地产

■CMHC报告指，多伦多屋价估值过高令市场变得脆弱。资料图片 本报记者 加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的季度评估报告认为，多伦多、咸美顿、温哥华和维多利亚的房地产市场，因为屋价上升和估值过高而变得脆弱。卡尔加里、爱民顿、沙斯卡通和利斋拿的屋价，与基本经济因素一致，但都有超建的情况。 加拿大按揭及住房公司的首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，虽然全国各大城市的房屋市场走势并不一致；但受屋价格上升和估值过高的双重影响，令加拿大的楼市持续第6个月有相当高的脆弱度。尤其是卑诗省和安省，有些城市的屋价依然估值过高而影响大市。 卡尔加里有超建顾虑 报告指出，温尼辟和沙斯卡通市的情况有所改善。多伦多、咸美顿、温哥华和维多利亚的房地产市场，因为屋价上升和估值过高而变得脆弱。全国范围内未有出现超建的问题，但是卡尔加里、爱民顿、沙斯卡通和利斋拿新落成未售出的房屋，以及出租屋空置率继续高企，反映出有超建的顾虑。楼市最稳健的是缅省、魁省和大西洋省份。 加拿大按揭及住房公司的多伦多首席市场分析家Dana Senagama说，虽然多伦多和咸美顿的房屋价格有调整，升势放缓，但仍然不是完全由个人可支配收入等基本经济因素和人口增长所支撑，因此维持估值过高的现象，令市场的脆弱度相当高。 温哥华的多层Condo单位，由于需求殷切导致继续有过热的情况，原因是Condo单位相比独立屋更能负担得起。 新建或转售的Condo单位库存量，则几乎降至有史以来的低位。维多利亚楼市估值过高，是由于新屋和二手楼的库存量少。

■罗宾 本报记者 近来加拿大主流媒体，对中国富裕的投资移民群体多有关注，环球新闻网的调查更把多伦多和温哥华两地的房价上涨，归因于这一群体，并指出他们是通过魁北克省的后门进入多、温两地。 对此，罗宾移民顾问公司总裁罗宾昨日接受本报访问时指出，不应戴着有色眼镜、偏激地看待投资移民群体，更不应用他们来作为房价上涨的替罪羊。 他称，魁北克省的投资移民的居留意向问题由来以久，但无论是移民还是公民，在加拿大都享有自由迁徙的权利，这也是基本人权。透过各省的投资移民计划移民加拿大时，政策规定，只要申请人是在该省登陆，并承诺在该省长期居住即可。但究竟住多久才算长期并没有明确的规定。同时，移民前的承诺也并非一个法律意义上的合约，所以，尽管搬到其他省份的投资移民，可能有钻空子的嫌疑，但并不违法。 至于投资移民推高房价之说，罗宾认为有将投资移民当作替罪羊之嫌。因为，房地产市场近几年的火热实际上是一个全球的现象，很重要的原因是许多国家都纷纷实行的量化宽松政策，使大量资金流入了房地产市场。单就魁省的投资移民是无法影响房市的。 另外，他也认为近年来随中国的崛起，中国威胁论也甚嚣尘上，显示出很多西方人还不适应中国的转变，往往带着有色眼镜来看富有的中国移民。其实，还应看到他们把资本带入加拿大，对加拿大经济作出的贡献，虽然他们在此地的报税收入可能不多，但所交的地税和消费税，及对房地产和股票等的投资，也是对经济的贡献。 另外，对于投资移民在申请时所申报的个人资产，只要是合法所得，加拿大都允许他们把钱转来加拿大，并不须报税，因为这是他们在移民前的资产。至于资产移出时是否符合当地的外汇管制和税务规定，则是原居地的事情。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）预计今年的房屋销售量在85,000到95,000之间，与2017年相比或将减少，但平均销售价格将上涨。2018年房屋平均销售价格预测在八十万至八十五万元之间，两者的中间值比2017年的822,681元略有上升。多伦多房屋销售去年开始出现热潮，但安省政府出台了一些措施以冷却市场，房屋销售随之放缓。这一机构还表示，预计今年前四个月交易量同比下滑将更为明显，但到春末和夏季，预计销售量将比去年有所增长。（Grace编译）

■ 房屋是卑诗省许多省民的主要资产。资料图片 本报记者报道 大温楼价高企，即使是中产及收入不俗的省民也难以负担。温哥华一位地产分析师指出，目前大温房屋危机，源于不公平税制，令外资涌入投机炒卖。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，已被诊断出患有癌症的著名温哥华地产分析师沃兹尼(Richard Wozny)，曾发表一份名为《大温低收入高楼价》(Low Incomes and High House Prices in Metro Vancouver)的报告。 支持中产阶级 每人应缴分额税款 沃兹尼表示，自己是个财政保守者，相信支持卑诗省中产阶级人士的最佳方法，就是让每个人都缴纳他们分额的税款。 然而在大温，这方面变得不公平，令到市民的平均收入与楼价脱节。 沃兹尼又指出，卑诗省的政界人士一直以来倚赖外资来鼓励大温迅速发展，而这方面需要基建。假如每个大温居民都能分担公共基建的负担，那么届时楼价会下降到市场正常运作的水平，而中产人士就可以找到较能负担的房屋。 此外，沃兹尼认为，政府应该保障市民或国民争取个人目标的自由。容许房地产价格上升至不合理水平，政府无疑会令中产人士变成“按揭奴隶”。

■ 温哥华东区里奥大剧院的物业，有意对外放售。Google截频图片 本报记者 有报道指，温哥华东区里奥大剧院(Rio Theatre)的物业，有意对外放售，据报估价为400万元。 剧院租期还有8年 位于温市百老汇东街（East Broadway）里奥大剧院是一个多媒体场所，又能播放电影，也是持完整酒牌可卖酒。 据英语电台News 1130报道，大剧院东主Corinne Lea说，她很幸运，她还有8年的租期。“所以这给了我们一些安全感。理想情况下，我们希望购买它。业主知道这一点，他也想卖给我们。但我怕竞相标价战。” 她说生意一直很好，这可能会帮助他们提供报价。“里奥大剧院去年一直表现不错。我们有创纪录的销售，我们能够节省一些现金。但是我们肯定需要和一众投资者共同做这件事。” 她表示，该物业被评估为400万元。

星岛资料图 根据A1电台消息，今早最新一份报告指出,  去年大多伦多地区新的Condo销量打破纪录。 建造业及土地发展协会发表的报告指出，去年大多伦多地区卖出四万几间新屋,  其中超过八成是新落成的Condo单位。  去年十二月, 新Condo单位平均售价为七十万元，比对上一年同期升四成。新屋价格平均为 122 万元，比对上一年同期, 升超过百份之二十三。 协会相信楼市蓬勃主要同供应少及楼价高有关。（Grace编辑）

