地产

据路透社新闻报道，最近一项调查显示加拿大房地产市场在今年接下来的时间里会有一定的冷却，但安大略省政府出台的政策对多伦多房地产市场的影响可能持续3-12个月，多伦多房价不会冷却太久。 目前多伦多房屋销售量下跌超过40%，但房价跌幅并没有完全平衡之前30%的涨幅。根据加拿大各大银行分析师的预测，加拿大房地产价格在2017年会上涨8%，在2018年可能会有所放缓，房价预期上涨3%。低利率造成的加拿大经济对房地产市场的依赖短时期内不会消失。 分析师表示，只有央行加息，并配合一系列的贷款紧缩政策，房市才能在全国范围内冷却。 09

■ 卑诗省府正研究调低业主加租幅度上限。CBC电视图片 卑诗省房屋厅长罗品珍(Selina Robinson，图)表示，正在研究降低每年加租幅度上限。 根据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）报道，罗品珍指出，目前，卑诗省容许业主每年加租幅度最多2%，另加通胀率。她透露她的部门将会就有关加幅规例作出检讨，藉以减轻租屋者的压力。 按照现行规定，业主每12个月可以调整租金一次，并且须在加租3个月前通知租客。以温哥华市为例，一房单位租金平均为1,950元，意味着业主今年可以加租78元。 据加拿大租屋指数（Canadian Rental Housing Index）提供的资料显示，卑诗省约有517,430个租屋住户，占整体住户数目的29%，其中大温地区的租屋住户比率更有34%。 租客组织建议加幅与通胀看齐 卑诗省租客权益组织租客资源与咨询中心(Tenant Resource and Advisory Centre），呼吁省府尽快调低租金加幅至相等于每年的通胀率。该个中心总干事阪本（Andrew Sakamoto）表示，以月租1,950元计算，今年通胀率为2%，即相等于仅39元。 自由党评论员苏利文(Sam Sullivan)指出，调低租金加幅可能会对出租房屋供应构成影响，特别是最近越来越多的短租情况。本报记者

■ 列治文米切尔岛上，将出现26.5万平方呎的分契式工业单位。PC Urban图片  有开发商计划将列治文市米切尔岛（Mitchell Island）上，一个旧钢铁厂，改造成26.5万平方呎的分契式工业单位。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，占地12英亩的旧钢铁厂，将转变为现代工业区，适合中小型企业的办公厂房单位。 这是7年来列市首例，将成为列市最大的工业区计划。 开发商PC Urban负责人索金（Brent Sawchyn）说：“我们发现这是距离温哥华最近，唯一剩余地点适合中小型企业。我们非常高兴能够从 IntraUrban Laurel带来高品质建筑设计，为这个充满活力的河滨社区取得成功。” 报道指，2019年落成的工业区分契式单位，单位面积从3,640平方呎到12,500平方呎，可提供码头和坡度装载，26呎高的天花板高度。所有单位都可以看到的菲沙河（Fraser River），每平方呎预售价格为270元。本报记者

■ 近年不少柏文楼盘出售时，都出现如图中排长龙“睇楼”的场面。资料图片  本报记者冯瑞熊报道 卑诗省府去年8月向在大温买楼的外国买家，额外征收15%的物业转让税(PTT)，希望可冷却炽热的楼市。过去一年大温楼市不仅没冷却，今年7月住宅物业价格比去年同期升8.7%，其中柏文价格更劲涨18.5%。近日有指省新民主党(NDP)政府，可能限制楼花转让；《星岛日报》访问地产商、经纪、学者和市民，均指限制楼花转让不只未能舒缓房屋短缺，反打击发展商建楼意欲，令短缺恶化，最终令楼价再飙升。回应是否管制楼花转让的查询时，省府未正面答复，只称将与地方政府共同努力，解决影响省民的房屋及可负担问题。 一向有投资大温柏文的陈先生接受《星岛日报》访问时表示，对于近日大温柏文需求及价格续升，感到意外。他说近日参观温哥华市中心的柏文楼盘，发现除了大排长龙，来看楼的九成是华裔，该楼盘呎价是2,300元至3,000元，顶层Penthouse呎价就高至3,900至4,000元，无阻睇楼者意欲。 陈先生称，曾与身旁一来自中国大连的参观者闲聊，对方表示想买到该楼盘顶层Penthouse单位。陈透露Penthouse面积约2,500呎，粗略计算，售价达1,000万元。陈先生向记者表示：“楼盘虽位于温市中心，但光是一个单位就要一千万元，实在厉害！” 打击建楼意欲 供应更趋紧张 陈先生称他也经常买卖柏文，“我不是买卖楼花，而是在正式成交后才买卖，做足手续和交足税”。他说2013年以呎价约500元买入列治文市中心一个约800平方呎的两房柏文，到2016年省府额外征收15%物业转让税出台之前售出，当时呎价升到600元，“我获利10多万元，但现在该柏文单位呎价已升到800元，如果我当时没出售，目前即可多赚数十万元了”。 陈先生认为，这证明省府去年所推“辣招”的减慢升幅效果，只属短暂，长远来说没作用。他认为如要解决房屋短缺，最主要是增加供应。他承认部分进行楼花转让的人未向加拿大税务局（CRA）申报获利，他认为打击这些逃税的人，某程度也打击炒卖楼花。惟他指如果交了税，依然有利可图，这些人也会继续炒买楼花的。 卑诗大学(UBC)商学院副教授达维多夫（Thomas Davidoff）向《星岛日报》记者表示，限制楼花转让是错误方向，因会打击发展商建楼意欲，令供应更趋紧张，楼价反被推高。他主张，目下最重要是加建房屋，无论出租或出售给本地居民，这都是本省应该致力做的事。他指如果担心这些房屋落入一些“错误的人”手中，省府可征收物业税(Property Tax)，但这应在房屋建成后，而非建成之前。 ■ 达维多夫 不过，达维多夫称，希望有更多楼花买卖的资料，可以供决策者或学者参考，因为身为房地产教授的他也不清楚楼花买卖情况。他更认为发展商其实也不喜欢楼花买卖，因会在正式成交时引起混乱。 对于有指NDP省政府或将会限制楼花买卖，大温地产发展商钟日刚认为不可能：“只要有楼花（预售），就一定有楼花转售。”他指由楼花售出到正式成交长达数年，“有很多事情会发生，（买家）可能转工，婚姻可能出现问题，怎可能不准转让？” ■ 钟日刚  “增加房屋供应才是解决之道” 钟日刚表示，发展商向银行贷款，银行为减少风险，都会在楼花售出40至50%后才放款。如果省府限制楼花买卖，将打击发展商建楼意欲，令供应更紧张。他指现在出问题的只是有些买卖楼花的人逃税，未缴交利得税；但他指现时负责楼花转让的律师，在这方面的核查已更严谨。 钟日刚又称，解决房屋问题的办法是增加供应，再把收取的税收兴建更多给低收入人士的可负担出租单位。他特别指出，很多人忽略了，现在每年有数万留学生到本地读书，与本地居民竞争房子，如果政府解决留学生住房问题，有助舒缓房屋紧张。 ■ 谭清华 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，近年柏文市场很炽热，热点包括列治文与本拿比等城市，而近日温哥华甘比走廊(Cambie Corridor)一个柏文楼盘，呎价就升至1,300元。据他观察，入市的人是“炒家多于用家”，不过，由于担心新上台的NDP省府或就楼市推“辣招”，加上市场是否饱和、银行加息以及收紧房贷等因素，柏文市场处于观望状态，也多了楼花放出市场。

