地产

星岛资料图根据加通社消息，满地可去年是加拿大最热门的房地产市场之一，2017年创造了该地区十年来最好的销售增长记录。满地可大区（Greater Montreal Area）总销售量增长8％，达到44,448套，其中满地可岛（Island of Montreal）的公寓销售量和整体情况良好。满地可五个最受欢迎的行政区的销售增长更是超过了20％。不像多伦多和温哥华，满地可没​​有外国买家税。相比之下，大多伦多地区的销售量下降了18％，大温哥华地区的销售量下降了10％。专业人士介绍说，满地可最近一次销售增长超过了多伦多和温哥华是在1998年。外国买家数量，特别是来自中国的外国买家数量增长，直飞中国两大城市也提供了很大便利，不过整体上他们仍是次要的，大多集中在富裕的社区和市中心。专家说，满地可对外国买家很有吸引力，这个城市能够提供高品质的生活，经济适用的住房，低污染和大学系统，因此去年被评为全世界最好的城市。C03

本报记者 去年对多伦多楼市最具影响，莫过于4月底省府推出“安省公平房屋策略”的16项“辣招”。多伦多地产商会（TREB）昨日公布去年全年楼市成交及价格走向，进一步见证其影响力。去年整体楼市成交量较2016年下跌了18.3%，仅得92,000多宗成交；不过楼房平均价却不跌反升，上升了12.7%，平均楼价逾82万元。 多伦多地产商会昨日公布去年大多伦多地区整体楼市分析，指出去年首季楼市不论成交量或价钱均如火箭般猛升，但明显自“辣招”推出后，买卖双方均抱持观望态度，使第二季与第三季楼市突然趋于淡静，成交量大跌，不过楼房价格却仍然高企。 地产商会称，即使去年第四季多伦多楼市有所回升，加上有意买楼人士知道今年一月一日起，联邦政府收紧借贷按揭压力测试，因此趁措施未收紧前的去年底拍板“上车”，令去年最后季度本地楼市交投上扬，然而亦对整年楼市成交上升没有太大帮助。 有业界人士认为，省府去年4月推出的新措施，重点打击被视为炒高本地屋价的海外买家，然而加国统计局证实海外买家比例仅占约5%而已，房屋买卖成交量跌，原因是政府推出政策后，买卖双方均抱观望心态，静待对方反应所致。 数字又指出，去年大多伦多地区楼房只是成交量跌，楼价却不跌反升，去年整体平均楼价为82.2万元，较2016年上升了12.7%；不过数字同时反映去年整体有此升幅，主要来自去年首季的炽热上升，之后第二至四季成交量跌，楼房平均价格虽有所上升，但仅属于单位数百分比。 多伦多地产商会就多伦多市及周边905地区的房屋成交量及价格作出比较，显示905地区房屋在去年的整体成交数字，仍然较多市高。905地区成交数字约为57,200宗，而多伦多市成交量去年仅35,000多宗。不过房屋平均售价，多市仍然较905地区高，多市平均楼房售价为83.4万元，而905地区平均房屋售价，则为81.5万元左右。 数字显示，大多伦多地区去年楼房成交量下跌，所有类型楼房成交量都见下调，当中下调幅度较微的是多伦多市共管柏文单位，下跌仅7.5%，多市共管柏文单位平均售价也是各类型楼房售价中上升幅度最高的类别，平均售价为54.5万元，升幅为23%。

■政府楼据显示中国买家占了海外买家约7成。 资料图片 安省政府去年 推出15%的海 外买家销售税以遏抑楼价，但最新政府数据显示，多伦多海外买家的买屋价格比本地人高出接近 一半，而在海外买家当中，中国买家占逾7成，有专家坦言， 海外投资者是推高本国楼价的主因。 根据《环球邮报》（The Globe and Mail） 透过《资讯自由法》索取未经公开的政府数据显示，安省政府推出海外买家税“辣招”后的4个月内，非国民在大多区买屋的平均楼价是 977,611元，但国民和永久居民买屋的平均楼价为659,470元，两个平均价格相差为48.2%。 另一方面，政府调查海外买家的国籍显示，绝大多数来自中国，占70.6%，第二位是美国，只占4.6%，而印度排第3，占3.6%。 卑诗省亦出现海外买家买屋较贵的情况， 卑诗省政府数据显示，海外买家买屋的平均价格为1,065,444元，本地人买屋的平均价格为958,701元，两个平均价格相差11.1%。 “海外买家是推高楼价关键” 加拿大帝国商业银行（CIBC）经济师 Benjamin Tal表示，海外买家在推高楼市价格上扮演关键角色，特别是在市中心等高需求的地 区，影响了该地区的房屋可负担性。 专门研究多伦多及温哥华楼价的西门菲沙大学（Simon Fraser University）Josh Gordon教授说，海外买家引发所谓的涟漪效应，抬高所有物业的价格。富有海外买家通常喜欢购买豪宅，本地买家出不起价钱，只好退而求其次转往较便宜的地区，最终把楼价上升的效应扩展到所有地区。 “低利率是楼价上升原因” 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局联合公布全国各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，在中国推介全球各大城市楼 盘的居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣透过本地传媒声称，海外买家不是加国楼市问题所在，有关意见受到本地学者关注。罗雪欣接受《星岛日报》越洋专访时仍声称，借贷利率低企才是楼价上升的主因，就算央行提高利率，中国买家也会入市。 罗雪欣形容加拿大物业的海外买家为稻草人，身处于拒绝认同本地投资者获便宜借贷利率是推动楼价上升主因的国家，她声称，房产市场的基本真理是低贷款利率会推高价格。她又声称，要解决房产可负担危机的方法，是要令本地投资者支付更高昂的借贷利率，以及每购入一项投资物业就需缴更多首期。 另一方面，罗雪欣声称非居民买家的存在令首次置业人士受惠，因非居民买家较钟情新建物业，当他们购买楼花，发展商便会获得建屋成本资金保障。 罗雪欣又声称，据其网站研究显示，加拿大最受中国买家青睐的城市顺序为多伦多、温哥华、满地可及卡加利，声称约72%中国买家是自住用途，17.5%买家因子女的教育而购买。她声称，虽不能估计大温地区的本地买家于2018年的入市意欲，中国买家的需求，最少可维持去年下半年水平，但应不会返回2015年最高峰情况；至于卑诗省的楼价持续上升，她引用卑诗房地产协会最近公布的数据解释，她声称数据显示，房屋放盘量少于过往水平，甚至较过去10年平均数字更少约3分之1，卖家忧供应持续紧张，难以购买新物业令业主更不想出售物业，供应少也是造成楼价上升的原因。 罗雪欣声称，温哥华是个安全投资地点， 亦是子女成长的理想环境，中国买家不会放弃在温市寻求居所，加上大部分中国买家是为家人而购买，属长线投资，就算提高利率仍会维持入市。CMHC及统计局的报告指出，非居民买家与海外买家定义不同，非居民买家是主要住宅不在加国的买家，在海外居住的加国公民 及移民都属非居民。

根据安省政府新修订的公寓管理法规，一个新的省辖机构安省公寓管理局（The Condominium Authority of Ontario ，简称CAO)于2017年9月1日开始生效运作。从11月1日起，管理局开始行使其最重要的功能之一:  设立“公寓纠纷仲裁处”（The Condominium Authority Tribunal ，CAT)，用以调节、仲裁和解决与公寓管理和居住有关的纠纷。对于众多condo住户而言，这是需要及时了解的一套极其重要的新的机制。 CAO作为一个新设立的机构，其总体目的是改善公寓住户的生活品质，向condo业主提供信息和服务。其主要职能包括: 负责安省所有公寓公司的注册登记。为Condo业主和住户提供便利化的信息，协助其了解其权利和责任。对Condo业主委员会的董事（condo directors）进行强制业务培训。提供有用资源，协助condo业主和住户解决一些经常遇到的问题。 除上述功能之外，CAO还有一项重要职能，就是透过“公寓纠纷仲裁处”（CAT），在线（online） 提供纠纷的受理、调解、仲裁和解决方案。这一功能由2017年11月1日起开始运作。目前最先受理与大厦管理及财务文件知情权（records）有关的纠纷投诉。日后CAT会陆续接受其它领域中常见的大厦住户纠纷投诉。 仲裁过程分五个步骤 CAT的仲裁机制大致分为五个主要步骤：首先由原诉人透过CAO的网站提交案件的仲裁申请（filing a case）， 讲清楚要求仲裁的事宜以及涉及哪些当事人或机构。在提交申请前，申请人需要使用“用户名”和“密码” 注册一个帐户，供日后调解和仲裁过程中使用和查询。第二步是将有关仲裁申请告知所涉及到的被投诉者， 然后被投诉人“加入”案件过程(joining a case)。被投诉人也需要在CAO注册一个帐户。一旦被投诉人加入了案件， 则双方自动进入了第三个步骤“谈判”（Negotiation）。在这一过程中，纠纷的双方将先嚐试着透过协商， 看能否自己解决所涉及纠纷。 如果这一步不奏效，则双方进入第四阶段“调解”（Mediation）。在这一阶段，仲裁处（CAT）会派出一位调解员加入案件，帮助找出双方都接受的解决纠纷方案。如果调解无效，双方仍无法就纠纷达成一致，则进入第五个阶段“仲裁处颁下决定”（Tribunal Decision），由CAT派出一名仲裁员（Member）下达解决方案。 仲裁决定具备法律效力 CAT下达的仲裁决定对纠纷双方均有效力，双方必须要服从。CAT下达的决定包括双方签署合解协议（Settlement Agreement），还有仲裁令（Order）、仲裁决定（Decision）和双方同意的仲裁令（Consent order）。 在CAT下达上述各类仲裁决定之后可能面后续问题。比如虽然双方签有合解协议，但其中一方不遵守协议或是不照协议规定去执行，此时另一方可以向CAT重新提交另一个案件，要求CAT下达命令要求对方执行协议内容。 CAT的权威来源于安省公寓法，它所下达的仲裁令（Order）、仲裁决定（Decision）和双方同意的仲裁令（Consent order）对于纠纷涉及双方均有约束力。如果其中一方拒绝执行CAT下达的决定，另一方需要透过正当程序申请强制执行。 当事人需要透过小额钱债法庭（Small Claims Court）或是安省高等法院（Superior...

