地产

本报记者 中国最大的海外房地产买家、安邦集团掌门人吴小晖“因个人原因暂不能履职”的传闻自本月中获证实后，对加拿大的地产界也产生影响。加拿大地产博客网Better Dwelling撰文分析了事件对加拿大未来房市的影响。 市场料海外并购将结束 文章称，中国政府的反腐运动“扫荡”了全球最大的房地产买家之一安邦，虽然中国政府没有直接指责公司做错事，但他们正在梳理公司的帐目，试图更好地了解其业务模式。过去两年来，安邦在中国的海外房地产投资中所占比例已经超过三分一。预期投资的放缓，将很快被国际房地产市场感受到。 文章首先分析了中国房地产买家的未来。如果安邦集团主席吴小晖靠边站，是否意味着安邦的海外并购狂潮会突然结束？作者认为这是一个警告，中国企业将降低杠杆，更重要的是阻止资本外流。中国制订了进一步打击资本外流的严格纪律，包括阻止各种资本外流的形式，从海外电视台演播室到个人房地产的海外投资等。如果类似于安邦这样规模的企业，继续在海外疯狂并购将会是令人惊讶的。 对于本地的房地产市场，文章认为中国买家还会回来，但要等到人民币能够自由兑换为止。不要指望很快就能实现，因为中国至今还是拒绝人民币与美元直接兑换。至于已经耗尽国内资本增长，并依赖外资的全球房地产市场，可能将不得不在其他地方寻找买家，或许是俄罗斯？或者其他什么地方，但应该退出追逐虚假增长。

■美丽的海景和山景尽收眼底。Sotheby's ■西格尔夫妇该间大屋开价6,300万元出售。Sotheby's ■慈善家西格尔。互联网 ■屋内有一个室内泳池。Sotheby's ■大屋室内设计漂亮。Sotheby's   本报记者 92岁亿万富翁及大慈善家西格尔（Joe Segal），将他与妻子位于温哥华西区格雷岬（Point Grey）的豪宅放盘，开价6,300万元，若大屋成功售出，或创下大温住宅物业的纪录。 根据加拿大苏富比国际地产（Sotheby's International Realty Canada）形容，该间面积约2.2万平方呎的大屋，坐落于十分私密的1.28英亩的土地上，俯瞰美丽怡人的英吉利湾（English Bay）和北岸群山美景。 该幢大屋设有两个大厅，如举行私人聚会或活动，可招呼多达100个宾客，还有5个睡房、12个洗手间、一部电梯、一个室内泳池、一个可停泊6部汽车的车房及一个有独立出入口的套间。此外，整间大屋充满经典风格，包括灵感来自法国凡尔赛的美丽花园。 加拿大苏富比国际地产现未有把该间大屋放上俗称电脑盘的MLS，也未有公开该间大屋的地址，不过物业纪录显示，该间大屋位于贝尔蒙特路（ Belmont Ave.）4743号。根据对上一次即2016年7月1日的物业估价，该间大屋的价值逾4,000万元。 西格尔是白手兴家的亿万富翁。14岁时，父亲与世长辞，西格尔被迫辍学，开始谋生，骑着自行车挨家逐户售卖冰鲜鱼，其后西格尔的生意愈做愈大。 西格尔是大慈善家，不时捐款，例如在2010年，他与妻子捐款1,200万元予温哥华综合医院暨卑诗大学医院基金会（VGH & UBC Hospital Foundation），兴建西格尔家庭健康中心（Joseph and Rosalie Segal Family Health Centre），帮助有精神健康和滥药问题的人士。

本报记者 外国买家今年初在满地可市置业的数量上升近40%，特别是中国买家更暴增3倍，占外国买家17%。加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）相信，这是由于温哥华开征外国买家税所致，但外国买家只占不足2%的总成交量。 满地可市的房地产市场经过2016年的强劲增长后，踏入2017年后越来越多明显有更多外国买家入市，今年1至4月已成交235宗，较去年同期增加37%，占总成交1.8%。CMHC首席市场分析师Francis Cortellino表示，满地可屋价强势上升，外国买家虽持续增加，但占住宅市场比率极低；中国买家大幅增多，相信是受温哥华征收外国买家税的影响，由于安省也在今年4月底实施向大多伦多地区的外国买家收取「非居民投机税」，需要进一步密切注意满地可楼市的外国买家活动情况。 分析指，温哥华自从去年8月征收外国买家税后，外国买家的市场占有率由新税实施前的13%降到3至4%；开征新税的8月份，外国买家的比率更跌至1%。多伦多地产商会A所作的调查显示，由2015年秋季至2016年秋季，有大约5%的成交是外国买家。 中国买家多选择岛西端区 满地可市的楼市，在2016年8月至2017年4月之间，有100宗交易是中国买家，较2015年同期的31宗上升超过2倍；期间美国和法国买家只是增加约33%。中国买家占外国买家比率也由1年前的低于10%，跃升至17%。 满地可的多层共管柏文大厦（Condo）依然是最受外国投资者欢迎，法国和美国买家分别有77%和65%购置Condo；但中国买家则钟情于独立屋，只有53%买Condo，40%买独立屋，远高于美国28%和法国17%买独立屋。 由于中国买家偏好独立屋，并且有大约25%购置超过100万元物业，美国和法国买家分别只有17%和11%买超过100万元物业，因此中国买家购置独立屋的中位价格为72万元，美国买家的中位价格为46.5万元，法国买家的中位价格为39万元。 分析又显示，美国和法国买家大多数在满地可市中心置业，中国买家则多选择以独立屋为主的满地可岛西端，该区有不少豪宅。

■有地产报告指蜜月湖是中年人的抢购目标。 Royal LePage 综合报道 地产公司Royal LePage发表报告指，多伦多房地产市道近期开始降温，但度假屋在供应相对少和需求持续大的情况下，销量和售价都是继续向上。 Royal LePage房地产服务行政总裁萨默斯（Kevin Somers）说，度假屋买家的财力比一般购买自住居所的人更雄厚，因此安省很多地方的度假屋销量和售价都普遍向上：“他们较少受到自住居所市场影响，只是受到供求带动。” 报告在5月合共访问了51名本国地产经纪和代理，当中63%表示度假屋今年春季的售价和销量都有增长。萨默斯称，由于度假屋数目紧张，买家又主要属于投资客而不是首次置业人士，因此度假屋受欢迎情况相信会维持。 资料显示，安省度假屋平均售价为41.3万元，其中中部度假胜地蜜月湖（Muskoka）更是中年人的抢购目标，今年春季的平均售价高达150万元，显示距离多伦多地区两三小时车程的度假屋也非常受欢迎。有六成受访经纪和代理表示，36岁至51岁人士是度假屋主要买家，但有四成称52岁至70岁买家的数目较多，77%受访者称外国买家仅占5%或以下。 资料来源：星报

■基斯曼特认为现时年轻专业人士要与其他人争买住所。 星报资料图片   ■规划师基斯曼特。 星报   综合报道 多伦多首席规划师基斯曼特（Jennifer Keesmaat）扬言，市内独立屋即将绝迹，首次置业人士未必能够再以独立屋为“上车”目标，要改买分契式大厦（Condo）单位。 基斯曼特在多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）一个活动上，分享她与子女讨论买房的内容，她说自己在市郊一间半英亩的独立屋长大，现时与子女同住的独立屋却像“邮票般小”，因此建议子女将来置业时先考虑分契式大厦单位，因为购买三间睡房连后院独立屋的传统观念，不再是市内家庭的“上车首选”。 多伦多的独立屋价格，现时可算是贵得令人却步，虽然兴建中的独立屋数目也不多，但基斯曼特认为独立屋数目减少，反而有助舒缓人类对环境带来的影响。 多伦多地区商会最近一项调查显示，81%有意置业人士不想购买分契式大厦单位，69%想买一间有至少三间睡房的独立屋，然而2011年至2016年在多伦多兴建的住宅单位中，有83%属于中密度和高密度公寓。 基斯曼特说，公共交通方便和生活设施齐全的完善社区数目并不足够，学校和公园应该设于人口最密集社区，分契式大厦应提供游泳池、工艺室和多媒体室给青少年使用：“年轻专业人士现时身处入门级职位，收取入门级薪金，有些更要做兼职，他们想买的住所，也是市内其他资金争相抢购的目标。” 资料来源：星报

