地产情报

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域（星报资料图片） 过去两年本国房价飙升，尤其多伦多及温哥华两地，很多人都将房价被推高的责任，归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字，比例上并非如人们想像般可怕，但若只聚焦新建楼房市场，比例立即倍增。以多伦多为例，最近两年推出的新建住房，大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局，首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指，大多伦多地区的所有房产物业中，海外买家占3.4%，单独看多伦多市的话，该比例最高，达到4.8%。由于一直以来，海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽，所以当相关数据出来后，一些媒体的文章，以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过，真实情况是否就是如此？ 根据加拿大统计局的结论，非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数，他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示，非居民在大多地区拥有45,277间住房，仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中，有29,091间在多伦多市内，即3.86%的多伦多住房，是由外国人拥有。可以说，多伦多市是外国买家最集中的区域，但越向外围走，这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇，非居民拥有住房业权比例最高的，是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有，比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有，共2,746间，不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市，非居民拥有1,378间住房，占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例，好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”，亦不如想像般严重。不过，如果大家聚焦在新建住宅市场上，可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据，制作了一份地图，显示了在2016至2017年间，于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出，非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍，亦不是大趋势，直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场，会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内，非居民购买了674间建于这两年的新建住宅，是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市，相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说，差不多每10间售出的新建住宅，便有1间是被外国人买去。 从地图上看，除了多伦多市，非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间，皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去，但由于期内只有80间新建造住宅发售，非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐，大家应该不感意外。在万锦市，该两年内建造的新房共有633间，被非居民买去的有36间，占总数的5.7%。至于烈市，364间新建住宅中，有17间被非居民购买，比例是4.7%。 此外，近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora)，亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中，便有10间是被非居民买家买去，比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市，于2016至2017年间建造的745间新屋中，便有25间由非居民购买，比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例，数字上好像不太惊人，但他们在加拿大住房可负担性的问题上，影响还是有的。根据统计局的数据，在多伦多人口普查都会区，本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元，但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓（星报资料图片） 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面，非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业，44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位，被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出，非居民在本地占据了比例不少的可负担住房，意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士，除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘，还要与非居民买家竞争，无形中增加了入市难度。 事实上，统计局的这份数据，还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度，中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加，相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是，统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上，在海外销售的楼花数量，比重不低。由于建筑物并未完成，预售的单位并未被视作一个物业，所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上，不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱，跳过拥有业权的阶段。因此，非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

■ 省独立咨询委员会发表中期报告，建议在农地房屋面积方面设置上限。资料图片 星岛日报综合报道   卑诗省政府今年初成立的一个独立咨询委员会，日前提交中期报告，建议农地上兴建房屋面积必须设置上限，并且建议加强惩处违例者。 今年1月份，省农业厅长布娴妮(Lana Popham)宣布，成立一个由9人组成的独立咨询委员会，负责就如何“振兴”农业保留用地(Agricultural Land Reserve，简称ALR)向省府提出建议，从而保护农地及鼓励农业，检讨范围包括农地上兴建房屋的大小问题。 咨询委员会近日向省府提交的中期报告，就立法及规管提出13项改革建议，其中建议政府在农业保留用地房屋面积方面设置上限。委员会指出，限制农地上房屋面积不单有助保护本地农业，更可有效防止炒风。 四分三省民支持加强执法 同时，委员会更建议省政府，加强对有关农业保留用地的执法，以及进一步惩处性质较轻微的违规情况。 根据委员会通过咨询所收集到的省民意见，占四分三表示，支持加强对农业保留用地上的执法工作。 现时，根据省府定出的市政指引，农地上建屋的面积为5,382平方呎。 去年，列治文市议会定立新附例，容许在逾0.5英亩的土地上，兴建最大10,764平方呎的房屋。 在这附例通过前，列市内有数十间超过1.5万平方呎的农地房屋，当中有房屋甚至超过2万平方呎。 此外，上述咨询委员会建议，政府应该禁止在农业保留用地上的水泥地温室内种植大麻。

