地产情报

业主要求物业内部分租客，月中前要迁出。 CBC 安省设有《租客保护法》（Residential Tenancies Act），规定业主在无正当理由的情况下，不得将租客赶走。该法规对于“租客”有清楚界定，一些民居以外的物业如酒店等，不受该法约束。近日，多伦多市一名业主，以自己的物业属于“观光住宿物业”（tourist homes，俗称民宿）、其住客并非“租客”为由，欲赶走物业内部分住客。有市议员和法律服务机构表示，这不过是逃避规管的一个借口。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多市海柏公园附近Roncesvalles街320号一幢大楼内的68岁男住户多鲁克（Zoltan Torok），几周前收到物业管理办公室通知，要求他必须在10月14日前搬出目前居住的单位。多鲁克由今年5月份起，以每周180元租住大楼内其中一个单位。他当时是在报纸的出租广告上找到这个住处。 业主声称该物业属于“观光住宿物业”，因此不必像出租公寓那样受《租客保护法》规管。该法例规定业主不得无故赶走租客。但其中第5（a）条款规定，酒店、旅馆、汽车旅馆、床位加早餐式旅店（B&B）以及其他观光住宿物业等被列为“临时住宿设施”（temporary accommodations）的场所，不受规限。 多鲁克指出，现时管理处要求他和其他住户搬离。据悉，住客是共用厨房和洗手间。他拒绝搬家，并指业主“登广告时说有房屋出租，但没有提到这是观光住宿。我不会走。”他表示，自己从没有收到管理部书面通知。 “如果没有书面文件，没有签字，没有盖章，我不会去理会”，并扬言或会把事情带到法庭。 业主指“客人”有别于“租客” CBC报道指，田土登记显示该幢物业的业主是一家数字公司，于1985年购入。该公司代表鲁克维兹（Samuel Lewkowicz），透过电邮回应CBC表示，物业是一个观光住宿物业，观光之家如同酒店一般经营。住客登记入住，就像入住酒店一样，观光住宿物业中居住的是“客人”（guests），不是“租客”（tenants）。鉴于这种情况，该物业不受《租客保护法》规管。 社区法律服务机构和该区市议员珀克斯（Gord Perks）表示，业主的做法并不新鲜，不过是为了绕开法律规定，将现有的住客赶走，然后将住宅单位装修之后再出租，收取更高租金。珀克斯表示，就他所知这涉事物业是一所住宅楼。他不相信该物业属于法规中提到的任何一类临时居住物业。他希望省府收紧法律，给租客更多保护。 海柏社区法律服务中心（Parkdale Community Legal Services），试图组织该幢大厦的居民集体抗争业主的迫迁。该中心一名工作人员韦伯（Cole Webber），因为前往多鲁克家与他会面，被大厦管理处发出“私闯物业”（trespass）警告，并被告知他被禁止进入该幢物业。韦伯认为，这警告是无效力的。 他认为这幢物业被列为观光之家难以服人。 “一旦你向业主缴了租金，然后住在这个地方，你就建立了一种业主与租客的关系，就应该受到《租客保护法》的保护。”韦伯指一些住户已经在这幢物业居住了许多年。他建议住户不要搬家，大家要组织起来共同抗争。

纵观过去10年，大多伦多地区房价总体是一路高涨，不少人手中持有的物业大幅升值，成为拥有昂贵资产的一族。不过房屋听上去价值高，但要把这些价值变现却并不简单。 对于只有一套房的人，房子卖了住哪里？卖房钱花完了怎么办？ 尤其对于老人来说，还要担心万一遇到“人还在，钱却花没了”的情况。 有房贷专家认为，在加拿大，想要以房养老，不妨考虑“反向房屋抵押贷款”（Reverse Mortgage，或可称“倒按揭”），帮助业主即拿到钱，又可能留住屋。 关于加拿大人口老龄化的话题人们并不陌生。婴儿潮一代（Baby boomers）正在逐渐步入退休年龄。而物价日益上涨、人工成本上升，让钱变得越来越不值钱。老人不免有这样的思量：人生最后的二十甚至三十年，想要有体面的退休生活，靠养老金、靠政府、靠子女还是靠房子？反向房屋抵押贷款也许会给人们不一样的答案。 反向抵押贷款是个选择 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，根据2016年的人口普查结果，加拿大老年人的比例正在稳步增加。 “自有人口普查以来，首次出现了65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况，这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。” 王红雨称：“如果60岁退休，活到90岁，就有30年的时光黑洞。在漫长退休生活中，该怎么住，怎么消费？住，从来都是最花钱的人生消耗。如果长寿，没有公司年金收入，只靠社会保险的每月1千多元，连地税都交不起，租房就更不可能了。很多人认为，加拿大人老了之后就会搬出大房子，尤其是独立屋，把大房子降价卖给年轻人。这种想法并太不现实。老年人往往对自己居住了多年的大房子恋恋不舍。如果身体健康，靠反向房屋抵押贷款从房子里拿钱出来维持生活，可以在大房子里生活得很久。” 超过55岁即可申请 加拿大只有两家银行提供这种反向房屋抵押的贷款产品。 Home Equity Bank（Canadian Home Income Plan，CHIP）以及Equitable Bank（PATH Home Plan）。政府规定，反向抵押贷款要求申请人年龄必须在55岁以上并拥有房屋产权。若是夫妻双方，则需要二人都超过55岁。通过这种贷款，房屋拥有者可以一次性拿到最高为房屋价值50％的钱，或以每月获得固定收入的方式得到这笔钱。这样作的好处在于它免税，并且在房屋出售之前，不需要为使用这笔贷款而供款。 2018年，BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV访问时表示，反向抵押贷款对于一些想要留在家中终老的老人来说，的确多了一项选择。但是反向抵押贷款通常比其他类型的抵押贷款利率更高，债务以复利计算。 “例如，如果你以6.49％的利率从房屋中贷款了10万元，并且没有支付任何费用。在5年期结束时，复息加上原始债务得到的数字为137,632元。这可能导致你在房产中持有的分额（equity）有所损失。而当一个人的寿命很长，反向抵押贷款的债务可能会超过房屋的市场价值。只有在屋主死亡和房屋出售时，银行才能收回款项，并且银行不能获得比房屋价值更多的钱款。” 年龄越大可借款比例越高 反向抵押贷款的存在在西方国家由来已久。王红雨解释道：“『倒』就是与我们的想法相反。首先，倒按揭贷款没有月供，每月无需还款；其次，年龄越大借款越多；最后，银行不能随意取消这笔贷款。借款人去世之后，如果房产售价低于贷款余额，贷款银行不能再追索其他遗产。这些政策与正常的房屋按揭贷款完全相反，保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。” 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨 王红雨认为，老人除了可通过反向抵押贷款取款养老，也可以帮助儿女提供买房的首付款。 “夫妻双方在产权上，如果一方去世，银行不会收回贷款，也不会改变原定的贷款条件。这一点，优于信用额度（line of credit）。” 他举例称：“多伦多北约克一栋独立屋，市价为100万。80岁的房主可以最多借到55万，即，房价的55%。同样是这栋房子，55岁的房主可以最多借到23.5万，即，房价的23.5%。这说明年龄越大，借款比例越高。多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产，80岁的房主可以最多借到49.5万，即，房价的49.5%；同样是这栋房子，55岁的房主最多可以借到22.75万，即，房价的22.75%。因此，独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋，是有道理的。目前，反向抵押贷款的5年期年利率为5.74%，手续费1795元。将手续费折算到利率中，年率为6.02%。这个利率比私贷低很多，老年人可以通过反向抵押贷款免受高利贷盘剥。” 反向抵押贷款除了可以让老人从自住房中提取不用供款的贷款，还可以偿还现有房产已有的贷款余额。王红雨说道：“如果一个200万的房子，反向抵押贷款借出了50万，但原来的房子还有10万的贷款余额，这笔反向抵押贷款可全部还清原贷款余额，借款人实际收到40万现金，贷款总金额为50万，并且借款人仍无需支付任何本息，但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%，5年合同到期时一次偿还，本息合计为663,526元；如果5年后借款人去世了，则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。” 反向按揭可以用于买自住房 王红雨有十年的加拿大房屋贷款经验。他分享道：“9年前，倒按揭的利率将近10%，确实属于高利贷。而现在不到6%，比私贷的利率低很多，而且手续费明码实价，1795元。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁，现改为55岁了，可以惠及更多老年人。最重要的是，现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按，也适用于新买房。假如一位80岁的老人，想申请贷款买一个新的自住房，最多可以借到房价的55%，利率5.74%，手续费1795。重点是，不看收入，只看年龄，可以秒杀所有商业银行和私贷。” 王红雨认为华裔社区对倒按揭业务的了解并不够全面和深刻。 “商业银行经理，可以向倒按揭银行推荐自己的客户，并帮助客户了解倒按揭的详细情况。我很期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。” 反向抵押贷款的利与弊 根据加拿大联邦政府官网（www.canada.ca）显示，在着手申请反向抵押贷款前，应仔细考虑其利弊，以及是否符合自己的家庭状况。 优点 •不必定期付款 •可以将房屋的部分价值转化为现金，而 不必出售房屋 •仍然拥有自己的房屋产权 •借的钱是免税收入 •此收入不会影响借贷者可能获得的养老保障金（OAS）或保证收入补助金（GIS） •你可以决定如何获得这笔钱 缺点 •有相关的手续费用 •利率高于大多数其他类型的抵押房屋贷款 •随着贷款利息的增加，借贷者在房屋中持有的分额可能会下降 •借贷者身故后的一段时间内，以其房产（estate）全额偿还贷款和利息（repay the loan and interest...

本周，联邦保守党党魁Andrew Scheer谢尔表示，保守党如胜选，将回让加拿大人买房置业更加容易，这些措施包括：银行贷款期限由现在的25年改为30年期按揭，减轻购房者每月的还款压力，放宽压力测试并且取消续按揭时所进行的压力测试的政策。 加拿大央行统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。如果保守党可以缓解这方面的压力，无疑对于房地产市场是个重大利好。 在今年秋季大选来临之际，许多房东都希望能取消压力测试这项政策。不过，在加拿大按揭贷款中心CMHC看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。 CMHC的首席行政官Evan Siddall认为，一些利益群体不断地努力要求取消压力测试，因为他们是既得利益者，如果政府满足他们的要求后，房价将会继续上涨，使得现在已经深陷债务陷阱的加拿大人进一步跌入债务深渊。 Evan Siddall表示，在我们现代世界发生的46次银行金融危机中，超过三分之二都是由于房地产过度投机所导致的。特别是现在加拿大联邦政府刚刚宣布了首次置业者免息贷款政策后，房地产市场已经得到稳定，压力测试政策没有必要取消。 至于保守党提出的另外一个措施，调整30年期按揭有什么好处呢？ 大家想一下，按揭贷款的展期越长，按揭每个月的支付额度就会越小，如果能把按揭贷款从目前的25年延长到30年的话，每个月可以少支付10%的月供。在2008年经济危机最深重的时刻，加拿大政府曾一度允许40年的按揭贷款，然后前保守党财长费海提将其降低至35年，在2011年保守党联邦政府将其再次降低至30年，次年也就是2012年减至25年一直维持到目前，这次谢尔提出的政策等同推翻了保守党过去的政策。 如果这些政策真的可以落实的话，这样一来被压力测试和25年按揭期限挡在门外的一部分买房者，就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然，这也是有一定代价的，因为随着按揭展期的延长，还清房屋贷款总体支付的利息增加了，而且相当一段时间里，自己的房子大部分都是债务，建立Home euqity的时间也延长了。 不难看出，这个政策是个双刃剑，短期内让更多买家可以买到房子，但是长期看来，加拿大的债务水平仍旧会上升，还债的时间延长，储蓄的能力也同时下降。 不管怎样，放宽压力测试也好，增加按揭展期也罢，我们还是希望能看到更多有利于房地产市场，有利于加拿大普通人的政策。加拿大政府最容易为人所诟病的特点就是在政策执行上无差别、一刀切，无论是加税还是压力测试都有这样的特征。 保守党的谢尔批评特鲁多让很多加拿大人，尤其是年轻人无法实现又有住房的梦想，这点绝对是正确的，但是保守党如何解决这个问题呢？谢尔本人也莫衷一是。 对于新一届加拿大政府来说，缩小贫富差距是政府最首要的任务，但很遗憾的看到，迄今为止各界政府在“济贫”方面建树甚少。 手中有房，心中不慌，但凡有产者，在这一轮房产牛市中或多或少都有收益，他们再次贷款买房也要相对轻松许多。而谢尔批评特鲁多所涉及的“无产者”就不一样了，本来就靠省吃俭用来积攒首付，可是利息越来越低，收入不能增加，税负越来越重，房价虽然下跌一点，但还是无济于事，就算怎样省吃俭用，普通人特别是年青人，他们中间的相当一部分人基本上就被排斥在购房者之外了，购房梦遥不可及。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

