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2019年01月22日 星期二 07:31:43
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Home 移民 加國法規

加國法規

新移民實施1年 成功入籍人數就漲了這麼多!

▲聯邦移民部長鬍森對篩查入籍工作充滿信心,以禁絕任何虛報居住年期的入籍申請個案。 聯邦政府實施具彈性的C-6移民法案足足一年,聯邦移民部長鬍森(Ahmed Hussen)形容,法案容許永久居民5年內在本國真實居住滿3年便可申請入籍,令成功入籍者增加40%,吸納加國需要之專才,且解決處理申請滯後情況;問到申請入籍條件放寬,會否出現虛報居住年期的混水摸魚情況,胡辛稱對移民部人員篩查工作充滿信心。 被問到《C-6法案》生效後,入籍申請個案增加,又要應付申請滯後情況,聯邦政府如何避免有不良申請者,虛報在本國真實居住年期,以圖混水摸魚入籍? 胡森對本報表示,他對聯邦移民部官員,在篩查入籍申請人資格上充滿信心,他形容移民部轄下官員,均受過訓練及具專業技術,可辨識移民申請詐騙情況。 他續說,相信大部分申請入籍者,都是如實填報在加國真實居住時間,而聯邦移民部篩查系統,絕對有能力保障本國入籍申請人利益,同時也有足夠能力打擊任何入籍申請詐騙行為。 聯邦移民、難民及公民部部長鬍森趁年初為「公民周」,到訪多倫多並主持新公民入籍儀式,他於北約克辛力加學院與本地傳媒會面,談到C-6移民法案實施一年後的成績。 入籍申請少於12個月有結果 他表示,該個法案使合資格成為加國公民的永久居民身分人士,免卻一系列煩瑣且不必要阻礙,成為真正加拿大人,它實施一年後,相信在月底前全國約有15萬2千人,可入籍成為新加拿大人,這與去年同期約有10萬8千人合資格入籍,人數增加了40%。 胡森形容有此轉變與《C-6法案》,更有彈性地縮短永久居民身分者在本國居住時間,由申請入籍者在6年內必須在本國居住滿4年,縮減至5年內真實居住足3年後,便可申請入籍為加國人。 法案同時給予國際學生及工作簽證的專才人士,可計算以上述身分於本國居住之時期,作為真實居住日子,令這些專業人才留在本國加入勞工市場,胡森說吸納新血留在本國工作及營商,正是社會經濟發展需要。 他指出,由去年10月至今年6月的9個月期間,移民部收到逾24萬份入籍申請,與去年同期收到逾10萬份申請個案,增加了一倍多;縱使申請入籍者數目增加,但當局並無因為申請個案增加而有任何處理滯後情況,入籍申請一般少於12個月便知結果。 法案有助紓解人口老化問題 入籍資格在新實施的《C-6法案》變得容易、快捷及縮短居住時間,問到此法案會否令人覺得篩查程序與制度會否過於寬鬆,胡森強調不會,他指前朝政府要求長者及14歲以下兒童,都需通過入籍與英語測試,是不切實際及旨在要為難永久居民。他強調以《C-6法案》代替前朝保守黨政府《C-24法案》,終止了不公平的兩級別公民申請資格,容許更多符合入籍資格的永久居民成為公民,對人口老化逐漸嚴重的加拿大來說,吸納具專業才華及經濟能力之人士,能夠創造更多就業職位及技術,有助本國經濟持續向前發展。

共管物業:你有權出租你的房子嗎?

作者Gerry Hyman為星報共管物業法專欄作家 問:立案法團根據《共管物業法》的哪項條文,擁有對租客的直接權力?在我看來,立案法團和單位業主有法律關係,但和租客卻沒有。我是否有誤解? 答:共管物業法第119項的第1節要求,單位住戶(occupier)遵守法律、法團章程、附例和規則。第119項的第3節賦予立案法團權力,要求單位住戶遵守。 問:我在Airbnb網站上出租我的單位。收到一封來自立案法團的信件,稱如果我不刪除刊登的信息,將要支付法律費用。我必須按他們要求做嗎? 答:你有權出租你的單位。不過,大廈章程或物業規則,可能有出租期限不可短於6個月或1年期限這樣的規定,這將令大部分通過Airbnb安排的租約變為無效。這樣的規定是有效的,並且被不少立案法團用來消除不受歡迎的周末或短期出租給來歷不明的租戶所帶來的不良影響。

買家毀約後賣家更高價再售 那定金應否歸還?

安省一位法官裁定,如果因為買方未能履約導致房屋交易告吹,簽約時繳付的定金通常情況下會歸賣方所有,除非定金金額與賣方所遭受損失「不成比例」(星報資料圖片) 作者Bob Aaron是多倫多房地產律師 如果買方違反房屋買賣協議,而賣方卻以更高的價格再售出房屋時,買方之前支付的定金該如何處理? 一對8旬老夫婦辛哈(Sirish和Irwatti Sinha)在多倫多市Ravensbourne Cr.擁有一棟獨立屋。 2016年,夏比斯塔里夫婦(Davood和Hakimeh Shabestari)同意以1,202,000元的價格,買下該幢獨立屋。交房日期定在2016年8月3日。 夏比斯塔里夫婦根據購房協議支付了6萬元定金。賣家辛哈夫婦就另外一棟房屋簽署了購房協議,這宗交易的交割日期同樣定在了8月3日。 然而,大約在交割之前1個月,買家夏比斯塔里夫婦告訴辛哈夫婦,他們申請按揭不成功,他們返回伊朗後發現在那裡的祖屋也未能賣出,因此將無法按時進行交割。買家知會賣家,因為經濟狀況很差,落實足夠的資金在多倫多購房將會被推延。 當買家明確交易不會完成後,辛哈夫婦於是重新將房屋掛牌求售。結果在2016年8月31日,以1,273,000元成交,即比之前交易議定的售價高出7.1萬元。 前一宗交易的6萬元定金保存在地產公司的信託賬戶中,辛哈夫婦因買家毀約,入稟法院申請該筆定金歸自己所有。夏比斯塔里夫婦則反訴,申請取回定金。 這類法庭簡易程序被稱為即決審判(summary judgment)。一般來講,申請即決審判的一方,負有舉證責任,證明不存在有爭議的事實以及需要進行預審的真正問題。法官Lucille Shaw在2018年1月裁定,法庭簡易程序是及時、可負擔以及與爭議的數額成比例的。 買方夏比斯塔里夫婦稱,因為賣家最終以比當初售價高出7.1萬元的價格售出了房子,因此買方應當拿回定金。 Lucille Shaw法官指出,安省有既定法律,若買方違約,定金將會被賣方沒收,而毋須損失證明。買方唯一能夠索回定金的情況是,法庭相信定金數額與賣方所受損失「不成比例」(out of proportion),令定金如果歸賣方所有,會過分和不合理。 過往的法庭案件中,曾有因買方原因毀約,導致高達售價7%的定金將被沒收的案例。 在這宗案例中,買方辯稱,他們從未違約不完成交易從而失去6萬元定金的意圖。然而,雙方在買賣協議中並沒有指明,一旦交易沒有完成,買方可以取回定金。 法官發現,本案涉及6萬元定金,相當於議定成交價的5%,並非高得與賣方所受損失不成比例。法官最終裁定,賣方辛哈夫婦可獲得該筆定金。

萬眾矚目!2019年父母團聚移民延後開閘

作者: EZCAN 2019父母團聚何時開閘搶名額? 先開門見山!對的,萬眾矚目2019年父母團聚移民延後開閘,不是1月2日,不是1月2日,不是1月2日,重要的事情說三遍,是1月底! 加拿大聯邦移民局2018年12月10日在渥太華宣布,家庭團聚是加拿大政府最優先考慮的移民項目。雖然父母和祖父母的移民項目(PGP)對擔保人的收入要求很高,但該項目一直備受歡迎,2019年度該移民項目的申請細節將在未來幾周公布。   這幾周如坐針氈的小夥伴們來談談感受。 不敢聖誕出遠門。。。 不敢新年去度假。。。 甚至盤算着元旦通宵守夜。對的,不是跨年守夜,是元旦晚上守夜。。。 有誰已經動員了七大姑八大姨1月2日早上當鍵盤俠的??? 可是,等到12月31日也一直也沒動靜啊!!! 終於,IRCC加拿大移民局的官方Twitter和Facebook在2018年最後一個工作日的上午11:50做出了更新! 人話的意思是:我們知道父母祖父母團聚移民項目重開是萬眾矚目啊,估計大家都磨刀霍霍很興奮。不過還是要提醒大家,該項目將會在1月下旬才開放哦,不是1月2日,少安毋躁,少安毋躁。 We understand there is much excitement about the re-opening of the Parents and Grandparents Program. Please be advised that the program will be...

中國小留學生被房東威脅驅逐 他該怎麼辦?

隨着來到加國求學的留學生越來越多,小留們生活中遇到的方方面面的問題也逐漸凸顯。在今年上半年群租屋起火、年輕留學生喪生的事件發生後,小留們的住宿也變成了人們關注的話題。 然而,隨着大多倫多地區房價高企和租金攀升,讓留學生易負擔的容身之地越來越少。加上一些房東不歡迎留學生租客,令他們找到願意合法出租房的房東難上加難。好不容易有了棲身之地,如果面對房東的驅趕應該怎麼辦? 本報記者近日收到留學生的求助。該留學生小A表示,自己租住在一個Condo大廈單位。最近收到房東的郵件,說大廈管理處與房東聯絡,稱有鄰居投訴小A家中噪音太大,要求房東立刻處理,還要求小A去道歉。然而小A表示自己沒有做過什麼出格的事,怎麼會有噪音?房東卻丟來一句,「再有下次,就另尋別處吧(find another place to live)。」 目前多倫多的初衷空置率已降至10年最低(星報資料圖片) 一次付一年租金 租房難上天 小A對記者表示,出門在外,時刻記得自己是中國留學生,並不想做任何有損自己族裔形象的事。因此,他收到郵件後的第一反應就是,不論自己有沒有想到什麼製造噪音的情況,先去隔壁和鄰居道個歉。 「當時鄰居不在,我就想過後再去。隨後我和房東說我去找過鄰居了,本來還想解釋一下,沒想到房東說再有一次就讓我搬走。我很困惑這到底是什麼意思。房東如果認為我吵到鄰居,的確可以把我驅逐的。但是我認為我並沒有這樣做。」 小A 表示,這是他第二年租住該房東的房子了。 「在過去整整一年之中,我仔細地回憶過,也就有一次,是我晚上放音樂太大聲,被投訴過一次。此後我就非常注意了。而最近,我也沒怎麼半夜吵鬧過,我真的不知道自己是怎樣、如何影響了隔壁的鄰居。」 他坦言,該棟樓的住戶基本上都是白人,他的房東也是個「外國人」。他此時屬於第二年租住,是上一年租約到期後的續約。新租約是今年9月份開始的。讓記者沒想到的是,即使是續約,小A也是一次性給了一整年的租金,並且還沒有拿到房東的任何收據。 「第一年我們是有簽合同的。第二年,我想大家都很熟了,所以就直接去銀行取錢給房東了。在過往,我和房東的相處還好,房東態度並不惡劣。」 而小A目前的擔憂是,一整年的租金繳納後,才過去短短几個月。而剩下大半年的日子裏,一旦房東決定驅逐他,他提前預支的房租是否能在沒有收據的前提下要回來。 「我只是給了錢,卻和房東沒有任何紙面合約。付款的時候,錢是我和她去銀行當面轉到她賬戶里的。money order轉賬應該有記錄,而且當時櫃檯還問我用處,我說是交租。」 小A說事發後,他問了身邊許多朋友。大家告訴他不用怕,大不了可以走法律程序。但是他表示,「我覺得留學生如果涉及到法律程序,就會費時又費錢。能不能有什麼和平的辦法解決?最主要問題是,我並不認為我真的製造了擾民的噪音。我在房間用手機放音樂的音量都是3、4格,這種音量不可能吵到隔壁的人。我現在也不知道怎麼才能說清。」 多倫多法律助理(paralegal)張珮詩(Cynthia Cheung) 鄰居投訴房東是否有權趕客? 多倫多法律助理(paralegal)張珮詩(Cynthia Cheung)(右圖)在接受本報記者訪問時表示,因為噪音投訴而要趕走租客的情況,以她的理解,如果只是一次性的,是很難執行的。 「以我們一般的程序,是要先給租客N5通告(notice to end your tenancy-for interfering with others, damage or...

