地产投资

【星岛都市网】加拿大帝国商业银行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。 CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想像的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）解释说：“以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。” 他补充道，“事实上，可以公平地说，鉴于当前的环境，加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。” 据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。 泰尔指出，公寓市场“显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。”而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，“他们占买家的70%或更多”。 报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。 由于新建房产、借贷和其他费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3,250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。 同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2,700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。 更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为“现金流为负”。 报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。 这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。 高库存令投资人失去购买新公寓动力 在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。 但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。 泰尔解释道，“从需求方（投资者）和供应方（开发商）的角度来看，这个计算数字没有经济意义。” 其结果是，新公寓销售“已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平”，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。 泰尔警告说，目前预售的楼花（预售公寓）比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。 令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。 “为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，”泰尔解释道。 他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。 图：加通社 V6

google街景 【星岛都市网】大多伦多密西沙加的一幢公寓的多名居民，被公寓大楼业委会和管理层频繁发出的律师信吓怕了。 据CBC报道，2022 年科姆斯（Richelle Komes）购买了这里的一套两居​​室公寓，自那时起情况越来越糟。2023年2月，她第一次收到其居住的公寓大楼管理部的警告信，称她允许一位访客（她的亲戚）过夜，并将车停在她的地下停车位内。 公寓经理在信中写道：“我们的访客似乎喝醉了，这对公共安全和大楼内的其他居民构成了危险。” 科姆斯说，她不知道有任何访客限制，当她向管理人员索要规则的副本时，却没有得到。 五个月后，大楼才正式定下访客限制，指任何客人每月到公寓过夜超过一晚，都需得到物业经理或业委会许可。 翻查资料，该幢公寓在2020年疫情期间，曾要求业主为每位长期留宿访客每日支付30元，以应付用水量增加及大楼维护，最后在业主投诉下没有执行。 住户经常收到律师信 135 Hillcrest楼高22层，拥有341个住房。由三人组成的公寓委员会管理。 科姆斯是135 Hillcrest Ave. 十几位业主之一，他们对大楼的管理方式表示担忧。许多人表示，他们担心公寓董事会和管理层会骚扰和恐吓他们，因为公寓公司经常使用法律警告，而业主们表示，这些警告是为了让他们闭嘴。 从其中七封近年发出的律师信可见，业主们被指控的问题包括骚扰、违规、散布流言、制造噪音和诽谤等。每次业委会都命令业主支付发信引起的相关法律费用。 今年四月，科姆斯再收律师信，称她对业委会和其聘请的暖通空调工程公司发表诽谤性评论，行为构成工作场所骚扰。她被要求支付800元律师撰写该五页信件的费用。 我愤怒极了，信中的一切都不属实，科姆斯说。 另两名业主Arpil Dedhia和Dhawani Shah，去年就因百叶窗不符公寓大楼章程规定，与业委会陷入法律纠纷。 另一业主Raulson Sequeira今年一月，也收到律师信，指他与大楼工作人员争吵、散布流言并提出毫无根据的指控。信中又说他与其他居民搭讪。 到了二和三月，Sequeira再收到三封噪音投诉信，其中一封指他的女儿在走廊跑步。 他要求业委会提供监控录像，以证明他的女儿奔跑并造成相当大噪音，但对方却回复称没有此类记录。 Sequeira觉得，自从他提出包括大楼访客限制及业委会常卷入诉讼等意见后，自己就被针对了。 第一次置业的Sequeira对此感到很难过，这原本应该是一个理想家园才对。 业主Steve Moran则表示业委会管理的是一栋居民楼，不是惩教所。 总部位于多伦多的倡导组织安大略公寓业主协会 (COA) 的创始人兼首席执行官 Linda Pinizzotto 表示，业主和公寓管理委员会之间的纠纷很常见，但 135 Hillcrest 的问题数量听起来“极端”。  “业主委员会会需要冷静下来，记住他们确实代表业主，”Pinizzotto说。 律师Audrey Loeb则说，假如业主需要对抗业委会，她建议聘用律师遵循《共管公寓法》（Condominium Act）处理。 科姆斯说没有钱聘请律师，自去年起，她多次联系安省共管公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）及安省共管公寓管理监管局（Condominium...

【星岛都市网】40岁的Alexis Levenson以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，但她的终极目标是换一个独立屋。 据Toronto Life报道，40岁的Alexis Levenson是一家金融科技公司的高级客户经理。2016年，Alexis以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，她的最终目标是买一套独立屋。到了2022年9月，她的公寓价值几乎翻了一番，市场开始放缓，所以她认为这是扩大规模的好时机。 她想要一套至少有两间卧室和一个地下室的房子，适合出租套房，以帮助支付她的抵押贷款。只要新房子靠近地铁站，她愿意搬到城市的任何地方。她给自己定了75万加元的预算，开始寻找房子。 选择1: Victoria Park和Danforth附近的Elward Boulevard 叫价$699,999 成交价$763,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这处房产——位于一条安静街道上的一栋可爱的小平房——步行即可到达维多利亚公园站和多家杂货店。她以高于要价20,000加元的价格买下这处房产，但别人的出价比叫价高出43,000加元。 选择2: St. Clair West附近的Jane Street 叫价$699,800 成交价$806,000 这套房产有一个可以使用的石制壁炉、一个前院和一个后院棚屋，Alexis认为她可以把它改成办公室。这套房子还附带一套可出租的地下室公寓，她的父亲就住在附近的Bloor West Village。 她给出了75万加元的报价，但卖家最终接受了比她高出5.6万加元的报价。 最终结果： Kennedy和Eglinton附近的Benjamin Boulevard 叫价$699,900 成交价$700,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这栋房子——靠近Kennedy车站和即将建成的Eglinton Crosstown——有三间卧室和大窗户。地下室尚未完工。 她出价70万加元。她的房地产经纪人随后给了卖家三个小时的期限，以避免竞价战，这招奏效了。 自从搬进来后，她就把地下室装修成了一套两居​​室的公寓，目前以每月2,249加元的价格出租。 来源：https://torontolife.com/real-estate/the-chase-this-condo-dweller-always-wanted-a-house-when-the-market-cooled-she-pounced/

【星岛都市网】大多伦多地区房地产市场开始发出危险的信号，除了惨淡的销售总额、新建筑项目放缓和抵押贷款债务达到历史最高水平之外，又有一些开发商熬不住宣布破产。 因为待售房屋在市场上等待的时间大大增加，对于某些楼盘而言，开发商发现自己无法售出足够的房屋来弥补成本。 现在出现了一个非常危险的趋势，即整个新开发社区和/或其背后的公司进入破产程序，随着大贷款机构开始收回他们的钱，买家不得不担心他们是否能以及何时能够搬进他们一直等待的新家。 其中最新的一个是位于列治文山的联排别墅开发项目，位于央街靠近King路的地方，由King Development Inc. 掌管，这家公司上个月刚刚被接管。 对 King Development Inc. 的接管令扩大到九块土地，包括位于列治文山Bostwick Crescent 8、10、12、14、16 和 18 号以及 Bond Crescent 2、6 和 8 号的堆叠式永久产权联排别墅开发项目。这里原本计划建造一个由联排别墅组成的住宅社区。这些地块于 2023 年 11 月 15...