有读者想在今年较后时间卖房子，但知道房子存在一些问题，想知道有哪些问题是必须向潜在买家披露。有几点需要考虑的，例如房子的问题有多严重，也许还有其他您没注意到的问题，以及房子是否还可以住？ 卖家应该考虑借助专业人士来评估房屋现存问题的严重程度及整体状况。有了这些信息，建议卖家请销售人员和房产律师协助决定哪些内容是必须或应该向潜在买家披露。 如果您发现已有问题比较严重，并且在挂牌出售前，您没有时间、金钱或专业技能进行必要的维修，那么可以请销售人员和房产律师帮助决定以何种方式来解决。 他们会根据适用的具体要求提出若干选择。这些选项可能包括完成部分修复，确认所列问题并在挂牌标价中标注出来，或者可能“按房产原样”挂牌出售。 什么是披露要求？安省法律对明显缺陷和潜在缺陷进行了区分。明显缺陷是指在验屋时，即使未经训练也能很容易地看到房屋的问题，而潜在缺陷是指即使是专家也难以看出或检测到的问题。 举例来说，明显缺陷可能是主体墙上一个大而可见的裂缝，也可能是破损的楼梯或卫生间少了某些固定装置。明显缺陷，在视觉上是显而易见的，因此您无需向潜在买家说明。他们有责任自行查验。 而潜在缺陷是另一回事。作为卖方，法律要求您披露那些可能会给房屋带来危险或不适合居住的任何已知的潜在问题。潜在缺陷的例子包括在暴雨期间地下室因洪水遭淹，墙壁结构问题或发现霉菌。如果卖方明知这些潜在缺陷却未告知买方，则将面临被买方起诉的风险。 若您还未说明可能存在的问题，强烈建议您与销售人员和律师讨论您的披露要求。 请注意，虽然您的销售人员须按您的要求办理有关事宜，但他们也须遵守“地产经纪专业守则”。如果他们被直接问及房产的有关问题时，销售人员必须说出实情。

一种面向银发族、可以允许贷款人离世后才还款的反向按揭(Reverse mortgages)，近年来在加国受到追捧，申请人数激增，6月份同比增长逾两成。 据彭博社消息，反向按揭允许年满55岁的借款人，最多可贷到房屋价值的55％的款项。在出售房屋或死亡之前，均毋须偿还本金和复利。为了保证贷款的良好信誉，房主只需要支付地税和保险，并且保证房屋获良好保养。 Equitable Group Inc.首席执行官穆尔(Andrew Moor)在接受访问时表示：“我们只在市场上推出了18个月，但申请人数正在飙升，并且在过去的一年中增加了两倍。”他认为，反向按揭行业每年增长约25％，因加拿大人口老化为此提供了机会。 未偿还余额 四年内倍增 据加国银行业监管机构6月份的数据，反向按揭的未偿还余额在不到4年时间内增加了一倍以上，达到31.2亿元，不包括外币金额。虽然反向按揭只占特许银行发行的1.2万亿住房按揭的不到1%，但其增长速度要快得多。 6月份反向按揭同比增长22％，而整个市场则为4.8％。 此类按揭增长如此之快的事实，部分反映了老年人如何成为加拿大新债务一族的现实。在长达数十年的房地产繁荣之后，加国家庭债务负担在7国集团中最高，这也是央行行长不愿意加入全球货币宽松政策趋势的原因之一。 越来越多的老年人在退休时仍有债务在身，许多城市的租金成本都在上涨，在房地产市场炙手可热的情况下，大屋换小也越来越难。此时，反向按揭提供了新的收入来源。 但到目前为止，加拿大的五大银行还在避开该产品。国内只有两家贷方提供此类贷款。 HomeEquity Bank提供反向按揭已有30年，其账面资产占31.1亿元。 Equitable Group Inc.旗下的Equitable Bank是一家相对较新的公司，拥有1,010万加元。母公司的股票今年已飙升75％至创纪录水平。 利率通常远高于传统按揭 批评称，反向按揭是一种高成本的解决方案，只能作为最后的手段使用。其利率通常远高于传统按揭的利率。例如，HomeEquity Bank和Equitable Bank的5年期固定利率为5.74％。而网上的传统按揭的5年期固定利率低至2.4％。 HomeEquity Bank和Equitable的高管表示，他们正专注于反向按揭的教育，以避免类似于美国在房贷危机期间犯下的错误，避免激进的销售策略。 反向按揭不像传统按揭，不存在拖欠的问题，但如果房主未缴税或保险，或者让房屋失修，他们可能会违约。 HomeEquity称，即便销售增长强劲，反向按揭的违约率保持稳定。

加拿大房价连续四个月涨不停！周四公布的数据显示，8月份加拿大房价连续第四个月上涨，9个月来房价的年度涨幅也首次出现上升。 国家银行综合房价指数显示，8月份加拿大房价比7月份上涨0.4％。 加拿大国家银行高级经济学家Marc Pinsonneault表示，经季节性调整后该指数也走高，但是5月、6月、7月没有出现这个情况。 加拿大央行本月早些时候表示，由于抵押贷款利率下降，加拿大房地产市场的活跃程度恢复得比预期更快。而政府在2018年初出台的更严格的贷款规则，对房地产交易起到了抑制作用。 不过，8月份的涨幅仍低于21年以来的平均水平。与去年同期相比，该指数上升了0.6%。其中首都渥太华-加蒂诺地区的增长率领先，上涨高达6.4%。 在加拿大人口最多的城市多伦多，房价同比增长了3.8%。但加拿大西部的一些市场则拖累了整体数据，比如华人聚集的温哥华地区，房价指数下跌6.6%。（据theglobeandmail.com编译）

今天的房产市场，新屋买家经常处于一种两难局面。 一种可能发生的情况是，尚未动工兴建的房屋(pre-construction house)价值，跌低过购买合约的价格，买家无法获得足够的按揭贷款去完成交易。与此同时，买家又无法卖出现有房屋，因而无法获得足够资金，来支付新屋的首期款项。 我有几个客户陷入这种境况，一些同事的客户，也遇到同样的问题。有时，建筑商会与买家协商解决方案。这些方案可能包括：延迟交易、价格调整，或在相互让步情况下放弃定金，以及向建筑商支付大笔现金。但有时亦会导政双方对簿公堂。 建筑商Forest Hill Homes Ltd.最近提出诉讼，控告两名买家欧培铭(Peimian Ou，译音)和吴莹(Ying Wu，译音)。欧培铭和吴莹在2016年11月，与建筑商Forest Hill Homes达成买卖协议，购买一间在万锦市(Markham)建造的房屋。包括额外费用在内，买价为1,729,820.99元。  在交易当天，建筑商已做好准备，但买家却没有足够的资金。建筑商向买家提诉，并在7月份提出“简易程序判决”(Summary Judgment)建议。所谓“简易程序判决”，是指法庭在未经正式审判程序下，基于无可争议的事实作出裁决。 欧培铭和吴莹基于以下4点，拒绝建筑商的索偿要求： 1. 由于“房地产市场出现急剧及不可预见的下滑”，导致合约无法履行； 2. 建筑商过度拖延； 3. 建筑商的销售经纪曾作出失实陈述；以及 4. 建筑商的销售经纪要求买方支付贿款。　法官摩根(Ed Morgan)在判决时指出，法律或合约中没有任何部分令任何一方无法按照约定，履行合同。 在是否“延误”的问题上，合约允许建筑商，可以将交易日期延迟至2019年1月18日。而房屋在2018年10月22日已可以交易，因此不存在“不应有的延误”。 至于“失实陈述”方面，买方声称销售代表将这笔交易描述为“一生中难得的机会”，属于失实陈述。法官摩根指出，卖方的销售建议，使用的是“完整协议”条款(entire agreement clause)，意思是买方不能依靠先期的陈述，作出购买决定。 最后，欧培铭和吴莹声称，他们向经纪支付贿款，以求抢先插队，尽快签买卖合约。法官摩根在判决书中指，支付贿款的人，没有解除合同的权力。法庭最后判建筑商胜诉，建筑商获赔偿544,308元的(另加利息)，以及9,000元的讼费。赔偿金额的计算，是假定在买方没有违约情况下，建筑商所应得的款项。 购买未动工兴建房屋的买家，如果距离交易日期还有很长时间，他们便应该考虑到，房产价值有可能升，也有可能跌，必须预留足够资金完成交易。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

旺市Vellore Village社区街景（本报资料图片） 据建筑业及土地开发协会（BILD）数据显示，旺市于今年的房屋销售量将会成为约克区之冠。目前该市已售出2,456个公寓单位，以及414个单一家庭房屋单位；相对2018年分别是291间及91间。 据新闻网站yorkregion.com报道，万锦市人口略高于旺市，今年销售的726个公寓单位排在第二位。但以家庭房屋类别来说，烈治文山售出199间而位居第二名，史托维尔排第三位，共售出187间。建筑业及土地开发协会高级副总裁舒洛活迪（Justin Sherwood）向区报《Vaughan Citizen》表示，旺市的楼市甚为活跃，原因是在其都会中心，正在集中进行多个新项目，吸引处是连接地铁系统。 交通项目支持旺市物业增长 无论是建筑业及土地开发协会的数据或舒洛活迪的声明并不令人感到惊讶，约克区政府表示，旺市在各市镇中有最多建筑项目，至今已有21个区域交通项目支持地区增长。 相比在大多伦多地区，约克区售出1,418个单位，仅次于锁售1,519个单位的皮尔区，荷顿以1,120个单位而排在第三位。以公寓单位分类，多伦多市售出7,484个单位，预期会登上榜首，约克区以3,453位居第二名，第三名的皮尔区是2,813间。 该会称在整个大多伦多地区，公寓单位于7月份的销售量及单一家庭房屋单位的销量同样是按年增长。根据Altus Group资料显示，新房屋包括独立屋、排屋、半独立屋和镇屋，在7月份共售出566间。虽然过去的7月销售上升136%，但相比10年的平均数相差29%。 至于低中高密度的新公寓大厦，叠排镇屋（stacked townhouses）和阁楼单位售出2,297个；这是自2018年7月以来上升22%，比10年的平均数高出42%。 协会总裁韦卡斯（David Wilkes）说，由于单一家庭房屋与公寓单位的价格差距越来越窄，令新买家缺乏选择。因此，本地需要发展更多适合中产人士居住的房屋，这样能够支撑已建社区的交通发展。

