地产

■ 资料图片 对于高贵林两幢楼龄较高的柏文业主来说，早前修订的《40号法案》(Bill 40)，让他们更容易把整幢柏文出售及获利，感觉就好像「中了彩票」一样。 据《温哥华商业》(Business Vancouver)杂志报道，该项于去年7月引入的《分契物业修订法》，容许分契物业业主较易解散业主立案法团，然后出售整幢物业及土地予发展商。 该两幢低层木结构柏文皆位于高贵林北路(North Rd.)，靠近高贵林天车站(Burquitlam Skytrain Station)，交通方便。由于该两幢柏文的业主都是全体投票赞成出售，即是毋须要法庭批准，所以在业主投票赞成出售后仅6个月，就成功售出。其中拥有36个单位的柏文以1,400万元售出，平均每个单位售价388,888元，另一幢48个单位柏文则以2,000万元售出，每个单位平均售价416,666元。 地产公司表示，该两幢柏文分别在1960年代及1970年代建成，楼龄分别大约是50年及40年，维修费高昂，而现在业主既可以「套现」，也可避免面对昂贵维修费的烦恼。本报记者

■ 仁人家园将在列市兴建廉价房屋，为12 个低收入家庭提供安居之所。仁人家园图片 宗教慈善团体仁人家园（Habitat for Humanity）大温区分会表示，计划建造的低收入家庭房屋中，位于列治文的6幢独立屋定于本月稍后动工兴建，预计一年后竣工，将可容纳12个家庭。 同时，该非牟利组织表示，面对炽热的楼市，廉价房屋需求越来越庞大。 共接获900份申请 仁人家园总干事库茨（Dennis Coutts）透露，他们接获的申请数量，较过往大幅增加。他补充说，自从去年6月份开始至今，仁人家园接获共900份申请。本月稍后，仁人家园将会在列市开始兴建6幢独立屋，每幢设有第二套间，可供12个家庭居住，包括劳工家庭、单身母亲家庭，以及一个育有3个子女的单身 父亲家庭。 该团体又表示，他们约于3年前从卑诗房屋局（BC Housing）以40万元购入土地，并且开始申请建筑及更改土地用途等批文。 仁人家园是个基督教慈善组织，致力为未能符合按揭申请的低收入家庭，兴建成本较低廉的住房。申请人必须符合低收入、家庭人口，或急需改善现有居住环境等条件。 寻找土地成最大问题 申请者毋须缴付首期及按揭利息，但须缴付相等于总收入三成的按揭，并且履行500小时的义工建屋工作。库茨表示，他们计划在大温区提供31个廉价房屋单位。不过，他指出，土地仍然是一大问题。他们正在通过多个创新途径解决，包括寻找善长捐出物业，以及要求城镇政府给予土地购买优惠等。本报记者

北京人老何有一个梦想，那就是在北约克拥有一套自己的住房。关键是，他的标准跟别人不太一样。 作者：Sam Feng Lu 帝国地产 原标题：一个北京人的投资故事 他的梦想之屋必须是环境优美，交通便利，举步就到公车站，想去图书馆一溜达就到。而且还得离著名校特近，自己有一个外孙子在北京一直念不好书，女儿想把那小子弄到加拿大来让姥爷好好管教管教，说好了一定要让他上私立学校。“不是透著咱家是土豪，而是听说加拿大的私立学校管得严。”这样一来，给老何找房子的标准就比较有讲究了，一句话，不是那麽好找的，特别是老何最后还加了一句：“俺家可不是巨款，总价不能超过180万哪！” 按照何家的要求，我们觉得北约克的Hillcrest Village社区比较适合他们家的未来投资方向。为什么？ 先说说这里的人文地理。Hillcrest Village位于北约克区东北角，与士嘉堡紧紧相联，区内山谷幽然，河水淙淙，时值暖春时节，满眼只见杂花生树，群莺乱飞。特别是那条静静的DON河不远不近地在幽谷中流淌著，更引人一阵阵思绪万千。这样的美景就在自己家门口，从国内的污染和雾霾中逃奔出来的老北京何先生怎不感慨良多！他在我们的带领下逛了一天之后，一拍大腿说：“成，我就在这一片儿选房吧！” 我们之所以带他到Hillcrest Village，除了这里风光独好之外，还有一个重要的原因，就是这里房子虽然也是北约克的“黄金地段屋”，但是由于历史原因和移民的因素，社区的房价一直在整个北约克地区并非太高，也就是属于价格洼地。听我这么一说，老何更来兴趣了，连连催我们为他选一些房源，并且尽快安排他去看房子。我们按照他的要求为他很快选好了十几套房子，这天一大早看房专车出发，拉着老何一家人兴冲冲地上了路，直奔北约克的Hillcrest Village。 很快老何一家就定下来了一套房子，当天晚上下Offer，成交的过程相当顺利。他们一家人很是高兴，并且说老何的女儿也很快就会来多伦多，要亲眼看一看这里的生活，顺便也看一看有没有什么投资机会。 很快何家大女儿从北京飞来了，一下飞机就问我有没有可能再帮她找一处房子，因为她想纯粹进行一次地产投资。我问她可有什么要求，她说非常简单，要离刚刚定下来的那套房子不远，学区要好，适合出租给国际留学生。价位么，也不要太高，最好在100万以下，如果好的话也不要超过110万。 按照她的要求，我们为她选中了一套房子。此房位于Don Mills和McNicoll之间，社区美丽如画，静谧如诗，一走进去就觉得处处鸟语花香，令人舍不得离开。选中的这套物业就在区内的Mentor Blvd街上，属于Semi-detached风格。屋子为后复式上下五层，面积大，卧房多，而且有两套独立的全套大厨房，特别适合对外出租。 进入114 Mentor Blvd，感觉像是进了一座理想之所，厅堂明亮，楼道宽敞，窗明几净，令人不由得生出一种读书的欲望。整个物业有11套房，其中卧房为4+2，每一间卧室都很舒适，充满了温馨的生活气息。卫生间一共3个，基本上与卧室相配套，这样一来就特别有利于租客使用，是一种典型的投资型房产设计。 这套房子之所以说是很好的投资物业，是因为它距离商场、车站、图书馆、公园、社区中心都相当近，可以说方便到了极点。从这里出发上404和401高速也在10分钟之内，相当便捷。更为吸引人的是，在这个物业的周围可以说名校林立，有著名的Seneca College，还有多伦多地区排名最靠前的希尔蒙特公校，著名的A. Y.杰克逊高中。至于华人青睐的私立学校更是抬眼便是，举步即到。这样的房子，怎不令一心在多伦多火热的房地产市场投资一把、分一杯美羹的投资者们，怦然心动！

