地产

■汉密尔顿的房市，大部分地区均为卖家市场。星报资料图片 大多伦多地区的房屋价格高企，促使很多买家外移至周边城市，汉密尔顿市的成交量在过去10年增加147%，毗邻的伯灵顿也有31%的升幅。即使汉密尔顿和伯灵顿的楼价已经上升超过一倍，但今年6月分别为526,762元和738,905元的平均价格，依然比多伦多的915,481元低很多。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，虽然买家较能够负担得起汉密尔顿的房屋，但要面对相当的竞争。今年头6个月的新挂牌数量和屋价分析。全市27个地产分区，只有湖滩(Hamilton Beach)仍然维持买家市场，9个区属均衡市场，其余17个区皆为卖方市场。伯灵顿的市道也大致相同，全市8个区只有1个是买方市场，3个区属均衡市场，其余4个区皆为卖家市场。新放盘与销售量介乎40至60%为均衡市场，低于40%是买家市场，超出60%是卖方市场。 汉密尔顿地产局的统计显示，全市的放盘与销售比率由去年同期的平均59%，上升至今年6月的62%。今年的成交量增加11%，超出新挂牌数4.7%。她说，最热的是包括Sunninghill、Sherwood、Huntington和Hampton Heights的汉密尔顿山区(Hamilton Mtn.)。 6月份的成交量上升35%，但新挂牌数只增加9%，把放盘与销售比率推高至79%。平均屋价也上升5%至平均491,179元。 她说，湖滩区是市道最慢的区域，成交量由去年的高位大幅下跌36.4%，新放盘也减少5%，但放盘与销售比率处于37%的边缘位置。该区的屋价也依然高企，平均686,250元的价位，比去年同期上升13%。全市最贵的Flamborough平均屋价，较去年同期下跌2%至818,957元；放盘与销售比率为44%。 伯灵顿市今年6月的成交量上升9%，但新挂牌数并未增加，令放盘与销售比率由在过去12个月升6%至64%；也推高楼价至平均738,905元，比去年升2%。 她说，现时最竞争最激烈的是Dynes、Longmoore和Pinedale所属的区域，放盘与销售比率为77%；平均屋价升7%至688,853元。全市最贵是位于北面的郊区(Rural Burlington)，虽然放盘与销售比率为38%的买家市场，但1,306,305元的平均屋价，升幅是全市最高的16%。 港政局势持续动荡 多温楼市齐受惠 随着香港政治局势持续动荡，香港资金出走情况增加，多伦多和温哥华的房地产市场已获不少香港客户关注。有房地产经纪商表示，过去华人买家中，一向是来自中国大陆的最多，现在却是以香港人为主。 《星报》报道，温哥华麦克唐纳房地产集团（Macdonald Real Estate Group）总裁斯卡罗（Dan Scarrow）表示，他旗下的房地产经纪人都说，香港资金对加拿大买房和租房市场的兴趣都有所提升，其中一名经纪本来要退休，却因为接了几个来自香港的买房客户，所以推迟了退休的计划。 斯卡罗说，过去参观房屋开放日(open house)的华人，一向是来自中国大陆背景者居多，和香港背景的买家比率是5：1，但现在情况却反转了，香港买家明显超越中国大陆买家。 「这都是因为香港政治情势令人不安的关系。」 香港的动荡反而成为商机 环球商业地产集团世邦魏理仕（CBRE）负责亚洲市场的经纪人何大卫(David Ho)表示：「香港的资金可能成为主要来源。因为香港一直被认为是稳定而有法治的金融中心，现在不同了，人们感到震惊，希望将资金转移到其他城市，以降低风险。」 温哥华过去一年房价低迷，可能是第一个因此受益的城市。何大卫说，温哥华有大量香港移民，基于文化默契，许多香港买家很喜欢温哥华。 多伦多地房地产市场已开始有复苏迹象。何的团队正在为高净值个人和上市公司进行投资，这些公司希望从多伦多的房地产热潮中获得稳定和有吸引力的收益回报。 何大卫说，多伦多的优势在于就业市场活络，年轻专业人士陆续涌入，科技和金融行业生气蓬勃。 少年时随父母从香港移民到加拿大，现在担任移民投资顾问的黄天乐刚从香港公干回来，他不愿意看到香港出现动荡，但苦笑说，这竟成了他的商机。 他过去一年几乎没接获几个来自香港的移民申请案，现在却是每周都有香港人向他咨询移民问题。最近他正在协助一对年约40岁的香港夫妻申办移民，丈夫在港是面包师傅，妻子也是专业人士，他们忧虑香港未来会更糟糕，不希望孩子教育受到影响，因此决定移民加拿大。  

根据加拿大按揭及房屋公司的一份报告指出，预测未来10年，多伦多的老人有可能没法释放预期的物业（包括独立屋、柏文及镇屋）数量作供应，影响二手物业市场表现，及提高年轻人入市的难度。 按揭及房屋公司就老人住屋概况撰写报告，指未来10年达65岁的人数会增加，但就业、收入、财富趋势、社会与社区对老年人的支持，应可令老年人继续持有物业。 报告指出，根据加拿大统计局的2005年至2016年金融安全调查数据，及2006年至2016年全国人口统计数据，得出老年人拥有物业的数量，期间上升5个百分点，至25％。 而根据加拿大统计局的数据，2006年多伦多的120万业主中，有24.9万名业主的年龄在65岁以上，但到2016年，多伦多的140万名业主中，65岁以上业主的人数已达35.5万。 从金融安全报告发现，老年人的家庭净资产中值（资产减去债务），由2006年的50.57万元，到2016年上至87.5万元，而65岁以下人士期间的净资产中值仅由23.8万元上升至27.9万元。 加拿大按揭及房屋公司高级经济分析员Inna Breidburg表示，若果趋势持续，老年人拥有物业的数量会进一步上升，这将导致可供年轻人购买的物业数量会减少。 报告指出，在多伦多，老年人占该市280万人口中的14％，高于2006年的11％。 安省财政部厅的数据指出，老年人的平均人口增长率约为4％，故预测到2026年，老年人口比例会上升至18％。 报告指出，随着多伦多老年人口增加，老年人通常会缩小住屋规模，或不再拥有物业，从而增加年轻买家打入市场的“传统观点”将改变；因为就业、收入、财富趋势及老年人可获得的社会支援，可能会进一步提高老年人拥有物业的数量。 （图片：星报） T02

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）最新发表的市场报告显示，大温地产市场炽热情况，终于开始温和地进入一个较安全地带。 CMHC周四发表的季度报告指出，大温房地产市场由连续12季被评为“高度脆弱”，下调至“中度脆弱”，是自2016年以来首次出现有关现象。 CMHC分析主要根据4个项目作出评估，分别为：过热(overheating)、价格加速(price acceleration)、高估价值(overvaluation)，以及过度建设(overbuilding)。 CMHC报告分析，大温区楼市的高估价值问题持续，但价格加速情况正在逐渐减慢，而楼价与居民收入之间的差距也略见收窄。 根据最新市场数据显示，大温区的房屋销售量和屋价齐跌。大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）公布，6月份房销量跌自从2000年以来最低水平，而各类住宅单位的基准屋价（benchmark price）更跌至不足100万元，是过去两年来首次。 (星报图片) V06

汉密尔顿市一户屡遭恶意纵火的家庭，其部分房屋和汽车均被焚毁。 CTV 汉密尔顿市一户居于平房人家的房屋，过去4年7度遭人纵火，最新一宗发生在上月8日凌晨4时，女户主称半夜见到自己泊在门外的坐驾起火时，已心知可能又遭人纵火；她声称不知被纵火狂徒针对原因，并已报警调查，盼警方能尽快查出纵火犯，冀让公众明白事件与己无关。 位于安省汉密尔顿市Stoney Creek社区的屋主席珍韦纳(Mary Siljevinac)向CTV电视台表示，其房屋及停泊于停车路上的汽车，于过去4年间遭人恶意纵火焚毁7次之多，感到百思不得其解，声称至今仍想不通为何有人针对其一家，在其物业上放火。 她说上月8日凌晨4时，见到泊于房屋停车路的汽车突然起火，马上意识纵火狂徒又再犯案。她表示最严重的纵火事故发生在2年前，当时纵火者又向其坐驾放火，火势更蔓延至房屋外墙，她称不断发生被纵火事故，令其一家感到不安及困扰。 盼邻里知悉 事件与己无关 席珍韦纳形容家人惶惶不可终日，差不多每天晚上都睡不安寝，一听到些微声响便会如临大敌般防范，令一家人精神绷紧、饱受煎熬。咸美顿市警方证实接获该户屋主报警，警方正在调查涉及该户人家的多宗纵火案，呼吁住宅区内居民若发现可疑人士或房屋门外摄录机拍摄下任何可疑事件，应联络咸美顿市警方提供相关线索。 户主称她选择将遭遇公诸于众，是希望告知公众及邻里，寓所被纵火与己无关，她们一家亦很想知道为何在过去4年被人针对。期望纵火者能放过其一家，不想家人及邻里受到伤害。 连续纵火索赔个案 保险公司或拒承保 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东 加华保险专业协会顾问兼资深保险从业员郑伟东（图）坦言，若房屋因事常向保险公司索赔，例如该宗连续被纵火个案，即使屋主声言是无故被针对的受害者，保险公司鉴于其房屋属频繁索赔个案，除非屋主愿意为房屋安全作出改善措施，否则屋主有机会面对保险公司不愿承保，或倍加某些事故垫底费，甚至不愿为该房屋承保如纵火或爆窃个案。 郑伟东表示，如果一所房屋有连续因同一事故或罪案，向保险公司索取赔偿，便容易被保险公司视作高风险投保物业，例如类似此户咸美顿市家庭，其房屋于4年内7次被纵火，又或者一些房屋经常被窃匪光顾，这些投保者物业有机会被列作高风险类别。 建议装设保安摄录警报系统 即使屋主声言自己是无辜被针对者，但站在保险公司立场，保险公司是承保一些不能预期的房屋事故，并非一些可能预期到、被针对的个案。 郑伟东认为屋主房屋若经常发生被纵火、爆窃或经常爆水管遭水浸，屋主有责任令房屋不会再「被针对」，例如屋主必须要与警方合作解决问题；房屋若有需要必须加强物业保安，包括装设高清保安摄录系统、高科技警报系统等。 如连续出事故 可能增加垫底费 如果投保物业继续连续出现同样犯罪事故，保险公司有机会不再承保物业，也有可能对投保屋主物业保障设限，如房屋经常被纵火，保险公司便会单独不承保被纵火索赔；亦有可能增加屋主的垫底费。 他举例称如一般房屋遇到火警事故，或仅需付500元垫底费；但被列作纵火高风险房屋屋主，或许需支付万元垫底费。 问到若经常出事房屋屋主出售楼房，对该楼盘有兴趣的潜在业主，能否透过保险公司知悉楼盘「前科」，郑伟东说，除非新业主已购买该物业，若其并非物业具法律效力新业主，仅属对楼盘有兴趣者，基于私隐条例，保险公司不会向这些仅有兴趣者披露房屋「前科」。

