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2024年03月28日 星期四 17:10:48
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Tag: 海外买家税

華裔准買家因海外買家稅取消交易!法庭判無法取回定金

  【加拿大都市网】温哥华西区一处价值近300万的房产去年挂牌出售,一名华裔准买家得知卑诗省须缴纳海外买家税后,其后以该理由退出交易,法院裁定该准买家无法取回定金。 根据卑诗省最高法院周一(5日)公开的裁决结果表示,准买家张红霞(Hongxia Zhang,译音)同意在2021年3月时,购买位于温哥华西区第4大道(W 4th Ave)的一处房屋,交易完成日期定于2021年4月26日。但在此之前的几天,张的律师要求推迟交易,声称希望直到张成为永久居民。 卖家拒绝延长交易时间,并通过律师要求收回张的15万元定金。其代表律师安尼(Anne Nijola Ambroziewicz)在2021年10月13日提出民事诉讼,以追讨张红霞的定金。 张红霞的辩护律师表示,她是被地产经纪误导,她以为如果她获得加拿大永久居民确认书,外国买家税将不适用于她。 法官的裁决中写道:“张红霞声称她直到支付定金后才知道,在交易日时必须抵达加拿大,以避免买家税,但张红霞解释自己一直身处香港,申请旅行豁免时被移民局拒绝,无法在交易日抵达加拿大。” 张红霞又辩称,这是“不可抗力”的因素所致,她是因为不允许来加拿大导致要延期交易。 法官则表示,合同中没有“不可抗力”条款,无法移民加拿大并不是所述的“不可抗力”,因为海外买家税并没有改变张红霞合同义务的性质。法官说:“张红霞在合同中是否被征税,与其是否成功移民是两个截然不同的情况。因此,卖家有权收取定金,并要求张红霞支付原告的诉讼费用。” 尽管张红霞在该交易中损失15万定金,但损失远远低于张红霞完成交易后,要求缴纳总价值20%的海外买家税,以张红霞计划购买的房产为例,她要支付近60万元税款。 V21

安省調高海外買家稅 專家:對市場沒大影響

【加拿大都市网】BMO Capital Markets首席经济学家Douglas Porter认为,提高海外买家税至25%不会对已降温的市场产生太大影响,他指虽然外国买家入市是房价上升的主因,但认为过去数年并非外国买家致销售增长。 相关阅读:重磅!安省海外买家税今日提高至25% 全国最高! Porter表示,意味更高的税不会平息市场,质疑此决定的时机,因为销售和价格已经从疫情期间的高点回落。加拿大房地产协会表示,9月份全国平均房价比去年同期下降6.6元,至640,479加元,而同期销售额下降32.2%。 (图:CTV) T11

重磅!安省海外買家稅今日提高至25% 全國最高!

【加拿大都市网】安大略省宣布,从25日今日起,将外国人士购买住房的非居民投机税从20%提高至25%。 财政部长彼得·贝伦法尔维说,这一举措使安大略省的税率成为加拿大最高的,并试图阻止外国投机。 今年3月,安省进步党保守党(Progressive Conservative)政府将非居民投机税从15%提高至了20%,并将征税范围扩大至全省,而不仅仅是安大略省南部的大金马蹄(Greater Golden Horseshoe)地区。 市政事务和住房部部长克拉克也将于今日提出一项住房立法,计划在10年内建成150万套住房的目标。 克拉克在一份声明中表示,提高房产税是结束安大略省住房危机的又一步。 政府之前的住房法案是赋予多伦多和渥太华市长所谓的强大市长权力,这将允许这两个城市的市长否决与建设住房冲突的议会投票。 安大略省今年的预算显示,非居民投机税预计在本财政年度带来1.75亿加元的收入。 加拿大将禁外国买家2年 加拿大将从2023年1月1日起禁止外籍人士买房,为期两年。 这些措施是法案C-19——2022年预算执行法案的一部分,该法案于6月23日获得皇家批准,联邦政府希望为火热的房地产市场降温。 然而,该计划还包括许多豁免。例如,该禁令不适用于难民、因紧急原因获准进入加拿大的人、即将获得永久居留权的国际学生以及已经居住在加拿大的持有工作许可的个人。 外国买家禁令将适用于公寓、共管公寓和独立住宅等全部类型。 加拿大财政部长方慧兰说,有必要禁止外国人拥有住房,以抑制加拿大的房价,防止房价上涨到把加拿大工薪阶层和年轻人赶出房地产市场的地步。 “我们会让加拿大人的市场更加公平。我们将阻止外国投资者通过买房来把他们的钱放在加拿大。我们将确保住房被用作加拿大家庭的住房,而不是作为投机性金融资产类别。” ref:https://toronto.ctvnews.ca/ontario-raising-foreign-homebuyer-tax-to-the-highest-in-canada-1.6123337 编译:YUAN 图片:加通社

卑詩上訴庭維持裁決 海外買家稅合法

【加拿大都市网】卑诗上诉庭维持早前裁决,即卑诗省府对外国买家征收的“海外买家房屋转让税”是合法的,而非歧视。 6月29日,中国公民李静(Jane Li)的上诉被三位法官格里芬(Susan Griffin)、福伊特(Peter Voith)和费舍尔(Barbara Fisher)一致驳回。 李静的集体诉讼提出三个关键理由,包括外买家税违反《宪法》和《公民法》,因为它没有履行加拿大的自由贸易义务;其次,根据《自由与权利宪章》,它是具有歧视性的,尤其是对中国公民。 不过,费舍尔认定,卑诗省最高法院大法官鲍登(Gregory Bowden)在2019年作出的判决是正确的。 首先,卑诗省政府在土地权利方面拥有广泛而重要的权力。其次,利用外资购买卑诗省住宅房产不符合跨境商品贸易的正常范畴。最后,李静没有证据显示税收直接或间接地根据公民身份或国籍进行区分。 费舍尔认为之前的裁定是合理的,因为它依据的事实是,该税适用于所有外国人,其主要目的是帮助实现卑诗省住房的可负担性。 2019年10月25日,鲍登裁定:“认为外国人大幅推动大温地区房价上涨的观点既不是刻板印象,也不是过去种族主义政策延续。”专家们一致认为,外国资本的流入对大温房价上涨具有显著影响。 李静认为,亚洲人,尤其是中国人,比其他国家的人受到更多的歧视。鲍登没有考虑其最初提交的证据,其中有一部分来自卑诗大学教授余全毅(Henry Yu)的一份报告,他认为,现在对外国买家征收20%的税,类似于过去政府针对亚裔的种族主义政策。 费舍尔指出,余全毅的报告的历史部分是不必要的,其论点缺乏对原始资料的参考。费舍尔认为鲍登应该把余全毅的报告包含在内,但是这样做也不会有甚么不同。 费舍尔说,不管历史错误如何,但今天卑诗省的亚裔同样受到高房价的困扰。 事实表明,2013年至2017年,外国资金是促成大温地产市场极其繁荣的因素之一,尽管其中绝大多数资金来自中国。 卑诗省府在2016年8月征收海外买家税之前就开始在卑诗省大部分城市地区收集数据。鲍登指出:“第一个完整月的数据收集结果显示,大温地区9.7%的住宅交易涉及外国人。这意味着交易价值为885,393,373元,在温哥华,这一比例是10.9%,本拿比为17.7%,列治文是18.2%。 2013年李静来到加拿大,在沙省大学完成公共管理硕士学位,之后去了卑诗省。2016年7月13日,她以55.9万元的外加27,995元的房屋转让税在兰里购买了一处房产。由于李静既不是加拿大永久居民,也不是加拿大公民,她还需要额外缴纳83,850元的海外买家税。 V33