飞燕草可能是多年生植物中最美丽的花卉，何况还是难得的天蓝色花朵，不论种在哪里都鹤立鸡群。 飞燕草属于毛茛科植物，原产地在北半球很广泛地区，及非洲高山上。Delphinium这名字来自海豚Dolphin，原因是每一朵小花的密管伸出去，很像一只飞跃的海豚。又有个俗名叫做Larkspur，目前这名字用来指较矮的一年生，后者很容易以播种子方式种植。 飞燕草一般适合3-9区生长，在北方是多年生，因为要经过冬天的冰雪期才能生长，所以如果种种子要先在冰箱内冰藏几星期。在南方只能当做一年生来种。 飞燕草以天蓝色的花朵最受欢迎，不过也有深蓝色、紫色、粉色及白色 (甚至黄色)，不过最好看都是天蓝色sky blue。而且一些新品种是复办花，也没有原始的单瓣花好看。 飞燕草的特色是高大，开花时平均都在5呎以上，而每一个花柱都有一两呎。花朵从下面开到上面，可以开两个星期以上。 特别适合乡下别墅式花园，在城市中的庭院如果种有飞燕草，立时就有了花团锦簇的感觉。而且非常适合插花，可以说是瓶插花中的贵族。 不过飞燕草不是那麽好种，经常在种了几年后就不再出现。说起来她比较挑剔。冬天太冷不是太有利，夏天太热及太干燥也不适合。遇到这情况别太失望，原因是园艺店出售的较高大的飞燕草多半经过配种，目的是给人当做cutting flower种植(特别是Pacific Giant品种)，只种一年，因此不太耐寒。种2、3年遇到特别冷的冬天，就夭折了。   种植 飞燕草多数在7月开花，因此可以在春天时买幼株移植，或是由室内播种后移植到花圃。植株间间隔大约一尺半到两尺间。 因为飞燕草一般都很高，而花柱又很重，因此种的时候最好先竖立支撑的竹竿。也有人用种草本牡丹的金属圈来固定。特别是在风雨之后，多数飞燕草会垂倒。 飞燕草喜欢松软排水好的土壤，同时也不喜欢太强的风及太多雨。所以种时最好选多阳光，但有挡风的位置，也就是向东或是向南的墙边，同时避免种在风口处，因为枝子很易被吹倒。特别在开花时，因为花朵的重量，很易歪倒。 此外，飞燕草与很多植物不同，喜欢稍微偏硷性土壤，种植前后可以在土壤中加一些石灰Garden Lime、木灰之类的中和剂。或是夏天时最好在土面加上几吋覆土mulch，最好是堆肥土，因为飞燕草很怕热，也很不喜过分干旱，覆土可以保湿。 虽然是多年生，却不能忽视浇水。干旱时必须浇水，原则是一个星期要有一寸的雨水。用水桶浇水，大约每一株要两大桶水。 种时稍加骨肥bone meal，之后可以添加缓效(粒状)平均肥，及粪肥manure一类有机肥。如果叶子发黄，有可能是不够肥。 秋天当叶子都枯萎时可以将茎剪到只剩几吋高。然后每3-4年可以掘出分株，分株时间最好是早春土壤刚刚转暖时。 种得好，每一株飞燕草会有两三枝以上花柱，如果你将刚谢的花柱剪去，有可能再生出新花柱，这样可以延长几个星期花期。   繁殖 最容易是每隔3、4年掘出来分株，时间在早春最好。 分株时可以见到内心部分干枯，最好是将四周围较新的芽株掰开另植。 种种子必须先将种子放在冰箱下层，大约4星期左右再种入小盆里。放冰箱时可以用潮湿的纸巾包裹，放入塑胶袋中，密封放入(纸巾潮湿就好，不要有水)。大约4-6星期后取出，照室内播种方式种在小盆内，保持高温及潮湿。 不过要知道，自己收集的种子种出来的花经常是与原株的颜色不一样。 一年生飞燕草不似多年生那样高大 插花 如果要剪枝插花，在下部花朵已开，上部还未开时剪枝，这样会一路开上去，可以维持一两个星期以上。 一年生飞燕草 有一种叫作Larkspur的一年生飞燕草，相对Delphinium就粗生得多了。而且一样好看，更好的是花期长，整个夏天都开花。何况蓝色的花本来也不多，所以更受欢迎。 一年生飞燕草没有多年生那样高大，但一般也有一尺半高。主要是蓝色、深蓝、及白色。 多数人种一年生飞燕草是直接将种子种到花圃，不过种子要先经过冷藏，就是放在冰箱中2个星期(冰箱下层，而非冷冻库)。最适当的方式是与一些潮湿的泥苔 peat moss，一同放在密封塑胶袋(装三明治的塑胶袋)，泥苔土有些潮湿就可以，不要多到滴水。在寒带，可以放在没有暖气的车房。 冷藏2周后可以直接在花圃落种。因为飞燕草不喜欢移植，所以如果要室内播种，可以种在泥盆内peat pot，然后连盆一起种在土里，否则就直接落种。但都要在无霜害危险之后。 发芽后每株之间要分隔10-12寸，如果太密要疏根，除去太密的芽。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。（http://www.ritagiang.com/）  