一项研究指出，全国6大城市的搬迁率创10年新低，地址变化率平均下降了6.3％。星报 研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前更少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、蒙特利尔和埃德蒙顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 购新屋成本高 选择翻新装修 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升值的买家或屋主，会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。 克莱顿表示：「过去10年与21世纪初相比，兴建的独立屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓，导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋动工数量下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。」 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 专家指房销稳定增长 料今年楼价微涨1.4% 房贷压力测试(Stress Test)是否有利于房地产市场发展，还是导致房市低迷，至今仍有不少争议。但就多伦多而言，不少专家预测，楼市会在今年出现回暖现象。数据显示，目前多伦多地区的房屋销售量呈现稳定增长。 多伦多楼市出现回暖。资料图片 据《星报》报道，皇家地产公司(Royal LePage)早前预测，多伦多地区房价在今年会平均提升1.4%。另根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board，简称TREB) 的最新数据，二手房交易量在今年六月增长了10.4%；今年到目前为止的房屋销售总量，比去年同期增长了8.5%。 房销三个月累积增加19% 加拿大皇家银行（RBC）最新报告也显示，在房屋销售量方面，6月比5月份平均上升0.2%，而在过去三个月，总增长就已经达到了19%。报告指出，目前多伦多的房市交易活动不再低于正常水平。 皇家地产主席兼行政总裁苏柏(Phil Soper)指出，自安省政府2017年推出公平住房计划（Fair Housing Plan）抑制房价快速上涨以来，多伦多的房市就开始慢慢复苏。并认为多个地区有机会继续增加包括出租房在内的房源，可有效避开未来房源不足的危机。 不过，他亦提醒，当前楼市状况与几年前相比较仍不稳定，许多外在因素都会影响房屋价格，导致房市再次放缓，包括经济、贸易因素等。虽然这些状况很难具体预测，但他认为房贷压力测试是政府在市场复苏时期，用于刺激房市的有效工具。

已届退休之年的婴儿潮一代，普遍被认为会在年纪大了或子女离巢后，大屋换细屋，甚至搬到偏远一点的宁静小镇，安享晚年。但最近有调查却发现，长者仍然留恋大城市生活，就算要换细屋，亦只会选择房价便宜但稍远少许的城郊。这种趋势下，原本相对「年轻」的社区，也因为长者人口增加而变得老龄化。长者对加拿大房地产的影响，不可少觑。 出生于1946至1965年的人，被统称为婴儿潮一代。根据市场调查公司Environics的数据，加拿大的长者人口，已经历史性地超越了14岁或以下的儿童人口。 2016年加拿大人口普查亦发现，1996至2006年间，55岁以上人口激增了87%，未来10年，婴儿潮一代人口还会再增加16%。与此同时，16至54岁加拿大人的人口，仅增长了14%。 加国历史上最富裕一代 这一批现时年龄介乎54至73岁的人口，也被誉为加拿大历史上最富裕的一代。 Environics的分析报告指，成员包括65岁或以上的本国家庭，2016年平均净值有84.5万元。加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)一份报告亦指出，婴儿潮一代在房地产投放了大量资金，他们都认为，在房地产的投资收益，远胜于其他如RRSP、TFSA、股票、债券等投资。此说法对于生活于本国4大城市，包括多伦多、温哥华、满地可及卡加里的婴儿潮一代，更为准确。正因为他们在房地产领域中累积到丰厚财富，所以他们也乐意见到下一代能够成为业主，投资房地产。 退休大屋换细屋为房市推波助澜 婴儿潮一代除了在投资方面左右了本国房地产市场外，他们退休后的大屋换细屋计划，也为房市起伏带来推波助澜的作用。他们会卖掉原来的单住户房屋，让年轻一辈有房可购。皇家地产公司(Royal LePage)一项针对婴儿潮一代置业情况与趋势的网上调查，成功访问了1,000名婴儿潮一代国民，当中近8成都拥有房产，且大多是独立屋、半独立屋及镇屋等低幢房屋，17%表示计划在未来5年换屋。换句话说，未来5年，将有140万婴儿潮一代国民，会活跃于加国房地产买卖。 长者的大屋换细屋计划，普遍认知的两种典型模式，一是本来居于市区独立屋的，搬到城郊或更远小镇的小户型房屋，而本来居于城郊大屋的，则搬到市区的共管柏文单位，贪其邻近生活所需，出入方便。 不过，地产资讯网站Point2Homes最近发布的一份数据分析发现，越来越多长者选择在大城市居住，原因之一是想搬近其他家庭成员，而那些本来就居住在大城市的，则选择「一动不如一静」，继续留守原居房屋至百年归老。长者进驻及留守大城市居住的人口分布趋势，正逐步改写本国未来的房市。 年轻人与长者购房目标相同 在房价可负担性的前题下，年轻一辈的购房目标，与婴儿潮一代买家的目光，可说是撞个正着，令此等住房类别的市场需求构成压力。然而，初出茅庐且购房预算有限的年轻人，实在难与拥有一定财富的长者争抢，无形中增加了年轻人上车的难度。根据加拿大统计局有关共管物业拥有权的数字显示，32.6%共管柏文单位的业主，都年龄都在65岁或以上，相比之下，35岁或以下的业主，仅占17.05%。 从数据看，多伦多的长者人口比例不高也不低，2016年55岁以上人口占全市人口28%，从2006至2016年这10年间，只增加了15%。安省最「年轻」的城市，要算是多市以西的Milton市。虽然10年间该市总人口增长了一倍，但55岁以上居民人数，反而下跌了3%至只有18%。 Brampton、Ajax和Bradford West Gwillimbury，也是安省最少长者居住的城市，55岁以上人口只占市内总人口22至23%。 安省多个小镇长者逾4成 至于最「年长」的安省城市，是距离多伦多一个半小时车程的Kawartha Lakes，长者人口占43%，也是全国长者人口最多的第5位城市。另外两个偏远城市Brockville及Owen Sound，长者人口也超过4成。 10年前年轻城市「老」得最快 有趣的是，10年前相对年轻的城市，竟也是「老」得最快的城市。好像位于多市以西大约1小时车程、去年被MoneySense杂志评为全国最佳置业城市的Brantford市，2006年55岁以上人口比例只有19%，但10年后，长者人口大跃进了61%，是全国城市中「老化」得最急速的第3位。约克区的Aurora市，2006年长者人口只有18%，但10年后也增加了52%。其他安省城市如Clarence-Rockland、Pickering、Newmarket、Ajax、Georgina等，长者人口也出现超过4成增长。 上述地区的长者人口增长率，与皇家地产公司的分析结果，可谓不谋而合。该份调查指出，愿意在换屋时迁离原居地的受访者中，有35%表示可以接受与原居地距离少于一小时车程的地方，另外3成表示一小时车程以上的距离也可接受。 但在安省，4成人表示会搬到另一城市或城郊，寻找更易负担的房屋。因为大部份婴儿潮人士希望，大屋搬细屋也好，还是想购买独立屋。所以，长者人口增长较快的城市，房价仍然较易负担。就像Brantford市，平均房价才42.7万元，相比多伦多市的84万元，便宜了一半。

Airbnb自2008年成立以来，使用共享模式将旅行者与世界各地的房东紧密联系在了一起，成为新兴科技领域的黑马，也成为当下旅游行业的新星。比住宾馆和旅店更为便宜的价格、更接地气的布置、更像家的环境，以及共享概念所创造的空间利用增多，让Airbnb的大军不断壮大。越来越多人希望能把房子用来短租，因为这比长租带来的利益还要多。很多人认为这是“容易来钱”（easy money），真是这样吗？在前几期的都市地产中，本刊与读者分享了经营Airbnb可能遇到的房屋保险问题。本期我们会探讨经营Airbnb，还有哪些风险，以及又有哪些好处。 在当下，使用Airbnb住宿在世界各地都成为引领出游的时尚之选。多伦多在5年的时间里，经营Airbnb的物业数量更是增长了288%。有报告显示，多伦多13%的房东掌握了Airbnb上37%的短租单位。 2014年至2016年间，短期租赁房屋数量增加了两倍，覆盖10,800处房产。 Inside Airbnb的数据显示，截至2018年8月，多伦多的Airbnb房屋上市量超过17,500。但与此同时，Airbnb也在世界各地受到酒店业和租客群体的抨击。 目前，在多伦多市经营Airbnb虽然并非是违法行为，但在一些情况下，仍有不少问题可能使屋主面临法律诉讼。多伦多市府2017年对规范短租市场出台了规管附例，但被一些Airbnb经营业主和几家相关的短租运营商告上了安省规划上诉庭（LPAT，The Local Planning Appeal Tribunal ），目前正在等候聆讯，因此相关法律并未真正生效。而在大多地区的万锦市（Markham），考虑到经营短期租赁可能产生的噪音、垃圾、滋扰、社区安全等情况，万锦市更是明令禁止区域内的居民进行此类的出租业务。 加国两大城市着手规管短租 2017年底，多伦多市政府在市议员的投票下通过了规管短租的动议。要在Airbnb等短租网站上出租整个房屋，就必须向市府注册，支付50元年费。一年内一整个单元最多可出租180天。短租平台则需要一次性支付注册费5000元，每晚一元的执照费，以及把所有在线房源的信息做记录保存。 市府也对Airbnb的规管出台了建议，包括从事短租的屋主要自行前往市府登记交费，只允许自住物业作短租，空置物业不可短租，多个房间的物业最多只可出租3个房间等诸多条例。 但不久后，数名从事airbnb的业主和相关团体认为这样的附例决议不公，随即把市府告到了安省规划上诉庭。原本的聆讯日期是2018年9月﹐但并未成功举行，随即推迟到了2019年8月。处于观望中的民众，现在该短租的还是放出去短租收取更高的回报。而蠢蠢欲动希望加入短租行列，又怕政策风云突变的也大有人在。 卑诗课收11%“苛捐杂税” ▲满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry） 就在多伦多为规管Airbnb进行激烈讨论的时候，温哥华于2017年就公布了监管短期出租的相关资讯政策，已于2018年4月正式实施。附例的要求包括，业主需购买49元的年度营业执照，以及缴纳一次性申请费54元。 2018年卑诗省政府也宣布，在Airbnb上出租房屋的业主和租客会被收取8%的营业税（sales tax）和3%的旅馆税（hotel tax），总共高达11%的“苛捐杂税”。收取的营业税将用于补贴城市的可负担住房计划（affordable housing）。在去年4月温哥华实施了附例后，一个月内在Airbnb平台上下架的房源多达400套，大部分转为了长租。 旅馆税会被纳为市政府一级的财政收入，促进城市的旅游业发展。未来一旦多伦多关于短租的立法开始实施，商业税收制度必然参考其他城市。目前，在多伦多如果物业被算作为商业类，需要按2.5% -2.7%交税。而一般的民宅，地税在0.7-1%左右，差别较大。税收的增加是短租业主不得不面临的现实。 虽然目前在多伦多还没有执行短租的相关立法，但如果政府决定制定并执行类似其他省市的短租法律，短租业主最可能面临的是来自省、市政府的增加税收。为了市场公平原则，许多通过短租附例的城市都要求Airbnb等短租平台上的房主，像酒店一样支付旅游相关的税项。 短租让出租和自用转换自如 抛开管理短租的琐碎，Airbnb和长租相比，除了每月收入增加，还有一些其他优势。本报读者刘女士一直对有关短租的话题感兴趣。她是一名家庭主妇，平日主职是照顾女儿、儿子上学和日常生活，同时她也兼顾一套市中心公寓的短租管理。她对记者分享道，“我有快两年的短租经验。租客大多是来加拿大探亲或旅游的，最多就是住个几天到几周，很少有超过一个月。这些人因为行程忙碌，往往在外时间多，较少使用厨房，甚至有些人除了睡觉时间都很少待在房间里。因此，我认为这样轻度使用房子，对房屋的损耗小。我平时住在约克区，所以在市中心找到了华人家政清洁公司，租客走了他们会上门帮我做清洁。因为频繁定期做清洁，房子的保养比长租要多。我去市里的时候也常会去照看一下房子。” 刘女士还表示，她对短租最满意的地方就是自己可以更自由地控制如何使用自己的房子。 “以前做长租最常遇到的就是租客不能随意驱赶，收回自用需要的手续很多。经历过长租的房东，都知道当房东太不容易了。有时候国内来了亲友，你正在长期出租的房子也不能给他们使用。而短租的自由度很高。我知道有亲戚朋友要来住的时候，就会在Airbnb上提前把那些日子划掉。这能让我在出租和自用之间做到平衡。这是我最喜欢短租的地方。” 刘女士对记者表示，在女儿的帮助下，自己有记账并按收入都报了税。对未来多伦多市府立法的执行和法规的更改并没有过多担忧。 “我们都是遵纪守法的公民。Airbnb只是属于短期租赁的一种，按照收入正常报税，就不会有税务上的问题。如果未来市政府的规管条例出来，我就正常缴纳商业税，或者可以随时换回长租，都不是问题。” 贷款怎么批复？ 一个一直用于短租的投资房，拿去银行做加按（refinance）的贷款申请，银行如何审核收入也是很多人关心的问题。满地可（BMO）银行房屋贷款专家王红雨（Henry）在接受本报记者访问时表示，购买短租物业贷款没有问题，续约（renew）也没有什么问题，但是加按会比较麻烦，主要是因为拿不出租金收入去抵减债务。 “本人不住在房子中，银行会认为这是出租物业（rental property）。做贷款时，会有两种情况，如果是标地房产（subject property），买的时候不存在任何问题，别人的出租收入和你没有关系。银行会估长租的租金。而加按不是购买，是已经有了，要把升值部分的钱拿出来。这时就很困难了。首先要看是不是报税了。经营短租，如果按照商业收入（business income）去报，不填在税表的T776里，也就是租金收入不在126这行，屋主的贷款申请就没有收入可以抵减。银行要看的是标地房产的债务和租金能不能抵减。没报在租金收入而是报在了商业收入里，收入没法抵减，就会导致加按时很难，房屋的收入用不到。这时就要看其他收入是不是够高了。” 王红雨认为，经营短租的业主，守规矩的应该把收入报为商业收入，因为这完全是经营性的主动收入。 “但的确通常大家不这么报。大部分人用的就是出租收入（rental income）。但是如果银行要看租金入账记录、每月存钱记录，做短租的人恐怕就拿不出来了，会缺一份文件。并且存的每笔收入也不连续，金额不一致。银行不会看平均值，其实是在银行的规则里从来没有考虑过短租。我遇到过原来做Airbnb的人，后来觉得不划算，收回来做长租。他虽然拥有房子已经3年了，但是前两年没有报税记录。这种情况下银行可以变通地处理。比如他刚刚出租了，我们可以用租约（lease agreement ）；或者现在正在短租，提供不了租约，银行也可以变通地做出租收入评估（rental...

