地产

【加拿大都市网】房地产经纪人Harry Sarvaiya和很多人一样，在买了一幢四居室的房子后，市场价格开始下跌。 厌倦了在多伦多炎热的流行病市场等待休息，这位房地产经纪人在三月以1,285,000 元的价格在 Martin Grove Road / Westhumber Boulevard 附近购买了一套四居室平房。 现在，这位从业12年的房地产经纪人眼睁睁地看着市场下跌，现在该地区的其他平房售价为大约110 万元。 他并不孤单。随着多伦多炙手可热的房地产市场终于降温，在高峰期购买的买家正在社交媒体上分享他们的困境，而房地产经纪人和抵押贷款经纪人报告了越来越多的悔恨故事。 一些在激烈的市场中出价高的人现在想知道他们是否抢了先机。其他临近交房日的人由于房屋价值下跌而面临抵押贷款短缺，不得不四处筹集资金。 “更大更好的房子的售价与我们最终买到的联排别墅一样。我们成牺牲品了。”一位首次购房者在社交媒体上说。 另一位以130万元买房的人看到同一街区的房子以110万元的价格出售。 “我感到压力很大，想退出这笔交易，尽管我别无选择，只能没收我的押金。” 多伦多地区房地产市场在二月份达到顶峰，当时房屋和公寓的平均售价为133万元。但随着利率上升和新房源的注入，今年春季销售额一直在下降。市场冷却。根据多伦多地区房地产委员会的数据，四月份的平均售价降至 125 万加元（尽管仍同比增长 15%）。 现在的情况就是在高点接手的买家后悔，没买到房的人有些庆幸。 （言西早报道 图pixabay）

【加拿大都市网】在多伦多，有意置业的人士往往被要求首先提出他们所能接受的最高报价，以避免在投标过程中失望。 华裔居民Jonathan Wong说，他和妻子多年来一直在寻找烈治文山的独立式住宅，早期最高预算为 150 万元，直到多年后他们才终于购入心头好。 这位 40 岁的安省居民说，他们之前曾竞标过两间房屋，但玩的却是“增量游戏”的争offer，最终输了。 Wong 告诉多伦多新闻：“三年来，我们断断续续地去参观待售房屋，我们甚至预先办了抵押贷款的批核，一有机会，我们便可以入巿，而且我们曾经差一点成功。” “无论如何，合适的房子始终都没有出现，要不然就是叫价太高。” 他们最终将买屋的预算提高到 200 万元，但始终未能成功竞标房屋。 Wong说他们会选择一个他们觉得舒服的报价，因为他们知道业主会回来要求更高的价格。 他说﹕“我们从这个过程中学到的是，因为这个投标过程是盲目的，所以你实际上不会以不断增加价格而获胜，因为业主总是会回过头来问你，‘你想提高你的出价吗？’但你实际上并不知道其他人在提供什么价钱。所以你会经常输，至少我们是这样经历的。” 虽然在安省，随着《房地产服务信托法》的变化，房屋卖家会在第二年公布他们的房产出价，但目前的过程是不知道的，代表买家是无法得知他们的竞争对手出价多少。 安省政府提出的一项新法规，并将于 2023 年 4 月生效，这将会带来更大的监管变革，将让卖家可以“选择公开报价流程”。竞标改革也是自由党选举纲领的一部分，尽管目前尚不清楚具体会有甚么改变。 多伦多地区房地产委员会主席Kevin Crigger表示，市场供应不足可能会影响竞标过程的竞争力。他说，通常会建议客户在流程开始时将“最好的一面”放在首位，包括条款和条件。 他说：“我认为，把交易时间过程拉长，其实是为你的竞争者提供机会，也增加了他们各自的报价，”他并补充说道，买家在出价前，需要与他们的房地产经纪人讨论该房产在他们心中的价值及其市场地位。 “我认为，如果你有某个心水价位，甚至可以负担对某一个价钱段的售价，那么你也知道规则如何，尽最大努力争取是最好的方法。” Wong于 2021 年 9 月成功竞标烈治文山 (Richmond Hill) 的一栋住宅。这套独立式住宅的要价为 190 万元，这对夫妇最后以215万元买到它。 Wong说﹕“我认为我们很幸运，业主不打算拖长整个售楼流程，房子非但没有缺憾，还比市场上类似价格的其他房屋都要好得多。” (图片：CTV)...

根据卑诗省法院说法，奥根纳根镇(Okanagan Township)在税收拍卖中出售了一名男子的财产，却没有事先通知屋主，导致屋主重大损失，该镇当局必须面临重大后果。 摩根(Anthony Brent Morgan)拥有镇上一个空置土地，大约欠了6,700元的地税，他7年前16万元买的地，但仅被以11,300售出 。卑诗高等法院判决称，摩根没有被告知这笔交易，也没有被告知他有一年的时间可以弥补支付他所欠的税款来挽救财产。当摩根发现了情况时，为时已晚。 根据判决，该乡镇承认其未能履行其根据《地方政府法》通知摩根的法律义务。 法院称，在拍卖房屋以收回税款之前，与业主进行适当的沟通至关重要。法官韦瑟里尔说这还不够。在他5月6日的判决中，韦瑟里尔裁定，摩根的损失等于土地的当前价值减去所欠税款，这相当于352,316元，是摩根最初为土地支付的两倍多。 法官认为说：“当地政府没有遵守法律，包括没有通知业主……，在我看来造成了重大后果。” 判决书称，当摩根于2010年在Round Lake Road购买这处占地3.8公顷的房产时，他的计划是为他的家人建造一个家、一个谷仓和一个车间，用于他的木工精加工业务。 2012年7月，他的家人搬进了这处房产的一个拖车，并在那里住了大约9个月，因一名法规官员告诉他们必须离开，因为那里没有化粪池系统，他们没有得到许可证。 根据判决，现年57岁的摩根从那时起一直住在Vernon的出租房屋中。与此同时，他的生意一直苦苦挣扎，因此没有按时支付地税。 土地在没有通知摩根的情况下被出售了。韦瑟里尔写道：“摩根错过了自2018年9月以来该地区房地产价值大幅上涨的时机。” 有卑诗省的弱势族群因为未缴税款而被迫拍卖房屋，导致一些人、特别是老年人失去了住所。地方政府因其税收拍卖行为而受到批评的问题屡有所闻。 去年，省监察员发表了一篇评论，发现一名弱势老年人欠下了1万元的地税，却失去了在Penticton高达数十万元的资产。审查称，这名妇女有足够的钱来偿还税款，但出于健康考虑，她需要帮助才能交税。 图：CBC v01

【加拿大都市网】房价一直是加拿大许多国民关心的事情。经济研究公司Capital Economics预计未来12个月，房价将下跌10%。 如果你拥有自己的房屋，或者一直试图“上车”，相信你会留意到在大流行期间价格是如何大幅上涨。现在，新的研究显示，加拿大房价在未来一年可能会有相当大的跌幅。 Capital Economics预计未来12个月房价会下跌一成。该公司的加拿大高级经济学家布朗（Stephen Brown）在接受CityNews访问时表示，在1980年代，“当我们看到按揭贷款利率以两位数的速度上升时，房价从高峰到低谷也只下跌了9%。因此，从历史上看，10%的下跌对加拿大房地产市场来说是相当大的，但在大流行以来价格上涨的背景下，这只会真正扭转几乎五分之一的价格涨幅。” 如果这种价格的下跌真的如此，布朗认为，这种情况在偏远地区将比在城市中心更为明显。他续道，大流行期间价格上涨的一个有趣之处在于，屋价实际上是由较小的城市市场推动。房价，无论是相对于收入而言是否升高，一直是加拿大的一个关键话题。但总的来说，在之前的周期中，大家想到的是2018年，也就是那个时候，价格飙升，实际上主要由城市中心多伦多和温哥华推动的，部分原因是大量移民。至于最近这一次，由于遥距工作的灵活性增加，大部分推动力量来自较偏远的地区。现在，利率正在上升，员工陆续返回办公室工作，或员工需要有部分时间返回办公室工作，对该等地方的需求减少，因此可能会看到该等地方的价格跌幅较大。 布朗在他的研究中写道，当利率上升时，房屋销售通常是第一个下跌的骨牌，“我们已经在温哥华和多伦多看到了相关活动的减少。 V17