茉莉花Jasmine是亚热带植物，来自亚洲地区的人再熟悉不过。不过在北美多数地方，就只能盆栽。茉莉花以香味取胜，最著名的是用来做香精、香水、及茉莉花茶。在某些方面说，与栀子花很像，只要有一盆，就满室生香。 茉莉花通常很小，花型就很多变化，有些是单瓣像梅花一样，有些复瓣像小朵玫瑰。有些花瓣很细，像星星。颜色多数是白色，但也见过淡粉色，甚至黄色，浅紫的。同时买时要确认是树型，还是攀爬式。若是后者就要竖立支架。 不论是地栽或是盆栽，茉莉花都需要肥沃的土壤。地栽时可以多加有机土，特别是堆肥土compost，manure等，及泥苔土peat moss。土壤的排水一定要非常好，不可以有积水，否则会导致烂根。茉莉需要足够温度，及充分阳光才生长得好，及较多花。茉莉也需要定期浇水，天若不下雨 就必须补水。此外一年可以施肥一至两次。 盆栽 盆栽时，要买消过毒的盆栽土potting soil，盆的排水孔必须够大，及不可以堵塞。由于盆栽土本身没有养份，因此在成长的月份，大约是4月起至8月间，可以于浇水时施平均肥及磷钾肥(氮磷钾三个数字最好是1-2-1比例的肥料)，或是施两次缓效肥slow-release fertilizer。 茉莉需要充裕的光照，户外种植可以有少许荫，室内种植时每天必须有4-6小时的直射光照，对于一般住宅可能不易做到，这就是为什么室内盆栽花很难做到花朵茂盛的原因。 为使茉莉花得到充分光照，夏天时可以放到户外。不过盆栽茉莉就不可以放在全日光的范围内，因为盆土很易全干。所以要有些遮荫，及注意补充浇水。也可以放在阳台，但要注意风不是太强的地方。如果有像porch一类的前廊，也很适合摆放。 （单瓣茉莉像星星) 茉莉需要充分的水份，盆栽时不可以使盆土全干，但盆栽的金科玉律也不可以违背，盆土不可以永远是湿的。所以最重要是，浇水时要透澈，不可以有积水在盆中。直到土面感觉干了，才浇下一次水。同时要用室温水，最好是干净的雨水。而冬天时，就要注意减少浇水次数。大约土面下一公分(约半寸)以上都干了，才需再浇水。 茉莉花在室内盆栽时需要很高湿度，一般住家的湿度都不够，而打湿机humidifier的功能最适合茉莉花。其他补救方式包括：将好几盆盆栽放在一起，彼此增加湿度；或是将盆放在一个舖满碎石pebbles 的小盘子，里面放些清水，使水份蒸发上升。不过水的高度，就不能触碰到盆底，以免水份进入盆内。此外在附近喷雾气，也有帮助。 (复瓣茉莉花像小朵玫瑰) 茉莉是亚热带植物，盆栽时室内不可以太热，否则很易生虫。最好是保持清凉气温，大约摄氏15-23度(华氏60-75度)，这样植株更健康，开花条件更好。茉莉还需要充分的新鲜空气，夏天时不时打开窗户，放室内时不要放在接近冷气或暖气附近，或是长期放在有空调的房间内。 刚入冬时，夜间气温应较低，大约摄氏6-12度之间，入夜后不要有灯光，使之进入冬眠期。大约6至8个星期后，就会开花。 茉莉很少需要换盆，根部在紧迫的况态下开花最好。而要茉莉开花状况好，入冬后(10月以后)夜间要全黑，不要经常开灯。而气温也要凉一些，大约摄氏8到12度间(华氏45-55间)，不要太温暖。大约6-8个星期后逐渐恢正常温度，及充分光照。 这是为什么室内盆栽时，茉莉开花状况很难令人满意的原因。 修剪 刚种的茉莉可以在第一年及第二年，掐去顶部一小段茎，这样可以让植株有更多新枝，将来更茂盛，更多花。成年植株每年春天时应修剪一次，一方面剪去枯枝，一方面刺激生长。因为太多枝会阻碍日光进入内部。 室内盆栽如果枝太密，更会导致生虫，此外也影响新枝的生长。同一原理，凋谢的花也要及时摘去，使得新的花陆续有来。同时注意进入8月之后就不要修剪，因为茉莉应当在一月开花，因此这时将开始结蕾，修剪会剪去明年的花。 (茉莉多为白色，也有黄色、浅紫、淡粉) 某些茉莉，包括攀爬式都需要较频繁的剪枝。购买时最好多问一句，是否需要较多修剪，及何时修剪。 繁殖 茉莉可以剪枝繁殖。非开花期间(最好是6月到10月间)，可以剪下顶部的一段茎，大约有三个节的枝，将下部叶子摘去，只留顶部一对叶子，然后将底部插入潮湿的盆土中。繁殖时要用非常干净的土壤，通常是消过毒的繁殖土sterilized potting soil，也可以用一般盆栽土再加沙土，或是珍珠岩perlite。 繁殖时要保持高温及高湿度，方式是用透明罩。大约一个半月后会生根，这时可除去覆罩，及逐渐恢复正常光照。 对症下药 有人说，种的茉莉花花朵不多，花也小。总之室内盆栽茉莉不是容易的事，很多人都有这烦恼。因为要茉莉多花，必须长时间有充分阳光，开花前6周必须维持夜间低温及无光，这些都不易做到。 另一个经常遇到的问题可能是，花在刚开时就跌落，要避免，要调节浇水时间，不要使盆土常湿，同时保持室内空气流通，室温要稳定。此外可以检查是否生了虫，然后使用适当药物。 攀爬式的茉莉很易生红蜘蛛spider mites，一种极小螨虫，可以喷horticultural oil，或是neem oil。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。

