专栏观点

李健熙长女（右）李富真原本备受父亲器重，却硬要嫁给一个平民，令老父深受打击，最后离婚收场。二女儿李叙显（左）是唯一没离过婚的儿女，却始终未能独当一面。 操控南韩最大财阀三星集团的李秉家族陷入空前危机。三年前，李家第二代李健熙因心肌梗塞入院，市值过万亿港元的三星王国，最终由第三代李健熙独子李在镕接掌。 上月底，三星第三代接班人李在镕被指为巩固继承人地位，行贿前总统朴槿惠闺中密友崔顺实，被判入狱五年，消息震撼全国。 李在镕接班未几，三星便因“Note 7”爆炸灾难，打乱了发展部署。至上月底，李在镕被指为巩固继承人地位，行贿前南韩总统朴槿惠的闺中密友崔顺实，被判入狱五年，消息震撼全国。 韩国人常挂着一句话：“一生离不开三件事：死亡、交税和三星”。这话凸显三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值的地位。由于李氏王朝在三星的持股量极低，现时群龙无首，董事会或许会受到基金股东的挑战，甚至出现“宫廷式”权斗。三星一旦衰落，南韩将要负上沉重的政治和经济代价。 撰文：韦宁　设计：张均贤 去年10月，南韩政坛遇上了10级核爆。时任总统朴槿惠被揭发曾向闺中密友崔顺实，泄露演讲稿等官方机密文件。事件迅速发酵，牵连愈来愈广，结果南韩最大财阀三星集团也被波及。而被拖落水的，是现时集团最高决策人–“太子”李在镕。 去年12月，南韩国会授权成立特检组，针对崔顺实干政丑闻展开调查。其后发表的报告，指控朴槿惠前年施压南韩“国民年金公司”，命其支持三星旗下“三星物产”和“第一毛织”合并，令李在镕顺利当选三星电子副会长，巩固他作为第三代接班人的地位和权力。 三星因而向崔顺实掌控的Mir财团、K体育财团，以及南韩冬季运动会英才中心捐款430亿韩元，约相等于3亿港元。事件中，朴槿惠明显与崔顺实合谋受贿。结果，李在镕早前被正式起诉，至上月底被判监五年。 分析指李在镕被判刑后，“共犯”朴槿惠成为阶下囚，只是时间问题。 三星是韩国典型财阀。过去数十年，韩国政府对财阀的支援，让三星和现代集团等财阀迅速崛起，不但带领深受韩战影响的韩国摆脱贫穷，同时令国家成为亚洲四小龙之一。 1938年，三星第一代李秉喆白手兴家创立三星商会，最初经营纺织和制糖，逐步发展至银行、保险和房地产，并于1969年成立三星电子进军电子产业。 1987年李秉喆离世，他有3子5女，因长子和二子皆不成气候，早于1969年已立定遗嘱，由第三子李健熙接棒。 子女各有问题 李健熙执掌三星的26年间，三星规模暴增了40倍，成为智能手机、电视、半导体的全球大型企业，单是在韩国便聘用逾42万名员工，一年营业额相等于当地五分之一国民生产总值，相当惊人。 商业上成就非凡的李健熙，私生活亦多采多姿，2011年曾爆出召妓疑云，轰动韩国。 2014年，李健熙因心肌梗塞入院，三星闹出接班问题。他有1子3女，原本相当看重长女李富真。李富真有乃父风范，7年前被任命为新罗酒店和三星爱宝乐园社长，成为三星第一个女总裁，个人财富逾百亿港元。 偏偏这位富家千金硬要嫁给一个平民，令老父大失所望。这段“男版灰姑娘”婚姻维持了17年，女婿去年更闹上法庭，索偿逾70亿港元。 小女李允馨跟胞姐一样爱上平民，李健熙逼她斩断情丝，送往美国读书，结果她在纽约公寓上吊自杀。二女儿李叙显是李健熙唯一没离过婚的在世儿女，一直在三星集团担任要职，却无法独当一面。 至于接掌李家王朝的第三代李在镕，看似人生大赢家，与前妻南韩大象集团千金林世玲育有一子一女，可说门当户对。然而2009年二人离婚收场，林2015年更爆出与韩国性感男星李政宰相恋。 身为家中独子，李在镕一直被外界视为三星接班人，但对他是否有能力驾驭三星并无太大信心。事实上根据审讯的公开资料，三星重大决策仍由李健熙拍板。若非父亲病重入院，相信李在镕至今都未能正式接班上位。 持股量少大鳄逼宫 除子女各有各问题外，三星电子的大权虽然在李健熙家族手中，但整个家族所占的股权还不到2%。李健熙作为三星的掌舵人，透过交叉持股掌控集团，实际上只持有1.59%股权，其余股权落入华尔街大行和不同的投资者手上。 这种以小控大的结构能否继续有效运作，在李在镕入狱后或许会受到考验。所谓“蛇无头不行”，若李在镕不能继续有效发施号令，而接任人又非众望所归，来自基金投资者的声音或许会增大，甚至挑战管理层的决策，令集团推行政策时遇到阻力。例如正在狙击本港东亚银行的维权投资者Paul Singer，便一直逼李家将公司“拆骨”，然后向股东派发千亿股息。 不过，李在镕未必会在狱中待很长时间。父亲李健熙也曾因逃税和侵占公款而被定罪，结果只被判缓刑及罚款了事。而现代汽车会长郑梦九、“CJ集团”会长李在贤等财阀也曾被判刑入狱，不久就被总统特赦。韩国人常说一生离不开三件事：死亡、交税和三星，凸显三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值的地位。三星一旦衰落，南韩政府将要负上沉重的政治和经济代价。 三星撑起南​​韩五分之一国民生产总值，无论对当地经济抑或股市都举足轻重。 宫廷斗争一触即爆 被《福布斯》评为亚洲第一豪门的三星家族虽然面临危机，市场至今认为集团应可渡过难关。三星通常由技术官僚管理业务，一直以来都是按部就班按程序运作，理论上不会因为李在镕入狱而受到重大影响。 首尔尤金投资证券资深分析师李承宇认为，三星有一张路线图，企业行动不会改变。韩国投资管理公司分析师郑尚镇则指有先例可援，韩国财阀入狱被捕，很多时都会获得特赦或提早出狱。就算在狱中，他们仍可继续做决策，故此对公司的营运不应有太大影响。 毫无疑问，李在镕形象已受损，加上接班后无甚功绩，韩国人揣测三星未来或会出现权斗。若真的出现宫廷斗争，一般认为热门人选不外三位，包括有“晶片先生”之称三星电子副会长兼行政总裁权五铉；人称“控制塔台”李在镕的导师、同为三星电子副会长的崔志成。 最后一位是李在镕的亲妹，全球最大免税零售商之一新罗酒店行政总裁李富真。究竟最后是李在镕重掌大位，还是“新君崛起”，拭目以待。

加拿大最大次贷公司Home Capital日前召开股东大会， 88.9%的股东反对股神巴菲特继续增持该公司的股票。 六月份巴菲特救助home capital 时，买进该公司20%的股份，这笔交易使得股神巴菲特，超过多伦多的Turtle Creek 资产管理公司，成为该公司最大的股东。今天，股神巴菲特要求再进行第二笔交易，以每股10.3加元的价格，继续买进2400万股homecapital股票，这笔交易则被公司的大多数股东否决。该公司总裁表示，目前公司已经走上正轨，对于新资金的需求减弱。 在今年五月加拿大次贷风暴乍起之际，Home Capital股票大幅下挫。巴菲特为风雨飘摇中的Home Capital提供20亿加元紧急资金，并且购买公司20%的股份，一下子将形势稳定下来。 Home Capital现时刚刚从频临破产中挣扎出来，就蠢蠢欲动，考虑起将来的利益分配问题了。 该公司的众多股票持有人似乎忘了，在今年五月份， Home Capital眼看要轰然倒下时，正是股神巴菲特大手笔注资购买该公司股票，使得其价格最高冲上每股20加元。当时，这家公司的许多股东，看着自己的股票价格从5加元被一直拉升翻了4倍，对股神巴菲特感激涕零。现在Home Capital的股东们开始考虑其自身利益，在将来房地产恢复，公司股票继续上升的道路上，不希望股神再插手分一杯羹。 拥有4000股Home Capital股票的小散户Harry先生， 在会议的结果公布后非常兴奋，他认为这是加拿大投资者的胜利，我们再也不想看到加拿大本土公司被美国控制了。但这真的是加拿大投资者的胜利吗？...

提问：如果我的房地产经纪人向我推荐验屋师，是否允许经纪收取转介费？   回答者：Joe Richer（Reco Registrar）   我总是建议买家进行验屋，所以很高兴听到你正在寻找合适的验屋师。   若你的经纪或销售人员帮你联繫验屋师，是允许他们收取转介费的。但就要求，在你与验屋师签约之前，经纪必须以书面形式向你披露转介的安排。     事实上，披露要求不仅仅适用于验屋师，所有类型的服务提供商都适用，例如贷款经纪人。当你卖屋的时候，你还可能要寻找房屋售前装饰师、油漆匠或者摄影师来帮助你的房屋看起来处于最好状态。   如果你的经纪或销售人员，因为向你转介而从服务提供商那裡获得任何直接或间接利益，必须在你僱用他们推荐的供应商之前通知你。披露不仅限于金钱上的交易，甚至可以包括作为谢礼收到的一瓶葡萄酒。此外，如果你的代表与服务提供商有任何类型的私人关係，都被要求以书面形式告诉你。例如，如果他们是家庭成员或私人朋友。   考虑到他们之间的关系，你是否会聘用经纪推荐的服务提供商？最终选择权在你。   寻找适合你需求的服务供应商有时可能是一项挑战。由于你的经纪与以前的客户和服务提供商有合作经历，他会对使用哪些人服务有实用的建议。   但是，若你的经纪披露他们会从转介中获益，而你对此安排感到不舒服，肯定还有其它方法可以找到这些服务，朋友和家人也可以是推荐服务的好资源。   总之，无论你使用何种来源查找服务提供商，在选择合作伙伴之前，最好是多方尝试，做一些研究和面试。   寻找合适的服务提供商可以在买卖过程中带来不同效果。你的经纪人或销售人员的参考可能是有用的，但重要的是要知道他们会从中得到什麽利益。与房地产交易的其它环节一样，最重要的是作出明智选择。

作者Bob Aaron是多伦多房地产律师   最近一宗涉及多伦多共同所有权（co-ownership）物业的桉例表明，昂贵的法庭诉讼并不总是业主与物业董事会之间纠纷的解决方桉。近2000元的“拖欠款”，最终演变成双方各自付出数万元的法庭费用。   位于多伦多Gloucester St.的Gloucester Gates Residences是一栋co-ownership物业。 该建筑物是1970年前后建成的一个出租项目，1986年被改建为共同所有权。这个複合体是根据共有产权协议运作，而不是根据共管物业章程书。每个业主都收到了整栋建筑一小部分的注册契约， Joseph Parlato拥有其中一个单位。   不情愿付账代价昂贵   2015年2月，Parlato的单位开始出现漏水并漏到楼下单位。物业法团的水管工从楼下单元的天花板接近Parlato的浴缸来修理漏水。法团要求Parlato支付1,771.51元的维修账单，当他对责任提出异议时，法团向他发送了一封律师函。   长期以来，该建筑的露台、地下车库、电梯、管道和下水道已经存在严重的维修问题。在这种情况下，Parlato不认为他要负责维修费。 Dreamstime pic of ceiling repair for Bob Aaron col, homes & condos, jane vdv Uploaded by: jane vdv   最终，Parlato还是支付了1,965.86元，其中包括水管工的账单和194.36元法律费用，不过他是以“极不情愿”的方式向律师交付了款项。   Parlato没有明确授权支付管道工费用，因此，律师拒绝向法团释放这笔钱。律师寄出更多信件要求授权释放这笔已经支付的资金，于是法律费逐渐又增加了886.50元，这笔钱Parlato也支付了。   为追讨2000元付出逾4万   法团又聘请了第二名律师，其账单为1,420.80元，但这笔钱没有支付。   为了解决僵持局面，2016年夏，Parlato聘请我作为律师。然而，法团却在2016年9月对他提起诉讼，以拖欠那笔管道维修费用为由（已经支付给律师但没有释放给法团），要求强制出售他单位的权利。法团还希望合法佔有那套现在价值约40万元的空置单位。   今年6月，法官Patrick Monahan在高等法院举行聆讯。我把Parlato转介给我的同事Lev...

