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■■美国一项研究发现，大麻店附近的住宅物业价格不跌反涨。 星报资料图片 虽然约克区的烈治文山和万锦市议会，均一致投票反对在市内开设大麻零售店，但随着安省今年4月1日第一间实体大麻店正式开业后，附近居民要面对新的转变。美国的一项研究发现，大麻店附近的住宅物业不跌反涨。 大麻顾问公司Lift & Co.指出，很多人对大麻店的忧虑是基于错误资讯或陈旧观念。加拿大的休闲大麻合法化才仅仅7个月，安省首间大麻实体商店也只是开张1个月，未有足够数据判断大麻店对居民和社区的影响。 顾问公司引用美国威斯康星大学商学院在2017年，对科罗拉多州的丹佛市(Denver)大麻店周边地区物业的研究报告。科罗拉多州在2014年通过休闲大麻合法化。报告发现，距离大麻店0.1哩(161公尺)以内的单户式住宅，与距离大麻店0.1至0.25哩(161至402公尺)的住宅比较，物业价格大约高出8.4%。2016年的同类调查也发现，科罗拉多州各个批准开设大麻店的市镇，物业价格升6%。报告未有找寻原因，但发现犯罪率下降。 带来人流促进商业活动 沙斯卡通市唯一获发牌开大麻店的沙省居民Cierra Sieben-Chuback是沙省大学商学院学生。她说，大麻店的顾客来自各行各业和不同阶层，很多顾客完全不似吸食大麻的人。她说，市中心的商户从开始便非常支持她的大麻店。因为除了增加就业机会外，大麻店也带来更多人流，促进区内的商业活动。 她相信，大麻店减少一些人对酒精或毒品的依赖，令社区治安更好。 有一名居住在多伦多皇后西街的居民说，住所正好位于两家大麻店之间，不论往东或往西步行约200公尺便有一间大麻店。他说，从没有吸食过大麻，也没有考虑尝试。 他并未因为两间店铺而感到不安，反而认为比以前更安全说，省府未有正式批准大麻店前，市内便已经有不少商店非法贩卖大麻，有牌照起码有监管，相信警察也会加强巡逻。况且合法化前以至现在，在街上买大麻一直并非难事，因此不认为会滋生问题。 本报记者

Zoocasa图片 星岛都市网智苏报道：据Dailyhive消息，地产平台Zoocasa最近收集了大多区66个GO火车站附近2千米之内的2018年平均售出房价，并参照GO公交系统提供的工作日早晨8:30之前抵达市中心联合车站的时间数据，制作了一份图表。该图标显示了大多区GO火车站沿线最可负担、最难以负担的房屋价格。 房价最低的5个GO火车站： 第一名，West Harbour 铁路线：Lakeshore West 房价：$365,927 通勤时长：71分钟 第二名，Kitchener 铁路线：Kitchener 房价：$403,907 通勤时长：111分钟 第三名，哈密尔顿 铁路线：Lakeshore West 房价：$414,372 通勤时长：72分钟 第四名，Allendale Waterfront 铁路线：Barrie 房价：$467,152 通勤时长：105分钟 第五名，Cooksville 铁路线：Milton 房价：$473,874 通勤时长：33分钟 房价最高的5个GO火车站： 第一名，King City 铁路线：Barrie 房价：$1,595,656 通勤时长：43分钟 第二名，Port Credit 铁路线：Lakeshore West 房价：$1,361,029 通勤时长：25分钟 第三名，Lincolnville 铁路线：Stouffville 房价：$1,308,108 通勤时长：79分钟 第四名，Centennial 铁路线：Stouffville 房价：$1,040,488 通勤时长：52分钟 第五名，Maple 铁路线：Barrie 房价：$1,021,813 通勤时长：35分钟

■两只猫Louise（上）Tina（下）住1500元月租公寓。网络图片   本报记者王庆伟硅谷报道   硅谷房价高还能创什么纪录？在有“硅谷首都”之称的圣荷西，一名房东卡里斯其（David Callisch）为自住宅后院的姻亲公寓（In-Law Units）独立单位找到了完美的租户——一对猫，每月租金是1500元。卡里斯其表示，基本上他有一对不会找麻烦的“租客”，而且这两只猫很安静，唯一问题是它们会把房间弄得一团糟。   《圣荷西信使报》13日报道，支付租金的是43岁的古德（Troy Good）。她表示为女儿的两只猫租房，是因为要搬去的新公寓没法养，只有为这个紧迫的问题寻找一个解决方案，为它们租房，因为不能放弃这两只猫。   这个情况可能只会发生在硅谷。这里的租金是天文数字，而居民像对待孩子一样的对待他们的宠物，这在硅谷产生了许多宠物友好相关产业，如宠物托管所、宠物按摩诊所、宠物清洁剪毛照顾服务等等。致力于结束圣他克拉县无家可归非营利组织“硅谷最高峰”（Peak Silicon Valley）执行长洛茵（Jennifer Loving）表示，虽然这件事很有趣，但确实突显硅谷巨大不公平的地方，在街上有数千位无家可住街民，但有人付钱确保猫有一个住的地方。   房东卡里斯其则表示，和一位人类租户相比，房东和一对猫的租户相处要容易的多。他对湾区房价上涨，迫使许多人要住在车子或帐篷里，而把宝贵的居住空间给了猫，确实感觉不好，但情况出现，为了帮助他的朋友，接受了这个提议，“于是就发生这样奇怪的事”。   根据租房网站RENTCafe的数据，古德和她的猫得到很不错的交易，因为圣荷西单间公寓的租金平均每个月是1951元，如果没有厨房价格会便宜一些，古德只需付1500元。古德多年前为她女儿收养的两只猫 Tina和Louise，现在都大约有 20 磅重，两只猫喜欢挤在一张床一起睡觉。   因为女儿今上大学，没法带两只猫去同住，古德带着两只猫和她的未婚夫，以及他的小猎犬狗一起住进新公寓，却发现两猫一狗没法相处，“为了不让女儿伤心，只有想办法为这两只猫找住的地方。”   房东卡里斯其现在每天打开后院的姻亲公寓（In-Law Units）住屋，喂猫并和猫玩耍。古德也会固定来探访两只猫。古德女儿在学校休假、放假期间回来和猫相处。

