专栏观点

不少投资者都会将投资的物业放租，大部分住宅租客属长期租户，会准时缴交房租并照料租住的物业。但也有一些租客拖欠租金、不爱惜租住的房子，有些还难以摆脱。 若不想落得把业物租给难缠租霸的下场，要诀是首先做好功课，以下是几个小贴士： 1. 当你放租时，广告上一定要列明“我们会对租客作背景及信用状况调查”，这样会较容易招来合资格的租客。 2. 利用如商业资讯供应商Equifax或信贷监察机构TransUnion一类机构，对未来租客进行彻底的信用查核，费用约为20元。你也可以加入安省业主协会（Ontario Landlord Association ）等组织，成为会员后，信用查核费可低至10元，更可得到组织提供的一切对业主的支援。 3. 致电所有已知的旧业主查询租客情况，与更早前的业主谈谈尤其重要，你必须紧记，目前的业主可能会因为一心想摆脱租客而说谎，所以必须先由前一任业主入手。 4. 在社交平台上查看租客情况，也可Google搜寻一下你的未来租客，看看他们所报的租住资料是否与网上找到的资料相同。另外如果你也忧虑租客养宠物的问题，可看看他们的Facebook，如租客有养宠物，他们多数会把与宠物的合照放到Facebook上。 5. 面谈时，有些迹象能显示租客可能并非诚实之人，他们可能会出现以下种种举动：不完整的答话、说话时不看着对方双眼、转换话题、坐立不安或抛出大人物的名字。 6. 会见租客时，向他们问开放式问题，例如“请问你不再租住目前单位的原因是什么？”从这种简单问题所能获得的资讯，往往多得使人惊讶。 7. 探访租客目前的住处。如果你介意租客有宠物的话，进到屋里时就能闻到气味，那是难以掩饰的。当他们来看你的房子时留意他们的车子，这样就可以直接观察到他会怎样对待别人的物业。 8. 给租客一个实惠的价钱。租赁不只是为了收取最高的租金，因为当租客认为租金太贵的话，他们马上就会另觅租盘。在租金上让租客轻松一些，可把好租客留久一点。 9. 给予租客奖励。何不试试以10元优惠券奖励准时交租的租客？或是在圣诞时送赠礼物以表示珍惜与租客的关系。礼待租客，租客就会以准时交租，及好好照料你的物业作为回敬。 10. 要是你仍是遇上地狱租霸，要立即向租客发出所有相关问题的正式通知书，并寻求有经验的法律专家协助，他们熟知如何应付专业租霸的技俩。 出租前做足准备工夫，出租后待客以礼，这就是确保你的物业投资持继升值的法门。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师

在加拿大，40岁的人可能过著完全不一样的生活。有的人也许越来越接近收入巅峰，不过也许有的人可能因为高房价还一直有负债。人们不应该把自己与其他同龄人进行比较，而是应该着眼于自己的经济状况。这十年中最重要的部分就是准备在五十岁之前还清债务，这需要对你的收入进行战略性地处理。以下有五个方法。1. 优化财务状况，包括投资、债务等，可以找专业理财师帮忙；2. 如果有债务试着与银行商量以获得更好的利率；3. 关注退休后的工资水准；4. 有需要的时候可以试着翻新房子，而不是直接搬家； 5. 做好职业规划，40多岁正是职业生涯中跳到更高级职位的最佳时机！消息来源：CBCC03

Q: 购买物业后，我向保险公司查询有关物业的保险，他们拒绝承保，我能怎么办﹖ A：关于你的问题，需要从两方面探讨。 其一关于物业方面，这涉及你购入的物业所披露的细节。另一个是保险方面，这涉及你如何买到保险。 我会先从保险方面入手。根据加拿大保险局（Insurance Bureau of Canada，IBC），保险公司会考虑多个影响你的保险费、或者你能够获得保险的因素。物业内主要系统，暖气、电力和管道设备是重要因素，例如物业内的旧电线，是引发火警的高风险因素，旧水管则有可能会爆裂或渗漏。 物业位置也是考虑因素。保险公司会考虑你所在社区的索偿纪录，了解物业附近的环境情况，他们也会考虑物业距离消火栓或消防局有多近。 根据加拿大保险局，安省有很多保险可供选择，因此如果细心选择应该能找到，他们强调应比较不同保险公司服务。如果你想多了解家居保险，保险局网站有很多相关资料，详情可浏览www.iba.ca。 再回过头我想谈谈物业这范畴。这个案不涉及保险索偿，但涉及引致索偿的第一步。 卖家有义务披露他们所知物业内可能影响生活的隐藏缺陷，如果代表卖家的地产代理知道有关情况，也必须如实披露。 需留意，披露不适用于可目视的缺陷，若缺陷已经修复，卖家也毋须向买家透露相关情况。如果你认为卖家没有披露应有的资料，你可以征询法律意见。 这对买家也是一个提醒，他们应该确保在成交之前，清楚物业内主要系统的情况。当你考虑购买一个物业时，可以要求地产代理查询物业的火灾、水浸纪录，甚至因冰暴引致的破坏，你也可以具体地查询有关物业以往索偿的纪录。 此外，合资格的验楼师可以识别物业暖炉、屋顶和水管，足以影响你是否购买的潜在问题。买家出价时，可以附带需验楼满意的条件。 这是你下次买楼时必须牢记的事情。

常有买家和地产代理投诉说，他们在成交后发现，买的房子或Condo单位的实际面积，小于MLS电脑盘挂牌资料标明的数据。 我第一个念头是“难道面积成交后缩小了﹖”换句话说，既然楼房面积对你来说很重要，为何购买之前没先量度尺寸﹖ 关于房屋面积，应该留意以下5项要点： 1.如果你购买的是建筑商计划，没有任何项目是确定的。 部分建筑商会在购买协议附带的计划书中标明尺寸，有些不会。即使有标明尺寸，新屋保証计划（Tarion Warranty Programme）也允许已注册建筑商有2%以下误差。可惜，即使误差超过2%，建筑商也不会受到惩罚。 当误差超过2%，买家可以要求调整价格。但依我的经验，大多数建筑商都不会同意。另外，尺寸究竟是度量室内居住面积，还是连同外墙厚度，人们普遍感到困惑，有时又可能不计算屋内支柱或其它障碍物。因此，即使依据建筑商计划来计算面积，可能仍会有误差。 2.如果误差很大，买家可以提出诉讼。 买家发现卖家故意错误描述尺寸，且误差很大（比如相差多达10%），买家能否成功告倒卖家？经判决的案例有两种结果。部分案例中，负责挂牌的经纪公司要承担没有核实资料的责任，但也并非所有判决均如此。 3.免责条款能保障卖家和地产代理吗? 免责条款（disclaimer clause）多数情况下会保障卖家免负责任，除非他们明知资料有误仍照旧发布。但地产代理需要进行尽职调查，不能照猫画虎延续已过期的交易纪录上的尺寸。如果代理没有进行尽职调查，即使有免责条款，仍会违反安省地产监管委员会的专业操守。 4.如果你代表买家，要向卖家查询其如何得悉面积尺寸。 即使买方代理可以信赖卖盘代理进行尽职调查，最好还是询问其面积尺寸的来源。尺寸是来自建筑商计划、市镇物业评估公司（MPAC）还是地产电脑盘（MLS）？除此之外，如果你看到免责条款，要向买家解释相关情况，并且考虑安排买家自行量度尺寸查证。 5.如果不能肯定，可以自行量度尺寸。 面积问题能够很戏弄人。专业售前装饰师都是行家，懂得如何透过家具选择，加大室内的视觉空间感。 如果你代表卖家，宜与卖家商讨在放盘前聘用专业人士核实面积的好处。如果你代表买家，应询问买家面积大小对他是否重要，若很重要的话，宜花时间与买家一起量度尺寸，确保实际面积与卖家表述的相符。 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师  