许多加拿大人怀着忐忑不安的心情，于周三迎来上午十点钟的新闻：加拿大央行宣布再次加息0.25%，央行基准利率升至1%。这对于许多人而言，就如一场噩梦。 地产局同时公布了八月份房地产数据，多伦多炽热的房市继续降温，大多伦多地区平均房价732,292元较四月峰值暴跌20.5%，房屋销售数量也继续下滑34.8%。 现在不妨简单的复盘一下，我们是如何从全民皆房的群众性癫狂派对，走到今天的凄风苦雨境地呢？五月底发生了一件不为人们所注意的事情，加拿大央行的美女副行长Carolyn Wilkins突然亮出鹰派加息态势，让所有人始料不及。 难道过去一直都采取置身事外的加拿大央行，这次也要痛下黑手？ Bay Street 金融区的分析师在年初对于加拿大央行今年加息的说法几乎都嗤之以鼻，但是Wilkins讲话后，全部开始紧张起来，但是沉浸在炒房大跃进中的加拿大人，每天忙于街头巷尾的抢offer 大战，没有人在意她的发言。 毕竟是因为有了“央妈” 加拿大央行的细心呵护才有了加拿大房地产今天的局面。但真正痛下黑手的还是“央妈”，在Wilkins发言后，“央妈”在七月份宣布了七年来的首次加息，挥起加息大棒对房地产开始无情打压。 两个月内连续加息两次，这种属于最严厉的背靠背连续加息，即使两年前就开始收紧货币政策的美国也没有胆量完成的货币政策“壮举”。 七月份加拿大央行如期加息后，外界普遍预计年内第二次加息应该会出现在今年10月份，而不是现在的时点。因为加拿大央行一贯的加息都是在季度货币政策报告公布后，这份报告要等到十月才会出炉。谁知，加拿大央行却采取了非常规会上的加息行动，这么猴急让人十分不解，到底发生了什么事情呢？ 周三的央行会议后没有记者招待会，只有一份300字左右冷冰冰的新闻稿甩给记者。 对于房地产市场的描述是“正在降温”，对于加拿大人高企的民间债务，还是不痛不痒的一句话“继续密切关注”。 如果股票市场出现20%的下跌，大家就会狂叫股灾来了，哀鸿遍野之类的词句贴满了所有媒体头条，美联储马上就会不遗余力的救市。现在房屋价格在几个月内下跌20%，人们却都鸦雀无声，所有媒体都保持集体静默。 ...

作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 问：最近我被诊断患有皮肤疾病，需要尽量避免暴露在阳光下我单位的阳台每天下午大部分时间都会受太阳照射，因此我想在阳台上安装一个遮阳罩业主委员会可以禁止我安装吗？ 答：“共管物业法”规定，对公共元素（包括你的露台）进行添加，更改或改进，需要获得法团同意然而，“人权法”要求公寓法团对残疾人士提供协助而“人权法“优先于”共管物业法“。 癌症是一种残疾，遮阳似乎是合理的，业主委员会必须允许的便利。委员会可能需要医学证据证明你患有皮肤癌。如果你能够提供证据，而安装遮阳罩的要求被拒绝，你可以根据“人权法“进行投诉。 问：如果法团批准安装遮阳罩（或者遮阳屏幕），是否应该到登记处（注册处）注册，将遮阳罩的证明添加到业主单位的描述中？ 。答：不需要遮阳罩是阳台的一个额外设备，而阳台是属于公共设​​施，不是业主单位的一部分 - 虽然该阳台由业主专用。 问：业主是否应该考虑另外的方法去替代遮阳罩？例如不需要法团同意的立式遮阳篷（独立遮阳篷）？ 答：当然业主可以考虑这种选择根据“共管物业法”第98条，对公共设施的添加，更改或者改进都需要经法团批准，而不附着在阳台上的独立遮荫篷，可能不需要法团同意。然而，法团可能会规定，在未经业主委员会批准的情况下，禁止任何类型的遮阳罩或遮阳篷。 基于遮阳篷已能满足该业主的疾病需要，法团可能会拒绝同意所要求的遮阳罩。 问：根据法案第98条，安装遮阳罩是否需要法团与业主注册一份协议？ 答：第98条要求，若公共设施由业主进行更改，法团和业主应就更改订立协议该协议必须规定所建议的增加，更改或改进的费用以及维护，修理和保险费用，要由哪一方负责。 协议应该符合法律。但是，业主委员会无权利用在协议中包含单位业主不准备接受的不合理条款，来阻止安装遮阳罩。 问：业主委员会能否要求在协议中规定：一旦出售其单位，业主同意移走遮阳罩：业主交付押金以确保最终移走：业主购买保险，保障遮阳罩断裂并对建筑物造成损坏？ 答：合理的规定令人满意只要协议约定的押金合理，上述规定看起来令人满意。

怎样算是嘈杂取决于买家个人的感觉，不过第一步是要向经纪表达你的顾虑（星报资料图片） 你在买房时也是在购入一个社区，所以在购买前要确保环境，邻里适合你的生活方式十分重要。 买家往往专注于房子本身物质方面，有时不考虑屋外的环境。虽然屋内有花岗岩台面和硬木地板的确很好，不过如果让你每天从邻里的噪音中醒来，你可能不会对新居感到满意。 以我自己为例，我住在一条地铁线附近我喜欢交通便利，但我也时常听到火车运行。 - 声音虽不大，但我能听到不过重要的是我在买房之前就已经意识到了这一点。 当买家开始寻觅安乐窝时，确定自己的需求很重要，并要与经纪人或销售人员坦诚沟通。在开始查看物业之前，就将你的顾虑告诉房地产经纪。 在RECO，常能听到沟通不畅顺的情况发生。在一个例子中，那位买家是夜班工作，白天睡觉。不幸的是，经纪不了解买家的工作时间表，他们最终在一所小学旁边买了一间屋。学校经常响起的铃声和孩子们在上学，放学以及课间发出的声音，对买家造成巨大的压力。 在聘请销售代表时，谈谈你对噪音的担忧。我总是建议消费者在决定要与谁合作之前至少面谈3名房地产销售代表。典型的面试问题应该涵盖他们的经验水平，所包含的服务，买房过程的方法以及你必须支付的费用和佣金。还要谈谈你可能遇到的任何具体问题，例如噪音水平。 如果你访问的经纪中，有人对你所选择的社区房地产情况非常熟悉，将能够引导你远离有嘈杂的铁路线路，工业区域，机场飞行路线以及校园的房地产。 不过，重要的是要记住，当考虑到具体的买房判断标准时，噪音是一项很难评估的因素。该地区是否有良好的交通和附近的便利设施很容易判断，但噪音水平随着一天中的时间段以及星期几而变化。各类街头活动也会在一年的某段时间带来很多噪音，而像施工这样的事情更是不可预测，在任何地点都可以随时发生。 向邻居询问当地的噪音水平可能是有帮助，但要切记，噪音水平可能非常主观。例如，附近巷道的声音，或在我的情况下，一个地铁，可以被一些人轻易地忽略为背景音，但对于另一些人来说，则可能令人烦恼和难以集中精神。 最终，一个房地产是否适合需求要由你自己决定，因此，值得在一天的不同时间和一周的不同时间访问该社区，以便了解噪音水平。 找到适合你需求的房屋可能很具挑战性，但如果你不将这些需求传达给你的房地产代表，将会令这项挑战变得更加困难。确保你经纪或销售人员完全了解你的住房需求，那样你就不会在晚上或白天不能好好睡觉了。

2017年7月12日上午10:00，加拿大央行7年来第一次正式宣布加息，将利率从0.5%上调至0.75%。央行行长波洛兹（Stephen Poloz）当时表示，今年暂时不考虑第二次加息。 结果才过了不到2个月，加拿大央行就把当时说过的话抛到了脑后，毫无预警的宣布将隔夜利率加息25个基准点至1%。 加元跳至两年来最高 再创记录突破82美分 与7月份第一次加息相比，今天央行的加息事出突然，各大商业银行还没有提早作出反应。在一片哗然之后，加元汇率瞬间飙升，从昨天收市的5.27人民币暴涨至5.37人民币，瞬间飙升近10分人民币。而加币兑美元汇率升1美分，至82美分。达到2015年6月以来的最高水平。 央行再加息后 RBC收益至少增加三亿 加拿大皇家银行首席行政官在今天的行业会议上表示，央行加息后，五年内RBC银行收益将至少增加三亿加元。 此前，RBC总裁曾表示，央行基准利率调高至0.75%以后，银行收益将增加一亿加元。多伦多道明银行（TD）表示加息对于金融机构来说是利好消息，但没有具体到收益增加的数字。 低利率时代终结 直接打压房市 加拿大央行加息，首当其冲受影响的可能就是楼市。7月，加拿大宏利银行（ Manulife Bank of Canada）发布的一项调查结果显示，如果按揭利率提高1%左右，也就是按揭付款增加10%左右，则几乎75%的加拿大房主都将会遭遇还款困难，加息对于楼市的压力由此可见一斑。 据报道，调查中20％的受访者表示，按揭付款增加6％至10％他们会有麻烦；32%的人说增加1％至5％他们就可能遭遇还款困难；还有14％的人称，哪怕每月还款增加一点点，他们都受不了。 加息前，皇家银行（RBC）、帝国银行（CIBC）、BMO和丰业银行（scotiabankl）的按揭基准利率Prime为2.95%，而TD银行的PRIME则为3.1%。一般而言，各大商业银行会在稍后几天内调整自己的按揭基准利率Prime。 在安省限制房价的行政政策已经出台，银行贷款已经收紧的情况下，再加上加息影响，便会形成“三箭齐发”的局面。未来半年房地产市场很难有利好消息。 全面解读：央行加息会如何影响你？ 加拿大皇家银行全球资产管理首席经济学家Eric Lascelles说，一句话总结，加息的意思就是每个人借钱的成本更高了。这意味着对普通消费者来说，加息有以下几方面影响： 1. 房屋按揭贷款 如果你的房屋按揭贷款利率是浮动的，那么加息之后的贷款负担会更重。如果是固定利率，则不会有什么影响。 2. 个人信贷额度 从银行借款是个人信贷额度上涨的主要原因，特别是房屋信贷额度。经济学家表示，消费信贷的增长最大影响因素与银行收取的最优惠利率相关。 3. 信用卡利率 目前大部分信用卡都是固定利率，除非你的信用卡是浮动利率，否则不用担心太多。但对于延迟还款的部分，银行可能会用更高利率收费。 4. 学生贷款 学生贷款和房屋按揭贷款类似，如果是固定利率则无需担心，如果是浮动利率，你会发现一夜之间需要还的贷款更高了。

