地产情报

■ 卑诗省财政厅长詹嘉路（中），今年2月公布财政预算案时，已提出开征投机税及雇主医疗税。Global 星岛日报综合报道 卑诗省政府周二正式引入房屋投机税(speculation tax)和房屋空置税，以及配合取消医疗保险计划（MSP）保费的雇主医疗税（employer health tax，简称EHT）等多项法案。省财政厅长詹嘉路（Carole James）强调，投机税和空置税将会有助楼市降温，而医疗税则将会减轻一般省民的生活开支负担。 根据省政府周二推出的法案，投机税税率将会分为相等于物业估价的0.5%、1%及2%等三个税率。其中海外买家及所谓“太空家庭”(satellite families)，则要缴付最高的2%税率。 詹嘉路重申，省府冀望藉开征新税，改善本省的房屋可负担程度，这也是作为一个省政府应有的责任。 多种情况可获豁免 卑诗房地产协会和城市发展研究所，均欢迎引入投机税时所提供的豁免。其中房地产协会指，病患者、离婚、分居、物业正在发展或翻新，以及业主立案法团禁止把单位出租的情况下，均可获豁免缴交投机税。不过，反对党自由党党领韦勤信（Andrew Wilkinson）批评，投机税不单无助缓解住房危机，更会扼杀建筑业工作机会，以及打击投资者信心。 另一方面，卑诗省政府周二推出EHT法案，以弥补由于取消MSP保费所带来的库房收入损失。 根据今年2月公布的省财政预算案指出，省府将于2019年1月起向本省雇主征收EHT，每年雇员全体工资超过50万元的雇主，将要缴付相等于员工薪酬1.95％的税款，而全年员工薪资总额少于50万元的小企业则获豁免。

■ 2018年第三季度，公寓价格领涨大温楼市。资料图片 星岛日报记者李群报道 皇家地产公司（Royal LePage）公布的最新大温楼市统计数据显示，今年第三季度与去年同期相比，大温楼价总体增幅放缓，独立屋成交量萎缩较为明显，但公寓市场则持续畅旺。就房屋中间价格（median price）而言，大温楼价总体上涨3.9%，但公寓涨幅则高达9.5%（详见附表）。专家预估，大温总体楼价未来3个月将上涨1.5%。   皇家地产公司Sterling Realty总经理赖雅尔（Randy Ryalls）周一在接受《星岛日报》记者访问时，分析了导致目前市场状况的原因。他认为，联邦政府修改相关法规，收紧楼市按揭标准，抑制了买家的购买能力。 卑诗房地产市场在今年的第三季度继续此前趋势，即楼市交易量降低、待售库存房屋增加，这在独立屋市场显得更为突出。此外，很多卖家的心态尚未跟随市场改变而做出调整，他们仍期待卖出好价格，使得很多房屋挂牌很久也无法卖出。 专家：第四季料再涨1.5% 目前市场状况对买家十分有利，他们不但有更多的选择，而且购买房屋时也有更多时间从容选择，不必像以往般与其他买家抢购。 赖雅尔说：“大温地区公寓持续增值，只是上涨幅度有所减缓。同其他房屋类别相比，公寓仍将是相对较容易负担的房屋，已收紧的楼市按揭标准将继续降低市场的购买能力。在各类房屋中，平均价格最低的公寓，将继续受到市场买家的关注。” 他指出，虽然市场成交量出现萎缩，但定价能充分反映目前市场状况的房屋，仍将有买家承接。赖雅尔预估，未来3个月即到今年年底，大温地区楼价总体将上涨1.5%，达到约129万元。赖雅尔指出，公寓市场的价格较难预估，但其涨幅明显仍将继续领先于独立屋。 温多两市炒楼被高估 “辣招”打压无助抑房价 根据最新发表的一份房地产研究报告指出，遏止炒卖活动措施不会令到温哥华及多伦多的楼价明显下调，主要原因是这两个城市的炒卖活动并不如外间估计般严重。 传媒集团彭博（Bloomberg）收集来自土地与物业登记公司Teranet Inc.数据，然后进行分析，结果发现，由今年4月至6月期间，温市售出的公寓单位中，只占3.4%对上一次交易是在不足一年前。同时，这类短期内两度易手的住宅交易，在过去12个月内，占了整体销售的仅2.9%。事实上，自从10年录得6%的最高峰期以来，短炒住宅交易的比率一直稳步下降。 多市房地产市场也出现像温市一类的情况。一年内两度易手的住宅成交个案，由全球金融危机前的5%，减少至今年第2季的仅占1.7%。 Teranet数据显示，温市公寓炒卖活动曾经在2016年3月出现高峰期。当时，一年内两度易手的公寓买卖个案，占了整体公寓交易的大概5%。炒卖活动更大幅推高楼价，平均每个月录得高达5%的升幅。令到省政府最后决定推出楼市“辣招”，向海外买家征收额外15%的物业转让税。分析指出，温市房屋价格急升，个中原因是供应增长缓慢，未能配合人口快速增长的速度。除此之外，炒卖获利并非外间估计般丰厚，因为涉及多方面的成本，包括：律师费、地产经纪佣金，以及相关政府税项等。

