地产投资

如果多伦多市府认真看待住屋短缺问题，为什么要向多伦多业主收取30万元费用，才让他们房屋的3个开放式单位(bachelor)合法化？ Patrick和Susan在多伦多市中心拥有一间3层楼的房屋。在2001年，他们在地库修建了3个开放式单位，但在修建前未获得建筑许可证。 该些单位在2001年底至本年初一直出租，每月租金为700元，租金包含暖气、水电、上网及洗衣等费用。几年前，两人决定在房屋后面加建，以增加空间，并在一楼进行装修工程。 他们聘请了一间工程公司，来预备申请建筑许可证所需的图则。他们之后向市府的调整委员会(Committee of Adjustment)，提交单户住宅的土地变更(Zoning Variance)申请。申请顺利获批。 不过，当他们申请建筑许可证时，市府职员注意到图则上有3个开放式单位。因此，他们必须以4单位建筑物的形式，重新提交申请。向调整委员会提交的第二次申请获批后，这对夫妇再次申请建筑许可证。 就在这段时间，他们收到市府的一张巨额账单；他们被要求缴付72,450元的发展费，1,793元的教育发展费，以及高达228,431.55元的公园税。 Patrick跟我说，该账单简直可以用“疯狂”来形容。 在聘请一位房屋规划专家后，Patrick和Susan才知道，这些费用与开放式单位的合法化程序有关。由于要支付该笔高昂费用，才能获批建筑许可证，这对夫妇在别无选择下，只能拆除该些单位，并要求租客迁出。 市府最终批出新的单户住宅建筑许可证，目前正进行修建工程。 Patrick给我发电邮称，这种情况是“三输局面”，他们本来愿意向市府支付一笔合理的费用，令3个单位合法化，但市府收取的30万元费用简直无法接受，市府最终收不到这笔钱，成了“输家”。 Patrick本来以为，市府有意鼓励兴建可负担房屋，但现在却失去了这三个优质的可负担单位(这类单位通常租给学生或刚开始就业的年轻人)，单位距离地铁站不到一个街区，又靠近多伦多大学和乔治布朗学院(George Brown College)。 多伦多市府目前收取的单户住宅发展费为60,739元，但到11月1日将加至71,432元，到2020年更会加至80,227元。 此外，市府亦会征收相等于物业估值5%至10%的公园税，对于较大规模的房产发展项目，该比率可高达15%到20%。 允许像Patrick和Susan这样的业主在自己的房屋修建地库单位，本来有助于纾缓多市的可负担房屋严重不足的问题，而且市府毋须支付任何费用。但市府向业主收取30万元的“合法化”费用，却只会使情况变得更差。 市府仿佛在告诉业主，只有在业主负担得起巨额费用的情况下，才可以合法地增建单位。想请问市长庄德利(John Tory)，难道这就是你增加可负担房屋的方法吗？ （作者Bob Aaron是多伦多房地产律师）

正当加拿大多个城市都闹着住房供应不足的问题，同时间全国竟有134万间空置房屋，单是多伦多也有6.6万间。全国150个大城市房屋空置率最高的首10位，安省便占了6席。 一般来说，人口增长率较高，房屋空置率也会降低。好像约克区的史托维尔市，过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。不过，荷顿区的米尔顿市10年间人口增长翻倍，冠绝安省，房屋空置率竟增长了近5成。 地产网站Point2Homes一份有关加拿大房屋空置情况的分析报告指出，根据2016年加拿大统计局的数据，估计全国共有134万间空置及临时居住的房屋，空置率达8.7%，略高于2006年的8.4 %。事实上，本国政府自2001年起，才首次对全国房屋空置情况作出数据收集。当年的分析，全国约有7.8%房屋被闲置。 不少舆论认为，加国的房屋问题，除了外国买家推高房价、大城市的房价可负担性等，投机炒卖与短租，都是造成空置率高的元凶，尤其在多伦多及温哥华等大城市，问题更甚。当然，在本国其他城市及地区，人口减少、本地经济波动，都会推高当地的房屋空置率。 多伦多逾6.6万间房屋闲置 该报告指出，以数量来说，多伦多有超过6.6万间房屋被闲置，属全国最高。排第二的满地可，也有大约6.4万间空置房屋。卡加利、渥太华与爱民顿，亦分别有超过2万间房屋被空置。不过，以空置率来说，温哥华属全国几个最大城市中的最高，空置房屋占所有房屋的比例为8.2%，即大约有2.5万间空置房屋。 美国房屋空置率仅1.7% 与邻国相比，按美国联邦储备银行(Federal Reserve Bank)的数据，美国的房屋空置率从未高于2.8%。以2016年来说，美国的房屋空置率仅1.7%，与加国的8.7%，差距达5倍。 以全国范围来看，从2006年至2016年，加拿大10个最大城市中，以温尼泊的空置率增幅最大，10年间上升了42.7%，其次是满地可(36.3%)及爱民顿( 32.5%)。虽然多伦多有数量最多的空置房屋，但其实多伦多的空置率呈下降趋势，过去10年便减少了4.7%。尽管温哥华的空置房屋数量比多伦多少两倍有多，但空置率却在上涨，过去10年便增加了9.6%。 以下便来看看全国不同省份的房屋空置情况： 安省56个最大城市中，有14个城市的空置率显著下降，有16个的空置率不到3%，5个高于10%。 安省以Kawartha Lakes问题最严重，差不多每5间屋之中，便有一间是空置的。度假胜地Collingwood，2006年亦曾是这种状况，但10年后，房屋空置情况稍有缓和，但空置率仍然有17.7%，为全安省空置率第二高城市。  不过，论增长幅度，空置率增幅最高的，是North Bay、Milton和Waterloo，10年间分别增长了68.2%、46.5%和29.9%。相反，近几年受置业人士欢迎的Ajax，房屋空置率纵然只是全省最低之一，但降幅非常惊人，与Burlington一样，10年间房屋空置数量大降超过5成。有趣的地方是，尽管Milton在过去10年间人口爆升一倍，但房屋空置率竟不跌反升。反而Whitchurch-Stouffville过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。 卑诗小镇10年激增逾8成 North Cowichan及Port Moody，可以说是卑诗省的两个极端例子。前者房屋空置率在过去10年间激增8成有多，后者则减少了超过5成。虽然省内所有城市都有不错的人口增长率，研究中的28个城市，只有10个城市的房屋空置率呈下降趋势。全省房屋空置率最高的城市，是空屋比例占9.2%的West Vancouver，升幅亦有近4成。 Surrey是全省人口增长最多的城市，10年间人口华膨胀了3成有多，然而房屋空置率仍见到6.9%增长。 自2018年起，温哥华向拥有投资物业或在过去半年内没有把房屋出租的业主，征收相当于房价1%的税项，希望籍此鼓励业主，将空置房屋投放到租赁市场，从而增加房屋供应量。预计单是去年，此税项会为库房带来3,800万元税款。 房屋拥有率魁省全国最低 单从房屋空置率来看，魁省各个城市都不超过10%。空置率最高的，是占9.4%的Shawinigan，当地人口在10年间减少了5%，导致房屋空置增加了超过5成。不过，代表魁省的两个极端城市，是空置率在10年间升了超过6成的Baie-Comeau，以及跌了近​​5成的Saint-Georges。 事实上，魁省是全加拿大房屋拥有率最低的地区，省内多个城市的居民都倾向租屋多于买屋。从种种迹象看，这种住房特性在短期内不会有太大转变，尤其是房价较高的满地可。当地差不多半数家庭都是租户，市内空置房屋也多得惊人。报告指，满地可有大约6.4万间房屋空置。 亚省3市空置房屋10年增近两倍 亚省的3个城市Grande Prairie、Leduc及Fort Saskatchewan，从2006年到2016年间，空置房屋率增加了接近两倍，也是全国空置房屋增长幅度最高的3个城市。但如果单以空置率来看，最高的是亚省Wood Buffalo及Grande Prairie，分别有16.5%及9.6%。空置率最低的，是Okotoks、St. Albert及Airdrie，分别为1.8%、2%及3.3%。 在经济不明朗及越见艰难的就业市场两大因素影响下，空置房屋的数量增加了，当中更有不少是新建的房屋。尽管加息及更严格的贷款政策也是因素之一，但影响相对轻微。据统计，爱民顿的新建房屋空置量已达到历史新高，市内有近2,000间新屋建成却没卖出。今年1月，卡加里也有891间新屋未卖出。