【加拿大都市网】万锦市议会批准郎逸花园(Hildebrand Gardens) 的开发提案，它将在Warden Ave.以东的7号公路上建造一个拥有 1,081 个单位的独立生活养老院建筑群。 郎逸花园的计划修正案旨在将最大允许高度从8层增加到14层，最高密度从3.95增加到6.42的建筑占地指数。业主建议重新开发空置的土地以促进拟议的发展，其中包括一栋9层的分层建筑、一栋面向7号公路的13至14层的L形分层建筑和一栋13层的分层建筑。 建筑商：2310601 Ontario Inc.（Hildebrand Gardens） 地点： 万锦市7号公路3912至3928 号 (Ward 3) 内容：正式计划和分区章程修正案的申请已获批准，以允许在上述土地建造多达1,081 个单位的独立生活养老院建筑群，当中包含150个出租单位。   (图片：星报) T09  

■■专家相信装修厨房是回报率最高装修投资。Royal LePage网站图片 【加拿大都市网】如果你有一笔预算想装修房屋，有近九成的专家会告诉你优先进行室内项目，因为他们相信这样做更能令房屋增值。皇家地产公司（Royal  LePage）专家相信，装修厨房可以令你的物业增值20%，是回报率最高的装修投资。 皇家地产公司最近对全国340位房地产专业人士做出调查后得出的结果显示，平均而言，卫生间的装修可以令房屋增值16%，完成的地下室及地下室套间可令房屋价值上升15%。更换窗户可以令物业增值13%，室内油漆可以令物业增值12%。户外休闲空间和园艺装修，可能令物业价值增加10%。建造游泳池被认为是带来物业升值最少的项目，平均可令物业升值约6%。 装修卫生间可增值16% 面对加拿大人寻求一般建议，要将家居资金投资在哪里，87%受访的专家会建议先做室内装修。厨房和卫生间的装修，被认为是从投资回报上看最值得的项目。 皇家地产公司经纪及团队主管赫德尔（Mike Heddle）表示，厨房装修一般获得最大的投资回报，是因为这一空间在家居生活中用得最频繁，而且被看作是家庭聚会的场所和家庭的中心区域。当一位准买家第一次看房的时候，影响他们整体印象的一个关键因素，是厨房看起来及感觉起来如何。他们不会记得卧室的尺吋或是墙壁的颜色，但是会记得厨房的样子。 赫德尔还表示，不论是否打算近期卖房，投资装修改善家居都会有所收益。“在疫情期间，许多加拿大人使用多年积蓄改善家居环境。不论是令厨房焕然一新，还是提升户外空间。家居装修是一个非常值得的投资。因为除了增加房屋价值之外，你的家人也能享受更好的环境。” 回报率排名第三和第四位的，是完成地下室及地下室公寓单位。这在很大程度上，因为地下室单位可以用于出租，缓解房主人的供房压力。赫德尔表示，疫情发生之后，许多老人有需要同家人一起居住，这也令带有地下室单位的物业更加抢手。 排名接下来的更换窗户及油漆室内，赫德尔指相比于厨房、卫生间和地下室装修而言，这些算是一些较小的升级项目。但它们简单易行且投资较少，同样也可收到提升房屋价值之功效。 不过有59%受访者表示，自疫情爆发以来，准卖家更少倾向于在挂牌之前装修房屋，主要原因是目前市场对卖家有利。此外，57%受访者表示卖家选择不装修，与近期装修市场材料和人工上涨有关。

【加拿大都市网】满地可银行最近进行的一项调查发现，随着疫后返回办公室上班，买家迁离大城市置业的速度开始放缓。大多数购房者预计，在通胀、住房成本和利率继续攀升下，全国买房的准业主预期所需金额将较去年平均增加了10万元。 而在安省，置业者预期要在今年支付79万元来购买房屋，较去年的58.2万元大幅增加超20万元。 大流行期间，加国出现居民从大城市迁往外围城市以至郊区的新趋势。但随着防疫限制放松，更多人返回办公室，满地可银行最新发布的住房财务调查(BMO Home Finance Survey)发现，尽管住房成本上涨和通货膨胀上升，但购房人士在主要城市中心置业的兴趣有所增加，自去年以来上升了5%。主要城市仍然是最受买家欢迎的置业目的地，而今年远离城市的偏好则有所下降。 满地可银行资本市场高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)表示，市场状况正在迅速变化，大家很快就会看到更加平衡的情况，因为预计加拿大央行将在今年剩余时间里进一步加息，这将影响人们的可负担能力，并可能缓和市场心理。长期来看，市场的基本面仍然强劲，这要归功于到稳固的就业市场和人口支持。 超7成人愿花更多钱买房 调查还发现，大流行期间的储蓄情况，以及加拿大各地飙升的住房成本，引发了购房者置业计划的变化，特别是他们何时购买以及将花费多少。有68%的购房者表示，愿意改变他们购买房屋的花费。73%的人愿意花更多的钱购买，主要是因为房价上涨(55%)、收入增加(28%)及储蓄增加(27%)。 超过一半(55%)的购房者表示，他们将把大部分或全部增加的储蓄用于首付。52%购房者表示，他们需要增加首付来买屋，而抵押贷款也较去年显著增加了20%。也有超过三分之一的人预计，首付不超过一成，超过五分之二的人需要家人帮助才能应付首期。 满银金融集团个人贷款及家庭融资产品负责人皮尼亚(Hassan Pirnia)表示，当消费者考虑购买房屋时，必须在多个层面应对不断上涨的成本。这些财务障碍正在对消费者的购买计划产生重大影响，包括将购买什么以及何时购买。大多数人理解他们需要花更多的钱，但有些人会在价格上涨之前提前购买，也有一些人观望着价格是否会下跌。 调查发现，在过去一年中，购买房屋的预期金额平均增加了10万元，增幅高达26%。平均而言，全国购房者预计支出58.8万元。在安省，置业者预期要在今年支付79万元来购买房屋，较去年的58.2万元大幅增加超20万元。

【加拿大都市网】潜在购房者在4月份看到了多伦多市场降温的明显迹象，因为该地区的房地产委员会报告称，自去年以来销售额下降了约41%，一个月内下降了27%。 多伦多地区房地产委员会周三表示，该地区4月的销售额为8,008套，低于去年同月的13,613套和3月的10,939套。 董事会将下降的大部分原因归咎于随着利率攀升和购买力下降而暂时退出市场的购房者。 TRREB 总裁凯文·克里格 (Kevin Crigger) 在一份新闻稿中表示：“显然加拿大央行正在实现降低消费者支出的目标，以对抗高通胀。” “在过去的四个星期里，抵押贷款利率急剧上升，促使一些买家推迟购买。” 今年3月，加拿大央行(Bank of Canada)将隔夜利率从0.25%上调至0.5%，然后在4月13日再次上调一倍，至1%。经济学家此前一直预计，央行的隔夜利率将在今年年底前升至2.25%。但已升至30年高位的通胀率，促使人们猜测，关键利率将进一步上调。 该委员会表示，多伦多周边地区被称为905的销售额同比下降幅度最大，在独立式住宅类别中尤为明显。 905中的独立屋销售总量为2,732套，比前一年下降了47%以上，而市场上的1,033套联排别墅销售量下降了 44%。上个月905半独立式住宅销售491套，同比下降40%，685套公寓销售量减少约32%。 多伦多市4月独立屋销售量达到868套，同比下降34%，半独立屋销售量下降26%至311套。 本月联排别墅销售量总计335套，比去年同期下降42%，而4月份售出了1,488套公寓，比2021年同月下降 35%。 销售额的下降也给房价带来了压力，在新冠大流行的大部分时间里，房价一直在稳步攀升，而且往往受到竞标战和激烈竞争的推动。 4月份大多伦多地区的平均房价超过120万元，低于前一个月的约 130 万元。 然而，4月份的平均价格仍比去年同期上涨约15%，当时的平均价格超过100万元。 TRREB首席市场分析师杰森·默瑟(Jason Mercer)在一份新闻稿中表示:“预计买家之间将有足够的竞争，以支持相对于2021年的价格持续上涨，但年度增长速度将在未来几个月放缓。” TRREB也将密切关注供应情况，因为今年年初买家和经纪人都在叹房源不足，并预测春季市场将扭转局面。 TRREB发现，4月份的新房源数量从去年同期的20,841处下降了约12%至18,413处。 在最近的一次采访中，Royal LePage首席执行官Phil Soper告诉《星报》，当房屋销售放缓时，买家和卖家之间的期望通常会出现鸿沟。买家很快意识到，市场降温可能为他们带来机遇。卖家不愿意相信自己的房子没有邻居的房子值钱。这就导致了销量的减少。 虽然加拿大皇家银行等有关部门表示，预计今年多伦多市中心等地的房价将大幅下跌，但TRREB的官员似乎不太确定房价是否会大幅下跌，特别是考虑到该省的住房供应危机，以及投资者为获利而购买多处房产的持续趋势。 “政策制定者不应想当然地认为，由于房屋销售已脱离历史高点，我们就可以忽略市场库存不足的问题。已经离场的买家不会永远留在那里，我们地区的人口将在移民的政策下继续增长。在缺乏新供应的情况下，我们将建立大量被压抑的需求，需要在不太遥远的未来满足这些需求。” 据市场研究公司Urbanation周二发布的一份报告，尽管二手房市场在过去两个月放缓，但今年第一季度，大多地区新公寓的销量创下了历史新高。 调查发现，新开发项目的销量比去年同期高出55%，比10年平均水平高出60%。根据市场研究公司Urbanation的一份报告，未售出公寓的库存也降至18个季度以来的最低水平。 编译：YUAN 图源：加通社、TRREB ref：https://www.cp24.com/news/april-home-sales-down-41-from-last-year-27-since-march-toronto-realty-board-1.5887671

