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2022年09月27日 星期二 00:59:11
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财经

1萬元投資翻8000倍 白百何出軌坑死投資人?

【加拿大都市网】据《证券日报》记者了解,热潮涌动,演员白百何也搭上了资本的列车。2016年,白百何先后担任北京可为互娱科技文化有限公司(以下简称“可为互娱”)和天天电竞(北京)网络科技有限公司(以下简称“天天电竞”)的明星股东。   尤其是可为互娱经历了2轮融资后,白百何当初实缴的1万元出资额,已经翻了8000余倍,实力碾压该公司另一位明星股东章子怡。   明星绯闻坑死多少投资人?   随着资本切入,近年来,娱乐明星个个身价斐然,片酬动辄千万。而其最大的支持,是社会影响力和粉丝经济。又由于明星的稀缺,资本趋之若鹜,一掷千金绑定明星的上市公司比比皆是。   对于公司而言,明星IP有风险,绑定需谨慎。4月12日,影视明星白百何被爆“婚内出轨”,一时间引发热议,微博热搜显示,相关话题被网友讨论了4.8亿次。截至记者截稿,白百何夫妇尚未作出回复。   实际上,娱乐明星由于“出轨”等负面新闻导致身价一落千丈者不在少数。有不愿具名的业内人士在接受《证券日报》记者采访时表示:“2013年,影视明星文章被证实出轨,昔日当红小生人气大减,此后其作品数量和行业地位直线下降,直至今日,仍未摆脱‘出轨’的后遗症。更重要的是,出轨事件后,文章参与的电影被网友‘抵制’,当初与其高价签约的投资方,成为‘背锅侠’。”   “白百何的作品是否会受到抵制,尚不得而知,可以肯定的是,日后投资方在挑选合作明星时,会考虑到此次负面新闻的影响。”上述业内人士认为。   那么,当下的白百何到底身价几何?   2011年,白百何出演《失恋33天》一炮而红,随后在娱乐圈内扶摇直上,直至2015年,白百何担任《捉妖记》女主角,该片最终拿下24.38亿元的票房成绩,打破当时国内票房纪录,白百何也因此被封为“40亿票房女王”。   在这样的背景下,白百何的片酬也是水涨船高。据知情人士透露,白百何目前电影片酬在800万元-1000万元,电视剧片酬约为50万元/集。   明星VC被指空手套白狼   与此同时,白百何也创立了自己的工作室,当起了明星老板。工商资料显示,目前,白百何(原名:白雪)担任上海白百何影视文化工作室的法人代表,南京德合影视文化工作室法人代表,可为互娱和天天电竞的股东。   可为互娱成立于2016年1月份,作为明星投资人的白百何,实缴1万元人民币,认购了100万元的出资额,占公司总股本的8.19%。同时,白百何还出任公司“首席梦想官”一职,并担任即将推出的院线动画电影《思美人》的监制、出品人。   有意思的是,同为可为互娱的明星投资人,章子怡实缴3.78万元出资额,仅认购出资额为87.3万元。显然,在这家公司里,白百何的“明星”价值比章子怡更值钱。   据了解,可为互娱成立的一年内,已经拿到了2轮融资。2016年10月份,在可为互娱举办的战略发布会上,公司创始人兼CEO王可宣布了最近一次融资的消息,投资方包括微光创投、燧石资本、银汉游戏等,当时万可对外宣称公司估值近10亿元。按照这个比例,白百何1万元的出资额瞬间变为8190万元,增值8000多倍。   另一方面,白百何的明星身价在天天电竞这家公司里显得更为突出。资料显示,天天电竞是大唐网络旗下孵化公司,成立于2016年6月份,据相关报道,创立2个月后天天电竞就完成A轮融资,当初募资金额9000万元。而白百何实际出资0元,认缴45万元出资额,占公司总股本的2.27%,以明星合伙人的身份亮相。按照上述数额计算,白百何凭借这笔投资,已经赚得204.3万元。   “名气换股权,早已屡见不鲜”,一位券商分析师表示,在娱乐圈里,明星利用其影响力,出一少部分资金,或者干脆不出资,就能拿到娱乐公司的股权,这已经成为业内的普遍现象。“一方面,大牌明星稀缺,中小娱乐公司很难请得动一线明星,只能靠钱绑定;另一方面,明星也乐在其中,毕竟做VC是无本生意,肯定比拍戏赚得容易,也没有数量限制,只需要站站台,成百上千万就到手了”。(见习记者 谢若琳)

鷺島酒庄老闆的回憶錄:白手起家在加拿大開酒庄

      移民创业分不同的层面,小富则安是一种选择,生意经过最初的艰难逐渐稳定,安心地养儿育女,享受生活,这样的生活平静安详;也有人不满足于现状,有心劲再上一个台阶,追求理想,创立品牌,他们的经歷更加跌宕起伏。华裔中有这样一些创业者,他们在生意上有进取心,力争上游,像养育婴儿一样,培育自己的品牌。 选择创品牌就像爬山,走上一条比平地更难走的路,沿途有更美妙的风光,登上高峰后也有更大的成就感。记者採访的几位创业者,生意做得有大有小,共同的特点是,他们有远大的目标,遇到困难不轻言放弃。 图文:记者董清霞 部分图片由受访者提供 从中国之家到鹭岛酒庄 因为在2010温哥华冬奥会上成为“中国之家”的鹭岛酒庄(Lulu Island),其品牌如今已广为人知。成为“中国之家”,只是他创品牌路上的一个引人注目的插曲,背后的是长期的努力和坚持。酒庄宽阔而大气,有酿酒车间和自己的葡萄园,据老板John(张忠楠)介绍,他们的品酒室是加拿大最大的。该酒庄目前是加拿大出口中国冰酒最多的,也是出口中国各种酒量总数最大的,冰酒产量在卑诗省200多家酒厂中佔55%,一年出口50个集装箱的酒。 移民后转行做酒厂,John走过的道路并非一帆风顺。回顾自己创品牌的道路,他对《加拿大都市报》记者说:“重要的是坚持,看长久而不是看短期利益。” John在中国烟台国际葡萄酒大赛中获得金奖。 申请办厂用了一年半 John的办公室在酒庄的楼上,刚上楼梯,就有三条大狗冲下来迎接。他和太太一起创业,带三条狗一起上班。John在台湾学的是电子,27岁时与4个同学一起创业,做电子产品零件外销。在40岁左右的时候,他把公司卖掉,到加拿大旅游,看到Canadian Tire这类的大型商场,很惊讶,想把DIY的概念带到台湾去。但在开了水电材料DIY商场后才发现,DIY在台湾并不适合,于是转向为工厂大楼建筑用的水电材料。生意逐渐做大,成为当时台湾第三大的水电材料批发公司。 到加拿大旅游时,他很喜欢加拿大的人文环境,就申请了移民。后来不想结束事业,想放弃移民时,移民批下来了。1998年报到,John成为“空中飞人”,太太和女儿留在温哥华。有一段时间,他一直在为放弃事业还是放弃移民纠结。后来,还是因为喜欢加拿大的生活,将公司卖掉,彻底移民了。刚来时,他家住在Delta,邻居是早来的移民,带他去摘蓝莓。他没见过这么多新鲜蓝莓,就一下子买回100多磅,自己发酵酿酒。做出来味道不错,太太说:“我们开酒厂好了。” 有了这个想法,他们就去参观酒厂。遇到了一个年轻的西人酿酒师,是酿酒学校毕业的,二十六七岁,愿意为他工作。他不想买一个酒庄,而想自己申请,没想到手续那么麻烦。当时他是烈治文第一家申请成立酒庄的,连律师都不知道怎么申请。要在市政府开公听会,与警察局开会,还有其他旷日持久的程序,一共用了1年半才批下来。 亚洲人办事有冲劲,他以为很快就可以开张,就租了房子,买了仪器设备,让酿酒师到他家上班,还再请了两位员工。不能开张,他们就做样品酒。在家里的工具房做了300多种样品酒,从早晨9点到下午5点,一直品尝样品酒。不能光靠嘴品尝,还要检验留下数据。 旧品牌被抢注 重建新品牌 “那时候没想过,要是开不成怎么办?”他说。开张前2个月,酿酒师离职了,他只能自己上了,经过潜心钻研,现在他已经成为得了很多国际大奖的酿酒师。开业后遇到很多曲折,曾有9000公升的酒,做得不够好,就直接当废水排掉了。 John在中国之家的纪念画前面。 2001年公司开张,是在烈治文Minoru路的旧址,用的是Blossom的名字。开业后连连续亏了两年,每个月都亏1到2万元。还要继续做吗?当时曾经有过这样的念头,但他还是坚持下来了。他说:“卖酒是卖品牌,品牌是慢慢建立起来的。” 第三年酒庄才开始赚钱。来门市买酒的人慢慢多了,他也将产品外销到日本、台湾、香港,明确了要走外销为导向的方向。为什么三年才赚钱?他说,酒的品质慢慢得到了市场的肯定。一定要诚实地做产品,如果勾兑,顾客一尝就知道了。 他原来用的品牌Blossom在中国没註册,在销售中国市场很顺利的时候,品牌被渖阳一家企业抢注了。无形资产就这样失去了。2009年,他重新创立新的品牌鹭岛酒庄(Lulu Island)。 为什么取这个名字?他说,烈治文古时候的名字就叫鹭岛,一提这个名字,西人就想到烈治文。而且这个名字在亚洲人看来比较洋气。 20万税变100元申请费 鹭岛酒庄的新址,是2006年买地,2008年开建,2009年7月开张的。他买的是农业用地,认为酒庄是农业,不是商业,不是工业。但政府忽然要他交20几万的都市发展金,认为他生产酒是工业,卖酒是商业。他让建筑师与政府沟通,应收金额改为18万多,但必须1个月内交。 John说:“这违反我个人的逻辑。”他找律师,想起诉市政府,律师不接这个案子。他于是自己写信给市长,讲自己的道理,认为自己做的是农业,在Okanagan、Delta的农地开酒庄都不用交这项费用,烈治文市政府的做法是不对的。 在农业区开酒庄,在烈治文是第一家。市政府开了公听会,专门讨论这个问题。结果是,将20几万的都市发展金取消,只需要交100元的申请费就可以了。这个案例后,在烈治文的农地开酒庄就不用收这项费用了。 “中国之家”一波三折 让酒庄万众瞩目的“中国之家”,申请过程也是一波三折。有一天,参加2010年冬奥会的中国运动员“中国之家”筹备人员来酒庄找John,谈了想用他场地的意向。John表态,愿意免费提供场地。那时筹备人员已经在温哥华看了六七个场地,觉得鹭岛酒庄比较符合要求。临走时,就口头确定用这个场地。 “这个机会是老天给的,我不认识他们。”John说。当时离“中国之家”开放只有两个月的时间了,要办的手续很多,遇到的阻力也是他没有想到的。 有一些西人反对,认为在鹭岛酒庄办“中国之家”阻碍交通,影响生态。其实运动员出入坐的是大巴,交通流量并不大,为此还开了公听会。等批下来,还在酒庄前面预留了示威区,供可能有的示威人士使用。 在奥运前后一个多月的时间,酒庄每天下午4点以后就不能接待客人了,专供中国运动员使用。那段时间,营业额下降了,但后来上升的营业额,把损失补回来了。 经营者没有行业之分 John在台湾和加拿大做过三种生意,行业各不相同。为什么都可以成功?他对《加拿大都市报》记者说:“一个经营者没有行业之分,不管做酒厂、宾馆都可以做好。经营者需要很强的逻辑基础,解决问题的能力。要分清什么是对的,什么是错的,走对的路。做合理的事才能长久,不合理的事,即使一时成功也是短暂的。开公司,需要把自己修炼成一个经营者。” “台湾有句俗话:戏棚下佔久了,就瞭解整个故事了。”他解释说,从业时间久了,就瞭解行业了。他认为,华人的优点是勤奋、聪明、业务能力强,懂得控制成本。如果具有以上四点素质,再加上胆识,加拿大就是你的天空。在亚洲,有可能短期内捞到一大笔钱,但在加拿大,需要一步一个脚印地往前走。