■ 卑诗省9月份房销量较去年同期再跌超过三成。资料图片 星岛日报综合报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，楼市持续放缓，9月份房屋成交量较去年同期再跌超过三成，房屋价格则保持稳定，按年微跌1.1%，其中大温区则录得1.6%的温和升幅(见附表)。 据BCREA指出，卑诗省在9月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，仅有5,573个单位，比去年同期回落了33.2%。其中大温区录得更明显跌幅，上个月易手房屋只有1,634个单位，较一年前的2,881个单位，急跌43.3%。 大温9月成交按年大跌42.4% 在成交额方面，全省上月房屋销售总额为38.2亿元，比去年同期录得的57.9亿元，减少34%。至于大温区方面，今年9月份房屋成交总值为16.8亿元，比一年前大跌42.4%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，卑诗省房销步伐持续放缓。按揭压力测试及利率温和上调，继续影响买家的购置能力。 屋价方面，今年9月份，卑诗省平均屋价为685,749元，较去年同月的微跌1.1%，其中大温区平均屋价由去年9月的1,013,421元，增加至今年9月的1,029,401元，微升1.6%。 今年首9个月，卑诗省房屋销售量累计为63,251个单位，比去年同期减少22.5%，总成交额为450亿元，比一年前回落21.3%。至于易手房屋平均价格则按年微升1.5%，至716,096元。大温区方面，今年首9个月易手房屋共有20,329个单位，按年下跌29%，累计总值约214亿元，比一年前减少27.3%，平均屋价则录得2.4%的温和升幅，至1,050,945元。

■ 资料显示，全国在9月份的新屋开建量有所以减少，是19个月来新低。星报资料图片 星岛日报记者 全国新屋开建量在9月份录得19个月以来的最低位，有207,768幢新屋动工，较8月份减少6,198幢。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，这情况反映出过去6个月的平均趋势，最近的5个月中，有4个月的新屋开建量下降。独立屋和多户住宅的开建量均减少，令住宅楼宇的新屋开建量由2017年的高位，恢复至接近长期平均水平。   大温哥华地区的独立屋和多户住宅的新项目均有所下降。9月份的建筑项目集中在素里市(Surrey)，占新屋开建量四分之一。区内对房屋的需求仍然强劲，令大温地区今年头9个月的新屋开建量，与去年同期的高位持平。 多市多户房屋开建增 基隆拿市的独立屋和多户住宅的开建量齐齐下跌。今年头9个月的新屋开建量从去年同期的高位回落，但仍大幅超出过去10年的平均水平。多伦多的新屋开建量增加，是由于独立屋所减少的数量被多户住宅大幅盖过；尤其是半独立屋的开建量最多。这些较高密度住宅，相对的可负担程度继续吸引买家。 安省圣嘉芙莲-尼亚加拉地区的新屋开建量是4个月以来首次上升，主要是柏文单位增加。独立屋仍然走低，是7年来的单月份最低位。更平衡的二手市场和高房屋贷款成本，令相对高昂的独立屋需求减弱。 宾福特市的独立屋开建量，是今年以来首次下降。由于当地以独立屋为主，令总开建量减少；但今年的独立屋开建量，已经超过以往10年的每年新独立屋开建的数量。 魁省今年第三季的新屋开建量开始下降，但仍比去年头9个月略高，主要是大满地可地区的出租公寓增加。

综合报道 根据穆迪分析（Moody's Analytics）昨日发布最新房地产市场预测报告显示，安省的巴里市（Barrie）和沙省的利斋拿市（Regina），将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，根据穆迪公司研究部门的报告称：“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌，估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）而独立运营的研究机构，它根据年初至今的数据，对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言，该报告预计加拿大房地产市场相当稳定，未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中，预计涨幅继续放缓，并可能被收入的提高所抵销。 报告称：“家庭收入中位数增长，将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长，从而提高住房的可负担性。” 该机构预测，到2020年利率上升，可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4％回升至6％左右。但该报告得出的结论是，没有“显著”的房价下跌，可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是，更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合，可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整，以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场，已经出现的一些区域差异。例如，亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率，显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加，则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称，多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面，仍然处于非常高的水平。然而，自2016年中期以来，第一次限购政策出台后，这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示，加拿大房地产市场基本展望面临的风险是，银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组，因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价，更会使负债恶化。