星岛环球网消息：据美国《侨报》报道，当地时间19日，洛杉矶华人律师邓洪介绍说，来自中国的任先生(化名)欲在美国买房，原以为跨境兑换美元天衣无缝，却没想到最终“赔了夫人又折兵”。 任先生通过上网，选好了一栋在美国南加州的房子。他需要支付30万美元的房款，可他手里只有人民币现金。 就在任先生急着用钱的时候，有人出主意说可以尝试在美国找朋友，“你把等值的人民币存入朋友在中国的银行账号，然后你在美国开立一个美元账号，让朋友把30万美元存入你的美元账号，这样就可以规避携带大量现金入境美国，被海关查出后所引起的麻烦。” 任先生觉得这个主意不错，于是，他在微信群里寻找美国“朋友”帮忙，一位家住洛杉矶的美国华人梅先生(化名)表示愿意合作，但条件是汇率要比市场价高一些。任先生觉得对方的要求并不过分，但为了慎重起见，任先生没有一次性兑换30万美元，而是分3次进行，一次10万美元。 6月15日，任按照双方商定好的汇率，先把69万人民币存入梅先生的中国账号，然后凭借存款收据，到洛杉矶和梅先生交易。两人在洛杉矶某酒店见面后，梅先生如约交给他10万美元。 当任先生开车去银行，准备把第一笔交易存入自己的美元账户，可几辆警车拦住了他的去路。一名便衣警察到驾驶座位前，要求他打开存放10万美元的后备箱。 任先生只能乖乖地打开后备箱，眼睁睁地看着警方把10万美元没收。一名探员给他一张收据，要求他按照上面的地址，在指定的时间，到警局“说清楚美元的来路”，除非他能证明这10万美元是干净的，否则这笔钱将被美国政府没收，他还可能因为涉嫌“洗钱罪”被检方起诉。

■加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）CTV 综合报道 加拿大地产商会（CREA）首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业，可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会（Economic Club of Canada）圆桌会议表示，安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时，宣布对大多地区住宅物业征收投机，不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招，皆于冷却大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe）过热楼市，包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税，并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后，大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%，显示新措施能够产生效应，不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间，类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市，克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热，他认为征收投机税具有误导成分，因为这些措施只能暂时冷却市场情绪，因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源：加新社

6月13日，凤凰国际Imarkets编译自Zerohedge，在没看到如下数据的时候，很多人问美国的房子那里最贵，大家想当然的会人为啥纽约、加州等经济发达且充满了富豪的地方。但是看到下面数据时，则一目了然。最贵的地方是夏威夷和华盛顿。 根据美国Overflow Data网站的数据，我们可以看到，美国的版图上，50个州中房价中值最贵的是度假胜地夏威夷（HI）和美国首都华盛顿(DC)，房价中值分别是56.7万美元和55.1万美元。 上图颜色越升，价格越贵，单位是千美元 根据图片，的确显示了东西海岸两岸的价格略高于中部地区，具体如加州房价中值为44.9万美元，马萨诸塞州房价中值35.2万美元，中部地带的房价中值不超过20万美元。 不过，这么对比城市、和乡村的房价应该是不公平的，作为城市房子大幅多余洛杉矶的华盛顿，因此公数量上获得优势，实际上，加州房子仍然很贵。 但整张图表显示的的一个信号就是，美国公共人群还是大部分可以负担得起他们的房子。

银行房贷市场“草木皆兵”，近日对于是否真有20家银行停贷的事实，该数据发布机构和业内专家怼起来了，过程还是十分精彩。 第一回合 近期由于MPA考核等因素，银行房贷额度吃紧，不少银行开始上调房贷利率。6月10日《证券时报》援引融360监测数据称，目前，全国533家银行中有20家银行已经停贷，并预计未来时间会有新增银行暂停房贷业务。 融360分析师认为，现行政策下，严控房贷增量是大势所趋。近期房产交易量亦大幅下滑，成本与利润的权衡就使得部分银行将收缩甚至暂停房贷业务。 不过，融360也表示，在目前政策框架内，不会出现过大面积停贷，影响到房贷市场的正常秩序。对购房者来说并非利好，可能增加购房者贷款难度。 6月12日，《北京商报》文章引述业内人士观点称，“20家银行停贷”数据不具代表性，银行不可能大面积停贷。 中原地产首席分析师张大伟认为，20多家银行停贷数据并非由银行证实，而且这20家机构是银行总行还是分行并不明确。事实是部分银行的支行因为业务布局和信贷额度不宽裕，这20家银行一直就很少开展房贷业务。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，银行房贷业务不可能完全收紧。即使一些大银行有收紧，也只是针对部分城市部分网点进行。所以“20家银行停贷” 的消息只代表个别银行的做法，不具备代表性，不代表所有商业银行房贷的走向。 同时还有分析人士表示，“20家银行停贷”的数据本身需要质疑，同时也应防范有些机构借此炒作，引发市场恐慌。 第二回合 显然上述质疑对融360品牌形象来说有很大影响。6月12日晚间，融360接受再次《证券时报》采访后，公布了20家停贷银行名单。如下： 停贷银行中，北京有东亚和包商银行，深圳有平安、华润和广州银行，天津有中德和兴业银行，重庆有平安和渣打银行，杭州有平安银行，宁波有宁波银行，青岛有渣打银行，哈尔滨有浦发银行，石家庄有东亚银行，济南有恒丰银行，珠海有华润银行，大连有吉林、盛京、渣打和花旗银行。 如果去除重复的银行，可以说全国共有12个城市的14家银行停贷。以中小银行为主，还有很多是不知名的小银行及外资行！ 同时融360解释称，该统计样本是截至5月31日，全国35个城市的533家银行（分支行）中，暂停房贷业务的有20家银行。 对此，中原地产首席分析师张大伟则指出，融360统计数据中的停贷银行因为业务布局和信贷额度不宽裕，一直就很少开展房贷业务。“这些银行并不被普通购房人所熟知，一般购房人通常买房贷款都会选择几大知名银行，当然也不排除部分购房人因个别银行贷款利率低于大行而选择它。”

在现在繁忙的生活中，找时间去豪宅中度假是困难的，特别是豪宅距离你有11小时的飞行距离，甚至对于中国最富有的夫妇来说也是不容易的，因此中国电子商务亿万富翁刘强东（Richard Liu）和他年轻的妻子章泽天决定卖掉在悉尼The Rocks的豪宅。 据Domain网站报道，两年前，中国电商巨头京东的创始人兼董事长刘强东，花费1620万澳元在悉尼购买了一套三层楼的顶层公寓，现在该公寓挂牌1800万澳元出售。 2015年10月，这对富豪夫妇在悉尼举行婚礼，在婚礼前6个月，刘强东为章泽天买下了这套顶层公寓。据福布斯的富豪排行榜，刘强东目前排名中国富豪榜第16位，年仅23岁的章泽天可以说是中国最年轻的女性富豪。 在悉尼拥有一个“避风港”被许多中国亿万富翁看做是必备的，对于43岁的刘强东也不例外。 但是据了解，事实上章泽天只在这处豪宅中住过一两个晚上。该顶层公寓拥有开阔的视野，内部有正式和非正式的大理石客厅及餐厅、电梯及两处超过600平米的屋顶平台。目前由房产中介公司Ray White Residential Sydney的经纪人Michael Lowdon负责出售。 来源：今日悉尼公众号