一栋“凶宅”的卖方，在被问到卖房原因时，仅解释说孙女要转学，却未进一步透露缘何转学。而买方在签约后得知原因，拒绝完成交易，双方因此对簿公堂相互索赔。业主是否有责任向潜在买家公开物业曾经发生命案的事实？这个议题在今年4月一宗由卑诗上诉法院审理的案件中给出答案。 该案涉及一宗2009年的温哥华豪宅买卖交易，案情指，卖方王美珍(Mei Zhen Wang，译音)未有向买方邵峰云(Feng Yun Shao，译音)披露，她的黄姓(Raymond Huang，译音)女婿于2007年，在该幢位于温哥华卡地亚街(Cartier St.)的大宅外遭人行刑式枪杀。死者涉嫌参与大圈仔帮派活动。凶手至今未落网。 在2018年，卑诗最高法院裁定，王美珍有责任告诉买家，物业曾经发生凶杀案，卖方应对2009年交易中欺诈性的失实陈述负责。但卑诗上诉法院推翻了原判，并裁定王美珍毋须告诉买家这些资料。 原买家拒成交降价再售 案情显示，交易双方商定以613.8万元成交，而卖方经纪仅仅透露，出售房子的原因是王美珍的外孙女要转换学校，她并没有补充说明，其外孙女被学校要求离开是因为她父亲被谋杀一事。不过，当买方获悉是校方以安全为由要求该女孩退学时，就拒绝完成交易。后来，王美珍以550万元把大宅卖给另一买家​​。 在初审庭，买方邵峰云要求王美珍退回30万元定金，而王美珍则反诉要求邵峰云赔偿因重售导致的63.8万元差价损失。 初审法官裁定，业主王美珍并没有在物业状况申报书中说明隐藏的缺陷，也没有向买方透露卖房的真正原因，构成不实陈述，故此买方有权退出交易。 上诉庭结论大反转 不过，今年4月在卑诗上诉法院，3位法官推翻了初审法庭的结论，一致裁决，发生命案对物业并非隐藏的缺陷，也与物业的物理和内部品质无关。 法官Mary Newbury认为，卖方并无理由了解买方会介意物业曾发生过命案，因此也没有责任做更深层的披露。她补充说，如果卖家不得不披露孙女离开原学校的原因，与房地产交易相关的法律将被反转。 “如果现在要修改法律，要求卖家在被问到常规问题——例如上述情况下买家提出疑问（为什么要卖房？）时，必须披露所有个人原因并解释，即使这些原因与房子的客观价值或实用性没有关系，也会为大量索赔敞开大门。” 买方有责详细查以自保 法官指出，“买家也许对他们的购买不满意，就可能声称卖家疏忽，隐瞒信息或虚假陈述——尽管客观上讲，未披露的信息与房屋价值和可取性完全无关。” 本案得出的教训是，作为买家，必须在合约做实之前，向卖方提出明确具体和详尽的问题，并做好自己应尽的调查，否则吃亏的是自己。 作者：多伦多地产律师Bob Aaron 买家卖家须遵循的4个交易要点 问：我注意到您的专栏从未深入探讨如何获得最佳交易的基本细节。请问读者应该在专栏中向您提哪类问题？ 答：本专栏是一种不同类型的房地产咨询专栏，设立的目的，是提醒安省房地产市场的买方和卖方在交易中的权利和责任。 我总是很喜欢听听读者的回馈。上个月，我写了一篇关于购买投资共管公寓的专栏文章，这篇文章是根据与一些打冰球孩子父母在随意交谈中提出的问题而写成的。由于参与讨论的其他人非常感兴趣，所以我认为他们提出的问题值得让更多的人了解。 本专栏的目的不是告诉您如何推销您的物业，或者如何达成一套物业的最佳交易。我无法向读者提供法律、营销或财务方面的建议。 我和安省地产委员会（RECO）的同事总是建议消费者与注册房地产销售人员或经纪人合作，他们可以为您提供与另一方谈判的建议，或者设定符合您的需求、但仍对买家有吸引力的放盘价格，等等。我们还建议消费者遵循以下4个关键要点： 1. 当您在市场上购买或出售房屋时，至少与3位房地产销售人员面谈，了解他们的经验、推荐人和买卖物业的一般方法，以及其它考虑因素。 2. 使用RECO网站上的“查找房地产销售人员、经纪人或经纪人公司”（Look up a Real Estate Salesperson, Broker or Brokerage）功能，来检查他们是否已在RECO注册并且信誉良好。 3. 阅读并完全理解他们要求您签署的任何文件，因为对于您与经纪人或其他消费者签订好的合同，RECO无法帮您摆脱它的约束。 4. 积极参与买卖流程，这意味着您需要进行个人尽职调查，并公开诚实地让您的销售代表了解您的需求和服务期望。 实际上，我不会在看房者来看房或房屋开放日之前，分析点香薰蜡烛或烘烤苹果派的利与弊。但我会建议您阅读并理解您的协议，并与您的销售代表讨论您可能对看房或开放日活动的任何疑虑。同样，我可能还会向您建议应与销售代表、律师或贷方讨论其它问题。 想进一步了解您的权利和责任吗？请把您的问题通过电子邮件发送给我，地址是askjoe@reco.on.ca.

一般人美化庭院，通常会选漂亮或是自己喜欢的花卉来种。其实让庭园出彩的元素不只是花草树木，还有搭配得宜的硬体。一个选择适当的硬体，不仅突出花草树木的美丽，还提高庭园的气质，起到画龙点睛的效果。 这些所谓硬体，最常见也最受欢迎的就是雕像，有时一个小小雕刻，随便放在花园一角，就立刻有了韵味，而且特别适合小的庭园。   铜制雕像 上期介绍的雕像多数是水泥制成，比较便宜。近来常见铜制雕像，这种铜像先天具有古老的感觉，也比较贵，搬起来也更重，但有另一种贵气。如果你认为适合你的庭园，也可以选择。   如果是深宅大院，可以在前院用巨大的雕像来装饰。图11中两间大屋，就用巨大的马匹及一个3女子跳舞的雕刻来装饰。充分表现屋主的品味。都是青铜制品，非常豪气。     有些大宅使用大理石雕刻，更显出欧式庭园的贵气。但院子一定要够大，同时庭园设计也须是欧式。像图12这庭园，周围是黄杨木围篱，里面种了玫瑰花。铺石的小径尾端就是巨大石雕。一定要大院子才适合。另外一个石雕在是附在墙上，与花草共同装饰一幅墙。  图13是同一家院子的另一个角落，水池中间一个青铜女神。注意，同一个院子不能有太多雕像，距离要够远，否则互相“抢镜头”。除非有目的的排列，最好是彼此间看不到。   不仅如此，我们知道花草都是静止的，但是多数雕像都给人动感，不论是人像、天使像、动物、雀鸟，都是属于动的物，添加在花园中，就增加了动感及灵气。特别是有眼睛的雕刻，等于是将静物与动物结合。 水泥雕像变青铜效果 一般雕像都是水泥做的，很重，有质感，也不贵。但不要以为所有表面上看是青铜的雕像一定是青铜做的，因为现在很流行用喷漆及一种铜漆，将普通水泥雕像或石膏雕像，改制成看似青铜的雕像。所以如果你见到价钱特别便宜的“青铜”雕像，有可能就是用这方式做的。   将水泥雕像变做青铜雕塑的方法很多，基本上都是将一个灰色雕像，一层层喷漆，或抹漆，产生铜绿效果。下面只是其中一种： 先在水泥雕像上喷或抹上一层黑漆，需要的是black latex satin paint，喷过一次之后，待干，大约一小时，再喷一次；也可以用抹布、刷子或海棉将油漆抹上，但必须均匀，同时不能留下毛刷印子。 用喷的方式不用一小时就干了，用涂抹的方式，就要大约一小时。 然后再喷上一层绿色喷漆，可以用medium green latex satin。不要全部遮住，因为留少部分面积(大约一成)是原来的黑色，比较自然。大约一小时后，再喷一次淡绿色漆light green latex satin paint，或是选择蓝色漆blue latex satin paint。作用都是要得到不同层次效果，显得更为自然。 最后喷一层铜色漆copper latex satin paint。然后再用透明漆封住water-based semi-gloss clear sealer。 也有的先用Bronze Copper B Metal Coating，喷两次之后，再先后用绿色及蓝色的漆，干后用clear...

