专栏观点

加拿大电讯服务投诉委员会（CCTS）最新报告显示，虽然已经列出守则，促使电讯供应商能改进账单内容清晰，但有关手机服务没有列明或误导的资料，仍然是消费者最多的投诉原因。 加拿大电讯服务投诉委员会专员麦格表示，消费者在签署接受一项服务或产品前，基本上要明白当中的内容，服务供应商应该向客户清楚说明他们的权利和责任。 半年接近4000宗投诉 这次的年度中期报告由2016年8月1日至2017年1月31日止，共接获3,955宗投诉个案，当中3,882宗已完成，有3,488宗是重新解决，包括2,786宗在调查前已达成，702宗在调查期间已解决问题。另外，完结的个案392个。 该报告指服务供应商没有列出重要资料，是消费者投诉的主因，其他包括不正确收费、服务质素欠佳及未能接获退款等。整体来说，当局要求实施的守则有一定成效，投诉个案已经减少，而麦格认为仍有改善的空间。 自2015年6月开始，当局要求所有电讯及互联网服务供应商使用有关守则，当中的建议包括在合约中使用简洁的文字，并且适用于多种电子产品及服务。而加拿大广播及视讯委员会更强调供应商有需要与与消费者沟通清楚，并实行数据上限及合约期少于三年。 此外，CCTS将于本年9月推行新的电视服务供应商守则。该次报告接获2,734宗投诉与广播范围以外的有关问题，包括价钱及客户服务。另有一些属于违规的投诉，在2016至17年有52宗，相比上一年同期是120宗，超过一半关注互联网服务供应商的服务质素，较上一年同期增加12%，有关供应商收取提早取消服务费用的投诉上升14%。 对比上一个年度中期报告的投诉个案是4,562宗，今次报告已下降为3,955宗。接获投诉最多的供应商，分别是加拿大贝尔公司及罗渣士传讯公司，前者下降4.1%，后者上升3%。 CCTS处理投诉个案包括地线及无线的电话与上网服务，当中有关账单、合约条款、服务及管理等问题。 使用美国电讯服务更划算 多伦多时评人萧振华表示，当局早于去年展开公众咨询，收集消费者的意见，上月公布内容。当中有不少是涉及供应商合约条款出现问题，客户接到账单时感吃惊，并不知道供应商收取的额外费用，所以借咨询过程减少有关投诉。 他指出加拿大的电讯服务价钱昂贵，不同省份及规定各异，最廉宜是沙省，因为由政府营运，引入其他资源使成本下降，当地居民享用优惠价钱。在安省大多伦多地区的手机费用并不便宜，目前由大型供应商提供的月费计划，如无限通话及3G数据，每月超过100元。如通过大企业为员工提供同样计划，月付50至80元不等。有些人使用美国的电讯服务公司，由于是北美范围使用，提供无限通话及5G数据，美金约45至50元，仍属于划算。 萧振华称手机月费计划较数年前昂贵得多，有人分析是汇价问题，因为消费者使用的智能电话都是入口产品，加元低企令成本增加。当客户采用租机方式，供应商只能上调月费价格来补贴成本。假如日后加元汇价上升，供应商未必会调低价格。 他认为，加国如要控制电讯及上网服务价格上升是一件困难的事，如果能够让各省的供应商互通，以及开放有关规定借此提高市场竞争力，希望将来消费者会有更多选择。本报记者

  想像一下，在你的房屋发生灾难性损失后，你向保险公司索赔，却被告知“这不在受保范围内，你不获赔偿”，你会怎样地震惊。 Hassan Hojjatian和Mitra Kermani在2011年6月就遇到了这样堵心的事情。当时他们位于多伦多的房子，地下室、地下室浴室、车库屋顶和地基遭受大范围水浸。 后来，独立专家估计这间房屋损失超过200万元。 承保的公司安盛保险（Axa）和Intact保险公司拒绝了他们的索赔，于是Hojjatian和Kermani就损失提出起诉。 法官Suhail Akhtar去年在判决书中写道：“现如今，业主的房屋发生水浸损害并不罕见。”他补充说，在某些个案中，“损害可能是灾难性的，道致该房屋不适合居住。” 这宗个案的分歧在于： 屋主的立场是，损坏是由于暴雨道致水从窗户和屋外进入所造成，也有突然和意外地从水管涌入大量水。 保险公司则坚决主张，损坏是由于房屋的基础墙渗水而造成的，加上结构的一般物理性恶化，这些因素道致的损坏不在家居保险覆盖范围内。 在法庭上引用了几份专家报告，试图确定损坏的来源以及是否涵盖在保险单承保之下。所有专家的结论是：水浸损害与房子周边土地的坡度有关，以及地下室水浸是由于水通过地基渗透所造成。 法官Akhtar发现，房子里的水合乎保单定义的“地表水”和“地面渗透到地下的水”，并且不包含在承保范围内。事实上，保险合约明确排除了这种水渗透造成的损失。 Hojjatian和Kermani不满法院的裁决，将案件提交给上诉法院。11月，由3位法官组成的小组维持了初级法院的决定。 Dayle Semple是我在FCA保险公司的保险经纪。当我对屋主的不幸裁决表示惊讶时，他解释说：“保险单不是保养合约...由于忽视或未解决的维护保养问题造成水浸损害，保险政策并非意味着对此类损失作出回应。” 他说：“所有的保险都对水患来自于什么类型的水有所限制。一般来说，承保范围是突然或意外跑水，而不是渗入水。 这就是为甚么在基本保单之外附加污水倒灌险（sewer back-up），要额外收费的原因。” “渗漏通常是由于缺乏维护和保养而发生的，一般保险单都不包括赔偿。” 加拿大保险局警告消费者，所有房屋保险都包括管道突然意外爆裂的赔偿，尽管因冻结道致水管爆裂的损坏可能不获赔偿。现在，有些加拿大保险公司已经开始为投保人提供陆路洪水（overland flood）的赔偿，但此种offer还处于起步阶段。 这里的重点是： •了解你的保单所覆盖的内容。 •购买污水倒灌险。 •请谘询保险公司，你是否能获得洪水灾害的保障。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师 地产律师与地产经纪有什么不同 Q：买房子时，我是否可以选择与律师合作，而不是聘用房地产专业人士？ A：虽然安省法律规定，只有房地产专业人士可以代表买家和卖家进行交易。不过也有例外：如果律师提供法律服务，而房地产交易本身就是一宗法律服务的情况下，就允许房地产律师进行交易。 与地产经纪合作有很多好处，但是当你与房地产律师合作买卖房屋时，你可以期待他们有不同领域和水平的经验与专长，就像所有专业人士一样。 首先，房地产律师与地产专业人士一样，有责任确保你在交易过程中的最佳利益受到保护。例如，地产律师能够审查买卖协议中的条款、条件、豁免和相关文件，并采取必要步骤使合约合法完成。 律师可以帮你审核买房Offer，以确保该Offer保护你的权益，并作出调整以便更好地满足你的需求。例如，如果你希望在房价中包括某些电器或固定装置（冰箱、洗衣机/干衣机、吊灯），告诉律师，请其为你包含到Offer中。 律师还承担其它工作，包括： •检查房子产权，以确保卖方拥有这个房子，并能合法出售； •审核公寓的物业状况証明书； •确定物业上是否有留置权或政府工程令； •将定金存入信托账户直到交割； •在省土地所有权登记处登记房子转手； •就房屋的zoning提供建议； •安排将房款和佣金有序转移给正确的当事人； •在交割日将锁匙交给买家。 你也可以考虑聘请房地产公司或销售人员提供服务，例如寻找新房源、预订和举行开放屋、准备市场分析等。为你介绍其他服务供应商，如承包商或检屋师。这些服务项目通常不会包括在地产律师的服务中，但律师可以免费提供受到保障和他们有资格提供的任何服务。安省律师受上加拿大律师协会规管。 除此之外，如果是卖房，地产商会要求所有人，包括律师，若在realtor.ca上打广告出售房屋，必须经RECO注册，并成为地产商会或协会的付费会员。 每位律师收取的佣金和法律费用会不同，有些律师可能将工作打包收取固定费用，也有些会根据提供服务的程度而收费。所以一定要预先与房地产律师商谈，决定花多少钱可以获得何种程度的律师服务。

▲一旦房屋已被卖出，未经买家书面同意，卖方经纪不得在广告中作任何引用 （星报资料图片）  作者：Joe Richer 【加拿大都市网】 Q：我购买了一间屋，已搬了进去，可房子的照片仍在卖家经纪的网站内出现。我能否要求对方移除? A：首先恭喜你买到新屋，购房是很复杂的过程，你已成功地通过了，有了属于自己的天地当然会感兴奋。 现提供一点背景资料，安省地产监管委员会(Ontario Real Estate Council，RECO)有一些法例要求所有地产专业人士必须遵从，包括房地产广告法例。执行这些法例以确保地产广告准确无误，为买家提供他们需要的资讯，也有一些法例是保护相关的买家及卖家的隐私。 当一间屋放盘销售时，地产专业人士会经卖家批准后，将该房屋放在多重放盘系统（Multiple Listing Service，MLS）或其它网站上进行推广，一般而言，推销广告会包含所售房屋的照片。当该房屋已售出时，经纪公司会通告房产的状况，并会用已售出（sold）的标签表示房子已经下市。 不过，一旦该房屋的业权已转移到新业主，也就是你的身上时，在未经你书面同意下，卖家经纪不能在广告中作任何引用，包括在他们的网站或任何其它地方登载房屋照片。 如果广告包含售价、交吉日期及其它有关交易的详细资料，无论在广告期间由谁拥有该物业业权，地产经纪均需要在刊登前获得买卖双方的书面同意。 如果你并没有给予书面同意又或不再希望那些相片仍被放在网上，第一步是要求你的经纪与卖家经纪沟通，由他们移除那些相片。 如果事情仍未解决，你的经纪可以联系负责放盘的地产公司持牌人，他们有责任监管地产公司聘请的销售员及地产经纪。 如果问题仍然存在，你可以与RECO接触，交由他们为你处理。