加通社图片根据加通社消息，多伦多地产商会（The Toronto Real Estate Board）表示，去年大多伦多地区的房屋销售量下降了18.3％，而2016年则创下了新的记录。2017年通过MLS系统销售房屋共计92,394套，比上年的113,040套下降。地产商会还表示，去年第一季度的销售量创下了历史新高，二、三季度销售量下跌，最后一个季度销售量又有所回升。2017年的房屋平均销售价格为822,681元，比2016年上涨12.7％。十二月份的销售总量为4,930套，低于2016年最后一个月的5,305套。2017年最后一个月的销售平均价格为735,021元，高于去年同期的730,125元。C03

本报记者 加拿大统计局（Statistics Canada）指出，较早时公布的非居民置业资料，仅属“冰山一角”，新一年将会提供更多相关数据。 统计局加拿大住房统计项目（Canadian Housing Statistics Program，简称CHSP）主任麦卡雷尔（Haig McCarrell）透露，明年将会陆续公布更多物业拥有权的数据，并且会较上次更深入和广泛。 将收集业主报税资料 CHSP上周公布首份非居民置业报告显示，在大温区及大多伦多区，非居民占整体业主比率不足5%。不过，在温哥华及列治文等楼价较高的地区，新落成的柏文大楼中，占五分一的业主是非居民。 不少专家认为，非居民置业实际数字，比上述报告更多。麦卡雷尔表示，将会对某些物业拥有权安排进行更详细的分析。 举例而言，卑诗省一间空壳公司持有多个住宅物业，统计局将会研究股东中是否包括非居民。 除此之外，当局也注意到有非居民利用在加国的配偶或子女购买房屋。麦卡雷尔透露，他们将会收集业主的报税资料，例如一个没有收入的“学生”为何能够购买多个价值数百万元的物业；同时，统计局也会研究物业的用途，包括自住、出租抑或作度假之用。

在冬季看房，可即时及直接地感受室内的温度，了解供暖与保温系统是否运作良好（星报资料图片） 竞争少 心意诚 易观察 大多地区的居民，上星期已经历了零下十几度的严寒，也面对过十几厘米厚的大雪。计划买屋卖屋的人，是否以为楼房买卖活动也应该暂时告一段落？无可否认，步入冬季，加上圣诞新年期间，地产市场确实较春夏季时淡静，很多人便认为现在不利买卖双方。事实上，冬季买卖房屋都有不少好处， 买家要找到优质笋盘，卖家要收到有诚意的Offer，大雪纷飞的冬季，才是好时机。 买家的好处 ‧传统上，屋主都倾向于在地产市道较活跃的春夏季放盘卖屋。换言之，选择在冬季把房屋上市，都是真正有卖屋需要的卖家。在这情况下，卖家开价会较贴近市场价，不会太离谱，以免吓走为数不多的潜在买家。只要双方不是“开天杀价，落地还钱”，一般都很容易在成交价上取得共识﹔ ‧相同理由，买家都喜欢在春暖花开的春夏季入市，冬季买屋的人相对较少，亦即竞争对手较少，出现多个买家争Offer、成交价被抢高的机会也较低。谈判时，买家会较易争取有利的条件，甚至可低于叫价成交﹔ ‧由于冬季地产市道淡静，房屋买卖减少，相关行业如地产律师、房贷经纪、搬屋公司、装修师傅、电器搬运与安装等需要预约的服务，在冬季都较易迁就到双方档期，减少了不少时间安排方面的烦恼﹔ ‧房屋的供暖与保温系统是否运作良好，对经常冰天雪地的加拿大尤其重要。在冬季看房，可即时及直接地感受室内的温度。验房时，也可找出只会在冬季才看到的潜在问题。例如观察牆角的霜冻情况，可判断外牆的保温隔热效果。如果屋顶的积雪不均匀，屋簷水槽处有很多冰柱，可能是阁楼的隔温层不足﹔ ‧房屋是否光勐通爽，在日短夜长的加拿大冬季也很重要。屋内经常有阳光照射，可为室内提供天然加温效果。在冬季看房，可观察到房屋的采光状况。如果冬季也有充足阳光照射室内，春夏季也就更不用说。如果外面阳光明媚，但室内却一片黑沉，房屋的采光状况便要打个问号了﹔ ‧冬季的庭园，大部分时间都被白雪覆盖，不止看的那栋房屋，连所在的小街及社区，都欠缺了鲜艳花卉及绿树成荫的点缀，整个画面变得单调而萧瑟。不过，这时候反而更能看真房屋的庭园设计，是否顾及到四季变化，配搭各种常绿植物，纵使是冬季也有绿化景观。 ‧在冬季看房，也能观察到邻裡的素质。例如邻裡的庭园是否也种满常绿植物，令街景依旧充满生气。假日期间有否在屋外布置灯饰，下雪后有没有及时为车道剷雪，亦可看出他们有多注重家居生活及用心打理房屋﹔ ．如果购买的是共管物业，冬季看房时更可一并了解物业管理公司服务的优劣。例如大树的落叶和路面的积雪，是否有人及时清理﹔行人道上是否有结冰，影响住客出入安全﹔保安员有否因为天气寒冷而疏于室外的巡逻，构成保安方面的隐忧等等，都可看出物业管理公司的服务质素。 你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适，清理室外走廊和楼梯的冰雪，然后制定一个符合销售策略的放盘价格（星报资料图片） 卖家的好处 ‧一般人认为，春夏季才是买屋的最好时机，所以选择在冬季四出看房甚至会出Offer的，都是真正需要买屋、具有诚意买家。他们冒著风雪、抵著寒冷都要来看房，证明他们不是想来八卦的邻居，或是把参观open house当作周末閤家欢活动的所谓买家。与其要在春夏季应付一百位上门看房的“潜在买家”，倒不如在冬季招待十位认真的买家﹔ ‧屋主普遍相信，春暖花开才是卖屋好时机，所以冬季的挂牌放盘量，也较春夏季来得少。换言之，房屋在市场上的竞争对手也大大减少，可能在整个街区裡，亦不过三两间条件相若的房屋在售。在“物以稀为贵”的原则下，房屋一挂牌，很快便可引起买家关注，甚至加快成交步伐﹔ ‧打理得宜、种满各式花卉、草地青葱的前后园，确实能为买家留下好印象。但原来，屋顶和庭园覆盖著一层白雪的画面，一样漂亮和梦幻，再加上屋裡燃点著的壁炉，那种家的温暖感更能尽情散发，同样可增添不少印象分﹔ ‧对于屋主来说，如果在春夏季，要在放盘期间保持前后园吸引的外观，可能每天都要花一些时间在室外整理一番，但如果在冬季，只需在下雪后把车道及人行通道的积雪清理干淨便可。节日期间，把室外灯饰亮著，也是简单快捷地提升房屋外观的方法﹔ ‧如果屋主曾在不久前投资更新过一些节能设备，例如换上新门窗，更换了高效能暖炉，或加厚了屋顶保温层，在冬季卖屋时，看房的买家甫踏进屋内，便能亲身感受这些设备的效能，为房屋加分。 ‧在旺季时，地产经纪手头上可能有不少客人，当中有实际需要买卖的，也有只想逛逛感受市场水温的，要同时间兼顾这么多客人，出现“招呼不周”的情况也在所难免。在淡季时，地产经纪的工作也相对淡静下来，可以更专心一意地好好服务几个认真的客人。 冬季卖房攻略 冬季卖房可能很具挑战性，但要知道：假如有人愿意在寒冬花时间看房，他们很大可能是认真考虑搬迁的买家。安省房地产议会(RECO)的资深注册官Joe Richer在最新的专栏文章中，讲述了冬季卖房需考虑的方方面面。 卖家的首要工作是找一位明白这些困难的房地产销售代理，让他依照情况调整市场策略。即使你急于售出物业，仍然应该多作比较，尽可能多见几个候选人，以决定谁是最佳放盘代理。 装饰有度 不要害怕查询对方的专业经历、提供的服务内容、客户推荐、收费和佣金、节日期间服务时间，以及任何与卖房计划有关的问题。例如，可以询问有关节日装饰：装饰可以有助卖房吗？花费多少钱才算适宜？一串圣诞灯饰和门上挂一个圣诞花环应该是很好的点缀，但如果在前院放置一个巨型充气圣诞老人又是否适合？你的销售代理可能有相关经验，得体装置家居，而且知道什么可以吸引买家，什么又会带来反效果，所以应该确保事前有充分讨论。 随天气步入寒冬，夏季茂盛漂亮的植物不再，经纪们可能有其它策略。例如我的房子是在12月购买的，当时卖家曾展示夏季为房屋拍的照片。我觉得这个策略相当有帮助。 安全至上 冬季卖房有一点必须要考虑的因素就是安全。出售物业过程中免不了买家上门看房，有时可能留给卖家的通知时间非常短，所以随时清理干淨户外走廊和楼梯的冰雪十分重要。 房地产经纪是曾经接受培训并且知识丰富的专业人士，他们能够在销售过程中引道你。聆听他们的建议，同时不要忘记自己才是掌舵人。现在是你要出售物业，所以只有你可以决定是否要接受买家开出的条件。 假如你不清楚房子应该如何定价，经纪可以提供同区物业最近的放盘价、成交价和其它资讯，还有他们对相关资料的分析。这将会是一个很好的开始，协助你确定放盘价格。 假如除了区内销售的大概数据以外，你还需要更多资讯，而且你关心冬季售房对最后成交价的影响，也可以透过指定估价师取得正式的物业价格评估。经纪可以协助你作出相关决策。要留意部分房地产经纪可能额外修读课程，合资格进行估价。这是你寻找合适代理时可以了解的事项。 加拿大全年都有人买卖房子，你的最佳策略是令房屋看起来整洁舒适，清理室外走廊和楼梯的冰雪，然后制定一个符合销售策略的放盘价格。

■明年起购房借贷将面对严格的压力测试。资料图片 由于即将在1月1日开始实施新的按揭房贷准则，可能令有意置业者赶在生效前急于借贷，加拿大各大银行或在明年最初几个月内，应对繁忙的贷款业务，然后将可能面临贷款增长放缓情况。 根据《金融邮报》（Financial Post）报道，国家银行金融分析师狄洽尼（Gabriel Dechaine）上周在报告中表示，从已经递交给联邦金融机构监管办公室的月度资产负债表数据显示，由于新的贷款政策，国民的按揭贷款需求提前出现。 此外，这种趋势或持续至2018年年初，因为一些银行客户会通过获得按揭贷款预先审批（pre-approval）来抢时间，这让他们在较长期限（即长达120天）内，依然可以根据旧贷款政策购房。狄洽尼认为，虽然这一贷款策略可能导致新年年初按揭贷款数量急增，但这一举措或会引发2018年余下时间里，按揭贷款状况令人担忧。 1月1日开始实施B-20准则，要求对未投保的按揭贷款作更严格的“压力测试”，这通常是向支付20%或更高首期付款的购房者审批贷款时，要求借贷人须能承受加拿大央行的5年期利率或借贷行的利率加200个基点，以较高者为准。 因为新准则适用于所有联邦管制的金融机构，加拿大6大银行（满地可银行、加拿大帝国商业银行、加拿大国家银行、皇家银行、丰业银行和道明银行）的管理层，在最近的财报季均表示，新准则将压低按揭贷款数量，并使明年按揭贷款放缓5%至12%。 加拿大银行家协会信贷市场和经济政策主管Alex Ciappara表示，这次下调或使按揭贷款年增长率，从今年5至6%降至2018年的4至5%。他还表示，数量下滑可能被较高利率所抵销，因此大银行就更能应对。 然而，任何回调都会破坏银行创纪录的利润和股票收益。今年以来，银行板块的S＆P/TSX综合指数涨幅超过10%，而整体的S＆P/TSX涨幅则约为5.7%。 狄洽尼表示，10月份银行数据也支持这趋势，亦即1月1日B-20规则实施之前，对于无保险抵押贷款的需求正在上升，比如贷款年比增长18%，达到5年新高。在各大银行最新的财报季，也有类似表现。 他又补充说：“鉴于银行业目前高市盈率，房地产价格下降的可能性，以及《北美自由贸易协定》谈判不明朗，我们认为银行股或会暂时停滞。”

■多伦多非居民柏文业主为7.2%。资料图片   本报记者 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）与加拿大统计局，周二联合公布加拿大各地非居民拥有住宅物业的统计数据后，中国居外网（Juwai.com）行政总裁罗雪欣（Carrie Law）指出海外买家不是加国楼市问题所在。 据Global电视台报道，罗雪欣在一份声明中引用CMHC及加拿大统计局公布的一些数据，例如大温地区非居民柏文业主占7.9%，而在多伦多的比例为7.2%。她说：“楼市中总是存在一个基础性事实：能获得低成本的借贷会推高楼市价位。” 罗雪欣也认为非居民买家其实是首次置业者最好的朋友，她说：“他们（非居民买家）喜欢新建筑，而且在建筑开工前就购入，给予了发展商项目开发的安全保证，很多首次置业者也会购买。” 学者：影响绝对存在 不过，Global电视台报道指出，罗雪欣在声明中并未提及2016至17年大温地区新落成的柏文单位买家中，非居民买家在列治文的比例为24%，高贵林为23%，温哥华为19%，大温地区平均为16%。 CMHC及加拿大统计局在报告中共同强调，非居民买家与外国买家的定义不同，非居民买家指主要住宅不在加拿大国内的买家，即在海外居住的加国公民及移民都属于非居民。 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）周四在接受《星岛日报》记者访问时指出，若从加国及大温楼市总体统计数据综合分析，非居民买家对楼市的影响绝对存在。他说：“看看新建柏文单位的非居民买家，在列治文的比例高达24%，其他地区也有较高比例，这对地区楼市库存绝对有很特别的压力。另外重要的一点是，不要忘记上述统计是2016至17年新落成的柏文，但没有包括预售楼花的买家，因此非居民买家在预售楼盘中的影响未有体现。” 本报周四下午曾透过电邮等途径，尝试向中国居外网或罗雪欣查询对本地楼市的意见，至截稿时仍未回复。