■ 列治文3号路一个新建城市屋屋苑。  图文：本报记者冯瑞熊 大温楼价升势持续，现要在温市找百万元以下房子几近不可能，目前连南邻列治文市的新建城市屋(Townhouse)屋价，近月也突破了百万元关口，端的是“大温居大不易”。有地业界业表示，适合小家庭居住的城市屋价格飙升，除了追上柏文价格外，更因为列市可建城市屋的土地供应减少，导致成本增加。有学者担心本属可负担水平的城市屋，也开始变成难以负担，这可能产生很大问题。 熟悉列治文城市屋市场的地产经纪奚知知(Sherri Xi)，周一接受《星岛日报》记者访问时透露，最近数月，列治文新建城市屋的呎价升至750至800元，所以一间市面上较常见、面积1,300平方呎的新建城市屋，价格即已超过了100万元。 ■ 奚知知 奚知知表示：“其实城市屋的这个价钱，比新建柏文的呎价还要低(目前新建柏文呎价已接近1,000元)。” 她认为，城市屋的市场需求很大，因为它拥有自己的车库、可供小孩活动的前庭后院，没有泳池，管理费较低，非常适合小家庭居住。 开价79万 93万元成交 除了需求以外，奚知知指列市可供建城市屋的土地供应量下降，导致土地成本上升，“目前一间1,300平方呎的城市屋，光是土地成本就需要40万元，加上建筑费用和税项支出，令新屋售价推高至100万元。”她举例说，最近列治文市中心亚历山大路（Alexandra Rd.）一个有96个单位的新城市屋苑，面积由1,185至1,310平方呎，单位售价由838,000元至988,000元，推出很快就售罄。 事实上，不仅新的城市屋，列市旧的城市屋同样受追捧。全美亚裔房地产协会创会会长麦敏华，向本报记者表示，列市4号路(No.4 Rd.)一间6年新的城市屋，面积约1,400平方呎，8月中旬开价79万元，在7天内业主收到16个报价，结果以93万元成交，比叫价高出14万元。 业界指旧屋呎价仅约450元 对于这个二手城市屋价格，麦敏华不感到意外，“它的呎价只是664元，比起柏文来说，并不算昂贵。”她指新建城市屋的售价虽然升幅较大，但目前楼龄较老城市屋的屋价，仍然可以接受。她举例说，一间位于列市柯里将军路(General Currie Rd.)、有27年楼龄面积1,750平方呎的城市屋，叫价是79.9万，呎价只是大约450元。 ■ 麦敏华 麦敏华分析道，大温楼价飙升的其中一个主要原因，就是政府审批时间太长，令房屋的供应追不上需求。她认为，只要供应增加，屋价自然回落。 此外，卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，据他所知，购买城市屋的多属于用家，炒家较少。他指出，温哥华的城市屋不多，要买城市屋的人多选择列治文与本拿比等城市。列市的城市屋，以1、2、3号路(No.1,2,3 Rd.)以及威廉斯路(Williams Rd.)等区的单位，最受用家欢迎；市内4号路附近也建有不少城市屋，价格也相对便宜。 根据大温地产局资料，在2014年7月，列治文独立屋平均价已接近100万元，为98.98万元；当年城市屋平均价为51.53万元，相差为47.45万元。到三年后的2017年7月，市内独立屋的平均屋价劲升至168.2万元，而城市屋平均屋价则为78.75万元，与独立屋之间相差89.45万元；这两种房屋的价钱差距呈倍增现象，可见需求炽烈之一斑。

■北卡Pisgah国家森林风景如诗，难怪Ty Hendrix 和他的夫人Kady与儿子Jack搬到此处。 Team Billy Harris Real Estate Professionals   许多人到美国，就是希望能住在“顶天立地”的别墅里。不过在华人聚居的纽约、三藩市与洛杉矶都会区，新房产的地坪多已降至5000平方英呎以下。不过以美国之大，还是有不少地方，可以让您买到15英亩(6公顷)地皮的门禁别墅，例如在北卡罗来纳的Reserve。 华尔街日报24日Amy Gamerman报道，许多人喜欢自家有广大庭院与草皮，一些人因此看上了高尔夫球社区，但是那样还是会有很多邻居。对于甚至不想要看到邻居的房子的人，一个选择就是美国东岸的乡间。 北卡Pisgah国家森林附近几英哩，有一处Reserve门禁社区，社区总面积达1100英亩(约440公顷)，总共只有57户，每户的地坪则用木围篱隔开来。从事金融顾问的Hendrix先生就是住户之一，他在2003年用109万美元盖了一栋4000平方英呎的住宅，属于他的土地达15.5英亩(约6.4公顷)。 在他的家里，他就可以在过去的伐木小路远足，在自己拥有的森林里种人参。而他住的地方，距离他在Brevard镇的办公室，不过仅7分钟的车程。 对于他这种人来说，乡村俱乐部住宅所包含的种种设施都没有必要，他要的是更多的隐私、更大的私有空间与土地，更好的风景，而且不必与邻居鸡犬相闻，更可免于偷窥者的骚扰。在那种没有宅基地规划的乡间，他的梦想都能实现。 这种有钱人特别看重隐私，也对邻居精挑细选。这个社区总共有29位房东，有几位买了好几块地皮；每块地的大小，在10英亩(4公顷)到44.6英亩(18公顷)之间，每年的管理费在1200到2400美元，用以维护长达5英哩的私有道路、门禁设施与监视系统。为维持社区品质，对建筑的材料样式也有指导规定。 在北卡之外，田纳西州大烟山国家公园附近的Allegheny Cove也是一处广达300英亩(120公顷)的门禁社区，社区内有可以滑艇的湖泊，可以观赏瀑布的木屋。社区总共也仅有36户，每户的地皮广达5英亩(2公顷)到20英亩(8公顷)。喜欢当地气候、景观与野生物的人，可以在自己的地皮兴建上万英呎的豪宅。 其实在全美各地，都有着类似的门禁社区，住着为数众多的上层中产阶级。这类社区当然也有一些不尽如人意之处，例如距离医院、商店等服务设施较远。这对于一些住户都不是问题，他们甚至愿意开飞机到镇里采购。

