地产投资

有专家建议年轻的置业者不要去触碰共管公寓市场。 资料图片 加拿大的房市在今年冬天似乎出现逆市增长，令许多人感觉房价已走出低谷。但另一方面，加国整体经济前景仍不明朗，多伦多等地的房价，仍被一些全球权威金融机构列为虚高及有泡沫爆破危险，特别是在加国一旦出现深度经济下滑时。CBC指对房市持悲观悲态度不占主流，但不妨当作防止头脑过热的“免疫针”。专家也劝喻年轻人不要急于入市，可继续关注租屋市场。 11 月 涨 幅 或 令 人 迷 失 据CBC报道指，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)本周一公布数字显示，加国平均房价在今年11月份比去年同期上涨了8.4%。这一数字当然比不上当年温哥华房市疯狂时期，一年涨30%的幅度，但是在经历房市急冷之后仍属可观。而在目前利率偏低、没有其他更好投资渠道下，令人觉得房产仍不失为高稳定回报的投资。况且CREA预期明年平均房价仍会上涨6.2%。 但房市并非永远都向好的。CREA经济师克拉姆(Gregory Klump)表示，如果仔细审视8.4%的增长会发现，是以今年11月的峰值与去年11月房市处于价格低谷时比较而得出的。如果比较2018年全年与2019年全年的价格，按年涨幅只有2.3%。所以赚多少钱取决于房屋何时买、何时卖，以及在哪里买卖。 此外，瑞士联合银行(UBS)近期发布的全球房地产市场泡沫指数报告，将多伦多列为全球泡沫风险第二高城市，处于慕尼黑和香港之间。温哥华则名列全球第6位。 如果认为自己对加国房市过于乐观并因此感到担忧，认为自己需要降一下火，不妨读一下财富管理专业人士麦克白(Hilliard MacBeth)的著作《泡沫何时破裂》(When the Bubble Bursts) 。他对CBC表示，CREA新近公布的涨幅是基于二手房的销售，有许多影响房价的重大因素没有考虑进去。比如新建房屋在加拿大一些地区价格急跌，不少业主因付不起房贷而被债主贱卖其房屋，一些卖家因收不到所期望的理想报价而宁可暂时摘牌不卖，这些情况都没有被考虑。 阿 省 经 济 衰 退...

月光族还是要懂得适度理财。 日常消费越来越高，加拿大打工族压力日渐增大，越来越多的人进了月光族的行列。今年年中，有调查称，有四成多受访者属于“月光族”，每月薪水都花光，情况令人忧虑。月光族到底是什么样的一个群体？他们为何能花光每个月的薪水？本期《都市报》就访问了一些月光族年轻人或家庭，希望能够给读者一个月光族的素描画像。 文：本报记者张誉 超4成加拿大人是月光族 通常意义上，月光族（Moonlight）是指每月赚的钱还没到下个月月初就被全部用光、花光的一群人。同时，也用来形容赚钱不多，每月收入仅可以维持每月基本开销的一类人。 “月光族”是相对于努力攒点钱的储蓄族而言的。 “月光族”们还拥有自己的口号：挣多少用多少，吃光用光，身体健康。 “月光”现象在加拿大实则很普遍，由加拿大薪酬协会（Canadian Payroll Association）所做、共有4,284名在职人士网上参与的调查显示，有超过40%的加拿大人每月都会花光薪水。同时，有43%的受访者认为，若薪水迟发一星期，他们会“有麻烦”，有13%更认为，“情况会非常困难”。 在加拿大，我们往往会羡慕一些成功人士的生活。他们靠自己的努力开上了豪车，住上了独立屋，你会认为他们生活无忧无虑，殊不知其实他们也是“月光族”。 也许你看到的是账面上月入过万的收入，却忽视了超高比例的收入税，忽视了每月数千元的房屋贷款和养车费用，忽略了子女的教育以及其它开销……    每月钱包空空，所剩无几。 房贷、车贷、学费不光也难 家住列治文的华裔移民刘君告诉记者：“月光这种事，都不用说，车贷、房贷、孩子学费，这三项最大家庭开支摆在面前，想不光都难”。刘君是一名自雇人士，妻子经营一家小店，两人税后的年收入约有12万元，这已是标准的中产收入了。 不过，刘郡也叹气道：“可即便如此，每个月该光也得光。我和妻子拥有一套小型独立屋，当年买得早，贷款额度大约60万，每个月还2800元左右，地税分摊至每个月后大约是300元；家里一共两辆车，一辆最新租赁，每月还款897元，另外一辆约525元。两部车子保险费大概500元，油费约400元。孩子在私校上学，一年学费约2万，每个月即是1,666元。再加上，家里的每月网络、手机费、电费、燃气费约350元。这都还没算平时吃饭、购物的花销，这都已经花出去7,438元。如果再算上1000元左右的伙食费，就基本所剩无几了。购物这类花销，自从孩子上学后，基本已当成是可有可无的活动了。更别说，自己还没算上孩子各种补习的花销。” 对于月光的窘境，刘君也常常安慰自己，虽然每月钱花光了，但在所有花销中，房贷也算是变相储蓄的一种，学费则视作对孩子的投资。他也说道，自己和太太并非物质欲望很强烈的群体，平日的花销他们基本也是能省就省，避免铺张浪费。不过，即使这样，每个月的固定开支也必然让他们成为月光族。当然刘君也坦言，有朋友曾建议他们通过削减车子租赁费用降低开支。他也承认，花在车上的钱确实多了些，如果两辆车租赁费控制在500元就比较理想。至于为何成为月光族这一问题，刘君简单地回应称：“说到底是赚得太少了！” 有目的性的月光族 现年28岁的Ashley Li目前是一家公司的广告策划，税后年收入约4万元，也就是说她实际上每月能支配的薪水是3,333元。 她告诉记者说，自己多数情况下是月光族，和很多人比，她是幸运的，因为父母给她全款买了一个一睡房公寓，所以她不用支付房贷和房租。但每个月至少要花费1,200元，用在车子租赁费用、保险、地税、房屋保险，以及电话费和网络费。余下2,100元中，有700元会用在吃饭上面。剩下1,400元，则会用于购物、旅游或者学习。 Ashley说：“我认为月光族分两种。一种是无所作为的月光族，纯单纯为了享受与快乐。另外一种是有所目的的月光族，为了社交、学习，以及为了遇见更好的自己，发现更多机会。我自认为自己属于后者。我平时热衷旅游，我每次从旅游中得到工作灵感，我会留意其他城市的商业和广告，这一切都与我的工作有关系。那时，我是一枚月光族，但我在公司策划的广告一直都是上佳水平。” Ashley又说，她现在还会把每月多出来的钱报读一些投资课程。 “我一直认为，像我还算年轻的情况下，把钱投资在大脑和见识上，是不错的选择。虽然看起来，每月我也是月光，但实际上，我是在进步。” 消费型月光族 年初从西门菲沙大学毕业的Jasper Yang则说，每个人的消费观念不一样，月光只是个结果或者生活状态。而从他的角度来看，几乎所有的月光族背后或许都有一个实力的仰仗。他们或者不需要赡养爸妈，或者无需支付房贷、车贷，所以就可以尽情地花。 Jasper说：“或许我现在就处于这种生活状态。自己目前到手工资3,000元每月。税后可支配的薪水是2,300元左右。房租850元。车子没有贷款，剩下的钱基本就是想花就花，想买鞋子就买鞋子，想吃顿大餐就吃顿大餐。也许就像自己所言，现阶段的状态我没有后顾之忧，没有任何压力，因此完全就可以尽情享受。但我也告诫自己，月光可以但觉得不可以变成“月欠族”，绝对不可以负债去消费。 当然Jasper也坦言，未来要是成家了，自己不希望成为一枚消费型的月光族，即大手大脚，不懂开源节流后的月光群体。 ” 这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了。今年年初时，华人社交论坛上，有一位多伦多的网友晒了自家16万年收入的月开支明细单，曾引来热烈讨论。家人有一对夫妇，两名分别是3岁和5岁的孩子，和两位老人住在一起。两口子年收入总共16万，每月到手1万加币，看起来足以让许多打工族羡慕了，但是一项项开销花费算下来，最后竟然所剩无几。 看看年薪16万的月开支，房贷：2,350元、地税：570元、两部车lease月付：1,200元、所有保险（两车、房屋、人身）：500元、汽车油费：300元、买菜（Costco+大统华）：1,700元、每月下馆子1-2次：250元、娱乐（KTV、酒吧、健身）：400元、全家人服装、日用：500元、老婆化妆品、衣服首饰（非奢侈品）：300元、每年回国旅游一次：月均500元、大娃数学班及学钢琴：500元、水电气宽带手机：600元、男主私房钱：300元，最后就剩30元了。 一个月薪水到手，还完车贷、房贷、学费就剩领钱了。张誉摄 网友们随后发出长串跟帖，有人说两辆车的开支1,200元，贵了。但当事人回复说：“一台日本小车、一台minivan，老实惠了。”而且账单里还没有算上孩子的日托费，因为有老人过来帮忙，否则至少1800元一个月。 有年入5万的网友感叹：“你们有钱人的世界，真的不懂。”他称自己“年入5万，都可以存下2.5万。” 也有网友给出精辟的分析：这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了，要存钱干嘛呢？买车？买房？看病？旅游？你已经都全有了不是吗。你就是年薪30万还是剩不下什么钱的，会升级房子车子，每年多两次旅游，存款主要看奖金。 从上述的个案中，我们大体可以将月光族分成三类。第一种，被迫性月光族，他们的收入，为了维持所处环境基本消费，就已经将收入花光了。这类人群的理财问题不是出在消费上，而是在收入上。他们的重点应该放在增加收入，在职场上获得提升，而非如何省钱。这类月光危害不大，而且一般随收入提高就会改变窘境。 第二种，选择性月光族。他们一般都是乐观主义者，无论收入低还是高，他们都热衷消费，将每个月的收入全部花掉，是因为他们选择这样的生活方式。对于这类月光一族，很多人认为他们生活最大的危害不是当前，而是退休后的生活。因为赚多少花多少的前提是可以赚钱，可当失去赚钱能力，依然要维持高消费的时候问题就来了。当然还有一种选择性的月光族是Ashley口中的有目的性月光，他们拥有理性消费头脑，平时多余的钱用在了投资自己，进行自我增值，这类月光族即使现在月光，但将来也有很大的潜力去赚更多的钱。 如何避免成为月光族？ 正如最新的调查显示，多数加拿大人过着月光的生活，但相信谁也不愿意当月光族，可是怎样才能让手里的钱存下来呢？ 1．认清自己实际收入 听起来太明显吧，但其实这点十分重要。我们往往会有一个假象，以为自己真的了解自己的收入。但其实我们的实际收入是比想象中低的。如果你月入多于7100元，那你薪金的20%就会被用来交税。这意味你只有80%的薪金可用，而且还要应付租金电话费水费等事项。 月光族要学会分清必要和不必要的开支。 2．把你的支出分类 恭喜你，你已经认清了你实际的收入。你首先要把你的支出分类，例如分为饮食、娱乐或购物等。这点对避免过分花费尤其重要。如果你发现自己花费太多，你便可以借此得知最花钱的项目。之后你就可以调整支出、降低那项目的使费。 3．开始储蓄吧！ 假设你每月1万元可供使用，切忌把钱全数花掉。个人理财最常见的错误之一就是不储蓄。以下几个原因可说明储蓄的重要性：首先，储蓄能为你提供突发事件时所须的应急钱及安全感。而且，储蓄可以帮你达成长期或短期的理财目标，例如去旅行、去working holiday甚至买车。 从现在开始， 开始为自己设定一个每月储蓄的金额（或因应自己的收入模式而定），并且要持之以恒。很快你就会见到你的财富慢慢增长。当你已经有一定的储蓄时，你便可以考虑开始进行低风险的投资以增加回报。 4．切忌借钱购物（供楼除外） 不购买自己负担不起的东西是常识吧。虽然我们年轻人赚钱不多，但是仍然有一定的财政自由。享受这自由时理应记住一点：金钱是一种资源。消费是生活中正常和必须的一部分，但凡事都不可过火。风平浪静时也要记得未雨绸缪。 5. 勤劳“开源” 年轻人理财要拓宽视野，多学习一些投资理财的知识，充分利用业余时间，使自己和财富同时提升。投资自己其实也是一种理财的方法，能力上升，薪水自然也会提高，收入也就多了。 6.制定理财目标 根据自身家庭经济状况和自己未来的预期，定好一个短、中、长期的理财目标。有目标才有动力，理财也是这样的，制定适合自己的理财目标有助于我们更好的理财。 综上所述，月光族手里资金较少，那就赶紧来学习怎样理财吧，平时没事多抽空学习一些理财小知识，从而提高自己的理财能力，让自己从财务的困扰中逃脱，不说实现财富自由，至少不要成为月光族！

问：当我向别人说，我正在寻找房屋时，他们总是提醒我，一定要问经纪该所房屋是否曾有“坏事”发生。请问他们所指的是什么？ 在房屋买卖中，“坏事”所指的是房屋的一种无形特质，可能令潜在买家感到不安。这些“坏事”可能在屋内或附近发生，虽然这对房屋的外观或功能没有影响，但或会影响到某人对该所房屋的感觉。 “坏事”其实是一种主观感觉，某一位潜在买家很忌讳的东西，另一位买家可能毫不在意。房屋过往发生的“坏事”，包括以下例子： • 房屋曾发生重大罪案； • 房屋的上一手业主是一个名声很差的人； • 屋内发生过可疑的死亡事件； • 据称屋内闹鬼，或； • 房屋曾经用作种植大麻，在当地的卫生或建筑部门要求下已修复。 安省并没有相关的法律或判例，要求房屋卖方或其代理人，披露有可能被视为“坏事”的事项。根据“买者自负”的法律原则，安省的房屋买方有责任确保，该所房屋符合他们的需要。 如上所述，所谓“坏事”其实很主观，某个人认为完全不可接受的东西，另一个人可能毫不在意。因此，您应该考虑的问题是，您对该所房屋曾发生的“坏事”，有怎样的看法。不妨与您的房屋经纪和房产律师商谈这个问题，确保他们进行一切必要的咨询，避免买入一间令您感到不安的房屋。 安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)建议，房地产专业人员和买家，都应该尽职地调查，该所房屋是否发生过可能影响购屋决定的“坏事”。调查的方法，包括直接询问卖方或卖方代表，进行网上搜索，以及与附近居民交谈等。 在某些情况下，房屋经纪可能在出价合同(offer)上列明买方的关注事项(包括“坏事”)，并要求卖方对该些事项作出保证。例如，买方可提交一份包含卖方担保的出价合同，表示根据卖方所知，该所房屋没有出现与“坏事”有关的事件。 您的房屋经纪和房产律师，可以向您提供相关的专业指引。最重要的是采取主动，确保您获得正确的资料，这样才能作出明智的决定。祝您早日找到理想的房屋。 如果您有任何关于房屋买卖的疑问，请电邮到information@reco.on.ca。