移民是加国人口增长的重要组成，更是本国房市的主要动力。有报告指出，本国每5名置业人士中，便有一人是新移民。预计未来5年，新移民会在全国购入68万间房屋。接近5成新移民，会选择到安省落脚，是全国最热门的省份。可以说，新移民是继千禧一族以外，另一班令地产业界磨拳擦掌去争取的购房大军。  功不可没 加拿大是一个移民国家，新移民对推动加国人口及经济增长，功不可没。在加国房市，也是不可忽视的重要群组。根据皇家地产(Royal LePage)一份有关新移民购房状况的调查报告，全国房屋销售中，每5个买家，便有一个买家是新移民。该公司估计，若维持目前的移民水平，未来5年，新移民买家将会购入68万间房屋。无怪乎皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper指，新移民是促进加国地产市场的重要动力。 8成新移民3年内置业 调查又发现，超过8成新移民，会在他们首次落脚的城市继续居住，并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是共管柏文(18%)、镇屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 近5成新移民选择定居安省 差不多46%移居加国的新移民，会选择安省定居，当中以大多地区及渥太华人数最多。在这两个地区，新移民拥有物业的比率均为32%。调查发现，高达84%的安省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市定居。目前，安省所有购房者中，新移民买家便占21%。按照目前的移民水平来估算，未来5年，新移民会在省内购买28.6万间房屋。 新移民带动大多地区经济 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，在安省，特别是大多地区，尤其受惠于新移民。他们在不同社区寻找优良的学校，寻找工作机会，亦带动社区兴旺起来。市中心的生活虽然吸引新移民定居，但在市中心以外的社区，却有大量可负担住房选择。 渥太华的Royal LePage Team Realty发言人Jason Ralph指出，渥太华对于新移民来说，是非常吸引的落脚地，不仅有一流的医疗、学校、安全及友善的城市，房价更比多伦多便宜近半。在新移民及首次置业人士的需求下，令房价30至50万元之间的楼房，构成价格上行压力。 在安省，6成新移民的首间住房都是租住的，只有16%甫抵步便置业，也有两成新移民，会先在亲戚朋友家中暂住。 两成新移民选择定居魁省 魁省是继安省之后，最受新移民欢迎的定居省份，比率为19%。目前，省内所有购房人士中，19%为新移民，预计未来5年，会有超过10万间房屋被新移民买入。调查发现，高达83%的魁省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市生活。 皇家地产魁省地区副总裁及总经至Dominic St-Pierre表示，在魁省，尤其是大满地可地区，房屋需求状况健康。然而，魁省人人外流及人口老化问题明显，新移民正好振兴当地人口增长率，从而支持健康的经济及房地产市场需求。 在魁省，71%新移民会在抵步后先租房，比率是全国最高。只有1成新移民会在抵步后便置业，14%则会在亲友家中暂住。尽管全省总人口中，6成拥有房产，新移民人口中，却只有25%为业主，置业率为全国最低。一般来说，新移民平均来加4年内，便会购买他们的首间房屋。 逾3成卑诗省新移民有置业 卑诗省是全国第三名最受新移民欢迎的定居省份，超过3成新移民都有置业。 Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温哥华是全球最理想居住城市之一，自然吸引新移民选择到此定居。 根据调查，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房。他表示，新移民对所有房屋类别都有需求，一家大小的会在家庭友善社区寻找住房，单身的则喜欢共管柏文，贪其地点方便，不用打理，楼价亦较易负担。 虽然85%受访者认为，在卑诗省购房是很好的投资，但省内所有购房者之中，只有15%是新移民。预计未来5年，新移民会在省内购买9.1万间房屋。 亚省新移民置业率高 只有8%来加移民，会选择在亚省定居。不过，亚省新移民的置业率显著地高，45%都拥有房产，这可能与9成移民都相信，置业是最好的投资项目有关。 在亚省的所有购房者当中，18%为新移民。以目前的移民水平估计，5年后大约有7.6万间房屋，会由新移民购入。 Royal LePage Benchmark东主Corinne Lyall表示，对于来自世界各地的新移民来说，亚省极具吸引力。卡加里属于比较年轻的城市，对新移民态度友善，社区支援充足，所以大部分卡加里人口，都不是在当地出生。 根据调查，19%新移民抵步后会立即置业，55%会先租房，13%会在亲友家中暂住。他们平均在抵步3年后，便会购买他们的首间房屋。

来源：都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言：“为啥输了，是不是法院地方保护主义？”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析，揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打？ 她被海外买家税追上 本案原告是李静，被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年，她移居加拿大，在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后，李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民，也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日，李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日，李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的？ 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定，被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的？ 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称，该税是该省的越权行为，属于《宪法》第91（25）条的范围，该条规定：归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1：省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力！” 被告辩称，根据《宪法》第92（2）条和第92（13）条，该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围，另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下，法院必须决定法律的最重要特征是什么，并用这一特征来描述法律：这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的，附带的，或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出，外国买家征税的目的是双重的。首先，通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求，从而减少需求，促进全区域价值链中住宅物业的可承受性；其次，为省政府增加收入，包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产，也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产，也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外，该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91（25）条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响，因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产，但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题，也不会使其无效。 我认为，该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产，以解决全区价值链内的住房支付能力问题，以及为省级目的创收的次要目的，在本质和实质上，这是一项在《宪法》第92（2）和（13）条下均属于省级管辖范围的措施，属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的，并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突，以致不可能同时遵守这两个法规，或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的，则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力，也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律，原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此，原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效，也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2：这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁，都要交这税！” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份，而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上，对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为，这种区别是基于一个人的移民身份，而就《人权宪章》第15条而言，移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是，居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响，并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中，大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下，不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民，特别是中国公民，但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说，这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家，如中国，得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外，来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名，以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看，显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话，原告愿意承担风险，那么原告只能自己负责任。但是，如果没有向原告披露这种风险，那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上，集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿，就没有应付的费用。为了进行集体诉讼，第一步是由法院认证诉讼。在本案中，诉讼甚至没有进入认证阶段，被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用，那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的，因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而，指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道，中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场，除了中国人之外，几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标，并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面，在大温哥华市场上，购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样，加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担，并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区，他被要求作出一项裁决，以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突，结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显，被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高，其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行，或者他们看到了这些要点，但由于其他原因，如经济利益，决定继续进行本案，仍将是一个谜。当然，也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议，但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

曼尼生前买下多个物业，累积不少财富。星报 多伦多公车局(TTC)一个单身的巴士司机，50多年前移民加拿大，凭着投资眼光，几乎买下整个街区，累积了不少财富，这些细节，随着他在今年7月不幸去世，而为邻居及其他人所知道。 据《星报》报道，戈梅斯(Manuel Gomes)在1965年由葡萄牙移民加拿大，当时他几乎没有钱带来，后来在TTC找到担任巴士司机的工作。安定下来后，他在1970年代末开始，与9年后亦移民加拿大的弟弟阿曼杜(Armando)，在多伦多达文波特路(Davenport Rd.)夹奥斯辛顿大道(Ossington Ave.)，购买了几个房产。 去世后遗下9处物业 戈梅斯一直单身，可是今年7月不敌胃癌与世长辞，享年82岁，留下了9处物业，包括独立屋、上面有出租单位的店铺及葡萄牙餐厅。作为哥哥戈梅斯遗产执行人的阿曼杜，正试图出售这些房地产。上月，这些物业的总挂牌额达到1,500万元。 戈梅斯及其家人来自里斯本东北的一个教区阿里亚斯(Areias)，共5兄弟姐妹，他是大哥，下有阿曼杜和3个妹妹，其中一人去世了，两个仍然在生的的妹妹，在加拿大生活过一段时间，但其后返回葡萄牙，并育有孩子。 在阿曼杜来到加拿大时，戈梅斯已经在TTC任职巴士司机，两兄弟曾短暂住在一起。跟哥哥一样，阿曼杜没有结婚，也没有孩子，曾在在多伦多一家汽车配件公司工作。 两兄弟感情很好，阿曼杜曾向哥哥开玩笑，指“有时候，当我们彼此相距遥远时，我们会相处得更好”。渐渐地，在多伦多，曼尼对购买房地产产生了兴趣。由于阿曼杜没有家庭负担，所以省下一些钱，然后交给哥哥，有一次是5万元，也有一次是6万元，亦有一次是8万元，再由哥哥以自己的名义购买房子。 曼尼多个物业正在出售，包括这间餐厅。星报 自小想证明可以有成就 认识了曼尼超过30年，并正负责出售曼尼物业的地产经纪纳塔莱(Tony Natale)表示，曼尼移民来加拿大时，还是个小男孩，来的时候很穷，很想证明自己可以有很高的成就，一直勤奋工作，累积财富。 纳塔莱续道，曼尼在房地产方面具远见。其中一幢位于亚伯达大道(Alberta Ave)的1920年代两层独立屋，属曼尼早期购入的物业之一。根据物业记录，曼尼在1985年以8.5万元购得，现在该物业已经大幅升值，目前的评估已超过100万元。 纳塔莱又举例说，曼尼在1977年以5.6万元，购买了一间坐落于达文波特路夹亚伯达大道的街角房子，后来把该房子改成一家名为Cafe O Abrigo的餐厅，该餐厅的地下室有一个酒吧，现开价160万元。总体而言，曼尼的物业占地约一英亩。此外，纳塔莱表示，多年来，曼尼曾游说达文波特路其他业主，一起合并来售卖，以便吸引发展商来购买发展，不过有业主不愿意，结果未能成事。

恭喜你！相信你已经阅读并了解《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)中有关房东责任的部分，并已确认，你持有的该幢出租物业，符合该地区的土地用途(zoning)规定。此外，你已确认该幢建筑物，符合所有相关的防火和电力安全法规。另一方面，你亦已确认上一手业主，已取得所需的建筑许可证。 至于你所问的问题，简单地说，首先你要看该名经纪是否从事出租业务，如果是的话，他在寻找租客方面的经验，是否足够？ 如果经纪同意帮你找租客，你便要知道，须要向该经纪支付多少佣金和费用。 与注册房地产销售人员或经纪合作，有许多好处，他们的专业经验、联系网络、对本地市场的了解，以及他们必须遵守的专业操守，都能令你更为放心。 他们可以为你处理以下的事务： • 如果他们是房屋经纪，便可以在Realtor.ca上发布放租资料，并与其他房屋经纪合作，寻找租客； • 与潜在租客预约安排看房； • 筛选潜在租客； • 查看租房协议，解答你的疑问。 当然，你与经纪必须就找到租客后的费用问题，达成协议。请注意，你们所签订的协议，可能也须要包括广告及推销等的额外费用，应该请你的经纪逐行解释协议的内容。 如果你使用地产经纪来寻找租客，通常经纪的放租业务代表也会寻找潜在租客。 根据2002年通过的《不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act)规定，同时代表租客及业主(或买卖双方)的经纪，必须告知当事各方，该经纪提议在租赁交易中，代表不止一方，而且经纪对各方的责任，可能有所不同。在经纪开始代表租客及业主前，经纪商必须取得双方的书面同意。 如果你在房屋买卖方面有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca询问。