Q：我在购买一个Condo单位，我的代理人建议在Offer中加入一项“物业状况报告”（status certificates）条件，这是什么意思？ A：与独立屋比较，买Condo的时候会遇上一些额外问题，这些问题你都应该留意。 所有condo买家应该留意单位的物业状况报告，报告向买家提供其有意购买单位的详细状况，以及所属业主立案法团的重要资料。 物业状况报告的讯息非常重要，笔者也强烈建议在Offer中附加你和你的房地产律师满意物业状况报告的条件。 记住，Condo的业主立案法团可能要花上10天才能提供有关报告，收到报告后，通常律师也要再花3至5天才能完成审查。 有时卖家会给你一份以前获取的物业状况报告，但报告资料可能已经过时和不准确，直接向业主立案法团索取会比较理想。 有关Condo的一些问题，以及物业状况报告会提供的答案： •Condo的大厦章程书（declaration）包含哪些条款、附例和规定？ 共管物业通常会制定有关饲养宠物、噪音、阳台家具、装饰，甚至是窗帘和地板用料的规定，确保这些条款是你能接受的。 •预计需要支付哪些费用？ 你需要知道每月将要支付多少费用，包括管理费、公共区域的维护、园艺、水电和其它保养费用，也要知道业主是否需要支付特别评估费（special assessments）。 •卖家是否缴清了所有费用？ 我们曾经遇到一些个案，新业主惊觉卖家没有缴清卖出之前单位每月费用，在这种情况下，新业主需负责支付这些逾期欠款。这情况是很容易避免的，因为有关信息都包含在物业状况报告中。 •业主立案法团的财务状况如何？ 这些资料都会列明在物业状况报告中，足以反映储备基金是否足够负担未来维修开支。如果储备基金不足，你可能要面对管理费突然增加，或者要支付一些特别评估费。 •我是否拥有停车位和储物柜的全部产权？ 物业状况报告会告诉你这些空间是个人拥有，还是属于公共元素由业主立案法团拥有并分配给你。你需要跟律师确认大厦章程书与买卖协议的内容相匹配，例如单位门牌号码、停车位号码和储物柜号码。 就像验屋有助你了解房屋的真实状态一样，查阅物业状况报告有助Condo买家确保买入的单位符合自己的需要。 如果物业状况报告披露一些使你犹豫的资料，该怎么办？若你递交的Offer包含满意物业报告的条件，一旦你决定取消交易，也许仍然有机会取回定金。  

当日食发生时，安省的电力系统工作人员也在紧张的坚守岗位，应付安省电力系统的任何意外情况。 安省电力系统的女发言人Mary表示，日食将影响70%的太阳能发电，但是，电力系统完全有能力应对日食造成的影响。其实，电力系统的应对措施，主要是调动其他类别的电力资源弥补太阳能的暂时短缺。 提起安省电力，先看看我们的电费账单吧，全加拿大范围内的主要大城市看，自2010年以来，蒙特利尔一直是电费最低的城市，多伦多过去并不是位居榜首的城市，但是七年后，多伦多一跃成为加拿大电费最贵城市。 安省的电费高，其实与太阳能发电有重大关系。翻翻电费账单，你会发现电费中的有个奇怪的名字，叫做“全球调整费用”，这一费用是真正推动安省电费暴涨的元凶。 我们平时交付的电费可以分成两个部分，电力商品成本，分销运送成本。让人非常惊讶的是，正如上图所示，如果我们从电力成本中去除全球调整费用，我们安省自2008年以来的电费其实是逐年下降的。换句话说，“全球调整”的收费是隐含在用户电费中的，它实际上占了每个用户所交电费的85%。 安省百姓所交的电费中，大部分钱都是“全球调整”费，这些税费主要来补贴太阳能发电项目。因为太阳能发电的费用，要远高于常规发电。 在安省的电力供应中，我们可以看到，绝大部分都是常规发电以及核电创造的，风能，太阳能等绿色能源只创造了不足10%的电力，却要老百姓为其支付85%的费用。所以自2008年以来，安省电费暴涨71%，这是全国平均上涨水平34%的两倍多，这种上涨速度是百姓可支配收入的2.5倍，通胀水平的四倍。在过去8年，安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费！ 可见，我们安省的电费结构就是一个怪胎，而太阳能发电在安省电力产出中只是个很小的配角，真正为我们带来服务的常规发电却只需要现在所交电费中15%的比例。在民意压力下，政府今年已经紧急推出一项新的水电计划，降低百姓用电费用25%，其中包括之前承诺的8%退税。 自由党政府同时承诺，将致力于大幅降低农村及偏远地区客户的电费，提高对低收入人群的补贴。 当然，这些福利都是有代价的，安省将在30年内增加250亿的利息费用。同时还会在3年内将25亿元的成本暂时从百姓电费账户转移到省府帐户，以便以后摊销给后人。 对于这个做法，保守党议员托德·史密斯认为：“自由党的这一政策，是让我们的孩子和孙子们支付这些人在过去八年里所犯的错误。我们将会对此付出巨大的代价，而且自由党并没有解决电价过高的根本原因。 这个25%大幅减低电费的做法，当然会得到许多百姓的欢迎。但是这种聪明做法，其实是预支将来，未来四年25%的电费减免成本不会消失，这些福利造成的240亿加元缺口，将会以债务的形势连本带息的增长。四年后当25%的福利消失后，安省的老百姓将要支付930亿加元，安省电费还不得涨上天？ 我们并不否认削减电费的积极意义，但是安省政府一贯的用透支将来安抚百姓，不去解决实际问题，今后的日子怎么过呢？比起曾经宣布破产的美国加州，安省债务情况要严重的多。 即使作为世界上负债水平最高的省级政府，安省政府花钱毫不手软，安省政府在未来十年还要投入1200亿加元资金进行大规模基础设施建设。我们是否有理由担心，在将来的许多基础设施建设项目，安省会重演电力系统的悲剧呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 几乎每天我都收到来自买家的电话，称他们在完成房屋交易上遇到困难。可能是无法在预期内卖掉现住的房子；又或者贷款方对他们新买的房子重新估价，低于房子的真实售价，导致批出较低按揭额等。总之，如果没有进一步谈判，交易就会无法完成。无论你是买家抑或卖家，下面几点是你要谨记的事项。 1. 没有情况是相同的，因此没有自动解决方案 没有买家身处相同处境，卖家亦然。例如，同样面对无法完成交易的买家时，那些需要从卖房交易中获得金钱以便完成另一宗买房交易的卖家，与那些没有马上购买下一个房子或者虽然已经买房但已获得“过桥贷款”（bridge financing）的卖家，所施加的压力是不同的。同样，当买家是首次置业，只有很少首期，卖家在诉讼中获得赔偿的机会率，会远低于对方是有资产的买家，例如拥有价值不菲的现居所。因此，在决定采取何种行动之前，应明确了解自己的处境。 2. 极尽所能维持交易 根据我的经验，无论代价如何，维持交易，仍然是比取消交易和引发诉讼要好。一直以来，我的经验是，每当交易失败并告上法庭时，获益的只有律师。人们不会感激房地产诉讼耗费的时间、成本和压力。这对每个人都是残酷的，律师除外，因为他们总是预先获得酬劳。 3. 忘掉怪责你的地产经纪 当交易出问题时，人们很容易会因为自己的不幸，试图怪责地产经纪。根据我的经验，很少案件是由于经纪出问题。仅仅在几个月之前，我们目睹了在疯狂的抢Offer大战中，买家递交无条件Offer，到了现在这些买家却无法完成交易，这并不是经纪的错。此外，买家和卖家切记，在所有诉讼中他们必须预先支付律师费，而地产经纪的律师费几乎全部由他们的保险支付。 地产经纪要紧记重要的一点，当客户因为他们的麻烦威胁要起诉你时，他们只是试着恐吓你。一旦看到法律行动所需要的费用，他们大多会退缩。 4. 谨记在延长交易限期时要提出怎样的要求 如果卖家打算同意透过延期来维持交​​易，应该尝试并要求为任何的延期设下两大条款。第一个是额外的定金，通常是不可退还的，这个定金应立即支付给卖家，并且在完成交易时作为房价的一部分。这不是罚款，但卖方将能够使用这些款项，来帮助支付由于延期而导致的意料之外费用。第二条，要求支付房价余款的利息，介乎3%-7%之间。这是用来补偿卖家在延长期间不能使用房价余款，并且帮助卖家支付可能产生的额外按揭贷款利息。 5. 尽早让律师介入 如果双方无法达成协议，有时你别无选择，只能将房子放回市场重售，试着减少所有人的损失。这涉及到一个更复杂的协议，因为各方都不希望对再次放盘的房子附上任何条件，例如是受解除前一个协议所限制。如果房子附有条件，在目前严峻的市场中会吓退本就为数不多的买家。因此你需要一名律师的协助，他们不仅清楚法律程序，还了解电脑盘（MLS）的放售和买卖流程。

本周安省最具传奇色彩的霍克斯通豪宅紧急出售，加拿大摇滚歌王霍金斯现在希望425万加元卖掉物业，相比2013年他首次放盘时，价格下降1,000万加币。 霍金斯这间房子占地175亩，在2013年叫价1,490万加币，当时没有成交，现在却降价超过1,000万加币急售，只有原来叫价的30%，让人感慨无限。 无论怎样，多伦多房市降温，可承付能力正在改善，使得许多潜在的买家看到一丝希望。 不过，按揭利率的上升也同样影响着大家的购买力。过去几周内，固定和浮动利率同时出现上涨，如果以6月份全国平均房价50万加元计算，支付10%的首期后，现在的每月按揭将多支付60加币。 因此，希望买房入市的朋友，不得不在 房价下跌和利率上涨间做出比较，如果房价下跌不及利率上涨的速度，那么总体的可承付性并没有多少改善。如果利率上涨0.25%，房价平均下跌5%，每月按揭只能节省50加币。 在加拿大央行加息步步紧逼的情况下，改善买房者的可承付能力唯一办法就是房价下跌幅度加剧。例如，在同样加息0.25%的情况下，如果房价下跌10%，每月的按揭则可以节省162加币。 多伦多房地产价格的飙升，完全违背了所有的经济原理，从最基本的房价与人均收入看，排除外来移民因素，多伦多房价需要调整挤出泡沫，才能正常增长。 加拿大著名智库菲沙学院今年二月份就提出警告，许多疯狂的买房者被价格暴涨的诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的附带成本collat​​eral damage ，虽然他们并没有任何错误。 加拿大本地许多普通人家，现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，因为害怕将来的房价孩子无法负担。这种生怕错过的恐惧和绝望心理，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？ 要扭转人们对于房地产价格上升，菲莎学院当时的建议就是让安省政府效仿温哥华，对海外买家征税。 即使菲莎学院也没有建议央行加息，因为对于杠杆武装到牙齿的加拿大人，加息无疑是个非常有力的重拳，不仅影响房地产，还将影响到经济。 现在看来，加拿大政府不仅采取菲莎学院所建议的海外买家税，而且也采取了菲莎学院所避讳的加息政策，加拿大房地产应声下跌。 安省推出海外买家税后，效果立竿见影，为何？一旦价格上升的预期消失，房价自然就会降温，许多本土加拿大人看到房价可以下降后，就不再急着买投资房，或者给自己的孩子买房了，问题游刃而解。 如果从加拿大房地产这一轮牛市的起点看来，整整20年的时间，造就多少房地产投资人的财富。但是，真正仔细比较一下，加拿大股票市场的回报其实高于地产回报。 那么，为什么大家都害怕股市而偏爱房地产呢？原因在于波动性，更主要的原因是，股票基金投资没有杠杆，所以整体回报远低于房地产。 股神巴菲特曾经说过，退潮的时候，你才知道谁在裸泳。可是，在房地产市场上，裸泳者遍地开花，有90%的人都是用三倍以上的杠杆，平均房价150万为例，多少人可以放50万的首期呢？只有不足10%的人没有杠杆。 那么，为什么这么多裸泳的人都觉得非常安全呢？根本原因就是因为房地产价格上涨的事实。一旦这个事实改变，一切都会发生变化。今天安省豪宅降价70%急售，至少让等待多年的买房者看到一丝希望，多伦多房屋承付能力改善的转捩点已经到来。（本文不做投资建议，市场有风险，投资者慎入） 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 相关：加国摇滚教父减价千万放售沿湖庄园  

