地产情报

**今年第二季度与去年同期相比，大多区公寓月租金普遍上涨一成左右（星报资料图片） 尽管安省政府推行更严格住宅租赁包括租金管制的政策，并未减轻大多伦多地区共管物业的租金上涨压力。租赁市场上强烈的租住需求面对有限的出租单位，令租客间竞争激烈且只有很少选择余地。城市可负担性持续成为市民和反贫困组织关注的议题。 根据多伦多地产商会的最新报告，今年第二季度与去年同期相比，公寓月租金从一室单位到3睡房单位，几乎都录得一成的涨幅；镇屋大部分类型的租金涨幅在单位数字，但一居室的租金同比增长了4成。 二季度，公寓一睡房单位的平均月租达2,055元，比去年同期上涨10.4%，通过MLS放租的租盘则同比减少2.9%；2睡房单位平均租金同比上涨8.8%，达2,755元； 3睡房单位的平均月租上涨10.2%，达3,469元。 多伦多地产商会市场分析经理Jason Mercer表示，由投资者持有、进入租赁市场的公寓数量，不足以平衡租住需求。租客间的激烈竞争，导致平均租金呈双位数或接近双位数的年增长。 多市租住单位租金昂贵且数量有限，成为贫者愈贫主要因素，加国反贫穷组织ACORN直指，在2014年至2017年间，多伦多合共兴建了约4万个以出租为主的单位，但每40个单位仅有一个属于可负担居住单位，意味着在5年间只有1,000个可为低收入家庭负担的租屋；而每400个具业权单位更只有一个属可负担房屋。这与省内人口增长比例速度，完全不匹配。该组织成员指出，低收入家庭住屋问题，已成为多伦多必须应对的灾难危机，并希望市府重新制订可负担定义。 房租升20% 家庭收入平均涨5% 据ACORN最新一份报告指出，今年大多伦多地区出租单位租金价格不菲，一房单位月租平均至少1,200元，2房单位租金更平均上调至超过1,400元。该组织形容，在多伦多市的平均租金，一般是在上述月租基准上再多数以百计元，包括新搬迁入租住单位时的搬屋费等成本。 据CBC报道，该组织形容省民家庭收入中位数在2005年至2015年的10年间，平均升幅仅为5%，然而在这10年间，出租房屋的租金加幅却高达20%，显示市民平均入息根本追不上租金加幅。 “可负担性”需重新定义 ACORN成员华嘉丝（Alejandra Ruiz Vargas）声称，据知有4至5口之家，因为难于负担2个或以上睡房的单位租金，唯有一家数口屈居于一房单位，甚至没有房间的一室单位内，生活质素之差可想而知。 至于三级政府如何透过政策正视低收入家庭的住屋问题，她认为现时联邦政府及安省政府，都把可负担房屋（Affordable Housing）定义，制订在占家庭收入30%以下，然而市府却没有这方面定义，她希望市府能跟随联邦与省府的标准。 华嘉丝直指大多伦多地区可负担房屋缺乏，与轮候此类房屋的有需要家庭的数目，已经到达灾难式的临界危机；就算市府与发展商协议，在兴建单位中拨出部分作为可负担居住单位，但由于市府没有相关定义，令这些房屋出租价格参差不齐，做不到可负担房屋的责任，帮不到真正有需要低收入的家庭。 租金超收入30%即属难负担 关注安省贫穷问题的华越柬寮法律援助中心主任吴瑶瑶表示，住屋租金如果超过家庭中位数收入之30%，就表示房租属不能负担，也表示此房屋租金成本太高。她指出，多伦多轮候可负担公共房屋的家庭越来越多，然而新建可负担房屋及相关单位，却完全追不上需求，导致低收入家庭在无可奈何下，唯有在市外围租屋。她说多伦多市在2016年一房单位，月租平均达1,132元，这表示时薪至少需要近22元才可负担；但近年租金成本越来越贵，低收入家庭即使租住一房单位亦足襟见肘。 可负担性成今秋市选最大议题 据最新民意调查显示，多伦多市民在今秋市选中最关注的议题，是如何提高城市可负担性，这已成为当局最棘手的问题。 在10月22日市选来临之前，多伦多《星报》与民意调查论坛合作，调研多伦多市民最关心的议题，并把这些问题反映给市议员候选人。调查结果显示，城市可负担性是多伦多面临最紧迫的问题。民意调查针对多个问题，让2,500位市民作出选择，其中约有26%的受访者称可负担能力是最大议题，共有19%的市民选择交通堵塞，18%市民选择公车系统，13%的市民选择社会住房。另外，仅有6%的市民认为物业税需要得到关注。 其实城市可负担性不仅是多伦多市民面临的最大难题之一，也是北约克市、约克区和士嘉堡（Scarborough）市民的同样忧虑。 多市为儿童贫困重灾区 根据加拿大另类政策研究中心显示，多伦多市是全加国儿童贫困重灾区，超过四分一儿童生活在低收入家庭。根据2017年一项研究，随着城市收入差距不断扩大，多伦多的婴幼儿托儿所最昂贵，每年平均花费高达2.1万元，全职护理每年约为1.6万元。 市长庄德利（John Tory）先前倡导实施减贫战略，但据市府人员最新报告称，仅完成20%的原定计划。 多伦多儿童援助协会工作人员波兰尼（Michael Polanyi）表示，协会前线工作人员每周访问数百户家庭，不断看到许多家庭无力负担食物、住房、医疗健康和牙科护理等基本生活所需花费。在Rexdale妇女服务中心工作10年的咨询师阿萨莫阿（Millicent Asamoah）称，由于租金极其高昂，许多人都需要在购买生活必需品和交通费上反复纠结。甚至还有市民因为付不起电费，根本不用空调。 大多区2018年第二季度租赁市场概要 公寓 总计 一室单位 一睡房单位 两睡房单位 三睡房单位 放盘 租出 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 租出 平均租金 2018第二季度 11,963 8,497...

