地产

■ 温市可负担房屋供应量，一直令人关注。CBC 星岛日报综合报道 温哥华市议会周二通过20亿元房屋计划，期望改善市内房屋的可负担性。根据温哥华市府发布的新闻稿所述，市府将成立温哥华可负担房屋捐赠基金（Vancouver Affordable Housing Endowment Fund ，简称VAHEF），以满足温市居民对可负担房屋的需求。 VAHEF将从市府现有的房屋资助项目中获得资金，并享有土地使用方面的政策优惠，也会与联邦及省府，以及社区组织合作，保留和提高目前的可负担房屋存量。 温哥华市长罗品信表示，温市兴建的社会房屋（social housing）及租赁房屋数目，比加国其他城市都要多。他又指出，VAHEF在未来将有助创设更多的可负担房屋。 市府职员明夏提交报告 温市府规划、城市设计及可持续发展总经理凯利（Gil Kelley）称，从长远来看，VAHEF不但有助增加可负担房屋的供应量，也可以为多元背景的居民，提供合适的可负担房屋，符合市府的温哥华住房策略（Housing Vancouver Strategy）所制定的目标。 VAHEF将整合所有的非市场住房资产，目前这些资产由市府的资本基金（Capital Fund）和房屋资助基金（Property Endowment Fund）管理。 市府职员将制定VAHEF的实施战略，并在2019年夏季向市议会提交报告。

星岛日报综合报道/网上图片 与近几年相比，低陆平原商业房地产市场在今年第二季的交易量持续减少，但整体成交金额则上升。 大温地产局(REBGV)商业物业报告《Commercial Edge》数字显示，今年第二季度低陆平原商业房地产销售量为569宗，比去年第二季的680宗减少了16.3％(见附表)。 ■ 低陆平原第二季商业房地产成交宗数 以金额计，今年第二季，低陆平原商业房地产销售总额为40.47亿元，较去年同期的35.7亿元增长13.4％。 所有类别交易宗数均跌 REBGV主席穆尔(Phil Moore)表示，与大温近几个月的住宅市场类似，低陆平原商业市场中所有类别的交易都出现减少，主要原因包括利率上升、零售活动减少及其他经济因素。 若以类别来分，今年第二季录得217宗商业用地成交，比去年同季的260宗减少16.5％。今年第二季的商业土地成交总值22.87亿元，较去年第二季的18.36亿元增加了24.6％。 至于办公室和零售物业方面，今年第二季低陆平原有192宗成交，比去年同期的240宗下降20％，而今年第二季的成交总额8.13亿元，比去年同季的10.13亿元，减少19.7%。 此外，低陆平原今年第二季录得126宗工业用地成交量，比去年第二季的135宗交易量下跌6.7％；今年第二季总成交额3.87亿元，较去年第二季的3.13亿元增长23.9％。 多户公寓土地方面，去年第二季低陆平原共有34宗多户公寓土地售出，比去年第二季的45宗下跌24.4％，而成交总额由去年第二季的4.08亿元，增至今年同季的5.59亿元，增幅37%。

■ 有专家分析，当局收紧按揭规例对卑诗省楼市需求影响，正在逐渐消减。资料图片 星岛日报综合报道   根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，8月份楼市持续降温，房屋成交量较去年下跌两成五，价格则微跌1.2%，但大温区楼价则出现温和升幅，按年上升2.9%(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 不过，有专家指出，联邦政府收紧按揭措施所带来的影响，正在逐渐消减。 专家指收紧按揭影响渐减 BCREA指出，卑诗省在8月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，仅有6,743个单位，比去年同期回落了26.4%。其中大温区占1,961个单位，较一年前的3,097个单位，大跌36.7%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额为45.2亿元，比去年同期录得的62.1亿元，减少了27.3%。 至于大温区方面，今年8月份房屋成交总值约为19.8亿元，比一年前回落34.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，本省房地产市场的最新数据，显示收紧按揭规例对楼房需求的影响，正逐步减退。 他补充说，目前卑诗省地产市场发展走势，与安省及亚省较早时的市况相若，即按揭规例带来的影响差不多已经减退，随之就是房销量会上升。 屋价方面，今年8月份，卑诗省平均屋价为669,776元，较去年同月的678,159元，微跌1.2%。 至于大温平均屋价，则由去年8月的982,454元，上升2.9%，至今年同月的1,011,395元。 截至8月份为止，今年卑诗省房屋销量累计有57,674个单位，较一年前减少21.3%，平均房屋价格则上调1.7%，至719,064元。

■ 调查显示，温哥华西区独立屋的房价，与居民收入相差近40万元。资料图片   星岛日报综合报道 有报告显示，大温多数地区房价昂贵，与当地居民的平均收入之间存在巨大落差。据调查研究结果发现，无论在大温任何一个地区，赚取平均收入水平的居民根本无法负担住房开支。 据News1130报道，房屋交易网站Zoocasa近期对大温各地区房价，以及购房所需的最低收入水平展开了调查。据Zoocasa执行编辑格雷厄姆(Penelope Graham)表示，调查显示，这两种数据几乎在大温所有地区均无法持平，尤其是在一些房价最为昂贵的地区，差价可达数十万元。 大温公寓价格水平50万元左右 调查数据显示，目前大温地区房价最难以负担的地区为温西，在该区购买和拥有独立屋所需要的年收入平均为45万元，目前该地区收入中位数水平仅为6.5万元，两者落差达38.5万元。 此外，大温地区其余4个独立屋价格居于前列位置的地区还有西温、列治文、北温，以及本拿比南区(见附表)。 ■ 大温部分地区独立屋房价可负担水平 ■ 大温部分地区公寓售价可负担水平   相对来说，大温独立屋房价最容易负担地区是枫树岭，该地区购房所需的年薪水平，与居民收入中位数相差只有3.5万元。大温另外几个独立屋房价最为亲民的地区，还有北素里、北三角洲、拉德纳以及高贵林港。 此外，格雷厄姆还表示，大温地区的柏文价格水平大多在50万元左右，与数百万元的独立屋相比更容易负担。 报告显示，有7个地区的住宅可以考虑，包括枫树岭、北三角洲、拉德纳、高贵林港以及北素里等，独立屋仍有100万元以下。据Zoocasa的调查研究表明，大温没有任何地区的独立屋，为本地平均居民可负担起的。