律師講數:房屋保險和產權保險

在您買房過程中,有兩個保險基本上是不可少的,這分別是房屋保險和產權保險(Title Insurance)。前者保護房子的物理存在;後者保護房子的產權形態,保障產權的歸屬是您的。之所以說「基本上」,是因為在買家全額付款,無需銀行貸款時,房屋保險和產權保險就不是強制性選擇,儘管這是最佳選擇。 一般業主都知道要買房屋保險,而且要每年Renew。加拿大的房子內部是木質結構,容易走火。冬天漫長,門前冰雪容易發生行人摔倒等意外事件。這些事故一旦發生,後果嚴重。因此房屋保險是不可缺少的。經常有全額付款的買家諮詢,是否可以不買房屋保險?回答是,最好買,而且是從產權登記的當日生效。原因是:很多保險公司不情願承保斷過保險的房屋。業主去續保險時,很可能要支付更多的費用。 與房屋保險不一樣,大部分買家都會很奇怪:為什麼買房或者做二次貸款(refinance)時要買一個產權保險呢?這份保險少則一兩百加元,多則上千甚至更多,與房價成正比。這個錢花的值嗎? 產權保險,英文名為Title Insurance, 是買家要購買的一種保險。儘管安省律師公會告誡律師:應告訴客戶買產權保險不是強制的,但是現實生活中,好像別無選擇。 貸款買房時,貸款銀行無一例外要求有房屋保險和產權保險,否則不會放款;即使買家沒有銀行貸款,但是律師出於保護客戶利益,減少調查費用和防止產權風險的原因,一般也要求客戶購買產權保險。因此產權保險也是不可缺少的了。 產權保險一般包含兩部分:業主險和貸款險。前者保護業主的產權在交接之前不存在瑕疵,交接之後不會被盜賣。後者保護銀行在產權被盜賣時,貸款利益會得到賠償。 那麼房屋保險和產權保險有什麼區別呢?主要是承保範圍不同,由此作用也不一樣:前者保的是水災、火災和第三者責任險,保障房子的物理狀態安全。這類保險每年都必須購買;後者保的是產權的安全,是一個虛擬的概念,防止產權交接之前的瑕疵、防止房子上有過往的政府賬單(如逾期未付的水費單、特別徵收的費用等)、過往的違法翻新裝修等,都在此範圍之內。更重要的是,預防產權被盜賣。產權保險是一次性購買,有效期直到房子被賣掉。 需要指出的是,如果買的房子是Condo或者有​​管理費的Townhouse,房屋保險已經由管理公司購買了,業主可以不另買保險。當然,鑒於管理公司買的一般是保障整個大樓或公共區域的安全,建議業主購買Contents insurance,預防房子裏面發生的漏水等事故。 (作者/多倫多 劉學兵律師)

警官信箱:汽車大燈壞了一個會被開罰單嗎?

尊敬的周警官: 您好! 請問,如果在路上行駛,前大燈突然壞了一個,這樣的情況無法及時修理,只能一直開,警察如果發現會開罰單嗎?大燈壞了的時候應該怎麼辦? 謝謝! Jack   Jack: 關於你的第一個問題,如果你在高速公路上行駛時車輛有一個大燈不工作,你可能會因此而違反了安省高速公路交通法案(Ontario Highway Traffic Act)。根據該法案的第62(7),第(1),(2)和(3)小節,如果車前的一個或兩個大燈都不工作,那麼任何人不得在高速公路上駕駛汽車。 關於你的問題,該法案的第(1)小節適用。當在高速公路上行駛時,在日落前半小時至日出後半小時的任何時間段內,以及在光線不足或不利的大氣條件下的任何時間內,高速公路上的人員和車輛在150米或更短的距離內並不清楚可見。 因此,除摩托車之外的其他車輛,應在車身明顯的位置至少有三盞能亮起來的車燈。車輛前部兩側的兩盞大燈應顯示白色或琥珀色;車輛後部至少要有一盞可用的大燈,應顯示紅色。 從該法案的要求中你可以看出,當你的車輛有一個大燈不工作時,如果是白天且光線充足,你不會被開罰單。但是,如果是沒有足夠的光線或你在夜間開車時,你可能會因一個燈壞掉而被開罰單。如果你被警察攔截,我建議你遵守警察給你的指示。 同樣非常重要的是,你不得以任何理由欺騙警察。 只要你是誠實和真誠的,那麼從警察那裡獲得諒解的機會就更高了,因為警察有一定的酌情權決定是否給你開罰單。 我在路上巡邏時,曾遇到過一些對車燈問題不太在意的司機。當我發現他們對車燈的問題態度不謹慎時,為了讓他們能把車燈修好,我必須向他們發出告票,然後他們會去修好車燈。他們可以上庭向法官出示修車燈的發票,法庭會考慮他們的努力並相應地處理這張告票。大部分時間,一旦車燈修理完畢,告票將會被駁回。 至於你的第二個問題,如果你的車燈壞了,為了你的安全和他人的安全,請儘快修好。 參考文獻: 安省高速公路交通法案第62(1)條 安省高速公路交通法案第62(7)條

老鼠從屋外牆縫隙鑽入 修補牆面該是誰的責任?

問:我居住的鎮屋單位出現老鼠,而單位外牆有空隙,相信老鼠從外牆的裂縫進入,現在連床頭櫃的抽屜里也發現有老鼠,請問可以做些什麼? 答:作為業主,有責任保養和維修自己居住的單位。一個鎮屋單位的範圍可能包括外牆,因此業主可能有責任要填補老鼠可進出的外牆縫隙。 然而,假如外牆屬公共區域,那麼外牆的保養和維修屬於法團的責任,你應通知業主委員會。 假如法團拒絕採取行動,可能就需要展開法律程序,申請法庭頒令,要法團遵守其保養和維修的責任。 問:《共管物業法》(Condominium Act)能否阻止業主將自己的停車位,出售給該住宅大廈業主以外的人士? 答:《共管物業法》不存在禁止停車位出售的條文。 不過,法團合法的大廈章程書(declaration)可以規定,停車位只能出售或轉讓給大廈住宅單位的業主。當然,章程書也可以允許出售給住宅單位的租客。 問:承包商損壞了我單位內的空調,造成樓下單位的牆壁和天花板水浸受損。法團支付了更換牆壁和天花板的費用。但是過後法團指,該業主要負責重新粉刷的費用,因為這屬於改善單位。請問,弄壞空調的承包商是否應該承擔這筆費用,業主是否有權向該承包商追討? 答:如果是由於水浸損壞而必須重新粉刷牆壁,看來疏忽的承包商應該承擔所需費用。重新粉刷以前刷過的牆壁,不屬於改善單位。 然而,不明白為什麼法團會支付修復牆壁和天花板的費用。如果牆壁是單位的一部分而不屬於公共區域,那麼維修費用本來就是單位業主承擔,而業主則有權向疏忽的承包商索取費用。 作者Gerry Hyman是星報共管物業法專欄作

每天有4人因醉駕死亡 加拿大醉駕最高可判刑10年

更嚴厲的酒後駕車立法明天在加拿大各地生效,警察有權要求任何司機提供呼吸樣本。以前的法律是要求對一個司機有否飲酒,需要有合理的懷疑。6月份通過的新法律,將許多酗酒駕駛違法行為的最高監禁刑罰從5年提高到10年,該法律旨在遏制與酒後駕車有關的傷亡。據聯邦統計,由於駕駛不清醒駕駛,每天平均約有4人在加拿大死亡。目前,包括澳大利亞,法國,德國,愛爾蘭和瑞典在內的40多個國家,都進行了強制性酒精檢查。(圖片:CBC)(蘇學林編譯)

警官信箱:鄰居裝修聲音太大 我能報警嗎?

尊敬的周警官: 您好! 不好意思在您百忙之中打攪您,因需要諮詢您一些問題。我住在新建的Condo里的三樓。地面一樓開發商都出租作為商鋪等使用。有間商鋪每天早晨7:00就開始裝修,常常發出電鑽聲和敲打聲,由於聲音都是由下傳送到上,所以電鑽響聲似乎就在房間里,由此我們常常被吵醒,很無奈!按理說7:00大多數人也起床了,但是我們的工作時間是晚上很晚才下班,所以7:00我們還在睡覺中,為此我們給物業反應過,也找了保安去協調,但是並沒有改善。 問題是這間店鋪裝修已經將近一年多了,從我們搬進來那一刻開始至今還沒裝修完,這種情況我們該怎麼辦?投訴無果是否可以報警?他們說早晨7:00開始工作是BY LAW 的,是這樣嗎?可是這裡是住宅區,不是工廠。麻煩您有空告知我們該如何做?可否報警請警察來幫助處理執法?非常非常感謝! Helen Helen: 當你每天睡眠不足時,必然很難應對噪音的問題。你對裝修開工時間的詢問是一個積極的反應。但是,如果他們說已按照市政附例的要求在早上7點鐘開始工作,他們可能非常清楚自己正在做什麼。如果他們遵守附例,警察就無法干預。警方也必須遵守法律。 眾所周知,不同的市政區域有不同的附例。這些附例是相似的,根據個別城市的需求可能會有一點差異。但是,你應向所在的城市查詢,早上7點鐘開始裝修是否合法。 一方面,如果它是非法的,你肯定可以聯繫附例官員來阻止他們的非法活動,或者你甚至可以讓警察參與其中。另一方面,如果他們這樣早上7點鐘就開始裝修是合法的,那麼裝修公司肯定有相關的准許文件來完成工作。在這種情況下,警察就無法幫助你。你可能需要找尋其他能夠解決你問題的選項。例如,你可能會考慮使用助眠設備(例如耳塞)或防止噪音進入你的公寓的東西(比如,安裝隔音牆、吸音材料等)。這樣你就可以在夜班長時間的工作後更好地休息。或者你可以永久或臨時地搬離公寓,如果這對你來說不是太困難的話。 你還可以考慮的另一件事是,如果你正在為某人工作,可以和僱主協商看是否能在一段時間內調整你的工作日程。例如,你可以先與裝修公司聯繫,了解他們還需要多長時間才能完成工作。然後,你可以要求你的僱主查看公司是否可以為你提供臨時的工作時間表,以便克服這個困難時間段的問題。

簽署掛牌協議前 賣家有哪些需要注意的事項?