■多伦多Condo租务市场持续炽热，最近更出现抢Offer现象。资料图片 综合报道 共管Condo是多伦多愈来愈昂贵的租赁市场中最火热的部分，甚至出现租房都要抢Offer的现象。据房地产经纪反应，对于抢手的物业，愈来愈多的房东会得到高出要价的额外租金收入。去年第四季有17%的租赁房源收益超过了叫价。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，长期以来，竞价战一直是多伦多的重售房市场的特点，而且现在通过房地产经纪人管理的MLS系统，进行Condo租赁的现象比以往任何时候都多。据Urbanation Inc.的数据显示，2017年在大多伦多地区通过MLS租赁了27,200套Condo，打破了以往的纪录，比2016年增长1%。 据一线地产经纪称，抢Offer和盲目拍卖已成为过去两年愈来愈紧缩的市场一个特点。Sage地产公司的经纪Dena Shiff说：“租赁市场已经失控，在我刚开始入行时，一卧室Condo的租金为1,600至1,700元，现在则要2,050至2,100元。这太疯狂了。” Shiff现在每年大约能完成200套Condo的租赁交易。她表示：“如果我看到一个位于King West的一套一卧室的Condo的租金要价为1,800元，我会知道这应该是叫低了，房东将会得到多个Offer，这些地方很多都会以超过叫价出租，我曾经遇过一个客户给出超过要价250元的报价。” 17%租出单位超过叫价 Urbanation Inc.表示，在2017年第四季度，至少有17%的租赁房源收益超过了叫价。这显示，Condo出租市场每年有大约5,000个抢Offer的情况，占租户总交易量的五分一。两年前，MLS发布的交易中，只有大约7%的租赁超出叫价。 根据Urbanation的数据，最有可能高出要价的出租单位是相对可负担的一睡房单位，大约有20%这类出租单位会高出叫价，平均每月高出85元，或平均2,000元租金的4％。 住房专家也认为，多伦多伦多16年租金涨幅最高的根源，是由于市场缺乏库存。租金增长趋势与Condo价格走势高度相关，而且滞后。由于2016年和2017年初公寓的价格快速上涨，其影响是推动一些潜在买家却步转而进入租赁市场，进一步增加租金上涨压力。 业内人士也认同，价格的飞涨和竞标策略是不健康的租赁市场表现，但许多人认为，如新规或执法等解决方案，是不足以减缓租金的快速上涨。

室内盆栽种类非常多，这里只介绍常见的观叶类植物。其中部份过去介绍过，但一直没有将所有室内盆栽植物放在一起介绍。以后会再介绍以花取胜的盆栽。 以下以常用英文名的字母顺序排列。 嫣红蔓的英文名字Pink Polka、Dot Plant等源自其叶子带有斑点  Hypoestes （Polka Dot Plant）嫣红蔓 英文俗名还包括Pink Polka、Dot Plant、Freckle face Plant等，都源自叶子有斑点，而且以粉红色最美，此外也有绿色、黄色及浅黄色等叶子。 原产地在非洲马达加斯加，自然环境中可以长成3呎左右小灌木。但室内盆栽时植株非常矮小，丛生，所以是矮小盆栽，也很适合玻璃箱种植。如果要叶子颜色漂亮，必须有相当光照。为防止枝茎太长，最好在适当高度就掐枝，就是将顶端掐断一截，这样就会有更多新枝，使得植株更茂密。嫣红蔓通常在开花后，植株就会进入休眠，甚至萎谢，因此不是长寿植物。而扦插繁殖又不是很容易，因此最好替换新植株。亦可以种种子繁殖。 玉树的英文俗名包括友谊树Friendship Tree、发财树Money Tree、及幸运树Lucky Plant，因此深受欢迎。 Jade Plant 玉树 中国人非常喜欢这植物，因为绿色圆鼓鼓的叶子，很像翡翠，所以又叫翡翠木，因为属于景天科，也有叫做景天树的。其实英文俗名包括友谊树Friendship Tree、发财树Money Tree、及幸运树Lucky Plant，难怪受欢迎。这树十分好种，因为是厚肉植物，与仙人掌植物接近，十分耐旱。只是需要足够的光及热。所以在寒带，就只能在室内种盆栽。 玉树学名是Crassula ovata，近来很多变种。一种是较扁的，叶片有白色（或浅黄）条状花纹。而且这一类叶子的尖端常带红色，叫做Crassula Variegated Jade。有些红色部份特别明显，像彩色树叶，叫做Hummel 』s Sunset Golden...