自4月安省政府增收海外买家税、银行收紧房地产按揭贷款，以及央行调高利率等各项为加国以及大多伦多地区楼市降温的政策出台后，已经签署房屋买卖合约却未能按Offer订下的日期顺利交割的个案有所增加。由于买卖双方均不希望对簿公堂，因此想出各种各样的解决方案。 买卖无法交割的原因，有些是房贷收紧贷款困难导致；有些是因为4月前通过各种手段高价购入的物业，目前房价回落房屋估值下降，导致无法足额贷款；还有些是换房买家的现住房降价，未能及时售出。 地产经纪黎宇昌表示，目前那些以高价抢购物业，而未能如期成交的个案真的不少。当初这些物业在签订买卖合同时，双方都是充满诚意及有一定的财力支持，但最近大多市及邻近地区房地产市场出现变化，令买卖双方都失了预算，未能顺利完成交易。买卖双方一般都不愿意见到因违约挞订和引致诉讼官司情况出现，于是买家卖家会寻求令双方满意的解决方案。 黎宇昌称，他的一个客人于3月份以200多万元抢购了一间面积十分大的残破旧屋，当时他付了10万元作为定金。买家本来准备成交后，立刻将旧屋推倒，然后改建成为一间豪宅推出市场出售，希望在豪宅建成之日，房价亦随之上升，届时就可以获得十分丰厚的利润。然而，在向银行申请房屋按揭贷款时，银行对他要购买的房屋估价偏低，令他未有足够资金完成交易。这名客户其他资产都是一些固定资产，一时未能立刻套现来支付这次购屋交易。在这情况下，黎宇昌代表买家向卖方提出，将成交日期押后3个月，而对方在了解到买家只是一时周转不灵，于是亦答应了买家的要求，但提出要求买家多付15万保证金，并强调这并不是订金，如果买家于3个月后仍然未能如期成交的话，卖方可以立刻没收这15万元保证金，并会循法律途径没收在最初签署Offer时交付的10万元定金，及再从民事诉讼程序，追讨因未能如期及如价地出售其手上物业的损失。黎宇昌的客人答应了上述条款，并且在Offer上重新加上以上各项条款，并向对方律师交付15万元保证金，事情才算是顺利解决了。 协议解约或卖家放贷 黎宇昌强调，近日出现房地产交易未能在成交日期完成交易的事件十分普遍，当然有些个案是买方没收了定金，并考虑循民事诉讼索偿，但这样对买卖双方都不是最佳解决方案。他指出，在双方有意和解的情况下，还有几个方法，一个是双方谈判解约，卖方可以不经过法律程序没收定金，有时买方还会附加给卖方若干金额作为未能及时完成交易的补偿；另外是原业主为令到买方能够及时完成交易，愿意提供买方部分按揭贷款，例如成交价为200万元，卖方愿意先收一半钱，另外的100万元卖方不用立即支付，双方在律师楼签署贷款合约，以该间物业作为抵押担保，并拟定了利率、还款方法及年期，原业主变相在这次房屋出售交易中担任了银行房屋按揭贷款的角色。 黎宇昌又称，由原业主提供按揭贷款，卖家变成一按的银主，买家再向银行申请房屋按揭贷款是十分困难的。有时买家能够向银行申请到的房屋按揭贷款金额，与交易成交的金额只差10-20%，由于向银行贷款的利息较低，所以会要求卖方容许买方先向银行申请房屋按揭贷款后，不足的金额，再向卖家借贷，在此情况下卖家就成为二按，如果买家将来出售房屋，就得先还清银行贷款后，有余款才清还二按贷款。然而为了物业能顺利成交，有很多卖家愿意接受这类提案。 “收保证金延交易合法” 大律师许九思表示，在房地产交易中，若买方未能如期完成物业交易要求将交易日期延长若干时间，卖方要求对方多付若干金额作为对方在延长日期到达时能如期交易的保证金，这类契约是完全合法的。当延长交易日期再次到达时，若仍无法及时交割，卖方是有权不用经过任何法律程序就没收这个保证金，当然如果双方在日后能够如期成交，这些保证金就可以作为房价定金处理。 许久思又称，如果买卖双方是聘用了有经验的地产经纪作为房地产买卖的中介人的话，他们应该有足够能力及经验去修订或重签房屋买卖条款的，这并不需要由律师去草拟文件。直至双方完成房屋交易时，律师才有需要介入。 卖家提供一按 银行恐拒二按 按揭及财务公司总裁何启新表示，在业主提供卖家按揭贷款的案件中，一线银行是肯定不会接受买方再向他们用同一栋房屋作二按贷款。 何启新称，但作为二线房屋贷款公司就不同，他们不管买方是二按或三按，只要这栋房屋的所有按揭贷款（包括他要向其公司申请的贷款数额），不超过其抵押房屋市值的80%，便会考虑其贷款申请。 何启新指出，按揭贷款利率是跟随其按揭次数而定，通常一按的利率约为8至10%，二按就要到12至14%，而三按则要到16至18%。

网络图 亚马逊的掌门人贝索斯7月28日经历了半天的好时光，亚马逊公司股票市值一度接近900亿，令他身价首次超过比尔盖茨成为美国首富。不过，也只是半天的时光，第二天股票市场开盘后，由于亚马逊的盈利预期减弱，股票价格大幅下跌4%，收盘时跌幅收窄股价最终下挫2.5%，贝索斯应声跌下首富宝座。 2000年互联网泡沫破灭后，科技板块经历了10多年的洗礼，几家欢喜几家愁，能坚持下来的往往都是真正的强者，美股目前市值最大的5个公司里，前4位都属于科技板块——苹果、谷歌、微软、亚马逊。亚马逊经历了6月份的调整，再次反弹至历史高位，其市值已经超过了美孚石油成为美股市值第四大个股。 当今科技从个人电脑向云计算转型，这个时代的一个巨头就是亚马逊，创始人贝索斯通过挤压供应商压低价格，摧毁零售业的工作岗位，使得自己的身价也上升到900亿美元的天文数字，成为半天的美国首富。 亚马逊股价的飙升的主要原因来自于三方面。首先，不断创新的商业模式。从1994年，贝索斯开始投身于创业工作，亚马逊诞生问世之初只是一个电商平台。从书籍到影碟，然后又扩展到服饰、珠宝。 2003年后，公司除了传统电商模式外又开发一些实体的电子产品例如Kindle E-reader、Fire Tablet及Fire TV。在不断的创新中，这两年公司把云计算作为重要的增长主题，抓住了市场的脉搏。其次，不断地收购扩张令亚马逊的公司不仅产品多元化，市值也在不断扩张。从1998年到2015年，亚马逊平均每年收购3、4个公司或其部分股份，以激进地收购来扩张公司，这一点与微软颇为相似。最后，亚马逊在华尔街的人缘超好，千里马还需伯乐赏识，虽然亚马逊没有任何分红的记录，但是公司的股票却受到华尔街分析师的追捧。 我们过去所依赖的一些信念又一次面临全面颠覆，传统的零售业依靠庞大的运输、配送、销售体系所实现的价值，现在被亚马逊等电商毫不留情的夺走。  所有的物流配送最终必须要实现价值，同样都是仓库，货物送到客户手上才能盈利，电商在这方面占有成本优势，在零售销售的整个环节里，电商有点截胡的味道。 亚马逊的模式，使得消费者和商品之间只隔着一间仓库。人们现在对于购物环境，零售服务越来越不在意，实用主义之风兴起，好看不如好用，只要买到手上的东西物有所值，谁会在意是否有导购服务人员的微笑服务呢？ 这种思想潮流下，电商颠覆式的营销就占据上风，在销售环节中，如果把仓库和消费者直接联系在一起，中间所有的服务都舍去的话，成本自然降低。 商场上潮起潮落，本来没有什么可以值得唏嘘一番的，这个现像的背后，确实显示了非常残酷的现实：在渠道为王、股权当道、房地产就是一切的大时代，劳动者何处安身？  自从2008年以来，量化宽松政策创造的财富全部都在房地产和股票市场，劳动者的收入在GDP比例中逐步下降。都说劳动最光荣，可是，在这个大颠覆的时代，你会发现只有劳苦，却没有功高。劳动者不要说同工同酬，就是想要保住微薄的收入都越来越难。 亚马逊的这种颠覆，意味着零售业残酷的竞争，消费者的天堂，劳动者的噩梦。亚马逊创造的商业奇迹，将会使许多人失去工作机会。我们今年以来看到的加拿大零售企业的连续倒闭，影响许多人的工作岗位。 ...

本周二加元兑美元触及80美分，这是过去两年来的最高水平。加元取得如此的成绩，原因是加拿大央行的开启加息之门。 七月的首次加息后，加元汇率继续飙升。目前分析师认为，加拿大今年十月加息的概率高达80%。从加元汇率上也能反映出加拿大央行的鹰派气息，在第一次加息后，加元上涨的脚步并未停歇，一般而言，在买消息卖事实的外汇市场上，加息过后，加元汇率大幅回调属于正常交易形态，但加元汇率在没有油价上涨配合的情况下如此坚挺，则证明大多数分析师都认为，加拿大央行今年第二次加息的概率很大。加元汇率的上升，使得加拿大人去美国旅游消费的兴趣大增。但对加拿大出口企业而言，这并不是一个好消息，今年三月加元汇率低迷时刻，出口贸易逆差大幅缩小，随着加元汇率的提高，分析师预计加拿大出口贸易赤字今年会大幅增加。 加拿大央行如此的鹰派，让许多人感到有些吃惊。今年加拿大的经济增长数据靓丽，可其中大部分是靠便宜信贷刺激的消费，房地产以及相关行业对GDP的贡献不菲。目前加拿大人的债务总额近两万亿加元，大部分为房屋按揭贷款，一旦房屋价格出现下降，对于家庭消费会产生极大的负面影响。加拿大央行的加息，令一些银行分析师不安。 多伦多5月、6月连续两个月出现房价调整，大家对7月数据格外关心。据多伦多地产局的初步数据，7月前两个星期的房屋同比销售继续下跌，成交量为2670栋房屋，较去年同期下跌39%。独立屋销售萎缩最严重，下跌幅度为45%。 7月前两周房价较6月的平均价格793,915元进一步下跌4.2%，买方市场的形势进一步明确。 这样的局面与加拿大央行的加息政策是分不开的。现在各种迹像看来，加拿大央行今年内第二次加息的概率正在直线上升。一般而言，加拿大央行关注的两个指标，就业率和通胀数据。最新出炉的六月通胀数据为1%，较五月份的1.3%还低。在连续两个月的通胀数据大幅降息时加息，令人有些惊讶。 另外一个指标，经济增长和就业市场方面，加拿大第一季度的GDP增长达到3.7%，确实为G7工业国中表现最好的。但是，就业数据方面的改善却差强人意，失业率降低至6.5%，但是许多工作都是自雇和临时工，薪资收入水平并不高。 谈到就业市场，安省政府即将推出的最低工资法案，也成为劳动力市场的杀手。明年1月1日开始，安省的最低时薪将从11.4元增加至14元，然后会继续上涨到15元。雇主是否能够承担这样的负担？增加最低工资，可能会令许多工人失去工作。加拿大中小企业联合会（CIFB）的调查报告更显示，如果安省最低时薪为15加元，三分之一的中小企业表示将会转向美国生产，或者干脆关闭生意。剩下的三分之二中小企业表示，公司虽然会继续经营，但是将会裁减员工数目，不再雇佣新人手，对于现有员工也将减少他们的工作时间。 在加元触及两年来最高水平之际，加元汇率则是这两个月来，主要国家货币中，唯一领头上涨的货币。分析师们正在焦虑的关注这个现像，到底是加拿大经济基本面向好造成的汇率高企，还是仅仅因为针对加拿大央行今年再次加息的预期，将加元汇率推高到至今的水平，如果是后者的话，我们以后面临的不仅是加元汇率大幅汇率，而且还有相应的经济风险。无论从通胀水平，私有部门经济，还是从当前的房地产形势看，加拿大能否再承受一次加息的打击都是值得怀疑的。 我们正处于一个非常微妙的时期，一个季度的靓丽经济增长数据，背后却掩盖着疲弱的通胀数据，非常脆弱的就业市场，加拿大央行却在这种情况下，采取如此鹰派的加息态势，不得不说让人十分疑惑。高举的加息大棒落下时，加拿大央行行是否想过，这对于加拿大房地产市场这座沙之堡的影响有多大呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