有专家提醒消费者如果打算在圣诞佳节买智能手机给自己或送给他人作为圣诞礼物，消费者与电讯商签署手机附带的服务合约前要小心留意条款，以免收到帐单时发现费用超出预期。联邦政府早前委托进行的一项调查报告上周公布结果指，加国手机服务的部分服务计划，虽然价格已经下跌，但与其他国家比较，整体上仍较昂贵。 加拿大广播及视讯电视服务投诉委员会（CCTS）投诉专员马加（HowardMaker）提醒说：“费用可以上升得很快。” 专家指出，手机用户最大的难题是估计数据用量以及对服务费的影响。渥太华大学助理法律教授柏芙露维（Marina Pavlovic）说：“要估计个人数据用量是非常困难的，因为它很抽象。”举例来说，在浏览YouTube片段时，用户难以估算要用多少流动数据。另一个困难是部分服务计划可让不同用户各自用手机设备共享流动数据。 马加表示，共享服务计划的额外收费是CCTS经常收到的投诉。加拿大电台电视暨电讯委员会（CRTC）今年6月公布新修订，要求服务供应商须就数据通过上限通知共享计划的户口持有人，并须获对方同意额外收费，不过罗渣士（Rogers）和研科（Telus）未能在今年12月1日限期前符合相关要求。 柏芙露维提醒，消费者有几点可以注意，包括要留意推广新功能的相关收费，例如额外数据用量的收费。消费者亦要留意电讯商要在个别情况下，向消费者提供15天退款保证。其他小贴士包括消费者要定期检查手机的设定，关闭需要数据的手机应用程式和功能。 她续称，如果首张帐单的收费出乎预期，用户可以向电讯商投诉，及准备在有需要时向CCTS投诉。投诉程序十分简单，消费者可以上网填写表格或打电话投诉，毋需支付费用。 加拿大经济教育基金会（Canadian Foundation for Economic Education）总裁Gary Rabbior也称，消费者在与销售人员倾谈前，宜自己先做好资料搜集功课，并在有需要时中止一下讨论，让自己有时间再获取更多资料。  

投资者见证了芝加哥商品交易所的比特币首秀，开盘就暴涨20%，明年一月份到期的比特币期货合同价格已经冲上18,000美元！ 目前芝加哥商品交易所的比特币参考Gemini 比特币交易平台的报价，从交易情况可以明显看出，现货和期货价格升水较高，市场上的空头力量十分薄弱，看涨情绪弥漫。 虽然美国道琼斯指数最近连续创下新高，但是在投资者欢呼雀跃的时刻，华尔街的投机家们却再也坐不住了，相比股市的涨幅，另类资产比特币显得格外有魅力。 在华尔街的巨大压力下，美国商品期货交易委员会终于对比特币的上市交易打开绿灯，纳斯达克也准备上市自己的比特币期权期货合同。 与投资比特币本身所不同的是，比特币期货的赢家不会拿到比特币，而是现金交易结算。华尔街大佬们惊呼，一个新的投资资产类别就此诞生。 目前比特币的期货交易刚开始，大型正规机构都采取观望态度。投资者也可以观察如下几个方面，首先是价格，所有商品期货都是根据商品价格定价的，但是比特币期货价格却不像普通商品，大起大落是经常的，而且定价权也非常模糊，毕竟没有几个人有比特币！ 其次，比特币期货交易量，一个流动性好的市场里，交易量应该非常活跃，但是目前的交易量非常微薄。第三，比特币期货缺乏空头单子，使得价格可以一直上涨，同样也会由于没有空头制衡而突然暴跌！ 第四，谁来充当做市商？CBOE并没有透露谁是做市商，分析师认为早期做市商可能是一些高频交易商。第五是波动性问题，比特币极端的价格波动性，使得交易所将比特币期货初始保证金高达40%！ 笔者重点谈谈最后两个问题，波动性和做市商的问题。笔者在上个世纪九十年代，笔者当年曾在道琼斯和路透财经工作，经常可以接触到机构和券商。例如郑州商品交易所的棉花、粮食，以及绿豆期货交易等，大部分人都以为可以在期货市场赚钱，其实，很多成功的交易者，都是原来在粮食和物资系统有多年工作经验，对农作物和粮食有丰富经验的人。 他们利用多年积累的经验，和机构背景才有可能成功。原因很简单，粮食和物资系统掌控着实物，投机者只有现金，却没有粮食、棉花、绿豆等实物商品，机构和有机构背景的期货交易商，则可以利用手中的粮食，掌握的入库信息，将商品价格拉高，吸引投机者入市，然后在高位卖出后，将实物商品入库，供应一下增加，价格必然下跌，制造机构完胜投机者惨败的结局。 现在比特币期货的交易，一个潜在的问题是，很多人没有实物，交易也没有大型投资机构充当做市商。比特币期货虽然可以不用实物交割，但是价格上就没有人能控制。现在一边倒的比特币多头看上去很美，可是，有期货经验的都知道，没有空头的市场里，很容易出现断崖式暴跌。 这次CBOE上市的比特币期货，就是在这样一个奇怪的大环境下开启的：庄家没有比特币实货，华尔街大型机构没有人敢于出头充当做市商的角色，比特币期货的交易者们，谁都没有见过比特币，却敢于买18,000美金的比特币期货。 在美国交易比特币期货的投机者们盲目看多比特币时，由于没有对比特币实物的仓储掌控，怎么会知道何时出现比特币都套现抛盘呢？一旦突然出现大规模的比特币抛盘，断崖式下跌就可能出现！比特币一旦出现瑞郎式的断崖下跌，引发大规模穿仓后，CBOE是否会成为下一个福汇呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

加拿大一直被认为是世界上的富裕国家，不过近五年来，加拿大的整体形势并不乐观。今天出炉的列格坦全球繁荣指数的排名中，加拿大较去年出现进一步下滑，从第五名跌至第八名。 其中一个重要的原因就是，加拿大人被垄断行业，特别是银行收费过重，普通人财富积累越来越难。在经济公平性指标上，加拿大自2013年以来急剧下降。同期可以看出，即使在这方面最容易被诟病的美国，情况都出现好转，目前的形势已经好于加拿大。 加拿大央行这几年与美联储背道而驰，在美联储2014年开始退出量化宽松政策之际，加拿大央行在2015年连续降息两次，造成加拿大房地产价格飙升，房地产在经济结构中成为唯一亮点，终于造成加拿大财富分配的极端不公平。干什么都不如炒房子，实体经济哀鸿遍野，商家一个接着一个倒闭，即使在2008年加拿大也没有出现这样的惨状。除了少数海外买家，及本地敢于最大限度从银行借贷的人，利用杠杆资金赚到最大利润，大部分加拿大普通人都比五年前更加贫困。 在这样的信贷扩张情况下，加拿大银行释放出海量贷款，人们拿到贷款容易，以后还起来可就难了。目前加拿大民间债务在OECD国际经济合作组织28个发达国家中雄踞榜首。民间债务和GDP比例为101%，这种水平比任何一个发达国家都高。 房奴们的悲催生活，却促成了加拿大五大银行的繁荣。本周开始，加拿大五大银行公布第四季度盈利季报，数据显示出银行的盈利空前。其中皇家银行第四季度盈利水平上涨12%，道明银行的季报显示，盈利从去年的23亿上升到本季的26亿，CIBC的季度盈利水平也暴涨25%。皇家银行还表示，如果加拿大央行今年再加息25个基点，银行将会获得9000万加元的额外按揭利息收入。 地产促成的银行业畸形繁荣，给整个加拿大金融体系造成威胁。国际金融稳定委员会上周宣布，将加拿大皇家银行列入全球三十家大而不能倒的银行(systemically important financial institution)。所谓大而不能倒的金融机构，意思是这家机构的倒闭，将道致该国整个金融系统的崩溃，引发金融危机。 加拿大银行业的属于寡头竞争，五大银行都以先发放贷款，做大贷款规模为首要目标，基于这样的经营理念，银行不顾风险拚命放出贷款，最终形成绑架政府和纳税人的局面。目前，加拿大银行业的这种发展模式还在继续，主要基金和投资公司都被银行垄断，甚至有些还跨行业吞并了保险公司，入主对冲基金、退休基金、信托公司，当主要金融体系的独立版块都被银行兼并后，加拿大的金融系统风险也就集中在银行身上。同时，由于加拿大银行系统基本上被五大银行垄断，甚至连一些加拿大主要的基金和投资公司也都被银行收购，加拿大的银行可以任意宰割消费者。 相信加拿大消费者对于电讯三大运营商的不满已经达到高潮，加拿大电信业今天的局面，就是将来银行业明天的情况。在投资领域，加拿大除了五大银行的基金在增长，其他所有基金公司都出现净提取，在这样的大牛市里，简直不可理喻。 原因何在呢？五大银行的分行遍布各个街区，而加拿大所有基金公司都没有分行，业绩只有靠着笔者这样独立的投资顾问，一旦连笔者这样的恐龙也消失后，没有了独立的投资顾问这个渠道，所有基金公司都将会消亡，银行将会一统天下，整个行业将会发生巨变。 在投资者自觉或者不自觉地将每年购买RRSP的生意都交付给银行的各个分行时，大家有没有想到通讯行业的今天就是基金和投资行业的明天？一旦垄断形成，就再也无法挽回了。 与其怨天尤人的埋怨费用太高，不如从现在做起，从自己做起，大家手中的金钱也是一张选票，把它投给有意义的事业，现在已经到了亮出大家态度的关键时刻了。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

