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本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。

■资深地产业人士黎宇昌 资深地产业人士黎宇昌表示，业界在过去数月都感觉到过百万元房屋成交量确实下跌了，他相信省府辣招固然对买家心理有些影响，但最主要是银行收紧按揭借贷，以及联邦政府对借款置业者的压力测试，令部分欲购置过百万房屋买家在现阶段却步。 作为前地产业界人士，黎宇昌称同业均明显感受到大多伦多地区过百万房屋成交量不及去年同期，他认为买家抱持观望“不急于入市”的取态，是受多项因素影响，他指省府在4月推出16项包括非居民投机税的辣招，对市场心理有些影响，而央行加息也令置业者借贷成本提高，意欲置业买家暂时“停一停，想一想”。 但他认为令上半年豪宅市场成交较去年下跌的主因，是本国银行收紧了楼房按揭批核，即使通过批核，银行所批之按揭金额也相对过去小额了许多，这令意欲购置过百万房屋的准买家，惟有搁置其买豪宅计划。另外，联邦政府推出的申请按揭楼房买家之压力及还款能力测试计划，也为一些准买家设下关卡，部分欲入市豪宅者暂时观察市场走向后才作决定。 虽然房屋成交量下降，但黎宇昌也赞同现时大多伦多地区楼房市场，与几年前的盲目炽热比较，肯定趋向更健康及合理地发展。他称不见得在今年余下数月，房屋市场会有大幅反弹及上升之势，但他相信大多区楼市会以平稳上扬的步伐而行。 他指出现时楼市有利于真正用家，楼房买卖双方彼此都抱“一动不如一静”的心态，也因此造就了租务市场在过去数月渐趋蓬勃。黎形容部分欲“等一等”的楼房准买家，始终都需要住屋，他们会宁愿先租屋，等待适当时机才入市。 谈到非居民投机税，黎宇昌相信只要海外买家接受了这是其在本地投资的其中一项成本，而并对他们的“惩罚”，本国物业放诸世界其他地方，都属于优质物业，始终会吸引他们重投本地楼房市场之怀抱。

全国房地产销售量连续4个月滑落之后，8月止跌回升1.3%，但仍较3月的破纪录高位少13.8%。加拿大地产商会（CREA）的电脑多重放盘系统（MLS）交易显示，平均屋价较去年同期升3.6%至472,247元。全国各地的楼市出现明显分歧，有大约半数销售量上升，其余则下跌。大多伦多地区销售量比7月升14.3%，推高全国销售数字。由于是次为安省出辣招后首次回升，大多伦多地区的销售量仍然比3月的高峰期少36%，也较去年同期低32%。 CREA总裁佩克（Andrew Peck）表示，过往经验显示买家非常关注利率变化，央行最近加息会刺激部分买家赶在下次加息前入市，但也会促使部分人却步。CREA首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，要再观察一段时间，才能确定8月的市况反映出楼市开始反弹，特别是加息前预先核准贷款（Pre-Approved Mortgage）到期后的交易，将令市场更明朗。 库存量稍低于平均值 8月的新挂牌数量再减3.9%，是连续3个月下跌，主要因为安省大多伦多地区、咸美顿－伯灵顿、伦敦－圣汤玛斯、基秦拿－滑铁卢，以及卑诗省的菲沙河谷放盘减少。 销售量增加而新挂牌数量下跌，令8月全国销售与新放盘的比率由7月的54.1%上升至57%。销售与新放盘的比率在40%至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 全国房屋的库存量为5个月，比7月的5.1个月稍减，也低于长期平均的5.2个月。金马蹄地区的库存量也由2至3月省府出辣招前的0.8个月，大幅增加至2.3个月，但仍与平均的3.1个月有相当差距。大多伦多地区、奥克维尔－米顿和贵湖市的屋价升幅慢，但与去年同期相比依然有可观的增长。大多伦多地区升14.3%，奥克维尔－米顿升11.4%，贵湖市更升19.5%。 满地可银行资本市场的雷泽斯（Benjamin Reitzes）说，8月数据显示大多伦多地区受安省辣招打击外国买家的最坏情况已经过去，但前景仍不明朗。央行加息遏制上升，如果楼市恢复炙热，预料政府会很快出手干预。满银高级经济师Robert Hogue则认为，加拿大的房地产市场并非失控。随着政策收紧、加息和部分地区难以负担的大环境下，正在过渡至一个较温和的水平。

安省为了令楼市降温，自4月起向外国买家征收买屋税，措施似有减少外国买家在安省置业的情况。省府最新数据显示，非加拿大人在安省置业的比率由上次调查的4.7%下跌至3.2%。 今年4月安省公布多项收紧楼市措施，包括非加国公民或永久居民买家如购买大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）的物业，须支付楼价15%的附加费，当时安省楼市正值炽热之时，多伦多地区的楼价逐年递增逾3成。 多市外国买家跌至5.6% 安省政府昨日公布今年5月27日至8月18日的楼市数据称，非加国人在大金马蹄地区的置业比率为3.2%，较4月24日至5月26日录得的4.7%比例为低。在多伦多，外国人的买屋比率则由同期的7.2%下降至5.6%；至于多伦多以北的约克区，外国买家的置业比率亦由9.1%下跌6.9%。 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）认为，包括实施外国买家税的房屋政策奏效，有助遏抑楼市。他表示有关措施实施后，外国人的置业比率已有所下降，并为房地产市场带来稳定。 自4月起向非加拿大人征收物业税以来，大多区的整体楼市已显著降温，然而有专家认为，楼市降温是安省其他新政策造成心理影响所致，包括扩大租金管制及增加可负担楼宇的土地等。

据CTV新闻报道，安省政府的最新数据显示，在四月底开始执行的房市新政之后，金马蹄地区海外买家购房最多的地点是多伦多，其次在约克区。安省最新数据从4月24日开市统计，截至5月26日，一共有857例海外买家在多伦多购房，占总交易量的一半。其次是约克区，占总交易量的21%。多伦多地区总房屋交易量中9%来自海外买家，约克区这个数字是7%。上周的政府数据显示，海外买家占5%的总房屋交易量。C09