業主通過經紀掛牌出售物業,通常要簽署一份掛牌協議(listing agreement),而賣家和經紀雙方,在這份協議下均有權利也有責任。 掛牌協議(listing agreement)是一個有法律約束力的合約,賣家簽署了掛牌協議之後,就從普通的消費者變為某房地產經紀公司的客戶(client),而該公司對客戶負有誠信義務。意味着賣家銷售代理及經紀公司的其他員工,在交易中必須聽從賣家的指引,照顧賣家的最佳利益、以及保護賣家隱私等。而賣家則在合約商定的一個時間段內,僅僅與簽約的這家公司合作賣房。 有時,賣家可能與超過一家經紀公司簽署聯合掛牌協議(co-listing agreements)處理售屋事宜。聯合掛牌有多種原因,例如一對共同擁有一棟物業但已分居的夫婦。如果選擇簽訂聯合掛牌協議,賣家一定要在協議中明確,同意支付的傭金總額,並且指明掛牌經紀公司自行決定他們之間的傭金分享比例。 必須注意的是,在掛牌協議生效期間,即使賣家自己找到買家,也可能需要根據掛牌協議支付經紀傭金。另外,如果掛牌協議中包含「延長期」條款(holdover),即使該份協議已經到期結束,但賣家是在延長期內將房子賣出,而買家又是在掛牌協議有效期間,通過經紀介紹而認識的,那麼賣家仍然需要向經紀支付傭金。 作為賣家,首要責任是在簽署掛牌協議前詳細了解協議內容,例如,協議中是否包括「延長期」條款,如果有,期限有多長?一些專門的服務,例如房屋售前美化和整理房屋的費用,是由你還是由經紀公司負擔;賣家需要確定最後要向經紀支付的傭金總額,包括是否有花紅或削減傭金的條款。 此外,經紀如何安排潛在買家參觀物業,如何進行宣傳和賣房策略的細節等。賣家如有疑問或含糊地方,不要懼怕要求經紀解釋清楚,或請他們逐條通讀。建議賣家在簽署掛牌協議前,最好諮詢地產律師。賣家還有責任向經紀和潛在買家誠實公開自己物業的維修狀況,以及其它特別事項。 賣家有權挑選最適合代表自己的經紀,因此有關經紀的業績和聲譽非常重要,其次就是有關經紀能夠提出一個積極和周全的宣傳計劃,協助賣家以最理想的條件出售物業。一般而論,曾經對經紀有過不愉快經驗的賣家,絕大多數涉及三個理由,包括掛牌時期太長,以嚴重低於叫價出售物業,以及經律師多次託管物業後才成交。 作者:Joe Richer

慌了!分手先備好贍養費?加拿大同居風險大了去了!

加拿大都市網原創作品 (微信ID:dushi-ca) 作者:堂吉訶蘇 作為少數族裔 華人在加拿大生活 最大的挑戰是什麼? 孤獨 孤獨 孤獨 終於遇到Mr.Right 然後隨着戀情發展 加上對房租等經濟考慮, 情侶們就自然而然地步入了同居。 「同居後終於可以住上豪宅!」 Linda(化名)和男朋友每天下課後的日常,就是在多倫多繁忙的Yonge夾Empress Walk住宅區散步,欣賞別人住的房子。 這些房子看起來寬大舒適,令人神往。而他們每個月的資金,扣除學費、伙食費之後,剩下的錢只夠自己在交通不那麼方便的地區,租一個連廁所、廚房、洗衣機都要跟別人共用的小房間。 根據Expatistan網站提供的11月數據,多倫多一個45平米有傢具的一居室,平均價格為$1,500,如果是在交通方便的熱門地區,平均價格則為$1,996。   如果你想住大一點的房子,費用就更高了。在多倫多,一個85平米、有傢具的住宅平均每月租金為$2,039,如果是在交通方便的熱門地區,則月租為$2,411。 單憑自己一個人的經濟水平,Linda和她的男友目前連45平米的小房子都住不起。但同居,也許兩人還能住上85平米的房子。 同居的甜蜜不必多說,但你真的準備好同居生活了嗎? 一不小心早成了「某太太」 已經和男友同居四年的中國留學生曉鹿說,她覺得同居很好,既能享受愛情生活的甜蜜,又維持了「本小姐」身份:我才不要那麼快做人家太太呢? 事實上,身居卑詩省溫哥華的曉鹿早就成了「人家太太」而自己渾然不知! 在加拿大個別省份,同居關係(common law partnership)有清楚的時間界定,超過一定時間,就完全等同婚姻。 例如卑詩省明確規定,情侶同居兩年,會受到與結婚夫妻一樣的法律約束。一旦兩人分手,同居前各自擁有的財產仍歸自己所有,但同居期間共同獲得的財產,無論在誰名下,都要對半分。 加拿大財務規劃師Laurie Pawlitza稱經常會有許多20~30歲的年輕本地情侶找上門來。這些人有個共同的特點:都決定要同居。 他們也有個共同的目的:起草一份《同居合約》(Cohabitation Agreement)。 許多加拿大人在同居之前已經擁有一些屬於自己或來自家人的財產,《同居合約》可以有效保護這些「初始財產」。這樣哪怕以後分手撕破了臉,也不會撕破錢。 合約的重要性,也是因為「同居」在加拿大不同省份的定義和法規不同,可能由此衍生出許多複雜的問題。 你既可能因為同居分手而必須付出贍養費,也可能在同居20年之後什麼都得不到。 據2017年的CBC的報道,阿爾伯塔省的女子Denise,和男友同居20年並生下三個孩子,他們擁有兩幢房子。 但分手時,才驚愕地發現,自己沒有資格獲得任何房產。因為阿爾伯塔對同居伴侶的財產分割沒有法律保障,只能通過打官司解決問題。 加拿大各省對同居伴侶的確認時間各不相同: 卑詩:情侶同居兩年被視為同居關係。 安省:情侶一起生活三年以上,即可被視為同居關係。 阿爾伯塔省:生活三年以上,或住在一起並有一個孩子,才能被視為同居關係。 紐芬蘭省:共同生活兩年後視為同居關係。 曼尼托巴省,同居三年的情侶才算同居伴侶。 魁北克省是全加拿大唯一一個不承認同居關係的省份。 同居情侶分手可能遇到的財務糾紛 可能你只想和TA同居,不想結婚?可能你根本不覺得,同居就成了common-law partnership?但同居後,你們可能在不經意間就成了「一條繩上的螞蚱」。 在加拿大,如果沒有保護自己的意識,萬一日後分手,雙方都可能陷入各種財務糾紛: 1. 房產 Shulman律師事務所的高級律師Rick Peticca說,如果安省一對同居情侶有一棟房產,兩人的名字都在上面,那法庭通常會判他們平分共同財產。 但平分的不只有財產,債務也一樣。 如果房產上只有一個人的名字,即使另一方在這方面也有付出,該房產還是會被全部判給那個所有者。 這種情況下,名字不在上面的一方爭奪財產權可能變得很複雜,因為你必須拿出證據證明你對該房產的經濟貢獻。 為了在這種情況下保障自己的房產權,Rick Peticca建議同居情侶將兩人的名字都加到房產上。 2. 裝修 如果房產上只有同居情侶中一方的名字,而另一方花錢進行了大面積裝修,則另一方有權索要一部分房產價值。 但Laurie Pawlitza提醒道,這個過程非常複雜,也很花時間。 無論是你付出的勞動,還是財政支出,最好是留下你付出的證據。——Pawlitza 3. 債務 同居情侶各自都要承擔屬於自己的債務。但如果有聯名信貸(joint line of credit),則雙方對半分擔。 Pawlitza說自己曾經有個男客戶,他曾與同居女友口頭約定,共同償還聯名信貸。可是分手後,該男客戶申請房屋按揭貸款被拒,原因竟然是「他的信用太差」。 一查才知道,原來前女友已經很久沒有支付信貸,而自己的名字還掛在聯名信貸上。迫不得已下,男客戶只有聯繫前女友,一起去銀行把他的名字從信貸上去除。 4. 贍養費 在安省,只要你與伴侶同居超過3年,或者育有孩子,就有權隨時向其索要贍養費(spousal support)。 根據Pawlitza的經驗,在長期同居的情侶中,或者其中一方的工資遠遠高於另一方,索要贍養費的情況就變得普遍。 5. 報稅 一旦一方成功索要贍養費,得到贍養費的那一方就需要申報所得,並繳付稅款。而支付的那一方,則可以減少報稅的收入金額,從而降低納稅金額。 除此之外,財產轉移也牽涉到許多報稅的問題,具體情況根據財產的種類各有不同。 6. 財產變賣 如果情侶一方擁有財產,並將其變賣,用現金支付另一方作為賠償,則財產所有者(或變賣者)可能有義務支付相關稅款,自己卻還不知道。 所以,在你同意變賣財產、支付對方現金前,一定要核實,這可能對報稅產生什麼後果,以免在接到稅單時大吃一驚。 我們在戀愛時都以為,彼此的愛情能夠持續到永遠,所以,沒人多此一舉去辦什麼分類賬務。 我們在感情中太重情面,覺得記錄每一筆付出是非常小氣的行為。 但在加拿大,你需要證據來支持索賠。或者,你也可以在一開始就簽訂《同居合同》,讓一切都清楚明白。 經濟學家薛兆豐在「奇葩說」節目中說: 結婚就是辦企業,辦的是家庭企業;結婚就是簽合同,簽的是終身批發的期貨合同。 同居又何嘗不是如此呢? 據加拿大統計局,2006~2011年間,加拿大同居情侶的數量上升了13.9%,遠遠超過結婚夫妻的上升比例(3.1%)。 但或許是因為我們在愛情中羞於談錢,許多同居情侶並沒有正式的《同居合同》來保護自己的財產。 結語 「搭夥生活,省錢同居」或許可以為戀愛中的留學生帶來許多溫暖的回憶,但在加拿大,同居似乎也不是一件那麼簡單的事兒。 你可能在想:既然同居可能遇到的問題不亞於結婚,那為什麼還要結婚呢? 這可能是因為,在加拿大,有些事是同居伴侶無法代替家人為你做的: 假如你的伴侶發生意外,需緊急手術,但TA神志不清,無法在同意書上簽字。這時,醫院要求只有患者家屬可以替他簽字,同居伴侶不行! 在最緊急的關頭,你沒有權利挽救你的愛人——這或許就是在加拿大,同居伴侶與夫妻的區別。

警官信箱:老人走失了怎麼辦?

周警官: 您好! 很謝謝有機會向您提問。人到中年,家裡的老人也都到了需要子女照顧的時候。作為移民一代,上有老,下有小,有時候想想壓力很大。我想問問您,警方對於家中有失智老人或患有老年痴呆症的老人的家庭,(尤其是那些不講英文的老人)有什麼給家屬的意見或者建議?加拿大在處理失蹤老人這方面有什麼機制?如能回答,非常感謝!(讀者:Nancy) Nancy: 這是一個非常有價值的問題。確實有許多失蹤人員的相關報告讓我們不得不花費大量的時間去調查。特別是,當老年人有精神問題時(即阿爾茨海默症、老年痴呆症和自閉症等),有時這可能對他們的生活造成危險,也可能給家庭成員帶去相當大的壓力。老實說,有一些說中文的老人,常常會走失。在這種情況下,我們建議你應該在老人身上保留一些聯繫信息(即家庭住址、電話號碼、姓名)。因此,當我們或他人找到他們時,儘管走丟的人不會說英語,也可以有能夠聯繫的人。通常情況下,當一個人被報告失蹤時,我們會通過記分卡(a score card)進行報告並評估情況。然後可以就如何處理作出決定(即緊急響應、慎重的響應或普通響應)。 為了幫助老年人,我們還為大家提供了一個名為Project Lifesaver的計劃。更多的相關信息可以訪問https://www.yrp.ca/en/community/project-lifesaver.asp。約克區警局的Project Lifesaver計劃將無線電技術與協調警察的措施相結合,以確定因阿爾茨海默症、自閉症、或障礙所導致的走失或迷失方向的人的位置。該計劃的運作方式是參與者佩戴一個可以發出跟蹤信號的腕帶。這個腕帶有一個由一盎司的電池供電的發射器,每天24小時每秒發射一次無線電信號。該產品由Project Lifesaver International直接提供。當護理人員通知約克區警局他們的親人失蹤時,搜救小組會對上次見到該人的區域作出回應,並使用專門的移動位置跟蹤系統。 要獲得參與該計劃的資格,參與者必須滿足以下條件: ‧與患有認知功能障礙,如阿爾茨海默症、痴呆症、自閉症或其他可能導致走失風險情況的人居住在一起 ‧由護理人員監督 ‧與護理人員居住,或在沒有安保的居所(non-secure section of a facility) ‧居住在約克區 ‧不參與會增加走失風險的無人陪伴的活動 ‧不駕車 如果你對該計劃感興趣並希望了解更多信息,可以發送電子郵件至:projectlifesaver@yrp.ca

警官信箱:加拿大哪些動物居民能殺,哪些不能呢?