■ 朴洛兹评论指出，多伦多房价升幅难以持续。资料图片 加拿大中央银行行长朴洛兹（Stephen Poloz）昨日在墨西哥访问时，被多番追问加拿大房地产市况，他重申对多伦多房市的投机炒卖迹象感到忧虑，又评论指多伦多房价升幅难以持续。 ■ 朴洛兹在墨西哥发表演说时，谈及多伦多房市。 bankofcanada.ca 根据路透社报道， 朴洛兹昨日向驻墨西哥加拿大商会（Canadian Chamber of Commerce in Mexico）及工业家俱乐部（Club de Industriales）发表演说，席间有记者及现场观众就加拿大房地产市场情况发问。 朴洛兹谈及多伦多楼市情况时表示：楼价上升有其本身因素，却没有足以令楼价一年内上升30%的基本因素支持。朴洛兹续指，期望政府的压抑房市措施能够奏效。朴洛兹早前曾经赞扬安省应对房价高企推出「辣招」，声言相信增设15%「非居民投机税」有助于抑制房市需求，以及有效针对投机炒卖人士的心理。 朴洛兹亦被问及多伦多次按服务公司Home Capital涉误导股东受查事件，朴洛兹回应指不便就个别公司问题作评论。另外，朴洛兹在演说上谈及美国总统特朗普的贸易保护主义政策，他认为假如美国对进口商品大幅加关税，即使其他国家不以类似保护主义政策报复，美国经济产出仍将会于5年后下跌：「我们都知道保护主义令所有人沦为输家，包括是推行相关政策的国家。 」资料来源：加通社

■ 不少育有子女的年轻家庭，因生活成本昂贵而选择撤离温市。 Metro图片 根据加拿大统计局(Statistics Canada)提供的最新人口普查数字显示，温哥华楼价及生活开支高昂，令到不少育有子女的家庭选择撤走；但对20余岁年轻人来说，温市仍不失为一个追求理想工作或学习机会 的好地方。 由2006至2016年期间，在温哥华25至34岁居民增加了21%，15岁或以下儿童人数减少4%，而35至44岁的居民则下调了9%。 20余岁青年乐于温市读书就业 西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）指出，尽管不少35至44岁年龄层人士，因感到生活吃力而离开温市，但同时也有一批20余岁的年轻人，为了学业或开展事业而被吸引到该市居住。 卑诗大学（UBC）社会学系教授劳斯特尔（Nathanael Lauster）分析，若以温市及四周近郊地区整体计算，大温区仍然能够吸引年轻家庭选择作为安居乐业之处。 温市政府承认，育有子女家庭减少的其中一个原因，是受到温市住房问题的影响。因此，市府正在把房屋政策焦点，放在家庭和低至中收入居民。本报记者 【加拿大都市网专供稿件，请勿转载，侵权必究！】

■分析指出，卑诗省房屋需求在未来3年可望持续增加。资料图片 中央第一信贷联会(Central 1 Credit Union)指出，由于卑诗省楼市较预期更见坚挺，因此调低今年房销量及成交楼价跌幅，并估计随后两年将会录得升幅。 根据第一信贷联会周三发表的一份房地产市场报告指出，2017年二手房屋的成交量，将会较去年减少10%，低于较早时预测的17%跌幅。 同时，2018年和2019年的卑诗省房销量将会反弹。 今年卑诗中位价料回落2.2% 第一信贷联会首席经济师Bryan Yu分析，今年成交房屋中位数价格预料会回落2.2%，主要是交投活动由大温区转移至屋价较低的地区，加上独立屋及豪宅成交减少。因此，成交二手房屋价格下跌，并非意味着整体屋价下调。 他补充说，卑诗省成交房屋价格，在2018年可望攀升5.5%，到2019年则会录得3.1%升幅。 同时，上述报告指出，按照过去一年房屋存货急剧减少的趋势推测，未来3年的房屋价格将会持续上调，其中今年升幅主要受到温哥华岛及基隆拿等地区的带动。到了2018年和2019年，大温区楼市则可望重拾领导地位。 未来3年楼价将持续上升 中央第一信贷联会报告更显示，卑诗省楼市需求继续增加，主要原因包括：利率低企、经济发展良好、人口增长、人口结构转变，以及置业意愿等。 Bryan Yu更指出，省政府向大温区海外买家征收额外15%物业转让税(PTT)，以及联邦政府收紧房屋按揭政策等楼市「辣招」，发挥遏止楼市升温的效应，似乎正在减退。本报记者