特鲁多自由党政府再次当选，一场大选喧嚣过后，人们又回到思考基本的民生问题。 在楼市发展规划伤，自由党的政策有利空也有利好，像对首次置业家庭非常有利，对于中低收入的刚需买家同样有利好。 当然，自由党对全国范围内增加1%的空置税，这些政策等于在海外买家税的基础上再向前推进，因此对于加拿大之外的非居民买房更加严厉。同时，关于房贷压力测试问题，自由党并没有表示要取消，反而是保守党曾经承诺要放松压力测试，按揭贷款市场的紧缩状态，自由党上台后不会马上缓解。 皇家地产的分析师表示，自由党的空置税不会对地产市场造成多大的威胁，反而是自由党的首次置业补贴计划有利于地产市场。大选之前的9月份，自由党表示为了帮助加拿大人，为了能让他们有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。 对于首次置业者来说，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。符合这项新政的合格置业者，家庭收入必须低于12万加币以下，他们持有的CMHC房贷加上政府补助金额，不得超过家庭收入的4倍。 不过，后来由于地产市场水涨船高，政府将不得不将这个门槛提高到近80万加币。 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，立即就唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场。政府白给钱，不买房不就成了傻子吗？自由党的首次置业补贴政策，在选举前就已经出台，因此这些地产市场的红利正在显现。 加拿大央行的调查显示，在压力测试的阴影下，今年第三季度贷款按揭反而增长了，其中一个主要原因就是自由党的首次置业补贴计划造成的有利影响。按照现在的情况看，自由党当选后，今年第四季度的按揭贷款会大幅增长。 自由党政府在2017年许诺的10年计划，将斥资550亿在全国范围内建立12万个单位的廉租屋，NDP更是将这个数字提高到50万，这表明普通房地产市场的刚需非常旺盛，自由党如果按照其政纲操作，加拿大房地产市场将会继续平稳发展。 根据加拿大地产协会的数据，目前加拿大地产市场复苏迹象明显，9月房屋销售同比暴涨15.5%。 当然，也有很多朋友担心自由党承诺的房地产相关税费。虽然看上去很吓人，不过，大家也不用太担心，原因是这些税负要通过议会讨论。看看英国退欧的肥皂剧，连续几年下来，前首相特里莎梅的政府都倒台了，也没有执行。同样曾经属于英联邦这个体系的加拿大，所有的议会程序同英国非常类似，加拿大的效率同英国相比只有更慢。目前加拿大是自由党少数政府，想要通过地产方面征税的相关法律，就需要在议会通过冗长的辩论，一两年的时间一晃就讨论过去了。 纵观加拿大历史上少数政府的情况看，大部分少数政府执政不到两年就吵翻了天，只好重新选举，因此，很多人担心的自由党对房地产征收重税有点过虑了。 由此可见，自由党政府1%的打击海外买家的投机空置税，不过是给选民一个姿态而已。 TD经济学家Brian在大选后就表示，自由党政纲可能进一步推高中低端市场的房价。对于加拿大人而言，房屋可承付性是最大的民生问题，特别是在多伦多和温哥华两个市场。自由党的首次置业补贴计划，将会让这两个市场的房价继续上升。由于首次置业补贴刺激政策，房价可能在未来几年内上涨2%至3%。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

当购房者在完成交易前发现，卖方与邻居还在进行边界诉讼时，他们是否有义务完成交易？ 另外，当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时，他们是否仍必须完成交易？ 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题，该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形，车库位于后方，车道通往Cornish Road。在地契文件上，车道宽7呎，但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查，该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指，车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间，拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称，希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道，声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道，但该诉讼尚未结案，仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后，以希米丹无法明确车道的所有权为由，拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿，买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉，裁决表示，由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议，因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出，任何有合理思维的人都会认为，购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西，「不是7呎宽，而是9呎。」 大家从中学到什么？ 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时，他们就不需要完成交易。 最终，在协议失效前，邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业，获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

有读者在距离他目前居所几个小时的地方购买了一套物业。他做了验屋，并对验屋报告感到满意，想知道是否有必要做最后的实地检查？ 由于已经完成了验屋，因此我猜想这套物业将被用来居住。除非你打算拆除它并进行重建，否则我强烈建议你对该物业进行最后的实地检查。 鉴于安省各地的平均交易完成时间为30至90天以上，因此自你验屋以来，可能已经过去了一段时间。最后的实地检查，将使您有机会确认所有物件是否均在，并且现在的状况是否与验屋时完全相同。 你可以请你的销售代表与卖方协调实地检查的时间，并亲临你购买的物业，以指导你完成整个过程。他们的专业知识将帮助你了解哪些情况需要关注。授权允许做最后的实地检查，是许多买卖协议（agreement of purchase and sale，简称APS）中包含的常见条款。您的APS可能已经包含允许进行最后实地检查的条款。 在做最后实地检查期间，你可能想确认APS中提及的所有物件都还在，并且与购房时已认可的状况相同。例如，确认APS中包括的大件电器是否处于工作状态、并且是购房时已认可的那些；马桶是否工作；水龙头和水源是否正常；所有主要的机械和电气系统是否均有效运作。 许多销售代表会在APS中，记录大件电器的品牌名称和型号，以此来保护客户的利益。这种做法可以帮助消除买卖双方交换钥匙后出现差异。作为买家，你亦可以记录此类信息。 还有一个好办法，是对你觉得需要解决的任何问题或有任何想要记录的内容，拍摄照片作为实证。出于礼貌，建议你拍照前通知卖方经纪。 如果确实出现问题，则应在最后的实地检查过程中，与你的销售代表和处理你交易的律师进行商讨。这对于可能需要卖方保险公司来赔偿的新发和突发事件尤其重要，例如新出现的水浸损坏或未发现的问题等。在这种情况下，双方都需要在律师的参与下同意达成一项解决方案，并且必须在预定的截止日期之前采取措施。 做最后实地检查的一个好处是，你可以有机会在搬家之前量测窗帘、壁橱配件以及家具的摆放位置。 最后的实地检查是值得花时间去做的一件事。一旦完成，每个人都可以放心了，因为确认交易会按计划进行。

根据统计，多伦多超过110万户家庭中，差不多一半是居住在出租物业。虽然不是居住在自家的地方，但其实与所有人一样，租客都对居住有各种各样的追求。对于有意出租物业的业主来说，了解这庞大客户群的需要，才能重点出击，作出适当的投资；而租客亦住得高兴，达至双赢。 综合不同的租金报告，在多伦多，租住一个一睡房单位，平均月租大概要2,300元；两睡房单位，大约是3,000元。但是，梦想与现实从来都有着残酷的距离。地产网站zolo.ca一项调查便发现，租客心甘情愿支付的房租金额，与上述银码有着差天共地的距离。 该项调查发现，超过三分之一(35%)的租客，每月愿意支付租金为500至999元。 28%租客愿意每月支付1,000至1,499元租金。只有13%租客愿意每月支付1,500元或以上。 租金未超预算者不足2成 令人感慨的是，只有19%受访者表示，能够在预算范围内租到合适的住房。假如找到心仪的租盘，亦只有8%受访者愿意付出高于最初的租金预算。至于大多数(73%)受访者，则表示会坚持自己的租金预算。问题是，当市场租金叫价比自己的预算高出这么多，租客可以怎样应对？也许，放弃一些“需要”和“想要”的居住条件，才能在理想与现实中取得平衡。 最大吸引是地点近工作 对租客来说，什么才是吸引他们的居住条件？该项调查发现，42%租客想要住在距离工作地点较近的房子，34%想住在邻近公共交通系统的地方，31%认为靠近学校最重要，也有31%表示喜欢住近朋友和家人。虽然很多人家中有养宠物，但65%租客不会以房子邻近狗公园作为考虑因素。 有趣的是，如果租客转换为想购房的买家，近半受访者(46%)会将宠物友善设施作为决定购买的重要考虑条件。 37%受访者希望有新装修的厨房、主人房配备套浴、主层设有浴室。也有34%希望房屋安装了新的冷暖气系统、开放式间隔等。 景观地库可以舍弃 至于哪些是属于租客首次购房时不重视或可以妥协的项目？近半受访者认为，地库单位或姻亲单位(in-law suite)并不那么重要。可以妥协的项目，包括窗外景观(36%)、实木地板(34%)、阳台(34%)等。 租客愿为新装厨浴多付钱 购房人士在选择房子时，希望有新装修的厨房或浴室，但其实租客一样会对租住的地方有此期望。在加拿大柏文投资会议(Canadian Apartment Investment Conference)上提交的一份加国租务市场调查(Canadian Multi-Res Tenant Rental Survey)报告指出，36%租客愿意多付一些租金，租住一个新装修过的厨房及浴室。 具体上，租客愿意每月多付几多钱在某一项目上？设在大厦内的洗衣机及干衣机(11元)、主人套房浴室(11元)、厨房装修(12元)、阳台或户外空间(14元)、有盖泊车位(15元)、居住在新建大厦(18元)、设在单位内的洗衣房(20元)。 该项市场调查的其中一条问题是︰“一个额外的浴室值几多钱？”结果绝对值得业主与租客参考。 有少于10%受访者认为，如果租住单位有多一个浴室，可以多付25至50元月租，17%觉得值50至100元，13%认为可接受100至150元。 额外浴室租金跳升可达700元 虽然基于受访者的回应，就算月租贵150元，租客也愿意租住一个设有多一个浴室的单位。可现实是，通常有多于一个浴室的单位，都是面积较大的单位。亦即是说，租金差距绝不会是区区150元的差别。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，今年1至8月份的共管柏文平均每月租金，一浴室单位要2,250元，一个半浴室单位约2,558元，两浴室单位2,770元，两个半浴室已经要3,346元。可以见到，在细单位租务市场上，就算只是多半个浴室，业主已可多收300多元租金。若多出一个浴室，租金差距更高达520元。与租客愿意付出的，可谓差天共地。 事实上，如果是出租柏文单位，租金差距更大。一浴室单位的平均月租是1,433元，一个半浴室单位约1,774元，两浴室单位2,177元，两个半浴室更要2,265元。即是说，一个浴室，租金差距可高达744元。 为何同样是多一个浴室的单位，租金相对便宜的出租柏文，反而比共管柏文的租金差距为大？报告解释，是因为现在的共管柏文单位越来越细。拥有两个浴室的出租柏文单位，平均面积有1,122平方呎，但有两浴室的共管柏文单位，平均只得957平方呎。 租市同样有Location准则 正如前文所述，地点对于租客来说，是相当重要的考量。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，市中心虽然租金较贵，但仍然大受租客追捧。综合2019年1月至8月所有类型出租住宅的浏览量，最活跃的邮政编码地区，是包括娱乐区、King West、Fort York及湖滨区的M5V地区，其次则是M4Y，当中包括The Village，以及由Bloor Street至Carlton Street之间的Yonge街走廊。 至于多伦多市租金水平较高的区域，基本上是直向从北面Steeles Ave起一直南下至湖滨的Yonge街沿路，以及横向的从东面Beaches湖滩区一直至西面伊陶碧谷的湖滨区。租金最昂贵的邮政编码是M2P地区，当中包括York Mills及Hoggs Hollow小区。 不过，虽然市中心受租客欢迎，但根据资料，市中心最多细单位租盘，伊陶碧谷南面也是细单位集中的地区。如果想要面积大的租盘，伊陶碧谷北面及士嘉堡都有不少独立屋及镇屋单位出租。在M2H地区，即包括北约克的Hillcrest Village小区，在Don Mills Road两边，出租单位的平均睡房数量，是2.9间。相对于包括怀雅逊大学地区的MB区域，平均只有1.1间。 好像Yorkville这些贵价又高需的地区，基于单位面积一般较大，平均呎租反而不是最高。那些以细单位为主且需求大的地区，反而呎租最贵。如金融区所在的M5H地区，平均呎租要4.88元。