“明年房价零增幅” 继皇家地产公司（Royal LePage）发表明年加拿大房市预测报告后，另一家本国主要地产经纪公司Re/Max，也紧接着发布2018年度房市展望报告。Re/Max的展望比皇家地产更为保守，预计全国房屋平均价上涨2.5%，而大多区房屋均价明年将出现零增涨，不过各市镇的表现各异，涨跌互见。 据Re/Max的展望报告，大多地区明年房市偏弱，出现房价零增长，甚至是拖累全国平均房价涨幅的一个主要原因。该公司安省及大西洋省份地区主管亚力山大（Christopher Alexander）表示，大多区各区明年房价的变化是不平衡的。 北部地区跌势持续 多伦多中心区及宾顿、奥克维尔等周边地区，屋价料会上涨，多伦多北部的约克区房市或继续走弱。亚力山大表示，烈治文山、万锦市及奥罗拉（Aurora）等地区，在今年4月大多区房市出现下跌以来，已经看到较大跌幅，这种压力会持续进入2018年。万锦及烈治文山等地区，进入2017年时，也是整个大多伦多地区房价上升最快的地区。在2017年首季，奥罗拉的房价按年上涨50%，他指这样的上涨幅度，当然不可能长远维持。 多伦多西部的奥克维尔市，房屋需求仍然旺盛，而2016年至2017年上半年期间，房价涨幅并未像约克区般夸张，因此仍有上调空间。Re/Max预测奥克维尔的房价在2018年，将平均上调7.5%达到134万元。 料温莎涨9%升幅最大 Re/Max预测咸美顿—柏灵顿地区房价，明年会上升约4%，至均价接近59.7万元；宾顿和渥太华的涨幅为3.5%；杜咸区和京士顿地区均为3%；密西沙加市明年的房价将下降2.5%至均价71.1万元。  Re/Max 预测温莎—艾塞克斯（Windsor-Essex）地区明年房价涨幅为9%，是整个大多区和全国范围内房价涨幅最高的地区。主要原因是温莎地区近年来吸引愈来愈多的新移民人口和基建投资。另外，省府筹划修建多伦多至温莎的高速铁路，也增加了该地区的吸引力。 Re/Max指出，由明年1月1日起实行的新房屋贷款审批政策，将道致2018年头几个月全国房屋销售放缓。其中大多伦多地区、渥太华、咸美顿和柏灵顿地区，以及卑诗省的大温哥华和维多利亚，将是受新政策冲击最严重地区。 交易大跌 第3季房贷保险按年缩47% 加拿大按揭和住房公司（CMHC）11月29日公布的最新财务报告显示，第3季全国按揭保险宗数较去年同期下跌47%，但隶属联邦政府的CMHC认为这是一个新正常水平。在直至9月30日止的第3季，CMHC为67,915个单位提供按揭保险，较去年同期127,991个单位大幅下降。 CMHC保险部门高级副总裁文尼尔（Steve Mennill）表示，自从联邦政府在2016年第4季公布新按揭条例后，CMHC提供的按揭保险宗数一直稳定减少。新条例规定所有住房买家若首期支付额低于20%，将必须进行压力测试，确保他们在利率上升和个人财务能力下降时，仍然可以履行按揭规定。对于一些首置人士来说，这项措施削弱了他们的购买力。 文尼尔表示该按揭条例实施近一年，而CMHC已经预期按揭保险宗数会出现转变，相信上季度的跌幅数字属于新正常水平。他指出第3季全国按揭保险宗数按年下跌47%，主要由于进行交易的房屋总量较一年前出现大幅下降。 今年首3季获得按揭保险的总量是211,891宗，与此相对，去年同期共有345,716宗。在房屋交易数量下降的影响下，CMHC第3季提供的按揭保险总额降至4,840亿元，较2016年底减少280亿元。 CMHC在季度报告中指出，第3季按揭保险组合的质素较一年前改善。第3季整体拖欠率是0.3%，亦较一年前0.32%微降。            资料来源：加通社

多伦多市中心的Condo呎价逼近千元（多伦多星报资料图片） 文 / 本报记者文琪 海外买家税、加息、压力测试升级…政府控制房价上涨过快的政策措施一波接一波，上千人在冰天雪地中排队抢购独立屋楼花的画面还未从脑海中淡去，一些投机买家已经开始放弃定金逃离独立屋楼花市场。与此形成鲜明对照的却是Condo楼花市场依然火爆，售楼大厅人头攒动，人们似乎没有感受到市场的降温，Condo楼花的平均呎价也逼近千元。业内人士分析指，这种状况是因为楼花对海外买家有“税款延迟”的作用，且Condo相对于独立屋更便宜，在不明朗的市场中成为投资者临时放钱的地方。不过，由于其呎价不断攀升，如今投资Condo的风险已经越来越大。 建筑业及土地发展协会11月发布的最新市场分析显示，多伦多市范围内未出售的condo库存每呎均价已达991元；第三季度刚推出的新楼盘均价也达到951元/每呎。预计Condo市场楼花的平均呎价将在短期内突破1,000加元大关。但楼花市场在经历2017年的“疯涨”之后，2018年将会经历调整期。据《星岛日报》报道，多伦多房地产市场研究公司Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，不论是开发商还是卖家，未来几个月都会采取更谨慎的态度，这有助于市场平稳过度到一个更加可持续正常的节奏。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多地产经纪Evan Tang认为，尽管投资有风险，但目前被大家称为“黑马”的condo市场中，楼花的确又是一个人气很高的投资途径。“对于目前手头现金稍紧、又有心购置房产的民众来说，condo楼花依旧是最佳选择。”   楼花市场为何依然火爆？ 多伦多地产局最近发布的房屋价格指数显示，11月多伦多公寓的销售价格同比上升了21.6%，而独立屋的升幅隻有4%。BuzzBuzzNews的报道显示，上个月在大多伦多地区销售的5377套新屋中，有91%是多户住宅（multi-family homes），仅有9%是低层单户（low-rise single-family）。截至10月份，公寓销售额占2017年新建筑销售总额的82%。 有地产经纪表示，由于近期freehold类型的房屋价格有所下跌，许多卖家不惜牺牲定金退掉先前所购买的freehold类型的楼花，并把目光转向Condo市场。有十多年五大银行金融工作经验的专业贷款经纪巫春（Jay Wu）在接受本报记者访问时称，“大家看到condo价位的不断上涨，实际上是因为有大量临时资金进入到其中来。我认为未来一旦独立屋的市场好起来的时候，这个资金就要释放出去，有可能condo就没有继续看涨的余地，甚至会出现像以前那种几年都不涨的情况。” 据汤森路透报道，加拿大最大的两个房地产市场多伦多和温哥华，尽管公寓价格已经非常高昂，但由于投资者和开发商的偏爱，目前公寓市场依然劲头十足，并逐步推高了房地产行业的发展方向。11月，多户住宅（multi-family homes）的新建数量飙升至16.9%，达到175,016套，是继楼市几十年上涨以来的又一个新高峰。 楼花有“税款延迟”作用 这些condo楼花的存在，某种程度上滋养了想从中牟利、获得收入的国内外投资者。Evan表示，根据自己今年的销售经验，即便在4月20日出台海外买家税政策（NRST）后，海外买家对condo楼花市场的贡献依然存在。“海外资本其实已经进入到加拿大，但由于海外买家税的实施以及下半年房价的下跌，这些资金无处可去。由于Condo楼花有税款延迟（Tax deferral）的特点，15%的海外买家税是几年之后成交时才需要缴纳，所以很多海外买家都会选择购买condo，因为中途有可能可以转手assignment，或者在这4到5年楼花建设的时间内，已经有足够时间使他们获得加拿大身份。” 多伦多资深贷款经纪巫春（Jay Wu） 市场未明  Condo成临时“存钱罐” 巫春认为独立屋市场价格的高昂以及近期房地产市场相关政策的连续出台和改动，间接地助力了condo楼花市场的火爆。“通常人们去银行做投资理财，当拿不准主意的时候，都会把钱放在一个投资策略灵活的定期存款（Cash for  GIC）裡，或有些银行叫wait and see GIC，意思就是说市场好的时候再跟进投资，不好的时候就摆在那裡。因为现在独立屋市场的价格太贵了，道致许多人没有方向，不知道未来是会大涨、大跌、还是不涨不跌。当没有明确方向的时候，隻能把钱放在一个相对便宜的物业上。而Condo就正好就是一个临时放钱的地方。在房地产市场中，Condo本身价位比较低，需求增多就会在瞬间把价位推起来。” 那么，Condo 和低层freehold类型房屋是否永远会是牵制的关系，一个高时另一个就低？巫春表示，“以前没有人专门去做这样的总结。但是这次我们看到事实很明显地这样显示出来，是个很有意思的现象。大家以前没有这么想过，现在因为低层住宅市场冷得太快，钱本身还在市场上。这些钱就要找一个出口，condo就起到了这个作用。condo所谓的繁华，我个人认为是临时性的，是没必要持续的。” Condo楼花现今风险过大 一位不愿透露名字的经纪对本报记者表示，购买均价超过每呎1,000加币的condo楼花，确实风险很大。“因为买家要考虑到，将来你转卖给谁。接盘侠隻能是外国人，本地人不能接。” 目前许多正在开发和销售的condo楼花，地段各异，价格也参差不齐。巫春认为，condo楼花位置好的并不多。“我个人觉得楼花市场现在还是比较危险的。建筑商可能也知道这是最后一次出货了，因为现在的价格这么高，以后隻会越卖越低，所以他们在并没有实际楼盘的时候，就先把东西拿出来卖。现在市场转淡，经纪相对清闲，就都去卖楼花。Condo楼花的繁荣，可以说是一个假象，道致看上去好像非常值得投资一样，我很怀疑这一点。但从投资角度来看，那些位置地段好的condo是个例外。” 好地段Condo已不再便宜 对于巫春的看法，Evan表示并不认为地段好的condo就是个例外。“所有的condo楼花其实都有这样的问题。好地段的楼花价格自然高，价高就等于要承担更多风险，也违背了购买condo是因为相对价低便宜的初衷。condo有太多东西无法控制，未来也许会像现在的独立屋一样价格回落。大家不应有‘羊群效应’。我反倒认在现今condo价位这么高的时候，是进入低迷的freehold市场投资的最佳时机。毕竟‘有块地’才是更有价值的。” 根据目前的销售状况和市场需求状况，Evan表示多伦多市中心的两房condo是最抢手的。因为condo价格的不断上涨，租金自然也水涨船高，但Evan并不认为未来住得起多伦多市中心condo的人会少。“的确投资者的投资隻能通过不断涨租金才能持平。但人们总会找到办法。我看到越来越多的人在市中心合租。”    

问：客人常问到如果贷款合约到期，银行是否一定会替客人自动续约？  答：其实并不一定的。银行没有责任一定要替客人自动续约。如 果客人过往曾有退票、忘记供款等记录，也可以构成银行不续约的理 由。又或客人在数年后到期时因没有工作、办理离婚等种种原因，而 道致经济环境有变，收入减少，银行的考虑也有不同。事实上银行是 不需要任何理由自动替客人办理续约。正如客人合约到期时，可以将 贷款全部清还，也可以转到另一个贷款机构，继续馀下的贷款，客人 是绝对有这个权利的。 商业贷款的情况更甚，在到期时，商业贷款有更大机会遇到贷款 机构不愿意续约，这情况比住宅贷款更常见，银行没有什么特别原因 亦可以不予续约。就算客人准时供款，银行也有权拒绝续约，原因繁 多。例如预期该类生意未来会遇到困难，所以银行不欲再提供贷款予 经营这类生意之人士。  当这些事发生时，客人会觉得很无奈和手足无措。我们一般会提 议客人在到期前60至120天预早安排，看看有没有其他机构可以提供 贷款，以及给予一个更好、更适合的房贷，到其时纵使你的银行不再 提供借贷，也不用徬徨，四处张罗。其实这种情况屡见不鲜。 问：房贷合约到期时，银行会不会收取续约费用？  答：一般来说，银行会尝试收取续约费用，又或提议客人如于某 段时间内使用银行牌价利率 (Posted Rate)续约 ，便豁免续约费用，而 一般普通住宅贷款通常银行不会收取续约费用。 问：如果现时的贷款利率是按浮动息率，利息上升时怎样做？  答：绝大部份的浮动息率是给客人自由度在任何时候改为固定息 率，如果客人觉得息率上升只是短期走势，客人可以采取观望态度， 否则的话，客人可要求改为锁定息率。 问：现时贷款是封闭式贷款(Closed Mortgage)，何时是付罚款 (Penalty)脱离现有贷款机构的好时候?  答：一般来说，如果可以省回2%至3%利息，就应该值得付罚款而脱离现有的贷款机构。对于贷款机构来说，技术性称为「 Break...