■ 一份地产调查报告指出，加国有17%的婴儿潮人士，即大约140万人计划在未五年购买新居。加通社 星岛日报记者   据最新地产报告发现，加国有17%的婴儿潮人士计划在未来5年购买新居，有32%预期搬入柏文单位，这群代表140万名买家和卖家将会影响加国楼市。研究又显示，有59%的受访者倾向翻新旧居多于买新楼房居住。 加拿大皇家地产公司发表《婴儿潮人士趋势调查报告》，总裁苏柏(Phil Soper)表示，不能忽视这批潜在买家和卖家，对加国楼市带来的影响，他们由现时至2023年将会买卖居所，并会增加购买柏文单位的竞争力。 是次研究显示，细小的城市较大城市有更大的投资吸引力，因为有众多婴儿潮人士感到难以在大城市过退休生活。 子女迁出后搬入公寓居住 调查指出，44%受访者有孩子同住的，预期子女在21至25岁迁出；21%的人表示，预计孩子在26至30岁搬走；18%预计子女年过30岁才会迁出；9%认为孩子在35岁或以后才会分开居住，在卑诗省比率则是24%。 相比去年该公司研究千禧世代的报告，有14%新世代人士仍与父母同住。苏柏称，去年报告访问首次置业的千禧代，显示有众多年轻人仍居住在父母家里。此点可以确定婴儿潮人士容许子女成年后继续居住；当他们迁出，父母便寻找公寓单位。 调查问及退休计划，每5名婴儿潮人士有一人打算购买新居所，71%的受访者表示不会买新的楼房。有41%说在退休时会迁入较细小的寓所，52%未有换细屋的打算。 以省份的情况来说，安省楼价上升迅速，有49%的婴儿潮人士计划在退休时，搬进较细小的居所，也是各地区比率最高。有80%受访者自置物业，20%打算在未来五年购买新居。 近5成愿为子女付首期 此外，有50%婴儿潮人士愿意付出金钱，协助子女自置居所。这些人士中代子女付首期，有44%会支付房价25%。相对全国调查数字，有47%的受访者会资助子女买楼房。当中41%会支付房价25%以下；5%支付25%或更高的房价。   24%卑诗婴儿潮父母称 子女35岁前仍会同住 星岛日报综合报道 根据周三发表的最新一项研究结果显示，24%的婴儿潮出生父母相信，他们的成年子女在35岁前，会继续与他们同住，比率远远高于全国平均的9%，反映本省住房成本高昂的问题严重。 由加拿大房地产公司皇家立百基（Royal LePage）公布的研究报告指出，1946至1964年期间出生的婴儿潮父母中，24%预计，他们的子女至少到35岁后，才能够置业或自行租屋居住。卑诗省的比率远超于全国平均录得的9%，反映卑诗省住房成本高昂的问题。另有9%的受访父母相信，就是子女到了35岁后，他们也会继续与父母同住。   ■ 卑诗省有四分一的婴儿潮出生父母相信，子女在35岁前会继续与他们同住。网上图片   同时，54至72岁的受访卑诗省婴儿潮出生父母中，仅四成(42%)表示，愿意在财政上协助子女置业安居，比率低于全国平均(47%)5个百分点。是次研究也发现，七成的卑诗省婴儿潮出生人士拥有个人物业，低于全国平均（77%），也是各个省份中录得的最低比率。 宁售独立屋换流动资金 除此之外，近九成（88%)的卑诗省婴儿潮出生人士认为，购买房屋是一项很好的投资。不过，26%坦言，已经把超过一半的退休储蓄投放在房地产上。 皇家立百基Northstar Realty高级地产经纪特里蒂斯(Michael Trities)分析，越来越多本省婴儿潮人士，把名下的独立屋出售，转为居住在城市屋或柏文单位，从而获得一笔流动现金，作为日常生活或健康医疗上的开支。

■温哥华和多伦多的房屋销售量大幅下降。加通社 综合报道 加拿大按揭及住房公司（CMHC）数据显示，多伦多及温哥华的房贷违约比率趋向平稳，满地可则有所下降。 导致“房贷违约”的原因，不只是借款者迟交或无法供款，还有可能是借款者无法售出房屋。如果借款者迟交或无法供款，但可以在30天将房屋售出，也不能算是严重违约。因此，当房屋市场炽热或出现“泡沫”，房贷违约率自然会降低。 一般而言，高金额房贷的违约率较高，因较高价房屋需要较长时间卖出，尤其是市场疲弱的时候。较低金额的房贷，也会出现相似的走向，但这类房贷对市况的反应较慢，违约率也会比高额房贷低。 多市低价房屋销量减但售价升 多伦多的高额房贷违约率保持不变；贷款余额高于40万元的房贷违约率目前为0.08%，在过去6个季度，违约率一直处于0.07%至0.08%之间。至于贷款余额低于40万元的房贷违约率，则持续降至0.11%。自2017年以来，多伦多的高价房屋销售量放缓。较低价的房屋销售量同样放缓，但价格却继续上升。 温哥华的情况与多伦多相似，贷款余额高于40万元的房贷违约率，在2017年第2季曾跌至0.09%，并在2018年第1季保持不变。贷款余额界乎30至40万元的违约率，则维持在 0.1%至0.11%之间。温哥华的高价房屋销售量在去年下降，价格较低的公寓类房屋（condos）最近的升幅亦有所放缓。 满地可的情况有所不同，贷款余额高于10万元的房贷违约率自2015年以来一直下降。满地可的房屋销售量持续录得温和增长，而这种增长趋势预期会持续。 市场人士预料，随着利率持续上升，持有房屋的成本亦有所增加。在多伦多和温哥华，由于房屋销售量大幅下跌，这些市场的房贷违约率在未来应会上升。

■ 有报告预测，大温及菲沙河谷区在8月份，将有8个预售项目推出市场。网上图片 星岛日报综合报道   根据加国一个房地产研究公司公布的最新数字显示，在市场传统淡静的7月份，大温哥华及菲沙河谷推出12个预售项目，涉及单位约有1,900个，其中占六成五已经售出。分析家指出，楼房需求维持坚稳。 房地产研究公司MLA Advisory报告显示，7月份共有1,921个预售单位推出市场，远超于6月份的572个，其中超过1,400个属于高层公寓单位。报告指，主要是一些项目在上半年出现延迟，至7月份才正式推出市场。 10月市选影响发展商策略 同时，上述报告预测，8月份大温及菲沙河谷区将会有8个预售项目推出市场，提供共1,045个单位，包括3幢混凝土公寓高厦，涉及预售单位共658个。其中位于本拿比市、由地产发展商Shape Properties推出的City of Lougheed，将于今个月推出新一期预售项目。 MLA Advisory更预测，2018年第三季及第四季，大温及菲沙河谷区将会有超过7,700个预售单位推出市场。 报告指出，暑假及即将于10月份举行的市镇选举，令部分地产发展商采取静观其变的策略，直至新一届地区政府尘埃落定。同时，受到即将举行市选影响，各个地区政府审批普遍出现延误，导致市场供应量低企。

