地产投资

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间裡陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价裡。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子裡面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商隻写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而隻是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场裡，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商隻会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，隻能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，隻能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在裡面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，隻能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”    

10月21日下午，泰富华集团加拿大多伦多分公司正式开业，包括泰富华集团董事、泰富华集团常务副总裁、Markham市长、各位议员、名流、同行以及多家多伦多媒体出席了开业仪式，共同见证此次盛会。     下午3时，金鼓准时在广场鸣响，宣告开业典礼开始。集团董事上台致辞，对万锦市市长、议员以及嘉宾们的到来表示感谢，并介绍了泰富华国内业务、加拿大的发展战略及规划。然后邀请主要贵宾上台，为泰富华多伦多公司剪彩，祝酒。在剪彩仪式完成后，主要嘉宾又受邀为舞狮点睛。龙狮团霸气登场，驾驭点睛完成后活灵活现的舞狮，现场一片叫好。在舞狮翻飞的斑斓色彩中，泰富华多伦多公司正式开业。 泰富华多伦多公司的正式开业，标志着泰富华集团翻开历史的新篇章。随着多伦多业务的推进，泰富华集团将以多伦多公司为支点，辐射加拿大，构建一个横跨太平洋的房地产企业集团，营造高效、开放、协同、繁荣的房地产生态系统。以专业、简单、高效、共赢的核心价值观为指导，通过泰富华集团品牌和成熟的开发运营管理与资产投资方实现互利共赢。 泰富华集团中国百亿名企，经验与实力鼎力支持多伦多项目稳步推进 泰富华集团由袁文泰先生创立于1994年，作为开拓者与实践者，集团专注房地产行业，以深圳为大本营，经历中国房地产行业的跌宕起伏，一步一步成长，目前已经成为资产达数百亿的大型房企，形成以地产投资、开发运营、金融投资三大板块齐头并进，同时涉足高科技投资的业务格局。集团子公司深圳泰富华天峦湖置业有限公司，已经成为深圳房企50强，泰富华天峦湖项目更是成为深圳地标项目，赢得业主和同行的一致好评。集团在深圳乃至中国具有较为重要的影响力。泰富华集团累计已经开发500万平米， 2017年仅中国深圳就有三个项目同时开工建设，同时拥有近1000万平米的储备土地；除此之外，还稳步推进深圳热点区域前海、宝中、南山十多个高价值项目，我们完全可以期待，几十年的专业地产运作经验以及雄厚的集团实力，将充分支持多伦多项目稳步快速推进！ 泰富华集团坚持精品意识，以高品质赢得多伦多城市的认可 泰富华集团先后开发了“东方威尼斯”、“泰富中心广场”、“安徽凤凰城”、“泰富华•天峦湖”等房地产项目。坚持精品意识，严谨确保每一个环节，建造过硬的质量与完美的设计，成就城市精品住宅。2016年，泰富华天峦湖项目成功入伙，实现100%满意入伙率，天峦湖项目成为坪山的品质标杆，自开盘至今一直成为坪山的最高价，实现价格与口碑的双向桂冠！泰富华集团已经为数万名业主，创造精心致美的生活方式。泰富华多伦多公司，跟集团一脉相承，精心致美，让建筑产业融于城市建设，以高品质赢得当地的认可！ 多伦多，成为泰富华集团拓展海外布局的第一站 多伦多作为加拿大第一大城市，同时也是全球最多元化的城市之一，世界移民城市的代表， 49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民；深圳作为中国城市综合经济竞争力排名第一的城市， GDP到2018年将猛增至3500亿美元，深圳也是一个移民城市，95%以上都是外来移民，多伦多和深圳，都有着蓬勃发展的商业氛围、开放多元的移民文化、优秀稳健的经济结构。泰富华集团作为深圳成长起来的房企，谋求海外发展，第一站毫无疑问选择了多伦多。 构建职业化精英团队，泰富华多伦多公司蓄势待发 中国房企泰富华集团，携20多年的地产开发运营经验，进驻加拿大，多伦多作为泰富华集团海外扩展的第一站，发挥着桥头堡重要角色。集团充分了解多伦多与国内的地产的巨大差异，对于运作的团队提出极大的挑战！泰富华集团精心筹谋，建立泰富华多伦多公司，围绕“专业、简单、高效、共赢”的核心价值观，实现高标准、高绩效、高产出，吸纳多伦多房地产行业最优秀的人才，建立最为专业的开发运营团队，以最广泛的优势资源以及最专业的地产团队，智胜未来，确保多伦多业务稳步快速推进！ 泰富华来了！泰富华多伦多精品项目敬请期待！ 泰富华多伦多公司已经成功收购多个优质项目：在Markham市中心拥有已通过政府审批的大型综合性项目；Stouffville公寓项目计划于明年开始预售；北约克公寓项目即将完成最后一步审批。在近十年内公司已经在Markham、Richmond Hill、Stouffville及其他地区拥有超过600英亩的储备用地。泰富华多伦多公司坚持品质与营造良好的客户体验，将以精益求精的规划设计，以精细致远的品质，引领致美的生活方式，共同谱写优美和谐的华丽乐章，在这个全球最宜居的城市，创建最美丽的城市风景。在未来公司也会在多伦多投资及建设更多更好的项目，它的存在本身，也会成为多伦多地产格局中浓墨重彩的一笔，让我们共同期待！

8月份多层共管大厦价格升幅达20%，带动大多区平均屋价升至逾73万。 星报资料图片 本报记者 大多伦多地区8月份经电脑多重放盘系统（MLS）转售的住宅物业为6,357间，较去年同期下跌34.8%，放盘数量也降至7年来最低位；但楼价在多层共管大厦的20%升幅带动下，平均屋价升至732,292元，比去年同期升3%。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Tim Syrianos指出，近日多份报告均显示，大多区经济维持强劲。受惠经济利好的消息，加上房屋价格升势放缓，因此预期踏入秋季市场，对自置物业的需求会有所改善，将超出正常的季节性增加。 8月楼价微跌   8月份的平均楼价为732,292元，虽然较7月份的746,033元轻微下跌，但仍比去年同期上升3%，主要受惠于多层共管大厦和半独立屋的双位升幅，镇屋售价也上升近9%。另一方面，电脑盘的新挂牌数量只有11,523间，减少了6.7%，是自2010年以来8月份的新低。 综合屋价指数（Home Price Index，HPI）比去年同期上升14.3%，指数升幅抛离平均屋价，是由于今年的高端豪宅成交量较去年少。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，销售量和放盘数字反映出市场相当均衡，如果市况在未来几个月维持现状，预料屋价的每年升幅将趋向正常化，略高于通货膨胀率。然而若买家正如TREB所作的消费者调查，放弃观望态度入市，而挂牌数量仍停留目前状况，则楼价会加速上升。