多伦多共管Condo均价已迈向60万元大关，无壳蜗牛的上车之路越来越艰难，甚至成为空想，无奈只好继续过着租客的生涯。不过，多伦多的租金也不见得特别容易负担。有数据指出，多伦多一睡房单位租金，均价达2,140元，按年升幅超过15%，冠绝全国住宅租务市场。有地产经纪指出，市中心共管Condo单位租金正以每月50至100元的速度攀升。 根据地产网站PadMapper的8月份全国租金报告，本国26个大城市中，半数都可见到一睡房单位租金按月上扬，包括多伦多、本拿比(Burnaby)、满地可、渥太华、安省京士顿、奥沙华(Oshawa)、咸美顿(Hamilton)、哈利法克斯、阿博斯福(Abbotsford)、魁北克市、利载拿(Regina)、圣约翰斯(St. John's)与沙圭尼(Saguenay)。另外有5个城市租金维持不变，8个出现租金下调。 一房单位按年升近16% 根据该份报告的数据，全国租务市场最昂贵的十大城市中，安省便占了5席，卑诗省则有4个，还有一个在魁省。多伦多早前超越了稳占一哥之位多时的温哥华，8月份继续成为全国租金最贵的城市。现时一睡房平均月租达2,140元，按年猛涨15.7%，与一个月前比较，亦有近3%升幅。反而两睡房单位的租金与上月维持不变，平均月租在2,800元水平，但按年比较亦可见14.3%升幅。 西岸的温哥华，是全国第二贵租的城市，一睡房单位平均月租为2,000元，按月比较没有变化，按年亦只是轻微的0.5%增长。至于两睡房单位，虽然比多伦多的要贵得多，平均月租达3,200元，但价格没有波动，按年及按月都未有出现变化。 奥沙华升幅劲跻身前十位  在各大城市中，有些城市的租务市场开始受关注而变得热闹起来。好像安省的奥沙华市(Oshawa)，排位上升一位，打进十大。现时该市一睡房单位的平均月租为1,150元，虽然与多伦多比较便宜了近千元，但其租金升势不容小觑，按月有4.5%，按年也有13.9%。两睡房单位的平均月租为1,300元，按月与按年分别有4%及11.%的升幅。 伦敦市租金滑落   不过，也有城市的租务市场出现开倒车现象。例如安省的伦敦市(London)，与对上一份报告比较，一下子滑落了三位，现排行第18。该市目前一睡房单位的平均月租只需910元，按月下跌了5.2%，不过按年仍有3.4%升幅。反而两睡房单位表现不俗，最新的平均月租为1,220元，按月虽只有1.7%升幅，但按年却有15.1%的亮丽升势。 租金升幅因楼价飙升 多伦多之所以继续排在全国租金最贵城市之首，当然与本地共管Condo楼价与需求不断飙升有关。地产公司Remax Condos Plus在每月简报中提到，一间位于市中心King街、只有487平方呎的一睡房单位，虽然有露台、储物柜及泊车位，但2016年首次转手时，才卖35.5万元，到了今年8月再次转手时，成交价已跳升至56.5万元，即平均每年涨幅达24%，呎价高达1,100元。在同一大楼内的另一个两睡房单位，面积690平方呎，也有露台、储物柜及泊车位，2015年只售48.5万元，但在2017年底再次易手时，成交价已升至67万元，年涨幅也有17%，呎价大概是970元。 租务市场增近三成 虽然今年7月份市中心共管Condo销售量与去年同期不相上下，但租务市场却热闹得多。业主放盘出租的数量，比去年7月份高出了27%。而且，租务市场更是大于二手市场的3.5倍。该地产公司曾经预计，当租金管制出台后，会有更多租客选择继续租住现居的单位，导致市场淡静。不过，大家似乎低估了千禧一族与X世代对于居住在市中心的渴求，使得在市中心寻找租盘的租客持续有增无减。再加上不少首次置业买家转买为租，使租金屡创新高。 假如业主以4.5元呎租来厘定租金，一般都可为所投资的单位产生正现金流。现时，就算是没有间隔的开放式单位(studio)，不连车位，月租都高达1,850元。一睡房加书房、不连车位，月租2,400元；两睡房单位，月租3,000元；3睡房单位，月租更超过4,200元。 租金每月百元攀升 与几个月前相比，市中心的共管Condo租金正以每个月50至100元的速度攀升，租客们除了要与其他租客竞争，还要与时间竞赛，越迟租只会越贵。 亿兆地产东主黄志豪指，虽然二手楼的价格已经回落不少，但对于好多买家来说仍然很高，就算共管Condo单位亦不见得便宜，许多买家尤其是首次置业者根本无能力买到，无奈只能租楼住，导致租务市场竞争大。如果单位邻近大学，抢租情况更是不得了。 “多伦多每年吸纳很多学生，市中心近多伦多大学、George Brown、Seneca、Ryerson等大专院校的单位，抢租情况更厉害。有客人将租盘挂牌的第一日，已收到13张Offer，全部到价之余，还有人愿意一次过付一年租金。” 他续说，早前替客人把位于北约克Fairview Mall对面的一个一睡房单位放租，叫价1,850元。挂牌第一天，已有学生租客抬价1,950元并付一年租金。 “如果是市中心情况更疯癫，就算面积细得无可再细的一睡房单位，随时叫价2,200至2,300元，但同样是一有盘出便即时租出。” 市中心Condo抢手 租金飙升 每年第三季竞租最激烈 多伦多Condo的租金直线飙升，在大学区周围的一些一卧室公寓月租金已经涨到大约2,400元。那么对租客来说，一年中什么时候是最糟糕的租房时间呢，最近6年的数据显示，每年的第三季度，是成交最快、租金最高的季节。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，有代理租房的地产经纪反映，出租市场的关键驱动因素是大学生，他们往往是新租客，且他们在租赁市场的第一次经历可能是痛苦的。有经纪称，2018年的开学季租房并不比去年更紧张，但价格却要高得多。多伦多大学区周围的一些一卧室单位，租金大约2,400元，在市中心的其它地方大约是 2,100元。一些开放式卧房单位（studio）也1,900元起，而在2017年，相同户型最高为1,700元。 每年第三季度最易放租 据专门收集多伦多公寓市场数据的Urbanation Inc.的数据显示，自2012年以来，每年第三季度（即截至9月30日的3个月），是新出租房源平均挂牌天数最低的时段，交易量通常也比其它季度多，占一年总数的近30％。而今年第二季度，交易量就已经达到7,754宗，并创下新的价格纪录，平均租金达到2,302元，即每平方呎3.14元。而根据历年的数据，开学时段才是一年平均租金最高的。 怀雅逊大学校外住宿协调员Katrina Persad称，对于许多学生来说，典型的市场租金太贵了，而预算范围内的单位通常会很脏，或需要进行必要的维修，或者位于晚间课后走路回家感觉不安全的街区。市场火爆意味着一般单位都需要提高租金抢Offer，而业主也会采用一些损招，例如要求准租客提交完整的租赁申请，然后才允许他们看房。有的房东什至乘租客竞争之机，向准房客提出额外要求。 租房经纪也表示，对于抢手的单位通常业主会要求提前缴交几个月租金，或须父母等担保人共同签订租约，又或者要求比放盘时更高租金。 59％租户拟搬离大多地区 据Angus Reid最近一项在线民意调查显示，59％的受访租户将“认真考虑”搬出GTA，去寻求可负担的住房。这项调查将受访的多伦多居民分为4组：分别为感到快乐、舒适、不舒适和悲惨，并发现后两组现在占到54％，而在2015年进行的类似调查，这一比例为42％。感到不舒服和悲惨的人通常更年轻（大多35岁以下），且绝大多数人都准备搬出该地区：感到悲惨的群体中有74%要搬走，而感到不舒服群体的这一比例为57％。 根据Urbanation收集的MLS上的数据，情况在秋季可能会出现一些轻微的缓解：第四季度的租金往往从开学时期的高峰略微回落。