约克区的房地产市场在过去几年非常活跃，但受到联邦和省政府双重打击下市道回软。多伦多地产局最新统计发现，区内独立屋的平均放盘日数较3年前延长一倍，奥罗拉镇出售的物业，挂牌时间更是以往的3倍多。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)说，毗邻多市北面的约克区近年人口急剧增加，区域政府的发展规划，预期到2041年时，区内人口将由目前的110万人增至180万人，就业市场也会提供额外的90万个就业机会。 由于通勤到多伦多工作相当方便，令约克区的房地产市道在过去几年发展蓬勃。 不过，联邦政府的房贷压力测试和省府的公平房屋计划(Fair Housing Plan)，均对约克区的物业造成相当大的冲击。 原因是区内不少房屋的价位较高，也有很多豪宅涌现。根据多伦多地产局的10月份统计，约克区的独立屋平均价格为1,163,668元，与多伦多的1,323,015元相差无几。 省政府在2017年3月推行的海外买家税和租金管制，令纽马克市的房屋销售量，从2017年4月至今下跌30%，烈治文山的成交量也减少27%。现时约克区的独立屋平均挂牌32日，2016年时只是16日。 葛咸说，放盘日数固然是一个市场的重要指标；但目前的规例容许卖家随时取消挂牌，等一段时间之后，才重新以新的号码和价格当作是新盘，再次放出市场。 况且，挂牌时间长有可能是因为有条件交易的阻滞，或业主不满意买家开出的价格，而成交迅速也有可能是价位偏低。 烈治文山物业挂牌时间长近2倍 地产网站分析多伦多地产局的统计发现，皇帝镇的放盘日数最长，平均要79日；烈治文山出售的物业，挂牌时间也几乎是以往的3倍；奥罗拉(Aurora)出售的独立屋在3年前，平均挂牌日数是全约克区最短，只是11日，目前要37日，在9个市镇中排倒数第三位。 旺市物业的平均放盘时间也比2016年增加一倍多至25日；但多伦多新的地铁延长线令当地的地产市道相当活跃。 有地产经纪指出，对于挂牌日数较长的地区，业主如果计划在仍然留在区内小房换大房，最好是先卖后买。 一般卖家要顺利放盘，除了要备妥各种文件，尤其是房屋贷款未清的物业；其次是作适当的修葺令房屋在市场上更突出。

一位安省的老人家陷入财务困境，起因是她的丈夫在70岁零40天的时候过世，生前投保的TD保险公司以合同中隐藏的一款年龄限制为由，号称投保人年龄已经超过70岁，合同自动失效，拒绝支付被保人身故后的房屋贷款保险。 Aileen Moxley家住安省的Uxbridge，最近，她为丈夫的过世而伤心欲绝，还必须承担财务重荷，独力偿还房屋贷款。 她说：“我的心在剧痛。我发现失去共同生活了42年的丈夫是如此令人难以承担，雪上加霜的是，我还必须面对经济大麻烦。这种困境是如此的难。”       图片来源：CTV截屏 Moxley与她的丈夫Jim已经结婚42载，在他们共渡的大部分时间，两人都是租房过活。12年前，Moxley与她的丈夫Jim终于下定决心买一所自己的房子。 她说，银行暗示他们，为了保护自己，他们应该购买房屋贷款保险。因而他们购买了保险，如果有一方发生意外，保险能帮助另一半清还剩余的房屋贷款。     Moxley的丈夫Jim  图片来源：CTV截屏 当Jim今天七月突然过世的时候，Moxley接到了一份TD保险公司的来信。 这封信写道：“我们的保险条款包含一条年龄限制的规定，如果投保人的年龄超过70岁，保险合同自动失效。” 她的丈夫在70岁零40天的时候过世，如果他在未满70岁的时候，也就是早41天以上过世，就能获得房屋贷款保险赔付。       图片来源：CTV截屏 由于Moxley与她的丈夫买房时间较晚，她还有十六万的贷款未能付清。 Moxley说，银行告诉她之前已经发出几份通知，告知他们夫妻贷款保险即将过期，但是她从未收到任何一份通知。 她说：“我对贷款保险在我丈夫满70岁的时候会作废一点都不知情。” TD银行的发言人说他们很同情顾客的处境。 “我们正和顾客一道努力，看看能否提供经济上的协助或者建议来帮助她摆脱困境。”           图片来源：CTV截屏 TD银行告诉CTV的记者，类似于信用保护或者生命保险等保险的现行政策，都有到了特定年龄保险失效的行业标准。 失去了丈夫，Moxley非常害怕她没有办法保住自己的家。 都市网 Daisy 编译 Ref:https://toronto.ctvnews.ca/woman-fears-losing-home-after-mortgage-insurance-expires-due-to-age-limit-1.4724495

Global News 北温一名华裔女业主，利用名下城市屋单位非法作短租用途。她近日被法院下令强制出售该物业，除非她可以缴付超过14万元的欠款。 据Global News报道，卑诗最高法院一个法官周一裁定，英文名埃米莉的姓余的女业主（Emily Yu），必须向城市屋屋苑业主立案法团缴付5.2万元罚款，并再向省政府支付9万元的欠款，否则她必须出售该物业。 埃米莉被指利用其位于北温西13街(West 13th St.)The Beeches的城市屋单位，开设名为Oasis Hostel旅馆。根据短租网站刊登的招租广告，屋内设有共14个床位及多个共用区。 不理法庭禁令 裁定蔑视罪成 经营旅馆一事惹来屋苑住客大量投诉。据悉，有邻居不满许多人经常进出，晚间更不时传出噪音，也有短租租客在后院饮酒，甚至吸毒。 2018年10月份，埃米莉未有理会法庭禁令，并继续经营旅馆，最终被判蔑视法庭罪。尽管埃米莉支付了罚款，但一直没有支付业主立案法团的法律费用，并屡次错过付款期限。另外，她亦拖欠与两项法庭裁决有关的省销售税（PST）。 今年夏季，埃米莉曾经要求卑诗人权审裁处推翻法院裁决。 她辩称，2011年后多次遇上车祸，导致脑震荡，并且患上精神疾病，无法工作，因此须要经营旅馆作为维持生活的主要收入。不过，人权审裁处最终推翻她的申请。除此之外，2017年9月，屋苑业主立案法团就有关问题，状告至民事审裁处。埃米莉最终也败诉。 专门处理分契房屋纠纷的律师门德斯（Paul Mendes）表示，业主立案法团入禀法院控告业主，而法庭最终下令强制出售物业，这个情况并不寻常，但也不是闻所未闻。 他指出，这样做往往涉及大笔的法律费用。不过，当索偿金额较大时，业主立案法团便可能采取这个方法。同时，过去也有一些案例，业主立案法团最终胜诉，获得较大笔罚款，并且成功地迫使业主出售单位。 埃米莉拒绝就上述裁决置评。 本报综合报道

据多伦多星报：这栋位于多伦多154 Hamilton St.的骨瘦嶙峋独立屋缩在两排房子中间，就像一个三明治的夹心，门口距离人行道足足有十多米远。 这栋靠近Dundas St. E. 和 Broadview Ave交叉口的独立屋挂牌价是惊人的300万加币。到底值不值这个价？分歧严重！有的人认为它的现代艺术风格让它物有所值，有的人认为它就是一个与周边环境完全不搭的丑陋怪物。       鸟瞰图 网络截图 让我们看看这所引发争议的房子的内部情况，它的面积为1300英尺，落地窗，足足有四层，为悬臂式结构。 它的施工过程是业主同当地议员以及附近邻居们的一场艰巨的拉锯战。 三年前，一名隔壁邻居指控其院内百年树龄的枫叶树枝在该屋施工过程中被砍去，严重威胁到枫树的存活。此事还曾登上新闻。 多伦多14区区议员Paula Fletcher (Ward 14, Toronto-Danforth)饱含苦涩滋味地吐槽：“这就是一个悲剧，每个人都受到这所特立独行屋的影响。” 这所屋子的所在地很久很久以前只是一个小车库，后来被翻修成一个带有一个卧室的小度假屋。 2012年的时候，市政府委员会同意由当时的屋主、多伦多当地的建筑师Michael Mantzoris提出的房屋微调计划。2016年，Michael Mantzoris同他的生意伙伴haGordon Kipping一道，将此屋出售给现任屋主Cyril Borovsky。Cyril Borovsky兴建了现在的这幢四层民宅，并于近期将其推向市场。再次引发大众对该屋的关注。 编译：Daisy Ref：https://www.thestar.com/news/gta/2018/12/26/for-sale-a-skinny-3-million-toronto-home-that-neighbours-and-critics-say-doesnt-fit-in.html

安省于2002年颁布的地产和商业经纪人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.简称REBBA 2002）及其附属规定，在过往近二十年间，一直是规范安省房地产行业、监管房地产从业人员行为的主要立法。可是说是保障安省地产经纪行业正常顺利运行的基石。 但是自2002年以来,地产业及其从业人员都发生了巨大变化,对该行业的法律法规进行更新势在必行。一部取代REBBA 2002的新地产法《安省地产业信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),于11月25日在省议会通过二读。 撰文：记者文琪 实施细则尚需时拟定      这一被称为「145号法案」(Bill 145)的文件目前还只是立法草案。在二读通过之后,将交由省议会专业委员会进行逐条审议,然后付诸三读。三读通过后再由省督签署成为法律。在该法正式实施之前,与之配套的一系列法规(Regulations)也必须同时完成。145号法案一旦成为法律,会对整个安地产业业、地产经纪公司及经纪的经营活动,以及广大消费者的地产交易过程,都产生深远影响。      安省政府在这一领域相应的主管机构是政府及消费服务厅(Ministry of Government and...