■ Telus Garden已经售出。网上图片 星岛日报综合报道   位于温哥华市中心，并由加拿大电信巨擘研科Telus与发展商Westbank合作发展的大楼Telus Garden已售出，不过售出价及买家身分均没有透露。 Telus Garden坐落西摩街(Seymour St.)与理查兹街(Richards St.)之间的佐治西街(W. Georgia St.)，由研科与Westbank合作，斥资大约7.5亿元而成，包括一幢22层高的办公楼和44层高的住宅楼，并重新开发位于佐治街与洛逊街(Robson St.)，以及西摩街与理查兹街之间的大部街区。 研科一直以此大楼为傲。整幢建筑物在楼顶上设有太阳能电池板，还有其他环保建筑特色。在2015年9月，公司行政总裁恩特威斯尔(Darren Entwistle)亲自在该处举行记者会，庆祝大楼正式启用。 料出价研科难以拒绝 该宗交易在上周五随着研科公布最新的季度收益报告而悄然披露。然而买家的身分和金额未见说明。 新闻稿称，在8月，Telus Garden房地产合资企业接受了出价，此次出售在8月3日之后完成。 该物业从未挂牌出售，因此该交易很可能是有人主动提出，而价钱对于Telus Garden的业主来说，应是难以拒绝。 随着温哥华市中心可供发展的土地日益短缺，Telus和Westbank可能会收到好的价钱。 在去年12月，位于佐治西街1616号，距离Telus Garden仅10个路段的一幅土地，以2.45亿元售出。

CP24视频截图据CP24报道，多伦多市长候选人基斯曼（Keesmaat）今天早晨宣布，如果10月份在市选中胜选，将在未来10年内修建10万户“真正可负担的高质量”房屋单元。基斯曼今天早晨发表竞选演讲，演讲台上挂著写有“你住得起的房屋”的牌子。基斯曼说,  多伦多房屋市场陷入危机,  并希望通过增加廉租屋，会有助于解决问题。她表示,  会将市政土地解禁,  用来提供住房单位。至于将如何达到目标以及耗资多少，基斯曼尚未明确表示。此前，庄德利在争取连任多伦多市长时，只承诺十二年内，新建四万个单位。（智苏编辑）

星岛日报综合报道/网上图片 大温地产局（REBGV）周四公布最新报告指出，7月份住宅物业成交量再跌三成，至自从2000年以来同月新低水平。屋价则较一年前上升6.7%，其中本拿比北、高贵林、高贵林港及二埠等，更录得一成或以上的升幅。 据REBGV报告显示，2018年7月，包括独立屋、双连屋和柏文的各类住宅物业易手数量，共计2,070个单位，较2017年同期大跌30.1%，与10年平均比较则减少了29.3%。 大温楼市需求退减中 REBGV总裁穆尔(Phil Moore)分析，大温楼市需求正在退减，令到屋价上调压力减少，最明显是独立屋类别，但双连屋及柏文的需求则维持平稳。 7月份各类住宅物业楼盘共计有12,137个单位，比去年同期增加了32%。至于新挂牌物业则有4,770个单位，较一年前下跌9.2%。 独立屋价降1.5% 柏文售价升13.6% 屋价方面，今年7月大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数（HPI）综合基准价格（composite benchmark price）为108.75万元，较一年前上升6.7%。 其中柏文录得13.6%的按年升幅，基准价格达70.05万元。 双连屋价格同比上升12.1%，为85.60万元。至于独立屋7月份的基准价格，则比一年前微跌1.5%，为158.84万元。 另外，菲沙河谷地产局(Fraser Valley Real Estate Board，简称FVREB)周四公布7月份数据，显示房屋销售量录得今年单月最低纪录，仅有1,290个单位成交，比一年前下挫33.4%。同时，在7月份的易手住宅单位中，逾五成（53%)属于柏文或双连屋类别。 屋价方面，7月份独立屋基准价格为101.74万元，较去年同月上升5.3%。 双连屋价格为55.75万元，按年上扬14.7%。至于柏文单位则录得32%的按年升幅，基准价格为45.04万元。

■ 逾十分一加国人背负房贷，多数都是45岁以上人士。 加通社   星岛日报综合报道 加拿大房地产债务近年不断飙升，几乎达天价水位，究竟谁在借钱？根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）从信用评级机构Equifax获得资料显示，超过100万个千禧世代背着屋贷；更令人惊讶的是，还有更多年长的加人仍属背着贷款的房奴。 ■ 加人房贷按年龄分布图 根据Equifax报告显示，2017年底加拿大未偿还的按揭贷款总额为1.2万亿元，这比加拿大央行之前公布的1.49万亿元为低。不过两者都不包括私人抵押贷款，而这却是这几年借款人获得房贷金额的重要组成部分。 45岁以上国民占总房贷人数57％ 报告显示，每10个加拿大人就有超过一人拥有房屋贷款，2017年底的数字显示，加国房贷户总数594万。 最大的借款人是45至54岁之间，共达160.4万人；第二大群体是35至44岁之间，达154.4万人；35岁及以下的千禧代有100.9万人；换句话说，45岁以上者占总房贷人数的57％。 ■ 不同年龄层国民的房贷金额 不过，较年轻的加国人背负的房贷金额较高，35至44岁的加人共背负3,624亿元的房贷，这是房贷族群中最大的一环；45至55岁的房贷总额有3,260亿元。最值得注意的是，55岁以上的加人仍欠著高达2,770亿元的房贷。 当晚年还背着15.5万元的债务，这实在令人感觉五味杂陈。