位于大多伦多北部的一处房龄25年、地上面积两千余呎、叫价89.8万的双车库独立屋，近期在上市两个多月后黯然下市。看到这些基本条件，很多人会觉得这个价位在一个平均房价达到百万的社区相当吸引人，为什么却无人问津？ 这是一栋装修未完成的房屋，内饰已全部被打掉，只剩一些基本墙体和轮廓。上市的挂牌信息显示，屋主因个人财务原因，无法继续进行装修，因此低价转手。而该屋主2017年2月买入该房时，买入价为94万。这是自2017年4月省府接连出手管控房地产市场后，众多翻修房屋的工程中典型的失败案例。有专家预测，2018年这样的案例将会逐渐增多。买旧房翻修转手就能赚取数万甚至数十万元的火热时代一去不复返。 管控严 类似个案看增 不愿透露姓名的刘姓地产经纪在看过《都市地产》记者展示的案例房屋一年前后的变化后，评论该房屋为2017年安省房地产市场开始管控后“损失比较惨重”的案例之一。“2017年2月这个屋主买入的时候，正是市场最热的时候。现在这套房子退出市场了，不难看出是因为完全卖不掉。粗略估计这个卖家前后一年多时间里的损失要在20万以上，亏得一塌糊涂。”“我预计，随着各项管控政策发挥它们的作用和互相影响，这种案例应该会慢慢多起来。” 案例房屋2016年11月出售时内部情况资料图片 刘经纪表示，一般这种房子因为个人财政原因无法继续装修，是因为翻修者（flipper）不一定都是非常有经济实力的人。“近些年，做翻修的相当一部分人都是没有经济实力的。他们往往是看到前几年这个市场能挣钱，几个人合伙，一起去做这个生意。还有一些是房地产经纪忽悠客户，或者他们搭伙一块做翻建、翻修。这行的水其实是很深的。” 刘姓地产经纪表示自己特意查询了该案例房屋所在的区域，看到这个地点附近有一套房屋正在售卖，也是刚刚装修过的，要价108万，已经卖了38天，并且地点比案例房屋稍好，但还是没有卖出去。“我认为，这个房子如果还在市场上，再砍价会相对容易，砍个3、4万是正常的。因为从现在来看，如果装修要达到这个小区另外在卖的那栋108万的房屋的程度，接手以后后期的装修连工带料没有15万是下不来的。现在的情况是卖家只是把旧东西打掉了，想重新来过。一楼二楼加地下室全部重新弄，大概15万。而售价89万的价格还是太贵。旁边有修好的才卖一百零几万。除去十几万的装修费，成本就是90万。和89.9万一样。那我为什么要花个十几万、再花半年时间和精力那么累呢？所以我认为，这个卖家至少还要再有大几万的空间，才能让潜在买家觉得有利可图，才可能会有人去接手。”   满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry） 装修一半的房子贷款难 在看过本报记者提供的该房屋2017年2月交接时的样式，与2017年11月再度上市售卖的状态对比图后，满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，案例中的情况非常棘手。从贷款从业人员的角度来看，这样的房屋一般人根本“入不了，没法买”，因为财务（Finance）上的问题解决不了，除非有人全款买房。在多年的数千宗房贷申请案例中，王红雨只遇到过一次类似的情况。在银行进行评估前就开工装修房屋不但是大忌，并且一旦出现案例中这样装修一半、资金断裂的情况，会道致难有买家接手，因为银行不会予以这样的房屋“房屋抵押贷款”（mortgage）。 王红雨解释称，“当一个房子没有厨房的情况下就不能叫做房子。有一次，来找我做贷款的房屋买卖双方有些亲戚关系，两家人早就商量好，下offer之前，接手买家趁夏天天气暖先开始装修。银行的人去评估的时候稍微有些晚，到了以后，发现他们已经提前开始动工了。当时厨房没了（demolish、tear down），内部拆得比较厉害，只剩下石膏板墙（drywall）和外壳，其它都没了。虽然卧室结构都在，但是一楼基本分辨不出来哪儿是哪儿。我们帮助他们做贷款的时候，批的时候是按照房贷交上去的，但评估报告（appraisal report）回来以后就变成借款（loan）了，高达6点几的利息。当时利率还算是便宜的时候。” 王红雨表示，这种借款是银行拥有的另外一种产品叫作HELP，并且每个银行叫法不一样。“这种HELP最多可以借给申请人土地价值（land value）的65%的款项。也就是说，在评估中，房屋的价值比较少，最多只有35%。当时我的客人在这种情况下借了65%以下，因为他要求的金额很少。实际上这种情况等于没有房子，只有地。这种借款就不是房贷，因为房贷是以房子做抵押，这是最基本的原则。因此这个产品叫HELP loan，现在没有具体利率，但一般来说最少也要6.5%。” 记者随即向王红雨提出，案例中89万出售、未装修完的房屋，如果接手买家到银行做贷款，是会得到借款（loan）还是房贷（mortgage），王红雨则表示这个完全要看评估报告。“再建工程既不符合工程借款（construction loan），也不是跟房产抵押相关的个人借款（personal loan）。这个案例也不算翻新（Flipping house），因为翻新要全部弄完。” 房屋2017年11月再次出售时装修未完工的资料图片 同时，银行在评估这类房屋时，还涉及到保险的问题。王红雨说，“做贷款申请评估时，假如发现房屋是前任屋主推翻重建的，银行可能会要求建筑商保险（builder warranty），在安省就是Tarion的保险。如果建筑商就是卖家，也要出一个保障的东西，比如最低保7年这类。” 王红雨指出，银行借贷这样房屋的贷款申请，要看这个买家“够不够强大”。强大是指，买家本身没有什么债务、各种记录良好、和银行有良好关系、本身按照正常房贷（mortgage）的申请流程能够得到贷款。“申请贷款时，在贷款还没批时就要提前做好评估报告，连评估报告一起交上去，让贷款审批人（underwriter）决定做不做，如果可行做什么产品。文中这种案例，房子内部已经拆成那个样子，能拿到土地价值的65%就是这个申请可以得到的最好上限，前提还是这个买家的经济背景要足够强大。” 该案例房屋已于本报报道前两周下市。之所以现在这个房屋下线不卖了，王红雨认为不排除有人下过附带贷款条件（finance condition）的offer，但去银行申请贷款根本无法获批，所以交易流产。“很可能是因为普通老百姓并不是很懂这样的房子在银行贷款时可能遇到的问题和审批的难度。大家碰上这种情况太少了。我做两千多个申请才有一个是这种情况。犹豫买这样的房子是正常人的想法，因为这样的房子接手，再投入装修都要花费至少要十几万。” 私贷是否可以解决问题？ 多伦多鑫联资本合伙人刘先生表示，如果接手买家有意寻求贷款，私贷的确可以帮助解决，但评估方法更为严苛。“这种案例去银行贷款会做类似“现有状态”（as is）的评估。银行做的话，每个银行不一样。大多不是按照房屋装修好了去评估它的价值，而是看装修一半的这种现状值多少钱。的确最后大部分会以地的价值去做。做私贷的大部分也是以地的价值做，但是这个房子还有框架在里面，大部分框架的基础都做完了，市场价当然是远远高过地的价值的。从私贷的角度来说，我们会给他比地的价格多一些，我们会有特殊的算法。 记者向刘先生提出，为这样的房屋做私贷，会否觉得风险很大？刘先生则予以否定答案。“因为评估价值时，我打折会打得很厉害。房子的评估价会压得很低。假设我现在算好这个案例中的房子，完全装修完以后，可以卖105万。但是我要刨除掉所有装修费用、中间各种花销，然后我还要打个折，再减一部分才算现在的‘现有状态’的价值。最后，现有状态的价值我还要再打一个对折或7折左右，才能放贷给你。总的借款最高只能达到我评估价值的7折。” 刘先生不否认，这种情况下接手买家根本拿不到太多的借贷。“如果接手买家的一贷（first mortgage，即银行已经批的贷款）有少量的钱，我们才能加一些给他。如果他的一贷已经很高了，可能我们就不能给了。其实在过去，很多做翻修的都是从事装修行业的人，他们又往往很难在银行借到贷款。他们做翻修的确是可以省一些人工费，但是贷款是很难的。很多人都是走私贷这条路。” 提及是否会有人用现金全款买下翻修房屋，刘先生表示很少，因为这是非常不划算的。“翻修，都是速战速决。从事翻修的人往往预期是短期就可以做完工程出手，所以他们去借一些利息高的借贷，实际上也没有花多少钱，成本可能就是几万块。但是3个月出手就赚十几万、甚至几十万块钱。 没有人会拿100万的现金去做这个，因为没有杠杆和利润。” 这样的房屋如何才能卖掉？ 不愿透露姓名的刘姓地产经纪表示，案例中的房屋最快出手的办法只有价位低廉。“现在卖89万，如果有人出80万也许就能买下它。打个比方，如果卖给我，我不会支付超过80万的价格购买。因为我装修十几万，周围的房屋才卖100万出头。更多人不愿这么做，因为现在的市场，更多人在观望，不知道买下来以后市场是往上还是往下走、怎么个走法。这种情况下，还是不动为好。因为一旦有风险，也还是脱不了手。” 尽管如此，刘姓地产经纪鼓励有自住需求的人可以考虑入手案例房屋。“如果是自己买来住，价格比市场价便宜，完全可以做。因为作为买家，在这个时候肯定是会去狠狠砍价的。买的价格加上装修的钱一定要低于市场上同类房屋价格，入手才有意义。花3-6个月的时间去折腾装修，耗费精力，这些都是要钱的。所以一定要价格低，才能有可能卖掉。” 同时，刘姓地产经纪指出，案例中的翻修房屋，作为翻修目的入手的房产，地点选择不够好。“在大多地区北部的房子，市场很好的时候小赚一把是可以的。但是这么偏远的地方，市场一有风吹草动就会非常脆弱。做翻修就是要找最热闹的地方，找旧的破房子，越旧、越破越好。市中心（Downtown）很多做翻修的人会去入手。往很北边去的很少，不是一个好选择。翻修应该往人流集中的地方去，因为即使市场有变、出了价钱问题，还可以出租或有别的选择可以保持（keep）住。而案例中的房屋，这样偏远的地方也很不容易出租。” 一年大概损失多少钱？ 案例中的房屋2017年2月以94万元的价格入手，同年11月以装修一半的状态、89万的价格出售未果又下市。刘姓地产经纪表示，买入时，经纪费、土地转让税、律师费、杂费的开销大概3万左右。这一年没有出租，损失的租金 大约2万左右。如果有贷款，贷款的利息可高可低，取决于借贷方式，可能又要3-5万。一年的地税 6千，这些加在一起大概94万买的房子等于投入了100多万。如果运气好，能以80多万的价格卖掉，中间已经差十几万了。卖出时，还有各种手续费用、银行贷款的罚金等，加上已经在做没做完的翻新装修花费，总损失预计至少20万以上。 刘经纪表示，“房屋是用来住，不是用来炒的。市场短期内还未知会如何，不排除还会跌。案例中的卖家这一年亏得非常惨，因此这样情况下有可能会发生卖家不要房子跑掉的极端情况。“因为这一年期间，他已经亏了十几、二十万。如果损失的钱已经达到他25-35%的首付的钱数话，同时如果这个人是个没有信用、或者借高利贷、没有特别好的信用记录的话，他完全有可能最后放弃这个房子，不还贷款，因为他要止损。最后银行收走房屋。已经亏了这么多钱的极端情况下，这种结果很有可能会发生。”      