   

在经济低迷时，被视为奢侈品的度假屋物业市道，必定备受冲击。 好像加国多个滑雪胜地的度假屋物业 市场，受2008年全球金融海啸影响， 房价与销量均严重受挫将近10年。 不过，今年这个现象已见舒缓， 全加拿大多个顶级滑雪度假物业市场掉头回升， 甚至再现红火。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)发表了一份名为《2017 Top-Tier Ski Real Estate Report》的报告，分析了全国顶级滑雪度假村物业市场的成交量 与成交价格。从数据中发现，今年头10个月，这些地区的滑雪度 假物业市道已呈现复甦之象，相信是受惠于本国强劲的经济、婴 儿潮一代的生活方式趋势转变、加元汇价低、消费者信心上涨 等因素。 该公司行政总裁Brad Henderson指出，加国很多 滑雪度假村物业市场都受2008至2009年的全球经 济危机拖累，至少5年后市况才见回稳。然 而，近年的复甦步伐急速攀升，消费者 需求锐增，令市场重现一片光明。...

压测风险高 不定因素多 联邦政府监管加拿大银行的专责机构 “加拿大金融机构监理办公室”（The Office of the Superintendent of Financial Institutions, 简称OSFI）于2017年10月17日公布房屋贷款审批过程中新的压力测试（Stress Test）规定。房屋贷款专家王红雨认为，该项政策对于已经买了楼花、但尚未交割产权、又没有做出财务安排的买家影响较大，处于这类情况的买家可以在年底之前与银行商洽申请“楼花按揭贷款”（builder capped rate mortgage），以控制未来的不确定因素。  根据联邦法规，由2018年1月1日起，对于无需购买贷款违约保险（mortgage insurance）的房贷申请，也要强制接受压力测试，借此确保贷款者可承受加息风险。王红雨解释说，压力测试的另一个名称是“最低审批利率”（minimum qualifying rate）。银行未来要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（five-year benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行批出的实际贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者比较之后取数值更大的一个作为“最低审批利率”，用以计算和决定最终批出的贷款金额。 银行根据贷款者的还款能力决定借出多少金额。不言而喻，用以计算贷款金额的利率值越高，表示贷款者未来的利息负担越重，在收入不变的情况下借款人能负担的贷款总金额就会越少。王红雨表示根据自己计算，25年摊还贷款的情况下，用于计算贷款金额的利率每增加1个百分点，在同等收入的情况下贷款的总金额将减少10%。在明年1月1日之后，政府将银行审批贷款金额的“最低审批利率”强制性定得更高，势必造成在同等还款能力的情况下，买家能由银行借出的贷款金额更少。 楼花买家面临双重风险 接下来的问题是，所有买家在明年1月1日之后都会面对压力测试，为什麽楼花的买家受到的影响和冲击会大过其它买家？简而言之，这是因为楼花买家接受压力测试时，使用的最低审批利率数值比一般现房买家更高。原因是楼花的交接期限很长，其买家在申请楼花贷款时无法像现房买家那样，与银行洽商出一个优惠之后的实际贷款利率，或称折扣利率，因而只能以数值更高的银行“挂牌利率”（posted rate） 为基础接受压力测试，能获得的贷款额也更少。 王红雨解释说，现房买家如果在贷款批出之后90天内可以完成交易（closing），可以获得银行的折扣利率，即挂牌利率经过优惠之后的实际贷款利率。新政策生效之后，银行会以折扣利率加上2%对买家进行压力测试。举例而言，如果一个现房买家可以由银行拿到3年固定3.1%的折扣利率，加上2%之后为5.1%。在新压力政策生效之前，银行目前用央行5年基准利率，目前为4.89%，来计算贷款额度。即使在新政策生效之后，用以计算贷款金额的利率为5.1%，与生效之前的4.89%相比增加有限，受到的冲击相对较小。 相比之下楼花贷款申请人，通常需要锁定利率的时间超过90天，这种情况下申请时不会获得批准更优惠的折扣利率。他们只能以银行的挂牌利率加上2%来计算其贷款数额。举例而言，假使某大银行今天公布的挂牌利率是3年固定利率3.89%，4年4.24%，5年4.99%，那麽在1月1日之后依据新的联邦规定，贷款申请人接受压力测试时，在不能获得优惠的情况之下，只能在上述挂牌利率基础上分别加上2%，即5.89%、6.24%和6.99%，分别与央行公布的目前5年基准利率4.89%来做出比较，取两者中数值更大的，最终会以5.89%、6.24%和6.99%来计算其可以获批的贷款金额。 新政之后对于楼花买家而言将面对的一个风险是，当初签约买楼时买家可能计算过自己有资格由银行取得多少贷款。但是到1月1日压力测试实施之后，由于计算贷款金额的利率大幅提高，买家发现自己拿不到预想的那麽多贷款了。到底差额有多大，要看几年之后楼花交接之时的利率水平。根据前文提到的计算，在25年还款期的情况下，用于计算贷款金额的利率每提高1%，由银行获批的贷款总额将会缩水10%。 预先安排规避风险 王红雨表示，已经签订楼花买卖合同的买家，没有机会再对自己的购房计划做出调整，只能采取可能的补救措施，提前做好自己的财务安排。对于目前打算购买楼花的买家，更建议应先到银行做好有关的财务安排。他指今次变化清楚表示，政府的房屋贷款政策并非一成不变，对于交接周期较长的楼花买家，在做出有关决定时都要做好心理准备。 他进一步指出，买楼花本身就是一种挑战...

综合报道 加拿大零售商Hudson's Bay（TSX：HBC）的股东投资管理机构Land & Building称，Hudson's Bay的房地产资产价值远高于公司目前的市场估值。 据路透社报道，以美国行动派投资者李特（Jonathan Litt）为首的Land & Building，截至今年7月持有Hudson's Bay的5%股权，并一直要求Hudson's Bay释放物业资产价值，提升下滑的股价。李特在致Hudson's Bay其他股东的信件中写道：“我们注意到Hudson's Bay的世界级物业资产的价值为每股31元，但现时股价却是10元。Hudson's Bay的第三季业绩令人失望，这个情况让我们有更多理由去检讨及评估公司，将其视为房地产公司。” Hudson's Bay正面对网上购物流行的冲击，曾宣布裁员希望扭转经营状况。公司早前以8.5亿美元出售纽约Lord & Taylor旗舰店，并以9亿元放售温哥华的店铺。李特表示，Hudson's Bay的房地产和资本交易可能为集团带来超过30亿元现金储备，将有助其进行私有化交易。