■ 9月份大温区房销量继续下跌，楼价也见放缓。资料图片 星岛日报综合报道 大温地产局（REBGV）周二公布最新报告指出，9月份住宅物业成交量较一年前再跌逾四成。屋价则较一年前上调1.8%，西温及温西等地区屋价录得轻微跌幅 (见附表)。独立屋在9月份的基准价格，则比一年前下跌4.5%。 ■ 大温主要地区9月住宅物业基准价 据REBGV报告显示，2018年9月，包括独立屋、连幢屋和公寓的各类住宅物业易手数量，共计1,595个单位，较2017年同期大跌43.5%，比对上一个月则回落了17.3%。至于与10年平均比较，9月份房销量则减少36.1%。 REBGV新选出总裁史密斯(Ashley Smith)分析，房屋销售量下降，导致挂牌房屋存量上升，以至大温屋价出现放缓，特别是独立屋类别。 9月份各类住宅物业楼盘共计有13,084个单位，比去年同期增加了38.2%。至于新挂牌物业则有5,279个单位，比一年前微跌1.8%。 屋价方面，2018年9月，大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数（HPI）综合基准价格（composite benchmark price）为107.06万元，较一年前上升2.2%。 公寓价格按年升7.4% 其中公寓价格录得7.4%的按年升幅，基准价格达68.73万元。连幢屋屋价比一年攀升6.4%，为83.76万元。至于独立屋在9月份的基准价格，则比一年前下跌4.5%，达154.09万元。 另外，菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board，简称FVREB)周二公布9月份数据，显示房屋销售量创下今年单月最低纪录。 9月份整体仅有1,035个单位成交，比一年前下挫36.1%。 其中376宗属于独立屋类别，而公寓及连幢屋则分别有274宗及250宗。 菲沙河谷独立屋基准价格接近99万，较去年同期上升1.1%，但较8月份下跌2%，公寓基准价格是$43.8万，较去年同期上升22.5%，较8月份就减少1%，城市屋基准价格为54.6万，仍较去年9月增加9.5%。

 (CTV图片)大温哥华地产局于10月2日星期二公布，区内9月份住宅供应持续增加，但因需求仍低迷仍，令房价下跌。报告指，9月份住宅成交为1,595间，较2017年同期大幅减少43.5%，亦较8月份下跌17.3%，上月的住宅成交量较过去10年平均低36.1%;而各类住宅新放盘量是5,279间，分别较2017年同期和本年8月下跌1.8%和增加36%，目前有13,084间住宅放售。报告显示，9月份住宅指标价为$107.06万元，分别较2017年同期和过去3个月上升2.2%和下跌3.1%，其中独立屋指标价是$154.09万元，分别较2017年同期和过去3个月下跌4.5%和3.4%;柏交指标价为$68.73万，分别较2017年同期和过去3个月上升7.4%和减少3.1%;相连屋指标价是$83.76万元，分别较2017年同期和过去3个月上升6.4%和下跌2%。V06

■ 有报告分析，大温楼市已进入买家市场。 资料图片 星岛日报综合报道 根据地产公司加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby’s International Realty Canada)周三发表的最新一份报告指出，受到省政府引入多项新措施影响，大温地区物业市道已进入买家市场，其中100万元以上住宅的销售量，更较一年前减少四分一。 苏富比行政总裁亨德森（Brad Henderson）指出，卑诗省房地产市场弥漫着的紧张气氛越来越明显。受到省政府引入的新政策措施，包括增加海外买家税、额外的物业转让税，以及提出的投机税等，令到买家推测楼价可能有进一步下调机会，从而采取观望态度。 根据苏富比报告显示，在今年7月及8月份，大温地区100万元或以上住宅物业成交量仅有453个单位，比去年同期下跌了24%。其中400万元或以上豪宅的跌幅更为明显，按年减少33%，只有31宗成交。 独立屋方面，7月及8月，大温地区100万元以上住宅销售量，只有213间，比去年同期下跌了27%，而400万元或以上更只有24间成交，按年减少38%。 大多伦多豪宅销量升34% 至于豪华柏文单位的销情则略为理想，今年7月及8月，100万元或以上公寓的成交量有163个单位，比去年同期减少21%，而400万元以上的豪华公寓则有5个单位成交，与去年同期相若。相对地，大多伦多地区的贵价物业市场同期则录得升幅，其中100万元或以上住宅物业，比一年前上升了差不多两成（19%)，其中400万元或以更录得近三成五(34%)的升幅。 亨德森分析，海外买家税对大温楼市造成的冲击特别严重。他指出，事实上，自2018年3月引入控制楼房市场的措施后，买家和卖家均取观望态度，留意市场反应。 