■加国学者认同大麻商店可减少罪案，间接推高同区房价。星报资料图片   本报记者 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）周二公布，共管Condo（condominium apartment）去年第4季透过多重放盘系统（MLS）的销售量达5,773间，较2016年同期减少15.4%，但平均屋价上升17.9%至515,816元。多伦多地产商会指出，Condo市场继续是由卖方主导。 均价升至51.5万 地产商会主席主席塞林诺斯（Tim Syrianos）表示，虽然Condo新挂牌量上升9.8%，增加至8,186个单位，而交投量相对放慢；但市况依然相当紧张，成交投量与新盘的比率为70%。市场上对Condo的需求强劲，供应增加是一件好事；但买家仍相当竞争激烈，才会推动楼价至双位数字的升幅。大多伦多地区的房地产市场要可持续发展，必须解决长期以来房屋供应量不足的问题。 去年第4季的Condo平均价格为515,816元，升幅达17.9%。他说，虽然升势比2017年初放缓，但价格的升幅，仍然是领先其他屋型。 地产商会市场分析总监默塞（Jason Mercer）说，Condo维持是一个卖家市场。因为价位的原因令Condo成为很多初次置业者的首选。此外，由于屋价年年上升，迫使部分原来计划买低层房屋的买家，也转改选择Condo。 报告又指出，第4季的Condo挂牌数量较2016年同期少3.4%，出租单位也减少0.7%。由于房屋空置率依然不足1%，令大多伦多地区的一房间租金平均上升10.9%至1,970元，两房间平均租金上升8.8%至2,627元。