在加拿大，大城市的土地是稀缺资源。目前，很多大都市都面临着墓园危机。随着供给的减少，墓地的价格逐渐飞涨。尤其是交通方便、大多伦多范围内的墓地，价格更是昂贵。近年来，许多人也把目光投向了殡葬类物业的投资。大多伦多地区墓园的发展如何？华人墓园是否能满足华人的祭祀需求？  记者 文琪 早前CTV曾报道，土地规划公司LEES Associates总裁Erik Lees表示，加拿大的墓地危机从20到25年前就已经浮现，只是由于缺乏关注，所以问题越来越大。加中集团加华置业总裁吉斌在接受星岛《加拿大都市报》记者访问时表示对此观点认同。“问题的主要在于一块地的审批规划。墓园一般都是通过变更原来的土地用途才变成墓园，或城市附例（bylaw）里原本就写了这块地是可以做成墓园。绝大部分审批规划是很漫长的申请过程。更改土地用途为墓地，周围的邻居也有很多并不同意。申请週期会很长，琐事较多，批准非常麻烦。所以墓地的供给有限，大型的墓园会越来越稀缺。” 墓地价格年涨一成 吉斌分享道，“很多主流族裔经营的墓园，越是好的地方，越是会出现惜售。很多时候市场上不是没有供给，而是作为一个墓园经营者不想马上都卖完。造成这种危机的可能是墓园的经营者在囤积，不急着卖，就造成了市场的饥饿。买家买不到，就给价钱高。其实我觉得不会出现完全没有产品的情况，主要是墓地的价钱涨得快，每年的涨幅都会超过10%。10%只是一个和大家所说的常规性数据。具体的地区，这5年在GTA，亲眼看到的，是涨了好几倍。但是你会发现在墓园涨那么多也不可怕，只是个几万的范围，比房子的涨幅好多了。” 吉斌所带领的加华置业于2014年买下犹太人的一块佔地210亩、位于列治文山Bayview 和Bloomington的墓园，历经5年，正在打造安省第一家华人墓园“中华纪念园”。该墓园分为火葬墓地、土葬墓地以及家族墓地定制。能够获得这个机会将华人的殡葬文化和加拿大的多元文化相结合，吉斌表示并不容易。“在特别好的地区，批准一块墓地的难度是非常大的。我们并不是买了地以后重新改的，重改也几乎不可能。周围都是邻居，谁会让你随便去做这个呢？原来这个墓园的所有者是犹太人，是完全西方的设计。当时犹太人已经有5个自己的墓园，但是他们只有30万的人口。但是那是我们很少听到华人有一块自己的墓园。华人多是葬到各个族裔综合到一起的地方。所以我们买来，希望建设华人自己的墓园，毕竟我们人口更多。买了以后我们彻底修改，变成完全的中国元素、中式设计。” 加中集团加华置业总裁   吉斌 提及这些设计上的改动是否涉及到政府的规管，吉斌表示有很多挑战。“的确是有一些要求的。所有的设计都要符合当地的法律法规，市政府有自己的整个的设计要求规划。符合了要求才能批准。更改的过程非常不易。比如西式的墓碑设计风格造型都是比较特殊的，凌乱、自由。中式的墓地讲究中正，所以完全不同。中国人讲究主轴线，就要修路（walkway）。讲究风水，就要修塔。所以成本会比其他族裔的墓地要高。我们这次有建三个塔，塔的高度上政府都有指引（guideline），因此在设计上的确有些挑战，要考虑到未来的布局。” 华人墓碑的特色在于都是立着的，而老外的墓碑躺碑比较多。吉斌表示：“老外的设计还是本地风格多一些。中国的传统设计是墓碑前面有供奉、祭祀的空间。华人会更喜欢带前台的设计。从历史角度来说，殡葬文化，华人是跟随本地的概念。老外一般是教会来操办的，看不出来太多的变化，西式墓园都是比较自由一点，有大有小，没什么规律。华人到这裡以后，会希望做出自己的文化特色。每个墓园前多有过道，也是因为讲究阴阳两隔。因为草地就是阴，是放埋棺材或者骨灰的地方。每个墓地的前庭，人是可以走的，阴阳就分得比较清楚。这是比较好的一个设计。” 把身后事及早准备好 中华纪念园目前已经有逝者下葬，但园区依然处在边施工、边服务的状态。吉斌称：“大概要明年初规模会做起来。在这裡墓园的经营都是组建的，即一块一块的开发。我们的第一期是开发1,200块，一共有大概2万块。根据园区的设计，一种是土葬的，一种是火葬的。火葬的需要的地小，做火葬数量就提高了。土葬的，用地面积大一点。具体数字来讲，最后要根据客户的使用情况来定。” 土葬和火葬的数量比例并不受政府的限制。吉斌表示：“都是根据土地大小来做。我们希望两方面都兼顾。安省做墓园的土地越来越少，火葬的可能性也越来越大。第一个在我们这裡安葬的逝者也是火葬的。他的安葬也给我们感觉，也许会有越来越多的人选择火葬。有数据显示，在多伦多，土葬和火葬的比例是一半一半。华人的观念来看，的确会对土葬很感兴趣，因为在中国没有这样的机会。” 在中国，不到80岁就不允许在生前购买墓地，而在加拿大没有任何的限制。甚至国外人士也可以在加拿大落葬。 吉斌称：“你想买的话，年龄没有限制要求，也不需要死亡证明书之类的。作为没有加拿大身分的中国人，想做土葬，一旦手续齐全，我们也可以接受外国人葬在中华纪念园。能争取到土葬的机会，在中国不太可能。土葬对于华人来说，还是有一些期望的。” 吉斌提及，本地人在选择土葬或火葬时，除了个人意愿，更多还会涉及到家庭条件。“土葬和火葬价格还是有差别的。土葬的费用大概要1万7，火葬只有大约7千。这个价格连同了买墓地、修好墓碑的价钱。总的来看，我感觉倾向于土葬的比较多，有些没办法的也就火葬了。因此，现在来买一块墓地，基本等于把死后的所有东西都提前安排好了。只是最后还需要再花一个出殡的钱，这个数目是不确定的。多大场地、什么仪式、来多少人等都会有价格的不同。但下葬的部分可以全部锁定，不用再准备一分钱，是个不错的身后安排。” 提供永久的服务 无论是土葬还是火葬，墓地的购买是永久的，而且包含了管理费，无需再额外交钱。吉斌表示：“交给我们买墓地的钱中，折算30%的钱要放到一个管理基金里去，这个基金产生的利息来维护墓园的运作。平均1万元1个墓地的话，2万块墓地就是2亿元的销售额，大概可能有大概7、8千万元的钱在储备基金裡，产生的利息来维持墓园永久的运作。墓地不用交税，也没有物业管理费。这个和中国的墓园经营模式完全不同，不用续费。” 吉斌表示，在加拿大，就安省来讲，购买墓地后不用再交任何管理费，也是法律规定必须建立这样的维护基金模式去经营。“这样的基金模式很稳健，也不会赔钱，因为不允许做高风险的产品。我们保守的话，可以和银行去谈，大概一年有二点几的利息。也可以找到基金公司，但一定是非常保守的公司，一年回报率在3%以下。” 维护墓园的工作主要就有剪草、除雪、维修墓碑、清洁动物粪便以及园区的基本维护等工作。大型的墓地有管理的办公室。吉斌表示中华纪念园的规模，大概5个左右的工人负责维护就够了。“较好的给工人工资在8至10万元，一年的维护费用在人工这裡50至100万元最多。 再有重大的维护、保养。按照之前说的加入有7,000万元的钱在储备基金裡，回报3%也是大约有200万元的利息收入。全卖完之后，能够永远维持下去。我们墓园的维护和保养不会特别多，大部分以园林绿化为主。” 提及中华纪念园如何处理华人喜欢烧纸的习惯，吉斌表示，会有两个地方做焚烧。“有冥币统一烧纸的地方，只要符合消防的规定，政府就会允许。我们还设计了一种全新的用来焚烧的炉子。跟烤肉的炉子很像，只是烤肉的炉子是煤气的或碳的，这个是透明的。这样不会对环境产生问题，因为纸在裡面烧。这个炉子是带轮子的，客人可以在坟前烧这纸，不会产生很多烟。烧纸一定要完全能控制住焚烧程度。消防方面要通过相关部门的检验。 中国人的烧纸习俗，都是开放式（open）的烧，有很多灰，也不受控制，纸也易燃。老外其实也烧东西，比如烧木头。但是他们有铁网罩住，灰出不去。烧纸也一样，罩（cover）住，才不会有消防的隐患。” 安葬在加国 尽管华人传统文化中对于殡葬事宜都比较忌讳，但购买墓地投资的人大有人在。吉斌表示，在kijiji上经常可以看到有转手墓地的交易。“MLS上基本没有。墓地转手的渠道没有投资房产那么容易和方便。一般墓园的销售都是很规范的。今天就卖这一块，卖完了再开一块新的地。很多人去了以后，发现好的地都被人挑完了，剩下的可能不喜欢。就等新开。墓园的销售也很有季节性，一般都是清明、重阳节等，会有大量的开盘销售。懂的人就把好的位置先买了。就像买古董一样，赌风水位的话，有的就涨得很厉害。很多人也喜欢做这种投资。毕竟钱不多，不像买个房子，6位数起，还要贷款，还有地税、管理费等持有成本，卖了还有增值税。投资墓地没有什么额外的成本。卖的时候增值部分不用交税，因为相当于自用。政府这方面没有规管，也是它优势所在的地方。” 目前的大部分华人移民，很多都是没有到考虑生老病死的年龄。吉斌表示，现阶段很多人买墓地都是为父母在买。“很多老人也同意葬在加拿大。我们子女在这裡，不可能经常回国。这裡的墓地不用交管理费，比国内更吸引老人。我见到很多老人是很愿意葬在这裡的。他们也会想，如果在国内，30年以后你不给我交钱我这个位置是不是就没了？在加拿大没有这个问题，而且还可以土葬。回报又好，所以很多华人非常中意。” 墓地的买卖模式需要通过销售人员，和地产经纪经手买卖房产非常相似。吉斌表示：“在墓葬销售裡，有两部分牌照。一个是我们作为墓园经营者，通过安省丧亲管理局（Bereavement Authority of Ontario，BAO）获得经营许可证。RECO（安省房地产理事会）是监管房地产经纪的，也给地产公司和经纪人发牌照。BAO也是同样的给经营者发牌照，也给销售人员发许可证书。如果是卖墓地，地产经纪可以销售但是不能卖广告。报纸上刊登墓地广告的销售人员都是BAO的持牌销售在做广告。地产经纪可以做一些推荐。作为墓地的销售，必须需要持牌。我们已经给十几个人做了销售牌照。BAO会要求这些持牌人挂靠在某个墓园。这个是安省的销售管理方法。” 墓地的转手，也依赖于这些持牌的销售人员。“这些sales（销售人员）有自己的殡葬业网络，很多买卖都是内部的，exclusive（独家）的销售网络。支付给这些人的费用和卖房子很相似，付个中介费用就可以了。具体的销售人员和持有者可以谈。只要有钱赚就行。但是它的确不像房地产有2.5%或者5%的标准。这个行业独家的渠道的多一点。通常墓园买家，销售佣金给的比房地产多一点，因为单价比较小。” 潜在的投资市场 墓地到底是不是一个投资机会？吉斌表示，投资墓地其实不像投资房产。“一般来说，墓地投资的优点是，我们总会用到她，它是个使用性产品。很多人自用，是因为早投资，不给子女添麻烦。很多时候没有这种身后安排，真到了那一天，才会知道那个成本是很贵的。所有的墓园到那个时候都觉得是好机会来赚钱，因为着急，价格就会贵。家人在那个时候往往也不会再讨价还价，所以墓园收多少就是多少，失去了讨价还价的机会。生前安排，是投资最重要的亮点。毕竟这个钱早晚都要花。” 相关数据显示，温哥华墓地的涨幅已经超过房地产，成为最火热的投资市场。某墓园在过去30年裡疯狂涨价200倍，一块人体大小的墓地要价25,000。吉斌分享道，从1999年到现在，中国大城市的墓地价格，涨了80倍。“这是什么概念呢？中国的房地产从1999年到现在，一线城市涨了20倍。我做过一些调查，尤其是都市的墓园和都市的房地产的比较。在多伦多，或世界各大城市，基本呈现这样的普遍规律。墓园价格涨幅都是正常房地产的3-4倍。从投资角度来说，墓园的投资回报率远好于正常的房地产。但是大部分人，毕竟不是所有人都愿意来做这件事的原因，多少会有些顾虑。投资人住的房子才好，这是心理上的东西。但是很多聪明人，或者早期来的移民，他们早就投资了。早期墓地的价格只有一两千，两三千，很便宜。现在都过万了。甚至那些indoor condo（室内屋子大小）的墓地更贵，涨的非常多。5年涨了至少3至4倍，比房子涨得快。” 墓地的购买类似购买房产，是可以分期付款的，但时间段通常较短。吉斌表示：“有的人会想贷款买墓地，因为手头比较紧的。我们通常只给两年的分期付款。有的墓园给三年。 几年前，墓地还比较便宜，大家不考虑分期付款。现在一看上万了，就想贷款了。很多人是家裡的顶樑柱，突然去世了。家中不是没有钱，而是正在处理财务。一下子拿不出那么多现钱，因为涉及到其他芳年的费用也很多。这段时间财务比较紧，需要我们的帮助，我们会予以分期付款。还有人是真的条件有限，会需要社会和政府的帮助进行丧葬。” 建立移民纪念馆 吉斌表示，会在中华纪念园中建立一个移民文化馆。“华人移民历史从1850年开始，第一批从大陆来的华裔，从华工纪念碑，纪念修铁路1880年来的一大批华人开始，我们希望把这些历史写出来。因此我们正在和当地的大学教授合作，成立服务中心，里面建设移民文化馆，会把这些历史和可以纪念的展品都留下来，给我们的后代去看。虽然孩子会成为加拿大人，但是我们有这个地方让他们了解祖先是这么来的，对自己的文化感兴趣。移民文化馆是中华纪念园的最重要的元素。”

     大多伦多地区全职地产经纪余浩(Gary)在接受本报记者访问时表示,很多人都会对Home Staging以及软装存在一定的误解,觉得在卖房的时候花钱去包装是浪费金钱。      我自己几年前也有这样的误解,觉得很多时候家居摆设是不需要的,因为那时候市场好、买家多,容易卖。这两年我完全改变了看法,尤其是在市场并没有那么火热的时候,包装过的房子会在众多的挂牌之中脱颖而出。Staging是专业人士做的,和设计人的品味有关。Home Stager(售前美化设计师)不能是半路出家。现在市场上这一行的从业者鱼龙混杂,很多人并不专业。甚麽样风格的房子配什么家具,都是有说法的。最好找寻经验多的stager配合卖房。 售前美化有助卖房但非万能      New Concept Home Staging负责人兼设计师Ariel Fu在接受本报记者访问时表示,近两年staging的生意的确好一些。但并不是说市场好了staging的生意就淡,其实反而会更好,因为人们的意识有了提高,卖家也越来越重视这样的服务。      Airel表示,很多房子是卖家本身住在里面的,做staging最大的挑战就是要整理杂乱的物品(decluttering)。「因为卖家住在这里,他看房子的角度是以一个居住者的身份,很多东西他意识不到是多馀的或要搬走。其次,staging起到多少作用,要看多方面的因素。没有staging可能看房的(showing)会更少,开放屋(openhouse)的次数会更少,在网上的曝光率可能也更少。三个月以后可能都没有卖掉。      Staging虽然被验证能够有助于房产销售,但并非能够解决所有专业的问题。想要在低迷的市场中让房屋尽快脱手,仅仅有staging配合是不够的。余浩分享道:首先,staging并不是万能的。想快速卖掉房屋,房子的定价一定是要在市场中属于价格合理,甚至相比同区在卖的房子价格还要稍低一点,才能显出最大的优势;第二, staging并不是简单的家居摆设,其实它还包括一整套的挂牌之前需要做的工作。比如,内部清洁、牆面或者其他地方的维修、灯泡置换等。所以专业的地产经纪,在挂牌之前一定会请专业staging公司的人进行一次专业的评估。除了一部分需要打胶和刷漆的地方之外,还包括哪些家具需要增添和重新归置,以及哪些墙上需要挂上画等。      余浩认为,staging是在营造一种气氛。就像去相亲,女孩子都要化妆,其实和staging一样的。这体现了我们对工作以及卖家尊重的程度。如果为潜在买家呈现的是空房子,很难让他们想像在这个空间中可以做什么,或在那个空间里可以放什么搭配。如果能摆上一些家具,就有了很好的画面感。或者卖家本身就住在房子里,那就是一种天然的staging。我们这样做的目的是为了给买家一种实际的感官。相对来说,staging过的房子肯定比什么都不放、没有任何感觉的空屋要好。这就像我们开车所使用的GPS(导航系统),是给我们一个路线的导向。 Staging是一种投资      社区中许多有人觉得staging的花费很贵。余浩对此表示认同。Staging是一种比较先进的东西。从国内过来的移民会觉得这样做比较虚,因为摆完了就没有了,就是这几天的使用权。有些人买了一、两百万的好房子,大几千的好家具不捨得买,也是大有人在的。不捨得花钱staging的人有很多,因为他们看不到这种意识形态。和拥有先进一点的思想的人或者本地人相比,移民的确对staging的意识会不太一样。因为他们认为经济利益会达不到。      余浩表示,如果大家能反方向去思考staging,把它看成是一种投资(investment),而不是开销(cost),就会好一些。这和大家租车一样。如果花了几百块租车出去玩几天,租车费就是花费。但如果这几天你租了车去拉了几个客人赚了钱,那这几百块就是投资。看事物的角度不一样。Staging如果以投资的角度看,假如花费三千元,房子可以卖得更快,也可能卖得更多,这就是投资。  ...