据CBC新闻报道，大多伦多地区房地产协会(TREB)周三发布的销售数据显示，大多伦多地区8月份地产销售数量较2016年8月下跌了34.8%。多伦多房价较去年8月相比有3%的上涨，平均价格为73.2292万加元，然而8月房价和前几个月相比仍然是大幅下跌的。但TREB市场分析主管Jason Mercer认为随着越来越多的人重新回归到房地产市场中，这一现象可能持续不了多久。他说：“如果房屋销售数量与待售房屋的比例开始走高，那么房价自然也会上涨。”C09

Q：我的放盘经纪是否需要向潜在买家透露：我的房屋以前是大麻屋? A：当你出售曾是大麻屋的房屋时，要应付两个独立的问题：房屋的物质损坏和/或修理，以及由於房屋歷史所造成潜在的心理上的污名。房地产的一个重要原则是，在经纪人或销售人员的帮助下，买家有责任确定他们购买的物业是否适合自己。為此，买家可能要求更多的资料和进行独立研究。 根据这个原则，你并非一定要透露通过典型的验房就可以发现的物质方面的问题。但是，假如你知道有一个物质缺陷，只能通过破坏性检查才能被发现，而且该缺陷令屋子不适合居住或危害健康和安全，那麼你需要披露。 与物质缺陷一样，你不必向潜在买家披露潜在的污名。但请记住，潜在买家决定什麼缺陷对他们来讲是重要的，相应地买家会就此指示他们的代理，他们可能会问。 放牌经纪不必主动透露曾经的大麻屋，但也不能说谎 什麼样的问题可以被视為污点因人而异。例如，房屋曾是一个谋杀或自杀的场所吗？一个臭名昭著的罪犯曾经住在屋内吗？必须认真对待有污名的房屋。与你的经纪合作制定应对策略，如何回答潜在买家或其代理人的任何问题。 虽然你的销售代表不需要自愿提供有关物质问题或污点的信息，但当被问及时，他们就不能说谎。他们可以直接回答这个问题，或者拒绝回答问题，并建议买方代理自己进行调查研究。 所有房地產专业人士在职业道德守则下，都有责任在与房地產交易中的其他人打交道时採取公正、诚实和诚信的态度，促进和保护你的最佳利益也是他们的责任。 同样，挂盘经纪必须避免在宣传你的房產时出现虚假陈述或错误。在不确定是否披露是更明智作法的情况下，他们的建议可能是披露，以避免以后的潜在问题。这可能是一个困难的平衡，但要确保你已经做了你可以做出的明智决定。 如果你的经纪同时代表其他潜在买家（称為多重代表），则会有附加的问题。在这种情况下，你的代表必须採取负责任的步骤，為买方客户查找并披露任何可能对其购买决定產生相当影响的事情。 作為卖家，你有权以尽可能高的价钱出售物业。如果你担心房子的污点有可能会影响出售，请考虑徵求律师的指引。 另一方面，对於买家来说，在提出Offer之前，与房地產专业人士合作，对房子进行研究，并提出正确的问题，以确保房子符合你的需求。  

■房屋抵押信用贷款开始大行其道，但可令债务越积越高。星报资料图片 综合报道 各方普遍预测加拿大央行将在本周三宣布调高银行基准利率由0.5%调高至0.75%。有关人士指，调高利率不仅对持有房屋贷款的人士造成财务压力，影响更是遍及各方面，特别是以房屋净值做抵押借出信贷款额度的人，更要未雨绸缪。 近年随房价显著上涨，由银行和借贷机构推出的一种新产品──“以房屋净值作抵押的信用贷款额度”（home equity lines of credit，HELOCs）开始大行其道。金融机构会根据借贷者用以抵押的房屋净市值，向借贷者批出数额不等的借贷额度，借贷利率往往是银行最优惠利率加0.5至两个百分点。 房屋抵押信用贷款的利息高于普通的房屋贷款，但仍受民众欢迎，因为表面上看，随屋价节节上升，用以抵押的房产可以为房主“兑换”出大笔“现金”，而且民众在使用这种贷款后，只要按期付给银行利息就可以，银行并不要求限期偿还本金。屋主不用卖屋搬家，即可提前享受屋价上升的“红利”，往往不急于还本，而是期望日后卖屋时将贷款一次还清。 因为上述方便之处，房屋抵押信用贷款在加拿大借贷市场上，占有额越来越重。加拿大金融消费局（ Financial Consumer Agency of Canada，FCAC）上月公布数据，加拿大各大金融机构目前借出约300万笔房屋抵押贷款，平均每笔借款额高达7万元，也即是借贷总额高达2,110亿元。FCAC调查更显示，有四成借有这种贷款的家庭，没有定期偿还本金。三四年以前借多少，现在债务还是多少，没有变化。对许多家庭而言，一旦获得银行批准这贷款额度，仿似将自家房屋变成自动提款机，令债务越积越高，但是这种借款对于家庭财务稳定存在重大隐忧，一是这类贷款采用浮动利率，即在基准利率上调若干百分点，如果利率不断上调，意味借款者负担会持续加重。 另一注意的地方是，这类信用额度贷款被称为“demand loans”，大体意思是“可以随时索还的贷款”。这一点与房贷完全不同，房贷只要借贷者每月按时还清月供，不会被强迫一次性还清本金。但对于这类信用额度贷款，只要借款机构认为需要，可以随时致电借款者要求一次将借款还清。 接受CBC采访的金融财务专家指，现时屋价仍在上涨，尽管幅度不稳定，这种情况下银行不太可能要求借贷者一次还钱，但是这2,110亿元的巨大国民债务，其风险性比起房贷更为显著，因为一般民众都会尽最大努力偿还房贷，避免拖欠银行，但是对于此类房屋抵押贷款，民众未必会采取同样的努力。 专家又指，一些人表示使用房屋抵押贷款是用来装修现有住房，从而令“贷款”成为一种未来可以回收的、有回报的“投资”。这种想法同样有问题，因为房屋并非永远升值。一旦市场条件变化，不能保证在房屋上的投入都可以由未来的市场上取得回报。不论是装修房屋，或利用这类贷款外出旅行，性质上并无太大差别。大量使用房屋抵押贷款，且长年将债务搁置不理的人，都应再三考虑。