■ 素里市中心的Park George是协平世博重心之作。（网上图片） 素里市发展一日千里，预计人口增幅不断上升，除了市政府投放110亿元用于城市建设改造工程， 包括斥资兴建轻铁，加上创新大道（Innovation Boulevard）为政府、投资者及私人企业的合作搭建平台，从而将医疗设备、数据化健康医疗和独立生活住宅集结一起，现时已有不少科技公司进驻，业务包括虚拟货币、AI人工智能医学、人体工学科技、医学工程等高端技术。 协平世博在大温的建筑也配合该区发展，并以新推楼盘Park George作为中心点，将周边的教育科研区、商业金融区及健康医疗科技区，打造全新素里智能城市，成就铁三角的中心地段，并于上周五在协平世博销售中心举行发布会，介绍素里未来如何成就智能城市，素里市市长 Linda Hepner、创新大道行政总裁Louise Turner及科研公司代表等也有出席今次发布会。 作为加拿大西部的科研城市，全球触目。目前已有18,000间企业及并以及每年3,000间创新企业进驻素里市。协平世博高级销售副主席Grant Murray表示：“回想三十五年前的矽谷及十年前阿马逊在西雅图的发展，不难发现素里具备一个成熟科技中心的条件。” 除了科研之外，西门菲沙大学素里校园的成功亦为其他大学开先例，在温哥华东部不单成功拓展校园，而且还成立不同研究中心，为加国科技、医疗等带来新景象，素里市将来大有机会成为高等教育及人才集中地。 协平世博在房地产发展多年，一直走在科技前线，早在20年前就成为第一家为住宅大厦配备光纤的发展商，为住户提供优质而稳定的网络服务，10年前也是首个为地下停车场搭配充电车位的发展商。凭着前瞻发展思维和多元化年轻专才的支持，新的住宅规划和设计理念亦应运而生。除了生活便利这些当前因素外，住宅虽以最新科技作为卖点，但面对科技发展突飞猛进，以及创新大道生活圈的创科人才，锐意配合未来城市的特质，体现全方位链接的概念，生活工作零距离。 Park George由两栋楼高39及36层的大厦组成，接连周边的生活百货、公园及校园外，一体化的设计在大楼中充分体现，新增设的24小时开放的“校园工作休息室” ，内设半私人工作及会议室、私人视频会议间等，更直通户外烧烤露台、瑜珈室及娱乐休闲厅，室内设有水疗中心、游泳池，所有公共区域覆盖无线网络、无线充电板，令用户无论身在何地也能实时连接，为素里市成为加拿大科研智能城市做好准备。

■ 北温市议会日前表决，通过一个地产发展项目。网上图片 星岛日报综合报道 北温市议会日前以大比数通过，在市中心区兴建一幢18层高的商住混合式大厦，提供超过150个公寓单位，并且可以为市府带来1,700万元进账。 北温市议会周一晚以6比1通过一个房地产发展项目。根据由地产发展商Millennium Northmount Properties提出的发展计划，介乎朗斯戴尔（Lonsdale Ave.）与圣乔治大道（St. George Ave.）之间的一段东13街(East 13th St.)，将会兴建一幢18层高的大厦，楼高187呎，可提供162个住宅单位。 上述项目更包括设有170个住宅用停车位，以及16个访客车位。同时，全新高厦地面将会设有7间商铺，总面积达18,331平方呎。2楼及3楼则用作办公室，总面积为31,718平方呎。 有关发展位置目前为医疗大厦Northmount Medical Building，以及卑诗保险公司（ICBC）大楼。 原本反对、但在周一晚改为投以赞成票的市议员巴克（Rod Clark）指出，公众咨询结果显示，大多数均支持该个发展项目，相信将会有助朗斯戴尔中区（Central Lonsdale）打造成一个充满活力和交通便利的社区。

■ 温市可负担房屋供应量，一直令人关注。CBC 星岛日报综合报道 温哥华市议会周二通过20亿元房屋计划，期望改善市内房屋的可负担性。根据温哥华市府发布的新闻稿所述，市府将成立温哥华可负担房屋捐赠基金（Vancouver Affordable Housing Endowment Fund ，简称VAHEF），以满足温市居民对可负担房屋的需求。 VAHEF将从市府现有的房屋资助项目中获得资金，并享有土地使用方面的政策优惠，也会与联邦及省府，以及社区组织合作，保留和提高目前的可负担房屋存量。 温哥华市长罗品信表示，温市兴建的社会房屋（social housing）及租赁房屋数目，比加国其他城市都要多。他又指出，VAHEF在未来将有助创设更多的可负担房屋。 市府职员明夏提交报告 温市府规划、城市设计及可持续发展总经理凯利（Gil Kelley）称，从长远来看，VAHEF不但有助增加可负担房屋的供应量，也可以为多元背景的居民，提供合适的可负担房屋，符合市府的温哥华住房策略（Housing Vancouver Strategy）所制定的目标。 VAHEF将整合所有的非市场住房资产，目前这些资产由市府的资本基金（Capital Fund）和房屋资助基金（Property Endowment Fund）管理。 市府职员将制定VAHEF的实施战略，并在2019年夏季向市议会提交报告。