美国贸易代表本周向加拿大正式提交关于北美贸易协定的谈判清单，长达18页的单子里，包含近100个美国希望达成的目标，关于农产品、奶制品、软木等自然不会被遗漏，一些新的条件，则让加拿大觉得非常苛刻。 美国代表要求取消现行的北美自由贸易区仲裁委员会，因为这个委员会大部分时候，在贸易争端上都偏向加拿大。 美国所谓的公平指的是什么呢？也许从其贸易代表的要求上就可以看出来：美国要求加拿大政府为美国公司创造条件，使得美国公司可以参与到加拿大政府项目中，但是，反过来，却要加拿大承认，美国有权利阻止加拿大公司参与美国政府项目，原因是美国有“Buy America”条款。 美国是加拿大最重要的贸易国，从美国的角度看（实物商品，不含服务），主要的贸易国为加拿大，贸易量5767亿美元，逆差155亿美元，中国贸易量5994亿美元，墨西哥贸易量为5321亿美元，逆差606亿美元，日本贸易量为1936亿美元，逆差686亿美元，德国贸易量为1748亿美元，逆差749亿美元！ 在美加贸易问题上，特朗普对加拿大态度是非常强硬的。最近，加拿大央行七年来的首次升息，恰逢美国与加拿大之间进行关键的贸易谈判，让人不得不怀疑，迫于某种压力，加拿大央行被动加息抬高加元汇率，为这次谈判的进行表现出诚意。 从过去的经验看，美国是货币战争的高手。 1985年9月22日，美国召集当时的主要贸易伙伴，日本、德国、英国、法国等，在美国纽约的广场饭店开会，最后达成著名的广场协议，会议的主要内容就是让美元兑这些国家的货币进行贬值，增加美国出口竞争力，改善美国收支不平衡的问题。 会议结束后，在这些国家的央行干预下，日元、德国马克、法国法郎、英国英镑应声上涨，美元汇率则大幅下挫。按照道理讲，根据协议内容，大家都升值，没什么特殊的，可是日本却遭到沉重打击。 首先，我们可以看到，协议签订后，日元的升值幅度较大，一年后日元汇率从一美元兑238日元，下降到一美元兑168日元，这么大的外汇波动，使得日本遭受一个意想不到的损失。 日本购买了大量的美国国债，折算汇率后，发生严重的账面亏损，于是大量资金流回日本，推高了房地产价格。最疯狂的时刻，日本东京的地价可以购买全美国的总和。当年的短暂欢愉，带来的是日本长期停滞的经济，日本一直到现在都没有走出那场大衰退的阴影。 时光倒流二十年，在1990年之际，加拿大利息水平为13%，这些年利率一路走低，最低至0.5%的水平，现在加拿大央行突然加息，使得利息上升至0.75%，很多分析师都认为，加拿大央行将会在年底前第二次加息，利息水平将回归1%！ 由此看来，加拿大利息水平似乎进入一个上升通道， 如果说低利息带来的流动性盛宴使得加拿大房地产和经济发展到今天的盛况，那么，作为大部分资产都在房地产上面的加拿大人，利息上升会给每个加拿大人的家庭资产带来影响。 对于加拿大央行的这次突然加息，许多分析师都持有保留意见。加拿大马上面临与美国的贸易谈判，特朗普总统要求重新修订北美贸易协定，特别是对区域内部的汇率操纵行为制定更为严厉的法规。 ...

加拿大全国瞩目的央行会议举行，波洛兹行长将加拿大基准利率提高25个基点，这是加拿大七年以来的首次加息，为加拿大收紧货币政策来开序幕。 十年宽松一朝收紧，所有鸽派都变脸，加拿大央行也不例外，在阳光明媚的七月，这次加息无疑是一场夏日雷暴。对那些习惯於躺在央妈呵护的低利息温床上，准备边数着钱，边度假的房地產投资者，这显然不是一个好消息。 加拿大央行过去一直都采取置身事外的角色，不断的以放嘴炮的形势威胁房地產市场却从未行动，今天的加息行动，证明加拿大央行也加入这一新的政策潮流。 现在加拿大全民皆房，债务杠杆武装到牙齿，政府行政措施打压，加拿大央行也从过去的鸽派和风细雨，突然变成狰狞的鹰派模样，难道低利息的狂欢派对即将曲终人散？ 加拿大央行将基准利率提高至0.75%，仅仅25个基点，对于市场有那么大的影响吗？过去多年的房地產盛宴中，凡是大胆加杠杆的人都赚得金玉满堂，凡是小心谨慎储蓄，量力而行的人们都遭受最严厉的惩罚，有些甚至还在租房。这个残酷的事实，令加拿大人开始疯狂堆积债务，截止目前，加拿大的民间债务超过两万亿加元，房地產按揭也高达1.5万亿加元！加拿大已经是G7工业国中民间负债水平最高的国家，但是经济增长却不尽人意。 许多人房地產按揭债务作為财富的良药，认為这才是财富增长的源泉，特别是在多伦多地区的房奴们的平均按揭额度达到50万加元！信用按揭专家早就提出警告：许多加拿大人对於他们所欠下的债务了解甚少，随着房价的上涨，盲目认為他们欠下的高额房贷是良好资產！ 破產重组专家道格拉斯表示，现在的社会让人看不懂，人们不仅不害怕债务，反而以能借到最大额度為荣；过去几年负债最深，购房最多的人群获得利益最大化，这些活生生的成功案例，鼓励人们疯狂借贷。现在随着利息成本上升，情况将大不一样。 现在消费者的债务水平进入史无前例的危险水平，对於许多处於债务悬崖边缘的加拿大人而言，加拿大央行选择现在加息，让人感到不解，这不是要跟房地產过不去吗？ 也许吧，但如果加拿大不加息，美国一路加息，加币贬值将使得资金流入加拿大，而这些流入加拿大的资金基本都进入房地產市场，让房价暴涨，令普通人一房难求，令大街小巷成為抢offer的战场！今天公布的数据显示，在安省的海外买家只有4.7%，但是在多伦多市区，海外买家比例為7.2%，在列治文山，万锦两个属於大多伦多地区的城市，海外买家的比例高达9.1%！ 相反，美国加息情况下，一些资金也会流出加拿大进入美国，但这些资金却是实体经济需要的资金，如果公司不能获得资金，再生產就成為问题，產业升级更难上加难，因為我们的大部分设备要从跟美国进口，加币越低，进口成本越高！ 不难看出，在美联储加息，加拿大央行硬挺着不跟的情况下，流入加拿大的都是不太需要的资金，只能让加拿大经济虚火上升；而流出加拿大的却都是急需的资金，企业和经济赖以生存的精华。 目前，许多分析师都在為加拿大中央银行今年加息两次做准备，普遍的预计是，加拿大央行的第二次加息可能在十月份。 过去几年的房地產价格大幅飆升，在利息上涨周期中，可能不会再重现。加拿大房地產的辉煌，基於很多因素，最关键的因素就是低利息政策。OECD曾经多次劝加拿大央行加息，国际经济合作组织认為，一旦加息则加拿大的房地產淘金浪潮就会结束。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及產品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷為准。

最近有数位买家向我咨询，他们之前购买房子时，Offer中没有附带任何条件。现在可能由于省府出台的控市政策，令房地产市场上放盘数量增加，贷款条件改变，以及抢Offer情况减少，导致他们无法售出现住的房子。 面对这种局面，买方经纪需要对可能出现的所有问题和后果有所了解，并及时提出建议，採取必要措施保护你的客户和交易。下面5点需要了解： 1. 如果买家无法完成交易会发生什么？ 如果买方不能成交，很可能他们会选择放弃定金。假若卖方再以比之前买家同意支付的价格更低的售价卖出该物业，那么可能会导致卖方起诉未能完成交易的买家，索赔差价。 2. 买家有哪些选择？ 选择之一是接触卖方请求延期交割，以便有更多的时间，不会匆忙出售他们现有的房屋。另一个选择是将购买协议出售或转让给第三方买家，让另一个买家接管他们的协议，并返还定金，然后直接与卖方成交。 3.将购买协议转让给另一位买家是否需要卖方许可？ 根据OREA转售协议的条款，不需要获得许可。不过，基於下面这些原因，最好是与卖家合作：也许卖方经纪掌握已经看过该物业的买家名单，这些人有可能愿意接管这笔交易。此外，所有买家都希望能看到房子，而由於房子尚未过户，所以你的客户无权向新来的买家展示这栋房子。如果获得卖方的协助，你可以展示房子，并期望有新的潜在买家愿意接手。 4.佣金由谁支付? 两笔交易均需支付佣金。因此，原始买家若想保本，很可能需要以超过他们付出的金额卖出。根据我的经验，当试图以高於原始价格转售房子时，应该向原始卖家明确说明，买方在这次转售中不会有任何盈利，只是寻找有人接管他们的购买契约。 5. 谁支付土地转让税？ 土地转让税只需要支付一次。在这种情况下，由最终与卖方完成交易的新买家支付。根据我的经验，最好在交易流程的早期处理所有这些问题，提前并坦诚地告知卖方，找到对双方都适合的解决方案。通过合作，可以减少各方面的潜在损失，在大多数情况下，完成交易令大家都满意。 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师  

自从加拿大政府推出免税账户以后，给予投资者的福利是显而易见的。TFSA的投资开始於2009年，只要当年满足18周岁的加拿大税务居民就可以办理。目前每年的额度是5,500加元，总额度累积已经达到了52,000加元。TFSA跟传统的RRSP不同，TFSA支取现金时不会被记為当年的收入；更不会影响其它社会福利的领取额度，对於步入退休阶段的投资者优惠多多。 不过，随着联邦政府囊中羞涩，加拿大税局的税务稽查日益趋紧。本周公布的数据显示，加拿大税务局通过严查加拿大人近五年来TFSA免税账户的投资，追回7,500万加元税款，税局特别关注的是频繁交易来获利的TFSA投资人。 根据加拿大税务局的说法，这次的7,500万追回税款中，20%的TFSA账户操作被界定為生意收入，主要是频繁的日间交易Day Trading。从税局的角度出发，认為这种交易属於职业的投资者，依靠交易作為营生。而税局设计免税账户TFSA的初衷，还是為那些长期稳定投资的收入免税。 这些被审查的账户共同特点是资金超过允许额度的数倍，税局从这些账户中抽查1%的样本进行审计，然后根据以下特征决定是否罚款：买卖股票证券的频率，持有证券时间长短；持有证券的类别，是否為正常分红股票，还是投机性股票；账户持有人相关的证券知识，账户资金是否為借贷资金。 可见，如果TFSA的投资涉及到贷款或是用杠杆资金操作，附加上频繁的日间交易，马上会引起税务局的注意，非常容易被界定為Business income，从而不能获得免税。由此看来，TFSA免税账户投资什麼标的资產，如何投资，不仅涉及投资回报，还可能因此被税局审计追查失去免税功能。 TFSA的投资，如果仅仅是被动收入的话，投资GIC定期存款比较适合，但是随着央行的货币宽松政策，一方面造就房地產的牛市，另外一方面却最大限度的牺牲了存款人的利益。因此，很多人而言都不喜欢GIC这个选择。 一些朋友在免税账户裡投资中，选择 ETF的投资，為什麼ETF会获得一部分投资者的喜爱呢？首先，投资者觉得 ETF每天都能够交易买卖。其次，ETF必须非常 SEXY，能够满足人们的特殊爱好， 特别是能提供那种驰骋沙场，攻城拔寨的刺激，因此杠杆 ETF是最流行的。现在市场上流行的 ETF大多带有杠杆乘数（两倍或者三倍），它的回报率比一般非杠杆的 ETF对市场走势的反应更為敏感。 杠杆指数ETF往往会被分為看涨型或看跌型基金。看涨类的 ETF基金可能会实现相当於道琼斯工业平均指数或标准普尔 500指数每日回报的 2倍或是 3倍。看跌类的 ETF基金可以在每日市场指数下跌的时候盈利两倍或是三倍；这意味着如果方向做反了，它的损失会是市场的双倍甚至三倍。 ETF的这些特征，短期交易并且带有杠杆，如果用在免税账户裡，是要被税局所关注的。当然，税局只是关注那些赚钱的！ 这无疑提醒一些偏好ETF的投资者，需要重新审视TFSA投资策略和產品选择。根据税局的数据显示，只有0.1%的TFSA账户可以翻几倍甚至十几倍，因此，我们可以看出，利用短期交易和杠杆投资获得高收益的仅仅是极少数人。 根据数据的审计数据，除了因為频繁交易被罚款，剩下TFSA的罚款是因為投资超额 Over contribution ，按照税务局的条例：超额供款免税账户每个月会被征收超额部分1%的罚金，罚金将会被累积直到将超额部分取出来為止。所以，如果发现自己的免税账户已经供超，应该立即取出来。 关於这点，其实普通人有许多“冤案”，举个例子，如果一个投资者在TD有一个免税账户希望能够转到RBC，不熟悉规则的朋友往往会把在TD的资金提现，然后在RBC银行再开一个免税账户。这样就存在一个重復供款的一个问题，使得资金被双倍计算从而超过应有额度。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及產品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷為准。

