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【加拿大都市网】加拿大楼市量价齐升，1月份全国楼价飙升22.8％，成交量更是大涨35.2％。 加拿大地产商会表示，2021年1月份全国物业平均成交价上升22.8％，至621,525元；成交量也按年大幅上升35.2％，相对2020年12月的按月升幅则为2％。 另外，1月份全国新放盘量大幅增长90.7％，是有纪录以来最高；上一次放盘量创纪录的是19年前出现的81.5％。 不过地产商会也表示，若不包括大温哥华及大多伦多等全国最高楼价地区，1月份全国平均楼价会降低12.9万元，即平均楼价为492,525元。 （加通社资料图） T02 （文章来源：星岛综合）

【加拿大都市网】安省两家地产投资公司最近大手扫入温哥华多个黄金住宅地段的614个单位，温市议会动议要求联邦政府关注房地产投资信托基金(REIT)公司大量增持本市租用住宅单位的趋势。 尽管新冠疫情令租用物业的需求减少，导致租金也下降，但有物业企管人员指出，有意购入公寓图利的投资者认为这现象只属暂时性。 世邦魏理仕物业公司(CBRE)副行政总裁Lance Coulson在一月初售出了15座租用柏民大厦，包括位于温市西端(West End)、南固兰湖(South Granville)、西格雷岬(West Point Grey)、基斯兰奴(Kitsilano)及马宝(Marpole)地区合共614个住宅单位，原业主为温哥华地产公司Hollyburn Properties，买家为两家以安省为基地的地产投资信托公司 -- 渥太华的InterRent及多伦多的Crestpoint，作价共2.93亿元。 这宗交易的规模引起了温哥华市议会的注意，市议员金玉鹅(Jean Swanson)动议向渥京提出，联邦政府应以REIT制造或减少可负担的住宅单位数目为基准，来计算向这些公司征收的税款。她也建议当局采取措施限制这些交易的买家加租，同时联邦及省府应协助非牟利机构及合作社购买租用物业。 Coulson分析，地产投资公司财力雄厚，近来对温哥华及卑诗省物业市场感到更大兴趣，但很难预测如此规模的大交易会否陆续有来。“相比起加东，温哥华不是一个很大的市场，在安省和魁省，这模式的交易是较为普遍的。”他认为，公寓提供的是基本住屋需要，在投资市场中属于“防守性资产类别”，REIT希望以之抵销他们在疫情下于零售及办公室物业中蒙受的部分损失。投资者相信留学生及新移民会在疫情后回来，令空置率再次吃紧，租金将会回升。 V20 （文章来源：星岛综合）

菲沙河谷楼市销售连续三月刷新纪录。资料图片【星岛综合报道】菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board，简称FVREB)的最新报告显示，该地区今年11月份共售出 2,173套住宅，较去年同期销量增加 54.7％，创11月历来最高水平，这也是该地区销售数字连续三个月刷新历史记录。据FVREB报告，菲沙河谷在今年11月份共售出2,173套住宅，对比上个月的2,370套下降了8.3%，比去年同期的1,405套增加了54.7％。另外，地产局在今年11月共收到了2,217套新放盘房源，虽然较10月的减少 28％，但比去年11月的1,877套增长18.1％。这是过去10年里11月份的第二高纪录。FVREB总裁希尔兹（Chris Shields）表示，原本预计这个季节楼市活动应该属于比较适中的，但对家庭式住房的需求仍然很强劲，可以说是他们有史以来看到最强劲的需求，特别是独立屋和城市屋。他举例说，克洛伐代尔（Cloverdale）区的独立屋就非常供不应求，而在FVREB的四个区域内，城市屋的挂售比为50%甚至更高。报告显示，11月份该地区柏文的平均出售天数为34天，城市屋和独立屋分别为25天和32天。另外，截至11月底，该地区共有 5,847套活跃房源，较10月份减少了14.9％，按年则同比下降了13.2％。11月份菲沙河谷地区独立屋的基准价格为1,061,500元，较10月升1.4％，按年涨11.5％。城市屋的基准价格为570,100元，较10月增长0.2％，按年升5.8％。柏文的基准价格为435,900元，较10月升0.3%，按年增长4.6％。v16 

■■大地区6月份房市量价齐升。 加通社资料图片 大多伦多地区6月份的房地产市场显著反弹，成交量较5月份增加89%，仅比去年同期减少1.4%。在疫情期间平均屋价保持坚挺，上升至930,869元，905外围地区的独立屋平均售价，也冲破百万元关口，至1,027,634元。 多伦多地区地产商会（TRREB）主席帕特尔（Lisa Patel）指出，个别地区和房屋类型的销售量较去年同期上升，尤其是905地区靠近多市的独立屋和镇屋。电脑盘（MLS）综合屋价指数（HPI）比去年同期上升8.2%，930,869元的平均屋价，较去年同期升11.9%。 ■大多区电脑盘6月各类房屋销售及平均价格（表一） 报告显示，各类型房屋的平均价和基准价均较去年6月调涨。多伦多的半独立屋和独立屋升幅最强劲，分别有22%和14.3%的增长。平均屋价的升幅超过综合屋价指数基准，反映出高价物业市场复苏。 帕特尔表示，随着经济重开和放宽限制，房屋市道量价齐升。市场在疫情爆发前已经累积相当多的需求，对房屋的需求在过去3个月又再增加积压。虽然目前尚是初段的复苏，但更多人有意置业将刺激下半年的楼市更强劲。 新挂牌量比去年同期增加2.1%，但总放盘数量较去年6月减少28.8%。 ■大多区电脑盘6月综合屋价指数一年变动（表三） 地产商会行政总裁迪米沙（John DiMichele）指出，经济在下半年和踏入明年复苏期间，必须密切关注房地产市况，尤其是任何刺激需求的因素。库存量在短时间内受疫情影响，但随着复苏情况稳定，必须要解决大多伦多地区房屋屋供应的问题。 民调指27%欲12个月内买屋 地产局为了解疫情对房屋买卖的影响，委托民调机构益普索（Ipsos）进行调查。5月下旬的第二次民调结果与4月下旬的结果一致。有27%受访者可能或极可能在未来12个月买屋，虽然低于去年春季的31%，但由于有3.9%误差率，比率与去年相若。愿意放盘的业主则由4月的17%增加至21%，但仍远低于去年春季的32%。 ■大多区电脑盘6月住宅销售及平均屋价（表二） 地产局在2月曾预期今年的成交量有97,000间房屋。由于疫情严重影响过去3个月的市况，如果下半年维持正常，今年的销售量将有80,000间，较去年减少8.8%。今年头6个月的成交量为35,972间，比去年同期下降18.5%。 今年初市场展望平均屋价将上升至900,000元的预测未受疫情打击，更有可能上升至超过900,000元。6月份平均930,869元的屋价，将上半年的平均楼价推至超过891,000元。 地产商会首席市场分析师默塞（Jason Mercer）指出，逐步改善的劳动力市场和历史性低位的房贷利率，均支持楼市在下半年复苏，以及屋价持续上升。房地产将是今年和明年推动经济复苏的重要动力。 报告认为，房地产市场前景两个不确定的因素是疫情再次爆发，导致大多地区经济重开的步伐倒退，以及美国因为疫情打击贸易、就业和家庭财富。