Pinks多数是单瓣花、花朵较小、花瓣边缘有锯齿 说起康乃馨，大家都知道是美又香的花，而且是母亲节的象征。康乃馨也是最受欢迎的瓶插花之一，因为插花非常持久，同时又美丽有香味。 康乃馨又名香石竹，为石竹科石竹属的植物。多数石竹是多年生，只有少部分写明是一年生(也就是怕霜) 的品种。花朵多数很小，但是都有香味。有些是单瓣花，有些是复瓣花。多数是粉红色、红色、白色、紫粉色，有些是带细边的双色花，还有些带不同颜色的花心。近来见到比较奇特的颜色，包括黄色及近乎黑色的颜色。至于叶子，多数是蓝绿色、或是灰蓝色，都很厚实细长。 但是作为花园里的植物，康乃馨不算是太普遍。可能因为作为多年生植株不算高大，花朵较小；做为一年生花瓣较小，不像目前的一年生花朵(如：凤仙花、喇叭花、天竺葵、海棠花、三色堇等)，花瓣都很大片，远看一片浓艳的颜色。不过相对来说，康乃馨非常好种，有香味，很吸引雀鸟蝴蝶等，而且又适合插花，这些都 是上述一年生所缺少的。 说起石竹/康乃馨，也很令人困惑，因为种类太多，又很难分辨。石竹Dianthus是这一类花卉的统称，学名，但俗名就让人眼花撩乱，有Carnation康乃馨、Sweet William、Pinks，都是普遍的名称，此外还有更多的俗名：Gillyflowers、Picotees、Fancies等，有些形状很不一样。但我们通常说的康乃馨都指的前面三种。 一种原产地在中国的石竹学名Dianthus chinensis，是较矮小的品种，花瓣周围都有锯齿，所以又叫做China pinks，这一类多数是一年生。原产地包括湖北、福建等地，以及欧洲地中海一带，所以中文俗名很多，还包括：洛阳花、中国石竹、洛阳石竹、绣竹等。 多伦多植物园中的石竹花圃，边缘种的是银灰色叶子的Dusty Miller 康乃馨目前已经成为母亲节的象征，习俗上对于母亲仍健在的男女在母亲节那天可以佩戴红色康乃馨，母亲已经逝去的，就应当佩带白色康乃馨。过去康乃馨也是男性西装上衣的配戴饰物，(配戴在钮扣眼上的花朵)，目前也还是有这习俗。 康乃馨的花瓣可以吃，可以一片片摘下做沙拉的点缀，做西餐的摆盘装饰，也可以在冷冻的汤中作点缀。另外也很适合做甜品，例如做蛋糕、冰淇淋、果酱，或是做水果盘时使用。 另一个方式是，在做冰块时，每一个方格中放一片花瓣，将来使用冰块时，每一个冰块中都有一片美丽及有香味的花瓣。这方式也适用于三色堇pansy。康乃馨还适合做干花，做成的干花可以好像薰衣草一样用做香包sachets。 石竹种类 如果你种石竹的目的是要剪花来插，就要挑选Dianthus caryophyllus，这种就是常见的送礼用康乃馨。这一类康乃馨目前多数是由花商在温室内种植，以确保品质高以及统一。所以一般人如果在后院种植，有可能无法种出一样大的花朵，或是同样健康的植株。 同时这一类康乃馨因为花朵较大(约2-3寸直径，花瓣多)，枝又不够坚挺，花朵成形后就会下垂，所以种的时候就要竖立支架。 另一种较矮的康乃馨Dianthus x allwoodii也适合切花，但就只有不足一呎半的高度。花朵与上面一种一样，花朵大，花形美丽。 Pinks 除了长梗康乃馨之外，一种花朵较小、多数是单瓣花、花瓣边缘有锯齿的石竹，被叫做pinks。原因是借用一种小剪刀pinking shears得名，这种剪刀剪出来的纸张都有锯齿。 Pinks通常只有3-4公分，花朵有粉红、白色、红色等。叶子多数呈蓝绿色，非常细长。花很多，而且持续开花，很适合种在石头花园。 Sweet William(Dianthus barbatus) 这一类通常是双年生，甚至一年生，但有时也会持续三五年。这一种石竹比较高，多数在1-2英尺间，花朵有单瓣或是复瓣，通常都很香。多数品种都是很多花朵聚生在一起，像是花团锦簇的感觉。这一类也经常与其它野花种子夹杂，一起出售。非常吸引蝴蝶蜜蜂。不过近来见到很多不同品种康乃馨，骤然看去要凝神一会儿才意识到是石竹。 几近黑色的康乃馨 种植 如果你是要种来插花，就要选择较高品种，至少要一呎以上，更高的有2-3呎。因为多数品种都只有4-8寸高，而一般园艺公司选择做插花的品种都是Dianthuscaryophyllus。 石竹适合在花圃中大片种植，因为矮小，特别适合种在前排。也适合种在石头花圃，或是窗台花架中。至于较高的品种，就适合种在花圃后方，或是中间作为focal point。 石竹需要很多光照，所以要种在最多阳光地点。如果要在室内盆栽，必须在最多光的窗口，最好是温室或是sun room，因为需要大量光照。一般住家的客厅很难种得好。 石竹非常耐寒，通常3-10区都可以户外栽种。长枝的康乃馨就需要5或6到9区才能户外地栽。石竹对土壤不挑剔，也不要太过营养的土壤，最主要的要求是排 水要好。种时可以加些有机土(堆肥土、动物粪土)，但不要像泥苔土peat moss一样过分聚水的质料。 同时一般喜欢稍微偏碱性的土壤。 石竹通常很耐旱，但在干热时最好记得浇水，也不喜欢太热及过分干旱的地区。花谢之后最好剪去花头，或是稍微剪枝(一次过平头修剪一次)，几个星期后就会再次开花。多年生植株可以在入冬前再剪一次，剪至地面。 但是如果你要收集种子，就要让花自然凋谢及结种子。种种子也很容易发芽，但种种子的植株，就要一年半到两年才会开花。 秋天时分株，是最简单的繁殖方式。此外也可以剪一段枝子，用插枝方式繁殖。如果要种出与原来一模一样的植株，就只有用这两种方式。 虽然多数康乃馨是多年生，但却不是长寿植物，就是说三四年之后同一株植物的花朵会减少，最好另外种植新的植株。另一个办法就是挖掘出地下根茎，予以分株，也等于是有了新的植株。 种石竹时不要太密集，因为要空气流通才比较不会生灰霉mildew。如果你住的地方多阴雨天，就一定要种在向阳区，同时浇水时浇在地面，不要浇在叶子上。康乃馨非常吸引蜜蜂蝴蝶和蜂鸟，但就不为鹿所喜。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 （http://www.ritagiang.com/）