业主想放盘卖房，其中一个重要决定，就是何时挂牌推出市面。很多人以为，春季必定是卖房最佳时机，但原来并不一定。有数据分析，大多地区有部分市场，初秋卖房会比全年其他时候卖得更高价。视乎物业种类而定，少则多卖几千元，多则高近9万元。 传统上，春暖花开的4至6月，是楼房买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘，预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲，天气和暖的春季一到，便大举入市。因此，春季往往是放盘量及销售量最高的时间。所以，如果有人问，全年什么时候最宜卖房？最正路的答案，一定是春季。 不过，这种说法又不能一概而论。因为，不同地区，房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据，完全不能帮助业主理解手上准备出售的物业，其所在地理位置中的真实价值。 数据显示秋季卖房更佳 地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告，综合2000年至2018年共18年的大多地区各市镇每月楼房销售数据，将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析，并得出一个结论：秋季也是最佳卖房时机。 十月放盘价更佳 如果想出售的物业是低幢房屋，而所在地区是在密市、皮克灵市(Pickering)、伯灵顿市(Burlington)、荷顿山(Halton Hills)、闪高县(Simcoe)等，不妨等到入秋之后的10月才放盘出售。根据该项分析，这些市场的房屋成交价，可能会比全年其他月份卖得更好价钱，高出的金额由8,000多元至接近9万元不等。 华人聚居地11月卖房成交价高 至于华人聚居的约克区，包括烈市、万锦市、奥罗拉市，如果在11月初至11月中才卖屋，成交价也可望比其他月份多出1.2至2.9万元。此外，位处大多地区范围内的西北面小镇Orangeville及Dufferin县，亦可考虑在此期间放盘卖屋，成交价大概可比平时多出约8,000元。 不过，如果想出售的物业是共管柏文单位，又是另一种讲法了。以上提到的密市及皮克灵市，柏文业主最好能在春夏期间放盘，卖价会比其他时候多出4至5千元。闪高县的共管柏文市场，竟然在寒冷且满地还是积雪的2月中最为火热，成交价平均可高出2.5万元。 对于烈市及万锦市的共管柏文业主来说，根据该项分析，9月中是约克区共管柏文全年卖得最好价钱的时候，平均可卖多4,400元。 另一方面，奥克维尔(Oakville)、荷顿山、多伦多等地区的业主，或可考虑多等一会至10月初到10月中。其中以奥克维尔市的差价最可观，平均可卖多4.3万元。奥罗拉市柏文业主延迟至10月底至11月初挂牌的话，也可望卖多近3万元。以8月份奥克维尔及奥罗拉市共管柏文均价才52至54万元来说，若真能卖高3、4万元，已是非常不错的楼价「升幅」。 看过以上数据，业主是否心大心细，想在未来两、三个月挂牌卖房？事实上，秋季放盘有好有坏，除了成交价，业主还应权衡其他利弊，才作出卖房决定。 秋季卖房好处： ．踏入10月，二手楼房库存量开始减少，即卖房竞争也较少 ．在春夏两季仍未成功购房的买家，到了秋季，会更积极入市，希望可在冬季来临前完成交易 ．相对于较多人进行家居装修的夏季，装修师傅的秋季档期较多较灵活，卖房前要找装修师傅执整一下，价钱亦可能更好商量 ．挂牌的房屋照片有天然秋色作背景，效果自然又好看 秋季卖房坏处： ．如果秋季卖不出，房盘可能要在市场上停留到冬季，到时叫价力会进一步下挫 ．有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态，提出更多要求 ．气温越来越冷，买家出外看房的意欲也越来越低 ．随着树叶枯黄脱落，花儿凋谢，前后园草坪不再青绿，房屋外观吸引力下降 ．为了令室内气温任何时候保持在舒适水平，暖气开支会较高

没有什么比一场毁灭性的大火，更能证明购买优质房屋保险的重要性。 3年前，我与太太和生意伙伴Ben及Jill，在安省的一个小城镇用23万加元买了一间三并屋(triplex)。当时我们有好的租客和物业经理，以及足以提供正现金流的租金。 在交易完成前，我打电话给保险经纪，请他帮我找一份最好的保险。他建议我们购买一份保额49.3万元、有重置成本保障(Replacement Cost Coverage)的保险，另加租金损失保障。 与此同时，我的业务伙伴Ben找到另一份便宜得多的保险，可以降低我们的运营成本。但到最后，我们还是选择了一份保费较高的商业多险种保险(multi-peril insurance)。 作为律师，我总是建议客户购买最好的保险，而我也依循了自己的建议。 市场上有4种不同的房屋保险类型，可供屋主选择： • 提供最基本保障的房屋保险，但这类保险可能无法满足正常的承保要求。 • 标准和基本保险，或称为「指定风险」(named perils)保险，这类保险只保障保单内明确列出的风险，但也会涵盖一些例外情况。 • 广义保险(broad form)可保障导致房屋损失或损坏的所有风险，除非是该保单明确排除的损失(例如地震等)。对于屋内财产，这类保险只保障指定的风险。如果损坏不是由保单指定的原因造成，则不会有保障。 • 特殊或全面保险，涵盖房屋和屋内财产，保障导致直接损失或损坏的所有风险(特定风险除外)。 某些保单的名称可能有所不同，例如保险公司会使用如「白金」、「金」、「银」、「铜」等的称号。在安排承保范围时，最好先询问一下不同保险之间的差异。　 我亦建议，购买保额至少200万元的责任保险，并为提供收入的房产，购买租金损失保险。 此外，为房屋购买一种可赔偿重建房屋所需费用，并使用相同质量材料重建的保险，也十分重要。这种保障称为重置价值(replacement value)，赔偿金额多少，与市场价值和评估价值无关。 许多提供房屋贷款的机构，会要求抵押房产的保险，必须包含保证重置成本部分，因为无论重置建筑物所需金额多大，这种保险都会承担。 又回到我们的出租房产，Ben在今年5月给我看的一段YouTube视频显示，我们投资的房屋发生了火警。 我们的保险公司获得两项超过46万元的重建报价，而且还提供场地清理和租金损失赔偿。我们于2016年以23万元购买的物业，竟可以获得如此巨额的赔偿。在我们的商业保单中，49.3万元的投保额，以及2.5万的清理费限额，几乎相等于索赔额。 如果我们当年买的是较便宜的保险，这场火灾会是一场财务灾难。 Ben现在终于相信，一定要为房产购买最好的保险。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

Hidden Valley社区房屋较新，设计现代，近年房价有较大升值（本报资料图片） 房价相对便宜的Kitchener-Waterloo，可说是安省大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)最火热的楼市之一。只要是60万元以下的物业，都大受买家欢迎。不过，买家当中有两成并非当地居民，大部分是来自房价更高的大多地区。 早几年大多地区房价飙升，导致大量买家的购房可负担能力下降时，结合大学城与高科技城于一身的基秦拿及滑铁卢，已经开始受到市场关注。除了因为距离多伦多才一个多小时车程，区内几间高等学府亦吸引不少投资者到当地买楼收租。最重要是，当地房价比大多地区相宜得多。 独立屋价低大多区一半 根据Kitchener-Waterloo房地产人员协会8月份二手住宅市场报告，综合所有住宅类别的平均房价为52.4万元，与去年同期相比上升6.4%。销售量最多的独立屋，均价61.6万元，按年升5.4%﹔半独立屋均价44.2万元，按年升10.2%﹔镇屋42万元，按年升18.3%﹔共管公寓均价32.5万元，按年跌3.1%。 从上述数字可见，当地房价比大多地区各类型房屋价格都要便宜得多，尤其是最受置业人士追捧的独立屋，价格可低至一半。可以说，在多伦多用来买共管公寓的房价，随时可以在Kitchener-Waterloo地区买到独立屋。 根据多伦多地产局8月份二手住宅市场报告，416地区的独立屋均价为124.6万元﹔半独立屋95.6万元﹔镇屋71.3万元﹔共管公寓61.9万元。 需求高 买家竞争激烈 从成交宗数来看，Kitchener-Waterloo的二手楼房销售量，与大多地区的相差甚远。 8月份通过MLS挂牌售出的住宅，合共459间，按年下跌9.1%。当中267间为独立屋(减少11.9%)、39间为半独立屋(增加11.4%)、97间为镇屋(跌4.9%)、56间为共管公寓(跌13.8%)。 KWAR主席Brian Santos在报告中表示，虽然今年8月份的销售量低于以往8月份的平均销量，但可见所有住宅类别都有强劲的价格增长。 他续说，不同价位的住房，表现略有不同。那些低于60万元的楼房，仍然处于强劲的卖家市场，而60万元以上的，则倾向于平衡市场。作为衡量市场状态的指标之一，是观察在售楼盘的供应量，亦即市场吸收率(absorption rate)。 8月份60万元以上楼房的库存量，企稳在3.4个月；60万元以下楼房的库存量则为0.9个月。过去10年，该地区所有价格楼房的库存量，平均都有3个月以上。 Brian Santos指出，Kitchener-Waterloo的楼房，肯定正处于高需状态。为了买得价格合适的楼房，买家之间出现激烈竞争已是无可避免。 外来买家逾7成来自大多区 尽管区内楼价可负担性强，吸引大量买家涌入，但当中不乏外来短炒人士及长线投资者。根据CMHC的数据，滑铁卢地区的楼房炒卖活动，大部分都是由来自大多地区的投资者带动。每5个易手物业中，便有一个是由并非居住在区内的买家购入。在这些非本地买家中，超过7成来自大多地区。其余的外来买家，则多数是贵湖市(Guelph)及咸美顿市(Hamilton)的居民。 在2015年1月1日至2018年6月30日期间，基秦拿、滑铁卢及剑桥市的所有住宅交易宗数中，约9%是用作短炒或出租。按照CMHC的定义，任何物业被购入后，并在少于24个月内再转手，便被视作炒卖。 由于当地房价增长步伐迅速，具备炒卖图利的巨大空间，CMHC对当地的房市投资活动越见活跃的趋势，并不感到意外。当中又以基秦拿的房屋炒卖及投资活动最为活跃，数量最多亦增长最快，CMHC解释，部分原因是基秦拿市的人口是上述3个城市中最大的一个。 此外，当地的ION LRT轻铁亦对炒房活动作出“贡献”。 2012年，有7.8%被炒卖及用作投资的物业，是位于轻铁沿线距离车站一公里以内的范围。到了2017年，这个比例已上升至14.4%。