星岛日报综合报道/网上图片 与近几年相比，低陆平原商业房地产市场在今年第二季的交易量持续减少，但整体成交金额则上升。 大温地产局(REBGV)商业物业报告《Commercial Edge》数字显示，今年第二季度低陆平原商业房地产销售量为569宗，比去年第二季的680宗减少了16.3％(见附表)。 ■ 低陆平原第二季商业房地产成交宗数 以金额计，今年第二季，低陆平原商业房地产销售总额为40.47亿元，较去年同期的35.7亿元增长13.4％。 所有类别交易宗数均跌 REBGV主席穆尔(Phil Moore)表示，与大温近几个月的住宅市场类似，低陆平原商业市场中所有类别的交易都出现减少，主要原因包括利率上升、零售活动减少及其他经济因素。 若以类别来分，今年第二季录得217宗商业用地成交，比去年同季的260宗减少16.5％。今年第二季的商业土地成交总值22.87亿元，较去年第二季的18.36亿元增加了24.6％。 至于办公室和零售物业方面，今年第二季低陆平原有192宗成交，比去年同期的240宗下降20％，而今年第二季的成交总额8.13亿元，比去年同季的10.13亿元，减少19.7%。 此外，低陆平原今年第二季录得126宗工业用地成交量，比去年第二季的135宗交易量下跌6.7％；今年第二季总成交额3.87亿元，较去年第二季的3.13亿元增长23.9％。 多户公寓土地方面，去年第二季低陆平原共有34宗多户公寓土地售出，比去年第二季的45宗下跌24.4％，而成交总额由去年第二季的4.08亿元，增至今年同季的5.59亿元，增幅37%。

■ 有专家分析，当局收紧按揭规例对卑诗省楼市需求影响，正在逐渐消减。资料图片 星岛日报综合报道   根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，8月份楼市持续降温，房屋成交量较去年下跌两成五，价格则微跌1.2%，但大温区楼价则出现温和升幅，按年上升2.9%(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 不过，有专家指出，联邦政府收紧按揭措施所带来的影响，正在逐渐消减。 专家指收紧按揭影响渐减 BCREA指出，卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，仅有6,743个单位，比去年同期回落了26.4%。其中大温区占1,961个单位，较一年前的3,097个单位，大跌36.7%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额为45.2亿元，比去年同期录得的62.1亿元，减少了27.3%。 至于大温区方面，今年8月份房屋成交总值约为19.8亿元，比一年前回落34.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，本省房地产市场的最新数据，显示收紧按揭规例对楼房需求的影响，正逐步减退。 他补充说，目前卑诗省地产市场发展走势，与安省及亚省较早时的市况相若，即按揭规例带来的影响差不多已经减退，随之就是房销量会上升。 屋价方面，今年8月份，卑诗省平均屋价为669,776元，较去年同月的678,159元，微跌1.2%。 至于大温平均屋价，则由去年8月的982,454元，上升2.9%，至今年同月的1,011,395元。 截至8月份为止，今年卑诗省房屋销量累计有57,674个单位，较一年前减少21.3%，平均房屋价格则上调1.7%，至719,064元。

■ 调查显示，温哥华西区独立屋的房价，与居民收入相差近40万元。资料图片   星岛日报综合报道 有报告显示，大温多数地区房价昂贵，与当地居民的平均收入之间存在巨大落差。据调查研究结果发现，无论在大温任何一个地区，赚取平均收入水平的居民根本无法负担住房开支。 据News1130报道，房屋交易网站Zoocasa近期对大温各地区房价，以及购房所需的最低收入水平展开了调查。据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示，调查显示，这两种数据几乎在大温所有地区均无法持平，尤其是在一些房价最为昂贵的地区，差价可达数十万元。 大温公寓价格水平50万元左右 调查数据显示，目前大温地区房价最难以负担的地区为温西，在该区购买和拥有独立屋所需要的年收入平均为45万元，目前该地区收入中位数水平仅为6.5万元，两者落差达38.5万元。 此外，大温地区其余4个独立屋价格居于前列位置的地区还有西温、列治文、北温，以及本拿比南区(见附表)。 ■ 大温部分地区独立屋房价可负担水平 ■ 大温部分地区公寓售价可负担水平   相对来说，大温独立屋房价最容易负担地区是枫树岭，该地区购房所需的年薪水平，与居民收入中位数相差只有3.5万元。大温另外几个独立屋房价最为亲民的地区，还有北素里、北三角洲、拉德纳以及高贵林港。 此外，格雷厄姆还表示，大温地区的柏文价格水平大多在50万元左右，与数百万元的独立屋相比更容易负担。 报告显示，有7个地区的住宅可以考虑，包括枫树岭、北三角洲、拉德纳、高贵林港以及北素里等，独立屋仍有100万元以下。据Zoocasa的调查研究表明，大温没有任何地区的独立屋，为本地平均居民可负担起的。