Q：独立屋（Detached）、半独立屋（semi-detached）、镇屋（townhouse）、连屋（link home）…这些都是什么意思？如果我不理解房地产行业术语，怎么才能找到合适的房子? A：强烈建议您在购买房产之前，先自己做好相关功课，其中也许要包括验房。并与您的地产经纪密切合作，坦诚说明自己的需求和期望，若有任何条款不理解，可请地产经纪解释清楚。 以下对您提到的房型稍作说明: 如果您的家庭处于成长扩大阶段，需要更多空间因应人口增长，您可能需要购买独立屋(detached house)。这是一个坐落在自有土地上的独立建筑物，作为房屋和土地的唯一拥有者，您负责房子的维修和日常保养。独立屋通常是市场上较昂贵的住宅，因为您可享有最大程度的隐私权，又完全拥有该幅土地。当然，根据地点、土地的大小、屋况等其它多项因素的不同，独立屋的价格有很大差异。 所谓半独立屋(semi-detached house)是一栋独立建筑，经由一道共同墙壁分成两个独立的住宅。如果您购买这样的房屋，您将拥有您这一侧建筑的业权，包括房屋所坐落的土地。您要负责自己这半边住宅的维修和日常保养。半独立屋的潜在负面因素是，不知道自己能否与邻合作、敦亲睦邻。当您与邻居共享车道、共用屋顶，或者存在影响两家房子的维护——例如屋顶需要维修时，或者通过公用墙传播噪音时，这都会成为问题。 至于镇屋/排屋(townhouse或row house)，是一个长建筑内有多个住宅单位，单位间各自以公共墙壁隔开。因为住宅间共用墙壁，从某种意义上来说类似半独立屋模式。 连屋(link home)是混合独立与半独立模式的房屋。也许两栋房子的地面部分，看起来独立分开的，但房屋的某一部分，通长是车库或地下室，会与隔壁的房子连在一起，所以不完全独立，因而称为连屋。在安省地产议会接到的投诉案中，曾有消费者抱怨，他们以为自己买了一栋完全独立的房屋，后来才知道是连屋。卖家如果自己的房型是连屋，一定要让放盘经纪知晓，在挂牌时披露这个事实非常重要。 法团有责任协助残障业主 问：我们Condo大厦有一位业主摔伤了手腕，需要有人帮忙系鞋带。一位职员帮助了他，但是大厦经理发现后制止了这种行为，因为职员被禁止协助业主。涉及到歧视残障人士，《加拿大人权法案》（Human Rights Code）适用于Condo法团吗？ 答：适用。根据《加拿大人权法》，Condo法团有责任为残障业主提供帮助。允许职员去为业主系鞋带是合理的，因为可以避免他被松开的鞋带绊倒而造成更大伤害。 问:我和我丈夫能否一同竞选大厦业主委员会委员（board of directors)？如果可以，若我们都被投票选中，是否可以同时担任委员？ 答:《共管物业法》规定，委员会的委员可以制定附例去规定和调整委员会人员的数量、资格、以及竞选。而附例需要足够合理、有效、并且具可实行性。若附例禁止同住一个单位的两个人、或一对夫妻同时在Condo委员会任职，法院可以认为，此附例是不合理。 问:我们曾经申请，修理使用不顺的共用前门，但是管理处认为，门的毛病出在门锁上，因此我们必须付钱才能修理。这样对吗？ 答:如果锁在门内，就是公共元素的一部分，修缮工作就是法团的责任。除非法团最近修订了大厦章程书（跟随共管物业法的修订），规定将修缮公共前门或者门锁的责任转移到业主身上。而大厦章程书，是需要至少80%的业主投票同意才可以修订。 问：我们的Condo已经建成45年了，单元内有面墙都是窗户（wall-to-wall windows)。法团提议借款800万元来更换这些窗户，许多业主不希望法团背负这样的债务，是否有其它选择？ 答:听起来大厦现在的窗户还没有坏。如果窗户坏掉了，那么依据《共管物业法》，法团需要负责更换。 更换窗户可以视为对公共元素的增添、改造或改进(我倾向于定义为改造)，只有在符合《共管物业法》第97条法例的情况下才能进行。 若要开始这项工程，法团必须提前通知业主，解释所建议进行的改造计划，给出费用预估，并且说明将如何支付该费用。此外还需明确告知业主，他们有权在接到通知后的30天内，申请召开业主大会对此改造计划进行投票。开会申请需要有至少15%有资格投票的单位业主支持才行。 若业主没有在30天内申请开投票会，或者在投票中没有得出反对的结果，则法团可以动工进行窗户置换。 作者：Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家

■ 卑诗城镇联会对省府打击房地产逃税法案表示支持。加通社 星岛日报记者   卑诗城镇联盟(Union of British Columbia Municipalities，简称UBCM)周一表示，支持省政府今年较早时推出的打击地产炒卖及逃税草拟法案，并且提出多项建议，包括公开楼花交易数据，以及扩大数据收集范围。 今年6月，省政府提出名为《业主透盟度法》（Land Owner Transparency Act，简称LOTA），旨在打击房地产市场炒卖逃税等违规活动，例如通过空壳公司或信托来持有物业。草拟法案内容包括成立一个全新的卑诗物业登记数据库，从而提高本省房地产活动的透明度。 今年较早时，UBCM的房屋特别委员会公布一份住房危机报告，向联邦及省政府提出32项建议，包括提高租金增幅以鼓励业主修葺出租物业，以及政府制定一套全面的无家者策略。 在投机炒卖方面，UBCM更建议向短期交易的炒家征收更高税款。 周一在威斯勒(Whistler)举行的周年大会上，UBCM再提出多项建议，包括：公开收集到的预售交易数据；扩大用作打击逃税的数据收集范围；以及加拿大税务局（CRA）、金融交易及报告分析中心(FinTRAC) ，以及卑诗地产议会(The Real Estate Council of BC)等相关部门的统筹。