■ 有物业管理公司经理称，很多业主对网上审裁法庭认识不足。此为示意图。省府网站图片  本报记者庄昕报道 全世界首创的网上审裁法庭——卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal，简称CRT)，去年7月起运作至今，已经接到1,564宗裁决申请，330宗已经作出仲裁。在当中成功仲裁的66宗分契物业(Strata)业主与业主立案法团之间的纠纷里，有多达12宗是缺席裁决（Default Decision）的。有物业经理就此提醒市民，亟需重视网上审裁法庭发出的通知书，以免遭受不必要损失。如果当事人不予理会，极可能会吃大亏。 ■ 卑诗民事审裁处是全球首创的网上审裁法庭。网上图片  据CRT周四公布的年度报告指出，该网上审裁法庭自去年7月1日开始受理分契物业纠纷，以及在今年6月1日起，接受金额5000元以下的小额钱债纠纷仲裁以来，已经接到13,878个市民查询；正式递交裁决申请的有1,564宗，其中分契物业纠纷占628宗，小额钱债纠纷占936宗，CRT已就330宗作出仲裁。 逾7成个案属业主告法团 从CRT网上公布的裁决结果显示，在已经仲裁66宗分契物业纠纷中，以业主起诉业主立案法团的个案最多，达48宗，占了总数72.73%；业主立案法团起诉业主的15宗，而业主之间的纠纷只有3宗（见附表1）。 此外，在年度报告中，有12宗是缺席裁决，占已仲裁66宗个案的18.18%；而这当中又以业主立案法团起诉业主的个案居多，达9宗，占总数6成（见附表2)。 在大温地区任职物业管理公司经理的梁雄杰，周四接受《星岛日报》记者采访时提醒市民，必须留意法庭通知书，以免耽误答辩期限，从而被缺席裁决：“CRT发出的通知书（Dispute Notice）一般都是电脑打印文件，没有法庭盖章，也不需要申请人签署，但却具有与法庭文件相同的法律效力。” 料市民乏认识 忽视通知书重要性 他表示，估计很多业主可能对新创设的网上审裁法庭认识不足，所以忽视所收到的通知书，从而导致被缺席裁判：“CRT的裁决具法律约束力，可以在法院执行。市民收到该通知书后，必须于14天内作出回应，避免失去答辩机会而蒙受损失。” 按省府规定，业主立案法团的业主有责任保存所有涉及立案法团运作的文件，包括法团完整的会议纪录、各项裁决、财务报告以及其他法律文件等。业主如遇纠纷，回应通知书实属不可或缺的程序，不宜忽视。 CRT不仅是卑诗全球首创的网上审裁处，它还以适时及具成本效益的方式解决法律争议。对于不谙英文的居民，CRT提供免费的电话传译服务，职员接到电话时，将按求助者要求，接通中文电话传译服务员。

■ 温市西乔治亚街的加油站早已拆卸，夷为平地。  随着温哥华地价近年持续升高，市中心多个加油站相继出售，有当地居民抱怨加汽油日益困难，估计未来恐怕要越区或过桥去到较远地方才能加油。 今年4月初，温市中心西乔治亚街(W. Georgia St.)一家经营了61年、占地16,369平方呎的雪佛龙加油站(Chevron gas station)，以7,200万元的高价卖给一家房地产公司。该公司表示将在该地建造高档的住宅大厦。 ■ 斯密克向记者抱怨，现时加油就要开车至两公里外的油站。  住在附近的温哥华女居民斯密克（Tia Smik）告诉《星岛日报》记者，她在该区住了6年，本来为自己座驾加油非常方便。在油站出售并关闭后，她必须转而远赴两公里外、位于温市中心布拉德街（Burrard St.）和戴维街（Davie St.）交汇处的Esso加油站加油。 Chevron证实渥街油站本月已关门 斯麦克表示，听说Esso加油站也已经挂牌销售，虽然油站出售价格尚未标明，但是这个占地17,292平方呎的铺位，是温市中心区现存的最后一间油站。她说：“如果连这一家也要关闭，我就要过桥南下温西或者北上西温加汽油，非常不方便。我的邻居中，也有人抱怨不已。” 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business）副教授萨默维尔（Tsur Somerville)表示，加油站在中心城区消失在许多国家都发生，比如美国纽约市的曼哈顿区，就没有很多加油站，车主都要去周边的地区加油。 据CTV电视台报道，温哥华市近期再有汽油站关闭，并转手改建住宅。Chevron证实，位于温市渥街（Oak St.）夹西41街的加油站，8月16日已关闭；而位于西16街夹甘比街(Cambie St.)的一个油站也已结业。惟该公司未公布出售这两个物业所涉及金额。图文：本报记者张文慈

■ 研究显示，卑诗省占八成的年轻人相信，未来5年内无法置业。网上图片  根据皇家地产公司(Royal Lepage)周四公布的最新一份置业报告指出，在卑诗省，占八成年龄介乎25至30岁的“顶峰千禧世代”(peak millennials)认为，未来5年内无法达成置业的梦想。 皇家地产委托市场分析机构Leger进行的一项研究发现，对购买房屋方面，卑诗省的“顶峰千禧世代”明显较全国其他省份的同龄人士悲观。尽管有86%卑诗受访者认为，置业是一项好的投资，但占多达83%相信，他们现在至未来5年内，都难以“上车”，即没能力做首置族。 全国方面，占59%受访者相信，在未来5年内有能力购买物业。 大温住房贵迫千禧代迁居他区 是次研究更显示，全国占五成的“顶峰千禧世代”正在租屋居住，另有14%则与父母同住。 报告分析，年轻人在大温区置业难度更高。以35万元作为购买首个住房预算，在卑诗省可以购买一个2个睡房加开放式书房的单位，但在大温地区，则只可能买到一个2个睡房的单位，并且不会在温市，而是在近郊地区。 皇家地产行政总裁索珀（Phil Soper）指出，大温地区楼价贵，令到不少千禧世代迁至其他地区。他补充说，目前，兰里、基隆拿（Kelowna）或维多利亚的房屋价格，仅相等于温市的约一半。Leger于今年6月7至14日期间，透过互联网收集了1,000个“顶峰千禧世代”国民意见，民调误差率为正负3个百分点。本报记者