小生意也能過生活:鄭州夫婦在溫哥華賣糖炒栗子

  对于移民加拿大的生活,有人形容为风平浪静、波澜不惊,是好好过日子的地方;也有人形容为艰难求生、步步惊心,是磨练意志获得成长和发展的地方;更有人形容为绝处逢生、凤凰涅磐,是修炼三观丰富人生经歷的地方……人上一百,形形色色,每个移民都有自己独特的生存方式和体验。一些中国的土特产,都可能成为立足加拿大,甚至建立成功人生的基础。Helen Wei和丁永勤就是这种抓住机会的人。 在华裔新移民消费者比较集中的本拿比丽晶广场(Crystal Mall),有一家颇受欢迎的连锁甜点店Beard Papa's ,店里有华裔特别爱吃的糖炒栗子等与栗子相关的各款中式化的西式甜点。该店是由2005年移民来加的Helen Wei于2011年底接手经营的。本来是学化学的Helen却在“八年抗战”之际成为“板栗女皇”,期间走过的路曲折而艰辛。但“很感恩家人的支持和扶助,事业的不断进步和家庭的步步成长让我无怨无悔,我一点也不后悔当初选择了创业这条路。”Helen如是说。 2005年,Helen一家从河南郑州来到温哥华。在郑州时,她的丈夫在大学里教书,她自己在酒店做人事管理和人员培训方面的工作,夫妻俩都是典型的白领。来到温哥华后,由于语言方面的障碍,她和丈夫都难以找到与专业相关的工作。 夫妻都难找专业相关工作 她丈夫大学本科学的是精密仪器专业,研究生学的管理,多年在大学当老师的经歷在本地没有任何找工作的优势,却由于英语不好而屡屡碰壁。 Helen自己也只能做些最低时薪的工作维持家庭基本生计,在这些困境面前,她的丈夫想打退堂鼓了,打算自己回到中国去工作挣钱养家,让Helen带着女儿在这里熬身份。 Helen没有听从老公的建议,认为“找工作赚钱是为了家庭生活更好,如果单纯为了赚更多钱把家庭一分为二,是不值得的。分开的家庭,会产生更多的问题,比单纯缺工作缺钱的一个完整的家庭更难以维持。”为此,Helen和丈夫达成了共识:一家人再困难也要守在一起,同甘共苦。 生活的转机由Helen的丈夫首先获得,他们的一个老乡听说他们的困境后,建议Helen丈夫去考个教车执照,做教车师傅。这个朋友自己是做教车行当的,认为近年来需要师傅教车的华裔移民越来越多,只要自己技术好、教学方法过硬就不愁没饭吃。 在朋友的鼓励下,Helen的丈夫果真在教车师傅这一行找到了饭碗,而且他的学生也喜欢他的教学方式,不断把自己的朋友和熟人介绍给他,他自己也爱上了这一行,还对Helen打趣说:“我也算是干上老本行了,只不过把课堂从教室搬到了汽车里,我的教学经验、对学生心理的瞭解,都对我成为好师傅大有帮助。” 办幼教不太成功 丈夫找到立足点安心留在加拿大后,Helen开始想自己的出路。考虑到自己在中国从事的管理和人事培训工作经验,她去VCC上学,拿到了儿童早期教育的证书,并考取相关的执照后,于2009年开办了一个幼儿园,从零开始,慢慢摸索经验,这是Helen的第一次创业,虽不算成功,但给了她一些与本地政府管理机构打交道的经验。 当2011年底这家Beard Papa's 甜点店转让时,她毫不犹豫就承接下来。没成想,接下这个小店后,麻烦就接踵而来。 还没盘下小店时,Helen就实地考察过这个店,发现它的经营品种单一,是小店难以为继,店主想转让的主要原因。那Helen盘下店后,要想小店经营好并赚钱就必须扩大品种,多样经营。经过市场调研后,她选择了增加糖炒板栗这个华裔移民从小爱吃,本地还没有人做的特色产品,期望一炮打响。想到每到秋风起,郑州的大街小巷飘荡着的糖炒栗子的香味儿,Helen就对这个产品充满了信心和期待。 哪知道这个简单的产品报上市政府相关部门时,却迟迟得不到批准。当然,市政府并不是故意刁难,而是从糖炒板栗生产的设备、环境等方面都有具体要求,而小店此前不具备这些条件。 政府审批时间长 只好耐心等 为此,Helen虽然与官员们的英语沟通仍然不是很顺畅,但也一点一点地瞭解市政府的要求,并添设备,改造厨房来达到要求,一来二去,半年时间过去了,在这半年中,看着店里萧条的景象,想着还得不断往店里投钱,然后还不知道能否通过市政府的批准,Helen和丈夫就吃不香睡不好,多少次都有撑不下去的感觉,但夫妻俩还是互相打气,互相鼓励着“我们再坚持坚持吧”。 像这样坚持着,他们等到了市政府的批准。小店的糖炒板栗上市后,果然很受欢迎,小店的经营状况也大为改善。对此,Helen大有感触,她告诉《都市报》记者说:“在加拿大开小店做生意说难就特别难,说容易也很容易。当你不瞭解规则,达不到相关部门的要求时,你就无法经营,没有任何旁门左道可走,难得很;当你按照规则,规规矩矩做生意时,政府管理部门一路绿灯放行,你就放开手脚大干吧。” 经营许可批下来后,板栗的供货链条又出现了问题。在最初决定上糖炒板栗这个产品时,Helen就在网上做了许多搜索和查询,得知中国最好的板栗出自河北燕山一带的山区。Helen就和老公一起到河北去实地考察,联系供应商。 返华实地考察购买板栗 几经谈判,订下一级板栗的合同后,他们收到的板栗却是掺杂着许多次品的,为了保证自己成品的质量,赢得客户的信誉,他们只能忍痛把不合格的板栗都扔掉,“扔掉那些不好的板栗,其实就是在扔钱,我是很心疼,但也是没法子的事情。”Helen说。多次交涉和更换供货商后,才基本能找到满意的板栗。 然而,就算收到的板栗好,还存在一个在本地的仓库里安全储存的问题,新鲜板粟含有丰富的水分、糖和淀粉,易在短时间内发酵、霉变或蛀虫。生的板栗既怕热,怕干,又怕冻,怕湿,任何一个方面没做好,就会坏掉,所以做这个香香甜甜糖炒板栗的成本真不低。不过,这些都没有难倒Helen,她现在不仅是炒制糖炒板栗的专家,也是储存新鲜板栗的行家里手。 相对来说,做好糖炒板栗后,推向市场的环节要简单多了。丽晶广场的华人客流量很大,Helen的客户90%是亚裔,所以好吃不贵的糖炒板栗、栗子蛋糕等为她带来许多回头客。小店的经营慢慢打开了局面,从刚开始Helen一个人经营,到现在她僱请了三个Part time员工,她的丈夫也有一半的精力投入到他们这个小店中。 小店有了稳定客源后,Helen又开始联系一些亚洲食品零售商,像本地华裔喜欢光顾的大统华就有代售Helen的产品。  居安思危 不断开发新产品  当糖炒栗子打开市场后,Helen没有坐享其成,固步自封,她反而是居安思危,不停地开发新产品。比如,她引进的澳门名点“木糠蛋糕”,保留蛋糕配方中的精华部分,但适当减少一点油和糖的比例,使得成品风味不减,却更得华裔食客青睐。 于是,Helen再接再厉,继续引进意大利冻奶昔、沙哈蛋糕、法国马卡龙、红丝绒蛋糕等等,每一个初引进的甜品后面都有一段有意思的甜品故事与文化,而每一个受欢迎的甜品后面都饱含Helen保持与改良的心血,在改良过程中,一次次的失败,总是让Helen多点经验和多点斗志,而最后的成功,带给Helen的不仅是喜悦,还有大大的成就感。 现在,Helen的小店开始有些盈利了,但供货商供应的板栗有时会迟到,储存的板栗在天气变化时需要调整通风和温度等等,“随时都会有新情况出现,我已经处变不惊了,就是想法子解决问题吧。创业当老板收获最大的不是赚钱,而是大大锻炼了我处理问题的能力。‘困难是伪装的祝福’,年轻时从圣经中读到的这一句,让我对困难没有惧怕,只有勇敢面对。”Helen用手轻轻掠下额前的刘海,平和地说。

追夢的中年人:作為中國移民,我如何在加拿大成為一名牙醫?

  【加拿大都市网】 移民的意义就在于挣扎着去遇见更美丽的自己 文/谢斌 幸福是什么?幸福就是和你喜欢的人在一起,生活在你喜欢的的城市,做你喜欢做的事! 2004年3月,我遇到了这个我喜欢的城市。 那是刚结束了一年在卡尔加里的公派学习,回国时路过温哥华。在22路公交车在Downtown的终点一下车,推开几座银行的高楼,街道的尽头是还戴着白围脖的北岸的群山,眼前脚下就是Sea Wall的步道,一路迤逦前行,穿过Stanley Park的大森林氧吧,路过有懒洋洋的乌龟晒着太阳的Lost Lagoon……有山,有海,有离城市这么近的森林,有闹市,也有拐个弯就很幽静的小公园,可以在一天内上山滑雪下海划船,也总能在一天到晚任何时段看到有人跑步。我对温哥华一见钟情。 谢斌热爱运动,图为他在跑步。 不过,在申请移民之后的漫长等待中,有些东西就一点一点的淡了,我一直在反复问自己同一个问题:除了牙医,我还会做什么事? 2006年10月正式登陆,很快我在Downtown爱马仕的楼上叫GYU的铁板烧找到了中餐的工作。儘管在后厨切掉半个手指甲血流如注,儘管被香港老板骂,但是那是我在加拿大的第一份工作,第一次挣到小费,$20。直到当上牙医我都觉得小费这个东西其实挺好的,它让我有服务意识,意识到自己不再是公立大医院裡等着病人排队挂号来看牙的副主任医师了。 5周以后,我接到了加拿大最大的烤瓷牙加工厂AURUM在温哥华的分部打来的面试电话,这样我得到了这个跟牙医梦的距离又近了一点的牙科技师工作,我负责包埋蜡型并铸造切割,并给黄金牙冠抛光。我每天6点钟起床提前一个小时赶到lab,为了免费停车,也可以再多读一会儿书,5点钟下班6点钟到家做饭吃饭带上第二天的午餐,然后就开始了主要就是查单词的学习。大量的生词扑面而来,不停的查单词,甚至有很多生僻的专业词彙很难查到确切的中文翻译,每天只有2-3页的进度,蜗牛一样前行,凌晨1点抬起头来看看考试推荐的100本专业书籍的书单,我怀疑自己到底能走多远了。 周而复始,终于迎来了考试,又是漫长的等待,结果出来只有78分,试着申请一下UBC, 回复我明年再考。2008年10月,我回到国内疗伤。这裡有我的亲人,有发小,有熟悉的牙医工作,可是我突然觉得自己像夹生的米饭,我觉得自己其实已经开始排斥这个从小长大的环境,幻想回到温哥华。这时候读到一个非常励志的老鹰的故事,不知道真实与否但对我触动很大。据说老鹰在成年之后因为沉重的羽翼和过度弯曲的喙让他很难捕猎,就会在悬崖上筑巢,然后脱掉沉重的羽衣用力摔断自己的喙,等到新的羽翼新的喙长成就可以再次搏击长空开始第二次生命。 2010年10月,我在枫叶卡就要过期之前再次回到温哥华,开始在悬崖上筑巢。也有犹豫徬徨的时候,但是这一次有了强有力的后盾。在国内是放射科医生的老婆选择在日本料理当waitress来支持我全职学习,我只偶尔打些零工,送送报纸,Richmond夜市做锅贴,UBC菜店搬菜,和平饭店waitor。有一次我从早上10点不间歇地刷盘子直到晚上10点,边刷边告诉自己,爷跟你拼了,拼不过去,就一辈子这样刷盘子吧。 加拿大的牙医考试一共五关,每一关只有3次机会,3次失败就不能再进行下一个考试。其中最难的一关就是技能考试,仅仅报名费就$6500。在一开始的时候我会在培训班裡遇到志同道合的来自世界各地的牙医战友,一关一关的考试大浪淘沙,每一次站起来抖抖灰土回头望一眼倒下的战友继续悲壮前行,当我最后以自己都不敢相信的straight A的战绩通过考试的时候,老婆却悠悠的说了一句:我从来就没有想过你考不过去,因为我觉得你比他们都强!至此我明白了一个非常重要的人生哲理:人生需要克服的困难确实很多,最难的却是要战胜那个不自信的自己!因为不自信,就浪费很多时间在考虑如果不成功怎么办,就给自己留很多退路,就不够专心学习;也正因为这样所以更难成功! 2014年3月,我在温哥华西区有了自己的牙医诊所,11月,可爱的女儿在温哥华出生。我的故事被放在加拿大政府的官方网站裡鼓励新移民努力奋斗,我自己也非常珍惜这来之不易的第二次生命! 一晃移民10年了,我常想,移民的意义,甚至人生的意义,也许就是努力着挣扎着去追求幸福,去遇见那个更美丽的自己吧!