万众瞩目之际 ，中国A股冲关明晟MSCI成功，MSCI本周宣布将中国A股纳入MSCI的全球新兴市场指数，这意味中国股市走向国际化的重要一步。预计明年6月份，中国A股将会有222支大盘股，正式被纳入MSCI指数。基于5%的纳入因子，这些A股约占MSCI新兴市场指数0.73%的权重。 中国股市跟国际接轨一直是一个老生常谈的问题。中国股市起步于上世纪90年代，起步时间晚只是一方面，另一方面中国股市相对比较封闭。过去海外的资金如果要申购中国企业的股票一般只有两个主要途径。第一申购在香港上市的内地企业H股，也就是所谓的红筹股，或是申购在美国发行的ADR 。第二种方式就是通过QFII （境外合格投资者）项目申购，但是额度相对有限。 全球资本市场主要指数提供者MSCI、FTSE、S&P DOW JONES三大家公司中，从指数ETF资金追踪的规模看，MSCI排名全球第二，吸引着全球无数被动投资者。如果加上指数基金和指数ETF，全球10.5万亿美元的资金在跟踪MSCI指数，其中约有1.6万亿美元跟踪新兴市场指数。 0.73%的权重看似只是像征性的，但是背后却是数以百亿计算美元的资金将会流入中国股市。 相比欧美等全球成熟的交易市场，中国股市始终被诟病为散户主导，机构参与不足。散户相对于机构投资，最大的缺陷就是缺乏投资的纪律性，在市场急剧波动的情况下，很难控制情绪。为了维稳市场，中国政府两年前曾引入熔断机制。不过事与愿违，对于散户占主导的中国股市，中国式的熔断，非常容易出现恐慌性抛售，然后休市。政府的一片好心，不仅影响了中国市场的效率，而且不利于投资者情绪的稳定。从试验到暂停，中国式的“熔断机制”仅仅四天就淡出了历史舞台。中国不改变散户占主导的格局，市场本身波动性较大的特点也难以改变，照搬欧美股市的任何措施效果都有限。 目前中国股市每日成交量大致在500亿美元，入围MSCI后有望增加200亿，进一步改善中国股市的流动性，更重要的是全球被动型的投资者并非完全是那些整日围在交易大厅内的“散户”，而是包括退休金都机构投资者。中国内地股市有望从“散户市”逐步过渡到“机构市”。在低利息时代推升资产价格后，全球被动投资的资金管理规模也在逐年地提升，截止2012年就达到了11万亿，其中6万亿来自于机构。根据PWC的预计，到2020年末，全球被动投资的规模有望扩容到22亿，一半资金来自于机构。 欧美股市中，机构占据主导。这一类投资者具有纪律性，当市场触发熔断，不会自乱阵脚。相反会乘股价“打折”的时候入场扫货，久而久之纪律性强的机构投资者与缺乏纪律性的散户形成了对手盘。在机构投资者的熏陶下，“散户”开始回到基金投资，搭上机构的大船。未来中国股市如果能够协调好资本项目的技术问题，逐步增加MSCI权重的比例，中国股市未来真正演变成机构市，对股市长期发展显然是一个利好。 中国指数走向国际化是资本市场长足发展的一大步。跨过明晟MSCI这一步后，它的竞争对手，及大型机构和其它大型资产管理公司都会效仿。未来我们能在新兴市场指数ETF中看到中国A股的影子，中国的资本市场的春天就来了。一个充满盲目投资者、相对稚嫩的市场，与比较成熟的国际市场接轨，对中国市场的结构性改革会有很大帮助。中国A股加入明晟指数，不仅ETF等被动投资会参与到中国A股中去，北美的基金经理们未来也会增加其中国的持仓。 在中国并不缺乏优质的企业，阿里、腾讯、百度这些都是中国内地企业的骄傲。不过，BAT三家没有一家在中国内地上市。随着中国指数纳入MSCI，中国市场多了机构的参与，过去一些寻求海外上市的中国本土的优质企业，将会留在上证或是深证交易所，从而提高股市的整体质量。 中国A股这次冲关明晟的成功，让许多中国投资者欢心鼓舞，中国加油！中国股市加油！ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：Joe Richer 问：我兄弟是名房地产销售员，如果他无偿协助我卖房，他仍然需要遵守地产专业守则吗如果他以家庭成员身份帮助我，是不是只属于私人服务？ 答：如果你有一位可靠朋友或家人是经纪或销售员，当你想卖房的时候，与他们合作也许是好的选择但是，正如你不能接受不符合专业操守的“私家手术”或“私家法律建议”一样，不存在不合规的私家地产服务。 尽管是你的兄弟，也不能改变他是注册地产专业人员的事实，意味着他必须遵守安省政府用来保障消费者的规则与规定。 其中一项最重要的条款，经纪和销售人员需要向代表的买卖双方，提供勤勉认真和符合要求的服务，另外，他们必须公平，诚实和正直地对待每宗地产交易涉及的每一个人。 一些有用的建议你和你的兄弟需谨记： 首先，你的兄弟必须以书面形式，向所有潜在买家披露他与你的关系，他必须在买家叫价之前尽早做这件事。 第二，你兄弟只能代表就职的经纪行进行房地产交易，这意味他必须向公司提交涉及交易的所有文件副本。 第三，你兄弟的经纪行可能有佣金政策，那意味你兄弟如果有意免收佣金，必须获得经纪行的批准。同时，若买家聘有经纪，你可能要支付买家经纪的佣金。 最后，你们兄弟俩应该坐下来，讨论他将会提供哪些服务，这点很重要。他会安排准买家观看单位，或者将楼盘放上Realtor.ca吗？这些都是地产专业人员通常会提供的服务。 进行一次彻底的倾谈，逐条审阅放盘协议的细节，并且将所有商谈内容付诸文字。如果有些协议内容你不明白，让他解释至你满意为止。 委托可靠亲友放售房子可以是个好方法，但要事先调整好期望值，如果大家看法一致，你应该会有一个很好的卖房体验。

本周虽然平静开局，但实质上是个“超级央行周”，主要国家央行都将公布最新的议息会议结果，美联储、日本央行、瑞士央行和英国央行将闪亮登场，美联储在周三的会议上加息似乎已成定局。 从CME利率期货数据显示来看，美联储在6月14日加息的概率高达95.8%。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周表示，鉴于加国经济增长稳定，央行已经在考虑当前的货币刺激政策是否还有必要。市场分析师则将其解读为，如果去除货币刺激性的低利息政策，加拿大央行则已经有了加息议程。 加拿大债券市场本周大跌，从债券市场的分析认为年内加息的概率已经上升为56%，甚至下个月加拿大央行加息的概率都从零升至11%！ 市场之所以狐疑，因为在沟通方面不够透明，加拿大央行的货币政策走势让许多人一头雾水。与美联储不同，加拿大央行的议息会议并不是大家投票议点状图公布，每次加拿大议息会议后并没有具体的会议纪要公布，这就造成分析师和市场对于加拿大央行的态度摸不到脉。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周在发言中还是表现出谨慎，央行在7月12日利息会议前，会征求多方面人士的意见，进一步关注经济数据。无论怎样，这表明加拿大央行自从2015年以来，首次在加息问题上动了心思。 加拿大央行官员讲话后，加元汇率暴涨，兑美元上升至75美分上方。加拿大加息，央行官员如何面对一元银行？ 加拿大央行如果加息，债券市场的收益率将会暴涨，那么，对于房地产投资者的影响巨大，成本将会大幅上升。因此，一般认为加拿大央行加息，房地产市场将会出现下跌。 加拿大的房屋贷款利率主要分为两类，浮动贷款利率和固定贷款利率。加拿大央行加息会影响浮动利率，当人们看到浮动利率涨，就赶紧换成固定利率。 固定利率则是与五年期国债收益率所挂钩。虽然固定利率是可以锁定期限内的房贷利率，但是银行是把它跟国债市场挂钩的，因此固定利率更市场化：在期限内，如果债券收益率大涨，银行遭受损失。因此，如果加拿大国债收益率持续飙升，新的五年期固定贷款利率必然上涨。 那些要续房贷的人们将会遭遇涨价！去年十一月，当五年期加拿大国债收益率达到0.95%时候，皇家银行和TD银行都提高了固定贷款利率。现在五年国债收益率突破1%，是否意味另一轮固定利率提价来临呢？ 加拿大央行在加息方面尤其要谨慎，上周出现的西班牙人民银行的案例，令分析师担忧加拿大央行贸然采取鹰派加息政策，将会引发加拿大地产和银行业更大的问题。 上周，西班牙人民银行（Banco Popular），以1欧元的价格被欧洲第二大的西班牙最大银行桑坦德银行（Banco Santander）收购。 没搞错吧，这么大的银行才卖了一块钱欧元！是的，只有一块钱欧元，一点都没有错：西班牙房地产泡沫破裂，Popular因不良房地产贷款蒙受巨额亏损，Banco Popular曾经是西班牙最大的银行之一。 现在，加拿大央行虽然有意向加息，其实心理也是左右为难：不加息吧，被美联储的加息脚步渐行渐远，从历史上看，这种情况不会一直存在，早晚要被市场纠正。 如果来真的，干脆加息吧，就像OECD所指出的那样：加拿大的所有房地产问题，通过加息立即可以解决。但是，加拿大央行又害怕操作不当，地产下跌拖累银行倒闭，使得西班牙式的一元银行在加拿大涌现！ 所以，当具备政府角色的中央银行，亲手通过加息政策把商业银行逼到死角的时候，所有的加拿大银行角色就要与政府同化，都是从你手里拿钱，没有机会在将来还给你，这是谁也不希望看到的吧。加息还是不加息，这确实是个让波洛兹头痛的问题！ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：Joe Richer 并非所有房地产交易都如预期那般顺利，若有针对房地产专业人士的投诉属于安省地产议会（RECO）的监管范畴，并且我们又能够找到足够证据去处理，那么就有下面这些可能的作法。以下是假设的情况： 误解和简单争议 这类情况出现在房地产专业人士犯轻微错误，例如丢失钥匙，有时导致消费者在时间和金钱上有所损失。安省地产议会此时会安排双方见面解决。在这个例子中，经纪可能会同意赔偿丢失钥匙的损失和换锁，只要消费者满意解决方法，便不需要采取进一步行动。 如果问题相对轻微但双方无法达成和解，RECO可以向地产代理发出警告，以及要求当事人参加相关议题的学习课程。常见的例子是，经纪公司或代理人员未有符合广告相关法律的技术要求。 严重问题 想像一下，如果销售人员未有透露重要资讯，并且给予其中一名买家好处，那是严重违反“道德准则”的情况。因此RECO会在纪律委员会要求对违规者处以罚款，委员会有权施加高达25000元的罚款。 最严重的投诉是，销售人员或经纪公司涉嫌诈骗或其它严重罪行，例如从事房地产交易却未有在安省地产议会注册。在这种情况下，除了罚款和交由法庭判处，我们也会吊销有关人士牌照或暂时停职，意味他们无法再在房地产市场从事交易活动。 2016年RECO采取了28次这类行动，除此之外，还提出过79项检控，召开41次纪律听证会。 值得注意的是，RECO会采取行动惩戒各种不良行为，但在大多数个案中，我们不能为消费者取得经济补偿。我们也不能取消消费者与代理之间，或者与其他人之间签署的任何有约束力合约。要取回金钱或解决合约争议，则需要采取法律行动。 安省地产议会的角色是确保经纪公司和销售人员遵守规则，遇到违规情况消费者也会受到保障。消费者投诉是我们了解市场问题的主要方法，提出投诉将会有助我们履行工作，找出问题所在，这最终会保障消费者的利益。