■ 尽管公寓大楼拔地而起，但许多加国民众都买不起。 星报资料图片   星岛日报综合报道 加国房子越来越贵，年轻一代纷纷抱怨买不起房。HoffPost Canada报道，加拿大人拥有房屋的比率正在下降，这是过去45年来从未发生的现象（见表一）。 加拿大国民置业率 据地产网站Point2 Homes分析加拿大统计局的数据，加国百大城市中有88个的住房拥有率，在过去几年间都是下降的。数据亦显示，2016年房屋拥有率，从2011年的69％降至67.8％，趋势显示这将成为一种新常态。分析提到，在加拿大，社会地位往往与居住地点密切相关，但现时许多年轻人却计划成为永久租房者，这是一个不好的讯号；对可负担房屋的福利政策来说，亦是头痛问题。 每月房贷供款占收入48.7％ 分析又发现，除哈里法斯外，房屋拥有率最大跌幅均发生在房价涨幅最大的城市：多伦多、温哥华和维多利亚。只有少数城市，如满地可和沙斯卡通的房屋拥有率是上升。满地可是市民置业率最低城市（见表二）。 2016年各城市居民置业率 Point2 Homes分析，虽然2015年的油价暴跌导致财富缩水是一个因素，但整体来说，房价暴涨，千禧一代面临的财务压力比父母一代更大，现在加拿大家庭的债务负担不断恶化，也导致民众买不起房。 在接受调查的11个主要城市中，平均每月房贷付款额已跃升至平均收入的近一半（48.7％），这远远高于长期平均值39.6％。 就算现在多伦多与温哥华的房价稍微停止上升，但贷款利率一直上升，依然让许多人无力供房。买房梦想难以实现，导致年轻一代只能放弃。根据房地产经纪公司Re/Max最近的一项调查发现，加拿大的Z世代（18至24岁）中，有近四成表示没有买房计划。    

■ 有本地传媒发现，省内陆部分楼盘网上资料与事实不符。网上图片 星岛日报综合报道   有本地传媒最近发现，省内陆地区不少楼盘资料与事实不符。奥卡纳根干线区地产局（Okanagan Mainline Real Estate Board，简称OMREB）澄清，原因是新旧资料混淆，绝非有意误导公众。 根据Global News调查发现，位于基隆拿区（Kelowna）的多个挂牌物业资料失实，而一些地产经纪更不属于米逊下区（Lower Mission）的挂牌经纪。 举例说，在米逊下区的楼盘资料中，一间位于费希大道（Fisher Ave.）的物业，实际上是位于春田/斯帕尔区（Springfield/Spall）。另一个显示位于米逊下区的楼盘，实际上也不在该区。 OMREB本周发表声明，为资料不实问题“解画”。该地产局指出，经调查后，初步相信不涉及有人故意误导或冒充问题。而是旧资料与新资料出现混淆，引致部分楼盘资料不正确。

■ 布里格豪斯村发展项目设计模拟图。网上图片   星岛日报综合报道 列治文3号路(No.3 Rd.)列治文中心商场(Richmond Centre)对面的一段街道，目前已停业的旧式商铺和餐厅即将拆卸重建，取而代之将会是9幢公寓大厦。市府计划增加该地区的公共服务包括划出更多自行车专用线。、 ■ 列市3号路附近的其他发展模拟图。网上图片 据列市区报《Richmond News》报道，市府预料会批准位于3号路6340号夹库克路(Cook Rd.)的3个大型发展项目，包括总共兴建1,132个公寓单位。 3大型项目共1,132单位 上址附近目前建有加拿大线布里格豪斯天车站(Brighouse Station)，但列市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)指出，由于不久将来布里格豪斯村(Brighouse Village)社区会迎来数以千计的新居民，因此市府正在计划增加该地区的公共服务，包括提供更多鼓励和便利居民使用自行车的设施，例如重新发展社区拥有更宽阔的街道，可供划出更多自行车专用线等。 此外，唐善泰说，市府将会规定社区内设有只供共乘车辆停泊的车位，以及成立公共自行车分享系统。 他表明，市府也会致力改善高密度住宅社区的公园设施，例如位于3号路夹沙巴路(Saba Rd.)附近的朗格公园(Lang Park)最近已完成升级工程，而下一个展开升级工程的就是库克社区公园(Cook Neighbourhood Park)。

■ 大温地区住宅8月份成交量，较去年同期劲跌36.6%。加通社   星岛日报综合报道 大温地产局（REBGV）最新报告指出，大温屋价连续两个月下跌，今年8月房屋成交量也录得10年同期最低，较一年前下跌36.6%。不过，柏文的表现倒一枝独秀，基准价为68.2万元，按月升2.4%。 据REBGV报告显示，2018年8月，电脑盘屋价指数(MLS Home Price Index)综合基准价格是108.3万元，自今年5月下跌1.9%，但比去年8月则录得4.1%升幅。而8月独立屋基准价为131.6万元，较7月下跌1.4%；城市屋基准价71.3万元，下跌1.9%；柏文基准价为68.2万元，上升2.4%(见附表)。 ■ 大温房屋基准价近月变化 住宅易手量 同比劲减37% REGBV总裁穆尔（Phil Moore）分析，连月来购房者活跃度降低，多个类型屋价均有所下降。由于市场待售楼盘增多，提供更多选择，买家面对的竞争较过去为少。 房屋成交量方面，REBGV显示，2018年8月大温地区住宅物业易手总量为1,929个单位，较去年同期大跌36.6%，而与今年7月出售房屋量相比则减少6.8%。 8月份各类住宅物业楼盘共计有11,824个单位，比去年同期大增34.3%，较今年7月相比减少2.6%。至于今年新挂牌物业数量则有3,881个，较去年同期挂牌上市的4,245套房屋量相比，减少8.6%，另较上月挂牌量下跌18.6%。 另外，菲沙河谷地产局（简称FVREB）公布8月数据显示，今年房地产销售将跌至低水平，与去年同期相比，销售额下跌38%，另外独立屋销售量占所有物业销售量的一半以上。房价方面，独立屋基准价格与上月相比下降0.9%，与去年同期相比增长2.9%。城市屋基准价格与上月相比下降1.7%，但较去年同期上涨11.5%。