■ 房屋问题是今次省选的一大议题，自由党的高利民与新民主党的尹大卫隔空交火。　 资料图片 随着5月9日省选投票日临近，卑诗自由党及新民主党（NDP）继续就房屋议题隔空交火。副省长兼天然气发展厅长兼专责房屋厅长高利民（Rich Coleman），指NDP提出的10年内兴建11.4万个房屋单位的计划不可行，难题之一是不知如何获得兴建这些房屋的土地。 NDP房屋事务发言人尹大卫（David Eby）反驳称，NDP的计划完全具可操作性，目前大温有很多空置地盘可供开发，关键是政府的理念及做法。本报记者李群 ■ 高利民 李群摄 NDP党领贺谨（John Horgan）上星期曾在本拿比宣布，NDP若执政将实施10年内兴建11.4万个房屋单位的计划，房屋种类包括合作房屋（Co-op House）、可供出租房屋、非牟利住房及商品住房等。 尹大卫称新加坡经验值得借鉴 高利民周二在三角洲出席一个社区活动时，《星岛日报》记者询问他对NDP房屋政纲的看法。他说：「他们（NDP）并无详细的计划，我不知道他们从哪里获得如此多地盘兴建这些房屋。 」高利民指出，自由党的计划是4年内帮助4万个首次置业者购房，目前已有超过千人透过省府的这项计划成功购房。另外，亟需住房者中多达省选传真9成是希望租住，目前卑诗有3万多长者在廉租屋系统中，省府每月都查看给予租客补贴的廉租系统，希望帮助更多人。 ■ 尹大卫  资料图片 尹大卫周二指出，温市小山区（ Little Mountain）及杰里科区（Jericho）等地都有长期空置未开发地盘，问题是执政者是否有兴建可负担房屋的理念。他说：「新加坡居民拥有房屋比例高达90%，他们的经验值得借鉴，关键是政府能否同相关方合作，更聪明利用土地。 」 他举例说，温市西端（West End）就有政府以政策鼓励开发商转去兴建出租房屋的先例。此外，卑诗专上院校被禁止贷款为学生兴建住房的政策，也需要改变。 尹大卫也反驳NDP计划将耗资多达270亿元的说法，他说：「如果我们兴建11.4万个房屋单位用作免费居住的房屋，当然会耗费巨资，不过这不是我们的计划。人们仍要购买或支付租金，关键是如何聪明运用资源。 」【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

根据大温地产局(REBGV)周二发表的最新房产报告指出，4月份房屋销售量较去年同期回落超过两成。不过，柏文及城市屋的需求持续强劲，加上供应不足，4月份住宅基准价格达到94.11万元，较一年 前涨逾一成，其中本拿比南更录得近两成的升幅（见附表）。 柏文及城市屋销量扩大 大温区4月份各类住宅物业成交量为3,553个单位，较2016年4月份，减少了25.7%，比今年3月份则微跌0.7%，但比过去10年同月的平均量高4.8%。REBGV报告又指出，柏文及城市屋类别占整体销售量的比率不断扩大，今年首4月，柏文及城市屋占整体房销的68.5%，较去年同期（58.2%)上涨10个百分点。 据REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析，目前楼市已进入春季活跃状况，但与以往略为不同，柏文及城市屋需求急速上升，但供应则未有追上步伐，以致价格上升，并出现多个卖家竞投的情况。大温区4 月份新放盘住宅物业有4,907个单位，比一年前减少19.9%，较对上一个月则上升3% 。至于整体楼盘数量则有7,813个单位， 比2016年4月微升3.5%，较今年3月份则增加3%。 屋价方面，4月份易手住宅物业的基准价格为94.11万元，比2016年4月上涨11.4%，较3个月前则攀升了5%。在过去3个月，柏文基准价格上升了8.2%，城市屋升5.3%，而独立屋则微升2.8%。 4月份柏文基准价格为55.41万元，比一年前上涨16.6%。城市屋价格则为70.18万元，较去年同期上升15.3%。至于独立屋的基准屋价则为151.65万元，较2016年4月份上升了8.1%。本报记者 【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

图中建筑地盘， 工人施工时意外凿穿含水层，温市府预料修理费接近1,000万元。 温哥华市政府称， 在大约两年前，有业主聘请承包商为他在克里斯戴尔社区(Kerrisdale)拥有的土地上兴建新屋时，承包商在工程期间凿穿了含水层，导致大量水和沉积物从地下流出，迄今仍未修理好，预料修理费近1,000万元，目前这笔费用已经超过了该处物业的价值。 本报记者报道 据加拿大广播公司(CBC)报道，在2015年9月，男子刘风林(Feng Lin Liu，译音)在他位于温哥华榉木街(Beechwood St.)7000号路段的一幅土地上兴建新屋，承包商为新屋装设地热换热系统（geothermal heat exchange）期间，意外弄穿物业底下的含水层，导致水和沉积物不断地涌出。经过一年半的时间，市府仍在进行修理，但已花了790万元，相信可能仍要多花200万元，即是总费用高达990万元才可修复问题。 副市政经理莫克里(Paul Mochrie)表示，这是一项十分复杂的工作。他又称，一俟修理工作完成，市府准备向刘风林取回修理费用。 修理费超过屋价 市府向业主追数 莫克里补充道，根据当局向刘风林发出的清除滋扰令，市府可以透过当作税项来取回该笔修理费。由于修理费用现时已经超过了该物业的价值，所以假如市府无法收回该笔费用，该物业可能会被出售，以支付费用。莫克里称，事件对邻居造成十分大的影响，暂时未确定修理工作何时才能完成。 【独家稿件，请勿转载，侵权必究】