■ 大温区居民普遍认为，目前正出现住房危机。 星报资料图片 星岛日报综合报道   根据周四发表的最新一项民意调查显示，九成受访者认为，大温区目前出现住房危机。究其原因，约八成半居民相信问题来自海外买家（见附表）。 ■ 大温住房危机原因 市场分析机构Insights West公布的民调结果指出，受访的大温区居民中，九成同意有住房危机问题，其中64%表示极为同意。同时，在租屋或年薪少于4万元的受访居民中，同意率更差不多达至100%。 84%受访者归咎海外买家 对于导致住房危机的因素，84%把问题归咎于海外买家，其次是人口增长（80%)、俗称“摩货”的影子转售(shadow flipping，76%)，以及洗黑钱(73%)等。 据Insights West总裁莫索普（Steve Mossop）指出，公众普遍对引致大温地区楼市升温原因存在误解。 事实上，还有许多其他因素正在影响着本地房地产市场，例如人口增长、移民政策、地区政府的土地用途规划政策，以及土地供应不足等。 是次民调更发现，楼价上升固然对租屋人士不利，但也并非所有拥有物业的业主均乐见楼价上升。 26%受访业主认为楼价上升有利 其中只有四分一（26%)受访业主认为，楼价上升对他们有利，三分一认为没有影响，其余四成(41%)更表示对他们不利。 Insights West于今年7月10至12日期间，透过互联网收集了大温区561个成年居民意见，是次民调误差率为正负4.1个百分点。

■ 温市屋价是加国最贵，但物业税率却是全国最低。星报资料图片 星岛日报综合报道   温哥华的屋价是加拿大最贵，但业主所负担的物业税率却是全国最低。据房屋交易网站Zoocasa指出，卑诗省的城市囊括全国最低物业税的前四名，多伦多跻身第五位。纽奔驰域省圣约翰斯市的屋主，每年缴交的物业税是温哥华的7倍。 据Zoocasa的执行编辑葛咸（Penelope Graham）表示，全国各地的楼价相差极大，各市镇的土地转让税可能令买家在成交时要多付20,000元的开支；但长期影响置业者负担能力的，是地方政府征收的物业税。房屋价值一般是由省政府评估，市政府依据人口、基建需要、紧急服务、文娱康乐，以及公共交通等服务，决定物业税率。 温哥华的土地估价平均化（Land Assessment Averaging），令屋价暴升的业主避免大幅加税。市政府在每年3月31日制订土地估价平均化的门槛。2018年的标准是，屋价升幅超过19.62141%的业主，可以依平均税率缴交物业税，不必按房屋估值交税。 多伦多市长庄德利（John Tory）竞选连任的主要政纲是，物业税升幅与通货膨胀率看齐。葛咸说，多伦多市能够维持低的物业税是因为市府征收土地转让税（Land Transfer Tax, LTT）。多伦多是北美洲唯一买屋者要支付省和市政府双重土地转让税的城市。 多市物业税第五低 她又表示，温哥华的物业税是全国最低，0.24683%的税率不足第二位阿波斯福的0.51300%的一半。不过，物业税率低并不意味着业主的负担减轻。多伦多的物业税率为0.63551%，以今年6月平均屋价870,559元计算，业主要缴交5,532元地税。爱民顿0.86869%的物业税率是多伦多的1.4倍，但当地平均屋价只是381,520元，物业税为3,314元。 ■  加国主要城市物业税排行榜 多伦多的物业税率为最低的第五位，但安省的伦敦和咸美顿却是全国物业税最高的5名之列。纽宾士域省的圣约翰斯市以1.78500%的税率成为全国物业税率最高的城市。