有没有想到在花园里种美丽的蔬菜？其中大黄(Rhubarb )及瑞士甜菜(Swiss Chard)就是两种好看、又好吃的植物。 大黄Rhubarb 大黄Rhubarb属荞麦科，原产地在西伯利亚、中国甘肃一带，非常耐寒，有大片深绿色的叶子，配上鲜红色的叶柄，十分美丽，而且非常好种(粗生)。可种在半荫处，对土壤也不挑剔。唯一需要是潮湿土壤，最好种时多加堆肥土或泥苔土(Peat Moss)。有时种在角落，几年不理，都不会死。 大黄属于寒带植物，必须有寒冬(即一个冰冻期)才能生长。虽然耐寒，但是入冬前还是最好用干草、腐叶土、或牛粪土(Manure )等覆盖基部。 大黄在中国一直是药效极高的中药，除有消炎作用、还可当泻药，近来并发现可帮助改善肾功能。在西方人眼中，大黄最主要用途是用叶柄做甜食，特别是做派饼馅，因此又叫Pie Plant。他们将红色的叶柄煮过滤渣之后，加上糖做成派饼。此外可以做成果酱(Jam)，叶柄还可用来做酱(Sauce)，用来配鱼、鸡最可口。不过大黄的叶子有毒，不可入口，但可以放入堆肥箱。 一般见的大黄都是红色叶柄，不过也有绿色的，虽然做Pie一样可口，却没那么好看。因此买时可买Canada Red、Cherry Red 等，不要买Victoria 种。 如要收成，不要用刀割除，因为切口会腐坏。最好是由近根部处扭转一下然后用力拔除。大黄的花在未全开时，也可以当做菜花(Broccoli)吃。 大黄在春季及秋季都可以种，如果是买的盆装幼株，就任何时间都可以种，一株大黄可以生长至少十年及有收成，因此种时挖较大洞，多填新的有机土或Top Soil，将根部种在土下一寸就可。因为植株较大，最好有三尺以上间隔的距离。 大黄不挑剔土壤也不怕荫，但还是每天要有几小时光照，确保土壤排水要好。而且大黄很需要养份，最好平时多添加有机土(如牛粪堆肥土等)，如使用化肥可使用高氮肥，但要非常小心，因为不可以触碰到根部的幼芽。另一个重要工作是，要不时清理附近的杂草。 初种的第一年要忍住不收成，这样来年之后会有更健壮的植株及更好收成。之后每年四到六月都是收成期，大约见叶柄一尺长后就可以收成。收成时由基部扭转拔断，如果扭转后还拔不断，才用刀割。同时为保植株继续成长及健康，不要一次就将所有叶柄都收成，要保留至少一半叶柄。收成期一般长达八个星期。 因为种大黄主要的收成是为了叶柄，因此在春天时一见开花就要摘去，否则花朵会占用养份。冬季前如果没收成，叶子会枯干，这时可以由基部剪去叶柄，只露出少许根芽。如果是在非常严寒的地区，最好是覆以干草或新的有机土(或牛粪土)，以过寒冬。之后每四五年掘出，将地下根茎切割分株，这样才有较健康植株及较好收成。 大黄很难由种子繁殖，不过只要取一截根部，就可以繁殖。根部在种过一年之后，就会逐渐肿大，有些像人参，又或是像较瘦的生姜，只要有一个生芽的芽眼就可以分割另植。 此外大黄也可以盆栽，但就要较大的盆。大约一尺半，或十五寸以上直径的盆。不过盆栽时土较易干，因此不能忽略浇水。只要定时除杂草，大黄很少疾病或虫害。 瑞士甜菜(Swiss Chard) 与大黄一样，瑞士甜菜也是有鲜红色的叶柄，只不过身子比大黄小一号。此外，瑞士甜菜的叶子不仅无毒而且可以吃。可能是最受欢迎的花园蔬菜。 瑞士甜菜也不像大黄是多年生，通常是种一、两个月就可收成。因为甜菜是像菠菜一样的蔬菜类，喜寒怕热，所以通常在早春时就可下种(直接将种子种在花圃，大约半寸深)，到六月时已经可以收成。然后到八、九月时再种，秋天又可收一次。夏天不是不可以种，但要记得浇水，否则土一干，叶子就枯萎，而且变得苦涩。 瑞士甜菜有红柄种，也有乳黄色或紫色叶柄。有些人将几种间隔种也很好看。甜菜像菠菜一样，是偏凉天气的蔬菜。对土壤不挑剔，生长也快。只要注意浇水，不要让土全干就可。同时见到花蕾时就剪去，以刺激植株只长叶子。此外极少虫害，又不怕轻度的霜，可以一直种到11 月。 像菠菜一样有可能惹蚜虫，鼻涕虫等，可以自制肥皂水喷洒，收成时由外面的大片叶子收，里面的小叶会取而代之。叶子及叶柄都可以吃，如作沙拉、或是像菠菜一样清炒。如果要花园里有些鲜红色，瑞士甜菜可以一试。 瑞士甜菜好吃又好看，但超市却很少见到，主要因为这蔬菜不易运输，所以更有理由自己种了。 作者/袁晓辉/媒体人/作家/园艺爱好者

根据北美租屋网站PadMapper发表的最新租金数字显示，温哥华租金略见回落，其中一房柏文单位租金下调至少于2,000元水平，但较去年同期则上升超过一成(见附表)。 ■ 2017年8月一房单位租金比较  周三公布的全国房屋租金报告指出，2017年8月份，温哥华一个一房单位的中位数租金，由对上一个月的2,090元，减少4.8%至1,990元，较2016年同月则增加了13.7%。 至于两房单位方面，8月份在温哥华租住一个两房单位的月租为3,200元，较7月份微跌0.9%，比起一年前则上升3.2%。温哥华租金仍然高居全国榜首。 加国最大都会区──多伦多，继续仅次于温哥华，成为全国租金第2高都会区，8月份一房单位租金平均为1,850元，少于温哥华差不多8%。比起7月份，多伦多在8月份的一房单位租金则录得2.8%的升幅，较一年前则上涨了8.8%。 多伦多8月份两房单位租金为2,450元，较7月份微升0.8%，比去年同期上升14.0%。多伦多市两房单位租金低于温哥华同类单位租金约30%。 至于卑诗省会区维多利亚，8月份一房单位中位数租金为1,100元，比7月份回落1.8%，但是较一年前则上涨12.2%。两房单位的同期租金则为1,480元，较对上一个月上升5.0%，比去年同期则减少3.3%。 PadMapper分析全国人口最多的25个都会区，正在放租或空置出租单位的数据。本报记者

如果经纪的承诺或协议与业务有关，就必须坚守（星报资料图片） 作者：Joe Richer（Reco Registrar） Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣？ A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款？明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。