由于政府对外国买家征收一项新税，5月加拿大最大城市多伦多的房价涨速有所放慢。据了解，征收新税是加拿大部分地方政府为给本地白热化的房市降温而采取的16项新措施的其中一项。然而路透社援引多伦多地产商会的数据报道称，征税措施并没有令多伦多房市冷却下来。 该行业组织还公布了上个月的房价变化情况——房价同比上涨了14.9%，远低于前几个月的同比涨幅，此外，房屋挂牌销售量增加了48.9%，销量减少了20.3%。 4月，安大略省政府宣布一系列重大举措，包括对买房的非居民外国投资者征收15%的税收，以抑制房市的狂热。据悉，由于外国投资者的炒房行为令房价攀升，许多当地人已经买不起一套不大的房子。 加拿大最热门的几大房市的地方政府采取的遏制房价上涨的措施可能引发和2007年美国次贷危机规模相当的一场危机。 尽管如此，富有的外国投资者们仍拒绝退出加拿大房市。据了解，在加拿大炒房的投资者主要来自中国，他们希望将资金从中国负债累累的经济中抽出，投入西方国家、澳大利亚、新西兰等更成熟的市场，从而保护他们的财富。 可能，正如分析师们此前断言得那样，加拿大房主们很幸运，因为压缩温哥华房市泡沫的早期尝试基本失败了。温哥华房市在前几个月短暂下潜后于5月回升至纪录高位，从而验证了中国寡头、罪犯、洗钱者和那些想要投资现金的人们的锲而不舍精神。 多伦多针对寡头大亨征收新税的举措和去年温哥华地产商会采取的措施类似。对于加拿大房和提供容易证券化的抵押贷款的加拿大银行而言，这种均值回归结果还没有成为现实。本来新税的诞生很可能引发这一结果。 但是在多伦多地产商会的市场分析部门总监詹森-默瑟看来，投资者们还没有摆脱困境，延迟反应可能蓄势待发。默瑟还与路透社记者分享了他对市场的看法。默瑟称，现在对“上个月多伦多新上市房产量激增是或不是对新规的回应？亦或只是卖家们对近来房价激增的回应？房产上市量激增、销量下滑是否将持续？”等问题做出回答还为时尚早。“过去，一些房地产政策变化一开始引起房主和买房者反应过度，之后又得到平复。在房屋挂牌出售方面，房产挂牌出售量增加表明房主们开始对过去一年大家所经历的房价疯狂上涨做出回应，而他们的房市就是卖房从而充分利用这次的房价上涨潮。” 正如多伦多地产商会报告显示得那样，独立屋的销售导致5月需求大幅下滑，较一年前减少了26.3%，而低层公寓的销量则减少了6.4%。加拿大房价膨胀的另一个原因可能是2016年房产类股票跌至15年低位，依靠独立屋出售来平衡市场需要花很多时间。 多伦多地产商会主席拉里-瑟珂瓦在报告中写道：“5月底，我们的库存周转时间还不到两个月。这就是我们不断看到价格年增长率依然强劲的原因。” 市场的巨大房地产泡沫，但是他们采取的措施的效果都不及中国。据了解，今年1月中国出台了一系列资本控制举措，旨在阻止寡头大亨将资金移出中国。 以下是中国一些新监管措施： 1、客户必须承诺资金不会用于海外股买房地产、证券、人寿保险或投资类型的保险。尽管这一措施并不是新的，但是此前市民们并不是一定要签署这样一份承诺书。 2、客户必须列出资金使用计划详细清单，例如商务旅游、海外学习、医疗、商贸或非投资保险买入等 3、违反外汇规定的人将被列入货币监管部门的观察清单，将连续三年被剥夺收发外汇的限额，并且必须服从反洗钱调查。 客户必须遵守反洗钱、逃税和地下银行交易等限制性措施。 客户必须确认他们不会从其他民众那里借限额或者。 尽管以上一些资本控制措施看起来苛刻，但是它们已经对从伦敦到墨尔本的房市交易造成了威胁，因为中国买家发现减少付款变得越来越难。（双刀） 本文由凤凰国际iMarkets译自Zerohedge

美国建商为了迎合年轻首购族的需求，去年新建的独栋住宅面积中位数小幅缩减2%至2422平方英尺，这是自金融危机以来首度下滑。 《华尔街日报》报道，据美国人口普查局上周数据，2016年美国新建独栋住宅面积中位数下滑2%至2422平方英尺，虽然下降幅度不大，却是自2009年来首度下降，也是过去20年来第三次下滑。这反映出首购族对于较小型住宅的需求高涨，但这类住宅在市场上的供给仍相当缺乏，特别在热门区域更是如此。 房地产网站Zillow资深经济学家特拉萨斯（Aaron Terrazas）表示：“建商已注意到市场对较便宜房屋的需求热切，他们当然也尝试满足这块市场，只不过这并不容易。” 美国人口普查局资料显示，今年首季约有85.4万户家庭选择首次购屋，比起36.5万户的承租家庭多出逾一倍，这是10年来首购族数量首次超越承租户数量。人口普查局资料亦指出，去年1400至1799平方英尺的房屋数目增加最多，其次是1900至2399平方英尺的房屋。虽然较大面积房屋的新增速度变快，但与过去几年相比，这些房屋占新建房屋的比率降低，而低于1400平方英尺的房屋则是唯一未见成长的类别。

一个月以前，国外财经博客网站zerohedge曾撰文表示：“温哥华的房地产泡沫又卷土重来，而且比以往任何时候都要猛烈”。但从目前的情况来看，这种趋势似乎显得不太明朗且开始出现分化。根据加拿大温哥华房地产委员会公布的最新数据，在哥伦比亚地区对国外购房者实施征收15%的物业税政策一年之后，今年5月份不再可能出现有史以来最大的房地产泡沫。 另一方面，征税也对来自中国的金融寡头、不法者、洗钱者进行了一次考验。但几乎所有人都希望尽可能让这些资金出手。在去年夏天的物业税征收措施推出之后，温哥华房价在出现温和下降，但随后又重回有史以来最高的泡沫价格。随着房地产市场价格出现分化，相关的房价和公寓价格也开始上涨至历史最高纪录。 根据温哥华房地产委员会发布的数据，按类别分类统计的价格数据如下： 对公寓型房屋来说，其5月份的基准价格为57.13万加元。过去12个月中的涨幅为17.8%，而较4月份的价格则上涨3.1%。 附属单元房产的基准价格为71.54万加元，同比上涨13.%，环比上涨1.9%。 独立物业的基准价格为156.10万加元，同比上涨3.1%，环比上涨2.9%。 今年5月份唯一出现下跌的数据为房地产实际交易量。该地区2017年5月份的房地产销售总量为4364套。与2016年5月份4769套的数字相比，销售量下降8.5%，创历史最新记录。 换句话说，温哥华地方政府推出征收15%物业税的限制措施，降低了当地房地产交易量比率。然而，房地产卖家却也开始寻找更具积极性的买家。非常幸运的是，新一波买家又开始出现了，而且是在征收15%物业税的基础上出现的。虽然这种出现趋势缓慢，但买家数量却在不断增加。 虽然加拿大房地产市场本月的情况与上月差别不大，但可以用一些图表来说明该国国内的房地产泡沫情况。首先就是加拿大与美国两国的房贷情况对比，这些贷款多数属于抵押贷款。 其次，尽管加拿大国内的贷款利率相对较低，但该国国内家庭的债务平均比率接近40%，高于美国国内家庭债务平均比率。 最后的点睛之笔：加拿大国内与美国国内房价索引指数对比。这需要进行一个对比说明： 仔细回想一下就会发现，或许对加拿大来说，非常幸运的一点就是其对温哥华房地产泡沫的挤压努力失败了。假如这一做法获得成功，并在全国范围内蔓延，则必定会导致该国房地产市场出现一场崩盘，而且也会引发抵押品价值的崩溃和普遍的信贷违约。对加拿大银行系统来说，“均值回归”的结果将会是毁灭性的。 当然，这并不是说加拿大国内的房地产泡沫问题已经得到了解决。但至少从目前的情况来看，这一问题又被来自中国的买家们横插了一脚。这些买家宁可把自己的钱投在加拿大的房地产市场，也不愿意让其留在国内。