■ 卑诗省政府再度“出招”，打击楼市逃税行为。资料图片   星岛日报综合报道 卑诗省政府周三公布，进一步加强购买物业的监管措施，由今年9月中旬开始，如以私人公司或信托形式进行物业交易时，买方必须披露更多资料，藉以防止逃税，有助当局的追查工作。 由2018年9月17日开始，经由私人公司或信托购买物业，在全新的物业转让税(property transfer tax，简称PTT)表格上，政府将要求买家提供主要成员的更多资料，确保当局能够掌握物业持有人的真正身分，从而避免有人逃过缴付税款。物业买家须要上报的资料，包括姓名、出生日期、公民资料、联络方式详情，以及税务识别编号，例如欲俗称工卡的社会保障号码（social insurance number，简称SIN）。 慈善信托可获豁免 省财政厅长詹嘉路(Carole James)表示，政府清楚表明会继续致力打击藉数字公司或信托进行的逃税行为。而掌握更多背后投资者资料，将会有助当局的追查工作。 所有住宅或商用物业交易，均须要遵守上述新措施规定，不过，慈善信托及医院和学校等某些特别机构则可获豁免。 这是省政府30点加强监管楼市的其中之一。其他措施，还包括今年4月推出新法，要求地产商收集购买楼花后再转售的买卖双方资料，例如买卖双方的姓名、SIN、联络方式，以及转售价格等，藉以打击逃税行为。 省府上月又宣布，研究设置一个全新及公开的房地产登记系统，列出全省拥有房地产的业主资料，也是加国首个同类房地产数据库。 另外，省府正加强与联邦税务官员之间的物业持有人资讯分享，并且成立联邦政府与省府的税务诈骗及洗黑钱联合调查工作小组。   律师：仍难追查公司真正拥有者 星岛日报记者王学文 本地房地产业人士认为，省府推出打击楼宇买卖逃税行为的措施，将起到一定的阻吓作用；不过亦有律师认为，省府仍需在其他领域做出改变，才可清楚了解公司背后的真正利益拥有者。 助抑海外资金炒本地楼 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华相信，省府推出的政策，对打击楼市逃税行为有一定的阻吓作用。他说，一些海外投资者把海外资金通过一些本地公司或个人投入本地房地产市场，卖出后就通过本地公司或本地人缴税，这样一来，就避开了非居民买家出售加拿大物业所赚取的利润的25%的资本增值税。而省府现在强制提交房屋买卖中公司或信托利益相关者的身分讯息，将令政府第一时间了解真实买卖方的身分，从而避免海外投资者以这种方式逃税。 ■ 谭清华   谭清华还认为，长远来讲，这一措施也对抑制海外资金在本地炒楼有一定作用，投资者或因在本地投资房地产难度增加而转去其他投资市场。 大温哥华地产律师谢国星则认为，新的物业买卖税申报表要求提供很多个人讯息，包括社会保障号码，这可以帮助识别谁是海外买家，也有助于海外买家税的执行。但他认为，如果想找出真正的买家是谁，还需要很多其他的工作要做。 须修改公司注册条例堵漏洞 谢国星又说，按照卑诗注册局（Corporate Registry）现时的要求，只能揭示谁是公司的董事，而无法揭露谁是公司的真正拥有者，因为董事不一定是所有者，股东也不必是董事。一些股东可以是外国人，一些也可以是本地的。目前卑诗注册局也没有记录公司股份交易或所有权的地方，只有雇佣或解雇董事以及可以购买或持有股份的数量和种类。 ■ 谢国星 谢国星认为，必须对卑诗注册局的要求进行修改，要求通过律师来进行注册，否则有些人自己在网上开设公司，使用不适当的文件，第三方就难以找出真正的股东，以及他们的财产和权力。

■ 温哥华市府有意调升多种建筑许可证的申请费。温市政府图片   星岛日报综合报道 根据温哥华市府的一份研究报告，市府有意调升多种有关建屋的申请费用，加幅由12%至55%不等，希望能够缩减申请的审批时间。该份报告于周二呈交给市议会审议。 地产发展业游说团体城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）表示，如果市府能透过加费改善审批过慢的问题，UDI将有条件地支持该项加费建议。 受加费影响的包括改变土地用途（rezoning）、地产发展（development）及建筑（Building）的许可证申请。该份报告指出，市府获得的790万申请费额外收入，将用于支付许可证申请的相关成本。 用者自付　不应由纳税人承担 专责处理建筑许可证事务的市府经理里希纳（Kaye Krishna）表示，在过去数年，市府收到的申请费一直无法抵销人力成本，所以市府只能以税款支付相关开支。里希纳说，根据市府收集到的公众意见，建筑发展的相关费用应该“用者自付”，而不应该由纳税人承担。 部分许可证申请费只增加几元，例如申请为历史保留建筑物（heritage building）作小规模维修，申请费将由64元调升至71.70元；其他的申请费则有可能增加数千元，例如申请修改地产发展计划，申请费将由45,200元调升至50,600元。 该份报告又指出，市府自去年10月已增聘了10多位员工，处理许可证申请，此举对服务水平和员工士气均有很大帮助；例如低密度房屋的许可证申请时间，由35周降至25周。但里希纳说，对于优先级别较低的申请，审批时间依然没有明显改善。 卑诗大学（UBC）商学院副教授达维多夫（Tom Davidoff）透过电邮表示，如果市府能加快审批程序，达到增加房屋供应和降低价格的效果，从短期或长期而言，都是一件好事。 温哥华市府职员的报告并指出，建筑及购买一间房屋，每平方呎的成本差额为$322元，以一间独立屋的平均市值为130万计算，各项成本是64.4万元。

■ 大温区上半年楼花售出率接近七成五。CTV 星岛日报综合报道   根据周三发表的最近一份房地产市场报告指出，今年上半年，大温区及菲沙河谷区预售住宅单位售出比率超过七成，其中2月份及5月份最活跃，有超过1,200个单位成交 (见附表)。 由房地产市场推广公司MLA Canada发表的2018年中期市场分析报告显示，由2018年1月至6月期间，大温区及菲沙河谷区，共有7,753个预售住宅单位，而其中售出率则达74%，5月份交投最活跃，售出楼花有1,267个单位，其次是2月份，成交量有1,219个单位。 MLA Canada合伙人兼首席顾问冈卡夫斯(Suzana Goncalves)分析，目前的楼花市场正在由增长过度活跃，逐渐转为平衡的较正常状态。一般来说，预售住宅单位推出首6至9个月，吸纳率介乎50%至65%之间。 下半年兰里900个楼花推售 同时，今年首季，大温区及菲沙河谷区的预售住宅单位中，占八成(81%)属于混凝土公寓项目。 上述报告预测，大温区与菲沙河谷地区第3及第4季，将会推出67个预售住宅项目，涉及住宅单位有7,700个。其中在大温区，最活跃市场可望是北温，提供差不多1,500个楼花单位。至于在菲沙河谷区，下半年的最活跃楼花市场，预料是兰里（Langley），将会推出900个预售住宅单位。 MLA Canada分析了今年1月至6月期间，大温区及菲沙河谷区10个地区的一房及两房公寓楼花销售数据，由兰里一房售价中位数38.75万元，至温哥华西区一房的68.75万元，以及两房的接近110万元。