在加拿大，不管生活在那个城市，共管公寓已是“门槛最低”的上车首选。由于受到大量买家群体的追捧，共管公寓价格涨了又涨。究竟，在加拿大，大家能买得起哪里的共管公寓单位呢？ 加拿大各大城市的房地产市场，近两三年都经历了不同程度的调整，属于上车盘及投资盘的共管公寓单位，价格升跌自然备受市场关注。从加拿大皇家地产(Royal Lepage)一份专题报告中发现，本国5大城市的共管公寓市场，正出现“东面升，西面跌”的情况。 该份报告的数据，综合了重售及新建公寓单位的交易价来作出分析。报告显示，大多伦多地区共管公寓价格较去年同期上升9.1%，呎价为743元。与此同时，大温哥华地区的房价调整持续，公寓呎价中位数按年下跌8.3%至764元。   加拿大皇家地产总裁Phil Soper指出，在加拿大几个最大的城市，大量年轻买家在寻找可负担的住房，同时婴儿潮一代也在追求不用费神打理的公寓生活。强劲的需求，推高了共管柏​​文单位的呎价。只是，这情况却没有在温哥华和卡加里发生。他续说，买家越来越适应购买小户型的单位，特别是那些门槛较低的上车盘。尽管单位面积更细小，但对社区发展却非常重要，因为既可满足人们日益增长的住房需求，也达到买家对生活方式的期望。 以下就来看看各大城市的市况： 大多伦多地区升幅逾9% 今年首7个月，大多地区共管公寓呎价中位数出现大幅上涨，按年增幅达9.1%，至743元。同期大多地区独立屋价格涨幅温和，涨幅只有1%，呎价中位数486元。 Royal LePage Signature Realty营业代表Tom Storey指出，低库存水平令大多地区房价形成上行压力，尤其是共管公寓这些上车盘。尽管独立屋呎价较低，但对于首次置业人士来说，虽然共管公寓生活空间较小，但供应量较多，价格也较易负担。   如果只聚焦多伦多市，共管公寓的呎价中位数达839元，按年升幅达8.5%。独立屋的呎价略低，中位呎​​价是747元，按年只微升1.5%。 Tom Storey表示，千禧一代清楚明白自己想要什么，甚至愿意付出更高房价去买一个细小的单位，为的就是要居住在自己心仪的社区。在现今的市场，重视住房地点是置业大趋势。   在多伦多市，共管公寓单位的中位面积是752平方呎，只及独立屋中位面积(1,512平方呎)的一半。有趣的是，如果将目光扩大至整个大多地区，共管公寓面积的中位数会增加至783平方呎，差别仅为4%。可是，大多地区独立屋的面积中位数则有2,000平方呎，较多市的数字高出32%。 大满地区公寓升幅高独立屋近倍 今年首7个月，满地可市共管公寓呎价按年上涨了7.9%至433元。与此同时，独立屋呎价上涨了6.9%至313元。综观整个大满地区，共管公寓呎价涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。 Royal LePage Altitude东主Maxime Tardif解释，婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓单位，千禧一代的购买力也正在增加，加上越来越多的外国买家，都推高了过去3年的公寓价格和需求。另一方面，满地可的土地有限，建筑商和开发商都想用尽每一吋空间。所以，面积较大及更高端的单位，会较多建造于城郊地区，特别是靠近公车站。 尽管满地可核心地区以外的房价仍较低，但大满地区的共管公寓呎价涨幅，比满地可市的涨幅更快速。大满地区的公寓呎价增幅为10.3%，而满市的增幅则为7.9%。 Maxime Tardif表示，很多买家宁愿以较长的通勤时间，以换取居住更大面积及更易负担的住房，因此市中心外围的楼房越来越具吸引力。随着满地可的公交系统在2021年前扩建，人们前往市中心会更方便，亦令居住在城郊的吸引力进一步提升。 以全国市场来看，满地可及大满地居的共管公寓居住空间是最大的，中位面积分别是944及989平方呎。如果与多伦多相比，居住面积高出25%。 大温哥华地区独憔悴 温哥华市和大温地区的共管公寓呎价，在今年首7个月分别下跌了6.3%和8.3%，呎价分别为1,044元和764元。对买家来说，变得更易负担。然而，即使经历房价下跌，在加拿大几个主要城市中，大温地区的共管公寓呎价仍然保持一哥地位。不过，大温地区与大多地区的公寓呎价差距已在慢慢缩窄。 Royal LePage West Real Estate Services地产顾问Adil Dinani指出，温哥华共管公寓市场降温，买家近几年来首次可以从中得益。较高的库存量，令房市差不多接近供应过多的状态，并导致呎价下降。还有一个趋势是，买家开始搬离市中心，在一些公交沿线邻近地区置业，因为那里的房价更易负担。 现时，温哥华共管公寓的中位呎价要1,044元，而独立屋呎价更高达1,279元。而整个大温地区，共管公寓及独立屋的呎价中位数，分别为764元及648元。 Adil Dinani估计，来年共管公寓买家会继续向东面移动，找寻更易负担的住房，尤其目前利率仍保持低位。 大卡加里地区可负担性增长 今年首7个月，卡加里市和大卡加里地区共管公寓市场的可负担性继续增长，呎价中位数双双跌至313元，跌幅分别为6.8%和6.7%。相比本国其他主要市场，卡加里市和大卡加里地区的独立屋呎价，与共管公寓呎价几近相同，分别为310元和302元。 卡加里市和大卡加里地区的公寓面积中位数，分别为842和850平方呎。至于独立屋的中位呎数，分别为1,734及1,769平方呎。 RoyalLePage Benchmark地产经纪Dawn Maser表示，纵使共管公寓和独立屋的呎价相差不大，但公寓面积较小，意味着售价较低及较易负担。不过，吸引买家的不仅是其可负担性，还有不用费神打理及住客设施齐全等因素。与去年相比，公寓库存量已连续4个月出现下降，显示公寓市场正在喘定。 大渥公寓格升幅逾17%领先全国 今年首7个月，大渥太华地区共管公寓呎价，是所有地区所有类别物业中涨幅最大的，按年上涨17.9%至395元。相比之下，大渥太华地区独立屋呎价只上涨了8.5%至265元。 Royal LePage...

拥有一间度假屋一直是很多人的梦想，但它的维护却并不像看上去的那么简单和美好。度假屋（cottage）到底是不是好的房地产投资？拿来自住会面临哪些问题？ 如果你正在考虑入手一间度假屋，应该尽可能多地去考虑那些未曾预料到的情况，多花时间去思考自己到底能否经受得住这些挑战。 居住在大多伦多地区的杨女士早年跟随父母移居多伦多，如今移民路已经走了十多年。杨女士从事金融类工作，这些年也有进行地产投资。她对记者表示，父母多年来一直把拥有度假屋作为家庭的梦想，希望退休后可以在度假屋中颐养天年。她数年之中也非常努力地工作，并积极地理财、投资，终于在不久前为年长的父母买下了乡间一间有四个卧室、面积两千多呎的度假屋。 然而，当父母搬去长久自住后，她渐渐发现，父母十几年来梦想的度假屋生活，并不是那么的理想。 度假屋度不了假 杨女士给记者看了一些父母发给她的信息，并感慨度假屋所在的乡间田园生活，似乎并没有让父母清闲自在。 “过去很多年，我们家都有这个买cottage（度假屋）的目标。我们每年都会在安省周边的小镇和湖边租度假屋小住几天，最长的时候住了两周。湖岸、沙滩、垂钓、烧烤，每次爸妈都觉得能拥有一间度假屋实在是太棒了。我们全家一直都梦想着，拥有度假屋后的生活会和每次去度假一样，是轻松自在的。三年前我们实现了这个梦想。但我父母年事已高，现在居住的度假屋以及周边的生活环境都对他们产生了一些影响。我也想借此提醒大家，梦想总是丰满的，现实却是骨感的。” 杨女士家的度假屋位于多伦多北部闪高湖（Lake Simcoe）的东边，离湖并不远，占地还非常大。 “我几乎每个周末都会开车去爸妈那儿，一是探望、照顾他们，二是我也想休息休息，图个清静。我们去码头可以步行到达，天气好的时候散散步，看看风景，甚至租个船去钓鱼都很好。但房子的院子很大，院子里还有树木，夏季修剪杂草，秋季拾捡落叶，冬季除雪都是很头疼的。尤其冬天北边的雪非常大，夏天还那么短暂。保持度假屋干净并维护房子对于我父母来说是一项苦差事。他们已经年过七旬了，这些工作量大到实际情况比我们预想的还要糟糕。” 聘请专门铲雪和剪草的人来帮助父母维护度假屋，是杨女士面临的所有问题中最简单的一个。 杨女士说：“好不容易到了夏天，可以享受好天气和宁静的氛围，每个周末想在度假屋睡个懒觉的时候，却总是受到很多干扰。早早醒来，邻居们总是开着嘈杂的剪草机剪草，因为这周围每家的院子都很大，剪草费时费力。冬天他们还有喷气式的扫雪机，也非常吵。周围松鼠和其他小动物也很多，我什至觉得动物的吱吱声也很吵。我原本以为乡村可以很安静，但是现在到了夏季的周末来旅游、自驾、度假的人越来越多，天气好的时候湖边很多地方乌央乌央的，人满为患。 ” 杨女士感受到的现实是，天气晴朗的夏天却不是她最适合去度假屋探望父母的时候。但她又因为想照顾父母，坚持周末至少拿出一天时间去父母的度假屋居住。 “如果我星期五晚上离开大多伦多地区，开车北上，真的会非常崩溃，一路走走停停地堵车。前段时间听新闻说，政府有计划在400和401等主要高速公路上进行改造和延长，我当时特别高兴，虽然也不知道什么时候会完工。夏季每到周五晚上、星期六早上和周日晚上，花在交通上的时间很让人头疼。而到了冬天，北边的雪下得是特别大，开车又要特别小心。” 杨女士的父母除了年迈之外，还有英文不佳和生活不便的问题。 “这周围没有什么华人超市，最近的Costco也在很远的地方。老外的超市有几个，父母非常不习惯。我周末过来都会在华人超市买好他们需要的东西带给他们。但是现在时间长了，着实觉得麻烦。毕竟我也有自己的孩子和家庭要照顾。还有就是就医的问题，也要回到有华人医生的大多伦多地区去看病，折腾一次非常费劲。可能好山好水看久了，他们也觉得腻了。我们现在有感，度假屋拿来自住，对现阶段的我们是有些负担的。” 最让杨女士最没想到的是，原本以为靠近GTA地区的房产都有很大的升值空间，没想到2017年之后安省的房地产市场一直受到各项政策的打压，她为父母购置的这套度假屋，到现在都没有怎么涨价。 “我原本以为这是个不错的投资，毕竟也是在湖滨区域，算稀缺资源。倒不是说它能像多伦多的房子一样，给我们带来很大的投资回报，但至少我原本是期待它每年也应该有些涨幅的。但现在房地产市场被管控以后，我们这边的房子更是跌了很多。 虽然我也知道随着时间的推移，房地产市场会慢慢回暖，但我现在深切感受到，这个度假屋不抗跌。这个位置，导致它比其他类型的房地产价格波动更大。周边邻居出售物业的时候，往往也需要比市里的那些住宅放盘更长的时间。我这条街有个邻居卖了一年还没卖掉。我现在也只能安慰自己，这套度假屋这几年能给我和父母的，是情感上的回报。 ” 短租打理也头疼 杨女士在与父母商量后，已经考虑把这套度假屋彻底变为短租的物业（short-term rental）。自己想用的时候住一段时间，其余时间拿去做短租，补贴房屋的各种开销。 “这也是不得已的办法。我觉得度假屋也许拿来度假更为合适，并不适合成为自住房。但你又没办法长租，因为还想着要自己enjoy（享受）。我的确有看到周围的一些邻居，有把房子拿到爱彼迎（Airbnb）上做短租的。我认为，自己自住一间，其余的房间拿去出租的这种还好。完全整套拿去出租的，我没做过，不知道如何打理。想到要不固定地请人清洁、招租等问题我也很头疼。也许需要和这里的管理公司合作，但我也担心被抽成太多。” 前不久，多伦多正在举行听证会，针对短期租赁法规再度进行探讨，本周会议的结果将直接决定多伦多短租市场的未来。有消息称未来很可能多伦多会施行严格的短期租赁法，要求房东要想短期出租自己的住房，房东本人必须是该房屋的主要居住者等要求。杨女士表示对新闻有所关注。 “虽然我的度假屋不在多伦多，但是对这则新闻的确有所关注。最后虽然只是规范多伦多的短租市场，但对其他区域的短租规管条例也会产生借鉴作用。我的度假屋所在的小镇目前是允许的。我去查过，网站上很详细地给出了指引，有很多要求。但是也不断有邻居说镇政府要改革相关规定，确保社区的安全和居民的生活不被短租所过多地干扰。如果接下去我父母真的要搬离这里，我们做短租的话，我也会严格遵守法律规定。” 杨女士认为，目前手持这套度假屋物业，对她来说最大的挑战，是如何在安顿好年迈父母的情况下，还能打理好度假屋的各项事宜。 “维护房子的各项开支非常大，还有还贷款的经济​​压力。我们没有办法完全把它当成度假屋，不住的时候就空着，我们没有那个经济实力。现在房子也卖不上价格，我也并不想出手。倒不是说多么后悔当初买度假屋的决定，而是人生每个阶段的需求和能力都不同。通过这件事，也给我上了一课，以后对于房地产的买卖要有更多的考虑。”