洪殿旭 中国古代玉器的鉴定，除了掌握历史上各个时期玉器的地域范围、玉器的类型等基本特点之外，还要多读一些记载出土玉器的考古报告，选择知名度较高的博物馆、考古所等文博单位正式出版的玉器图录在手，以供随时翻阅，并且还要经常到收藏有这一时期玉器的博物馆观察实物，对出土玉器的材质、器型、纹饰、雕工等细部特征熟记于心。如果有条件和机会能够经常上手观摩到经过正式考古或专家认可的馆藏玉器，则是增强感性认识的最佳途径。更重要的是，在前人以及当代被普遍认可的专家的经验基础之上，掌握一套适合自己的科学、实际的古代玉器鉴定的基本方法。     　　作者郭大顺(左一)洪殿旭在牛梁河遗址的合影     　　作者郭大顺 洪殿旭主编《红山文化玉器鉴赏》封面­­ 　　首先，要熟悉新石器时代各个考古学文化以及历史上各个时期玉器的材质特征，对常用玉材的质地、颜色、硬度、透明度、光泽以及其他物理特性准确理解和掌握。如红山文化玉器的选材，主要是岫岩一带的闪石玉，包括“老玉”和“河磨玉”。 　　“老玉”包括原生矿和次生矿两种。原生矿是指产于辽宁省岫岩县细玉沟山顶原生矿采掘出来的闪石玉料。之所以称“老”，是由于山头有古代采玉矿坑，表明其开采时代久远，也有别于人们通常所说的岫岩蛇纹石玉，主要产于瓦沟。 　　“河磨玉”是老玉的一种，即其次生矿的一个品种。是指细玉沟谷两侧凹地中或细玉沟沟口东侧的白沙河河谷底部及两岸一级阶地的泥沙砾石层中的闪石玉砾石。亿万年前，细玉沟头山顶的原生玉石矿裸露于地表经过风化后成为大小不同的块状玉矿石，被山洪冲下山后，在河水里与各种滚漕河中的岩石一起滚动磨擦，日久天长便磨成没有棱角的砾石，因而被称为河磨玉。其玉体表面经土浸、风化等原因形成石状包裹物，表面看恰似普通的石头，因此也有人称之为叫“石包玉”。 　　河磨玉外包石皮，内分绿色、黄色和白色，其中黄白和白玉质最佳，玉质纯净、坚韧、油脂感强，可与新疆和田玉相媲美。玉石在受沁的过程中，表面往往会形成一层氧化物，所以河磨玉一般会有红褐色以及黄褐色、土黄色和褐黑色等外皮。考古发现研究证明，在辽宁省海城市小孤山仙人洞遗址，曾发掘出土距今1.2万年前的岫岩软玉砍斫器。   　　高 26、脊饰长 21、厚 2.3~2.9、内孔径 0.3 厘米 　　100页 5附脊卷体玉雕龙 　　1971 年翁牛特旗赛沁塔拉(原称三星他拉)村北出土 　　现藏中国国家博物馆 　　此外分布在辽宁省西部及内蒙古东南部地区新石器时代中期查海—兴隆洼文化，新石器时代晚期红山文化，以及进入早期青铜时代夏家店下层文化的先民们所使用玉器的材质，绝大多数为岫岩闪石玉。因此，鉴别古代玉器，认识其常用的材质是鉴定的基础。     　　直径22～24、曲长60.05厘米 　　180页24 附脊玉雕龙 　　傅忠谟原藏 　　现藏故宫博物院 　　第二，熟悉新石器时代及历史上各个时期玉器的造型特征和使用方法，是鉴定古代玉器的主要步骤。在新石器时代，玉器的地域性是其主要特色。红山文化玉器中的“C”形龙、猪龙、马蹄形箍、勾云形器、鸮、双龙首璜等特色鲜明，为其他史前时期考古学文化所不见。虽然其中的部分玉器的使用功能在学术界争论较大，但这些代表性玉器的原始宗教性与氏族首领的特权性是密不可分的。因此，鉴定红山文化玉器时，必须清楚在这一考古学文化中都有哪些类型玉器的存在，它们的大小尺寸的变化，造型中的细枝末节，并从考古学报告中分析研究每一类器形的使用方法、使用的多寡以及它们的材质区别等容易被别人忽略之处，形成自己的一套鉴别方法。   　　通高10.3、宽7.8、厚3.3厘米 　　44页11 玉雕龙 　　1984年建平牛河梁遗址第二地点一号冢4号墓出土 　　现藏辽宁省文物考古研究所 　　第三，时代背景下的时代风格是鉴定古代玉器的一把钥匙。玉器是社会发展到一定阶段的产物，因此把握同一时期人们的精神文化的状况，才能理解为什么某类型的玉器产生在此阶段而非彼阶段，进而了解这一时期玉器的总体时代风格。红山文化时期的人们正处于迈向中华文明的门槛阶段，玉“C”形龙、猪龙、“Y”形器、勾云形器等特殊造型，都是当时精神文化状况的直接反应，而绝非人们头脑一时的发热冲动和杜撰。现今人们没有体验当时人们的精神世界，因而也就不可能真正创造出符合当时人们心理的玉器，所以除了刻意模仿和臆测别无他法，所制作的“红山文化玉器”无非不伦不类，最多是形似而已。因此，研究并了解古代玉器产生的时代背景，对于学习者鉴定古代玉器是十分重要的。   　　高14厘米、宽10.4厘米 　　204页49 玉雕龙 　　北京米祥莆原藏 　　1954年米氏欲出售给河北省博物馆未成交而后流入锦州市 　　1963年天津市文物公司由锦州市文物商店购得 　　后售给天津艺术博物馆 　　现藏天津博物馆 　　第四，玉器的纹饰以及残留的制作痕迹是最直观的鉴别依据。古人制作玉器时，纹饰的制作绝非仅仅追求好看，而绝大多数有其特殊的内在含义，越是久远的就越是如此。而由于古代玉器制作年代久远，没有保留全套完整的加工器具给后人了解，文字记载玉器加工的程序和方法也仅仅是明代中晚期以后的事，距今也就几百年而已。所以残存在玉器表面的任何痕迹都是研究古代玉器制作的最佳线索，因此也就成为鉴定古玉的有力依据。   　　长18.1、宽10.8、厚0.7厘米 　　114页18 勾云形玉器 　　巴林右旗巴彦汉苏木那日斯台遗址出土 　　20世纪80年代初由巴林右旗博物馆征集 　　现藏巴林右旗博物馆 　　红山文化玉器的雕琢工艺十分讲究，特征鲜明。玉器表面很少装饰纹样，个别的如“C”形龙的额部的网状方格纹，猪龙眼、耳、嘴部雕琢的线纹，勾云形器上镂空与打洼技法表现的“眉”、“眼”、“牙”等，经认真观察研究发现，这些纹样应具有特殊的含义，制作这些纹样则有一套成熟的程序与工具;玉鸮、玉蚕蛹等打孔痕迹，玉箍的中空取料痕迹均是研究红山文化玉器的制作工具与技法的最好实证。   　　通高18.6、平口长径7.4、斜口最宽10.7、壁厚0.3～0.7厘米 　　46页13 斜口筒形玉器 　　1984年建平牛梁河遗址第二地点一号冢4号墓出土 　　现藏辽宁省文物考古研究所 　　还有在古玉真伪辨别方面，有实践经验和认知水平较高的鉴赏家，他们的看法也值得借鉴。如所谓的“包浆”、“手头”、“老玉新工”等。 　　包浆：包浆一词在清代文献中已存在，应指玉器表面的皮壳特点，形成的原因很多，主要为沁色和盘色，沁色指玉器埋在地下，或传世过程中，由于受周围环境的影响(包括埋藏环境、保存条件等)在玉器表面形成的一层颜色变化，多见白色、铁锈色、暗黄色、黑色、绿色，白色多称水沁，铁锈色有人称铁锈沁，有人称血沁，暗黄色称土沁，沁色形成的原因很复杂，大体沿玉器染色与风化过程形成，又因玉器埋藏的时代不同、地区不同而不同，一般看，汉代以前玉器沁色较重，南方出土玉器称为湿土出土玉器，水沁较重。红山玉器被一些人称为北方燥土出土玉器，或无沁，或白色沁，或铁锈沁，或暗黄色沁，沁色一般都较少，少量玉器为较重的白色或褐色沁。   　　高5.7、宽5.2厘米 　　197页40 玉鸮 　　早年从天津外贸工艺品公司征购 　　后调拨天津博物馆 　　现藏天津博物馆 　　手头：一般指玉器拿在手中的重量感。与玻璃和塑料等仿玉材料相比，玉料的密度较大，即手头较重。许多仿玉大多在器形、纹饰、颜色、亮度等各方面都可以惟妙惟肖，但拿在手里一掂，却轻飘飘的。 　　手感：是指玉对温度变化惰性的性质，常见玉料绝大部分是晶质集合体，有较好的传热性，所以手摸玉器，会有冰凉感。但有些仿品系用玻璃或塑料制成，用手摸，很快冰凉感即消失。 　　老玉新工：是指现代人利用古代出土玉器或遗留下来的老玉料、古玉残件等重新加工改制成的玉器。在造型、纹饰、工艺特点都符合古玉器时代特征时，还要进行玉器是否为仿制的判定，这主要在于对玉器新旧的理解。 　　另外，应该积极引进自然科学方法，来判断玉的材料、产地及琢玉工艺。自从引进扫描电子显微镜照相，中红外光谱测定，近红外光谱测定等物理学方法，玉材的显微结构和矿物组成问题得到了解决。从新疆和田，青海昆仑山，辽宁岫岩，河南南阳，台东花莲等著名产玉区矿物组成的测定，为出土古代玉器材料产地的确定提供了可靠地对比资料，再有模拟实验和微痕研究，则解决了长期以来有关线切割和铊切割、手刻及铊刻的争论。 　　总之，古代玉器的鉴定，包括理论与实践结合两个方面，经过较长时间的实际摸索，找出其历史发展的规律，进而总结出一套切合实际的方法，并在实践中不断总结，不被固有的信条束缚，才能有所突破，有所建树。