■深受困扰的房东Allan。本报记者摄 ■结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面形式发出N11或N12表格。资料图片   本报记者文琪 近年多伦多Condo的租金呈现疯狂上涨的趋势，位于市中心一带的Condo出租易，给房屋租赁带来盈利，但房东与租客的关系处理不好，往往造成房东的损失。（详细报道请参阅周五出版的《加拿大都市报》） 本报记者近日接到一位房东Allan的投诉，声称其位于市中心一睡房加一书房的condo租客在提前两月收到搬离通知、同意搬家的情况下，临近搬家时临时反悔，赖在房屋中不走。几经沟通失败后，Allan不但尚未收到当月房租，还被租客告知“我会用法律途径起诉你”，被反咬一口。Allan无助地在网上发帖寻求大家的帮助，回帖者中不乏有过类似经历的房东，对租客的处理感到头疼。 Allan对《加拿大都市报》记者表示，过去两年来他向租客收取月租1,550元，考虑租客全家只有一个人工作，信用记录还算好，妻子又全职带女儿，一家3口没有车生活不易，因此多年来没有加租。“我知道如果房东收回房子，通常是要提前两个月通知房客的。我很早就写邮件给租客，也阐明了我父母要来多伦多需要住房的情况。租客在邮件中答应了我的要求。谁知道，最后几天他告诉我市中心的租房价格现在太高，找不到他能负担得起的同类型房屋。哪怕一房的condo也租不下来，因此拒绝搬走。” 父母需改机票暂不来加 目前多伦多市中心一房的Condo月租超过1,700元，一房加一书房更是要2,000元以上。Allan表示，“租客如何处理应该是他个人问题。由于他的问题，我的父母无奈只有改了机票，暂时不来了。中国的老人，通常希望住在自己家的房子里。我无法安排父母在酒店里住几个月。现在这个租客还赖在那里不走，这个月房租也还没有给，我很头疼”。 Allan表示曾想过报警，但是警察也不管出租房子纠纷这些事。他曾尝试用各种方法联络租客，但租客一直回避见面，最后也不再回复邮件。更可气的是他现在完全不承认两个月前收到过我要收回房子的通知。 根据安省业主及租客仲裁委员会的规定，结束房屋租赁合约，房东需向房客以书面的形式发出N11或N12表格。N11是指房东和房客协商后同意结束租约而使用的同意书，只要双方同意签署并阐明协定的搬出日期。而N12则是即使房客不同意，也必须搬离的通知书。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因为房屋出售、或房东家人需要入住。 Allan表示，以前自己租房相对简单，基本都是房东提前60天口头或者邮件通知他便搬走，也没签过什么N11或者N12。现在租客自称懂法，跟他说之前发的邮件都不作数。他一去查，也真是这样，因为他没有邮寄和书面的通知。现在只好以邮寄的方式发出一份N12，用书面的形式给租客，再等待两个月，租客到时便必须搬走。 房东收回单位一年内不准出租 ■诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗   诚忠法律服务法律助理（paralegal）张珮诗在接受《加拿大都市报》专访时表示，近一年来，可能由于房价上涨、经济不济、房租涨价等综合因素，前来处理房东房客纠纷的客户增多。若房东以自住为由收回单位，法例规定一年内不能出租，否刖可能被前租客检控。 她表示，类似Allan的这种与房客的纠纷，的确在邮件通知终止租赁、租客也答应的情况下，租客是可以反悔的。根据房东与房客协会规定，发邮件是不承认的。正确的步骤是上网填写N11通告双方协议签署；或如果是自用，可给租客N12通告，以正规的、法庭认可的递交形式呈交给租客。即使日后打官司，你在庭上呈交所有邮件往来，法庭也是不承认的，只有白纸黑字呈交相关的通告才会被认可。 提及Allan的案子大概要多久才能完全解决问题，张珮诗称若幸运可能需时几个月，但如果租客在各个方面都不配合，可能要半年或以上才能完全处理。“很多租客是故意拖延整个处理流程的，因为他们知道加拿大的法律更倾向于保护租客。现在出租市场如此紧俏，租金又贵，很多租客能拖则拖，已经不像以前那么讲道理了。” 提前60天通知租客 张珮诗进一步表示，以Allan的案子，首先应马上填写N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。这个60天是指每月缴纳房租、开始租约的那天，往后推算60天。如果在发出N12以后的60天，租客仍然没有搬走，那么就需要填写L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同时需要找专业法律人士做一份誓章，证明是收回房屋给自己或父母使用。之后就是等待排期上庭裁决。 根据张珮诗介绍，据法例的要求，在房东以自己使用为由结束租赁后的一年内，如果前租客发现房东再度出租房子，是可以起诉房东的。在Allan的案件里，Allan表示父母是来加拿大探亲加游玩，大概也就停留半年左右。张珮诗称，“如果Allan的父母住了半年以后回到中国，Allan再度把这个Condo拿出来出租，那么按照规定前租客是可以起诉Allan的，所以Allan可以在父母离开加拿大后，选择自住在Condo里更为保险。”

■愈来愈多国民相信市场收购兼并可保持强势。资料图片 由EY全球资本信心测量指标（EY Global Capital Confidence Barometer）昨天发表一项调查报告指出，撇除货币及商品等不明朗因素外，加拿大继续荣膺全球最适合投资地方排行榜第五。在经济全球一体化下，愈来愈多国民认为市场上兼并收购愈活跃，对加国经济就愈有利。 调查报告显示，去年只有10%被访加拿大人认为加国经济会有改善，但今年国人对加国经济前景抱乐观态度指数飙升至54%。报告同时发现，愈来愈多加拿大人期望市场收购兼并保持强势。现今有62%国人积极寻求交易，6个月前则只得48%支持度。 支持兼并收购行动 该机构交易咨询服务部合伙人Doug Jenkinson表示，加拿大连续5年荣膺全球投资最佳地点，且愈来愈多加拿大人支持兼并收购的商业行动。加美及国际投资者均看好加拿大及全球经济上涨。 该调查报告同时指出多项要点： ‧54%加拿大人相信加国经济正在改善。 ‧53%加拿大人亦认为，本年全球经济亦会转好。当中，国际受访者的正面回应更有64%。 ‧62%加拿大人正在积极寻求收购兼并商业活动。国际受访者则有56%。 调查报告同时注意到，不少公司预测经营前景会更好，并进行创新改革，例如设法减轻成本及加快生产力。Doug Jenkinson表示，40%被访加人认为，寻求收购兼并是改善营商途径之一。通过收购小企业是关键所在，他们可以借此扩张业务及填补创新的空白。 他补充说，加拿大经济强劲，是有赖市场的兼并收购。通过利用创新，才可能继续保持优势，向全球展示出加国开放投资及增长。 市议员：开放政策吸引国际投资者 ■万锦市市议员何胡景   万锦市市议员何胡景指出，世界上有稳健政治及经济可以发展的地方，现时只有加拿大及澳洲，而加拿大对外国投资采取比澳洲更开放的政策，所以国际投资者都以加拿大为首要考虑的地方。 他认为，自2008年金融海啸爆发后，对于经济发展有两派学说，一是量力而为，二是量化宽松。时至今日，量化宽松的经济政策证实是生效的。而继美国后，全球多个国家，包括加拿大及中国亦采取量化宽松以刺激国家经济，所以加国联邦及省级政府在这政策下，大力发展基础建设项目外，如安省自由党政府更采用赤字预算，配合央行低息政策，不断创造就业及增加基建。专家认为，如果加国不出现经济衰退，那一定会有能力清还国债，加国经济自会稳定改善。 何胡景又表示，中国已是世界经济强国，不论联邦政府或万锦市早已把握先机，门户大开，欢迎中国的投资者在本地投资。万锦市的经济发展战略，是主动向世界全面开放，主要迎接世界发达国家。万锦市过去多年来都一直向中国企业及投资主动招商，及寻求合作机会，成果今日已经见到。何胡景表示，自2006年起，万锦市已展开25年大计，当年万锦市预计每年人口增长2%，但到了2016年，市内人口每年增长已大幅增至6%，这是反映出不止万锦市，而是整个加拿大经济在各方稳定因素下，且得到国际投资者的信任，已更趋蓬勃发展。

中资热衷购买纽约或三藩市房产的时代已经过去，近来因迈阿密的房产“性价比高”，成为中国投资客的“新宠”。据美国CNBC报道，美房地产经纪公司OneWorld properties执行长福奇表示，中国投资者现更倾向于“更便宜”的房产投资目的地，相比纽约、三藩市和西雅图等城市，迈阿密的房产价格较为低廉，也成为中国房地产投资商最新的长期资金停泊地。 迈阿密近日快速发展的各项建案也吸引了中国投资者的需求。目前，香港地产商太古地产正在迈阿密开发一项名为“Brickell City Centre”的综合发展项目，建案将涵盖豪华公寓、办公楼、酒店和购物中心。不过福奇认为，迈阿密的房产市场仍处增长阶段，不仅未来还有很大成长机会，且房产市场并非短期投资项目，长期资金投资有利于迈阿密发展。高力国际在报告中有提到，继去年11月中国政府加紧资本管控后，中国资本投资亚洲以外房地产的热度下降，但对亚洲地区的投资仍居高不下。 高力国际亚洲区研究及咨询服务行政董事夏思坚分析，今年中国海外房地产投资从美国向亚洲市场转移的趋势将会持续。他认为，香港今年可望取代纽约，成为中国资本的首要房地产投资目的地。

■罗拔迪尼路与松久信幸（右）出席混合式物业简介会。 加通社 ■发展商昨在简介会上公布项目最快明年动工。加通社   好莱坞影星罗拔迪尼路（Robert De Niro）与日本名厨松久信幸（Nobu Matsuhisa）昨日现身多伦多，出席有份参与的公寓、酒店及松久旗下高档餐厅混合式物业简介会，与会者认为今次发展项目不会受到多伦多楼市泡沫危机影响，发展商昨日正式公布项目最快将于明年动工。 安省自推出一系列压抑物业市场泡沫措施后，4月住宅销售下跌6.7%。多市发展商Madison Group副总裁Josh Zagdanski在简介会上表示：“物业投资的核心价值，是在于其所在地点及物业所带来的多彩生活，而多市信幸餐厅混合式物业，则同时兼具这两种投资价值。” 今次混合式物业项目的名称为Nobu Toronto，最便宜单位价格为40万元起，价格最高单位则为200万元。在简介会上罗拔迪尼路被问及在物业施工期间会否现身工地亲身参与砌砖工作，他点头称：“会的，会的，我会尽量试试。” 松久纽约起家 松久有志于以品牌餐厅及酒店迅速扩大在环球物业市场“插旗”。除多市的物业快将动工外，墨西哥有一幢类似物业正在兴建。今次是松久的品牌餐厅首次登陆多伦多，虽然多市餐饮市场对他来说仍有待了解，不过他表示充满信心：“大家很有品味，也明白质量的重要。项目才刚刚开始，开业后我们便会发掘出更多细节。” 松久的餐厅最初于美国纽约以高级日本料理起家，凭借松久的声誉，加上罗拔迪尼路的星级影响力，品牌稳健发展，现于北京、伦敦等国际城市设有分店。 资料来源：加通社