搬家是许多人都会碰到的事，搬家风水关系到家人的健康和运势，处理不好很有可能会带来负面影响。而一个舒适的家居环境，不仅是居家生活的保证，更会给人带来平安幸福和好的运气。 每年的黄道吉日以及凶日都不同，搬家的时候必须要遵循风水规则，否则容易触犯禁忌，导致运势下滑，甚至有可能引来各种灾祸，麻烦不断。要想2019年里事业顺利，财源滚滚，生活如意，运气越来越好，就要留意搬家的注意事项。 禁止搬向西南方 搬家的方位非常重要，关系到财运。对于2019年来说，西南方是不利于搬家的，如果往这个方向搬家，容易引来灾祸，尤其是意外灾祸比较多；家里如果有老人或者小孩，体质较弱，更容易招来煞气和邪气，不但身体健康受到损害，而且霉运不断，病灾多，甚至影响生命安全。 避开凶日搬家 在2019年的时候搬家，要注意先算好黄道吉日，根据黄历的吉日来搬家，同时还要测算自己的八字，如果在搬家当天，和自己的八字相冲，是不宜搬家的，否则容易倒楣，尤其是出现冲突的这个人，搬家后容易使事业受到阻碍，财运不佳，感情运差，社交问题多等。 挑选水日和吉时 2019年的吉利日期要测算好，不能够选择火日搬家，否则灾祸不断。建议选择水日比较利于运势，同时时辰也要选好，吉时是非常重要的，而且时辰必须要和自己以及家人的八字和生肖不相冲突，否则也容易惹祸上身，导致出现血光之灾。注意病患不宜搬家。 怀孕后不宜搬家 如果有家庭计划在2019年添丁，那么在怀孕后是不能够搬家的，甚至在备孕期间也是不宜搬家的，因为孕妇体质比较弱，胎儿容易受到惊吓，邪气和阴气最容易在这个时候干扰，这个期间搬家容易影响胎儿正常发育，最好在孕前就搬家，或者生完孩子再搬。 避免经过阴气重的地方 搬家之前要先选好路线，一般搬家的路线会比较多，选择不影响风水运势的。如果路线里要经过大型垃圾场，医院，坟场等阴气和秽气比较重的地方，容易沾惹霉运，所以路线里最好不经过这些地方。搬家的时候不能够在晚上进行，否则阴气加重。

据最新民调结果显示，全国度假屋价格按年稳健增加，有74%的地区有上升趋势。有56%千禧代入市购买这类房屋，相比去年增幅为14%，其中原因是房价较大都会城市容易负担。由地产代理公司RE/MAX于今年2月4至10日期间进行的民调，在网上共访问2003人(不包括魁省)。对比去年的数据，今年度假屋物业，包括位于湖边及非湖边，就近水上活动及滑雪的物业，中位价上升7%。此价格计算期由2017年7月至2018年6月，以及2018年7月至2019年6月。 该公司安省-大西洋省执行副总裁及地区总监亚历山大(Christopher Alexander)称，在主流城市地产市场，加国东部和西部之间形成鲜明对比，前者显示有所增长，而后者则持平至负面。 同时，大部分地区度假屋市场表现强劲，只有草原省份因经济疲软而令需求保持低位。 卑诗省吐芬奴劲升80% 他认为，都会城市和度假屋市场之间形成鲜明对比的原因众多，当中由强劲的就业与经济条件带动，但受到千禧代买家的影响，他们发现自己难以负担都会被挤出城市市场，转到价格较低的市场。 整体来说，卑诗省度假屋价格上升8%，其中吐芬奴(Tofino)中位价上升35%而领先，如位于湖边的更上升80%，主要是这类房屋库存量偏低；第二位Shuswap中位价升25%。安省整体同样上升8%，近水边物业的地区如Collingwood和蓝山(Blue Mountain)中位价升36%；在Haliburton湖边物业上升29%。只有Manitoulin Island、French River和Rideau Lakes地区的中位价下降。  是次调查结果重点如下： 1. 40％加拿大人和56％的千禧代入市购买度假屋。 2. 拥有或想拥有度假屋的原因，64%作为放松，与朋友和家人共度时光的地方。 3. 43%因住所不能做的活动如远足和钓鱼等；30%作为物业投资；20%为退休之家；其他是2%。 4. 30%国民表示，使用或将会使用度假屋作为投资机会，千禧代排名最高，达33%，而婴儿潮为28%。 5. 拥有或正在考虑购买的国民，有54%愿意前往时间最多两小时，而24%的人表示两小时以上，22%是3个小时或更长时间。 6. 考虑目前或未来购买度假屋的原因：实惠价格61%；合理的维护费用46%；前往海边45%；靠近城镇44%；与主要居住地的合理距离35%；相对隔离28%；土地使用权24%；靠近运动或娱乐场所24%；邻近房产12%；岛屿财产7%；其他1%。 本报记者

研究显示，加拿大人在6大城市的搬迁率比10年前要少，2006年至2016年间，地址变化率平均下降了6.3％，多伦多地区下降的幅度最大。 根据怀德逊大学(Ryerson University)城市研究与土地开发中心的一项报告，多伦多的屋主在2006年的搬迁率是38.2%，2016年则是30.6%，在此期间内减少了7.6%。卡加利和温哥华屋主的搬迁率则分别减少5.7%和3.8％，再其次是渥太华、满地可和爱民顿。 租户通常比房主更具移动性，而租户搬迁率降低的幅度也较少，例如多伦多地区房主搬迁率减少7.6％的期间，租户的搬迁率却仅减少3.9％，从2006年的63.9％下降到2016年的60％。 该研究的共同作者克莱顿（Frank Clayton）与克林卡德（John Clinkard）说，虽然负担能力是决定搬迁的一个因素，但主要的相关性是新建房屋单位的比例下降，在多伦多人口大幅攀升的同时，房屋供应减少，这刺激房价上涨。 因为购买新屋的成本很昂贵，许多想让房屋升级的买家会选择翻新装修房屋。 由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。由于新建房屋不多，人们居住在原房屋的时间自然更久。克莱顿表示：“过去10年与21世纪初相比，我们兴建的独立屋房屋数量明显减少。2002年多伦多地区建造了22,115个独立屋，但新的发展政策和审批程序放缓导致新屋开工率下降，过去10年中，新独立屋开工数下降到8,000至9,000之间，2016年已是最好的情况，当年推出了11,884个新独立屋。” 他并指出，多伦多地区每年增加10万人口，所以每年需要40,000或45,000个新房屋单位，目前的供应量是远远不足的。 克莱顿分析，人口流动性下降令人担忧，因为这意味着人们无法为满足其需求而转向最适合的房产，这可能会影响劳动力增长和整个经济资源的有效配置。 报告中也提到了一些房屋搬迁选择的趋势，例如居住在市中心较小的房屋单位 - 特别是高层公寓 - 的比率拉高，会让一些年轻人更不愿搬家。此外，便捷的大众运输系统，会让更多人愿意住在城外，例如GO铁路网已经扩展到巴里和尼亚加拉等地，让民众有了更多移居选择。 图：星报 v01