一对夫妇在安省南部偏远地区，自行兴建了一间天然农场房屋，成本花费仅1千元，多年来获赞扬为环保绿化典范。但当地政府最近表示，他们无权住在那里，着令缴交5千元费用申请许可证，并将他们告上法庭。 该对夫妇名叫布莱斯（Bryce）和米斯蒂（Misty），姓氏为墨菲阿里斯（Murph'Ariens）。他们在2009年开始在南门镇（Southgate），兴建一幢非传统、符合环保概念的土团屋（Cob House）。但在10年后，当地政府要求两夫妇申请房屋许可证。 建屋前曾询问政府官员 夫妇称，无法支付申请许可证所需的费用。他们被当地政府告上法庭，两人将于9月25日出庭应讯。米斯蒂接受CTV记者电话访问时表示，由于她对多种化学物质过敏，因此夫妇决定自行建一幢“不会过敏”的房屋。 他们的房屋墙壁由各种土制材料做成，例如由粘土、沙和稻草混合而成的土团，并使用木制架支撑房屋。不过，该幢房屋明显不符合安省的建筑法规。 夫妇称，两人在开始建屋前，曾与一个名叫科普（Doug Kopp）的当地政府建筑部官员接触，询问政府对房屋有什么规定。科普当时向他们说：“如果你能用铁铲来建屋，就不需要办理许可证了。” 他们说，科普在建屋期间曾前来查看，但之后又没有跟他们联络，所以他们当作“已获批”。但CTV记者发现，科普已不在当地政府工作。 他们之后在土团屋生活多年，在那里种植物，以及养殖如奶牛和鸡等的农场动物。 但当地政府在2018年指，收到居民对该幢房屋的投诉，查看后发现房屋没有许可证。 夫妇之后收到由政府律师发出的信件，要求他们申请许可证，否则会告上法庭。他们估计，申请许可证要花费5,000元，表示没有这么多钱，但称会抗争到底。

加拿大地产商会表示，预期受到按揭息率下跌，有助推动物业交投增加，故调高今年全国物业成交量的预测至较去年同期上升5％。 地产商会表示，预期今年全国物业成交量会上升至48.2万宗，较2018年上升5％；商会之前对今年全国物业成交量的预测为46.3万宗。 地产商会表示，对今年楼市前景感到十分乐观，最主要是8月份录得的二手物业成交量增长5％。 地产商会表示，物业交投的升幅中，大部分来自主要市场，当中包括卑诗省的低陆平原、卡加利、温尼伯、大多伦多地区、渥太华及满地可。 地产商会亦公布8月份全国物业平均成交价为49.35万元，较去年同期上升3.9％；若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，8月份全国平均成交价为39.3万元，较去年同期上升2.7％。 （图片：加通社） T02

如果房屋有严重的建筑缺陷，导致不安全，并且无法出售，业权保险(Title Insurance)能否为买家提供保障？安省上诉法院在上个月审理的一宗案件，或可解释这方面的问题。 布林(John Breen)于1999年在Lake Muskoka购入一幢度假别墅。当年他的房产律师在市府建筑部门查看记录时发现，虽然当局在1989年发出建筑许可证(Building Permit)，但对该幢房屋的最后检查仍未完成。 市府办公室之后发生火警，相关的记录毁灭，没有人知道该幢房屋是否已通过最后检查。布林获悉情况后，决定不要求市府进行最后检查。 到了2011年，布林聘请的工程人员，在装修厨房时打开一堵墙后发现，房屋结构严重违反安省《建筑标准法》(Building Code Act)的规定。工程师的报告后来证实，该幢房屋有严重的结构缺陷，建议布林考虑将房屋重建，并且不要居住在屋内。因此，该幢房屋自2012年以来，一直没有使用过。 布林向提供业权保险的FCT Insurance Company提出诉讼，声称房屋的结构缺陷，令房屋无法出售。在法律上，这意味潜在买家有合法理由拒绝购买。 FCT拒绝了布林的索偿要求，声称对于布林已经知道的风险或缺陷，FCT不会提供保障。在去年的审讯中，法官艾伯哈德(Margaret Eberhar)裁定布林胜诉。 法官在1.3万字的判决书中指出，布林对于房屋的潜在缺陷，没有实际的认识。 FCT不服判决，向安省上诉法院提出上诉。上个月，上诉法院的3名法官推翻了原审判决，驳回布林的索偿请求，并判他须支付25,000元的诉讼费用。上诉法院将无法出售的土地(即买方不愿购买该建筑物)，与无法出售的业权(即是所有权出现缺陷情况，例如本案例中未完成的动工许可证及检查)，作出了区分。上诉法院裁定，布林的索偿申请不在保单范围内。 FCT保险公司在其住宅业权保险手册中表示："许多之前已有的问题，直到交易完成后才会被发现，包括......在没有许可证情况下进行的装修.... .." "若持有住宅业权保险，FCT有责任纠正这些问题，或向投保人作出相应的赔偿。" 这似乎与FCT在诉讼中的立场不一致。 从布林个案中所得的教训是，并非所有的业权保险单都是相同的。置业者应该就业权保险单提供的保障范围，与律师进行仔细的评估。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

房东经常带准买家或租客看房，可能令一些租客不胜其烦，租客对此有什么权利和义务？ 《星报》就此问题访问了房屋租务法的专家。 第一个问题是，房东可否在未事先通知下，带准租客来看房？现有租客在这方面有什么权力？ 据专门处理租务纠纷案件的律师萨特（Caryma Sa'd）表示，在大部分情况下，租客不可以拒绝房东带人看出租单位，但房东和租客都必须遵守一些限制和规则，一切视乎看房的原因而定。 为出售物业 展示单位须1日通知 萨特指，假如租客已发出终止租约的书面通知，房东便需要尽量预先通知租客，将展示其单位。在这种情况下，房东毋须获得租客书面的“准入”证明，但只可以在上午8时至晚上8时期间展示。 柏克岱尔区社区法律服务组织（Parkdale Community Legal Services）发言人韦伯（Cole Webber）指，假如房东是为了出售物业而展示单位，他们必须给予租客24小时书面通知，但展示时间却没有限制。 此外，房东亦可以书面形式，授权房屋经纪进入单位，但房东必须预先通知租客。 韦伯又指，虽然展示次数没有限制，但如果房东经常在晚上带人来看房，租客就有理由投诉。如果租客感到自己的权利受到侵犯，或感到合理享用单位的权利受到影响，可以向业主及租客局（Landlord and Tenant Board，简称LTB）提出投诉。 萨特指，无论是房东或租客，最好在出席LTB聆讯前，预备好各种纪录。她又表示，大部分涉及房东或租客的纠纷，LTB都会担当仲裁者角色，LTB有权执行如赔偿或命令等事务，或勒令某一方在未来如何行事。 萨特认为，法律通常要求房东和房客互相合作，例如房东有权进入出租单位照相，但为保障租客的私隐，照片不可以显示租客的个人物件，而在照相前，房东必须提供书面通知。 此外，房东亦不可以在展示单位期间，强迫租客离开，但租客也不准以任何方式阻碍展示。萨特称，在展示前，租客有责任将单位维持在“普通的清洁状态”，虽然这有很多解读空间，但租客也没有必要将单位打扫至“完美状态”。

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）最新统计显示，全国新屋动工量在独立屋沉寂了一年后连续增加的势头带动，和多户家庭单位（Multi-family）持续增加，令8月份新屋数量上升至2018年6月以来的最高点。8月有218,998间新屋动工，较7月的208,931为多。 公司首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，大多伦多地区各类型房屋除半独立屋外，动工量均见上升。过去两年柏文预售热销促使多户家庭单位兴建量增加。虽然独立屋的动工量也有增加的趋势，但屋价上升影响这类型高端房屋的市道。 大温卡城仍处低潮 在独立屋方面，多伦多8月开建量为557幢，较去年同期升7%，至于其他类别的开建量为2574幢，比年同期升31%，整体来说则较去年升了26%。 大温哥华的新屋动工量对比前一年仍属偏低，独立屋和多户家庭单位与去年同期比较均减少17%。不过今年以及来的新屋动工量表现相当稳定，多户家庭单位的增加在某程度上抵消了独立屋的数量下降。 卡加利的多户家庭单位增加未能消除独立屋的减少，令8月份的新屋兴建量比去年同期为低。今年的建筑放缓是因当地经济复苏相对较慢，和库存量增多的影响。 贵湖市的新屋动工量是连续两个月上升，主要是独立屋的动工量上升至2017年12月以来最兴旺的情况。反映出经过在去年的放慢后，当地的独立屋市道已开始恢复。 彼德堡8月份的新屋兴建量是过去12个月以来最多。独立屋和多户家庭单位数量均上升，多户家庭单位更是自今年3月以来持续增加。新建出租公寓今年头8个月的数量，已经超过出过去25年来，每年的兴建量。本报记者

问：当2016年我搬进房子时，共管公司正在重建阳台并更换外部空调装置。从那以后，每当天气炎热，空调工作时就会发出响亮的振动噪音，导致我无法使用阳台，我也无法在另一个房间使用电脑。我向当值经理和董事会报告了这个问题，但在噪音发生时，却没有人前来过问。如果董事会不能或不会查出噪音因何而起且不能修好它，我该怎么办？律师能帮帮我吗？ 答：共管公司有义务进行房屋基本设施的修缮工作。董事会成员未能检查和处理你的噪音投诉是因其未能履行妥善管理公司和承担维修之义务。 你可能希望与律师讨论此情况，该律师可能会建议由他写信给共管公司，告知其如果故障依然存在，你将开始采取法律行动。 问：我们董事会希望把我们的能源服务从多伦多水电公司转移到另一家公司。而这家新能源公司的总裁恰好是我们公司总裁。他说，他将回避与此事相关的任何决议。我们可以召集业主会议来解决这些问题和疑虑吗？ 答：公司可以通过决议而不通知所有业主，在某些情况下可以对现有物业服务作出变更。这些情况包括变更的成本不超过1,000元或不足本财政年度预算公共支出的百分之一。 如果要求业主通知改换能源服务提供商，通知中必须说明是何种变更，包括预估成本并说明公司建议付费的方式。通知中也必须明确，业主有权召集会议讨论相关议题。 业主会议要求对变更进行投票的请求，必须有至少百分之十五的业主签字才能生效。如果所有业主在收到通知的30日内没有召集业主会议，或者如果召集了业主会议但并未投票反对变更，则公司可以继续进行变更。如果是已经解释过但在会上并未就改变一事投票反对，物业公司可能会推进该变更计划。如果在会上没有回答他们的问题和疑虑，业主可能不会投票支持变更。 贵公司总裁如果与新服务提供商签订的合同有直接或间接利益，则不能对合同进行表决或计入法定人数进行投票。在董事会讨论合同期间，公司总裁也不能出席。 作者Gerry Hyman律师是多伦多星报《共管物业法》专栏作家