一般来说，寒冷的冬季过去，春回大地之时，房地产市场亦会如外面的风景一样，春暖花开。可是，大多地区房市到了今年次季，仍未见到百花绽放的景象，房价按年比较还是报跌。不过大家又不用太心灰，因为在金马蹄地区以至更远的主要安省城市，房价都有非常显着的按年升幅。 房地产公司Royal LePage发表的2018年第二季度报告指出，安省的房地产市场次季的房价升幅，在金马蹄地区的周边城市以至更远的城市，与多伦多中央及周边的城郊市镇之间，出现了明显的对比。报告认为，导致这种局面，是买家对大多地区房价持续高企的反应，并转变置业模式。 双位数按年升幅 当中首次置业人士及希望“细屋搬大屋”的上移买家，都在寻找更易负担的独立屋，再加上已届退休之年的空巢一族，把他们在大多地区的房屋卖掉，再搬到房价较低的地区。这种置业趋势，在温莎、Belleville/Trenton、尼亚加拉、圣嘉芺莲、京士顿、伦敦、基秦拿/滑铁卢等地区尤为明显。因此，在大多地区仍面对房价下跌的同时，这些城市的房价，都可见到双位数或高单位数的按年升幅。 年轻家庭向大城市生活说再见 “尽管近期大多地区房价已见抒缓，买家还是在其他南安省城市找寻更易负担的房屋。我们可见到越来越多年轻家庭，宁愿跟大城市生活说再见，从大多地区连根拔起，迁移到省内其他更易负担的地区。”Royal LePage总裁兼行政总裁Phil Soper说。 “再加上婴儿潮一代的退休人士，也对相同的小城感兴趣，我们不会惊讶，诸如温莎、Belleville、尼亚加拉及京士顿等地区的房价升幅，位居全国最高之列，并明显超越大多地区。” 今年第二季度，大多地区各类型房屋综合价格(aggregate price)为82.2万元，比去年同期整体下降1.9%。 Phil Soper认为，对于仍然希望在大多区置业的买家来说，目前的房价与去年同期相比，买家会暂时感到松一口气。不过报告亦预计，由于买家信心改善，逐渐回归市场，到了今年第三季度，大多区各类型房屋的综合价格，将比第二季度上涨2.1%，达到83.9万元。 以下就来看看安省各大主要城市的第二季度房市走势： 贝尔维尔/川顿 (Belleville/Trenton) Belleville及Trenton地区的房价，在第二季度呈健康增长，按年升幅达12.6%，综合房屋价格为29万元。以房屋种类来看，两层房屋中位价为27.9万元，升幅达15.4%。平房中位价也有10.9%的双位数升幅，达30.8万元。 Royal LePage ProAlliance Realty经理Jeff Nelles指出，虽然当地房价录得不错的按年升幅，但增长主要来自2017年的下半年。纵使有不少买家对当地楼房感兴趣，但与去年比较，买家在今年前半年仍然抱着小心翼翼的态度，使销售量与去年同期下跌了3成。他预计，今年下半年应该会比往年更繁忙，因为买家将回归市场。然而，目前区内二手房源库存偏低，买家可能感到沮丧，亦会增加房价的上行压力。 大多地区(GTA) 纵观整个大多地区，今年第二季度的楼房销售活动及房价升幅继续保持缓慢步伐，综合房价(aggregate price)为82.2万元，比去年同期下跌1.9%。两层房屋中位价为95.5万元，按年下跌3.7%。平房中位价为79.9万元，按年跌了3.7%。但与此同时，大多区共管柏文单位价格升势凌厉，今年第二季度中位价达到50.4万元，比去年同期劲升8.7%。 虽然按年比较大多区房市表现差强人意，但若按季度比较，今年第二季已比第一季看到升势。以综合价格来看，比首季涨了1.1%，两层房屋和平房的中位价亦分别升了0.7%及0.3%，共管柏文单位的价格也有3.9%升幅。 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，今年第二季度大多区房市开始回归常态。虽然新的房贷规定提升了房屋库存水平，令买家得以稍事喘息，但新规同时挫弱购买力，又逼使很多买家必需调整购房预期。尽管如此，定价合理、地点方便的放盘，还是很受买家追捧，卖得更快之余，还会收到多个买家出价。 咸美顿(Hamilton) 咸美顿市的房价在第二季度录的强劲增长，按年升幅6.1%，综合房屋价格为54.2万元。细分不同类型房屋，两层房屋中位价为57.1万元，升幅达5.9%。平房中位价达49.6万元，升幅达7.6%。共管柏文单位升幅较小，只有0.8%，中位价是32.1万元。 Royal LePage State Realty地产公司东主Joe Ferrante指出，咸美顿房价继续上调，但相对大多地区仍然是可负担的居住地点。虽然两层房屋的销售活动比正常缓慢，但如果定价合理，还是可引来多个买家出价的。而且，区内有不少共管住房供应，为初次置业者提供选择，价格可负担之外，新的发展项目还陆续有来。越来越多千禧一代，搬到这些位处市中心的单位，享受都市生活。预计未来一季，咸美顿房市会更趋平衡，房价平稳增长。 京士顿(Kingston) 京士顿的第二季度综合房价为36.9万元，按年升幅显着，达9.9%。两层房屋及平房是区内两大楼房类别，中位价分别为40.5万元及34.4万元，按年升幅分别是8.6%及11.6%。 Royal LePage Pro Alliance...

■ 有报告显示，除非获父母帮助，千禧代难以在大温区置业。网上图片 星岛日报综合报道   根据最新发表的一项房地产研究报告显示，千禧代几乎不可能在大温地区一些城市置业安居。 以西温为例，年轻夫妇须要储钱差不多160年，才足以缴付首期。 温市也要89年 由房地产公司Point2Homes进行的一项研究发现，加国国民平均把每月收入的4.4%作为储蓄，而卑诗省的千禧代夫妇家庭的每年收入中位数为72,390元。以西温平均屋价约为254万元计算，首期供款约为51万元。 每月储蓄4.4%收入计算，千禧代夫妇须要储蓄159.6年，才足以缴付首期。就是每月储蓄收入的20%，他们也要约35年时间。 至于在温哥华市，平均屋价约为140万元，换言之，首期须要大概28万元。以每月收入的4.4%作为储蓄计算，千禧代夫妇须要89年才有足够金钱缴付首期。就是每月能够储蓄20％收入，他们也要至少19年后才有首期款项。 其他大温地区城市，以储蓄20％收入计算，在本拿比或北温置业，年轻夫妇须要约16年时间储蓄首期，而列治文市则须要约14年。假若是储蓄收入的4.4％，在本拿比、北温或列市置业，他们则须要65至71年时间，才有足够金钱缴付首期。 Point2Homes报告总结指出，除非千禧代人士获得父母的财政帮助，否则他们难以在大温区置业。