【星岛都市网】多伦多市议会今日通过了一项新议案，旨在遏制所谓的“装修驱逐”现象。“装修驱逐”现象是指房东以装修为由将租客赶出，然后将房子以更高的价格出租。   租户权益倡导者长期以来一直谴责这种做法，认为这是一种驱逐租金管制单位租客的方式，这样房东就可以收取可能高得多的市场价格。 多伦多市长邹至蕙周三表示:“多伦多的租房者需要知道他们的房子是稳定和安全的，没有虚假的租房驱逐行为，他们不会因为房东发现了漏洞而被迫搬走。” 汉密尔顿就有一个装修条例将于1月1日生效，市政府工作人员对其进行了研究并提出了建议。 汉密尔顿的附则要求房东在进行需要租客搬出的装修前必须获得市府的特殊装修许可（每套房屋收费 $715）。该条例还授权市府对未采取适当措施的房东处以高额罚款：个人最高罚款 $10,000 ，公司最高罚款 $50,000。 多伦多市预计将效仿汉密尔顿的做法。 邹至蕙说，多伦多的条例将要求房东获得一份工程师的报告，说明为什么租户在装修期间有必要搬出。然后，该报告需要提交给市政工作人员并获得批准。 房东还将需要支付涵盖整个过程的费用。 虽然一些议员认为该条例将侵犯省府监管租赁规则的权力，但许多人表示这不应阻止该市采取行动。 市议员Josh Matlow表示：“多伦多的租房者告诉我们，他们的房东经常会以施工装修为由将他们赶出去，因为房东们想以更高的租金出租他们的房屋。” 他说，由于省政府规定新建房不受租金管制，因装修被赶出的租户往往发现，他们无力继续在自己的社区居住。 “这从根本上就是错误的，”Matlow说。“汉密尔顿已经采取措施保护这些租户，我们需要在多伦多使用这种模式。认为它会受到挑战吗？也许吧，但这不应该阻止我们迈出这一步。” 市议员Brad Bradford也表达了类似的观点，并表示颁布条例时很可能会面临法律的挑战。 “这确实是省府的管辖范围。话虽如此，多伦多每年都有无数的租户以装修为幌子被错误驱逐。我们要确保有一个适当的程序，让市政府能够真正验证确实有相关许可，这实际上才是深思熟虑和谨慎的做法。” 该条例还将根据未来几个月内通过线上和线下方式与利益相关者进行的磋商结果制定。 预计市政工作人员将于10月30日向规划和住房委员会报告一份装修细则，供委员会投票表决。 相关阅读：房东要哭！多伦多新租房法: 不能对租客做这件事 否则赔钱！ 编译：YUAN 图片：CP24

【星岛都市网】卑诗省保护岛 (Protection Island) 的一处房产以 480 万加元的价格上市，但买家买到的不仅是 4 间卧室、5 间浴室的海滨住宅，还可以成为酒吧主人。 号称“交钥匙套餐”(turnkey package) 的新主人将拥有加拿大唯一的水上酒吧 The Dinghy Dock 以及往返岛上的渡轮。 房地产经纪人 Gordon Wang 的房源资讯说：“这个交钥匙套餐提供了一家风景秀丽海湾为背景的繁华酒吧，当地人和游客经常光顾这里，品尝啤酒、海鲜和现场音乐。渡轮为前往酒吧提供了一次难忘的旅程，增强了游客的体验。” 这家酒吧于 1989 年开业，当时是一家码头和鱼饵店，饥饿的驾船者和口渴的渔民可以在这里吃点东西、喝点饮料。 该酒吧的网站称：“顾客可以在酒吧点餐并付款，也可以透过厨房墙上的一个洞点餐并付款。”网站还指出了它是加拿大独一无二的水上酒吧。 随着时间的推移，小艇码头不断扩大。现在它包括一家提供全方位服务的餐厅和几个露台，“房子里的每个座位”都可以欣赏到海滨景色。 此房产销售总价中包含的房屋面积为 2,655 平方英尺，建于 1986 年。销售资讯强调：“在壮观的海滨环境中拥抱商务与娱乐相结合的生活方式！” 保护岛距离那乃磨市...

2022 年，纽约市首座大规模木材公寓大楼 Timber House 内的一间公寓。加拿大的新建筑法规可能会让使用大规模木材建造房屋变得更加容易和快捷。 （Brendan McDermid/路透社） 【星岛都市网】近年来，越来越多的省份开始支持使用大规模木材作为建筑材料。这种材料不仅成本较低，快速建造更多房屋，还具有显著的环保优势，因此被认为是未来建筑领域的一大趋势。 城市中心区有时被称为混凝土丛林，因为从纽约到温哥华，构成天际线的公寓和办公楼一般都是由混凝土构成的。 但随着人们大力推广使用大规模木材建造更多高层建筑，这种情况可能会改变。 大规模木材是通过将多层木材粘合在一起制成更大、更坚固的构件（如面板和横梁）而形成的一类材料。支持者表示，与混凝土和钢材相比，大规模木材建造速度更快、更容易，碳排放也更少。 如果说混凝土和钢铁是高层建筑中的可口可乐和百事可乐，那么迄今为止，大规模木材更像是一种通用品牌的可乐。 根据加拿大皇家银行的一份报告，到 2022 年，大规模木材仅占北美所有建筑材料的 1% 。 但分析师预计，未来几年市场将迅速扩大，全国各地，从卑诗省和阿尔伯塔省到安大略省和新斯科舍省，现有的大规模木材工厂正在扩建，新的工厂也在筹备中。 大型木材制造商 Western Archrib 的利益相关者关系总监 Frank Gannon 表示：“目前对大型木材的需求极高。”他在一家占地 155,000 平方英尺的新工厂内接受了 CBC 新闻的采访，该公司正在埃德蒙顿北部建造该工厂以满足不断增长的订单。 “从今天起，我们将在大约 10 个月内填补空缺——是的，我们的电话响个不停。” 新建筑规范允许建造更高的大规模木材建筑，而联邦和省级计划和政策则鼓励建筑商更多地使用木材，这推动了木材行业的发展。 但到目前为止，全国各地对大规模木材的采用并不均衡，因为一些建筑商仍然不愿意从久经考验的材料转向新材料。 尽管人们对大规模木材的关注主要来自于其低碳特性，但一些专家对其真正的气候友好程度存在分歧。 梁柱、楼板、墙体 最常见的两种大规模木材类型是胶合木（或称胶合木）和交叉层压木材（或称CLT）。 胶合木自 20 世纪初就已出现，用于制作梁和柱。CLT...

【星岛都市网】一项最新调查结果发现，加拿大数以万计的潜在购屋者不敢轻举妄动，只有加拿大央行下调利率，他们开始买房。 据一项由益普索（Ipsos）进行的满地可银行(BMO)民意调查结果显示，多达72%的加拿大潜在买家在利率下降之前不会购屋。 按揭贷款策略师、利率分析师麦克利斯特(Robert McLister)撰文指，买家摀住钱包原因有二，首先是由于创纪录的负担能力，人们需要更低的利率才能通过政府的按揭贷款压力测试。 较低的按揭贷款利率有助于降低还款额，从而减少用于还款的收入比例。据称，平均利率每下降一个百分点，购买力就会增加8%以上。 其次，更多买家需要相信进入市场是安全的，这对那些认为经济出现衰退和按揭贷款违约率上升的人来说尤其如此。而对于那些相信一旦通膨回到常态、移民减少以及新的租屋供应会导致租金跳水，他们将得以更低价格买房的投资者来说也是如此。 简言之，降息乃抵销买房担忧的药方。 但是，政府的房屋建设工作正以城市交通拥堵的速度进行，不要指望几季就能看到回报。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的最新数据，为满足长期需求而兴建的房屋目前只建造了一半。 工资持续上涨推动了这项需求。自疫情爆发以来，平均周薪每12个月就增加约4.4%。当然，如果经济如许多人预期出现下滑，失业人数将增加，不过，过往经验证明这种情况不会持续多年，而且失业对租屋者的影响大于对购屋者的影响。 虽然全国房屋库存量已恢复至2020年3月以来的最高水平，但平均房价已经连续上涨5个月。 展望未来，乐观者认为： ● 由于源源不绝的移民，家庭成长将继续加速； ● 核心通膨可能会继续放缓，从而使按揭贷款利率在年底前下降； ● 鉴于利率高、新建筑预售率低、市政法规适得其反以及建筑成本高，房屋供应将继续落后于家庭成长； ● 收入可能会继续高于通膨水准； ● 强劲的股市和企业利润可以维持财富效应，增加潜在买家的银行存款。 悲观者则认为： ● 尽管违约率比长期平均低46%，但仍将继续上升； ● 失业率虽对购屋者的影响小于租屋者，但仍将持续攀升； ● 较低的利率将阻止房屋卖家； ● 通膨再起仍是影响按揭贷款利率的一个风险。 作者就倾向于认为，本国大多数市场的房价即使上涨，幅度也不会很大。 图：加通社 V6