提起加拿大的电讯公司，大家第一个感觉就是太贵，收费奇高：加拿大人所支付的通讯账单平均为100到212加元的水平，当然，低收入的家庭受到的影响最大，这些家庭在加拿大的人口所占比例为8%至15%，他们家庭收入的7.6%都用于向电讯公司缴费，超过了购买衣服，医疗药品，和教育的费用。 面对三大电讯上的不断压榨，加拿大消费者这次真的愤怒了，根据联邦电讯投诉委员会的最新报告，在过去的十二个月内，消费者针对加拿大三大电讯运营商的互联网服务投诉，较上一年暴涨38%，合计5,800宗投诉。 手机无线服务的投诉是重中之重，Internet服务紧随其后。在三大运营商中BELL的投诉案件最多，47%的互联网服务投诉集中在BELL公司。 加拿大公共利益游说中心PIAC的高级主管John表示，这么大规模的投诉，应该引起政府的重视，并且采取相应的措施，甚至修改相关的互联网服务，无线服务法规！ 加拿大CRTC电信行业管理委员会已经采取了一些措施，从12月1日生效的新法规的规定下，禁止电信公司在客户转到其他公司时收费。 例如一个客户在Bell 公司的手机月费和手机价值月供结束后，可以转到Rogers 公司获得他们的服务，Bell 则不可以收取任何罚款。 过去，加拿大三大电讯公司就是靠着这种罚款，阻止客户从一个公司流动到另外一家公司。在刚刚过去的2016年里，三大公司收取的客户解约费用高达3,770万加币，合计有94万消费者在当年从一家转换到其他公司。相对于整个电讯行业的225亿加元暴利，这只是沧海一粟而已。 同样的情况也发生在三大运营商的互联网服务上，PIAC的高级主管John表示，现在的情况是，消费者从一个internet 服务商转换到另外一家的做法非常不明智，面临诸多费用，因此也需要立法监管防止公司乱收费。 三大运营商不仅乱收费，阻止客户从一家公司转换服务到另外一家，而且对于现有客户，并没有充分披露信息，甚至误道客户签订合同，这些都是引发客户投诉的重要原因。所有投诉中，客户宣称被误道占11%，乱收费居其次。 加拿大的三大运营商Bell、 Rogers、 Telus并未形成实质性的竞争，而是一种垄断竞争，因此对于消费者非常不利，运营商在价格方面基本不存在压力。 不过他们虽然在内部无忧，在外部却有患。美国总统特朗普在关于北美贸易协定的谈判中，特别提出要求加拿大开放通讯市场，允许美国通讯公司进入，与加拿大本土公司竞争。 如果加拿大允许美国大公司进入通讯市场，许多被三大电讯巨头压榨的抬不起头来的加拿大消费者而言，这无疑是久旱逢甘雨，我们的手机账单、电视账单、互联网账单都有可能变得便宜起来。所以，表明上看，普通消费者可能会希望美国大公司可以进入加拿大，与三大垄断电讯公司竞争，自己每月的电视通讯账单可以省点钱。 加拿大的电讯行业的现状，反映出来内部经济的垄断惰性，以及垄断企业对加拿大消费者的残酷压榨。但是，无论对内怎样的惰性，相互之间竞争如何惨烈，在对外来的竞争方面，三大运营商还是步调一致的反对。当2013年，美国大型电讯运营商想要进入加拿大，出价七亿加元购买已经破产的小型运营商Windmobile ，这一下三家公司就紧张起来，动员起大量的人力物力，发起公众宣传，游说政府，反对美国公司进入加拿大通讯市场。 事实上，如果在NAFTA谈判中，放任美国公司进入加拿大，在消费者可能获得一些小利益的同时，三大公司如果支撑不下去，许多电讯业的雇员将会失业。这样政府就要动用大量资金救助，全体纳税人损失将是数以亿计的。 自己的电视电话通讯账单费用再高，也只有埋头付账单，爱护加拿大的民族企业，人人有责！ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

本周美国恰逢感恩节以及黑五假期，美国股市累计交易时间只有三天半。参议院下周针对税改即将进行投票。尽管结果还未揭晓，美国股市已经提前开始「庆祝」，科技股云集的纳斯达克指数录得9月以来的最佳周度表现。美股的中小板表现靓丽，罗素2000指数报收于1,519.35点，录得1.83%上涨。 标普500指数本周终于突破2,600点大关，单周上涨0.94%，报收于2,602点。纳斯达克指数报收于6,889点，单周上涨1.57%。美股连连刷新新高后，华尔街波动性指数VIX再一次被压制在了9.67。美股连续刷新高，不过动态市盈率估值还是在18倍，处于合理范围，企业盈利的提升是关键。 美股今年第三季度的企业盈利财报公布阶段已经进入尾声。98%的标普500成分股企业已经公布财报。盈利超出预期的企业比例高居74%，根据股本加权平均后企业盈利同比上升6.3%。FACTSET研究指出：疲弱美元兑美股提振效果明显，尤其是科技板块平均在美国本土外的营运规模达到59%受惠最大。89%的科技公司盈利超市场预期。 美国最大的CRM系统软件公司之一Salesforce本周公布了最新一季财报。总体营收比去年同期提高5.4亿美元，每一股盈利同比提升62.5%。 宏观数据方面，美联储本周公布了11月份的会议纪要，大部分与会委员预计美联储将在短期加息，但根据会议纪要，部分有投票权的委员还是担心通胀前景，这些委员们强调将关注即将公布的经济数据，再决定未来加息的时机。甚至有部分与会者开始担忧资产价格过高和金融稳定性的问题，市场怀疑2018年美联储是否能够按照原先的路径划加息三次。 这份偏鸽派的会议纪要对美元指数和美债市场产生不小的影响，短期美债收益率在年内加息预期下依旧坚挺，较上周提升3.1个基点。而10年期长债收益率则被压制在了2.34与上周水平维持不变。长短期债券收益利差缩小三个基点，而高收益企业债利差则在会议纪要公布后回升四个基点。资金从追逐收益转成寻找期限利差。美元对一篮子非美货币走低，创下六周来的新低，美元指数报收于92.7点，几乎回吐了前期财政刺激预期下的所有增幅。 加拿大市场本周在美股带动下上涨0.68%，收覆16,000点整数关口，最终报收于16,108点。去年深受债务压力的威朗制药本周领涨TSX，涨幅超过12%。月初公司管理层表示将会依靠出售非核心资产来偿还债务，改善资产负债表。公司股价在整体医疗板块表现不佳的情况下，强势反弹。 宏观面上，加拿大本周公布的零售数据表现欠佳。加拿大统计局称，9月零售额增加0.1%至490.6亿加元，大幅度不及预期（0.9%）。在11个零售销售领域中，加拿大9月份有5个领域录得下降，占零售总额的52%。剔除价格因素后，零售销量下降了0.6%。另一方面，世界经合组织OECD再一次对加拿大的民间负债率提出警告，加拿大家庭平均负债率占GDP总量上升至101%，高居第一。 尽管加拿大经济数据不力，加元兑美元还是回升了33个基点至78.66美仙，油价对加元汇率的提升功不可没，德州轻质原油价格报收于58.97美元一桶，创出了两年半来的新高。KEYSTONE油管上周发生5000桶原油泄露后，压低了美国原油库存，下周OPEC 会议即将召开，原油价格蓄势待发，挑战60美元的心理关口。   加拿大证券学院院士杨凡 注︰文中提及产品只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