上图：地下室检查 图文/本报记者 文琪 排队抢购预售楼花，焦急等待数月甚至经年，终于盼到新屋落成，可以入住啦——且慢，在新屋交割之前还有一个重要程序——交付前检验（Pre-delivery Inspection）。 业内人士称这是购买新屋最重要的一次验房活动，你收到的房子与原图纸及合同是否相符，材料和结构有哪些缺陷，都有机会通过验房得到答案。另一方面，因为此时建筑商的施工队尚在现场“扫尾”，材料和设备仍未离场，如果检验发现了问题，通常可以很快完成维修。那么买家在检验前要做哪些准备，检验中需要注意哪些环节？让我们随着一位即将收房的楼花买家去体验一下这个过程。 多伦多地产经纪王昕 多伦多地产经纪王昕邀请《都市地产》记者前往客人张先生即将交付的位于奥罗拉（Aurora）的新建镇屋交付前检验（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）预约。王昕说，“有许多客人是第一次购买free hold类型的低层新屋住宅，在新屋交付前的检验预约中，并不知道为什么要参加交付前验屋，或者应该在验屋中注意些什么。低层住宅面积通常较condo大许多，要查验的东西也更多。一个500呎的新condo可能20-30分钟就检验完了，但一个镇屋或独立屋可能要检验两个小时或以上。” 通常，没有强制要求楼花买家的代理经纪必须陪同客人前往新屋交付前的检验预约。但王昕说，“如果地产经纪帮助客户买了楼花，客户提出请求，地产经纪应该陪同前往PDI。也有许多客户不需要地产经纪陪同。但是如果客户想把新买的房子出租，那么客户可以请那位即将帮他出租房子的经纪共同前往去做PDI，了解房屋的同时，也共同商讨为了尽快在交接后能顺利出租所需要添加的物件。经纪也经常会欣然前往。每一次PDI对于一个热情投身于地产事业的经纪来说，都是一次很好的学习机会。” 参与验屋前充分准备 张先生表示，我是第一次买新屋，并不知道在交接时应该注意些什么。因此也想分享这次的经历给即将交房的人。张先生向记者出示了建筑商发来的新房交付前检验预约邮件，他说，“建筑商办公室的负责人特别提醒我，由于天气原因和现场还有部分施工，道路可能泥泞，路不好走，提示我穿合适的鞋子，并且不能带孩子前往。原本他们只允许两个成年人前往检验。在我的再三要求下，建筑商同意我可以带两个人共3人一同前往。” 王昕对建筑商限制人数表示理解。“我认为主要是考虑到安全因素，新屋买家和经纪到现场做PDI，特别是Condo新楼，常常要佩戴安全帽、换上安全鞋、徒步前往工地，有时还要搭乘大厦外围的简易施工货运电梯，跟随PDI专员小心翼翼地进入施工现场。所以，限制人数和不让携带孩童是为了安全和效率，确实不建议孩童或行动不便的长者参与PDI活动。” 王昕根据多年工作经验，总结出买家在前往PDI预约之前应准备以下几类资料物品。(1) 証件类：买家的有效带照片ID，例如驾照和护照等，PDI专员会在现场检验身份。如果买家不能到场，则应委托他人并填写“委托授权书”，被委托人也应带备个人有效証件。(2) 资料类：新房交付前检验的通知信函、内附平面图（Floor Plan）的购房合约、选料和升级文件等材料。此外，大家还可以提前预备验屋的清单、个人特别关心的某些问题列表。(3) 装备类：纸和笔用于做笔记；相机、手机、手机外接充电器用于拍照；彩色贴纸（sticker）用于标注有问题的地方；以及2-3双室内鞋用于在屋内更换。(4) 工具类：卷尺、用来测试电源插座的充电器等。 验屋中聆听、观察、发问 新房交付前检验的预约中，买家应当着重查验实际建造的房屋与原图纸和合同是否相符。王昕称，“平日出门买东西大家都会挑挑拣拣，买房时更是应该仔细检查房屋存在的问题，尽量多挑毛病，确保交房时房屋的质量。大体上，需要看的包括外观、内部结构、户型、面积、间隔等。在PDI专员的引道和陪同下，买家对于房屋内部进行的检查和验收就更为细致和仔细。应仔细查看门窗、天花、牆壁、地板、橱柜、排水、管道、机电、电器、冷暖空调等一切细节。对附加设施也应当进行检查验收。如果新屋是condo，则应包括阳台、车位、储物间等。独立屋和镇屋应检查前后院、车库、阁楼、地下室。” 王昕认为，“新手买家”初次前往PDI，还应确保自己或陪同人员具备流畅的英文沟通能力，便于完全理解领会PDI专员的每一条解说和安排，阅读文件后才签字。“如果买家能邀请自己的地产经纪或者有过多次购买新楼经验的亲友、同事陪同前往，将是最好的。但我要提示大家，PDI时应专注、专心，把时间倾注在最重要、最贵重的业务上，将手机调到静音、谢绝干扰，跟随PDI专员所到之处，睁大眼睛、敏锐观察、仔细聆听、用脑思考、勇敢质疑，边看边拍照，并督促PDI专员做缺陷记录（文稿或iPAD）和贴贴纸（stickers）。把诸如测量窗户尺寸定做窗帘、测量房间讨论买什么家具等琐碎家务事放在最后的最后。PDI是购买新屋最重要的一次验房活动，因为建筑商施工队尚在现场‘扫尾’，材料和设备仍充足，常常可以很快完成维修，令业主或租客的正常生活少受困扰，希望大家不要浪费了这个良机。” PDI专员检查出了有问题的窗子 事无巨细勤记录 在张先生的新房交付前检验中，PDI专员先从楼下至楼上一个一个房间排查。每一样家用电器、厨衛用品、各类箱柜、插头都一一测试。一些牆面或门板有小的瑕疵或油漆不均匀处，PDI专员随即撕下随身携带的绿色胶条，粘在需要修补的地方。必要时，会在胶条上写下字迹，提醒过后来干活的师傅需要修补的问题出在哪裡。张先生称，“由于是第一次买新屋，看到房子很新，觉得应该没什么问题。但在PDI的过程中才发现大大小小许多事情都有瑕疵，都是可以在新房交付前检验中被查出的地方。比如，窗户的摇杆把手并不能摇动窗户，大理石台面边缘有个小豁口，客厅屋顶有部分油漆颜色不均匀等细节。但是我感觉大体上新屋是没什么大问题的。地下室的炉子等各种大件都是新的。” 只要买家确认PDI专员把双方认可过的明显的“缺陷”项目都登记到PDI Form（文稿或iPAD）中，并且已经在相应位置贴了贴纸，基本上就可以保証这些缺陷会在规定的120天内被建筑商修复或更换。但王昕称，最终交接时，一些棘手的问题也许仍然无法全部修复。“因此住户（业主或租客）在未来相当长的一段时间裡（通常半年到一年之内），务必要配合建筑商的预约，让他们可以进入到物业进行维修和施工。如果PDI Form裡，买家某项要求不合理，则会被驳回并附说明。如果买家仍有异议，应咨询安省新屋保险公司（TARION）相关专家或法律顾问进行另案处理。” 尽快注册新屋保险 在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。王昕称，“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。” 同时，王昕提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。” PDI专员在检查浴缸和淋浴间 交付前检验是否需要验屋师？ 有人也许会有疑问，新屋交付前的检查与验屋师的工作有何区别。由于验屋师的工作节奏和PDI专员的工作节奏不一致，再加上验屋师并不在PDI邀请的名单上，王昕表示较少听说买家在PDI的过程中携带自己的验屋师。“如果买家质疑建筑商的口碑和施工质量，可以在交房（Occupancy）拿到钥匙之后，单独聘请验屋师对房屋进行一次认真细致的验屋（Inspection），并提供正式报告，依据报告提到的缺陷，完成TARION网上的《30天物业缺陷表格》提交给TARION处理。 王昕称，通常情况下，买家以“物业PDI有缺陷”为由而拒绝签字、不配合交接、闹着要退房、失联等情况较少，这样做也是行不通的。“因为买楼花买的是合同和概念，签约时还没有不动产建造出来，相当于买家委托该建筑商来进行建造，不同于买二手房/现房可以有若干个条件，不满意还可以拿回定金。如果在买新屋过程中发生严重纠纷，建议买家应咨询专业律师和TARION，依照安省法律法规，进行诉讼和索赔。” 新屋常见缺陷 王昕表示，根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷： (1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装； (4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)牆壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜； (8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。        

图片来源：加通社据加通社报道，多伦多地产局表示，11月大多地区共有7,374套房屋被售出。虽然和上一个月相比，销售额略有增长，但是同比去年11月，销售额下降13.3%。11月平均房价为761,757加元，同比去年11月下降2%。Condo房价继续上升，同比去年上涨16.4%，至516,965加元。独立屋均价下降5.8,%，至996,527加元，半独立屋和townhousede的均价分别上涨1.2%和4.8%。地产局主席认为，明年1月生效的抵押贷款压力测试的变更，对房地产市场影响很大。C02

市场分析2018适度调整价格涨势将现疲软 1000元可以买到什么？市场分析人士和地产经纪可能告诉你，可以在多伦多市中心新推出的共管公寓内，由开发商手裡买到大约你双脚所能站的1平方呎的面积。今年下半年以来，大多伦多区的Condo市场越来越让人看不清楚。在低层住宅市场“急冻”的大环境下，condo均价一度冲到比去年高出30%。进入9月以来，几乎每周都有新盘推出，逢新盘必定销售火热。一些买家或投资人不免心中盘算，此时不出手是否错过了良机？又或是在高价位之下投资楼花是否存在风险？ 一直跟踪大多伦多地区condo市场的研究公司Urbanation Inc在上月发布的最新市场分析报告，或许可以为投资者提供一项参考。简而言之，该公司对condo市场的预测是，楼花的平均呎价将不日突破每呎1000元大关。但是condo在经历过2017年一年疯涨之后，2018年会经历调整期。随著供求矛盾有所缓解，以及联邦政府对银行的借贷政策收紧，价格涨势会出现疲软。 2017是创纪录年 Urbanation高级副总裁希尔德布兰德（Shaun Hildebrand）表示，2017年是新condo市场上创纪录的一年。在此之后2018年首季会出现适度调整。不论是开发商还是买家，未来几个月都会采取更加审慎的态度。这样有益于保证市场平稳过渡到一个更加可持续性的增长节奏，消费者采取更理性有序的市场行为。但是在市场调整之前，多伦多的在建楼花将会突破每呎1000元的大关。他指目前在多伦多市范围内，未出售的condo库存每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目，平均呎价也达到951元。 希尔德布兰德上月底接受多伦多星报访问时表示，相信用不了多长时间，平均呎价就会突破1000元。事实上在今年第四季度市中心推出的一些新楼盘，呎价已经远远超过了1000元。他指新近在市中心央街夹布尔街新建的82层公寓大厦The One，每平方呎价格已经接近2000元。而且不光是楼花，在多伦多市中心核心区及卑街沿线，即使是二手condo单位的交易价格也超过了1000元。 2018市场向平衡过渡 不过Urbanation的分析报告认为，2017年大多区condo市场活动可以说达到了一个“难以为继”（unsustainable）的节奏，在2018年极有可能会出现销售放缓，库存量随之增多以至更接近历史正常水平，从而令价格上升的压力减弱。 希尔德布兰德指在二手condo市场，价格上升的勐烈势头已先期悄悄现出颓势。今年第三季大多区二手condo的平均价格为每呎648元，比第二季度的平均呎价650元有所下降。虽然减幅微小，但一叶知秋，这是过往三年半时间裡首次出现价格按季度下降的情况。 另一个值得注意的情况是，在今年4月安省政府宣布抑制房价的新政策之后，二手condo的销量比去年同期下降了26%，价格涨幅也有所缩窄。今年第二季度condo价格比去年上涨约31%，第三季度比去年同期上涨27%。不过总体而言，目前condo市场仍是卖方市场。二手condo的成交量仍占到挂牌量约60%，强烈显示市场需要旺盛。在一个被认为供需平衡的市场条件下，成交量应该占到挂牌量的35%至50%。 Urbanation认为近期有两个原因会促始2018年市场向更加平衡化的方向平稳过渡。一是供需矛盾将有所缓解。在过去12个月价格疯涨的阶段，也正好是新盘缺少的阶段。新建成的condo单位隻有15000个，是过去4年的最低点。有限的供给不仅不能满足买家，而且造成可供出租的condo单位有限，租金在过去一年裡增加了10%。而租金上涨鼓励更多投资者买屋，造成供应更趋紧。 今年10月份市中心一个楼花的发售现场人头攒动（本地地产微信群图片） 在建量3年最高  供给压力缓解 相比之下现时情况出现变化，截止到2017年第三季度，大多区在建的condo单位达到54715间，是过去三年半的最高点。2018年将完工推向市场的condo单位将达到20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 20000间，甚至可能超过2014年的高点21000个单位，有效缓解市场供给侧的压力。 另外一个令2018年市场销售、特别是二手condo销售放缓的因素，来自于联邦政府即将于新年起开始执行的更严格压力测试政策，所有不需要贷款保险的房屋贷款也都必须要经过压力测试来决定其借贷额度。总体而言，condo比起低层住宅可负担性更强，而且新condo的销售看来不会受到新政策变化的直接冲击，因为在买楼花时银行已经开始按照银行的挂牌利率来审核买家的贷款资格。 但是这一政策造成的间接影响不可忽视。买家可能会因新政策而降低了对于投资回报的预期值，令投资新condo的吸引力减少，从而令新condo的需求量由目前的水平下降。此外，投资者也可能将持有物业的周期缩短，更快出手其投资的物业，令二手condo市场上供给量增加。 希尔德布兰德对多伦多星报表示，在目前已经达到的价格水平之下，2018 年开年后市场需求将会有所变缓，库存量会提升，市场行为会趋于平静。总体而言，今年4月安省政府宣布的平抑房价政策未影响到楼花买家，但是对二手condo市场活动产生抑制。Urbanation研究指新楼盘交易中大约仅有5%涉及到海外买家。本地家庭和中介机构仍在大量购买新楼盘。此外一些人现在投资楼花，等到几年后交接时，买家可能有子女上大学或是搬到市区居住，令买家可以有资格获得退税。 预计年销量超最高年份25% 总体上看大多区Condo市场仍是供应量短缺。根据Urbanation报告，今年第三季度结尾时，大多区Condo的剩馀库存量（Remaining inventory）比去年同期减少了38%，比过去10年的平均数量16304间减少了47%。未出售的新楼盘库存量（Unsold new condo inventory，包括处在不同建设阶段的新楼盘）到今年第二季度结束时曾一度降到过去15年最低点6699个单位，第三季度结束时回升到7618个单位，是自2015年第四季度以来首次回升。 BILD刚刚于11月23日发布的报告则指，截止到今年10月底，大多区共有新屋供应量12500间。其中9308间是多家庭住宅（中高层condo及叠式镇屋），3192间是单一家庭住宅。 10月Condo销量超均值8成 相比之下再看看今年的新condo销集情况。在今年上半年，多伦多新推出的楼盘比去年同期增加了一倍还多，销售比去年同期增加了67%。今年首季新condo的销量达到9830间，第二季度总销量为12,138个单位，前半年销售的楼盘总数为21,968间。在今年第三季度，由于新盘推出显著减少，大多地区的总销量降至4577间，比去年同期降了3成。但前9个月的总销量仍达到26453间。 今年第四季，预计将推向市场的condo新盘有12000个单位，2017年全年的总销量预估将突破34000个单位。这一数字意味著，2017年的新楼盘总销量比起之前大多区condo总销量最高的两个年份——2016年的27000个单位和2011年的大约26000个单位，要高出25%至30%。 BILD的报告还指，今年10月的新屋销量达到5377间，其中9成以上即4884间是多家庭居住的高层或中高层大厦单位。隻有9%属于单一家庭居住的独立屋、半独立屋或镇屋等低层单位。过去10年中平均10月的新Condo销量为2697个单位，今年10月的销量要高出平均值81%，是历史上10月份最高销量。BILD报告更指，今年1至10月GTA销售的新屋共有39476间，其中的82%是新建的高层、中高层共管大厦或是层叠式镇屋（stacked townhomes）。 供不应求 销量增价格涨 以上是到10月底不同机构报告的大多区condo市场上大体的供求数据。不难从中得出判断，现时的condo市场销售旺盛，即使是供应量也有所增加，仍可用“供不应求”四个字来概括。不言而喻，这种市场条件必然带来楼价的显著增长，令人们看到新Condo的价格呈现出加速度增长的势头。BILD总裁兼CEO塔基（Bryan Tuckey）表示，数据显示现时新建房屋买家面对的市场选择越来越有限及可怜。省府的增加密度政策令开发商不得不兴建更多中高层大厦，低层住宅的价格令人难以承受，人们隻能买柏文公寓，因此就出现了公寓销量大幅上升、价格大幅上升的情形。 Altus行政副总裁阿森诺（Patricia Arsenault）指出，带动新建Condo市场需求的主要有三大群体，一是小型投资者，他们在购买condo单位之后放到市场上出租，为大多地区提供新的可供出租的房屋来源。二是那些本意希望购买单一家庭住宅、但经济实力不允许的自住买家。三是喜爱condo 所在的市中心地点或是大厦内部设施、生活方式的自住买家。 Urbanation报告指，今年第三季度尾，已经出售而正在建设中的楼盘（sold units in development）价格指数达到670元每呎，年增幅为13%。已建好未出售的楼盘（remaining units）在今年第三季度的平均售价为每呎816元，比今年第二季度上涨了5%，比去年同期上涨了30%。在多伦多市内价格涨幅更加惊人，未出售的condo库存（Unsold condo inventory）每呎均价已经达到991元，第三季度刚推出的新楼盘项目平均呎价达到951元。 BILD报告指，已建好待出售的高、中层公寓柏文（ available new...