留學小女生創業:我在加拿大開攝影公司

随着就业形势的严峻,许多毕业的本科生都要重返校园进修文凭,希望以高学历获取理想的的工作,从而有好的生活质量。但是读书并不能很大程度地解决生活的问题,因为随着大学文凭在社会普遍,它带来的优势就渐渐减少了。当下政府和一些畅销书作者鼓励人们去创业,他们认为多人创业能解决社会上就业的问题。动手的能力只有在实践中获得,创业的知识在学校是学不到的。有些学生在大学便开始打造属于自己的公司,或许下一个比尔盖茨就这样出现了呢!以下是关于一些正在大学期间或者刚毕业的学生创业的采访。 赵斯旭(Bobo Zhao)是从卑诗大学(University of British Columbia)毕业的留学生。在读大学的时候,她对摄影有着浓厚的兴趣,经常拿着相机到处拍。她在大学的时候主修电子视觉艺术(Digital Visual Arts)来提高自己的摄影水准。赵斯旭很喜欢社交,擅于与陌生人交谈,是一个胆量很大的女孩子。因一次偶然的机会,她成立了自己的公司Bobo Zhao Photography,实现了她以兴趣为职业的梦想。 在文艺家庭长大的文科生 赵斯旭是在一个有文艺气氛的家庭中长大的。在中国的时候,赵斯旭的妈妈是电视台的节目主持人。小时候家里会经常有唱歌跳舞的活动。她也经常和喜欢旅游的妈妈一起出去旅行,见了不少难忘的旅游景点,拍了不少照片。就是在这种文艺气氛的薰陶下,赵斯旭慢慢养成了一种艺术审美观,她说她一直想成为文艺青年。 在从老家黑龙江大庆读完高中,接到卑诗省大学的录取通知之前,赵斯旭并没有很认真地接触到照相机:她觉得父母是希望她读一个金融一类的专业的。可能骨子里还是文艺女子吧,大一的时候她开始迷上了摄影。既然读不成金融,读个视觉艺术,以后制作广告总可以了吧。 创业源自伴失恋朋友看演唱会 进了电子视觉艺术的赵斯旭一开始并没有想要建立公司,她觉得有一个专业能让她做喜欢的事很不错,将来毕业的时候某公司的宣传部也应该会需要她吧。 没想到有一件小事给了她创业的灵感。赵斯旭为了安慰失恋的朋友,专门带她去看曲婉婷在温哥华的一次演唱会。演出结束后,胆量大又喜欢社交的她,很自然地上舞臺与曲婉婷交谈,并让这位有名气的歌手看了自己的摄像作品。没想到曲婉婷竟对她的作品很中意,想与赵斯旭合作。 赵斯旭说,曲婉婷最后居然拿了她拍的一张照片当唱片封面。想必她很感谢那位失恋的朋友吧。 现在赵斯旭与曲婉婷依然保持着密切的联系,赵斯旭也在她的社交网页上挂着曲婉婷的照片。这位歌手不忙时会和她聊聊天,也不介意非正式地帮赵斯旭代言。 创业之后需要找客户 创业的开始总是比较困难的,特别是要找到愿意付钱的客户,赵斯旭说温哥华有很多摄影师都是免费帮人拍照的。 很多人会抗拒当业务员,因为推销时要找肯出钱的人是比较需要勇气的。这时候,赵斯旭一直以来磨练的胆量起了作用。她没有放弃地一直找,建立起了稳定的人脉。现在她很多时候都是朋友相互介绍的生意。 胆量是怎么炼成的? 赵斯旭很活跃也很有胆量。大学二年级时,她建立了一个叫“连接中国学生会”(Bridge to China Student Association of UBC)的学生社团。参加这个社团的有很多对中国和中国文化感兴趣的西人,她需要为所有成员安排活动。此外,她也参加了澳大利亚旅游局办的一个向全世界招收参赛者的摄影活动,本想着可以去旅游的她得了前二十五名。 谈到胆量,她不好意思地笑了笑,说她刚来的时候是很害羞的一个传统中国女生。她建议一个人出去旅游,可以把胆量练大。 在大学二年级的暑假,喜爱到处旅游的赵斯旭开始独自到世界各地旅行。因为是一个人去的,很多时候都要勇敢地找人帮忙,因此赵斯旭锻炼了她的胆识。她在三大洲不同的国家都旅行过,有一次只用了两个月就去了七个国家。 旅游的时候,赵斯旭会喜欢住青年旅馆,在那里她能认识很多同龄人。她在世界各地都有很多朋友。记者提起自己有去过非洲的尼日利亚,她说她一个很好的朋友就在那里。 喜欢社交的赵斯旭在加拿大做生意很顺利,因为她建立了自己的关系网。因为有能跟不同国籍的人打交道的能力,六成的客户是华人,四成是其他国家来的人。 简单和低成本公司管理 平时接到一般的摄影工作时,赵斯旭会和她的助手一起完成工作。如果是录影,她会聘用一些专业人士一起帮忙。公司管理起来比较方便。 她说摄影这一行风格很重要。如果客户喜欢她拍出来照片的风格,就会给她生意做。工作环境也很好,她说不需要太看脸色,也不用到给人当孙子的地步。毕竟摄影是技术活吧。 在温哥华有很多新婚的夫妇,对摄影师有相当的需求量。不过想要更多人找你拍照,摄影技术是需要达到一定要求的。赵斯旭说她会找有名气的摄影师修炼自己,不过名人们能教课的时间真的很少,因为平时他们都有很多的工作。 照相机的配件和器材不是很贵吗?特别是那种德国生产的。她笑了笑说,是有些贵,但不是那种几百万的投资。而且照相机的器材可以用很久的。 公司开张一周年 记者采访时,赵斯旭的摄影公司Bobo Zhao Photography已经开张一周年了。温哥华拍照的旺季是在夏天,因为一般的夫妇都会选择在夏季进行婚礼。冬天的生意会比较淡。但成功的公司是无论旺季、淡季都生意不错。留学生赵斯旭已经很久不需要跟家里人要钱了。通过拍摄而来的收入已经足够提供她的衣食、房租和其他的开销。 虽然赵斯旭才刚从大学毕业,她觉得她这个年纪和家里人要钱已经有点不好意思了。出来工作的她比以前省了很多,因为经歷了真正的工作,赵斯旭体验到父母赚钱的不容易。 建议想创业的学弟学妹 赵斯旭说先是要找到自己最喜欢的事情,然后坚持,坚持,坚持。天赋可能会比专业还重要,但是真正能够把一个人差别出来的品质是坚持。她说包括她现在,问题总是有的,无论是大问题还是小问题。但如果学弟、学妹们肯坚持,将来总会不错的。

高中畢業的我,在加拿大開網上超市的故事

    根据加拿大统计局7月6日发表的最新数字显示,今年6月全国15至24岁青年,失业率为14.8%,该数字自2009年7月至今没有多大变化。事实上,每年这个时候就有一批高中毕业生要投身职场;除了打工之外,自僱创业也是一个选择。 现年20岁的骆浩荣,5年前由广州前来温哥华读高中。在格拉德斯通中学(Gladstone Secondary School)毕业后一度想过继续进修,但自问对读书无兴趣,也不想继续靠父母生活,两年前和友人合资开办一个华人网上超市,专为无车一族和国际学生,採购亚洲零食、杂货和生活用品。 骆浩荣在读高中时候,课余兼职赚钱,做过仓务员和中草药销售员。在做仓务员期间,他看到很多留学生由于没有私家车,出去买食品很不方便;也发现本地虽有很多西人网上超市,但没有代理华人爱吃的零食,专卖华人杂货的网上超市几乎一片空白。骆浩荣看准这个市场,于2010年底找到一位伙伴,创办了易买网http://www.easyby.ca/网上超市生意。 骆浩荣建议创业青年要不怕艰苦。徐嘉铭摄 24小时送货受欢迎 骆浩荣的一句“不想靠父母”,就把自己多年积累的6,000元投资,找专人做网上设计和文字修改,创业后没多久就遇到很大困难。他说:“当初真是不知道怎么找客源,想去卖广告却找不到负责人,经过很多朋友介绍才辗转在一个热门的华人网站做了广告,但是销量还是不好。” 这种低潮经过一年后,直到今年初才有好转。随着加强宣传,加上熟客口碑相传,网上超市生意也渐入佳境,转亏为盈,现在还僱了专人送货和更新网上资料。 由于目前只是创业初期,骆浩荣不敢太进取,未有辞掉原来工作,只是利用工余和周末为事业打拼,亲自开车送货,减省开支。目前每晚6时至凌晨期间,骆浩荣总是忙个不停。 骆浩荣说﹕“客户主要是留学生,像是没有汽车和住在较偏远的华裔学生,以及不喜欢自己出去购物的‘宅男’和‘宅女’。”顾客主要是看重他们的商品多,以及24小时送货的便捷服务。 他说,一般的留学生会购买零食、饮品或是大米、食油之类生活必需品。顾客中还有一些虽然有汽车,但懒得出去买,或正在娱乐没空购物。骆浩荣说﹕“有一次我去本拿比送货,看到屋内有四、五个20岁出头的男女在打扑克,他们买了很多饮品和零食。有时候他们开派对,一次订单就是300多元。” 最初经营时,一天才有一两个订单,现在一天平均有10个订单,从几十元到几百元不等。骆浩荣表示﹕“我们向批发商直接入货,再以不超过大超市的价格卖出去,除去人工、汽油、仓租等成本,利润约3成,有些甚至达5成,这样每周可以赚800至1,000元不等。扣除合作伙伴的部分,自己一个月可赚约2,000元。” 加上正职的收入,现在骆浩荣每月收入5,000元,难怪他笑着说﹕“不用再靠父母了。”他希望在3年之后,全情投入他的网上超市生意。 当问及有什么经验和建议给那些想自己创业的青年时,骆浩荣说:“要给自己信心,一旦决定就要有恆心,不怕辛苦。同时也要积极扩大人脉,让更多人瞭解你的生意。” 看好环保机械市场 高中毕业即创业 相信无大学毕业证书也能创业的周钦智看准了从亚洲进口机械到北美市场的发展前景,在今年初投资3至5万元与合作伙伴成立新兴的环保机械外贸公司,每年利润约有3至5成。 现年25岁,在单亲家庭长大的周钦智于1996年随母亲和2个哥哥从台湾移民加拿大。高中毕业后,母亲希望他像兄长一样继续读书,孝顺的他只好顺从母意继续读多两年书便辍学。 他在2010年找到了第一份全职工作,在机械进口公司做销售,让他学到很多东西。当业务经理的2年中,周钦智学晓从销售到供货商的整个工作流程。 他回忆说:“这样的工作性质让我学习的东西很全面,也很清楚整个工作模式。” 获投资者青睐 及后周钦智萌生创业念头,他看准了从亚洲进口机械到北美市场的发展潜力,并加入环保理念,撰写商业计划书。他的鸿图大计很快得到投资者和合作伙伴青睐,在今年初,创立了属于自己的北美环保机械外贸公司。 周钦智对公司未来发展充满信心,他说﹕“当初投资的3至5万元可望在一年内回本。作为新兴的环保机械外贸公司,公司在北美没有太多竞争对手,而且利润约3至5成。” 回想当初创业的困难,他说:“遇到很多在公司没有学到的事情,像是找合适的供应商就需要花很多心血。” 他并指出,“做进出口贸易还会接触到很多国家的条例,像是海关报关、货物运输之类的,以前公司都会处理好,毋须担心,但是现在很多时候都会碰壁。” 周钦智忠告想创业的年轻人不要怕困难,遇到难处时,应直接面对,创业者的任务就是解决问题。此外,在听取合作伙伴意见的同时,也不应随便放弃自己的想法。 本版文字:孙铭雪

加拿大兄弟畢生積蓄投資餐廳,卻因車位恐泡湯

  综合报道 两个在满地可长大、情同兄弟的Karim Ahmed及Carmen Di Maria,今年夏天签下了多市东区皇后东街(Queen St. E)2084号在沙滩附近物业的10年期租约。他们希望开设一家高质素的食馆,售卖美国肯萨斯市的烧烤餐,还配备价值24,000元的最高级燃木烤炉。 他们原定计划在隔邻的皇后东街2086号开设这餐厅;这个物业与2084号属同一业主。Ahmed称负责商业许可证职员向他表示,他们可以使用2086号开餐馆,也没提出需有泊车位的要求;后来业主提议他们改租2084号的空铺,他们看后更加喜欢所以转租新址,并签下租约。 Ahmed承认他没有检查新址的前面和后面,是否有泊车位,以为两间铺会有一样的空间。不过事实上2086号没有泊车空间,不能满足城市规划附例要求。该附例要求皇后东街区域的餐厅,每100平方米楼面面积就需要有一个泊车位。之前该处开设音响器材店。 百个签名要求豁免规限 同为43岁的两人,都是移民生下的第一代,还一起在医院餐厅兼职工作过,对美食有无比热情,又是对方子女的教父。他俩称已把毕生积蓄投资到这家「Wood Firepit & Tap」。他们将于1月初与市府属下委员会会面,商讨是否能作出调整,令他们的铺位免于附例规限,因为该铺前后都没有设立泊车位的空间。 二人早前在社区展开签名运动,至今已收集到约100个签名,支持他们的要求。Ahmed认为社区的人令他们感到温暖及支持。Ahmed称,他和Di Maria只是一般中产家庭,而非大企业,这个店铺是他们的梦想。 资料来源:星报