周警官: 您好! 我在生活中有個問題,猶豫再三,還是決定向您提問。 看到虐殺動物的,或者向動物投毒的,我們該報警嗎?警察會控罪嗎? 還有一種情況就是,加拿大的自然環境非常好,很多人家都會受到小動物的困擾,大到浣熊,小到老鼠、松鼠、花栗鼠、兔子……浣熊老鼠都有專門的專業人員處理,但有些小動物沒有人管的。所以,哪些動物居民能殺,哪些不能呢?希望借這個機會讓更多移民朋友了解到在加拿大生活時,遇到事情不要自作主張,很有可能不小心就會犯了法。 謝謝。 Mary Mary: 如果你看到有人殺死動物或毒殺動物,你有必要打電話報警,我們會作一個調查。如果有不當行為或違法行為,我們將會對違法者提出指控。 在加拿大,動物是受到立法保護的。根據加拿大刑法(Criminal Code)第446條的相關規定,對動物實施殘忍行為屬於犯罪。這其中包括對動物造成不必要的痛苦;或未能對動物採取合理的謹慎行為,包括鼓勵打鬥、誘捕動物或鳥類、無緣無故向動物投毒藥或有害藥物,以及在集會和消遣中為了捕獵而把圈養的鳥放飛再射殺。 你已經提到了,在加拿大有很多的動物和鳥類。但是,可能有動物或鳥類會給我們的日常生活帶來不便。如果有這種情況,你需要聯繫專業人員來處理這種情況,因為你不想對動物造成任何的傷害。反之亦然,你也不想被你要對付的動物所傷害。那些專業人員知道如何在不傷害動物或鳥類及其自身的情況下移除它們。不要以為你可以用殺死動物或鳥類的方法去解決你的問題。這種想法和行動可能會讓你陷入麻煩。例如,在加拿大刑法第445節中,它描述了傷害或危害動物的罪行——任何人故意、無合法解釋地殺害、傷害、殘害、弄傷或毒害狗、鳥或動物,即屬犯罪。 與此同時,我還記得今年年初的一起案件。一對夫婦回到加拿大,卻因13年前虐待了馬,而在機場被捕(Marr,2018年3月13日)。如果你對此案感興趣,可以閱讀一下,就能了解我們如何認真地對待這些針對動物的事件。 最後,如果你是剛來到這個國家的人,請不要認為你應該做自己需要做的事。付諸於行動之前,應四處詢問一下,並確保這樣做是合法的,再開始行動。 參考文獻: 加拿大刑法第445、446條 Marr, D. (2018年3月13日). 夫婦因13年前的虐馬事件在皮爾遜機場被捕

萬萬沒想到!一個小小的花箱竟然可以引發10萬元訴訟?

**763元的花箱糾紛演變成逾10萬元的訴訟(本報資料圖片) 很難想像一個花箱能夠引發價值10萬元的賠償,該起事件發生在渥太華一棟名為Bethamy Woods的住宅公寓。渥太華居民森尼克(Manorama Sennek)是公寓單位業主,她與公寓法團因住宅停車位的大小、修剪懸在她單位上面的松樹枝,以及戶外的花箱產生糾紛,進而發展為法律訴訟。結果,僅僅763元的花箱搬遷費卻演變為業主需支付高達10萬元的賠償。 森尼克單位外的花箱並不符合公寓法團的規定,董事會於2015年下令將其拆除,搬遷費為763元。 為收回成本,法團在業主房產名下登記了留置權(lien)。隨後法庭發出了7份裁決書,法官在其中一份裁決中寫道,訴訟幾乎從一開始就瘋狂地失控。 業主對每項決定上訴 森尼克開始向高等法院申請解除留置權,並且在小額法庭發起訴訟,對公寓法團、董事會成員及物業經理對她造成的損害提出索償。森尼克向幾乎每一項針對其做出的臨時決定和最終決定提出上訴或試圖上訴,但所有上訴都未成功。 在2016年,森尼克被要求接受能力評估,以測試她對進行訴訟的心理控制能力,但她並未遵守命令。在那段時間裏,森尼克向法院提交了大量材料,其中一些材料長達數百頁,她還控告法團的多位律師,並投訴到律師公會。 然而訴訟及小額法庭索賠都遭到法院駁回,法官裁定她對律師們的索賠是「輕率、無理取鬧及濫用法院程序」。 業主被裁定「無理纏訟」 去年8月,公寓要求法院將森尼克列為「無理取鬧的訴訟人」,原因是森尼克拒不執行和違反諸多法庭命令,且對公寓及其董事會成員和辦事員、物業經理,以及案件中涉及的所有律師實施多重訴訟。法官謝爾德(liza Sheard)最終做出無理取鬧訴訟的裁決,阻止森尼克對公寓法團、董事會成員、職員以及法團代理人發起訴訟,或繼續進行任何法律程序。 謝爾德法官指出,由於森尼克在整個訴訟過程中行為不合理,導致高額法律費用。根據判決,森尼克被要求支付10萬9925元,其中8.5萬元透過在她的物業單位登記留置權得以保障,留置權優先於物業的第一房貸。這一切高額費用都源於一個花箱引發的763元留置權,第一房貸機構加拿大Laurentian銀行,應該最初就先行支付花箱的留置權以保障自己的利益,但是銀行沒有這麼做,導致最終法團可以優先在房貸之前收回昂貴的法律費用。 從該宗案列得出以下教訓: 1. 針對公寓法團的法律訴訟,對於單位業主而言或許極其昂貴。 2. 與法團的爭議糾紛最好通過調解,而不是透過法庭來解決。 3. 了解法團的規定並遵守。 作者Bob Aaron是多倫多房地產法律專家 協議一旦簽署便有法律約束力 Q:我正在購買一處房產,並且遇到一位很好的代理經紀,他讓我簽署一份買家代理協議(Buyer Representation Agreement),請問這是正式的手續嗎? A:我很高興你找到了一位合適的代理經紀,我猜你至少面試了3位候選人才選定了這名代理吧。而且可以肯定,他也躍躍欲試,希望儘快展示他的價值。簽署《買家代理協議》並非強制性,但也並不只是一種手續,而是一份具有法律約束力的文件。買家與賣家一樣,在交易過程中同樣有責任盡職調查,包括認真閱讀並理解每一份所要求籤署的文件。 代理經紀應該為你逐行解釋《買家代理協議》,並鼓勵你提出疑問。由於最終你會需要地產律師幫助你完成交易,所以最好提前聘請一位律師,然後將《買家代理協議》的複印件拿給律師過目。 《買家代理協議》中包括你想要購買房產的類型、地理位置、地產經紀公司將提供的服務,以及需要支付多少傭金,還會顯示該協議的生效期限。若協議有效期限超過6個月,在簽署整體協議之外,法律還要求你在具體截止日期處簡簽,以證明你理解該協議的法律約束期有多長。 《買家代理協議》通常會包括延期條款和傭金條款。延長期條款規定了在協議到期後,買家仍與經紀公司綁定一段時間。意味着如果買家在協議終結後的一段時間內,購買了一棟由代理經紀在協議期內推薦的房子,買家就有可能欠經紀公司傭金。傭金條款則規定了最低傭金。很重要的是,完全理解《買家代理協議》將持續多久、經紀公司傭金如何支付,並且將所有對方承諾的傭金回扣以書面形式記錄下來。 一旦你找到想要購買的房屋,就需要與代理經紀和律師一起,審核你的報價及相關條件,包括交接前的最後一次看房、售價包含的設施清單(例如廚房電器或者安保系統),以及一切你認為所必須的條件,例如驗房條件。如果你希望售價包括任何傢具或裝飾品,例如一盞可愛的復古吊燈,請記得將其加入《買賣合約》(Agreement of Purchase and Sale)的物品列表當中。 買房的整個過程中都要注意做到盡職調查,安省地產議會為確保房產交易市場的平等、安全以及信息透明做了許多努力,請記得:一旦你與買家、賣家或者經紀公司簽署了協議,我們便無法幫你解除!

大麻合法化之後 房東到底有沒有權利禁止租戶吸食大麻?

▲一名年輕女子在多倫多舉行的大麻遊行中吞雲吐霧 (星報資料圖片) 隨着休閑大麻10月17日在加拿大合法化,房東、租客與Condo業主到現在可能仍然不確定,他們是否有權在出租屋及Condo內吸食大麻,或有權在這些場所內禁止吸食大麻。 有關吸食者和非吸食者權利的討論,其出發點始於一個原則,就是加拿大法律包括《人權與自由憲章》,沒有載入在出租物業內吸煙或吸食大麻的權利。在1991年聯邦法院一項裁決中,法官寫道:吸煙習慣遠非國家必須迎合的法律或憲法權利。 根據2006年安省無煙法案(Smoke-Free Ontario Act),柏文或者公寓大樓的室內公共區域不准許吸煙,包括電梯、走廊、停車場、派對室、大堂和健身室。 Condo租戶還受法團禁煙規定約束 此外,房東有權規定,禁止其租戶吸食大麻或煙草,而安省新的標準格式租約中有一個單獨的章節允許實施禁煙令。而且,Condo的租戶還受到Condo法團執行的禁煙規定約束,無論其個人租約中是否有禁煙令。 然而,房東不能中途改變規則,以及迫使現有租戶在出租屋內停止吸食。 但即使租戶在租約中未被禁止吸煙或吸食大麻,他們也無權打擾鄰近單位租戶享受法律所稱的「合理快樂」(reasonable enjoyment)。 ▲大麻合法化即將到來幾天之前,溫哥華一份報紙上刊登的勸誡人們不要「麻駕」的廣告(加通社圖片) 房東有責任保障非吸煙者權利 同樣,若租客對香煙或大麻敏感,房東必須盡最大努力減低吸煙相關因素對租客造成的困擾。 在2013年一宗交給房東及租客仲裁委員會(Landlord and Tenant Board)審理的個案中,租客指控房東騷擾、強迫和威脅。他們投訴房東錯誤地指責他們在單位內吸食大麻。仲裁員發現,租客確實在單位內吸食了大麻,該單位傳來濃烈的大麻氣味,而且房東並沒有實質上干擾他們。 在另外幾宗個案里,房東未能或不願意阻止煙霧滲透到鄰近的單位,房東及租客仲裁委員會下令減少租金。 最重要的是,當房東和租客把有關吸煙個案帶到房東及租客仲裁委員會審理時,沒有一成不變的結論。 若涉及殘障租客,《安省人權法》(Ontario Human Rights Code)優先於《住宅租賃法》(Residential Tenancies Act)及《共管物業法》(Condominium Act)的規定。如果殘障及有健康問題的租客存在符合人權法的需求,出租房的提供者有責任使居所適應他們的需要。毫無疑問,法庭很快將面對這類租客與那些因健康緣由有權吸食醫用大麻的租客之間產生的衝突。根據安省人權法或者住宅租賃法、又或者這兩部法的共同作用,上述租客雙方均受到到保護。 作者Bob Aaron是多倫多房地產律師

交換資料加中聯手 我在中國有房屋要徵稅嗎?