图片来源：Toronto Star 2017年还剩1个月就过去了 这也意味着加拿大住房按揭贷款新政 还有一个月就要正式生效了 这个号称史上最严的房贷压力测试政策 估计会让10%的购房者拿不到贷款 加拿大的房价将下跌2至4个百分点 ...... 加拿大中央银行发表报告指，加拿大的金融系统存在两大危机，分别是家庭债务上升和楼市过热。 金融机构监理办公室（OSFI）明年1月将推出新按揭压力测试，目标对象为可支付超过20%首期，而且不购买贷款保险的准置业人士。 图片来源：Toronto Star 根据加拿大央行的数据，加拿大目前的房屋贷款总额约有1.5万亿元（1.5 trillion），其中未有购买房贷保险的约占46%。比一年前的45%有所上升。 新压力测试规定，所有未购买保险的房贷，即使是首付在20%以上，都要以加拿大中央银行公布的5年贷款基准利息率（benchmark rate，目前约为4.89%），或是以银行实际批出的贷款利率（contract mortgage rate）再加上2%，两者之中数值较大的一个为标准，来计算贷款申请者的收入是否符合贷款资格。 图片来源：Toronto Star 新规下房屋购买力大降 房价恐继续下跌 业界普遍认为这一新规定会给买家造成不利影响，令买家购买力削弱，令市场需求和交易活动受到抑制，导致房价进一步下降。提升住房档次的换房买家将尤其受到冲击。对于已有房贷的消费者，在贷款续约时自主选择更换银行的馀地将更小，与银行谈判房贷的筹码也更少。还有银行家表示，新政策可能会拖慢加拿大央行的加息进程。 图片来源：Toronto Star CIBC世界市场部高级经济师泰尔（Benjamin Tal）分析说，这一新规定不论对于房地产市场而言，还是对于买家而言，都是一个坏消息。“这一规定将冲击市场，这一点毫无疑问，问题是它将给市场带来多大冲击。” 房贷资讯网站RateHub做出两个假设案例对购买力的变化加以说明。假如一个家庭年收入10万元，在目前情况下，如果首付20%、取得5年固定利率为2.83%的房贷、25 年还清贷款，大约可负担房价为72万6939元的物业。在明年1 月1日新规定生效之后再申请贷款时，假设他们仍由银行拿到2.83%的利率，但接受压力测试时要以央行的基准利率4.89%为基础。在首付20%及25年还清的条件下，其购买力下降至大约只有57万元。 再看第二个假设情况。同样是年收入10万元家庭，如果现在由银行拿到3.09%的5年固定利率，以首付2成、25年分还的情况下，能购买70万6692元的房屋。在新年规定生效之后，银行将以5.09%的利率标准（两个利率值当中取数据较大的）来对这个家庭进行压力测试、计算其还款能力，在其它条件不变的情况下，只能负担得起55万9896元的房屋。 史上最严的房贷压力测试 威力超大 满地可银行金融集团（BMO financial group）首席经济学家波特（Doug Porter）在接受多伦多星报访问时则表示，新压力测试措施将对房市造成严重的抑制作用，其影响会超过联邦政府早前公布的抑制房价政策。 图片来源：Toronto Star 那些准备向上提升住房档次的买家（move-up buyers）所受到的不利影响将最大。此外，新政策可能令加拿大中央银行停下脚步观察一段时间，放缓明年加息的进程。波特原本已预测央行在北美自由留易谈判前景不明的情况下不会在今年底之前再加息。他表示此次公布新房贷政策更增强了他这一判断。 波特估计，去年实施的压力测试政策，已令买家在房市中失去5%至10%的购买力。由明年1月实施的新压力测试，还会对市场产生相似的冲击。加拿大按揭专业人员协会（Mortgage Professionals Canada）早前做出的调查指，新的政策可能令每五个房屋买家中，未来有一人无法拿到贷款完成置业计划。 多伦多905地区将受最大冲击 波特还指联邦政府在去年首次公布压力测试政策之后，多伦多及温哥华的不少首次置业者想办法透过父母的资助或是其它来源，令自己不用买保险而取得银行贷款。但是对于提升住房档次而换房的人而言，这一群体以前最容易透过现有房屋的淨值做抵押来取得银行贷款而不必购买保险，这些人在新的政策之下受到的冲击最大。 图片来源：Toronto Star 地产公司Royal LePage 的总裁索泊尔( Phil Soper)也同意，向上提升住房档次的买家将是此次政策的最大受害者。而905地区的买家所感受到的冲击将最大。这是因为416地区在今年4月安省宣布公平房屋计划之后，已经经历了一番房价的重大调整，目前市场稳定。 但是905地区由于土地的潜在价值，在2015至2017年初这一段期间，房价上冲的节奏超过整个地区大市，目前仍在经历调整。新政策意味著买家的购买力减少，他们很快会发现难以负担在住房层次上再上一个阶梯。之后可能演变成这些人完全打消了搬屋意愿。 图片来源：Toronto...

本报记者 安省证监会最新报告指出，大部份安省千禧代人士虽然有储蓄，但甚少投资，并指出千禧代多将目标放在住宅市场，对其他投资方法缺少动力。 安省证监会（Ontario Securities Commission）昨天以“千禧代与市场擦身而过”（Missing Out﹕Millennials and the Markets）为题发表的调查报告显示，有20%的安省千禧代（年龄介乎18岁至36岁）人士有储蓄习惯，但只有二分一会参与投资。报告指出，千禧代没有投资或避开投资的最重要因素，包括有其他财务优先事项（68%）、收入不足（66%）、储蓄（66%）、对投资认识不足（59%）及担心在市场投资失利（57%）等。 安省证监会投资部总监菲明（Tyler Fleming）表示，像所有安省人一样，千禧代同样需要获得未来退休计划的保障。养成投资习惯越早越好，对他们将来的财务更有利。 报告同时发现很多千禧代将目标集中在房地产市场，当中有三分一人已经是屋主，另外超过半数仍未置业的千禧代，则将买屋视为头三个财务优先目标之一。 为回应上述调查报告结果，证监会将展开更多针对性研究，鼓励更多千禧代投资。该研究项目预计将在2018年春季展开。

■埃德蒙顿可望成地产新贵。资料图片 本报记者 当多伦多的多层共管大厦涨至呎价1,000元，温哥华每平方呎更高达1,300元之际，方兴未艾的埃德蒙顿将成为投资者追捧的房地产市场。多伦多Condo资深元老Sam Fung指出，亚省的经济在过去几年受油价影响，但现时已经从谷底反弹稳步向上。 Sam Fung表示，对安省很多投资者而言，埃德蒙顿似乎是距离相当偏远，但中国人投资的口头禅是“宁买当头起”，亚省经济反弹意味当地的房地产市场，相比温哥华和多伦多有更大的升值空间。况且两大高价市场令不少人可望而不可即，趁现时的价位在埃德蒙顿尚可以入市。 加拿大会议局（Conference Board of Canada）最新经济前景报告指出，亚省经济上扬，今年卡加利的本地生产总值（GDP）将以4.6%增长率领先全国，埃德蒙顿也以3.9%紧随其后。预测明年油价难以冲破每桶50美元的关口，令经济增长步伐放缓，但埃德蒙顿将以2.2%的增长率，反超前于卡加利的2.1%。 他称亚省通往卑诗省和美国的两条输油管获得批准兴建，很多石油相关行业的公司，于是纷纷在埃德蒙顿设立总部。卡加利是一个以工业为主的城市，亚省首府埃德蒙顿的经济支柱则相当多元化，包括能源、建筑、公共服务和很多跨国大企业，因此埃德蒙顿的人均收入很高，家庭收入中位数在全国主要城市之中排第二位。联邦统计局的2011年家庭调查，家庭收入中位数是79,075元，平均家庭收入为97,454元；家庭收入10万元或以上占人口比率4.6%，几乎是安省2.8%和卑诗省2.6%的一倍。 他说，投资埃德蒙顿较卡加利优胜之处，是埃德蒙顿人口在过去6年上升12.1%至116万，未来将继续以每年3%增长，相当于每年增加4万人，位列全国人口增长率第三。市政府预计到2050年时，将增加100万人口。尤其值得重视的是埃德蒙顿在全国最年轻化城市中排第二，平均年龄只有36.5岁，20至39岁年龄层人口增加最多，是一个非常有活力的城市。

■段晓东 本报记者文琪 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实买楼花不按时交楼的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，根本不可能和建筑商打官司，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，只能最后认倒楣。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。” 他说：“政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对象。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在里面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，只能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。 他说：“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”