中國留學生告海外買家稅 是一場註定要輸的官司!律師解密

来源:都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言:“为啥输了,是不是法院地方保护主义?”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析,揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打? 她被海外买家税追上 本案原告是李静,被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年,她移居加拿大,在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后,李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民,也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日,李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日,李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的? 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定,被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的? 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称,该税是该省的越权行为,属于《宪法》第91(25)条的范围,该条规定:归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1:省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力!” 被告辩称,根据《宪法》第92(2)条和第92(13)条,该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围,另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下,法院必须决定法律的最重要特征是什么,并用这一特征来描述法律:这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的,附带的,或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出,外国买家征税的目的是双重的。首先,通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求,从而减少需求,促进全区域价值链中住宅物业的可承受性;其次,为省政府增加收入,包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产,也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产,也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外,该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91(25)条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响,因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产,但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题,也不会使其无效。 我认为,该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产,以解决全区价值链内的住房支付能力问题,以及为省级目的创收的次要目的,在本质和实质上,这是一项在《宪法》第92(2)和(13)条下均属于省级管辖范围的措施,属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的,并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突,以致不可能同时遵守这两个法规,或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的,则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力,也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律,原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此,原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效,也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2:这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁,都要交这税!” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份,而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上,对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为,这种区别是基于一个人的移民身份,而就《人权宪章》第15条而言,移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是,居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响,并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中,大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下,不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民,特别是中国公民,但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说,这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家,如中国,得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外,来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名,以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看,显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话,原告愿意承担风险,那么原告只能自己负责任。但是,如果没有向原告披露这种风险,那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上,集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿,就没有应付的费用。为了进行集体诉讼,第一步是由法院认证诉讼。在本案中,诉讼甚至没有进入认证阶段,被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用,那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的,因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而,指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道,中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场,除了中国人之外,几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标,并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面,在大温哥华市场上,购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样,加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担,并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区,他被要求作出一项裁决,以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突,结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显,被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高,其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行,或者他们看到了这些要点,但由于其他原因,如经济利益,决定继续进行本案,仍将是一个谜。当然,也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议,但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

杜魯多承諾連任後全國實行房產海外買家稅

自由党领袖杜鲁多表示,如果他再次当选,将推出旨在提高住房负担能力的新措施,其中包括对非居民征收联邦投机税。 杜鲁多表示,届时将仿效卑诗省已经征收的外国买家税,来征收1%的年税。安大略省在前自由党政府时期也实施了类似的税收。目前,大温哥华地区的海外买家税是20%,大多伦多地区的海外买家税是15%。 杜鲁多周四在卑诗省维多利亚发表的声明中还表示,他将提高某些市场符合条件的房屋价值上限,以应对本月早些时候实施的首次置业激励措施。 根据自由党的最新承诺,在大多伦多和大温哥华地区,首次买房刺激计划(First Time Home Buyer Incentive)的按揭限额放宽,从$48万元,增加到$78.9万元。 据CBC报道,自由党政府于今年初推出这项帮助首次买房者的计划,承诺加拿大按揭和房屋公司(CMHC)会为提供新房10%的无息补贴,或二手房5%的无息补贴。年收入低于$12万元的首次买房者都可以申请。早前估算这项计划可以为买家节省每年$3000多元。 如果自由党赢得连任竞选,这项计划将于11月生效。(bnnbloomberg,都市网Rick编译,图片来源图库)

華裔家長買房被誤收海外買家稅 最終追回32萬!

安省新的海外买家税在2017年4月21日开始征收。 星报资料图片 一名华裔海外买家花了一年半时间将官司打到安省最高法院,终于成功向省政府追回超过30万元的海外买家税。律师刘焱指出,财政厅提出的法案并不完善,令买家甚至律师也无所适从,但由于这宗官司在开庭前达成协议,不能够成为法庭案例。律师事务所目前仍在为另外一对华裔新移民夫妇,争取退回海外买家税。 律师刘焱指,由于海外买家税法案并不完善,政府官员对法律条文有互相矛盾的解读。本报记者摄 刘焱律师表示,她的委托人在2017年4月7日签订了一份新楼花转让合约,当时的附带条件是要获得发展商开出的书面确认同意书,合约才能生效。安省新的海外买家税在4月21日开始征收;但买家的律师在4月24日才收到开发商的同意书当买家在2018年1月办理过户时,代表律师曾经向省财政厅查询,确认需要支付俗称海外买家税的15%“非居民房屋投机税”(非居民投机税,简称NRST),买家于是支付了20多万元的额外税款。 终上诉至安省最高法院 买家后来对支付海外买家税有怀疑,于是到律师事务所查询。刘律师认为,买卖合约是在新税实施前签署,理应获得豁免。由于买家已经缴纳税款,只有委托律师行申请行政复核追回税款。 买家两度向财政厅提出行政复核,最初不但被驳回,更被要求补交税金。原因是当时负责买卖的律师,是以楼花原来的售价,而不是转手的成交价计算海外买家税,因此买家要补缴价差的超过10万元税款,合共缴交了接近32万元海外买家税。她说,买家是一名陪读的家长,为了筹得补交税金款除了要在国内借高息私人贷款外,更因为频繁调动资金,而被中国列入黑名单。 律师事务所今年4月向安省最高法院提出上诉。财政厅终于在这个月提出庭外和解,全额退还买家缴纳的海外买家税和利息,以及部分律师费。律师楼表示,政府的官司有大约70%是在最高法院开庭前达成协议,以避免法庭判决成为案例。 征新税初期存漏洞 律师刘焱指出,安省政府当初颁布海外买家税法案时,并没有明确规定,预售楼花的转让(Assignment)和一般买卖合约的附加条件或修订(Amendment)是否涵盖在内。从法理而言,转让和修订都不属于广义的重新签订购买房房合约,只是对原始合约作出修订和转让。但从立法精神和宗旨而言,买家事实上是新添购一间房屋。律师楼的两名职员分别向财政厅查证时,居然有两个截然不同的答案。 财政厅直到2017年5月23日才明确规定,转让要支付海外买家税。她说,这宗官司争拗的理据是合约的附加条件是否属于合约的一部分。正如一般的二手房屋买卖,买家通常会加入取得房屋贷款和验屋两项条件才进行交易。 领枫叶卡新移民申退税遭拒 她说,财政厅在处理这宗官司时又犯下的另外一个错误是,向提出行政复核的申请人要求补交税款。原则上要等到上诉结果尘埃落定后才追讨欠税。因为个案尚未有结果前,无法确定申请人是否需要交税,况且在复核期间先加税,有打压之嫌。 刘焱说,其律师楼仍有6、7宗要求退还海外买家税的上诉申请个案。其中一宗是两名年青人在加拿大留学后继续工作。两人在去年1月合资买屋,4月正式结婚。依据海外买家税法例规定,买屋4年内取得移民身份,可以在成为新移民的90天内申请退税。女方在去年6月取得枫叶卡后申请退税被拒绝。原因是置业时两人未婚或提出已经同居3年以上的证明。 女方当时以电话向财政厅查询时获悉,要等到男方也取得枫叶卡时才可以申请退税。男方今年5月取得枫叶卡后再申请退税,依然被拒绝。理由是女方已经超出90天的申请期限。 本报记者