去年7月1日,加拿大聯邦財政部宣布全球金融賬戶信息交換系統(CRS, Common Report System)在加國生效。多個國家的金融機構將採用相應的程序識別和收集非稅務居民(non-resident)的金融賬戶信並提交給稅務機關,以各國互通非居民的金融信息來提升稅收透明度並打擊跨境逃稅。今年9月,加拿大稅務局(CRA)同多個國家的稅務當局首次展開了金融賬戶涉稅信息的交換,網上說「華人正式邁入全球資產裸奔時代」。 在中國,房地產熱浪讓不少華人即便移民都依然在中國留有房產,對加國瞞而不報。在全球達成金融戰略合作機制的當下,加拿大在9月開啟了與協議國家的首次金融信息交換,這些信息將無處可藏。今年的8月31日,中國還通過了「個人所得稅法修正案」 (Amendment to the Individual Income Tax Law,IIT),重新定義了中國的「稅務居民」,這樣長期往來於加中兩國工作的華裔以及在中國居住的加籍人士,擁有高凈值、海外房產的人群,都需充分理解和面對全球稅務金融審查機制所帶來的影響。 中國個稅修改 與國際接軌 加拿大稅務局(CRA)媒體關係負責人Dany Morin在接受本報記者訪問時稱,隨着中國對個人所得稅法的修訂,CRA的審查程序不會改變。 「根據加拿大的稅收制度,一個人對加拿大的所得稅的義務是基於居民身份(residency status)。一個人的稅務居民身份是根據相關事實和情況逐案確定的,包括該人與加拿大的社會和經濟聯繫。 」 對於在加拿大認真申報中國資產、按照規定報稅、納稅的華人移民來說,中國的稅改改變不會造成任何影響。但對漏報、瞞報資產的華人來說,伴隨CRS,這些人會面臨補繳稅款和罰款。 中國新通過的「個人所得稅法修正案」,把原本的「在中國境內有住所,或無住所而在境內居住滿一年的個人,從中國境內和境外取得的所得,依照所得法規定繳納個人所得稅」,分成了「居民個人」和「非居民個人」兩個概念。 新政規定,在中國有住所或無住所,在一個納稅年度內,在中國境內居住累計滿183天的個人,為居民個人,期間從中國境內和境外的所得,依規繳納個人所得稅。而非居民個人,是在中國境內無住所又不居住,或無住所且在一個納稅年度內在中國境內居住累計不滿183天的人。非居民從中國境內取得的所得,依照所得稅法規定繳納個人所得稅。 簡言之,中國的居民納稅人負有完全納稅的義務,因此中國境內、外的全部所得需要繳稅。而非居民納稅人,僅就其來源於中國境內的所得繳納個稅。 加拿大特許專業會計師Allan Liu(劉燕龍)在接受《加拿大都市報》記者專訪時表示,此次中國更嚴格地界定了居民和非居民及其各自的納稅義務。 「以前在中國這是比較模糊的,執行力度不大,監管上也有漏洞。此次新的個稅法,對稅務居民的定義和加拿大更為類似,可以看出中國的立法機構在積極地與時俱進,向國際接軌。居民個人和非居民個人概念的引入,也是為了配合即將實施的CRS。因為在CRS的框架下,首要前提是識別納稅人到底算不算本國的稅務居民。」 全球金融信息交換現已開始 Dany Morin表示,加拿大與中國交換信息的法定權力依據1986年簽署的加中稅收協定(Canada-China Income Tax Agreement)。 「目前加國政府正在實施的CRS旨在支持打擊世界範圍內的逃稅和故意避稅(aggressive tax...

如何確定地下室出租合法?

購買含出租單位的獨立屋前,先確認房子位於合法出租區域,以及符合法律要求的安全條例。(星報資料圖片) Q:我在考慮購買一棟帶地下室公寓(basement apartment)的房屋,但是擔心該公寓可能違法,應如何處理? A:如果房子所在區域的規劃(zone)並不允許附帶地下室公寓,或者地下室違反市府或省府的標準條例,將地下室出租會伴隨很多風險。因此建議你請有相關交易經驗的地產銷售人員或經紀公司協助處理。若該公寓單位已經有租客,則需要詢問你準備聘請的房地產經紀是否熟悉《住宅租賃法》(Residential Tenancy Act),因為租客有他們的權利,你不想侵犯他們。並要確保在着手交易初期,就向專業地產律師諮詢法律意見。 你還需確認該物業是否被規劃為多單位房屋,並且在建築、消防及供電安全方面均符合條例規定。例如:多倫多市府只允許某些年代建造的獨立或半獨立屋存在地下室公寓。在你着手交易之前,還需要了解和遵守很多附加規定和附例。 有些市政府會頒發證書,以證明該公寓遵守相關的附例。交易時,你的地產經紀應向賣方代理索取證書副本。並要求賣家提供建造地下室公寓之前,賣家就應申請到的建築許可證,以及驗房報告和批准的複印件。建議你在買賣協議(Agreement of Purchase and Sale)中加入相關條件。 如果該地下室公寓未符合附例,就無法出租。有必要與你的律師和代理討論,你該怎麼做才能確保房子沒有因建造公寓而造成損傷。 本人強烈反對你在不確定地下室公寓是否符合附例和規範條例的情況下,買下房屋並出租。因為,如果沒有公寓合法的保證,又有租客居住,當市府前來審查並發現其不符合規定時,你將被要求遵守規定修改或全部拆除;還可能會產生相應罰款甚至有牢獄之災。 另一個嚴重的潛在風險就是:責任。若出租單位未遵守目前的省安全條例,一旦出現火災、水浸、或房屋結構倒塌,導致租客個人財產損失,人員受傷或死亡,房主都將面臨重大的法律訴訟。 此外,保險公司也會拒絕你的索賠,因此你不得不自行承擔所有損失。

安省男子假扮他人購買汽車,被控15項罪

資料圖據A1中文電台報道,一名男子因涉嫌假扮他人購買多輛汽車,現已被警方控以15項罪名。據杜蘭區警方,事發今年5月,一名25歲的男子假扮成魁省居民,在Ajax及約克區多間車行用偽造證明文件購買了價值超過17萬6千元的多輛汽車。警方9月發出通緝令,尋找這名男性嫌犯。不久前,該嫌犯已在多倫多落網。該男子被控「詐騙超過5千元」以及「偽造文件」等15項罪名。(智蘇編輯)

業主受管理員暴力恐嚇 董事會竟然不管?業主們該怎樣保護自己!

問:我們大廈的一些業主受到管理員(superintendent)辱罵,還有一些人受到暴力恐嚇。董事會拒絕做任何事情。業主們可以怎麼做? 答:恐嚇會以暴力傷人是一項刑事事件,受到恐嚇的人應該報警。 《共管物業法》要求法團採取一切合理措施,確保單位業主和居住者遵守該法,以及大廈章程書、附例和規則。法團的章程書或規定多半會禁止辱罵行為。如果有這樣的規定,可向董事們指明:他們沒有採取合理措施來執行這項規定,是違反共管物業法案的行為,並可能導致業主申請法庭令,迫使董事會採取必要的行動。如果在章程書或規則中沒有適當的禁止規定,則應要求董事會通過一項適用的規則。 問:公共區域的電機不斷發出嘈雜聲,更傳到我們的單位。擾亂了睡眠並令我們產生焦慮。儘管我們發出大量電子郵件和口頭申訴,董事會卻拒絕採取任何行動。怎樣才能讓法團解決問題並補償我們的個人痛苦?我們可以拒絕支付共同費用(管理費)嗎?我們應該向新成立的公寓仲裁委員會提出索賠申訴嗎? 答:如果噪音來自需要維修或更換的公共區域電機,則需要法團採取行動。如果董事會拒絕讓法團履行共管物業法規定的義務,你可以根據該法第134條,向法庭申請合規令。還可以要求法院責令法團賠償因其過失而產生的費用和開支。 儘管法團沒能處理好共同元素的缺陷,但你無權拒絕交納你的共同費用。拒交款項將導致法團針對你的單位登記留置權,並且你還有責任承擔準備和註冊留置權產生的法律費用。 公寓仲裁委員會目前的管轄範圍僅限於與業主查閱法團記錄的權利相關的爭議,因此無法就你的問題向該委員會尋求幫助。 作者 Gerry Hyman律師是星報共管物業法專欄作家 如何避免買到有嚴重缺陷的房子 Q:我在考慮購買一處獨立屋,但是擔心房屋會有缺陷,我怎樣才能確定所買的房屋不存在嚴重問題呢? A:買家自慎原則通常適用於安省絕大多數的房產交易中,當然有時也會產生例外。其含義是,買家有責任在遞交Offer購買一處房產前,認真做好自己的調查功課。懂得如何正確地發問,驗房時要認真,直到確定這個房子完全符合自己的需求為止。 同時,你也可以選擇專業人士提供幫助。例如:與房產銷售人員合作,讓他們協助你在看房時檢驗房產,在你做房屋調查時提供建議,並協助你向賣方銷售代表提出問題。 其實,無論是購買還是出售房產,我都建議你在交易的前期就僱用熟悉住宅類房地產法律的有經驗律師。律師通常會告訴你,在安省法律的規定中,顯性缺陷(patent defects)與潛在缺陷(latent defects)之間是有區別的。 顯性缺陷定義為,在驗房時,未曾受過訓練的人也可以輕易觀察到的房屋問題;而潛在缺陷是指,即使是專業人士如工程師、承包商或者驗房師,也不能輕易發現的房屋問題。顯性缺陷通常肉眼可觀察到,例如缺失把手或欄杆、基礎牆上的裂痕、或裂開的樓梯等類問題。 通常這兩種缺陷之間的界限在實際生活中並沒有很明確,所以賣家要決定房屋的哪些缺陷需要向潛在買家公開,當然這需要在其律師或專業人士的協助下進行。由於房屋的顯性缺陷通常極易發現,賣家並無義務告知買家這方面信息,意味着買家有責任自行發現問題。 當然,有些買家還是會在參觀房屋時漏掉一些問題,或者不知如何去發現問題,又或許會容易被房屋中自己很喜歡的地方所蒙蔽雙眼,無法發現問題。 因此,建議買家聘請有經驗的驗房師來協助驗房,或者進行其它確保房子完全符合你要求的檢測,並且在購買Offer中加入滿意驗房結果的條件。由於驗房還只是透過視覺來檢測房屋的大致情況,但隱藏在房屋表面之下的缺陷卻難以用肉眼發掘,因此買家可能還需要特殊的房屋檢測,例如:檢測房屋中是否有白蟻,或是否有發霉情況等。

警官信箱:把手機夾在方向盤使用可以嗎?