多伦多共管Condo均价已迈向60万元大关，无壳蜗牛的上车之路越来越艰难，甚至成为空想，无奈只好继续过着租客的生涯。不过，多伦多的租金也不见得特别容易负担。有数据指出，多伦多一睡房单位租金，均价达2,140元，按年升幅超过15%，冠绝全国住宅租务市场。有地产经纪指出，市中心共管Condo单位租金正以每月50至100元的速度攀升。 根据地产网站PadMapper的8月份全国租金报告，本国26个大城市中，半数都可见到一睡房单位租金按月上扬，包括多伦多、本拿比(Burnaby)、满地可、渥太华、安省京士顿、奥沙华(Oshawa)、咸美顿(Hamilton)、哈利法克斯、阿博斯福(Abbotsford)、魁北克市、利载拿(Regina)、圣约翰斯(St. John's)与沙圭尼(Saguenay)。另外有5个城市租金维持不变，8个出现租金下调。 一房单位按年升近16% 根据该份报告的数据，全国租务市场最昂贵的十大城市中，安省便占了5席，卑诗省则有4个，还有一个在魁省。多伦多早前超越了稳占一哥之位多时的温哥华，8月份继续成为全国租金最贵的城市。现时一睡房平均月租达2,140元，按年猛涨15.7%，与一个月前比较，亦有近3%升幅。反而两睡房单位的租金与上月维持不变，平均月租在2,800元水平，但按年比较亦可见14.3%升幅。 西岸的温哥华，是全国第二贵租的城市，一睡房单位平均月租为2,000元，按月比较没有变化，按年亦只是轻微的0.5%增长。至于两睡房单位，虽然比多伦多的要贵得多，平均月租达3,200元，但价格没有波动，按年及按月都未有出现变化。 奥沙华升幅劲跻身前十位  在各大城市中，有些城市的租务市场开始受关注而变得热闹起来。好像安省的奥沙华市(Oshawa)，排位上升一位，打进十大。现时该市一睡房单位的平均月租为1,150元，虽然与多伦多比较便宜了近千元，但其租金升势不容小觑，按月有4.5%，按年也有13.9%。两睡房单位的平均月租为1,300元，按月与按年分别有4%及11.%的升幅。 伦敦市租金滑落   不过，也有城市的租务市场出现开倒车现象。例如安省的伦敦市(London)，与对上一份报告比较，一下子滑落了三位，现排行第18。该市目前一睡房单位的平均月租只需910元，按月下跌了5.2%，不过按年仍有3.4%升幅。反而两睡房单位表现不俗，最新的平均月租为1,220元，按月虽只有1.7%升幅，但按年却有15.1%的亮丽升势。 租金升幅因楼价飙升 多伦多之所以继续排在全国租金最贵城市之首，当然与本地共管Condo楼价与需求不断飙升有关。地产公司Remax Condos Plus在每月简报中提到，一间位于市中心King街、只有487平方呎的一睡房单位，虽然有露台、储物柜及泊车位，但2016年首次转手时，才卖35.5万元，到了今年8月再次转手时，成交价已跳升至56.5万元，即平均每年涨幅达24%，呎价高达1,100元。在同一大楼内的另一个两睡房单位，面积690平方呎，也有露台、储物柜及泊车位，2015年只售48.5万元，但在2017年底再次易手时，成交价已升至67万元，年涨幅也有17%，呎价大概是970元。 租务市场增近三成 虽然今年7月份市中心共管Condo销售量与去年同期不相上下，但租务市场却热闹得多。业主放盘出租的数量，比去年7月份高出了27%。而且，租务市场更是大于二手市场的3.5倍。该地产公司曾经预计，当租金管制出台后，会有更多租客选择继续租住现居的单位，导致市场淡静。不过，大家似乎低估了千禧一族与X世代对于居住在市中心的渴求，使得在市中心寻找租盘的租客持续有增无减。再加上不少首次置业买家转买为租，使租金屡创新高。 假如业主以4.5元呎租来厘定租金，一般都可为所投资的单位产生正现金流。现时，就算是没有间隔的开放式单位(studio)，不连车位，月租都高达1,850元。一睡房加书房、不连车位，月租2,400元；两睡房单位，月租3,000元；3睡房单位，月租更超过4,200元。 租金每月百元攀升 与几个月前相比，市中心的共管Condo租金正以每个月50至100元的速度攀升，租客们除了要与其他租客竞争，还要与时间竞赛，越迟租只会越贵。 亿兆地产东主黄志豪指，虽然二手楼的价格已经回落不少，但对于好多买家来说仍然很高，就算共管Condo单位亦不见得便宜，许多买家尤其是首次置业者根本无能力买到，无奈只能租楼住，导致租务市场竞争大。如果单位邻近大学，抢租情况更是不得了。 “多伦多每年吸纳很多学生，市中心近多伦多大学、George Brown、Seneca、Ryerson等大专院校的单位，抢租情况更厉害。有客人将租盘挂牌的第一日，已收到13张Offer，全部到价之余，还有人愿意一次过付一年租金。” 他续说，早前替客人把位于北约克Fairview Mall对面的一个一睡房单位放租，叫价1,850元。挂牌第一天，已有学生租客抬价1,950元并付一年租金。 “如果是市中心情况更疯癫，就算面积细得无可再细的一睡房单位，随时叫价2,200至2,300元，但同样是一有盘出便即时租出。” 市中心Condo抢手 租金飙升 每年第三季竞租最激烈 多伦多Condo的租金直线飙升，在大学区周围的一些一卧室公寓月租金已经涨到大约2,400元。那么对租客来说，一年中什么时候是最糟糕的租房时间呢，最近6年的数据显示，每年的第三季度，是成交最快、租金最高的季节。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，有代理租房的地产经纪反映，出租市场的关键驱动因素是大学生，他们往往是新租客，且他们在租赁市场的第一次经历可能是痛苦的。有经纪称，2018年的开学季租房并不比去年更紧张，但价格却要高得多。多伦多大学区周围的一些一卧室单位，租金大约2,400元，在市中心的其它地方大约是 2,100元。一些开放式卧房单位（studio）也1,900元起，而在2017年，相同户型最高为1,700元。 每年第三季度最易放租 据专门收集多伦多公寓市场数据的Urbanation Inc.的数据显示，自2012年以来，每年第三季度（即截至9月30日的3个月），是新出租房源平均挂牌天数最低的时段，交易量通常也比其它季度多，占一年总数的近30％。而今年第二季度，交易量就已经达到7,754宗，并创下新的价格纪录，平均租金达到2,302元，即每平方呎3.14元。而根据历年的数据，开学时段才是一年平均租金最高的。 怀雅逊大学校外住宿协调员Katrina Persad称，对于许多学生来说，典型的市场租金太贵了，而预算范围内的单位通常会很脏，或需要进行必要的维修，或者位于晚间课后走路回家感觉不安全的街区。市场火爆意味着一般单位都需要提高租金抢Offer，而业主也会采用一些损招，例如要求准租客提交完整的租赁申请，然后才允许他们看房。有的房东什至乘租客竞争之机，向准房客提出额外要求。 租房经纪也表示，对于抢手的单位通常业主会要求提前缴交几个月租金，或须父母等担保人共同签订租约，又或者要求比放盘时更高租金。 59％租户拟搬离大多地区 据Angus Reid最近一项在线民意调查显示，59％的受访租户将“认真考虑”搬出GTA，去寻求可负担的住房。这项调查将受访的多伦多居民分为4组：分别为感到快乐、舒适、不舒适和悲惨，并发现后两组现在占到54％，而在2015年进行的类似调查，这一比例为42％。感到不舒服和悲惨的人通常更年轻（大多35岁以下），且绝大多数人都准备搬出该地区：感到悲惨的群体中有74%要搬走，而感到不舒服群体的这一比例为57％。 根据Urbanation收集的MLS上的数据，情况在秋季可能会出现一些轻微的缓解：第四季度的租金往往从开学时期的高峰略微回落。