做個園藝師自雇闖加國 華人移民的園藝之路

如果有一门技术或手艺,又不愿意受上班的各种限制,可以选择做一个自由自在,自负盈亏的自雇者。很多移民在来到加拿大后,选择了以自雇的方式加入就业大军。自雇有舒心也有烦恼,选择自雇要看自己是否合适,适合自己的才是最好的。 自雇人士至少可以分三类,第一类是小本生意人,如装修公司老板、网店老板等;第二类是没有底薪的推销员,如寿险顾问、地产经纪、直销人士等;第三类是专业人士及技术人员,如律师、会计师、医生、技术顾问、艺术家、园艺师、护理师、管道工、电工等。记者本次专题采访的属于第三类,以专业技能自雇的人士。 文:记者董清霞 图片由受访者提供 吕汉中在台湾是做建筑设计制图的,1997年移民后考了园艺师证书,就进入了这一行业。他喜欢在阳光下劳作的感觉,在客户的花园种上玫瑰、牡丹、芍药,眼看着花园变得整齐漂亮,心情很好。他看到自己为客户种的小番茄结出了果实,感觉也很棒。做园艺接触的是阳光、新鲜空气、花花草草,工作单纯让他享受到劳动的快乐,帮到客户也使他很有成就感。他认为自己干对了行业。 上夜校考到园艺师证书 移民后为了养家,他先从割草做起。后来注册了园艺公司,为客户的花园剪枝、喷药。他发现要学习的东西很多,就去Surrey College学园艺设计。白天干活儿,晚上读书。他在台湾有制图的基础,所以画图很强。全班20多位学生,老师只把他画的图留下来做展示。 当时英文不好,吕汉中就格外用心读书。白天上班辛苦也从不缺课,功课很认真地做。班上20多个学生,只有5个人按时毕业,他就是其中的一个,毕业时拿到了园艺师证书。因为工作性质更适合自雇,在咨询过会计师后,他把公司取消,改为自雇。 很多人有个误解,认为园艺很简单,不用培训就能做,所以他们喜欢找报价便宜的园艺师。吕汉中说:“我不打价格战,希望以质量取胜。” 他说,打理花园需要很多相关知识才能做好。有些不懂园艺的人,会把花、树种错位置。有些花喜欢酸性土壤,有些适合碱性土壤,玫瑰需要阳光,薰衣草偏爱干燥,不能统一对待。全世界有3500种花园植物,温哥华常用的花园植物有100到200种。设计花园要看房子朝向、日照时间,植物花卉的颜色形状高度要与房子相配。 吕汉中做园艺从设计到施工保养维护的一条龙服务,除了种花种树,与园艺相关的工程他都做,如水泥步道、栅栏等。有时会把部分工程介绍给专业公司,合作完成整个工程。因为业务全面,所以他进了很多机器设备,在工作量大的情况下也请人帮忙。 设备要添置 技能需更新 为了帮草根吸收氧气和水分,需要每年在草地上打一到两次气洞。剪树也需要不同长度的电剪,锯树则需要电锯。在园艺行业的二十多年,他一直在添置不同的机器,有打气洞机、打草根机、割草机、修边机、高压冲洗机、电锯、长电剪、短电剪等,需要一个工具房才能放得下。 为了提高技术,他回台湾的时候,就到台大读园艺课,学东方花园设计,其中包括在温哥华很受欢迎的日本园林设计。他说,日式花园技术更高深、难度大,要做得很精致。现在,修剪日本枫树,做日式花园是他的强项,他设计的日式花园,很受客户赞赏。他都是先画设计图,客户认可了再施工。 虽然做了很多年园艺,他也经常遇到一些新鲜的挑战。有一天,帮客户种好了花,隔天客户给他打电话:“花不见了。”再种上,隔天又不见了,后来雇主发现了“作案者”了,原来是乌鸦把花全挖出来放在屋顶上了。刚开始他也不知道怎么处理,打电话去询问园艺老师,老师告诉他要用一种无色无味的药。放了药后,乌鸦从此就不来捣乱了。 吕汉中说,在加拿大的花园用药不能随便。要知道哪些可以用,哪些不能用。药是驱赶动物的,不是让动物吃的。 他遇到的最大挑战是有些客人不尊重专业,告诉客户什么花应该种在什么位置,施什么肥,客户就是不听,他们有自己的想法。有时会违背自己的专业知识,照着客户的要求做,出了问题,客户又要求赔偿,不过这样的客户不是很多。这些年,客户越来越懂得尊重专业知识了。 对行业有兴趣才能做得久 为了帮助华裔移民了解园艺知识,吕汉中每年都受一些社区机构邀请举办免费讲座。听众反映热烈,他们还向吕汉中咨询,为什么花园的玫瑰不开花,为什么院子里的樱桃不结果,吕汉中一一为他们解决了问题。 有次在中侨做园艺讲座,来了150个听众,还有园艺公司的老板也来学知识。做讲座虽然是义务为社会服务,不赚钱,但吕汉中从中得到了帮助别人的快乐。 过去华人不重视花园,有些花园杂草丛生甚至受到邻居的投诉。现在不少小区最漂亮的花园都是华人的,这很让吕汉中高兴。 他做事用心、诚实,长期下来赢得了客户的信任。做园艺,通常是先与客户沟通,估价,客户先交订金。有的客户因为信任吕汉中,直接就把全款交给他了,让他很感动。客户越是这样信任他,他就越是有责任让客户满意。 谈到自雇,他认为最重要的是诚实,说好了的一定要做到,跟客户约定的时间也要遵守;第二,要勤劳,在繁忙的夏季,早晨5点半起床,干活到晚上10点天黑是常事,最长一天工作15个小时,一周工作7天的情况也经常发生。为了工作连贯,一鼓作气把事情做完,他有时中午也不能吃饭;第三,对行业有兴趣才能做持久。他本人就是对花花草草感兴趣,才对做园艺这么投入的;四是要不断学习,提高技术。虽然自雇没有老板管,但做事技术好,才能赢得客户的长期支持。

心酸故事:多倫多華裔老移民老屋增值百萬,子女爭奪房產大打出手!

大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升,一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产,因此引起子女垂涎,要求分享,造成一些年老父母有很大的压力,有时处理不好,或子女不肖,更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民,抵加后勤奋工作,而当时大多市及邻近地区的房价十分低,他们找到工作后,首要是购买一间房屋,安置全家。 由于中国传统家庭观念,父母都会尽力为子女提供良好教育,希望他们能成长为一个有用的人,达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗,儿女成才投身社会,并且成家立业,离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育,思想西化,作为父母辛苦一辈子,眼见子女成才,虽然子女有自己的家后,比较少照顾父母,但两老能够一起生活,亦自得其乐。    华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升,居然造成华裔社区内,一些父母与子女相处的问题,有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋,居住了一辈子,从来没有留意到其房屋的价值,而时至今日,突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样,他们的子女亦发现本来没有太多身家,靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母,原来是住在一个“金矿”中。    有些心地不良的子女开始打父母的主意,特别是当双亲中有一人离世,或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作,要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时,子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金,于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法,蒙骗父母获利,如果不得所需,往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影,间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升,水涨船高地增加。    移民老李的故事:房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市,育有一女一子,到多市后从事装修行业,由于勤劳努力及有诚信,得到各乡亲及朋友信赖,生意做得不错,并在多伦多大学附近购入一间古老大宅,除一家居住外,还可以分租给学生居住,租金不但可以作房屋按揭供款,并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后,子女都成家立业,父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款,在市区多购买了一间独立屋作收租之用。    本来是一家人生活融洽,但近年李氏夫妇因年龄渐长,加上手上两间房屋价值飙升,而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业,希望父母资助或分产,在这压力下,李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子,但条件是儿子一家与自己同住,并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年,以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排,将大宅产权转给了儿子,并搬在一起居住。 女儿知道事件后,找父亲理论,认为豪宅给了儿子十分不公平,在女儿压力下,李老答应将另一间独立屋出售,于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。    岂料一波未停,一波又起,李老为了能够等待一个好价才放手出售物业,一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家,而在房屋放盘期间,女儿不时找李老吵闹,一定要他立刻将承诺的金钱给她,李老手上亦没有这样多的现金,所以亦无从兑现其承诺,只能表示等独立屋出售,收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款,谁料女儿又对父亲表示,他延期4个月付钱,所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心,但最后在爱儿心切之下,满足了女儿的要求,但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹:争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示,多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的,他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。    黎宇昌称,第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋,屋主于1977年以11万元购入,到最近以144万多元售出,升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋,屋主于1971年以37,000元购入,最近叫价94万元,并且正在抢offer状况中,估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出,这两个例子显示,市民于40年前买入一间独立屋,无论房屋现时状况如何,其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升,仍可入市,因为屋价上升不绝,水涨船高。上述两间屋购入相差7年,虽然当时入价相差接近4倍,但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调,自己在房屋交易多年,而近年在交易谈判,业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多,有些不只争吵,更出现过大打出手。

多倫多最後一名農夫:士嘉堡的家族農場已有136年,佔地350英畝!

多伦多不断城市化,农地逐渐消失。士嘉堡的利沙(Dale Reesor)自称是多市最后一名农夫,家族务农已200多年,到他这一代仍然经营家族农场,子女也有意把农场传承下去。  利沙的家族农场在士嘉堡北面Steeles Ave. E.以南,已有136年历史,祖先在1804年由美国宾夕法尼亚州迁居多伦多,辗转买入这个现时名为Sweet Ridge Farms的农场,占地350英亩,主要种植粟米,另加大豆和小麦,由利沙与妻子和5名子女一同打理。    利沙表示,自从事农夫的邻居去年12月过世后,他便自称是市内唯一仍然种植农作物作商业用途的农夫。除士嘉堡的农场外,现时他们也有在皮克灵和万锦市租用农地耕作,并用货车运载农作物在士嘉堡多个地点出售。利沙的农场并无停运迹象,3名较年长子女都表示有兴趣传承家族农场。    他忆述,年少时农场有生产牛奶和牛肉,但在1970年代转为耕种为主。与该地区其他居民一样,利沙家族不再拥有自己的土地,当地大部分土地在过去30年被征地或出售,目前利沙每年要向多伦多及周边地区环保局(Toronto and Region Conservation Authority)续租土地。    二次大战后,多市农业活动开始减少,安省农业联盟总裁Keith Currie说,随城市发展,农夫要面对交通挤塞、被投诉滋扰等问题,难以务农。他指出,市内可能仍有其他农夫在温室或小片农地耕作,但不可能有像Sweet Ridge Farms的规模。

安省退休男子房市淘到寶:花15萬買下15間房!面積1,200平方米,還有大後院!

多伦多房价今年持续上涨,2月份各类房屋的均价达到创历史的$875,983,独立屋则超过了$150万大关;GTA其它地区独立屋均价也超过百万,从1月份的$999,102升至$$111万,一年涨幅更达35.4%。 而安省一名50岁的铁路退休职工斯蒂尔(Bill Steele)却在如此高的房价中淘到了宝,只用15万就买到了一栋有两层楼高和大后院的“豪宅”。 这个物业并不在GTA,也不在安省,而是在新省(New Brunswick)的Dorchester。这幢“豪宅”是一栋两层楼的旧监狱,面积约1,200平方米,其中有15个曾经作为囚室的单间,1个健身房,还有1个主人住的单元。 斯蒂尔说他对这幢楼“一见钟情”,一眼就看中了它,立即拍板买下,交接日是今年6月1日,价格$159,900。    斯蒂尔自言喜欢收集古董和古灵精怪的东西,因此想打破传统,而且在接近他父亲成长的地方终老:“大家都选择住在一间小屋,我却厌倦了这种玩法。” 斯蒂尔买的这座监狱历史悠久,1936年曾经以绞刑处决一对恶名昭彰的杀人兄弟,分别为时年20岁青年班尼斯特(Daniel Bannister)和他19岁弟弟阿瑟(Arthur Bannister),两人被指掳走一名女婴,并且杀死女婴30岁的父亲。根据美国《纽约时报》报道形容,两兄弟当年行刑时背靠背,狱卒将他们绞死后放入一个灵柩,然后安葬在监狱的花园。    斯蒂尔计划买入这座前监狱后,将部分空间改建为博物馆,并且找回班尼斯特兄弟的安葬位置。

多倫多攝影師Airbnb上租房給一家三口,結果被吸毒招妓還洗劫$21000!