多伦多市长庄德利(John Tory)去年10月曾宣布，在12年内兴建4万套可负担房屋。 12年的时间很漫长，在多伦多这个大都市中，那些在无家可归和百万住宅之间谋求生存的年轻一代，却时时刻刻面临着安身之所一屋难求的困境。 在我们的认知世界里有个「存在即合理」的常识，某种新鲜事物的出现必然有它得以生根发芽的土壤。包括多伦多在内的大都市都或多或少面临着房价飞涨、物价高企、就业市场不振、市政资源不足的困境，在这样的大环境下年轻一代如何才能安居乐业？ 新型共居解难题 这真是个大问题。不过我们大可不必垂头丧气，人类的聪明才智让我们能够「穷则思变」，这不，在大都市里住不起豪宅，甚至连公寓单位的租金都无法独自承担的人们，开始寻求既相对廉价，又能够满足较高生活需求的居住方式，「共居」（co-living）也就应运而生了。 其实，大家对「住在一起」并不陌生，如果上过大学，在学生宿舍住过，理所当然有和同学共住一室的体验；租住过「劏房」（rooming house）的人也不在少数，和原本不认识的人住在同一个屋檐下的情况起码在多伦多是屡见不鲜的。但「共居」和住有「室友」（roommates）的学生宿舍，和住劏房都不同，它不完全是一种为节省房租开支的不得已的行为，而是带有某种意义的自主性，它是一群志同道合之人的共同选择。更重要的是，作为提供「共居」之所的业主，在房屋的设计、装饰、家具、环境、管理、服务等各个环节的供应上，都在自主性地倡导和支持这种「共居」，为「共居」者提供安全、方便、健康、和谐的生活环境。 一般来说，共居模式房屋的租金除了支付居住空间、家具之外，日常生活设施、用品也包括在内，例如餐具洗涤剂、油盐酱醋、洗衣液、清洁剂、餐具、厨具、毛巾、床单、无线网络、一周一次的房间清洁服务等，有的甚至还包括免费使用Netflix。 而对于入住「共居」单位的人来说，不用再为谁应该买什么生活用品，谁应该付多少钱，今天轮到谁洗碗谁打扫卫生这类生活琐事而伤脑筋了。 新生代白发族有需求 「共居」的概念最早起源于上世纪70年代的丹麦（Denmark），当时的名字叫「cohousing」，Saettedammen就是最早的「共居」社区。这个社区建立于1972年，住在私人住宅里的35个家庭，共有60名成年人、20名儿童，大家一起在开放、不受条例约束的环境里一起聚餐、做家务、举办派对、庆祝各种节假日、基于相同的兴趣爱好组队举办活动。 现今在一些大都市中「共居」的房屋设施都是租赁性质，由专门从事「共居」业务的地产公司提供，一般来说，所提供的出租公寓或镇屋单位有全套的家具、专门的设计装修，有清洁服务，有设施齐全的居住条件，另外还有公共的空间和活动场地、设施。公司还会举办一些主题社交、娱乐、休闲活动，健身课程等，来丰富「共居」族的生活。 现今在美国纽约、洛杉矶、旧金山等城市，「共居」房屋的供应与受众都有相当大的规模，而在加拿大，多伦多和渥太华也已经有了专门为「共居」提供的房屋和服务。城市的「共居」最开始主要的受众是大学毕业生和二十几岁未婚年轻人，他们因为经济基础尚且薄弱，但又要在城市里找工作，便和一些有共同兴趣爱好的人相约共居，这样既能承担相对较为便宜一点的房租，又能住得高档、舒适，同时能享受到住所的各种服务，及城市交通便利的好处。之后一些在城中有工作、有家庭但没子女的三十多岁人群也加「共居」族，令「共居」的潮流渐渐兴盛起来。 「共居」发展到现在，从美国的情况来看，「共居」的另一个热点是在退休人群中。一些处于退休年龄、经济条件较好的人士，也在寻求「共居」的生活方式，他们是想通过「共居」，和一些有共同兴趣爱好的人生活在一起，有人陪伴赶走孤独寂寞，同时，「共居」也给他们提供了很多生活便利。 共居进入加拿大 地产公司Dream Unlimited目前正在渥太华打造一幢24层楼的公寓大楼，除了普通模式的出租单位之外，还有大量「共居」方式的出租单位。这些「共居」单位设计为2个或3个卧室套间，带全套家具，有清洁服务，包括有厨房等共享空间，月租金起价预计在1225元左右，比同样街区1卧室的出租公寓价格要便宜30%。 在同一大楼中普通模式的出租单位月租起价大约在2065元左右。大楼计划于2022年竣工投入使用，Dream Unlimited总裁Michael Cooper表示，提供「共居」模式的出租单位是该公司所做的一件大事——为民众提供可负担的居所。 Cooper认为出租「共居」模式单位将会是双赢，租客负担得起不算太贵的房租，过上快乐的生活，业主又有可能租出更多的单位，较原有的普通单位出租模式有更多的盈利。 据悉，号称有美国最大规模「共居」房屋业务的Common Living公司将为Dream Unlimited打理这幢大楼，并将为租客提供屋顶瑜伽练习、喜剧表演等娱乐休闲活动。这是Common Living公司首次在美国之外作出这些尝试，公司还有计划在多伦多和地产公司合作，推出超过500个这样的「共居」单位。 前不久，另一家公司总部在英国伦敦的企业Node Living UK也宣布，已经选定安省的基秦拿-滑铁卢（Kitchener-Waterloo）地区作为他们在加拿大开展「共居」业务的首个基地，未来将提供可居住大约50人的38个「共居」单位，月租金从大约1000元起。 服务公司提供资源 23岁的巴利（Andrew Berry）是越南人，他2018年从加拿大麦吉尔大学（McGill University）毕业，计划到多伦多修读数据学课程，要在多伦多市中心住下来。 他通过网上搜索找到了Roost Coliving。这是一家新创立不久的共居租赁服务公司，在提供共居模式房屋的业主、地产企业和潜在租客之间搭桥牵线。通过网上视频聊天沟通，在巴利人仍在境外的情况下，Roost 为他找到了一闲合适的共居模式房间，巴利签下了6个月的租赁合同。他将入住的房间内有全套家具及生活设施，整个单位内还有设备齐全的公共空间。 像Roost这样的公司正在涌现，这类服务公司不只是为帮助业主找到客源，为客户找到满足他们需求的房屋，服务就此结束，他们与提供共居房屋的业主及地产企业有更深层次的合作，可以说业主把和租客打交道的事情都交给了服务公司。服务公司负责租客的安顿，为租客安排各种娱乐、休闲及健身活动，处理租客之间或租客与业主之间的矛盾纠纷。

温哥华Airbnb市场兴旺，但对于住在桑那斯(Shaughnessy)的埃林(Thomas Ehlen)来说非常苦恼，厌倦了Airbnb的豪宅派对。 他接受《温哥华太阳报》的采访提到，他家对面 - 西35街大道1569号的大宅子，常常游客满群，例如在周五一次多达20人来，有时是乘坐出租车，甚至乘公共汽车到达，几天后，人去楼空，清洁工进去清理。接下来又是一批新游客。 这幢有10间卧室、价值830万美元的桑那斯豪宅是合法的Airbnb，非常受欢迎。它有一个50英尺的温水游泳池，一个家庭影院，两个壁炉和高雅清洁的声誉。评论中说，它的“主人”- 艾伦(Allen)非常友善。 埃林说，许多入住这间Airbnb的人都是来参加派对，发出很大的噪音。“我不希望街对面是一家酒店，这是一个居民区。”他说，理想情况下，希望根本没有Airbnb，但如果该宅院住的纯粹Airbnb的居民，还可以忍受，但这种派对模式非常扰民。 根据温哥华市政府对Airbnb的规定，如果是房屋所有者或是租客的主要住所，只要出示证明该房屋在名下有水电帐单、税收和保险等资料，就可以用于短期租赁。 (该宅院在Airbnb的评价。) 艾伦说他是一个租房者，每天都在家里工作，符合Airbnb规定。艾伦在Airbnb的出租说明中确实提到在该大宅中有一个办公室。他说自己住在该宅中，有客人占用时，他就住在地下室或办公室中。 该房屋的屋主是住在西温哥华的Juan Huang。 埃林认为该Airbnb违反市府规则，已经投诉4次。管理Airibnb的温哥华短租执照社区标准会(Vancouver’s Short Term Rentals Licensing and Community Standards)发的声明称：“目前正在对1569 W 35th Avenue进行调查，但由于隐私限制，我们无法透露任何细节。” 怀疑非法短期租赁的居民可致电311，或通过VanConnect提交报告或填写网上表格。市府官员表示，社交媒体上有一些爆料涉嫌非法短期租赁的信息，但若未正式投诉，市府不会处理。 网上图片 v01   

大多地区独立屋平均价格在今年上半年回升。资料图片 大多伦多地区有过半数区域的独立屋平均价格在今年上半年回升。地产代理Re/Max的统计发现，多伦多市North Riverdale、South Riverdale、Blake-Jones和Greenwood-Coxwell所属的E01区，有15.2%的升势最强劲，平均屋价为1,378,987元，比去年升超过18万元。中区华埠在内的C01区，则以12.8%的升幅排第二位。 据Re/Max安省及大西洋分部分析多伦多地产局(TREB)的65个分区今年头6个月独立屋的统计显示，有接近88%区域的销售量增加，有51%区域的平均屋价较去年同期上升。 多市外围905地区的交投最活跃，全部30个区域的成交量均告上升，有43%的区域是量价齐升。多伦多市的35个区，只有20个区的销售量增加，有57%区段的独立屋平均价格增加。 首置和换屋人士趁价升前入市 Re/Max行政副总裁亚历山大(Christopher Alexander)表示，独立屋的市况终于重上轨道，上半年的成交量比去年同期几乎增加18%，反映出地产市道回复正常水平。独立屋所占的市场比率也开始攀升，由去年的43.1%增加至现时的45.7%。 Re/Max指出，可负担能力是促使独立屋销售增加的主要原因，首次置业者和细屋换大屋的买家都趁屋价回升前入市。市东E01区更因为地点好，有15.2%的升幅，平均屋价由去年的1,197,133元升至1,378,987元。 C01区的Trinity-Bellwoods、Palmerston-Little Italy、Little Portugal、Dufferin Grove、Kensington-Chinatown和Niagara的平均屋价由1,732,193元升超过22万元至1,953,511元。 第3位是有11.2%升幅的C11区Leaside和Thorncliffe Park，独立屋平均价为2,193,747元。 此外Dorset Park、Wexford-Maryvale、Ionview、Clairlea-Birchmount和Kennedy Park的E04区，以及Junction Area、High Park North、Runnymede- Bloor West Village、ambton-Baby Point、Dovercourt-Wallace Emerson-Junction的W02区，由于放盘少都是卖方市场，出现抢Offer的竞价情形。 C01区和E01区的销售与放盘比率分别为62.5%和88.8%。 烈治文山独立屋价约138万元 报告表示，虽然个别地区的需求热烈，但多伦多市有大约45%地区依然是买家市场。例如布尔街以南的平均屋价过200万元，布尔街以北的独立屋却有较大的议价空间。 此外，Oakwood-Vaughan的C03区，以及Sherwood Park、Mount Pleasant West和Mount Pleasant East的C10区，也仍然有100万出头的独立屋。 报告指出，士嘉堡区L'Amoreaux、Tam...