在救助加拿大次贷公司Home Capital18个月后，股神巴菲特突然改变了主意，将伯克希尔旗下拥有的该公司股票悉数清空。当时还是蛮震撼的，试想一下，连抄底加拿大房地产的股神巴菲特，都将其入股的加拿大另类贷款公司Home Capital股票全部清空，似乎预示着加拿大房地产市场要进入冰河期了。 不过事实并非如此，加拿大房地产的韧性十足，让人欣喜的是，随着全球贸易和货币政策的变化，今年加拿大房地产市场明显好转，就连被股神抛弃的加拿大房地产信贷公司Home Capital的股价都暴涨了50%，大家对于房地产投资的信心又开始恢复。现在看来，股神巴菲特撤资加拿大房地产投资有点早，如果他能够坚持投资Home Capital到现在，将会多赚近一个亿。 加拿大房地产价格今年出现复苏迹象，对于信贷按揭方面，越来越多的人在大银行拿不到贷款，纷纷涌入另类按揭贷款公司，Home Capital则是这类公司中的行业翘楚。 今年的前6个月里，大银行之外的另类贷款公司业务量暴增，股价都出现大幅上涨，仅仅过去的一个月中，Home Capital的股价就上涨了26%，相比之下，加拿大五大银行年初至今不过上涨12%而已！ Home capital的总裁Yousry Bissada高兴的说：其实作为另类贷款公司，许多人以为我们是次级贷款，其实今年接受的客人大都是非常优质的，但是由于政府的压力测试和各类贷款限制，使得他们从主流大银行转到我们公司。 受到政府政策的影响，加拿大主流大银行的房屋按揭贷款业务增长几乎停滞，去年12月的财报显示，第二季盈利增长为17年来的最低水平。 Home capital的总裁表示，联邦政府收紧按揭贷款政策，其实让我们损失一些客户，却又迎来一些新的客户，但是总体来说，提高了我们的客户质量，对公司的影响是正面的。 确实如此，Home capital得到的是原本在加拿大5大银行的优质客户，由于压力测试被挡在门外，他们不得不委身于另类贷款机构，而Home Capital损失的客户，却是本来就不符合银行的要求的，现在他们只能去私贷市场上寻求帮助。客户群的一进一出，反而帮助另类贷款公司提高了公司的客户质量。 回首2017年，安省和联邦政府联手打压房地产，房价开始下跌，作为加拿大主流银行之外的另类按揭机构Home Capital的股票价格暴跌，眼看就有倒闭的风险。很多人都觉得加拿大房地产将会爆发危机，甚至一些空头把Home Capital称为加拿大的雷曼，股神巴菲特在如此危急时刻站出来，以每股9.5加币的价格购买了Home Capital公司20%的股份，该公司一下子就盘活了。 现在简单看看，巴菲特以9.5加币的价格购买，然后以16.5加币的价格卖出，稳稳当当的赚了一大笔，不过如果要是坚持到今年，Home Capital股价已经升到22块，股神显然又一次卖早了。巴菲特2017年大笔资金入股Home Capital 时候就表示，我可以告诉大家，我没有任何计划在未来的4个月、8个月或者12个月就卖出股份。有趣的是，他老人家选择了买入18个月后卖出，也算没有违反当时的承诺吧。虽然说股神投资加拿大的这一点钱比起伯克希尔公司去年的营运收入248亿来说微不足道，但是股神的撤资却给Home capital造成重大打击，消息宣布的时候，该公司的股票暴跌20% ，但是，实际上另类贷款公司的基本面却非常强劲，贷款增长足足有11%，那些跟着股神炒股的散户们，是否也要想一想追星的代价呢？ 本周公布的5月份的国家银行数据显示，加国房价5月上涨0.5%，虽然这是21年以来最小的月度涨幅，但是也预示着最近疲软的房市正在触底反弹。最新的市场预测显示，加拿大2019年将会迎来地产市场的整体上涨，根据皇家地产的预计，全国地产将会出现平均上涨0.4%。 从采集的数据情况看，加拿大房地产市场似乎已经触底反弹，另类贷款公司Home capital也已经羽翼丰满，似乎可以甩掉股神单飞，加拿大房地产投资者又一次信心满满，这次房价真的要V型翻转吗，我们拭目以待。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果你不喜欢一个人赚钱，就喊你的房子也去赚钱 邻居们聚会，如果有主妇问：“有没有房客推荐？我家basement要出租。” Jenny隔着桌子都要跳过来，情真意切的说：“你傻了吗？挂Airbnb啊！做了Airbnb你再就也不想长租啦！” Jenny自家的house是个高赞Airbnb，她还管着邻居两个house做airbnb收管理费，简直是Airbnb派来的！ 《加拿大都市报》记者采访Jenny，她告诉我们：“在温哥华当Airbnb的房东是什么样的感受？” 为啥要当房东？ “我上班，我的房子也得去赚钱” 刚到温哥华的时候，我打工。每天站8小时，见到顾客就热情招呼，说得口干舌燥，一个月只有两千块工资，扣完税只有1700多刀。微信上常常有老移民放鸡汤“干体力活儿在加拿大生活轻松”，我认为：那都是“修飞机的在干修车工”“开刀的医生在大统华砍猪脚”的老移民在胡说。 干体力活儿轻松吗？轻松吗？轻松吗？老移民你摸着良心说！ 每个月交房屋按揭的时候，cheque账户从来是不够的，只能从saving从存款里划走，看着像冰山一样迅速消融的存款，我认识到，在温哥华劳动者打个全天的工，只够住地下室的，要供房子，那得让房子也打起工来！ 一个春天，一个列治文的房东安利给我airbnb，她说：“列治文暑假和中国国庆节之前，随便什么房间80块一天是起码的，春节更是，满街都是找房子的人。你的房子挂airbnb，至少能赚一份你的工资。” 这是Jenny准备的早餐，不麻烦，家人吃啥房客吃啥。受访者提供 挂出来房间的时候，我很忐忑：我的两个多余的房间，没有单独的卫生间，厨房是和房东共用的，还要60块一天。能租出去吗？老房东对此嗤之以鼻：在温哥华，暑假你有个床睡就不错了，还要啥卫生间啊。你查查青年旅社多少钱？你查查motel多少钱？你相信我，一定能租出去的！ 三分钟之内，我的listing收到了5个request，原来真的，能租出去啊！三个印度人，两个西人，都是暑假来打工/学习/访友的。原来airbnb上的广告“你在温哥华的某城市，每个房间能多赚900元/月”是千真万确的！ 现在回过头来看，因为当年我的房间定价便宜，一天60块，还包早餐！当然大家要像天上掉馅饼一样抢起来啦。就算房子这么便宜，二十天租出去，我的房子赚了和我一样多的钱！ 做Airbnb房东累吗？苦吗？安全吗？ “没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。” 我的第一个客人，是一个帅哥，他的condo要七月一号才能入住，老房子偏偏六月十号退租，剩着二十多天没地方去了，住airbnb过渡一下。 在接待之前我是忐忑的，因为我自己从来没有住过airbnb，不知道要怎样高级才算高级。我怕客人要我端茶倒水，又怕客人挑剔我的家条件不好，不如酒店，我害怕客人挑剔我每天煮饭带孩子太吵。 结果，我的担心都是不存在的！客人最希望的，是一张舒服的床。除了床，卫生间公用，没有问题，客厅公用，没有问题，做饭有油烟，也没有问题！帅哥客人真诚的给我一个五分，说：“Your accomondation really wonderful, I have beenexpecting the next time !”你的住宿已经很好啦，我希望会再次来你这住！ 推荐我的老房东来视察过我家，看了我给客人准备的浴巾，毛巾，香皂，床单，她给我大大的鼓励。她说：“你不要把自己的家和希尔顿比呀，你要和motel比！motel有啥？啥也没有啊，就是张床，搞不好也要共用卫生间！你自己的家，锅碗瓢盆都齐全，宽宽大大的，哪点不如motel呢？人家90一晚上，你60一晚上，会算账的都觉得值得！” 这样做了一年，我自己盘账：我淡季每个月平均1500的出租收入，旺季每个月3000+的收入，已经差不多hold住了按揭。我差不多可以收支平衡啦！虽然这数字微不足道不能比收几十套房做airbnb的大佬，我已经很满足了！ 这是我自己住的房子赚的钱。不用开车不用搭公交车，不用站着给顾客服务，不用看领班脸色，也不用交cpp ,也不用等，客人前脚进门check in，Airbnb第二天就把所有的房费一起打过来了！ 天啦，早知道我该买大一点的house呀，多一个房间，airbnb不就把按揭全还了？ 所以，做airbnb苦吗，累吗，安全吗？ 没有上班苦，没有上班累，肯定没有你一个人住一个house这么安全，因为你share了空间给客人，但是，也谈不上不安全。客人都是在airbnb预定的，都是用信用卡定的，都是有review的，看看过去的房东写一大堆把他夸成一朵花，那这个客人必定也不会太差！ 房东啊房东，只有在Airbnb你才扬眉吐气 “卑诗政府站房客，Airbnb是站房东” 要遇到坏客人的时候，才知道是不是安全。我遇到过坏客人，让我更加坚定做airbnb的决心。 当时我在管一个邻居的公寓，这公寓两室一厅，主卧室已经入住了一个香港老太太，次卧室是这客人定的。这个客人来入住时，就透着奇怪：一个南亚的小男生，两手空空，没带行李箱，看了房子很满意，特别夸奖了客厅的沙发够宽大。三分钟之后就然后催我走吧走吧，他自己搬行李。我都走出几步了，怕他乱停车被罚单，又回到他车边。一看！车里面满满的四五个行李箱，还有另外两个四五十岁的成年人~ 原来这是小男生的爹妈，打算等我走了一起入住这卧室，住不下就住客厅？睡沙发？ 开玩笑，这三个人入住一个卧室，还在客厅里摆出一个沙发床，香港老太太不马上退房？ 于是我们立刻开始争执，我要求他还钥匙，他要求我全退钱，因为语言不怎么通，嘴炮不便，我们站在街边儿，用airbnb站内信轰炸。 他掏出手机，在airbnb的APP上给我发来一段话：youare new host, your business will be drop down when I give...

多伦多房子有多贵？作为加拿大最顶级的富人区之一，多伦多北约克的跑马径（Bridal Path）豪宅云集，一起来看看正在售卖的5大豪宅： remax图 71 The Bridle Path -售价$3200万 这座豪宅已经上市了很长一段时间仍没有成交。它从$35,90万降价至现在的$32,00万。 总面积35,000平方英尺，有11个浴室，有一个网球场，还有一个室内游泳池。   2 Hyde Park Circle - 售价$2388.8万 5,000平方英尺，六间卧室，八间浴室，一间游戏室和一个巨大的后院。 85 The Bridle Path - 售价$2290万 这幢具有乡村风格的豪宅拥有8间卧室，11间浴室，溜冰场以及比大多数多伦多公寓还要大的酒窖。 图：Royal LePage 138 Dunvegan Road - 售价$2230万 有一个水疗中心，酒窖，健身房，花园和游泳池，没有理由。 哦，还有一部电梯。 你知道，对于那些懒散的日子，楼梯太多了。...

综合效果图、样板房或小插图，能令您欲选择的期房空间可视化（星报资料图片） 购买新建房屋或Condo时，除了选择好地段、选择有口碑的建筑商、了解价格之外，看清楚平面设计图(floorplan)也是重要一环。 买家可以通过设计图了解房屋的布局、门柱、大梁的位置，以及客厅、主卧室、露台的大小。那么，究竟要怎样看懂这张设计图？看图时有哪些需要注意之处？ 1. 设计名称 每种房型或套间都会有一个名称，让买家容易记忆，并可用来比较不同的设计，然后根据自己的喜爱而决定购买哪个单位。此外，在名称旁边，会有一个数字，指的是房屋所坐落的lot尺寸，以英尺计算。 2. 造型资料 款式造型指的是房屋的外观。不同造型可能会稍微影响房屋的内部面积，因此平方呎数通常与每种风格相对应。在Condo的设计图中，通常包括睡房、洗手间和书房的数目，以及阳台、露台、门廊等选项。 3. 主要组成元素 设计图中的主要元素会被标记，方便买家看。这些元素几乎离不开家居的主要功能，如睡房、浴室、厨房、门廊、门厅、洗衣房和起居空间，还可能包括其它重要元素，令设计图更通俗易懂，例如早餐区、浸泡浴缸、储物间和衣柜。   4. 常用缩写 由于空间有限，整个平面设计图往往用上一些缩写词。常见的包括： * W.I.C（Walk in Closet）—步入式衣帽间 * W/ D （Washer and Dryer） —洗衣机和干衣机（如果一起显示，指洗衣机和干衣机上下摆放，而非左右摆放） * d/w（Dishwasher）—洗碗机 * DN—用于楼梯，指楼梯向下 * I.P.（Walk in Pantry） —步入式食物储藏室 * STOR.（Storage area ）—储藏区域 *LN.（Linen closet...