星岛日报综合报道 觉得自己是房奴吗？被房贷压得喘不过气来吗？根据加拿大按揭及和房屋公司（CMHC）通过信用认证机构Equifax获得的数据显示，13%加拿大人拥有逾60万的房贷。 由于房价越来越高，民众借贷的按揭金额也随之增多，尤其是大额借贷者增幅最明显。超过60万元的房屋贷款比率增幅最大，2017年第四季度占总市场贷款份额的13.86％，2016年同期则仅为11.64％。2017年第四季度，加拿大人房贷借款金额在40万至60万之间者的比率为18.92％，2016年第四季度则为17.72％。2016与2017年的房贷借款金额30至40万的比率则不相上下。借款20万至30万的比率，2017年为24.73%，低于2016年的25.97%。 更易受加息影响 债务负担高的借款人对加息更为敏感，也就是说，随着利率的上升，高债务者面临更高的财务负担。今年5月，央行行长朴洛兹(Stephen Poloz) 警告，高水平的家庭债务对金融稳定和经济的风险越来越大。他说：“我们知道加拿大部分家庭拥有大量的债务，随着利率的上升，他们的担忧也会升高。”朴洛兹说，加拿大人的平均负债率为可支配收入的170%，较20年前大幅上涨，主要集中在房屋抵押贷款。他说，约8% 的借款人负债率甚至占他们总收入的350%或更多，占总体家庭债务的五分一。

加通社图加通社消息，加拿大按揭和住屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）表示，本国房地产正连续第八季度面临市场的高度不稳定。联邦政府的国营公司The Crown corporation将该危机归因于多伦多、温哥华、维多利亚及咸美顿地区房价的激增及价位过高。该公司将爱民顿、卡加利、沙斯卡通及利斋拿评为中度危机，将温尼辟、满地可及哈利法斯评为低危。CMHC表示，多伦多2018年房屋销量走势维持在较低水平，远低于房市过热的阈值。（智苏编辑）

星岛日报记者/网上图片 据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表最新报告显示，大温地区一些城镇的独立屋价格持续下降，其中在西温和温哥华西区，按年跌幅达5%至7%。不过，大温地区的公寓价格则在同期显著上升，按年增长高达三成半。 部分城镇独立屋 楼价升6%至15% 据CMHC首席市场分析员庞德(Eric Bond)表示，由去年6月至今年6月间，温市西区独立屋基准价(benchmark price)下降至340万元，跌幅达到7%。北温和列治文市独立屋基准价也下降，但跌幅较小，最多不超过4%。 不过，大温地区也有部分城镇的独立屋市场仍然求过于供，导致价格持续上扬，按年升幅达6%至15%，这些城镇包括素里、兰里，以及枫树岭等。 庞德声称：“在温哥华地区，独立屋价格被高估的情况仍然相当普遍，基于目前的供求基本因素，这些价格水平显然已被严重高估。” 另外，大温地区公寓物业价格“全线上升”，只是升幅多少的问题，例如在素里及兰里等城镇，公寓售价按年劲升26%至35%；至于在温市和北温，升幅虽然稍逊，但仍然达到16%至20%。

星岛日报综合报道/资料图片 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)表示，加拿大房屋市场连续第8个季度面临高度脆弱性。   CMHC对加拿大15大城市的房屋价格进行最新一季的市场分析，分四大项作出评估，包括过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)及过度建设(overbuilding)。报告点名多伦多、温哥华、维多利亚和咸美顿等城市的房价高估，和价格加速是高度脆弱性主要元凶。这四个城市的房价，远超过居民能负担的生活水平。 卑诗安省非常脆弱 爱民顿、卡加利、沙斯卡通及利斋拿，被评为中度水平的脆弱性；温尼辟、满地可和哈利法斯等城市属低风险一群。 不过报告警告，满地可部分街区房价持续快速增长，所以要留意价格加速的风险。温尼辟则因为实际个人可支配收入下降但房价续涨，所以高估值问题已从低度转为中度。 CMHC称，尽管温哥华过去两个季度房价增长放缓，部分地区的房地产价格出现下滑，但仍属于温和过热。多伦多虽然第一季度的销售大幅下降，但仍然逾越了过热的门槛。 CMHC首席经济学家杜根(Bob Dugan)说，全国差异性还是很大，卑诗省和安省市场非常脆弱，而大西洋市场正在嗡嗡作响。