■ 违反分契物业附例经营短租的业主，有可能每日被罚款1,000元。网上图片   星岛日报综合报道 为解决本地长期租房供应短缺问题，省府宣布修改分契物业条例，容许分契业主委员会(Strata Corporation)，对违反附例，把物业以短期出租的业主，每日最高罚款增加至每日1,000元，远较现时最高罚款每周200元为高，新规将于今年11月30日起生效。大温物业管理业称新规将有效遏制行业乱象，保障长期租客利益。 省府这次改例是与非牟利机构卑诗公寓业主协会（简称CHOA）和温哥华岛物业管理协会（简称VISOA）讨论后决定。现时，分契业主委员会可以通过附例，禁止或限制业主以短期方式出租单位，违例业主将面临罚款，最高罚款是每周200元，今次大幅提高至每日1,000元，相信可以阻吓部分业主不再违反附例，把物业短期出租，例如参加Airbnb。 现时每周最高罚款200元 卑诗市政事务及房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）称，短期租赁为本省住房空置率、租金和房价造成巨大压力，同时还为其他业主带来噪音和社区安全隐患等问题。 罗品珍表示，今次改例是作为省府30点住房计划一部分，此前听闻许多租客抱怨由于业主决定经营短租，导致租客失去家园的案例。她说：“省府期盼通过这一改变，可为有需要人士或家庭提供可靠长租房屋。省府将支持业委会解决由于短租造成的安全与噪音问题，并为市民提供安全可靠的长期租房。” 导致租客失去家园 CHOA执行董事焦文图（Tony Gioventu）称，对于分契物业公司而言，新例将方便分契业主委员会管理。另外，业委会也需在分契业主委员会大会上宣布修改章程，让业主知道违规者需缴付高额罚金。 VISOA董事会主席瓦格纳（Sandy Wagner）称，该会成员都支持新规定。短期租赁是分契物业面临的一大问题，为住房带来安全隐患，料针对违规业主征收罚款将收阻吓作用。 新规将于今年11月30日起生效，以便短租业主有时间调整住房预定规则，并严格遵守新规。

对于住惯低幢房屋的加拿大人来说，20多 30层楼高的共管柏文大厦，已经是很高的住宅建筑。不过，在寸金尺土的多伦多市中心，居住密度被不断提升，以至近年新建的楼盘，除了单位面积偏细之外，发展商更把大楼越建越高，实行将地积比率用到尽。然而，这些摩天住宅大厦的日常维修保养开支，亦可能相应地向上飙升，买家最好有心理准备。 一向以为，住宅用途的高层大厦，高度一般不及商用大楼。可是，这种固有想法可能是时候改变了。在多伦多市，普遍的共管住宅柏文大厦，都是30层高左右。近几年新出的楼盘，40多层什至50多层高，已经屡见不鲜。不过，向高空发展，似乎已成了多伦多的共管柏文的建筑常态。 最新鲜热辣的例子，是这两星期在广告宣传得火红火绿的楼花新盘Sugar Wharf Condos。据资料显示，落成后的5座住宅柏文大厦，将有64至90层高。去年推出时曾引起一阵哄动、位于名店街的The One Condos，亦有85层高。另外一个仍在预售阶段的楼盘YSL Residences，什至有98层高。不过，以已落成的住宅柏文大厦来说，于2014年完工、位于College Park的Aura Condos，便以78层高暂时位居多伦多最高共管住宅柏文大厦之首。 管理公司遇难题 住在这些摩天高楼的高层，感觉会否特别“离地”，真的只有住在里面的人才知道。但有工程师表示，单纯从维修保养角度去看，超过50层楼高的建筑物，维修保养将更趋复杂，相关开支亦会水涨船高，更坏的情况是，柏文大厦的管理公司随时会遇到“不可思议的问题”。 地产管理行业新闻网络(Real Estate Management Industry News Network)一篇帖文，便对多市越来越多摩天住宅大楼的趋势进行了讨论。建筑工程公司Synergy Partners负责人汤普森(Sally Thompson)举出一个例子，当一个有两层楼高的热交换器坏掉需要更换时，而它却是位于柏文大厦的50楼，可以怎样取出旧的再放上新的？ 更换损坏零件工程大 “它不是位于天台，我不能用直升机把它拔掉。即是说，我可能要从建筑物的侧面把它取出，但我也不知道是如何做到的。”她表示，自从数年前开始，当超级高层共管柏文兴起，她便要面对此等挑战，例如大型设备摆放在尴尬的位置、天台起重装置容量不足等。而且，这些天台起重装置也受制于风速，基本上10月至4月期间不能使用。汤普森预期，将来共管柏文管理公司会更多租用大型的桅杆攀爬式高空作业平台(Mast climber)，为摩天住宅大楼进行主要的户外维修工程，如果单靠小型的单人高空作业平台，恐怕要花上几年时间才能完成工作。 为物业提供技术服务的Cion｜Coulter公司发言人Kevin Shaw亦指出，就算不是高楼大厦，在需要更换大型设备时，也会遇到问题，好像一个放置在地库2楼的冷水机组。 管理费难抵维修开支 “我们不能将旧的原个拆除，再安装原个新的，而是必需将旧的拆开几件搬走，又将新的拆开几件，搬到地库后再组装。”他解释，将设备分体又再组装，比使用起重机将旧设备原个拆除再安装新设备的成本更高，这是与大楼的高矮没有关系的。 原本，因为以上这些原因而导致的额外开支，可以由摩天住宅大楼拥有更多住户来共同分担，但Pretium GRG Building Engineers发言人克尔(Dale Kerr)却不认同。 “无可否认，更高的住宅大厦会有更多单位，但当中很多是豪华共管柏文，单位都较大，即是住户数量的增加，未必足以抵销上升的维修开支。” 一般来说，共管柏文管理公司要为每个单位付出每年2,000至3,000元到储备基金(reserve fund)。但汤普森指出，一座65层高的共管大楼，投放到储备基金的金额，每年每个单位要5,000元。 事实上，随着共管住宅大厦越建越高，发展商都开始留意日后的维修保养问题。发展商Great Gulf总裁韦尔(Christopher...