加拿大最大的“另类”抵押贷款机构Home Capital Group并不是银行，而这已经成为了它的部分问题，因为他无法“造”钱外贷。该机构最初不得不通过吸收存款来获得资金，然后又通过其他渠道放出贷款。利用其子公司Home Trust，这家机构专门向风险贷款人提供高息抵押贷款，而这些风险贷款人往往信用有问题或者收入不稳定以至于无法获得按揭保险，从而被银行拒之门外，其中不乏次级贷款人。 自2015年骗子贷款(liar loans)被披露出来后，这类抵押贷款机构的处境更加艰难了。现在它正面临客户挤兑问题。上周四濒临破产的Home Capital Group获得了20亿美元的救助贷款，与此同时对方提出的条件也很苛刻。第二天，也就是周五，这笔交易的难题浮现出来——该公司必须用大量按揭贷款作为抵押。这是个艰巨的挑战。 这样大家将更清楚地知道“最后关头时内部人士怎样看待按揭贷款和作为抵押品的房子的价值”。加拿大房市和按揭贷款市场一刹那感到刺骨寒冷。 这就是整个体制开始坍塌的时候。 2015年7月15日，Home Capital曾宣布，高息无保险按揭贷款的总额已经暴跌16%，而较低息的经过保险的按揭贷款总额则减少了55%，此外，公司已经裁掉了一些不专业的经纪商。两天之内该公司股价暴跌25%。 2015年7月30日，在安大略省证券委员会要求下，自2014年9月开始秘密进行的一项针对“伪造收入信息”问题的调查的结果对外公布，骗子贷款因此曝光。受此影响，45家抵押贷款经纪商被叫停，而它们2014年共经手了近10亿加元的住房抵押贷款，相当于加拿大抵押贷款总额的12.5%。 这场丑闻迅速发酵恶化。 2017年4月26日，Home Capital宣布它正面临客户挤兑问题。截至3月底，其子公司Home Trust持有大约20亿加元通过向老储户承诺高息而获得的存款。然而这些客户现在要求拿回资金，且挤兑的速度正在加快。 该公司还披露了公司从安大略健康医疗养老金计划那里获得了20亿美元救助贷款，而该养老金计划拥有700亿美元的资产。这笔贷款将对Home Capital公司收益造成极大影响。因此这是一笔很昂贵的贷款。 作为交换，Home Trust将支付不可退款的的1亿美元承诺费，将被要求按照10%的利率支付第一部分贷款金10亿美元的利息。而没有贷出去的资金将按照2.5%的比率收取相关费用。如此一来，第一年10亿美元将耗费2.25亿美元的费用和利息。 其股价暴跌65%。 上周五，也就是4月28日，Home Capital又宣布周四客户又取走了2.9亿加元的存款，而周三则已经取走了4.72亿美元。这样一来其HISA存款仅剩下5.21亿加元，自3月底以来该指标已经暴跌75%。 罪魁祸首——抵押品的价值 4月28日，安大略健康医疗养老金计划首席执行官吉姆-克奥哈娜告诉记者，对于公司借给Home Capital的每一美元，后者将提供2美元的抵押贷款作为抵押品。因此，20亿加元贷款将得到40亿加元抵押贷款的支持。这样我们的资金安全才能得以保障。换言之，在克奥哈娜看来，1美元的抵押贷款可能仅价值50美分。 这就是这笔交易的主要情况。克奥哈娜在接受媒体采访时表示，他对抵押贷款的根本质量很放心，尤其考虑到有超额担保的可能。克奥哈娜指出：“破产亏损的情况相当极端。”

■有传多间公司有意收购Home Capital。 资料图片 据消息人士透露，私募基金阿波罗全球管理公司（Apollo Global Management）、黑石集团（Blackstone Group）和中桥合伙公司（Centerbridge Partners）正研究收购加拿大按揭服务公司Home Capital（TSX：HCG）。 路透社引述不愿透露姓名的知情人士透露，加国资产管理机构Brookfield Asset Management和Fairfax Financial Holdings也有意收购Home Capital，该人士称有关的讨论正私下地进行。 股价受消息炒上收升逾11% 消息曝光后，Home Capital的股价昨日一度急升高达16%，最高达8.07元，收报7.75元，升幅11.35%。 知情人士表示，潜在收购者正在等候加拿大监管机构明日举行听证会的结果。安省证监会（OSC）近日指Home Capital涉嫌误导投资者，业界忧虑事件引发楼市信心危机。被指有意收购Home Capital的5间公司，未有回应有关收购的报道。 原订在今日收市后公布第一季业绩的Home Capital昨日宣布，推迟至本月11日收市后才公布季绩。在近三个季度中，Home Capital的储户存款持续流走，公司上周寻求紧急资金，取得20亿元的备用信贷额。 联邦财长莫奈（Bill Morneau）昨日表示，多伦多和温哥华楼市出现的危机，与Home Capital面对的困境，两间并无关连。他表示，这类公司在此市况下的确会面临挑战，但两间之间没有关系。

资料图片 来温哥华后，很多移民都会将买房子作为头等大事。买房时，他们需要了解加拿大的房地产运作系统。这个系统运作了很多年，很成熟，公平、透明、公正、依法办事，有很多条文规范买卖双方的行为。 首先，对各种解除条件要严肃看待。购房Offer绝非儿戏，Offer就是合约。在Offer中，要把验屋、贷款等条件写进去。写Offer是很严肃的事情，要事先考虑清楚要不要买。有人写了贷款的解除条件，不想要了就以贷不到款为借口。如果卖家是个较真儿的，发现银行批了贷款，就可以要求成交，卖家跟你打官司也不是不可能。 第二，解除条件后尽量避免悔约，否则会为此付出代价。有人买房子，解除条件交了定金，忽然不想要房子了。新移民需要了解的是，加拿大与中国体制不一样。按卑诗省的房地产成交程式，在解除条件交定金之前有一段可以反悔的时间，称为冷静期，这是保护买家利益的，验屋不合适也可以不要。交定金之前，买家要好好思量。把定金交到买家经纪的信托账户后，要拿回来情况就比较复杂了。 一般来讲，把定金拿出来有三种途径：一是正常成交后，买方律师将定金拿出来作为房款的一部分；二是买卖双方签同意书解除协议，讲明定金在双方之间怎么分，需要双方达成一致；三是打官司由法官判决，该给谁多少。 买家交了定金不要房子了，如果不能妥协，除非打官司，定金就拿不回来了。更坏的情况是，不仅拿不回来定金，还被卖家以损失为理由索赔，加拿大的法律是英式法律，根据损失定赔偿，如果有损失就可以索赔。卖家如果为了买另外一个房子而卖房，或许已经交了更多的定金，买家反悔，可能使卖家也买不成房子了。在卖家索赔的情况下，如果法官认定，损失的不仅是定金，买家就需要赔偿损失了。还有一种悔约的情况是，卖家不卖了。签好合约三个月后成交，市场大涨，卖家不卖了。买家可以起诉他，因为同样的房子更贵了。如果卖家不愿打官司，就需要赔偿买家。如果买方告上法庭，有证据证明损失，法官可能会判卖家补偿差价。 第三，对房产成交文件的检查不能忽视。有些买家为了在价格上更容易谈判，就不带经纪，遇到这种情况，笔者都会提醒他找律师帮忙看文件。买房用对方经纪帮忙成交，如果文件没看清楚，打官司都很难赢。作者：刘毅