■ 温哥华楼价备受关注。资料图片   本报记者 最新一项对全球多个城市的住房可负担能力调查显示，香港与澳洲悉尼继续成为最不能负担的头两个城市，温哥华排第三，调查亦发现，温哥华的住房可负担能力下降速度很快。 “不吃不用”13年才能买屋 由总部设在美国的国际调查机构Demographia，联同来自新西兰的Performance Urban Planning所做的《Demographia International Housing Affordability Survey》报告，根据去年第三季数据，计算全球9个国家及地区共293个城市的住房负担能力，以楼价中位数，除以家庭税前年收入中位数，如果中位数倍数超过5.1，该个城市的住房属严重难以负担之列。 结果显示香港以中位数倍数19.4，继续成为全球楼价最难负担的首位，紧随其后的是澳洲悉尼，中位数倍数为12.9，而温哥华则以中位数倍数12.6继续排在第三位。换言之，温哥华市民平均要“不吃不用”差不多13年，才能购买一个居住单位。 此外，温哥华的住房负担能力下降速度很快，由13年前的中位数倍数5.3，大幅上升至2017年的12.6，从中可见住房可都负担能力严重恶化。 该项调查特别指出，卑诗省府早前推出海外买家购买大温住宅物业，要额外支付15%物业转让税（PTT），一度有助冷却炽热的楼市，然而过去一年楼价再次上升，达到11%，大约是平均收入增长的4倍。 还有，邻近温哥华的数个城市也属于住房严重难以负担之列，包括维多利亚（8.1）、那乃磨（Nanaimo，7.2）；芝里华克（Chilliwack，6.8）；基隆拿（Kelowna，6.6）。 至于多伦多，中位数倍数由2004年的3.9上升至最新的7.9；蒙特利尔由2004年的中位数倍数3.1上升至最新的4.5。 在接受调查的受访者中，加拿大最能负担得起的城市是蒙克顿（Moncton），其中值倍数为2.1，而麦梅利堡（Fort McMurray）则是2.2。

景子枫   托加拿大的福。地大人少，加拿大面积995万平方公里，比中国960万平方公里还大，但人口只有3,000万，是中国13亿人的四十分之一。   我住在大多伦多市的伊桃碧谷区，已有30年。登高望去，这里的民居普遍是有个后花园 / 草地的矮屋。在政府的提倡和鼓励下，很多人家的“后花园”里还辟了一块菜园。看看市内其它的居民区，也都基本如此。在自家的屋侧和屋后，我们也自己动手，各开了一小块菜地。吃着自己种的菜，享受着业余种菜之乐。   这些年来，从国内或香港来访的亲戚朋友，个个羡慕不已。   别看这块地小，别认为多伦多气候冷，这是一片沃土，气温上适合一般蔬菜生长的温度。多伦多有120天以上。我们常吃的蔬菜这里都能出产，质量、产量均佳。每年春天，大地一解冻，首先登场的是头年留在地里、能够越冬的洋姜（洋姜可炒肉片，可做醃菜、可作泡菜，2－3天就能吃），其后是韭菜、小芥菜、唐生菜、小萝卜……，一样接一样。   从4月初到9月底，我家几乎不用去买菜，不用雪柜里的抽屉去贮存。全是新鲜的，现摘、现挖、现吃。节省时间、汽油和电费。到了冬季，贮存的蔬菜登场：又甜又面的南瓜和葫芦瓜，还有那豆角干和酸甜洋姜，用芥菜和雪里红醃制的梅干菜以及咸菜、酸菜等等。    蔬菜中，除了在菜地里种的，还有在地边、地头、树下和墙根旁，年年自己生长，不用照管的，我把它叫“野菜”，如：枸杞菜、马兰头、蒲公英（西人叫Dandelion，在他们的超市有卖）、马齿苋、金针菜……。   有了这么多的菜，和亲戚朋友分享也是我的快乐。例如当我将韭菜赠与他们时，他们说不像买来的“靓”，但吃起来比买的鲜且香，而且是有机的、是“放心菜”。   每次的亲人及朋友冬天聚会，带上个大南瓜、大冬瓜，切开分给大家，是我的一个受欢迎的小节目。   现在多伦多超市出售的蔬菜，许多都是远从墨西哥和美国的加州运来的。除了千里路程消耗的燃料，排出大量的废气造成环境污染和耗费人力、物力资源之外，大生产的农场为了商业利润，有几件法宝，如：化肥、农药和改良基因的种子等是必用的，有的还施用生长激素。为了减少包装、运输和贮存过程中的损耗，有的品种表皮经过改良，变厚变硬了。有的还没有成熟就摘下来，到了目的地，再用化学剂催熟。例如西红柿，和自己种的相比，看起来是很诱人，但吃起来却不那麽鲜美、有味、剥皮有点难。有的为了保鲜防腐，还施用了防腐剂等等。   我们自己种的蔬菜完全是“放心菜”，是实实在在的“有机蔬菜”。既没有使用改良基因的种子，也没有使用化肥农药。   我家有2种西红柿，种子是一位波兰朋友送的，皮薄、肉厚、少籽。特别适合当水果吃或做“沙拉”吃，鲜美中带点微甜。至于韭菜，春天吃上第一茬韭菜包的饺子真香，其后长出的韭苔也可算是上菜。这是我妈传给我的，听说是从家乡广东带到印度，印度排华后它又跟着主人一起“移民”来到加拿大。韭菜和华人真是形影不离。   不用化肥，政府给了我们免费的堆肥箱，把日常的剩饭、烂菜、鸡蛋壳以及菜地里拔下的及草地剪下的小草、碎草等等，放进去，分批分层压上土。让它充分腐烂、完全熟透，过上一年，出来的就是黑土——很好的有机肥。   不用农药，冬天上冻前，翻一次地，既起松土作用又可以杀死害虫。加上自己逐年对于品种的筛选、学到的除虫小贴士，种得不多，病虫害也很少，农药完全不用。 我们浇地的水，主要利用雨水。买上集雨水箱，或者弄来个大塑料桶，政府还可以帮助把屋簷下来的雨水管接上。   种菜让我结交许多的新朋友：南欧、东欧来的还有菲律宾来的。他们常来看我的园子，我也常去他们那里观摩和学习。Horseradish（辣根）和 rhubarb（大黄）就是他们传给我的。前者可与甜萝卜做成辣菜，后者可与水果一起做水果酱等等。洋姜是我的老朋友送的，国内分布很广，这里的华人超市却还没有卖。许多朋友都很喜欢。他们想自己种，我就送给他们种子或幼苗。熟悉的人来我家，他们总爱先到菜地看看，再进我的家门，菜园俨然成了我家的一个社交小平台。种菜这样的业余爱好，也让我更加地贴近和亲近自然。沐浴在和煦的阳光下，置身于绿叶的怀抱中，呼吸着新鲜的空气，看着自己用心尽力呵护的幼苗，一天天地茁壮成长。清风徐来时，有的向我摇手，有的扭动着娇姿，向我献上轻歌曼舞。到了菜花开放的时节，蝴蝶在花丛中飞舞，蜜蜂在花芯中忙碌地采蜜，给瓜果、种子授粉，这是多么和谐的自然景象啊！   曾有人说，经园艺陶冶的人很少是脾气暴躁的，这也许有一定的道理。