海外買家稅立竿見影 多倫多豪宅銷量與價格明顯下降

资料图片 星岛日报综合报道 安省自去年4月起也跟随卑诗省,针对外国买家推出15%海外买家税。据本地房地产经纪公司最新报告显示,税收立竿见影,多伦多今年豪宅销售数量与价格呈现明显下滑,100万至200万元的独立屋销售量较一年前减少35%。不过高档共管柏文走势强劲,千禧代和婴儿潮成主要购买力。 据CTV报道,房地产经纪公司Re/Max周二发布的年度报告显示,在多伦多100万至200万元的独立屋销售量比一年前减少35%,200万至300万元的独立屋销售量下降50%。与此同时,在多伦多售价超过300万元的房屋数量下降了44%,卑诗省温哥华则下降约45%。 Re/Max认为,安省引入的外国买家税、财产税和针对300万以上豪宅征收的学校税多管齐下,对冷却豪宅购买卓有成效。Re/Max安省业务副总裁兼区域总监亚历山大(Christopher Alexander)称,政府实施的新规对豪宅购买者造成压力,由于种种迹象表明房市有所降温,豪宅业主也犹豫不决。 不过,亚历山大注意到,尽管多伦多豪宅销售市场不景气,但柏文市场走势仍强劲,千禧一代和婴儿潮一代是主要购买力。千禧代使用父母财产购买住房,而婴儿潮一代则大屋换细屋,把独立屋换成附带豪华设施的高档柏文。 百万柏文销售升2% 报告还表示,在多伦多价格处于100万至200万元之间的柏文销售额与去年同比增长2%;亚省卡加利升3%;卑诗省维多利亚升19%,温市升6%。 此外,多伦多今年至目前售出柏文最高售价为1,150万元,比去年的800万元为高。

海外買家稅的影響來了!多倫多、溫哥華豪宅銷量下降35%,低端公寓銷量上漲

加通社图 据加通社报道,加拿大两个最贵房市的豪宅销量比一年前有所下降,高端房市已显现出海外买家税带来的影响。 房产经纪公司Re/Max在年度报告中表示,多伦多和温哥华价格在100万到200万之间的独立屋销量比去年下降了35%。 多伦多价格在200万至300万之间的独立屋销量比一年前下降50%,温哥华下降22%。 多伦多房价超过300万的房屋销量下降44%,温哥华下降45%。 安省和卑诗省均已引入海外买家税,卑诗省还对价格超过300万的住房增加了财产转移税和教育税。 虽然豪宅销量减弱,但低端豪华共管公寓销量有所增加。带动低端豪华公寓销量的,主要是使用遗产购房的千禧代,以及试图缩小居住空间的婴儿潮一代。 (智苏编辑)

卑詩省海外買家稅20% 華裔竟說遠遠不夠?

■中国买家被指资金充裕,卑诗刚推出的新政恐不能有效遏止海外买家购房趋势。网上图片 ■卑诗省华人地产专业协会会长谭清华 本报记者冯瑞熊 对于卑诗省新民主党(NDP)政府周二推出打击房地产炒卖活动的措施,地产界认为只会产生短期心理影响,不会对楼市造成很大打击;但有学者指省府推出的投机税,可能促使部分海外买家放出本地物业,从而令中下价市场更易负担。 省府周二宣布的打击炒卖活动措施,包括由周三起,海外买家税由15%调高至20%,适用地区更由大温扩展到菲沙河谷以及维多利亚市等地方,又计划在今年秋季引进投机税(Speculation Tax)。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示,省府推出的措施,对价值300万元以上房屋的炒卖可能有阻吓作用,但对于中下价房屋,只会产生短期的心理影响,因为这中下价房屋,主要买家都是本地居民,长远而言,不会有很大影响。总体而言,他认为省府今次措施,可以令楼市朝健康方向发展。 不过,谭清华称,楼价高企其中一个原因是地价高及供应不足,但省府财政预算未有提出解决方法,例如鼓励市府加速审批楼宇的建筑许可证。另外,他指现时楼价升幅急促,部分原因是因为楼花(Assignment)买卖促成,他认为省府应该管制楼花卖买,令楼价升幅保持平稳。 卑诗地产协会(BCREA)首席经济师缪尔(Cameron Muir)表示,省府推出的措施,可以令省府获得税收,但对房地产市场则不会造成明显影响(demonstrable impact)。他认为令房屋价格上升的最主要原因,是未能够在适当时间增加市场的房屋供应。 一直建议省府开征投机税的卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)副教授达维多夫(Thomas Davidoff)就表示,卑诗省一直有高的入息税及销售税,物业税税率却偏低,鼓励了不少度假者在本省购买物业,从而推高了楼价,令打工一族难以负担。他认为推出投机税,可以令这些没有工作的度假者,放出他们在本地的物业,令它们重回在本地工作的人手中。 达维多夫又说,省府其实可以将由海外买家放回市场的物业改变用途,好像增加密度,由一间豪华独立屋变为多间中等价格的物业,但这方面在预算中未有提及。

重磅!溫哥華海外買家稅又雙叒叕漲價了!漲到20%,立刻生效!

2016年的时候温哥华率先宣布 外国买家在加拿大买房要交15%的税 让温哥华的房市陷入一片混乱 而今天温哥华又宣布了一个重磅消息:  海外买家税涨价了 将从15%涨到20% 立刻生效! 根据CBC正在直播的BC省政府2018年第一个预算案,NDP政府宣布了几项有关集中税收来遏制房产市场投机的新政策,其中包括: 外国购房税从15%上涨到20%,并将扩大到大温哥华之外(包括温哥华岛南部,奥肯那根中部和弗雷泽河谷)的其他的BC省的主要城市。周三生效! 将在BC省新增一项“投机性税收”,用于遏制空置房屋现象,预计税率为2019年物业评估价值的2%。 物业转让税仍然是BC省的摇钱树。 BC省今年将出售房屋超过300万的房产转让税从3%上调至5%。 BC省政府表示,“这是结束我们市场投机的重要一步。 我们要求那些从高价中受益的人给予一点回馈”。据悉,整套房屋调控政策将在明年年初彻底落实。 此外,2018年的BC政府预算里,新民主党正在推出一项新的负担得起的托儿福利,到2020年,全省估计将有86,000个家庭受益。 而医疗预算也将增加5亿加币,用于减少手术等待时间,资助家庭紧急护理中心,并在此基础上建立新的医院。 目前看来,这些用于医疗和育儿的开支将从以上3项调控房市的税收里赚到了。 海外买家税真的是解药吗? 自从15%的海外买家税开始后,大温地区的房产市场的确得到降温,但一般认为只是销量有所降低,房价并未出现明显下降甚至还有微涨。而关于打压房地产市场对经济的副作用也一直被人们所诟病。 房价与供需,经济水平、市场波动等等一系列复杂因素影响,仅凭征税就能抑制房价吗? NDP评论家David Eby表示,“人们依然买不起房子,就像在征收外国买家税之前一样。两年来,我们一直在讨论房地产市场。但在这两年里,政府完全否认我们的住房市场发生了什么,独立屋的平均价格增加了60万加元,成千上万的家庭无法负担高昂的房价。” 虽然目前安省还未表示是否会跟随温哥华的节奏,出调控房市的新招。不过根据2017年4月多伦多效仿温哥华对海外买家征收15%的转让税的事来看,接下来我们可能可以坐等多伦多的海外买家税涨价了....