■ 卑诗省7月份房销减少，但屋价则持续攀升。资料图片   本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新一份报告显示，卑诗省7月份房屋成交量，较去年同期下跌6.3%，但屋价则持续攀升，按年上涨5.3%，其中大温地区则录得2.2%的温和升幅(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 据BCREA指出，卑诗省在7月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，有9,275个单位，比去年同期回落6.3%。其中大温地区易手房屋则占3,012个单位，较一年前下调8.8%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到64.8亿元，比去年同期减少1.3%。至于大温地区方面，今年7月份房屋成交总值达31亿元，比一年前下跌了6.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，经济增长强劲、人口持续增长，以及供应短缺等多个因素，继续在今个夏季带动全省楼房销售及价格。 料年底前楼市趋平稳 他补充说，不过，从今年5月份以来，房销量减少了4%，而楼盘数目则由20年新低逐渐回升。因此，若这个趋势持续，今年年底前的楼市可望会呈现较为平衡的状况。 卑诗省在今年7月份的挂牌房屋共有31,089个单位，较去年同期减少3.7%。至于大温地区方面，7月份楼盘供应量为9,869个单位，比一年前增加9.1%。 卑诗省平均屋价近70万元 屋价方面，今年7月份，卑诗省平均屋价为69.9万元，较去年同期的上升5.3%，其中大温平均屋价由去年7月的100.8万元，增加至今年7月的103万元，微升2.2%。 另一方面，分析二手独立屋市场的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）最新数据显示，大温地区7月份房销攀升7.8%，屋价则按年上涨8.56%。

■ 列治文近年大兴土木的同时，在环保节能方面也有显著成效。 图文：本报记者冯瑞熊 很多人都知道温哥华致力打造成绿色城市，但可能不知道列治文也有同样目标 。事实上，自2012年至今，列市人口虽然上升7%，但温室气体排放却下跌6%。有列治文发展商为响应市府的绿色号召，特别斥资180万元，在市中心的新公寓楼盘，安装地底能源交换系统(Geoexchange System)，预计长远可为业主节省约1/3能源费用。 ■ 地底能源交换系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”，通过空调系统，令柏文里每个单位，无论在夏天或冬天，都可以达到恒温的效果。  曾经在2014年竞选列市市议员的建筑发展商何强新，在该市盖楼已经逾10年。他接受《星岛日报》记者访问时称，近年由于市府大力推行绿化建筑，身为发展商的他，也想响应，于是就在他新发展的一幢高层公寓楼盘，耗资180万元，安装一个地底能源交换系统。该系统主要是利用地底下的“热能”以及“冻热”，通过空调系统，令公寓里每个单位，无论在夏天或冬天，都可以达到恒温的效果。 年轻一代业主要求节能环保 何强新表示，据他所知，这是在列治文市中心第一幢安装这个系统的公寓大厦。他指出，长远来说，可以为业主节省约1/3的能源开支。他更说，现时来买楼的年轻一代，都对可持续能源及环保有很高的要求。何强新坦言，这是楼盘的其中一个卖点，更表示在未来他另一个大型楼盘，也考虑安装同类的地底能源交换系统。 ■ 何强新指出，由于要安装地底能源交换系统，在建筑柏文时要把数条管道打入百米下的地底。  对于何强新的决定，列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔(Peter Russell)表示支持。他指出，除何强新的楼盘外，他知道也有其他列市发展商有类似的举动。他指，其实每逢发展申请改变土地用途时，市府职员也会向他们提供节省能源的意见，包括使用再生能源、增加建筑物的隔热效果（减少热能流失）、安装双层窗户及LED灯泡，以及热泵(Heat Pump)等。 提高能源使用效能可增建筑面积 拉塞尔又称，为了鼓励发展商在建筑时提高能源使用效能，列市土地用途附例8500第4.19节列明，如果建筑物内使用的机械、暖气、排气及空调设备中，没有设置产生暖气的蒸气压缩器(Vapour Compressor)，或者发展商与市府签订了使用该市“区域能源公共设施”(District Energy Utility)的话，就可以在每个居位单位内增加一平方米的面积。 ■ 列治文建筑物能源消耗量(2011-2015)  为达致2020年列市的温室气体排放较2007水平减少33%，到2050年更减少80%，以及减少能源消耗10%，列市府在新建筑方面实施多种政策，包括在城市屋重建时需要遵守的节能准则。未来又计划推出温哥华已采用的《BC Energy Step Code》新建筑标准，即所有新递交的改变土地用途申请，必须符合“接近零排放”或者“低排放绿色建筑”的标准。换言之，房屋的碳排放、隔热和通风等都有新的规定。 本地能源减排成效大 「本地食物」(local food)很多人都知道，即是在本地种植居民需要的食物。但有否听过「本地能源」(local energy)，即在本地生产能源，再供应给本地居民使用。原来，自2013年开始，列治文市政府开设了一家自负盈亏的鹭岛能源公司(Lulu Island Energy Company，简称LIEC)，目标是在列市不同地区设立地区能源公用设施(District Energy Utility)，为该社区提供可再生的冷暖气及热水。现时，列治文已设立了两家地区能源公用设施。 列市设2地区能源公用设施 列治文市府可持续性及地区能源高级经理拉塞尔表示，这两家分别是在2014年开始的Oval Village地区能源公用设施(简称...