■■涉嫌违规遭住宅建筑规管局叫停的其中一个镇屋发展项目Boss Luxury Towns。 Ideal Developments ■■Yen-Hui Fa将发展商告上法庭，但有破产律师指难以获得全数退款。CBC   【加拿大都市网】安省一家建筑商因违规操作，被当局取消在烈治文山市两个镇屋发展项目，令大批楼花买家血本无归，其中有人已缴付多达25万元，料难以全数取回预缴款项。 据加拿大广播公司(CBC)报道，目前确认该两个楼花项目有29名买家，已向同一发展商或其附属公司缴交了合共570万元的预付款，每人12万元至25万元不等。由于安省的房屋保险项目只保障每名自由产权(freehold)物业买家最多10万元预付款，这些买家共有280万元没有保障，要追回十分困难。而且与共管柏文不同，这些买家的预付款不要求存放在信托帐户内。 推出两个发展项目的建商Ideal Developments，于去年被安省住宅建筑规管局(Home Construction Regulatory Authority，HCRA)指控无牌照经营，其后牌照申请遭拒。建商于去年秋季取消了位于烈治文山一个72间镇屋的发展项目Boss Luxury Towns。 此后，该项目的有担保债主展开破产讨债程序，将用于该项目开发的位于央街(Yonge Street)夹邦德街(Bond Crescent)的一块土地拍卖，以偿还其贷款。如果这项交易本周二被法庭批准，公司的资产可能所剩无几，料将无力偿还楼花买家的预付款。 61岁的帕特尔(Hasmukh Patel)是CBC确认的29个买家之一，他用自己的信用额度借款支付了25万元预付款，购买其中一间镇屋用作退休。不过签约一年以后，憧憬中的退休生活变成一场噩梦。他的付款中有15万可能血本无归，被逼无限期延迟退休计划，以应付每月700元的借款利息。 被逼无限期延迟退休计划 Ideal Developments的创办人纳达拉贾林姆(Shajiraj Nadarajalingam)通过电邮对CBC表示，不能对报道作评论，因为涉及项目的事项已呈交法庭。“我只能说，会继续做我们合理范围内所能做的一切，帮助买屋者处理与这一项目利益有关的事项。” 帕特尔在2021年5月同意支付25万元预付款，据他说因为建商承诺这样可在房屋交接时让价20万元。多伦多资深房产律师金纳堤(John Zinati)表示，这承诺是一个非常极端的例子，说明为何买家在签购屋合同之前，应该将合同交给律师审查。律师可能指出不对劲之处，“建商透过刺激手段让你交一大笔预付金，承诺给你折价，但钱缴了之后没有保障”。 建议买楼花前咨询律师 另一位买家Yen-Hui Fa于2020年3月也向该建商支付了25万元预付款，在该公司开发的另一个镇屋项目Richmond Towns中购买一个单位。同样他也获建商承诺20万元折扣。不过这个位于麦健时少校路夹Lennox街的项目，在建商无法取得牌照更新后，于去年10月取消。 他在经过数月追讨订金无果之后，将建商及其东主纳达拉贾林姆告上法庭，要求取回其25万元订金及30万元损失赔偿。不过破产律师哈里斯(Matthew R. Harris)表示，有保障的债权人会先将开发商的土地卖掉以偿还其欠款。楼花买家则被置于一个非常困难的境地。 金纳堤指出，买家为保护自己，应找律师看过购楼合约，同时花时间对建商的背景进行了解，“我们甚至建议客户，去先前买过该建商物业的人家敲门，了解他们的经验。在签这么个大合同之前，应先了解对方。”

15,000名建筑工人即将罢工，对大多市地区的住宅交楼日期不无影响。 据CP24报导，LiUNA 183地区的多个谈判单位都拒绝了合同提案，并选择从今天起发起罢工行动。工会称这些参与工业行动的人包括房屋框架工、瓷砖安装工、地毯和硬木安装工，以及参与高层建筑的工人。 LiUNA 183地区发言人奥泰（Jason Ottey）指出，由于罢工的关系，现时大多市所有高层建筑工地都完全关闭了，低层建筑也受到了严重影响。“我们的成员都想回去工作，但他们需要管理层提供一个公平的提议，而他们提供的远远不够。” 奥泰表示现在有六个不同的工种在罢工。他表示，谈判桌上的争论点因工种而异，但“主要”与薪酬和不断上涨的生活成本有关。“（我们）不像科技和金融服务行业，员工可以获得花红，我们的成员只能依靠集体协议来争取工资。因此，至关重要的是有强大的工资方案，可以为他们提供长期需要的经济保障。” 罢工延误部份工程 在住宅建筑行业中，大约有30个工会组织，其中6个正在罢工。 安省住宅建筑委员会（Residential Construction Council of Ontario）主席莱尔（Richard Lyall）表示，目前试图谈判集体协议“几乎是一场经济上的完美风暴”，因供应链中断令建筑成本“飞涨”，且通胀令工人生活成本上升。 不过莱尔说，他仍然希望能在项目被严重推迟之前与工人达成协议。他说，有八、九个工种其实已经同意了新的合同。“复杂的因素是，你可以罢工几天或几周，但它需要额外的时间来让程序重新回到正轨。因此，如果罢工一个月，就会有两个月的延迟，甚至可能更长，因为我们目前正处身在非常困难的供应链环境中。” 莱尔表示，《安省劳动关系法》（Ontario Labour Relations Act）目前规定，住宅建筑业的罢工或停工不得超过六周。如果到那时还没有解决方案，工人将被强制返回工作岗位，并将使用具有约束力的仲裁来解决争端。 (图片：CP24)  T09  

■■联邦政府积极为楼市降温。 加通社资料图片   【加拿大都市网】联邦预算其中一重点是解决加拿大楼房市场炽热的问题，但有专家表示，政府计划藉加快房屋建设来缓解失控的房价，可能在短期内推高建筑成本，并导致长期供应过剩。 联邦政府4月公布未来10年建造350万套房屋的计划，誓言将房屋建设翻一番，以跟上人口增长并解决房屋供应短缺。 不过，专家表示，房屋短缺不像政府所说的那么严重，并指动工量处于历史水平的每年约25万间，正建筑的单位数量创下历史新高，完工程序却滞后。 渥太华卡尔顿大学(Carleton University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，加拿大肯定需新的供应来满足移民带来的家庭增长，但350万是夸大其词。 他说，试图过快地加快建筑步伐存在风险，其中供应链会遇到大堆问题，包括劳动力、土地和材料，实际上更推高房价。 工人短缺拖累建筑业 加拿大建筑业已敲响警钟，行业正面对严重工人短缺和退休危机，全球供应链危机更导致木材和其他原材料成本上升；而且住宅建设属省市政府的管辖范围，使制定全国策略变得更困难。 加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，移民数量增加和更多年轻人组建新家庭，目前的建筑率几乎没缩小丰业银行(Scotiabank)估算的180万间房屋短缺差距。按目前的房屋动工速度，需36年才能解决。 不过，有批评表示，由于有年幼的孩子和跨世代同居生活，令加拿大每户家庭人数超过G7的平均水平，因此加拿大应需要更少房屋。 满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)，对主要中心城市之外的大规模供应短缺持怀疑态度。他称，更激烈的建筑工程可能导致市场供过于求。上一次加拿大房价大幅下跌是在1990年代初，此前10年价格快速上涨、导致建筑热和供应过剩。 随着利率上升、需求降温和房屋动工率高企，如建设增长过快，上述情况可能会再度重演。