  在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区 近一年来，大多地区二手住宅平均价，虽然只维持相对温和的按年涨幅，但从房盘库存量(months of inventory)以及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)两个楼市探热针提供的数据来看，大多地区超过30个城镇的楼市，都较为倾向于卖家市场。唯独是约克区的King City，堪称买家天堂。 多伦多地产局主席Michael Collins在发布大多地区10月份二手住宅市场报告时指出，强劲的区域性经济，助长了人口增长。所有新迁入的家庭，不单有着住房的刚性需求，不少更以购房为目标。但问题是，二手住宅放盘量在不断下降，供应不足导致市况紧张，并驱使房价升温。根据该份报告，10月份二手住宅销售量录得14%按年升幅，相比之下，新放盘量却出现9.6%按年跌幅。 二手房盘紧缺 供求失衡 然而，与2017年楼市高峰期的楼价升幅相比，近年的楼价升幅都维持在温和的水平。犹记得两年多前的二手住宅均价，每每出现十几甚至廿几个百分点的惊人按年升幅。今年10月份大多地区综合所有住房类别的均价为85.2万元，按年升幅5.5%。多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer认为，即使目前房价升幅温和，但若销售增长步伐持续超越新放盘的上市步伐，不久将会见到更强劲的房价升幅。 诚如以上两位专家所言，导致房价上涨的原因之一，是推出市场的二手房盘不足，令供求失衡。目前，整个大多地区的房盘库存量(Months of Inventory)，只需2.2个月，便可被买家完全消化。 一般来说，楼盘库存量的高低，是衡量属于买家市场还是卖家市场的指标之一。简单来说，即在没有新盘供应的情况下，现有的上市楼盘需要多少个月才会售罄。基本的解读是，库存量低于4个月，会被视为卖家市场，高于6个月，便是买家市场，介乎4至6个月，属于健康的平衡市场。 包含多伦多、约克区、杜咸区、皮尔区(Peel Region)、荷顿区(Halton Region)等超过30个城镇的整个大多伦多地区，以多伦多市东、德化林郡(Dufferin County)的奥兰治维尔市(Orangeville)与及荷顿区的米尔顿市(Milton)，二手楼房库存量最低，只有1.5个月。库存量同样少于两个月的城镇，还有皮尔区的宾顿市(1.6)和密市(1.7)、多伦多市西(1.7)、杜咸区的亚积士市(Ajax)(1.6)及韦比市(Whitby)(1.9)。 King City 10月份的销售与新挂牌比率只有27%，是明显的买家市场 仅有7城镇属平衡市场 以整个区域来看，皮尔区及多伦多市的情况最为严重，前者平均库存量只有1.7个月，后者则平均有1.8个月。观乎两者的平均上市日(days on market)也是最少的，皮尔区平均为21日，多伦多平均19日，当中又以多伦多市东的平均上市日为全大多地区最少，楼盘平均待在市场上17日，便会被买家吸纳。 在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区。除了杜咸区的布克市(Brock)及舒格市(Scugog)，以及闪高郡(Simcoe County)的Innisfil，约克区的东贵林(East Gwillimbury)、佐治拿市(Georgina)、烈治文山及史托维尔市(Whitchurch-Stouffville)，二手房盘的库存量都有4至4.4个月。 多市城东房屋上市两周售出 如果详细分析多伦多市不同地区，截至10月底，综合35个区域的平均房盘库存量，只有1.8个月。当中二手楼盘比较紧张的，以城东较严重，尤其E01、E02及E09地区，库存量分别只有0.9、1.1及1.2个月，平均上市日亦只得9至14日。 多伦多全市库存量最多的，是包括Bridle Path、Sunnybrook、York Mills、St. Andrew、Windfields等小区的C12地区，库存量高达8个月。不过，约克区King City的二手住宅库存才是冠绝整个大多地区，足足有9个月之多。 另一个也可用来厘定一个地方是属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的重要指标，就是销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。 根据加拿大地产协会(Canadian...

根据加拿大房地产贷款中心的最新评估报告，加拿大地产风险最高的两个城市多伦多和哈密尔顿风险级别降低，分别从高风险High risk，高估值Overvalue，降低至中等风险Moderate。 CMHC认为现在的两个城市的地产价格已经更好的反映出经济情况的基本面，在这份报告的更新后，加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍旧高居风险评估的榜首。 关于市场过热，CMHC的衡量标准是，销售量是否明显超过挂牌量；价格上涨方面，则要看价格上涨的斜率是否超过平均值，过快的上涨往往代表投机市场；价值评估方面，CMHC关注的是房价上涨是否超过收入水平，按揭利率是否开始走势等其他基本面；楼市供应方面，则要看房屋租赁市场空置率，新屋建成的未成交量是否超过平均水平。 根据这些标准，CMHC则用不同的颜色显示房地产市场当前的状态，绿色代表地产市场一切正常，黄色代表有证据显示地产市场存在问题，红色表示地产市场存在严重问题。 在过去4年里，多伦多一直都被CMHC排在价值高估的名单上，这次摘下高风险的帽子，对于多伦多地产市场无疑是个好消息。 CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，我们看到明显的见好迹象，房地产市场的不平衡性得到改善。 这次报告的数据依据是今年六月底的地产市场信息，自从6月以来，多伦多和温哥华的地产市场大幅反弹，买家蜂拥而入价量齐升。 自从2015年多伦多地产市场被列入高风险市场后，随着后来的价格调整，多伦多地产已经触底反弹价值凸显。十月份多伦多房屋销售暴涨14%，平均房价也上涨5.5%！安省的哈密尔顿市也是自2016年第三季度以来，首次被移出地产高风险城市的名单，CMHC认为现在的价格与当地的经济基本面相符。 不过，似乎还嫌利好不够，本周的十月份就业数据公布后，净损失1800个就业岗位，加拿大央行在年底降息的概率开始上升。对利息政策最敏感的加元汇率，本周出现大幅走低，一下子从76美分上方跌落。 加元汇率的下跌，令许多人产生外资流入加拿大房地产的遐想！ 2015年加元的大幅贬值，海外资金流入加拿大，造成连续两年的房地产疯涨，如果今年加元再次出现大幅贬值，两年前的美好情形是否会重现呢？ 除了多伦多以外，Hamilton市的房地如此火爆，恐怕也是没有多少人可以想到的事情。由于多伦多房价奇高，大批华人涌入周边城市，哈密尔顿房价的疯涨程度也在全加房价排名中非常靠前。由于当地有着名的麦克马斯特大学，很多买房的华人，基本上都是留学生和退休长者。 房子买在大学边上，有一笔非常稳定的租金收入。一个失业人口众多的城市里，哈密尔顿在这股风潮的带动下，房价竟然也大幅上涨，可谓经济学中的一个奇观！似乎加拿大所有的结构性经济问题，都被房地产市场的炽热温度化解。 纵观过去十年，加拿大政府自2009年以来的低利息政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！那么，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，最终还要回到货币政策的老路，基本都会选择货币贬值。 汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府过去两年在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，现在的后果已经显现出来。随着全球经济的放缓，美联储不断降息，加拿大政府对房价的态度矫枉过正的问题越来越明显。 新当选的少数政府一定会在这方面有所改善，如果不能放宽按揭贷款的压力测试，加拿大央行的货币利息政策就要走到前台，降息已经是写在墙上的标记，任何人都可以看到。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果多伦多市府认真看待住屋短缺问题，为什么要向多伦多业主收取30万元费用，才让他们房屋的3个开放式单位(bachelor)合法化？ Patrick和Susan在多伦多市中心拥有一间3层楼的房屋。在2001年，他们在地库修建了3个开放式单位，但在修建前未获得建筑许可证。 该些单位在2001年底至本年初一直出租，每月租金为700元，租金包含暖气、水电、上网及洗衣等费用。几年前，两人决定在房屋后面加建，以增加空间，并在一楼进行装修工程。 他们聘请了一间工程公司，来预备申请建筑许可证所需的图则。他们之后向市府的调整委员会(Committee of Adjustment)，提交单户住宅的土地变更(Zoning Variance)申请。申请顺利获批。 不过，当他们申请建筑许可证时，市府职员注意到图则上有3个开放式单位。因此，他们必须以4单位建筑物的形式，重新提交申请。向调整委员会提交的第二次申请获批后，这对夫妇再次申请建筑许可证。 就在这段时间，他们收到市府的一张巨额账单；他们被要求缴付72,450元的发展费，1,793元的教育发展费，以及高达228,431.55元的公园税。 Patrick跟我说，该账单简直可以用“疯狂”来形容。 在聘请一位房屋规划专家后，Patrick和Susan才知道，这些费用与开放式单位的合法化程序有关。由于要支付该笔高昂费用，才能获批建筑许可证，这对夫妇在别无选择下，只能拆除该些单位，并要求租客迁出。 市府最终批出新的单户住宅建筑许可证，目前正进行修建工程。 Patrick给我发电邮称，这种情况是“三输局面”，他们本来愿意向市府支付一笔合理的费用，令3个单位合法化，但市府收取的30万元费用简直无法接受，市府最终收不到这笔钱，成了“输家”。 Patrick本来以为，市府有意鼓励兴建可负担房屋，但现在却失去了这三个优质的可负担单位(这类单位通常租给学生或刚开始就业的年轻人)，单位距离地铁站不到一个街区，又靠近多伦多大学和乔治布朗学院(George Brown College)。 多伦多市府目前收取的单户住宅发展费为60,739元，但到11月1日将加至71,432元，到2020年更会加至80,227元。 此外，市府亦会征收相等于物业估值5%至10%的公园税，对于较大规模的房产发展项目，该比率可高达15%到20%。 允许像Patrick和Susan这样的业主在自己的房屋修建地库单位，本来有助于纾缓多市的可负担房屋严重不足的问题，而且市府毋须支付任何费用。但市府向业主收取30万元的“合法化”费用，却只会使情况变得更差。 市府仿佛在告诉业主，只有在业主负担得起巨额费用的情况下，才可以合法地增建单位。想请问市长庄德利(John Tory)，难道这就是你增加可负担房屋的方法吗？ （作者Bob Aaron是多伦多房地产律师）

正当加拿大多个城市都闹着住房供应不足的问题，同时间全国竟有134万间空置房屋，单是多伦多也有6.6万间。全国150个大城市房屋空置率最高的首10位，安省便占了6席。 一般来说，人口增长率较高，房屋空置率也会降低。好像约克区的史托维尔市，过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。不过，荷顿区的米尔顿市10年间人口增长翻倍，冠绝安省，房屋空置率竟增长了近5成。 地产网站Point2Homes一份有关加拿大房屋空置情况的分析报告指出，根据2016年加拿大统计局的数据，估计全国共有134万间空置及临时居住的房屋，空置率达8.7%，略高于2006年的8.4 %。事实上，本国政府自2001年起，才首次对全国房屋空置情况作出数据收集。当年的分析，全国约有7.8%房屋被闲置。 不少舆论认为，加国的房屋问题，除了外国买家推高房价、大城市的房价可负担性等，投机炒卖与短租，都是造成空置率高的元凶，尤其在多伦多及温哥华等大城市，问题更甚。当然，在本国其他城市及地区，人口减少、本地经济波动，都会推高当地的房屋空置率。 多伦多逾6.6万间房屋闲置 该报告指出，以数量来说，多伦多有超过6.6万间房屋被闲置，属全国最高。排第二的满地可，也有大约6.4万间空置房屋。卡加利、渥太华与爱民顿，亦分别有超过2万间房屋被空置。不过，以空置率来说，温哥华属全国几个最大城市中的最高，空置房屋占所有房屋的比例为8.2%，即大约有2.5万间空置房屋。 美国房屋空置率仅1.7% 与邻国相比，按美国联邦储备银行(Federal Reserve Bank)的数据，美国的房屋空置率从未高于2.8%。以2016年来说，美国的房屋空置率仅1.7%，与加国的8.7%，差距达5倍。 以全国范围来看，从2006年至2016年，加拿大10个最大城市中，以温尼泊的空置率增幅最大，10年间上升了42.7%，其次是满地可(36.3%)及爱民顿( 32.5%)。虽然多伦多有数量最多的空置房屋，但其实多伦多的空置率呈下降趋势，过去10年便减少了4.7%。尽管温哥华的空置房屋数量比多伦多少两倍有多，但空置率却在上涨，过去10年便增加了9.6%。 以下便来看看全国不同省份的房屋空置情况： 安省56个最大城市中，有14个城市的空置率显著下降，有16个的空置率不到3%，5个高于10%。 安省以Kawartha Lakes问题最严重，差不多每5间屋之中，便有一间是空置的。度假胜地Collingwood，2006年亦曾是这种状况，但10年后，房屋空置情况稍有缓和，但空置率仍然有17.7%，为全安省空置率第二高城市。  不过，论增长幅度，空置率增幅最高的，是North Bay、Milton和Waterloo，10年间分别增长了68.2%、46.5%和29.9%。相反，近几年受置业人士欢迎的Ajax，房屋空置率纵然只是全省最低之一，但降幅非常惊人，与Burlington一样，10年间房屋空置数量大降超过5成。有趣的地方是，尽管Milton在过去10年间人口爆升一倍，但房屋空置率竟不跌反升。反而Whitchurch-Stouffville过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。 卑诗小镇10年激增逾8成 North Cowichan及Port Moody，可以说是卑诗省的两个极端例子。前者房屋空置率在过去10年间激增8成有多，后者则减少了超过5成。虽然省内所有城市都有不错的人口增长率，研究中的28个城市，只有10个城市的房屋空置率呈下降趋势。全省房屋空置率最高的城市，是空屋比例占9.2%的West Vancouver，升幅亦有近4成。 Surrey是全省人口增长最多的城市，10年间人口华膨胀了3成有多，然而房屋空置率仍见到6.9%增长。 自2018年起，温哥华向拥有投资物业或在过去半年内没有把房屋出租的业主，征收相当于房价1%的税项，希望籍此鼓励业主，将空置房屋投放到租赁市场，从而增加房屋供应量。预计单是去年，此税项会为库房带来3,800万元税款。 房屋拥有率魁省全国最低 单从房屋空置率来看，魁省各个城市都不超过10%。空置率最高的，是占9.4%的Shawinigan，当地人口在10年间减少了5%，导致房屋空置增加了超过5成。不过，代表魁省的两个极端城市，是空置率在10年间升了超过6成的Baie-Comeau，以及跌了近​​5成的Saint-Georges。 事实上，魁省是全加拿大房屋拥有率最低的地区，省内多个城市的居民都倾向租屋多于买屋。从种种迹象看，这种住房特性在短期内不会有太大转变，尤其是房价较高的满地可。当地差不多半数家庭都是租户，市内空置房屋也多得惊人。报告指，满地可有大约6.4万间房屋空置。 亚省3市空置房屋10年增近两倍 亚省的3个城市Grande Prairie、Leduc及Fort Saskatchewan，从2006年到2016年间，空置房屋率增加了接近两倍，也是全国空置房屋增长幅度最高的3个城市。但如果单以空置率来看，最高的是亚省Wood Buffalo及Grande Prairie，分别有16.5%及9.6%。空置率最低的，是Okotoks、St. Albert及Airdrie，分别为1.8%、2%及3.3%。 在经济不明朗及越见艰难的就业市场两大因素影响下，空置房屋的数量增加了，当中更有不少是新建的房屋。尽管加息及更严格的贷款政策也是因素之一，但影响相对轻微。据统计，爱民顿的新建房屋空置量已达到历史新高，市内有近2,000间新屋建成却没卖出。今年1月，卡加里也有891间新屋未卖出。