多伦多出租物业Dufferin Lane Investments获批建低层高密度公寓。星报 多伦多两出租公寓尽管越过独立住宅规划区「黄带」（yellow belt），仍获得批准兴建。专家称这有助提高住宅密度，增加出租屋数量，虽然并不能完全解决住房短缺问题，但是朝着正确的方向迈出了一步。 据《星报》报道，最近多伦多出租物业开发商Dufferin Lane Investments获得了多伦多市府的批准，允许将目前一个独立的单户住宅改建成一座3层高且能容纳8个出租单位的公寓。 该出租物业公司所有人纳西门托（Nuno Nascimento）和保罗（Nuno Paul），2016年初在德芙灵街（Dufferin St.）购买了占地6,000平方呎的住宅，售价为87万元，之后他们决定将其改建成低层出租屋。 申请改建纳黄带区过程不易 然而这个过程并不容易。去年年底，在建筑公司MGBA的帮助下，他们提交改建申请，并在申请中提出了与多伦多土地用途规划附例（Zoning Bylaw）之外的7项调整措施，包括自行车和汽车停车位、房屋容积率、房屋进深和景观美化等。 最终在市议员贝理奥（Ana Bailao）的支持下，市府调整委员会接受了申请。因此该项目纳入了所谓的城市「黄带」区。 「黄带」是指城市规划部门用黄色标记，来指定多伦多官方规划中不允许建造高密度房屋的区域。目前的政策是只有独立屋和双拼屋才被允许。 但据多伦多市官方规划规定，该项目所属区域被指定为「邻里区」，只能建造最高4层的公寓屋，而且土地用途规划附例也严格限制这种住房形式。因此许多开发商都不愿意建造这种又费时成本又高的低层公寓。 城市规划师加尔布雷思（Sean Galbraith）认为这个项目「非常棒」，在土地稀缺的多伦多允许建高密度房屋是一个好迹象。 盼提供更多高密度出租房屋 在给《星报》的一份陈述说明中，贝理奥表示，之所以支持该项目主要是希望在此房屋紧缺时期能提供更多的出租单位。 纳西门托和保罗表示，他们希望该项目能在今秋或明年春季开工，并称：「我们的目标是在保留该区原有历史和文化风貌的基础上，提供尽可能多的高密度出租房屋。」  

最新数据显示，多伦多一睡房共管公寓单位月租已超过2,300元，昂贵租金冠绝全国。不过，随着更多新建公寓单位落成，对叫租力构成压力，市中心不少地区的公寓呎租都有所回软。 根据地产网站PadMapper的7月份全国租金报告，本国24个大城市的租赁市场，都表现呆滞。只有4个城市出现一睡房单位租金按月上扬，包括多伦多、基秦拿(Kitchener)、汉密尔顿(Hamilton)及卡加里。租金比一个月前减少的城市有6个，包括温哥华、圣嘉芺连(St. Catherines)、爱民顿、利载拿(Regina)、沙斯卡通(Saskatoon)及温莎(Windsor)。另外14个城市，则与上月持平。   不过，尽管大部分加国城市的租务市场表现平平，但与2018年夏季比较，不论一睡房还是两睡房单位租金，绝大部分城市还是有所提升，超过三分之一城市甚至出现双位数的增幅。即使一睡房及两睡房按月租金都是跌得最厉害的沙斯卡通(其实不过是跌了不到5%)，与往年比较仍然有一成增幅。    全国租务市场最昂贵的5大城市中，依次序是多伦多、温哥华、本拿比、巴里及满地可。 多市一睡房按月升幅近3%    排在首位的多伦多，一睡房平均月租达2,290元，按月升了2.7%，按年则有 10.1%升幅。两睡房单位租金与上月维持不变，平均月租在2,850元水平，按年则只微升1.8%。事实上，多伦多的一睡房租金，近半年来不断降温，直到今个月总算有点起色。至于两睡房租金，亦已多月未有变动，过去一年累积的升幅，已被慢慢消耗，差不多见底了。    排名5强之内的安省巴里市，一睡房租金要1,450元，按月没有变化，但按年有 7.4%涨幅。至于两睡房单位，平均要1,550元，比一个月前贵了4%，但却比去年同期便宜了2.5%。 温哥华按月微跌    全国第二贵租的温哥华，一睡房单位平均月租为2,200元，按月微跌0.5%，不过按年升了10%。两睡房单位平均月租已达3,200元，只是与过去一年或一个月比较，都没有出现变动。 汉密尔顿表现出色    4个录得租金上升趋势的城市中，以汉密尔顿的表现较出色。目前该市一睡房平均月租1,250元，按月升4.2%，两睡房月租1,500元，与上月相同。但若跟去年同期比较，两类型单位的租金，分别有14.7%及13.6%的双位数升幅，虽未至于领跑全国，但整体表现出色。        另一份跟进本国住宅单位租金走势的报告亦指出，多伦多市第二季度平均租金已达2,350元，荣登全国最贵租金城市榜首。就算是同样以楼价高、租金贵见称的温哥华，亦不过排行第5。 全国10大贵租大多区占6个   Rentals.ca的7月份租金报告中，排行前10名的全国最贵租金城市，大多地区已占了6位。除了榜首的多伦多，密西沙加、北约克、伊陶碧谷、宾顿及士嘉堡，都在10强之列。除了士嘉堡的平均租金1,950元，其他几个城市的月租已经超越2,000元的水平。    大多地区共管公寓租金持续向上，并以每月跳升1%的速度增长，6月份平均呎租已达3.1元。士嘉堡、北约克、伊陶碧谷等市，租金都见上升。不过，与今年第一季度比较，整个多伦多市的平均呎租由3.82元微跌至第2季度的3.81元。 约克区租金轻微回落   约克区的烈市及万锦市，亦见呎租轻微回落。目前，烈市的平均呎租是2.52元，万锦市是2.51元。旺市的跌幅较大，呎租由今年第一季度的2.75元跌至今年第二季度的2.48元。即是说，同样是租住一个500平方呎的单位，几个月已相差135元租金一个月。 不同地区租金差别大    租务市场与二手住宅市场一样，价格差距极受地区性因素影响。如果聚焦市中心不同邮政编码地区的共管公寓呎租，分别可以很大。    多市租金最昂贵的是M5H地区，今年第二季度呎租为4.7元，但已比2018年第4季度的5.13元回落了0.43元。以租住一个500平方呎的单位为例，现在便比半年前便宜了超过200元月租。    虽然市西的M6H的呎租相对最为便宜，第二季度为3.35元，比上一季度微升6仙，但却是市中心少数出现租金增长的地区。    该报告指出，投资者集中的共管公寓市场回软，第二季度差不多所有区域的叫租呎价，都比去年第4季度较低。随着今年内有更多共管公寓大厦落成，租盘将有所增加，对租务市场将构成何种程度影响，大家不妨拭目以待。

■汉密尔顿的房市，大部分地区均为卖家市场。星报资料图片 大多伦多地区的房屋价格高企，促使很多买家外移至周边城市，汉密尔顿市的成交量在过去10年增加147%，毗邻的伯灵顿也有31%的升幅。即使汉密尔顿和伯灵顿的楼价已经上升超过一倍，但今年6月分别为526,762元和738,905元的平均价格，依然比多伦多的915,481元低很多。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，虽然买家较能够负担得起汉密尔顿的房屋，但要面对相当的竞争。今年头6个月的新挂牌数量和屋价分析。全市27个地产分区，只有湖滩(Hamilton Beach)仍然维持买家市场，9个区属均衡市场，其余17个区皆为卖方市场。伯灵顿的市道也大致相同，全市8个区只有1个是买方市场，3个区属均衡市场，其余4个区皆为卖家市场。新放盘与销售量介乎40至60%为均衡市场，低于40%是买家市场，超出60%是卖方市场。 汉密尔顿地产局的统计显示，全市的放盘与销售比率由去年同期的平均59%，上升至今年6月的62%。今年的成交量增加11%，超出新挂牌数4.7%。她说，最热的是包括Sunninghill、Sherwood、Huntington和Hampton Heights的汉密尔顿山区(Hamilton Mtn.)。 6月份的成交量上升35%，但新挂牌数只增加9%，把放盘与销售比率推高至79%。平均屋价也上升5%至平均491,179元。 她说，湖滩区是市道最慢的区域，成交量由去年的高位大幅下跌36.4%，新放盘也减少5%，但放盘与销售比率处于37%的边缘位置。该区的屋价也依然高企，平均686,250元的价位，比去年同期上升13%。全市最贵的Flamborough平均屋价，较去年同期下跌2%至818,957元；放盘与销售比率为44%。 伯灵顿市今年6月的成交量上升9%，但新挂牌数并未增加，令放盘与销售比率由在过去12个月升6%至64%；也推高楼价至平均738,905元，比去年升2%。 她说，现时最竞争最激烈的是Dynes、Longmoore和Pinedale所属的区域，放盘与销售比率为77%；平均屋价升7%至688,853元。全市最贵是位于北面的郊区(Rural Burlington)，虽然放盘与销售比率为38%的买家市场，但1,306,305元的平均屋价，升幅是全市最高的16%。 港政局势持续动荡 多温楼市齐受惠 随着香港政治局势持续动荡，香港资金出走情况增加，多伦多和温哥华的房地产市场已获不少香港客户关注。有房地产经纪商表示，过去华人买家中，一向是来自中国大陆的最多，现在却是以香港人为主。 《星报》报道，温哥华麦克唐纳房地产集团（Macdonald Real Estate Group）总裁斯卡罗（Dan Scarrow）表示，他旗下的房地产经纪人都说，香港资金对加拿大买房和租房市场的兴趣都有所提升，其中一名经纪本来要退休，却因为接了几个来自香港的买房客户，所以推迟了退休的计划。 斯卡罗说，过去参观房屋开放日(open house)的华人，一向是来自中国大陆背景者居多，和香港背景的买家比率是5：1，但现在情况却反转了，香港买家明显超越中国大陆买家。 「这都是因为香港政治情势令人不安的关系。」 香港的动荡反而成为商机 环球商业地产集团世邦魏理仕（CBRE）负责亚洲市场的经纪人何大卫(David Ho)表示：「香港的资金可能成为主要来源。因为香港一直被认为是稳定而有法治的金融中心，现在不同了，人们感到震惊，希望将资金转移到其他城市，以降低风险。」 温哥华过去一年房价低迷，可能是第一个因此受益的城市。何大卫说，温哥华有大量香港移民，基于文化默契，许多香港买家很喜欢温哥华。 多伦多地房地产市场已开始有复苏迹象。何的团队正在为高净值个人和上市公司进行投资，这些公司希望从多伦多的房地产热潮中获得稳定和有吸引力的收益回报。 何大卫说，多伦多的优势在于就业市场活络，年轻专业人士陆续涌入，科技和金融行业生气蓬勃。 少年时随父母从香港移民到加拿大，现在担任移民投资顾问的黄天乐刚从香港公干回来，他不愿意看到香港出现动荡，但苦笑说，这竟成了他的商机。 他过去一年几乎没接获几个来自香港的移民申请案，现在却是每周都有香港人向他咨询移民问题。最近他正在协助一对年约40岁的香港夫妻申办移民，丈夫在港是面包师傅，妻子也是专业人士，他们忧虑香港未来会更糟糕，不希望孩子教育受到影响，因此决定移民加拿大。  