国际国币基金组织IMF近日紧急呼吁加拿大政府，针对房贷债务问题采取更多行动，以防止房地产大幅下跌给经济造成严重影响。 在年度巡查加拿大的经济状况后，IMF官员警告加拿大房地产存在严重风险，一旦房价下跌将会扩展到整个经济体，并且阻碍加拿大经济的增长。 IMF的声明中说：“穆迪最近降低加拿大6大银行信用评级，显示出一种担忧，民间债务水平过高，房价上涨过快，影响到加拿大的经济前景。 对于加拿大最近执行的海外买家税，IMF认为非居民购买房地产，并不是加拿大房价上涨的主要因素。因此，联邦政府和省政府应该采取更严厉的政策，例如祭出针对本地居民的房地产投机税效果更佳。 IMF特别对多伦多和温哥华两个城市房价和债务水平表示担忧，最近两个地方政府分别采取措施打压房市，但仅仅起到收紧房贷的作用，对于房价的实质性影响甚微！ 当然，IMF也承认，任何政策的执行都有个过程，针对房贷市场的紧缩政策，使得购房者获得贷款的难度不断增加，也许逐步可以达到为房地产市场降温的目标。 IMF认为加拿大的经济增长在2017年达到2.5％，而2018年将会出现下降，GDP增长降至1.9％，如果这个预测准确的话，这将是上个经济周期2000 - 2008年以来的历史平均数据的最低值！ 加拿大银行业监管者OSFI今年与CMHC联手纠正这个问题，不允许银行通过房贷打包组合债券形式让CMHC保险，并且要求银行为一些已经打包的按揭与CMHC共同承担风险。 这个政策出台后，越来越多的房贷将会留存在银行的资产负债表上。这次穆迪降级所针对的加拿大银行业问题，就是针对其资产负债表上的长期债务和按揭组合债券而言。 房地产市场这几年的活跃，当然离不开信贷的泛滥，当源头活水接近干涸时，对于我们每个普通人的影响是深远的。无论人们又什么样的刚需，无论卖家想要多高的价格，信贷紧缩极大的限制了买家的购买力，有价无市的情况就会出现。 目前CMHC不接受房屋的价格在100万加元以上的按揭保险，也同样不接受房屋作为出租和投资的按揭保险！ 跟让人担心的是，即使能够获得贷款的幸运儿们，虽然央行不加息，获得房贷的成本也将明显上升！ 由于保险数额的下降，直接导致CMHC在第一季度中所获得的的保费和费用下降了8.1％，但该机构在其整个保险业务组合中所获得的保费和收费增加了2.4％。 CMHC报告表明，第一季度的总收入从去年的12加元猛增至22.5亿美元，利润从3.13亿美元攀升至3.7亿美元。 这么不合逻辑的结果只有一个解释，房屋按揭保险费用上涨！ 最后，CMHC是政府所属机构，过去CMHC一直都保留公司的所有收入，当做其运营资金。 现在政府也缺钱，今年要求CMHC要想政府开始支付股息，周二公布的报告显示，CMHC公司将向联邦政府支付1.49亿加元股息。所有这些都指向一个方向，贷款成本将大幅上涨！ 看看现在的情况，6大银行同时被降级，他们在债券市场上的融资成本就会上升.CMHC的保费上涨，银行要多支付费用; CMHC拒绝担保的按揭，银行要在按揭市场上卖出时，少了一个金字背书，要折价不少，银行又遭受损失。银行是一种流通的机构，任何形式的成本增加，都会通过费用形式转嫁给储存者和消费者。 过去，如果六大银行贷款不到款，可以去非银行的贷款机构，其中最大的一家就是Home Capital，现在看看这家公司的情况，自身都难保，恐怕想贷款给你也难，如果6大银行惜贷，B类刺激贷款机构的存款储蓄都被挤兑一空，拿什么来放贷给你呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：星报专栏作家Ellen Roseman Perry Jensen早在1998年向PC财务申请按揭贷款，他的前妻则在Loblaw的集团内任职（即PC财务的母公司）。他每次偿还按揭都会储蓄PC积分，同时又以PC Plus卡储分。  在10年前，一名Loblaw的员工不慎弄破了他的PC Plus卡.Jensen承认，那张卡一直放在后裤包的钱包内，状态非常残破。他向我表示：“我懒得领取新卡了，我不愁要购物现金，而且那实在太麻烦了，但我以为那些PC积分可以继续累积的“。 当他出售物业，并且在去年秋季结束偿还按揭时，他打算查看储蓄的积分数目，结果变成一次漫长的历程。最终有人向他表示，他的PC积分已经由另一个帐户取得，而且都已经花掉。 他于是写信向PC财务查询，结果在回答6条身分确认问题时，他答对其中5条，惟独无法记得自己登记时填写的电邮地址。他说：“当PC财经已经取得近20年偿还按揭的所有资料记录时，还要求提供弃用超过15年的电邮地址，这简直是荒谬的要求。” 到了今年2月投诉再没有回音，他于是请我帮忙寻找消失的积分。财务发言人Lana Gogas表示，这宗投诉之前交给了加拿大帝国商业银行（CIBC，负责代理旗下按揭业务）。投诉个案未有交予正确部门，以致造成延误：“请代我向佩里转达歉意，我将会确保问题尽快解决。” 詹森在一日后接获通知，他将取得新卡，可使用的累积积分达187万：“我不肯定这可以兑现成多少钱，但我估计在一段时间内仍足够我购买粮油杂货，今年或者可以负担得起较佳的 '粥水'。” 金融机构通常都不会谈及欺诈事故。虽然没有公开细节，但Gogas表示花了超出可接受的时间处理事件，最终PC财务仍然为客户解决问题。她建议假如客户的PC加卡损毁或掉失，就应到任何门市换领新卡，或者下载相关应用程式（APP）到移动装置。

作者：杨凡 近日美国军工股大涨，因出访沙特期间，美国特朗普将敲定美国史上最大规模的一批军售单，与沙特达成未来10年出售总价值1100亿美元的军火。  加拿大政府也向美国发出信息，不过不是购买军火，而是拟取消美国波音公司的18架超级大黄蜂订单。这是基于特朗普政府三周前宣布，对加拿大支柱产业软木材征收反倾销税。加拿大对美国总统特朗普以邻为壑的行为反感，来而不往非礼也，一定要找个机会回敬对方，波音公司的这批军火订单，就成为反击的筹码。 加拿大国土面积998万平方公里，我们的皇家空军却依仗着这100多架老爷机拱卫着国家的辽阔领空。我们也曾经想过要更新换代，前保守党政府哈伯执政时，向美国洛克希德马丁购进65架最先进的F35战机。可是由于资金量太大，90亿美元的购买价格，引起大量的反对意见，这笔交易就此泡汤。 但是，飞机还要买啊，否则皇家空军都要变成陆军了，于是自由党政府向美国波音公司购买超级大黄蜂战机，不过数量只有18架，作为单价9800万美元的飞机而言，这次加拿大政府只需要出资原来计划的十分之一，为纳税人剩下大笔资金。其实，真正让许多人反对购买F35战机的原因，并不是90亿美元的购买价格，而是随后长期的服务和维修以及配件等耗材的整体费用，据估计这笔长期费用高达460亿美元。 既然维修费用这么贵，我们加拿大为什么不自己造飞机呢？加拿大曾经拥有非常强大的战斗机制造产能，坐落在蒙特利尔的Canadair飞机制造公司制造的军刀型战斗机闻名遐迩。 自1950年年至1958年年，合计生产1800架金鹰战机，其中大部分装备北约，一部分卖给美国，剩下卖给希腊和土耳其空军。但是，1982年加拿大政府却做出一个奇怪的决定，将这样一家大型飞机制造厂卖给一个只会生产雪橇的私人企业，这就是我们今天全都熟知的庞巴迪。 庞巴迪家族控制的这个企业，把Canadair飞机制造公司变成其航空部，政府似乎得到一笔钱，纳税人也甩掉包袱，但是，自从这件事开始，就注定了加拿大制造业的衰落。 庞巴迪的衰落，使得蒙特利尔和魁省的经济都受到冲击，不仅在就业市场影响巨大，而且对于政客们的压力也越来越大。既然私有化卖给民营企业，政府就不应该再过度干预。 但是，庞巴迪这个熊孩子，却获得政府的溺爱：过去50年，联邦政府为庞巴迪资助了20亿加元，目前获得偿还的部分只有5.43亿联邦政府曾经在2008年向庞巴迪注资3.5亿，当初这笔钱也是为了扶植ç系列，并且这笔贷款的收回全靠庞巴迪卖出飞机后偿还，现在不仅没有见到一分钱归还国库，反而又从国库搬出来3.73亿加元，庞巴迪真是个无底洞。 加拿大纳税人联合会主任Aaron Wudrick把庞巴迪比作是在流沙上建起的房子，需要旁人一直拖着，换句话说就是需要纳税人一直注资。既然如此，反正横竖是政府出钱，为何让其私化呢？ 2015年年为了维持庞巴迪的运作，魁北克政府向庞巴迪注资十亿加元，联邦政府迫于压力于今年二月向其注资3.72亿加元，希望这笔资金可以帮助庞巴迪度过难关。 钱也给了，飞机还是搞不定，两级政府都傻眼了，现在干脆找外援：媒体消息透出中国商用飞行公司Comac正在考虑注资庞巴迪C系列项目。如果这个意向成功，庞巴迪得到稀缺的资金，得到世界上增长最快的市场准入机会，中国商飞也得到庞巴迪相应的引擎技术和飞机客户服务支持，最重要的是可以减少对美国波音和欧洲空客的依赖。 从canadair到庞巴迪，体现出加拿大制造业的自我造血功能缺失。如果仅仅依赖外资，进行体外循环来维持僵尸企业，我们加拿大除了房子，还有什么呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