**今年第二季度与去年同期相比，大多区公寓月租金普遍上涨一成左右（星报资料图片） 尽管安省政府推行更严格住宅租赁包括租金管制的政策，并未减轻大多伦多地区共管物业的租金上涨压力。租赁市场上强烈的租住需求面对有限的出租单位，令租客间竞争激烈且只有很少选择余地。城市可负担性持续成为市民和反贫困组织关注的议题。 根据多伦多地产商会的最新报告，今年第二季度与去年同期相比，公寓月租金从一室单位到3睡房单位，几乎都录得一成的涨幅；镇屋大部分类型的租金涨幅在单位数字，但一居室的租金同比增长了4成。 二季度，公寓一睡房单位的平均月租达2,055元，比去年同期上涨10.4%，通过MLS放租的租盘则同比减少2.9%；2睡房单位平均租金同比上涨8.8%，达2,755元； 3睡房单位的平均月租上涨10.2%，达3,469元。 多伦多地产商会市场分析经理Jason Mercer表示，由投资者持有、进入租赁市场的公寓数量，不足以平衡租住需求。租客间的激烈竞争，导致平均租金呈双位数或接近双位数的年增长。 多市租住单位租金昂贵且数量有限，成为贫者愈贫主要因素，加国反贫穷组织ACORN直指，在2014年至2017年间，多伦多合共兴建了约4万个以出租为主的单位，但每40个单位仅有一个属于可负担居住单位，意味着在5年间只有1,000个可为低收入家庭负担的租屋；而每400个具业权单位更只有一个属可负担房屋。这与省内人口增长比例速度，完全不匹配。该组织成员指出，低收入家庭住屋问题，已成为多伦多必须应对的灾难危机，并希望市府重新制订可负担定义。 房租升20% 家庭收入平均涨5% 据ACORN最新一份报告指出，今年大多伦多地区出租单位租金价格不菲，一房单位月租平均至少1,200元，2房单位租金更平均上调至超过1,400元。该组织形容，在多伦多市的平均租金，一般是在上述月租基准上再多数以百计元，包括新搬迁入租住单位时的搬屋费等成本。 据CBC报道，该组织形容省民家庭收入中位数在2005年至2015年的10年间，平均升幅仅为5%，然而在这10年间，出租房屋的租金加幅却高达20%，显示市民平均入息根本追不上租金加幅。 “可负担性”需重新定义 ACORN成员华嘉丝（Alejandra Ruiz Vargas）声称，据知有4至5口之家，因为难于负担2个或以上睡房的单位租金，唯有一家数口屈居于一房单位，甚至没有房间的一室单位内，生活质素之差可想而知。 至于三级政府如何透过政策正视低收入家庭的住屋问题，她认为现时联邦政府及安省政府，都把可负担房屋（Affordable Housing）定义，制订在占家庭收入30%以下，然而市府却没有这方面定义，她希望市府能跟随联邦与省府的标准。 华嘉丝直指大多伦多地区可负担房屋缺乏，与轮候此类房屋的有需要家庭的数目，已经到达灾难式的临界危机；就算市府与发展商协议，在兴建单位中拨出部分作为可负担居住单位，但由于市府没有相关定义，令这些房屋出租价格参差不齐，做不到可负担房屋的责任，帮不到真正有需要低收入的家庭。 租金超收入30%即属难负担 关注安省贫穷问题的华越柬寮法律援助中心主任吴瑶瑶表示，住屋租金如果超过家庭中位数收入之30%，就表示房租属不能负担，也表示此房屋租金成本太高。她指出，多伦多轮候可负担公共房屋的家庭越来越多，然而新建可负担房屋及相关单位，却完全追不上需求，导致低收入家庭在无可奈何下，唯有在市外围租屋。她说多伦多市在2016年一房单位，月租平均达1,132元，这表示时薪至少需要近22元才可负担；但近年租金成本越来越贵，低收入家庭即使租住一房单位亦足襟见肘。 可负担性成今秋市选最大议题 据最新民意调查显示，多伦多市民在今秋市选中最关注的议题，是如何提高城市可负担性，这已成为当局最棘手的问题。 在10月22日市选来临之前，多伦多《星报》与民意调查论坛合作，调研多伦多市民最关心的议题，并把这些问题反映给市议员候选人。调查结果显示，城市可负担性是多伦多面临最紧迫的问题。民意调查针对多个问题，让2,500位市民作出选择，其中约有26%的受访者称可负担能力是最大议题，共有19%的市民选择交通堵塞，18%市民选择公车系统，13%的市民选择社会住房。另外，仅有6%的市民认为物业税需要得到关注。 其实城市可负担性不仅是多伦多市民面临的最大难题之一，也是北约克市、约克区和士嘉堡（Scarborough）市民的同样忧虑。 多市为儿童贫困重灾区 根据加拿大另类政策研究中心显示，多伦多市是全加国儿童贫困重灾区，超过四分一儿童生活在低收入家庭。根据2017年一项研究，随着城市收入差距不断扩大，多伦多的婴幼儿托儿所最昂贵，每年平均花费高达2.1万元，全职护理每年约为1.6万元。 市长庄德利（John Tory）先前倡导实施减贫战略，但据市府人员最新报告称，仅完成20%的原定计划。 多伦多儿童援助协会工作人员波兰尼（Michael Polanyi）表示，协会前线工作人员每周访问数百户家庭，不断看到许多家庭无力负担食物、住房、医疗健康和牙科护理等基本生活所需花费。在Rexdale妇女服务中心工作10年的咨询师阿萨莫阿（Millicent Asamoah）称，由于租金极其高昂，许多人都需要在购买生活必需品和交通费上反复纠结。甚至还有市民因为付不起电费，根本不用空调。 大多区2018年第二季度租赁市场概要 公寓 总计 一室单位 一睡房单位 两睡房单位 三睡房单位 放盘 租出 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 2018第二季度 11,963 8,497...