■■11月份全国地产市道继续放慢，但公寓就逆市上升，按年升6%。网上图片   本报记者 11月份全国房地产市道继续放慢。加拿大地产商会（CREA）指出，经电脑多重放盘系统(MLS)交易的物业比10月份减少2.3%，较去年同期下跌12.6%。平均楼价为488,000元，比去年同期回落2.9%。卑诗省温哥华岛的房价在过去一年升势最凌厉达12.6%。 地产商会表示，继10月份销售量跌1.7%和11月份再下滑2.3%，低于自2014年以来的单月交投数量，但已经从今年春季的低位回升。全国有半数市场的成交量放缓，大多伦多地区、大温哥华地区和咸美顿-伯灵顿的滞市，抵销埃德蒙顿市的销售量上升。 商会总裁Barb Sukkau指出，全国房地产市道在过去几个月较淡，但个别市场表现不同。商会首席经济师Gregory Klump表示，今年实施的房屋贷款压力测试，影响置业的可负担能力。 尽管有经济和人口结构的基本支持，全国楼市依然走低。房地产市场正从今年初压力测试所造成的大震荡恢复，正在反弹之中。11月份的新放盘数量较10月份减少3.3%，全国有70%的市场卖家减少。 大温地区楼价12个月跌1.4% 由于新挂牌数量下降超过销售量，令售与新盘比率由10月的54.2%，略调至54.8%。全国库存量为5.4个月，与长期平均的5.3个月相若。公寓单位11月份楼价升幅最高，较去年同期升6%；镇屋和排屋也升4%，单层平房和两层独立屋则分别微升0.4%和0.1%。 全国17个主要房地产市场的市况有很大差异。菲沙河谷和维多利亚的升势放慢，较去年同期分别升4.7%和7.2%。温哥华岛的房价升12.6%。大温哥华地区则是5年来首次，楼价在12个月内回落1.4%。金马蹄地区的贵湖市升9.3%，尼亚加拉地区升7.2%，咸美顿-伯灵顿升6.3%，渥维尔-米顿升3.4%，大多伦多地区也升2.7%。巴里市和周边市镇房价比一年前跌2.1%。渥太华在两层独立屋升7.903%的带动下，房价比去年同期升6.6%。 由于受大温哥华地区和大多伦多地区两个市道最活跃和楼价最贵市场影响 ，全国11月份的平均房价比去年同期跌2.9%至488,000元。如果撇开这两大市场，平均房价只是刚好超过378,000元。

■■本周将公布多项经济数据。 网上图片   综合报道 本周加拿大商业界需要注意的5件事： 1. 房屋销售 加拿大房地产协会预计将于周一公布11月份的房屋销售数据。10月份房屋销售数字已呈现连续第二个月下滑，比9月少1.6%；房价平均成交价亦呈现下跌。 2. 通货膨胀数字 加拿大统计局周三将公布11月份的消费者物价指数。加国的年度通胀率在9月份上升至2.4％，这主要是由汽油价格上涨和机票价格上涨等临时因素推动的。 10月国内生产总值周五公布 3. 黑莓财报 黑莓将于周四发布其第三季度财务业绩。总部位于安省滑铁卢的黑莓上周宣布，它已经建立一项新服务，为车辆和交通信号灯提供基础设施，可安全地交换信息。 4. 经济数据 加拿大统计局将于周五公布10月工业、零售贸易和建筑投资的国内生产总值。加拿大国内生产总值9月份小幅下跌0.1％，这是连续7个月增长后的首次下跌。 5. 央行调查 加拿大央行周五将发布最新的商业前景调查和高级贷款官员调查。央行之前的调查显示，公司对未来一年持乐观态度，特别是在销售增长、外国需求和投资计划方面。