星报专栏作家艾伦·罗斯曼 许多人都认为，加拿大的大型银行集团都是规模庞大，稳定，有利可图和善待顾客的。惟当加拿大广播公司（CBC）的节目“Go Public”播出多个有关银行职员被指受受诱诱，向顾客促销他们不想要或不需要的产品后，银行的诚信便受到大大质疑。 虽然我收到许多有关银行经营手法的投诉，但只有很少与追加销售有关。我协助解决的争议通常是关于职员犯错，以及没有遵守承诺。以下是数则有关金融服务公司的故事。 丰业银行延迟批核长者信用贷款额 一名88岁的寡妇，去年12月申请住宅信用贷款额（家庭信用额度）。虽然她希望能一直住在家中愈久愈好，但她在出现背部压缩性骨折（压缩骨折）需要钱支付相关护理费。她的儿子David Hains说：“虽然分行已经初步批出贷款，但仍要交由总公作最后审批。”他陪伴母亲到多伦多Riverdale区一间分行办理手续：“如今已过了4个月，但我们尚未得到信用贷款“。 Hains的妈妈想代家庭成员申请整合两个信用贷款额，其中一个来自丰业银行（Scotiabank），另一个则是道明加拿大信托（TD Canada Trust）。 今年2月该分行一名财务雇问要求她签字，以还清道明银行的信用贷款额，后来又向她索取出生证明书或护照副本。问题一直拖拉到4月，虽然该名财务雇问再三致歉，但感到泄气的汉斯决定停止偿还旧信贷额款项，惟此举导致她的信贷评级下降，令她更难获批新信贷额。 本身亦有使用丰业银行按揭服务的汉斯表示：“她每个月的护理开支高达2000元，照顾年迈父母的压力极大，4个月延误影响到我们本来可以提供的护理服务，亦令压力增加“。 我转介投诉后，分店经理派员到该名寡妇的家，替她重新申请贷款，并免除评估费。银行方面答应数天内发放贷款。 丰业银行发言人Rick Roth说：“我们相信顾客服务一直都是我们的核心优势，也有信心员工每日都致力实践这个承诺。然而，我们承认有时尽管已尽最大努力，但仍会犯错或未符合顾客的预期。我们会利用这些经验培训雇员，以免重蹈复辙“。 满银对美国股息征收太多税款 Siva Sivasundaram和太太已退休，并持有满银（BMO）InvestorLine的退休帐户。他们曾经次询问网上经纪，为何要扣起30％美国交易所买卖基金（ETF）的收入。 在2014至2015年年期间，满银投资优惠一共从他们的美国股息中，扣除了5300美元税款.Sivasundaram说：“加拿大与美国之间的双重征税条约规定，加拿大居民只须预扣15％的税款“。 满银发言人Ralph Marranca感谢我转介二人的电邮，事件在两星期内圆满解决。在注册退休计划中，美国股息通常免税，但在应税帐户中，标准预扣税率为30％。透过经纪递交美国税务表格W-8BEN则可减至15％。 Sivasundaram说：“我们有递交这张表格，但满银投资优惠叫我们直接与美国税局交涉，以取回被多扣的税款在你的协助下，满银答应把他们多扣了的税款支付给我们。” 美国运通卡没兑现顾客介绍费 Sheldon Parker持有美国运通喜达屋优先顾客卡，他推介了另一人申请运通卡，获承诺成功引荐的3个月后可获顾客介绍费。 帕克说：“已经过了6个月，负责替我作出安排的美国运通客户服务代表没回复我的电话我应该至少可收到300元，实际金额视乎我介绍的人的消费习惯而定。 。最近我曾要求两个主任关注此事，他们曾承诺在指定日子回复我，但最后都音讯全无。” 美国运通加拿大发言人David Barnes不知道原来公司会支付顾客介绍费，在我把情况知会他后，不出一天内，他知悉到所有小型企业信用卡都有顾客介绍费计划，他在翌日说：我们将支付介绍费，公司目前正调查为何需时这么久，以及为何和持卡人在沟通上出现不应有的障碍“。 帕克曾期望这间信用卡巨擘的服务质素会更高，后来他收到美国运通一名管理层人员的电话，对方为员工处理投诉的方式表示遗憾，这回应令他舒一口气。

作者：杨凡 自从加拿大最大非银行房贷机构Home Capital次贷问题爆发以来，许多人都在焦虑地关注这一事件。似乎还嫌事情不够乱，国际评级专业机构穆迪在这个关键时刻，毫不留情地下调了加拿大所有的六大银行评级，从TD到RBC，从丰业到国家银行，一个都不能幸免——TD被降级至Aa2, 其他银行都被降至A1。 穆迪的评级打分系统与其他两家有所不同，它的Aa2代表的是惠誉和标普的AA，其A1 则是另外两家评级机构的A+评级。虽然六大银行都被降低评级，但加拿大道明银行的信誉级别大幅高于其他所有加拿大银行。 穆迪称此次降级，主要原因是担心加拿大银行业的环境承压。由于房价暴涨，道致民间债务不断刷新历史新高，穆迪担心无论加拿大的普通百姓，还是大型银行在高额债务的负担下，一旦出现不利因素，可能道致银行资产质量恶化，加拿大经济从未像今天这样脆弱。 根据穆迪的模型，加拿大的民间债务占GDP比例升至185%的高位，因此穆迪认为，虽然加拿大银行在资本充足率方面和流动性方面都很强大，但是，普通人的债务水平不断上升，一定会影响到银行的房屋按揭贷款组合，而加拿大银行则从未对如此高的民间债务水平进行过压力测试。 穆迪在声明中指出，2016年年底，加拿大私营部门债务率上升至185.0%，而2015年年底为179.3%。这显示加拿大银行业资产质量和盈利能力的风险都在上升。家庭债务主道了上述债务率的上升，在去年四季度已经达到了纪录新高的167.3%。穆迪称，尽管此前加拿大决策层控制房价增速的努力取得了一定成果，但房价和消费者负债水平依然处在历史高位。 加拿大的六家银行总资产约占加拿大银行业总资产的90%，许多人认为由非银行贷款机构Home Capital的次贷引发的问题很小，因为其房贷比例小，但穆迪的反应充分说明了千裡之堤溃于蚁穴的道理。穆迪还称，并不认为短期内会上调这些银行的评级。 银行信用评级被下调并不是件小事，小到企业，大到国家，最终破产之路，都是从信用评级的下调开始。很多朋友只关心股票价格波动，其实，一家公司的问题首先是暴露在信用市场上的。目前的各种迹像表明，加拿大信贷市场已经出现明显的拐点。第一，财政部去年十月份开始就收紧房屋贷款政策，许多人在买房是不得不面临更高的首付要求。其次，传统上讲，银行可以毫不顾忌地放贷，随着房价上升，银行通过房贷保险，将房地产市场的风险转移到CMHC，银行以牺牲资本充足率来滥发房屋信贷，并以此作为鼓励银行增加业务量的动力。但加拿大银行业监管者OSFI发现这个问题，不允许银行通过房贷打包组合债券形式让CMHC保险，并且要求银行为一些已经打包的按揭与CMHC共同承担风险。这个政策出台后，越来越多的房贷将会留存在银行的资产负债表上。这次穆迪降级所针对的加拿大银行业问题，就是针对其资产负债表上的长期债务和按揭组合债券而言。 综上所述，今天加拿大六大银行同时被降级，对于我们每个普通人都深远影响。银行被降级的时候，他们在债券市场上的融资成本就会上升，任何形式的成本增加都会通过费用形式转嫁给储户和消费者。 最后，对于加拿大的投资者而言，越来越缺乏借口把资金投资在TSX上。加拿大的TSX如果去掉资源板块和银行板块，投资者还到哪裡寻找钱景？制造业、科技板块、医疗制药板块？不难看出，加拿大这几年什麽都没有上涨，只有房子涨。银行板块借助房价上涨拼命放贷增加盈利上涨，一旦这个机制发生逆转，加拿大股市的增长前景也开始暗淡。投资者应该考虑分散投资，毕竟加拿大市场只占全球资本市场的3%，何必非要如此偏安一方，不去更广阔的天空裡施展拳脚呢？ 加拿大证券学院院士/特许金融规划师

作者Gerry Hyman律师为多伦多星报专栏作家 问：有位业主向市政府申请了装修许可，装修公司建议将现有的一扇窗户加大委员会向业主建议，若他愿意根据“共管物业法”第98条签订一份协议，由业主承担改动部分未来的保养维修，将允许有关改动。与此同时委员会亦要求要对方提供工程师技术报告，确定改动后未来不会对建筑结构构成负面影响，及不会引致渗漏问题，不过该业主反对有关要求。站在委员会的立场，我们的要求过分吗？ 答：董事会没有必须批准业主对公共设施进行改动的义务，董事的义务是以真诚诚实行事根据“共管物业法”第98条，法团可以要求业主签订协议，负责被其改动的公共设施日后的保养和维修。 如果业主无法提供合理的工程师意见书，或不愿意根据“共管物业法”第98条签订协意，委员会可以拒绝批准业主改动公共设施。 问：。我们许多单位的业主致信业主委员会，要求提供物业目前储备金的数额业主委员会已超过6个月没有回覆，甚至没有告知是否收到我们的要求这样做恰当吗？ 答：。依我的观点，业主委员会没有按照“共管物业法”的要求，诚实和善意地行事你可以根据该法案第134条的规定，向法庭申请遵从令你还可以支付100元索取物业状况证明书，当中会显示储备金的金额。你也可以向近期出售单位的屋主查看其收到的物业状况证明书。 问：我们购买的单位已经交钥匙进入占用期（占用），向发展商支付的占用期租金当中，一部分包括预估的该单位物业税，看起来这税额太高了在产权交割之后，物业税是否会调整？ 答：会调整的如果实际税金低于你已经支付的金额，你将收到退款。 问：一位前任委员希望能制定一条附例，规定在业主委员会任职两届的委员，必须等待一年之后才能再次参选业主委员会并不赞成制定附例，不过就将这条建议发给业主们，征询大家意见。在44个合资格的业主中，有34位回覆，当中有23个不赞成，并且他们希望委员会召集业主大会讨论附例。由于大多数业主持反对意见，我们能否拒绝制定附例的提议？ 答：。有15％的单位业主同意，就有权要求业主委员会召开业主大会，委员会必须应要求主持讨论会然而，共管物业法指出，附例是否通过取决于委员会并且我认为，业主不能投票强制委员会通过附例。  

作者Gerry Hyman律师是星报《共管物业法》专栏作家 问：我的单位位于一栋12层高的共管大厦最高层，下面11层楼被发展商用作出租单位。现在发展商决定重整这些层楼的单位，将2个单位合二为一。发展商未获得法团的批准，可以这样做吗？ 答：大厦声明书和注册测量说明将需要作出修改，这不仅要获得法团的许可，还应经业主批准。某些特定修改，必须要有至少9成业主赞成，例如调整业主应支付的共管支出的百分比。 问：我租住一间共管大厦（condo）单位已7年。近日，有人移走了我存放在储物柜里的物品，储物柜是上锁的。管理公司调查后告诉我，有另一人拿到了我储物柜的钥匙，并建议我通知我的保险公司。由于钥匙只能从管理公司取到，管理公司或业主立案法团是否应该负责我的损失？ 答：如果管理公司在发放钥匙上有疏忽，你应作出索赔。 问：业主委员会禁止饲养重量超过25磅的狗，并禁止在一个单位饲养超过一只狗，他们能这样做吗？ 答：限制在单位饲养的狗只数量和重量的规则，是具有效力的。大厦必须订立有这项规则，不能只是简单地委员会通过一个决议就当作政策。 问：另一名业主的香烟烟雾飘入我的单位，我对烟雾非常过敏。我不想强迫他们戒烟，也不想二手烟飘入我的单位，我有什么可以做吗？ 答：我不断收到有关二手烟的询问，故在此作进一步的回应。 《共管物业法》（Condominium Act）第117条列出，不允许任何人在单位或公共设施范围经营或实施有可能对个人造成伤害的活动，伤害必须包括对个人健康的伤害。有足够证据表明，接触二手烟可能对健康带来严重影响。第117条中没有禁止吸烟，但要求吸烟的方式和地点，不会令烟雾飘到其它单位或公共设施。如果法团拒绝采取行动执行第117条，你可以根据该法案第134条的规定，申请法庭令，要求委员会采取措施履行该条例。 问：我和伴侣均共同拥有一个共管单位，我们可以一起竞选业主委员吗？如果当选，是共同担任一个职位还是分别作为两名委员？ 答：你们每个人必须单独竞逐，如果你们都当选，将会持有两个席位。 问：是否允许业主自己撰写授权书，委任代理人投票，罢免委员会成员？业主必须要使用委员会的授权表格吗？ 答：任何人都可以为选举或撤销委员撰写授权书。授权的法律文件中必须指明被委托人的姓名，以及一定要由作出授权的业主签署，文件还必须指明是某一特定的业主大会。授权书的形式可以跟随共管物业法提供的模板，但并非必须。