■ 有市场分析家指出，大温楼花市场正在放缓。CTV   星岛日报综合报道 有房地产市场分析家指出，大温楼花市场正在逐渐放缓，预测今年第三季的未售出单位数量，将会多于售出数量，也是近3年来首次。 负责收集新公寓数据的城市分析（Urban Analytics）组织分析员费雷里（Michael Ferreira）估计，楼花市场将出现调整，换言之，预售单位价格可能会走向平稳，或是销售量会下跌。 他补充说，如果市场继续维持目前走势，今年第三季的未售出楼花数量，将会超过同季已售出单位的数量，这是自从2015年年底以来首次。预售公寓项目的地产发展商，一般须要成功售出一定比率的单位，然后才会符合贷款申请资格。 换屋买家采观望态度 费雷里表示，市场上原本有一批预备“大屋换细屋”的独立屋业主，但受到现有物业价格越来越不稳定的因素影响，他们目前大多会抱着观望态度，以致对那些以这类买家为对象的预售项目，造成一定的冲击。 至于首次置业或投资者，则会在价格方面更为敏感，并且在挑选楼盘上，也会由于有较大选择空间而变得更加审慎。 因此，费雷里指出，相对于以往在开售数周内售出七至八成单位，地产发展商目前预计，在开售数个月内售出四至五成单位，然后再以长线推广策略，促销其余楼盘。 根据现行规定，在楼花公开销售后，地产发展商可以有9个月时间，提交贷款申请文件。同时，发展商也可以要求贷款机构延长提交文件期限。

手瓜形如两掌合十，有佛教祝福之意，因此称之为“佛手 ”、“福寿”，深受人们喜爱。本篇教你如何在自己后院种佛手瓜。 佛手瓜清脆多汁，味美可口，营养价值较高。最为可贵的是佛手瓜非常耐储存，在一般室温下可以保存3到5个月，是冬春季节优秀的蔬菜品种。 佛手瓜品种很多，常见有无刺和有刺两种。无刺的品种耐寒性差，内陆地区不能安全越冬，食用前无需削皮。有刺品种耐低温，可以安全越冬，但食用前需削皮，口感较好。 佛手瓜喜温、耐热、不耐寒。 生长适温为12-25℃，超过30℃生长受到抑制，极端高温为40℃，低于5℃会产生寒害；适于中等光强，耐荫；要求空气湿润；适于在土质肥沃和保肥保水力强的土壤上生长。 佛手瓜茎蔓性，攀援性强 主蔓可长达10m以上。分枝能力强，几乎每节上都有分枝，分枝上又有2次、3次分枝。节上着生叶片和卷须。 佛手瓜雌雄同株异花，雄花多生于子蔓上，开花早；雌花多生于孙蔓上，开花迟于雄花。根据这一特性，在实际种植中，为提高产量，需要搭配两到三个发育有差异的瓜种，以利相互授粉。并在主枝伸长至1米左右时掐尖，刺激子蔓发展，在子蔓伸长至1米左右时再次掐尖刺激孙蔓发展。 佛手瓜果实梨形，有明显的5条纵沟，瓜顶有一条缝合线。果色由绿色至乳白色，单瓜重250g-500g。果肉乳白色，一个果实内只具一枚种子，果肉与种皮紧密贴合，不易分离；种子扁平，纺锤形。种皮系肉质膜状，不具备控制种子内失水的功能。

■ 18岁至24岁的年轻大温居民，逾半希望几年内置业。网上图片 星岛日报综合报道   在大温哥华和多伦多等屋价昂贵的城市，年轻人难圆置业梦，一般人普遍为以，年轻人将会放弃置业的念头；不过，据一项由Re/Max地产公司委托莱杰(Leger)民调机构展开的调查结果显示，其实许多所谓Z世代(Generation Z，即18岁至24岁)的加拿大人，仍然渴望在几年内拥有自己的安乐窝。 据上述于周四公布的调查结果显示，卑诗省和安省Z世代人士，对自己在未来购买房屋充满憧憬，其中在大温地区的置业意欲最高，逾半(51%)受访者称，有意在“未来几年”成为屋主，明显高于卑诗省和安省的平均比率46%。 71%承认如供楼将遇巨大财政压力 不过，意欲与实际买屋负担能力却并不一致。尽管大温地区有五成一的Z世代人士表明有计划买屋，但71%承认，供屋将会令他们感到巨大财政压力。 此外，五成七的大温Z世代人士表示，自己对本地复杂的房地产市场缺乏了解，因此计划增进有关知识。而在卑诗省和安省，持有类似观点的比率分别只有50%和45%。 Re/Max地产公司表示，Z世代很快就会取代目前平均年龄约30岁的千禧世代(Millennials)，成为未来20年最举足轻重的潜在置业者。

■ 温哥华屋价为全国之冠，7月份典型屋价接近110万元。图为温哥华市中心住宅群。资料图片 星岛日报综合报道 根据加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)公布的最新数字显示，温哥华一个典型住宅单位价格差不多须110万元，超过全国其他地区。 据房地产网站Better Dwelling引述由CREA提供的2018年7月份数据显示，温市、菲沙河谷（Fraser Valley）及多伦多，成为全国三大屋价最高市场。其中高踞首位的温哥华，一个典型屋价高达108.75万元，比去年同月攀升了6.68%。紧随其后是卑诗省另一市场──菲沙河谷，7月份典型屋价按年上涨13.83%，至83.13万元。至于占第3位的多伦多，今年7月份典型屋价较一年前回落了0.6%，至76.84万元。 菲沙河谷屋价升幅 全国第一 此外，屋价升势最明显的小型市场也集中在卑诗省，升幅最大的是此前提及的菲沙河谷，紧随其后是温哥华岛，7月份典型屋价比一年前上升13.75%，至48.98万元。全国屋价升幅第三高的是卑诗省会区维多利亚，7月份屋价为67.28万元，较去年同期上调了8.24%；渥太华及温哥华，分别占第4及第5位。