国际金融稳定委员会本周宣布，将加拿大皇家银行列入全球30家“大而不能倒”的银行。这个名称是自2008年金融海啸以来才出现的，全称是systemically important financial institution （SIFI）。 所谓大而不能倒的金融机构，意思是这家机构的倒闭，将道致该国整个金融系统的崩溃，引发金融危机。国际金融稳定委员会将这些大型银行分为五个梯队，至今没有一家被列为第一梯队，第一梯队被要求持有额外3.5%的股本，其他第二梯队开始向下延续，每个梯队要求持有的额外股本充足率逐层下降。 自从2019年开始，凡是在这三十个大而不能倒的银行名单里的机构，都将要求提高额外股本充足率。美国的JP Morgan 摩根大通银行首当其冲，被要求提供额外2.5%的股本保证金。花旗银行、美国银行、汇丰银行、德意志银行等则被要求多提供2%的股本充足率。 加拿大皇家银行由于登上这个榜单，也被该委员会要求，多提供1%的额外股本金。一旦皇家银行提高股本充足率就必须持有更多资金，不能增加贷款量，从而影响银行的整体盈利水平。 其实在2016年，全球银行业监管者在瑞士，就有关全球大型银行的新规则达成了一项协议巴塞尔协议III。此协议将迫使各国银行增加资本储备，以创建一个更加稳定的金融体系。今天国际金融稳定委员会所提出的1%额外股本充足率，都是在巴塞尔协议的准备金要求之上，再要求银行额外增加的资金。 自从去年开始，全球银行业监管方面发生的巨大变化，根据现存规则，银行必须持有的一级资本比率Tier I Ratio只有2%。但是，去年通过的巴塞尔协议III，这一协议将要求银行核心一级资本占承担风险资产的比率从当前的2%提升至7%，提升两倍有余。 巴塞尔协议的执行，将迫使全球大银行在未来10年内增资数千亿美元准备金，过去资金泛滥的情况将会发生逆转。同时，会减少全球大型银行的利润，许多大银行都表示，这个协议将提高借款者的借贷成本，并限制放贷。 其实，加拿大的五大商业银行都想快速发展，每年都要以10%的业绩增长来回馈股东。因此，银行必须要大量发放贷款。银行的经营者认为，如果不趁着房地产市场红火之际，让放出大量贷款占领市场，以后就会失去扩张的时机。 本来根据现代金融理论，银行是要根据存款的基数来放贷的，随着利润至上的经营策略，一切向钱看的指道方针下，所有银行都变成根据放贷的额度来吸储。不难看出，加拿大银行的做法，实际上是本末倒置。不过，还是有一个问题无法回避：商业银行滥发信贷后，配套的股本金增长并不容易。在低利息货币政策下，银行金融资产定价方面有系统性缺陷，在此情况下，银行的经营管理者利用放贷来催生资产规模快速增长。这种发展模式无非是让银行的快车，拖着储户这匹老马在路上飞驰，储户的存款能力有限，而银行的房贷速度则是随着房价飙升而加速。银行大量的发放信贷，由于银行车跑的快，存款马跑的慢，最终会造成巨大的亏空。 那么，为什么不让车速慢下来，这是个让人头痛的问题。就像房地产市场，股票市场经常出现非理性的情况一样，银行业的实际情况也只能采取非理性的发展模式才能生存。 目前，加拿大银行业的这种发展模式还在继续，加拿大主要的基金和投资公司都被银行垄断，甚至有些还跨行业吞并了保险公司，入主对冲基金、退休基金、信托公司。当主要金融体系的独立版块都被银行兼并后，加拿大的金融系统风险也就集中在银行身上，而银行的命门则系于房地产市场，不难看出，地产好则大家好，地产衰则后果不堪设想，现在是all eyes on real estate， 一好聚好，一损俱损，走到今天的地步，已是覆水难收。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

汽车制造业仍然是NAFTA谈判中未解决的争议。 加通社 《北美自由贸易协定》（NAFTA）第五轮谈判近日在墨西哥城结束，加拿大、美国和墨西哥三国仍未能在全部存在巨大分歧的议题上取得进展，进一步令外界忧虑NAFTA谈判未能在预定明年3月底前达成共识，或道致23年历史的NAFTA寿终正寝。 加美墨三国谈判代表在部分技术事项上的谈判接近达成协议，例如数码贸易、生措施、海关执法和电讯等方面，但涉及所有主要棘手事项的谈判仍然停滞不前，包括汽车制造业议题、奶制品应否设立国内管理系统、改善解决纠纷机制和美国提出较易于终止协定的理念。 加美墨外长将会缺席下轮在华盛顿举行的NAFTA谈判。 资料图片 加墨不提反建议美表失望 加拿大和墨西哥在第四轮谈判反对美国的具争议要求，三国代表直到第五轮谈判结束仍然各持己见，当中加拿大和墨西哥希望美国放软立场，令到两国较易获得美国政府的建造合约。 联邦外交部长方慧兰（Chrystia Freeland）在渥太华回应时表示：“存在巨大分歧的主要项目未能取得进展，美国早前提出的一些较极端建议是我们无法接受的，我们要求进一步了解这些建议，以便获得较佳结果。” 美国一名消息人士表示，美国对于加拿大和墨西哥不提出反建议感到失望，不同意两国指建议反而会损害美国利益的说法。与此同时，路透社引述加拿大消息人士指出，加方质疑对部分倒退的要求提出反建议的好处。 墨西哥报章《Excelsior》则报道，虽然加拿大和墨西哥组成联合阵线对抗美国，但相比下墨西哥的立场较加拿大更强硬，消息指出美国总统特朗普若果再以威胁退出NAFTA作为谈判筹码，墨西哥将会拒绝在压力下谈判，宁愿让由美国退出。 负责主理谈判的三国外长缺席今轮谈判，亦不会出席下月在华盛顿举行的第六轮谈判，直至第七轮谈判明年1月底在满地可召开时，包括加国外长方慧兰等三国部长才会重返谈判桌。三国部长届时将会检讨谈判进展，并且开始评估谈判在明年2月和3月的进展，并商讨三国最终若未能达成协议的善后工作。 三国同意NAFTA谈判继续举行直至明年3月底，当时正值墨西哥进行2018年总统大选活动，墨西哥认为国内选举不会影响谈判。