新屋不能按时交接相信是楼花买家经常会遇到的事。大部分Condo建设时间较长，交接日期往往会推迟数月甚至数年，很少按时交接。而独立屋、联排等低层建筑因建设周期较短，往往一、两年就能建成，交接日期相对稳定。如果遇到最终交接日期还要改变，购房者会遇到哪些问题、有什么权益保障，相信是许多新屋买家需要了解的话题。 《都市地产》近日收到读者钱女士发来的案例。钱女士于2016年年初购买了位于多伦多北部的一个半独立屋楼花。购房时，与建筑方签约的合同上写着第一次暂定交接（First Tentative Occupancy Date）为2017年3月；第二次暂定交接为2017年7月（Second Tentative Occupancy Date）; 最终的交房日期（Firm Closing Date）是2017年11月10日。钱女士缴纳了4万元的定金后，在一年的时间裡陆续筹措35%的首付款。 签修正协议便放弃了索赔 据钱女士提供的信息，一直到10月24日，她都没有收到任何来自建筑商的信息。连交房前的验屋预约都没有任何通知（Pre-delivery inspection, PDI）。致电发展商得到的答复是“11月10号我们交不了房”。并要求她去发展商办公室签一个新的修正协议（amendment to agreement），之后才能告诉她新的交接日期。 钱女士放下电话后立刻联系了为自己交接该房屋的律师。律师告诉她，最终交房日期还要改的情况下，要学会保护自己的利益。“律师说，一旦我签署了修正协议，就等于自动放弃了获得赔偿的权利，接受对方新的交接日期。他不建议我放弃赔偿的权利。应该是合同怎么写就按合同怎么来。律师说如果我什么都不签，建筑商不能取消合同。按照合同规定，就是要赔钱给我。律师说对我最好的结果是金钱赔偿，交割的时候算在房价裡。如果建筑商不给这个钱，一年之内可以向Tarion要这个钱。最终交房日期的推迟对买家产生的不便可以索赔（delayed closing compensation），每天150元最多不超过7500元。律师还说，应向建筑商询问，如果让我的律师和你的律师交涉，律师费是否由你来支付。”  补偿或低于法律费 钱女士称，律师同时告诉她，这种情况下，建筑商通常为了不支付赔偿可以使用所有的办法。如果一旦付诸于法律行动，能够得到的补偿款可能还不够支付走法律程序的律师费用。 钱女士按照律师的指示再度联系了建筑商，对方表示，如果一定要按照原有的最终交接日期11月10号交接，他们会按时完成并尽量把工程做完善，如果有不满意过后再修正；或者买家接受新的交房日期，但是放弃赔偿，他们有更多时间可以保証把房子做到最佳状态。总之就是不会赔偿，并表示左右邻居都已经接受了新的交接日期。最终钱女士选择了接受新的交房日期，她认为房子能有一个好的交接状态更重要。如果非要11月10号交接，万一房子裡面的东西做得马马虎虎，得不偿失。 提前通知便可重设交接日期 尽管加拿大对规管楼花市场有着完善的法律与保险保护，但真正能利用这些保护非常不易。多伦多房地产律师王彩虹在接受本报记者访问时表示，买家购买楼花后合同上所指定的第一次暂定入住日期，一般是指楼花在售卖期间所宣传的入住时间。如果开发商在建设过程中遇到问题，开发商需提前90天向业主发出书面的通知，重新设定新的交接日期。“理论上讲，第一次、第二次暂定入住日期如果不能交接，开发商应提前90天发出延期交接的通知。确定了的最终交接日期（Firm Occupancy Date）的确是不应该再延后，但法律允许，如果交付日期超过了合同上的最终交接日期，买家可以向建筑商索赔。在钱女士的案例中，11月10号不能交接，按理说是应该给出书面通知的。10月24号才告诉买家不能交接的确是不合理。” 多伦多地产律师王彩虹 开发商流行不确定交接日 王彩虹提出，现在更有许多开发商，在和买家签署合同时，在确定交接日期一栏根本不写日子。“我见过许多客人拿着这样的合同，开发商隻写第一次暂定交接日期，根本不写最后交接日期，就是想给自己多留一些余地。这是一种博弈。真正是着急住进去的买家所占的比例并不大，建筑商也知道这点，所以在对待不同的买家态度上会有所不同。钱女士的建筑商，他的工作一定是做的有失误。不能提前两周才告知。但法律是一方面，事实是另一方面，中间是有距离的，就看你从哪个角度来看这个问题。” 多数人为保质量接受延期 对于钱女士因为担忧交接状态而向建筑商妥协，王彩虹表示可以理解，并且大多数人都是这样做的。王彩虹提出交接状态不是以买家或卖家的标准为标准，而是以政府的交房许可証（Occupancy permit）为标准的。“建筑商是拿到了政府的交房许可証才能向买家交接。钱女士要担心交房的状态，因为政府颁发交房许可証的标准不是买家的标准或建筑商的标准，而隻是一个可居住的标准。验房时缺这个、少那个的情况太正常不过了。当然，也有建筑商交的房很完美的，但是很少。大部分都是有需要修修补补的地方，占一半以上的概率。这些属于不是完美的状态，但是不影响交接状态，这个状态与我们个人的要求是有差距的。最终房屋会全部按照你的要求做好，交接之后再来修修补补，不过你要花费时间和精力来安排这个事情。为了得到更好的房子，接受延期，免除赔偿是大多数人的做法，毕竟没有那么着急入住的人很多。” 索赔需証明生活受影响 记者向王彩虹提出，在从业经验中，客人因为建筑商原因无法按时交接房屋，获得赔偿的情况如何，王彩虹表示，的确有客人申请到了赔偿。有的建筑商没有太多复杂的程序就会给予赔偿，有的会和买家争取，需要买家多去争论几次。如果建筑商不予以赔付，可以向Tarion申请赔偿。“大多数人都接受了建筑商给的新交接日期并且免除了赔偿条款。曾有一位客人去向Tarion索要赔偿，但最后因为手续繁琐，需要証明文件很多，没有成功。在这个市场裡，大多数人不会因为交接推迟而真正影响生活。因为非买房自住的人占大多数。真正用来自住、并且因为推迟交接影响了生活的人，拿得出实际的証据，才可以按照Tarion的要求完成索赔程序。” Tarion赔偿的最高额度为7500元，而超过7500 的部分Tarion是不会管的，如果真有因为交接推迟造成个人损失额度很大的情况就要考虑诉讼了。“我们经常代表客人发信给建筑商的律师，但是能不能得到补偿不能保証。事实上我建议客人直接去和建筑商谈，效率会比双方律师去谈更好。建筑商的律师不会起到太多作用。建筑商隻会用尽所有的办法减少自己的损失。当然，建筑商不能强迫你签字接受新的交接日期。但是如果真的11月10号不能交给你，你也没辙。我遇到很多案例，是今天交接，建筑商上午还没有拿到交房许可証，但下午3点就拿到了。没有拿到交房许可証就交房属于违反政府规定，建筑商不敢这样做。敢交给你就是拿到许可了。但是话说回来，是什么标准给你就难说了。没有办法去抱怨什么，隻能是事后再说。” 发展商倾向以升级代赔偿 王彩虹还表示，从个人经验看，还有一种客人常常拿到补偿方式是开发商给买家做一些升级（upgrade）作为补偿。“开发商可以说我这个升级价值5000块钱，实际上值不了那么多钱，但好在比什么都没有要强。虽然在房屋建成的最后可能可以做的很少，但是比如，地毯换成地板，这是很大升级，这些都是最后做的。遇到这些情况的民众可以照着这个方向向开放商争取。开发商强制客人必须签署更改协议也比较少见，非常顺利得到补偿的也比较少见。倒是中间状态比较多。一种是谈一些补偿，升级也好，或者不按150元一天给赔偿，少补偿一点。比如一个月4000的补2000，签一个更改协议。没有一个确定的方式怎么做，就是谈判。各种结果都有可能。” 多伦多地产经纪段晓东 买家处弱势，选好发展商自保 多伦多地产经纪段晓东在接受本报记者访问时表示，确实不按时交房的情况很普遍。但不论是独立屋、半独立屋楼花的交房，还是condo楼花的交房，最主要的问题是消费者利益完全没得到保护。“从个体消费者来讲，是根本不可能和建筑商打官司的，你也耗不起，经济力量也是不对等。所以实际上没法去抗争自己的权益，怎么都不合算，隻能最后认倒霉。从这个角度来说，集体诉讼也不可能，因为没有那么多坚持的人。建筑商很容易逐个击破，因为每个人情况不一样，有些人不想折腾就算了。剩下的人很少，时间上、财力上都耗费不起，我觉得打官司是不现实的。政府在建筑商和客人之间的协议上，我觉得从我们卖、到交房子的时候，始终买房子的客户都是处在弱者的地位、被人宰割的对像。客人让律师去看合同，律师看了后能够在条款中做改动的部分很少。能做改动的部分建筑商都事先写在裡面，不能做改动的地方完全不能答应，让律师看了也没用。我曾有客户买了楼花后拿着合同给律师看，律师发回来一页纸，有7、8条。建筑商的律师回复是，你买就买，不买就算了，就这么简单。所以最后没有什么办法，隻能接受他们的条款。推迟交付方面Tarion规定并不严格，就有点像我们平时开车超速，是有警察，但是有时候没人抓一样。” 提及如何在买楼花的过程中避免钱女士女的这种情况，段晓东表示，还是要选择大牌建筑商。“在和建筑商打交道的过程中，我感觉越是大建筑商越好一些。不论做独立屋还是condo，基本分为两种：一是有品牌、有长时间开发经验和客户服务经验的开发商；一种是看到市场好，转进来赚热钱、没有什么开发经验的开发商。从始至终，就是越大的建筑商越好。没有别的可避免的，但是买东西的时候还是要挑有信誉的，因为他们服务已经成体系了，不是针对个人。大建筑商控制上比较有经验，不会出现还剩两周才告诉你最后交房日期要改的情况。”    

2016年8月2日， 温哥华政府宣布 海外买家买房要多交15%的海外买家税 从而引起了不小的风波 整个温哥华的房屋交易量瞬间暴跌... 过了1年，在温哥华房市渐渐缓过来的时候，市长Gregor Robertson今天又放了一个大招：温哥华所有住宅物业业主须申报其物业的用途，到明年2月2日，没有申报的业主将被视为拥有空置屋，必须缴纳房屋空置税（Vacant Home Tax），外加$250的罚款。 市长Gregor Robertson表示，本周开始温哥华市府将向全市超过18万住宅物业业主，发出提前物业税通知。 业主收到信件后，可直接上网申报物业用途，网页链接为：http://vancouver.ca/home-property-development/declare-property-status.aspx?utm_campaign=eht-declare&utm_medium=Vanity&utm_source=eht-declare_Vanity。 市民若需要帮助，可拨打311查询电话，或在工作时间前去温哥华市府由市政员工协助完成，温哥华市所有图书馆也将为市民提供技术及信息服务。 如果住宅物业不是业主的主要住宅，而且一年内有超过6个月的时间因未出租而空置，温哥华市府将以该物业2017年物业估价值的1%征收空屋税。而且此后每年均以业主最新物业估价值，按1%收税。 如何界定物业是否空置？ Gregor Robertson称，温哥华市府将聘请核查员对疑似虚假申报的物业进行检查。市政府的工作人员将查看水务局、水电局等资料，剖析相关数据，来确保这些房屋的真实情况。虚假申报的业主将被罚款1万加元。 Gregor Robertson同时也表示，市府对一些处于特殊状况的房屋（如等候开发许可状态或者遗产认定状态的房屋...）给予空屋税豁免，市民可浏览上述市府网页了解详情。 曾多次向省府提出征收房屋空置税的Gregor Robertso认为，“毫无疑问，温市房屋可负担性危机迫在眉睫，去年(大温独立屋)房价上升37%，出租空置率是0.6%，这是不利经济，也令市民特别是家庭及年轻人难在市内觅得居所。” Gregor Robertso称：“房屋主要用途是居住，若有人把房屋作商业用途拿来挣钱，那就应该付出相应的税款。” 多伦多也曾打算征收空置税 今年4月初，多伦多也曾拟向市内大约65000套空置房征收空置税。市长庄德利表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。 多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题，不过这个提议最后也不了了之。 温哥华市长Gregor Robertso在发布会最后指出，绝大多数温哥华业主不会被征空屋税，这个税款主要针对不自住也不出租，拿来坐等升值的房屋。 希望该政策能刺激业主出租房屋以缓解温哥华租房难 状况。不过，也有华裔地产经纪认为，空屋税对现有楼市影响应该不大。