每当谈论到大多地区房价不断飙升、房价可负担性等问题，大家的焦点往往落在千禧一代及年轻家庭之上，慨叹他们上车难、置业梦碎、只能一直蜗居Condo单位等。但是，高楼价引发的住房问题，一样影响着已届退休之年的婴儿潮一代。他们想卖屋上楼，想搬回原居社区，想住进长者大厦，统统都不成，可谓动弹不得。 几年前已退休的何氏夫妇，在现居的独立屋已居住了20多年。本来他们想效法一些朋友的做法，在退休后卖掉大屋，再买一个共管Condo单位养老。不过，由于差不多30岁的幼子还与两老同住，大屋搬小屋的计划暂时未能进行。 一动不如一静 “虽然儿子已积极为首期储蓄，但他赚取的年薪不算高，加薪幅度远远追不上楼价升幅，看来短期内仍难具置业能力。我们很想帮他一把，资助他付首期，但即使如此，他日后的供楼开支亦难以负担。而且，如果我们把大屋卖掉，再分别买两个Condo单位，预算亦只能买到一睡房加书房那种间隔的小面积单位，居住空间大降。左计右计，还是一动不如一静。” 事实上，像何氏夫妇差不多状况的婴儿潮一代，并不罕见。以前，人们退休后都会卖屋上楼。对已经上年纪的屋主来说，上楼后不用再打理前后园，也不用担心房屋内外维修保养等粗重功夫。对地产市场来说，上一代把房屋出售，提供了二手楼房的库存，让年轻一代有屋可买，地产市场才能继续“货如轮转”。 宁花钱装修也不换屋 虽然自去年4月省府推出楼控辣招，再加上日益严格的房贷审批、加息等因素，大多地区的房价已回落不少。可是，早两年房价不断屡创新高，累积的升幅仍然超越了很多置业人士的负担能力。婴儿潮一代想实行卖屋上楼计划，亦障碍重重。 皇家地产公司(Royal LePage)于今年7月中进行了一项全国性的市场调查，主要对象为54至72岁、于1946年至1964年出生的婴儿潮一代，看看他们目前的置业情况及趋势。此次网上调查，成功访问了1,000名婴儿潮一代的国民。虽然他们当中近8成都拥有房产，而且拥有的绝大部分是独立屋、半独立屋及镇屋等低层房屋，但当被问到会否在未来5年有换屋计划时，只有17%表示有此打算。换言之，有8成婴儿潮一代纵使已届退休之年，但却没有迁离现居住所的计划。反而有6成人表示，宁愿花钱进行装修，也不会考虑换屋。 婴儿潮一代选择装修现居也不实行换楼计划，也有几个考虑因素。好像两年前曾把居住了十多年的独立屋进行多项翻新工程的梁先生表示，一直很喜欢现居的小区，习惯了该处方便的生活设施与交通，所以就算要实行大屋换小屋大计，都希望留在该小区附近。可是，两年前楼价开始疯狂飙升，什么楼盘都要抢Offer，他们想看清楚形势才作决定。 难习惯空间骤减 “当时心想，如果真的决定搬上楼，这间住了多年的旧屋怎样也得装修一下才卖，所以就找了装修师傅，花了差不多5万元，厨房、主人房浴室都翻新了，全屋油上新的颜色，二楼地毯也换上木地板。不过，全屋整理得焕然一新后，我们又舍不得把它卖掉。而且，如果要搬到Condo单位，我们很难习惯生活空间一下子由2,000多呎缩小至只有几百呎。” 在皇家地产公司的该项调查中，也有问到受访者在退休后对于减缩居住面积的意向。结果显示，只有4成人有意在退休后换小屋，超过半数则表示无意进行换小屋计划。至于近两年全国多个房地产市场都出现显着的房价升幅，有56%受访婴儿潮人士认为，他们现在居住的城市或地区，房价已高得难以负担。这个比率，在卑诗省及安省更高，分别有78%及63%。 独立屋始终是首选 为了改善房价可负担性，愿意在换屋时迁离原居地的受访者中，有35%表示可以接受与现居地相距少于一小时车程的地方，也有3成表示一小时车程以上的距离亦可接受。不过，在房价相对较高的安省，4成人表示会迁移到另一城市或城郊，寻找更易负担的房屋，因为大部分婴儿潮人士希望，纵使要大屋搬小屋，居住在独立屋始终是首选。 不论搬到何种类型的住房，过半数受访者表示其购房预算将低于45万元，只有25%表示购房预算高于45万元。至于新的房贷政策，似乎对这一班购房大军影响不大，过半受访者回应指，新的房贷政策不会影响他们可负担的楼房类型，不过也有两成表示新政策令他们对购房感到犹豫。 加拿大史上最富裕的一代 事实上，婴儿潮一代可说是加拿大史上最富裕的一代。调查发现，超过6成拥有房产的婴儿潮业主，房贷已有9成供完。这一代人也深信，拥有房产就是财富的基石，所以他们亦很想下一代能走相同的路，拥有自己的房产。故此，近半数婴儿潮人士表示，愿意在某程度上资助子女置业。当中41%愿意资助房价的25%或以下，愿意资助多于25%的，只有5%。