周警官: 您好!很高興能這樣和您對話。 對於交通駕駛安全大家一直都非常關注,分心駕駛也是近年來再三被強調和嚴打的話題但是我最近在網上購物的時候,看到某團購平台,公然售賣這樣的產品:在方向盤中間放一個手機支架(見附件圖片)。這樣的配件,可以在開車的時候使用嗎?如果不,那麼是否應該由哪一方禁止平台售賣這樣的東西給我們?或者,我們有什麼渠道,可以告訴商家不應該銷售這類產品?如果可以使用,是否也應該在某些方面格外留意?我覺得為了公眾的駕駛安全,我應該搞清楚這個問題。謝謝! (讀者:Vivian) Vivian: 我注意到了你對於分心駕駛問題的擔憂,此問題長期以來也是我們的關注點。感謝你熱衷於關注可能導致駕駛員分心的設備。至於這樣的設備是合法的還是非法的,我必須說它是不違法的。因此,我們無法為了防止產品進入消費者手中而去關閉或調查賣家或網站。 從你提供的圖片中,智能手機可以嵌入在支撐設備中,並且被一起放置在車輛的方向盤上。我們在第21期的警官信箱中,已經探討了關於安省高速公路交通法案78.(1).1.中提到的關於行車中手持設備的相關要求。一旦駕駛員在駕駛時不用他或她的手去使用電子設備,那就是合法的。但是,司機可能違反了我們早前在第22期警官信箱中提到的安省高速公路交通法案中的第130節的規定——粗心駕駛(careless driving),如果司機在行車的過程中不夠集中注意力。 問題在於:當司機在路上時,他的注意力應該始終在路面上。當駕駛員擁有圖中這樣的設備時,很容易讓駕駛員向下看並將駕駛員的眼睛從路面上移開。此外,當駕駛員在這樣的支撐裝置上放上手機時,對於檢查車輛的行駛速度顯然是一種障礙。這絕對是一個安全問題。想像一下,你在一個40公里/小時的區域道路上行駛70公里/小時,司機可能不知道他或她的速度有多快,因為他或她的視力被這種設備和手機所阻擋。 另外,當我們長途駕駛時,我們必須非常小心地使用這種位於方向盤上的手機支撐裝置。因為當我們長途跋涉開車時,人類的自然傾向是自然而然地容易讓眼瞼下垂,更不用說駕駛員需要不時地向下看這種設備上手機提示的方向。由於速度的控制和精神壓力,駕駛員很容易發生事故。例如,學者們(Liu&Wen,2004)已經證明了上述現象:當駕駛員有一個抬頭裝置(head-up device)而不是頭低位裝置(head-down device)來觀察車輛時,商用車司機(commercial driver )的速度控制更加一致。而且,當使用抬頭裝置時,精神壓力水平也會降低(Liu&Wen,2004)。總而言之,無論你的車輛使用什麼樣的小工具,在購買之前考慮你的安全始終是非常重要的。祝大家愉快駕駛! 參考文獻:Liu, Y. C., & Wen, M. H. (2004). 抬頭顯示器(HUD)與低頭顯示器(HDD)的比較:台灣商用車操作員的駕駛表現。國際人類計算機研究雜誌,61(5), 679-697. Section 78. (1).1, 安省高速公路交通法案 Section 130, 安省高速公路交通法案

想買臨湖的房子?了解土地準確邊界很重要!

**購買臨湖物業,一定要了解土地的準確邊界(星報資料圖片) 一棟度假屋原本臨湖而建,可一旦湖水水位下降,湖邊形成新的土地,度假屋不再臨湖,這塊新土地的所有權屬於誰呢?如果你想買這樣的物業,首先要搞清楚物業的實際邊界究竟在哪裡。 許多人喜歡買屋,因為屋下的土地可以保值增值。不過,購買湖畔物業的人,就需要了解湖畔物業的邊界所涉及的法律原則。 該原則就是堆積法則(legal principle of accretion),即由於瀕臨的湖面水位降低,或者泥土砂石沖積,而逐漸增加一塊土地的面積。 這一原則最近成為一宗個案的重點,該個案涉及羅伯茨島(Roberts Island)南端的一塊土地,位於靠近Honey Harbour的喬治亞灣(Georgian Bay)。 就像今年夏天的多倫多,湖泊水位漲落幅度很大,有時會令部分土地因高水位而被淹沒,也有時淹沒在水下的面積露出水面成為旱地。 如果臨湖的地塊最初形狀正好呈矩形,土地擴大後,土地的劃分線就擴展至曾經是湖的堆積地,形成的「新」地塊的邊界線十分明確。 但問題是,如果水邊的地塊不規則(帶有角度),擴展的土地劃分線在交匯時就會產生衝突。 2017年克魯爾(Krull)與麥當勞(MacDonald)一案中的糾紛就源於此。 2016年,克魯爾夫婦(Robert and Marjorie Krull)向安省邊界法仲裁庭(Boundaries Act Tribunal)申請,為他們的島嶼土地確立正面和側面邊界。他們土地前面的6塊岩石最初在高水位時被淹沒在水下。但是當水位下降時,因為岩石露出休倫湖(Lake Huron)水面,他們物業的土地面積增加了。 邊界法仲裁庭裁定,該仲裁庭沒有管轄權去授予克魯爾夫婦對岩石的所有權。這意味着它們屬於公有土地(官地),由安省政府擁有,產權並未附着在克魯爾的度假屋上。由於在克魯爾夫婦物業和湖泊之間出現一個新的官地區域,這意味着他們的物業與湖水之間被隔斷,至少在紙面上是如此。 當一塊土地接觸到湖水或河水時,業主擁有河岸權利。如果克魯爾的度假屋不再臨水,其吸引力可能大打折扣。 克魯爾將邊界法仲裁庭的決定上訴至分區法院,事情其後經法庭命令解決。分區法庭規定,現在的旱地屬於相鄰度假屋的業主。鄰居也對他們之間新土地的分配表示同意。 既是律師又是土地測量師的里克(Izaak de Rijke)指出,該項分區法院命令帶來的影響是,兩度假屋之間新出現的堆積土地,通過協商解決土地邊界問題。 對於該個案所要強調的是,在購買湖濱物業時,要了解其土地的準確邊界,以及土地是否不僅在事實上接觸水邊,而且在產權登記上同樣如此。 作者Bob Aaron是星報專欄作家,多倫多房地產律師 業主換高效爐要通過公共牆壁 須經法團批准並簽養護協議 Q:我們大廈的一些業主希望用高效燃氣爐取代他們的燃氣熱水爐。在某些單位中,有必要通過公共的屋頂或牆壁安裝排氣裝置,但公寓法團拒絕批准,除非這些單位的業主簽署保障書,聲明他們將負責任何損壞或泄漏。法團能堅持這樣的作法嗎? A:未經董事會批准,單位業主不得對共同元素進行增補、修改或加強。 如果獲得董事會批准,業主必須與法團簽定協議(根據《共管物業法》第98條要求),並將協議註冊在該業主的單位名下。協議將指定由法團還是由業主負責這些變更的費用及其隨後的維護、修理和保險。 儘管董事會不能要求業主簽署保障書,但董事會可以要求業主將這些責任義務納入協議中。如果拒絕簽署這樣的協議,業主將無權通過共用元素來安裝通風口或對共用元素的屋頂牆壁等進行改動。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家

從著名的威斯康星獵鹿人事件 再看美國的正當防衛

作者:史毅敏 2004年11月21日,星期日,北國早冬,天氣初肅。 36歲的王柴(Chai Vang 音譯)攜帶一枝俄制半自動步槍,與朋友前往威斯康星州獵鹿。 王柴是苗族人,來自老撾。在中國西南省份與相鄰的越南老撾,有眾多苗族同胞。越戰期間,部分老撾苗族部落民眾選擇與美國人合作,接受中情局招募訓練,在「胡志明小道」運輸線進行襲擾作戰。 嗅到利益則來,攪成一鍋粥見局面不可收拾則去,是大國干涉小國的俗套。越南戰爭打到1972年,美軍與他們扶持的南越與老撾政權已然四面楚歌。如同多年來在世界各地所做的事情一樣,美國人拍拍屁股走人了,留下了滿目瘡痍的印度支那,以及飽受戰火摧殘的當地民眾。 與美國人合作的老撾苗族部眾戰後難以立足,很多人不得不選擇逃亡,其中不乏苦難。王柴隨家人逃到泰國難民營住了數年,於1980年12歲時作為難民移民美國。王柴從此在美國接受教育,並加入國民警衛隊,贏得二等神槍手(Sharpshooter)獎章以及良好表現獎章。 威斯康星米特爾地區,公共林地與私人林地混雜。羅伯特•克羅圖與特里•維勒斯等人共同擁有一片400英畝(1.6平方公里)私人林地。這一天,他們也邀約上朋友家人等10餘人來獵鹿。 大約中午時分,維勒斯發現在他們的樹木瞭望架上有個陌生人。陌生人是與朋友失散的王柴。他向維勒斯解釋說迷了路,道歉之後就離開了。維勒斯用對講機向同伴說,我剛剛將一個「樹上的老鼠」趕走。就在此時,克羅圖等人駕駛山地車聞訊趕來。本來已經結束的事情,開始節外生枝。克羅圖要過去「向他確認他在此不受歡迎」。一夥子人跳上山地車,追上正在離開的王柴,攔住他的去路,爭端開始升級。 一群當地獵人,手執武裝,將孤身一人已經道歉離去的王柴截住,此場景已與霸凌無異。王柴回憶,這些人使用種族仇恨與侮辱色彩的字詞(」chink」」gook」)辱罵他,且作出毆打威脅。當地獵人一方事後則否認使用種族仇恨語言,只承認使用了「苗族混蛋」(「Hmong axxhole」)一類的髒話。輕微身體接觸已然發生,克羅圖動手翻看王柴狩獵背心後背附着的狩獵許可證號碼。 面對眾人凌辱,感受到危險的王柴轉身離開。據王柴說,在他轉身離去走出大約100英尺(30米)左右時,維勒斯向他的方向開了一槍,擊中地面(事後有人推測,維勒斯也許只是故意向王柴附近射擊來嘲弄羞辱他)。王柴遂開槍還擊,一通槍聲過後,當地獵人一方5人當場死亡,3人受傷,其中一人轉天在醫院傷重不治。 王柴於當天被捕。翌年9月,全部由白人組成的陪審團判處王柴6項一級謀殺以及3項企圖謀殺罪名成立,獲刑6個終身監禁外加70年有期徒刑,合併執行終身監禁不得保釋(威斯康星州沒有死刑) 。事件震動全美,亦在亞裔社區引起反響。在亞裔社區角度看來,此案審判難言公正。 事件有強烈族裔因素,陪審團卻由清一色白人構成。如果陪審團有一半成員是亞裔,且有遭受種族歧視、凌辱圍攻的經歷,判決結果是否仍然如此? 事件無第三方證人,本地獵人一方的證詞,來自受傷倖存的兩人,包括維勒斯,而維勒斯否認他先開槍。王柴孤身一人,身處荒林野嶺,面對對方多人且有武器,雙方一旦發生交火其實處於劣勢,怎麼會在已經舉步離開之後突然主動開火呢?如果不是感受到了極度危險或受到嚴重侮辱,他會選擇以死相拼來反抗么?王柴堅稱自己正當防衛,在法庭上拒絕向事件死傷者致歉。 願死者得到安息,願生者心靈得到安寧,願世間沒有歧視、霸凌與殺戮。