住condo要向大厦缴纳管理费，就是我们俗称的management fee。而condo fee又是什么费用，想必很多人都会有概念上的混淆。近期，《都市地产》收到一位读者的来信，提出关于condo fee 和property management fee区别的问题。投资共管物业的人士，应当对这两个概念予以区分，明确自己每月缴纳的费用都包括了怎样的服务和用途。 李女士在安省某大学附近一个专门出租给学生的学生公寓中持有一个物业单位。发展商在condo尚未开建、还在售卖时，就打出了“针对大学学生出租的投资型物业”的旗号，有专门的物管公司管理，并且建筑商向所有买家赠送20个月免物业管理费。 目前，该楼建成一年有余，李女士每个月向大楼支付211.31的condo fee。每年专门的物业管理公司帮助业主打理出租、维修以及租客转换相关的事宜。 6月份，李女士收到的租金账单显示，因为维修了单位中的床，支付了维修费用。除此之外，还支付了一笔 56.93的物业管理费用（property management fee）。 李女士对于 condo fee和 property management fee的区别非常困惑，在她的概念中，物业管理费就是每月的 $211.31。 李女士向公寓的物业管理部门提出了疑问，物管部门给出的答复是：“每月收取的211.31元是公寓公司收取的公寓费（condo fee），是负责大楼公共区域的开销；每个业主根据自己单位的大小支付公寓费，并不是大楼物业管理公司收取的物业管理费用（property management fee）。物业管理费则是基于业主在购买单位时和物业管理公司签署的协议：业主享受的免费物业管理和租赁保证在2018年5月31日已经结束。业主的物业管理协议自2018年6月1日至2019年5月31日期间再续订12个月。这笔费用包括寻找、维护和管理租客，出租合同（lease agreement）的相关工作以及管理您单位的费用。” Condo fee应为“ 公共费用” ▲加拿大华人物业管理协会副会长王成 但是，李女士依然不理解condo...

■ 全国多个主要大城巿6月份的新挂牌量下降，公寓价格与去年同期比较有11.3%的升幅。图为哈里法斯持续开发的公寓大厦。 星报资料图片 星岛日报记者   6月份全国房地产销售量较5月份增加4.1%。加拿大地产商会（CREA）表示，这是今年以来单月份首次上升，但仍然比去年同期下跌10.7%。 据多重电脑放盘系统统计显示，在大多伦多地区楼巿的带动下，全国有60%地产市场较5月活跃；卑诗省房地产市道趋和缓。6月份的销售量比去年同期下跌10.7%，是5年来最低的6月，更比过去10年的6月份业绩减少近7%。 商会总裁苏高（Barb Sukkau）指出，今年开始实施的房屋贷款压力测试对楼市造成冲击，但6月份销售量增加，反映出这个影响已经减弱。压力测试令买家裹足不前的情况，视乎各地市场和屋价而有所不同。6月份全国销售量上升可能是一个转捩点。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）指出，要恢复到以往几年的水平仍然有很大段的距离。未来一段时间银行调高利率，将会影响楼市和房屋价格。 主要城巿新挂牌量下降 6月份的新放盘数量减少1.8%，也比过去几年同期为低。卑诗省低陆平原地区、卡加利、爱民顿、渥太华和满地可等全国多个主要大城巿的新挂牌量下降。销售量增加而放盘减少，令销售与新盘比率由5月份的51.2%上升至54.3%，但仍与53.4%的长期平均值相距不远。6月份的全国待售房屋库存量为5.4个月，从5月份的3年来高点5.6个月回落，但依然超出长期平均的5.2个月。 加权基准综合屋价指数（Aggregate Composite HPI）与去年同期比较只是升0.9%，是连续14个月增长放缓，主要是受安省金马蹄地区市道的影响。不过，当地的楼价已经开始回稳，单月份屋价在过去几个月以来有上升的趋势。 柏文价格与去年同期比较有11.3%的升幅，镇屋和排屋也升4.9%，独立平房和两层物业屋价与去年6月比较，则分别下跌1.8%和4.1%。 卑诗菲沙河谷屋价升18.4% 卑诗省低陆平原屋价升幅放缓，大温哥华地区升9.5%，菲沙河谷升18.4%；维多利亚升10.6%，温哥华岛其他市镇升16.5%。 安省金马蹄地区屋价放慢，但贵湖市与去年比较仍升3.5%。大多伦多地区屋价比一年前下跌4.8%，渥维尔-米尔顿跌2.9%，巴里市跌6.5%；屋价回落是反映出去年破纪录飙涨的调整，但楼价在过去几个月逐月回升。渥太华在两层房屋价格升9.1%的推动下，屋价升7.9%。 6月份的全国平均屋价为495,797元，但如果撇除楼价最贵又最活跃的大温哥华地区和大多伦多地区，平均价格几乎减少107,000元，至大约389,000元。

■ 温哥华市议会近日通过，市中心洛逊街一个混合式大厦发展项目。Amacon提供 星岛日报综合报道   根据温哥华市政府一份报告显示，随着新建住宅大厦不断增加，过去10年来，市中心酒店房间减少了超过1,000间。温哥华旅游局（Tourism Vancouver）强调，酒店减少正严重损害本地旅游业及就业机会。 根据上述报告指出，除了酒店房间缩减了1,100间之外，市中心的另外1,700间酒店房间，也由于新住宅发展项目而即将消失。 发展商售楼花 回报更快更丰厚 报告表示，2017年，旅游业、商务公干及会议等经济活动，为大温区带来了总值48亿元的经济利益，并且支持了超过7万份全职工作。 旅游局主席斯皮里（Ty Speer）分析，酒店减少更会损害温市作为举行大型会议地点的国际市场竞争力。他认为，增加酒店房间供应，不单能够推动旅游业，更可以减少住宅公寓被用作短期租住的问题。 他承认，地产发展商往往透过出售楼花而获得更快及更丰厚的回报，特别是在温市。而酒店则是一种较长期及回报率较低的投资项目。 不过，斯皮里相信，酒店及住宅公寓是互相补足的。以最近获批的洛逊街(Robson St.)150号路段发展项目为例，地产发展商Amacon将会兴建一幢29层高的混合式大厦，其中有住宅单位、酒店及餐厅。