凤凰国际iMarket编译自zerohedge，在过去几个月里，由于中国的洗钱活动在加拿大各地催生了泡沫，导致了加拿大房地产市场很多分析机构花了很多时间来讨论加拿大的房地产市场。 不过，正如今天的《环球邮报》（加拿大当地期刊）所指出的那样，由于极大的价格泡沫、消费者的过度负债、按揭贷款规则大幅收紧以及利率上升的前景，加拿大的部分房地产市场可能会出现一场“完美风暴”。 据悉，在监管方面，加拿大金融机构监督办公室(OSFI)正在考虑颁布新的规定，要求贷款人对借款人实施有效的“压力测试”，以确认他们在利率即使上升200个基点的情况下，是否仍然满足贷款标准。从实际的观点来看，此项举措将会使普通加拿大人的（房地产市场）购买力下降20%左右。 加拿大金融机构监督办公室提议，任何在银行或银行资助的贷款机构获得抵押贷款的人都须证明，他们能够负担高于实际利率至少200个基点的利率。目前已经针对获得按揭违约保险的借款人，以及大多数浮动利率和短期贷款的借款人进行了类似的债务比率“压力测试”。 如果加拿大金融机构监督办公室的提案按计划实施，在其他条件不变的情况下，信用良好的借款人有资格获得的抵押贷款将减少约18%。这一提案对抵押贷款借款人的影响将超过加拿大银行历史上的任何一次加息。当然，由于抵押贷款利率处于数十年来的低点，房地产市场可能只会朝一个方向走。 此外，随着利率上升，其只会放大OSFI上述提案的影响。如果你相信加拿大央行的暗示和债券市场可能发生的事情，下周的利率会议或9月份的会议很可能会提高浮动利率。(尽管周四的OSFI新闻可能会阻碍加行的加息计划。)至于固定抵押贷款利率，自6月6日以来，在债券收益率飙升50个基点后，其已经大幅上涨。加拿大央行实际上主导了设定抵押贷款利率，在周四上午将其公布的大部分固定利率上调了20个基点。大多数其他贷款机构也做了同样的事情，这可能只是采取的第一步行动。 所有这些让《环球邮报》提出一个问题：“加拿大的消费者现在应该做什么?”幸运的是，对于加拿大，我们会提醒，几年前美国也有类似的房地产泡沫问题。下面这幅图提示你下一步应该怎么做。 图1：加拿大央行，传统抵押贷款利率

由EKOS Research 民意调查公司於今年6月做的民意调查结果显示，加拿大人不论地域及收入情况，普遍认為目前的房价对他们而言难以负担。在温哥华、多伦多及卡加利等房价高企的大都会地区，认為房价难以负担的民眾比例更达到或超过9成。 据EKOS民调显示，全加范围内，每5名国民中就有两人认為本国的房屋价格难以负担。持有这种观点的国民遍及各个收入阶层。 近4成中产难负担住房 在那些自认為属于“贫穷的或是劳工阶层的”受访者中，有大约一半的人相信他们所居住地区的房屋价格超出其负担能力。在那些认为自己处于“中产”或是“上层”（middle or upper class）的受访者中，分别有38%及37%的人持有同样观点。 如果以地域而言，在大都市高房价地区生活的民眾对此感觉更加强烈。在温哥华，隻有2%的受访者认為当地的房价是“可以负担的”。在卡加利和满地可，认為当地房价可以负担的受访者比例分别為11%和22%。在多伦多，认為本地房价尚可以负担的受访者比例仅有6%。 EKOS Research 民意公司於今年6 月1日至19日以电话形式访问了5,658名国民。上述调查结果的正负误差率为1.3%。该公司总裁格雷夫斯（Frank Graves）表示，调查结果显示在加拿大部分地区，房价难以负担的问题在不同地域、不同社会阶层都达到了危机的程度。这一发现令人不安。 最便宜单位也花费半数收入 杜鲁多政府曾经承诺推出全国房屋保障计划，协助加拿大人找到及负担得起适合他们居住的房屋。这也是更大范围的减贫计划的一部分。政府希望将无家可归者的数量减半，并帮助那些将收入的三分之一以上用于住房、仍达不到所需的住宅需要和标準的“核心住房需求者”（core housing need）摆脱困境。 卡加利大学公共政策学院近期所做的研究也呼应了EKOS的最新民调。该学院研究指在卡加利、温哥华及多伦多，低收入家庭即使是居住於当地最便宜的公寓单 位，也要花去其收入的一半以上。而且由於各地的收入水平、物价消费水平不一样，要制定一个全国统一的房屋保障计划并不容易。 加拿大城市联盟（The Federation of Canadian Municipalities）则敦促联邦政府优先拨款维修现有的可负担住房并兴建更多这类房屋单位，同时向居住於都市区的新移民和原住民提供直接的住房补贴。 综合报道 全球生活开支排行榜 多市第119位列中段 最新一份调查全球生活费用的报告显示，温哥华仍然是加拿大生活开支最高的城市，在全球城市排名107位，多伦多则紧随其后，生活开支全国排名第二，在全球排名119位。报告显示，温哥华生活开支超越多伦多主要是基於租金上涨所致。 该份由人力资源顾问机构美世（Mercer）发表的2017年《生活开支调查》（2017 Cost of Living Survey）报告，调查全球209个城市的食品、交通、住屋、衣服、家庭用品及娱乐等200项费用。 温哥华今年在全球的排名较去年上升35位至107位，继续是加拿大生活开支最高的城市；紧随其后的是多伦多，排第119位；满地可及卡加利分别排名第129及143；而渥太华是本国开支最低的大城市，排名第152。 美世合伙人弗罗斯特（Gordon...