加拿大楼市有没有泡沫？知名财经媒体华尔街见闻发表文章，对比了美加两国的数据： 加拿大按揭房产公司（CMHC）发布的数据显示，加拿大新屋销售价格实现两个月连续上升，比去年同期大幅上涨。数据显示，加拿大4月新屋平均售价为每户751，881加元（约合559，123美元）。以加元计，同比上涨11%；以美元计，涨幅则较为缓和，为2.64%。 与此同时，美国房价则出现下滑。美国商务部人口普查局（US Census Bureau）数据显示，美国4月新屋平均售价为每户495，271加元（约合368，300美元）。按加元计，同比下滑0.49%；按美元计，同比下跌3%。 以美元计的两国房价走势图。以美元计的两国房价走势图。由此得出，加拿大新屋平均售价比美国高出51.8%；而去年同期，加拿大新屋平均售价仅比美国高出36%。由此可见，加拿大和美国房地产市场之间的分化正在加剧。 如果考虑到两国到经济情况差异，房价这一差距则更不合常理。美国经济处于复苏状态，且人口是加拿大的10倍，但土地面积少于加拿大；反观加拿大，人口稀少且经济状况不稳定。 据华尔街见闻此前介绍，目前加拿大的自有住房率为70%，是全世界最高水平，而美国地产泡沫破裂之前的住房自有率也差不多达到这个水平；目前房地产行业占加拿大GDP的12%，在美国地产泡沫时期，房地产也是经济的主要驱动力之一。 从2015年起就开始做空加拿大房地产市场的华尔街金牌沽空者Marc Cohodes曾向媒体表示，加拿大的楼市泡沫不亚于美国次贷危机时期，他称温哥华楼市疯狂的现状，是一个洗钱、投机炒作和低利率的混合产物。 上个月，加拿大最大的非银行房贷供应商Home Capital Group陷入流动性危机，公司股价在消息传出当日暴跌65%，创公司史上最大单日跌幅，疑似引发了一场“加拿大版的“次贷危机”。

■专家提醒业主在考虑清还按揭或投资前，要考虑多项因素。 资料图片 ■进取的投资者较有可能赚得较高回报，但并非绝对。 资料图片   按揭利率接近历史低位，令不少业主会考虑应否提前清还按揭贷款，抑或用资金投资赚取更高的回报。有专家提醒，业主在作出决定前须考虑可承受的风险、还款年期等因素。 万锦投资机构Objective Financial Partners财务策划师希思（Jason Heath）表示，在理论上如果是一个长期及积极的投资者，进行投资应该胜过偿还债务。根据过往历史，加国股票回报在长远而言是高于平均按揭利率，但他提醒并非每个人都可以把所有资金一直保持投资于股票，以及不在错误的时机沽售股票。 低风险投资者应先还贷款 希思表示，相比起保守的投资者，一名较为进取的投资者即股票占投资组合不少于50%的人士，则较有可能会赚得较高的回报，但不能保证一定会赚得较高回报，不过如果业主的风险承受能力较低，就应该只偿还抵押贷款。 多伦多投资机构Industrial Alliance Securities投资组合经理迪高尔（John De Goey）说，优先考虑投资的人士亦应考虑要支付的费用。 一名投资管理费比率低于1%的交易所买卖基金（Exchange Traded Fund，ETF）投资者，其净回报可能比投资管理费高于2%的互惠基金（Mutual Funds）更为佳。 迪高尔表示：“投资产品的费用愈高，回报就愈低，因为费用蚕食回报。”他指出，另一个重要考虑因素是是否有投资加拿大注册退休储蓄计划（Registered Retirement Savings Plan，RRSP）和免税储蓄帐户（Tax-Free Savings Account，TFSA），因为这可以享受退税或免税的好处。 勿忽视按揭年期违约风险 希思指出，最后一个不可忽视的考虑因素，是按揭年期和违约风险。如果是新业主，申请最长的还款年期，而且家中没有太多资产，就要考虑如果一旦遇上失业、死亡、配偶伤残时，偿还货款的能力。

据CBC新闻报道，多伦多的3年级和6年级的学生这周进行了统考，虽然不想个他们增加压力，但是从事实来看，他们的考试成绩会给房价带来很大的影响。 Lesliville区的地产经纪Ara Mamourian称，学生的平均成绩会给学区房价带来六位数的变化。他举了个例子，自己才售出的两套房子仅一街之隔，但正是所属学区不同，一个买了$100万，一个卖了$120万，后者有一个很好的学校。 那么学校好不好又是怎样排名的呢？正是通过学生考试成绩。 安省学生统考由EQAO统一举行，即Education Quality and Accountability Office素质教育与审计办公室。 网站Zoocasa近日发布了一个新功能，提供多伦多地区不同学区学生考试平均成绩。Zoocasa总裁Lauren Haw称，她也发现不同学区房价差异很大，因此增加的新功能可以让购房者对该房子所在学区的所有信息一目了然。 教育类非盈利组织的执行总裁Annie Kidder表示，有的时候学生考试成绩不理想有不同的原因，不主张根据考试成绩来排名。准买房客们应该实地走访学校，看一下教学环境等等再做判断。诚然，分数不代表一切。 Haw在接受采访时还表示，Zoocasa网站的新功能可以反映出房市的走向，说不定能在将来为政府制定房价相关政策的时候派上用场。 C09

4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」。其中特别规定留学生买房后，这15%的海外买家税是可以退的。只要1)买房后4年内成为公民或永久居民；或者2)留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年；或者3)工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。  结果在这个新政策实施1个月后，许多留学生才发现还是被坑惨了 这15%的税交出去容易，但稍一不留神就退不回来！ 多伦多大学中国学生学者联谊会（UTCSSA）外交副主席助理Preston Zheng在接受加拿大都市地产专访时称，这个政策的确存在黑洞。 黑洞1：拥有百分百业权才可退税 在多伦多买过房或是了解买房流程的人，应该都对“共同签署（co-sign）”这个词不陌生。许多留学生在购房办理贷款的时候，因本人的信用度不够，银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署（合征），才能获得贷款的批准，哪怕父母只占产权的1％，留学生占99％。 但若物业的拥有者，也就是这名留学生并非100 ％完全拥有产权（必须拥有产权），便不能满足NRST的退税资格。 （温哥华留学生李晶提集体诉讼，促省府停止征收海外买家税。资料图片） 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实：「拿学签、工签的非居民，我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署（co-sign）。 有一两个银行不要求共同签署，家长可选择做担保人（guarantor），就是说父母可用他们的收入作担保，但名字不上产权证。但大部分的银行要求父母和留学生的名字都需要写在产权证上，这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。 但是如果做贷款时，父母上了1%的产权。这意味着在国内的父母共同签署了这份不动产权，2年后父母也需要一起拿到加拿大枫叶卡，才能获得退税。 如果父母没有转成永久居民，哪怕留学生按时拿到了枫叶卡，也是无法拿到政府退税的。 黑洞2：交割日前学习时间都不作数 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知，一个购房者，在买卖进行时身份是已经毕业的留学生，或持有工签但找不到工作，都没有资格申请退税。 同时，在新政生效后购买房产，从买房之日起一直到毕业，如果不足2年全日制就学，则也无法申请NRST退税。换句话说，如果你是正在就读的大三，大四的留学生，就不算满足两年全日制的条件，不能申请退税。 据加拿大财政部给出的明确答复：从交割日起开始计算，若买房之日起，购房者往后会继续全职读两年，即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。 不过，财政部工作人员也表示，根据此新规，现在还没有人满足申请NRST退还的条件，留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程，申请方式没有任何指明性文件。 4月21日后没有枫叶卡的人想买房需要非常非常慎重 房地产律师王彩虹接受专访时称，“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市，应该非常非常慎重，没有人能很有效地可帮到他们，除非现在银行说，爸妈做担保可不用上产权，只作担保人，产权还是学生的，还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。” 对于那些父母拥1%产权的留学生，王彩虹表示，“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说，是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况，就算只占1%也不能享受退税，哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策，合同如果是4月21日前签的没事，4月21日后签，地产经纪应该提前和留学生讲清楚。 如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果，这样很不对。作为地产律师，到现在其实还未介入，因为在买房过程中，律师是最后介入的。首先，留学生要知道现在政策大调整，要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称，对于大家都在观望的状态，“政府要的就是这个效果，你有担忧顾虑退不回来NRST，所以不买。至少当下NRST起了作用，至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情，会不会顺利退回来是个未知”。 王续称，政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高，应考虑租房。实际上政府这政策出台，就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准，最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案，电话是1-866-668-8297。 NRST退税尚属纸上谈兵阶段，拿到枫叶卡再买房更可靠 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市，安省注册房产经纪Nancy Wang称，“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露，至今一个多月，律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看，海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎。” 王红雨也表示，自NRST出台后，整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息，大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15％，而安省的NRST是一个新的税种，有史以来加拿大哪个省也没有，属于安省初创。截止到今天为止，还没有人符合条件拿回来NRST。 拿的时候会有什么障碍，遇到什么问题，大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年，持工签的。这里面大家要注意，首先买的是自住房才行，投资房是不行的。 拿到工签，全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的，到底到时候要什么文件，什么文件证明你还住在里面，什么文件证明你是全职工作等，这个还没有人去弄，大家都在纸上谈兵。”