【星岛都市网】目前加拿大房地产市场上最贵的房子比原价急降了1,000万元，且已降价两次了。 据《温哥华商业杂志》（BIV）和Vancouver Is Awesome报道，卑诗物业估价处（BC Assessment）2024年报告显示，这套位于温西贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）4838号的物业，是温哥华价值第六高的房屋。 目前，这幢房子也是加拿大房地产市场上最昂贵的独立屋，尽管其最新挂牌价比原要价减少了1,000万元，这一点仍不可撼动。 贝尔蒙特大道4838号房产目前挂牌售价为4,980万元；而在前不久，其挂牌价为5,580万元，再往回溯，去年它的挂牌价为5,980万元。 “位置、位置、位置！”（Location, Location, Location！）无论当时还是现在，位于这条“亿万富翁街”上的房产，一直都是加拿大市场上最昂贵的。 房地产网站REW的记录显示，该所宅邸建于2019年（也有网站说是2022年）；这处占地0.856英亩的房产自2018年以1,700万元的价格出售以来，就未再面市。在此之前，它于2000年以267万元的价格出售。 目前房屋内部的照片和影片尚未发布，但挂牌讯息称其拥有5间卧房、8间浴室，面积达12,410平方呎。内里设有开放式客厅、饭厅、家庭活动室，以及面积1,404平方呎的露台和I/D游泳池，还有宽敞的天台，将温哥华的无敌海景、山色和城市景观，尽收眼底。 此外，它还附设私家电梯以及8车位车库。 它现在是卑诗物业估价处全省最有价值住宅物业年度排行榜上排名第六，估值为3,977万元。 图：REW V6

【星岛都市网】臭名昭著的墨西哥贩毒集团哈利斯科州新一代卡特尔正在实施精心设计的电话诈骗。 几乎每天都有电话打来。律师、房地产经纪人和手头有现金的人都想以优惠的价格购买罗德·普拉特和戴安娜·帕奎特的墨西哥分时度假屋。 对于这对埃德蒙顿夫妇来说，这似乎是天赐之物。2016 年，他们第一次去墨西哥参加婚礼，并当机立断决定投资位于太平洋海岸新巴亚尔塔的一处海滨房产，该房产位于度假小镇巴亚尔塔港以北。 但事情并不像表面上看起来的那样。即使在分时度假和三次升级上花费了 95,000美元，还有房费、维护费、餐饮费和机票费——这意味着一周的假期仍然要花费5,000美元或更多。这是他们负担不起的金额。 “你看的和摸的任何东西都标有美元标签，”65 岁的普拉特说。“这肯定不是全包的。” 到了2019年春天，他们迫切希望出售分时度假。因此，当一位来自亚特兰大的经纪人打来电话说他有一位客户愿意支付 15.5 万美元时，普拉特抓住了机会。一位墨西哥房地产经纪人和买家加入了谈话，并签署了合同。达成交易只需要普拉特支付几笔预付款。 “他们开始要求各种小费用，”他说。“从 1,500 美元到 10,000 美元不等。” 由于普拉特拒绝支付高达 30,000 美元的“税款”，这笔所谓的交易失败了。 但很快，他的电话又响了，收到其他有利可图的报价。在接下来的三年里，普拉特又签订了两份销售协议，并接受了一份短期租赁报价。所有所谓的交易都遵循相同的模式——预先收取费用、成本和税金，承诺的付款总是一步之遥。最后，他估计自己因这些骗局损失了 20 多万加元。 “他们都说自己是律师、房地产经纪人。他们什么都做，”普拉特说。“但这些都不合法。” 极端暴力的历史 哈利斯科新一代贩毒集团（西班牙语缩写为 CJNG）成立仅 15 年，但却是墨西哥最大、最强大的 犯罪组织之一。该集团在墨西哥 32 个州中的至少 27 个州开展业务，分支机构遍布全球。其大本营位于巴亚尔塔港。 该组织有着极其暴力的历史，其活动范围从毒品生产和贩卖，扩大到绑架和勒索，再到鳄梨贸易等不那么容易预测的领域 ，以及最近的分时度假诈骗。 美国财政部长耶伦去年 11...

【星岛都市网】渥太华拟议的资本利得税改革是否会影响继承财产？听听税务专家、律师剖析根据即将到来的加税，人们应该考虑些甚么。 联邦政府最近出炉有关提高富人资本利得税纳入率的预算提案，引起了专家、企业家和纳税人的不同反应。受这些变化影响的一项资产，是包括别墅和投资房屋的房地产。 杜鲁多政府新预算中提出的修改，将把个人资本利得超过25万元的纳入率提高到67%。 因此，对于前25万元的资本收益，个人纳税人将继续按资产收益的50%纳税，超过25万元的部分，每一元的三分之二都要缴税。 那么这对于继承房屋并考虑将它出售的人来说意味着甚么？ 加拿大广播公司（CBC）请来了税务专家和律师对此做出解释。 民众继承了父母的房子，会受到影响了吗？ 如果父母将他们居住的房屋留给你，而且是他们拥有的唯一财产，那么在转让给你时将免征资本利得税。 2024年预算保留了对出售主要住房的人的资本利得豁免。 Real Estate Lawyers.ca LLP的高级合伙人韦斯莱德（Mark Weisleder）表示，当人们去世时，他们的一些资产在死亡之日即被视为“出售”。 在这种情况下，父母的主要房屋将“出售”给受益人，这意味着豁免不会带来资本收益，但其他税务后果可能适用。 韦斯莱德表示，他“很高兴”联邦政府没有改变主要住房豁免，因为“对于许多加拿大人来说，这就是他们的退休计划。” 他指，“他们买了一套房子，在里面住了30年，当他们卖掉房子时，免税，这就是他们的退休生活。” 但是，如果父母拥有的投资房产或度假屋不是他们的主要住宅，那么在他们去世时发生的“出售”，将包括应税资本收益（如果该房产具有应计价值）。 最后，如果在继承父母的主要住所后将其出售并获利，则将产生应税资本利得。 如果房产升值了怎么办？ 如果继承了父母的主要居所，则该财产的价值将在收到该财产时进行评估。 Rosen & Associates Tax Law的创始合伙人罗森（Jason Rosen）表示：“在转让之日（即死亡之日）以公平市场价值获得财产。” 假设父母几十年前以50,000元购买了房子，当公平市场价值为500,000元时，继承人将继承该财产。 如果几年后继承人以600,000元的价格出售该房产，那么资产价值将增加100,000元，而不是自父母购买该住宅以来增加的450,000元。 “成本基础是你‘购买’该房产时的价格，或者在这种情况下继承的该房产价格，”罗森说。 预算中还有其他豁免吗？ 2024年预算提议将出售小型企业股票、农业和渔业财产的终身资本利得豁免提高到125万元，此后该数字将与通货膨胀挂钩。 为了鼓励创业，联邦政府还提出了加拿大企业家激励计划，该计划将终身最高200万元合格资本收益的纳入率降至33.3%。 当激励措施全面推出后，联邦政府声称创业家在出售全部或部分业务时，将获得325万元的综合资本利得豁免。 专家有甚么建议？ 罗森说，想知道如何处理房产的纳税人应该寻求专业协助。 “如果你不知道，现在就问问题比以后后悔没有问要好，”他说。 资本利得税变更若获得通过，将于6月25日生效。 图：加通社 V6