经营Airbnb虽然收入不少,但运气不好遇上坏房客的话,损失的金额也是颇为惊人。 日前一名在多伦多任职摄影师的男子林恩(Matthew Lyn)透过Airbnb,在3月5至10日把公寓短租给一家三口,Lyn虽未见过租客,但体贴地准备了酒和零食,以示欢迎。他说,根据网上的信息,这一家人似乎是一个“非常友好的家庭”。 结果等到当客人离开,他回到自己的公寓时,发现他们不仅拿走了葡萄酒 ,他们也拿了很多其他不该拿的东西,大约21000元的财产以及SIN卡被盗。 林恩声称家里一片狼藉,衣柜全被打开。他的iPad、2部iPhone手机、一部任天堂Wii游戏机、专业相机、名牌衣服、记忆卡、洗发精、洗面皂全被偷走,损失约21,000元,甚至连社会保险卡也不翼而飞。 “我的门开着,所有的灯也都亮着,简直是一团糟。所有的碗碟都被人用了,地板上散落着毛巾,避孕套扔在地上...这实在太可怕了。”    此外,他的大衣和围巾被拿走了,他的袜子被人穿过了还扔在那里。最令他心痛的是他装有多年拍摄的时尚和名人照片的硬盘被人拿走了。 “我立刻给Airbnb打电话。当我打电话给时,我已经都蒙了,我很生气,感觉自己完全被侵犯。我和他们谈了一个半小时,他们可以理解我的沮丧。但回过神来的我意识到越来越多的东西丢失了。"他说。    林恩现在非常后悔没有谨慎挑选租客,他说他透过Airbnb的手机应用程式和租客沟通,程式上显示该租客是一名育有孩子的中年女子,对方曾得到另一位有经验的房东正面评价。 不过当林恩回看了那个“家庭”到达住宅建筑物的安全监视画面时发现,入住的似乎是一个男人。他说:“我不知道我公寓里发生了什么,我也不想知道我公寓里发生了什么。” “但是警察告诉了我一个可能性,他们说可能有人在这里吸毒,还招了妓女。”    多伦多警方已经证实,他们正在调查这起盗窃案件,警方表示,可能有人把他的家当作短期毒窟,甚至曾召妓,警方称这类案件正增加。Airbnb指案件十分罕见,正与当局合作,并审视有问题帐户。警方警告那些可能正在考虑使用诸如Airbnb,VRBO或HomeAway等服务的短期租赁的人士,把钥匙交给别人时要格外小心。

士嘉堡一批居民正式變”釘子戶”?史上最折騰的地鐵終於準備開工了…

昨天经过9个小时的马拉松式辩论,多伦多议会终于决定士嘉堡地铁准备开工,这意味着多伦多有一批居民,可能再次面临“拆迁”的问题。 这条让整个多伦多兴师动众的士嘉堡地铁延线,已经快要成为都市传奇。还没有哪一个城市,就为了一个只有一站的地铁,吵吵嚷嚷的折腾了好几年,居然连到底修不修都没有决定好...    2013年第一次提出要修士嘉堡地铁延线的时候,多伦多的华人们还小兴奋了一下,觉得士嘉堡地区的房价也因为多了地铁而涨涨涨,成为一个新的热区。 结果后来随着一次一次的会议,这个原本计划要修三站的地铁,从三站变成一站,后来又因为太贵决定要不然还是不修了....再后来又反悔说还是修吧...    多伦多的市长都换人了,这个地铁到底什么时候开始修都还没有一个定论。而昨天经过9个小时的辩论,多伦多市议会终于在晚上7点的时候,以26票对18票的表决通过,批准了士嘉堡地铁延长线计划的下一步进程,同时还批准了在士嘉堡商场站(STC)的地下建一个巴士总站。 这意味着市政府工作人员终于可以就这个地铁项目展开下一步的具体设计工作。预算由2013年批准的20亿,猛增67.5%到现在的33.5亿还不够....    一条地铁延线讨论修不修都能讨论好几年,就算现在决定要进一步准备开工,多伦多人民也并不觉得是个大新闻。反正以多伦多修路修地铁的速度,等真修好可能又过了10年... 不过,对于一批住在士嘉堡地区的居民来说,昨天的会议影响还是不小。多伦多市议会批准通过士嘉堡地铁计划进行下一步进程意味着,他们住的房子,再一次不幸位于规划中的地铁延伸线范围之内...被政府征地这事再一次提上了日程...    2016年5月,住在多伦多士嘉堡地区的几十户居民就收到过来自TCC的信件——他们的独立屋有可能会因为修地铁延线而被政府征收。 其中居住在受影响区域的高尔(Scott Cole)气愤地表示:“我不会走,除非他们杀死我。”    高尔在Stanwell Dr.已经住了26年,他表示根据5月25日收到的信件,地铁隧道虽然没有穿过他的物业,但隧道旁的缓冲区,有一块6呎乘23呎的面积经过他后园的尾端,将用来兴建停车场,停放兴建地铁的货车和设备。 他已经收到物业估值,对面街邻居不受地铁影响的物业,估值为70万元,同街一间屋两星期前以72万售出,另一间售价为80万元,但他的独立屋只收到了59.6万元的估价。    高尔质疑TTC可能会将土地卖给大开发商,从中谋利。“显然,TCC要低价买下我的房子,然后地铁建完后再以数百万元的高价出售给发展商,用来兴建多层公寓。如果我们不反抗TTC的横蛮无理,那么我今天的遭遇未来也会发生其他人的身上!” 他透露:“自己14年前就确诊患癌,最多也只有一年的阳寿,给他再多钱都毫无意义。这是他的家园,他要待在这儿,宁死不搬。”    另一名收到信的居民巴特(Vivek Bhatt)说:「我热爱这地方,我住了14年,孩子在此长大。」他表示,不会接受市府以低于200万收购他的物业,但他强调,在万不得已的时候,才会对收地有兴趣,否则不想离开。 2016年11月的时候,议员Glenn De Baeremaeker表示,收到信的士嘉堡居民不用担心征收土地的问题了,TTC选择了让步,将选取尽量绕开居民住宅的方案,而且反正地铁到底修不修还没有定论,居民的家还是安全的。    在资金不断上调、政治因素作怪等阻碍之下,改动了无数次的士嘉堡地铁沿线的计划,还是决定正式进入下一步进程。这些处于地铁路线的居民,可能将会再次面临全部或部分土地被征用的问题。 不过多伦多副市长兼士嘉堡选区的市议员狄比米卡称,“地铁深入地下30公尺,无论是兴建时采用的潜挖或未来通车,都不会影响地面建筑,我希望无需因此而强迫迁拆任何住宅。如果有居民要卖屋,市政府会按市价收购,绝对不会压价,但也不会超出市价”。 过程繁杂 加拿大征地不容易 对于政府征地,加拿大有一部专门的法律《征地法》(Expropriation Act)。这部法律为了平衡政府、公众利益和私人利益的法律,详细规定了征地的步骤和方法。 如果市政府要修建公用设施,首先应与业主谈买地事宜,如果业主不满意给出的赔偿条款,双方无法谈拢,征地部门就会向市议会打报告申请征地,期间土地赔偿委员会会权衡双方利益,做出判决,一旦议会最终批准征地,就意味着市政府有权过户土地。    这时候如果业主还不搬,那就属于非法侵占了,可以由法警执行强制驱逐。 但按照法律规定,在整个过程连对方的律师费都要由市政府支付,所以市政府会尽量避免走这条路,以免花费太多招致纳税人怨言和抗议。也正是因为最后一步有律师介入,业主最终基本上都会搬离,强行驱逐的情况及其罕见。    多伦多曾经有一个著名的征地案例——流产的Spadina高速公路。这条公路本来计划与DVP高速形成一东一西两条入城高速,项目在1962年获得多伦多市议会通过,1963年开工,1966年开通了部分路段,然而,随着项目在1960年代末遇到越来越多沿线居民反对,安省政府于1971宣布撤销整体方案。 同样,卡尔加里市政府也有一个道路改建的专案征地计划,前后花了20多年才把地都争全。    不知道这个一波三折折了又折的地铁沿线,到底在这次会议之后能不能成功动工。 也不知道如果真的要“拆迁”了,沿线的居民会不会一夜暴富,但至少多伦多居民以后和别人聊天的时候都可以谈起这个传奇般的地铁...就修一站花了10几年.....

誠意值15萬!14買家搶購獨立屋,屋主卻因為這封信買給了出價低的亞裔家庭..

在多伦多现在这个天天涨的房市中,卖房的人当然都希望能高价卖出去,很少有人在一大堆offer里会选出价低的那个。 但就在上周四,就在多伦多西面以房价高企出名的奥克维尔(Oakville),一名业主面对14名抢offer的买家,竟舍弃出价最高的买家,毅然决然地把自家独立屋卖给了比最高价少了差不多$150,000的买家——一个六口之家的亚裔家庭。 这座房子原本以78.9万元放售,共接获14个offer,出价者包括年轻家庭和专业人士,以及Joo-Meng Soh和Rosanna Soh这家人。 这个亚裔家庭在给出offer的时候,还顺带附上了一封信。他们在给卖家的信中说道,去年他们一家到非洲乌干达六周的信仰之旅后,完全改变了生活态度,也决定改变生活方式,就是以大屋换小屋,生活得简单一点,多拿出金钱和时间来帮助有需要的人。    这个亚裔家庭并不缺钱,他们在买房之前住着3,600平方英尺的大宅,男主人Joo-Meng是医生,女主人 Rosanna Soh则是教育治疗师。 他们在信中说,他们的想法得到4名孩子百分之百地赞同及支持,有孩子甚至说,房子小一点大家更亲近,这个家庭更团结更温馨。这4名孩子的年龄在9-14岁之间。 Soh氏夫妇透过电邮向卖家Michelle Croft表示,他们去年在乌干达宣教6周后,希望从3,600尺的大屋,搬进这间1,983尺的四房独立屋。这样除了不用再承担按揭贷款外,也希望能够减少工作,腾出更多时间宣教。    卖家也是有故事的人 而这对卖家是从美国搬来加拿大的Michelle Croft夫妇,他们在加拿大住了15年之后准备回到科罗拉多的丹佛养老。 Croft坦承这对夫妇的信感动了她,认为这个六口之家才最适合这个社区,才最适合这个家。她说别的买家发来信息,其中多数是年轻的专业人士,但她感觉这些人不会在这栋房子住很久。她说他们都是非常优秀、非常好的人,这就使得她和丈夫作出最后决定特别困难。 她说她与丈夫在卖房时的底线,就是在加拿大卖房的钱足够到美国买套房子居住。既然卖出的价钱能够以房换房了,那么他们也就不想要求更多了,希望把房子卖给最适合住这里的人。 买卖双方的经纪均表示,这是他们卖房生涯中罕见的个案,但他们觉得很温暖,很有人情味。

交割前房屋水淹要向買家披露嗎?

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏?(星报资料图片) 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前,房子地下室遭到水浸,卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后,新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭,索赔2.5万元。案件经过3轮庭审,至今仍无定论,很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家,房子交割前曾发生水浸?卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement,SPIS),会否被控告虚假陈述?这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年,Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后,决定出价290,000元购买,开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前,卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS,这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中,卖家声称物业没有遭过水浸,并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸,地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯,并以象征性的成本更换了底垫,但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸,买家基于SPIS上的陈述,控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中,法官裁定不存在任何虚假陈述,毋须披露交割之前发生的水浸,驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院,法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述,裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉,案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月,3人法官小组又推翻了地区法院的裁决,采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定,交割之前的那次水浸没有遭致重大损失,毋须披露,SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份,伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请,请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院,但这次很可能会例外。 应McDermid的要求,并且站在中立的角度,我呈交了証词(affidavit)指出, 自1997年以来,约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格,而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会(Ontario Real Estate Association)发出,有些经纪非常认同这张表格,有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS,因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂,而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识-大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时,也不用负上任何责任,但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示,免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪,2010年,作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前,Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题,买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现,地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计,维修费约12,000元,买家银行基于验屋结果不予预先贷款,最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则,她向纪律委员会递交的声明中,承认没有核实SPIS表格的真伪,也没有保障买家的最大利益,做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户,她也没有以客户最大利益为依归。再者,她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料,纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认,她有责任核实SPIS,并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄,因为裁决指Godfrey没有履行义务,确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料,不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场,不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为,法院也同意,使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼,以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定,我希望最高法院不论采取何种方法,最终可以平息问题。  

投資公寓應購買何種保險?