德勝:民選官大還是法大?聽馬爾羅尼咋說

安省的福特政府最近對法官的裁決不服,決定動用憲法第33章的「但書條款」(Notwithstanding Clause)強行推行,在社會上引起頗大的爭議。這一場市府與省府之爭,凸顯了一個頗具爭議的問題:法院、法官在民主社會中到底起到什麼樣的作用? 「我是當選出來的,法官是被任命的,」福特在新聞發佈會上,憤憤不平地表示。 「一個民主選出來的政府,卻被法院試圖關閉。這令我比任何事情都關注。」 命的法官,如何可以否定民選出來的政府所作的決定」? 「法官如何可以不遵從民意」?而有個市議員候選人同樣把民主和法治對立起來,認為需要確定何者更為優先……。 讓我們先回顧一下整個事情的經過:多倫多市政府和安省政府最近打了一場官司,安省政府新推出的《第五號法案》決定要將多倫多市議會的席位由原定的47席縮減為25席,並將幾個區域議會的主席由民選改為任命。 安省高等法院於9月10日作出裁決,認定安省政府的第五號法案違憲、侵犯了候選人和選民的權益,因此無效。 需要注意的是,法官並沒有裁定到底是47個席位好,還是25個席位好,這不在於到底民意是支持其中的任何一方,這不是法官需要考慮的問題。問題在於這個法案推出的時間點。 「在一個城市選舉的中途,推出省級立法,激進地變更該城市選區的數目和大小,這在加拿大歷史上絕無先例……在遊戲的中途改變規則,這是嚴重的不公平」;「省政府明顯超越了界線」;「《第五號法案》看似被匆忙通過,以在市府選舉的中途生效,而完全沒有經過太多思考,更多的是出於怨憤,而不是原則。 」 其實,在加拿大、英國等憲政體制中,民主是確保社會按照多數人的意志推進向前,保障每個人都有通過選票發出自己聲音的權利,通過選舉制度選出區域代表,行使政府的公共權力,制定法律;而法治則是保障整個社會按照既定的遊戲規則規範所有人的行為,法治要保護所有人的權利,這不僅包括多數人的權利,也包括少數人的權利,要防止公權以多數人的名義,侵犯少數人的權利。 「民主」和「法治」從來都是相輔相成,互為保障,而不是對立。 加拿大前總理,保守黨人士馬爾羅尼近日表示,「我們民主體制的脊樑,我們民主的力量,就在於加拿大法庭系統的獨立性和權力。我們的司法系統可以與世界上任何一個相媲美。我始終認為,一旦最高法院作出了裁決,這將增強加拿大,增強統一」;不論何種情況,他都沒有興趣使用「但書條款」,如果一個省的省長可以凌駕於國家的法庭之上,加拿大就「有問題」了。 正如馬爾羅尼說言,加拿大的司法系統獨立於任何政黨,是法治社會的守護者,不論何人,即便是功名顯赫的官員,都不能凌駕於法律至上,也同樣應該遵守法律,依照已有的法律行事。司法就像體育運動中的裁判,他們不應該傾向於任何一個運動員或球隊,不論一個運動員有多少民意支持和聲望,裁判都應該是只認規則,做出公正的裁決。競技場已經開始,再臨時變更比賽規則,等於給所有人製造混亂;運動員犯規就是犯規,而不應該在裁判裁定犯規之後,依然要不顧規則,認定自己可以繼續犯規。 馬爾羅尼等於給公眾上了一堂法治的課,也應該給他自己女兒上一堂法制課,因為他女兒是安省的司法廳長。 德勝

總理杜魯多親自提醒:服用大麻的人當心去不了美國!

總理杜魯多周二稱,消費大麻可能會對國民入境美國造成影響。圖為一人正吸食大麻。 加通社 星島日報綜合報道 總理杜魯多提醒國民,稱服用大麻可能會對加拿大人入境美國時帶來麻煩。他又表示,大麻並非一種健康補品,不鼓勵吸食。 杜魯多是在周二前往緬省溫尼辟(Winnipeg)前幾個小時,接受加拿大廣播公司(CBC)採訪期間發表了上述言論。當時一位聽眾向他提出一個問題,如果有美國邊境人員問他是否嘗試過大麻,他會如何回答? 杜魯多回答說,雖然他在過境時從未撒謊,不過使用過大麻的加拿大人,就不得不考慮如何回應。 據美國聯邦法律 大麻仍屬非法 加拿大休閑大麻將在10月17日正式合法化,總理表示他的政府正在與美國官員合作,以確保前往美國旅行不會因為這一變化而成為問題。 美國海關與邊境保護局(U.S. Customs and Border Protection)今年早些時候在一份聲明中稱,美國一些州的藥用和娛樂性大麻可能是合法的,但根據美國聯邦法律,吸食大麻仍然是非法的。 杜魯多表示,每個國家都有權決定誰可以入境,美國許多州份已經把大麻合法化,加國聯邦政府正努力確保兩國之間的旅客,不會因此受到影響。 不過,杜魯多就提醒國民記住,大麻是一種受控物質,將其合法化正是用於保護兒童和社區。「它不是一種健康補品。選擇使用大麻會對個人及生活產生不同影響,我們並不鼓勵這樣做。」

獲得的業主委員會選票後 能轉送其他候選人嗎?

問:在上次年度業主大會上,其中一個委員候選人退出提名,並把所有投給他的選票,轉給另一位候選人,其後該候選人當選。請問這是否合法。 答:不可以這樣做。如果業主未能出席大會投票,而在委託表格上,指示其委託人投票給某個候選人,該候選人不能把投給他的選票,按自己的意思,轉投給其他候選人,因為這並非委託業主的原意。出席會議的業主,自然可以在大會上親自投票給任何候選人,而接受投票的候選人也不能指令監票人,將投給自己的票視為投給另一位候選人。 問:物業經理要求我提供本人與租客的租賃協議副本,我認為此乃隱私。請問有什麼法律依據,令我必須服從該物業經理的要求? 答:根據《共管物業法》第83條,業主在出租自己單位的30天內,必須通知分契法團,指該單位已經出租。同時,業主必須向法團提供業主的地址、承租人姓名、和租約副本或租約規定摘要表。隨後,承租人將獲得法團提供的物業章程書、附例和規則影印本。 問:本人是業主委員會成員,委員們欲撤換大廈物業經理。請問撤換管理公司,是只需經委員會投票,還是必須經全體業主投票? 答:首先你要詳閱物業管理協議的內容。倘若該協議定明,只要法團給予所需的通知時 間,便可以無故撤換物業經理,那麼委員會可以通過投票,並給予所需通知便可,無需要業主投票。 相反,假如該協議定明,某物業管理公司在特定期限內提供管理服務,但沒有規定,允許法團可以在該特定期限內中止服務合約,那麼便不可以中途中止,因為此舉會違反管理協議。 問:我們大廈理事會最近通過了一項規則,明確規定不允許出租單位的租期少於一年。之前沒有這項期限規定,本人過去多年都有出租,租期不少於4個月。請問本人單位的出租是否可以依「祖父原則」豁免該規定之外? 答:該規定可以定出一些豁免標準,即在某些情況下,該規定不適用,例如業主在特定日期之前把單位出租。不過,董事會沒有義務提供「祖父」豁免。並且,如果不遵守規定,看起來也不能歸咎於該規定不合理或無法執行。 Gerry Hyman是星報《共管物業法》專欄作家 使用加鎖箱的好處與壞處 Q:我正在賣房,地產經紀建議我把前門的鑰匙放在加鎖箱(lockbox)內。我在很多地方都見過這種箱,但是對其並不了解。 A:首先要提醒你,是否使用加鎖箱完全取決於你自己的決定。作為房屋的賣家,你不是必須使用加鎖箱,而且你有權決定只有當自己在場時,房產銷售人員才能展示房屋給潛在買家。如果要安裝加鎖箱,銷售人員需要向你解釋涉及鎖箱的所有優勢和風險後,才能要求得到你的安裝許可。因此我建議,賣家一定要與銷售人員就此進行全面討論,然後再做決定。 加鎖箱是一種由密碼控制的小箱子,裏面通常放置房屋的鑰匙並安裝在前門的把手上,或是房屋其它地方。加鎖箱通常用在準備出租或出售的房屋,由安全密碼或智能手機上的軟件所控制。新型加鎖箱可以在被打開時自動通知負責放盤的經紀公司,並記錄下開箱的日期、時間和開箱經紀的身份。鎖箱甚至可以被設置為只在每日的特定時間段工作。 下面就介紹一下使用加鎖箱的好處與壞處。加鎖箱對於賣家和房產經紀而言都十分方便,尤其適用於內部騰空的房子或者賣家無法出現的情況。同時,加鎖箱也為賣家提供了許多靈活性,可以允許任何得到許可前去看房的人,自行拿鑰匙進入房子,因為買家看房並無規定要求賣家或銷售人員一定在場。 但是另一方面,使用加鎖箱需要冒被撬開,或者有不法分子拿到密碼從而得到鑰匙的風險。 因此,房產銷售人員與經紀公司要理解他們對於加鎖箱所負有的責任。安省地產議會(Real Estate Council of Ontario,RECO)曾收到顧客對於此類問題的投訴,因此才會在近期對房地產從業員應遵守的規定和程序做出更明確的指引。 使用加鎖箱的賣家與銷售人員之間需要互相信任,RECO強烈建議,買家和賣家一定要聘用已在安省地產議會註冊的銷售代理,並確定雙方均清楚自己的權利及需要遵守的責任。 此外你還需要知道的是,房地產經紀不能向任何未在RECO註冊的經紀提供加鎖箱的密碼,當然,也不能向沒有房產經紀陪伴的買家、以及無牌照的房地產助理提供密碼。

警官信箱:聚會的時候大家吃大麻餅乾 我該怎麼辦?

周警官您好, 大麻就要合法化了,我對此感到非常擔憂。我一方面相信政府能夠處理好大麻的規管和配套設施(雖然還不太清楚具體怎麼施行),一方面又對年輕人對此的積極雀躍感到很擔憂。我數周前就看到周圍三十幾歲的朋友,已經開始在大家聚會的時候吃大麻餅乾、大麻糖果等含有大麻成份的製品。一個朋友甚至吃多了開始暈眩和嘔吐。我不知道他們從哪裡購買的。這樣做是否合法?三十幾歲的年輕人尚且不能良好控制自己,對於未來的合法化以後的前景,真的是非常憂心! Mrs. Ye Mrs. Ye: 根據你的提問,我可以看到在大麻合法化方面你是一個非常負責任和關注的公民。關於一些人在派對上使用可食用的大麻餅乾和糖果的問題,這完全是非法的。如果你可以私下與我聯繫,我想了解更多有關此事件的詳細信息。 根據司法部(2018年8月9日)的規定,大麻將於2018年10月17日合法化。一旦建立適當的監管控制措施,政府有意將大麻類食用產品(edible products)添加到合法銷售許可的清單當中,但是大麻類的食用產品在2018年10月之後的至少一年內都是不合法的(加拿大政府,2018年3月13日)。特別是,大麻類食品具有獨特的潛在健康風險和危害,需要在開發之前仔細處理並推出這些規定,這些規定已在政府的網站上詳細地討論過:https://www.canada.ca/en /services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html(加拿大政府,2018年3月13日)。 我知道你擔心大麻合法化後將來會發生什麼。老實說,我相信通過教育,詳細地了解它是很重要的。例如,專家證明大麻可以在一個人25歲之前改變年輕人的大腦形成,但加拿大政府決定將購買年齡設定在18歲以上,以保護年輕人不會通過沒有保障的渠道來購買休閑大麻(加拿大政府, 2018年3月13日)。總上所述,如果年輕人受過這方面的教育,他們就知道如果在25歲之前使用大麻,會對他們的大腦造成潛在的損害,那麼我們就有更好的機會阻止青少年在早年使用大麻。此外,從省級來看,你需要了解不同省份將採取何種法規和限制措施。 例如,如果你登錄https://www.ontario.ca/page/cannabis-legalization,你會發現很多關於大麻使用的信息(比如年齡、駕駛、購買或使用的地方、工作場所規定和種植大麻等) 。 最後,我想用名言「知識就是力量」來作個總結。你知道得越多,它就越不可怕。 參考文獻:司法部(2018年8月9日),大麻合法化和監管。 來自http://www.justice.gc.ca/eng/cj-jp/cannabis/ 加拿大政府(2018年3月13日),大麻法案介紹:問題和答案。 來自https://www.canada.ca/en/services/health/campaigns/introduction-cannabis-act-questions-answers.html