■ 在温哥华，手头有50万元仅能买到1睡房单位。图为温市中心公寓林立。资料图片   星岛日报记者张文慈报道 根据一地产网站的研究，加拿大全国平均房价现为49.5万元，足以在许多小城市购买3睡房单位，但在大城市情况就完全不同，例如在温哥华、列治文市，同样价钱仅能买到1睡房单位。不过，有地产经纪指出，50万元在温东买1睡房还可能，但如欲在温市中心那不可能。 根据房地产网站Point2Homes的一项最新研究，目前全国平均房价495,100元，足以在不少城市购买平均3.3睡房以上单位。 据该网站指出，在加国6个最昂贵地产市场中，这价钱甚至不能保证买到2睡房。 许多人都可以猜到，全国平均价格在哪里仅能买到最小房子。没错，温哥华买家同样花50万元，平均只能买到一睡房。 本拿比和列治文第二低，平均50万元可买1.6睡房。高贵林在全国排名第四，平均为1.7睡房。在排名另一端，安省温莎市(Windsor)，50万元被认为是一个非常健康的预算，平均可买到4.3睡房（见附表）。 按前50名观察，安省多伦多及卑诗素里市相当，分别排在第7及第8位，平均50万元可买2.1睡房；魁省满地可排名18，可买2.7睡房；魁省莱维斯市(Levis)排名47，可买到4睡房。 温市中心1睡房需近70万元 卑诗省华人地产专业协会副会长李世雄接受《星岛日报》记者采访时则表示，温市中心20年楼龄旧柏文，每平方呎叫价约1,200元，如果想买550平方呎1睡房，也要接近70万。 李世雄说：“在贷款难以取得下，近来大温独立屋跌势明显，新柏文也不好卖，许多楼盘不见人排队，但类似温市中心好地段价格还是很硬净，50万元在温东或列治文买低楼层柏文或木造的1睡房还有可能，但想在温市中心买石屎柏文，恐怕还真不容易。” 《房地产周报》(Real Estate Weekly)旗下的REW.ca网站显示，温东高羚活(Collingwood)区一幢新高层公寓，496平方呎1睡房单位，已要价548,900元，相当于每平方呎叫价1,106元。

■ 大温第二季公寓价格较去年同期升18.4%。资料图片   星岛日报记者张文慈报道 根据皇家地产公司(Royal LePage)最新发表的一份调查发现，大温第二季平均房价较去年同期上涨7.2%，公寓更大涨18.4%，中位数价格由去年平均中位数房价58万5,078元，涨到今年69万2,452元（见附表）。此外，大温下季整体平均房价预测仍将上涨1.5%。 皇家地产公司西部房地产服务顾问迪纳尼（Adil Dinani）接受《星岛日报》记者访问时说：“在年初开始实施按揭压力测试，及省府推出投机税(Speculation Tax)等政策打房下，令许多无力负担独立屋的买家退出市场，他们转而购买公寓，导致大温公寓价格持续被推高。” 与去年同期相比，大温第二季总房价上涨7.2％，由去年平均中位数房价118万4,696元，涨到今年第二季的126万9,816元。其中，两层（Two-Storeys）及单层独立屋（bungalows）的中位数价格年增长率都较为温和，同比增长5.6％和4.1％。 不过，大温第二季公寓中位数价格年增长率大涨18.4%，由去年平均中位数房价58万5,078元，涨到今年69万2,452元。此外，今年第二季公寓价格又较第一季上涨2.9%。 增速超全国大部分独立屋 迪纳尼说：“大温地区的公寓价格继续以前所未有的速度增长，如今公寓价格甚至已超过全国大部分独立屋市场。如果以透视角度分析，现在购买高级公寓所需的预算，足够让某人4年前在大温购买两层独立屋。” 再加上金融机构监理办公室（OSFI）新的按揭压力测试，削弱了首次置业买家的购买力，许多人在无法进入大温房市下，转向东发展，在阿波斯福(Abbotsford)、米逊(Mission)以及兰里(Langley)等寻找房源。 迪纳尼说：“随着大温房价继续攀升，许多买家正选择搬到低陆平原地区，那里的房产更经济实惠。” 皇家地产预测，大温房价格未来三个月，将保持相对平稳，上涨1.5％，涨128万9,120元。今年第四季，预测涨3.6%。 迪纳尼还表示：“在独立屋库存增加时，买家或继续涌向大温公寓市场，我预计公寓价格仍会平稳小幅上涨。”

星岛日报综合报道   根据最新发表的一份低陆平原房地产报告显示，今年首季物业买卖中，超过半数属于土地交易，其中住宅占近四成（见附表）。有地产业界人士指，菲沙河谷地区的土地需求不断增长，推高土地交易量。 ■ 今年首季低陆平原物业各类别成交额比率 由顾问公司Altus Group公布的分析数据指出，单是住宅用地（residential land）已占首季整体物业交易的38.7%，成交总值超过11亿元。商业工业用地（ICI land）成交则占18.1%，总额为5.3亿元。换言之，今年首3个月的物业成交中，占56.8%属于土地买卖。 不过，上述报告分析，今年第一季的住宅用地成交，较2017年第4季及去年首季，分别下调了46%及21%。至于非住宅用地交投也有放缓，比2017年第4季及去年首季，分别减少了15%及9%。 集体收地推高价格 无论如何，今年土地销售额平均每个月接近5亿元，其中菲沙河谷区（Fraser Valley）表现尤为炽热。阿波斯福市地产市场推广集团营业部主任瓦林(Joe Varing)估计，自从2016年以来，该区的土地价格上涨了3倍。 他解释，主要是一些独立屋业主与毗邻物业一起接受集体收地。例如，最近在兰里市约克逊区（Yorkson），总面积约3.6英亩的3幅土地，以830万元被集体收购。 瓦林分析，素里轻铁计划正带动由素里中部至兰里的集体收地活动，不少发展商都在收购土地作短期炒卖。 商用物业顾问公司Avison Young指出，菲沙河谷区的工业用地需求也在不断升温。 今年3月，一家公司以每英亩240万元，购入位于素里66大道(66 Ave.)的一幅工业用地。同月，地产发展商Zenith Development Ltd.以每英亩270万元，收购位于素里88A大道(88A Ave.)的一幅面积2.5英亩土地。 Avison Young及加拿大地产协会(CBRE)提供的商业地产数据显示，菲沙河谷的工业用地空置率跌至历史新低，其中素里空置率为1%，兰里1.5%，以及阿波斯福1.8%。   温市周边屋价高企 菲沙河谷吸引发展商 星岛日报记者李群 对于有报告指低陆平原地区首季物业买卖中，土地交易占超过半数，而且菲沙河谷地区土地交易更是兴旺。大温地产业界人士分析指出，温市及周边地区高企楼价导致买家目光向远看，让发展商也看到机会，使菲沙河谷不论住宅还是工业土地，需求都呈现增长趋势，因此推高了土地交易量及价格。 ■奥格蒙逊。资料图片   卑诗房地产协会（BCREA）经济师奥格蒙逊（Brendon Ogmundson），周四接受《星岛日报》记者专访时表示，大温地区楼市近来虽有回稳迹象，但从未来5至10年的中远期发展趋势来看，低陆平原地区年轻人口将大量增加，而温哥华及周边地区可开发土地日趋减少，申请土地变更用途不易。相比之下，兰里及素里等地区离温哥华不是太远，而且有很多土地可申请变更土地用途，增大房屋密度，自然较多获得发展商关注。 菲沙河谷开发成本低 奥格蒙逊说：“几个捷运兴建计划也已排上日程，这就令很多刚刚就业、无力承担温哥华等中心地带的年轻家庭，首次置业时会考虑周边地区。就工业用地而言，很多发展较好的公司需要更多办公地方扩大生意，而菲沙河谷办公楼空置率低、工业用地开发成本也低，所以交易活跃。”   ■ 杨兴琳。资料图片 ...