CREA預測:大多區買住宅或徵收投機稅

■加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)CTV 综合报道 加拿大地产商会(CREA)首席经济师克兰普(Gregory Klump)表示,置业人士未来在大多伦多地区购买住宅物业,可能面对征收投机税。 克兰普周三在多伦多举行的加拿大经济学会(Economic Club of Canada)圆桌会议表示,安省政府可能在楼市消化4月房屋辣招后重现升势时,宣布对大多地区住宅物业征收投机,不过克兰普相信安省政府不会在现阶段颁布这项措施。 安省政府在4月颁布连串房屋辣招,皆于冷却大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)过热楼市,包括向外国买家征收楼价15%的非居民投机税,并且扩大租金管制。 在房屋辣招生效后,大多地区的住宅物业销售量在5月急挫20.3%,显示新措施能够产生效应,不过有经济学者表示辣招的效应可能只维持一段短暂时间,类似温哥华楼市在政府征收外国买家投机税后只冷却一段短时间。 若果安省政府不再颁布其他措施冷却楼市,克兰普预期大多地区楼市约在6个月后再度转趋炽热,他认为征收投机税具有误导成分,因为这些措施只能暂时冷却市场情绪,因买家通常会转采观望态度评估辣招的影响才入市。  资料来源:加新社

辣招暫未見成效5月按年漲28.7% 多倫多獨立屋領先全國

■5月多伦多二手独立屋价格按月上升3.6%。 资料图片 综合报道 虽然安省政府早前公布压抑房价措施,但5月国家银行房屋价格综合指数(Teranet-National Bank Composite House Price Index)显示,多伦多的二手独立屋房价格按月升3.6%,按年更上升高达28.7%,成为统计中全国11座城市房价升幅之冠。 根据路透社报道,国家银行房屋价格综合指数计算全国11座城市的独立屋转售价格,结果显示11座城市的5月二手房价格全数上升,平均按月升幅2.2%,升势由多伦多、咸美顿及卑诗省维多利亚带动,多伦多房价按月升3.6%,为当中按月升幅最高城市,其次为咸美顿升3.1%,维多利亚紧随其后升2.5%。 假如与去年房价比较,11座城市房价按年升13.86%,其中多伦多房价按年升幅高达28.7%,已经是连续第14个月录得按年升幅,而且同样成为按年升幅最高城市,咸美顿房价亦按年升多达23.5%。 安省政府4月底曾公布16项系列措施以抑制大多伦多区及南安省房价,包括向海外买家开征15%的“非居民投机税”,但措施成效暂未能明显见于5月房价指数。 相对卑诗省政府去年夏季亦向海外买家征税,曾经协助冷却温哥华地区房市,但有分析认为市场有复苏迹象。温哥华的5月按月房价升幅1.5%,令该市的二手房价格再创新高,但按年升幅则大幅减慢至8.2%。

魁北克宣布不會引進海外買家稅 「忠告」安省:撤了吧

专家建议政府应该容许房屋价格自行调节。资料图片 本报记者 满地可经济研究所的经济报告指出,魁北克已宣布不会引进海外买家的税项,忠告卑诗省和安省应该重新考虑撤消这个政策,因为这些措施如租金管制一样,对管制楼市价格升幅既没有帮助,反而令问题转趋严重,根本是适得其反。 该报告作者是满地可经济研究所经济分析师伯特尔(Mathieu Bedard),他批评决定公共政策者往往忽略政策的重点,他们希望解决问题,但这些措施带来长远问题。 现时多伦多及温哥华的楼价持续上升,远高于对海外买家入市的忧虑。他认为两个城市是因为区域规划及土地使用问题,令楼房价格连续涨升多年。 伯特尔解释,当政策过于严厉,房价继续上升,重担却落在最贫穷者,情况是愈来愈多豪华住宅单位,而可负担的单位更为稀少,这种现象已在多伦多、温哥华及满地可发生一段日子。管制租金升幅,虽然会帮助部分人士,但令业主出租单位时无利可图,结果更少兴建出租大厦,使大部分租客承受贵租。 建议任价格自行调节   伯特尔引述瑞典经济学家宁伯嘉(Assar Lindbeck)所言,除了使用炸弹外,在多个个案显示,使用租金管制是最有效的方法来摧毁城市。关于不良住房政策后果,已有研究明确实证,例如纽约是繁忙的经济中心,也受政策影响,只因人们能够赚取高薪,才可以应付高升的租金。 满地可经济研究所总裁嘉利格伦表示,向海外买家征税并不能解决本国部分地区楼市炽热的问题。魁北克省财务厅长尼图(Carlos Leitao)明白这些政策,只会令楼市产生反效果,他建议政府应该容许价格自行调节,当楼价上升便鼓励发展商多建楼房,并且为那些未能上车人士提供协助。 伯特尔认为,即使没有实施这些不良政策,温哥华和多伦多仍然是一个居住费用昂贵的地方,大部分人仍希望住进大城市,享受其经济上的巨大得益,及处处充满机会。

調控顯效:大多區5月房價跌6.2% 銷量大減20%

安省政府在4月宣布16招为房市降温,反映在5月份房价及销量均下跌。资料图片 本报记者 多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,TREB)昨天公布今年5月多伦多市场销售报告。安省政府于4月底提出16招降低房价,5月份大多区共销售各类型房屋10,196间,较去年5月12,790间下跌20.3%,亦较今年4月下跌12%。各类型房屋平均价格由去年5月的752,100元,升至今年的863,910元,增长14.9%,但均价较今年4月的920,791元,下跌了6.2%。 独立屋销售情况,大多区5月份售出独立屋4,757间,较去年同期减少26.3%;其中416地区售出1,146间,同比减少26.1%,而905地区售出3,611间,同比减少26.4%。大多区独立屋均价为1,141,041元,与去年5月同比增长15.6%;416地区独立屋均价为1,503,868元,同比上升16.6%;905地区均价为1,025,893元,同比增长15%。 大多区5月份共售出柏文2,854间,销量与去年5月同比下降6.4%。416地区柏文售出柏文2,038间,同比下降4.3%;905地区售出柏文816间,同比下降11.1%。价格方面,5月份全区柏文均价为531,659元,同比增长28.4%;416地区柏文平均价格为564,808元,同比增长27.7%,而905地区柏文均价448,867元,同比增长29%。 供应量大幅反弹4成 房屋供应量有显著增长,今年前4个月市场供不应求的情况大幅缓解。TREB报告指,截止5月底全区活跃挂牌数量(active listing,指市场上可供销售的房屋总数量)从史上最低的去年5月大幅反弹42.9%,至今年5月的18,477间。今年5月的新挂牌房屋数量为25,873间,比去年5月的16,356间也有大幅增长。TREB指供应量的增长主要集中于低层住宅即独立屋、半独立屋及镇屋。 历史纪录看,大多区近15年以来,每年5月份的活跃挂牌数量,最多的年份是2006年的26,220间,最低的是2016年的12,931间,今年回升至18,477间虽属大幅改善,但在过去15年中仍属偏低。 TREB总裁Larry Cerqua表示,活跃挂牌量无论是与去年5月相比,还是与今年前4个月比都有大幅上升,这对买家而言是一个利好消息,不过即使是现在的水平,大多区房屋库存仍属偏低。截止到5月底,库存量仍不足市场上两个月的销量,这是房价仍有强劲增长的原因。

海外買家稅對公寓市場打擊顯現

本报记者 多伦多地产经纪、Toronto Condo Team创始人纳塔尔(Franco Di Natale)昨天撰文表示,安省于4月20日宣布向海外买家征收15%的炒房税,已经开始显现出对多伦多公寓市场打击的迹象。 他指15%外国买家税,不仅将希望在多伦多住宅市场投资的离岸买家拒诸门外,而且对于来多伦多投资的外国公司产生负面影响。这一税项令外国公司在多伦多设立生意难度增加,对于已经在多伦多开展业务的外国公司也产生不利影响。许多在多伦多的美国公司在多伦多有大量派驻员工,因为外国买家税,在多伦多工作的美国雇员在本地置业的可能性更小。而海外居民的减少,意味着会打击他们在多伦多的消费,减少本地就业机会。 他认为15%的税率过高,除了令政府受益之外,对抑制房价并非有效措施,要撤除多伦多房价上涨的压力,有效的办法是提高房贷利率。此外,缺少可供开发的房屋用地,及政府审批新屋开工的时间过长,造成市场供应不足,也是造成房价高的原因。 他认为政府应该简化审批过程以便令建商可以尽快建造市场所需的房屋,而多伦多目前最需要的是建造高密度的高层公寓,以满足首次置业者的迫切需求,因为单一家庭住宅价在大多区价格过高,首次置业者已经很难负担。