■■孟晚舟(中)周二获准保释。CBC 具影响力的美国财经媒体《巴伦周刊》(Barron's)在12月10日的报道中，引述香港Smartkarma Insight Provider分析师德特伦克(Charles De Trenck)一份报告，指加拿大当局应美国的要求，拘捕华为太子女孟晚舟一事，可能会影响温哥华的房价。报告指，孟晚舟被捕引起了中国政府极度愤怒，卑诗最高法院已批准孟晚舟保释，这无疑比不准孟晚舟保释好，但相信这仍不能令中国政府息怒，假如孟晚舟不获释，恐怕会带来“重大”后果。 中国买家或改变在加置业计划  报告称，温哥华的房地产在中国买家的带动下，持续炽热，房价被提振了20年。然后在过去两年，由于中国政府试图限制资本外逃，加上卑诗省政府对购买大温住宅物业的海外买家，征收额外15%的物业转让税（Property Transfer Tax），对温哥华的房地产市场有所影响。最近随着温哥华房地产市场放缓，有指中国买家对温哥华房屋的兴趣再次上升。不过，孟晚舟被捕，流入加拿大和北美的中国房地产投资者和经济移民可能改变他们的想法，他们可能重新考虑是否移民到加拿大，是否在加拿大置业。 综合报道

不列颠哥伦比亚省的屋价高不可攀，安省有三分二市镇的房屋仍属于可负担得起。地产网站Zoocasa研究发现，阿尔伯塔省最昂贵的简芜镇（Canmore），即使是年薪不足10万元也可以轻松置业。 该网站执行编辑葛咸（Penelope Graham）指出，入息达亚省收入中位数的家庭，有能力在全省25个主要房地产市场买屋，差别只是在于余额的多寡。 研究是把安省、不列颠哥伦比亚省和阿尔伯塔省各个地产局的交易资料，以20%首期，30年期房屋贷款和3.3%利息，计算买家置业所需要的收入。各市镇的家庭收入中位数，采用联邦统计局的实际数据。 温市最贵 差额达9.7万 研究显示，不列颠哥伦比亚省的19个主要房地产市场当中，只有乔治太子市（Prince George）、甘碌市（Kamloops）、金宝河（Campbell River）和兰福特（Langford）的房屋，仍属于负担得起；但这4个市镇均远离大城市。不列颠哥伦比亚省楼价最高昂的温哥华平均屋价，以当地家庭入息中位数计算，有多达97,866元的差额。她指出，安省的情况较佳，全省28个房地产市场中，有19个地区的房屋仍然是负担得起。虽然大多伦多地区很多市镇的屋价，已经超出民众的可负担能力，但一般人仍然有能力在奥沙华、皮克灵、阿贾克斯和韦比等9个市镇置业。安省楼价最贵的烈治文山，当地家庭入息中位数与平均屋价的差距为47,972元；第二位的多伦多市，屋价与收入的差额为41,282元。 葛咸表示，阿尔伯塔省房屋最贵的简芜镇，平均屋价为696,421元，以当地家庭收入中位数98,906元计算，仍剩余3,908元。卡加利468,634元的平均屋价，与97,334元的家庭收入中位数，可以剩余33,409元。爱民顿的平均屋价为364,102元，以87,225元家庭收入中位数置业，尚有37,558余款。 本报记者

包括北上广深在内的一线城市二手房房价全部下跌了。11月15日，国家统计局发布了10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。从环比看，4个一线城市新建商品住宅销售价格持平；二手住宅销售价格下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点，其中北京、上海和广州均下降0.2%，深圳下降0.6%。合计多达14个热点城市的二手房价格出现了下调，其中厦门下调最多达到了0.9%。这应该是年内首次出现一线城市二手房房价全部下跌的现象！ 俗话说，二手房是楼市晴雨表，如果说新房市场还在受政策影响更大的话，那么二手房价格更加能够体现房地产市场的真实价格。虽然下降幅度较小，但是其象征意义不容小觑。基本上出现了遏制住房价上涨的势头，市场转冷是我们应该承认的事实，这是调控的成果，更是我们期待的结果。　　房价下跌跟持续收紧的房地产政策有关，尤其是一二线城市等热点城市不仅没有放松调控，反而还在持续收紧。可以说降温已经成为共识。我们该如何看待当下的楼市降温呢？ 经济学家马光远近日表示，目前中国经济发展只是遇到了小困难，小挫折。对于中国房地产走势，马光远表示，“房地产行业长期没问题，2018、2019年将是本轮房地产最困难两年”，他说，经历2016年和2017年的需求释放后，市场供求平衡，上涨动力衰竭。这将使整个市场经历极大考验，房地产投资回落到3%左右的概率很大。房市降温已成大局，明年量价齐跌是大概率事件，中国本轮房地产快速上涨周期基本已经结束，房地产彻底告别了短缺。　　在专家看来，开发商是要做好迎接困难的准备了。但是这种困难又当如何理解呢？早在2001年，樊纲就对房地产开发商说，你们都是中国最幸福的人。多年之后，“17年过去了，虽然还在调控，但是开发商还活得挺好的，证明也不错。” 我认为，客观地说，房地产作为一个大行业，这些年影响了无数个产业，虽然在调控压力下，但是瘦死的骆驼比马大，相比其他行业依然很赚钱，敢问有哪个行业像房地产这么赚钱？市场严峻，但销售额仍在上涨，房地产仍是最赚钱的行业之一。　　房企业绩大涨可能会产生误导效应，让开发商产生错觉，甚至得意忘形，这个很危险。如果认为调控这么严厉业绩依然大涨，那么你就错了。首先不是所有企业都在上涨，房企集中度越来越高，俨然成为大房企的世界，中小房企依然面临淘汰出局的命运。 为了让大家不要过度解读市场，经济日报也是煞费苦心，连续发表文章以正视听。先是《房地产进入“寒冬”了吗？》，又是《房地产市场并未出现趋势性转向 处于合理运行区间》。可以说跟我平时的观点几乎保持了一致性。 一些城市房地产市场稳中微降和涨幅回落是因城因地制宜的结果，也在预料之中。当前，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位要求下，热点城市楼市降温，全国市场总体趋稳，房地产市场呈现平稳健康态势，恰恰是调控取得良好成效的体现。　　也就是说市场降温并不是市场要出大问题，而稳定将成为未来楼市发展主题。房地产大局早已铁定，房价大起大落基本不会出现，而现在的房价下跌也正是合理回归。过去房价上涨太快的必然会下跌压力大一些。很显然，国家的调控是主动而为之，幸好楼市调控及时有效化解这种矛盾，让房地产问题能够软着陆。 真正的刚需有钱有资格当然可以买，但对买的要求是越来越高。将来市场会越来越稳定，也不用过分担心大涨大跌，炒房者也会退出。不要再寄希望于像过去一样，靠买房炒房来赚钱，特别是踩在刚需的肩膀上赚着昧心钱。该不该买房要问自己有没有这个能力，如果有能力又有资格，不妨早买，如果房子多的炒房者不妨赶紧出手，或者租出去。这是国家在不断释放的信号。　　未来开发商将在面临的两年困难期对整个行业未必是坏事，在房地产行业由高速度迈向高质量发展的新阶段，我国正加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。房地产还处于青春期，未来仍然有发展空间，但不是房价，也不应该是房价，应该把更多空间给房地产的成熟和品质的升级换代，即高速向高质过渡。在多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下，刚需购房者将迎来真正的利好。（作者：光宇吐楼市） 来源：网易新闻