据toronto life报道，Jasmine Tam今年30岁，她是一位品牌策略师、自由摄影师和准地产经纪。现在年收入约$81000元，租住在市区Queen和Bathurst一间一居室的公寓。 Jasmine计划攒钱在5年内买房。因为从小在万锦长大，所以打算买那里的房子。 那么她打算怎样攒钱呢？ 她每个月往免税账户TFSA里供款$500； 她的每月开支明细如下： 住房 房租：$2100； 生活杂费 水电费：$80； 手机费：$75； 上网和有线电视：$113； Netflix和Spotify：$23； 日用杂货：$150； 她每周都会看打折信息，只买降价的商品。 Adobe Creative Suite：$50； 用车费用 lease车：$1000； 她开的车是宝马X3 M40i，她父亲回中国前把保时捷卖了，卖车的钱给了她lease车。 汽车和租车保险：$100； 汽油：$80； 商品开销 外出用餐：$100； 宠物食品：$50 近期比较奢侈的大宗开支 今年4月与家人前往旧金山、圣地亚哥和洛杉矶旅行，在旧金山租车和酒店使用了积分：$1500； 隐形牙套：$2000； Nike Pride鞋：$200； 相机镜头：$9000； 地产经纪牌照：$3000。

提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。 这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？ 《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。 银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 “在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。” 银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。 石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。” 银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。 石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。” 而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。 石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。” 石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market...

多伦多独立屋平均价自2015年起，首次冲破100万元大关。虽然经过两年有多的市场调整，屋价回落不少，但多伦多独立屋价仍高达125万元。想在416地区寻找100万元以下的独立屋盘，是否已经没有希望？ 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告，多伦多市(416地区)的独立屋平均价要124.6万元。虽然已比2017年4月高峰期的158万元「便宜」了30多万元，但对于很多负担能力有限的买家来说，想荣升独立屋业主之梦，还是有点遥远。 事实上，多伦多市共35个MLS分区之中，还是可找到均价低于100万元的独立屋盘的。当然，这些屋盘不会在市中心核心区域，而是主要在城东或城西，有些屋龄较高，又或面积较细小。以下就来看看哪些地区可找到叫价100万元以下独立屋盘，以及一些正在放盘的例子。    W03区：Rockcliffe-Smythe、Keelesdale-Eglinton West、Caledonia-Fairbank、Corso Italia-Davenport、Weston-Pellam Park (8月份独立屋均价84.9万元) 地址：355 Blackthorn Ave 叫价：$869,000 间隔：3+1睡房3浴室 占地：25 x 128.16呎 W04区：Yorkdale-Glen Park、Briar Hill-Belgravia、Maple Leaf、Rustic、Brookhaven-Amesbury、Beechborough-Greenbrook、Mount Dennis、Weston、Humberlea-Pelmo Park (8月份独立屋均价96万元) 地址：19 Sam Frustaglio Drive 叫价：$960,000 间隔：4睡房4浴室 占地：29.53 x 80.38呎 W05区：Humberlea-Pelmo...

将物业用作短租之前，最好向保险公司查询一下相关细节(星报资料图片) 不管是几十万元的共管公寓单位，还是几百万元的超级豪宅，必定少不了家居保险这一栏。业主购买家居保险，当然想为万一发生的风险买个保障。但有一些常见情况，业主不以为意，但原来足以令家居保险失效。 家居保险的费用，会因应多重因素而有所不同，当中包括受保房屋的地点、价格、楼龄等。根据保险资讯网站InsuranceHotline.com的数据显示，安省省民每年平均缴付915元家居保险费。多伦多业主的家居保险开支更高，每年平均要1,150元，但巴里市业主相对轻松，每年平均882元。 保险公司提供的家居保险，一般保障房屋建筑(可包括车房、后园小屋等)、个人财物(家具、电器、衣服、首饰)、额外生活开支(如因家居事故导致投保居所不能居住，需要到其他地方暂住的费用)、法律责任(与物业有关对业主的诉讼)。 不过，有一些很常见的行为，业主或居住在物业内的人未必留意，可能影响投保物业的保障，万一出事，保险公司更可以此为由拒绝作出理赔。 房屋短期或长期空置，业主须通知保险公司。否则，在空置期间出现例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理(星报资料图片) 1 物业无人居住或空置 去长途旅行前，很多人都会托亲友或邻居代为上门看屋，收一收信及传单，入屋内巡一巡，检查所有水电状况正常。这是非常重要的作法，因为就算只是几天或更短时间，很多家居问题都可能发生。尤其在冬季，爆水管、暖气系统失灵、大雪导致的破坏等，后果可以很严重。一般来说，保险公司会要求业主，如果在冬季要离开连续4天或以上，便要托亲友每天上门查看一下房屋状况。 如果房屋超过30天以上是处于无人居住的状态，保险公司会视之为空置物业(vacant)。这样，业主必须通知保险公司有关状况。否则，房屋在空置期间出了任何问题，例如失火、水浸、恶意破坏等，保险公司都可能不会受理。 在寒冬时南下度假及居住的雪鸟族，一年中可能有半年时间都不在本国居住，房屋处于无人居住的状态也是超过30天。不过，由于屋主有回国的意图，屋内仍保留家具陈设，保险公司未必会将物业列为「空置」，而是定义为「无人居住」(unoccupied)。不过，不论是哪个定义，房屋因为长期无人居住而面对的风险，其实分别不大。因此，屋主还是向保险公司查询，当无人在家时，有什么事情需要留意，才能确保家居保险有效。 家居装修视项目的不同，有些可能导致保费提升，也有些可获得保费下调(星报资料图片) 2 进行大型装修却没通知保险公司 一些家居装修项目，可提升房屋价值，但如果在装修完成后，没有通知保险公司，便可能影响保障范围。有一些家居装修项目，可能导致保费提升，例如加建泳池、加建地库单位、加建一个独立建筑。但也有一些家居装修项目，可获得保费下调，例如更换新屋顶、加装高效能供水喉装置、家居保安系统等。业主在进行任何家居装修前，也要确保承办工程的公司，拥有他们的责任保险。如果是需要批核的工程，也要确保施工前申请应有的文件。 将家居一部分当作生意业务场所，或许需要购买额外保险(星报资料图片) 3 以住所作为生意业务基地 创业人士或自雇人士，将家居一部分变成办公室，可节省租用商业单位的费用，但因为营商需要的设备、工具、货品库存，都不是一般家居摆放的东西，一般只保障个人财物的家居保险，未必会包含商业财物上的保障。此外，如果经常有生意方面的客户上门，万一他们在门前跌倒受伤，家居保险亦未必会对此额外风险作出保障。因此，如果想在住所里做生意，还是先联络保险公司，看看是否需要购买额外保险。 4 将物业用作短租 潮流兴短租，在Airbnb上，有业主将物业一部分用作出租，也有业主将整个物业出租。虽然将物业出租可赚取租金，帮补供楼开支，但不论是哪种形式，都可能与原来的家居保险条款出现冲突。一般的家居保险，是保障居住该址的人及访客在该物业内的活动。但如果有人以付费形式，在物业内留宿，那么，这个人便不被定义为访客，而是租客。保险公司需要对此不同的活动调整保障条款，保费自然也有不同。而且，短租物业其实比长租物业可能面对更大和更多的风险，例如物业更易出现破损、被人恶意破坏、盗窃等。因此，将物业放上网放租前，还是向保险公司查询一下相关细节。 5 在物业内进行非法活动 虽然休闲用大麻合法化，在家中也可种植大麻。但法例严格规定种植数量，如果超出上限，即被视作犯法。假如业主将物业出租，但租客却用地库种植大麻，变成了大麻屋，房屋有任何损毁，保险公司也可拒绝理赔。