报告指发展商大肆兴建独立屋以及共管柏文大厦，却忽略建设中型房屋。资料图片 报告指政府规划土地政策导致建设出现「断层」。资料图片 本报记者   本国有经济策略研究报告指出，大多伦多地区楼房兴建，集中在共管式柏文大厦与独立屋，令该地区中层楼房，如镇屋、三连栋屋（triplexes）等兴建量大跌，导致大多区楼房建设出现「断层」，报告称这造成省内有家庭住屋睡房长期丢空，但也有不少家庭如「沙甸鱼」般不够房间使用的现象。 该份由加国经济分析中心（Canadian Centre for Economic Analysis，CANCEA）所做，名为「了解安省房屋可负担性的挑战」的报告指出，大多区建屋现时呈两极化，当发展商大肆兴建过百万元独立屋，以及共管柏文大厦单位之时，却忽略建设一些被形容属中型房屋，如镇屋、双连栋屋（duplexes）及三连栋屋（triplexes）等，让没有能力购买逾百万楼房，又不想一家大小住在共管小柏文单位内的家庭，提供多元选择。 报告估计安省超过一半省民，所居住的房屋有睡房长期丢空，分析师根据数据形容，省内有超过40万间房屋内，有3间或以上的睡房长期丢空；然而却每8名省民中，却有一人所住房屋，睡房不够应用，可能要数名家庭成员同睡一房内。 CANCEA总裁、兼该份大数据评估分析师史密泰宁（Paul Smetanin），以「消失了的中型屋」（Missing Middle）形容此一情况，发展商建屋喜恶与政府政策，迫使省民在独立屋与共管柏文单位间作出选择，要不就居于有房空置的独立屋，要不就是一家大小，如「沙甸鱼」般居住在偌小单位内。 史密泰宁分析指，造成大多区类近失衡居屋压力的原因，包括人口增长较预期快、住屋选择减少及越来越多家庭，被迫要到距离上班地点颇远地区居住。 该报告指造成大多区出现此「断层」的原因，是政府在规划发展土地时，将地段列作兴建独立屋或共管柏文大厦，此规范窒碍了中型房屋建设，报告建议政府应带头鼓励发展商，兴建不同类型房屋，避免大多伦多地区楼房类型，未来更见两极化。 关荣光 报告指大多数省民现在只能于独立屋与共管柏文单位间作出选择。星报资料图片 地产业界指学者报告 “未必与实际情况接轨” 本地资深地产业界人士关荣光称，经济学者对市场的分析有时未必与实际情况接轨，他说发展商并非不热衷于兴建镇屋等中型房屋，现今也有发展商兴建镇屋系列，这当然要视乎省府房屋政策而定。此外，也会考虑发展地段大小及社区需求，而决定所兴建房屋类别。 关荣光举例说，市场对镇屋有一定需求，如今年4月下旬安省政府推出16招冷却楼市措施后，楼房市场稍静下来，但在万锦市Times Ave有放盘镇屋叫价70多万元，最终他为业主以105万元成交，显示在市况稍缓下，消费者对镇屋需求仍颇大，他相信若此镇屋位于北约克芬治大道夹央街一带，成交价或更高。 他称近年发展商兴建镇屋等中型房屋数目放缓，但不等如发展商不喜建此类中型屋，很多时是省府房屋政策，希望在一地段上释放最大数目之单位，另一考虑是社区人口对哪一类别楼房需求较大，发展商建屋选择，颇多考虑到建屋规划时的市场动向。 对消费置业人士而言，在楼房市场上能有更多选择，让不同买家可以量力而为地「上车」当然是好事，但如今部分位置优良的镇屋等中型房屋，叫价足与独立屋匹敌，在此情况下若价钱相距不远，而位置相近，置业者一般选择独立屋为多。

孙晓明 本报记者 房贷专家孙晓明指出，要降低置业风险，买屋前要有充分准备，手头上要预留一些资金以因应未来生活的变化和市场调整；买屋更切忌盲目争抢高价位的房屋，也不要对房屋未来的增长估计过高。唯一可以令业主稍为松一口气的是，预期银行利率短期内不会调升，不致有额外的压力。 要靠房地产赚钱并不简单，最稳妥的方式是长期拥有和收租金。孙晓明说目前置业的最大风险是业主对未来市场的期望。很多人买屋未有考虑到屋价的波动，只是一心以为屋价会涨，并且将房屋升值的未来收益，作为现时置业的标准。这是一个很大的误区，不少人也许只有能力买100万元的房屋，却购下120万甚至150万元的房屋，因为后者的升幅更大；但事实上买屋的人根本没有这个能力，只能够期待屋价上升带来收益，而不是以还款和供款能力作为置业的标准。 如果屋价停滞对这些业主将构成很大的压力。一旦房地产市场出现风吹草动，这些屋主在经济上和心理上的承受力都会降低，对整个市场都非常危险。她说，如果市场出现波动，尤其是负资产的情况下，不少人会选择放弃还款让银行接收。不偿还贷款，吃亏的是银行，也可以把责任推到银行身上，因此将带动一系列的连锁反应。她说，银行和金融机构依足正常标准计算贷款额的申请个案，一般不会出现问题；但有个别贷款机构将抵押比率加大，业主便会有较大的风险。要降低置业的风险，应秉持量入为出、量力而行的原则，买屋时不要全力以赴投入全部资金。买屋的人通常会将地税和水电开支计算在内，但很多人忽视了当购买一间更大的房屋时，各项基本开支也是依比例增加，况且现时家庭开支的涨幅也很快。

■多伦多古酿酒厂区是国家历史遗址。 星报 ■古酿酒厂区的圣诞市集吸引不少游客。 Metroland ■有地产商计划在古酿酒厂区（灰色地区）兴建高层大厦。 多伦多市政府   有地产发展商拟在多伦多古酿酒厂区（Distillery District）周边兴建多层分契式大厦，认为有助活化古迹区，保留区内传统特色，但有民众质疑古迹区不适合兴建多层大厦，认为会造成区内人流过度挤拥，并影响日照。古酿酒厂区是国家历史遗址，市府正评估是否把它纳入传统保育区，引来开发和保育之争。 发展商Cityscape现时计划在Mill St. 60号兴建13层分契式大厦，以及在国会街（Parliament St.）31a兴建49层分契式大厦，另一间发展商Goldberg则计划在国会街31号兴建49层分契式大厦。上述项目皆被市府驳回，开发商向安省市政委员会（OMB）上诉。OMB本周就Cityscape上诉案举行聆讯，而Goldberg Group的兴建方案尚未订出聆讯日期。 大厦阴影料遮近半个广场 Gooderham and Worts居民协会主席Michael Brewer表示，项目将带来1,000个新住宅单位，把人口密度推高到超出市府订立的水平，超出社区负荷能力。有民众担心增加挤拥问题，影响酿酒厂区Trinity Square的阳光和日照，有研究指大厦的阴影会遮盖约半个广场。 多市地产网站Urban Toronto出版人Edward Skira认为，酿酒厂区以往只得空置工厂，如果没有现在的开发和活化，根本不能继续生存，开发的金钱正来自住宅大厦。项目建筑师Gilles Saucier指，改建可为旧大厦注入新生命，另一项目的建筑师Bruce Kuwabara称，该区没有太多地方让人闲逛，开发可增加街道零售店舖，打造出如欧洲式广场的空间。 资料来源：星报