移民是加国人口增长的重要组成，更是本国房市的主要动力。有报告指出，本国每5名置业人士中，便有一人是新移民。预计未来5年，新移民会在全国购入68万间房屋。接近5成新移民，会选择到安省落脚，是全国最热门的省份。可以说，新移民是继千禧一族以外，另一班令地产业界磨拳擦掌去争取的购房大军。  功不可没 加拿大是一个移民国家，新移民对推动加国人口及经济增长，功不可没。在加国房市，也是不可忽视的重要群组。根据皇家地产(Royal LePage)一份有关新移民购房状况的调查报告，全国房屋销售中，每5个买家，便有一个买家是新移民。该公司估计，若维持目前的移民水平，未来5年，新移民买家将会购入68万间房屋。无怪乎皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper指，新移民是促进加国地产市场的重要动力。 8成新移民3年内置业 调查又发现，超过8成新移民，会在他们首次落脚的城市继续居住，并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是共管柏文(18%)、镇屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 近5成新移民选择定居安省 差不多46%移居加国的新移民，会选择安省定居，当中以大多地区及渥太华人数最多。在这两个地区，新移民拥有物业的比率均为32%。调查发现，高达84%的安省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市定居。目前，安省所有购房者中，新移民买家便占21%。按照目前的移民水平来估算，未来5年，新移民会在省内购买28.6万间房屋。 新移民带动大多地区经济 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，在安省，特别是大多地区，尤其受惠于新移民。他们在不同社区寻找优良的学校，寻找工作机会，亦带动社区兴旺起来。市中心的生活虽然吸引新移民定居，但在市中心以外的社区，却有大量可负担住房选择。 渥太华的Royal LePage Team Realty发言人Jason Ralph指出，渥太华对于新移民来说，是非常吸引的落脚地，不仅有一流的医疗、学校、安全及友善的城市，房价更比多伦多便宜近半。在新移民及首次置业人士的需求下，令房价30至50万元之间的楼房，构成价格上行压力。 在安省，6成新移民的首间住房都是租住的，只有16%甫抵步便置业，也有两成新移民，会先在亲戚朋友家中暂住。 两成新移民选择定居魁省 魁省是继安省之后，最受新移民欢迎的定居省份，比率为19%。目前，省内所有购房人士中，19%为新移民，预计未来5年，会有超过10万间房屋被新移民买入。调查发现，高达83%的魁省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市生活。 皇家地产魁省地区副总裁及总经至Dominic St-Pierre表示，在魁省，尤其是大满地可地区，房屋需求状况健康。然而，魁省人人外流及人口老化问题明显，新移民正好振兴当地人口增长率，从而支持健康的经济及房地产市场需求。 在魁省，71%新移民会在抵步后先租房，比率是全国最高。只有1成新移民会在抵步后便置业，14%则会在亲友家中暂住。尽管全省总人口中，6成拥有房产，新移民人口中，却只有25%为业主，置业率为全国最低。一般来说，新移民平均来加4年内，便会购买他们的首间房屋。 逾3成卑诗省新移民有置业 卑诗省是全国第三名最受新移民欢迎的定居省份，超过3成新移民都有置业。 Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温哥华是全球最理想居住城市之一，自然吸引新移民选择到此定居。 根据调查，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房。他表示，新移民对所有房屋类别都有需求，一家大小的会在家庭友善社区寻找住房，单身的则喜欢共管柏文，贪其地点方便，不用打理，楼价亦较易负担。 虽然85%受访者认为，在卑诗省购房是很好的投资，但省内所有购房者之中，只有15%是新移民。预计未来5年，新移民会在省内购买9.1万间房屋。 亚省新移民置业率高 只有8%来加移民，会选择在亚省定居。不过，亚省新移民的置业率显著地高，45%都拥有房产，这可能与9成移民都相信，置业是最好的投资项目有关。 在亚省的所有购房者当中，18%为新移民。以目前的移民水平估计，5年后大约有7.6万间房屋，会由新移民购入。 Royal LePage Benchmark东主Corinne Lyall表示，对于来自世界各地的新移民来说，亚省极具吸引力。卡加里属于比较年轻的城市，对新移民态度友善，社区支援充足，所以大部分卡加里人口，都不是在当地出生。 根据调查，19%新移民抵步后会立即置业，55%会先租房，13%会在亲友家中暂住。他们平均在抵步3年后，便会购买他们的首间房屋。

来源：都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言：“为啥输了，是不是法院地方保护主义？”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析，揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打？ 她被海外买家税追上 本案原告是李静，被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年，她移居加拿大，在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后，李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民，也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日，李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日，李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的？ 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定，被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的？ 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称，该税是该省的越权行为，属于《宪法》第91（25）条的范围，该条规定：归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1：省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力！” 被告辩称，根据《宪法》第92（2）条和第92（13）条，该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围，另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下，法院必须决定法律的最重要特征是什么，并用这一特征来描述法律：这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的，附带的，或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出，外国买家征税的目的是双重的。首先，通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求，从而减少需求，促进全区域价值链中住宅物业的可承受性；其次，为省政府增加收入，包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产，也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产，也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外，该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91（25）条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响，因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产，但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题，也不会使其无效。 我认为，该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产，以解决全区价值链内的住房支付能力问题，以及为省级目的创收的次要目的，在本质和实质上，这是一项在《宪法》第92（2）和（13）条下均属于省级管辖范围的措施，属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的，并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突，以致不可能同时遵守这两个法规，或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的，则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力，也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律，原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此，原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效，也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2：这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁，都要交这税！” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份，而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上，对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为，这种区别是基于一个人的移民身份，而就《人权宪章》第15条而言，移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是，居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响，并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中，大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下，不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民，特别是中国公民，但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说，这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家，如中国，得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外，来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名，以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看，显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话，原告愿意承担风险，那么原告只能自己负责任。但是，如果没有向原告披露这种风险，那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上，集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿，就没有应付的费用。为了进行集体诉讼，第一步是由法院认证诉讼。在本案中，诉讼甚至没有进入认证阶段，被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用，那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的，因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而，指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道，中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场，除了中国人之外，几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标，并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面，在大温哥华市场上，购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样，加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担，并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区，他被要求作出一项裁决，以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突，结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显，被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高，其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行，或者他们看到了这些要点，但由于其他原因，如经济利益，决定继续进行本案，仍将是一个谜。当然，也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议，但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

曼尼生前买下多个物业，累积不少财富。星报 多伦多公车局(TTC)一个单身的巴士司机，50多年前移民加拿大，凭着投资眼光，几乎买下整个街区，累积了不少财富，这些细节，随着他在今年7月不幸去世，而为邻居及其他人所知道。 据《星报》报道，戈梅斯(Manuel Gomes)在1965年由葡萄牙移民加拿大，当时他几乎没有钱带来，后来在TTC找到担任巴士司机的工作。安定下来后，他在1970年代末开始，与9年后亦移民加拿大的弟弟阿曼杜(Armando)，在多伦多达文波特路(Davenport Rd.)夹奥斯辛顿大道(Ossington Ave.)，购买了几个房产。 去世后遗下9处物业 戈梅斯一直单身，可是今年7月不敌胃癌与世长辞，享年82岁，留下了9处物业，包括独立屋、上面有出租单位的店铺及葡萄牙餐厅。作为哥哥戈梅斯遗产执行人的阿曼杜，正试图出售这些房地产。上月，这些物业的总挂牌额达到1,500万元。 戈梅斯及其家人来自里斯本东北的一个教区阿里亚斯(Areias)，共5兄弟姐妹，他是大哥，下有阿曼杜和3个妹妹，其中一人去世了，两个仍然在生的的妹妹，在加拿大生活过一段时间，但其后返回葡萄牙，并育有孩子。 在阿曼杜来到加拿大时，戈梅斯已经在TTC任职巴士司机，两兄弟曾短暂住在一起。跟哥哥一样，阿曼杜没有结婚，也没有孩子，曾在在多伦多一家汽车配件公司工作。 两兄弟感情很好，阿曼杜曾向哥哥开玩笑，指“有时候，当我们彼此相距遥远时，我们会相处得更好”。渐渐地，在多伦多，曼尼对购买房地产产生了兴趣。由于阿曼杜没有家庭负担，所以省下一些钱，然后交给哥哥，有一次是5万元，也有一次是6万元，亦有一次是8万元，再由哥哥以自己的名义购买房子。 曼尼多个物业正在出售，包括这间餐厅。星报 自小想证明可以有成就 认识了曼尼超过30年，并正负责出售曼尼物业的地产经纪纳塔莱(Tony Natale)表示，曼尼移民来加拿大时，还是个小男孩，来的时候很穷，很想证明自己可以有很高的成就，一直勤奋工作，累积财富。 纳塔莱续道，曼尼在房地产方面具远见。其中一幢位于亚伯达大道(Alberta Ave)的1920年代两层独立屋，属曼尼早期购入的物业之一。根据物业记录，曼尼在1985年以8.5万元购得，现在该物业已经大幅升值，目前的评估已超过100万元。 纳塔莱又举例说，曼尼在1977年以5.6万元，购买了一间坐落于达文波特路夹亚伯达大道的街角房子，后来把该房子改成一家名为Cafe O Abrigo的餐厅，该餐厅的地下室有一个酒吧，现开价160万元。总体而言，曼尼的物业占地约一英亩。此外，纳塔莱表示，多年来，曼尼曾游说达文波特路其他业主，一起合并来售卖，以便吸引发展商来购买发展，不过有业主不愿意，结果未能成事。

恭喜你！相信你已经阅读并了解《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)中有关房东责任的部分，并已确认，你持有的该幢出租物业，符合该地区的土地用途(zoning)规定。此外，你已确认该幢建筑物，符合所有相关的防火和电力安全法规。另一方面，你亦已确认上一手业主，已取得所需的建筑许可证。 至于你所问的问题，简单地说，首先你要看该名经纪是否从事出租业务，如果是的话，他在寻找租客方面的经验，是否足够？ 如果经纪同意帮你找租客，你便要知道，须要向该经纪支付多少佣金和费用。 与注册房地产销售人员或经纪合作，有许多好处，他们的专业经验、联系网络、对本地市场的了解，以及他们必须遵守的专业操守，都能令你更为放心。 他们可以为你处理以下的事务： • 如果他们是房屋经纪，便可以在Realtor.ca上发布放租资料，并与其他房屋经纪合作，寻找租客； • 与潜在租客预约安排看房； • 筛选潜在租客； • 查看租房协议，解答你的疑问。 当然，你与经纪必须就找到租客后的费用问题，达成协议。请注意，你们所签订的协议，可能也须要包括广告及推销等的额外费用，应该请你的经纪逐行解释协议的内容。 如果你使用地产经纪来寻找租客，通常经纪的放租业务代表也会寻找潜在租客。 根据2002年通过的《不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act)规定，同时代表租客及业主(或买卖双方)的经纪，必须告知当事各方，该经纪提议在租赁交易中，代表不止一方，而且经纪对各方的责任，可能有所不同。在经纪开始代表租客及业主前，经纪商必须取得双方的书面同意。 如果你在房屋买卖方面有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca询问。