据最新民调结果显示，全国度假屋价格按年稳健增加，有74%的地区有上升趋势。有56%千禧代入市购买这类房屋，相比去年增幅为14%，其中原因是房价较大都会城市容易负担。由地产代理公司RE/MAX于今年2月4至10日期间进行的民调，在网上共访问2003人(不包括魁省)。对比去年的数据，今年度假屋物业，包括位于湖边及非湖边，就近水上活动及滑雪的物业，中位价上升7%。此价格计算期由2017年7月至2018年6月，以及2018年7月至2019年6月。 该公司安省-大西洋省执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称，在主流城市地产市场，加国东部和西部之间形成鲜明对比，前者显示有所增长，而后者则持平至负面。 同时，大部分地区度假屋市场表现强劲，只有草原省份因经济疲软而令需求保持低位。 卑诗省吐芬奴劲升80% 他认为，都会城市和度假屋市场之间形成鲜明对比的原因众多，当中由强劲的就业与经济条件带动，但受到千禧代买家的影响，他们发现自己难以负担都会被挤出城市市场，转到价格较低的市场。 整体来说，卑诗省度假屋价格上升8%，其中吐芬奴(Tofino)中位价上升35%而领先，如位于湖边的更上升80%，主要是这类房屋库存量偏低；第二位Shuswap中位价升25%。安省整体同样上升8%，近水边物业的地区如Collingwood和蓝山(Blue Mountain)中位价升36%；在Haliburton湖边物业上升29%。只有Manitoulin Island、French River和Rideau Lakes地区的中位价下降。 是次调查结果重点如下： 1. 40％加拿大人和56％的千禧代入市购买度假屋。 2. 拥有或想拥有度假屋的原因，64%作为放松，与朋友和家人共度时光的地方。 3. 43%因住所不能做的活动如远足和钓鱼等；30%作为物业投资；20%为退休之家；其他是2%。 4. 30%国民表示，使用或将会使用度假屋作为投资机会，千禧代排名最高，达33%，而婴儿潮为28%。 5. 拥有或正在考虑购买的国民，有54%愿意前往时间最多两小时，而24%的人表示两小时以上，22%是3个小时或更长时间。 6. 考虑目前或未来购买度假屋的原因：实惠价格61%；合理的维护费用46%；前往海边45%；靠近城镇44%；与主要居住地的合理距离35%；相对隔离28%；土地使用权24%；靠近运动或娱乐场所24%；邻近房产12%；岛屿财产7%；其他1%。 本报记者

■■Lakeview Village的发展构图。LCPL提供   星岛日报讯   大多伦多地区的多个地产发展商，正合作发展大型地产项目，这种合作发展的模式，已变得越来越普遍。有业内人士指出，大规模的地产发展项目，有利于构建更完整的社区，令楼盘的吸引力增加。 根据《多伦多星报》报道，位于密西沙加（Mississauga）的Lakeview Village项目，是一个耗资数十亿元、占地177英亩的多用途地产发展项目，地点位于已停用的湖景发电站（Lakeview Generating Station），地处祈德港（Port Credit）东面。 该项目预计在10至15年内完成，一段简介视频显示，发展项目将包括，建造一条繁忙的行人道、文化场所、多幢中高层柏文大楼，以及城市屋，并提供大量的零售和商业用地。 项目提供8千单位 1.7万人入住 项目完成后，预计将提供最多8,000个新单位，多达1.7万人入住。 参与该项目的发展商，包括TACC Construction Limited、Greenpark Group及CCI Development Group等，这些发展商已组成一家名为Lakeview Community Partners Limited（LCPL）的合资公司。 多伦多市长庄德利（John Tory），本周较早时出席一个名为The Well的发展项目简介活动，该项目包括大型分契式住宅（condo）、柏文大楼、零售店及办公大楼，建筑工程已开始。其他参与的发展商，计有RioCan、Tridel及Woodbourne等。 有业内人士指出，地产发展商合作开发大型项目，可发挥“协同效应”，并凭借“大规模”优势，吸引更多买家。 地产发展商Tridel销售部副总裁里奇（James Ritchie）表示，相比于被工业办公室围绕的单幢柏文大楼，一个较大型和较有活力的社区，更能吸引买家。 他又指出，各发展商可以发挥各自的特长，令发展项目更有效率。 里奇认为，类似The Well的大规模项目，不可能由一家发展商独自承担。 Lakeview Community Partners主席马佐科（Fabio Mazzocco）亦表示， 一些世界级建筑师曾指出，一个发展成功的社区，需要适量的密度。当买家看到不同形状和风格的建筑物时，项目自然会变得更有吸引力。 本报综合报道

■今年2月及5月比较 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表最新楼房市场评估报告指出，经过连续10个季度后，加国整体楼市已变为温和状况，这个改善是因整体价格放缓所致。 该份报告以去年12月为止的数据(年度出租公寓空置率从2018年10月开始)，在全国进行楼市评估，总括15个人口普查大都会地区的情况。 虽然温哥华、维多利亚，多伦多和咸美顿的房价，继续接近住宅市场基本支撑的水平，例如是人口、个人可支配收入和利率等，但仍然看到这些地区在总体评估中，显示高度的脆弱性。 多伦多温哥华楼市过热情况改善 其中温哥华楼价已从高位调整至中等水平，过热情况改变，过去数年房价增长明显高于收入，由于经济持续增长和转售房价较低，这些不平衡现象正在减退。在多伦多楼价过高情况也持续减低，楼价更接近市场水平。今年首季市场淡静，销售及放盘比率维持平衡，多重电脑放盘系统价格持续下降。 在爱民顿、卡加利、沙斯卡通、利斋拿和温尼辟的楼市，保持中等的脆弱程度，但这些地区就继续出现过度建设。在爱民顿的出租单位市场紧张，自置居所的供求不平衡现象加剧。至今年2月为止，亚省七个最大的楼市，有61%独立屋及半独立屋存量集中在爱民顿。 至于渥太华、满地可、魁北克市、蒙顿(Moncton)，哈利法斯和圣约翰斯维持低脆弱的水平。 其中满地可和蒙顿的二手楼房市场明显过热，主要是供求收缩引致。后者去年人口增长是全省平均比例的三倍，楼市销售创新高纪录。虽然需求保持强劲，但新放盘数量创历史新低。 是次报告考虑楼市的过热情况、价格升幅、价格过高及过度建设这四个因素而进行分析，每个因素有其测试框架。其中过热情况及价格升幅各有独立的指标，颜色由绿色和黄色驱分(见附图)。整个评估以绿色、黄色及红色反映不平衡的程度。 此外，报告参考人口分布、个人可使用收入及利率，作为计算各2019地区楼市的脆弱情况。同时，参考二手楼市及宅建筑等近期楼房发展。 本报记者  