安省政府两年前推出调控楼市辣招，楼市随即降温，房价与销售量都明显下调，当中又以华人聚居的约克区最见“成效”，房价累积跌幅高达3成。不过，有业内人士认为，近期地产市场气氛良好，房价跌势已到谷底，正是买家入市的好时机。 由前自由党政府于2017年4月推出的《公平住房计划》(Fair Housing Plan)，已经实施超过两年。当中最具“杀伤力”的辣招，包括向外国买家征收15%非居民投机税、限制租金每年涨幅不得超过省府规定上限等。一系列的楼市调控措施，对房市产生即时的心理影响。 省内各个地产局的数据都显示，在政策出台后的几个月，涌现了大量放盘。因为卖家都想赶在楼市走软之前，尽快出货套现。结果，省内多个房地产市场的房价与销售量，都出现双位数百分比的跌幅，当中又以价格最高的独立屋类别最受冲击。 华人聚居地累积跌价3成 为了解楼市降温政策在这两年来对安省房市造成什么程度的影响，地产网站Zoocasa收集及分析安省各个地产局的数据，比对了各大城市2017年4月与2019年4月的平均房价及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。结果发现，整个安省灾情最严重的，要算是华人聚居的约克区。排在跌价最多的首5个城市，都在约克区，两年累积跌幅高达两至三成。 Newmarket升得快跌得急 曾经备受追捧的Newmarket及Aurora，因为房价相宜，又有404高速公路连接，成为投资者及用家北上购房的热点，地产开发商近年在当地兴建的新楼盘更是遍地开花。不论新建低幢房屋还是二手房盘，价格都像火箭般飙升。不过，当地房价升得快亦跌得急。 以Newmarket来说，综合所有类型房屋的平均房价，2016年4月是75.4万元，但到了2017年4月，已经涨到103.8万元。如果单看独立屋均价，2016年4月才84.2万元，但2017年4月已经要117.9万元，一年间劲飙4成。然而，省府辣招一出，当地房价应声下跌。经过两年调整，房价已累积下跌3成。今年4月，综合所有类型房屋的平均房价是72.6万元，独立屋均价83万元。可以见到，当地房价跌到比2016年水平还要低。 烈市跌破3年前房价 至于华人聚居的烈市，两年来平均房价不单跌了27%，更跌破2016年4月的价位。在2017年的最高峰时期，烈市平均屋价要140万元，但两年后同期，已跌至只有101.6万元，相比2016年4月的110万元还要低。独立屋市场更是惨烈，今年4月独立屋均价只有139.7万元，比2017年高峰期暴跌差不多50万元。另一华人聚居的万锦市，情况亦差不多。与两年前相比，平均房价下跌了24%至91.3万元。独立屋均价亦由两年前的171.5万元跌至125.8万元，帐面价少了45万元有多。 不过，并非所有安省城市的房价都被辣招拖低，部分地区因为房价的可负担性较高，加上强劲的就业状况，房价在过去两年得以逆市上升。当中升幅最显着的，是Windsor-Essex地区。尽管销售量持平，但新盘上市量增加了16%，销售与新挂牌比率为67%，属于卖家市场，导致房价受上行压力影响，两年来平均房价升了25%，目前均价为34.4万元。 伦敦房价逆市升近两成 安省西面的伦敦市，两年来销售量跌了16%，新盘上市量也降了3%，但销售与新挂牌比率高达72%，属于卖家市场。由于买家之间的竞争非常激烈，房价涨了19%至42.9万元。 对于大多地区目前的房市走势，亿兆地产副总裁李惠芬(Fanny Lee)坦言，近期的市场报告，都在“唱好楼市”，令气氛变得热闹起来。 “房市好坏与整体经济有着不可分割的关系，尤其零售市场，都因为这两年房市差而变差。如果房市复苏，将有助经济向上走。因此，大家都想唱旺楼市。” 市场气氛变热闹 她表示，有些不急于卖盘的卖家，之前都会建议他们再等一等。但最近气氛转好，不少从未放过盘的卖家，都认为现在是适当的放盘时机。但她指出，现时市场上的二手盘很多，且随着气氛转好，放盘量只会越来越多。市况确是较之前旺，但不过是买家开始肯买。比较理性的卖家，都相信目前房价已去到合理阶段，就算再等，卖价应该不会相差太远。 买家愿意入市 “之前的情况是，买家觉得市场会跌，所以不敢买。但现在买家认为房市已经触底，相信房市可能会回升，所以肯买了。至于卖家，都觉得现在已经好低价。他们去到一个地步是，再低的宁愿不卖。即是说，价格已不会再有明显跌幅。当然，还要视乎卖家的心态，是否等钱用。” 过去两年，市场上涌现大量割价求售房盘。李惠芬解释，当中不少是买了另一间房，且必需卖掉旧房才能成交的业主。不过，这类卖家现时已经走得七七八八。 “好像那些2016年左右买了新屋楼花的，现在都差不多全部入伙了。这些买家一是低价卖了旧屋，一是借得足房贷。此类卖家都已走了八成，所以目前尚在挂牌的楼盘，已没有非常迫切性的卖房需要，价格自然不会再降。近期房贷较之前放松，利息亦不高，可按计划收楼的买家，大部分都没有借贷上的困难，所以也不用低价卖旧房。”

多伦多每天大约有1,400个廉租单位空置。星报资料图片   多伦多审计长的新报告发现，多伦多每天大约有1,400个廉租房单位处于空置状态，但廉租单位的轮候名单却资料不完整或有问题，市府无法确切知道到底什么人真正需要这些补贴住房。 据《星报》报道，多伦多的廉租房包括多伦多社区公屋公司（Toronto Community Housing Corporation，简称TCHC）的单位、合作社房屋（co-operative housing）和通过其他住房提供者提供的租金与收入挂钩单位（rent-geared-to-income，简称RGI）。 空置的单位并非没有成本。根据该审计报告，即使一个单位处于空置状态，住房提供商仍然可以通过市府获得RGI资金，市府在这方面的损失仅2018年就达到约700万元。报告指，这笔资金原本可以更好地用于帮助那些需要住房经济援助的家庭。 吁建立一套更完善跟踪系统 审计报告显示，轮候名单上共有超过10.6万个家庭，轮候期为2到14年，取决于他们需要的单位类型和申请人的优先需求。 审计确认，有近6万个家庭正在等待住房，市府在过去18个月内与他们进行了联系；5,000个家庭已经获得了RGI住房但正申请转让；2.7万个家庭的状态未知；6,700个状态不活跃、6,400个申请资料不完整，另有1,000个家庭不合资格。也就是说，轮候名单上仅有56%的家庭合资格并处于活跃状态。 审计报告呼吁建立一套更好的跟踪系统，并根据收到的回复，将相关申请转至不活跃或不合格的类别。报告还建议市府改善与申请人的联系方式，通过文本、电话或电子邮件而不是邮件。 市府管理层回应这份审计报告称，认同其中的所有建议，并承诺在2020年底前，处理检视轮候系统中的积压问题。 综合报道

■最新地产报告显示，预测全国度假物业价格明年增长4.7%。网上图片 加拿大婴儿潮一代陆陆续续退休，这表示市场对度假屋的需求越来越大，这令度假物业价格也高速上涨！加拿大皇家地产公司（Royal LePage）公布加国度假物业市埸情况，指出本国大部分热门的度假物业地区，年轻家庭与婴儿潮人士争相购买度假屋。 该公司总裁苏柏（Phil Soper）表示，较年轻的婴儿潮尚有10年多才退休，而年长一辈正展开退休生活，他们对退休物业的需求大增。 加西地区需求及价格平稳 苏柏称，传统上年轻家庭对度假物业需求占市场很大一部分，因为他们希望为孩子创造一个特别的成长地方。如今年轻一辈与父母一辈争购度假屋，不少婴儿潮人士由城市迁往郊区居住。在安省及魁省的需求大增而导致价格上升；加西地区的需求及价格保持平稳。在安省和亚省的价格上升超过其他省份，升幅分别是7.2%和10.2%。亚省的增长主要是在较大市场坎莫尔（Canmore）的回升率为11.4％，该省在其他地区的单位数增长率基本保持稳健。 该公司预测加拿大度假屋地区单一家庭房屋销售价格，在2020年春季上升4.7%，由411,471元升至429,714.2元。大部分省份度假屋物业销售按年下跌，其中安省因缺乏存货难以配合需求，因而零销售下降；卑诗省销售放缓反映该省住宅物业市场趋势，只有魁北克省单一家庭物业销售按年增长6.3%，度假屋市场供求能够配合。 安省单一家庭房屋价格升7.2% 以省份来看，安省度假屋地区销售下跌7.9%，单一家庭房屋价格上升7.2%至393,253元。专家认为，因为这类房屋存量低企导致价格上升， 加上年青家庭与退休人士打算迁离城市居住。 在马斯科卡（Muskoka）地产经纪克拉克（Bob Clarke）说，该处有不少50至60多岁人士出售房屋套现， 以及那些有钱并想要摆脱竞争压力的人。在祖尔湖南面一个300呎长的地段曾经约160万元价格，如今如果发现向西的物业可能值300万元，这对于100呎屋地和200呎屋地的物业带来压力。由于安省的需求什高，买家未有因为春末不稳定天气，带来雨水什至洪水而推迟购买。该公司预计该省内度假屋单户住宅的总价，将会在未来12个月个内进一步上涨8％，升至424,905元。 度假屋全年可住 自住或投资皆宜   安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，现时多种类型的度假屋，可以全年或部分时间自住，不少有经济实力的客人为其家庭作为消闲用途，或是长远投资方法。由于需求量增加，估计未来价格将会上调。他指出，以前人们购买的度假屋居住时间有限，到了秋季便要把房屋的水管关掉，冬天不会前来使用。现时有全年可住的，约两至三层高的度假屋建在湖滨，吸引客人选购。其中一类是退休人士，他们喜欢宁静休闲的居住环境，从热闹的城市搬进度假屋地区。另有经济实力的人士建立家庭，可以进行钓鱼、划船等户多活动，享受天伦之乐。 可交由专门公司营运管理 吴树声说，省内一些着名度假胜地如Blue Mountain，该处不仅可滑雪，还有建造度假屋及购物商场等设施，配合家庭成员不同需求。另有一种是共享形式的度假屋，按个别需要如购买全年特定两至三个星期作为度假居所，其他时间有不同人士购买入住。早于十多年前有度假区营运度假村的公司，在附近建造镇屋供客人购买，部分时间自住，其余时间出租，并由这类公司管理。他称，购买度假屋视乎个人需要及经济能力，并要了解专门营运的公司管理情况，留意投资物业的地点，周边环境及配套设施，收租所得利益按政府规定申报及缴税。  

本国新屋建设步伐5月放缓。加通社

曾经热卖的旺市Icona Condo设计图 大多伦多地区置业门槛高昂，让相对便宜的Condo受到热捧。然而，即使在楼花发售时抢购到了心仪的单位，也不意味着能如愿拿到钥匙入住。去年开始，待建楼盘取消的消息一个接一个，多数买家仅仅能取回定金，却失去等待数年期间的房屋增值和定金利息。有开发商承认，被取消的楼盘数目虽然相对较少，却让整个行业的声誉受到影响。有律师表示，Condo的升值部分应属于买家，建筑商应以市价从买家手中回购所取消的单位。关于保护买家利益，政府监管机构、法律界、开发商各有什么说法？ 根据市场研究公司Urbanation的数据，2018年大多地区有17个condo开发项目4,672个单位被取消，数量比上年增加了不止一倍。 2016年只有379个，2017年为1,678个，今年项目取消的势头未减。被取消的有发售当时大热的Gupta Group的Icona、Liberty Developments的Cosmos、DIAM Developments的On the Danforth等。最新一宗个案，是位于Islington夹Finch W.的Step Condos，于上市3年111个单位全部售罄之后，在今年4月初宣布取消。 买家们支付了数万元的定金购买预建Condo单位，然后开始等待，有时候甚至是长达数年时间的等待。但最终，他们没能拿到房子钥匙，等来的却是楼盘项目取消，建筑商退还定金的噩耗。 多伦多地区的Condo买家表示，楼盘取消令他们被遗弃在房地产市场之外，而建商只需要转身去开发另一个楼盘。 买家发起法律行动 Tarion的职责原本是保护消费者，却一直因站在开发商一边而广受批评。 希望看到一些改变的买家潘尼西亚（Rob Paniccia）说，建商应该承担责任，作为消费者，他不应该受到伤害。潘尼西亚在旺市购买的Icona Condo楼盘去年被取消。他说，“我只是图腾柱上的一个小人物，而他们却高高在上。” 目前在旺市都会中心（Vaughan Metropolitan Centre）的Icona楼盘原址上，有一个类似的住宅和酒店项目正等待申请。包括潘尼西亚在内的一群买家已经聘请了律师，试图阻止Icona楼盘的开发商Gupta Group在旺市申请开发其他楼盘。 今年3月份，On the Danforth楼盘被DIAM Developments取消，楼盘买家发起了一个脸书群组，并向律师咨询如何为他们被放入一个信托账户长达3年的定金寻求赔偿。 怀特夫妇（Dave and Laura Wright）3年前支付48,650元定金，购买了该楼盘的一套32万元单位。现在他们将获得定金的退款，但为支付定金而借贷产生的3,000元利息却未获赔付。此外，怀特还认为，如果该楼盘建成，而他选择将预先购买的单位卖出，应该有大约5万元的获利，这笔获利开发商也应赔偿。 楼盘取消 建商土地仍升值 怀特说，问题在于，在如此炙热的房地产市场，建商如何能以一些非常值得怀疑的理由取消楼盘。而这期间，建商的土地还在继续升值。这并不是说买家购买房地产的风险出现了偏差，而是一个有关消费者保护的问题，因为延迟和取消楼盘的建商本身毫发无损。 怀特认为，应该要求取消楼盘的建商清算资产，并向买家赔偿失去的机会。他说，“我按照购买产品的要求做了所需的一切，而他们却没能交付产品。” 政府着手重组Tarion 安省政府表示，已经开始着手改善买家的保护措施，包括重组Tarion，以消除消费者保护措施与建商法规之间的冲突。该机构还必须在Tarion附录中，加强对购买预建Condo风险的披露。 Tarion附录附在Condo单位买卖协议中的标准表格，其中列出了付款时间表、入住日期和协议终止理由等。 安省政府与消费者服务厅长沃克(Bill Walker)的发言人伍雷（David Woolley）表示，Tarion附录中还应包括可能导致一个楼盘取消的事项，如：未获批准、楼盘融资或产权限制性契约等。 Tarion发言人卡恩斯（Melanie...