特鲁多自由党政府再次当选，一场大选喧嚣过后，人们又回到思考基本的民生问题。 在楼市发展规划伤，自由党的政策有利空也有利好，像对首次置业家庭非常有利，对于中低收入的刚需买家同样有利好。 当然，自由党对全国范围内增加1%的空置税，这些政策等于在海外买家税的基础上再向前推进，因此对于加拿大之外的非居民买房更加严厉。同时，关于房贷压力测试问题，自由党并没有表示要取消，反而是保守党曾经承诺要放松压力测试，按揭贷款市场的紧缩状态，自由党上台后不会马上缓解。 皇家地产的分析师表示，自由党的空置税不会对地产市场造成多大的威胁，反而是自由党的首次置业补贴计划有利于地产市场。大选之前的9月份，自由党表示为了帮助加拿大人，为了能让他们有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。 对于首次置业者来说，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。符合这项新政的合格置业者，家庭收入必须低于12万加币以下，他们持有的CMHC房贷加上政府补助金额，不得超过家庭收入的4倍。 不过，后来由于地产市场水涨船高，政府将不得不将这个门槛提高到近80万加币。 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，立即就唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场。政府白给钱，不买房不就成了傻子吗？自由党的首次置业补贴政策，在选举前就已经出台，因此这些地产市场的红利正在显现。 加拿大央行的调查显示，在压力测试的阴影下，今年第三季度贷款按揭反而增长了，其中一个主要原因就是自由党的首次置业补贴计划造成的有利影响。按照现在的情况看，自由党当选后，今年第四季度的按揭贷款会大幅增长。 自由党政府在2017年许诺的10年计划，将斥资550亿在全国范围内建立12万个单位的廉租屋，NDP更是将这个数字提高到50万，这表明普通房地产市场的刚需非常旺盛，自由党如果按照其政纲操作，加拿大房地产市场将会继续平稳发展。 根据加拿大地产协会的数据，目前加拿大地产市场复苏迹象明显，9月房屋销售同比暴涨15.5%。 当然，也有很多朋友担心自由党承诺的房地产相关税费。虽然看上去很吓人，不过，大家也不用太担心，原因是这些税负要通过议会讨论。看看英国退欧的肥皂剧，连续几年下来，前首相特里莎梅的政府都倒台了，也没有执行。同样曾经属于英联邦这个体系的加拿大，所有的议会程序同英国非常类似，加拿大的效率同英国相比只有更慢。目前加拿大是自由党少数政府，想要通过地产方面征税的相关法律，就需要在议会通过冗长的辩论，一两年的时间一晃就讨论过去了。 纵观加拿大历史上少数政府的情况看，大部分少数政府执政不到两年就吵翻了天，只好重新选举，因此，很多人担心的自由党对房地产征收重税有点过虑了。 由此可见，自由党政府1%的打击海外买家的投机空置税，不过是给选民一个姿态而已。 TD经济学家Brian在大选后就表示，自由党政纲可能进一步推高中低端市场的房价。对于加拿大人而言，房屋可承付性是最大的民生问题，特别是在多伦多和温哥华两个市场。自由党的首次置业补贴计划，将会让这两个市场的房价继续上升。由于首次置业补贴刺激政策，房价可能在未来几年内上涨2%至3%。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

当购房者在完成交易前发现，卖方与邻居还在进行边界诉讼时，他们是否有义务完成交易？ 另外，当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时，他们是否仍必须完成交易？ 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题，该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形，车库位于后方，车道通往Cornish Road。在地契文件上，车道宽7呎，但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查，该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指，车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间，拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称，希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道，声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道，但该诉讼尚未结案，仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后，以希米丹无法明确车道的所有权为由，拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿，买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉，裁决表示，由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议，因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出，任何有合理思维的人都会认为，购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西，「不是7呎宽，而是9呎。」 大家从中学到什么？ 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时，他们就不需要完成交易。 最终，在协议失效前，邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业，获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

有读者在距离他目前居所几个小时的地方购买了一套物业。他做了验屋，并对验屋报告感到满意，想知道是否有必要做最后的实地检查？ 由于已经完成了验屋，因此我猜想这套物业将被用来居住。除非你打算拆除它并进行重建，否则我强烈建议你对该物业进行最后的实地检查。 鉴于安省各地的平均交易完成时间为30至90天以上，因此自你验屋以来，可能已经过去了一段时间。最后的实地检查，将使您有机会确认所有物件是否均在，并且现在的状况是否与验屋时完全相同。 你可以请你的销售代表与卖方协调实地检查的时间，并亲临你购买的物业，以指导你完成整个过程。他们的专业知识将帮助你了解哪些情况需要关注。授权允许做最后的实地检查，是许多买卖协议（agreement of purchase and sale，简称APS）中包含的常见条款。您的APS可能已经包含允许进行最后实地检查的条款。 在做最后实地检查期间，你可能想确认APS中提及的所有物件都还在，并且与购房时已认可的状况相同。例如，确认APS中包括的大件电器是否处于工作状态、并且是购房时已认可的那些；马桶是否工作；水龙头和水源是否正常；所有主要的机械和电气系统是否均有效运作。 许多销售代表会在APS中，记录大件电器的品牌名称和型号，以此来保护客户的利益。这种做法可以帮助消除买卖双方交换钥匙后出现差异。作为买家，你亦可以记录此类信息。 还有一个好办法，是对你觉得需要解决的任何问题或有任何想要记录的内容，拍摄照片作为实证。出于礼貌，建议你拍照前通知卖方经纪。 如果确实出现问题，则应在最后的实地检查过程中，与你的销售代表和处理你交易的律师进行商讨。这对于可能需要卖方保险公司来赔偿的新发和突发事件尤其重要，例如新出现的水浸损坏或未发现的问题等。在这种情况下，双方都需要在律师的参与下同意达成一项解决方案，并且必须在预定的截止日期之前采取措施。 做最后实地检查的一个好处是，你可以有机会在搬家之前量测窗帘、壁橱配件以及家具的摆放位置。 最后的实地检查是值得花时间去做的一件事。一旦完成，每个人都可以放心了，因为确认交易会按计划进行。

根据统计，多伦多超过110万户家庭中，差不多一半是居住在出租物业。虽然不是居住在自家的地方，但其实与所有人一样，租客都对居住有各种各样的追求。对于有意出租物业的业主来说，了解这庞大客户群的需要，才能重点出击，作出适当的投资；而租客亦住得高兴，达至双赢。 综合不同的租金报告，在多伦多，租住一个一睡房单位，平均月租大概要2,300元；两睡房单位，大约是3,000元。但是，梦想与现实从来都有着残酷的距离。地产网站zolo.ca一项调查便发现，租客心甘情愿支付的房租金额，与上述银码有着差天共地的距离。 该项调查发现，超过三分之一(35%)的租客，每月愿意支付租金为500至999元。 28%租客愿意每月支付1,000至1,499元租金。只有13%租客愿意每月支付1,500元或以上。 租金未超预算者不足2成 令人感慨的是，只有19%受访者表示，能够在预算范围内租到合适的住房。假如找到心仪的租盘，亦只有8%受访者愿意付出高于最初的租金预算。至于大多数(73%)受访者，则表示会坚持自己的租金预算。问题是，当市场租金叫价比自己的预算高出这么多，租客可以怎样应对？也许，放弃一些“需要”和“想要”的居住条件，才能在理想与现实中取得平衡。 最大吸引是地点近工作 对租客来说，什么才是吸引他们的居住条件？该项调查发现，42%租客想要住在距离工作地点较近的房子，34%想住在邻近公共交通系统的地方，31%认为靠近学校最重要，也有31%表示喜欢住近朋友和家人。虽然很多人家中有养宠物，但65%租客不会以房子邻近狗公园作为考虑因素。 有趣的是，如果租客转换为想购房的买家，近半受访者(46%)会将宠物友善设施作为决定购买的重要考虑条件。 37%受访者希望有新装修的厨房、主人房配备套浴、主层设有浴室。也有34%希望房屋安装了新的冷暖气系统、开放式间隔等。 景观地库可以舍弃 至于哪些是属于租客首次购房时不重视或可以妥协的项目？近半受访者认为，地库单位或姻亲单位(in-law suite)并不那么重要。可以妥协的项目，包括窗外景观(36%)、实木地板(34%)、阳台(34%)等。 租客愿为新装厨浴多付钱 购房人士在选择房子时，希望有新装修的厨房或浴室，但其实租客一样会对租住的地方有此期望。在加拿大柏文投资会议(Canadian Apartment Investment Conference)上提交的一份加国租务市场调查(Canadian Multi-Res Tenant Rental Survey)报告指出，36%租客愿意多付一些租金，租住一个新装修过的厨房及浴室。 具体上，租客愿意每月多付几多钱在某一项目上？设在大厦内的洗衣机及干衣机(11元)、主人套房浴室(11元)、厨房装修(12元)、阳台或户外空间(14元)、有盖泊车位(15元)、居住在新建大厦(18元)、设在单位内的洗衣房(20元)。 该项市场调查的其中一条问题是︰“一个额外的浴室值几多钱？”结果绝对值得业主与租客参考。 有少于10%受访者认为，如果租住单位有多一个浴室，可以多付25至50元月租，17%觉得值50至100元，13%认为可接受100至150元。 额外浴室租金跳升可达700元 虽然基于受访者的回应，就算月租贵150元，租客也愿意租住一个设有多一个浴室的单位。可现实是，通常有多于一个浴室的单位，都是面积较大的单位。亦即是说，租金差距绝不会是区区150元的差别。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，今年1至8月份的共管柏文平均每月租金，一浴室单位要2,250元，一个半浴室单位约2,558元，两浴室单位2,770元，两个半浴室已经要3,346元。可以见到，在细单位租务市场上，就算只是多半个浴室，业主已可多收300多元租金。若多出一个浴室，租金差距更高达520元。与租客愿意付出的，可谓差天共地。 事实上，如果是出租柏文单位，租金差距更大。一浴室单位的平均月租是1,433元，一个半浴室单位约1,774元，两浴室单位2,177元，两个半浴室更要2,265元。即是说，一个浴室，租金差距可高达744元。 为何同样是多一个浴室的单位，租金相对便宜的出租柏文，反而比共管柏文的租金差距为大？报告解释，是因为现在的共管柏文单位越来越细。拥有两个浴室的出租柏文单位，平均面积有1,122平方呎，但有两浴室的共管柏文单位，平均只得957平方呎。 租市同样有Location准则 正如前文所述，地点对于租客来说，是相当重要的考量。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，市中心虽然租金较贵，但仍然大受租客追捧。综合2019年1月至8月所有类型出租住宅的浏览量，最活跃的邮政编码地区，是包括娱乐区、King West、Fort York及湖滨区的M5V地区，其次则是M4Y，当中包括The Village，以及由Bloor Street至Carlton Street之间的Yonge街走廊。 至于多伦多市租金水平较高的区域，基本上是直向从北面Steeles Ave起一直南下至湖滨的Yonge街沿路，以及横向的从东面Beaches湖滩区一直至西面伊陶碧谷的湖滨区。租金最昂贵的邮政编码是M2P地区，当中包括York Mills及Hoggs Hollow小区。 不过，虽然市中心受租客欢迎，但根据资料，市中心最多细单位租盘，伊陶碧谷南面也是细单位集中的地区。如果想要面积大的租盘，伊陶碧谷北面及士嘉堡都有不少独立屋及镇屋单位出租。在M2H地区，即包括北约克的Hillcrest Village小区，在Don Mills Road两边，出租单位的平均睡房数量，是2.9间。相对于包括怀雅逊大学地区的MB区域，平均只有1.1间。 好像Yorkville这些贵价又高需的地区，基于单位面积一般较大，平均呎租反而不是最高。那些以细单位为主且需求大的地区，反而呎租最贵。如金融区所在的M5H地区，平均呎租要4.88元。

业主想放盘卖房，其中一个重要决定，就是何时挂牌推出市面。很多人以为，春季必定是卖房最佳时机，但原来并不一定。有数据分析，大多地区有部分市场，初秋卖房会比全年其他时候卖得更高价。视乎物业种类而定，少则多卖几千元，多则高近9万元。 传统上，春暖花开的4至6月，是楼房买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘，预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲，天气和暖的春季一到，便大举入市。因此，春季往往是放盘量及销售量最高的时间。所以，如果有人问，全年什么时候最宜卖房？最正路的答案，一定是春季。 不过，这种说法又不能一概而论。因为，不同地区，房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据，完全不能帮助业主理解手上准备出售的物业，其所在地理位置中的真实价值。 数据显示秋季卖房更佳 地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告，综合2000年至2018年共18年的大多地区各市镇每月楼房销售数据，将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析，并得出一个结论：秋季也是最佳卖房时机。 十月放盘价更佳 如果想出售的物业是低幢房屋，而所在地区是在密市、皮克灵市(Pickering)、伯灵顿市(Burlington)、荷顿山(Halton Hills)、闪高县(Simcoe)等，不妨等到入秋之后的10月才放盘出售。根据该项分析，这些市场的房屋成交价，可能会比全年其他月份卖得更好价钱，高出的金额由8,000多元至接近9万元不等。 华人聚居地11月卖房成交价高 至于华人聚居的约克区，包括烈市、万锦市、奥罗拉市，如果在11月初至11月中才卖屋，成交价也可望比其他月份多出1.2至2.9万元。此外，位处大多地区范围内的西北面小镇Orangeville及Dufferin县，亦可考虑在此期间放盘卖屋，成交价大概可比平时多出约8,000元。 不过，如果想出售的物业是共管柏文单位，又是另一种讲法了。以上提到的密市及皮克灵市，柏文业主最好能在春夏期间放盘，卖价会比其他时候多出4至5千元。闪高县的共管柏文市场，竟然在寒冷且满地还是积雪的2月中最为火热，成交价平均可高出2.5万元。 对于烈市及万锦市的共管柏文业主来说，根据该项分析，9月中是约克区共管柏文全年卖得最好价钱的时候，平均可卖多4,400元。 另一方面，奥克维尔(Oakville)、荷顿山、多伦多等地区的业主，或可考虑多等一会至10月初到10月中。其中以奥克维尔市的差价最可观，平均可卖多4.3万元。奥罗拉市柏文业主延迟至10月底至11月初挂牌的话，也可望卖多近3万元。以8月份奥克维尔及奥罗拉市共管柏文均价才52至54万元来说，若真能卖高3、4万元，已是非常不错的楼价「升幅」。 看过以上数据，业主是否心大心细，想在未来两、三个月挂牌卖房？事实上，秋季放盘有好有坏，除了成交价，业主还应权衡其他利弊，才作出卖房决定。 秋季卖房好处： ．踏入10月，二手楼房库存量开始减少，即卖房竞争也较少 ．在春夏两季仍未成功购房的买家，到了秋季，会更积极入市，希望可在冬季来临前完成交易 ．相对于较多人进行家居装修的夏季，装修师傅的秋季档期较多较灵活，卖房前要找装修师傅执整一下，价钱亦可能更好商量 ．挂牌的房屋照片有天然秋色作背景，效果自然又好看 秋季卖房坏处： ．如果秋季卖不出，房盘可能要在市场上停留到冬季，到时叫价力会进一步下挫 ．有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态，提出更多要求 ．气温越来越冷，买家出外看房的意欲也越来越低 ．随着树叶枯黄脱落，花儿凋谢，前后园草坪不再青绿，房屋外观吸引力下降 ．为了令室内气温任何时候保持在舒适水平，暖气开支会较高