■美国2月新屋开工下滑8.7%，房屋市场依旧缺少振兴迹象。资料图片 美国2月新屋开工116.2万户，环比下滑8.7%，低于预期及去年同期值；2月营建许可129.6万户，同样不及预期。独栋住宅新动工数环比下滑17%，构成主要拖累。 新屋1月份开工情况的反弹曾一度勾起了市场对美国房地产市场的期待，但好景不长，2月美国新屋开工与营建许可双双下滑，低于市场预期。《华尔街日报》报道，美国人口调查局26日公布的资料显示，美国2月新屋开工116.2万户，不及预期值121万户，环比下滑8.7%，前值从123万户上修至127.3万户。同时，这是近八个月以来最大的环比跌幅。 同比方面，2月房屋新开工数较去年同期下滑9.9%，这同时也是2016年9月以来的最大同比跌幅。美国商务部表示，恶劣的天气可能是导致新开工住宅数量急剧下降的原因。其中，独栋住宅的新动工数环比下滑17%至80.5万户，为2017年5月以来的最低水准，被认为是拖累新屋开工情况的主要因素。值得注意的是，独栋住宅建筑占据了美国住房市场的最大份额。公寓新动工数则环比上升23.5%。 分地区来看，美国东北部、西部、南部地区新屋动工数分别下滑30%、19%及7%。仅中西部地区新屋建造情况较为乐观，增幅为27%。此外，美国2月营建许可129.6万户，同样不及预期值130.5万户，前值从134.5万户下修至131.7万户，独栋住宅的营建许可同样疲软。这反映出新住房的开发进度有所放缓，这与1月份资料公布时的乐观前景形成了对比。 今年1月，美国新屋开工曾出现一次大幅反弹——从两年多以来的最低点回升，同时，新屋营建许可也出现较大幅度的上升。当时有分析认为，这反映出美国房地产商的乐观预期，表现出市场强劲的回暖动力。 尽管如此，需求端仍未见明显起色。美国1月新屋销售年化总数为60.7万户，环比下跌6.9%，创去年10月以来最大单月跌幅。房屋建造成本的上升以及建筑工人的短缺使房屋开发商的信心有所下降。

■■联邦政府预算案应该会协助首次购屋者。 星报 综合报道 房地产市场疲弱，业界人士呼吁联邦财政部长莫奈(Bill Morneau)在即将推出的联邦预算案中，推出房地产政策来帮助首次购屋者。 最近几个星期，房地产界的建商、经纪和房屋贷款机构等人士陆续与联邦政府官员会面，提出他们的愿望清单。他们均希望看到3月19日推出的联邦预算案中能有涉及房地产市场的优惠措施，主要期望能放松对房地产市场的管制，让首次购屋者较容易进入市场。建议包括：修改房屋贷款压力测试规定、延长房屋贷款期限规定、提高首期购屋者从退休储蓄计划(RRSP)中提领的金额上限、提高首次购房者税务减免的门槛等。 建议RRSP取款上限调升至4万 房地产市场降温，2018年全国房屋销售比2017年下降了11％，其中大温哥华下降32％，大多伦多下降16％。 加拿大专业按揭协会(Mortgage Professionals Canada)成员早前与自由党和保守党国会议员会面，建议放宽房贷压力测试，因为利率上扬，严格的压力测试让许多人根本无法获得贷款，首次购屋者的伤害最大。加拿大房地产协会(CREA)则表示，目前允许首次购屋者从RRSP取款的上限是2.5万元，此规定已经10年都没有改变，基于通货膨胀和房价指数，建议政府能上调到4万元。协会并敦促政府将首次购房者的750元税收扣抵额提高到2,500元，因为该额度在2009年后未改变，已太过时了。 财长莫奈已表明，新的预算案会推出政策帮助年轻一代购买房屋，但并未透露将采取什么方式。

■■经济数据与财报乃本周重头戏。 加通 综合报道 本周加拿大商业界需要关注的5件事： 1. 海外买家地产报告 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)周一发布关于海外买家对公寓市场影响的报告。2016年卑诗省率先实施海外买家税，2017年安省跟随开征，这两大省份均因房地产市场过热而出台打房政策，其中一环是将矛头对准了海外买家。 2. 银行收益 本周丰业银行(Scotiabcnk)、满地可银行(BMO)、加拿大帝国商业银行(CIBC)均会公布第一季度业绩报告。上周五加拿大皇家银行(RBC)率先公布财报，该银行季度盈利31.7亿元或每股2.15元，比去年同期增长1.6亿元或每股14仙。前三个月传统上是银行财政年度中最强劲的季度。 3. 通胀情况 加拿大统计局将于周三公布1月份消费者物价指数。由于机票和新鲜蔬菜价格上涨，抵销了油价下跌幅度，所以统计局12月份的数据显示加，拿大年度通货膨胀率意外增加至2％。 4. 加航动态 加拿大航空公司(Air Canada)行政总裁罗云斯库(Calin Rovinescu)，周四将在该公司2019年的投资者日发表演讲。一家航空客运倡导组织上周批评，目前联邦政府允许航空公司，将旅客滞留在停机坪上长达3小时45分钟的规定，是不可接受的，因为这是欧盟立法允许时间的两倍以上，呼吁政府修改规定。 5. 经济成长率 加拿大统计局将于周五发布第四季度经济成长率数据。加拿大经济去年第二季的年增长率为2.9％，第三季的增长率2％，第四季恐更显缓速。