【星岛都市网】素里一幢有74年屋龄的老旧房子，以远高于其估值375万元的价格成功售出。 素里房地产买卖资讯网站Zealty称，该房屋于3月2日以533.8万元成交，不但远超其估值，甚至高于挂牌售价528.8万元。 该大宅位处54大道12646号，建于1950年，有4间睡房、3间浴室和3,480平方呎的空间。 根据Royal LePage Wolstencroft的放盘资料，该宅所在土地具有可分割的潜力，并位于素里享负盛名的Panorama Ridge区。能以超出估计的售价卖出，或许就是因为它的开发潜力。 从图片可见，该宅范围土地面积甚广，房子虽然老旧，但看来有如一幢温哥华桑拿斯区（Shaughnessy）的典雅住宅，多过位处素里的民房。 尽管房屋免不了受到岁月的磨损，但从内部装修来看，状况仍算相当不错，上手业主的保养和翻新工夫绝对是功不可没。 该宅于2015年的估值为156.59万元，到2023年升至316.3万，当时是其阔别市场50多年以来首次放盘。现估值为375万元，其中364.3万为土地价值。 图：Royal LePage - Wolstencroft V20

【星岛都市网】卑诗最高法院（BC Supreme Court）下令出售温哥华市中心西端区(West End)的一个公寓项目用地，因为开发商欠贷方超过3,700万元，并且拖欠贷款付款。 据Postmedia报道，开发商原本计划建造一幢拥有120个单位的22层公寓大厦，以及一幢拥有51个可负担出租单位的六层楼建筑。该用地位于英吉利湾（English Bay）附近的戴维街（Davie St.）1485号，原址有一幢老旧的四层高出租楼。 开发商Align Properties是总部位于温哥华的公司，曾被称为Vivagrand Development Corp.，有网上资料显示，Vivagrand Developments为中国地产集团祥利（Xiangli，译音），在北美洲的子公司。 Vivagrand于2016年以3,650万元的价格买下该地块，并于2018年向温哥华市提交开发申请。 总部位于温哥华的抵押贷款机构Bancorp Financial Services于2023年9月启动取消抵押品赎回权程序，针对合法拥有该土地的编号公司和VK(Westend) Investment Limited Partnerships，以及为其提供担保的公司和个人提起诉讼。 请愿书称，Bancorp在2021年向这些借款人出借了3,200万元，并于他们拖欠贷款付款时，于2023年3月提出了还款要求。双方达成协议，将最后期限延长至2023年9月底，包括Align Properties必须向温市缴纳2023年度的地税。 然而，Align未履行约定，并且欠市政府超过121,000元，以及一些公用事业费用。 卑诗最高法院最近颁令，称鉴于Align欠下超过3,700万元，以及每日以16,555元计的利息，因此裁定Bancorp Financial有权出售该土地以收回所欠款项。 商业地产公司Avison Young现已挂牌出售该地块，叫价比其估值4,165万元略高。行销书称，该地块上旧出租大楼内的51个单位中有27个是空置的。 已经在那里住了20多年的房客梅因(Ian Main)说：“（大楼）一度只有10套公寓被占用，它已经被废弃了。” 业主买下该地块后，他们“要求人们搬迁，很多人立刻就这么做了，”他说。 据称，许多租户接受了业主提供的搬迁方案，搬到了他们需要支付双倍或更高租金的地方。 随着时间的推移，新项目没有进展，业主对部分单位进行翻修，并引入新租户。 梅因承认大楼已经很旧，需要更换。 Postmedia试图透过Align Properties的社群媒体账号与其联系未果。 Vivagrand一直在开发洛逊街(Robson Street)1555号的一幢拥有177个住宅单位的28层公寓大楼。贷款人在未收到贷款付款后向法院提起诉讼，2023年7月的法院文件称欠款超过4,100万元。Vivagrand于2017年10月为该地块支付了超过7,900万元。 2017年，Vivagrand突然取消了其在甘比街走廊（Cambie Street Corridor）上的公寓项目楼花预售，并将该地块出售，导致70多名签订了两年合约的买家被退回订金，而与此同时，土地价格和价格却上涨了。公寓的最终价格一直在飙升。 图：谷歌地图 V6

【星岛综合报道】温哥华市橡树岭(Oakridge)社区有一组打包待售的房屋，每套售价高达1,050万元，这些普通民居要价之高在网上引起人们广泛关注。 房地产经纪洛希德（Davis Lougheed）最近摄录一段视频，展示了阿什街（Ash Street）的一处拥有白色外墙和绿色百叶窗的普通民居，该视频自2月27日发布在社群媒体Instagram上以来，已被广泛分享。           View this post on Instagram                       A post shared by davis lougheed (@davislougheed) “是的，我们完蛋了，”他在镜头前说道，然后向人们指出他的标题，并详细说明了为甚么这套房子的标价高达8位数。 洛希德在接受Daily Hive采访时表示：“价值在于空气和土地，而不是房子。” 卑诗省房屋估价局(BC Assessment)对阿什街5609号住宅的估价为380万元，而建筑物的价值仅为5万元。 “没有人会以1,050万元的价格购买这套房子并搬进去……它是为拥有大量资金的开发商或投资者准备的。他们将购买它并用来建造一幢高层建筑。” 基于橡树岭周围的分区（zoning）规则，地产经纪邓先生（Danny Deng）将3处房屋打包在一起，因为它们有可能成为未来一幢塔楼的建地，他正在收集报价并于5月23日提交给卖家。 邓在挂牌讯息中写道，“住在第二市中心橡树岭中心的中心……挂牌价仅为每平方呎202元，可能是温哥华西区最好的交易，”但他没有回应Daily Hive的采访要求。 橡树岭总体规划将包括重新设计的购物中心和周围新建的住宅大楼，这是温哥华自奥运村以来最大的单一开发案。 洛希德选择在他的Instagram页面上展示土地集合图，因为他喜欢向粉丝展示有趣或引人注目的房产，他迎合千禧世代和Z世代的观众，选择可负担房屋作为特色，用幽默来凸显住房危机。 “我几乎与各行各业的买家和卖家合作，而不只是与这里年收入超过10万元的人一起工作。” 图：@davislougheed/Instagram/ V6