  (作者Mark Weisleder为多伦多地产律师) 【加拿大都市网】购买公寓时哪些保险是必需的?不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为,公寓大厦针对建筑物的保单,总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下,即使买方没有任何过错,仍然要承担部分损失。  公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而,不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失,保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程,以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外,如果有客人到访你的单位时受伤,他们可以起诉业主个人责任。因此,大多数公寓买家,都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 令买家感到困惑的是,几乎所有公寓保单都有免赔额(垫底费),即任何损害出现时,业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元,但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水,波及下面的单位,你便有责任支付免赔额,公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障,对建筑物或其它单位造成损害时,也是这种情况。 又比方说,水管在牆体内爆裂破坏你的单位,但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任,你必须在公寓方面支付任何额外款额前,负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法,是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验,你付出的律师费将会超过免赔额,所以最好还是有适当的保险来代替。 在每一个共管物业的大厦保险証书中,均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司,并告诉他们,你想购买该保险覆盖范围以外(包括免赔额)的保险。  一种更好的方法,就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款,确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。  购买公寓作投资,仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险,如果你希望租客也支付保险的免赔额,便需要在租赁协议中说明,并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明,才给他们钥匙。  在搬到新公寓单位前,需准备好需要的保险,以备不时之需。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

加蓋房占共用道 法庭判無需拆除

近年新建的小区,有不少采用车库建于屋后的设计,当共用巷道引发使用权纠纷时,需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。(都市地产资料图片) 作者:律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋,车库建在屋后,房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约,允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建,加建的部分建筑探出到巷道,令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告,称该业主所为阻碍了车辆进出,应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望,也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决,完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道,这条巷道穿过6位业主所拥有的土地,巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用,所有业主签署了道路使用权(rights-of-way)契约,允许住户因“车辆进出的理由”,可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候,排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建,加建部分包括一幢三层建筑物,有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内,所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利;不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台,却延伸到共用的土地,受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约,邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物,令屋后巷道的实用宽度由原本的12米,收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月,向安省高等法院法官David Stinson,申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批,也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中,就这宗诉讼作出评论,他表示:“我估计大部分地产律师都会认为,这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况,侵占物应该予以拆除。”他补充道,如此判决才是正确的,安省上诉法院在1921年就有一个案例,客观事实几乎与这宗案件一模一样,最终被裁定为侵占他人土地,侵占物须被移除。 然而,Stinson法官并未按已有案例进行裁决,他考虑的反而是巷道的实际用途,以及巷道在他人土地上通过(laneway easement)的措辞,因此容许保留此侵占物。他指出,儘管有侵占物的存在,但邻居仍可以适当通过巷道,巷道的预期用途并未受到阻断, Stinson法官在判词中写道:“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线,这意味著涉及到道路使用权,隻有当道路如契约字面上所指,受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后,即使使用道路的权利被削弱,隻要道路仍可依旧使用,也被视作不构成问题,想透过诉讼来成功维护道路使用权,将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满,决定向安省上诉法院(Ontario Court of Appeal)提出上诉。上诉庭裁定:除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰,否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中,没有人触犯此等条例,因此上诉法院最终维时原判,驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费,12,000元的上诉费,以及他们自己的律师费用。 多年来,我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类,置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后,邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的,细仔研究后,确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

安省法庭支持Condo禁短租

作者:Bob Aaron 多伦多房地产律师 【加拿大都市网】 有豪华公寓业主,在9个租房网站上投放广告,短期放租自己的单位,最短租期仅一晚,遭大厦法团提起诉讼。安省法庭去年12月裁定,以短期租约出租Condo单位违反了该大厦的短租禁令。 虽然对共管物业社群来说,这次裁决具有突破性,不过法庭给出的结论,与Airbnb诞生之前发生在多伦多King街的两宗专门针对游客的“豪装寓所”短租个案的裁决不谋而合。 最新个案发生在渥太华,有位业主在Airbnb、Expedia或hotels.com等9个放租网站,将市中心一个豪华公寓单位以短期租约放租,租期短至一晚起。其中一个放租广告中虽然要求租客“不要对大厦的任何人提及Airbnb放租一事”,不过网页上仍留有13条租客评论。 该公寓大厦的章程书已明确规定,每个大厦单位隻能由单一家庭成员入住。业主委员会又在2015年5月通过一项租约期限条例,限制单位租期不得少于4个月。 法官Robert Beaudoin裁定,该业主“以类似酒店的营运模式,反复以短期租约出租单位,有违大厦章程书的条款。”判词称,单位由单一家庭成员入住“不能被解释为:包括业主以类似酒店的模式营运,透过互联网媒介,以一晚起计的短期租约,反覆将单位出租给陌生人。” 安省法院的裁决,与两宗发生在2001及2002年案件的裁决非常相似,当年Airbnb还未开业。 涉及该两宗个案的业主拥有King街与央街交界处Metropole Condo大厦的多个单位。 首宗个案的两名业主,以房屋租赁公司Glen Grove Residences and ApartmentsInternational名义,出租名下44个该大厦的单位,后来大厦拥有人发现短期租客频繁出入大厦,于是告上法庭。 法官裁定Glen Grove Residences违反禁止短暂入住以及租期少于3个月的规定,同时因业主向租客提供酒店式租赁服务,道致大厦的保险费用大增,因此亦触犯了大厦章程书的条款。 第二宗个案的业主,以房屋租赁公司Apartments International名义,提供类似上例的服务,不过业主反控告大厦立案法团,指称大厦妨碍公司运作及损害其经济利益。 随后大厦法团向另一法官申请撤消案件,这个案亦与上例一样,法官立即发现业主触犯放租条例,大厦理据充分,因而撤消诉讼。 经过这两宗个案的裁决,Condo单位业主应当会意识到,法庭将强令执行共管物业章程书以及规例中对短期出租的禁令。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

賣房與買房的三點不同

作者:Joe Richer 【加拿大都市网】 Q:卖房比买房更难吗?如何保护自己? A:出售住宅与购买住宅相当不同,可能是一次牵动情感的体验,因为你必须向一个曾经视为家的地方道别,特别当那里盛载了很多美好回忆。因此,有些事情你是需要知道的,既确保你的利益受到保障,同时保证情感不会妨碍你作出决定。 首先,卖房很大程度上依赖于市场推广和曝光。买家有无数途径得知物业出售,尤其在数字时代。作为卖家,假如没有人知道你的房屋要卖,你是无法卖出的。那么应该如何推销自己的房屋?要如何使它在同区物业中脱颖而出? 这或许就是需要聘用注册房地产专业人员的原因,他们需要对你的街区有认识,而且与你合作,为房屋独特卖点,订出最佳的营销策略。在放盘价格的问题上,请与经纪深入沟通。先询问最近区内的楼盘售价,确定最近有哪些类近的物业售出。确保自己取得所有需要的资讯,并且对营销策略感到满意,然后在放盘协议上列明时间表,以免日后有任何误会。 切记,虽然经纪会提供意见,但决定售价和适合的营销策略,仍然是你的责任。 卖房与买房的第二大分别在于支付佣金。通常房地产交易是由卖方支付佣金,不仅是支付给卖方经纪,同样要支付给买方经纪。但亦有其他给予买方经纪报酬的方式。无论你如何决定,这都必须在放盘协议中列清楚。 第三个需要考虑的方面是截至交易完成为止,卖家仍然拥有该物业。因此在交割之前,你仍有责任支付所有费用,包括按揭供款、保险、市政税项、水电费和维修费。即使物业在交割前空置一星期或一个月,依然如此。 一般来说,成交期的长短-在签署买卖协议(Agreement of Purchase and Sale)到新业主取得所有权的期间-是可以由买卖双方协商。 卖房还有其它特别的地方,包括:订出合适的放盘价格,这不同于买家所定的出价;决定哪些不动产和动产将会包括在谈判和售价当中;列出所有租用或出租的项目,以及买家在这些合约中的责任;披露潜藏的房屋缺陷(无论买家有没有主动问及)和卖方在成交后的任何持续责任;以及,买方不符合协定条件,或无法完成交易的任何相关风险。 所有这些出售住宅的独特面,值得向注册房地产专家徵求意见,他们能够指道销售、为你的物业获取最好价钱和确保交易顺畅。  

翻修屋子發現寶物該歸誰所有?

  有诚实的水管技工把捡获的金条归还屋主,但他们最初能否将其据为己有?(星报资料图片) 假若你受雇翻新屋子,施工过程中竟然发现一条价值50,000元的一公斤金条,你会把它归还屋主,还是一声不吭,默默将金条据为己有? 今年2月,装修公司老板Alif Babul和他新聘请的员工Dean Materi为客户的浴室进行翻新时,就曾陷入进退两难的境地。 当Materi发现那块像手机般大小的金条时,他当上水管技工学徒才只有两天而已。他回忆说:“我看见地上有一件金光闪闪的东西,还以为那是铜制灯具配件,我把它拾起来以后,才发现那是金块。” 他的老板Babul形容:“在浴缸底下寻获金条,实在有点莫名其妙。”他估计,金条一直隐藏在浴室的波浪式按摩浴缸附近,随著时间流逝,金条受到浴缸发动机的震动而渐渐移动位置。 虽然事后说起来轻描淡写,可Babul曾一度仔细盘算是否要将金条还给屋主,但最后决定“交给屋主是正确的做法。” 不出所料,屋主表示那是他们从前弄丢的金条,很高兴能够失而复得。 这个离奇的故事引起我的困惑,事件中的水管工人是否有权留起金条呢? “谁找到归谁”(finders keepers)这条定律,古至圣经旧约已有出现:“你若看见弟兄的牛或羊迷失了路,不可佯装不见,要把牠带回来还给你的弟兄。” 谁找到不一定归谁 目前,英国普通法系只要没有与加拿大法令冲突,就依然适用于加拿大,相关的裁决可追溯至1722年Armory对Delamirie一案。 身为烟囱清洁工的Armory在打扫期间寻获一枚宝石戒指,但当他把戒指交给珠宝商Delamirie时,他将戒指上的宝石摘走了,并向Delamirie出价3个半便士。 Delamirie拒绝这笔交易,而且为了宝石的价值向法庭提起诉讼,他最后经陪审团裁定胜诉,并获偿还10英镑,这在当时已算是一笔巨款。根据法院裁决,拾获物品的人对于该件物品不具有绝对的财产权,不过,除了物品之合法物主之外,拾获的人拥有优先权。 发现者有次优先权 在过往4个世纪当中,法律书籍记载了大量与失物认领有关的案件。其中一单典型的案例涉及了一位名叫Bird的12岁男孩。事发于1946年,Bird和朋友在一处私人物业内的游泳馆后边玩耍期间,在该幢建筑物底下爬行的Bird竟发现一个装有1,430元现金的罐子。 这笔钱被当地警察没收并交还安省法兰斯堡(Fort Frances)市府,但当无人出面认领款项之后,男孩作出起诉,要求获得这笔现金。首席法官James C. McRuer最后裁定,在警察无法查明物主身份的情况下,款项便应交予当初捡获现金的人。最后这笔钱全数归Bird所有,但法院在他满21岁前代为保管这笔财产。 数年之前,我有一位好客户翻新其位于Annex区的住宅期间,在地下室暖炉管子上发现一张印有英王乔治六世(King George VI)头像的1937年10元钞票。他知道我对古董钞票素有兴趣,便兴致勃勃地把它送了给我,让我珍惜至今。 这些回忆再令我想到卡加利的水管技工,我不禁好奇:谁会将一条价值50,000元的金条藏在Jacuzzi浴缸之下,却没有拆掉整间房去找回它呢? 作者Bob Aaron为房地产律师 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買房面積縮水 能告倒賣方嗎?

《都市地产》图 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】常有买家和地产代理投 诉说,他们在成交后发 现,买的房子或Condo单位的 实际面积,小于MLS电脑盘挂 牌资料标明的数据。 我第一个念头是“难道面积成交后缩小了﹖” 换句话说,既然楼房面积对你来说很重要,为何购买之前没先量度尺寸? 关于房屋面积,应该留意以下5项要点:  1. 如果你购买的是建筑商计划,没有任何项目是确定的。 部分建筑商会在购买协议附带的计划书中标明尺寸,有些不会。 即使有标明尺寸,新屋保証计划(Tarion Warranty Programme)也允 许已注册建筑商有2%以下误差。可惜,即使误差超过2%,建筑商也不 会受到惩罚。 当误差超过2%,买家可以要求调整价格。但依我的经验,大多数建筑商都不会同意。另外,尺寸究竟是度量 室内居住面积,还是连同外牆厚度,人们普 遍感到困惑,有时又可能不计算屋内支柱或 其它障碍物。因此,即使依据建筑商计划来 计算面积,可能仍会有误差。  2. 如果误差很大,买家可以提出诉讼。 买家发现卖家故意错误描述尺寸,且误 差很大(比如相差多达10%),买家能否成 功告倒卖家?经判决的案例有两种结果。部 分案例中,负责挂牌的经纪公司要承担没有...