我们会听到很多有关什么颜色会流行，又或什么是年度颜色。它成为了选择新装饰色调的指南。油漆颜色、流行的布料色调，甚至家具，都会跟随潮流的热门之选。当然，年度颜色和设计趋势的转变将推动零售业。一般来说，思索和观看新潮流，都是令人兴奋的事。但是每次有新的潮流色调出现，都不可能重新装修屋子。 仔细观察一些主要的潮流者是有帮助的。他们会展示所选择的颜色，用文字和照片示范如何让你的房间看来有最新的色调。Pantone是业界翘楚，被视为是追随潮流的指标。不过，其他设计专业人士，包括油漆公司，亦有做足准备工作。当中，有一间公司富有灵感的介结，引起我的注意。Shaw  Floors认为黄金热潮是最重要、或最令人印象深刻的2018年色彩潮流。虽然该公司专营地板和地毯，但对室内装修有总体的看法。他们的色彩、风格和设计团队指出，灰色和冷色调板多年来一直在设计界占据主道地位。而现在我们正回归温暖和带有激动人心能量的金色。 有许多方法可以将金色魅力带进房间。柜子把手、窗帘和家俱装饰布料的饰边，又或展示镀金的碗或花瓶，都是提升空间和使其感觉特别的小技俩。要有更强效果，可以把墙壁涂上金色，让色调围绕自己，唤起昔日、平静和似曾相识的感觉。这里显示的墙壁涂上了Benjamin Moore Studio Finishes的黄金色调油漆。    考虑一下你家里已有的东西，以及如何将你的颜色与金色配对，提升你的风格。以白色作为分层配搭，感觉轻盈又华丽。而配以深浓的海军篮和葱翠的绿色，可令金色脱颖而出。灰色则可以平衡金色，予人焕然一新之感。在你附近的地板经销商寻找带黄金色调的硬木地板或层压地板，配衬你的家居。活，从未如此简单过。 亲爱的黛比： 我已说服我的伴侣在试图卖出屋子前先装修一下它......这不是一件容易的事。我真的想油漆一下地下室的松木镶板。屋子有分层入口，没有太多自然光，上层漆了灰白色。我正考虑漆上双色调的色彩，镶板漆上较深的颜色，底部和吧台前方用较浅的颜色，以配衬上层的颜色。你的任何意见都会有帮助。 劳拉 亲爱的劳拉： 在真的木镶板上涂油漆总是有争议性的。对某些人来说，这是亵渎，听起来你的伴侣正是其中之一。对于其他人来说，松木镶板已经过时，没有吸引力，尤其是在没有窗户的地下室。如果你真的涂油漆，为墙板选择哑色或具柔和光泽的白色，那么整体外观就会干净而明亮。你可以把上层其中一种灰色色调涂在长吧台前方。这样就可以用更富现代感的造型来连系两层楼。当你涂上油漆的时候，一定要为木面准备好高质量、有高遮盖力的底漆。否则，木节和木纹会透过油漆显现出来。 黛比  

■ 今年楼市发展预料放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。网上图片 图文: 本报记者李群报道 城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）年度楼市展望午餐会周四举行。大温3家知名地产发展商大致认同，今年楼市发展将放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。他们同时呼吁市镇政府展示领导能力制订房屋政策，不应被少数反对者主导政策走向，而忽略社区大多数人的需求及利益。 每年UDI都会在年初就全年楼市发展，邀请专家进行分析及预估。今年的展望午餐会周四在温市中心一家酒店举行，全部餐券提早销售一空，共有1,200人参加会议，包括政客、发展商及建筑商、都市规划者及感兴趣人士。专家演讲内容包括楼市走势预估、政策改变及影响、市镇选举、移民增长及房屋供应等。 省府将出台的政策料打击楼市 今年主办单位邀请的3位发展商是Wesbild Holdings Ltd . 总裁莱登（Kevin Layden）、Ledingham McAllister Properties总裁麦卡利斯特（Ward McAllister）以及比迪发展集团（Beedie development Group）工业发展总裁阮托德（Todd Yuen，译音）。 麦卡利斯特说：“今年楼市发展势头预计较早放缓，按揭利率上升、房贷政策收紧等都是原因。此外，卑诗新民主党（NDP）政府将在2月20日公布财政预算，省府早前曾透露，将在一定程度限制需求及打击投机，我也对省府将出台的具体政策产生的影响感到担忧。” 对于NDP省府早前提出10年内兴建11.4万个房屋单位计划，麦卡利斯特对该目标的实现不具信心。他认为，省府预计今年可能兴建约2,000个单位。 莱登对楼市的展望与麦卡利斯特大致相同。 他特别向大温各市镇喊话，指各市镇民选官员应在社区开发上提供更多资源，政策制订也要展现领导能力。比如，如果一个楼市开发计划遭到社区仅约5%人士反对，开发许可颁发虽要考虑反对者意见，但不可被其左右，因为大多数95%市民的利益更应被考虑。 阮托德发言时提及其公司温市华埠奇化街105号（105 Keefer）柏文发展项目遭否决一事。他还说，大约8年前各市镇工业地盘开发关注人士并不多，但近来有反对地产开发社区人士，密切监察发展商动向。他说：“就有社区人士经常手持相机在我们地盘附近，观察我们是否有违规之处，他们在等待我们犯错误向政府报告。” 阮托德也认为，目前各市府普遍存在审批及发放建筑许可人手不足问题，影响了发展商的计划。 演讲者也提及与楼市发展密切相关的交通问题。 UDI现场对与会者进行民调，其中一项结果显示，多数人认为2020至2021年，百老汇走廊（Broadway corridor）地铁工程有望展开（见附表）。

▲西北角为早餐房，乃住宅五黄大煞位，在后门旁边的柜中间夹角挂一个五柱银色风铃以解之。 ▲厨房是住宅偏财位所在，灶在北位，北位为水，虽然未至到水火对冲，但是仍然是克，在灶两盆绿色植物，并在冰箱和灶夹角的墙，放一对狮子夹著钱瓮正对后门。 ▲东南房是桃花位，是宅主妈妈的房间，亦是一件好事，令到妈妈脾气好一些，与子孙关系亦和谐。 ▲楼上主人房是住宅旺气位所在，但主人房面积有限，房间内摆设无法移动，衣柜是偏财位，所以在衣柜内放一个保险箱。 伍子明师傅最近为密市一个中东裔家庭看风水，男宅主属火，女宅主属土。大女属金，二仔属木，宅主妈妈属木。该住宅坐西向东，偏入东北，门仍然开东门。东位为木，木生火旺。其实住宅与男宅主五行所属是配合的。男宅主是商人，摆风水局主要是求财。 住宅的地向是地元龙卦之宅，财位在大门，所以师傅在门口用山水画首先截著财气。然后在入门衣柜对面的玄关台放一个大钱瓮，正对大门。住宅直入西及西南位是起居室，西南位是住宅健康位，但这位置再前一些正南中央又是病位，所以在楼梯旁边的病位挂一个六柱银色风铃，以保证宅内各人平安。 住宅另一边西北角为早餐房，住宅五黄大煞位，在后门旁边的柜中间夹角挂一个五柱银色风铃以解之。 厨房是住宅偏财位所在，灶在北位，北位为水，虽然未至到水火对冲，但是仍然是克，在灶两盆绿色植物，并在冰箱和灶夹角的墙，放一对狮子夹著钱瓮正对后门。  床尾不能对正大镜 楼上主人房是住宅旺气位所在，但主人房面积有限，房间内摆设无法移动，衣柜是偏财位，所以在衣柜内放一个保险箱。床对正是梳妆台上面是一块大镜，风水局上床尾不能对正大镜，于是在化妆台镜前放一大盆花，将床尾冲镜对女宅主不利的影响引化了。避开了夫妻冲突及损害女宅主健康。 东北房是大女儿的房间，属金适宜头东脚西而睡。东南房是桃花位，是妈妈的房间，亦是一件好事，令到妈妈脾气好一些和其子孙关系亦和谐。头南脚北而睡。由于床尾对镜，所以将镜子移到床边的墙挂。 正南位是属木的二儿子睡，所以将床移到头脚东而睡，由于书台面向西而坐，但又无法移动位置，只能在面对书台的墙挂一幅祇有水的画，将金化为水，水再生木来化解。伍师傅强调本风水局是一个全部用引化方式来化解煞位的例子。  