(德州二叠纪盆地油井密布。) 德州西部与新墨西哥州一带的二叠纪盆地（Permian Basin）是世界上著名的产油地，短短10年间已经建立了11万4千个钻油平台。 彭博社报道，夜间从空中鸟瞰，这整片逾20万平方英里的地方都因为有钻油平台闪闪发光，却只有一块地方很黑暗，那一片土地占地250多平方英里，地下蕴藏丰富的石油天然气，估计价值70亿美元。 你绝对想到不到，1913年一个多伦多男子法斯肯(David Fasken)仅花了1.5美元买下这片土地，尽管百年后价值70亿元，法斯肯家族却仍不肯卖。这片蕴藏黑金的土地早已是石油公司的囊中物，只有他们家是牢牢的钉子户，出多少钱都打动不了他们。 (法斯肯公司总部内观。) 现在的法斯肯家族是美国头100大地主，拥有的种植面积排名第40位，其价值非常高昂，资产包括德州和加州的农场、工业区、商业区和住宅房地产等。 Fasken Oil＆Ranch法斯肯公司坚持传统的道德规范 - 也就是早期牧场经营者代代相传的观念 -“绝不卖矿产”。 家族拥有者没有接受访问，但如今管理法斯肯公司业务的戴维斯(Jimmy Davis)说这个家族没有想出售任何东西。“我无法保证我们永远不会出售，但我可以保证我们将是最后关灯的人。” 图：彭博社 & 法斯肯公司网页 v01

有读者认为现在是时候买一间较大的房屋，想问应该是先购入新居，然后出售现有房屋，还是应该采取相反做法，先卖后买？ 简单地说，这须要考量两种做法的利弊。在作出决定前，要仔细考虑自己的需要、财务状况，以及风险承受能力，并向您的房屋经纪查询，附近地区的房屋市况如何。 对于大部分人来说，如果能够在同一时间内进行买卖交易，当然最理想，但这种情况并不是经常有，因为买家也须要配合他们的成交日期(closing date)。 「先买后卖」的好处是，您有很多时间寻找理想的房屋；您可以仔细考虑哪一种房屋类型和业权模式，最适合自己，并可以在自己喜欢的地区，看很多的放售房屋。 不过，假如您的财务状况不太宽裕，「先买后卖」可能存在一定风险，因为您需要一大笔资金支付新屋的按金，假如您的大部分资产都绑在现有房屋上，可能难以筹拨一笔巨额按金。即使有充足的财力支付按金，您亦可能要同时持有两幢物业；试想像一下，您要同时支付两笔房屋贷款，以及双重的物业税、水电费，以及家居保险等支出。 假如您无法同时承担两间房屋的开支，便应该考虑「先卖后买」的做法。这种做法的好处是，您有很多时间考量买家的出价是否合理，并在选择新居时，清楚知道自己可以负担的价格水平。但弊处是，当您一旦接受买家的出价，就必须尽快在房屋成交日前，找到住处。如果在短期内找不到理想的房屋，您可能会感到压力，购买不完全符合您需要的房屋，或须要暂时租住房屋，租用储物仓。 如果您的买卖成交日期无法配合所需，或不确定下一步应该做什么，请与您的经纪商量。经纪应能根据目前的市场情况，评估您的房屋需要多长时间出售，并协助您定出一个既合理又吸引的价格，但这不保证何时能卖出房屋，也无法保证最终的出售价格。此外，经纪亦可争取将买卖成交日推后，让您有更多时间。

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），过去多年来一直密切留意在温哥华流行一段时间，俗称“摩货”的“影子转售”或称“纸盘交易”（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。 RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局在2016年就向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的“影子转售”情况作出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用“合同转让”（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 “影子转售”代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同“转让”（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 影子转售 影子转售在英文里叫作shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用“合同转让条款”，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终作交接。这种方式叫作“合同转让”（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种“摩货”方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那么普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪，特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？ 《环球邮报》（The Globe and Mail）之前有一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太“合买”这个物业。 卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报作出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省过往一直在重力打击“影子转售”，省政府曾推出两个措施打击“影子转售”行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意；二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。

千禧一代占加国总人口近3成，有地产业界形容，这一代人将成为带动加国房市的火车头。面对如此庞大的「客源」，地产发展商、地产经纪、房地产投资者、房东等，都想争夺这顾客群的生意。 正所谓知己知彼，大家首要做的，是了解千禧族对安居乐业的「口味」，才能针对性地推出吸引他们买房或租房的亮点。 根据加拿大统计局(Statistic Canada)的人口普查数据，加拿大总人口中，目前年龄介乎23至38岁的千禧一族，大约占27%。即是说，这批80后及90后的年轻人，在本国约有1,000万人。而根据皇家银行今年2月分一分报告，在多伦多，千禧一代的人口大约有50万，当中约4成已经置业。 年轻人创房市新景象 无可否认，越来越高的房价，令年轻人的置业能力被大大削弱。不论是当租客还是当业主，价格可负担性始终是最大考虑。然而，千禧一代对于房地产市场的「贡献」，绝对是在发力阶段，甚至慢慢引领房市创一番新景象。 推出适合千禧代的产品 不过，就算有经济能力，也要市场上有适合千禧一代要求的产品，方能吸引他们入市。地产业界已经意识千禧一代在房市逐渐成形的主导地位，磨拳擦掌想要在这庞大市场内分一杯羹，争夺千禧代购房客或租房客的生意。因此，明白他们心目中对「安居乐业」的定义，成为了营销成功的必修课。 全国半数首置者属千禧代 2018年CMHC的数据显示，全国半数首次置业人士，都属于千禧一代。在卑诗省，只有8.7%业主是千禧族，当中以购买共管公寓占最多。在安省，千禧族业主占全省9.6%，购买最多的物业类别，是排屋或镇屋。以上资料带出的讯息是，千禧一代的置业目标，暂时不会是价格较高的独立屋。 大城市吸引年轻人 大城市的高房价，令不少年轻人远走他方，跑到房价较易负担的外围城市置业，但在教育机会及工作机会都更吸引的情况下，不少在其他地方生活的年轻人，也会跑到大城市工作及置业。皇家银行今年4月分进行的一分研究发现，在多伦多，每一个千禧年轻人离开，便会有7个千禧年轻人迁进。意味着在大城市里，千禧代人口只会继续增长，对经济及文化带来巨大冲击。然而，因为房价高，这些新增年轻人大部分只会租房而不是购房。 房地产投资网络(Real Estate Investment Network)一分专门探讨千禧一族的报告《The Millennial Report》，详细地讲解了千禧一代的社会价值观、爱情与婚姻、教育与就业、消费模式、安居置业趋势等。 办公室消遣热点步行可至 报告指，千禧一代始终钟情于繁华的都市生活，所以他们选择的居所，最理想是与办公室及工余消遣热点保持步行可至的距离，不然也要邻近公交系统。此外，千禧一代比他们的上一辈更懂得生活及物质享受，对周遭事物都追求创新，不管是生活的社区，屋苑里的设施，还是居住的单位内。 虽然千禧代对生活与居住甚有要求，但不要期待他们会落手落脚参与家居装修或翻新工程。一来年轻买家经济能力有限，购房后银行存款可能已经所剩无多，根本无钱装修。二来年轻人不愿意花时间在这些事情上，又或者说，他们对房屋问题一知半解，很多时不清楚那些项目可以用较低成本简单地完成。 有另一分研究指，超过7成千禧一代在物色新居时，希望有全新的不锈钢家电。双车房、豪装的厨房及浴室、超大主人房、步入式衣橱、实木地板、完成土库等，都是千禧买家的心水之选。对于购入旧屋再推倒重建，然后以高价放售的投资者，或打算把物业重新装修后再出租的房东来说，只要装修与家居配备符合千禧买家的品味，这一群体会是不错的销售对象。 营销策略针对年轻人 对于地产开发商来说，如何捕获千禧一代顾客群的垂青，也是营销策略中重要的一环。传统上，差不多所有共管公寓的新盘销售广告中，都少不了宣传一下大厦有那些豪华住客设施。但只是一般的派对房、室内泳池、时尚建筑风格，也许尚可满足X世代或婴儿潮一代的要求，却绝对不足以满足千禧代的需求。 地产开发商Menkes Developments行政副总裁Jared Menkes早前接受《国家邮报》访问时便指出，他们在设计住客设施时，便以配合年轻一代的生活方式为基础，从而吸引他们购买。例如在大厦内设有共同工作空间，让那些在家工作的住客，可以在居住单位以外也能处理公务。健身室也非常受欢迎，因为他们不用缴交健身中心的年费，但又可以随时做运动，维持工作与生活之间的平衡。 连接公交重要卖点 此外，千禧代着重社区与邻舍关系，连接公交系统，也是非常重要的卖点。好像该公司位于旺市的一个新楼盘，有TTC接驳直达市中心，呎价也比市中心楼盘更相宜，这些都是吸引千禧代买家的优势。 地产经纪Dino Capocci也指出，邻近地铁的楼盘，例如中城区的Yonge夹Eglinton社区，便非常受千禧一代买家欢迎。有一个放售物业，收到共11张柯化，当中过半数是千禧一族。 千禧族进驻市中心高密度住宅大厦林立的社区，好像Liberty Village、City Place、King West Village等，已经不是新鲜事。为了寻找更多可负担住房，千禧代逐渐把目光放到市中心以外社区，甚至为老旧社区重新注入活力，如Junction、South Parkdale、Bloorcourt、Dovercourt Park等。不少千禧代买家也会到Oakwood-Vaughan、Dufferin Grove等社区，寻找细小但价格较低的低密度自由业权物业。