■加拿大专业按揭协会报告指，联邦政府冷却屋价的政策，令全国地产市道放缓情况超出预期。 网上图片 本报记者报道 加拿大专业按揭协会（Mortgage Professionals Canada）新出炉的报告指出，联邦政府冷却屋价和降低需求的政策，持续打击全国房地产市场和带来压力，全国很多房地产市道的放缓超出预期的情况。 协会在2017年秋季发表的报告预料，联邦政府在2018年实施的房屋贷款压力测试，将令二手楼销售减至470,000间，较2017年下跌7%至8%，也比2016年少13%；但去年实际的房屋转手减少超出预期至458,442间，比2017年跌11%，也较2016年少15%。跌幅加大的部分原因是加息，但去年房屋销量减少的最大影响是房贷压力测试。 协会总裁兼行政总裁泰勒（Paul Taylor）表示，二手楼转售市场出现下调趋势甚至衰退，建筑行业的就业也受影响，并且令出租房屋的空置率不断减少。联邦政府的政策改变，令很多首次置业者无法上楼，直接为租赁市场带来压力刺激租金上涨。 泰勒称，协会支持稳健和基于事实的措施，测试贷款人未来的还款能力。报告显示出，应该有一个更合理的压力测试水平和改革借贷限制，以取得一个更佳的平衡，改善房屋可负担能力和促进加拿大经济。 料2年后削20万就业职位 不恰当政策所产生的杠杆作用令楼市继续萎靡不振。撰写报告的协会首席经济师邓宁（Will Dunning）指出，政府重点关注贷款人和利率，但房地产市场放缓和极低的出租空置率，不仅令首次买屋的人以及所有租客加重负担，更打击就业和影响整体经济。 报告相信，房贷压力测试的影响将逐渐扩散，估计到2021年时，加拿大将因此而减少20万个就业职位。 报告认为今年10月联邦大选时，有约20万个家庭因为渥太华的政策，被迫降低置业要求以便取得贷款，甚至是完全被拒诸门外无法上楼。此外，即使是已经取得房屋贷款的业主，如果要更新贷款，也必须接受房贷压力测试。估计有多达20万业主更新房贷时，因为未能通过测试要支付更高的利息。 邓宁抨击房贷压力测试采用错误的利率标准，未来5年利息增加2%并非不合理，但未有考虑到在过去多年平均工资每年上调约2%的因素，因此贷款人未来有更高的还款能力。如果再综合房贷首5年一般偿还13%至14%本金计算，房贷压力测试应以目前利率调高0.75%为标准。

■■施卓纳和施当娜父女关系破裂。加通社   加拿大汽车零件商麦格纳国际(Magna International)创办人施卓纳（Frank Stronach），和女儿施当娜（Belinda Stronach），因家族企业Stronach集团财务问题而对簿公堂。 施当娜在呈给安省高等法院的一份辩护声明中，称她的父亲施卓纳欠她约3,300万元，当年因为施卓纳参与奥地利的政治竞选活动，所以她给了父亲资金，并解决了他在奥地利未缴税款的问题。 控告女儿私自豪花公款 施卓纳去年控告女儿施当娜为了个人利益而挪用家庭资金，要求赔偿5.2亿元。 后来施当娜的弟弟安德鲁(Andrew Stonach)亦对施当娜提出诉讼，希望把施当娜从家庭信托中移除。Stronach集团是私人公司，拥有赛马、赌博、房地产和农业业务，估值约16亿元，此家族财富由施卓纳创立。2013年施卓纳离开加拿大到原籍国奥地利参加政治竞选，施当娜趁机接管家族各种信托与公司，掌控Stronach集团。2014年回到加拿大的施卓纳称是有人伪造文件，图谋把他赶出家族业务。 施当娜指Stronach集团本来是以赌博和地产业务为主，但父亲施卓纳将业务拓展至高尔夫和农业等项目，最终赔上数亿元。她说，施卓纳不合理的商业决策，已经使家庭净资产减少了约8亿元。 但去年施卓纳控告女儿的法律文件中称，施当娜定期动用公款用于个人开支，包括开派对、家庭度假、豪车出行和奢侈的用餐，甚至斥资1,000万元修缮她的私人办公室。施卓纳还提到女儿出售集团旗下一些资产都未征求他的意见。

加通社图 据加通社报道，加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降，高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示，多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%，温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%，温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税，卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱，但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的，主要是使用遗产购房的千禧代，以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 （智苏编辑）

■购买房屋选择贷款采用浮动或固定利率，应视乎对风险承担能力。星报资料图片 美国联储局提高息口，英伦银行（英国央行）也是10年来第二次加息，加拿大央行预期也会10月起逐步调高利率。房屋交易网站Zoocasa指出，加息影响房屋贷款，但浮动利率和固定利率各有利弊，主要视乎买家对未来风险的承受能力。 据Zoocasa执行编辑格雷厄姆（Penelope Graham）表示，加拿大8月份的通胀是自2011年以来首次超过3%；国内生产总值（GDP）也有所改善；房地产市场也适应了新的贷款规定，开始摆脱一年来的波动。因此，预期央行在10月24日宣布最优惠利率时，加息的可能性为三分二。 10月24日加息机率逾6成 固定利率基本上是锁定5年，浮动利率则是随着最优惠利率改变。她表示，由于利率不断下降，令浮动利率在过去10年非常受欢迎。加国央行从2017年中到目前已经调高了1%的利率，加息的趋势将持续。格雷厄姆又指出，即使明年继续加息，浮动利率仍然是置业者的最佳选择。 以目前固定利率和浮动利率分别为3.14%和2.44%、贷款 50万元计算，固定利率要月供2,402元，5年合共支付72,654元利息。 浮动利率的月供为2,225元，5年利息为56,172元。如果期间利率不变，采用浮动利率，可以节省超过10,000元供款和超过16,000元利息。假如利率每年上 升0.25%，浮动利率到第4年将开始高于固定利率，但由于前3年节省较多，5年利息为67,808元， 仍然比固定利率至少节省4,846元。如果利率以每年0.5%的幅度调升，固定利率将比浮动利率有利。 加拿大的最优惠利率在上世纪80年代，曾经短期间内升至超过20%。她指出，相信这种情况不易，再出现，但并非绝不可能。浮动利率向来是较佳的选择，不过固定利率所提供的稳定性，更受消费者欢迎。 业界称浮动利率 仍是较佳选择 ■运亨地产物业代理黎宇昌 浮动利率和固定利率向来是不少置业者难以抉择的问题。加拿大中央银行这个月的最优惠利率虽然未有变动，但市场预期利息会向上调整。鲲鹏国际总裁孙晓明表示，即使未来会加息，浮动利率仍然是较佳的选择。 孙晓明称，通常贷款时是选择利率较低以节省成本。目前浮动利率的息口仍较固定利率低。另外一个考虑因素，是浮动利率任何时候均可以转为固定利率，但固定利率却不能随时改为浮动利率。当利率固定后要变更，就需要支付罚金。 因此选择浮动利率的消费者，可以在加息后再决定是否改为固定利率。 她说，即使加国央行的最优惠利率再调高0.25%，浮动利率的息口仍然比固定利率低。 目前利率在加国史上仍属低点 她表示，虽然目前的利率与两年前相比是较高，但综合而言，现时的利率在加拿大历史上仍属低点。由于目前房屋价格很高，利率稍有变化贷款人就很敏感，有点惊慌。实际上，现时的利率在历史上仍然是低利率时期。这情况未来尚会维持一段时间，即使央行调整利率，也不会突然提高太多。 房屋贷款的问题不是由于利率增加，影响市场最大的是贷款政策的问题。她说，压力测试固然是个很大的因素。 另外，以往买家的首期如果超过35%，银行一般不需要查看收入证明或其他可负担能力的资料。现时即使有35%的首期，银行仍然要看收入证明，令贷款增加很大困难。 房市买家多自用 已预期加息 据运亨地产物业代理黎宇昌（见图）表示，市场上已经预计稍后加国中央银行会提高息口，因此最近入市的楼房加国买家，均对于楼市的前景非常有信心，大多数是用家，以及非常有实力。即使央行再加息0.25%，这些买家已经预算在内，不会因为加息而却步，反而因为未来将加息提前买屋；投资者则可能会因为加息而慎重考虑。 成交量已有所上升 黎宇昌称，目前地产市场相对去年同期和今春的成交量有所上升，买家查询和睇楼人数也增加。楼市趋势慢慢转向上升，当然不会是一两个月内，因为地产比较慢，但势头已经不再向下跌。他说，市场公布的平均价格包括公寓或柏文和独立屋。如果撇除公寓，独立屋的成交量和价格均呈升势。