裝修超過50元就應簽合約

【加拿大都市网】 作者:Joe Richer Q:我刚买屋,对搬屋公司及装修公司有何建议? A:房屋买卖通常都涉及很多来自外部的帮助,不论是你考虑装修、准备卖出现有住屋抑或当你搬新屋的时候,都可能要与各类承包商、公司以及地产专业人士打交道。正如你提到的,你或许需要一间搬运公司帮你将物品由一处搬去另一处;你亦会考虑更新你的热水炉或暖炉等系统。在买卖的过程中面对这些供应商,要知道多数供应商会受到不同方面规管,也要知道该问什麽问题。 安省政府及消费者服务厅(Ministry of Government and Consumer Services)的消费者保障计划,提供消费者权益、公众安全以及如RECO的消费者保障组织的资讯。 以下是由安省消费者保障计划提供,很有用的搬屋贴士。 搬运公司:经过多月来找寻新屋,你已购入一间很期待入伙的新屋,但仍有重耍的搬迁计划要做。 当聘用一间搬运公司时,他们收取的费用不能超出预订收费的10%,除非你同意接受一个新的服务、新的收费或者签署新的合约。同时,所有超过50元的合约必须要以书面形式记下。 当搬迁的大日子到来,你需要在现场监察搬运公司搬运物品,你或许愿意亲自搬运一些贵重物品(如珠宝)及私人文件。 当物品抵达新屋,在搬运工人离开之前要将任何遗失或损坏的物品清单记录在合约上。 上门推销:当你在家购买或租赁任何价值超过50元的东西,安省消费者保护法(Consumer Protection Act)赋予你特别权利,你有权在10天冷静期内取消合约。热水器的合约例外,可享有20天的冷静期。 花点时间去细阅所有合约细则小字,并确保自己完全明白所有项目,例如租赁费用、安装、维修、额外服务收费,以及保用期等承诺事项。也要确认所有细则已用书面形式记下,永不要感到会有当场签署的压力。 住屋装修:在你的新屋进行装修加入你的个人风格是一件兴奋的事,但很重要是先作些资料搜查的研究。最少找3间公司作评估,并要确实与这些公司的推荐人联系。永远不接受隻是通过电话,承包商不到现场查验的评估。 评估需要包括对预计要完成的工作的概述、材料与服务及其价格的详细清单,确认预期的所有东西都列在合约内。当你选择一个承包商时,确定他们将评估加入合约内。 在安省法律下,任何住宅装修合约价值超过50元都必须以书面形式记录,确定所有细节(例如使用的物料)都是白纸黑字。要有心理准备需要为额外的物料或工作付款。假如有些东西没有记录在你的合约内,你未必可以获得。 欲知更多关于搬迁、上门推销及住屋装修的权利及问题,可浏览Ontario.ca/ConsumerProtection。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買樓花如何做才有保障?

【加拿大都市网】 作者:多伦多房地产律师Bob Aaron 楼花买家难获保障 在一个典型的建筑商售楼办公室,买家通常会看到宣传单张,当中会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。不幸的是,当这些同样的平面图被列入购买合约(offer)所附带的明细表时,图上可能不会再标有尺寸。 当与客户翻阅建筑商所开出的条件时我经常被问到,“如何在建筑商的楼花合约中,找到将要购买的房屋的面积?”很可惜答案是:半数我所审阅的合约中,完全没有提及单位及房间面积。而一份没有标注面积的买卖协议,在交楼时允许建筑商交出单位的面积,小于销售宣传资料中所承诺的面积。 所有建筑商合约中均包括一条 “完整合约”( entire agreement)条款,指明具约束力的协议和细节均在购买合约内。宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在交易中。协议中的平面图不包含尺寸,所以客户对于他们单位最终的尺寸并没有任何保证。 自1990年起,新屋保险计划Tarion的建筑商公告22(Builder Bulletin 22)中列明了计算面积尺寸时使用的方法。公告表示,与列明的数字出现2%的误差属可以接受。但公告并没有要求必须列明面积尺寸,而假若没有提及尺寸,是否采用规定的计算方法则无关紧要。 结果就是,新公寓及新屋买家,可能会遇到以下情况: •合约中没标注尺寸的建筑平面图,并不能约束建筑商交出任何特定尺寸的房屋。 •合约所附带的平面图明细表,有需要指明实际使用面积,可能会跟列明的楼面面积有出入。但当没有列出面积的时候,建筑商可以交出一个面积有显著差异的单位。 •要约中有关有“完整合约”的条款,防止买家依据销售中心所派出的销售资料兴讼,指出单位的实际面积与销售中心所承诺的有“重大差异”的买家,在法庭上并不会有立论之处。 •Tarion并不会强制要求在建筑商协议中所列出的平面图,要标注房间尺寸和总面积。另外,条列亦不会保证买家收到单位的面积,会跟承诺的相符。 •销售资料与购买协议中的平面图,并没有合约上的关系。 针对新屋保障,我建议: •安省建筑商每年出售上万个、价值数十亿元的单位。大部分单位是由未获得执照的销售人员售出,他们并不需要经过专门的教育,也不必拥有经验、保险或道德标准,也没要求他们有担保,或核查其犯罪记录。 我认为要保障消费者,应该要求楼花只能由领有执照、经过训练、有保险和受规管的房地产经纪销售。 •另一个迫切需要监管的领域,就是单位大小的披露。安省新屋保险公司的公告第22条,允付交付的单位面积有2%的偏差,这隻是指引,但应当废除。 •我经常注意到推广材料与建筑商的购买协议内容存在巨大差异,购买协议总是特别指明推广小册子及售楼处的设计平面图不是协议的一部分。这点应该被禁止,令建筑商要遵守推广资料和售楼处内所作的口头陈述。 •隐藏在建筑商协议背面的是Tarion的两份明细表,分别列出将要附加在购买价格之上的已知和不确定的额外费用。我认为每份购买协议的首页应该以粗体字型,明列已知额外费用的总金额,以及不确定的额外费用是否有任何金额限制。 •延迟入住赔偿应该由目前的每日150元提高至250元,并废除7,500元的上限。应该禁止建筑商强迫买家放弃应得的权利,赔偿款项应在交割日支付给买家,而非之后才支付。 • HST退税是一个常常令买家困惑的问题。购屋协议的首页应该包含声明,注明若买家不把物业当作自己的主要居所,所应支付的HST金额。 • 建筑商如果允许买家转让购屋协议,这往往涉及数额巨大且往往未申报的利润,应把转让细节上报加拿大税务局(Canada Revenue Agency)。 •最后,应禁止建筑商强制共管物业的买家分摊客房、节约能源设备或娱乐设施的成本费用,而这类强制性收费有时长达11年。  

違反購買協議 賣家被判賠償4.8萬

【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家,在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时,偷梁换柱,小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中,对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中,卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的,最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾(North Bay)多重放盘服务MLS的广告中,形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格(Cape Cod-style)房屋”,拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau,买卖协议规定,卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明(Seller Property Information Statement ,SPIS)。 买家拒绝进行验房程序,在房屋交割后不久,买家开始闻到井水发出气味,不能饮用。买家Patrick Gladu意识到,新的化粪池系统对房屋来说太小,北湾Mattawa保护管理局告知他,化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时,并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行,她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中,裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统,违反了买卖协议。法官写道,买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定,卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统,违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外,她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证,因为它不能满足该物业的需要。 她补充说,在SPIS中关于新化粪系统的陈述,对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述,它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件,但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决,显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失,以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔,不过这些就被法官否决了。 最终,原告人因化粪系统以及修复防护牆裂缝,获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家,从这种情况下吸取的教训是: •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS,曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的複杂问题 Q:购买“法拍屋” (power of sale)是否获得超值物业的理想途径? A:为确保读者对“法拍屋”有一致的理解,请容笔者在此说明。总的来说,当业主拖欠按揭供款时,银行可以采取行动出售物业,以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉,不过真实情况是,银行均需要采取合理措施,让物业获得适当的市场价值。 话说回来,法拍屋仍然是值得入手的,不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先,物业将以其原有的状态(as-is)售出,银行不知道房子地下室是否曾遭水浸,或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中,买家可以向卖家详细询问物业状况,并依此要求卖家负责某些特定维修,作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖,在交易完成后,一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此,购买法拍屋前,强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士,能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外,买家开价购买法拍屋时,可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题,就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情,涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里,这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外,银行文件内容可能非常冗长兼难以理解,因此亦建议买家聘请律师,审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后,需按一定程序处理,银行一般隻会于办工时间处理买卖,因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后,银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款(right of redemption clause)。若在交割完成之前,原业主有能力缴交拖欠的供款,银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生,不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少,不过仍是有其值得购买之处。隻需了解当中可能存在的问题,及聘请适当的专业人士协助处理,之后便可以一劳永逸地享用物业。  

露台吸煙或會觸犯《共管物業法》

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问:邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息,我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定,是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过,是否侵犯了我作为业主的权利? 答:《共管物业法》第117章指出,不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为,人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康,而二手烟是已知的致癌物。 (星报图片) 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟,不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点,于阳台吸烟,导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为,是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上,大厦董事有义务执行《共管物业法》,因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问:共管大厦的董事局,是否有权对所有单位进行保养维修,而无需徵求单位业主同意?如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修,该怎麽办? 答:单位维修属大厦法团的责任,不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任,实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这麽规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位,除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下,公司则必须作出相应维修,而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》,如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修,这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损,或造成业物内的人员受伤害,法团则可以选择对单位进行维修(但不是要求法团必须这样做),并由业主承担费用。 除此之外,法团没有权利对单位进行保养或维修。不过,若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修,则另作别论。 问:大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊,请问法团是否可以在未得到66%(2/3)业主同意的情况下,进行价值510万元的翻新工程? 答:若走廊有必要翻新,法团则必须进行工程而无需另行通知业主,或经业主投票通过。 若翻新并非必要,但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目,则法团必须将所提议的工程,以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主,如果有超过15%的业主要求,就有权召开业主大会,就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会,隻要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。隻有当工程的预估费用,较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上,才需要取得66%(2/3)业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q:作为买家或卖家,在同意“多重代理”(Multiple Representation)之前,我需要知道什麽? A:在一宗物业交易中,同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况,被称作“多重代理”(Multiple Representation)。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表,但两位经纪属同一间经纪公司;又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常,多重代理涉及房子的买家和卖家,但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家,它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时,必须遵守特定的披露要求。 首先,在签署代理协议之前,经纪公司就必须以书面形式告诉客户,也许会出现多重代理方案。如果客户同意,必须以书面形式确认,他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后,如果真的出现多重代理,经纪公司必须通知客户,他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况,经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下,经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同,这被称为诚信义务(fiduciary duty)。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意,否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意,经纪人必须放弃客户之一,而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是,与支付给两间经纪公司佣金相比,多重代理有降低佣金比率的潜力。当然,不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项: •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如,在多重代理情况下的销售/购买谈判,卖方试图将房屋卖出最高价,而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说,多重代理意味著特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制,但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节,以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适,记住:你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择,所以如果你需要其他代理人,将会有很多选择。 另一个需考虑的因素:绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作,若你是经纪公司的顾客(customer)而非客户(client),多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如,如果对方是客户而你是顾客,他们可能只向你提供信息而不提供建议,这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件,谢绝任何形式转载。违者追究法律责任!)

買房注意事項:交接日不要選周五

 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】希望房屋交接更顺利,下面是几项小贴士:  周三是好日子:若有任何延误,延期一天比延误 整个周末相对容易掌握。  卖家何时必须搬出:需要在交易日下午3时前搬 出。大部分房地产合约规定,卖家必须在交易完成电 子注册时,将物业交出。假设不是每月最后一个星期 五的话,这通常会在下午2至3时发生。腾空的物业应 于这时交给买家。  尝试提早完成交易:若你在同一时间买房及卖 房,可提早2天完成买房交收,并申请临时搭桥贷款。这样就可以在没有压力下完成交收,并在等待卖 房交割日前,有数天的时间搬进新居。而且一旦不得 不延期时,会更容易作协商,因你不需要依靠卖房所 得的资金去完成买房交收。 清理好自己的杂物:你交出的房屋必需是清洁 的,没有任何垃圾。买家应该在交收日的前2天,再 前往房子巡视一下,以确保卖家妥善地进行了清理。 何时搬进房屋:买家应计划在交收当日晚些时候 或翌日开始搬家,以避免一旦出现阻滞,或交易需延 期完成,不得不多付钱给搬运公司。 检查房屋:即使不在交收 当天搬进房屋,买家也应该在 交收日检查房屋的状况,以确保没有任何东西破损或 遭到破坏。卖家一般隻保证所有东西于交收日正常运 作,而不是其后日子,所以应立即去查验是否需要在 交收后就任何东西做出索偿。 选择在交收日前作好预备,应该可以避免以后陷 入麻烦。  

Sunwing假期的退款建議有漏洞 臨時取消行程怎麼辦?