Q：独立屋（Detached）、半独立屋（semi-detached）、镇屋（townhouse）、连屋（link home）…这些都是什么意思？如果我不理解房地产行业术语，怎么才能找到合适的房子? A：强烈建议您在购买房产之前，先自己做好相关功课，其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作，坦诚说明自己的需求和期望，若有任何条款不理解，可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段，需要更多空间因应人口增长，您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物，作为房屋和土地的唯一拥有者，您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅，因为您可享有最大程度的隐私权，又完全拥有该幅土地。当然，根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同，独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑，经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋，您将拥有您这一侧建筑的业权，包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是，不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶，或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时，或者通过公用墙传播噪音时，这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house)，是一个长建筑内有多个住宅单位，单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁，从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分，看起来独立分开的，但房屋的某一部分，通长是车库或地下室，会与隔壁的房子连在一起，所以不完全独立，因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中，曾有消费者抱怨，他们以为自己买了一栋完全独立的房屋，后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋，一定要让放盘经纪知晓，在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问：我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕，需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他，但是大厦经理发现后制止了这种行为，因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士，《加拿大人权法案》（Human Rights Code）适用于Condo法团吗？ 答：适用。根据《加拿大人权法》，Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的，因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员（board of directors)？如果可以，若我们都被投票选中，是否可以同时担任委员？ 答:《共管物业法》规定，委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职，法院可以认为，此附例是不合理。 问:我们曾经申请，修理使用不顺的共用前门，但是管理处认为，门的毛病出在门锁上，因此我们必须付钱才能修理。这样对吗？ 答:如果锁在门内，就是公共元素的一部分，修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书（跟随共管物业法的修订），规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书，是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问：我们的Condo已经建成45年了，单元内有面墙都是窗户（wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户，许多业主不希望法团背负这样的债务，是否有其它选择？ 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了，那么依据《共管物业法》，法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造)，只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程，法团必须提前通知业主，解释所建议进行的改造计划，给出费用预估，并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主，他们有权在接到通知后的30天内，申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会，或者在投票中没有得出反对的结果，则法团可以动工进行窗户置换。 作者：Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