台湾女子刘力嘉（Lichia Liu）与丈夫嘉斯（Christopher Guest） 在多伦多买符合自己想像的新家不容易。本来心仪的房子就不多，好不容易相中一个，抢offer又抢不过... 但最近一对在多伦多楼市竞价战中屡战屡败的夫妇，就另辟蹊径。成功用比叫价还低11万的价格，买到了东约克（East York）一幢荒废了18个月的百年历史两层高建筑物。然后亲自动手改建，将这间原本油腻肮脏的破产餐厅，打造成了一个让邻居羡慕不已的安乐窝。 台湾女子刘力嘉（Lichia Liu）与现任丈夫嘉斯（Christopher Guest）2015年夏天订婚后，开始在多伦多物色可供二人展开新生活的新居。由于刘力嘉希望能在家里开设文具和礼品公司，因此夫妻两人一直想要一栋一楼能开店，二楼能居住的房子。但没想到在多伦多找房太难，就算后来退而求其次，想要买一栋只用来居住的房子也不容易。 在某一次抢offer的竞价战中以30万元差额败北后，夫妻两人终于“面对现实”，想起了之前曾看过、位于Woodbine Ave.与Mortimer Ave.交界的一幢废弃的小楼。 　　 这幢建筑物楼高两层，二楼是三间廉租睡房，而一楼以前是一间餐厅，破产后一直没有人接手，所有做饭的设备和厨房装修仍在，但积满了厚厚的油垢。 　　 烂摊子 → 梦想中的新家 由于这栋楼实在太过脏乱，二人第一次看过之后完全没有打算要买。然而在抢offer一次又一次失败之后，他们开始认为这个物业也不算太坏。 这栋小楼最初开价65万，但刘力嘉发现这幢物业放盘18个月仍未能售出，决定还价至50万元，最终以54万元成交。 　　 之后两人正式成为业主，接手这个名副其实的“烂摊子”，不仅要把商业厨房设备拆除，还得重铺屋顶和巩固地基，以及清理水渍等。建筑物荒废后一直无人打扫，他们修理期间更曾发现两只死老鼠。 　　 二人原本打算用10万元翻新地下和一楼，但至今已用了15万元，除一般装修工程外，也包括将昂贵的天然气暖气改为电力暖气、清理地库的石棉、拆除烟囱和增建屋顶等，装修工程由2015年12月收屋后开始进行，直至去年6月接近完工。 由于二人都有设计的经验，所以他们自己扛起全屋的设计，包括在地面工作室中以砖头铺砌特色墙，把锡面天花板漆上白色油漆，再加上别具一格的悬挂灯具，为室内营造温暖氛围。全屋总共安装了43盏LED射灯。 　　 二楼也进行了大翻新，3间小睡房打通成一间宽敞的主人房，有一边窗子俯瞰活拜大道。睡房和浴室开辟了横梁窗和两只天窗，务求加强采光。二楼还加建了现代化厨房并且开了3个新的窗户增加采光。 整项工程由嘉斯负责物色翻新师傅，刘力嘉在工作稍为空闲时也会披甲上阵。为了寻找旧木门，他们曾6次到二手店寻宝。 　　 翻新工程完成后，不少邻居上门向二人道谢，感激他们为建筑物注入生气。他们更于去年9月邀请了60名亲友到工作室参加小型结婚派对。 　　 如今夫妇两过着梦想中的生活，在新家里迎接预产期在加拿大日的女儿出生。而对于这个一手改造的新家，他们还有新的想法，有意再加建一层，划出3个房间，为未来的家庭成员开辟更多空间。 　　