Condo市场在近年的楼市调整期间，仍然持续受追捧，尤其年轻的千禧一代及首次置业买家，更视Condo单位为上车首选。不过，他们心目中的终极置业目标，还是独立屋或镇屋等低层房屋类别。 但在房价越来越难负担的环境下，新一代会否只能继续停留在居住Condo单位的阶段？ 自从去年4月安省推行公平住房计划后，大多地区房价便不断下调。然而，在低层房屋价量齐跌的同时，Condo价格是唯一至今仍有按年升幅的房屋类别。尽管其销售量也经历按年跌幅，但相比独立屋或半独立屋等，跌幅已算“温和”。 购买Condo为上车入场券 Condo继续受买家欢迎，原因之一，当然与其可负担性有关。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的5月份二手住宅市场报告，大多地区独立屋均价约105万元，Condo单位均价则为56万元。对于年轻的千禧一代或购房预算不高的首次置业者来说，Condo单位已成了当业主的入场券。 事实上，出生于1981至2001年之间的千禧一代，是大多地区最大及增长最快速的人口组别。但在房屋市场上，他们却处于进退两难的困局。这一个年龄层的年轻人，已届成家立室的阶段，本应陆续离开儿时的居所，甚至开始由租住生涯转变至当业主的重要里程。可是，在高楼价及供应不足的环境下，千禧一代想与他们的上一辈一样，拥有一套带前后园的低层房屋，似乎困难重重。 安省地产协会(Ontario Real Estate Association)早前赞助怀雅逊大学(Ryerson University)城市研究及土地发展中心(Centre for Urban Research & Land Development)，进行一项有关千禧一代的置业取向研究，并撰写名为《千禧一代在大多伦多及咸美顿地区：停留在Condo内的一代?》(Millennials in the Greater Toronto and Hamilton Area：A Generation Stuck in...

4年多以前，滑铁卢大学（图中右上方远处）附近高层建筑还不多（本报资料图片） 一个多月前，多伦多大学士嘉堡校区（UTSC）附近一栋独立屋发生火灾，一名中国留学生不幸丧命。惨剧发生后，起火房屋的业主要求住在另外几栋出租屋的租客也全部搬离。同时，其他院校附近也有驱赶学生租客的现象发生。就在火灾发生的前一天，万锦市议会刚刚通过取缔短租及分租房屋，并要求分租屋业主劝喻租客另觅居所搬迁。这些堵塞分租屋漏洞的措施可谓亡羊补牢，然而有堵还需有疏，那么多学生总归需要地方住。 UTSC校内和周边学生宿舍严重不足，是分租屋泛滥的一个原因。滑铁卢市近年鼓励投资开发学生公寓，不失为值得借鉴的作法。 大多伦多地区房租高企，对于普通的本地居民，房租尚且难以负担。那些还未踏入社会的本地学生、留学生，一个人租住整栋房屋更不现实。数周前本报记者曾报道，大多伦多地区由于近年来移民不断涌入，逐渐呈现人口密集、居民收入差异大的形势，让分租、合租成为不可避免的一种现象。对于人口更为密集的大学校园，配合所在城市的发展规划，为学生提供校内以及校外的住宿支持，成为学校工作的重中之重。 根据2017年的资料，多大士嘉堡校区注册的全职本科生逾1.3万，当中仅留学生的比例就超过2成，再加上非本地的加国学生，数量相当可观。然而该校校内宿舍仅有不到800个床位，学校周边也极度缺学生公寓。 UTSC计划2021年宿舍倍增 加拿大大学的校内宿舍分配，一般是大一新生只要按时间申请，就一定能得到校内宿舍床位。通常在读完大一后，学校就不再保证学生在之后的学年中一定可以申请到校内宿舍。根据校园文化来看，大一结束后，大部分学生通常也会选择到校外居住。但依然有一些机制可以帮助学生在学校的网络内找寻校外的可靠住所。 多伦多大学士嘉堡校区媒体关系专员Don Campbell在接受本报记者访问时称，“所有学生，无论在哪个年级，都可以向学校申请校内宿舍。 UTSC保证为申请学校宿舍的大一新生提供床位。与许多大学一样，一些学生选择在校外生活，并自行安排住宿。我们知道，希望住在学校经营的宿舍的学生在不断增长。UTSC目前拥有765张床位，我们计划在2021年，再新建750张床位，让现有的床位数翻一倍。这将大大满足学生对校园宿舍的持续需求。随着床位增加，我们也能吸引更多学生在高年级再回到学校居住。肯定的是，国际学生的数量，就像其他大学一样，都在增长。我们要确保始终监测国际学生的需要。” 学生公寓卖出4年尚未动工 目前UTSC学校周围的公寓和condo数量相对较少，许多学生为了住在学校附近，不得已把目光转向独立屋中的分租屋或地下室。 2014年在UTSC附近的Morningside 夹Ellesmere，某房地产开发商宣布开发针对学生的Condo项目，当时该楼盘在几周内售罄。然而4年过去该项目搁置，尚未开始施工。 ▲紧邻多大士嘉堡校区的房屋，门前停放多部汽车的现象很常见 提及UTSC是否欢迎更多的建筑商来到该地区，并在校园周围建造针对学生的高层住宅，Campbell称学校支持所有有助于确保学生和周边邻居能够获得安全、合法住房的举措，并且将继续在这方面与市政府和周边地区合作。 “在UTSC，我们创建了一个大学- 社区互动委员会（university-community engagement committee）来解决校外问题。我们与所在的Highland Creek社区合作，不仅找出问题，而且寻找合作伙伴、建立新项目，以此去解决可能出现的任何挑战。我们还与本地市议员和Highland Creek的居民密切合作，解决社区内的非法分租问题。多伦多市政府就此提出的建议之一，是尝试在Highland Creek地区向分租屋颁发许可牌照。我们作为分租屋评估项目（Multi-Tenant House Review）的一部分，也一直积极参与市政府进行的公众咨询。” “分租屋是一种重要的居住形式” 多伦多市政府传讯办公室负责人Bruce Hawkins，在接受本报记者访问时表示，多伦多市政府与所有机构合作伙伴，例如UTSC，一起解决整个城市遇到的问题和机遇，包括在适当的时候在大学校园里或附近的发展项目。 “值得注意的是，尽管多伦多市政府与提出发展项目的申请人合作，但该项目的可行性以及建立和运营这些设施的决定权在于项目的支持者。” Hawkins再次强调，分租房（多租户住房）目前在多伦多、前约克市（former cities of York）、和怡陶碧谷等区域被允许。在多伦多和怡陶碧谷运营的分租屋必须持有执照。 “多伦多市于2014年开始对分租屋的相关事宜进行审查。第一阶段磋商的结果被用于确定现有规定和执法战略的潜在变化。2017年夏季，利益相关方针对分租屋的建议规划办法和牌照许可策略的咨询完成。全市有1,000多名参与者，通过5个拟议试点地区、焦点小组、关键信息采访以及在线调查等多种方式进行了社区咨询。” 这次咨询的重要发现是，分租屋是整个城市住房的一种重要形式，满足不同人群对地理位置和经济承受能力需求。 Hawkins称，目前一些与住房有关的研究和倡议正在进行中，涉及整个城市的各个部门。 “通过分租屋咨询的工作和收到的反馈，正在被纳入多市更广泛的工作中。工作人员将就分租屋和利益相关方的咨询工作，汇报给下一届的市议会，作为更广泛、更全面和协调一致的住房战略的一部分。” 滑铁卢市府鼓励校周边地产开发 ▲劳瑞尔大学校门口处（图中半圆形屋顶）近年兴建了多栋面向学生的公寓楼（本报资料图片） 类似多大士嘉堡校区的情况在5、6年前的滑铁卢市几所大学也普遍存在，该市有十几万人口，约三分之一为学生。当时滑铁卢大学（University of...