【星岛都市网】一份内容以远低于估价出售商业地产的手写文件，遭卑诗最高法院判决其有效性不成立。 据CTV报道，该文件是原告拉蒂夫(Abdul Sabour Mohammad Latif)和阿兹穆丁(Haris Azimuddin)，与被告奈尔(Chandu Nair)之间产生纠纷的关键证据，原告因奈尔在素里商业分层开发项目中的单位，私自出售失败而相互提讼和反告。 拉蒂夫和阿兹穆丁声称，他们已达成口头协议，以45万元的价格购买奈尔的地产，即一家汽车车身修理厂，距离他们汽车销售和服务公司AFG 仅两扇门，位于同一开发案。 他们进一步声称，奈尔签署的手写文件可证明其口头协议，并起到买卖合约的作用，但奈尔改变主意并试图退还押金，从而违反了该合约。 奈尔告诉法庭，他从未口头同意以45万元的价格出售该房产，只是讨论过将其出售给AFG业主的可能性。他声称表示愿意以55万元的价格将其出售给他们，但从未达成任何口头或书面的正式协议。 该物业位于素里纽顿(Newton)社区的76大道(76 Ave)上。卑诗鉴价局(BC Assessment)将其描述为1,202平方呎的分层仓库，并将其2023年7月1日的估值列为839,500元。 奈尔在反诉中声称拉蒂夫和阿兹穆丁滥用法院程序，就其财产所有权提交了未决诉讼证明，并且通过这种滥用行为，原告达成了将财产出售给不同买家的协议，从而导致更多的资金流失。 法官温特林厄姆(Janet Winteringham)周五就双方的索赔做出了决定，并于周一发布在网上。 对文件的质疑 奈尔关于滥用程序的反诉核心是他声称手写文件在他签署后已被更改。 法院判决中转载的该份手写文件列出了双方的姓名和地址，并标有“买卖合约附录”。 中间有日期“2021/09/02”，并写着“价格450,000元”。 文件中唯一的其他资讯是一份关于阿齐穆丁提供10,000元现金购买奈尔单位的声明，以及两行签名，一行在10,000元旁边，另一行在“15,000元”旁边。 根据决定，15,000元代表已透过银行汇票支付的初始存款。 奈尔告诉法庭，这份手写文件是一张收据，并表示当这份文件交给他时，上面只有关于两笔存款的一行。奈尔表示，没有透露任何其他细节，包括45万元的价格。 原告坚称他们没有更改该文件，而法官温特林厄姆并没有得出他们已经更改的结论。相反，法官指出，她发现拉蒂夫和阿兹穆丁的证词“对重要的问题引起好奇”。 具体而言，关于该份手写协议，温特林厄姆认为原告的证词“缺乏可信度和可靠性”。 图：bccourts.ca V02

【星岛都市网】位于央街的多伦多星报大厦旧址上一幢超高公寓大楼正在建设中，并很快将成为加拿大最高的建筑。 据blogto报道，Pinnacle Developments 的旗舰项目Pinnacle One Yonge 开发项目很快将成为一栋绝对庞然大物的公寓大楼的所在地，该大楼高达 105 层，将永久地重新改变多伦多的天际线。 Hariri Pontarini 设计的庞大开发项目已经在天际线上增添了一座新塔楼，而第二座塔楼SkyTower正在迅速拔地而起。这座塔将比多伦多或加拿大其他任何地方建造的任何建筑物都要高。 SkyTower在2023年底获得了将大楼高度增加至105层的批准，超过了The One在同年早些时候获得的91层批准。 2023年底，SkyTower大楼获批，Pinnacle One Yonge综合体中另一座92层塔楼的建设也获得了批准，这意味着在未来几个月内这将打破多项记录。 SkyTower大楼将成为加拿大最高的整体建筑，也是加拿大第一座超过 100 层的建筑，并将成为加拿大最高住宅的所在地。这座塔楼将近345米高，并成为世界第10高的纯住宅建筑 —— 只有像迪拜、芝加哥和纽约等城市拥有更高的住宅型大楼。 在加拿大，虽然加拿大国家塔（CN Tower）和安省、曼省的三座拉线电视发射塔比SkyTower的总高度更高，但这些都不算建筑物。 该塔现在的进展高度已接近20 层，已经完成了较大的下层楼板的混凝土成型，很快要建设上面细长的塔楼楼板。该建筑幕墙玻璃覆层的安装现已进展到七楼。 由于表面积较小且楼层布局重复，预计这些楼层的上升速度将比较低楼层快得多，未来几个月内可以看到令人兴奋的上升。 一旦工程完成，该塔将在附近增加近 1,000 个新公寓单元，同时永久改变多伦多明信片上的天际线景色。 （言西早 图：Hariri Pontarini Architects） https://www.blogto.com/real-estate-toronto/2024/03/construction-1-yonge-toronto/

【星岛都市网】卑诗政府正在取缔十多名维多利亚共管公寓的业主，并将其中5人告上法庭，指控他们滥用可负担住房的协议。 据CTV报道，购买维多利亚位于强生街(Johnson Street)的Vivid at the Yates公寓楼单位的业主，必须保证其家庭年收入低于15万元，并将在该公寓居住至少两年，才能以低于楼市的房价购买该住房单位。 但卑诗省房屋厅长柯议伦(Ravi Kahlon)表示，并非所有买家都是善意的。 柯议伦周二(5日)说：“投资者会利用我们为难以找到住所的人提供的可负担房屋，这是令人愤慨的。我们确实审核了每一个项目，这就是这些人被逮到的原因。” 柯议伦表示，有8名业主已按照所支付的价格归还了住房单位。卑诗房屋局(BC Housing)正将另外5人告上法庭。 在一份民事索赔通知中，有被告遭指控已在卑诗省都区域拥有6处房产，每个房价都超过100万元。 共同反贫穷协会(Together Against Poverty Society)行政总监金恩(Douglas King)问道：“人们甚么时候会如此充分地利用房地产市场，以至于我们不得不考虑刑事起诉？” 卑诗省府表示，该案已于2021年开始调查，当时位于市中心的该大楼已竣工。 柯议伦表示，自展开审查以来，已经采取了更强有力的保障措施，包括“买家必须提供两年的财务记录、必须是主要居所、必须在该省居住超过12个月，以及一系列其他资料，诸如财产契约之类的措施。” 省府向开发商Chard Development提供了5,300万元的低利率贷款，用于建造拥有135个单位的公寓项目，因此这些单位的售价低于市场价格。 共同反贫穷协会是一个非营利反贫困组织，该会表示，此计划显示了为甚么租赁管制将帮助更多人买得起房屋。 金恩表示：“我认为卑诗房屋局可以说他们现在解决了问题，但你确实必须了解这件事是如何发生的。” (图：Chard Development官网) V02

Pexels图 示例图片 欢天喜地的买了自己的房子，却发现不能自住，还要付着天价账单！太憋屈了！ 据《纽约邮报》报道，一对夫妇花 200 万美元买下了自己的梦想家园，希望能和残疾儿子一起居住，但现在这对夫妇却没想到让别人过上了奢华的生活—偷房族（squatter，擅自占据他人领地）把这所房子变成了自己的天堂。 苏珊娜-兰达（Susana Landa）和约瑟夫-兰达（Joseph Landa）夫妇均现年 68 岁，他们设想在这栋位于纽约皇后区的三居室别墅中安享晚年，他们花了 200 万美元购买了这栋别墅。 但他们不知道的是，另一居民弗洛雷斯（Brett Flores）却将此房占为己有，让合法业主陷入痛苦之中。 法庭文件显示，32 岁的弗洛雷斯曾是前房主的看护人，每周能赚到 3000 美元，直到房主于 2023 年 1 月去世。 现在，弗洛雷斯说他拥有前房主颁发的 "许可证”，对这栋住宅有居住权。 苏珊娜对纽约时报说："我们简直不敢相信。” 该房产占地面积超过 3100 平方英尺，拥有一个大门厅、三个壁炉和一个翻新过的大厨房。 主套房的浴室设有浴缸和雨淋花洒，室外设施包括一个宽阔的庭院和一个私人屋顶露台。 本来兰达一家有很多期待，但现在弗洛雷斯篡夺了他们的家，在里面过起了自己的生活，这让一家人的喜悦一下子变成了绝望。 在房产交易结束几个月后，兰达一家仍然被锁在门外。 对于兰达夫妇来说，这个家不仅仅是一个房子。对于他们患有唐氏综合症、需要特殊照顾的儿子亚历克斯来说，这是一个必需品。 他患有唐氏综合症，需要特殊照顾。这座房屋靠近亲戚，确保了他们的安心，未来亚历克斯在家人身边也会很安全。 苏珊娜告诉媒体：”我只想知道，明天我死了，他就在他哥哥身边。” 约瑟夫补充说："这已经成为一场噩梦，一场彻头彻尾的噩梦。” 尽管没有任何正式的租赁协议或租房安排，弗洛雷斯还是利用纽约的 "擅自占地者权利法"在这处房产中占据了一席之地。"擅自占地者权利法 "保护在住宅中合法居住连续 30...

