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2017年4月，安省政府推出“公平住房计划”(Fair Housing Plan)，令原本烧得火热的房地产市场，随即被一盘冷水照头淋，除了二手房价应声下跌，亦拖累新屋市场销售。有业界人士尝试分析去年与今年的低幢新屋价格变化，发现部分城市的新屋叫价竟下跌两至三成。但是，共管柏文市场却刚好相反，新盘呎价年升超过两成。 大多地区的新建造房屋市场，在2017年初，仍然一片好景，任何类型的低幢房屋新盘，每逢开售都可引来买家哄动，售楼处门外大排长龙已见惯不怪。不少现有屋主，看见屋价飙升，资产大增值，便决定小屋搬大屋，旧屋换新屋。本地与海外投资者，亦加入战场，在大多地区及邻近城市投资房产。 然而，去年4月20日省府推出房市调控辣招，即包含16要点的公平住房计划，房市立即掉头回落。以低幢房屋市场为例，2017年的下半年，新屋发展步伐慢下来之余，销售情况亦不理想。建筑业及发展协会(BILD)最新的数据显示，今年3月份的单住户房屋销售，包括独立屋、半独立屋、镇屋及连屋等，只有311间。虽然已经比2月份的265间为多，但相比一年前同期，大跌了77%，也比10年平均水平跌了近8成。 滞留待售新盘被迫降价 由于销售量下跌，一些发展商选择降价求售，部分叫价更降低了两成或更多。但基于新屋供应量仍然偏低，更多发展商的应变方法，是提供一些非价格上的奖励，并期待在真正需要降价之前，可以挨得到市场恢复过来。问题是，一些新盘推出的价格，比现有的库存价格为低，令旧有的新盘逼不得已要调低价格才能吸引买家。 地产网站BuzzBuzzHome早前一篇文章，比对了几个大多地区城市及近郊在这两年的新盘叫价。作者Ben Myers使用该网站的数据，将一些新屋盘在去年12月的叫价，以及今年经调整后的叫价，作出比对分析。当然，就算同一城市内，不同的新盘都有地点、地段大小、内部设备等条件上的差异，因此价格的实际变化亦各有不同。 以新建独立屋为例，笔者比对了Welland、Innisfil、韦比市、咸美顿市、宾顿市及皮克灵市。结果发现，皮克灵市在2017年底的平均叫价是130万元，但到了2018年最近期，新建独立屋叫价刚好超过100万元，跌幅大约是21%。不过，在闪高县的Innisfil，去年平均叫价约为88万元，但今年已跃升至114万元，升幅接近3成。 镇屋方面，笔者研究了咸美顿市、皮克灵市、旺市、密西沙加市及烈治文山市。结果发现，平均叫价跌得最厉害的是烈市。 2017年底的叫价约为112万元，但到了2018年，叫价只有不到78万元，跌幅高达3成。另一个见到跌幅的是密市，2017年底新建镇屋平均叫价是104万元，但2018年的叫价则只有83万元，跌幅也有两成。反而约克区的旺市，新建镇屋平均叫价出现轻微增长，由86万元升至88.5万元，升幅约3%。   从以上数据可以看到，烈市、密市及皮克灵市一些地产发展商，也许对市场感到忧虑，从而反映在他们的新屋叫价上。但该文作者认为，大多地区二手住宅市场的平均屋价经过连续4个月上升，买家对新屋市场，尤其西南安省地区的单一家庭新建房屋再感兴趣，只是时间问题。 新建共管柏文呎均价涨两成 另一边厢，高幢共管柏文市场似乎与低幢房屋市场朝相反方向跑。地产网站Urbanation的2018年第一季度市场报告便发现，现时新建共管柏文单位的平均呎价为843元，与2017年第一季度的686元相比，升了23%。虽然，现时的呎价与2017年第4季度的893元差了一截，但主要原因，是近来少了位处市中心核心区的新盘推出。 截至今年3月，多伦多共管柏文单位开工量已达61,337间，还未计3.7万多间正在市场进行预售的楼花，而这些楼花单位当中，有86%已成功出售。由于新盘发展比之前减少，2018年首季的新建共管柏文单位销售量只有4,219间，虽然相比一年前同期的9,744间少了一半，但这样才是较典型的首季度销售量。   未有售出的柏文单位存货，跌至16年来新低，仅余不足8,000间。但这些货尾的叫价，绝对不比其他新盘输蚀，现时平均叫价已达914元一呎，按年升幅接近3成。 二手共管柏文成交量下跌 单看今年第一季度的共管柏文市场，新盘与二手盘的买卖活动可谓不相上下。在新的按揭压力测试影响下，二手盘的成交量按年下跌了3成，期内只有4,297个二手单位易手。呎价方面，今年首季度平均呎价是661元，按年有11%升幅，按季度亦有2%增长。与更严格的房贷申请要求及首季度共管柏文均价已高达55.8万元有关，没有睡房间隔的开放式单位，需求也在不断增加，令目前平均价已达38万元，按年升幅高达24%。 随着2017年新建共管柏文单位销售破纪录的售出3.5万个，今年首季度的销售量已返回10年平均水平。面对因为新的贷款政策转变而导致的多项不明朗因素，以及去年快速飙升的房价，发展商及买家都倾向于更具警觉性。再加上已有大量单位在建，且建筑成本与发展收费急升，以及一些发展项目取消，都导致买家对新盘抱有更审慎态度

■■房产经纪抢生意，送上高档家具电器，请客户看球赛等，花招百出。网上图片 星岛日报综合报道 房地产市场虽然火爆，但竞争却日益白热化，所以经纪送礼物、削佣金的程度愈来愈烈。有人认为应立法管制，但有人相信最好的方式还是保持与客户的良好关系，培养其忠诚度。 多伦多房地产经纪多尼亚（Mike Donia）就是其中一个舍得砸钱回馈客户的经纪。遇上冰球迷客户，他会自掏腰包，请客户一起与前冰球明星去看球赛。 有一次某客户在3英亩的寓所举办生日派对，他送上了几只可爱小马。他也曾为客户准备1,000朵鲜花与价值3,000元、从欧洲空运来的高档巧克力。 促明确界定礼物非转介费 多尼亚说：“房地产市场变得很残酷，很多经纪在削减佣金，我需要想一些难得又有创意的贴心礼物。如果我能请你和你儿子去欣赏多伦多枫叶冰球队比赛，然后走入球员休息室，就像万事达卡宣传的一样，这绝对是无价的。” 当然，不是每个经纪都像多尼亚一样，拥有国际级大买家客户。不过，即使是普通的房产客户都承认，他们的经纪愈来愈用心，会特别送一些礼品表达感谢。有的经纪会送家电、油画，有的致送体育纪念品或俱乐部会员卡等。 但经纪人愈来愈大手笔，难免为市场带来混乱。全国大多数房地产协会都表示，他们不清楚法规是如何规范礼物的，部分业界人士提醒，应该要有更清楚的规范，明确界定礼物不是转介费，以免踩到某些法律的灰色地带。 多伦多房地产经纪商米勒(Amanda Miller)认为，最重要的是用心，时时关心客户，知道他们最近的动态与需求，就能适时送上令客户感受温暖贴心的礼物，她相信真正的心意不是可以直接标签价格的。 温哥华房地产经纪迪斯(Jerome Deis)表示，有些经纪已走出了纯粹送大礼或降佣金的模式，而是选择一年中，多次拜访客户，每次带份小心意礼物，例如趁著夏天烧烤季，送上一瓶独特的调味酱。主要是要与客户保持长久好关系，让客户成为朋友，会因此介绍更多好客户。