重磅打壓後的多倫多房市:競價戰冷卻 Open House淡靜

自省府推出辣招后,多市楼市出现冷却迹象。资料图片 有分析师指,安省的楼市降温措施效果温和且仅属暂时性,预期多市楼价将攀升13%。星报资料图片 有地产经纪表示一周前,会有40至50人参观Open House,现在有5人上门已算幸运。星报资料图片 综合报道   受到次按公司Home Capital被调查,以及政府介入楼市措施影响,多伦多楼市出现冷却迹象。有多市地产经纪表示,上周末有卖家Open House(即开放物业予准买家到场参观),却没人出现,惟路透社向银行分析师进行的调查显示,受惠于低息环境,多伦多楼价今年有望上升13%。 多伦多近年楼市炽热,置业者众,令盘源僧多粥少,楼价屡创新高,上月安省政府宣布开征15%海外买家物业税,加上经营次按的Home Capital受安省证监会调查,似乎动摇了多伦多地区准买家的信心。 《彭博》引述多伦多地产商会(TREB)的数据显示,虽然今年4月多市的平均楼价按年上升25%,却低于今年3月的按年33%升幅,而4月的平均楼价为920,791元,亦只较3月价格微升0.5%。 5月放盘量大增47% 盘源方面,根据多伦多地产商会(TREB)的数据,5月首两周的放盘物业数目按年上升47%,售出单位数目则下跌16%。有卖家欲趁楼价仍处高位时出售物业图利,但买家态度转趋审慎。密市地产经纪Case Feenstra表示:「一周前,若有Open House会有40至50人前来参观,如今有5人上门已算好运。」 奥克维尔(Oakville)地产经纪Carissa Turnbull更表示,她上周有一间房盘Open House完全没人上门参观:「我们见到过去数个月出天价买房的人『挞订』,他们不再想完成交易。」 「狂潮结束,回复理性」 数个月前楼市最炽热时,不时出现「不看楼」或「不检查房子」就成交的个案,而业主为争取最高利润,则爱以低价放盘,刺激买家竞价,宾顿市经纪Joanne Evans指如今已行不通:「狂潮已经结束,市场已回复理性。」 屋宇检查公司Carson Dunlop亦表示,公司二月的业绩下降34%,之后逐步回升,至本月首两周的业务已回复去年5月水平。公司创办人Alan Carson认为,楼市的确出现转势。 虽然有不少地产经纪表示楼市近况欠佳,路透社向银行分析师进行的调查显示,安省推出16项楼市降温措施的效果温和且仅属暂时性,预期多市全年的楼价将攀升13%,3个月前的同类调查只显示分析师预期今年楼价只会上升9.5%。 被问及楼市会否出现大幅调整的危机时,逾半分析师认为,多伦多楼市「有可能」或者「极有可能」出现调整。皇银高级经济师者霍格(Robert Hogue)指,多市楼价和家庭负债比率高企,令当地楼市特别难以抵御经济冲击。 满银资本市场(BMO Capital...

律師解讀安省海外買家稅:須留意五個要點

虽然省政府刚宣布15%非居民投机税不久,不过大众已经满脑子疑问未得到解答,以下是买家需要知道的事情。  1.此税项是为非加拿大居民而设,适用于购买安省金马蹄地区1至6个住宅单位的非居民买家。 此税项是除了所有土地转移税之外的额外税项,只适用于购买安省金马蹄地区1至6个住宅单位物业的非居民买家。金马蹄地区包括多伦多,尼亚加拉,咸美顿,彼德堡(彼得伯勒),闪高(闪高),滑铁卢及约克区。此税项并不适用于购买不少于7个住宅单位的柏文大厦,任何工商业物业,或空置土地。 2、若买家是加拿大公民,同时又是加国非居民,那又如何? 若买家是加拿大公民,那就不用课非居民投机税。即使你并非加国居民,可能现时正居住美国,英国或是香港,但凡加拿大公民,都不用付此税项。 3.若一幢50万物业业权由3人分享,其中两人是加拿大公民,其余一人是非居民,那又怎么办? 这样情况则非常棘手,即使非居民只占业权三分一,不过他们仍必须支付房价全款的15%,非居民投机税,也就是说相当于75000元。 4.贷款机构有时会要求住宅按揭借借人的家长共同签署,并持少少一部分业权,甚至少至只有1%,在这情况下,若该子女是永久居民但家长不是,那又会如何? 非常不幸,在新规例下,即使家长为子女以信托形式仅占1%业权,他们都必须支付全数房价15%的非居民投机税。按揭经纪,贷款机构及房地产经纪在审批潜在买家资格时,必须意识到这一点。在这点上,借贷机构必须慎重考虑接受除了非居民家长以外的人士进行担保,以避免因买家的非居民家长承担任何物业权益,而导致触发该税项。 不过问题是,如果子女的收入未符合批核资格,其家长则可能因为要满足借贷机构的要求而不得不持有部分业权。除此之外,担保人也许会要求家长获得独立法律意见,允许他们采取更多防范措施,一旦出现借贷者违约被银行强制执行时,担保人可以受到保护。 由此可见,这过程并不容易,任何处于这种局面的买家在提交报价之前,必须先想清楚这一点。 5、退税 当原本为非居民人士在物业完成交易后4年内,成为加国永久居民或加国公民,即使当初已缴纳非居民税款,也可以获得退税;或者非居民人士为海外学生,交易完成后,在获批准的安省高等学府注册为全职学生至少两年,可获退税;或海外人士在交易完成后,于安省全职工作最少一年后可获退税。 如读者有任何关于15%非居民投机税的疑问,欢迎与本人联络,免费查询电话号码1-888-876-5529,或电邮至mark@realestatelawyers.ca。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师