汉密尔顿市一户屡遭恶意纵火的家庭，其部分房屋和汽车均被焚毁。 CTV 汉密尔顿市一户居于平房人家的房屋，过去4年7度遭人纵火，最新一宗发生在上月8日凌晨4时，女户主称半夜见到自己泊在门外的坐驾起火时，已心知可能又遭人纵火；她声称不知被纵火狂徒针对原因，并已报警调查，盼警方能尽快查出纵火犯，冀让公众明白事件与己无关。 位于安省汉密尔顿市Stoney Creek社区的屋主席珍韦纳(Mary Siljevinac)向CTV电视台表示，其房屋及停泊于停车路上的汽车，于过去4年间遭人恶意纵火焚毁7次之多，感到百思不得其解，声称至今仍想不通为何有人针对其一家，在其物业上放火。 她说上月8日凌晨4时，见到泊于房屋停车路的汽车突然起火，马上意识纵火狂徒又再犯案。她表示最严重的纵火事故发生在2年前，当时纵火者又向其坐驾放火，火势更蔓延至房屋外墙，她称不断发生被纵火事故，令其一家感到不安及困扰。 盼邻里知悉 事件与己无关 席珍韦纳形容家人惶惶不可终日，差不多每天晚上都睡不安寝，一听到些微声响便会如临大敌般防范，令一家人精神绷紧、饱受煎熬。咸美顿市警方证实接获该户屋主报警，警方正在调查涉及该户人家的多宗纵火案，呼吁住宅区内居民若发现可疑人士或房屋门外摄录机拍摄下任何可疑事件，应联络咸美顿市警方提供相关线索。 户主称她选择将遭遇公诸于众，是希望告知公众及邻里，寓所被纵火与己无关，她们一家亦很想知道为何在过去4年被人针对。期望纵火者能放过其一家，不想家人及邻里受到伤害。 连续纵火索赔个案 保险公司或拒承保 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东（图）坦言，若房屋因事常向保险公司索赔，例如该宗连续被纵火个案，即使屋主声言是无故被针对的受害者，保险公司鉴于其房屋属频繁索赔个案，除非屋主愿意为房屋安全作出改善措施，否则屋主有机会面对保险公司不愿承保，或倍加某些事故垫底费，甚至不愿为该房屋承保如纵火或爆窃个案。 郑伟东表示，如果一所房屋有连续因同一事故或罪案，向保险公司索取赔偿，便容易被保险公司视作高风险投保物业，例如类似此户咸美顿市家庭，其房屋于4年内7次被纵火，又或者一些房屋经常被窃匪光顾，这些投保者物业有机会被列作高风险类别。 建议装设保安摄录警报系统 即使屋主声言自己是无辜被针对者，但站在保险公司立场，保险公司是承保一些不能预期的房屋事故，并非一些可能预期到、被针对的个案。 郑伟东认为屋主房屋若经常发生被纵火、爆窃或经常爆水管遭水浸，屋主有责任令房屋不会再「被针对」，例如屋主必须要与警方合作解决问题；房屋若有需要必须加强物业保安，包括装设高清保安摄录系统、高科技警报系统等。 如连续出事故 可能增加垫底费 如果投保物业继续连续出现同样犯罪事故，保险公司有机会不再承保物业，也有可能对投保屋主物业保障设限，如房屋经常被纵火，保险公司便会单独不承保被纵火索赔；亦有可能增加屋主的垫底费。 他举例称如一般房屋遇到火警事故，或仅需付500元垫底费；但被列作纵火高风险房屋屋主，或许需支付万元垫底费。 问到若经常出事房屋屋主出售楼房，对该楼盘有兴趣的潜在业主，能否透过保险公司知悉楼盘「前科」，郑伟东说，除非新业主已购买该物业，若其并非物业具法律效力新业主，仅属对楼盘有兴趣者，基于私隐条例，保险公司不会向这些仅有兴趣者披露房屋「前科」。

一项研究指出，全国6大城市的搬迁率创10年新低，地址变化率平均下降了6.3％。星报 研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前更少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、蒙特利尔和埃德蒙顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 购新屋成本高 选择翻新装修 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升值的买家或屋主，会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。 克莱顿表示：「过去10年与21世纪初相比，兴建的独立屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓，导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋动工数量下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。」 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 专家指房销稳定增长 料今年楼价微涨1.4% 房贷压力测试(Stress Test)是否有利于房地产市场发展，还是导致房市低迷，至今仍有不少争议。但就多伦多而言，不少专家预测，楼市会在今年出现回暖现象。数据显示，目前多伦多地区的房屋销售量呈现稳定增长。 多伦多楼市出现回暖。资料图片 据《星报》报道，皇家地产公司(Royal LePage)早前预测，多伦多地区房价在今年会平均提升1.4%。另根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board，简称TREB) 的最新数据，二手房交易量在今年六月增长了10.4%；今年到目前为止的房屋销售总量，比去年同期增长了8.5%。 房销三个月累积增加19% 加拿大皇家银行（RBC）最新报告也显示，在房屋销售量方面，6月比5月份平均上升0.2%，而在过去三个月，总增长就已经达到了19%。报告指出，目前多伦多的房市交易活动不再低于正常水平。 皇家地产主席兼行政总裁苏柏(Phil Soper)指出，自安省政府2017年推出公平住房计划（Fair Housing Plan）抑制房价快速上涨以来，多伦多的房市就开始慢慢复苏。并认为多个地区有机会继续增加包括出租房在内的房源，可有效避开未来房源不足的危机。 不过，他亦提醒，当前楼市状况与几年前相比较仍不稳定，许多外在因素都会影响房屋价格，导致房市再次放缓，包括经济、贸易因素等。虽然这些状况很难具体预测，但他认为房贷压力测试是政府在市场复苏时期，用于刺激房市的有效工具。

已届退休之年的婴儿潮一代，普遍被认为会在年纪大了或子女离巢后，大屋换细屋，甚至搬到偏远一点的宁静小镇，安享晚年。但最近有调查却发现，长者仍然留恋大城市生活，就算要换细屋，亦只会选择房价便宜但稍远少许的城郊。这种趋势下，原本相对「年轻」的社区，也因为长者人口增加而变得老龄化。长者对加拿大房地产的影响，不可少觑。 出生于1946至1965年的人，被统称为婴儿潮一代。根据市场调查公司Environics的数据，加拿大的长者人口，已经历史性地超越了14岁或以下的儿童人口。 2016年加拿大人口普查亦发现，1996至2006年间，55岁以上人口激增了87%，未来10年，婴儿潮一代人口还会再增加16%。与此同时，16至54岁加拿大人的人口，仅增长了14%。 加国历史上最富裕一代 这一批现时年龄介乎54至73岁的人口，也被誉为加拿大历史上最富裕的一代。 Environics的分析报告指，成员包括65岁或以上的本国家庭，2016年平均净值有84.5万元。加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)一份报告亦指出，婴儿潮一代在房地产投放了大量资金，他们都认为，在房地产的投资收益，远胜于其他如RRSP、TFSA、股票、债券等投资。此说法对于生活于本国4大城市，包括多伦多、温哥华、满地可及卡加里的婴儿潮一代，更为准确。正因为他们在房地产领域中累积到丰厚财富，所以他们也乐意见到下一代能够成为业主，投资房地产。 退休大屋换细屋为房市推波助澜 婴儿潮一代除了在投资方面左右了本国房地产市场外，他们退休后的大屋换细屋计划，也为房市起伏带来推波助澜的作用。他们会卖掉原来的单住户房屋，让年轻一辈有房可购。皇家地产公司(Royal LePage)一项针对婴儿潮一代置业情况与趋势的网上调查，成功访问了1,000名婴儿潮一代国民，当中近8成都拥有房产，且大多是独立屋、半独立屋及镇屋等低幢房屋，17%表示计划在未来5年换屋。换句话说，未来5年，将有140万婴儿潮一代国民，会活跃于加国房地产买卖。 长者的大屋换细屋计划，普遍认知的两种典型模式，一是本来居于市区独立屋的，搬到城郊或更远小镇的小户型房屋，而本来居于城郊大屋的，则搬到市区的共管柏文单位，贪其邻近生活所需，出入方便。 不过，地产资讯网站Point2Homes最近发布的一份数据分析发现，越来越多长者选择在大城市居住，原因之一是想搬近其他家庭成员，而那些本来就居住在大城市的，则选择「一动不如一静」，继续留守原居房屋至百年归老。长者进驻及留守大城市居住的人口分布趋势，正逐步改写本国未来的房市。 年轻人与长者购房目标相同 在房价可负担性的前题下，年轻一辈的购房目标，与婴儿潮一代买家的目光，可说是撞个正着，令此等住房类别的市场需求构成压力。然而，初出茅庐且购房预算有限的年轻人，实在难与拥有一定财富的长者争抢，无形中增加了年轻人上车的难度。根据加拿大统计局有关共管物业拥有权的数字显示，32.6%共管柏文单位的业主，都年龄都在65岁或以上，相比之下，35岁或以下的业主，仅占17.05%。 从数据看，多伦多的长者人口比例不高也不低，2016年55岁以上人口占全市人口28%，从2006至2016年这10年间，只增加了15%。安省最「年轻」的城市，要算是多市以西的Milton市。虽然10年间该市总人口增长了一倍，但55岁以上居民人数，反而下跌了3%至只有18%。 Brampton、Ajax和Bradford West Gwillimbury，也是安省最少长者居住的城市，55岁以上人口只占市内总人口22至23%。 安省多个小镇长者逾4成 至于最「年长」的安省城市，是距离多伦多一个半小时车程的Kawartha Lakes，长者人口占43%，也是全国长者人口最多的第5位城市。另外两个偏远城市Brockville及Owen Sound，长者人口也超过4成。 10年前年轻城市「老」得最快 有趣的是，10年前相对年轻的城市，竟也是「老」得最快的城市。好像位于多市以西大约1小时车程、去年被MoneySense杂志评为全国最佳置业城市的Brantford市，2006年55岁以上人口比例只有19%，但10年后，长者人口大跃进了61%，是全国城市中「老化」得最急速的第3位。约克区的Aurora市，2006年长者人口只有18%，但10年后也增加了52%。其他安省城市如Clarence-Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、Georgina等，长者人口也出现超过4成增长。 上述地区的长者人口增长率，与皇家地产公司的分析结果，可谓不谋而合。该份调查指出，愿意在换屋时迁离原居地的受访者中，有35%表示可以接受与原居地距离少于一小时车程的地方，另外3成表示一小时车程以上的距离也可接受。 但在安省，4成人表示会搬到另一城市或城郊，寻找更易负担的房屋。因为大部份婴儿潮人士希望，大屋搬细屋也好，还是想购买独立屋。所以，长者人口增长较快的城市，房价仍然较易负担。就像Brantford市，平均房价才42.7万元，相比多伦多市的84万元，便宜了一半。