买家主导的市场下，卖家该如何让自己的房子顺利脱手呢？财富管理专家Mark Ting在CBC撰文提供几个小贴士：如果有心卖房，不要在低迷市场中定价太高，否则房屋难以顺利出售。将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好，可能让人感到你没有妥善保样房子，或者可能衍生其他问题。如果需要，聘请专业人员进行深层清洁，消除令人不愉快的气味。可以做一些小装修，因为在低迷的市场中，一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。简单作一些清洁、油漆和修复，在厨房或浴室填上一层新的填缝剂，就有很好的效果，不会让买家找到借口来砍价。不建议做重大装修，应该装修需要时间又要费大钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋，吸引潜在买家。如果几个月之后，您的房产很少或根本没有买家的兴趣，那么可能是时候进行重新检讨销售策略，或可考虑换一个房地产经纪人。若有出价，即使价格太低不合心意，不需立刻拒绝，应考虑让经纪人尝试谈判。从长远来看，所有的清洁、涂装和修理都会带来巨大的回报，不要低估第一印象的重要性。选择房地产经纪人时要有选择性。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的房地产经纪人。经纪人应该要实质地能证明他们的评估是合理的，他们还需要强大的谈判技巧。v01   

■各城市房屋基准价及所需家庭收入   根据一个本国金融资讯网站分析，温哥华房屋基准价(Home Benchmark Price)大大抛离其他城市，达到1,441,000元，能负担购买的家庭每年收入需24万元，而大温家庭年入中位数仅是75,400元，也就是说房价超出一般家庭所能负担；而在多伦多，房屋基准价是873,100元，能负担家庭年入是16万元。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，这项分析是由独立金融资讯网站RateSupermarket.ca进行，引述本国地产网站Zoocasa列出全国12个大城市的房屋基准价，再计算出可以负担这价钱的家庭年入(见附表)，从而显示多个大城市如温哥华、多伦多和满地可的房屋，只有高收入阶层才能负担。 RateSupermarket.ca计算家庭收入的方法是，假设该家庭付上两成首期，按揭年期是25年，五年按揭定息是3.25%，10,000元债务，每月要供车300元，而据此计算，能够负担多伦多873,100元房价的家庭收入是16万，温哥华1,441,000元房价则家庭收入是24万元；前者是家庭收入最高10%才能负担，后者更是家庭收入最高1%才能负担。 首置房屋亦难负担 该网站执行总编辑布莱克(Jacob Black)表示，令他意外是距离多伦多70公里外的咸美顿(Hamilton)，要拥有一间63万元的房屋，家庭收入需要12万元。 事实上，房屋不可负担性也出现在“首置房屋”(Starter Homes)上。在温哥华，“首置房屋”基准价是656,900元，多伦多则是522,300元，前者是家庭收入最高25%才能够负担。 布莱克称，潜在业主需要有可以花费的实际概念，也要从以前未想过的方向去思考。他提议业主不妨考虑共住(cohabitation)，多家庭房屋，以及在主要城市外寻找柏文或较小单位的选择。他更提醒买家要懂得善用物业市场的资源。 综合报道

■■联邦税务部长勒布蒂耶昨日公布最新审查资料。Twitter   联邦税务部长勒布蒂耶(Diane Lebouthillier)昨日公布，加拿大税务局(CRA)审查的最新资料显示，发现地产业自2015年起逃漏税款逾10亿元；同一期间，税务局审查了安省及卑诗省超过41,700宗地产个案，涉及逾1亿元罚款。 当局指出，去年加拿大税务局处理与地产界有关的未缴纳税款，较上一年增加65%，为1.71亿元。罚款总计超过5,700万元，比上一年增加逾一倍。 联邦在2019年财政预算案计划在未来5年投放5,000万元，以及持续拨款1,000万元设立查缉地产工作小组，专注追查大多伦多及大温地区的逃漏税。此举将会直接影响地产市场，遏止不合规定的税项。 这些额外税收将会资助社会计划，并由联邦政府管理，对国民带来益处。 与安省卑诗省府共同合作 过去数年加拿大税务局与安省和卑诗省共同合作，以回应有关地产界增加的逃漏税风险。例如收集及交换资料，以及改善汇报税务问题，确保税务局更有效处理税务风险及改善审核结果。 此外，卑诗省与加拿大税务局通过参与地产业工作小组（Canada-BC Ad Hoc Working Group）共同合作，寻求处理有关数据收集及分享需要，规管漏洞，执行税务法律，标准及教育工作，改善执法及检控程序。 勒布蒂耶表示，联邦政府承诺确保本国提供稳健楼房，使国民获得益处。今年财政预算案计划拨款于税务局处理地产业个案，并会创立一个全新的地产税务工作小组，加强打击不合规例的报税，实行正确的税务条例。  据当局规定，新建和装修住宅或出租物业、再出售、首次出租，或作个人用途，须要向加拿大税务局申报及支付销售综合税。此外，当购买新住宅单位时，申请新屋回扣时须遵守有关规定。 本报记者报道

记者：文琪 入行虽难，回报却好。加拿大老龄化加速，投资养老院有利可图，银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 在加拿大，老年人是所有年龄组中增长最快的一个群体。人口老龄化，正在为老人住房以及带有特殊用途、医疗保健用途的房地产市场（Residential Care Homes/senior housing）创造新的投资机会。伴随着婴儿潮一代逐渐步入退休年龄，加拿大的养老类型房地产市场也将进入蓬勃发展期。银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会有1040万老人年龄在65岁或以上。到2051年，大约1/4加人会在这个年龄段内。不断增长的老人群体，需要在近期或不久的中期内进入拥有老人住房设施的房子。 2018年12月，一个新成立的名为Oxford Living，LLC的加拿大老人住房平台，宣布以1亿元价格收购了9个安省退休社区（retirement communities），共计648个套房。该公司总部位于美国芝加哥，在养老院的运营方面拥有丰富经验。加拿大老人住房融资领域的专家Brian Kimmel去年曾讨论了加拿大养老住房需求的变化，以及行业竞争如何影响开发商的命运。作为该领域20年的资深人士，Kimmel认为现在是开发和经营加拿大老人住房产业的最佳时机，也是最具挑战性的时刻，因为这个行业的资本从未如今天这般密集。 养老院种类多 在加拿大，养老院的概念和中国并不相同。根据老人需要护理的程度和能否自理等情况，相关服务也划分细致。有收购养老院经历的尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产的创始人林丽霞，在接受本报记者访问时介绍道，“加拿大养老院大概分为4个类型，有特殊护理院（Homes for Special Care）、援助之家（Housing with support）、老人公寓（Retirement Homes）以及长期护理院（Long Term Care/Nuring Homes）。类型不同，但都是给老人提供住宿和护理，包括一日三餐、24小时实时监控、药物监管和家政服务。但根据护理程度不同，房间的大小、配套设施、收费也不同。比如老人公寓的住户基本都可以自理，长期护理院的老人就需要更多的护理。” 好的养老院床位可谓“一床难得”，等待时间长达数年，而护理院更是如此。林丽霞向记者阐述，在大多伦多地区，一些华人经营的护理院，每个床位每月租金大约在5000元左右，有些等待期（waiting list）高达5年之上。这些动辄数千元花销的养老床位，即便是贵，却也依然求大于供。 老龄化并未真正到来 目前加拿大人对于老龄化的感受，更多的可能只停留在纸面数据和对将来的担忧。真正的人口老龄化社会其实尚未到来。随着科技发展和人类寿命的增加，60多岁、行动自如的老人已经不能够算作完全意义上的“老人”。时至今日，服务窗口还能常见白发苍苍的人在坚持工作。 时至今日，想要投资养老院行业的人非常多。提及原因，林丽霞对记者表示，“二战之后的婴儿潮一代在逐渐老去。我翻过加拿大统计局2018年的数字，数据显示这批人目前大概到65岁了。但是在以前，65岁的人是需要照顾的，而现在大家健康状况都比较好。因此，现在的老人住到养老院的年龄就推迟到了75岁以上。银行商业贷款部门也跟着统计局的数字做了调研。2018年的数据显示，婴儿潮一代和养老行业的真正挂钩可能是在8-10年后。从现在看来，大概就是2026-2028年，很可能会突然间出现有一大批人需要住养老院，而养老院完全没有床位的问题，供需关系紧张更胜以往。” 尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产创始人林丽霞 投资养老院越来越热 林丽霞居住在大瀑布一带，最初移民加国时从事旅游行业，随后成为地产经纪，涉足商业物业的买卖。大瀑布一带的酒店、旅馆、酒庄和农场生意她都参与过收购。而真正涉足养老院的买卖，是从2017年起。 “从最初帮助朋友买养老院，学习分析财报（financial statement）开始，我发现这个行业收入稳定，需求逐年增长，回报相对其他行业来说还是很高的。在收购养老院的过程中，从买卖双方获得了很多信息，因为他们都有这个行业的相关经验。也是从那以后，我自己也陆续开始找这个行业的资源。到现在为止，我前后去过至少50多家各式养老院进行实地考察。在这两年中，我也发现关注这个领域的人越来越多。不止是华人在投资这个行业，包括其他族裔，甚至没有太多相关经验的人也会愿意去了解，甚至大手笔投资。” 老人公寓收费取决于市场 林丽霞与记者分享，老人公寓（Retirement Residence）对于投资者来说，入手更为容易，因为此类养老物业主要是照顾无需护理的老人，在不同类型的养老物业中属于经营最简单的。 “这类物业经营完全靠租金收入，入住的老人完全自费。护理上政府可以派一个人来，在租金收入上经营者完全要自给自足。根据商业地产服务和投资调查机构CBRE所公布的2015 年养老物业资本回报率调查报告，大部分老人公寓每个床位每月的价格在2500-4000加币之间，服务费另计。” 老人公寓是给退休居民提供的住宅，它必须拥有老人公寓监管局（Retirement...