留學生貸款與家長聯名 當心海外買家稅退不回來

文/本报记者文琪  4月20日省长韦恩宣布安省对海外买家征收15%的“非居民投机税”(NRST非居民投机税),从新政推出一个月看,相当一部分想要炒房的海外买家被拒之门外。而对留学生而言,虽然新政对留学生购房有特别的优惠,但一部分需要父母担保才能申请贷款的留学生,因为银行要求父母的名字必须登记在产权(标题)上,这有可能令他们失去两年后获退回NRST的优惠,而政府对新政所存在的认识盲区,也是语焉不详,令市场摇摆,人心浮动。 近年来,来加拿大读书的中国留学生也逐步加入买房大军。家长们不再单纯地投资教育,在孩子念书的同时,他们会结合加拿大的房地产市场,投资房屋,几年后当物业升值后,还可以把孩子的留学费用赚回来。 留学生依旧是待宰羔羊 但自从安省政府推行“非居民投机税”新政后,有留学生反映优惠享受不到,但烦恼却添不少。 根据新政规定,外国人买房之后可获得退税的条件分别是:房屋交割之后4年内成为公民或永久居民;外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身份学习2年;持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足这些条件后,申请退税者还必须确定所购物业必须用于自住,而且在此期间内必须由业主或其配偶所拥有。 多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外交副主席助理Preston Zheng在接受“都市地产”专访时称,这个政策存在一个黑洞,例如有留学生在购房时需办理贷款,因本人的信用度不够,银行会要求这名留学生的父母与其子女共同签署(合征),才能获得贷款的批准,哪怕父母只占产权的1%,留学生占99%。但若物业的拥有者,也就是这名留学生并非100 %完全拥有产权(必须拥有产权),便不能满足NRST的退税资格。“因为在国内的父母共同签署了这份不动产权,所以如果父母在这段时间内未获得加拿大身份,同样会限制留学生拿回15%的退税。政策的这个黑洞,等同限制了留学生在获得身份前在安省购置物业的可能“。 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者,在买卖进行时身份是已经毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。同时,在新政生效后购买房产,从买房之日起一直到毕业,如果不足2年全日制就学,则也无法申请NRST退税,这等同将一大部分正在读大三大四的留学生拒之门外。 满地可银行贷款专家王红雨 经纪要对留学生讲清楚 满地可银行贷款专家王红雨在接收“都市地产”记者专访时证实:“非居民,像拿学签,工签的,我们要求是必须将为他们担保的人联名放上产权,联名上贷款。这个叫共同签署(合征)。也有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(担保人),就是说父母可以用他们的收入作为担保,不过名字不体现在产权证上,但是这样做的银行很少。满地可银行的要求是必须要都上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。但现在这个情况就和NRST挂钩了。假如现在留学生买了房,两年后可以申请退税了,退税条件有一项是要求留学生拥有100%产权。但是如果做贷款的时候,父母占产权1%,两年之后,如果父母没有转成永久居民,哪怕孩子有身份了,也是要不回来NRST的,因为你不是绝对拥有产权。这个事我们一定要对公众说清楚。有些贷款经纪说”先做吧到时候再说”,这是不对的。留学生还在这里用学签上学,父母根本就不是移民,怎么可能在两年内那么快成为移民?届时回扣就拿不回来了。” 王红雨进一步表示,之所以会有1%产权的情况出现,是因为申请人不能自行满足贷款资格,共同签署人(共同签名者)或担保人(担保人)可以为贷款做担保,帮助申请人符合贷款审批条款。“上述两种区别在于,共同签署人在产权证上,而担保人则不在。但是,担保人必须拥有更多的信用度(信誉值得),因为担保人”确保“整个贷款。留学生的父母不在加拿大生活,显然对于金融机构来说并不是“极具信用度”的人。因而在贷款申请过程中,会有银行要求父母担保必须共同签署登记在产权上,而不是仅仅成为担保人。 大多伦多地区房地产律师王彩虹在接受本报记者专访时也称,“4月21号之后,没有身份的人要进入楼市首先应该非常非常慎重。没有人能有一个很有效的方式可以帮到他们。除非现在银行说,爸妈给做担保可以不用登记在产权上,只是作为担保人,产权还是学生自己的。还有就是全款买房可以避免留学生申请贷款时面临的产权问题。共同签署人就是共同所有人,共同产权人,共同担保人也是这个意思,只是不用上产权。其实这两种效果是一样的,但是的确不同的银行有不同要求。” 对于父母占了1%产权的留学生未来拿不到NRST退税的情况,王彩虹表示,“99%的产权和100%的产权真的不一样。对于NRST退税来说这是非常糟糕的一种情况,我听说了很多。因为税局防止的就是这种情况,就算你只占1%的比例也不能享受退税,哪怕你两年全职学习。现在按照政策,合同如果是4月21号之前签的没事4月21号之后签的地产经纪应该提前和留学生讲清楚。如果有经纪和银行为了成单而没有和留学生说明相关政策可能产生的后果,这样很不对。我们作为地产律师,到现在其实还没有介入。因为在买房的过程中,律师是最后介入的。首先,留学生自己要知道现在政策有这么大的调整,要很关注,清楚相关的信息。如果没有十足把握贷到款,就不要考虑买房,这是最直接最有效的方法“。 15%的税成扼杀留学生买房的主因 安省注册房产经纪Nancy Wang在接受专访时称,此次政府重拳出击初显成效。“的确,留学生们在大一,大二时年纪太小,可能也不考虑卖房子大三大四想买了,现在又面临退不回来海外买家税。就算是毕业后拿工签,也有找不到工作的风险。总之拿到永久居留权后再买房,对于留学生来说可能更为保靠。政府这招出的很狠,也很有用。” 多伦多大学中国学生学者联谊会外事副主席助理 Preston Zheng称,“我认为新出台的政策极大地限制了留学生大胆购房的设想,无论是从筹备资金的能力还是15%的买房税是否容易退还都形成了阻碍。首先,对于筹备资金这方面来说,留学生作为在读学生,即使有课外兼职也是不足以负担高额房贷的,所以基本上要靠父母从国内汇款。但国内的外汇限制,每人每年有购汇5万美金的限额,加上如果旁系亲属帮忙打款,还有机会可能被认定为 '蚂蚁搬家',所以这多出来的15%购房税会造成大部分留学生的心理压力和负担。 “其次,大部分留学生常常会选择在刚入学时就购置一套房产,基本上都能满足两年全日制课程或者连续一年工作的要求,所以对于他们而言还是可以满足返还购房税的要求的。但是一旦在申请贷款时,国内的父母被要求共同签署这份不动产权,未来限制了留学生拿回这15%的退税,也必然打击留学生和家长在安省置业的积极性。综合这两点考虑,留学生买房的趋势正在减弱。” “在资金筹备方面,一般来说,公寓的首付约为35%,房子的首付为25%左右,如果再加上15%的购房税,无形当中就需要一次性支付约为房价50%的款项,短期之内并不容易筹集到这么多资金。再加上国内汇款政策的缩紧,15%的税几乎成了扼杀留学生买房计划的最大的原因“。 “其次,对于有父母共同签署的产权来说,留学生毕业后,父母短期内难以拿到身份,留学生自身也不十分确定是否要留在加拿大,15%的税如果不能退还,那将是一笔极大的损失。最后,如果留学生很幸运地拿回这一笔税,但由于NRST政策的继续实施,他们并不容易把房子转卖出去,更加担忧的是房价会因为这个政策而下跌。” NRST退税尚属纸上谈兵阶段 对于留学生在NRST出台后的担忧和观望是否会影响房市,南西称,“我所在的地产经纪公司合作的律师事务所有律师助理近期有向我透露,至今一个多月,律师所一单需要缴纳NRST的单子都没有接到。目前我们服务的也多是本地买家。以此来看,海外买家和留学生目前的确是不会买房了。留学生和海外买家现在入市前更应当谨慎“。 王红雨也表示,自NRST出台后,整个房地产市场在观望。“这里面有很多错误的信息,大家也在不断地澄清。尤其是法律和税务方面。卑诗省土地转让税加了15%,而安省的NRST是一个新的税种,有史以来加拿大哪个省也没有,属于安省初创。截止到今天为止,还没有人符合条件拿回来NRST。拿的时候会有什么障碍,遇到什么问题,大家都还没有过亲身体会。所以这就是整个市场比较茫然的地方。拿回来退税最快的也要一年,持工签的。这里面大家要注意,首先买的是自住房才行,投资房是不行的。拿到工签,全职工作一年后也要依然住在房子里。政策是这么写的,到底到时候要什么文件,什么文件证明你还住在里面,什么文件证明你是全职工作等,这个还没有人去弄,大家都在纸上谈兵“。 王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买了.NRST说的都是买房之后的一,两年,之后的事情我们有很多不确定性。至少当下来看NRST起到了作用,至于可以起多久的作用还不好说。真的要退NRST,有很多不可预见复杂的东西,会不会那么顺利给退回来是个未知。 ” 王彩虹续称,政府打击的就是那些要把购房当成一个赚快钱方式的海外买家。“如果留学生现在觉得买房自住成本太高,那就去应考虑租房。实际上政府为什么出台这个政策,就是想打压一部分买房的欲望,这就NRST出台的目的所在。留学生如果有复杂的就学情况,担忧会影响NRST,或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法就是打给联邦财政部寻求答案,可以拨打1-866-668-8297。 交割日前学习时间都不作数 就正在就读的大三,大四在学留学生购房规定,本报记者致电联邦财政部发出询问,财政部给出准确回答。在NRST生效后,留学生买房之日起,如果还有一年或一年半毕业,属于不满足两年全日制的条件,不能申请退税。财政部工作人员表示,要从交割日起开始计算看此后的两年里,购房者是否会全职读大学或大专两年。若买房之日起,往后会继续全职读两年,即可申请退税。交割日之前的所有全职学习时间都不作数。财政部工作人员也表示,根据此新规,现在还没有人满足申请NRST退还的条件,留学生申请退税至少也在两年以后。所以现在对于申请流程,申请方式没有任何指明性文件。