本周伊始，大家刚刚返回上班的岗位，就被一份最新解密文件搅翻天：国际调查记者联盟公布的天堂文件中，加拿大富人尽在榜上。 这份名单的来源是19个国际避税注册机构，主要是来自一家在百慕大的离岸金融法律事务所Appleby，名单包括3000多名加拿大富商。在一个人口3千万的国度里，万里挑一的财富精英们被一网打尽。 名单首先提及的是加拿大最大的杂货食品连锁店loblaws， 这家公司在2005年就在百慕大设立离岸公司，把公司旗下President Choice 的信用卡部门盈利分红转移到离岸公司。loblaws公司马上发表声明，这些资金加拿大数据CRA完全知晓，转移资金的原因是为了将来的员工失业、伤残和死亡留作储备金。所有资金都是合法的，并且是完税后的资金。 一个难以否认的事实是，加拿大两位首富，第一名的汤姆森路透的David Thomson，另外一位Loblaw连锁控股公司George Weston的老板Galen Weston，他们的财富是加拿大三分之一人口即1,100万人的财富总和。 作为火腿肠的生产厂家Maple Leaf也出现在天堂文件中，公司的总裁Michae lMcCain 在百慕大的离岸公司里持有330万美元的资金，主要是一家叫九五国际的股票。不过，公司同样发布通告表示，这家离岸公司已经三十年没有盈利收入，公司总裁本人也从未参与到这件事情里。 而加拿大最大的奶酪制造商Saputo 在百慕大设立的离岸公司，一部分是加拿大亿万富翁Lino Saputo 拥有的，根据其家族的投资机构声明，这家ATS百慕大一号公司，主要是出于生意考虑，并且都是根据百慕大当地法规合法经营的，亿万富翁Saputo本人从未参与其运作。 相信大家对于Dare食品并不陌生，这家饼干cookie 公司在开曼群岛设立离岸公司，主要目标是为家族成员持有相关资产。Dare 本人已经在2014年去世，家族里没有人出面否认这件事情。 天堂名单上面Molson 啤酒厂也少不了，在2006年William Molson 去世前，就在百慕大设立了离岸公司可以转移资产。 Petro Canada 和Suncor 在1990年开始就在百慕大设立离岸公司，将加拿大国内资金调拨到那里，可以用于在国际上的业务。两家公司都表示，我们设立这些离岸公司都是在符合加拿大税法，每年都被CRA监督检查的！ 加拿大亿万富翁George DeGroote，他拥有北美第一大校车公司Laidlaw ，当然也是天堂名单上的老客户，过去二十年里在百慕大建立三家离岸信托、五个离岸公司。不过，他的律师同意出面澄清，George在1990年后就不在加拿大居住了，在当时处理非居民时所有手续都符合法律要求。 看看这些超级富商在垄断环境下赚的金玉满堂，再看看我们老实缴税的上班族，在扣除通胀后，加拿大人近二十年的收入都没有增长，这使得普通人一房难求，买了房的朋友也是身背重债。 加拿大一直被认为是个分享财富的社会，但是从上面的数据可以看出，加拿大社会已经不再是富人和穷人，而是超级富翁和我们剩下的所有人。 根据加拿大菲莎学院九月份的报告显示，加拿大中产阶级在自由党政府的税改政策下，不但没有少缴税，反而税负更加严重。在渥太华的税改政策执行后，81%的加拿大中产阶级平均每年多交840加元税款。 当一个社会的大部分财富和相关的购买力都被少数富人所拥有，普通人要想消费，特别是买间房子，为一家人找个遮风避雨的地方时，就只能靠信贷举债。 现在我们很无奈的看到，加拿大政府从今年以来，无视老百姓的实际情况，将银行按揭信贷收紧，不仅普通人买房梦破灭，而且整体经济也出现问题。 我们的衣食住行都被富人的垄断企业所控制，生活费用不断提高，辛苦挣点钱都被这些富人控制的垄断企业压榨走！富人却暗自把这些利润转移到避税天堂，怪不得我们的现实生活如此艰辛，原来加拿大的富人们都在天堂啊。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

加拿大经济8月份意外收缩，分析师本来预计增长0.1%，但本周的统计数据出炉，显示加拿大GDP 8月下降0.1%，这是自从2016年10月以来首次月度经济数据出现负增长。 说起来意外，却也有些缘由，7月份GDP数据走平，就已经让人开始担心，8月的数据印证了经济放缓的事实。随着加拿大央行7月的突然加息，加拿大房地产应声下落，加元汇率则闻歌起舞，一路上涨令制造业出口下降1%，特别是化工产品下降7.3%，录得20年以来的最大月度降幅。 在加拿大央行看来，今年加拿大经济增长异常强劲，因此在9月份又一次加息，令基准利率上涨至1%。如果不出意外，相信9月份GDP增长数据同样不容乐观，彭博咨询访问的分析师认为，与上半年的大好形势不同，加拿大下半年的GDP增长将会下降至2.1%。 其实，加拿大今年的经济增长主要得意于上半年，疯狂上涨的房地产市场拉动GDP增长数据高达4%。到了4月，联邦和安省两级政府纷纷出台政策打压房地产，从而令加过国经济增长的大好形势突然逆转。央行看到的是上半年的经济数据，因此采取连续两次的背靠背严厉加息，进一步令房地产市场情况恶化。按揭贷款公司，银行监管者OSFI也同样采取行动收紧房屋按揭，并且还要在明年一月执行严格的压力测试，房地产在三座大山的压力下岌岌可危。 房地产作为加拿大房间里的大像，如果就此一蹶不振，加拿大经济也难有作为。经过多年的房地产野蛮生长，实体经济已经哀鸿遍野，大批生产企业南迁至墨西哥，甚至迁回美国，这种大规模的去产能之风刮过后，剩下的就只是一地鸡毛。 加拿大经济从上半年飞在天上，到目前的落在地下，一切的逆转都从3月份的一个房屋数据开始，今年3月房价度上涨超过33%，极大程度上刺激了政客们，可以说，这个靓丽的房地产数据令政府对于房地产的态度急转弯. 笔者在3月份的地产上涨33%的数据出台后，就曾提出这个靓丽的数据不是好兆头，将把政府逼入死角。但三级政府不这样看，三级政府首脑齐聚多伦多连夜开会，于4月20日祭出房地产新政重拳打压房市。此时本来应该保持中立的加拿大央行，失去了应有的冷静置身于世外，积极的参与进来挥舞利息大棒加入打压房地产的联合立体行动。 由于央行货币利息政策是一项利器，是全方面的无差别轰炸。表面看起来增加两次利息都是针对房地产，但事实上却是针对整个实体经济，会影响到每个人利益，利息的连续上涨浇灭了房地产投资的热情同时，也让加拿大经济增长的引擎熄火。 本周GDP数据出炉后，加元汇率断线风筝般下落，自从9月加息后的83美分，一路向下到今天已经跌破78美分。在加拿大基本面脆弱的情况下，加元汇率在加息预期推动下的上涨行情已经宣告结束。央行行长波洛兹本周承认，加国经济已经进入关键时刻，未来存在诸多不确定性。 CIBC银行的总分析师本杰明认为，最近两周的连续下跌，才刚刚开启加元下跌的通道。所有的指标都指向一个方向，加元走低。首先是加拿大央行无力加息，而美联储年底加息板上钉钉，此消彼长将打压加元兑美元汇率。 其次，美国的税改如火如荼，令资金大量涌入美国推高美国股市，这同样也令加元汇率承压。另外，NAFTA谈判阴云密布，如果这一至关重要的贸易协定不复存在，加拿大经济将会遭受重大打击，这同样对于加元不利。 随着加拿大年底加息烟消云散，加元将会遭受一番空头屠杀。上周加拿大央行未能加息后，CIBC是五大行里唯一看跌加元的银行，现在已经将明年初的美元兑加元汇率进一步上调至1.33！ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