2017年对于安省房地产市场来说，是动荡又颇具戏剧化的一年。从在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax）和房地产市场管控16条的出台，到加拿大央行的连续两次加息，再到今年1月1日起向房贷申请者实施的压力测试（B20）。这些政策的后续效应正在2018年开始渐渐显现。去年年初连夜排队、缴纳数万元入场费买到价值数百万元独立屋楼花的买家，在一年后已经面临楼花价值降低三、五十万。有些人因银行给房屋的估值降低，道致贷款数目减少，面临交接却没有足够的钱去完成交接。这些人不得已将目光转向了私人借贷（private lender/Shadow Lending）。 私人借贷在英文中叫做“Shadow Lending”。从字面来看不难理解影子借贷，暗示指某些秘密、不在明处的交易，也就示意这是我们通常使用的传统金融机构之外的私人借贷行为，也有人称之为“高利贷”。说到高利贷，让人又不禁想到了拿着棒子的打手和敲诈勒索。但这只是我们受影视剧影响才会联想到的情节。随着在加拿大传统抵押贷款变得越来越困难，也由于政府政策的干预，替代银行贷款的产品发展空间正在加大，为那些无法正常取得贷款的客户提供解决方案。在加拿大私人借贷都怎么做、有哪些利弊、适合哪些人群，是否安全可靠呢？也许这是在新政影响下，正在焦急准备交接新屋、钱款又不足的买家需要关注的话题。 私人借贷 成本高 但更为灵活 私人借贷是一个非常宽泛的概念。加拿大央行指出，私人借贷是在正规银行体系之外的一系列借贷活动，执行与银行类似的功能。任何私人的借钱行为都可以被称为“私人借贷”。亲属之间、朋友之间的借钱也算作私人借贷。比如，现在年轻人都很难完全靠自己的收入去购买房屋。父母给出10万加币作为首付款，有了这笔借款，那麽父母也成为了“影子借贷人”（shadow lenders）。 当然更多的情况是，我们需要使用民间专业的私人借贷机构去解燃眉之急。私人贷款机构通常基于房屋抵押和风险运作。当然，他们提供的贷款比传统抵押贷款的利率更高。但如果银行无论是出于某些原因拒绝了你的贷款申请，或突然出现了B12压力测试这样的严苛贷款政策，你的贷款资质不再合格、要求被拒的时候，已经支付了数以万计定金的你能够全然放弃成交吗？还是考虑更多的选择？ TORONTO, ON - OCTOBER 23 - Work is well underway at a condo construction site...

■ 罗品珍（前）宣布，拨款8,300万元，兴建450个中低收入可负担出租单位。达尔茜（右后一）、罗品信(右后二），以及李佩珍(左后一)都表示肯定。 图文: 本报记者张文慈 卑诗市政事务及房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）周二宣布，拨款8,300万元， 资助温哥华市中心东端(Downtown Eastside，简称DTE)四个项目，兴建约450个中低收入可负担出租单位，协助中低收入人士。温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)感谢省府，认为这有助改善DTE“鸦片类药物危机”。 罗品珍在记者会上表示：“我们正规划住房组合，帮助那些在努力寻找居所的人。市中心东端居民不应该因为缺乏合适住房而离开社区，省府会确保省民可获得可负担房屋，才能培养出健康社区。”  租金将介乎375至1,272元b 未来这些单位的租金，将在375至1,272元之间，并通过政府2017年更新预算获得资金支持，包括承诺2.08亿元，在未来四年内，兴建1,700个出租单位。 省府正与温哥华市、温哥华沿岸卫生局（Vancouver Coastal Health，简称VCH）、和四个非牟利服务机构合作，提供适当住房。 该四个廉租屋项目分别位于：由华埠基金会营运的温市喜士定西街（W. Hastings St.）58号、由 PHS Community Services Society营运的科多瓦西街（W. Cordova St.）23-51号、由联合福音差会 (Union Gospel Mission)妇女家庭中心营运的科多瓦西街（W. Cordova St.）616号、及营运单位待 确定的喜士定东街（E. Hastings St.）301号。 其中温市喜士定西街58号，及喜士定东街301号两个单位，VCH将设立社区健康中心。 罗品信强调：“协助本地人觅得可负担租屋，是市府优先施政目标，谢谢省府拨款，此举除可减少露宿人士，并有助改善鸦片类药物危机。” 省精神卫生及癖瘾厅长达尔茜（...

星岛资料图根据CP24消息，多伦多市长庄德利支持的一项新提案将在2018年将企业和多户单位的房产税增长限制在百分之十的水平，而不管某一房产的估值是否增长。该议案将在本月晚些时候审议，现在越来越多的央街企业正在担心税收增长问题。如果该建议最终得到理事会的批准，多伦多市将限制所有商业、工业和多户单位的房产税在2018年的最大涨幅为10％。（Grace编译）

■蒙特利尔地税高涨，带动租金也可能上升。CBC电视图片 蒙特利尔上周宣布大涨地税，房主的地税率平均提升3.3%，但各区不同，例如Rosemont-Petite-Patrie区的增幅是5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension区的增幅是5.4%。 尽管从表面上看是有房子的人才要交地税，但租客实际上也难逃一劫，因为税涨了，房东可以加房租。魁省房东协会（CORPIQ）的发言人Hans Brouillette指出，虽然协会还没有就此进行调查，但已经听到很多房东说将会加租。 他表示，房东加租是有道理的，因为市政府加税，用在城市的公共服务、道路维修、供水系统、城市活动等方面，任何市民，无论是租客还是房东都是受益者，既然是受益者，当然也有交税的义务。 但是，虽然房东有权加租金，但房客也有拒绝的权利。如果房东和房客不能达成协议，则要提交给魁省房管局Regie du Logement进行裁决。 资料来源：RCI