【加拿大都市网】据一项最新的民意调查显示，对大部分被房地产市场拒诸门外的加拿大人来说，拥有房屋的梦想看来已很渺茫，并有放弃购置物业的念头。 由环球新闻(Global News)雇用Ipsos进行的调查指出，63%受访的非业主人士已放弃拥有自己的房子。Ipsos公共事务副总裁杰克(Gregory Jack)说，随着房价上升、通胀持续和利率上升，很多加拿大人已放弃拥有房屋的想法。 民调显示，这些情绪于卑诗省(74%)、魁省(72%)和安省(62%)最高，草原省份和大西洋地区最低。 除地区差异，调查发现，拥有房屋对富人来说较穷人更可行，超过三分之二的受访者(67%)同意拥有房屋只属富人的看法， 有关感觉在非业主中上升到76%; 有房屋的人(74%)亦较没有的人(67%)更倾向对自己的未来持乐观态度。 此外，虽然57%的受访者不同意现在拥有房屋不如25年前重要的说法，但18-34岁的人(49%)较55岁以上的人(38%)更有可能同意这观点。 卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)接受Global News访问时表示，当婴儿潮一代于1970年代进入成年期，他们需5年的全职工作才赚够两成的房屋首期，目前的年轻人则需工作17年才能达同样的标准。作为一个国家，国民已容忍房价飙升与全职收入之间的巨大差距。 他说，这是一把双刃剑，它降低了加拿大年轻人、以及试图进入住房市场的新移民负担能力。国民已接受这种日益扩大的分歧，对于那些已进入房产市场的人来说，房价无休止上涨会增加他们的财富，而在文化和政治上，大家亦已习惯房价只会上涨的想法。 Ipsos的调查也证实这一点，虽然77%受访者同意，在不持有房产市场份额的情况下获财务安全是可能，但同样比例的受访者称，拥有房屋是个人可作出的最佳投资。 另一方面，Ipsos的民调查显示，对日益增长的共同拥有权需求，可能是拥有房屋的途径之一。 约74%的Z世代(Gen Z, 1995-2009年出生)受访者表示，会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，而千禧一代和 X世代(Gen X，1960年代中到1970年代末出生)的比例分别为58%和43%。 调查亦指出，寻求政府支持的国民，很大程度上对最近的联邦预算感到失望。当被问到建议的免税首套住房储蓄账户时，40%的非业主认为，这将帮助他们买到房子; 35岁以下的人群中，这一数字上升至47%。 总体而言，大多数加拿大人(75%)不同意联邦政府在解决住房负担能力问题上做得足够，甚至三分之二的自由党选民都认为杜鲁多政府做得不够。 皇家银行高级经济师霍格(Robert Hogue)说，虽然联邦预算宣布的措施是朝正确方向迈出一步，但不会对今天的购房者产生太大短期影响。 杰克则称，无论以住房为重点的预算会否影响房屋负担性，民调已清楚表明，政府并没因情况的任何改善而获得信任。   Ipsos的民调于4月14至19日所做，访问了1,001名18岁以上国民，误差率3.5%。 V06

【加拿大都市网】温哥华市议会批准一项动议，即温哥华空屋税税率明年将升至5%。温市目前的空屋税是3%。 数年前出台的这一措施是为了劝阻房东不要仅仅通过短租的方式获利，同时将空置的物业投放至市场，以改善供需关系。 再次增税的动议是由温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)提出的，其中还包括将审计次数增加一倍多，从9,000次增加到2023年的20,000次。 这项已获准的议案还要求市政工作人员在明年初向市议会汇报，如何利用税收来减少“大量短租物业”、如何改变税收政策以确保公平，以及最近联邦出台的政策将如何影响免税政策等。 此外，市长还要求工作人员研究10%的空屋税会对市内租赁市场产生怎样的影响。当然至于加税是否真的能实施，还要取决于今年的市选结果如何，谁会领导这个城市。  V33  

■■数据显示，大多伦多地区楼市正在降温。星报资料图片   【加拿大都市网】在加拿大央行提高利率并发出更多加息信号后，两份最新的地产报告皆指出，大多伦多地区房市从过去几个月的炽热冷却，不仅成交量较去年同期减少，房屋价格也见下跌。建筑业及土地发展协会（BILD）表示，3月份有4,115间新屋成交，比去年同期下跌21％（详另文）。而监测房地产价值和市场趋势的HouseSigma也指，独立屋价格大幅下降超过12%。 据HouseSigma表示，今年2月1日至4月19日的房屋销售表明房地产价格正在回落。根据其最新的大多区房价数据，2月出售的独立屋对比4月的售价中位数下降了12.1%，价格从165万元降至145万元。 同期，半独立式住宅从133万元跌至115万元，跌幅为13.5%。跌幅最大的是永久产权联排别墅，售价从124万元跌至96万元，跌幅为22.6%。公寓的跌幅最小为6.8%，从74万元跌至69万元。 HouseSigma发现，一直在推高价格的竞标战并不常见，而越来越多的房屋取消挂牌或退出市场。发展总监卡尼（Michael Carney）说，这是从2月份开始出现的房价“修正”。不过，他认为区内楼市的基本面仍然非常强劲。 买家观望情绪增加 虽然没人说这是房市崩溃的开始，但随着越来越多的潜在买家对房地产采取观望态度，房价正面临大幅下跌的压力。 大多伦多地区房地产商会（TRREB）首席市场分析师梅瑟（Jason Mercer）认同房价正在下降，他表示在2月和3月之间，GTA所有类型的房屋平均售价均略有下降。 TRREB将在下周发布相关房价数据，并表示，当加拿大央行上月提高利率并暗示今年晚些时候可能会进一步加息时，这对房价产生了降温影响。

【加拿大都市网】加拿大统计局周三公布的最新人口普查数据显示，独立屋仍是加拿大最多的住房类型，但公寓和排屋正慢慢地迎头赶上。 统计局公布的数据指，加拿大780万套独立屋住宅占2021年全国住房供应的约53%，低于2016年的约54%。 局方发现，独立屋的增长速度被高、低层公寓及排屋超越。 有楼房专家将这种转变归因于消费者的喜好、分区规划和部分地区缺乏空间发展，尤其是以高密度而闻名的热门市中心核心地区。 多伦多都会大学(Toronto Metropolitan University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)表示，问题是土地是不能种出来的，对于水平建筑(horizontal construction)来说，这是一种稀缺商品，但垂直建筑(vertical construction)则可一层一层地叠起来。 此外，房价飙升超出很多人的预算，也推动对公寓的需求。 加拿大房地产协会指，2022年3月份全国平均房价为79.6万元，较2021年同期上涨11.2%，如撇除大多伦多和温哥华的热门地区，全国平均屋价减少16.3万元。 其中公寓的成本往往低于独立屋，多伦多地区房地产局发现，大多伦多地区3月份独立屋的平均售价接近170万元，公寓的平均售价约80.8万元。 海德尔强调，绝大多数人仍然更喜欢独立屋，但回归现实时，很多人会重新考虑其住房选择。他称，人们没有足够收入来购买超过百万元的房屋，特别是如果还年轻、以及是首次购置业而正寻找第一间房屋，他们最终会被这些多层住宅或公寓吸引。 统计局2021年点算出加拿大2021年有150万套5层以上的公寓，占全国住房存量的10.7%，2016年为9.9%; 5层以下公寓则从2016年的18%微升至18.3%。 另一方面，排屋数量亦略有上升，从2016年占住房供应的6.3%升至2021年的 6.5%，大部分增长集中于大城镇中心的市中心和其周边地区。 报告指，最有可能成为首次置业者的千禧一代占人口的最大份额，他们占大城市中心人口的三分之一以上; 占加拿大最大份额的婴儿潮一代仅占市中心人口五分之一。 统计局2022年2月份发布的一批数据显示，至2021年春季，有超过120万或3.5%的加拿大人居住在全国41个大型城市中心之一的市中心部分。 这些市中心人口从2016年至2021年期间增长10.9%，较上次人口普查期间(2011年至 2016年)的4.6%增长速度更快。 V06