华人一向重视子女教育，买房往往先看物业是否在“名校区”，在房价连级跳的今日，家长们对“名校区”的追求仍然孜孜不倦。一年一度搜寻学区房的季节又到了，今年的态势又是如何？ 在大多伦多地区，华人对学区房的偏好众所周知，这大概与华人 “孟母三迁” 的传统有关，华人歷来重视对后代的教育培养，讲究环境对青少年的影响，所以在作出置业决定时，所属学区的学校好不好，佔了很大的考虑比重。為了住进名校区，华人家长可以去得好尽，落重本加价30万元抢offer绝不手软。也有年轻夫妇还未有子女，已未雨绸繆买定学区房等孩子出世。当然，挟著名校区光环的物业，卖价随时高出一至两成也绝不為奇。 Re/Max 调查：八成买家看学区 每次有学校排名出炉，除了家长和学校紧张，相信地產经纪与正在物色学区房的买家亦同样关心。无他，学校排名高，附近一带的物业，会被看高一线，价格亦随之水涨船高。地產公司Re/Max早前进行了一项市场调查，发现超过8成买家，都想在物色心仪物业前，获得更多有关学校的资讯。 “购房过程中，有很多因素会影响是否购买某一间特定房屋的决定，例如与上班地点的距离、整体开支、社区文化、有否有绿色空间等。但透过这项调查，发现到原来能否获得高质素教育，才是国民在购买住屋时的关键性决定因素，当中以千禧一代与其正在成长的家庭更為重视。”Re/Max发言人Christopher Alexander说。 的而且确，学校与楼房之间，有著不可分割的关係，有好学校的社区，住屋的抢手程度与楼房价格，都会比没有好学校的社区更胜一畴。地產经纪孙子厚(John Sun)表示，很大部份住宅买家，都认為学区好重要，更是物业保值的重要因素，这一心态在华人买家中尤其明显。 “华人较关注学区问题，每个客户都会问，除非是已退休的。在好学区中买屋，抢offer的人多数是30至50岁之间。置业人士都会先看校区，再决定住的位置，因為很多人著重下一代教育更甚於著重自己。” 4至6月是寻学区房高峰 地產经纪吴汉昌(Dennis Ng)指出，买家追捧学区房，是一年12个月都有的现象，但以季节性来看，每年4至6月是家长买家四出搜寻学区房的高峰期。 “因為从看房到倾好offer，再到搬屋，都要一至两个月时间，搬屋后可能还要装修和执整，一切办妥当回復正常生活，刚好过完暑假，孩子可以在9月开学上新学校。客户群当中，有很多都非常注重学校排名、专门找学区房的客人。他们在抢offer时都好进取，比市价多出十几万元来抢也愿意。” 不过，地產经纪樊丽玲(Crystal Fan)认为，好多家长甚至早於2至3月期间已出动抢购学区房，所以该两个月也是抢offer最疯狂的时段，只要物业位处好学区，卖家收到十几张offer屡见不鲜。 抢offer加价数十万也情愿 “為了孩子的教育，家长会尽最大能力，不管多大代价，都要志在必得，而且他们也是有实际的迫切需要，所以其他买家好难跟这些家长抢。好像今年初，有家长愿意加价30万元去抢。” 她解释，如果家长是冲著一间好中学而搬进该社区，孩子由9年级读到12年级，即这间屋至少住上4年，如果该区中小学都好，甚至会是长达12年的事，所以绝对是一项长线投资。而从长线来看，几年后房价总会升的，所以就算今天抢高了价，反正是為了自住和孩子读书，回报是肯定有的。相反，一段短线投资者的著眼点，可能是明年楼市会否继续升？可否赚回今天抢高了的几十万元？ 孙子厚续说，由於客户都紧张校区问题，所有地產经纪都不敢怠慢，熟悉不同社区的中小学资料，了解学校排名的最新动态，那些社区有高排名的中小学，都是他们的“必修科”。 追捧名校不惜代价 “有些买家会跟学校买屋，只要是前三十名的都好。為何万锦於人村、烈市富豪山庄的房价贵？其实就是名校效应。多年前万锦市Kennedy夹16街开发时，楼花价好便宜，但现在已升到呯呯声，大受追捧，就是因為该社区有一间杜鲁多中学。” 樊丽玲坦言，万锦与烈市的中小学都非常好，排名100位以内的比比皆是，但有些家长只追求名列前茅的学校，可谓赴汤蹈火，誓要进驻名校区。她举例，几年前有一位家长，為了让孩子入读排名最好的小学，不惜一切要搬进该校区，遂将原来居住的独立屋卖掉，但由於该区屋价较贵，卖屋的钱只够在该区买镇屋，宁愿“大屋搬小屋”也在所不计。 孙子厚指出，在北约克的名校效应也非常明显，尤其东惠柳弟(Willowdale East)与西惠柳弟(Willowdale West)的分别。虽然两个小区只是一条央街之隔，但东面的房价，可以比西面的房价高出两成。 “虽然西惠柳弟有坟场，但学校才是影响房价的原因。西面的学校，最好的才排名100几，差的排名400几，但东面则有大名鼎鼎的Earl Haig中学。以房价来看，如果是条件相若的翻建屋，东面的值380万元，但西面的可能只是320万元，价格相差20%，这就是学校的威力了。” 买家中学名校排优先 我们常说的好学区，其实也有中学与小学之分，有时一个拥有高排名中学的校区内，未必也有高排名的小学，相反亦然。不过，吴汉昌与樊丽玲都同意，吼準校区房的买家，还是以好的中学為购房指标，因為家长心态都认為，中学的好坏，足以影响将来入读大学的机会。 “家长会先物色一间中学，并锁定在中学校区的范围内，先找最好的小学，然后在该小学的校区内搜寻住房。如果在这区抢不到，便退而求其次，找区内第二好的小学校区再抢房。”樊丽玲说。 学校排行榜知多少 现在家长们关心的中学、小学排名，大多是以加拿大著名智库菲莎研究所（Fraser Institute）公布的学校排行榜为参考。 菲莎研究所是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，。菲莎不接受政府经费，完全来源於企业和个人的捐赠，由此得以确保它的独立性。 该机构做出的排名主要依据其实是公眾都可以查得到的数据，例如某个省全省范围内的考试平均分数。但并不是所有的学校都被包括在排行榜上，Fraser Institute 有可能无法从省教育厅获得足够的信息数据，无法给某个学校定出排行。因此，一些学校不在排行榜上，并不意味著这些学校的教育质量不合格。 就安省的中学、小学排行来说，通常参考的是学生的EQAO（Education Quality and Accountability Office）考试成绩，排名只是考察学生的学术能力，学术能力的依据仅限於数学和英语的测试成绩，而且小学只有第三班及第六班，中学只有第九班学生参加这个考试。 我们可以通过排名来比较同一类型学校的差异，也可以通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化，但很多考试分数之外的学生能力和不同学校的其它教育教学特色是无法从排名中窥探到的。