景天生命力非常强，可不用挖掘直接用利铲在土面向下分割(取自:Outdoor Solutions) 我在介绍多年生花卉时，曾经强调，极大多数草本多年生植物，每隔几年都要进行分株，以避免植株过分拥挤，给植株更多生长空间，这样植物才生长得更好，开花状况也会更好。而且分株也是繁殖植物的最主要方式之一。 分株最理想的时间，多数是在秋天植物进入冬眠之前，也就是花谢、叶子枯萎之后。其次是在早春，植物刚刚苏醒，但是还未开始发芽之前。这两个时段分株，都不会影响到植物的生长。不过秋天比较好的原因是，多数植物在春天或是夏初开花，如果在早春分株，有可能影响当年的开花。 而且在秋天分株，植物可以在冬天冬眠时有较好的机会休养生息，不影响生长。 如果不分株，这些植物会越长越拥挤，太多茎挤在一起，当然长不好，枝茎软弱，甚至会在中间部分开始腐烂。后果就是夭折，生虫或是生霉菌。 哪些植物需要分株？ 前面说过，多数多年生草本植物都需要/可以分株，这包括草本牡丹(芍药)、萱草Daylily、雏菊Daisy、紫锥草Purple Coneflower一类的菊花、Phlox福禄考、美克莲Camassia、玉簪hosta 、羊齿类植物Fern、蛇鞭菊Gayfeather、香蜂草Monarda、珊瑚钟Coral Bell，以及观赏草Ornamental Grasses等。 连地下茎植物及球茎植物，很多都需要隔几年分株，球茎植物例如郁金香Tulips、水仙花Daffodils等，就是挖掘出地下的球茎，将子株掰开分株。至于玲兰Lily-of-the-Valley、鸢尾Iris等类地下茎植物，就是将地下茎掘出，切割后分株。 植物中多年生的蔬菜类也都需要分株，最明显的例子就是韭菜。韭菜是生命力极强的植物，很容易就由根部自己繁殖，越生越多，所以必须分株。否则未来的韭菜就越来越细，甚至失去韭菜应有的香味。 有些植物是不需要分株甚至不能分株的，这些都属于灌木，或是小灌木。例如玫瑰、杜鹃Azalea、薰衣草Lavender，或是不会由根部蔓延的草本植物，例如罂粟花oriental poppy、荷包牡丹Bleeding Heart、圣诞玫瑰Hellebores等。 分株步骤 其实分株很简单，就是挖出根部，将之分开成为多株，再种到不同地点，或是送给邻居亲友。如果真的太多，就丢到堆肥箱。 但挖掘之前，土壤必须是湿的。一来容易挖掘，二来较不容易伤到根部。因为植物最重要是根部健全。所以最好是在下雨后进行，如果好久都不下雨，就必须先浇很多水，让土全湿了，然后再挖掘。 而且最好是在阴天进行，不要在大热天进行，这样对于植物较少伤害。 为了不伤根部，不要在太靠近植株的地方挖，通常植物根部的范围，都在叶子生长的范围内，也就是我在怎样浇水中说过的滴水线。 多数植物在生长三四年之后，就会根深蒂固，不是太容易挖掘。这时需要的工具最好是像铁叉一样的fork，或是铲子shovel。如果是铲子，要确保尖锐够利。 秋天时掘出分株的玉簪hosta   因为挖掘时土壤是湿的，因此可能附带很多泥土。可以用水将泥土冲去，然后干干净净地分割。冲洗或是泡水的一个好处是，可以清晰见到根部，见到哪些根部是健全、有没有坏烂的部分。有坏的、烂的可以在此时修剪。如果有些植物较脆弱，就不要去动那些泥土。 将植株的根部挖出来之后，就可以分株。通常草本植物的根部很易分开，用双手掰开就可以。但如果很多年都没有分株，有可能纠缠成一团，很难分开，这时就可以动用铲子。一个方式是用两个铲子，强行将混乱的根部分开，这时有可能伤到根部，是没有办法的事。所以在分株时，难免会伤到植株，我们能做的是，尽量将伤害减到最小。 另一个方式是，用刀或是锯子将植株锯开。一些生命力强的植物，好像萱草、雏菊，或是玉簪，很多时要用这方式分割。这时就不要担心伤到植株，因为这一类植物非常粗生，几乎是杀不死的。 但是用来切割植物的刀，最好事先消过毒，以免惹上病菌。此外例如分割鸢尾、玲兰的地下茎，使用的刀也必须是完全干净的。 切割地下茎之后，其实可以在切口喷上消毒粉，就是园艺店出售的garden powder、sulfur powder之类，任何一种消毒粉fungicide都有用。 有些植物生命力非常强，这一类甚至不用挖掘，直接用利铲在土面向下分割。好像景天sedum / stonecrop、雏菊，甚至萱草，都可以这样做。很多时候要自己判断。这一类植物如果太高，可以先齐头修剪一次，剪去一半高度，再进行分株。 分株后尽快种植 分株之后重新种植之前，要确保每一个新植株都有足够的根部、足够的叶子，这样新植株才会健全，以后的生长及开花状况才会最好。 同时，在分割及种植之间，不要拖延时间，不要让植物根部完全干燥。如果分割之后不能立即种植，最好是保持根部潮湿，用报纸包裹，放在阴凉地方。但时间尽量不要拖长。因为这时期处理不好，后续很麻烦。 最理想是，先将要移植地方的洞都挖好，然后才去挖掘根部的程序，等到挖出根部后，可以立即种植，这样对植物最有利。 分株后可以剪去部分叶子，或是植株的上部，原因是叶子会散发水分。剪去部分叶子或茎(齐头剪)，就减少叶子散发水分的机会，让植物专心于生长根部。因为这时根部是最重要部分，而叶子将来会再生出来。最常见的例子就是鸢尾花，此外萱草以及观赏草也经常都是这样做。 对于一些粗生的植物，好像萱草、雏菊、或是观赏草，都可以先剪去部分茎和叶子，再挖掘及分株。 怎么种植 至于以后怎么种，可以参考我在如何种树中的描述，不过下面是重要部分： 种树或是移植植物，挖的洞都是越大越好，最好比要种植物的根球大一倍。 洞挖得大，填上新土，将来的排水才好。 这时使用的土壤是这植株将来的新家，所以要使用好土。所谓好土，最重要是干净、排水好。所以不要随便挖土来用，最好是使用新土，包括买来的或是自己做的堆肥土compost，买回来的表面土top soil，添加少许泥苔土peat moss，也可以添加动物粪土manure 。有些植物会喜欢一些沙土sand，帮助排水。但是这些土都要先混好后再用，不要一层层放入。 (沙土也要在园艺店购买，不要在沙滩挖土来用，那不干净，甚至有盐分。) 种时不要深埋，就是不要将植株放得太深，也不要太浅。太深太浅都会伤害到植株，甚至害死植株。种好后，土要压实，不要留有空隙。有空隙将来就有机会积聚水分，造成烂根。 当然也可以种入盆内，送给邻居或是朋友。但是这些新种植的盆栽，就要放在没有太阳直晒的地方，同时这盆的排水也要十分好，并保持盆土潮湿。另外，尽可能早些种入地里。   分株之后种植花草树木时，如果使用了上面所说的好土，其实可以不必用肥料。如果希望用肥，可以在种的时候用少许骨肥bone meal。也有人使用移植肥料transplant fertilizer，我觉得不需要。或许种树时可以用少许。 刚种好的新植物不可以缺水，土面一干就要浇水。但也不要过分频繁浇水，否则土壤总是湿的，就会烂根，而且容易导致土壤生湿霉。无论是生湿霉，还是烂根，都会导致植物夭折，所以土壤的排水非常重要。 种好后可以放一层mulch，好处是保湿，以及避免太晒。这在天气太热，及天气太寒冷时都需要。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 （http://www.ritagiang.com/）

■ 位于温东快乐山区的一幢公寓大楼，目前正以1,050万元求售。网上图片 星岛日报综合报道   大温区房地产市场继续畅旺。温哥华东区一幢楼龄超过50年的低层公寓大楼，目前以1,050万元求售，即平均每个单位价格约为46万元。 求售的出租柏文大楼是位于温东快乐山区（Mount Pleasant）东16街(East 16th Ave.)45号路段的卡珀里公寓(Capri Apartments)，距离缅街（Main St.）以西仅有一个半街段，于1966年建成，分为3层，共有23个单位，其中16个为一睡房单位，其余7个为两睡房单位。整幢建筑物占地总面积达16,104平方呎。 租金乃主要亮点 卡珀里目前以1,050万元放售，平均每个单位叫价457,391元。 据销售小册子资料显示，租金将会是吸引买家的一个主要亮点。 目前，一睡房单位的平均租金为1,331元，两睡房单位的月租则为1,558元，全年平均净收入为295,859元。

据CBC报道，一份加拿大房屋市场的调查报告显示，连多伦多和温哥华的屋主，都认为房价“不可理喻得高”，希望房价下降。Angus Reid调查机构使用“疼痛指数”给参与者在房屋和交通问题上给出的回答评分。绝大多数参与者认为，房屋问题是居民们面临的严峻问题。根据Angus Reid 2015年的数据，多伦多市民最担心的问题是交通运输，但在今年，房屋可负担问题上升到了第一位。Angus Reid的发言人Shachi Kurl表示，大多地区居民比三年前对房屋问题造成的“疼痛”感知更加明显。造成房价上涨的主因据调查，参与者认为造成房价上涨最关键的3个因素是房屋位置、利率低和海外投资者。在多伦多，参与者普遍认为房屋位置是第一位，海外投资者是第三位致使房价上涨的主因。房价的个人影响然而，专家意识到，房价造成的实际个人影响比人们认为造成的影响要小很多。在多伦多，有35%的参与者表示，目前的房价对他们自己和他们的家庭造成了负面影响。（智苏编辑）