资料图 据REM地产杂志报道，大麻合法化日期将近，有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话，询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题，如下： 1. 大麻合法后，每户人家能合法种植多少株？ 每户最多能种4株大麻，这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案，房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定，是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻？是否会有规范？ 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备，来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后，卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实？ 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”，那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉，却不公开，可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻？ 虽然大麻合法，但你可以在租屋合同中加入条款，禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情，会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题，但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓（Condo）需要如何阻止租户吸食或种植大麻？ 个别共管公寓现在已经立下规矩，禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区，或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰，届时，如果邻居抽大麻影响到你，你可以采取相关制止行动。 （智苏编辑）

资料图据星报报道，Re/MAX地产公司今天发布报告，多伦多市区独立屋价格在今年第二季度增加了17%，平均价格达$188万元，相较于头三月均价$160万元。多伦多地区的房价，除了共管公寓外，与去年相比一直保持平稳。根据地产局（TREB）数据：今年6月，共管公寓（condo）房价上升9.5%，整体房价上升2.5%。Re/MAX Integra的执行副总及地区主管Christopher Alexander说，传统独立屋房价将悄悄回升。第一和第二季度之间，独立屋房价在49个TREB区域保持平稳，几乎所有区域（65个区中有63个）的房屋销量都有所增加。虽然六月多伦多独立屋的平均房价超过一百万元，但在城市边境的5个区域，仍有均价低于$86万元的住房。这些区域包括：均价$732,854的地区：HumberClairevilleRexdale-KiplingThistletown-Beaumond Heights均价$742,670的地区：WoburnMorningside均价$752,292的地区：MalvernRouge均价$783,141的地区：Rockcliffe-SmytheKeesdale-Eglinton WestWeston均价$859,215的地区：Downsview-RodingGlenfield-Jane HeightsBlack CreekHumber Summit（智苏编辑）

大多伦多地区的房地产市道升温。多伦多地产局表示，6月份经电脑盘(MLS)的住宅成交量为8,082间，较去年同期上升2.4%，平均楼价也增加2%至807,871元。 地产局新主席Garry Bhaura对上任后第一份月报便带来利好消息感到高兴说，置业安居是一项长线投资。去年的市场波动是由于安省政府的辣招，加上联邦政府的压力测试推高房屋贷款成本，令买家撤出市场。现时有从去年低位回升的迹象。由于新放盘数量只有15,922间，较去年同期的19,561间减少了超过一成半，因此市况仍然相当紧张。 销售量比5月份增逾17% 统计显示，经季度调整后6月份的房屋销售量比5月增加17.6%，屋价也上升3.3%。屋价指数(HPI)仍比去年同期跌4.8%，但基本上与上月持平。平均屋价与屋价指数出现分歧的部分原因是房屋类型的差异。今年6月成交的物业以低层房屋居多。 独立屋的销售量增加，但屋价比去年同期仍下跌1.9%。半独立屋的反弹最强势，成交量增加8.1%，平均屋价也上升1.7%；多伦多市的平均屋价直迫100万元关口。镇屋也是量价齐升，成交量增加5.4%，平均价格上升至638,566元。Condo的销售继续偏软，但已经有所改善，5月份的成交量与去年同期比较减少15.5%，6月份已收窄至减少5.3%；但屋价是各类房屋之中升幅最高，升7.9%，多伦多市的柏文升9.5%至平均605,530元。 销售理想持续到明年 地产局市场分析总监Jason Mercer表示，预期销售好转的情况会持续到明年；但相信放盘不足的供应问题不会有改善。因此买家竞争会加剧，造成屋价上升的压力。希望新上台的安省政府，以及即将到来的地方政府选举，会将改善房屋供应列为施政重点。 德芙莲郡的库存量为大多伦多地区最低，只有1.8个月，其次是多伦多市的1.9个月；南闪高郡和约克区分别有5.1和4.6个月的库存量；其他地区的库存量均不足3个月。 Bhaura指出，地产局期待与新一届的省议员合作，并在市镇选举期间促使候选人和未来当选的民意代表，重视居者有其屋和可负担能力的问题。其中最重要的一项是确保新的市镇政府不再向买家征收新的土地转让税(Land Transfer Tax)。省和地方政府应该明白到，民众极为反对土地转让税。土地转让税不仅是对置业者的一大障碍，也阻碍很多人换屋的意愿，令房屋供应更为紧张。 近八成民众冀减转让税 地产局在今年5月进行的民意调查发现，对77%民众希望省政府降低土地转让税，有68%更要求取缔土地转让税。多伦多市居民要求降低或取消土地转让税的比率，也分别有76%和69%。 Bhaura说，省市两级政府要增加房屋供应，才能有效解决可负担能力问题；特别是介乎独立屋和多层共管大楼之间的各类型房屋。 万锦烈市独立屋止跌回升 大多地区抢offer明显增加 大多伦多地区抢Offer的情况在7月份明显开始再次增多。运亨地产物业代理黎宇昌表示，物业与普通商品最大的分别是，每一间房屋都是非常独特。买家遇到心仪的物业，很多人不会介意多付出几万元。 他说，省政府推出的辣招令屋价和销售量下跌，至今已经超过一年市场趋于稳定。现时踏入旺季，很多买家也看到市况止跌的转捩点，因此再入场置业。今年6月大市的销售量和价格比去年同期均告上升。如果再仔细分析，可以发现万锦巿的独立屋是首先反弹，除了成交量之外，放盘到成交的挂牌日数也开始缩短。 供应量不足价格回升 6月份新挂牌量较去年低，也比5月份少。他说，房地产市场的升跌，很大程度受总挂牌数量的影响。当挂牌量降低，买家的竞争也会增加，价格自然开始回升。从目前市场发出的讯息，一些值得入市或投资的区，例如烈治文山的独立屋，由高位回落，现时止跌回升，是值得买家考虑。 他说，去年高峰期可以有20至30名买家抢一间屋，出价格也可以高达30至50万元。现时抢Offer的入数一般是两、三人，也只是增加3至5万元。抢Offer除了是物业本身的价值，以及给予买家的观感之外，也视乎销售手法。 高峰期有近九成的房屋采取压低放盘价，吸引买家抢Offer推高成交价格。他说，目前使用这种销售手法比往大幅减少，只有大约一、两成物业采取这种方法。由于业主和经纪觉得现时市场上的买家总人数比以前减少，如果再用这种手法，效果未必好。