■美丽的海景和山景尽收眼底。Sotheby's ■西格尔夫妇该间大屋开价6,300万元出售。Sotheby's ■慈善家西格尔。互联网 ■屋内有一个室内泳池。Sotheby's ■大屋室内设计漂亮。Sotheby's   本报记者 92岁亿万富翁及大慈善家西格尔（Joe Segal），将他与妻子位于温哥华西区格雷岬（Point Grey）的豪宅放盘，开价6,300万元，若大屋成功售出，或创下大温住宅物业的纪录。 根据加拿大苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）形容，该间面积约2.2万平方呎的大屋，坐落于十分私密的1.28英亩的土地上，俯瞰美丽怡人的英吉利湾（English Bay）和北岸群山美景。 该幢大屋设有两个大厅，如举行私人聚会或活动，可招呼多达100个宾客，还有5个睡房、12个洗手间、一部电梯、一个室内泳池、一个可停泊6部汽车的车房及一个有独立出入口的套间。此外，整间大屋充满经典风格，包括灵感来自法国凡尔赛的美丽花园。 加拿大苏富比国际地产现未有把该间大屋放上俗称电脑盘的MLS，也未有公开该间大屋的地址，不过物业纪录显示，该间大屋位于贝尔蒙特路（ Belmont Ave.）4743号。根据对上一次即2016年7月1日的物业估价，该间大屋的价值逾4,000万元。 西格尔是白手兴家的亿万富翁。14岁时，父亲与世长辞，西格尔被迫辍学，开始谋生，骑着自行车挨家逐户售卖冰鲜鱼，其后西格尔的生意愈做愈大。 西格尔是大慈善家，不时捐款，例如在2010年，他与妻子捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会（VGH & UBC Hospital Foundation），兴建西格尔家庭健康中心（Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre），帮助有精神健康和滥药问题的人士。

■有地产报告指蜜月湖是中年人的抢购目标。 Royal LePage 综合报道 地产公司Royal LePage发表报告指，多伦多房地产市道近期开始降温，但度假屋在供应相对少和需求持续大的情况下，销量和售价都是继续向上。 Royal LePage房地产服务行政总裁萨默斯（Kevin Somers）说，度假屋买家的财力比一般购买自住居所的人更雄厚，因此安省很多地方的度假屋销量和售价都普遍向上：“他们较少受到自住居所市场影响，只是受到供求带动。” 报告在5月合共访问了51名本国地产经纪和代理，当中63%表示度假屋今年春季的售价和销量都有增长。萨默斯称，由于度假屋数目紧张，买家又主要属于投资客而不是首次置业人士，因此度假屋受欢迎情况相信会维持。 资料显示，安省度假屋平均售价为41.3万元，其中中部度假胜地蜜月湖（Muskoka）更是中年人的抢购目标，今年春季的平均售价高达150万元，显示距离多伦多地区两三小时车程的度假屋也非常受欢迎。有六成受访经纪和代理表示，36岁至51岁人士是度假屋主要买家，但有四成称52岁至70岁买家的数目较多，77%受访者称外国买家仅占5%或以下。 资料来源：星报

■基斯曼特认为现时年轻专业人士要与其他人争买住所。 星报资料图片   ■规划师基斯曼特。 星报   综合报道 多伦多首席规划师基斯曼特（Jennifer Keesmaat）扬言，市内独立屋即将绝迹，首次置业人士未必能够再以独立屋为“上车”目标，要改买分契式大厦（Condo）单位。 基斯曼特在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）一个活动上，分享她与子女讨论买房的内容，她说自己在市郊一间半英亩的独立屋长大，现时与子女同住的独立屋却像“邮票般小”，因此建议子女将来置业时先考虑分契式大厦单位，因为购买三间睡房连后院独立屋的传统观念，不再是市内家庭的“上车首选”。 多伦多的独立屋价格，现时可算是贵得令人却步，虽然兴建中的独立屋数目也不多，但基斯曼特认为独立屋数目减少，反而有助舒缓人类对环境带来的影响。 多伦多地区商会最近一项调查显示，81%有意置业人士不想购买分契式大厦单位，69%想买一间有至少三间睡房的独立屋，然而2011年至2016年在多伦多兴建的住宅单位中，有83%属于中密度和高密度公寓。 基斯曼特说，公共交通方便和生活设施齐全的完善社区数目并不足够，学校和公园应该设于人口最密集社区，分契式大厦应提供游泳池、工艺室和多媒体室给青少年使用：“年轻专业人士现时身处入门级职位，收取入门级薪金，有些更要做兼职，他们想买的住所，也是市内其他资金争相抢购的目标。” 资料来源：星报