安省政府宣布寻找国际合作伙伴，协助重建已有48年历史的安省游乐宫（Ontario Place）；省政府强调，该块土地日后不会兴建住宅及赌场。 安省旅游、文化及体育厅长蒂博洛（Michael Tibollo）表示，安省游乐宫的重建计划，主要考虑范围由体育，公共场所，以至娱乐设施及零售等；但蒂博洛强调，考虑范畴不会包括住宅开发及兴建赌场。 由于省政府的收入下降，及面对财政紧张等问题，省政府已计划在2012年关闭安省游乐宫。 根据上届自由党政府的数据，到安省游乐宫的人数，已由1971年开园时的250万，跌至近年只有大约30万。 自保守党政府宣布关闭安省游乐宫以来，已出现不少建议，当中包括兴建水上乐园，赌场、酒店及住宅项目。 （图片：Global News） T02

据两份最新的住房租金调查显示，多伦多的一房柏文平均租金逾2,200元冠全国，而两房柏文平均租金以温哥华为全国最高，大约3,000元。根据Rentals.ca收集的2019年5月的数据，多伦多一睡房柏文5月份的平均租金为2,242元，较温哥华的1,828元高出414元。不过，据温哥华区报《乔治亚海峡报》（The Georgia Straight）报道，两睡房柏文平均租金方面，温哥华仍然是加拿大最昂贵的市场，每月平均租金2,915元，比多伦多的2,731元多184元。另一个租盘网站PadMapper显示，今年5月，多伦多一睡房柏文本月平均租金2,250元，而温哥华则是2,130元。至于两睡房柏文，温哥华高踞榜首，5月份平均租金3,090元，比多伦多的2,850元高出240元。(资料图片)V06

■■加拿大地产商会公布全国最新的房屋销售于4月按月升3.6%。CREA   大多区这次势头很猛啊！加拿大地产商会(CREA)公布最新的全国房屋销售情况，4月份按月升3.6%，未经季度调整的实际交易，按年升4.2%。新放盘的楼房按月攀升2.7%，多重电脑放盘系统房屋价格指数(HPI)则按年下降0.3%，全国楼房平均售价按年升0.3%。 报告指出，4月通过加拿大多重电脑放盘系统的房屋销售，比上一个月升3.6%。在2月下跌至自2012年最低水平后，两个月的销售反弹，但仍比去年下半年大部分所得的数据为低。全国有60%的当地市场在4月录得销售额增长，大多伦多地区占全国增长的一半。 4月份未经季节性调整的实际销售活动，按年增长4.2%，这是自2017年12月以来首次出现按年增长，也是两年多以来最大的增幅。这个升幅反映大多伦多地区及满地可增长，超越卑诗省低陆平原的过度跌幅。 新盘供应量占约六成 CREA总裁史提芬(Jason Stephen)称，房市在某些地区正在改善，但其他未见明显改变。所有房屋销售情况均属地区性，购买或出售房屋时，最重要仍需向业界专业人士寻求资讯及指导。CREA首席经济分析师甘尔(Gregory Klump)表示，加国成交量最大的五个大都会楼房市场，销售保持稳定。但名单中已不再包括大温地区，这是自经济衰退以来首次跌出前五名，并且已进入买家市场领域。由于按揭贷款压力测试，以及卑诗省政府改变房屋政策，致申请按揭减少，买家买屋的负担能力面临挑战，销售情况呈下降趋势。 4月份新放盘的房屋数量增长加2.7%，3月份增长3.4%。在大多伦多地区和渥太华的带动下，新增的供应量占所有当地市场约60%。由于4月份销售额超过新放盘数目，全国销售额与新放盘的比率，从3月份的54.3%小幅收紧至54.8%。自2018年初以来，这种市场平衡措施一直维持接近其长期平均值53.5%。 公寓单位房价唯一按年上升 根据销售额与新放盘楼房比率与长期平均值的比较，4月份大约四分之三的当地市场属于平衡市场。按地区情况有所不同，安省及海洋省份楼房供应量长期平均偏低，在买家之增加竞争力，导致价格上升。 在金马蹄地区楼房市场，多重放盘系统房屋价格指数显示尼亚加拉地区上升6.2%，贵湖升5.1%，咸美顿-伯灵顿4.6%，大多伦多地区3.2%，以及奥克维尔-米顿2.5%；相反，巴利则下调5.3%。 以房屋类别来看，公寓单位房价在4月份唯一按年上升0.5%，两层单一家庭房屋、镇屋和排屋价格，分别略为下调0.3%及0.2%。相对一层的单一家庭房屋价格按年下跌1.4%。 本报记者报道

人们在纽约华盛顿公园里休憩。法新社图 纽约市人口在10年来首次出现下滑趋势，主因是人口外流与国际移民人数锐减，但纽约房屋租金创新高，更让人住不起。 美国人口普查局日前数据显示，美国最大城市纽约市2017年与2018年的人口数目出现十年来首度下滑，主因在于当地人口外流与国际移民人数锐减。该市五大行政区仅有史泰登岛人口小幅增加，其余四区居民人数皆呈净迁出。 数据显示，截至2018年7月为止的一年间，纽约市人口年跌0.47%至840万人。《工商时报》报道，而人口普查局原预估2017年纽约市人口增加7000人，如今则下修为减少3.8万人，较前一年同期下降0.45%。 纽约市都市计划官员表示，过去10年来年轻居民迁入速度趋缓，导致纽约市人口成长受限。但从2010年至2018年来看，该市五大行政区居民人数成长2.7%。 另一方面，美国总统特朗普力行排外的移民政策，先前甚至发表“美国已容不下更多移民”的言论，浇熄外国移民迁入意愿，连带导致纽约市人口数目减少。 人口普查局先前预估，2010年至2017年，迁入纽约市的外国移民每年平均增加约7.8万人，但后来将此数目下修至5.4万人。 人口学家指出，外国移民持续迁入有助于防范美国人口老化。美国政府为了照料老年人提拨大笔经费，这笔支出占联邦预算的比例不断攀升。 此外，都市计划官员指出，人口普查局近来改变国际移民人数算法，导致移民人数下滑，而这可能是纽约人口减少的原因之一。若以过去几年来新屋兴建数目来看，纽约实际居民人数应比官方预估来得高。 事实上，美国其他都市人口数目也日益下滑，加州洛杉矶2018年人口减少0.1%、伊利诺州芝加哥下滑0.2%，而宾州的匹兹堡与俄亥俄州的克里夫兰也出现相同情况。 特朗普政府的税改法案虽给了美国企业不小甜头，却苦了纽约客，饱受租金恨天高的压力。房地产税扣除额有上限，加上投资客担心房市过热，纽约买房不如租房的风气盛行，曼哈顿、布鲁克林及皇后区第1季公寓租金创历史新高。 特朗普2017年底获国会通过的税改法案，对一般家庭可扣抵的州及地方税设下一万美元上限，住户能扣抵的房贷利息也有一定额度，大大降低纽约富豪买房的诱因。 房地产租售网站StreetEasy发现，曼哈顿住房租金已创下2016年来最大涨幅，反观曼哈顿公寓售价写下2010年来最大跌幅。 StreetEasy资深经济学家Grant Long就指出：“今年春天房东明显占上风。其实早在冬季，租屋市场竞争就异常激烈，很多租客发现他们的议价地位，比起过去几年明显处于劣势。” 受豪华公寓新建案饱和的冲击，曼哈顿复合式公寓与商业公寓的销售停滞。不少潜在买家改变心意宁租不买，一举扭转纽约多年来租金平稳的局面，过去房东甚至自愿降租，或开出免费入住几个月的条件招徕房客。 根据纽约不动产中介商Douglas Elliman，今年第一季曼哈顿公寓租金中位数，上涨3.3%达3400美元。同时间新签租约数量激增21.4%，租屋库存下滑10.3%，房屋空置率也微幅走跌。 布鲁克林区公寓租金中位数，上涨5.5%至2900美元。皇后区公寓租金中位数则上涨4.8%，达到2800美元。

卑诗省绝不姑息楼市洗黑钱行为，右为詹嘉路。 卑诗省府周四公布的两份最新洗黑钱报告显示，去年约有74亿元脏钱在卑诗“洗白”，而其中约50亿元是通过房地产交易，这导致全省楼市平均价格上涨5%，而大温等楼市兴旺的都会区，洗黑钱导致的楼市涨幅更高。 有关报告并为卑诗及联邦提出29项建议，卑诗律政厅长尹大卫（David Eby）直指，加大监察执法将让不法分子体会到“洗黑钱的派对已结束”。而帮助罪犯洗黑钱的隐形物业代持人，将面对巨额罚款，省府也在努力修改相关法律，同警方及税务执法部门合作，充公以黑钱购买的物业。 卑诗省府报告指出，国际黑钱经常试图通过卑诗楼市来漂白。图为温市中心公寓。资料图片 两份调查报告均由省府在去年9月，委托独立调查机构进行，一个由西门菲沙大学（SFU）教授、前卑诗副法务厅长马洛尼（Maureen Maloney）领导的委员会，就洗黑钱对楼市影响进行调查；另一个由执业律师、前皇家骑警副总长杰曼（Peter German）负责，杰曼已在去年6月公布了名为《脏钱》（Dirty Money）的报告，主要分析赌场洗黑钱，他将最新公布的报告命名为《脏钱2》，主要讲述楼市、豪车市场及赛马行业的洗黑钱情况，其中豪车市场内容已在数日前公布。 周四公布的两份报告内容丰富，合计共长达538页，马洛尼、杰曼、尹大卫及卑诗财政厅长兼副省长詹嘉路（Carole James），当日在维多利亚举行记者会，介绍两报告内容 马洛尼表示，卑诗去年74亿元洗黑钱金额还是保守数字，而加拿大全国的数字则高达470亿元。她说：“卑诗在预防洗黑钱犯罪上迈出重要一步，就是计划推出土地受益所有人登记系统。” 全国洗黑钱高达470亿 尹大卫在记者会结束后，接受《星岛日报》记者电话专访，他说，以往海外买家或不法分子以犯罪所得，在卑诗寻找信任的人购买并代持物业，这种隐形代持行为将无所遁形。他说：“比如本地工薪人士赚取5万元年薪，却突然购买了数百万元的物业，此人就要解释清楚资金来源或如何获得贷款。我要告诉他们现在这样做十分危险，将面对至少5万元或物业估价值15%的巨额罚款。” 杰曼报告揭示楼市洗黑钱活动触目惊心。例如，杰曼调查团队发现一位学生身分的买家，物业登记地址为卑诗以外的租赁办公室，居然能在同一幢公寓大楼内购买总值2,900万元的15个单位。一位家庭主妇，3年时间先后购买了价值410万元、约12个排屋（row house）。 一学生购买15个公寓 一个二手豪华车销售商，在大温地区拥有总值860万元的3处物业，这些物业有多个按揭，不过，每个新按揭的利率都比前一个低。还有一个案例为，494个不同物业分别有4至29个按揭，登记后以迅速方式还贷，这是楼市交易可能涉及洗黑钱的警示信号（见表一）。 楼市可能洗黑钱情况 尹大卫说：“杰曼报告发现了缺乏监管、信息蒐集不足，以及政府莫不关心导致的严重后果的坚实证据，这些直到现在都是我们经济体系及社区的毒瘤。” 他籍此批评前自由党省政府不作为，导致事态恶化，也表示卑诗面对的洗黑钱问题十分独特，需要联邦联手行动。 詹嘉路说：“通过卑诗房地产市场洗钱的严重性，大大超过人们的想像，我们的房屋市场是为居民服务的，不是用来为犯罪所得漂白。” 马洛尼的报告，为省府及联邦提出了29项建议（见表二）， ■马洛尼报告建议摘要 卑诗省府已开始实施了其中的部分建议。尹大卫指出，将同联邦政府沟通，以便所有可行建议能尽早落实。有温市反洗黑钱律师表示，报告中很多建议有助堵上洗黑钱的漏洞。 本报温哥华记者李群报道