10月21日下午，泰富华集团加拿大多伦多分公司正式开业，包括泰富华集团董事、泰富华集团常务副总裁、Markham市长、各位议员、名流、同行以及多家多伦多媒体出席了开业仪式，共同见证此次盛会。     下午3时，金鼓准时在广场鸣响，宣告开业典礼开始。集团董事上台致辞，对万锦市市长、议员以及嘉宾们的到来表示感谢，并介绍了泰富华国内业务、加拿大的发展战略及规划。然后邀请主要贵宾上台，为泰富华多伦多公司剪彩，祝酒。在剪彩仪式完成后，主要嘉宾又受邀为舞狮点睛。龙狮团霸气登场，驾驭点睛完成后活灵活现的舞狮，现场一片叫好。在舞狮翻飞的斑斓色彩中，泰富华多伦多公司正式开业。 泰富华多伦多公司的正式开业，标志着泰富华集团翻开历史的新篇章。随着多伦多业务的推进，泰富华集团将以多伦多公司为支点，辐射加拿大，构建一个横跨太平洋的房地产企业集团，营造高效、开放、协同、繁荣的房地产生态系统。以专业、简单、高效、共赢的核心价值观为指导，通过泰富华集团品牌和成熟的开发运营管理与资产投资方实现互利共赢。 泰富华集团中国百亿名企，经验与实力鼎力支持多伦多项目稳步推进 泰富华集团由袁文泰先生创立于1994年，作为开拓者与实践者，集团专注房地产行业，以深圳为大本营，经历中国房地产行业的跌宕起伏，一步一步成长，目前已经成为资产达数百亿的大型房企，形成以地产投资、开发运营、金融投资三大板块齐头并进，同时涉足高科技投资的业务格局。集团子公司深圳泰富华天峦湖置业有限公司，已经成为深圳房企50强，泰富华天峦湖项目更是成为深圳地标项目，赢得业主和同行的一致好评。集团在深圳乃至中国具有较为重要的影响力。泰富华集团累计已经开发500万平米， 2017年仅中国深圳就有三个项目同时开工建设，同时拥有近1000万平米的储备土地；除此之外，还稳步推进深圳热点区域前海、宝中、南山十多个高价值项目，我们完全可以期待，几十年的专业地产运作经验以及雄厚的集团实力，将充分支持多伦多项目稳步快速推进！ 泰富华集团坚持精品意识，以高品质赢得多伦多城市的认可 泰富华集团先后开发了“东方威尼斯”、“泰富中心广场”、“安徽凤凰城”、“泰富华•天峦湖”等房地产项目。坚持精品意识，严谨确保每一个环节，建造过硬的质量与完美的设计，成就城市精品住宅。2016年，泰富华天峦湖项目成功入伙，实现100%满意入伙率，天峦湖项目成为坪山的品质标杆，自开盘至今一直成为坪山的最高价，实现价格与口碑的双向桂冠！泰富华集团已经为数万名业主，创造精心致美的生活方式。泰富华多伦多公司，跟集团一脉相承，精心致美，让建筑产业融于城市建设，以高品质赢得当地的认可！ 多伦多，成为泰富华集团拓展海外布局的第一站 多伦多作为加拿大第一大城市，同时也是全球最多元化的城市之一，世界移民城市的代表， 49%的居民是来自全球各国共100多个民族的移民；深圳作为中国城市综合经济竞争力排名第一的城市， GDP到2018年将猛增至3500亿美元，深圳也是一个移民城市，95%以上都是外来移民，多伦多和深圳，都有着蓬勃发展的商业氛围、开放多元的移民文化、优秀稳健的经济结构。泰富华集团作为深圳成长起来的房企，谋求海外发展，第一站毫无疑问选择了多伦多。 构建职业化精英团队，泰富华多伦多公司蓄势待发 中国房企泰富华集团，携20多年的地产开发运营经验，进驻加拿大，多伦多作为泰富华集团海外扩展的第一站，发挥着桥头堡重要角色。集团充分了解多伦多与国内的地产的巨大差异，对于运作的团队提出极大的挑战！泰富华集团精心筹谋，建立泰富华多伦多公司，围绕“专业、简单、高效、共赢”的核心价值观，实现高标准、高绩效、高产出，吸纳多伦多房地产行业最优秀的人才，建立最为专业的开发运营团队，以最广泛的优势资源以及最专业的地产团队，智胜未来，确保多伦多业务稳步快速推进！ 泰富华来了！泰富华多伦多精品项目敬请期待！ 泰富华多伦多公司已经成功收购多个优质项目：在Markham市中心拥有已通过政府审批的大型综合性项目；Stouffville公寓项目计划于明年开始预售；北约克公寓项目即将完成最后一步审批。在近十年内公司已经在Markham、Richmond Hill、Stouffville及其他地区拥有超过600英亩的储备用地。泰富华多伦多公司坚持品质与营造良好的客户体验，将以精益求精的规划设计，以精细致远的品质，引领致美的生活方式，共同谱写优美和谐的华丽乐章，在这个全球最宜居的城市，创建最美丽的城市风景。在未来公司也会在多伦多投资及建设更多更好的项目，它的存在本身，也会成为多伦多地产格局中浓墨重彩的一笔，让我们共同期待！

Q：亲自参与验屋过程很重要吗？我是否可以从验屋报告中获取需要的所有信息？ A：房屋检验报告是一份有价值的文件，能够帮助你了解准备购买的物业。不过，亲自参与验屋过程令你获益更多。 我记得很多年前曾经跟随验屋师实地检验房屋，直至现在仍然保留他提交的验屋报告。我仍然不时参考这份报告。 首先必须记住的就是，验屋为你提供一个亲眼检验房屋各个系统的机会。验屋可以确定与房屋有关的问题，包括房屋结构、供电系统、排水系统、屋顶保养、暖气和空调系统。不过，验屋师不能拆开牆壁检查牆内的状况，亦不会进行任何侵入性检查。通常验屋师不会移动家具或储物箱，去查看或检验被遮挡的部分。 如果你跟随验屋师验房，验屋师将会指出房屋每个检查项目的详细状况。你亦可以就他们发现的问题后续发问，了解他们认为问题的严重程度，或者他们认为可能需要进行维修的项目。知道哪些维修是需要立刻进行，哪些项目不需即时维修。 你可以预期在验屋报告中获知类似信息，但若参与验屋过程，你可以更详尽和深入了解房屋的状况。 验屋过程通常需要2或3小时，当考虑到可能在这间房屋居住多年时，你将会觉得花费这些时间是值得的。事实上，当我买入现在的住所时，验屋师曾提供一些没有纳入报告的提示和建议，因为它们不是关键问题。这些信息真是非常有用，帮助我们作出最终决定。 正如你从亲身跟随验屋中获取一些报告中可能没有的信息，报告中亦可能有很多在实地视察时未有谈及的重要细节。细心阅读整个报告将有助你进一步了解这个物业。 假如你的Offer附带满意验屋结果的条件，你应当在验屋程序完成后决定下一步行动。房地产经纪的指引很重要，他们可能与卖方就验屋过程中发现的任何问题进行谈判。对于细小问题，卖方可能承诺在你入住前修理好；至于较严重的问题，卖方可能同意降低售价弥补维修费用。 注意验屋程序不包括的一些问题也十分重要，例如房屋是否存著美学或外观上的缺陷。这意味著你和你的经纪需要留意台面是否有缺口，掉漆等类似问题。 电话、有线电视、警报系统和草坪洒水系统，通常亦不包括在验屋中。不过，作为附加服务，验屋师可以代为检验游泳池、壁炉、棚屋或其它附属建筑。 毋庸置疑，验房是买房过程中一个重要组成部分。亲身参与验房过程和仔细阅读报告，可以确保你从中获得最大收益。

图片来源：加通社据A1电台报道，加拿大9月份房屋销量比8月上升，但同比去年9月下降。加拿大地产局的数字显示，9月份网上放盘的房屋销量，对比8月，主要受大温哥华和大多伦多地区带动，上升2.1%。但同比去年同期则下跌1.1%。全国平均房价上升大48万加元，比去年同期上升2.8%。但除多温两处房价外，全国平均房价仅为37万加元。C02 

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫裡斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫裡斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

■上图为艾灵顿大道发展前照片，多年后已铺上柏油路面和设有交通灯（下）。 ■芬治大道同一位置未发展（上）及多年后的模样（下）。 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 本报记者   过去十年来大多伦多及邻近地区的房地产市场炒得火红火热，有不少华人亦在房地产价格狂升时赚到不少利润，由于最近政府出招将这股房屋价狂升潮压下来，华人及其他族裔房地产投资者，已经慢慢转到另一条战线上，就是购买一些偏远地区但有潜在发展价值的土地。有地产经纪指，万锦市的土地从60年代至今每亩售价升值了20倍以上。 其实这个转变是有迹可寻，现时多伦多及邻近地区约克区等大地产商，及凭着土地发达的富豪们，能够有今天腰缠万贯的身家，很多是托父母甚至是祖父母在移民加拿大后的祖荫，他们有长远眼光，以低价购入市区北边的土地，于三、四十年或更远时候，城市逐步发展到已拥有的土地上，于是就升值百倍甚至千倍。如果不将土地出售自行发展，时至今日升值可能是以千倍计。 从历史上可看到多伦多市真正发展，是于第二次世界大战之后，由于欧洲被战火毁坏，意大利、葡萄牙及中国人涌入，于1951年人口突破100万，于是多市向四周围近郊发展。到1971年多市人口达200万时，范围就更加扩阔。 犹太欧裔移民早着先机 当时城市规划北至士嘉堡市，很多犹太及其他欧洲裔早期移民，早就看中这块宝地，在50年代购入大量土地（当时是荒地或农地）给刚出生的子孙，子女们随着城市发展而长大，当政府决定发展士嘉堡，及有计划作城市规划时，他们子孙名下的土地立刻升价百倍。由于这些地主已经成年，加上祖先有经商及发展智慧，很多人将土地自行发展，最终摇身变成大地产商或商家。这是有眼光在多伦多投资大块土地而致富的第一商机。 于80年代大批华人移民到多伦多定居，其实他们亦有第二个投资土地发达的商机，但是似乎只有少数人能洞察到，或加入投资发展土地行列。记者于1982年移民多伦多，当时在史刁士大道（Steeles Avenue）以北的太古广场一带仍是粟米田，只有一个俗称“鸡场”农庄式出售西洋纪念品剧院商店，店内还有一家西餐厅。 再往北行的16街及麦坚士少校大道更是荒野一遍，由东到西都是丛林、荒地及农地。如果当时在这些地区购买大幅土地，时至今日价格至少升值1,000至3,000倍。 60年代至今升价逾20倍 近年华人在加拿大及大多伦多邻近地区投资房地产收获丰富，吸收到不少经验，他们从大多伦多市及邻近地区房地产发展历史吸取教训，很多华人以及其他族裔移民开始着眼北上，只要有财力及耐性，可能会在安省未来城市发展中获利。 购买一幅土地的升值潜力究竟有多大，地产经纪黎宇昌选择有第二次购买土地，价格可以作出比较的万锦市旧坚尼地路（Old Kennedy Road）3个楼盘作例子，这些土地于60年代仍然是荒地，到城市将这地段规划化及批准建筑上盖，地主已赚了一大笔钱。这3个例子是到了万锦市全面发展的阶段。 第一个例子是旧坚尼地路一幅面积1.91亩土地。于1994年10月17日成交，业主叫价75万元，以62万元成交。当时每亩售价为30万元。 第二个例子是旧坚尼地路168号土地，面积亦是1.91亩，于2006年10月31日成交。业主叫价150万元，以130万元售出，每亩平均售价为65万元。 第三个例子是旧坚尼地路186号，面积9亩。于2016年4月27日成交，业主叫价3,240万元，成交价为3,200万元。每亩平均售价为350万元。 黎宇昌指出，由于3个土地转让都在同一段街，但出售时间不同，以此作为比较就可以明白到购买面积大的土地，持有一段长时间后，增值能力有多大。 以第一个例子售价与第三个例子售价作比较后，发现第一个例子每亩售价于22年内升值11倍。第二个例子与第三个例子比较，发现第二个例子每亩售价于10年内升值5.5倍。从比较得知，若于1960年在旧坚尼地路购入土地持有至今天，每亩售价肯定升值20倍以上。 黎宇昌强调购买土地当然是要靠眼光，亦需要一定财力和耐性。但只要加拿大政治局势稳定，移民政策不变，作为长远投资肯定是稳赚的。