■ 卑诗城镇联会对省府打击房地产逃税法案表示支持。加通社 星岛日报记者   卑诗城镇联盟(Union of British Columbia Municipalities，简称UBCM)周一表示，支持省政府今年较早时推出的打击地产炒卖及逃税草拟法案，并且提出多项建议，包括公开楼花交易数据，以及扩大数据收集范围。 今年6月，省政府提出名为《业主透盟度法》（Land Owner Transparency Act，简称LOTA），旨在打击房地产市场炒卖逃税等违规活动，例如通过空壳公司或信托来持有物业。草拟法案内容包括成立一个全新的卑诗物业登记数据库，从而提高本省房地产活动的透明度。 今年较早时，UBCM的房屋特别委员会公布一份住房危机报告，向联邦及省政府提出32项建议，包括提高租金增幅以鼓励业主修葺出租物业，以及政府制定一套全面的无家者策略。 在投机炒卖方面，UBCM更建议向短期交易的炒家征收更高税款。 周一在威斯勒(Whistler)举行的周年大会上，UBCM再提出多项建议，包括：公开收集到的预售交易数据；扩大用作打击逃税的数据收集范围；以及加拿大税务局（CRA）、金融交易及报告分析中心(FinTRAC) ，以及卑诗地产议会(The Real Estate Council of BC)等相关部门的统筹。

■ 尽管公寓大楼拔地而起，但许多加国民众都买不起。 星报资料图片   星岛日报综合报道 加国房子越来越贵，年轻一代纷纷抱怨买不起房。HoffPost Canada报道，加拿大人拥有房屋的比率正在下降，这是过去45年来从未发生的现象（见表一）。 加拿大国民置业率 据地产网站Point2 Homes分析加拿大统计局的数据，加国百大城市中有88个的住房拥有率，在过去几年间都是下降的。数据亦显示，2016年房屋拥有率，从2011年的69％降至67.8％，趋势显示这将成为一种新常态。分析提到，在加拿大，社会地位往往与居住地点密切相关，但现时许多年轻人却计划成为永久租房者，这是一个不好的讯号；对可负担房屋的福利政策来说，亦是头痛问题。 每月房贷供款占收入48.7％ 分析又发现，除哈里法斯外，房屋拥有率最大跌幅均发生在房价涨幅最大的城市：多伦多、温哥华和维多利亚。只有少数城市，如满地可和沙斯卡通的房屋拥有率是上升。满地可是市民置业率最低城市（见表二）。 2016年各城市居民置业率 Point2 Homes分析，虽然2015年的油价暴跌导致财富缩水是一个因素，但整体来说，房价暴涨，千禧一代面临的财务压力比父母一代更大，现在加拿大家庭的债务负担不断恶化，也导致民众买不起房。 在接受调查的11个主要城市中，平均每月房贷付款额已跃升至平均收入的近一半（48.7％），这远远高于长期平均值39.6％。 就算现在多伦多与温哥华的房价稍微停止上升，但贷款利率一直上升，依然让许多人无力供房。买房梦想难以实现，导致年轻一代只能放弃。根据房地产经纪公司Re/Max最近的一项调查发现，加拿大的Z世代（18至24岁）中，有近四成表示没有买房计划。    

■ 有本地传媒发现，省内陆部分楼盘网上资料与事实不符。网上图片 星岛日报综合报道   有本地传媒最近发现，省内陆地区不少楼盘资料与事实不符。奥卡纳根干线区地产局（Okanagan Mainline Real Estate Board，简称OMREB）澄清，原因是新旧资料混淆，绝非有意误导公众。 根据Global News调查发现，位于基隆拿区（Kelowna）的多个挂牌物业资料失实，而一些地产经纪更不属于米逊下区（Lower Mission）的挂牌经纪。 举例说，在米逊下区的楼盘资料中，一间位于费希大道（Fisher Ave.）的物业，实际上是位于春田/斯帕尔区（Springfield/Spall）。另一个显示位于米逊下区的楼盘，实际上也不在该区。 OMREB本周发表声明，为资料不实问题“解画”。该地产局指出，经调查后，初步相信不涉及有人故意误导或冒充问题。而是旧资料与新资料出现混淆，引致部分楼盘资料不正确。

■ 布里格豪斯村发展项目设计模拟图。网上图片   星岛日报综合报道 列治文3号路(No.3 Rd.)列治文中心商场(Richmond Centre)对面的一段街道，目前已停业的旧式商铺和餐厅即将拆卸重建，取而代之将会是9幢公寓大厦。市府计划增加该地区的公共服务包括划出更多自行车专用线。、 ■ 列市3号路附近的其他发展模拟图。网上图片 据列市区报《Richmond News》报道，市府预料会批准位于3号路6340号夹库克路(Cook Rd.)的3个大型发展项目，包括总共兴建1,132个公寓单位。 3大型项目共1,132单位 上址附近目前建有加拿大线布里格豪斯天车站(Brighouse Station)，但列市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)指出，由于不久将来布里格豪斯村(Brighouse Village)社区会迎来数以千计的新居民，因此市府正在计划增加该地区的公共服务，包括提供更多鼓励和便利居民使用自行车的设施，例如重新发展社区拥有更宽阔的街道，可供划出更多自行车专用线等。 此外，唐善泰说，市府将会规定社区内设有只供共乘车辆停泊的车位，以及成立公共自行车分享系统。 他表明，市府也会致力改善高密度住宅社区的公园设施，例如位于3号路夹沙巴路(Saba Rd.)附近的朗格公园(Lang Park)最近已完成升级工程，而下一个展开升级工程的就是库克社区公园(Cook Neighbourhood Park)。