早在2015年7月，就有分析师指出，加拿大房地产市场中存在的巨大泡沫已经揭开了冰山一角。当时，分析师预测，加拿大最大的非银房地产按揭贷款机构Home Capital集团的经营业绩中潜伏着较大风险，其中虚假房地产按揭贷款以及过于激进的贷款业务模型都会给这些不重视经济基本面的房地产按揭贷款机构产生巨大的冲击。 此后两年中，包括华尔街知名做空机构柯霍德斯(Marc Cohodes)在内的多名投资分析机构纷纷指出，股票投资者应当谨慎评估Home Capital集团在业务经营中存在的巨大风险。 如今，这些股票分析师警示过的投资风险终于爆发。随着加拿大最大房贷供应商Home Capital集团披露签署一项紧急资金流动性协议后，本周三该集团股价一度暴跌超过60%以上，创下历史最高跌幅记录。这暴露出加拿大房市面临的泡沫破裂危险。 Home Capital 周三透露，向不具名的机构投资人借贷20亿加元(15亿美元)，利息10%，但借约不具约束力。加拿大国家银行分析师Jaeme Gloyn指出，若加上其他费用及支出，则Home Capital首笔10亿加元借款实际利息高达22.5%，若借满20亿加元则其余贷款利率降至15%。 多伦多财富管理公司Baskin 总裁David Baskin 指出，Home Capital简直是借了高利贷，他们为了挽救财务报表基本上将收入夸大，我猜若非面临存亡关头，他们不会这么做。 此消息传出后，Home Capital集团股价大跌61%，创下2003年以来的新低，并拖累整个房地产按揭贷款板块全线下跌。其中，Equitable集团股价下跌17%，同时Street资本集团以及加拿大第一国家财务公司的股价也分别下跌13%和7.6%。分析师认为此次房地产按揭贷款公司股价大幅回落标志着加拿大房地产市场的巨大泡沫终于开始破裂。 图注：加拿大Home Capital集团股价历史走势图 在Home Capital集团此次签订的紧急资金流动性协议中，分析师还发现了一些令人寻味的细节信息： 加拿大国家银行分析师Gloyn在研究报告中表示，根据合约规定，Home Capital集团需要对剩余借款总额支付10%的利息费用，还需要一次性支付总额高达1亿加元的不会退回的保证金，以及对没有使用的预备借款资金支付2.5%的利息费用。Home Capital集团首次借入的资金总额必须高达10亿加元，并对首次获得的10亿加元流动性支持资金支付22.5%的高额实际利率费用，这对于Home Capital集团是非常沉重的财务负担。不过，如果Home Capital集团决定全额使用这些补充流动性的预备借款资金，整体资金成本将会下降至15%。 图注：加拿大Home Capital集团股价走势图 本周三，Home Capital集团表示，集团此次签订的这项资金流动性协议目的是为了抵消Home Trust信托公司旗下高息揽入的储蓄资金余额大幅下降对公司业务经营产生的巨大冲击。从今年3月28日至4月24日，Home Trust信托集团旗下的储蓄资金剩余总额大幅下降5.91亿加元至14亿加元。同时，集团预计这种储蓄资金流入的情况还将延续下去。 本周三之前，Home...

■ CMHC 报告指出， 温哥华楼价高估，但楼市未至过热。资料图片 根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的季度报告分析，温哥华人口普查都会区（CMA）整体地产市场，存在「红色」的严重问题（见附表），包括楼价高估（overvalued），但楼市则仍未出现过热（overheated）情况。 据CMHC指出，楼市过热是指需求远超过供应量。目前在温哥华区，销售量与新挂牌房屋数量的比率为73%，略低于75%的过热门槛。 满地宝最严重 比率达87% 不过，温哥华区个别城市则呈现楼市过热情况。满地宝（Port Moody）情况最严重，销售量与新挂牌房屋数量的比率达87%，其中柏文单位销量与新挂牌房屋比率，更高达105%。其他楼市过热城市，则包括高贵林港（83%)、兰里(Langley，86%)，而高贵林及二埠则同样是81%。 同时，CMHC报告显示，温哥华区楼价高估，即楼价增幅已经超越居民平均收入等基本生活元素增长所能够支持程度。皇家银行（RBC）较早时发表一份研究报告指出，就业增长强劲，支持大温区地产市场在短期内将会维持稳定。 CMHC同意温哥华区就业增长超过平均水平，但同时提醒，其中兼职的职位比率正在增加，而平均收入则在减少。 加国整体地产市场问题严重 另外，CMHC报告指出，有强烈证据显示，加国整体地产市场仍然存在严重问题。不过，楼价高估情况则由「强烈」下调至「温和」，主要原因是出现楼价高估的城市，由一月份报告时指出的8个减少至6个，其中满地可、魁北克市及利斋拿的楼价高估略有改善。本报记者报道

■ 大温平均楼价按年下降逾一成。资料图片 据一家主要地产公司一项调查报告显示，今年首季，大多伦多地区各类型房屋平均售价按年飙升29%，但同期大温哥华地区房屋平均售价则下跌逾一成。 该项由RE/MAX地产公司发表的报告又指出，卑诗省在2016年8月引进适用于海外人士，在大温购买住宅物业的15%物业转让税(PTT)，是导致大温楼市降温的重要原因。 不过，在以上两个大都会周边的地区，则同样出现楼市升温迹象，原因是许多买家从这些地区迁移至周边地区置业。例如，大温附近菲沙河谷，由于屋价仍然相对便宜，因此当地楼市在过去6至12个月，交投量录得强劲增长。 楼价已出超很多人负担 大温地区房屋平均售价，由2016年首季的1,094,936元，下降至今年首季的969,900元，跌幅达11%(见附表) 。 据RE/MAX地产公司总裁阿什(Elton Ash)表示：「这趋势反映了大多伦多和大温哥华近年楼价，已超出许多人负担能力的事实。 」 本报记者