【星岛都市网】因为利率不断攀高，过去一年银行界存在严重的负摊销抵押贷款 (negative amortization mortgages)不断膨胀，但最新数据显示，负摊销的情况连续第二个季度降温，目前全国还有高达940亿元的负摊销房贷额，仍处在危险信号中。 正常来说，房贷户每月支付一部分利息和本金，其借款规模随着时间会降低，但央行不断升息，情况出现了变化。 为了让房贷户能持续付款，有些加拿大银行允许负摊销(negative amortization)贷款，也就是允许借款人每月支付一个最低限度的款项，若款项不足以负担当月利息，差额将自动计入贷款本金。 因此，贷款本金可能不降反升，无形中让原始贷款期限不断拉长。 根据本周发布的银行财务表，截至1月31日的第一财季，全国负摊销按揭贷款总额940亿元，这比去年10月31日公布的第四季1,100亿元和7月31 日的第三季度1,300亿元都低。 负摊销贷款的下降，表明借款人每月已能承担更高的还款额，以支付利息成本，或已出售房产并解除了贷款。 根据银行财报，满地可银行(BMO)第一季的抵押贷款负摊销额为230亿元，占其加拿大住宅贷款总额的15%。去年第四季为300亿元；第三季为328亿元。 道明银行(TD)第一季的抵押贷款负摊销额为330亿元，占加国住宅贷款总额的13%。相较之下，第四季374亿元；第三季为457亿元。 加拿大帝国商业银行(CIBC)第一季的负摊销额为381亿元，占其加拿大住宅抵押贷款账面的14%。第四季为430亿元；第三季为498亿元。 加拿大皇家银行(RBC)不允许负摊销贷款。 丰业银行(Bank of Nova Scotia)的浮动利率产品大部分没有固定的每月还款额，因此随着利率上升，还款金额也会随之增加。 贷款摊销年限超过30年的银行客户比例一直在下降。BMO第一季摊销期较长的借款人比例为25%，而第四季为27%。同期，道明银行的比例从21%降至19%。CIBC的比例从24%下降至22%。RBC则从23%降至 21%。 (图：加通社资料图片) V02  

【星岛都市网】 一份新的报告显示，多伦多的生活成本在 2017至2022年间上涨了近 20%，但这还不到过去五年多伦多房价涨幅的一半。 房地产网站 Zoocasa.com 在本周早些时候发表的一篇博文中对这些数字进行了计算，并将这两个五年期间的生活费用与加拿大 15 个城市的基准房价进行了比较。 报告显示，在多伦多，市场篮子衡量标准（Market Basket Measure，简称MBM）代表了一个有两个成年人和两个孩子的普通家庭的食品、衣物和住所等商品和服务成本，2022年为55,262元。 加拿大统计局（Statistics Canada）将MBM作为衡量某个城市贫困程度的官方标准，2017年的MBM为46,975加元，这意味着生活成本在这五年中跃升了17.6%。 虽然这看起来似乎很多，但多伦多的基准房价自 2019 年以来已经上涨了42.8%。 根据 Zoocasa（其房地产数据来源于加拿大房地产协会CREA）的数据，五年前多伦多的基准房价为 746,500元。现在，到2024 年这一数字为1,065,800元。 Zoocasa 首席执行官 Carrie Lysenko 在报告中说：“随着房价上涨速度远远超过生活成本，许多加拿大人发现越来越难以找到负担得起的住房选择。” 报告指出，虽然多伦多和温哥华在2022年的MBM分别位居第三和第二（卡加利最高，为55,771元），但这些城市的基准房价并没有像Moncton和Halifax等较小城市那样“大幅 ”上涨，自2019年以来，这两个城市的房价分别上涨了100.1%和82.4%。 相反，在研究调查的 15 个城市中，有两个城市的基准房价实际上落后于 MBM。例如，在Regina，5...

【星岛都市网】Re/Max 的一份新报告显示，超过 20% 的加拿大人会考虑与家人一起购买房屋，以进入房地产市场。 Re/Max 委托The Leger 开展的调查表明，由于“高生活成本、高利率和住房价格”，非传统的住房所有权模式在加拿大大城市中变得越来越普遍。 该报告对加拿大 22 个城市的居民进行了调查，发现 48% 的人会考虑使用替代模式购买房屋。大约 22% 的受访者表示，他们会在先租后买的情况下购买房产。大约 21% 的受访者表示，他们会考虑与非配偶或伴侣的家庭成员共同拥有所有权，17% 的受访者表示，他们会考虑购买房屋，并打算将房屋的一部分出租给租户。 报告称：“在伦敦、布兰普顿和密西沙加，购房者越来越多地寻找带有二级套房的房产，以容纳代际家庭。” 报告指出，在伦敦，父母正在与孩子一起购买房屋，作为“代际家庭单位”运作并协助照顾孩子。 报告继续说道：“相比之下，在移民人口不断增加的密西沙加和布兰普顿，二级套房的目的是容纳大家庭成员或产生租金收入来支持不断增长的大家庭的费用。” 调查显示，大约 13% 的受访者目前是房主，他们以非传统方式购买了房屋。 根据多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 的数据，多伦多所有房产类型的房屋平均售价在 2022 年 2 月达到峰值...

【星岛都市网】多伦多有一些投资者拥有了过多的高价房产，而还有许多居民则一辈子都在租房。在大多伦多地区拥有数百套公寓的三位投资者似乎符合房地产市场的问题。他们购买了大量的房屋库存用来出租——但这些显然是他们负担不起的。 据CBC周五公布的一项调查显示，这三人是未付债权人提起的32起诉讼的对象，并且已经累积了1.44亿的贷款债务。他们还欠了数百万的税款、水电费、装修费用和第三方提供的其他服务费用。 因此，他们转向破产保护，试图减轻损失，保住他们通过各种公司经营的租赁业务。 文件显示，Dylan Suitor、Ryan Molony和Aruba Butt是11家破产公司的幕后者，这些公司面临“流动性危机”，银行存款只有10万加元。 这三人分布在安大略省多个城镇的约400处房产中拥有近 1,000 名租户。这使他们成为“安大略省最大的住宅房地产持有者之一”。据CBC报道，他们还有200多套空置单位，但无力负担装修费用。 除了财务困境之外，这些投资者过去还曾因在小社区抢购多处房产、连续数周切断租户的供水、试图赶走租户等问题而受到指责。 还有租客表示，他们也没有很好地维护房子，曾漏水导致电器损坏还出现了违规等问题。 三人没有回应通过律师发出的置评请求。 编译：YUAN 图片：星岛资料图