【加拿大都市网】加拿大RBC银行助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在周四发布的一份报告中表示，住宅房地产市场可能会在今年春天见顶，因为加拿大央行的加息周期会打压市场活动并导致价格放缓。 霍格：“我们现在预计房屋转售活动将比之前预期的更快放缓，也许更重要的是，随着市场情绪因极度看涨而恶化，我们预计今年春季价格将见顶。” “在这种变化的环境中，当地市场可能会经历温和的价格调整，部分扭转过去一年录得的巨大涨幅。” 根据加拿大房地产协会的数据，3 月份非季节性调整后的平均房价为796,000 加元，同比上涨 11.2%。然而，这与一个月前创纪录的816,720加元相比有所缓和。 3 月份的房屋销售活动也有所放缓，比一年前创下的历史销售记录下降了 16.3%。 霍格表示，他预计这些趋势将继续下去，尽管他指出，今年迄今为止价格的快速上涨仍可能导致年均价格高于一年前。 总体而言，霍格表示，从高峰到低谷，国家基准价格可能每季度下降近 5%。 估计今年的房屋销量将下降13%，到2023 年将进一步下降 14%。 由于今年开局强劲，2022 年的平均价格不会看到下降，RBC预计今年总价格将上涨 8.1% %，然后在 2023 年下降 2.2%。 霍格预计价格下跌在地域上将是不均衡的，温哥华和多伦多等市场的价格压力更大。 霍格说，由于最近固定利率抵押贷款的增加，那些已经成群结队转向浮动利率抵押贷款的潜在购房者无法逃脱。加拿大人越来越多地涌向浮动利率贷款，现在占所有新抵押贷款发行的一半以上。 固定抵押贷款利率已大幅上涨。到目前为止，对抵押贷款的影响已经减弱，因为借款人转而倾向于浮动利率抵押贷款，其利率仍然非常低。但加拿大央行的加息很快也会使浮动利率变得更加昂贵，让借款人无处可逃。 https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 （言西早 图）

■■透过MLS出租的共管公寓单位一睡房平均月租为2145元，按年增长17.8%。星报资料图片 【加拿大都市网】多伦多地区房地产商会（Toronto Region Real Estate Board，TRREB）公布报告指，今年首季度大多伦多地区的共管公寓单位平均月租金，已回升至接近2019年疫情前曾经达到的历史最高水平。一睡房和两睡房公寓的月租均比去年同期上涨了约17%。 CP24报道指，数据显示今年首季度透过多重电脑放盘系统（MLS）出租的共管公寓单位，一睡房平均月租为2,145元，按年增长了17.8%。  两睡房平均月租为2,867元，按年增长17.2%。这两项数字已接近疫情之前的2019年，多市公寓月租的历史最高纪录。当时一睡房平均月租为2,262元，两睡房为2,941元。 在疫情爆发早期，公寓租金严重下跌超过两位数。 当时由于各公司允许员工开始在家工作，很多租客迁离多市中心，前往周边地区寻租更大的空间。  但现时许多人已开始返回工作场所，至少是部分时间回公司上班，令租房市场持续出现回升迹象。 租房需求增长要大于供给 TRREB最新数据显示，多伦多今年第一季度共管公寓的空置率只得1.9%，显示出可供出租的单位数量非常有限。大多伦多其他地区情况更差，杜咸区的空置率为0.3%，皮尔区为0.9%。 地产商会表示，今年第一季度经由MLS系统成交的房地产交易同比下降了23%。但是作为其中重要组成部分的租房挂牌和成交仍有上涨。这显示在租房市场上需求依然强劲，而可供出租的房屋数量下降。 TRREB总裁克雷格(Kevin Crigger)表示，未来两年移民人数仍将达到或接近历史最高水平，非永久居民包括留学生的人数仍将继续增加。他们中许多人都要进入租房市场。由投资者持有的公寓物业，将是解决供给问题的一个重要渠道。非常明显，租房市场需求增长要大于供给增长。决策者在增加住房供给时，也应该考虑如何增加供出租的房屋。 除供求关系不平衡之外，公寓物业本身价值的增长，也是推高租金的一个重要原因。TRREB早前曾表示，今年3月共管公寓单位的平均价格，在多市达到83.1万元，在大多其他地区达到80.9万元，比去年同期增加了19.6%。

俄罗斯持续袭击乌克兰，卑诗省国会议员质疑当加拿大全面制裁俄罗斯寡头之时，俄罗斯寡头却可能还有神秘豪宅位于卑诗省，呼吁当局要重新思考房地产所有权的规范。 英国哈里王子与妻子梅根曾于2020年在卑诗温哥华岛暂居一处豪华庄园，这间位于温岛北萨尼治(North Saanich)、名为Mille Fleurs的豪宅没有涉及犯罪的纪录，但真正的拥有者是一个谜，在省级土地登记署无法明确找到其资料。 不过根据CBC透过外泄的避税港(tax-haven)数据、公司内部纪录和深入研究，应该可确定该豪宅涉及一名俄罗斯亿万富翁米尔纳(Yuri Milner)。有专家说，事件再次显示加拿大在房地产拥有权方面非常不透明。 CTV报道，Saanich-Gulf Islands国会议员梅伊(Elizabeth May )说，购买房地产可以经过多层次的手法隐蔽真实情况，很难知道究竟是谁真正拥有一座物业。“加拿大是世界上在房地产购买上透明度最低的国家之一。”梅伊说：“米尔纳是谁？他是这栋房子的实质拥有人吗？他是俄罗斯公民，也是以色列公民。他是亿万富翁，他早期的投资资金来自克里姆林宫的支持协助。” 米尔纳的网站并未否认这一点，但似乎将他与这笔资金保持距离，称早期投资中不到3%来自一家俄罗斯银行，并且在2014年全部偿还。 3月30日，米尔纳在推特上发布了关于乌克兰战争的信息。这条信息的部分内容是：“看到平民遭受俄罗斯砲弹和火箭的袭击，令人心碎。” 米尔纳是否属于“俄罗斯寡头”还不确定。尽管如此，梅伊认为加拿大可能有更多资产和俄罗斯寡头有关系，只是难以查证。 梅伊与许多其他国会议员因为呼吁渥太华要对俄罗斯采取严厉制裁行动，都被禁止进入俄罗斯。 梅伊说，加拿大应该尽一切努力和机会向普京施加压力以令战争停止，而加拿大对财产所有权的模糊规定，成了一个障碍。 ■米尔纳。网上图片   v01

【加拿大都市网】全国3月份的国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index），在过去12个月上升18.41%，与去年8月的破纪录升幅看齐。全国11个主要房地产市场之中，只有魁北克城有0.65%的负增长。哈里法斯以一年升34.7%领先全国，咸美顿有28.5%增长，维多利亚和多伦多则分别升22.8%和22.3%。其中不纳入指数的20个市镇的升幅，从阿波斯福-米逊的37.5%至烈必殊（ Lethbridge）的28.0%不等。 报告指出，上月的综合指数经季节调整后的升幅为2.0%，是仅次于去年5月上升2.2%的有纪录以来单月增长第二高位。 哈里法斯再次以单月上升5.4%高踞榜首，升幅几乎超出全国平均一倍半；咸美顿和多伦多分别有3.3%和2.7%的增长。20个不纳入指数的主要地产市场，只有三河（Trois-Rivieres）出现0.33%的跌幅，其他市镇均有增长。上月升幅最强的是贵湖的5.1%，其次是奥沙华的4.6%和彼德堡的4.1%，阿波斯福-米逊也有4.0%的单月增幅。 哈里法斯单月升5.4%踞榜首 国家银行房屋价格综合指数是以2005年6月为基准。多伦多3月份指数为352.68，即上月底的屋价比2005年6月上升252.68%。