■ 一项研究指，温市有近4,000业主改变主意，把单位放在Airbnb短期放租。网上图片  本报记者报道 根据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，一项由魁省麦基尔大学（McGill University）城市规划学院所做的最新研究发现，Airbnb令温哥华减少了近4,000个长租单位，Airbnb反驳，强调数字不确。 麦基尔大学发表的研究指出，单是在温哥华，便估计有3,888个原先作长租的单位，业主改变主意，改在Airbnb作短租，而满地可及多伦多各有5,000个同类情况的单位。 Airbnb: 研究数字与实际差距很大 此外，研究又发现，多伦多、满地可和温哥华合共有6,500个物业是整个物业在Airbnb放租，并且是处于长时期放租，与Airbnb的短租理念大相迳庭。其中在温哥华，长时间及全屋在Airbnb放租的单位，占全部放租物业大约9%，即1,789个。 不过，Airbnb新闻秘书斯库利(Lindsey Scully)反驳该个研究，指出大部分在Airbnb放租者，属于加拿大中产家庭，只是跟租客共享住所，赚取一些额外收入，帮补家计来支付账单。斯库利又表示，事实上，温哥华实际只有320个属于整个物业出租。 斯库利认为，该项研究与Airbnb的数据出现这么大的差距，其中一个原因可能是业主自己在家时，把可以腾出的房间放租，到业主外出旅游，全家皆不在家时，便把整个物业放租，形成两个不同的放租。 温市非法短租猖獗 料今年投诉倍升 温哥华市政府一份报告指出，涉及Airbnb等一类房屋短租的投诉大幅上升，相信今年投诉个案将会较去年增加一倍。 ■ 2016年6月至2017年5月，低陆平原区的Airbnb短租单位分布图。CBC电视图片  市府职员表示，今年内已经收到超过150宗有关市民投诉非法短租活动个案，已经超越去年全年录得的144宗。同时，温市政府一份报告更形容，房屋短租网站Airbnb已经成为温哥华最大型的“酒店”。 基斯兰奴区（Kitsilano）女居民西蒙兹（Marie Simmonds）表示，对区内非法短租感到愤怒。据她个人调查所得，单是上周，已发现15个非法短租单位。 有租客擅自把单位短租第三者 市府表示，短租投诉往往涉及治安、停车、噪音，甚至消防风险等问题。有业主更发现租客私下再把单位短期出租予第三者。 无论如何，市政府职员承认，面对大量投诉，加上调查需时，他们无法逐一跟进每宗投诉。因此，目前当局只能够集中在大型经营者，或是涉及多宗投诉的一个房屋单位。 根据魁省满地可麦基尔大学（McGill University）近日公布的一份Airbnb活动分析报告显示，短租市场的大部分收入正被少数大型经营者所垄断。 同时，上述研究更指出，温哥华市的短租活动在过去10年急速增长，其中今年估计共有2.4万个短租单位供应，涉及收入估计达2,200万元。 温市政府数据分析结果显示，单是4月份，平均每日有6,000个短租单位。 律师地产界教路 防租客做二房东 对于近日有报道指，个别房客在业主不知情下，将住宅以Airbnb形式转租，前大温地产局西部总裁杨兴琳(图)在接受《星岛日报》记者访问时表示，确实有不少房客瞒着房东，把租下的房子，放到Airbnb按天或星期出租。 杨兴琳指出，不少柏文共管物业附例（strata bylaw）中，并没有严格禁止经营Airbnb，这令大温柏文出现二房东也不少，他们往往把屋主或房子租下，再放到Airbnb按天出租，以此来赚取差价。他说：“遭转租房子受破坏，或因非法出租受罚，最终还须业主负责，所以业主须自行做风险评估，决定是否出租。” 律师建议租约加禁止转租条款 温哥华律师徐明耀接受《星岛日报》记者访问时表示，房屋被二房东转租给陌生人，存在很大的危险，因为一旦把钥匙交到别人手上开始，保险公司原来的许多覆蓋内容就不再适用，万一遭破坏或诉讼，往往屋主须自行负责。 徐明耀建议房东，租约中最好纳入禁止转租条款，或注明只有在房东允许的情况下才可以转租，或者租约加上附加条件，例如注明所有租客的姓名，并写明只限这几个人入住，以保护自己权益。 此外，柏文业主应了解清楚共管物业附例，是否存在禁止经营Airbnb条款，万一出租后因遭人转租而被投诉，最终业主会被处罚，甚至还可能被告上法庭。本报记者张文慈

■ 列治文将兴建多达80个可负担房屋单位。市府图片 列治文将兴建80个可负担房屋单位，供中低收入及有精神健康问题的人士入住。该幢柏文大楼将坐落于二号路桥(No. 2 Road Bridge)以西，近多佛公园(Dover Park)，并会在明年春天开始兴建。 省府宣布，此项目是省府与列治文市政府及Pathways Clubhouse Society合作，其中省府会提供1,200万元现金及1,040万元融资，而列治文市政府则会提供220万元现金及价值580万元的土地。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)表示，该项目是市府可负担房屋策略(Affordable Housing Strategy)的一部分。 列市市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)称，市府一直保留该块土地作日后兴建可负担房屋之用，而现在正是时候。 该大楼所在处，附近会有城市屋及其他柏文，而当局亦会在该大楼南面兴建一间小学。上述省府负责提供的金钱，来自5亿元可负担房屋基金。本报记者

■ 图为已经取得80%业主赞成解散业主立案法团的高贵林市Brandywine屋苑。 资料图片  本报记者冯瑞熊报道 小业主感困扰律师称可申诉 省府去年修例降低业主立案法团申请解散的门槛，只需8成业主同意就可以，加上近年地产市道畅旺，令部分老化的业主立案法团(Strata)纷纷申请解散，把土地转卖给发展商，但有小业主慨叹所分得金钱，难以购回市价同等大小的居所。有律师称即使业主立案法团通过解散申请，仍需获得法庭批准；小业主如有不满，可以自行聘请律师向法官申诉。 不少人以为所住居所如获发展商看中，应该是值得高兴的事，家住高贵林市的冯太却没有这种感觉。10年前，她在高贵林奥斯汀路(Austin Ave.)一个建于1976年的城市屋屋苑Brandywine，以26万元购入一间面积1,300平方呎的城市屋，一直住得很惬意；两年前，突然有发展商表示希望收购她们屋苑。 要召开三次大会方才通过 冯太向《星岛日报》记者表示，如果没有修例，业主立案法团欲申请解散时，必需取得100%业主赞成才行，也就是说只要一个业主反对，业主立案法团也不能解散，把土地卖给发展商。去年省府修例，业主立案法团只需要80%业主赞成就可以申请解散。 冯太又说，她的屋苑共有58户。当业主立案法团就解散之事第一次召开大会时，只有78%业主赞成；隔了约一个月，法团开第二次会议，赞成的业主仍是78%；在跟着两个月后的第三次大会，有本来不赞成的业主改变主意，令赞成的业主变为81%，亦即达到向法庭申请解散的门槛。 慨叹分得少 须重新供楼 冯太向本报记者透露，她虽然一直反对解散业主立案法团，惟基于少数服从多数原则，也尊重这个议决。不过，她指从卖地所分得金额，她只能分得45万元，这批钱虽比10年前买屋时的钱多19万，但她说就难以在目前用于购买一个同等面积居所。 她慨叹道，自己快退休，但因为卖了屋，被迫购入另一较前更贵的住所并申请按揭，跟着又得供楼，“卖屋之后，一切都要重新来过”。她表示，一想到这里就极感烦恼。 获准解散法团个案现只一宗 据大温AA物业管理（AA Property Management Ltd.）负责人梁雄杰表示，其实业主立案法团要召开大会取得80%业主赞成，才可以申请解散，这并非一件容易的事。据他所知，目前获法庭批准的解散个案只得一宗。 他说，一般法庭的排期约3至6个月，但如属紧急情况，也可以申请加快。他认为，法庭都是以业主最大的利益为依归，所以当中引发的纠纷应可以解决的。 律师：解散法团仍须获法庭批准 就业主立案法团申请解散的问题，大温律师黄恬敏表示，根据卑诗《分契物业法》（Strata Property Act），凡拥有5个或以上单位的业主立案法团，在通过解散决议后60天内，须向法庭申请批准，待法庭批准后，法团解散才正式生效。而法官考虑是否批准解散时，除顾及业主最佳利益，也会研究是否对个别业主造成严重不公平(unfairness)，或严重混乱(confusion)以及不确定性(Uncertainty）。有关内容可参阅下列因素。 批准解散需考虑因素 1. 业主的最佳的利益，以及 2. 如解散议案得到批准或不被批准时，是否可能出现以下情况： 　（a) 对业主及其他相关人士做成严重的不公平； 　（b) 令业主立案法团(Strata) 的业主做成严重混乱及不确定性。资料来源：卑诗《分契物业法》 有发展商不惜出重金收购 黄恬敏举例说：“如有长者在一个屋苑住了50多年，已习惯了周围环境，一旦要搬到其他地方，可能对她造成严重混乱以及不确定性。”她指如业主有所不满，是可以聘请律师代表自己向法庭表达不希望解散法团的理由。 “不过，如果已有九成业主赞成，只有很少人反对，法官有可能会维护大多数人的利益”。 天车沿线物业最受发展商青睐 另外有法律界人士透露，虽然法庭至今只是批准了7至8个法团申请解散的个案，但据他知，现有百多个法团正在进行解散的过程。他指特别在天车沿线的屋苑，都有很大的开发价值，尤其受发展商垂青，不少更出到市价的两至三倍价钱收购。