■俯瞰咸美顿市，图片上方为ArcelorMittal Dofasco钢铁厂（星报资料图片） 多伦多的高房价，把购买力推向外围城市，咸美顿及伯灵顿地区是受惠地区之一。有地产网站分析出在该地区购房所需的家庭收入，并归纳出房价最易负担的社区。 尽管自去年4月省府推出楼市调控辣招后，大多地区房价不断下挫，但其可负担性仍然令买家感到无奈，继而将购买力推向更外围城市。例如多伦多以西的咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，便吸引了大量首置人士及年轻家庭。纵观整个地区各分区的综合类型平均房价，最容易负担的才37万元。这个价位，在多市中心应该只够买一个一睡房共管公寓单位吧。 虽然咸美顿-伯灵顿不属于大多地区，但当地房地产市场，同样经历像416及905地区般的价量齐跌。 根据咸美顿-伯灵顿地产协会(Realtors Association of Hamilton-Burlington)的二手住宅交易报告，5月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,317宗，相比去年同期的1,804宗，下跌了27%。 5月份各类型住宅平均售价为56.8万元，比去年5月份的62.3万元，下跌了8.8%。 6月份的行情有所好转，跌幅收窄：6月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,257宗，比去年同期的1,465宗，下跌了14.2%。 6月份住宅平均售价近55万元，比去年同期的57万元，下跌了3.5%。 6月份市场比上月回暖 如果细分为咸美顿及伯灵顿两个城市，房地产市场的活跃程度则以前者为高。 6月份咸美顿市共有644宗二手楼房交易，按年减少17.2%，也比上月26.7%的跌幅有明显改善；平均售价为50.6万元，按年微跌1.5%。销售量减少主要是独立屋、半独立屋及镇屋等自由业权房屋，期间有525宗成交个案，比去年6月的642宗减少18.2%，优于上月3成的跌幅。平均售价是54.1万元，跌幅只有2.4%。共管物业方面，共有119宗交易，均价为35.4万元，跌幅分别是12.5%及1.5%。 伯灵顿市方面，6月份只有219宗二手住宅交易，均价为71.7万元，分别跌了17.1%及4.7%。值得留意的是，伯灵顿市的共管物业，5月份均价达51.6万元，按年录得7.8%的升幅；而6月份均价又回落至49.3万元，按年下跌6.3%。 6月份交易只有68宗，跌幅达30.6%。自由业权住宅的交易量有151宗，均价81.8万元，分别有9%及7.7%的跌幅，但好过5月24%及9.8%的跌幅。 事实上，整个咸美顿-伯灵顿地区的房价于过去10年不断增长，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，复合年增长率7.69%。 买家1/4来自大多区 ■咸美顿-伯灵顿社区分布图（咸美顿-伯灵顿地产协会） 除了当地买家，还有一些从多伦多及邻近地区来的买家，当中不乏首次置业人士、单身千禧一代和年轻家庭。他们因为承受不了大多地区急速增长及越来越高的房价，最后选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。 区内的共管Condo市场，也是由这一班买家支撑。加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令到咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。此外，由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 不过，由于销量与价格放缓，很多屋主都暂时搁置卖屋计划，令新上市放盘量减少。在咸美顿市，自由业权物业的6月份新增挂牌量有1,014间，共管物业则有136间，两者都比去年同期有所下跌，降幅分别是20.3%及27.7%。在伯灵顿市，自由业权物业的新放盘量更是大减39.2%，6月份新上市房盘只得220间；共管物业情况稍好，按年减少17%至112间。 房屋库存增 买家竞争降 即使新上市挂牌量减少，目前咸美顿-伯灵顿地区的在售楼房数量还是比去年同期有所增加的。特别是咸美顿市的自由业权物业，截至6月底，仍然有1,516间房屋在售，按年有11.6%增幅。伯灵顿市的共管物业更厉害，虽然只有164个活跃挂牌量，但已比去年同期增加32.3%。不过，针无两头利，在售楼盘数量增多，但销量又在下跌，代表正在市场上寻找新居的买家，有更多选择之余，亦可以慢慢看慢慢挑。因此，所有类别住房的待售日数，都有显著升幅。其中伯灵顿市共管物业，平均待售日数便由去年6月的16天，倍增至今年的32天；不过相比上月高达146%的增幅，还是有所改善。 地产网站Zoocasa最近曾以咸美顿-伯灵顿地区的5月份房价为基础，并可支付两成首期，计算出在区内各社区置业所需的家庭收入。以整个地区来说，平均房价56.8万元，大约需要年薪9万元。要是在房价最相宜的咸美顿中区(Hamilton Centre)，平均房价只是37万元，对家庭年收入的要求，只需6.4万元。 相比之下，密市平均房价为72.7万元，家庭入息要求便需11.7万元。如果在平均房价为86万元的多伦多市，所需家庭入息更要高达13.8万元。　 咸美顿-伯灵顿地区最易负担社区排行榜 社区 平均房价(2018年5月） 家庭入息要求 1. Hamilton Centre $371,111 $63,946 2. Hamilton East $385,044 $65,847 3. Dunnville $441,138...