■ 卑诗省政府再度“出招”，打击楼市逃税行为。资料图片   星岛日报综合报道 卑诗省政府周三公布，进一步加强购买物业的监管措施，由今年9月中旬开始，如以私人公司或信托形式进行物业交易时，买方必须披露更多资料，藉以防止逃税，有助当局的追查工作。 由2018年9月17日开始，经由私人公司或信托购买物业，在全新的物业转让税(property transfer tax，简称PTT)表格上，政府将要求买家提供主要成员的更多资料，确保当局能够掌握物业持有人的真正身分，从而避免有人逃过缴付税款。物业买家须要上报的资料，包括姓名、出生日期、公民资料、联络方式详情，以及税务识别编号，例如欲俗称工卡的社会保障号码（social insurance number，简称SIN）。 慈善信托可获豁免 省财政厅长詹嘉路(Carole James)表示，政府清楚表明会继续致力打击藉数字公司或信托进行的逃税行为。而掌握更多背后投资者资料，将会有助当局的追查工作。 所有住宅或商用物业交易，均须要遵守上述新措施规定，不过，慈善信托及医院和学校等某些特别机构则可获豁免。 这是省政府30点加强监管楼市的其中之一。其他措施，还包括今年4月推出新法，要求地产商收集购买楼花后再转售的买卖双方资料，例如买卖双方的姓名、SIN、联络方式，以及转售价格等，藉以打击逃税行为。 省府上月又宣布，研究设置一个全新及公开的房地产登记系统，列出全省拥有房地产的业主资料，也是加国首个同类房地产数据库。 另外，省府正加强与联邦税务官员之间的物业持有人资讯分享，并且成立联邦政府与省府的税务诈骗及洗黑钱联合调查工作小组。   律师：仍难追查公司真正拥有者 星岛日报记者王学文 本地房地产业人士认为，省府推出打击楼宇买卖逃税行为的措施，将起到一定的阻吓作用；不过亦有律师认为，省府仍需在其他领域做出改变，才可清楚了解公司背后的真正利益拥有者。 助抑海外资金炒本地楼 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华相信，省府推出的政策，对打击楼市逃税行为有一定的阻吓作用。他说，一些海外投资者把海外资金通过一些本地公司或个人投入本地房地产市场，卖出后就通过本地公司或本地人缴税，这样一来，就避开了非居民买家出售加拿大物业所赚取的利润的25%的资本增值税。而省府现在强制提交房屋买卖中公司或信托利益相关者的身分讯息，将令政府第一时间了解真实买卖方的身分，从而避免海外投资者以这种方式逃税。 ■ 谭清华   谭清华还认为，长远来讲，这一措施也对抑制海外资金在本地炒楼有一定作用，投资者或因在本地投资房地产难度增加而转去其他投资市场。 大温哥华地产律师谢国星则认为，新的物业买卖税申报表要求提供很多个人讯息，包括社会保障号码，这可以帮助识别谁是海外买家，也有助于海外买家税的执行。但他认为，如果想找出真正的买家是谁，还需要很多其他的工作要做。 须修改公司注册条例堵漏洞 谢国星又说，按照卑诗注册局（Corporate Registry）现时的要求，只能揭示谁是公司的董事，而无法揭露谁是公司的真正拥有者，因为董事不一定是所有者，股东也不必是董事。一些股东可以是外国人，一些也可以是本地的。目前卑诗注册局也没有记录公司股份交易或所有权的地方，只有雇佣或解雇董事以及可以购买或持有股份的数量和种类。 ■ 谢国星 谢国星认为，必须对卑诗注册局的要求进行修改，要求通过律师来进行注册，否则有些人自己在网上开设公司，使用不适当的文件，第三方就难以找出真正的股东，以及他们的财产和权力。

■ 温哥华市府有意调升多种建筑许可证的申请费。温市政府图片   星岛日报综合报道 根据温哥华市府的一份研究报告，市府有意调升多种有关建屋的申请费用，加幅由12%至55%不等，希望能够缩减申请的审批时间。该份报告于周二呈交给市议会审议。 地产发展业游说团体城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）表示，如果市府能透过加费改善审批过慢的问题，UDI将有条件地支持该项加费建议。 受加费影响的包括改变土地用途（rezoning）、地产发展（development）及建筑（Building）的许可证申请。该份报告指出，市府获得的790万申请费额外收入，将用于支付许可证申请的相关成本。 用者自付　不应由纳税人承担 专责处理建筑许可证事务的市府经理里希纳（Kaye Krishna）表示，在过去数年，市府收到的申请费一直无法抵销人力成本，所以市府只能以税款支付相关开支。里希纳说，根据市府收集到的公众意见，建筑发展的相关费用应该“用者自付”，而不应该由纳税人承担。 部分许可证申请费只增加几元，例如申请为历史保留建筑物（heritage building）作小规模维修，申请费将由64元调升至71.70元；其他的申请费则有可能增加数千元，例如申请修改地产发展计划，申请费将由45,200元调升至50,600元。 该份报告又指出，市府自去年10月已增聘了10多位员工，处理许可证申请，此举对服务水平和员工士气均有很大帮助；例如低密度房屋的许可证申请时间，由35周降至25周。但里希纳说，对于优先级别较低的申请，审批时间依然没有明显改善。 卑诗大学（UBC）商学院副教授达维多夫（Tom Davidoff）透过电邮表示，如果市府能加快审批程序，达到增加房屋供应和降低价格的效果，从短期或长期而言，都是一件好事。 温哥华市府职员的报告并指出，建筑及购买一间房屋，每平方呎的成本差额为$322元，以一间独立屋的平均市值为130万计算，各项成本是64.4万元。