没有什么比一场毁灭性的大火，更能证明购买优质房屋保险的重要性。 3年前，我与太太和生意伙伴Ben及Jill，在安省的一个小城镇用23万加元买了一间三并屋(triplex)。当时我们有好的租客和物业经理，以及足以提供正现金流的租金。 在交易完成前，我打电话给保险经纪，请他帮我找一份最好的保险。他建议我们购买一份保额49.3万元、有重置成本保障(Replacement Cost Coverage)的保险，另加租金损失保障。 与此同时，我的业务伙伴Ben找到另一份便宜得多的保险，可以降低我们的运营成本。但到最后，我们还是选择了一份保费较高的商业多险种保险(multi-peril insurance)。 作为律师，我总是建议客户购买最好的保险，而我也依循了自己的建议。 市场上有4种不同的房屋保险类型，可供屋主选择： • 提供最基本保障的房屋保险，但这类保险可能无法满足正常的承保要求。 • 标准和基本保险，或称为「指定风险」(named perils)保险，这类保险只保障保单内明确列出的风险，但也会涵盖一些例外情况。 • 广义保险(broad form)可保障导致房屋损失或损坏的所有风险，除非是该保单明确排除的损失(例如地震等)。对于屋内财产，这类保险只保障指定的风险。如果损坏不是由保单指定的原因造成，则不会有保障。 • 特殊或全面保险，涵盖房屋和屋内财产，保障导致直接损失或损坏的所有风险(特定风险除外)。 某些保单的名称可能有所不同，例如保险公司会使用如「白金」、「金」、「银」、「铜」等的称号。在安排承保范围时，最好先询问一下不同保险之间的差异。　 我亦建议，购买保额至少200万元的责任保险，并为提供收入的房产，购买租金损失保险。 此外，为房屋购买一种可赔偿重建房屋所需费用，并使用相同质量材料重建的保险，也十分重要。这种保障称为重置价值(replacement value)，赔偿金额多少，与市场价值和评估价值无关。 许多提供房屋贷款的机构，会要求抵押房产的保险，必须包含保证重置成本部分，因为无论重置建筑物所需金额多大，这种保险都会承担。 又回到我们的出租房产，Ben在今年5月给我看的一段YouTube视频显示，我们投资的房屋发生了火警。 我们的保险公司获得两项超过46万元的重建报价，而且还提供场地清理和租金损失赔偿。我们于2016年以23万元购买的物业，竟可以获得如此巨额的赔偿。在我们的商业保单中，49.3万元的投保额，以及2.5万的清理费限额，几乎相等于索赔额。 如果我们当年买的是较便宜的保险，这场火灾会是一场财务灾难。 Ben现在终于相信，一定要为房产购买最好的保险。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

Hidden Valley社区房屋较新，设计现代，近年房价有较大升值（本报资料图片） 房价相对便宜的Kitchener-Waterloo，可说是安省大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)最火热的楼市之一。只要是60万元以下的物业，都大受买家欢迎。不过，买家当中有两成并非当地居民，大部分是来自房价更高的大多地区。 早几年大多地区房价飙升，导致大量买家的购房可负担能力下降时，结合大学城与高科技城于一身的基秦拿及滑铁卢，已经开始受到市场关注。除了因为距离多伦多才一个多小时车程，区内几间高等学府亦吸引不少投资者到当地买楼收租。最重要是，当地房价比大多地区相宜得多。 独立屋价低大多区一半 根据Kitchener-Waterloo房地产人员协会8月份二手住宅市场报告，综合所有住宅类别的平均房价为52.4万元，与去年同期相比上升6.4%。销售量最多的独立屋，均价61.6万元，按年升5.4%﹔半独立屋均价44.2万元，按年升10.2%﹔镇屋42万元，按年升18.3%﹔共管公寓均价32.5万元，按年跌3.1%。 从上述数字可见，当地房价比大多地区各类型房屋价格都要便宜得多，尤其是最受置业人士追捧的独立屋，价格可低至一半。可以说，在多伦多用来买共管公寓的房价，随时可以在Kitchener-Waterloo地区买到独立屋。 根据多伦多地产局8月份二手住宅市场报告，416地区的独立屋均价为124.6万元﹔半独立屋95.6万元﹔镇屋71.3万元﹔共管公寓61.9万元。 需求高 买家竞争激烈 从成交宗数来看，Kitchener-Waterloo的二手楼房销售量，与大多地区的相差甚远。 8月份通过MLS挂牌售出的住宅，合共459间，按年下跌9.1%。当中267间为独立屋(减少11.9%)、39间为半独立屋(增加11.4%)、97间为镇屋(跌4.9%)、56间为共管公寓(跌13.8%)。 KWAR主席Brian Santos在报告中表示，虽然今年8月份的销售量低于以往8月份的平均销量，但可见所有住宅类别都有强劲的价格增长。 他续说，不同价位的住房，表现略有不同。那些低于60万元的楼房，仍然处于强劲的卖家市场，而60万元以上的，则倾向于平衡市场。作为衡量市场状态的指标之一，是观察在售楼盘的供应量，亦即市场吸收率(absorption rate)。 8月份60万元以上楼房的库存量，企稳在3.4个月；60万元以下楼房的库存量则为0.9个月。过去10年，该地区所有价格楼房的库存量，平均都有3个月以上。 Brian Santos指出，Kitchener-Waterloo的楼房，肯定正处于高需状态。为了买得价格合适的楼房，买家之间出现激烈竞争已是无可避免。 外来买家逾7成来自大多区 尽管区内楼价可负担性强，吸引大量买家涌入，但当中不乏外来短炒人士及长线投资者。根据CMHC的数据，滑铁卢地区的楼房炒卖活动，大部分都是由来自大多地区的投资者带动。每5个易手物业中，便有一个是由并非居住在区内的买家购入。在这些非本地买家中，超过7成来自大多地区。其余的外来买家，则多数是贵湖市(Guelph)及咸美顿市(Hamilton)的居民。 在2015年1月1日至2018年6月30日期间，基秦拿、滑铁卢及剑桥市的所有住宅交易宗数中，约9%是用作短炒或出租。按照CMHC的定义，任何物业被购入后，并在少于24个月内再转手，便被视作炒卖。 由于当地房价增长步伐迅速，具备炒卖图利的巨大空间，CMHC对当地的房市投资活动越见活跃的趋势，并不感到意外。当中又以基秦拿的房屋炒卖及投资活动最为活跃，数量最多亦增长最快，CMHC解释，部分原因是基秦拿市的人口是上述3个城市中最大的一个。 此外，当地的ION LRT轻铁亦对炒房活动作出“贡献”。 2012年，有7.8%被炒卖及用作投资的物业，是位于轻铁沿线距离车站一公里以内的范围。到了2017年，这个比例已上升至14.4%。

在加拿大，不管生活在那个城市，共管公寓已是“门槛最低”的上车首选。由于受到大量买家群体的追捧，共管公寓价格涨了又涨。究竟，在加拿大，大家能买得起哪里的共管公寓单位呢？ 加拿大各大城市的房地产市场，近两三年都经历了不同程度的调整，属于上车盘及投资盘的共管公寓单位，价格升跌自然备受市场关注。从加拿大皇家地产(Royal Lepage)一份专题报告中发现，本国5大城市的共管公寓市场，正出现“东面升，西面跌”的情况。 该份报告的数据，综合了重售及新建公寓单位的交易价来作出分析。报告显示，大多伦多地区共管公寓价格较去年同期上升9.1%，呎价为743元。与此同时，大温哥华地区的房价调整持续，公寓呎价中位数按年下跌8.3%至764元。   加拿大皇家地产总裁Phil Soper指出，在加拿大几个最大的城市，大量年轻买家在寻找可负担的住房，同时婴儿潮一代也在追求不用费神打理的公寓生活。强劲的需求，推高了共管柏​​文单位的呎价。只是，这情况却没有在温哥华和卡加里发生。他续说，买家越来越适应购买小户型的单位，特别是那些门槛较低的上车盘。尽管单位面积更细小，但对社区发展却非常重要，因为既可满足人们日益增长的住房需求，也达到买家对生活方式的期望。 以下就来看看各大城市的市况： 大多伦多地区升幅逾9% 今年首7个月，大多地区共管公寓呎价中位数出现大幅上涨，按年增幅达9.1%，至743元。同期大多地区独立屋价格涨幅温和，涨幅只有1%，呎价中位数486元。 Royal LePage Signature Realty营业代表Tom Storey指出，低库存水平令大多地区房价形成上行压力，尤其是共管公寓这些上车盘。尽管独立屋呎价较低，但对于首次置业人士来说，虽然共管公寓生活空间较小，但供应量较多，价格也较易负担。   如果只聚焦多伦多市，共管公寓的呎价中位数达839元，按年升幅达8.5%。独立屋的呎价略低，中位呎​​价是747元，按年只微升1.5%。 Tom Storey表示，千禧一代清楚明白自己想要什么，甚至愿意付出更高房价去买一个细小的单位，为的就是要居住在自己心仪的社区。在现今的市场，重视住房地点是置业大趋势。   在多伦多市，共管公寓单位的中位面积是752平方呎，只及独立屋中位面积(1,512平方呎)的一半。有趣的是，如果将目光扩大至整个大多地区，共管公寓面积的中位数会增加至783平方呎，差别仅为4%。可是，大多地区独立屋的面积中位数则有2,000平方呎，较多市的数字高出32%。 大满地区公寓升幅高独立屋近倍 今年首7个月，满地可市共管公寓呎价按年上涨了7.9%至433元。与此同时，独立屋呎价上涨了6.9%至313元。综观整个大满地区，共管公寓呎价涨幅，比独立屋高出了近一倍，两者涨幅分别为10.3%和5.2%。 Royal LePage Altitude东主Maxime Tardif解释，婴儿潮一代正在寻找一些面积较小的公寓单位，千禧一代的购买力也正在增加，加上越来越多的外国买家，都推高了过去3年的公寓价格和需求。另一方面，满地可的土地有限，建筑商和开发商都想用尽每一吋空间。所以，面积较大及更高端的单位，会较多建造于城郊地区，特别是靠近公车站。 尽管满地可核心地区以外的房价仍较低，但大满地区的共管公寓呎价涨幅，比满地可市的涨幅更快速。大满地区的公寓呎价增幅为10.3%，而满市的增幅则为7.9%。 Maxime Tardif表示，很多买家宁愿以较长的通勤时间，以换取居住更大面积及更易负担的住房，因此市中心外围的楼房越来越具吸引力。随着满地可的公交系统在2021年前扩建，人们前往市中心会更方便，亦令居住在城郊的吸引力进一步提升。 以全国市场来看，满地可及大满地居的共管公寓居住空间是最大的，中位面积分别是944及989平方呎。如果与多伦多相比，居住面积高出25%。 大温哥华地区独憔悴 温哥华市和大温地区的共管公寓呎价，在今年首7个月分别下跌了6.3%和8.3%，呎价分别为1,044元和764元。对买家来说，变得更易负担。然而，即使经历房价下跌，在加拿大几个主要城市中，大温地区的共管公寓呎价仍然保持一哥地位。不过，大温地区与大多地区的公寓呎价差距已在慢慢缩窄。 Royal LePage West Real Estate Services地产顾问Adil Dinani指出，温哥华共管公寓市场降温，买家近几年来首次可以从中得益。较高的库存量，令房市差不多接近供应过多的状态，并导致呎价下降。还有一个趋势是，买家开始搬离市中心，在一些公交沿线邻近地区置业，因为那里的房价更易负担。 现时，温哥华共管公寓的中位呎价要1,044元，而独立屋呎价更高达1,279元。而整个大温地区，共管公寓及独立屋的呎价中位数，分别为764元及648元。 Adil Dinani估计，来年共管公寓买家会继续向东面移动，找寻更易负担的住房，尤其目前利率仍保持低位。 大卡加里地区可负担性增长 今年首7个月，卡加里市和大卡加里地区共管公寓市场的可负担性继续增长，呎价中位数双双跌至313元，跌幅分别为6.8%和6.7%。相比本国其他主要市场，卡加里市和大卡加里地区的独立屋呎价，与共管公寓呎价几近相同，分别为310元和302元。 卡加里市和大卡加里地区的公寓面积中位数，分别为842和850平方呎。至于独立屋的中位呎数，分别为1,734及1,769平方呎。 RoyalLePage Benchmark地产经纪Dawn Maser表示，纵使共管公寓和独立屋的呎价相差不大，但公寓面积较小，意味着售价较低及较易负担。不过，吸引买家的不仅是其可负担性，还有不用费神打理及住客设施齐全等因素。与去年相比，公寓库存量已连续4个月出现下降，显示公寓市场正在喘定。 大渥公寓格升幅逾17%领先全国 今年首7个月，大渥太华地区共管公寓呎价，是所有地区所有类别物业中涨幅最大的，按年上涨17.9%至395元。相比之下，大渥太华地区独立屋呎价只上涨了8.5%至265元。 Royal LePage...