▲九仓位于长沙的国际金融中心上月开幕，总投资达200亿元人民币。 香港发展商争地皮斗到内地。日前阿里巴巴的大本营杭州拍卖一幅商业地王，新地（0016）、新世界（0017）等俱倾巢而出。经过疯狂“举牌”7小时，叫足336口价后，最终由恒隆（0010）击退九仓（0004），以107亿3千万人民币投得地王，较底价高出超过一倍！向来保守稳阵的恒隆，今次不惜用“癫价”抢赢九仓，旋即成为金融界热话。事关早年大举投资中国誓做“Mall王”（商场）的陈启宗，与同样投身在内地插旗的吴光正曾数度交锋，有传九仓“截”了恒隆几次胡。而由恒隆做大包租公30年的金钟廊，7年前重新招租时，又被吴光正的连卡佛一脚踢走。所谓君子报仇十年未晚。恒隆与九仓这对“商场冤家”，今次在杭州再度接战。一向爱逞威的陈启宗，今铺终于一吐乌气。 撰文：财经组︱摄影：摄影组 日前在杭州举行的一场土地拍卖，出现犹如星爷电影《美人鱼》开头为抢青罗湾靓地皮疯狂“举牌”的情节！而当中的主角，竟是本港发展商恒隆和九仓。 当天拍卖的，是被誉为“浙江省最具商业价值”的武林商业圈百井坊地皮，杭州人形容为等同“东京银座”、“巴黎香榭丽舍大道”、“新加坡乌节路” 。这块“杭州香榭丽舍”地皮，面积44827平方米，可建楼面达19.41万平方米。 由于杭州市政府限制房企要百分百持有地皮，兼且明年2月前要付清地价，因而“赶绝”不少未够实力的内地房地产商。相反，水头充足的香港发展商却北上抢地。当中包括恒隆集团联同恒隆地产（0101）、九仓、新地、新世界，以及内房龙头华润置地（1109）。甚至连杭州本地姜马云的阿里巴巴亦加入战团，反应热烈得出乎市场意料之外。 知情人士透露，今次地皮拍卖采取“网上竞投”，底价49.1亿人民币，每口叫价1000万，不设上限价，意味价高者得。 “㩒个‘Enter’输入价钱就得，好似香港之前‘举牌’那样。之后有4分钟给大家计数，无人再叫就会成交。” 疯狂“举牌”7小时 据知竞投当天九点半展开，不到两小时，拍卖价已节节上升。由第70轮叫价开始，已高达64亿。激战约6个小时后，最后一百轮叫价几乎都是九仓和恒隆这对商场冤家近身肉搏。 “整个竞投非常激烈，去到最后100轮叫价，基本上已经系恒隆同九仓对决。到第335口价，九仓出到107亿，恒隆加多3000万，九仓最后放弃咗！ ”知情人士忆述。 经过逾7小时的疯狂竞投，叫足336口价，恒隆终以107.3亿人仔投得心头好，成交价超出底价足足一倍有多，荣登杭州史上最贵商业地王。 癫价撼赢九仓 ▲恒隆主席陈启宗一直对中国商业及零售市场的发展相当乐观，认为恒隆将踏入收成期。 恒隆传讯及投资者关系董事关则辉回复本刊查询时笑言︰“其实公司过去5年唔系咩都唔做，呢幅地我哋等咗5年！每次买地都一定深思熟虑，要系黄金地段，等待时机出手。今次系一个好重大慨投资，系整个董事局，包括陈文博在内慨核心团队，一齐拍板决定！” 原来早于2015年，恒隆已派人多次实地考察百井坊地皮，深入了解拆迁进度、周边商业气氛和交通情况。其后恒隆第三代接班人、陈启宗长子陈文博公开表明心迹，希望将百井坊打造成世界级商业项目，显示今次志在必得。 关则辉表示，百井坊项目总投资约190亿人民币，准备打造成世界级甲级写字楼和高档商场。 “杭州系中国创科重心，阿里巴巴都喺呢度。除咗当地900万人口之外，每年好多年轻一代嚟杭州，写字楼需求强劲。”现时该区的甲级写字楼，每平方米租金约9至10元，直逼上海。 “预计第一年租金回报率，可以达到4至5厘。” 作风稳健的恒隆，对上一次在内地投得地皮，已经要数到2013年2月斥资约40亿港元，投得武汉硚口区京汉大道商业地。一向奉行要等到“满地鲜血”才投身入市的陈启宗今次为抢地王，不惜用“癫价”砌低九仓，自然成为金融界热话。 资深投资者林一鸣认为，恒隆一直对上海有情意结。 “渠今次用高价夺得杭州地王可以理解，因为香港地皮太贵，发展商要去其他地方寻找投资机会。恒隆系最早入上海慨香港发展商之一，杭州喺上海附近，渠哋应该都好有兴趣。” 一名地产界高层忆述，恒隆2004年左右已开始大举投资内地，发展其商场王国。 “Ronnie唔钟意喺内地卖楼，嫌税太重。九七金融风暴前，恒隆卖咗好多物业又批股集资，揸住几十亿'茄殊'，谂住趁冧市大肆抢地。点知后嚟政府为救市暂停卖地，断咗渠'米路'。其后楼市急速反弹，渠嫌香港竞争太大，咪决定返内地搞商场做收租佬。” 最初恒隆主攻上海，其后靓地买少见少，遂转向二、三线城市。刚开始时顺风顺水，接连投得多块核心靓地皮。随着中国“入世”后经济急速增长，居民消费对经济增长贡献开始追上投资，其他本港地产商亦大举北上发展商场写字楼，当中包括进军内地愈见勇猛的九仓。事有凑巧，如今恒隆和九仓在内地同样坐拥10个商厦物业，而且不少都位于同一个城市，例如上海、无锡、长沙等。在吴光正掌舵下，九仓90年代开始参照香港时代广场模式，发展内地“时代广场”系列。最早一个是大上海时代广场，比恒隆的上海恒隆广场更早落成。 两大港资数度交锋 ▲吴光正的九仓数次与恒隆斗力，竞投内地黄金地皮。 据一名内房高层忆述，当年由吴光正掌舵的九仓，曾“截”了恒隆几次胡。其中一次是2006年，恒隆曾计划在湖南长沙起大型商场，跟当地政府签好框架协议。岂料迟迟未动工，有传项目临门一脚甩拖，恒隆选择退出，后来地皮却辗转由九仓夺得。 其后九仓的内地投资物业，开始以“国际金融中心”系列为主，着意建立地标性建筑。到2007年，恒隆与九仓在四川省会成都交锋，竞投一幅位于市中心传统商业区的地王。由于该地皮四周人流极旺，因此吸引不少港商参与竞投，包括太古地产（1972）、信置（0083）等。 而恒隆和九仓，更是志在必得。当天竞投至白热化阶段，变成两大港资之争。恒隆出价一直甚勇，但九仓却死咬不放，最后更以超出底价逾3倍的72亿4千万元成功截胡，创下当地单一地价新高纪录。地皮其后发展成九仓内地首个国金系列“成都国际金融中心”，占地60万平方米，集商场、写字楼、酒店及公寓于一身。 金钟廊惨被截胡 陈启宗对于争输成都地皮相当“堵心”，一直耿耿于怀。后来双方更由内地斗回香港。原本由恒隆做大包租公30年的金钟廊，2011年重新招标。 80年代初落成的金钟廊，位于港铁站上盖，商场约有100个铺位。 政府1981年首次推出招租时，由恒隆投得，租期21年。 2002年恒隆再次中标，获得10年承租权。到第3次招标，吸引到多个发展商如新地及太古（0019）等入标。 恒隆原本被视为大热门，临门一脚却遭吴光正的连卡佛踢走，要将打造30年的心血结晶拱手相让。此事令陈启宗相当“无瘾”，事后还酸溜溜说：“人哋本事，咪畀人哋做啰！” 事实上，过去10年恒隆在香港的发展不但落后于吴光正的会德丰（0020）和九仓，股价更大幅跑输对手。尤其是吴光正幼仔吴宗权接班后，会德丰不单密密卖楼投地，更几乎每年都高价沽出一幢商厦，实行货如轮转。 ▲恒隆现时在香港的土地储备不多，较有把握是已申请强拍的淘大工业村 去年九仓更大玩财技，将持有本港商场物业的九仓置业（1997）分拆上市，九仓则变身半只内房股，积极在内地买地，今年头两个月已斥资过百亿人民币，在苏州、杭州等扫入10幅地皮。反观恒隆，在内房和本地发展商围攻下，想等香港地产“衰到贴地”执死鸡的陈启宗只能狂“呻”买地难，一直未有斩获。现时集团只剩下浪澄湾10个货尾，以及蓝塘道豪宅13伙待售单位。 明年踏入收成期 恒隆作风保守，与其发展历史有关。在创办人陈曾熙执掌下，70年代恒隆曾是最大华资发展商之一，与合和（0054）合作发展九龙湾地铁上盖物业德福花园；1978年又收购上市公司淘化大同，将厂房地皮重建成淘大花园。 然而80年代中英展开前途谈判令楼市大跌，恒隆元气大伤。此后陈曾熙转趋保守，错过之后的楼市大升浪，市值落后于长实、新地及恒地（0012）等华资大孖沙。 1991年陈启宗接手恒隆后，一心要公司市值追上其他华资。为吸引国际投资者，他于是定下大计，主力发展内地商厦市场长揸收租。其后时来运到，中国市场变得炙手可热，带挈恒隆市盈率和市值一度水涨船高。 近年内地打贪，高档零售陷入低谷，恒隆业绩和股价亦受到影响。不过随着优化中港商场工程陆续完成，零售市道见底复苏；加上无锡恒隆广场二座办公楼，以及昆明和武汉两个恒隆广场明年开幕，估计将踏入新一轮收成期，甚至有能力提高派息。 “我哋每个项目讲紧40至50年慨投资，当中一定有5、6个周期。好似买股票都有升升跌跌，但整个趋势系向上。恒隆无惧低潮！”关则辉说。