星报专栏作家︰Ellen Roseman 【加拿大都市网】旅游公司提供49元的豁免担保产品,容许顾客在临出发前取消行程,然而许多买家得到的不是退款,而是有效期一年的旅游优惠。若你的行程在出发前有变卦,可购买取消旅程保险,若条件符合,可确保自己能拿回金钱。 取消行程不获退款 Bill和Florence Gardner希望2月12日前往牙买加蒙特哥湾的里乌度假村。他们向Sunwing Vacation购买了5,802元的两周全包旅游套餐,每人另付49元购买‘无忧行程取消豁免’。1月28日,Florence的医生发现她心脏出现异常,不适合去旅行,还要见心脏科医生。他们是长期客户,也是长者,希望旅行社能基于同情理由而退款,但却被拒绝。Bill说:“Sunwing只肯给予将来旅行可用的优惠券,我觉得无法接受,因为不知道妻子的状况是否可去旅行。” 我查看条款内容,发现二人没有购买取消旅程保险,而是购买Sunwing本身的产品,容许他们最迟在出发前3小时取消行程,但有关产品并非由保险公司承保。官方网站说:“若取消行程,可取回全数退款。”听来很不俗吧?然而这句后面打了两颗星,声明“部分或所有退款,或将以本公司的旅游券支付,视乎取消时间而定。”若你细阅列印于不同页面的条款和细节,会发现无论何时取消,都不能取回全数金钱,部分退款将以旅游券的形式支付,有效期一年,并只供取消行程者使用。 若你出发前45天取消行程,退款中有250元是以旅游券的方式发放,其余款项则以当初付款的方式支付。若你在出发前21至44天内取消,旅费五成(不含税款)将为旅游券。若在出发少于20日,甚至待出发后方取消行程,全数退款(连税)均会以旅行券的形式支付。 Gardners夫妇在去年10月订购行程,成行前两星期方取消。我想知道他们对自己购买的保障计划有甚么认识。Bill说:“我们订票时,在Sunwing推广册子的第32页,看到‘无忧行程取消豁免’的介绍,说若我们取消行程,可获百分百退款。太太生病后,我细阅条款,第390页叫我参考417页,查看显示更改和取消费用列表,然而这本册子只有394页。” 可购取消旅程保险 创办于2002年的Sunwing,是一间家族管理和经营的公司。客户关系经理Alexandra Abreu,表示无法提供现金退款。她向Bill Gardner表示:“听到你妻子的情况,我们感到十分难过。为协助你们,我们可以尽量破例。”她提出可以延长旅游优惠的限期,或把它们转赠给直系亲属。Gardner选择两年优惠使用期。Abreu同意。 Sunwing的‘无忧行程取消豁免’,或值回那49元的费用。它让你有机会在未来12个月内再旅游。若你向其竞争对手加航假期,购买加拿比海假期套餐,如在出发前45日取消行程,得付250元;若在出发前21至44日内取消,则须付出总金额一半的金钱;如果20日内取消,更一毛钱退款都收不到。消费者应阅读细则,或向旅游代理查询取消行程的方案,记住,若想得到退款,也许还是购买保险为妙。   

你度假期間可能出現的危機:保單被取消了!

  【加拿大都市网】出外度假时,宜继续监察自己的信贷纪录,否则分分钟错过缴款限期。每当我向国内各大银行转发读者的电邮时,都获迅速回复。今次提及的个案,是关于加拿大皇家银行(RBC),如何解救三名客户度假期间出现的危机。 恢复保单:73岁的Elizabeth一年会去纽西兰居住3个月,她习惯出国前先向RBC寄送长期护理保险的供款。去年2月,她不小心把支票遗留在桌子上,没有寄出。她4月14日回到多伦多,收到RBC向她寄出的信,表示若她在4月11日前不缴费,保单将被取消。她提出可亲身送支票去分行,或银行位于密市的总部,却不得要领。她去见医生和提交新的健康资料,RBC指她的可保性有变,拒绝承保。她的朋友Don去年12月17日说:“Elizabeth十分健康,自保单2007年生效以来,身体状况改变不大。”他们于1月6日展开新行程,希望在出发前能恢复她的保单。 RBC保险发言人Greg Skinner表示,他们“与客人检讨过这个特殊情况”数日后,随即批准保单再次生效。他说,RBC曾作出数次提示。由于事主离开三个月,她可以事先请人定期查看邮箱,避免错过付款时间,也可设定预先授权的付款,确保不在家时没遗漏。 取消公寓留置权:Nadia Tailor 2006年已还清RBC的房贷,当她想向另一间银行申请抵押时,却发现RBC仍指该房子有债务未清还。她去年12月初向银行报告有关问题,分行经理表示预期一月底可以取消有关状态。她给我写信,称“这件事对我做成极大不便,为何RBC不可向其他银行作出保证,让我可以申请信贷额?”我在1月9日把她的电邮传给该银行,留置权几小时后取消,令Tailor非常振奋。 定期检查信贷历史 RBC发言人Andrew Block说,银行在2006年,已把她的清偿房贷文件交给当地的土地注册办事处:“然而注册工作未有完成。我们的程序需要核证有关注册,但是次事件中未有完成有关步骤。我们对引起的不便致歉,并乐见事情获解决。” 宜恢复信用卡状况:2007年,Harsono Untung和Jeane Sugiono在RBC开设信用卡联名户口,信用额5,000元,另有存款5,000元。Untung说:“多年来,存款已用光,而信贷上限则逐渐升至16,000元”,他指配偶没有其他信用卡或贷款:“去年9月,Jeane承租一个美食广场铺位,我们都对她的信贷纪录有信心,过去7年我们只欠过一期还款,而且已马上缴回,欠款为零。” 然而,信贷局指Jeane没有信贷评分,RBC只报告了主要持卡人的信贷历史。Untung说他们的帐户属联名户口,理应无分“主要”、“附属”,他和Jeane都会清还欠款。 我把他的投诉转寄给RBC,惜无功而回。RBC坚持Untung的姓名排在申请表第一位,故此是主要持卡人,他得向附属持卡人授权。我再次把事主的意见传给RBC,银行方面表示已改变两名申请人的信用卡的政策。Block说:“我们将把主要申请人和附属申请人的信贷历史,都向信贷局报告,以显示两名持卡人都对信用卡有责任。” RBC的政策转变,适用于政策生效后的信用卡交易,惟主要和附属持卡人的开设帐户日期,都会见于信贷局档案中。Untung说:“这实在是个好消息,我的配偶不会失去7年的信贷历史。” 我建议读者定期检查信贷历史,出门时仍要继续追踪了解重要信件,否则在申请贷款或想更新保险时,可能会遇上麻烦。星报专栏作家︰Ellen Roseman  

買車簽約後無冷靜期 車有瑕疵也無權拿回定金

【加拿大都市网】 一项调查显示,在8名消费者中,只有一人知道在买车后没权改变心意,不可以取消交易和取回订金。签订买车合约后,到车子运到期间,可以出错的地方有很多。以Steve为例,他购买了一辆2014年的丰田Camry汽车,却不知道所购入的是陈列品。经过 三星期争拗,车子上的瑕疵仍无法修好,Steve遂下最后通谍,若不给他新车就退钱。他亦向我发电邮,而问题亦自此出现转机。他两日后告诉我:“代理商愿 意和解,双方均满意结果。” 另一名读者Uday付了500元订金,准备购买二手车,但在融资期间想临阵退缩:“我原本获告知贷款申请成功, 但翌日代理商却打电话给我,说申请被拒,叫我要再付1,000元订金。我拒绝,代理商其后同意承担额外的500元,惟我已失信心,说已没兴趣买车,问可否 取回订金?” Uday没说明他在签约后,至希望取消合约的期间,共经过了多久时间。由于安省有10天冷静期,大家或会认为时间很重要。 错、错、错。 与上门推销员签定合同后,会有10天宽限期。安省通过了一条新法例(但未执法),将上门推销热水器和暖炉的租赁合约的冷静期,由10日延长至20日。 安省的冷静期,亦适用于家居以外地方所签的合同。你同意成为健身中心的会员、购买新分契大厦单位,购买“时间共享”物业,或领取发薪日贷款,10日内都可以改变主意。 然而,若你向註册代理商购买一手或二手车,则不可反悔。根据法律,若要取消合同,部分或全数订金将被没收。今年四月,安省的汽车销售监管机构安省机动汽车业议会(OMVIC),测试消费者对取消车辆交易的认识程度,结果显示,他们几乎什么都不知道。 向註册代理商购车,并签署合约时,会有1) 24小时冷静期;2) 48小时冷静期;3) 10天冷静期;4) 不设冷静期;5) 不知道。 43.5%受访人士选择了第五个选项(即“不知道”),43.4%挑选头三个选项,即均认为有冷静期。只有13.1%,即每八名消费者中只有一人,知道不设冷静期。 OMVIC 设有咨询中心 (电话:416-226-4500,免费热线1-800-943-6002),提供有关如何取消合约和取回订金的意见。该处的消费者保障常见问题清单中, 第一条问题就是“我签了合约,交了订金,现在我不想要那辆车子,代理商却不肯退还订金,我该怎么办?”答案比我提供的更细致,全文如下: 虽 然你临阵退缩,是无法在不被罚款的情况下取消合约,但若代理商未能向你披露重要关键的事实(包括车子曾被用作日租车;车子的出厂和型号年份;汽车已行走里 数;以及汽车已被界定为不可修补、补救或重修),你可在合约签署后90日内,从合法途径追讨。虽然你不能坚持取回订金,但可以要求代理商显示出售该辆汽车 的相关成本,然后要求对方退回扣除这些成本后的金额。 OMVIC发言人对调查结果感到失望。虽然就算买卖合约上的显眼位置,已列明“交易不得取消”,但公众显然不清楚这些讯息。安省需要加紧努力,加强买车人士的意识和教育。 买车是我们其中一项最昂贵的开支之一,虽然部分交易设有冷静期,但我们没权取消交易,或取回订金。有兴趣人士不妨看看OMVIC新推出的信息图表“安省买车路”。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

驗樓不能發現所有問題 出了問題怎麼辦?

【加拿大都市网】有两名置业人士,在验屋合格后,才发现了恼人的意外,但只有一人获得退款。  一名新业主,不满电视节目主持兼家居装修专家Mike Holmes经营的验屋公司所提供服务。Holmes是建筑问题的专家,本身亦有开设验屋公司,承诺为置业人士消除烦恼。他在网站上称:“验屋专员会为你彻底检查家居每个角落,并解释报告结果。”  Lyndon Tucker购买安省京士维尔(Kingsville)一间39万元的房子前,向Mike Holmes Inspections付出1,243元检查费,几乎是普通价格的两倍。后来,他发现了报告中没显示的严重问题。他向公司表示,发觉屋内厨房和洗手间的水槽去水不良,负责检查的管道工表示,因为通风不足,积聚污水气体,会危害屋主健康,建议他更换整套系统。Tucker说:“对方看漏了数项不合规建设,影响我的安全,简直不可原谅。我付了钱给Mike Holmes的品牌,但却得不到回报。” Tucker得不到公司的回应后联络我,我告诉他,验屋合同从不会为未能检测到的缺陷承担责任。Holmes集团发言人Amanda Heath说,Tucker已证实自己阅悉协议条款。条款(3)写明“有关检查未能在技术上做到尽善尽美,不能保证没遗漏。客户同意由于目测上的限制,报告可能未能察觉部分可检测的缺陷。客户接受此等限制。”  Heath表示,在Tucker的案例中,验屋报告列出了多项缺陷,也表示有关问题须尽快由註册业内人士进一步检查。他回应道:“虽然验屋员列出了家中许多问题,但却遗漏了足以致命的缺陷。报告列出的管道问题,掩盖了全屋的管道均不合基本标准,须要全面更换。” Chris Papatolis的遭遇刚好相反。他请1978年创立的多伦多公司Carson Dunlop验屋,之后买入相关房子。“我迁入后,找来两名电工进行检查。二人均说地板插座本应有盖子,以及由铁造成,然而没有插头符合这标准;Carson Dunlop拒绝承担责任。若要把洋房12个地板插座全部更换,费用约1,000元。” Carson Dunlop主席Alan Carson答应联络并非他的客户的Papatolis,因为购买报告的人是放售人,用来发放给潜在买家。Papatolis可获退还491.55元的检查费,可支付半数重做插座的费用;双方均感谢我协助从中调停。 Mike Holmes出名敢言和服务一流,但在Tucker的个案中,我认为苦主得到不合格的服务,特别是双方缺乏沟通。Holmes集团发言人Heath,提供了几项有价值的客户服务小贴士: 验屋不是百分百保证,而是减低风险的工作。 不要期望一次验屋能找出所有问题,特别是须要侵入性操作,即深入墙壁内部或要移动物品等,方可察觉的问题。 若验屋员建议更彻底调查屋内某一部分,应尽快寻求专家协助。 星报专栏作家︰Ellen Roseman