■ 加拿大房屋及按揭公司预测，加国新屋开建量和销售在未来两年将会调整。星报资料图片 星岛日报综合报道 全国的新屋开建量和销售在未来两年将会调整。加拿大房屋及按揭公司(CMHC)的房地产市场前景(Housing Market Outlook)预测，房房价格将紧贴收入、就业和人囗增长等经济基本面。 加拿大房屋及按揭公司首席经济师杜根(Bob Dugan)表示，2019年的全国新屋开建量将放缓为大约193,700至204,500幢。独立屋和多户住宅数量均告下降。电脑盘(MLS)的成交量在478,400至497,400幢之间，房价将在501,400至521,600元之间。 ■ 加拿大房屋及按揭公司首席经济师杜根。   卑诗平均房价有不错增长 报告指出，卑诗省的新屋开建量受经济和人口增长放缓的影响，平均房价在未来两年有不错的增长。大温哥华地区的二手楼市道放慢，与近来的高位相比，会有较多库存量令房价下调。随着经济逐步改善和人口结构转变，亚省的房地产由买家市场趋向更平衡的市况。卡加利的人口和就业的强劲表现，带动未来两年的房屋需求和推动销售量；不过，平均房价仍然继续面对下调压力，但预期在2019年回稳，2020年将温和上升。 安省预计销售和开建局部恢复 安省今年的房地产市道并不活跃，预测明年的销售量和开建量会局部恢复。超出预期的强劲就业和迁入人口，将促使买家重新入市；但新屋开建量和销售量在2020年会恢复放缓。大多伦多地区的均衡市场预期销售量会有温和升幅，房价将随通涨上升。由于置业愈来愈困难，令租屋需求大增，新落成的住宅会对空置率产生一定压力。 魁省受经济放缓和贷款成本上升的影响，销售量和开建量将持续放慢。新屋开建将以柏文为主，二手独立屋则成为市场交易的主力。满地可市今明两年的出租屋需求增长超过供应量，令空置率下降。预期迁入人口将继续支撑市场对房屋的需求。

■■在柏文和高密度住宅推动下，大多区房地产量价齐升。星报 星岛日报记者报道 大多伦多地区房地产市道，在柏文和较高密度低层住宅的推动下量价齐升。多伦多地产商会（TREB）统计显示，10月份经电脑多重放盘系统（MLS）的成交量为7,492间，较去年同期增加6%；平均房价也上升3.5%至807,340元，也比今年9月升1%。房价指数（HPI）也较去年10月升2.6%。 地产商会主席巴罗(Garry Bhaura)指出，房地产市道自春季以来有好转迹象。虽然房屋贷款压力测试和利率调涨，令销售量追不上2016年的纪录，大多伦多地区很多家庭，依然将置业列为长线的优质投资。强劲的地区经济和稳健的入口增长，将继续支撑房屋需求迈进2019年。 10月份有14,431间房屋新挂牌，比去年同期下降2.7%。销售量增加而新放盘减少，令市况趋于紧张。 倡建发展中密度房屋 而据地产商会市场分析总监默瑟(Jason Mercer)表示，过去5个月以来，成交的步伐超过新挂牌，反映出房屋供应是大多伦多地区一个实际的问题。安省市政选举已经落幕，各级政府应专注消除障碍以改善房屋供应，尤其是加强发展中密度房屋。 巴罗表示，地产商会将在明年2月初，发表第4份市场回顾与展望年度报告。报告将包括消费者调查和置业意愿，以及对房屋供应的最新研究。