涉事楼盘位于多伦多市中心央街，发展商声称对广告所指的代付海外买家税毫不知情。互联网 多伦多华人地产专业协会副会长吴树声 香港有报章刊登有关央街楼盘的广告，声言向首30名买家，送首年包租保证及海外买家置业税。 本报记者 安省政府上月推出16辣招，措施目的在于冷却楼市，当中招数包括征收15%非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST）。近日有多伦多市中心共管柏文大厦楼花出现在香港报章刊登的销售广告内，宣传字句直指会为首30名买家支付15%海外买家税，安省财政厅长苏善民对此回应称，省府必定会向海外买家征收NRST，但税款由谁支付并非省府可规管。 该个销售多市中心央街楼盘的广告，声言向首30名买家，送首年包租保证，以及海外买家置业税，以吸引来自香港及中国大陆的潜在买家到多市置业。据680news报道指，兴建楼盘的发展商声称，对有经纪在香港报章刊登广告指会代付海外买家税不知情。 省府「懒理」由谁支付税款 发展商又声称该经纪团队的做法没有获得发展商允许，但发展商不能阻止经纪团队这样做，重申会按照省府规定销售楼盘，也不会误导准买家。 省府推出一系列冷却楼市措施，希望令本地置业人士能在公平情况下「上楼」，对于有指代付海外买家税广告如与省府「对奕」，财政厅长苏善民坦言，省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家，都会就其投资与拥有之本地房产物业支付15%应缴税款，至于税款由谁人支付，并非省府所能规管。有地产业界人士指，中港两地买家是加国楼市「海外买家兵团」主力之一，自从安省政府参考卑诗省府做法，向海外买家征收15%税款后，确有海外买家持观望态度，为了解政府征收此税的影响，而暂缓在大多伦多地区置业的计划，待明朗化后才再作投资决定，或许因此有销售本地楼盘的经纪团队，希望借此吸引海外潜在买家的关注。 「发展商倾向在本地卖楼花」 此外，多伦多华人地产专业协会副会长吴树声声称，出现在香港报章的广告内容，相信并不涉违反守则，只要向海外买家销售楼盘及协助其在本地置业的经纪团队，依照安省规定支付相关税项。他指本地经纪或发展商与海外经纪合作销售本地楼盘时有出现，只要双方在法律文件及销售过程中依规矩办事便可，这类代付海外买家税广告或是销售策略而已。 他指出，近年不少本地经纪自行在海外刊登楼花销售广告，其中大部份是与海外如香港的地产公司合作，在海外卖广告推销大多伦多地区楼花。此外，也有本地发展商与地产公司合作，向海外买家推销楼花。 近大半年来本地楼房极为炽热，推出新楼盘及楼花火速被本地买家认购，由于发展商要在海外推销楼花，或需要花费时日在推广及销售上，形成发展商倾向在本地卖楼花，即使放到海外销售的楼花，数量估计并不太多，避免兴建计划有所耽误。 业界指多两地经纪合作 吴树声又提到，事件中的广告若是由香港地产经纪刊登，因香港地产经纪并无在安省注册，他们不能处理安省物业交易，很多时都是两地经纪合作；甚至安省经纪团队在香港销售楼盘，处理楼房交易时，亦需要安省律师代为处理法律文件等。

多伦多的独立屋价一支独秀领先全国。资料图片   全国房屋4月销售量微跌1.7%，较去年同期减少7.5%。加拿大地产商会（The Canadian Real Estate Association；CREA）统计显示，大多伦多地区房地产市场放缓，温哥华交投量则开始回升。两层独立屋最受欢迎，全国平均屋价升21.8%，镇屋价格也有19.9%的增长。 安省大多伦多和渥维尔-米顿地区楼价大约升30%，贵湖市也升超过20%，渥太华两层独立屋升4.9%。卑诗省低陆平原的楼市在去年下半年滑落之后，已经反弹回1年前水平并继续上升。大温哥华地区平均屋价升11.4%，菲沙河谷升18%。维多利亚和温哥华岛其他市镇的升幅维持在20%水位。满地可镇屋升5.5%。卡加利的平均屋价则比去年同期跌0.9%。 商会总裁佩克（Andrew Peck）指出，温哥华房屋销售量从去年上半年的历史性高位回落，但差距已开始收窄。去年走低的亚省卡加利和爱民顿，房地产市道也开始活跃。渥太华和满地可预期有更大的交投量。 商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）说，安省政府冷却大多伦多地区房地产市场的政策，对买卖双方都有影响。一直以来房屋供应严重短缺的大多伦多、渥维尔-米顿、咸美顿-伯灵顿和基秦拿-滑铁卢地区，4月份的放盘量突然大量增加。虽然安省政府宣布冷却楼市措施的时间，在距离月底只有10天之时，但全省各地的房地产交投量已经较3月份为低。联邦及省政府正密切注意两级政府的政策，对房地产市场的影响力，以避免未来的其他措施会殃及池鱼，令已经相当均衡的楼市受到伤害。 金马蹄地区库存仍紧 全国新盘增加10%，大多伦多地区新放盘的物业更大幅增加36%，金马蹄地区的新盘数量也有相若的增幅。由于新放盘量上升，而销售量放缓，令全国销售与新放盘的比率由3月份的67.3%，回落至60.1%。业界标准，销售与新放盘的比率在40至60%之间属于均衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买家市场。 卑诗省大多数市镇和安省西南部地区的销售，与新放盘比率均高于60%。大多伦多地区4月份回归至均衡市场，卑诗省的大温哥华地区和菲沙河谷反弹恢复为卖家市场。 全国的房屋库存量在4月份稍升0.1%至4.2%，但金马蹄地区的放盘库存量仍极为紧张，只有接近或不足1个月。安省在4月下旬才推出新房地产政策，因此对市场全面影响力尚未得知。

地产经纪黎宇昌 本报记者 省府推出压抑房市16辣招后，近年房屋供应严重短缺的大多伦多4月放盘量突然大增。地产经纪黎宇昌相信，措施对房地产市场的影响只是3至5个月的短期效果，然后将回复升势，与大温哥华地区现时开始反弹的情况相似，他声称目前是买家入市好时机，尤其是在今年首季未能抢到offer的人。 他声称，大多伦多地区房地产市场供需大趋势并不容易改变，辣招或收紧银根但不会打击民众买楼意欲，只是前一阵子升过头，现时多项因素影响之下令市场镇定，但绝对不是崩盘，因此机会难得。 买家抱观望态度 大多伦多地区4月卖盘涌现，他声言是由于多项因素汇集所致，首先是联邦政府去年底收紧房屋贷款和要求作压力测试，并且将按揭额控制在100万元以内；其次是踏入春季市场，很多业主眼见楼价高，于是尝试放盘，安省政府冷却房地产的辣招也有一定影响。他声称，再加上二线银行Home Capital传出的新闻，令消费者产生信心问题。 省政府推出新政策前，市场便传出不少风声，令部分业主提前卖屋。他说，很多业主是因为看到今年头3个月屋价升30%，已经超出原来预期的价位，卖大屋后再购入一间较细的物业，可以有几十万元现金入袋；又或是卖一买二，一间自住、一间投资，帮下一代上楼，这些因素促使放盘量增加。 他说由于卖盘增加，反而令买家抱持观望态度，也是等待市场对省府辣招反应的严重性。近日成交量无疑放缓，但很多地段的楼价仍然相当稳定，以3月份的高位成交，只是升幅略为放缓。