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏？（星报资料图片） 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前，房子地下室遭到水浸，卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后，新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭，索赔2.5万元。案件经过3轮庭审，至今仍无定论，很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家，房子交割前曾发生水浸？卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)，会否被控告虚假陈述？这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年，Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后，决定出价290,000元购买，开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前，卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS，这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中，卖家声称物业没有遭过水浸，并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸，地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯，并以象征性的成本更换了底垫，但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸，买家基于SPIS上的陈述，控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中，法官裁定不存在任何虚假陈述，毋须披露交割之前发生的水浸，驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院，法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述，裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉，案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月，3人法官小组又推翻了地区法院的裁决，采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定，交割之前的那次水浸没有遭致重大损失，毋须披露，SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份，伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请，请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院，但这次很可能会例外。 应McDermid的要求，并且站在中立的角度，我呈交了証词（affidavit）指出， 自1997年以来，约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格，而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会（Ontario Real Estate Association）发出，有些经纪非常认同这张表格，有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS，因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂，而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识－大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时，也不用负上任何责任，但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示，免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪，2010年，作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前，Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题，买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现，地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计，维修费约12,000元，买家银行基于验屋结果不予预先贷款，最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则，她向纪律委员会递交的声明中，承认没有核实SPIS表格的真伪，也没有保障买家的最大利益，做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户，她也没有以客户最大利益为依归。再者，她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料，纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认，她有责任核实SPIS，并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而栗，因为裁决指Godfrey没有履行义务，确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料，不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场，不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为，法院也同意，使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鉴于表格所引发的法律诉讼，以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定，我希望最高法院不论采取何种方法，最终可以平息问题。  

近年新建的小区，有不少采用车库建于屋后的设计，当共用巷道引发使用权纠纷时，需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。（都市地产资料图片） 作者：律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋，车库建在屋后，房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约，允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建，加建的部分建筑探出到巷道，令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告，称该业主所为阻碍了车辆进出，应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望，也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决，完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道，这条巷道穿过6位业主所拥有的土地，巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用，所有业主签署了道路使用权（rights-of-way）契约，允许住户因“车辆进出的理由”，可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候，排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建，加建部分包括一幢三层建筑物，有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内，所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利；不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台，却延伸到共用的土地，受到道路使用权的约束。