【加拿大都市网】为打击房产竞标现象，安省政府正引入新的房地产法规，在房屋卖家允许下，房地产经纪可让买家看到所有竞标价。以前被禁止分享竞争报价细节的房地产经纪，需要获得卖家客户的许可才能分享细节。新法规将于明年4月开始实施。 据《星报》独家报道，目前的盲目报价系统导致了竞标战，有人说这导致多伦多地区房价飙升，因为买家不知道他们需要多少才能超过下一个最高报价。作为2020年出台的《房地产信托法》(TRESA) 的一部分，省府和消费者事务厅长罗曼诺（Ross Romano）周二宣布了一系列房地产法规，将于明年4月开始实施新的开放出价替代方案。该立法是2002年《房地产商业经纪人法》（Real Estate Business Brokers Act）的现代化版本。 针对经纪新操守准则 此次更新包括针对房地产经纪的新操守准则，以及该行业监管机构安省房地产委员会 (RECO) 的更多权力。 罗曼诺表示：“这些规定还允许安省房地产委员会通过鼓励他们的纪律程序和扩大管辖范围，以涵盖整个 《房地产信托法》，来追踪利用弱势省民的不良行为者。”他说：“通过赋予房地产委员会这些权力，我们正在简化和加快解决问题所需的流程，并确保对那些恶意行为的人产生真正的后果。” 罗曼诺的声明说，更简单的标准化房地产表格，更严格要求经纪披露在买卖双方何时使用同一经纪等问题上的角色，将简化购房过程。 目前未清楚有多少房屋卖家会使用新的公开报价选项，因为当买家在不知不觉中出价远高于房屋的下一个最高出价时，保守报价秘密的传统做法可以使卖家受益。 但根据新规则，选择分享竞争报价细节的卖家将被允许只披露部分细节。例如，他们可能会分享其他人提供的截止日期或融资条件，但不会披露提供的价格。卖家及其代理人必须在所有提供房产的买家之间分享商定的公开信息。

【加拿大都市网】杜鲁多政府在4月7日的最新预算案中，提议禁止目前房屋买卖中常见的“盲目竞标”(blind bidding)做法，不少房地产行业组织表达了反对意见，正准备与联邦政府抗争，已有省份表示不会配合实施新规定。 据《环球邮报》（TheGlobe and Mail）报道，加拿大地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)等行业组织表示，禁止盲目竞标不会降低房屋价格，且会剥夺房主选择如何出售其房屋的权利。大多数卖家更喜欢盲目竞价，因为他们相信这种方式可以让他们获得更高的卖价。 CREA发言人勒杜克（Pierre Leduc）说，“加拿大人有权选择他们想如何出售自己的房屋，这可能是他们一生中最大的一笔交易，而禁止盲目竞标剥夺了这种选择。” 大温地产局（Real Estate Board of Greater Vancouver）认为，没有证据表明政府的这种政策能起到任何改善作用。董事会主席约翰（Daniel John）说，“我们担心，禁止盲目竞标可能会限制卖家在出售他们最重要资产时的选择和权利。” 多伦多地产局（Toronto Regional Real Estate Board)指出，政府的政策必须平衡卖家和买家的权利，且保护房主的权利。 房地产法受各省和地区管辖，因此渥太华不能单方面禁止盲目竞标的做法。相反，预算案建议联邦住房部长与各省住房厅长，合作实施这项新法律。 但加拿大最大的房地产市场安省已表示不参与。省长福特（Doug Ford）曾表示，他支持公平竞争，但不希望出台这些新规则。安省地产协会(Ontario Real Estate Association)透露，其大多数成员反对盲目竞标禁令。该协会发言人桑顿（Matthew Thornton）称，该禁令是“在纸巾背面设计出来的一种本能反应”，目的是帮助自由党赢得去年的联邦大选。 目前尚不清楚卑诗省是否会支持禁令。省财政厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，卑诗省府需要更多地了解渥太华“禁止盲目竞标的意图，以了解这一新规定如何与卑诗省已开展的工作保持一致”。   V18

【加拿大都市网】安省一位房东两年前买了一个多伦多地区的农场。但租客现在已禁止他进入该物业。他认为本应裁决房东与租客纠纷的机构行动迟缓导致现在的局面。 来自附近宾顿的房地产经纪人 Sarbjit Sra 于 2020 年 4 月购买了一个 40 公顷的农场。他于当年 6 月首次前往安大略省的房东和租户委员会 (LTB) 寻求驱逐令，理由是他和他的家人想要住在多伦多西北约60公里的物业上。但董事会直到 2021 年 6 月才做出有利于他的裁决，并且在 LTB 以书面形式发布之前，该命令无法执行。 差不多10个月后，Sra 仍在等待该书面命令。 “我现在晚上睡不着，”他说。 “现在，我们非常沮丧。” 与此同时，他说，他每月要支付大约 10,000元的费用，以支付他以175 万元买下的农场的抵押贷款、税款和水电费。他说，租户拒绝支付租金或让他进入房产检查是否有损坏。 农场包括一个谷仓、附属建筑和两个相邻的出租单元——农舍和一个连通公寓。...

【加拿大都市网】位于旺市1项名为Icona Condos的住宅发展项目，发展商以难以融资，及土地转让等理由，在出售楼花期间，两度取消兴建，令到不少买家感到不满，最终，在同一地点兴建的Icona Condos 3.0项目，终于推出市场，发售约2,000个住宅单位。 发展商古普塔集团（Gupta Group）于旺市7号公路与Edgeley Blvd附近，计划兴建一个名为Icona Condos的商住项目（上图），且于2017年初出售楼花，但到2018年，发展商指难以获得融资，被迫取消兴建，将订金退回数百名买家，令买家感到十分不满，因为期间楼价已经上升不少，再难以相同价钱购入相同面积的物业。 发展商于2019年，申请在同一地点兴建名为Icona Condos 2.0的商住项目，且以更高价格出售楼花；发展商的行动，更加令到Icona Condos 1.0的买家感到不满及愤怒。 Icona Condos 1.0的计划，是兴建2幢楼高53层及51层的公寓，到Icona Condos 2.0（下图）时，扩大至兴建3幢楼高分别为55层、55层及46层高的公寓。 由IBI集团设计的Icona Condos 2.0项目，将1.0项目的酒店，改成兴建酒店与会议中心，但住宅单位仅提供1,650个。 但项目所在土地于2021年挂牌出售，同年底，成功出售予Graywood Developments及Phantom Developments，令项目再度作出更改。 新买家将该项目作出修改，但继续使用Icona Condos这项名称，且将新项目的名称定为Icona Condos 3.0。 Icona Condos 3.0是将2.0的版本，扩大最低数层楼面面积，例如将2.0版本计划兴建的酒店与会议中心，向东南方的4个楼层，更改为写字楼单位，至于可供发售住宅单位亦增至2,000多个，以及提供1,079个停车位，及1,021个单车停车处。 （图片：IBI Group...

【加拿大都市网】加拿大楼市炽热，联邦政府在新一份预算案中，表示将打击“地产金融化”以解年轻人“上车难”的困局。但报道指，加拿大人将房产视作投资文化观念根深蒂固，甚至联邦内阁中有三分之一的部长拥有出租和投资用物业。 Global News周三（13日）报道，虽然联邦政府表示将打击“地产金融化”，以解年轻人“上车难”的困局；但据联邦内阁部长呈交利益冲突专员的相关文件显示，约三分之一阁员坐拥用作出租或投资的地产物业。 当中，财政部长方慧兰(Chrystia Freeland)、创新部长商鹏飞（François-Philippe Champagne）及乡村经济发展部长哈钦斯（Gudie Hutchings），均在海外与人共同持有出租物业过地产公司。 而包括住房部长胡森（Ahmed Hussen）、退伍军人部长麦考利(Lawrence MacAulay)、原住民服务部长凯杜（Patty Hajdu）、长者事务部长凯拉（Kamal Khera）和司法部长拉梅提（David Lametti）、税务部长莱布特希里尔(Diane Lebouthillier)、渔业、海洋部长梅丽乔（Joyce Murray）及国际发展部长石俊(Harjit Sajjan)在内数名部长，均在国内持有作投资或出租用途的物业或地产公司。 报道指，众阁员之名下物业均属合法持有。多伦多Realosophy Realty公司总裁帕萨利斯(John Pasalis则称，从政者非圣人，在现实世界中其决策难免受个人利益左右；而从住房部长数月前宣称要保护夫妻（Mom-and-Pop）投资者，可见当权者也不乐见其金融资产或退休备案贬值。不过他指出，内阁反而因此对楼市面临的挑战作出了贡献。 而Generation Squeeze创始人、卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)则表示，众阁员持有出租或投资物业，反映加拿大人将房产视作投资文化观念根深蒂固，更进而演变成推动本地楼市价格飙升的核心挑战。另一方面，这种现象也令民众把房屋视作生财工具，而非仅为家庭住所，令他们在置业时面对两难抉择。 他又认为此一文化令民众盲目跟风，并沉醉于高楼价及房屋涨价，更因而影响其未来财务规划。 V22