资料图片 星岛日报记者 有财务公司负责人称，如果市民置业经银行贷款风险应该不太，因为银行是通过查核及测试才会批出贷款，所以贷款人无力供款的机率不大。但向财务公司借钱出问题则较多。业主向财务公司贷款如果用物业抵押，最高可达物业市值80%，一旦物业价格下跌，财务公司就会“逼仓”。 财务公司总裁何启新指出，以往客户用住房向财务公司贷款，最后导致被财务公司收楼的个案十分少，但近期这情况有所增加，大约10宗贷款中有两宗出现业主被迫破产，遭财务公司收楼的情况。 何启新举出去年一个例子，有一客人于几年前看中一些售价逾百万元的独立屋，一直没下决心购买。由于当时房价一直上涨，客人认为买独立屋是只升不会跌，于是在4年前下决心和人抢“柯化”，并以180万元成功购得一幢独立屋。其实当时该名客人的财力及收入，都不足以购买价格180万元的独立屋。他把所有能动用的资产40万元作为首期，首先向银行申请以2厘多利息借了65%房价的款项，然后再向财务公司借20万元余款买入这幢房屋。 无力供款再加按 越陷越深 何启新声称，一般财务公司都有专业道德，不会明知某人借款不能还就乘机收去对方的物业。当时他计算过之后，认为这客人根本无法负担，因为除了房屋按揭贷款供款以外，其他地税、水电费等是很大的支出。所以劝说客人要三思，但客人不接受劝告，并强调自己住一年后房价会升值，然后把房屋出售套现就能解决所有问题。 不过事与愿违，在他购入独立屋后，房价并没有如预料般上升，之后更开始回落。何启新向他进言，应该趁独立屋还有市场就把屋卖掉，以免房价再回落时血本无归。但业主不听劝告认为房价下跌只是短期，一定要守下去。由于财务公司贷款利息高，在这个时候屋主的收入不足以应付这么多的开支，于是再向财务公司加按借钱来应付供楼及供息。经过3年的房地产下调，最后房子被迫出售以还款，变成“身无分文”。

综合报道 根据穆迪分析（Moody's Analytics）昨日发布最新房地产市场预测报告显示，安省的巴里市（Barrie）和沙省的利斋拿市（Regina），将意想不到的成为加拿大房价短期调整最有可能的地方。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，根据穆迪公司研究部门的报告称：“最大幅度的市场调查将出现在最近房价下跌，估值过高和预计收入增长放缓的大都市地区。”巴里和利斋拿则是首当其冲。 穆迪分析是独立于评级机构穆迪投资者服务公司（Moody's Investors Service）而独立运营的研究机构，它根据年初至今的数据，对未来一年的单户住宅价格走势进行预测。 料5年内不会出现重大短期调整 整体而言，该报告预计加拿大房地产市场相当稳定，未来5年不会出现重大短期调整。在房价上涨的市场中，预计涨幅继续放缓，并可能被收入的提高所抵销。 报告称：“家庭收入中位数增长，将很有可能在未来几年跟上甚至超过房价增长，从而提高住房的可负担性。” 该机构预测，到2020年利率上升，可能会使抵押贷款利率从当前的5年期利率4.4％回升至6％左右。但该报告得出的结论是，没有“显著”的房价下跌，可以降低抵押贷款债务在此期间恶化的风险。 报告中强调的下行风险是，更高的贷款利率可能与贷款政策的收紧及贷款压力测试相结合，可能会导致多伦多和温哥华这样的地区房价全面调整，以及销售额明显下降。 该报告还指出了加拿大房地产市场，已经出现的一些区域差异。例如，亚省、沙省和大西洋省份的抵押贷款拖欠率，显著高于全国平均水平。卑诗省和安省的收入增加，则使得这些省份的拖欠率大大降低。 多市温市单户屋估值水平非常高 报告称，多伦多和温哥华的单户住宅在估值方面，仍然处于非常高的水平。然而，自2016年中期以来，第一次限购政策出台后，这种情况已经明显改善。 穆迪分析又表示，加拿大房地产市场基本展望面临的风险是，银行业监管机构OSFI今年推出的借款人压力测试可能“过于强势”。新的压力测试可能导致抵押贷款严重重组，因为潜在买家会从银行转向信用合作社和其他不受OSFI监管的非银行抵押贷款机构。此举将不能有效控制房价，更会使负债恶化。