某些凤梨花要两三年时间才成株开花（星报资料图片） 常有人问，为什么种的植物不开花？如果一株看上去很健康的植物，却不依时开花，分析原因不外下面这些因素： •阳光不够：几乎所有开花植物都需要阳光，阳光越多，开花状况越理想。像玫瑰，一天需要至少6小时阳光。即使是喜荫植物，也需要有3小时阳光，才会开花。而一些叶子有颜色的观叶植物，也都需要阳光，叶子的颜色才好看。 •肥料施用错误：要植物开花，需要多施磷钾肥，就是肥料上氮磷钾三个数字中，中间及后面数字较高的。例如：10-30-10 ，或5-20-10之类。如果你用了高氮肥，例如30-10-10，植物就会只长茎或是叶子，而懒于开花了。有一种全磷肥就是鼓励开花的super phosphate (0-20-0)。 紫藤Wisteria 就要7年以上才开花 （星报资料图片） •修剪错误：需要修剪的植物，都应当在花谢之后的一、 两个月内剪，不要等过了一季才剪，这样可能将下一季的花蕾剪去。例如春天开花的植物，应当在夏天时修剪；秋天开花的，可以在来年早春时剪。 •检查是否有虫将新芽或是花蕾吃去。像玫瑰，经常会生蚜虫，或是有一种毛虫将花蕾都吃掉。可以不时检查，用肥皂水将虫冲走(肥皂水的配法是用洗碗精 dish detergent或是 liquid soap兑水，大约每一汤匙加8安士清水。) •也可能是植株还未成熟。有些植物要两三年时间才成株开花，例如一些凤梨花Bromeliad和Trumpet Vine，另外如紫藤Wisteria 就要7年以上才开花。 •如果是盆栽，换盆后会暂时停止开花，所以不要频繁换盆。另外，多数植物要逼根才会开花，因此不要一次就换太大盆。每次换盆只要大一号就好。 •有些开花植物会突然间停止开花，原因可能生长环境太好，没有危机感，变得懒惰。因为植物开花是为了结种子，传宗接代。当植物认为无此责任时，就会停止开 花。治理的一个方式是让植物受惊吓。例如用一个利铲，在植物旁生细根的部位，垂直向下切，切断植物的部分细根，让植物感受到威胁，就会开花结种。不要太近主干处，会伤到主根。我曾用这方法使得一棵停止开花的牡丹开花。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士，都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省，特别是大多伦多地区的地产市场状况，大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视，还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量，已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度，更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的，要算是共管柏文市场，虽然销量也有下跌，楼价升幅亦见收窄，但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告，大多地区二手楼房的均价为79.4万元，与去年6月比较上升6.3%。然而，综合各类型房屋的销售量，则只有7,974宗，较去年6月下跌37.3%。同时，正在放盘求售的所有类型楼房，多达19,680间，比去年6月劲升接近6成，显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为，大多地区的二手楼房市场，是于今年4月省府宣布楼市辣招以后，才开始步入冷却。但事实上，早于省府公布各项辣招前的4月初，市场已弥漫怪异气氛，买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比，3个月内二手楼房销售量大跌34%，平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月，已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca，早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查，问题是：“对多伦多共管柏文市场有何看法？”结果发现，在1,000个回应者中，四成表示房地产市场不时有起有跌，多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指，多伦多共管柏文市场仍然强劲，并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱，也有人表示对此并不关心。 事实上，由于房价高企，首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场，令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋，共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看，根据TREB的报告，6月份包括416及905地区的独立屋二手销量，比未有楼市辣招的3月份，下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元，回落至6月份的105.6万元，跌幅达13%。 相反，共管柏文的情况比较反复，尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势，但平均价反而出现4%升幅。可是，升势却仅止于此。往后两个月，共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大，楼价按年升幅不断收窄。但好消息是，与低幢房屋相比，共管柏文的销量跌幅是最少的，而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例，独立屋平均价按年升幅只剩7.8%，但共管柏文仍然有23.2%升幅，算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出，7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元，与60天前相比，下调了6.03%。不过，与去年7月相比，呎价还是有近2成增长。该网站认为，楼市放缓之势已定，但共管柏文市场只是面临正常化的影响，并反回可维持的增长趋势。普遍相信，目前的放缓情况会在秋季前回升，而且长远的楼价增长，也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据，6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元，与去年6月的524元相比，升幅达23.9%，显示卖家依然能在楼市中获利，买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问，买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析，市中心共管柏文平均呎价最贵，达813元，与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析，按照资料显示，市中心地区的共管柏文平均呎价，自去年9月起，已上涨了128元。 在正常市况下，挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析，在7月份，共管柏文业主最好预期要56日左右，才等到买家出现及达成交易。不过，这情况在7月份属于正常，因为很多人都会出外旅游，消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞，但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元，两睡房单位的平均叫价为65.9万元。