【加拿大都市网】加拿大中央银行宣布加息0.5个百分点，令加拿大基准利率调高至1%，银行也将同步调高银行同业拆借利率，统一基本利率也会被调高，直接影响使用浮动利率按揭供房的业主；以大多伦多3月份的平均楼价作粗略计算，使用浮息按揭的业主，每个月的供楼负担将会增加大约250元。 加国银行提供的统一基本利率，在央行宣布加息前为2.7%，假设银行将该利率同步调高0.5个百分点，以此作计算基础（统一基本利率/减某个利率）的浮息按揭，便会直接增加给使用浮息按揭供楼的业主。 假设银行同步将统一基本利率调高0.5%，以道明银行所提供的按揭利率，大多伦多3月份平均楼价1,299,894元，首期25％（324,973元），75％楼价（974,920元）向银行做按揭，供25年，得出业主在加息后每个月的供楼开支会增加大约250元。 例如，以道明银行提供的开放式5年期浮息按揭（2.15%利息）作计算，业主目前的每个月供楼金额为4,199.22元，假设加息半厘，每个月的供楼开支便会增至4,440.47元。 如果以道明银行的封闭式5年期浮息按揭（3.85%）作计算，业主目前的每个月供楼开支为5,049.31元，加半厘息后，业主每个月要支付5,314.92元。 由于央行加息会直接影响统一基本利率，故此，会直接影响浮息按揭的利息；至于大部分业主采用的定息按揭，由于以国债息票作基础，故此，定息按揭利率的升跌，可能出现在加息前或加息后。 （网上图片） T02

【加拿大都市网】加拿大统计局（Statistics Canada）的新数据显示，2019年和2020年，安省、卑诗省、新斯高沙省(Nova Scotia)和新布伦瑞克省(New Brunswick)拥有多套房产的业主持有29%至41%的住房存量。 据加拿大住房统计项目(Canadian Housing Statistics Program)的数据显示，新斯高沙省，拥多套房产所有权（multiple-property ownership）业主的比例占住房存量的41%。在安省和卑诗省，分别是31%和29%。 纽省首置业主增17% 相比之下，拥有单套房产的个人占大多数。单套房产业主持有安省和卑诗省约60%的房屋。 数据还显示，在这些省份，收入最高的10%业主的收入，超过收入最低的50%业主的收入总和。在安省和卑诗省，收入最高的10%业主的年收入均在12.5万元以上。 另外，2018年至2019年，新布伦瑞克省、新斯高沙省和卑诗省的首次购房者数量分别增加了17%、9%和6%。就在一周前，联邦政府为了保障加拿大房屋的可负担性，刚刚宣布了一系列住房措施，其中包括禁止外国买家购房，购买1年内套现全额征税等，均在让首次购房者更能负担得起住房。 富有业主购房超首置族  这次报告提出的更多数据显示，安省楼房市场的投资者活动，产权搜索和注册供应商Teranet发现，去年1月至8月期间，多间楼房业主占多伦多购买房屋的29%，而首次置业者占28.5%。但对比2016年，首次置业者占大比数。在2020年6月至2021年6月的疫情期间，Equifax Canada的按揭贷款数量超过三笔的人激增7.7%。虽然有官员对持多个物业的人数增加表示担忧，认为财力雄厚的投资者很容易出价超过潜在首置者，并忧虑此类竞购战推高价格；但专家认为，其他因素如人口增长及低利率同样带来影响。

【加拿大都市网】联邦政府已承诺在未来10年每年建造约40万间房屋。不过，尚不清楚是否有足够的工人来建造房屋。 丰业银行首席经济师佩罗（Jean-Francois Perrault）表示，建筑行业正在应对劳动力短缺，以及取得建造房屋所需材料的各种挑战，现在不清楚能否显著提高建造速度。 据路透社报道，在过去两年中，加拿大房屋的平均售价飙升50%以上。 与此同时，建筑业未能跟上加国不断增长的人口。事实上，丰业银行去年发布的一份报告发现，本国每1,000个居民拥有的住房单位数目是七大工业国（G7）中最少。 根据加拿大按揭及房屋公司（CMHC）2021年的数据，目前每年约有28.6万套新房建成。可是，住房供应跟不上人口增长。根据佩罗于2021年5月发布的一份报告，在2016年，每1,000个加拿大人拥有427套住房，而到2020年，这一数字为424套。在此期间，加国人口增长了超过130万人。 多重原因导致住房危机 导致住房危机的因素有很多，包括供应链混乱推高了材料成本，以及市议会未有迅速批准新的住房项目。 建筑业一位代表表示，虽然本国在过去4个月增加了超过10万个建筑工作岗位，但是该国需要对教育系统进行结构性改革。 安省住宅建设委员会(RESCON)主席莱尔（Richard Lyall）指出，加拿大的教育系统在很多方面重视培养大学生，而非有兴趣做学徒的学生，这个问题需要解决。 加拿大房屋建筑商协会行政总监李凯文（Kevin Lee）认为，劳动力供应短缺，需要一段时间才能解决。与此同时，本国建筑目标雄心勃勃，他很高兴看到联邦预算案转向移民来帮助解决这个问题。 李凯文补充道，需要各级政府来解决住房危机。城镇政府必须批准更多建造住房的申请，而联邦和省政府也必须各自作出政策改变。这需要三级政府参与，联邦在这方面有一定的领导作用， 佩罗称，目前，本国移民政策一向以白领工人或临时外国工人为目标，与吸纳帮助建造房屋所需的熟练劳动力方面存在差距。这是其中一个弱点，也可能是建筑行业很难找到工人的原因之一。 联邦住房、多元及包容事务部长胡森（Ahmed Hussen）的办公室在发给环球新闻（Global News）的一份声明中表示，为了解决劳动力短缺问题，联邦已经对工人培训进行本国历史上最大投资。

【加拿大都市网】人们签署文件前一定要了解清楚所有细节，否则可能会惹来一身麻烦。安省万锦市一个男子与一家私人贷款公司签了高息按揭贷款，结果房贷越付越多，面临住了15年的房子不保的窘境。 总部位于密西沙加的Morex Capital，今年较早时启动了法庭程序，以通过出售权控制该房屋，但在加拿大广播公司（CBC）询问过有关情况后，该公司的律师现在表示，该公司愿意与44岁布鲁克斯（Christian Brooks）商谈，以减少19.5万元的按揭贷款欠款，该按揭贷款已激增至24.8万元。 布鲁克斯在2019年向替代贷款方寻求贷款，因为他认为这是他唯一的选择。从事自由平面设计师的他信用评分很低，需要支付账单。报税申报表显示，他当时的年收入略高于7,000元，不包括储蓄。 这种类型的按揭贷款，由私人投资者提供资金，提供贷款以换取投资回报，在加拿大变得越来越普遍。借款人应该知道，这通常不受制于与商业银行提供的传统按揭贷款相同的贷款条件。 借19.5万实收仅得14.8万 该间位于干酪曼大道（Cheeseman Dr.）的独立平房属于布鲁克斯的祖母。他表示，他主要是由祖母抚养长大，自从祖母几年前搬到疗养院后，他便独自住在该房屋。他有产权上的共有权，意思是他在祖母去世后会继承该物业。 根据该封签署的按揭贷款承诺，2019年6月，布鲁克斯以10.49%的利率借了19.5万元，使用该幢价值80万元的房屋作贷款担保。尽管他借了19.5万元，但该公司实际只给了他14.8万元（因要扣除各类费用和相关支出）。 根据按揭贷款文件，这些费用包括向一个布鲁克斯声称他不认识的人士支付2.9万元、8,000元行政费、4,000元经纪费和高达8,000元年度续订费，以及其他潜在的逾期付款费用和违约情况下的律师费用。 布鲁克斯当时在文件上签了名，并表示“我同意，因我所处的情况，我别无选择，只能接受，因我已负债累累。”他续道，他的目标是重建自己的信用，然后去银行获得较低利率的信用额度。 布鲁克斯称，他在两年内每月通过预先授权支付只是利息的大约1,700元，并声称该公司直到2021年6月，即最初协议两年后，才与他联络更新按揭贷款。他在当月签署了一份按揭贷款续签协议，其中包括2020年和2021年的1.6万元的续签费用，需提前支付。当他无法一下子支付那么多钱时，他指出该公司于2021年7月停止接受他的每月付款，并拒绝兑现他随后提供的支票。 根据在纽马克法院提交的一份索赔声明，该公司在1月份启动销售权程序，试图控制该房屋并把布鲁克斯踢出局。 借方最终答应不要求强拍 该公司在索赔中声称布鲁克斯违约，欠下248,950.44元，这笔款项包括按揭贷款本金、利息、逾期付款、法律费用和许多其他费用。这是他已经支付的40,800元利息之上。 该公司的律师就布鲁克斯所言提出异议，认为不准确，但在被问及具体细节时，未有明言。在随后的声明中，该律师表示，该公司将不再追求销售权。该公司致力于与布鲁克斯（及其任何借款人）合作，以避免出售权力程序，并将尽其所能帮助借款人保住他们的家园。 有按揭贷款经纪认为，借款人也有责任知道他们正在签署什么样的按揭贷款，也应该货比三家，以及询问律师建议，包括应该做什么和该注意什么，现在的问题是公众几乎不了解私人按揭贷款的运作方式。 近年来，越来越多的加拿大人从银行和信用合作社以外的其他贷款方，寻求按揭贷款。