■ 业内人士指出，加美贸易战势必导致卑诗省建筑工程成本上涨。资料图片 星岛日报综合报道   根据温哥华一个建筑业组织指出，加国与美国之间爆发的贸易战，势必对卑诗建筑业带来全面影响，由政府的桥梁建筑等基建工程，以至私人发展商的住宅建筑项目。 温哥华区域建筑协会（Vancouver Regional Construction Association）主席法默拉克（Fiona Famulak）指出，加拿大对美国提出的报复性关税，于7月1日起实施，一个多星期之后，很多建筑公司已经感受到贸易战所带来的严重冲击，特别是供应商，均拒绝为那些涉及加征关税的物料报价。 她强调，无论是公营或私营的建筑工程，本省的建筑成本必然会由于关税而大幅上升。 加国钢铁厂无法填补美方供应量 为了报复美国向加国钢铝材料征收分别25%及10%的关税，加国向价值166亿元的美国货品征收10%的额外关税，涉及加征关税的商品，包括钢铝等工业产品，以及蕃茄酱、卫生纸及家用清洁剂等。 暂时未有统计数据显示，卑诗省有多少家建筑公司倚靠美国供应钢铝材料。不过，法默拉克强调，至少可以肯定，加拿大的钢铁厂无法填补美国方面的供应量。

■俯瞰咸美顿市，图片上方为ArcelorMittal Dofasco钢铁厂（星报资料图片） 多伦多的高房价，把购买力推向外围城市，咸美顿及伯灵顿地区是受惠地区之一。有地产网站分析出在该地区购房所需的家庭收入，并归纳出房价最易负担的社区。 尽管自去年4月省府推出楼市调控辣招后，大多地区房价不断下挫，但其可负担性仍然令买家感到无奈，继而将购买力推向更外围城市。例如多伦多以西的咸美顿-伯灵顿地区(Hamilton-Burlington)，便吸引了大量首置人士及年轻家庭。纵观整个地区各分区的综合类型平均房价，最容易负担的才37万元。这个价位，在多市中心应该只够买一个一睡房共管公寓单位吧。 虽然咸美顿-伯灵顿不属于大多地区，但当地房地产市场，同样经历像416及905地区般的价量齐跌。 根据咸美顿-伯灵顿地产协会(Realtors Association of Hamilton-Burlington)的二手住宅交易报告，5月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,317宗，相比去年同期的1,804宗，下跌了27%。 5月份各类型住宅平均售价为56.8万元，比去年5月份的62.3万元，下跌了8.8%。 6月份的行情有所好转，跌幅收窄：6月份整个地区所有种类住宅的二手楼房销售，共有1,257宗，比去年同期的1,465宗，下跌了14.2%。 6月份住宅平均售价近55万元，比去年同期的57万元，下跌了3.5%。 6月份市场比上月回暖 如果细分为咸美顿及伯灵顿两个城市，房地产市场的活跃程度则以前者为高。 6月份咸美顿市共有644宗二手楼房交易，按年减少17.2%，也比上月26.7%的跌幅有明显改善；平均售价为50.6万元，按年微跌1.5%。销售量减少主要是独立屋、半独立屋及镇屋等自由业权房屋，期间有525宗成交个案，比去年6月的642宗减少18.2%，优于上月3成的跌幅。平均售价是54.1万元，跌幅只有2.4%。共管物业方面，共有119宗交易，均价为35.4万元，跌幅分别是12.5%及1.5%。 伯灵顿市方面，6月份只有219宗二手住宅交易，均价为71.7万元，分别跌了17.1%及4.7%。值得留意的是，伯灵顿市的共管物业，5月份均价达51.6万元，按年录得7.8%的升幅；而6月份均价又回落至49.3万元，按年下跌6.3%。 6月份交易只有68宗，跌幅达30.6%。自由业权住宅的交易量有151宗，均价81.8万元，分别有9%及7.7%的跌幅，但好过5月24%及9.8%的跌幅。 事实上，整个咸美顿-伯灵顿地区的房价于过去10年不断增长，平均房价由2007年的27.5万元，升至2017年的57.6万元，10年增幅110%，复合年增长率7.69%。 买家1/4来自大多区 ■咸美顿-伯灵顿社区分布图（咸美顿-伯灵顿地产协会） 除了当地买家，还有一些从多伦多及邻近地区来的买家，当中不乏首次置业人士、单身千禧一代和年轻家庭。他们因为承受不了大多地区急速增长及越来越高的房价，最后选择到房价尚属可负担范围的咸美顿-伯灵顿地区置业。 区内的共管Condo市场，也是由这一班买家支撑。加上GO火车线伸延至当地，带来了往返多伦多市的便捷，令到咸美顿-伯灵顿地区置业的人，每4人便有1人来自大多地区。此外，由奥克维尔(Oakville)溢出的过量需求，也慢慢涌进伯灵顿市。 不过，由于销量与价格放缓，很多屋主都暂时搁置卖屋计划，令新上市放盘量减少。在咸美顿市，自由业权物业的6月份新增挂牌量有1,014间，共管物业则有136间，两者都比去年同期有所下跌，降幅分别是20.3%及27.7%。在伯灵顿市，自由业权物业的新放盘量更是大减39.2%，6月份新上市房盘只得220间；共管物业情况稍好，按年减少17%至112间。 房屋库存增 买家竞争降 即使新上市挂牌量减少，目前咸美顿-伯灵顿地区的在售楼房数量还是比去年同期有所增加的。特别是咸美顿市的自由业权物业，截至6月底，仍然有1,516间房屋在售，按年有11.6%增幅。伯灵顿市的共管物业更厉害，虽然只有164个活跃挂牌量，但已比去年同期增加32.3%。不过，针无两头利，在售楼盘数量增多，但销量又在下跌，代表正在市场上寻找新居的买家，有更多选择之余，亦可以慢慢看慢慢挑。因此，所有类别住房的待售日数，都有显著升幅。其中伯灵顿市共管物业，平均待售日数便由去年6月的16天，倍增至今年的32天；不过相比上月高达146%的增幅，还是有所改善。 地产网站Zoocasa最近曾以咸美顿-伯灵顿地区的5月份房价为基础，并可支付两成首期，计算出在区内各社区置业所需的家庭收入。以整个地区来说，平均房价56.8万元，大约需要年薪9万元。要是在房价最相宜的咸美顿中区(Hamilton Centre)，平均房价只是37万元，对家庭年收入的要求，只需6.4万元。 相比之下，密市平均房价为72.7万元，家庭入息要求便需11.7万元。如果在平均房价为86万元的多伦多市，所需家庭入息更要高达13.8万元。　 咸美顿-伯灵顿地区最易负担社区排行榜 社区 平均房价(2018年5月） 家庭入息要求 1. Hamilton Centre $371,111 $63,946 2. Hamilton East $385,044 $65,847 3. Dunnville $441,138...