【星岛都市网】加拿大监管相对宽松的小型按揭机构，在疫情的房地产繁荣时期以高利率提供按揭，但现在因为生活成本飙升导致一些房主违约，显示压力增加的迹象。 据CTV报道，加拿大2兆元的按揭贷款市场，是由加拿大皇家银行和道明银行等“六大”主要银行主导。 但对于许多无法通过严格的按揭资格测试的加拿大人来说，私人贷款机构提供的短期按揭一直是另一个选项，代价是利率比大银行高出几个百分点。 这类贷款机构中的一个子类——私人按揭机构(MICs)——在过去3年中如雨后春笋般涌现，在2022年房地产市场繁荣顶峰时，创纪录的低借贷成本推高了按揭需求，并进行了风险较高的交易。 但随着过去一年加拿大房地产市场疲软，生活成本和利率上升，许多MICs贷款人难以支付月供，被迫低价出售房产，以弥补违约和房价下跌的损失。 加拿大另类按揭贷款人协会（Canadian Alternative Mortgage Lenders Association）主席科勒（Dean Koeller）表示：“考虑到我们的市场正在适应新常态，另类按揭基金今天遇到一些压力是合理的。” 加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）的数据显示，2023年第三季度，私人机构有近1%的按揭出现拖欠，而全行业的拖欠率为0.15%。 数据显示，2023年第一季私人按揭机构新发放的按揭市场份额，从2021年的5.3%跃升至8%，而大银行贷款的份额则从62%下降至53.8%。 多伦多商业按揭经纪公司LandBank Advisors向路透社提供的数据，也反映了私人按揭机构面临的一些压力。 LandBank Advisors研究了2020年至2024年1月期间发放的1,000多份按揭，发现在加拿大最大的房地产市场大多伦多地区，因违约而被迫出售房屋的购房者中，约90%从私人机构获得按揭。 在90%的强制出售房产中，有一半以上是MICs按揭。 2024年迄今为止，大多伦多地区共登记了约50宗此类强制出售，而2023年为558宗，2020年为92宗。 为了因应2022年3月以来的利率上升，监管大型银行的金融机构监理办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI）去年指示它们持有更多资本以弥补贷款违约。 但受省级政府监管的私人按揭机构面临的监管就较少，而且与主要银行不同，它们不要求客户接受联邦强制的按揭测试，以确保即使利率上升也能付款。 不直接监管私人按揭机构的金融机构监管办公室负责人劳特利奇（Peter Routledge）本月表示，“不受监管的贷款突然激增”将是一个问题，但到目前为止，该行业的成长方式还没有引起人们的担忧。 负责监管按揭经纪公司的金融服务规管局(Financial Services Regulatory Authority，FSRA)已开始出手，保护消费者免受负担不起的高额按揭的影响，并对按揭经纪公司发布了新的指导方针和更严格的许可要求。 LandBank Advisors的Jonathan Gibson表示：“MICs陷入困境，或者变得越来越挑剔。” 但产业高层表示，一些资本充足、经验更丰富的私人按揭机构，则从中看到了并购机会。 图：加通社 V6  

【星岛都市网】由于法庭拖延，一些面临驱逐的租户向房东索要数千甚至数万元现金补偿，有些人认为这是利用安省的政策漏洞，房东和租客委员会积压的其他人则认为是公平的补偿。 佩玛·泽拉说，在她的房客拒绝离开她拥有的房子后，她考虑破产。 当泽拉和她的丈夫需要搬回多伦多东区的房子时，她说房客告诉他们，即使租约到期，他也不会离开，停止支付租金，并很快试图“达成协议” ，要求支付 50,000 元以腾出房产。  “当他第一次说‘不’时，我简直难以想象”他不会离开。我想： '这是我的房子。 怎么有人能做到这一点？'"泽拉说道。  “当他向我要钱时，我想：‘你怎么敢？’” 泽拉和她丈夫所处的情况被称为“现金换钥匙”，这是合法的，租户寻求或房东提供资金让租户在约定的时间和平离开。  但律师助理和房东表示，一些租户利用安大略省房东和租户委员会（该委员会负责解决房东和租户之间的纠纷）的长期拖延，提出了比以往更高的现金换钥匙要求。  2020年，为了省钱，泽拉和她的丈夫决定将房子出租并与家人住在一起，同时泽拉完成了硕士课程。  他们以每月 2,100 元的价格出租了这套三居室的房子，租期为两年。  2022 年初，他们需要搬回来，因为她的项目结束了，他们无法再与家人住在一起。 Zela 表示，他们一直等到租约到期，并给予了所需的 60 天期限。通知租户搬出。 “只是想活下去” “这种事发生实在是太错误了，而且感觉没有任何责任。我们是努力工作的人，只是为了生存。”泽拉说道。 在租客拒绝搬出后，泽拉向房东和租客委员会提出驱逐令。那是2022年6月，但泽拉很快发现她可能需要等待一年才能获得听证会。  她说，与此同时，她的房客停止支付租金和水电费。虽然他后来搬走了，虽然泽拉最终也没有支付他要求的金额，但租客现在欠她 4 万多元。她不确定自己是否能看到这笔钱。  “我觉得这个系统出了问题，因为如果我们的系统正常工作，就不会给像他这样的人玩游戏的空间。因为他们知道没有责任，所以他们可以逃脱惩罚。” 该租户拒绝置评。 乔迪·登特（Geordie Dent）是多伦多都会租户联合会的执行董事。他表示，肯定有很多的租户利用房东和租户委员会的延误作为杠杆来获得更好的现金交易。但他也表示，多伦多的租金从未如此之高，因此，如果租户被迫搬家，考虑到当今的租赁市场，他们应该得到公平的补偿。 2023 年，全国平均租金再上涨 11%，多伦多仍然是全国最昂贵的城市之一。 根据 Rentals.ca 的数据，一居室公寓的平均价格为每月 2,594 元。 作为一名房客，登特也发现自己别无选择，不得不搬出居住的地方。 “我被要求离开这处房产，当你被驱逐时，那简直是地狱。不知道会发生什么的不确定性，令人沮丧，压力很大，而且代价高昂。” 登特说，他在自己的单位里只住了一年，房东就说他需要搬进去。 “我和大多数租户都在寻找稳定的住所。被告知必须搬家是极其困难的。我不得不支付更多的租金，搬家会产生很多费用。” 登特说，租户支付租金后也享有一些权利。 抵押贷款成本增加 然而，泽拉表示，她发现自己所处的情况让她考虑破产，甚至卖掉房子，因为在没有租金的情况下，她承担的抵押贷款成本不断增加，而她的家人在等待贷款时被迫租一套自己的公寓。 “没有地方可以去寻求正义。我感到孤立无援，但我也不敢相信这种事会发生在加拿大。”她说。 没有人能确切地说出有多少笔现金换钥匙的交易，因为这些交易是在法庭之外解决的。  但一些律师助理表示，他们的业务正在蓬勃发展，过去几年现金换钥匙的需求猛增，要求从两个月的租金和搬家费到数万元不等。 多伦多 Stonegate Legal Services...