業主立案法團的職責何在?十招教你避開「租霸」

問:我們新的公寓委員會已經告知業主,大廈物業管理部門將負責解決公寓樓內的問題。這是否意味着委員會的責任是代表業主,而不是代表物業管理人員? 答:公寓委員會的職責在於管理共管物業法團的整體事務,大廈管理部門的功能則在於給委員會提建議以及根據委員會的指示完成任務。 委員會可能規定所有問題都需送去管理部門解決,管理人員也可能被授權對小問題採取某些特定的步驟,但是應該讓委員會意識到所有問題的存在。所有實質性的問題,則必須由委員會決定而非管理部門。如果認為委員會只是解決管理部門所無法應對的問題,這種看法是錯誤的。 問:我所居住的Condo業主立案法團規定,任何獲選加入業主委員會的人,必須是這座大廈單位的業主,或者是業主配偶。有人告訴我這項附例違反《共管物業法》(Condominium Act),並且不能強制執行,是這樣嗎? 答:《共管物業法》第56條指出,委員會可以依照決議制訂一項附例,來限定委員的資格。如果附例指定委員必須是單位業主,或者是業主配偶,該附例需經大多數業主投票贊成並註冊,是具有法律效力並可以強制執行的。 問:我們法團正在安裝一套新門禁系統,因此要求所有住戶提供駕駛執照及車主證,以前大廈從未需要過這類文件,我也覺得沒必要,法團能否因此拒絕發給我大廈閘匙? 答:法團若要強制實施某項規定,這些規定必須納入大廈章程書(declaration)或條例(rule)之中,條例規則必須合理。除非規定明顯不合理,法庭會強制實施這些規定。 如果是大廈條例(rule)規定你需要提供這些文件,你可以要求與法團進行調解,堅持該條例明顯不合理。如果不同意調解,或者扮演和事老的調解員也認為雙方無法解決爭議,那麼便要進入仲裁,仲裁人會提供一項有約束力的決定。 然而,如果這些規定已包括在大廈章程書之中,你便必須遵從,因為章程書條款毋須合理。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家 10招教你避開租霸 不少投資者都會將投資的物業放租,大部分住宅租客屬長期租戶,會準時繳交房租並照料租住的物業。但也有一些租客拖欠租金、不愛惜租住的房子,有些還難以擺脫。 若不想落得把業物租給難纏租霸的下場,要訣是首先做好功課,以下是幾個小貼士: 1. 當你放租時,廣告上一定要列明「我們會對租客作背景及信用狀況調查」,這樣會較容易招來合資格的租客。 2. 利用如商業資訊供應商Equifax或信貸監察機構TransUnion一類機構,對未來租客進行徹底的信用查核,費用約為20元。你也可以加入安省業主協會(Ontario Landlord Association )等組織,成為會員後,信用查核費可低至10元,更可得到組織提供的一切對業主的支援。 3. 致電所有已知的舊業主查詢租客情況,與更前任的業主談談尤其重要,你必須緊記,目前的業主可能會因為一心想擺脫租客而說謊,所以必須先由前一任業主入手。 4. 在社交平台上查看租客情況,也可Google搜尋一下你的未來租客,看看他們所報的租住資料是否與網上找到的資料相同。另外如果你也憂慮租客養寵物的問題,可看看他們的Facebook,如租客有養寵物,他們多數會把與寵物的合照放到Facebook上。 5. 面談時,有些跡象能顯示租客可能並非誠實之人,他們可能會出現以下種種舉動:不完整的答話、說話時不看着對方雙眼、轉換話題、坐立不安或拋出大人物的名字。 6. 會見租客時,向他們問開放式問題,例如「請問你不再租住目前單位的原因是什麼?」從這種簡單問題所能獲得的資訊,往往多得使人驚訝。 7. 探訪租客目前的住處。如果你介意租客有寵物的話,進到屋裡時就能聞到氣味,那是難以掩飾的。當他們來看你的房子時留意他們的車子,這樣就可以直接觀察到他會怎樣對待別人的物業。 8. 給租客一個實惠的價錢。租賃不只是為了收取最高的租金,因為當租客認為租金太貴的話,他們馬上就會另覓租盤。在租金上讓租客輕鬆一些,可把好租客留下來久一點。 9. 給予租客獎勵。何不試試以10元優惠券獎勵準時交租的租客?或是在聖誕時送贈禮物以表示珍惜與租客的關係。禮待租客,租客就會以準時交租,及好好照料你的物業作為回敬。 10. 要是你仍是遇上地獄租霸,要立即向租客發出所有相關問題的正式通知書,並尋求有經驗的法律專家協助,他們熟知如何應付專業租霸的技倆。 出租前做足準備工夫,出租後待客以禮,這就是確保你的物業投資持繼升值的法門。 作者Mark Weisleder為多倫多地產律師

史毅敏:怎樣獲得加拿大擁槍證

作者:史毅敏 加拿大民眾私人擁有槍支,實際可購買的槍支種類不多(只有非自動手槍與非自動長槍),槍支用途有限(僅可用於射擊運動與狩獵,不能用於自衛),槍支保管與運輸規矩繁多,如果是手槍的話還要加上買賣不易(因為登記制度)。在史家之言看來,除非是真正射擊運動或狩獵愛好者,在加拿大私人擁有槍械實際意義不大,反而徒然給自己增添不少麻煩。 對於那些了解擁槍之後的所有麻煩,仍然打算嘗試射擊運動與狩獵的朋友來說,首先需要克服在加拿大擁槍的第一個麻煩- 也是最大的一個麻煩- 考取擁槍證,我們華人俗稱槍牌。 加拿大民眾有權擁有槍支,美國民眾也有權擁有槍支,可權利與權利那可差的遠了去了。在美國,擁槍是基本「人權」,寫在憲法第二修正案里的。在加拿大,擁有槍支是一項「特權」,是政府授予某些「特殊的人」的一項「特殊權利」。 授予「特權」,就要有一個遴選機制。這個機制,就是擁槍證制度(PAL - Possession and Acquisition License)。只有擁有PAL擁槍證的人, 在加拿大才可以合法擁有槍支,購買槍支與配件,以及彈藥。 擁槍證的特權屬性有點類似駕照。駕駛汽車在哪個法律健全的國家都不是基本人權,申請人必須通過必要的考試,考得駕照,才算有了駕駛汽車的特權,擁槍證的原理與此類似,只不過更為嚴苛。沒有駕照的人不讓開車,摸一摸總是可以的,坐在駕駛位比劃一下照個相也沒有關係。如果沒有擁槍證,你去了槍店,想拿支槍感覺一下都不行。 申請擁槍證,須強制參加「加拿大火器安全課程」。該課程教材統一,由當局認可的教員講授,結業須考試。授課及考試總共需時8 – 10小時。有的培訓班周末一天解決,也有佔用三個晚上的培訓班。授課外加教材費用約200加元。 安全課程並不難,主要講授槍支安全知識、槍支管理法規以及槍械基本原理。教材與授課都是英語,有些英語基礎者皆可順利通過。課程與考試都有實物操作內容,比如如何安全操控槍支、辨識正確彈藥等。儘管課程有實物操作內容,但不涉及實彈射擊,不必前往靶場上課,很多培訓班都在普通寫字樓講課。 如果你想擁有限制類火器(手槍),則還需額外上一個「加拿大限制類火器安全課程」,該課程時長與費用與「火器安全課程」類似,也需結業考試。所有培訓班都提供將兩個課程連在一起的雙課程雙考試計劃。 考試通過,就可以向皇家騎警火器局申請擁槍證。申請表上需列明過去5年家庭情況、精神健康狀況,以及證明人。法律規定,申請擁槍證必須有28天冷靜期,實際上,皇家騎警往往需時四十餘天方將審核完成。 擁槍證申請並非免費,遞交申請盛惠60加元,或80加元(如果是限制類火器擁槍證)。 特權總要有個期限。加拿大槍證有效期5年,到期之前要申請更換(Renewal)。 惡法的一個特徵,就是構陷民眾於法網。人都有忙昏頭的時候,擁槍證持有人不巧錯過了有效期未能申請更新的話,其擁有槍支即成為非法,而且是刑事罪名。好在去年11月,聯邦政府出了一項善政,給予擁槍者槍證更新6個月緩衝期。也就是說,擁槍民眾未能及時申請或收到擁槍證更新,只要在原擁槍證過期6個月內,都被視為「文牘失誤」,而不是刑事犯罪。  

「交割前看房」請勿走馬觀花 不要在房屋產權易名前動工

Q:我決定購買一處房產並且剛剛提交了Offer,我希望儘快開始翻新這棟房子,可以在「交割前看房」(pre-visiting)時將建築工人帶去嗎? A:「交割前看房」是指在最終交房前由房產經紀安排的最後一次買家對於房屋狀況的檢查。 這個程序需事先在房屋買賣合約(Agreement of Purchase and Sale)中納入了相關條款才可能進行,並且此過程僅開放給買家及其銷售代表或經紀公司。如果買家希望邀請任何設計師、驗房師、工人,甚至僅只朋友或家人參與,事先徵得賣家允許較為妥當。 「交割前看房」屬於購置房產過程中一項重要程序,請認真對待而不是走馬觀花。這是買家確認賣家已完成驗房時所承諾的修補工作,並已遵循房產買賣合同中一切規定的最後機會。在此過程中,房產銷售經紀需陪同前往,並在意識到任何問題時與賣方代表直接進行溝通。 我很理解你渴望儘快動工修整房屋的想法,但必須等到房產易名後再動工。幾年前安省地產議會(Real Estate Council of Ontario )曾收到不尋常的賣家舉報稱,有買家在交割前數星期,就已僱傭工人開始在已經騰空的房屋內施工。也就是說,買家在產權變更之前,就已經開始大舉翻新房屋,買家認為「反正沒人住,為什麼不現在就開始!」也許有人將此視為一樁趣聞軼事,然而,假設房屋在施工中受損,或者動工過程中有任何人員受傷,完全不確定賣家的保險能否賠付。幸運的是,該房產最後順利交割,不然很可能造成賣家對買家的訴訟。 所以買家認為只要房屋內無人居住就可以開始動工的想法是錯誤的。 房產銷售經紀將會就交割前看房給你詳細建議,提醒檢查中的注意事項,其中包括確認賣家在移走個人物品、打掃清理後是否對房屋造成任何損傷;屋內系統和設施運作是否良好;賣家是否移走任何房產買賣合約中承諾留下的物件。 如果賣家承諾在交房前進行一些維修工作,請記得仔細檢查完成情況,並保存收據複印件、工作訂單、以及賣家所雇供應商的保修證書。 改車庫門顏色報價8.5萬 法團能任意花這筆錢嗎? 問:我們的公寓委員會要改變車庫門的顏色,工程報價8.5萬元。他們能在未經業主同意下使用這筆錢嗎? 答:委員會可以在未通知或未得到業主批准的情況下,對物業公共元素進行「必要」的設施維修和更換。而改變車庫門的顏色,不屬於 「必要」的維修更換範疇。 但是根據《共管物業法》第97條,在共用協議(Mutual Use Agreement)下,若大廈需要進行變更或改進工程,或者委員會認為該工程對個人使用的物業或法團資產的安全或安保是有必要的話,則不需要獲得業主批准。還有,條款還允許法團在預估花費不超過1000元、或不超過本年共同花費預算的1%時,實施變更工程。那麼,就要判斷上述改車庫門顏色是否屬於變更或改進工程。 否則,法團必須給業主發通知,解釋將要動工的項目內容,說明預估費用以及計劃如何支付這筆花銷。必須在通知上明確提出,業主有權在收到通知後30天內申請召開業主會議,就擬議的工程進行表決。申請書必須由至少15%的業主簽署。如果在30天內沒有收到開會申請,或者業主沒有投票反對所提議的工程,法團方可進行施工。 問:在我們的年度業主大會上,一名業主可以提出動議解散業主委員會嗎? 答:不可以。根據《共管物業法》規定,在業主會議上,除例行程序之外,不得對任何事項進行表決,除非該事項明確披露在會議通知中。會議必須集中在日常事務上,除非會議召開時已說明要討論特別話題。 問:是不是所有共管物業委員會的成員,都需要在2017年年底之前參加新的培訓課程? 答:不需要。按規定,從被選定或指定為委員會成員之日起,該委員應在6個月內完成培訓課程。 作者Gerry Hyman 為星報《共管物業法》專欄作家

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