这意味着根据道路使用权契约，邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物，令屋后巷道的实用宽度由原本的12米，收窄到最窄处只有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月，向安省高等法院法官David Stinson，申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批，也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中，就这宗诉讼作出评论，他表示：“我估计大部分地产律师都会认为，这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况，侵占物应该予以拆除。”他补充道，如此判决才是正确的，安省上诉法院在1921年就有一个案例，客观事实几乎与这宗案件一模一样，最终被裁定为侵占他人土地，侵占物须被移除。 然而，Stinson法官并未按已有案例进行裁决，他考虑的反而是巷道的实际用途，以及巷道在他人土地上通过（laneway easement）的措辞，因此容许保留此侵占物。他指出，尽管有侵占物的存在，但邻居仍可以适当通过巷道，巷道的预期用途并未受到阻断， Stinson法官在判词中写道：“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线，这意味着涉及到道路使用权，只有当道路如契约字面上所指，受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后，即使使用道路的权利被削弱，只要道路仍可依旧使用，也被视作不构成问题，想透过诉讼来成功维护道路使用权，将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满，决定向安省上诉法院（Ontario Court of Appeal）提出上诉。上诉庭裁定：除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰，否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中，没有人触犯此等条例，因此上诉法院最终维时原判，驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费，12,000元的上诉费，以及他们自己的律师费用。 多年来，我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类，置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后，邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的，细仔研究后，确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家，在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时，偷梁换柱，小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中，对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中，卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的，最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾（North Bay）多重放盘服务MLS的广告中，形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格（Cape Cod-style）房屋”，拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau，买卖协议规定，卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明（Seller Property Information Statement ，SPIS）。 买家拒绝进行验房程序，在房屋交割后不久，买家开始闻到井水发出气味，不能饮用。买家Patrick Gladu意识到，新的化粪池系统对房屋来说太小，北湾Mattawa保护管理局告知他，化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时，并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行，她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中，裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统，违反了买卖协议。法官写道，买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定，卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统，违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外，她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证，因为它不能满足该物业的需要。 她补充说，在SPIS中关于新化粪系统的陈述，对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述，它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件，但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决，显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失，以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔，不过这些就被法官否决了。 最终，原告人因化粪系统以及修复防护墙裂缝，获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家，从这种情况下吸取的教训是： •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS，曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的复杂问题 Q：购买“法拍屋” （power of sale）是否获得超值物业的理想途径？ A：为确保读者对“法拍屋”有一致的理解，请容笔者在此说明。总的来说，当业主拖欠按揭供款时，银行可以采取行动出售物业，以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉，不过真实情况是，银行均需要采取合理措施，让物业获得适当的市场价值。 话说回来，法拍屋仍然是值得入手的，不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先，物业将以其原有的状态（as-is）售出，银行不知道房子地下室是否曾遭水浸，或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中，买家可以向卖家详细询问物业状况，并依此要求卖家负责某些特定维修，作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖，在交易完成后，一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此，购买法拍屋前，强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士，能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外，买家开价购买法拍屋时，可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题，就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情，涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里，这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外，银行文件内容可能非常冗长兼难以理解，因此亦建议买家聘请律师，审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后，需按一定程序处理，银行一般只会于办工时间处理买卖，因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后，银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款（right of redemption clause）。若在交割完成之前，原业主有能力缴交拖欠的供款，银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生，不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少，不过仍是有其值得购买之处。只需了解当中可能存在的问题，及聘请适当的专业人士协助处理，之后便可以一劳永逸地享用物业。  