Airbnb自2008年成立以来，使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起，成为新兴科技领域的黑马，也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境，以及共享概念所创造的空间利用增多，让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租，因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是“容易来钱”（easy money），真是这样吗？在前几期的都市地产中，本刊与读者分享了经营Airbnb可能遇到的房屋保险问题。本期我们会探讨经营Airbnb，还有哪些风险，以及又有哪些好处。 在当下，使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里，经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示，多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。 2014年至2016年间，短期租赁房屋数量增加了两倍，覆盖10,800处房产。 Inside Airbnb的数据显示，截至2018年8月，多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时，Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。 目前，在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为，但在一些情况下，仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例，但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭（LPAT，The Local Planning Appeal Tribunal ），目前正在等候聆讯，因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市（Markham），考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况，万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。 加国两大城市着手规管短租 2017年底，多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋，就必须向市府注册，支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元，每晚一元的执照费，以及把所有在线房源的信息做记录保存。 市府也对Airbnb的规管出台了建议，包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费，只允许自住物业作短租，空置物业不可短租，多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。 但不久后，数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公，随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行，随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众，现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列，又怕政策风云突变的也大有人在。 卑诗课收11%“苛捐杂税” ▲满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry） 就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候，温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策，已于2018年4月正式实施。附例的要求包括，业主需购买49元的年度营业执照，以及缴纳一次性申请费54元。 2018年卑诗省政府也宣布，在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税（sales tax）和3%的旅馆税（hotel tax），总共高达11%的“苛捐杂税”。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划（affordable housing）。在去年4月温哥华实施了附例后，一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套，大部分转为了长租。 旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入，促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施，商业税收制度必然参考其他城市。目前，在多伦多如果物业被算作为商业类，需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅，地税在0.7-1%左右，差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。 虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法，但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律，短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则，许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主，像酒店一样支付旅游相关的税项。 短租让出租和自用转换自如 抛开管理短租的琐碎，Airbnb和长租相比，除了每月收入增加，还有一些其他优势。本报读者刘女士一直对有关短租的话题感兴趣。她是一名家庭主妇，平日主职是照顾女儿、儿子上学和日常生活，同时她也兼顾一套市中心公寓的短租管理。她对记者分享道，“我有快两年的短租经验。租客大多是来加拿大探亲或旅游的，最多就是住个几天到几周，很少有超过一个月。这些人因为行程忙碌，往往在外时间多，较少使用厨房，甚至有些人除了睡觉时间都很少待在房间里。因此，我认为这样轻度使用房子，对房屋的损耗小。我平时住在约克区，所以在市中心找到了华人家政清洁公司，租客走了他们会上门帮我做清洁。因为频繁定期做清洁，房子的保养比长租要多。我去市里的时候也常会去照看一下房子。” 刘女士还表示，她对短租最满意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 “以前做长租最常遇到的就是租客不能随意驱赶，收回自用需要的手续很多。经历过长租的房东，都知道当房东太不容易了。有时候国内来了亲友，你正在长期出租的房子也不能给他们使用。而短租的自由度很高。我知道有亲戚朋友要来住的时候，就会在Airbnb上提前把那些日子划掉。这能让我在出租和自用之间做到平衡。这是我最喜欢短租的地方。” 刘女士对记者表示，在女儿的帮助下，自己有记账并按收入都报了税。对未来多伦多市府立法的执行和法规的更改并没有过多担忧。 “我们都是遵纪守法的公民。Airbnb只是属于短期租赁的一种，按照收入正常报税，就不会有税务上的问题。如果未来市政府的规管条例出来，我就正常缴纳商业税，或者可以随时换回长租，都不是问题。” 贷款怎么批复？ 一个一直用于短租的投资房，拿去银行做加按（refinance）的贷款申请，银行如何审核收入也是很多人关心的问题。满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry）在接受本报记者访问时表示，购买短租物业贷款没有问题，续约（renew）也没有什么问题，但是加按会比较麻烦，主要是因为拿不出租金收入去抵减债务。 “本人不住在房子中，银行会认为这是出租物业（rental property）。做贷款时，会有两种情况，如果是标地房产（subject property），买的时候不存在任何问题，别人的出租收入和你没有关系。银行会估长租的租金。而加按不是购买，是已经有了，要把升值部分的钱拿出来。这时就很困难了。首先要看是不是报税了。经营短租，如果按照商业收入（business income）去报，不填在税表的T776里，也就是租金收入不在126这行，屋主的贷款申请就没有收入可以抵减。银行要看的是标地房产的债务和租金能不能抵减。没报在租金收入而是报在了商业收入里，收入没法抵减，就会导致加按时很难，房屋的收入用不到。这时就要看其他收入是不是够高了。” 王红雨认为，经营短租的业主，守规矩的应该把收入报为商业收入，因为这完全是经营性的主动收入。 “但的确通常大家不这么报。大部分人用的就是出租收入（rental income）。但是如果银行要看租金入账记录、每月存钱记录，做短租的人恐怕就拿不出来了，会缺一份文件。并且存的每笔收入也不连续，金额不一致。银行不会看平均值，其实是在银行的规则里从来没有考虑过短租。我遇到过原来做Airbnb的人，后来觉得不划算，收回来做长租。他虽然拥有房子已经3年了，但是前两年没有报税记录。这种情况下银行可以变通地处理。比如他刚刚出租了，我们可以用租约（lease agreement ）；或者现在正在短租，提供不了租约，银行也可以变通地做出租收入评估（rental...

一栋“凶宅”的卖方，在被问到卖房原因时，仅解释说孙女要转学，却未进一步透露缘何转学。而买方在签约后得知原因，拒绝完成交易，双方因此对簿公堂相互索赔。业主是否有责任向潜在买家公开物业曾经发生命案的事实？这个议题在今年4月一宗由卑诗上诉法院审理的案件中给出答案。 该案涉及一宗2009年的温哥华豪宅买卖交易，案情指，卖方王美珍(Mei Zhen Wang，译音)未有向买方邵峰云(Feng Yun Shao，译音)披露，她的黄姓(Raymond Huang，译音)女婿于2007年，在该幢位于温哥华卡地亚街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式枪杀。死者涉嫌参与大圈仔帮派活动。凶手至今未落网。 在2018年，卑诗最高法院裁定，王美珍有责任告诉买家，物业曾经发生凶杀案，卖方应对2009年交易中欺诈性的失实陈述负责。但卑诗上诉法院推翻了原判，并裁定王美珍毋须告诉买家这些资料。 原买家拒成交降价再售 案情显示，交易双方商定以613.8万元成交，而卖方经纪仅仅透露，出售房子的原因是王美珍的外孙女要转换学校，她并没有补充说明，其外孙女被学校要求离开是因为她父亲被谋杀一事。不过，当买方获悉是校方以安全为由要求该女孩退学时，就拒绝完成交易。后来，王美珍以550万元把大宅卖给另一买家​​。 在初审庭，买方邵峰云要求王美珍退回30万元定金，而王美珍则反诉要求邵峰云赔偿因重售导致的63.8万元差价损失。 初审法官裁定，业主王美珍并没有在物业状况申报书中说明隐藏的缺陷，也没有向买方透露卖房的真正原因，构成不实陈述，故此买方有权退出交易。 上诉庭结论大反转 不过，今年4月在卑诗上诉法院，3位法官推翻了初审法庭的结论，一致裁决，发生命案对物业并非隐藏的缺陷，也与物业的物理和内部品质无关。 法官Mary Newbury认为，卖方并无理由了解买方会介意物业曾发生过命案，因此也没有责任做更深层的披露。她补充说，如果卖家不得不披露孙女离开原学校的原因，与房地产交易相关的法律将被反转。 “如果现在要修改法律，要求卖家在被问到常规问题——例如上述情况下买家提出疑问（为什么要卖房？）时，必须披露所有个人原因并解释，即使这些原因与房子的客观价值或实用性没有关系，也会为大量索赔敞开大门。” 买方有责详细查以自保 法官指出，“买家也许对他们的购买不满意，就可能声称卖家疏忽，隐瞒信息或虚假陈述——尽管客观上讲，未披露的信息与房屋价值和可取性完全无关。” 本案得出的教训是，作为买家，必须在合约做实之前，向卖方提出明确具体和详尽的问题，并做好自己应尽的调查，否则吃亏的是自己。 作者：多伦多地产律师Bob Aaron 买家卖家须遵循的4个交易要点 问：我注意到您的专栏从未深入探讨如何获得最佳交易的基本细节。请问读者应该在专栏中向您提哪类问题？ 答：本专栏是一种不同类型的房地产咨询专栏，设立的目的，是提醒安省房地产市场的买方和卖方在交易中的权利和责任。 我总是很喜欢听听读者的回馈。上个月，我写了一篇关于购买投资共管公寓的专栏文章，这篇文章是根据与一些打冰球孩子父母在随意交谈中提出的问题而写成的。由于参与讨论的其他人非常感兴趣，所以我认为他们提出的问题值得让更多的人了解。 本专栏的目的不是告诉您如何推销您的物业，或者如何达成一套物业的最佳交易。我无法向读者提供法律、营销或财务方面的建议。 我和安省地产委员会（RECO）的同事总是建议消费者与注册房地产销售人员或经纪人合作，他们可以为您提供与另一方谈判的建议，或者设定符合您的需求、但仍对买家有吸引力的放盘价格，等等。我们还建议消费者遵循以下4个关键要点： 1. 当您在市场上购买或出售房屋时，至少与3位房地产销售人员面谈，了解他们的经验、推荐人和买卖物业的一般方法，以及其它考虑因素。 2. 使用RECO网站上的“查找房地产销售人员、经纪人或经纪人公司”（Look up a Real Estate Salesperson, Broker or Brokerage）功能，来检查他们是否已在RECO注册并且信誉良好。 3. 阅读并完全理解他们要求您签署的任何文件，因为对于您与经纪人或其他消费者签订好的合同，RECO无法帮您摆脱它的约束。 4. 积极参与买卖流程，这意味着您需要进行个人尽职调查，并公开诚实地让您的销售代表了解您的需求和服务期望。 实际上，我不会在看房者来看房或房屋开放日之前，分析点香薰蜡烛或烘烤苹果派的利与弊。但我会建议您阅读并理解您的协议，并与您的销售代表讨论您可能对看房或开放日活动的任何疑虑。同样，我可能还会向您建议应与销售代表、律师或贷方讨论其它问题。 想进一步了解您的权利和责任吗？请把您的问题通过电子邮件发送给我，地址是askjoe@reco.on.ca.

一般人美化庭院，通常会选漂亮或是自己喜欢的花卉来种。其实让庭园出彩的元素不只是花草树木，还有搭配得宜的硬体。一个选择适当的硬体，不仅突出花草树木的美丽，还提高庭园的气质，起到画龙点睛的效果。 这些所谓硬体，最常见也最受欢迎的就是雕像，有时一个小小雕刻，随便放在花园一角，就立刻有了韵味，而且特别适合小的庭园。   铜制雕像 上期介绍的雕像多数是水泥制成，比较便宜。近来常见铜制雕像，这种铜像先天具有古老的感觉，也比较贵，搬起来也更重，但有另一种贵气。如果你认为适合你的庭园，也可以选择。   如果是深宅大院，可以在前院用巨大的雕像来装饰。图11中两间大屋，就用巨大的马匹及一个3女子跳舞的雕刻来装饰。充分表现屋主的品味。都是青铜制品，非常豪气。     有些大宅使用大理石雕刻，更显出欧式庭园的贵气。但院子一定要够大，同时庭园设计也须是欧式。像图12这庭园，周围是黄杨木围篱，里面种了玫瑰花。铺石的小径尾端就是巨大石雕。一定要大院子才适合。另外一个石雕在是附在墙上，与花草共同装饰一幅墙。  图13是同一家院子的另一个角落，水池中间一个青铜女神。注意，同一个院子不能有太多雕像，距离要够远，否则互相“抢镜头”。除非有目的的排列，最好是彼此间看不到。   不仅如此，我们知道花草都是静止的，但是多数雕像都给人动感，不论是人像、天使像、动物、雀鸟，都是属于动的物，添加在花园中，就增加了动感及灵气。特别是有眼睛的雕刻，等于是将静物与动物结合。 水泥雕像变青铜效果 一般雕像都是水泥做的，很重，有质感，也不贵。但不要以为所有表面上看是青铜的雕像一定是青铜做的，因为现在很流行用喷漆及一种铜漆，将普通水泥雕像或石膏雕像，改制成看似青铜的雕像。所以如果你见到价钱特别便宜的“青铜”雕像，有可能就是用这方式做的。   将水泥雕像变做青铜雕塑的方法很多，基本上都是将一个灰色雕像，一层层喷漆，或抹漆，产生铜绿效果。下面只是其中一种： 先在水泥雕像上喷或抹上一层黑漆，需要的是black latex satin paint，喷过一次之后，待干，大约一小时，再喷一次；也可以用抹布、刷子或海棉将油漆抹上，但必须均匀，同时不能留下毛刷印子。 用喷的方式不用一小时就干了，用涂抹的方式，就要大约一小时。 然后再喷上一层绿色喷漆，可以用medium green latex satin。不要全部遮住，因为留少部分面积(大约一成)是原来的黑色，比较自然。大约一小时后，再喷一次淡绿色漆light green latex satin paint，或是选择蓝色漆blue latex satin paint。作用都是要得到不同层次效果，显得更为自然。 最后喷一层铜色漆copper latex satin paint。然后再用透明漆封住water-based semi-gloss clear sealer。 也有的先用Bronze Copper B Metal Coating，喷两次之后，再先后用绿色及蓝色的漆，干后用clear...