三宣布将央行隔夜拆借利率保持在1%的水平。央行行长波洛兹表示，经济增长虽然向好，但是通胀水平却一直不符合2%的目标，因此将来的利息政策会非常谨慎。 加拿大央行的表态，今年年底前的加息预期急剧下降。央行利息结果公布后，加元急剧下跌，从上周的80美分上方连续下挫，目前已经接近78美分。 加拿大央行的货币政策报告，对于美国贸易保护主义抬头十分担忧，对于将来北美自由贸易区的前景也不乐观，因此加拿大未来的经济增长道路并不平坦。加拿大今年经济增长势头强劲，央行预计今年的GDP增长将高达3.1%，2018年的增长为2.1%，较今年会有明显下降。今年的经济增长主要得意于上半年，疯狂上涨的房地产市场拉动GDP增长数据高达4%。从四月份联邦和安省政府纷纷出台政策后，加拿大央行连续两次的背靠背严厉加息，使得地产市场明显冷却，财富效应的消失使得消费乏力，下半年的经济增长放缓，第三季度的GDP增长只有1.8%。 除了房地产一枝独秀以外，实体经济一片萧条，企业一家接着一家倒闭，这种现像即使在金融海啸期间也没有出现过。这个周末，相信不少朋友到Sears 扫货，这么大的百年老店就这样轰然倒下，让人唏嘘不已。  从宏观面上看，加拿大却是形势大好的盛世景像，加拿大GDP增长在整个G7中一枝独秀，加拿大央行的加息政策依据就来自这要命的GDP。 过去一贯和风细雨呵护房地产市场的央妈，今年突然露出狰狞面目，两次背靠背加息的严厉手法，让美联储都咋舌！ 周三满地可银行的分析师认为，加拿大央行的下次加息可能要推迟到明年三月份，整个2018年央行加息三次，较原来预计的四次加息减少一次。 加拿大进入升息通道，让许多习惯了低息环境的人们焦虑不安，根据最新的调查显示，几乎有一半的加拿大人对自己的债务支付情况担忧，40%的人表示再加利息将会陷入财务困境。 加拿大破产债务重组公司NMP的调查问卷，给出上述非常暗淡的前景。今年九月份，加拿大的债务可支配收入比攀上历史新高167.8%，远远高于美国2007年房地产崩盘时的数据。 本月早些时候，加拿大丰业银行调查显示，即使房价不下跌，而是保持走平态势，随着加息和按揭利率上涨，今年按揭贷款成本已经上升，明年将会更高达到8%的增幅，2019年上升4%， 按揭成本的上升已经超过收入增长的速度。目前加拿大按揭月供已经增加，如果加息道致每月130块钱的月供上涨，许多人将难以为继。  让人感到更加绝望的是，过去如果按揭利率不好，可以到银行以外的金融机构shopping，谁给的利率好就找谁呗。但上周银行监管者OSFI的B20空袭来临，根据新的要求，加拿大购房者在银行贷款时，将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款。 这项测试是以加拿大央行的五年期固定利率，或者购房者获得的优惠贷款利率附加2%，两个利率中以较高的利率为准。举例来说，加拿大央行的五年固定指标利率为4.89%，如果购房者个人获得的贷款为2.5%，那麽再附加2%后变成4.5%，压力测试将会采用两个利率中较高的，即加拿大央行的4.89%为基准。反过来，如果客户在银行获得的按揭利率为3%，再附加2%后变成5%，那麽，压力测试将采用5%，而不是加拿大央行的4.89%为基准。 即使是已经获得贷款需要Renew续约的人们，如果改换金融机构，同样要进行压力测试。这无疑是将买房者，捆在原来的贷款银行，无论这家银行给出的贷款利率多高，人们都必须接受，因为你将别无选择，这哪是要保护房地产市场的健康分明就是保护银行的垄断利益，剥削已经瘦骨嶙峋的广大按揭贷款人。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

星报专栏作家︰Ellen Roseman 由上周二开始，若你购买加国制造、并含有柔性聚氨酯泡沫的沙发、床垫或地毯底层，可以申索20元或以上的赔偿，理由是这种材料定价过高。只须在Foam for Cash网站上填上简单的表格，并夹附产品标签或收据图片即可。 1999至2012年间，加国十多间泡沫材料生产商被指组成集团操纵价格，加拿大人发起多宗诉讼，最后达成庭外和解，生产商愿意赔偿。消费者和商户都有资格瓜分赔偿，视乎买入的加国泡沫材料数量和种类而定。从现在起到明年2月的申请截止日期为止，你会看到大量广告，敦促你申索有机会获得的赔偿，并传授索偿方法。 你可能会记得，2015年同样有一宗关于价格操控的集体诉讼达成和解，若你在1999至2002年间曾经购买任何装有“动态随机存取存储器”（DRAM）的电子仪器，即可获20元赔偿，无须收据。 这宗和解的赔偿总金额达8,000万元，我也申请了索偿，不出一年收到20元支票。我曾撰文讲述这次成功的运动，它的口号“钱是我的”十分吸睛，吸引了过百万宗索偿。 管理人员核准了88万宗20元的简化索偿，并在2015年12月寄出支票。索偿金额超过20元、并能出示收据的人士，则在2016年7月收到支票。DRAM和解事件开创向消费者赔钱的先河，Foam For Cash和解的赔偿金额较少，有3,800万元，也是采用相同的策略。 2004年加拿大最大宗价格操纵案和解中，维他命丸生产商愿意赔偿天价1.32亿元，以换取集体诉讼的和解，然而律师却表示，要找回被多收费用的消费者委实太困难。生产商取而代之，把部分和解赔偿金捐给加国与营养和食物教育有关的慈善和非牟利组织。 如今电子和社交媒体被广泛使用，更方便律师接触民群，并教道他们如何索偿。安省温莎Strosberg Sasso Sutts LLP的律师Heather Rumble Peterson表示：“我们预期大部分消费者会选择简化索偿，申索20元。” 这类申索要求有购买证明、或一张你欲申索赔偿的泡沫产品标签照片，标签要列明产品是加拿大制造。在这宗集体诉讼中，共有4间律师行负责起诉，Strosberg Sasso Sutts是其中一间，其他原告人包括魁省非牟利组织Option的委托人。被起诉机构包括Carpenter、DomFoam/Valle Foam、Vitofoam、Foamex Innovations和Woodbridge Foam。 Rumble Peterson说：“由于距离购买已滞后了好些时间，我们理解你手头上可能已没收据。索偿人员将致力协助您找到合资格取得赔偿的方法。” 若你没有证明曾购买相关物品的证据，可以提交容许计算或推则购物金额的文件，例如泡沫产品的发票，历史会计记录或预算。 Foam for Cash运动就像“钱是我的”电脑记忆芯片运动一样，传达出含两个信息。第一，虽然20元不是大数目，但你只须花5分钟填妥网上索偿表，就可以等待对方寄钱来。第二，厂家串通提高价格会对经济构成严重后果，申请赔款可以表达你关注加国的良性竞争问题。 以下是www.foamclassaction.ca的答问： 谁合资格索偿？ 若你符合下列条件，即自动成符合索偿资格：现居加拿大、或曾在1999年1月1日至2012年1月10日居住于加拿大；期内曾在加拿大购买柔性聚氨酯泡沫，或在加国制造、且符合条件的发泡制品或地毯衬垫，作个人、商业或生产用途。 哪些产品符合资格？ 若购买了在加拿大制造的柔性聚氨酯泡沫、或下列加国制造的产品，均可索偿： ‧床垫 ‧软体办公椅 ‧软体椅 ‧双座沙发 ‧三把沙发和沙发 ‧地毯底垫 ‧地毯垫 ‧地毯坐垫 我如何获得赔偿？  ‧你必须在2018年2月6日或以前提交填妥索偿表格，以及证明你有资格索偿的文件。 未及在限期前提出的申索将不获赔偿。 ‧最好使用网上索偿程序提交申请，也可以透过书面索偿，可在www.foamforcash.com下载简易或标准索偿表格。