拥有一间度假屋一直是很多人的梦想，但它的维护却并不像看上去的那么简单和美好。度假屋（cottage）到底是不是好的房地产投资？拿来自住会面临哪些问题？ 如果你正在考虑入手一间度假屋，应该尽可能多地去考虑那些未曾预料到的情况，多花时间去思考自己到底能否经受得住这些挑战。 居住在大多伦多地区的杨女士早年跟随父母移居多伦多，如今移民路已经走了十多年。杨女士从事金融类工作，这些年也有进行地产投资。她对记者表示，父母多年来一直把拥有度假屋作为家庭的梦想，希望退休后可以在度假屋中颐养天年。她数年之中也非常努力地工作，并积极地理财、投资，终于在不久前为年长的父母买下了乡间一间有四个卧室、面积两千多呎的度假屋。 然而，当父母搬去长久自住后，她渐渐发现，父母十几年来梦想的度假屋生活，并不是那么的理想。 度假屋度不了假 杨女士给记者看了一些父母发给她的信息，并感慨度假屋所在的乡间田园生活，似乎并没有让父母清闲自在。 “过去很多年，我们家都有这个买cottage（度假屋）的目标。我们每年都会在安省周边的小镇和湖边租度假屋小住几天，最长的时候住了两周。湖岸、沙滩、垂钓、烧烤，每次爸妈都觉得能拥有一间度假屋实在是太棒了。我们全家一直都梦想着，拥有度假屋后的生活会和每次去度假一样，是轻松自在的。三年前我们实现了这个梦想。但我父母年事已高，现在居住的度假屋以及周边的生活环境都对他们产生了一些影响。我也想借此提醒大家，梦想总是丰满的，现实却是骨感的。” 杨女士家的度假屋位于多伦多北部闪高湖（Lake Simcoe）的东边，离湖并不远，占地还非常大。 “我几乎每个周末都会开车去爸妈那儿，一是探望、照顾他们，二是我也想休息休息，图个清静。我们去码头可以步行到达，天气好的时候散散步，看看风景，甚至租个船去钓鱼都很好。但房子的院子很大，院子里还有树木，夏季修剪杂草，秋季拾捡落叶，冬季除雪都是很头疼的。尤其冬天北边的雪非常大，夏天还那么短暂。保持度假屋干净并维护房子对于我父母来说是一项苦差事。他们已经年过七旬了，这些工作量大到实际情况比我们预想的还要糟糕。” 聘请专门铲雪和剪草的人来帮助父母维护度假屋，是杨女士面临的所有问题中最简单的一个。 杨女士说：“好不容易到了夏天，可以享受好天气和宁静的氛围，每个周末想在度假屋睡个懒觉的时候，却总是受到很多干扰。早早醒来，邻居们总是开着嘈杂的剪草机剪草，因为这周围每家的院子都很大，剪草费时费力。冬天他们还有喷气式的扫雪机，也非常吵。周围松鼠和其他小动物也很多，我什至觉得动物的吱吱声也很吵。我原本以为乡村可以很安静，但是现在到了夏季的周末来旅游、自驾、度假的人越来越多，天气好的时候湖边很多地方乌央乌央的，人满为患。 ” 杨女士感受到的现实是，天气晴朗的夏天却不是她最适合去度假屋探望父母的时候。但她又因为想照顾父母，坚持周末至少拿出一天时间去父母的度假屋居住。 “如果我星期五晚上离开大多伦多地区，开车北上，真的会非常崩溃，一路走走停停地堵车。前段时间听新闻说，政府有计划在400和401等主要高速公路上进行改造和延长，我当时特别高兴，虽然也不知道什么时候会完工。夏季每到周五晚上、星期六早上和周日晚上，花在交通上的时间很让人头疼。而到了冬天，北边的雪下得是特别大，开车又要特别小心。” 杨女士的父母除了年迈之外，还有英文不佳和生活不便的问题。 “这周围没有什么华人超市，最近的Costco也在很远的地方。老外的超市有几个，父母非常不习惯。我周末过来都会在华人超市买好他们需要的东西带给他们。但是现在时间长了，着实觉得麻烦。毕竟我也有自己的孩子和家庭要照顾。还有就是就医的问题，也要回到有华人医生的大多伦多地区去看病，折腾一次非常费劲。可能好山好水看久了，他们也觉得腻了。我们现在有感，度假屋拿来自住，对现阶段的我们是有些负担的。” 最让杨女士最没想到的是，原本以为靠近GTA地区的房产都有很大的升值空间，没想到2017年之后安省的房地产市场一直受到各项政策的打压，她为父母购置的这套度假屋，到现在都没有怎么涨价。 “我原本以为这是个不错的投资，毕竟也是在湖滨区域，算稀缺资源。倒不是说它能像多伦多的房子一样，给我们带来很大的投资回报，但至少我原本是期待它每年也应该有些涨幅的。但现在房地产市场被管控以后，我们这边的房子更是跌了很多。 虽然我也知道随着时间的推移，房地产市场会慢慢回暖，但我现在深切感受到，这个度假屋不抗跌。这个位置，导致它比其他类型的房地产价格波动更大。周边邻居出售物业的时候，往往也需要比市里的那些住宅放盘更长的时间。我这条街有个邻居卖了一年还没卖掉。我现在也只能安慰自己，这套度假屋这几年能给我和父母的，是情感上的回报。 ” 短租打理也头疼 杨女士在与父母商量后，已经考虑把这套度假屋彻底变为短租的物业（short-term rental）。自己想用的时候住一段时间，其余时间拿去做短租，补贴房屋的各种开销。 “这也是不得已的办法。我觉得度假屋也许拿来度假更为合适，并不适合成为自住房。但你又没办法长租，因为还想着要自己enjoy（享受）。我的确有看到周围的一些邻居，有把房子拿到爱彼迎（Airbnb）上做短租的。我认为，自己自住一间，其余的房间拿去出租的这种还好。完全整套拿去出租的，我没做过，不知道如何打理。想到要不固定地请人清洁、招租等问题我也很头疼。也许需要和这里的管理公司合作，但我也担心被抽成太多。” 前不久，多伦多正在举行听证会，针对短期租赁法规再度进行探讨，本周会议的结果将直接决定多伦多短租市场的未来。有消息称未来很可能多伦多会施行严格的短期租赁法，要求房东要想短期出租自己的住房，房东本人必须是该房屋的主要居住者等要求。杨女士表示对新闻有所关注。 “虽然我的度假屋不在多伦多，但是对这则新闻的确有所关注。最后虽然只是规范多伦多的短租市场，但对其他区域的短租规管条例也会产生借鉴作用。我的度假屋所在的小镇目前是允许的。我去查过，网站上很详细地给出了指引，有很多要求。但是也不断有邻居说镇政府要改革相关规定，确保社区的安全和居民的生活不被短租所过多地干扰。如果接下去我父母真的要搬离这里，我们做短租的话，我也会严格遵守法律规定。” 杨女士认为，目前手持这套度假屋物业，对她来说最大的挑战，是如何在安顿好年迈父母的情况下，还能打理好度假屋的各项事宜。 “维护房子的各项开支非常大，还有还贷款的经济​​压力。我们没有办法完全把它当成度假屋，不住的时候就空着，我们没有那个经济实力。现在房子也卖不上价格，我也并不想出手。倒不是说多么后悔当初买度假屋的决定，而是人生每个阶段的需求和能力都不同。通过这件事，也给我上了一课，以后对于房地产的买卖要有更多的考虑。”

据toronto life报道，Jasmine Tam今年30岁，她是一位品牌策略师、自由摄影师和准地产经纪。现在年收入约$81000元，租住在市区Queen和Bathurst一间一居室的公寓。 Jasmine计划攒钱在5年内买房。因为从小在万锦长大，所以打算买那里的房子。 那么她打算怎样攒钱呢？ 她每个月往免税账户TFSA里供款$500； 她的每月开支明细如下： 住房 房租：$2100； 生活杂费 水电费：$80； 手机费：$75； 上网和有线电视：$113； Netflix和Spotify：$23； 日用杂货：$150； 她每周都会看打折信息，只买降价的商品。 Adobe Creative Suite：$50； 用车费用 lease车：$1000； 她开的车是宝马X3 M40i，她父亲回中国前把保时捷卖了，卖车的钱给了她lease车。 汽车和租车保险：$100； 汽油：$80； 商品开销 外出用餐：$100； 宠物食品：$50 近期比较奢侈的大宗开支 今年4月与家人前往旧金山、圣地亚哥和洛杉矶旅行，在旧金山租车和酒店使用了积分：$1500； 隐形牙套：$2000； Nike Pride鞋：$200； 相机镜头：$9000； 地产经纪牌照：$3000。

提到银行拍卖屋（Power of Sale）或法院拍卖屋（简称法拍屋，foreclosure），很多人的第一反应都是：“一定很便宜吧？”“是个捡漏的机会吧？”也有人对这样的房产敬而远之，觉得此类房屋都是维护不佳的物业，不易入手。 这件事可谓仁者见仁智者见智。行业专家到底对此怎么看？拍卖屋总共分为几种，又有哪些区别？如果你想入手这类房产，应该注意哪些事项？ 《富爸爸穷爸爸》一书的作者罗伯特清崎（Robert Kiyosaki）曾在他的书中分享，在六、七十年代的美国，他靠着低价购入银行的拍卖房产，再转手高价卖掉而赚了大笔的资金开始了原始积累。在美国拍卖屋通常比市价低。但这样的致富神话在加拿大似乎难以复制。因为加拿大拍卖屋的价格因为法律限制，并不会非常低。在紧俏的房地产市场中，拍卖房是一个拥有诸多不确定因素的特殊存在。 银行拍卖屋和法院拍卖屋的区别 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠在接受星岛记者专访时表示，在加拿大，当房主违约没有按时偿还贷款时，银行拍卖和法院拍卖两种情况都会有可能发生。债权人（lender）或银行会代表房主售卖房产。但这两种情况的销售程序和后果是不同的。 大多伦多地区民商地产和财产规划律师石汝楠 “在这两种情况下，买方和其律师都是从债权方购买房产，并且必须确保房屋的产权（title）是明确的，除债权方的贷款或现有的抵押贷款（existing mortgage）需要清掉（discharged）之外，还要确保没有抵押（liens）、租金分配、地役权（easements）等。在拍卖和丧失赎回权的拍卖中，债权方通常雇用房地产经纪人，以保持流程的公平并协助他们进行销售。债权方也可以在拍卖会上售卖房产。” 银行拍卖屋（Power of Sale）和法院拍卖屋（foreclosure）最主要的不同之处在于，银行拍卖屋的原屋主随时有赎回房产的权利。而法拍屋则一锤定音，屋主丧失赎回权，不再有回旋的余地。 石汝楠表示，“在银行拍卖的过程中，如果出售房产还剩下任何款项，在偿还过银行的贷款、利息和行政费用（administration fees）后，银行有义务将剩余（surplus）的部分给予原来的屋主。如果出售进行后不够偿还债权方，那么房主仍有义务支付差额（shortfall）。如果银行卖价过低，给屋主造成损失，有被屋主起诉的可能。因此，银行拍卖时需以公平的市场价格进行拍卖。” 银行拍卖通常的流程是，屋主违约15天后，债权人可以向房主发出销售权通知（a notice of power of sale）。这个条款通常会存在于和银行签署的贷款协议中，并受《安省抵押法案》（Mortgage Act）保护。 石汝楠介绍道：“债权人有权行使此权利，但他们也可能不这么做，因为银行或债权人可能会给更多的宽限期（grace period），取决于具体的银行和房主的信用记录、债务权益比（debt to equity ratio）、当时的房地产市场情况等因素。在出售通知中，债权方会通知房主欠钱款金额，说明如果在某个日期之前没有支付金额，那么债权人将出售房地产。通常房主拥有的时间是35天，或者以合同规定的时间为准。” 而在法院拍卖（foreclosure）的过程中，法院命令允许债权人可合法拥有房产的规则更为严格，所有法律程序必须严格遵守。 石汝楠称：“因房屋的所有权转移给了债权人，债权人会获得（keep）卖房后的任何盈余或自担亏损。这通常意味着如果房产的价值远高于贷款额，那么债权人很可能想要采用这种拍卖的方式，这样他们就可以在房产出售时赚取大笔利润，而无需像银行拍卖一样要把多余的利润分给屋主。当然，屋主也可以通过加按贷款（refinance）或二次抵押（a second mortgage）来尽量避免被法院拍卖的情况的发生。” 石汝楠续称，“在法院拍卖（foreclosure）的过程中，由于银行或债权人取得了房产的所有权（takes title），他们不必像银行拍卖屋（power of sale）一样以公平的市场价格（fair market...

多伦多独立屋平均价自2015年起，首次冲破100万元大关。虽然经过两年有多的市场调整，屋价回落不少，但多伦多独立屋价仍高达125万元。想在416地区寻找100万元以下的独立屋盘，是否已经没有希望？ 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的8月份二手住宅市场报告，多伦多市(416地区)的独立屋平均价要124.6万元。虽然已比2017年4月高峰期的158万元「便宜」了30多万元，但对于很多负担能力有限的买家来说，想荣升独立屋业主之梦，还是有点遥远。 事实上，多伦多市共35个MLS分区之中，还是可找到均价低于100万元的独立屋盘的。当然，这些屋盘不会在市中心核心区域，而是主要在城东或城西，有些屋龄较高，又或面积较细小。以下就来看看哪些地区可找到叫价100万元以下独立屋盘，以及一些正在放盘的例子。    W03区：Rockcliffe-Smythe、Keelesdale-Eglinton West、Caledonia-Fairbank、Corso Italia-Davenport、Weston-Pellam Park (8月份独立屋均价84.9万元) 地址：355 Blackthorn Ave 叫价：$869,000 间隔：3+1睡房3浴室 占地：25 x 128.16呎 W04区：Yorkdale-Glen Park、Briar Hill-Belgravia、Maple Leaf、Rustic、Brookhaven-Amesbury、Beechborough-Greenbrook、Mount Dennis、Weston、Humberlea-Pelmo Park (8月份独立屋均价96万元) 地址：19 Sam Frustaglio Drive 叫价：$960,000 间隔：4睡房4浴室 占地：29.53 x 80.38呎 W05区：Humberlea-Pelmo...