■■调查发现房价上升是供应量追不上强劲需求所造成。星报资料图片 星岛日报报记者报道 加拿大的置业者以为外国买家入市会令未来楼价上升，因而有近半数买家超出预算。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）调查发现，有68%的温哥华人和48%的多伦多买家，相信外国投资者推高屋价。 联邦家庭、儿童及社会发展部，委托加拿大按揭及房屋公司，调查全国主要城市的屋价在2010至2016年间急升的原因，结果发现价格上升基本上是由于供应量追不上强劲需求所造成，多伦多与温哥华的房屋供应无疑是较弱。 研究并且发现，温哥华的楼价在上述期间上升48%，当中只有不足75%是传统经济因素的影响；多伦多屋价在同期升40%，更只有40%是受传统供求因素左右。 温多两市48%买家超支 加拿大统计局数据发现，海外买家占温哥华房屋的4.8%，多伦多的外国投资者比率只有3.4%。加拿大按揭及房屋公司认为，民众所认知的海外买家的市场占有率，与实际相距极大；但却影响楼价上升。 调查发现，温哥华和多伦多均有48%的买家超出预算，满地可只有24%买家超支。原因是买家忧虑感所造成。多伦多与温哥华各有55%的买屋者遇到抢标(Offer)的情况，满地可只有17%抢标。抢标的买家较其他置业者多一倍会超出预算。没有一名买家认为楼价会在未来12个月跌价，犯短期计算错误的风险。 加拿大按揭及房屋公司高级经理尼奥特(Guillaume Neault)表示，调查令政府和业界更了解看法和观感对置业的影响。心理因素可以与基本经济因素相异。 研究指出，财经、高科技和医疗等高收入职位集中在大城市，吸引全国和海外专业人才聚集，推肓对房屋的需求。三级政府应该提高城市的人口密度，增加各类型房屋的供应，只是保留零丁的独立屋只会加剧财富不均，并不能够令房屋供应切合人口增长，尤其是重新发展的地区。 虽然很多加拿大人对提高密度存有畏惧，但有证据显示，发展商、社区和政府合作的低层物业，可以打造高密度社区。

■■多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张，5月份房屋价格综合指数上升11.1%。星报资料 ■全国11个主要城市5月份房屋价格综合指数   星岛日报记者报道 国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index），录得5月份全国房屋价格回稳，较4月份上升1%，终止了去年下半年以来的跌势。维多利亚、渥太华-加蒂诺、多伦多、温尼辟和温哥华均有1.8至1%的升幅。 多伦多的房屋价格综合指数回升至5月份历史平均水平，渥太华-加蒂诺的单月升幅，尚未能填补过去4个月的下挫。爱民顿、魁北克城、咸美顿、卡加利和满地可的指数也微升不足1%，只有哈里法斯基本上持平。 多伦多的多层共管柏文大厦的转售市场依然紧张，指数上升11.1%，其他类型的房屋只是升0.8%。多市自2006至2011年间的人口增加9.2%，超过全国平均的5.9%或各主要城市的7.4%升幅。居民自置物业与租屋的比率分别为68%和32%。 卡城自置物业率全国最高 温哥华的情况与多伦多相同，多层共管柏文大厦的指数自去年9月以来上升17.5%，其他类型的房屋在同期间升4.9%。多市居民自置物业与租屋的比率，分别为65%和35%。卡加利市的居民自置物业比率达74%，是全国11个主要城市当中最高，最低的满地可仅有55%。 全国11个主要城市之中，温哥华、维多利亚和满地可的房屋价格综合指数今年5月再创新高。满地可楼市今年首5个月的销售是8年来最畅旺。 多伦多和爱民顿的5月份的房屋价格综合指数，与最高峰时期仍然有超过5%的差距。 国家银行的房屋价格综合指数是将2005年6月的屋价以100作为基准。因此，多伦多今年5月的指数为239.90，反映出楼价比当年上升了139.90%。