加拿大今年的宏观经济形势一片大好，预计年化的GDP增长将会达到3.6%，失业率也维持在2009年以来的低位。在刚过去的一个月里，加拿大股市上涨5%，加元兑美元汇率也维持在80美分的上方，这种汇率水平也是一年多来的高位。 不过，随着形势的发展，也许情况会发生改变。最近一段时间，北美自由贸易区的谈判越来越不妙，分析师开始担心，如果没有了NAFTA，加拿大经济将会面临严峻挑战。 外患不断，内忧也开始显露，本周加拿大最大的零售商Sears 破产，发出与宏观数据不协调的声音，同时也影射出加拿大中产阶级的脆弱现状。 目前的加拿大，中产阶层越来越难以过活，从2008年金融海啸之后，这种形势更加严峻， 以多伦多为例，在这样一个独立屋均价百万加元的悲情城市里，想要买得起房的话，最保守估计，家庭年收入要达到20万加元。 加拿大银行监管者OSFI本周宣布新的房贷政策，根据新的要求，加拿大购房者在银行贷款时，将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款。 一般而言，在加拿大买房的贷款者分为两个群体，首付低于20%的购房者必须要去加拿大房屋贷款中心获得保险，而CMHC的要求早已调高。另外一个群体，即广大的普通购房者，即非一次性现金买断的购房者，在交够20%的首期后，就有权利根据各个银行的贷款利率进行优化挑选。 加拿大银行监管者的最新要求，则是针对广大普通购房者的一记重拳。这个被行业内称之为B20的新规定，旨在控制银行的房贷风险，考验购房者是否能在利息上涨的情况下承受压力。 根据最新的银行按揭业B20条款精神，现在的购房者，即使交足20%的首期，仍旧要进行新的压力测试，而且是在现行利率上再加2%的测试。这项测试则是以加拿大央行的五年期固定利率，或者购房者获得的优惠贷款利率附加2%，两个利率中以较高的利率为准。新的贷款政策将于明年一月一日开始执行。 举例来说，加拿大央行的五年固定指标利率为4.89%，如果购房者个人获得的贷款为2.5%，那麽再附加2%后变成4.5%，压力测试将会采用两个利率中较高的，即加拿大央行的4.89%为基准。反过来，如果客户在银行获得的按揭利率为3%，再附加2%后变成5%，那麽，压力测试将采用5%，而不是加拿大央行的4.89%为基准。 这样一来，最新房贷政策将过去的许多购房者，纷纷选择短期利率来规避监管的漏洞完全堵住。关于这点，OSFI最高管理者Jeremy Rudin 表示，过去许多聪明的购房者，在购买房产时尽量借到最大的贷款额度，然后到处寻找最低利率，他们大部分都是利用短期按揭贷款来实现买房目的，现在这种做法行不通了，我们不希望看到一些不符合资格的人利用贷款政策的漏洞，获得最低利率给金融系统增加风险。 银行和按揭贷款的业内人士对此忧心忡忡，担心这将限制购房者的购买力，最终道致房价下跌。根据加拿大智库capital economics的估计，新的贷款压力测试政策，将使得房地产买家的购买力下降20%，预计道致房地产价格下跌15%！ 许多分析师都认为，政府政策和央行加息的两级左右勾拳，已经将房地产的疯狂状态打压下去，银行监管者的B20条例可以暂缓执行。无奈，OSFI的监管者认为，在加拿大央行加息的情况下，作为监管者，OSFI不是暂缓行动向后退缩，而是应该进一步加强对房地产按揭市场的管理。 新的房贷政策将于明年一月一日执行，如果以这样的情况推理下去，加拿大的中产阶级一方面失去房地产增值的福利，而政府大量的福利缺口，却都需要中产阶级支付更多税款，使得这个本来已经脆弱不堪的阶层会更加悲催，收入工资不涨，政府税收更重，中产阶级未来如何能通过压力测试来买房呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

加拿大外交部长方慧兰（Chrystia Freeland）（加通社图）   10月17日，北美自由贸易协定的第四轮谈判结束，三国官员美国贸易代表莱特海泽、加国外长方惠兰、墨西哥经济部长瓜哈尔多站在了媒体面前。与以往展示外交风度所不同的是，此次三方明显露出重大分歧。 美国贸易代表莱特海泽面对媒体公开抱怨说，“坦白地说，我对另外两方谈判代表抵抗改变的立场感到惊异和失望”。据报道，在这一轮谈判中，美国提出了多项咄咄逼人的条件，包括增加协定５年自动失效的“落日条款”、修改汽车原产地规则、废除争端解决机制、并要求加拿大开放10倍于现在的牛奶市场份额等，加拿大和墨西哥对这些要求的反对立场都非常坚决。 美国指责加墨两国“不愿意改变”，但加国外长方惠兰则指出，美国这些强硬要求，实际上是在时间轴上的倒退，这些要求“要把时钟倒拨回去，背离在NAFTA体制下的可预见性、公开性及合作。在某些情况下，这些要求甚至与世界贸易组织的规则相违背。这非常令人担忧。” 前任加国贸易谈判代表Gordon Ritchie表示，美国方面的谈判手段，更像是出自低级的地产开发商，而不像出自一个超级大国。方惠兰也指出，更新北美自由贸易协定，不能通过“赢者通吃”的心态、或者试图削弱而不是现代化这一贸易协定的途径来取得。 也有评论称，美方代表的强硬模式，也许是意图逼迫加墨其中 一国看到无望达成协议，从而断然率先提出取消协议。 北美自由贸易协定之所以陷入僵局，最主要的原因也许还是双方在理念上存在有巨大差别，美国一方和加墨一方在对待贸易的理念南辕北辙，一边是相信自由贸易，一边是试图打压自由贸易，很难实现交集。美方谈判代表似乎是以“美国优先”为原则，期望在所有事情上都要“赢者通吃”，要求在所有事情上都不能让对方赚便宜，这不是寻求合作的态度。任何两个商家结成商业伙伴，任何两个经济体结成贸易伙伴，只想着做减法，最终的结局只有散伙。欲想结成合作伙伴，应该想到做加法，将蛋糕做大，争取各自单独不能得到的机会，这样才能营造双赢。而在当今的科技进步和经济全球化的驱使之下，闭关锁国的心态只能是让自己丧失机会。 然而，并非所有的美国人都支持贸易保护主义。据近期的一篇报道称，美国国会也希望就北美自由贸易协定发出声音，共和、民主两党中都有支持自由贸易的人士。国会近期出了一份内部报告，对行政当局进行这一贸易谈判的重点目标提出质疑，并指出许多美国制造商、服务提供企业以及农产品生产者反对取消NAFTA。有报道称，加国官员近期对美国政商界展开的教育活动起到了作用，通过这些教育，让他们了解北美经济体整合性非常强，浑然一体，如果撤销这一协定，美国经济自身也会受到很大伤害。 NAFTA对于三国来说，都是三赢或者三输。目前今年达成协议的希望淼茫，但是三方都还留了活口，同意延续到明年。最终是否能存活，似乎主要取决于美国最高当局。加国外长方惠兰表示要“为最好而期待，为最糟而准备”。其实此次风波给加国企业敲响警钟；鸡蛋不能放在一个篮子，应积极开拓其他市场。

Q：亲自参与验屋过程很重要吗？我是否可以从验屋报告中获取需要的所有信息？ A：房屋检验报告是一份有价值的文件，能够帮助你了解准备购买的物业。不过，亲自参与验屋过程令你获益更多。 我记得很多年前曾经跟随验屋师实地检验房屋，直至现在仍然保留他提交的验屋报告。我仍然不时参考这份报告。 首先必须记住的就是，验屋为你提供一个亲眼检验房屋各个系统的机会。验屋可以确定与房屋有关的问题，包括房屋结构、供电系统、排水系统、屋顶保养、暖气和空调系统。不过，验屋师不能拆开墙壁检查墙内的状况，亦不会进行任何侵入性检查。通常验屋师不会移动家具或储物箱，去查看或检验被遮挡的部分。 如果你跟随验屋师验房，验屋师将会指出房屋每个检查项目的详细状况。你亦可以就他们发现的问题后续发问，了解他们认为问题的严重程度，或者他们认为可能需要进行维修的项目。知道哪些维修是需要立刻进行，哪些项目不需即时维修。 你可以预期在验屋报告中获知类似信息，但若参与验屋过程，你可以更详尽和深入了解房屋的状况。 验屋过程通常需要2或3小时，当考虑到可能在这间房屋居住多年时，你将会觉得花费这些时间是值得的。事实上，当我买入现在的住所时，验屋师曾提供一些没有纳入报告的提示和建议，因为它们不是关键问题。这些信息真是非常有用，帮助我们作出最终决定。 正如你从亲身跟随验屋中获取一些报告中可能没有的信息，报告中亦可能有很多在实地视察时未有谈及的重要细节。细心阅读整个报告将有助你进一步了解这个物业。 假如你的Offer附带满意验屋结果的条件，你应当在验屋程序完成后决定下一步行动。房地产经纪的指引很重要，他们可能与卖方就验屋过程中发现的任何问题进行谈判。对于细小问题，卖方可能承诺在你入住前修理好；至于较严重的问题，卖方可能同意降低售价弥补维修费用。 注意验屋程序不包括的一些问题也十分重要，例如房屋是否存著美学或外观上的缺陷。这意味着你和你的经纪需要留意台面是否有缺口，掉漆等类似问题。 电话、有线电视、警报系统和草坪洒水系统，通常亦不包括在验屋中。不过，作为附加服务，验屋师可以代为检验游泳池、壁炉、棚屋或其它附属建筑。 毋庸置疑，验房是买房过程中一个重要组成部分。亲身参与验房过程和仔细阅读报告，可以确保你从中获得最大收益。

Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家 问：经业主投票批准，业主委员会决定在每个单位安装独立水表。然后告知业主，由于共同费用降低，每月的管理费将减少50元。但是，在经过一次辩论之后，业主委员会又拆除了水表。拆除水表并未获得业主投票批准，并且委员会也没有通报共同费用再次增加50元。然后，物业法团征收特别评估费（special assessment）以弥补赤字。我的问题是，特别评估是否适当？业主委员会在拆除水表前，不必经业主投票吗？ 答：一旦水表被拆除，大厦的共同费用水费部分就会增加。业主委员会应向业主通报每个业主的增加额，并要求从接下来的月份开始，每月第一天支付增加的金额。如果这样做了，不应该出现赤字或需要征收特别评估费。 水表的安装涉及对公共元素的添加、更改或改进。根据《共管物业法》第97条，法团有义务向业主通知更改公共元素。委员会亦必须告知业主，需要至少15%的业主签名申请，才可以召开为安装水表进行投票的业主会议。若业主委员会在没有收到开会申请的情况下举行投票，是符合规定的。 然而，拆除水表是对共同元素的进一步改变，要求业主委员会再次通知业主，他们有权利申请举行业主会议，以便对拆水表进行表决。 因此，拆除水表是违反《共管物业法》，尽管业主似乎只有微小的追索权。 问：我们公寓的业主向委员会提交了一项动议，要求在即将举行的年度会议上，为通过修改现行附例进行表决。业主委员会拒绝将表决列入年度会议议程。业主委员会可否拒绝举行投票？ 答：现行的《共管物业法》没有具体说明什么可以又或什么不可以成为业主会议上投票的主题。该法的修正案目前尚未生效，修正案将规定业主仅可以就3个目的申请召集会议：（1）信息会议，在会上，除常规程序以外，不会就任何事项举行投票；（2）罢免或选举一名或多名委员；（3）法律或者规章所允许的申请召开业主会议的所有目的。 看来，现行的法律并不打算准许业主申请召开业主会议就任何事情投票。而法律修正案似乎更明确，开会申请仅限于上述三种情况。 附例必须经大多数业主投票赞成才可以确定，然而业主却不能主动提出附例。业主委员会拒绝召开会议是符合准则的。不过，业主委员会可能会表示，拒绝开会是因为业主无权就通过该附例投票。    

现在的100万元，10年后究竟相当于现在的多少钱？20年后呢？通过以下的科学计算，或许我们可以得出结论！负利率的时代，工薪族的钱正在被洗劫一空。 疯狂贬值，100万只剩零头！ 基于1980年以来的数据预测 1980年到今天，36年时间里，中国的广义货币供应量的年增长率约为22.45%，中国真实的年通货膨胀率约在11.9%——如果按照这个数据计算，我们大致可以算出两种模式下现在的100万元，10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。 基于1997年以来的数据预测 老实说，基于1980年以来的数据预测有些太猛烈了——这是中国未来的经济万万难以承受的。 实际上，自从朱总理上台之后，中国中央银行开始与国际接轨，中央政府不能随便向中央银行伸手了（但可以通过财政部来发行国债），极大程度上杜绝了货币供应以超过20%的速度猛印的时代。 根据中国人民银行公布的数据，计算出来1997年以来中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%，中国真实的年通货膨胀率约在7.3%。基于这一数据，我们再次可以预测现在的100万元，10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。 基于2012年年底以来的数据预测 根据中国人民银行公布的数据，计算出来2012年底以来中国的广义货币供应量的年增长率约为13.9%，中国真实的年通货膨胀率约在6.3%。我们不妨来预测一下，现在的100万元，10年后和20年后分别相当于今天的多少钱。 老实说，这个数据与上面的数据区别不是很大，最多可以算作一个过渡时期，这种通货膨胀持续下去，民众依然是很难接受的。 当年的万元户那是富豪啊，现在有个5万元，40万元能算富豪吗？我认为至少相当于100万元。现在的100万，估计到那时会以亿计了。 七八十年代的钱最值钱！ △60年代的“十元大钞” 大米 七八十年代：0.12元/斤。 现在：4.4元/斤。 价格是30年前的36.66倍。 大白菜 七八十年代：0.02元/斤。 现在：1.8元/斤。 价格是30年前的90倍。 培养一名大学生 七八十年代：从小学到大学学费为140元。 现在：从小学到大学≈150000元。 价格是30年前的1071倍。 看病花费 七八十年代：大约0.98元。 现在：平均为90元。 价格是30年前的91.8倍。 点击－读万卷书，不如行万里路，行万里路，不如名师点悟！！ 点击－读万卷书，不如行万里路，行万里路，不如名师点悟！！ 房价 七八十年代：100平每月扣房租1.2元。 现在：100平每月房款至少2500元。 价格是30年前的2083倍。 高速收费 七八十年代：0公里。 现在：100000公里。 上涨倍数为无穷大。没法比了。 同时，还发生了什么？ 皮鞋使用寿命 七八十年代：一双鞋至少穿5年。 现在：大概也就1年。 使用寿命下降5倍。 环境污染 按国际马里克期指数， 1978年污染指数为0.98。 2008年污染指数为1580。 污染指数上涨了1612倍。 钱变成纸，我该怎么办 说到这里就需要进入了一个最为艰难的难题，因为在这样的状态下，该如何避免钱变成纸，其实真的没有什么太好的答案，只能趋势性的给予一些建议，仅供参考： 一是有房一族可以稍微放宽心了 对于负利率时代而言，可能最为开心的是欠银行钱的人了，对于工薪族而言，欠银行钱最多的情况就是有了房子，并且背负着房贷。这个时候，能给予大家最大的建议是千万不要提前还贷，因为负利率意味着你的贷款是处于实质性不断减少的状态，因此，对于有贷款一族而言，通过贷款可以有效的对冲部分负利率冲击。 二是避险资产的部分选择 除了贷款以外，还有一种保值增值的有效手段就是寻找避险资产，对于一般的家庭而言，相对稳定的避险资产是黄金和美元，鉴于未来人民币贬值的概率比较高。因此，这个时候对黄金或者美元资产进行一定的持有是保值增值的有效方式之一。 三是保守型投资者的货币资产配置选择 对于较为保守的投资者，可以考虑对于货币资产进行一定配置，正如同上文说的，余额宝类的货币基金会有2.5%左右的收益，银行理财会有4%的收益，这些较为稳定的收益，即使不能增值，至少求个保值，求个心安吧。 四是多投资自己 面对着负利率时代的来临，在保证日常开支，保证未来养老、医疗、子女教育等准备金储备的前提下，通过消费改善生活也许是一种生活方式的选择。很多人认为，在这样的大背景下，钱花出去了才是自己的东西，在这样的大环境下省钱一定会越来越穷，大额支出如果是买房，买车可以贷款的话，贷款远比攒钱合适。 另一方面，这个时代最大的保值增值方式是投资自己，一切都会改变，唯有增加自己的实力和能力不会改变，通过学习，通过投资自己让实力提升，可能才是应对未来一切变化的真正不二法门。 在负利率时代，钱存银行，就是钱变成纸，穷人补贴富人，只有保持积极的理财态度才能追上财富缩水的速度，不要自己的一万元，变成明天的一百元！