■ 温哥华的土地转让税率，全国最贵。星报资料图片   买屋必须向省或地方政府支付土地转让税（Land Transfer Tax），多伦多是全国唯一省和市政府均向置业者征收土地转让税的城市。房屋交易网站Zoocasa指，土地转让税直接影响民众置业的可负担能力。 Zoocasa执行编辑葛咸（Penelope Graham）表示，买家尤其是首次置业者通常会忽略土地转让税的重要。土地转让税是以物业销售价格计算，并且必须在成交时缴纳，不能够列入房屋贷款之内。如果，只是数百元，买屋者只是多一笔成交费用；但多达数千以至过万元的土地转让税，将是一项相当沉重的财务压力，直接影响市民置业的可负担能力。 全国屋价最昂贵的温哥华，土地转让税率也最高，不过买家只需向省政府缴纳这项税款。卑诗省土地转让税是累进制，20万元以下为1%，20万以上至200万元为2%，200万以上至300万为3%，300万元以上为2%。葛咸说，以平均屋价1,103,803元计算，买家要支付20,076元土地转让税，相当于1.8%的屋价。 卑诗4市名列全国前5名 她说，双重征税令多伦多买家所负担的土地转让税比率成为全国最高。即使扣除省和市政府对首次置业者分别提供的4,000元和4,475元退税，以多伦多平均屋价计算，首次买屋的人依然要缴付16,687元土地转让税，相当于屋价的2.1%。如果是再次置业的买家，土地转让税上升至25,162元，是屋价的3.1%。 安省的土地转让税同样是累进制，368,333元以下，首次置业者获全额退税，再次买屋者要支付0.5%，368,334元至40万元为1.5%，40万元以上至200万元为2%，200万元以上2.5%。多伦多市的税率比照省政府，唯一不同是25万至40万元屋价的税率为1.5%。 葛咸说，卑诗省的温哥华、维多利亚、阿波斯福和基隆拿均跻身全国土地转让税前5名。省府并没有向首次置业者提供回扣。 全国土地转让税负担最轻的5个城市，安省占3个。温莎-艾克斯的土地转让税是全国最低，平均屋价为303,193元，首次置业者可获全额回扣；但再次置业则要缴交3,023元土地转让税。 伦敦市的366,096元平均屋价，也令首次置业者可获全额回扣。尼亚加拉地区407,693元的平均屋价，令首次置业者只需支付629元土地转让税。 亚省没有征收土地转让税，但买家要缴交“转名费”（Title Transfer Fee），最低50元，然后每5,000元屋价增收1元计算。