星岛环球网消息：据美国《侨报》报道，当地时间19日，洛杉矶华人律师邓洪介绍说，来自中国的任先生(化名)欲在美国买房，原以为跨境兑换美元天衣无缝，却没想到最终“赔了夫人又折兵”。 任先生通过上网，选好了一栋在美国南加州的房子。他需要支付30万美元的房款，可他手里只有人民币现金。 就在任先生急着用钱的时候，有人出主意说可以尝试在美国找朋友，“你把等值的人民币存入朋友在中国的银行账号，然后你在美国开立一个美元账号，让朋友把30万美元存入你的美元账号，这样就可以规避携带大量现金入境美国，被海关查出后所引起的麻烦。” 任先生觉得这个主意不错，于是，他在微信群里寻找美国“朋友”帮忙，一位家住洛杉矶的美国华人梅先生(化名)表示愿意合作，但条件是汇率要比市场价高一些。任先生觉得对方的要求并不过分，但为了慎重起见，任先生没有一次性兑换30万美元，而是分3次进行，一次10万美元。 6月15日，任按照双方商定好的汇率，先把69万人民币存入梅先生的中国账号，然后凭借存款收据，到洛杉矶和梅先生交易。两人在洛杉矶某酒店见面后，梅先生如约交给他10万美元。 当任先生开车去银行，准备把第一笔交易存入自己的美元账户，可几辆警车拦住了他的去路。一名便衣警察到驾驶座位前，要求他打开存放10万美元的后备箱。 任先生只能乖乖地打开后备箱，眼睁睁地看着警方把10万美元没收。一名探员给他一张收据，要求他按照上面的地址，在指定的时间，到警局“说清楚美元的来路”，除非他能证明这10万美元是干净的，否则这笔钱将被美国政府没收，他还可能因为涉嫌“洗钱罪”被检方起诉。

6月13日，凤凰国际Imarkets编译自Zerohedge，在没看到如下数据的时候，很多人问美国的房子那里最贵，大家想当然的会人为啥纽约、加州等经济发达且充满了富豪的地方。但是看到下面数据时，则一目了然。最贵的地方是夏威夷和华盛顿。 根据美国Overflow Data网站的数据，我们可以看到，美国的版图上，50个州中房价中值最贵的是度假胜地夏威夷（HI）和美国首都华盛顿(DC)，房价中值分别是56.7万美元和55.1万美元。 上图颜色越升，价格越贵，单位是千美元 根据图片，的确显示了东西海岸两岸的价格略高于中部地区，具体如加州房价中值为44.9万美元，马萨诸塞州房价中值35.2万美元，中部地带的房价中值不超过20万美元。 不过，这么对比城市、和乡村的房价应该是不公平的，作为城市房子大幅多余洛杉矶的华盛顿，因此公数量上获得优势，实际上，加州房子仍然很贵。 但整张图表显示的的一个信号就是，美国公共人群还是大部分可以负担得起他们的房子。

在现在繁忙的生活中，找时间去豪宅中度假是困难的，特别是豪宅距离你有11小时的飞行距离，甚至对于中国最富有的夫妇来说也是不容易的，因此中国电子商务亿万富翁刘强东（Richard Liu）和他年轻的妻子章泽天决定卖掉在悉尼The Rocks的豪宅。 据Domain网站报道，两年前，中国电商巨头京东的创始人兼董事长刘强东，花费1620万澳元在悉尼购买了一套三层楼的顶层公寓，现在该公寓挂牌1800万澳元出售。 2015年10月，这对富豪夫妇在悉尼举行婚礼，在婚礼前6个月，刘强东为章泽天买下了这套顶层公寓。据福布斯的富豪排行榜，刘强东目前排名中国富豪榜第16位，年仅23岁的章泽天可以说是中国最年轻的女性富豪。 在悉尼拥有一个“避风港”被许多中国亿万富翁看做是必备的，对于43岁的刘强东也不例外。 但是据了解，事实上章泽天只在这处豪宅中住过一两个晚上。该顶层公寓拥有开阔的视野，内部有正式和非正式的大理石客厅及餐厅、电梯及两处超过600平米的屋顶平台。目前由房产中介公司Ray White Residential Sydney的经纪人Michael Lowdon负责出售。 来源：今日悉尼公众号

由于政府对外国买家征收一项新税，5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解，征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称，征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%，远低于前几个月的同比涨幅，此外，房屋挂牌销售量增加了48.9%，销量减少了20.3%。 4月，安大略省政府宣布一系列重大举措，包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收，以抑制房市的狂热。据悉，由于外国投资者的炒房行为令房价攀升，许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此，富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解，在加拿大炒房的投资者主要来自中国，他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出，投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场，从而保护他们的财富。 可能，正如分析师们此前断言得那样，加拿大房主们很幸运，因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位，从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言，这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来，投资者们还没有摆脱困境，延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称，现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应？亦或只是卖家们对近来房价激增的回应？房产上市量激增、销量下滑是否将持续？”等问题做出回答还为时尚早。“过去，一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度，之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面，房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应，而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样，独立屋的销售导致5月需求大幅下滑，较一年前减少了26.3%，而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位，依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道：“5月底，我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫，但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解，今年1月中国出台了一系列资本控制举措，旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施： 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的，但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单，例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单，将连续三年被剥夺收发外汇的限额，并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻，但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁，因为中国买家发现减少付款变得越来越难。（双刀） 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