【加拿大都市网】业内人士认为，联邦禁止海外买家买房屋，对于压抑楼价作用不大。 ■■甄瑞谦。资料图片 ■■陈永权。资料图片   联邦政府昨天发表本年度预算案。加国智库菲沙研究所(Fraser Institute)发表最新研究报告指出，联邦政府无法透过仅对高收入家庭(1%)征税，来资助新增大额开支项目，最终中产阶级也定会要承担该些支出。 这份题为《99%的人没有免费午餐：向高收入者征税对库房收入的影响估计》(No Free Lunch for the 99 Percent: Estimating Revenue Effects from Taxes on Top Earners)研究报告指出，从长远来看，为政府大规模扩张提供资金，将需要增加税收，而加税则会更广泛影响不同收入和财富阶层的个人和家庭。 具体而言，若透过更广泛地全面提高个人所得税，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将每个税级提高5.5个百分点。这将使最低税率从10%提高至15.5%。  另一方面，如透过增加货劳税(GST)，来抵消联邦政府支出增加20%，便须将提高货劳税11个百分点，由现时5%上调至16%。这一分析的政策含义，就是本国99%纳税人是没有免费午餐。有外界指仅对富有国民征纳更高税收，便可基本上改变联邦政府为新开支提供资金的能力，这观点是毫无证据支持。  相反，要产生足够收入来支持联邦政府重大增加支出，就需要更广泛税基的税项，从更大范围的收入和财富阶层的个人和家庭征税。 唯有向更多人征税 该研究报告又分析，多项税收政策均不会成功产生外界所预料的收入。 以增加个人所得税为例，最新证据显示当政府提升个人所得税最高税率时，纳税人是会作出应对行为，如重组其收入以降低他们应纳税额，最终库房所获额外进账不多。以增加商业税为例，当政府向企业加税时，实际上企业会将其成本增加转嫁给雇员和消费者，前者工资会被减低，后者则会面对加价。 至于财富税或遗产税，它们对政府来说是一个挑战。很多曾征收该两税的国家，最终也予以取消，因为它们成本远大于收入。 该份报告作者、菲沙研究所高级研究员伊森(Ben Eisen)总结表示，要产生足够收入以支持大增开支，联邦政府必须对广泛收入范围的国民征税，而不仅是向高收入者加税。如果加拿大人真想要一个更大规模的政府，他们将不得不为此付出更高税收之代价。 ■秦怡敬 ■江大惠 资深政治评论人秦怡敬律师，对新预算案公布前，主要内容便几乎全部外泄感到相当意外，但基本上在限制外国买家和其他政策上履行了竞选承诺。虽然政府没有加税，但没有减税已经是令大众的生活更艰难。而短线炒卖房屋者须缴付更高的税率，她也担心会造成反效果。 向海外买家开刀并不是一个真正解决的方法，只是找寻代罪羔羊的“政治正确”。她说，政府明白到民怨，但效果则值得商榷。地方政府推行的房屋空置税反而可以解决问题，起码可以增加出租房屋。不过，即使是温哥华也出现上有政策、下有对策的情况。一些房屋虽然挂有衣物，但一看便知是没有人住。 有业界认为预算案中对买入不足一年便放盘的物业征收更高的税率，可能对已经供应不足的房地产市场产生反效果。政府应该鼓励投资者放盘以改善供应不足，新政策是迫使投资者最少也要持有物业一年。 她说，全民牙医健保是一件好事，因为牙齿除了直接的美观外，也影响心脏和其他的身体健康。牙医反映目前省政府为低收入和部分合资格居民，提供的补助计划很差，而且金额相当少，只得30％，牙医是当作公益服务。 政府没倒台压力 国防开支一如外界事前所料未能达到预期，将有很大的隐忧。 秦怡敬表示，加拿大的军备已经极为老旧。乌克兰是敲响了警钟。北极的重要性越来越大，而加拿大与俄罗斯在北极圈有边界接壤。新预算案只是略为增加拨款，政府仍然是首先顾虑国民的税负。 资深时评人江大惠指出，一般少数政府为了买票需要大撒金钱讨好选民；但由于执政自由党在较早前已经与新民主党达成合作关系，因此毋须在新的财政预算案中“派糖”。今年的预算案可说是相当“稳阵”。 各项施政都只“做少少” 新的预算案是朝正确的方向。他说，新民主党以增加福利著名，因此当初民众均非常担心自由党与新民主党合作会导致加税。执政自由党这次只是付出数十亿元的全民牙医福利，便取得新民主党的支持，金额相当少。 他说，政府没有倒台压力下，各项施政都是做少少。例如，新预算案并没有解决通胀问题，也没有协助商户降低信用卡收费和银行户口手续费，只是向银行、保险公司和大企业加税，但所增税率却减半至1.5％。 总理杜鲁多当年声称赤字会自动消失的言论，曾被人当作笑柄；但由于去年各方面的收入均有增加，令财政预算案的赤字降低。

【加拿大都市网】大多伦多地区3月份房价按年上升约18％，但较2月份的按月略为回落2.58％，成交量更大幅下跌近30％；分析员预期，今年余下时间，房价升势会逐步缓和。 多伦多地产局发表报告，表示大多伦多地区的3月份平均房价为1,299,894元，较2021年同期的1,097,351元，上升18.46％；但较对上1个月（2月份）的1,334,328元，按月回落2.58％。 3月份大多区的物业成交量更下跌29.9％，至10,955宗，2021年同期为15,628宗；地产局表示，虽然今年3月份物业交投大幅减少，但仍是有史以来第3最佳成交表现的3月份。 大多区的3月份新盘供应亦减少11.9％，至20,038间，2021年3月份为22,747间。 报告指出，3月份416地区的平均房价为1,218,546元，较2021年同期上升12.53％；905地区的3月份平均房价则为1,346,331元，较去年同期上升21.9％。 另外，3月份独立屋平均房价为1,697,396元，按年上升20.9％；半独立屋的平均房价为1,317,048元，上升26％；镇屋的平均房价为1,087,733元，上升25％；公寓平均房价为808,566元，上升19.6％。 多伦多地产局首席市场分析员Jason Mercer表示，大部分地区的放盘物业，竞价情况仍然激烈；但与2021年3月份相比，物业供求更趋平衡。 Mercer表示，如果这趋势持续，预期今年余下时间，房价的增长步伐将逐步放缓。 多伦多地产代理Cailey Heaps表示，市场上仍然没有足够供应来满足置业人士的需求，反映物业市场仍然求过于供。 Heaps表示，不少客户十分关注利率的走向，但单靠加息难以令目前的炽热楼市降温，当局应针对通胀及供楼负担能力进行改革才会造成影响。 她表示，省府最近将非居民投机税调高至20％，并扩大至大金马蹄地区以外城市，令部分地区的楼市开始有降温的迹象。 但她强调，房价是否会在今年余下时间下跌，仍然有待观察。 （网下图片） T02