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问：邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息，我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定，是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过，是否侵犯了我作为业主的权利？ 答：《共管物业法》第117章指出，不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为，人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康，而二手烟是已知的致癌物。 （星报图片） 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟，不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点，于阳台吸烟，导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为，是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上，大厦董事有义务执行《共管物业法》，因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问：共管大厦的董事局，是否有权对所有单位进行保养维修，而无需征求单位业主同意？如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修，该怎么办？ 答：单位维修属大厦法团的责任，不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任，实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这么规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位，除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下，公司则必须作出相应维修，而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》，如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修，这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损，或造成业物内的人员受伤害，法团则可以选择对单位进行维修（但不是要求法团必须这样做），并由业主承担费用。 除此之外，法团没有权利对单位进行保养或维修。不过，若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修，则另作别论。 问：大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊，请问法团是否可以在未得到66%（2/3）业主同意的情况下，进行价值510万元的翻新工程？ 答：若走廊有必要翻新，法团则必须进行工程而无需另行通知业主，或经业主投票通过。 若翻新并非必要，但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目，则法团必须将所提议的工程，以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主，如果有超过15%的业主要求，就有权召开业主大会，就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会，只要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。只有当工程的预估费用，较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上，才需要取得66%（2/3）业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q：作为买家或卖家，在同意“多重代理”（Multiple Representation）之前，我需要知道什么? A：在一宗物业交易中，同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况，被称作“多重代理”（Multiple Representation）。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表，但两位经纪属同一间经纪公司；又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常，多重代理涉及房子的买家和卖家，但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家，它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时，必须遵守特定的披露要求。 首先，在签署代理协议之前，经纪公司就必须以书面形式告诉客户，也许会出现多重代理方案。如果客户同意，必须以书面形式确认，他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后，如果真的出现多重代理，经纪公司必须通知客户，他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况，经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下，经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同，这被称为诚信义务（fiduciary duty）。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意，否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意，经纪人必须放弃客户之一，而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是，与支付给两间经纪公司佣金相比，多重代理有降低佣金比率的潜力。当然，不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项： •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如，在多重代理情况下的销售/购买谈判，卖方试图将房屋卖出最高价，而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说，多重代理意味着特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制，但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节，以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适，记住：你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择，所以如果你需要其他代理人，将会有很多选择。 另一个需考虑的因素：绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作，若你是经纪公司的顾客（customer）而非客户（client），多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如，如果对方是客户而你是顾客，他们可能只向你提供信息而不提供建议，这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)