美国建商为了迎合年轻首购族的需求，去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺，这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道，据美国人口普查局上周数据，2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺，虽然下降幅度不大，却是自2009年来首度下降，也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨，但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏，特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）表示：“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切，他们当然也尝试满足这块市场，只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示，今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋，比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍，这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出，去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多，其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快，但与过去几年相比，这些房屋占新建房屋的比率降低，而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势，位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利，但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。（详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》） 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉，声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取月租1,550元，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来，因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示，“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼”。 Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查，也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗   诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否刖可能被前租客检控。 她表示，类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标（EY Global Capital Confidence Barometer）昨天发表一项调查报告指出，撇除货币及商品等不明朗因素外，加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下，愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃，对加国经济就愈有利。 调查报告显示，去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善，但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现，愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易，6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示，加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点，且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点： ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为，本年全球经济亦会转好。当中，国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到，不少公司预测经营前景会更好，并进行创新改革，例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示，40%被访加人认为，寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在，他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说，加拿大经济强劲，是有赖市场的兼并收购。通过利用创新，才可能继续保持优势，向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员：开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出，世界上有稳健政治及经济可以发展的地方，现时只有加拿大及澳洲，而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策，所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为，自2008年金融海啸爆发后，对于经济发展有两派学说，一是量力而为，二是量化宽松。时至今日，量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后，全球多个国家，包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济，所以加国联邦及省级政府在这政策下，大力发展基础建设项目外，如安省自由党政府更采用赤字预算，配合央行低息政策，不断创造就业及增加基建。专家认为，如果加国不出现经济衰退，那一定会有能力清还国债，加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示，中国已是世界经济强国，不论联邦政府或万锦市早已把握先机，门户大开，欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略，是主动向世界全面开放，主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商，及寻求合作机会，成果今日已经见到。何胡景表示，自2006年起，万锦市已展开25年大计，当年万锦市预计每年人口增长2%，但到了2016年，市内人口每年增长已大幅增至6%，这是反映出不止万锦市，而是整个加拿大经济在各方稳定因素下，且得到国际投资者的信任，已更趋蓬勃发展。

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去，近来因迈阿密的房产“性价比高”，成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道，美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示，中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地，相比纽约、三藩市和西雅图等城市，迈阿密的房产价格较为低廉，也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前，香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目，建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为，迈阿密的房产市场仍处增长阶段，不仅未来还有很大成长机会，且房产市场并非短期投资项目，长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到，继去年11月中国政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析，今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为，香港今年可望取代纽约，成为中国资本的首要房地产投资目的地。

■罗拔迪尼路与松久信幸（右）出席混合式物业简介会。 加通社 ■发展商昨在简介会上公布项目最快明年动工。加通社   好莱坞影星罗拔迪尼路（Robert De Niro）与日本名厨松久信幸（Nobu Matsuhisa）昨日现身多伦多，出席有份参与的公寓、酒店及松久旗下高档餐厅混合式物业简介会，与会者认为今次发展项目不会受到多伦多楼市泡沫危机影响，发展商昨日正式公布项目最快将于明年动工。 安省自推出一系列压抑物业市场泡沫措施后，4月住宅销售下跌6.7%。多市发展商Madison Group副总裁Josh Zagdanski在简介会上表示：“物业投资的核心价值，是在于其所在地点及物业所带来的多彩生活，而多市信幸餐厅混合式物业，则同时兼具这两种投资价值。” 今次混合式物业项目的名称为Nobu Toronto，最便宜单位价格为40万元起，价格最高单位则为200万元。在简介会上罗拔迪尼路被问及在物业施工期间会否现身工地亲身参与砌砖工作，他点头称：“会的，会的，我会尽量试试。” 松久纽约起家 松久有志于以品牌餐厅及酒店迅速扩大在环球物业市场“插旗”。除多市的物业快将动工外，墨西哥有一幢类似物业正在兴建。今次是松久的品牌餐厅首次登陆多伦多，虽然多市餐饮市场对他来说仍有待了解，不过他表示充满信心：“大家很有品味，也明白质量的重要。项目才刚刚开始，开业后我们便会发掘出更多细节。” 松久的餐厅最初于美国纽约以高级日本料理起家，凭借松久的声誉，加上罗拔迪尼路的星级影响力，品牌稳健发展，现于北京、伦敦等国际城市设有分店。 资料来源：加通社

加拿大楼市有没有泡沫？知名财经媒体华尔街见闻发表文章，对比了美加两国的数据： 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前，要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报，但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。 迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中特别规定留学生买房后，这15%的海外买家税是可以退的。只要1)买房后4年内成为公民或永久居民；或者2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；或者3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。  结果在这个新政策实施1个月后，许多留学生才发现还是被坑惨了 这15%的税交出去容易，但稍一不留神就退不回来！ 多伦多大学中国学生学者联谊会（UTCSSA）外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地产专访时称，这个政策的确存在黑洞。 黑洞1：拥有百分百业权才可退税 在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。 但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。 （温哥华留学生李晶提集体诉讼，促省府停止征收海外买家税。资料图片） 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实：「拿学签、工签的非居民，我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署（co-sign）。 有一两个银行不要求共同签署，家长可选择做担保人（guarantor），就是说父母可用他们的收入作担保，但名字不上产权证。但大部分的银行要求父母和留学生的名字都需要写在产权证上，这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。 但是如果做贷款时，父母上了1%的产权。这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权，2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡，才能获得退税。 如果父母没有转成永久居民，哪怕留学生按时拿到了枫叶卡，也是无法拿到政府退税的。 黑洞2：交割日前学习时间都不作数 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。 同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。 据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。 不过，财政部工作人员也表示，根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程，申请方式没有任何指明性文件。 4月21日后没有枫叶卡的人想买房需要非常非常慎重 房地产律师王彩虹接受专访时称，“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市，应该非常非常慎重，没有人能很有效地可帮到他们，除非现在银行说，爸妈做担保可不用上产权，只作担保人，产权还是学生的，还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。” 对于那些父母拥1%产权的留学生，王彩虹表示，“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说，是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况，就算只占1%也不能享受退税，哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策，合同如果是4月21日前签的没事，4月21日后签，地产经纪应该提前和留学生讲清楚。 如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果，这样很不对。作为地产律师，到现在其实还未介入，因为在买房过程中，律师是最后介入的。首先，留学生要知道现在政策大调整，要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称，对于大家都在观望的状态，“政府要的就是这个效果，你有担忧顾虑退不回来NRST，所以不买。至少当下NRST起了作用，至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情，会不会顺利退回来是个未知”。 王续称，政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高，应考虑租房。实际上政府这政策出台，就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。 NRST退税尚属纸上谈兵阶段，拿到枫叶卡再买房更可靠 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市，安省注册房产经纪Nancy Wang称，“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露，至今一个多月，律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看，海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎。” 王红雨也表示，自NRST出台后，整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息，大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15％，而安省的NRST是一个新的税种，有史以来加拿大哪个省也没有，属于安省初创。截止到今天为止，还没有人符合条件拿回来NRST。 拿的时候会有什么障碍，遇到什么问题，大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年，持工签的。这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。 拿到工签，全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的，到底到时候要什么文件，什么文件证明你还住在里面，什么文件证明你是全职工作等，这个还没有人去弄，大家都在纸上谈兵。”