■■大麻屋问题多，对保险公司、房屋买卖双方都是挑战。CBC 星岛日报报道 资料来源：加拿大国际广播电台(RCI) 联邦自由党政府定今夏在加拿大全国范围实现大麻合法化，不但抽大麻合法、而且加国绝大部分省区居民在房子里种大麻也合法。 这让越来越多的加人开始担心，大麻合法化对房地产价格会造成负面影响。 专家的共识是，在室内种植大麻对房屋的损害主要来自两方面。首先是室内种植大麻由于消耗大量电力，会提升火灾风险；第二是室内种大麻需要很高的湿度和温度，房子内墙和地板下面容易孳生大量霉菌和霉斑，危害人体健康。大麻合法化之前，已经出现不知情买家购入大麻屋后，要花巨资清理的难题；这些大麻屋买主不但经济损失大，而且受到心理上的折磨。 房东难防租客自种大麻 对于经营出租房的房东来说，房客种植大麻是让他们非常头疼的问题。包括隐私法在内的现行法律保护房客，房东甚至无权知道房客是否在屋里种大麻；只要房客拥有医疗使用大麻证明，房东就无权干涉房客种大麻行为。 保险公司也不站在房东一方。如果房东不告诉保险公司出租屋里有人种大麻，则发生火灾或发现房屋发霉损害的情况，保险公司拒绝赔偿；而如果向保险公司如实汇报租客情况，则保险公司会停止承保。 加拿大保险市场只有极少数公司承接屋里种大麻的住房保险，但保费至少贵一倍，而且还有种种例外条款。这还只是大麻合法化之前的情况。可以想像在法化后在自家屋里或者在租住房里种植大麻的现象，将会成倍地增加。 大麻店附近房价反升 这些大麻屋出租房和自住房上市出售，将会衍生的问题也势增，目前各级政府对这些问题都没有相应法规；既没强制卖方向买方披露所卖的房子是大麻屋，也没强制对大麻屋进行登记注册。最主要的是，没明确大麻屋的卖方须负责承担修复费用。 不过有专家担心，即便出台了这样的法规，也难免房价遭负面影响。不但大麻屋在上市出售时价格要打折扣，如果一个小区有好几间大麻屋，则整个小区屋价也受冲击。 但例外情况也会有。有专家认为大麻合法化后，大麻零售店附近街区的房价会上升，理由是购买大麻很方便，人们用不着在自己家里种植了。

■独立屋是置业者首选，今年屋价料仍会上升。资料图片 本报记者 大多伦多地区今年经电脑多重放盘系统（MLS）交易的住宅房屋数量预计为8.5万至9.5万间。多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的年度预测认为，今年平均屋价仍略有上升，多层共管大厦将继续保持双位数的升幅。 报告显示，独立屋是置业者首选，有47%人希望买独立屋；其次是多层共管大厦。多伦多市有27%的准买家计划买Condo，而外围地区只有22%人有意买多层共管大厦。 夏天交投料趋活跃 TREB主席塞林诺斯（Tim Syrianos）回顾2017年的房地产市况说，房地产市场为大多区带来接近70亿元的经济效益。去年的成交量在第一季打破纪录，但随后受省政府新政策影响下挫，第四季交投增加除了是因为省府新政策的影响力消减外，也不排除买家要赶在联邦政府今年实施的新房屋贷款压力测试前入市。全年成交量比2016年的历史性高位减少18%，但平均屋价仍有12.7%的增长。 报告指出，今年第一季的市况当然比不上去年破纪录的高峰，尤其是受省政府政策的余波和新房屋贷款压力测试的双重影响，但春季末和夏天的交投量将转趋活跃。 TREB委托叶素斯民意调查公司所作的研究发现，民众的置业意愿降低，只有26%受访者计划今年内买屋。首次置业的人更锐减。2016年秋季，超过50%准买家是首置，但现时降至41%。TREB指首置者弹性很高，可以继续租屋或与家人同住，并依屋价和贷款情况改变屋型和地点。 民意调查指出，有26%计划置业的人认为们没有能力购买理想的房屋，但会设法取得首期，或选择其他屋型和地点以应付新的贷款规定。 TREB市场分析总监Jason Mercer说，移民人口增加，新的就业机会和低失业率等基本因素推动房屋需求；不过短期内，利息上调以及联邦和省政府的政策均打压置业。省的租金管制措施将更影响出租单位的供应，令平均租金的升幅超过通货膨胀率。

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

Royal LePage的一份报告显示，新的，更严格的抵押贷款政策将会明年的房市起到降温作用，但房价预计还会上涨5％左右。这家房产公司表示，他们综合了加拿大53个城市的房价指数预计到明年会上涨4.9％到661919刀。明年开始将会对无需抵押贷款保险的买房者进行压力测试。预计新规将减少首付在20％以上的买家人数。Royal LePage表示，一些改善型住房的买家可能会延迟挂牌他们的房子，因为他们的现金流将受到影响。不过，随着负担能力的进一步下降，初级的买房需求可能会增长。Royal LePage首席执行官菲尔·索普（Phil Soper）表示：“加拿大几个大城市的房屋供应不足将推动价格大幅上涨。一旦市场适应新的压力测试，价格就会高于正常水平。”Royal LePage预计，大多地区的房价在2018年将上涨6.8％，而大蒙特利尔地区预计上涨5.5％，大温地区上涨5.5％。来源：加通社C08