多大學生會:海外買家稅扼殺留學生買房計劃

■多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外务副主席助理Preston Zheng 本报记者文琪  多伦多大学中国学生学者联谊会(UTCSSA)外务副主席助理Preston Zheng接受专访时称,这个政策存在一个黑洞,例如有留学生在购房时办理贷款,因本人信用度不够,银行会要求留学生父母共同签署,父母占产权1%、留学生占99%,才获得贷款。但物业拥有者也就是这名留学生并非100%完全拥有产权(must exclusively hold the property),不能满足NRST退税资格。“因为在国内的父母共同签署这份不动产权,如果父母这段时间内未能拿到身分,会限制留学生拿回15%退税。这个黑洞等同限制留学生在获得身分前在安省购置物业的可能。” 根据安省政府官网对NRST细则的阐述可知,一个购房者在买卖进行时,已经是毕业的留学生,或持有工签但找不到工作,都没有资格申请退税。同时,从买房日起毕业若不足两年全日制就学,也无法申请退税,等同将大部分就读大三、大四的留学生拒之门外。 Preston Zheng称:“我认为新出台的政策极大地限制留学生大胆购房的设想,无论是从筹备资金的能力,还是15%税是否退还都形成了阻碍。首先,筹备资金这方面,留学生即使有课外兼职,也不足以负担高额房贷,所以基本上是靠父母从国内汇款。但国内由于银监会的限制,每人每年只有购汇五万美金的限额,如果旁系亲属帮忙汇款,有机会被认定为‘蚂蚁搬家’,所以这15%购房税会造成大部分留学生的心理压力和负担。 “其次,大部分留学生会选择在刚入学时就购置一套房产,基本上都能满足两年全日制课程或者连续一年工作的要求,所以对于大部分留学生而言,还是可以满足返还税项的要求。但在申请贷款时,国内的父母被要求共同签署不动产权,就限制了留学生拿回15%退税,必然打击留学生和家长在安省置业的积极性。综合这两点,留学生买房趋势正在减弱。” Preston Zheng进一步表示,他作为一名留学生,也一直有在安省买房的计划,但实在有很大的担忧。“在资金筹备方面,一般来说,condo的首付约为35%,house的首付约为25%,如果再加上15%税,就需要一次性支付约为房价50%的款项,短期之内并不容易筹集到那么多资金。再加上国内汇款政策缩紧,15%税几乎成了扼杀留学生买房计划的最大原因。 “对于有父母共同签署的产权来说,留学生毕业后,父母短期内难以拿到身分,留学生本身也不确定是否要留在加拿大,如果不能退回15%税,那将是一笔极大的损失。最后,若很幸运地退回税项,但由于NRST继续实施,他们并不容易可把房子转卖出去,更担忧房价会因而下跌。”

房產律師:留學生無把握申請房貸勿買房

本报记者文琪 房地产律师王彩虹接受专访时称,“4月21日后这批没有身分的人要进入楼市,应该非常非常慎重,没有人能很有效地可帮到他们,除非现在银行说,爸妈做担保可不用上产权,只作担保人,产权还是学生的,还有就是全款买房可避免留学生贷款上的产权问题。共同签署人就是共同所有人、共同产权人;共同担保人也是这个意思,只是不用上产权。两种效果其实一样,但是的确不同银行有不同的要求。”  对于有些父母拥1%产权的留学生未来拿不回NRST退税情况,王彩虹表示,“99%产权和100%产权真的不一样。对于NRST退税来说,是非常糟糕的情况。因税局防止这种情况,就算只占1%也不能享受退税,哪怕你上了两年全职学校。现在按照政策,合同如果是4月21日前签的没事,4月21日后签,地产经纪应该提前和留学生讲清楚。如果有经纪和银行为了成单而没和留学生说明可产生的后果,这样很不对。作为地产律师,到现在其实还未介入,因为在买房过程中,律师是最后介入的。首先,留学生要知道现在政策大调整,要很关注、清楚相关信息。如果没有十足把握贷款就不要考虑买房。这是最直接、最有效的方法。” 王彩虹称,对于大家都在观望的状态,“政府要的就是这个效果,你有担忧顾虑退不回来NRST,所以不买。至少当下NRST起了作用,至于可维持多久还不好说。到要退税那天有很多不可预见复杂事情,会不会顺利退回来是个未知”。 王续称,政府打击的就是那些要把购房当成赚快钱的海外买家。如果留学生现在觉得买房自住成本太高,应考虑租房。实际上政府这政策出台,就是想打压部分买房欲望。留学生如果有复杂的就学情况、担忧会影响NRST或不确定是否符合NRST退税标准,最直接有效的办法是向联邦财政部寻求答案,电话是1-866-668-8297。 拿到身分再买房更可靠 安省注册房产经纪Nancy Wang接受专访时称,此次政府重拳出击初显成效。“的确,留学生在大一、大二时年纪太小,可能不考虑买房子。大三大四想买又面临退不回海外买家税。就算是毕业后拿工签,也有找不到工作的风险。总之拿到永久居留权后再买房,对留学生来说或更为可靠。政府这招出的狠也很有用。” 就留学生购房规定,记者致电财政部询问后得到准确回答。在NRST生效后、留学生买房日起,如果还有一年或一年半毕业,属于不满足两年全日制条件,不能申请退税。 财政部表示,要从交割日起计算两年里,购房者是否全职读大学或大专两年。若全职读满两年即可申请退税,而交割日前所有全职学习时间不计算在内。据此新规,现在没有人满足申请NRST条件,留学生申请退税至少在两年后,所以现在对申请流程、申请方式没有任何指明性文件。

留學生聯名借房貸 15%買家稅不能退還!