■多伦多古酿酒厂区是国家历史遗址。 星报 ■古酿酒厂区的圣诞市集吸引不少游客。 Metroland ■有地产商计划在古酿酒厂区（灰色地区）兴建高层大厦。 多伦多市政府   有地产发展商拟在多伦多古酿酒厂区（Distillery District）周边兴建多层分契式大厦，认为有助活化古迹区，保留区内传统特色，但有民众质疑古迹区不适合兴建多层大厦，认为会造成区内人流过度挤拥，并影响日照。古酿酒厂区是国家历史遗址，市府正评估是否把它纳入传统保育区，引来开发和保育之争。 发展商Cityscape现时计划在Mill St. 60号兴建13层分契式大厦，以及在国会街（Parliament St.）31a兴建49层分契式大厦，另一间发展商Goldberg则计划在国会街31号兴建49层分契式大厦。上述项目皆被市府驳回，开发商向安省市政委员会（OMB）上诉。OMB本周就Cityscape上诉案举行聆讯，而Goldberg Group的兴建方案尚未订出聆讯日期。 大厦阴影料遮近半个广场 Gooderham and Worts居民协会主席Michael Brewer表示，项目将带来1,000个新住宅单位，把人口密度推高到超出市府订立的水平，超出社区负荷能力。有民众担心增加挤拥问题，影响酿酒厂区Trinity Square的阳光和日照，有研究指大厦的阴影会遮盖约半个广场。 多市地产网站Urban Toronto出版人Edward Skira认为，酿酒厂区以往只得空置工厂，如果没有现在的开发和活化，根本不能继续生存，开发的金钱正来自住宅大厦。项目建筑师Gilles Saucier指，改建可为旧大厦注入新生命，另一项目的建筑师Bruce Kuwabara称，该区没有太多地方让人闲逛，开发可增加街道零售店舖，打造出如欧洲式广场的空间。 资料来源：星报

北京人老何有一个梦想，那就是在北约克拥有一套自己的住房。关键是，他的标准跟别人不太一样。 作者：Sam Feng Lu 帝国地产 原标题：一个北京人的投资故事 他的梦想之屋必须是环境优美，交通便利，举步就到公车站，想去图书馆一溜达就到。而且还得离著名校特近，自己有一个外孙子在北京一直念不好书，女儿想把那小子弄到加拿大来让姥爷好好管教管教，说好了一定要让他上私立学校。“不是透著咱家是土豪，而是听说加拿大的私立学校管得严。”这样一来，给老何找房子的标准就比较有讲究了，一句话，不是那麽好找的，特别是老何最后还加了一句：“俺家可不是巨款，总价不能超过180万哪！” 按照何家的要求，我们觉得北约克的Hillcrest Village社区比较适合他们家的未来投资方向。为什么？ 先说说这里的人文地理。Hillcrest Village位于北约克区东北角，与士嘉堡紧紧相联，区内山谷幽然，河水淙淙，时值暖春时节，满眼隻见杂花生树，群莺乱飞。特别是那条静静的DON河不远不近地在幽谷中流淌著，更引人一阵阵思绪万千。这样的美景就在自己家门口，从国内的污染和雾霾中逃奔出来的老北京何先生怎不感慨良多！他在我们的带领下逛了一天之后，一拍大腿说：“成，我就在这一片儿选房吧！” 我们之所以带他到Hillcrest Village，除了这裡风光独好之外，还有一个重要的原因，就是这裡房子虽然也是北约克的“黄金地段屋”，但是由于历史原因和移民的因素，社区的房价一直在整个北约克地区并非太高，也就是属于价格洼地。听我这麽一说，老何更来兴趣了，连连催我们为他选一些房源，并且儘快安排他去看房子。我们按照他的要求为他很快选好了十几套房子，这天一大早看房专车出发，拉著老何一家人兴冲冲地上了路，直奔北约克的Hillcrest Village。 很快老何一家就定下来了一套房子，当天晚上下Offer，成交的过程相当顺利。他们一家人很是高兴，并且说老何的女儿也很快就会来多伦多，要亲眼看一看这裡的生活，顺便也看一看有没有什麽投资机会。 很快何家大女儿从北京飞来了，一下飞机就问我有没有可能再帮她找一处房子，因为她想纯粹进行一次地产投资。我问她可有什麽要求，她说非常简单，要离刚刚定下来的那套房子不远，学区要好，适合出租给国际留学生。价位麽，也不要太高，最好在100万以下，如果好的话也不要超过110万。 按照她的要求，我们为她选中了一套房子。此房位于Don Mills和McNicoll之间，社区美丽如画，静谧如诗，一走进去就觉得处处鸟语花香，令人捨不得离开。选中的这套物业就在区内的Mentor Blvd街上，属于Semi-detached风格。屋子为后複式上下五层，面积大，卧房多，而且有两套独立的全套大厨房，特别适合对外出租。 进入114 Mentor Blvd，感觉像是进了一座理想之所，厅堂明亮，楼道宽敞，窗明几淨，令人不由得生出一种读书的欲望。整个物业有11套房，其中卧房为4+2，每一间卧室都很舒适，充满了温馨的生活气息。卫生间一共3个，基本上与卧室相配套，这样一来就特别有利于租客使用，是一种典型的投资型房产设计。 这套房子之所以说是很好的投资物业，是因为它距离商场、车站、图书馆、公园、社区中心都相当近，可以说方便到了极点。从这裡出发上404和401高速也在10分钟之内，相当便捷。更为吸引人的是，在这个物业的周围可以说名校林立，有著名的Seneca College，还有多伦多地区排名最靠前的希尔蒙特公校，著名的A. Y.杰克逊高中。至于华人青睐的私立学校更是抬眼便是，举步即到。这样的房子，怎不令一心在多伦多火热的房地产市场投资一把、分一杯美羹的投资者们，怦然心动！