搬家是许多人都会碰到的事，搬家风水关系到家人的健康和运势，处理不好很有可能会带来负面影响。而一个舒适的家居环境，不仅是居家生活的保证，更会给人带来平安幸福和好的运气。 每年的黄道吉日以及凶日都不同，搬家的时候必须要遵循风水规则，否则容易触犯禁忌，导致运势下滑，甚至有可能引来各种灾祸，麻烦不断。要想2019年里事业顺利，财源滚滚，生活如意，运气越来越好，就要留意搬家的注意事项。 禁止搬向西南方 搬家的方位非常重要，关系到财运。对于2019年来说，西南方是不利于搬家的，如果往这个方向搬家，容易引来灾祸，尤其是意外灾祸比较多；家里如果有老人或者小孩，体质较弱，更容易招来煞气和邪气，不但身体健康受到损害，而且霉运不断，病灾多，甚至影响生命安全。 避开凶日搬家 在2019年的时候搬家，要注意先算好黄道吉日，根据黄历的吉日来搬家，同时还要测算自己的八字，如果在搬家当天，和自己的八字相冲，是不宜搬家的，否则容易倒楣，尤其是出现冲突的这个人，搬家后容易使事业受到阻碍，财运不佳，感情运差，社交问题多等。 挑选水日和吉时 2019年的吉利日期要测算好，不能够选择火日搬家，否则灾祸不断。建议选择水日比较利于运势，同时时辰也要选好，吉时是非常重要的，而且时辰必须要和自己以及家人的八字和生肖不相冲突，否则也容易惹祸上身，导致出现血光之灾。注意病患不宜搬家。 怀孕后不宜搬家 如果有家庭计划在2019年添丁，那么在怀孕后是不能够搬家的，甚至在备孕期间也是不宜搬家的，因为孕妇体质比较弱，胎儿容易受到惊吓，邪气和阴气最容易在这个时候干扰，这个期间搬家容易影响胎儿正常发育，最好在孕前就搬家，或者生完孩子再搬。 避免经过阴气重的地方 搬家之前要先选好路线，一般搬家的路线会比较多，选择不影响风水运势的。如果路线里要经过大型垃圾场，医院，坟场等阴气和秽气比较重的地方，容易沾惹霉运，所以路线里最好不经过这些地方。搬家的时候不能够在晚上进行，否则阴气加重。

据最新民调结果显示，全国度假屋价格按年稳健增加，有74%的地区有上升趋势。有56%千禧代入市购买这类房屋，相比去年增幅为14%，其中原因是房价较大都会城市容易负担。由地产代理公司RE/MAX于今年2月4至10日期间进行的民调，在网上共访问2003人(不包括魁省)。对比去年的数据，今年度假屋物业，包括位于湖边及非湖边，就近水上活动及滑雪的物业，中位价上升7%。此价格计算期由2017年7月至2018年6月，以及2018年7月至2019年6月。 该公司安省-大西洋省执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称，在主流城市地产市场，加国东部和西部之间形成鲜明对比，前者显示有所增长，而后者则持平至负面。 同时，大部分地区度假屋市场表现强劲，只有草原省份因经济疲软而令需求保持低位。 卑诗省吐芬奴劲升80% 他认为，都会城市和度假屋市场之间形成鲜明对比的原因众多，当中由强劲的就业与经济条件带动，但受到千禧代买家的影响，他们发现自己难以负担都会被挤出城市市场，转到价格较低的市场。 整体来说，卑诗省度假屋价格上升8%，其中吐芬奴(Tofino)中位价上升35%而领先，如位于湖边的更上升80%，主要是这类房屋库存量偏低；第二位Shuswap中位价升25%。安省整体同样上升8%，近水边物业的地区如Collingwood和蓝山(Blue Mountain)中位价升36%；在Haliburton湖边物业上升29%。只有Manitoulin Island、French River和Rideau Lakes地区的中位价下降。  是次调查结果重点如下： 1. 40％加拿大人和56％的千禧代入市购买度假屋。 2. 拥有或想拥有度假屋的原因，64%作为放松，与朋友和家人共度时光的地方。 3. 43%因住所不能做的活动如远足和钓鱼等；30%作为物业投资；20%为退休之家；其他是2%。 4. 30%国民表示，使用或将会使用度假屋作为投资机会，千禧代排名最高，达33%，而婴儿潮为28%。 5. 拥有或正在考虑购买的国民，有54%愿意前往时间最多两小时，而24%的人表示两小时以上，22%是3个小时或更长时间。 6. 考虑目前或未来购买度假屋的原因：实惠价格61%；合理的维护费用46%；前往海边45%；靠近城镇44%；与主要居住地的合理距离35%；相对隔离28%；土地使用权24%；靠近运动或娱乐场所24%；邻近房产12%；岛屿财产7%；其他1%。 本报记者

综合效果图、样板房或小插图，能令您欲选择的期房空间可视化（星报资料图片） 购买新建房屋或Condo时，除了选择好地段、选择有口碑的建筑商、了解价格之外，看清楚平面设计图(floorplan)也是重要一环。 买家可以通过设计图了解房屋的布局、门柱、大梁的位置，以及客厅、主卧室、露台的大小。那么，究竟要怎样看懂这张设计图？看图时有哪些需要注意之处？ 1. 设计名称 每种房型或套间都会有一个名称，让买家容易记忆，并可用来比较不同的设计，然后根据自己的喜爱而决定购买哪个单位。此外，在名称旁边，会有一个数字，指的是房屋所坐落的lot尺寸，以英尺计算。 2. 造型资料 款式造型指的是房屋的外观。不同造型可能会稍微影响房屋的内部面积，因此平方呎数通常与每种风格相对应。在Condo的设计图中，通常包括睡房、洗手间和书房的数目，以及阳台、露台、门廊等选项。 3. 主要组成元素 设计图中的主要元素会被标记，方便买家看。这些元素几乎离不开家居的主要功能，如睡房、浴室、厨房、门廊、门厅、洗衣房和起居空间，还可能包括其它重要元素，令设计图更通俗易懂，例如早餐区、浸泡浴缸、储物间和衣柜。   4. 常用缩写 由于空间有限，整个平面设计图往往用上一些缩写词。常见的包括： * W.I.C（Walk in Closet）—步入式衣帽间 * W/ D （Washer and Dryer） —洗衣机和干衣机（如果一起显示，指洗衣机和干衣机上下摆放，而非左右摆放） * d/w（Dishwasher）—洗碗机 * DN—用于楼梯，指楼梯向下 * I.P.（Walk in Pantry） —步入式食物储藏室 * STOR.（Storage area ）—储藏区域 *LN.（Linen closet...

安省政府两年前推出调控楼市辣招，楼市随即降温，房价与销售量都明显下调，当中又以华人聚居的约克区最见“成效”，房价累积跌幅高达3成。不过，有业内人士认为，近期地产市场气氛良好，房价跌势已到谷底，正是买家入市的好时机。 由前自由党政府于2017年4月推出的《公平住房计划》(Fair Housing Plan)，已经实施超过两年。当中最具“杀伤力”的辣招，包括向外国买家征收15%非居民投机税、限制租金每年涨幅不得超过省府规定上限等。一系列的楼市调控措施，对房市产生即时的心理影响。 省内各个地产局的数据都显示，在政策出台后的几个月，涌现了大量放盘。因为卖家都想赶在楼市走软之前，尽快出货套现。结果，省内多个房地产市场的房价与销售量，都出现双位数百分比的跌幅，当中又以价格最高的独立屋类别最受冲击。 华人聚居地累积跌价3成 为了解楼市降温政策在这两年来对安省房市造成什么程度的影响，地产网站Zoocasa收集及分析安省各个地产局的数据，比对了各大城市2017年4月与2019年4月的平均房价及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。结果发现，整个安省灾情最严重的，要算是华人聚居的约克区。排在跌价最多的首5个城市，都在约克区，两年累积跌幅高达两至三成。 Newmarket升得快跌得急 曾经备受追捧的Newmarket及Aurora，因为房价相宜，又有404高速公路连接，成为投资者及用家北上购房的热点，地产开发商近年在当地兴建的新楼盘更是遍地开花。不论新建低幢房屋还是二手房盘，价格都像火箭般飙升。不过，当地房价升得快亦跌得急。 以Newmarket来说，综合所有类型房屋的平均房价，2016年4月是75.4万元，但到了2017年4月，已经涨到103.8万元。如果单看独立屋均价，2016年4月才84.2万元，但2017年4月已经要117.9万元，一年间劲飙4成。然而，省府辣招一出，当地房价应声下跌。经过两年调整，房价已累积下跌3成。今年4月，综合所有类型房屋的平均房价是72.6万元，独立屋均价83万元。可以见到，当地房价跌到比2016年水平还要低。 烈市跌破3年前房价 至于华人聚居的烈市，两年来平均房价不单跌了27%，更跌破2016年4月的价位。在2017年的最高峰时期，烈市平均屋价要140万元，但两年后同期，已跌至只有101.6万元，相比2016年4月的110万元还要低。独立屋市场更是惨烈，今年4月独立屋均价只有139.7万元，比2017年高峰期暴跌差不多50万元。另一华人聚居的万锦市，情况亦差不多。与两年前相比，平均房价下跌了24%至91.3万元。独立屋均价亦由两年前的171.5万元跌至125.8万元，帐面价少了45万元有多。 不过，并非所有安省城市的房价都被辣招拖低，部分地区因为房价的可负担性较高，加上强劲的就业状况，房价在过去两年得以逆市上升。当中升幅最显着的，是Windsor-Essex地区。尽管销售量持平，但新盘上市量增加了16%，销售与新挂牌比率为67%，属于卖家市场，导致房价受上行压力影响，两年来平均房价升了25%，目前均价为34.4万元。 伦敦房价逆市升近两成 安省西面的伦敦市，两年来销售量跌了16%，新盘上市量也降了3%，但销售与新挂牌比率高达72%，属于卖家市场。由于买家之间的竞争非常激烈，房价涨了19%至42.9万元。 对于大多地区目前的房市走势，亿兆地产副总裁李惠芬(Fanny Lee)坦言，近期的市场报告，都在“唱好楼市”，令气氛变得热闹起来。 “房市好坏与整体经济有着不可分割的关系，尤其零售市场，都因为这两年房市差而变差。如果房市复苏，将有助经济向上走。因此，大家都想唱旺楼市。” 市场气氛变热闹 她表示，有些不急于卖盘的卖家，之前都会建议他们再等一等。但最近气氛转好，不少从未放过盘的卖家，都认为现在是适当的放盘时机。但她指出，现时市场上的二手盘很多，且随着气氛转好，放盘量只会越来越多。市况确是较之前旺，但不过是买家开始肯买。比较理性的卖家，都相信目前房价已去到合理阶段，就算再等，卖价应该不会相差太远。 买家愿意入市 “之前的情况是，买家觉得市场会跌，所以不敢买。但现在买家认为房市已经触底，相信房市可能会回升，所以肯买了。至于卖家，都觉得现在已经好低价。他们去到一个地步是，再低的宁愿不卖。即是说，价格已不会再有明显跌幅。当然，还要视乎卖家的心态，是否等钱用。” 过去两年，市场上涌现大量割价求售房盘。李惠芬解释，当中不少是买了另一间房，且必需卖掉旧房才能成交的业主。不过，这类卖家现时已经走得七七八八。 “好像那些2016年左右买了新屋楼花的，现在都差不多全部入伙了。这些买家一是低价卖了旧屋，一是借得足房贷。此类卖家都已走了八成，所以目前尚在挂牌的楼盘，已没有非常迫切性的卖房需要，价格自然不会再降。近期房贷较之前放松，利息亦不高，可按计划收楼的买家，大部分都没有借贷上的困难，所以也不用低价卖旧房。”