【星岛都市网】一栋宾顿独立屋在挂牌多次后，终于以亏损64万的价格卖出。地产专家说，这反映了多伦多郊区房地产市场的现状。 据CP24报道，这栋两层独立屋位于27 Jacksonville Drive。2022年1月，这栋住宅的买入价是230万。2024年1月5日，这栋住宅以170万的价格售出。 多伦多地产经纪Desmond Brown说，疫情初期，房源奇缺，价格完全失控，一些情况下高度受操纵。 他说，“我们知道，疫情期间房价太疯狂，当情况稳定下来或出现转机时，多伦多郊区的房价会受到打击。” 这栋独立屋事实上亏损程度还好过宾顿的总体房地产市场。 2022年1月和2023年12月期间，宾顿独立屋售价下跌30%。相比之下，上述位于Jacksonville Drive的独立屋价格下跌25%。 多伦多城市大学（Toronto Metropolitan University）城市分析研究所研究主任Murtaza Haider说，一栋位于密市的独立屋情况类似。 该栋位于1099 Caldwell Avenue的独立屋上月售出，亏损80万元。这栋独立屋在2021年春天买入时价格为260万元，高出挂牌价40万元。 一年以后的2022年春天，这栋住宅首次以340万元的价格挂牌出售。此后，这栋住宅挂牌十余次，一路减价，直到2023年12月，才以180万的价格售出。 Haider说，房价早在2022年5/6月间，就开始一路下跌，宾顿和密市的情况没有区别。 Brown说，房地产是一个长线游戏。如果人们买入两年就要卖出，那么他们是会亏钱的。 （图：CP24）T04

【星岛都市网】房价高企引起了各式各样的社会问题，陌生人共同拥有物业的情况近年逐渐普及。一对据称“不是朋友”的女子，共同拥有温哥华一处物业并一起居住，奈何不能和睦相处，其中一方向法院表示“无法忍受”，要求颁令卖屋分账，了断纠纷。 本个案涉及温哥华西三大道（West 3rd Avenue）3600号地段一个价值约300万元的住宅物业，业主之一道森（Marilyn Dawson）在向卑诗最高法院提交的诉状中称，她是经由继承取得该房产的一半业权，过去四年来一直与另一名业主库里（Charlotte Joan Currie）共享该宅。 道森要求法院颁令将该房产出售，并将收益平分给两人。她指称对方对她充满敌意并咄咄逼人，剥夺了她安静地享用其部分物业的权利。 道森说，她曾提出向对方买下其拥有的一半业权。 道森住在该物业的副屋及位于主屋地库的套间，并从后院出入，而另一名业主则住在主屋的地下和二楼，使用前门出入。 道森的律师在给对方律师的电邮中称，库里不尊重道森的界限，敲她的门，对她和她的狗大喊大叫，“总体上形成了一种有毒的生活环境，让我们的当事人无法忍受”，其当事人为此要看心理医生。 道森还声称，库里没有平等地分担维修费用和税项，并停止了双方谈好起草的共住协议进行谈判。 道森一方引用本省《财产分割法》（Partition of Property Act）及相关案例的裁决指，无论其他共同业主是否愿意，其中一方都有权要求分割或出售其物业。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）表示，共拥物业的具体数据难以掌握，但从加拿大统计局资料分析，相信这种情况越来越多。他的分析显示，大温地区有三人或以上支付按揭或租金的家庭，从2001年的3%（22,330 户）激增至2021年的 8%（80,080 户）。 甄瑞谦说，成为“共同住户”有如找结婚对象，筛选过程应该同样严格，因为即使是婚姻，也有一半是以离婚告终的。 （网上图片） V20

【星岛都市网】卑诗省最贵的豪宅坐落在温哥华，是 Lululemon 创办人威尔森 (Chip Wilson) 的豪宅，而本拿比最贵的豪宅主人则是知名歌手Michael Bublé。 位于本拿比 7868 Government Road 的屋宅估价为26,318,000元，在卑诗省最贵的500大屋宅榜单中排名第38位，也是本拿比唯一进入名单的屋宅。 这座12,000平方英尺的建筑于 2018 年竣工，位于 Bublé 童年小学的马路对面。它占地很大，根据 Bublé 接受电视主持人 Kelly Ripa 的采访，它的地下室有一个溜冰场。 2023 年该房屋的估价为 25,529,000 元，因此其价值上涨了 3%。 Lululemon...

【星岛都市网】在承认非法出售预制房屋的罪名后，安省法院责令一家 GTA 开发商支付超过 18 万加元的罚款和赔偿。 Ideal (BC) Developments 已被罚款超过 34,000 加元，并被责令支付 150,000 加元的赔偿，因为该公司在没有获得销售或建造新房许可证的情况下，向多伦多北部的一个预建项目的购房者收取了超过 500 万加元的押金。 Ideal (BC) 在列治文山 (Richmond Hill) 销售新房时非法收取数十万加元押金，但从未获得在安省建造或销售新房的许可证。因此，安省法院以非法销售罪判处 Ideal (BC) 15,625 元罚款，并因未能提供搜查令要求的证据而判处 18,750...

【星岛都市网】在Facebook Marketplace和Kijiji等平台的广告上，可以看到许多房东竭尽所能改建空间出租，包括楼梯顶部、厨房地板，甚至壁橱。 最近有一条房源广告，出租多伦多市中心的一个共用房间，月租750元，条件是必须与另一位室友睡上下床。 “您是否正在寻找多伦多市中心一个出色的居住空间？房间宽敞，配置有一张上下床。您将可以享受床的上层空间，为您创建一个舒适而私密的区域。” 房间配有一间浴室以及一台洗衣机，但租户必须额外支付WiFi费用，除了租金外，还可以选择自带床垫或支付额外150元配床垫。 在2022年，曾有一个无窗的房间出租上下床位，每月租金竟高达1,200元。 （图：facebook）T10  

【星岛综合报道】Re/Max Canada在周二发布的一份最新报告中表示，大多伦多地区的房价预计明年将再次下跌3%。据悉，2023年的平均售价下降了5.9%。 虽然预计房价会下跌，但房屋销售量预计会激增。据接受该报告调查的经纪人和代理商表示，预计明年大多伦多地区的房屋销售将增长10%以上。而2023年的销售额则下降了13.5%。 RE/MAX Realtron Realty Inc.首席执行官兼总经理/经纪人Cameron Forbes在一份书面声明中表示:“与全国其他地区不同，通货膨胀和利率环境对大多伦多地区的房主影响最大，预计这种情况将持续到2024年。” “这迫使许多买家和卖家在2023年下半年采取‘观望’的态度。鉴于此，随着预期利率趋于稳定和下降，销售活动将会增加。” 加拿大央行过去两年的一系列加息导致许多现有和潜在房主的借贷成本飙升，导致一段时间的销售活动低迷。一些专家预测，央行最早可能在2024年第二季度开始降息。 报告指出，虽然多伦多通常是“卖方市场”，但预计明年将过渡到“买方/平衡市场”。 报告称:“GTA市场预计将在2024年实现平衡，但预计在一年中的某些时候也会有利于买家。” “考虑到今年的利率环境和生活成本，2023年的房地产市场状况有所波动。由于最近暂停加息，许多市场正在稳定下来，安大略省的几个地区(61%)预计到2024年将保持当前市场状况不变。” Re/Max预测，2024年全国平均房价将上涨0.5%。 Re/Max Canada总裁Christopher Alexander在一份书面声明中表示:“今年秋天，我们在全国各地经历的市场放缓，可能是2024年活跃的早期指标，这反映在明年的价格温和上涨和销售前景，以及全国几个地区的情况平衡上。” 根据多伦多地区房地产委员会的数据，大多伦多地区所有房地产类型的房屋平均价格在2022年2月达到了$1,334,062的峰值。 10月份的最新数据显示，大多伦多地区的平均房价较前12个月上涨 3.5%，目前为 $1,125,928。 v01