■独立两层房屋价格下跌4.8%。 经电脑盘(MLS)系统显示，全国4月份房屋交易量比3月份下跌2.9%，与去年同期相比更减少13.9%，是5年多以来最低。根据加拿大地产协会(CREA)统计，全国有60%的房地产市场销售量下降，尤其是菲沙河谷、卡加利、渥太华和满地可。 在成交量方面，4月是7年来该月份的最低位，也较10年平均低6.9%。全国平均屋价为495,000元，比去年同期下跌11.3%。由于全国平均楼价受大温哥华地区和大多伦多地区这两个最活跃，也最昂贵市场的重大影响，如果扣除这两个地区，全国平均屋价可以减低109,000元至386,100元，而与去年同期比较只是下跌4.1%。 地产协会指出，平均价格只可以视作市场趋势，并不能够显示出多元化社区或地域差异所产生的实际房屋价格。 压力测试打击3省交投量 协会总裁苏高(Barb Sukkau)表示，4月份的房地产市道继续受支付20%以上首期买家，由今年开始要接受压力测试的影响所笼罩。 首席经济师克兰普(Gregory Klump)说，新的压力测试令亚省、沙省和纽芬兰省的交投量减少，造成市场不稳。加拿大地产协会早已向政府发出警告，新措施对依赖天然资源省份的经济产生很大打击。 上月的新挂牌数量下跌4.8%，是9年来4月份最低。由于4月份的销售放缓少于新放盘数量，销售与新放盘的比率由3月份的52.3%上升至53.7%；接近长期平均的53.4%。依照业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 柏文价格去年同比升14.7% ■全国平均房价下跌，但柏文价格比去年同期升14.7%。 报告指出，安省金马蹄地区的楼价稳定，并且开始有按月上调的趋势；但由于一年前屋价急升，令楼价与去年同期比较依然下挫。与去年同期比较，贵湖升5.9%，大多伦多地区、渥维尔─米顿和巴里市则分别下跌5.2%、8.7%和8.4%。柏文单位价格比去年同期升14.7%，镇屋和排屋也升6.5%，独立平房和两层房屋则分别下跌1.1%和4.8%。 卑诗省低陆平原地区屋价在2016年下半年短暂下跌后继续上涨。与去年同期比较，大温哥华地区升14.3%，菲沙河谷升22.7%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升20%。 渥太华屋价与去年同期比较升8.4%，主要是受两层住宅升9.4%带动。大满地可地区升6.3%，也是被两层住宅升7.3%推高。   市府规例太多 令新屋建造成本高昂 有研究指出，加国房屋供应面对重重障碍，主因是市府过多的规例，导致一些城市的房屋建造价格，相距20万至60万元不等。专家建议市府及省府，简化及更新土地使用条例，并且调低发展税项。 这是由加拿大智库机构贺维研究中心公布最新的报告，名为“楼价高企﹕加国市府建造新屋障碍带来高昂成本”(Through the Roof：The High Cost of Barriers to Building New Housing in Canadian Municipalities)。作者Benjamin Dachis及Vincent Thivierge计算建新屋额外成本，由8个最多规例的城市平均为229,000元，至温哥华的60万元。 该报告发现，在加国一些主要大都会，建造新屋成本与市场价格持续出现差距。而且，房屋供应出现重大障碍，导致温哥华的房屋成本多出50%，大多伦多地区超过20%。 ■大多伦多地区楼价与去年同期比较下跌5.2% 只集中削需求未见增供应 作者认为，近期政府实施的政策，例如向海外买家征收额外税或新的联邦按揭规定，只集中削减房屋需求量，对于增加供应量未见成效。 报告又显示，建造新屋成本与市场价格整体差距，令温哥华每平方呎增加至300元。相对在渥太华的建筑成本已没有差距，满地可自2007年徘徊在零差距。 作者检视现行政策，例如土地使用规定、发展农地的限制，以及发展税直接影响新屋及现存房屋的价格。当中分析安省主要城市，如果各政府减少障碍，使供应量达到现行省府的平均水平，然后估计房屋价格。整体来说，对新屋及现存房屋额外成本，在多伦多，皮尔区及杜咸区高达70,000元、荷顿区是90,000元、咸美顿为100,000元，而约克区是125,000元。 虽然这些土地使用政策本质上带来益处，但大部分研究发现，房屋规定过于严苛，导致房屋成本高涨，并抵销这些益处。 报告提出多项建议，促请全国的市政府及省府采取有效措施，减低对新屋限制所带来的经济成本。同时，二级政府可以实行的方法，例如消除发展农地的规定，简化及更新土地使用条例，以及调低发展税，以确保有更多房屋工程能够顺利展开。