早前有一位华裔学生以3,110万元,购入温哥华豪宅。田土厅文件显示,该学生拥有物业的99%业权。 资料图片 15%的「非居民投机税」令不少留学生对安省房地产市场却步。多伦多大学网页 贷款专家王红雨指留学生与担保人需联名登记产权证及贷款才会放贷。 温哥华留学生李晶提集体诉讼,促省府停止征收海外买家税。资料图片 本报记者文琪 省长韦恩4月20日宣布安省对海外买家征收15%的「非居民投机税」(Non-Resident Speculation Tax,NRST)后,新政推出一个月,相当一部分想要炒房的海外买家被拒诸门外。对留学生而言,虽然新政对留学生购房有特别优惠,但部分需要父母担保才能申请贷款的留学生,因为银行要求父母的名字必须上产权(Title),有可能令他们失去两年后获退回NRST的优惠,政府对新政策存在的认识盲区也是语焉不详。 来加拿大读书的中国留学生,近年也逐步加入买房大军。家长不再单纯对孩子的教育投资,在孩子念书的同时,他们会在加拿大投资买房屋,几年后当物业升值后,还可以把孩子的留学费赚回来。 安省政府推行NRST新政后,有留学生反映享受不到优惠,烦恼却添不少。新政策规定,外国人买房后可获得退税的条件,分别是:外国人买房后4年内成为公民或永久居民;外国留学生购房后在政府认可的大学或学院以全日制身分学习2年;持工签的外国人购房后在安省合法工作超过1年。在满足上述条件后,申请退税者还必须确定所购物业用来自住,而且在此期间必须由业主或配偶所拥有。 拥有百分百业权才可退税 满地可银行贷款专家王红雨在接受记者专访时证实:「拿学签、工签的非居民,我们要求必须将他们的担保人联名放上产权、联名上贷款。这个叫共同签署(co-sign)。有一两个银行不要求共同签署,家长可选择做担保人(guarantor),就是说父母可用他们的收入作担保,但名字不上产权证。有银行是这样做的,但是很少。满地可银行的要求是必须要都上,这1%要是没有的话也不会放贷给留学生。但现在这个情况就和NRST挂钩,假如现在留学生买房,两年时间到了可以申请退税,其中一条要求孩子100%拥有产权。但是如果做贷款时,父母上了1%的产权后,这种情况下在两年之后,如果父母没有转成永久居民,哪怕孩子有身分,也要不回NRST,因为你不是绝对拥有产权。这个事实我们一定要和公众说清楚。有些贷款经纪说『你先做吧,到时候再说』是不对的。留学生还在这里用学签上学,父母根本不是移民,怎可能在两年内那么快成为移民?这个时候rebate就拿不回来了。」 父母在华信用度不足以担保 王红雨表示,之所以会有1%产权情况出现,是因为申请人不能满足贷款资格,共同签署人(co-signer)或担保人可为贷款做担保,帮助申请人完成贷款审批。这两种区别在于共同签署人在产权证上,担保人则不在,但是担保人必须拥有更多信用度(credit worthy),因为担保人确保整个贷款。很多留学生的父母不在加拿大生活,对很多金融机构来说并不是「极具信用度」,因而在很多贷款申请过程中,会有银行要求父母担保必须共同签署上产权,不是仅仅成为担保人。

律師:代付海外買家稅不違法

■安省财政厅长苏善民承认NRST是否由买家支付,并非省府可规管。 资料图片   本报记者 对于有香港广告声称代购买央街柏文楼花人士支付海外买家税,本地律师陆炳华称,只要相关物业交易就省府税项要求支付海外买家税,并提供确实无误的买家资料等,省府原则上不会理会由谁人支付税款。他称,有销售楼花经纪会向海外买家给予优惠或回赠,最重要反而是经纪向海外买家推销时,要如实向买家指出楼房价格,哪部分属行政费用等,否则或涉不诚实陈述。   必须向买家讲解各项收费   陆炳华相信该个刊于香港报章的广告,对有意在多伦多置业的海外准买家而言,或具相当吸引力,他举例称,如楼盘售价为100万元,经纪向海外买家表示整个楼盘包括一切杂费、行政费、税项及佣金等共125万元,在明码实价下,海外买家认为此总值能接受,与代理人签约,整个交易并不涉及违规行为。 当中最重要的是,经纪向“隔山买牛”的海外买家销售多伦多楼盘时,必须向买家坦白交待所买物业的实际价格,如经纪向海外买家指整个物业交易总额是125万元,经纪必须向买家清楚表示房屋实际价格为100万元,绝不能在楼房价值上蒙混过关,否则可能涉不诚实陈述。 他认为省府最在乎的是海外买家税是否成为库房收入,与海外买家个人资料确实无误,包括投资本地楼房资金是否合法等,因在香港也常发生“幽灵买家”情况,就是实际置业者假借他人身分置业,省府与联邦政府都非常重视。 他指有部分情况是从事楼房业者,即使销售同一楼盘,但楼盘的本地定价与在海外销售定价有分别,此种做法无疑会令省府一心降低海外买家在本地置业意欲之目的,变得名存实亡。

多市中心樓花香港賣廣告 有人代付15%海外買家稅

涉事楼盘位于多伦多市中心央街,发展商声称对广告所指的代付海外买家税毫不知情。互联网 多伦多华人地产专业协会副会长吴树声 香港有报章刊登有关央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证及海外买家置业税。 本报记者 安省政府上月推出16辣招,措施目的在于冷却楼市,当中招数包括征收15%非居民投机税(Non-Resident Speculation Tax,NRST)。近日有多伦多市中心共管柏文大厦楼花出现在香港报章刊登的销售广告内,宣传字句直指会为首30名买家支付15%海外买家税,安省财政厅长苏善民对此回应称,省府必定会向海外买家征收NRST,但税款由谁支付并非省府可规管。 该个销售多市中心央街楼盘的广告,声言向首30名买家,送首年包租保证,以及海外买家置业税,以吸引来自香港及中国大陆的潜在买家到多市置业。据680news报道指,兴建楼盘的发展商声称,对有经纪在香港报章刊登广告指会代付海外买家税不知情。 省府「懒理」由谁支付税款 发展商又声称该经纪团队的做法没有获得发展商允许,但发展商不能阻止经纪团队这样做,重申会按照省府规定销售楼盘,也不会误导准买家。 省府推出一系列冷却楼市措施,希望令本地置业人士能在公平情况下「上楼」,对于有指代付海外买家税广告如与省府「对奕」,财政厅长苏善民坦言,省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家,都会就其投资与拥有之本地房产物业支付15%应缴税款,至于税款由谁人支付,并非省府所能规管。有地产业界人士指,中港两地买家是加国楼市「海外买家兵团」主力之一,自从安省政府参考卑诗省府做法,向海外买家征收15%税款后,确有海外买家持观望态度,为了解政府征收此税的影响,而暂缓在大多伦多地区置业的计划,待明朗化后才再作投资决定,或许因此有销售本地楼盘的经纪团队,希望借此吸引海外潜在买家的关注。 「发展商倾向在本地卖楼花」 此外,多伦多华人地产专业协会副会长吴树声声称,出现在香港报章的广告内容,相信并不涉违反守则,只要向海外买家销售楼盘及协助其在本地置业的经纪团队,依照安省规定支付相关税项。他指本地经纪或发展商与海外经纪合作销售本地楼盘时有出现,只要双方在法律文件及销售过程中依规矩办事便可,这类代付海外买家税广告或是销售策略而已。 他指出,近年不少本地经纪自行在海外刊登楼花销售广告,其中大部份是与海外如香港的地产公司合作,在海外卖广告推销大多伦多地区楼花。此外,也有本地发展商与地产公司合作,向海外买家推销楼花。 近大半年来本地楼房极为炽热,推出新楼盘及楼花火速被本地买家认购,由于发展商要在海外推销楼花,或需要花费时日在推广及销售上,形成发展商倾向在本地卖楼花,即使放到海外销售的楼花,数量估计并不太多,避免兴建计划有所耽误。 业界指多两地经纪合作 吴树声又提到,事件中的广告若是由香港地产经纪刊登,因香港地产经纪并无在安省注册,他们不能处理安省物业交易,很多时都是两地经纪合作;甚至安省经纪团队在香港销售楼盘,处理楼房交易时,亦需要安省律师代为处理法律文件等。