据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）一份最新调查报告显示，受多种因素影响，已步入长者行列的婴儿潮一代的住房拥有量持续上升，令年轻一代在未来很长一段时间内，都会面临住房市场的供应紧张。 据彭博新闻社消息，CMHC昨日发布一份报告称，传统上长者会将住房以大换小，或转向租房，以及搬进养老院，这就为年轻一代的购房者释放出市场供应量。但现在老一代人的就业和收入增加，以及社会支援服务的增长，已经使这一趋势发生了变化。 多伦多人口老化不断加剧 调查显示，2016年多伦多有四分一的房屋，是由65岁及以上的长者拥有，比2006年增加4.5个百分点。长者拥有的镇屋所占比例，从同期的12%增加到了17%。 与世界许多地区一样，多伦多的人口老化也在不断加剧，长者队伍正在增加。根据安省财政厅的数据，在未来10年内，65岁以上年龄组的年均人口增长率将达到约4%，到2026年，多伦多长者比例，将从2016年的14%增加到18% 。 由于长者的工作时间更长、健康状况更好，使他们能够在搬到更小的住房之前，更长时间地待在原有住房中。因此，长者的住房拥有率可能会继续上升，这种情况限制了潜在买家可以选择稍大面积的住房数量，并给更年轻一代带来潜在的住房短缺。 加拿大按揭及房屋公司预计，随着多伦多人口持续老龄化，这种趋势将持续下去。

多伦多地区的房价，在最近10年增长了一倍多，标价百万的「豪宅」，可能也只是一间普通房屋。有房地产业者指，由于准买家对售价过百万元的住宅，仍存在一定的「豪华」期望和要求，因此业主为放售房屋添置一些豪华装饰，已变得越来越重要。 根据加拿大统计局的资料，大多地区的平均屋价已达到80.6万元。有房地产业专家表示，卖家为房屋添置豪华的布置和设计，确实有助说服买家，他们所支付的高昂价钱是「物有所值」的。 所谓「豪华布置」，包括在房屋车道上停泊如宝马（BMW）或保时捷（Porsche）等的名车，或在屋内放满鲜花等方式。 房地产经纪公司Realosophy总裁帕萨里斯（John Pasalis）说，虽然市场上有很多未加装饰，但具有很好价值的房屋，但如果卖家愿意为房屋增添「豪华感觉」，仍然有助吸引更多买家，因为民众总会努力寻找找梦想房屋。 摆放名牌手袋 制造「豪华感觉」 在房屋搜寻网内的一些放售房屋图片，卖方特意将名牌手袋放在衣柜内，以制造「豪华感觉」。 滑铁卢大学（University of Waterloo）助理教授沃思（Nancy Worth），专门研究年青人如何选购房屋。她指出，当买家想到价值过百万的房屋，心里总认为这应该是一间「豪宅」，但事实上在多市中心，一间售价百万的房屋可能很平凡，因为该地区的地价很高，因此卖家要想辨法说服买家，该房屋确实是一间「豪宅」。 不过，房地产经纪沃灵顿（Shea Warrington）认为，卖家应该在豪华装饰和「可负担性」之间，寻求适当平衡，不要让准买家觉得难以负担。 沃灵顿说，她曾经以低价买入一间房屋，然后利用照明设备和高级家具，将房屋改头换面。她又指，业主有时会忽略一点，就是房屋买家在作出购买决定时，情绪和观感往往是重要因素。

■多伦多1房单位租金全国最贵。网上图片 根据PadMapper的8月份住宅租金报告指出，多伦多的住宅租金继续成为全国之冠，1房单位租金按月上升0.4％，按年上升7.5％；至于排第二位的是温哥华，1房单位租金按月没升跌，但按年则上升10％。 PadMapper表示，加拿大住宅租赁市场连续第二个月企稳，在24个被调查的城市中，以1房单位计算，只有5个城市的住宅租金，按月出现上升，4个城市录得下跌，15个城市租金不变。 PadMapper表示，若按年计算，总共有19个城市的租金录得上升，其中有9个城市更录得双位数字增长，其中按年升幅最大的城市为基奏拿，达15.9％。 该机构表示，以租金的表现，反映加拿大住宅租赁市场，于过去1年整体录得明显增长。 报告指出，多伦多是全国最贵租金的地区，8月份1房单位平均租金上升10元，至2,300元，2房单位平均租金2,850元；排第2的温哥华租金没升跌，1房单位平均租金2,200元，2房单位平均租金3,090元；排第3的是卑诗省大温哥华地区的本拿比市（Burnaby），1房单位平均租金1,570元，2房单位平均租金2,280元。综合报道

根据加拿大按揭及房屋公司的一份报告指出，预测未来10年，多伦多的老人有可能没法释放预期的物业（包括独立屋、柏文及镇屋）数量作供应，影响二手物业市场表现，及提高年轻人入市的难度。 按揭及房屋公司就老人住屋概况撰写报告，指未来10年达65岁的人数会增加，但就业、收入、财富趋势、社会与社区对老年人的支持，应可令老年人继续持有物业。 报告指出，根据加拿大统计局的2005年至2016年金融安全调查数据，及2006年至2016年全国人口统计数据，得出老年人拥有物业的数量，期间上升5个百分点，至25％。 而根据加拿大统计局的数据，2006年多伦多的120万业主中，有24.9万名业主的年龄在65岁以上，但到2016年，多伦多的140万名业主中，65岁以上业主的人数已达35.5万。 从金融安全报告发现，老年人的家庭净资产中值（资产减去债务），由2006年的50.57万元，到2016年上至87.5万元，而65岁以下人士期间的净资产中值仅由23.8万元上升至27.9万元。 加拿大按揭及房屋公司高级经济分析员Inna Breidburg表示，若果趋势持续，老年人拥有物业的数量会进一步上升，这将导致可供年轻人购买的物业数量会减少。 报告指出，在多伦多，老年人占该市280万人口中的14％，高于2006年的11％。 安省财政部厅的数据指出，老年人的平均人口增长率约为4％，故预测到2026年，老年人口比例会上升至18％。 报告指出，随着多伦多老年人口增加，老年人通常会缩小住屋规模，或不再拥有物业，从而增加年轻买家打入市场的“传统观点”将改变；因为就业、收入、财富趋势及老年人可获得的社会支援，可能会进一步提高老年人拥有物业的数量。 （图片：星报） T02

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 CMHC周四发表的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格加速情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌自从2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 (星报图片) V06

研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前要少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、满地可和爱民顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升级的买家会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。克莱顿表示：“过去10年与21世纪初相比，我们兴建的独立屋房屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋开工数下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。” 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 报告中也提到了一些房屋搬迁选择的趋势，例如居住在市中心较小的房屋单位 - 特别是高层公寓 - 的比率拉高，会让一些年轻人更不愿搬家。此外，便捷的大众运输系统，会让更多人愿意住在城外，例如GO铁路网已经扩展到巴里和尼亚加拉等地，让民众有了更多移居选择。 图：星报 v01

在救助加拿大次贷公司Home Capital18个月后，股神巴菲特突然改变了主意，将伯克希尔旗下拥有的该公司股票悉数清空。当时还是蛮震撼的，试想一下，连抄底加拿大房地产的股神巴菲特，都将其入股的加拿大另类贷款公司Home Capital股票全部清空，似乎预示着加拿大房地产市场要进入冰河期了。 不过事实并非如此，加拿大房地产的韧性十足，让人欣喜的是，随着全球贸易和货币政策的变化，今年加拿大房地产市场明显好转，就连被股神抛弃的加拿大房地产信贷公司Home Capital的股价都暴涨了50%，大家对于房地产投资的信心又开始恢复。现在看来，股神巴菲特撤资加拿大房地产投资有点早，如果他能够坚持投资Home Capital到现在，将会多赚近一个亿。 加拿大房地产价格今年出现复苏迹象，对于信贷按揭方面，越来越多的人在大银行拿不到贷款，纷纷涌入另类按揭贷款公司，Home Capital则是这类公司中的行业翘楚。 今年的前6个月里，大银行之外的另类贷款公司业务量暴增，股价都出现大幅上涨，仅仅过去的一个月中，Home Capital的股价就上涨了26%，相比之下，加拿大五大银行年初至今不过上涨12%而已！ Home capital的总裁Yousry Bissada高兴的说：其实作为另类贷款公司，许多人以为我们是次级贷款，其实今年接受的客人大都是非常优质的，但是由于政府的压力测试和各类贷款限制，使得他们从主流大银行转到我们公司。 受到政府政策的影响，加拿大主流大银行的房屋按揭贷款业务增长几乎停滞，去年12月的财报显示，第二季盈利增长为17年来的最低水平。 Home capital的总裁表示，联邦政府收紧按揭贷款政策，其实让我们损失一些客户，却又迎来一些新的客户，但是总体来说，提高了我们的客户质量，对公司的影响是正面的。 确实如此，Home capital得到的是原本在加拿大5大银行的优质客户，由于压力测试被挡在门外，他们不得不委身于另类贷款机构，而Home Capital损失的客户，却是本来就不符合银行的要求的，现在他们只能去私贷市场上寻求帮助。客户群的一进一出，反而帮助另类贷款公司提高了公司的客户质量。 回首2017年，安省和联邦政府联手打压房地产，房价开始下跌，作为加拿大主流银行之外的另类按揭机构Home Capital的股票价格暴跌，眼看就有倒闭的风险。很多人都觉得加拿大房地产将会爆发危机，甚至一些空头把Home Capital称为加拿大的雷曼，股神巴菲特在如此危急时刻站出来，以每股9.5加币的价格购买了Home Capital公司20%的股份，该公司一下子就盘活了。 现在简单看看，巴菲特以9.5加币的价格购买，然后以16.5加币的价格卖出，稳稳当当的赚了一大笔，不过如果要是坚持到今年，Home Capital股价已经升到22块，股神显然又一次卖早了。巴菲特2017年大笔资金入股Home Capital 时候就表示，我可以告诉大家，我没有任何计划在未来的4个月、8个月或者12个月就卖出股份。有趣的是，他老人家选择了买入18个月后卖出，也算没有违反当时的承诺吧。虽然说股神投资加拿大的这一点钱比起伯克希尔公司去年的营运收入248亿来说微不足道，但是股神的撤资却给Home capital造成重大打击，消息宣布的时候，该公司的股票暴跌20% ，但是，实际上另类贷款公司的基本面却非常强劲，贷款增长足足有11%，那些跟着股神炒股的散户们，是否也要想一想追星的代价呢？ 本周公布的5月份的国家银行数据显示，加国房价5月上涨0.5%，虽然这是21年以来最小的月度涨幅，但是也预示着最近疲软的房市正在触底反弹。最新的市场预测显示，加拿大2019年将会迎来地产市场的整体上涨，根据皇家地产的预计，全国地产将会出现平均上涨0.4%。 从采集的数据情况看，加拿大房地产市场似乎已经触底反弹，另类贷款公司Home capital也已经羽翼丰满，似乎可以甩掉股神单飞，加拿大房地产投资者又一次信心满满，这次房价真的要V型翻转吗，我们拭目以待。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。