北京人老何有一个梦想，那就是在北约克拥有一套自己的住房。关键是，他的标准跟别人不太一样。 作者：Sam Feng Lu 帝国地产 原标题：一个北京人的投资故事 他的梦想之屋必须是环境优美，交通便利，举步就到公车站，想去图书馆一溜达就到。而且还得离著名校特近，自己有一个外孙子在北京一直念不好书，女儿想把那小子弄到加拿大来让姥爷好好管教管教，说好了一定要让他上私立学校。“不是透著咱家是土豪，而是听说加拿大的私立学校管得严。”这样一来，给老何找房子的标准就比较有讲究了，一句话，不是那麽好找的，特别是老何最后还加了一句：“俺家可不是巨款，总价不能超过180万哪！” 按照何家的要求，我们觉得北约克的Hillcrest Village社区比较适合他们家的未来投资方向。为什么？ 先说说这里的人文地理。Hillcrest Village位于北约克区东北角，与士嘉堡紧紧相联，区内山谷幽然，河水淙淙，时值暖春时节，满眼隻见杂花生树，群莺乱飞。特别是那条静静的DON河不远不近地在幽谷中流淌著，更引人一阵阵思绪万千。这样的美景就在自己家门口，从国内的污染和雾霾中逃奔出来的老北京何先生怎不感慨良多！他在我们的带领下逛了一天之后，一拍大腿说：“成，我就在这一片儿选房吧！” 我们之所以带他到Hillcrest Village，除了这裡风光独好之外，还有一个重要的原因，就是这裡房子虽然也是北约克的“黄金地段屋”，但是由于历史原因和移民的因素，社区的房价一直在整个北约克地区并非太高，也就是属于价格洼地。听我这麽一说，老何更来兴趣了，连连催我们为他选一些房源，并且儘快安排他去看房子。我们按照他的要求为他很快选好了十几套房子，这天一大早看房专车出发，拉著老何一家人兴冲冲地上了路，直奔北约克的Hillcrest Village。 很快老何一家就定下来了一套房子，当天晚上下Offer，成交的过程相当顺利。他们一家人很是高兴，并且说老何的女儿也很快就会来多伦多，要亲眼看一看这裡的生活，顺便也看一看有没有什麽投资机会。 很快何家大女儿从北京飞来了，一下飞机就问我有没有可能再帮她找一处房子，因为她想纯粹进行一次地产投资。我问她可有什麽要求，她说非常简单，要离刚刚定下来的那套房子不远，学区要好，适合出租给国际留学生。价位麽，也不要太高，最好在100万以下，如果好的话也不要超过110万。 按照她的要求，我们为她选中了一套房子。此房位于Don Mills和McNicoll之间，社区美丽如画，静谧如诗，一走进去就觉得处处鸟语花香，令人捨不得离开。选中的这套物业就在区内的Mentor Blvd街上，属于Semi-detached风格。屋子为后複式上下五层，面积大，卧房多，而且有两套独立的全套大厨房，特别适合对外出租。 进入114 Mentor Blvd，感觉像是进了一座理想之所，厅堂明亮，楼道宽敞，窗明几淨，令人不由得生出一种读书的欲望。整个物业有11套房，其中卧房为4+2，每一间卧室都很舒适，充满了温馨的生活气息。卫生间一共3个，基本上与卧室相配套，这样一来就特别有利于租客使用，是一种典型的投资型房产设计。 这套房子之所以说是很好的投资物业，是因为它距离商场、车站、图书馆、公园、社区中心都相当近，可以说方便到了极点。从这裡出发上404和401高速也在10分钟之内，相当便捷。更为吸引人的是，在这个物业的周围可以说名校林立，有著名的Seneca College，还有多伦多地区排名最靠前的希尔蒙特公校，著名的A. Y.杰克逊高中。至于华人青睐的私立学校更是抬眼便是，举步即到。这样的房子，怎不令一心在多伦多火热的房地产市场投资一把、分一杯美羹的投资者们，怦然心动！

■韦恩昨天公布抑制房价上涨的新措施。省府提供     综合报道   省长韦恩于昨天上午宣布省府推出“公平住房计划”（Fair Housing Plan），包括16项系列新措施以抑制大多伦多地区及南安省房价的飞速上涨，当中的主要措施有向海外买家开征15%的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax）、扩大对房屋租金上涨的法规控制、授权允许多伦多（未来可能扩至其他市镇）开征房屋空置税、提供税务刺激鼓励建造出租房屋，以及使用政府闲置土地开发可负担住房等等。 开征非居民投机税的地区，西起尼亚加拉瀑布，东至安省彼德堡（Peterborough），涵盖地区人口达900万。韦恩强调投机税不是针对移民及在安省居住的留学生和工作者，她说：“有关税项不是针对新移民或是希望将安省作为其家园的人。这税项是针对那些无意在安省居住、安家立业，只是想在本地房市中快速捞一笔，或是将本地房市当做一个存放金钱安全港湾的人。”韦恩强调她改变初衷在安省开征外国买家税，主要是基于近期房市情况急剧的变化。 安省政府表示，新的“非居民投机税”（Non-Resident Speculation Tax，NRST），主要针对非加拿大公民或永久居民个人及公司（统称“外国实体）foreign entities）在大多伦多及金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe Area，GGHA）购买住宅物业的情况征收。难民、已被确认接受的省提名移民可以豁免。在买房后4年内成为加国永久居民者，符合条件的国际留学生及持有工签者可以申请退税。非居民投机税是在原有的土地转让税之外额外缴交。 税务优惠鼓励建出租物业 卑诗省去年推出类似税项时，未给予已签约而尚未最后交接产权的外国买家足够时间应对。今次安省推出的政策明确规定，在2017年4月20日当天及之前签定有约束力房屋购买合约（Binding agreements of purchase and sale）的海外买家，不用缴交15%的新投机税。经省议会批准后，新税项从4月21日及之后签约购房的海外买家开始征收。 省府昨天宣布的抑制房价措施，还包括扩展租金法规的调控。省府每年公布租金上涨的指导幅度（annual rent increase guidelines），业主除非特别请求并获批准，其租金上涨不得超出政府每年公布的规定幅度。不过这一规定以前只适用于在1991年11月之前兴建的房屋，现时则扩展到规管所有安省用于出租的私人物业。在过去10年，政府公布的租金指导涨幅平均为每年2%，今年公布的指导涨幅为1.5%。 昨天宣布的系列措施，还包括允许多伦多市政府，以及未来可能允许安省其他市镇政府，推出房屋空置税政策，以促使那些令房屋空置的业主，及早将房屋卖掉或推出市场放租，增加房屋供应量。 此外，政府承诺5年拨款1.25亿元作为税务优惠，鼓励开发商建造用于出租用途的物业大厦。省府又承诺查看全省范围内属于省管的闲置土地，用以兴建可负担房屋，在多伦多将推出两个实验性项目。 相关：买什么房要缴海外买家税？谁可获豁免？

加拿大最大的“另类”抵押贷款机构Home Capital Group并不是银行，而这已经成为了它的部分问题，因为他无法“造”钱外贷。该机构最初不得不通过吸收存款来获得资金，然后又通过其他渠道放出贷款。利用其子公司Home Trust，这家机构专门向风险贷款人提供高息抵押贷款，而这些风险贷款人往往信用有问题或者收入不稳定以至于无法获得按揭保险，从而被银行拒之门外，其中不乏次级贷款人。 自2015年骗子贷款(liar loans)被披露出来后，这类抵押贷款机构的处境更加艰难了。现在它正面临客户挤兑问题。上周四濒临破产的Home Capital Group获得了20亿美元的救助贷款，与此同时对方提出的条件也很苛刻。第二天，也就是周五，这笔交易的难题浮现出来——该公司必须用大量按揭贷款作为抵押。这是个艰巨的挑战。 这样大家将更清楚地知道“最后关头时内部人士怎样看待按揭贷款和作为抵押品的房子的价值”。加拿大房市和按揭贷款市场一刹那感到刺骨寒冷。 这就是整个体制开始坍塌的时候。 2015年7月15日，Home Capital曾宣布，高息无保险按揭贷款的总额已经暴跌16%，而较低息的经过保险的按揭贷款总额则减少了55%，此外，公司已经裁掉了一些不专业的经纪商。两天之内该公司股价暴跌25%。 2015年7月30日，在安大略省证券委员会要求下，自2014年9月开始秘密进行的一项针对“伪造收入信息”问题的调查的结果对外公布，骗子贷款因此曝光。受此影响，45家抵押贷款经纪商被叫停，而它们2014年共经手了近10亿加元的住房抵押贷款，相当于加拿大抵押贷款总额的12.5%。 这场丑闻迅速发酵恶化。 2017年4月26日，Home Capital宣布它正面临客户挤兑问题。截至3月底，其子公司Home Trust持有大约20亿加元通过向老储户承诺高息而获得的存款。然而这些客户现在要求拿回资金，且挤兑的速度正在加快。 该公司还披露了公司从安大略健康医疗养老金计划那里获得了20亿美元救助贷款，而该养老金计划拥有700亿美元的资产。这笔贷款将对Home Capital公司收益造成极大影响。因此这是一笔很昂贵的贷款。 作为交换，Home Trust将支付不可退款的的1亿美元承诺费，将被要求按照10%的利率支付第一部分贷款金10亿美元的利息。而没有贷出去的资金将按照2.5%的比率收取相关费用。如此一来，第一年10亿美元将耗费2.25亿美元的费用和利息。 其股价暴跌65%。 上周五，也就是4月28日，Home Capital又宣布周四客户又取走了2.9亿加元的存款，而周三则已经取走了4.72亿美元。这样一来其HISA存款仅剩下5.21亿加元，自3月底以来该指标已经暴跌75%。 罪魁祸首——抵押品的价值 4月28日，安大略健康医疗养老金计划首席执行官吉姆-克奥哈娜告诉记者，对于公司借给Home Capital的每一美元，后者将提供2美元的抵押贷款作为抵押品。因此，20亿加元贷款将得到40亿加元抵押贷款的支持。这样我们的资金安全才能得以保障。换言之，在克奥哈娜看来，1美元的抵押贷款可能仅价值50美分。 这就是这笔交易的主要情况。克奥哈娜在接受媒体采访时表示，他对抵押贷款的根本质量很放心，尤其考虑到有超额担保的可能。克奥哈娜指出：“破产亏损的情况相当极端。”