■ 夏其骢和费雷沙带投资者到水晶海滩地盘参观。 CBC图片 据加拿大广播公司（CBC）新闻部的侦查报道发现，超过120位大多伦多地区的华裔投资者，被一名可信任人士招揽，投资集资按揭(syndicated mortgage) ；资金其后被贷款予另一个有诈骗前科的男子，逾百人可能合共损失接近900万元。而有资深律师在审阅相关公司的合同后，认为投资者的总损失大大超过10亿元。这趟安省华人投资者损失金额，不过是该案的冰山一角。 安省退休人士Margaret Wong是其中一名投资者。她投资了四个集资按揭项目，合共用了20万元。她表示，所有投资金额现已化为乌有，她将要卖屋以清还信用透支贷款(line of credit)。她说：「(我们的)信任被利用，我们害怕再相信任何人。 」 登记按揭为30万 物业却仅值7万元 数年前，Margaret Wong出席一个由教友及注册按揭代理夏其骢(Dominic Ha)举行的投资讲座。她表示，透过PowerPoint幻灯片投射演讲内容，夏氏展现一个「非常美好的前景」：一个有百分之十二利息的短期贷款项目。 有关贷款实为一个集资按揭的一部分；借款人不向银行而透过多于一个的私人贷款人，筹集资金投资于物业。这次项目的借款人是位于安省伊利堡(Fort Erie)的发展商黑熊房屋（ Black Bear Homes）； 大部分项目涉及在伊利湖(Lake Erie)社区水晶海滩(Crystal Beach)翻新或兴建独立房屋和镇屋。 ■ 特许诈骗审查师瓦赛里奥  CBC图片 据特许诈骗审查师瓦赛里奥（Bill Vasiliou）称，集资按揭其实可以是正当的、合法的投资，以助发展物业；但同时也可人被利用，从中诈骗。 一般而言，每名集资按揭贷款的投资者，会借出少于物业价值的款项，使其可透过出售物业归本。但由夏氏招揽的投资项目，投资者合共借出金额却多很多。 瓦赛里奥在审视一份合约时，向CBC记者表示：「他们所登记的按揭为30万元，但物业价值仅为7万元。保障在哪里？ 」在审视过黑熊房屋公司的集资按揭合约、分类账簿以及投资者的经历后，瓦赛里奥向CBC新闻部表示，他的意见是：「这是公开诈骗。」瓦赛里奥认为：「这些合约⋯⋯他们(投资者)被骗了。这些合约歪曲了事实，以乐观的语调，向投资者销售谎言。...

■多市首季公寓成交量及价格均成火车头。资料图片   多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）公布今年首季大多伦多地区公寓单位市场及租务市场报告，显示大多区公寓单位挂牌新盘数字虽下跌，但二手公寓楼盘成交较去年同期上升逾21%，多伦多继续是公寓单位成交量与价格的火车头，不过新兴地区如荷顿区及约克区公寓成交价有显著增长，大有冒起之势。 根据TREB昨日公布首季柏文单位数字显示，今年头3个月大多区有7,251间共管公寓单位的成交易手，较去年同期上升21.7%。 多伦多市依然是大多区成交量最高的城市，成交量为5,075个共管公寓单位，较去年同期数字增加了954个单位，上升23.1%；不过其他905地区的周边城市，共管公寓单位成交数字亦见有冒起之势，若以成交数字为基本，荷顿区及约克区的成交量数字有显著上升。 荷顿区（Halton Region）去年首季共管公寓单位成交量为177个单位，但今年首季则有246个单位成交易手，上升约39%；至于约克区去年首3个月，则有673个公寓单位成交，今年首季则有816个共管公寓单位易手，上升21.2%。 新建公寓销量跌 至于大多伦多地区首季成交共管柏文单位平均价格，由去年393,858元，飙升至489,551元，升幅达24.3%，而多市共管公寓单位平均价格，甚至已超越52万元。 除多市共管柏文单位价格升幅达10万元令人咋舌外，部分905周边地区亦纷纷出现公寓单位在短短一年间，升幅达差不多10万元的价位，当中荷顿区公寓单位平均升幅为10万元、约克区为9万元、皮尔区为8万元，而杜咸区则为7万元。 TREB主席思榷（Larry Cerqua）形容，虽然据MLS楼房交易网站数字，大多区新建共管公寓单位挂牌销售量，只有9,036个单位，较去年同期有11,123个单位，下跌了18.8%，不过二手公寓单位于市场上放售情况热烈，可说是撑起今年首季整个共管公寓交易市场。 思榷指出对不少中产首次置业者而言，购置单幢房屋基本上已成“天方夜谭”，能完他们首置梦的选择，似乎仅有楼价相对低的共管公寓单位，而根据民意调查公司向有意首置者所做的调查，亦显示逾半潜在首置者，打算在今年购入共管公寓单位“上车”，这是大多区共管公寓单位有价有市的主因。

■维市议会日前投票通过征收15% 海外买家税，但仍有待省府决定。资料图片 卑诗省维多利亚市议会日前已经通过，仿效大温地区向海外买家征收15%物业转让税(PTT)，借以遏止该市不断升温的房地产市场。 维多利亚市议会以5：3票数通过动议，将向省政府提出有关要求，而省府将决定是否批准实施此税。 8月检讨措施后才有定案 省长简蕙芝(Christy Clark)周一表明，省府须要观察一年的楼市数据后，才决定是否在大温以外设立海外买家税。换言之，维市会否推出这项楼市「辣招」，最快要到今年8月后才有定案。 去年8月开始，省府向大温区海外买家征收15%物业转让税。推出新措施后，该区物业的外国买家明显减少，并且令到楼市降温。 安省4月20日推类似新税 不过，大温海外买家税却导致安省多伦多及维多利亚等地区房地产市场，在过去几个月变得炽热。至今年4月20日，安省政府宣布仿效卑诗省做法，推出类似新税。 有经济分析家指出，除了安省之外，维市是过去一年平均屋价录得双位数字升幅的唯一加国地区，增幅达20%。 同时，自从去年9月以来，该区涉及海外买家的房屋交易数字，更上升了一倍。 支持海外买家税的维市市议员洛夫迪（Jeremy Loveday）指出，维市住房成本和租金正在大幅攀升，令到居民越来越难负担。 不过，反对征税措施的杨格（Geoff Young）则表示，措施针对外国人，因此担心会出现类似昔日联邦政府征收人头税的问题。本报记者报道