■ 温市府在市府大楼举办甘比走廊城市服务设施资讯日。 冯瑞熊摄   星岛日报记者冯瑞熊报道 温哥华市府为发展甘比走廊(Cambie Corridor)及应付未来人口激增的需要，建议优化该区的城市服务设施包括食水供应、污水及雨水排放系统，稍后将交市议会审议。 市府周四更举办城市服务设施资讯日，向市民解释分三阶段进行该项优化计划，估计将耗资7.5亿至10亿元。 号称温哥华市中心之外最大发展计划的甘比走廊发展计划，涉及甘比村（Cambie Village)、女皇公园（Queen Elizabeth)、渥列治（Oakridge)、兰格拉（Langara)和马宝(Marpole)5个区。早前温市议会已通过第3期发展计划，区内1,700块独立屋土地将重新发展为其他类型房屋。预计到2041年，该区人口将由现时34,800人，再加多50,000人，现时该区不少独立屋，都会由柏文和大厦所取代，所以有需要优化该区食水、污水及雨水供应及排放系统等城市服务设施，以应付未来人口增加的需要。 拟征城市服务设施发展税 温市府提出的甘比走廊城市服务设施优化计划，建议分三阶段进行：第一阶段由2018至2022年，由英皇爱德华街（King Edward Ave.)至西45街（W 45 th Ave.）；第二阶段由2013至2026年，地点由西37街(W 37th Ave.)至西47街（W 47th Ave.）；第三阶段则是其余部分。建议将在7月11日提交市议会审议。 ■ 黄志强指城市服务设施优化计划将分三个阶段进行。冯瑞熊摄 出席周四资讯日的温市府食水及污水部门经理黄志强，接受《星岛日报》记者访问时称，现时该区输水管只是供应给数个人居住的独立屋，而这些独立屋未来会变为居住数百人的柏文，甚至10多层高的大厦，所以必须以更大的输水管取代。黄志强称，优化甘比走廊城市服务设施的7.5亿至10亿元，将来自发展成本税(DCLs)。他更透露未来城市服务设施需要大量资金，市府考虑开征城市服务设施发展税(Utilities Developemnt Levy)，稍后将在市议会讨论。 有关甘比走廊发展计划，可以点击查询。

■ 西温一幢豪宅正在以1,375万元“割价”求售。网上图片 星岛日报综合报道   西温一幢古宅最近以1,375万元求售，较年初挂牌时“割价”达125万元。 位于西温海旁大道（Marine Drive）的Kew House豪宅，目前由 Engel & Volkers 代理挂牌出售，叫价1,375万元。今年2月，该幢物业曾经以1,500万元叫价放售。 根据卑诗物业估价处资料显示，Kew House的最新估价为1,048.1万元，2017年物业税为21,917元。 室内面积逾6千呎 无敌海景 Kew House于1937年建成，占地1.66英亩，拥有无敌海景，室内面积达6,600平方呎，并且采用古典式设计，最近经过翻新，包括增添电动升降机及更换新屋顶等。 ■ 西温Kew House室内设计典雅，住客可以享受无敌海景。网上图片 这幢物业曾经由多个名人持有，包括本地著名建筑工程师泰勒（A.J. Taylor）。泰勒曾经负责兴建狮门桥（Lion’s Gate Bridge）、温哥华市的海旁大厦（Marine Building），以及西温不列颠物业区（British Properties）的物业等。

■ 北温区拟打造成为一个类似温市奥运村的大型新社区。Darwin Properties提供 星岛日报综合报道   有地产发展商正向北温地区(District of North Vancouver)政府申请，兴建一个类似温哥华奥运村模式的新社区，包括设有18幢商住混合大厦及公园等，估计该项目可以创设4,500个工职。这也是北温区历来展开的最大规模社区发展项目。 地产发展商Darwin Properties，联同Tsleil-Waututh第一民族议会，正计划在钢铁工人纪念大桥（Ironnworkers Memorial Bridge）北端一幅18公顷的土地，打造成为北岸创新区（North Shore Innovation District），当中将兴建18幢商住混合大厦、零售店及酒店等。同时，发展商也会在区内设置户外公众广场及公园等。支持上述发展项目的市议员巴萨姆（Roger Bassam）指出，希望居民可以在北温工作，而毋须每天开车过桥上班。他表示，创新区发展项目可望为本地创设4,500个职位，以及增加1,000个住宅单位。 不过，市议员汉森（Jim Hansen）则表示反对，强调该发展项目将会令到目前的交通挤塞问题，进一步恶化。他认为，居民比较关注新运输计划，而非地产发展项目。

图片来源：多伦多市政府据CP24报道，多伦多市议会通过了一则章程修正案，多伦多和东约克的住宅区现已允许建设「后巷房屋」（laneway suites）。星期四早晨，市议会对修正案进行投票，最终以30-5的票数通过。修正案由代市长Ana Bailao和其他议员多年前提出，他们认为，后巷房屋在保证价格可负担的同时，还能帮助应对出租屋短缺的问题。业主申请修建后巷房屋，必须满足许多条件：后巷房屋的入口与公共街道相隔45米以内，以便消防车紧急进入新建房屋不可超过两层（或6米），只能有一个房间房屋必须与周边房屋的尾部隔开5~7.5米房屋必须离界址线至少1.5米，宽不能过8米，长不能过10米议员Joe Mihevc说，许多后巷房屋都会被建在后车库内，或在车库之上。这种新兴房屋，将格外吸引家中有老年人和孩子的人。需要注意的是：后巷房屋是否一定要修建车库，目前没有明确要求。（智苏编辑）

如果房屋卖家在买卖合约中陈述和担保，根据自己最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge and belief)，房子从未被用于种植和制造非法物质；然后在交割前发现，房子于再上一任业主手中曾被用作大麻种植。那么，买卖合约是否仍有效？买家是否有权取消交易？卖家在合约中的陈述和担保只是表明签约之时，还是延续到交割之日？最近一宗大麻屋的法庭判例引发关注，提醒买卖方要注意合约中所提到的条文细节。 2016年魏先生（Zhong Wei）看中在多伦多士嘉堡Stainforth Dr的一栋独立屋，5月15日他与屋主毕迪夫妇(Beattys)签下合约，购买价格91.6万元。 买卖合同签署3周后，买家的律师收到多伦多警方的确认信，警方证实2004年在该物业查获265棵大麻植物。魏先生拒绝购买大麻屋，决定终止合约，并要求毕迪夫妇退回3万元定金。这笔交易告吹后，毕迪夫妇降价8.6万元，将该房产售予另一华人买家。 毕迪夫妇认为魏先生毁约造成他们损 失，于是双方对簿公堂。 2017年8月，初审法官认为，买家购买房子依赖于卖家的陈述和担保，理应延续到交割之时。所以判卖家败诉，须赔偿魏先生诉讼费2.6万元，且毕迪夫妇的经纪公司须向魏先生退还3万元定金。魏先生有权撤销合同，不用赔偿卖家。毕迪夫妇不服判决而上诉。 2018年5月24日，安省上诉法院的法官却做出完全不同的判决。上诉法院判魏先生败诉，卖家毕迪夫妇可获得1.5万元诉讼赔偿。 魏先生违反买卖合同(Agreement of Purchase and Sale)，所以毕迪夫妇有权获得3万元定金。 担保有效期应延续多久？ 本案的核心问题是在《买卖合同》中的非法物质条款（Illegal Substances Clause），毕迪夫妇在合同中声明并保证：在他们当业主期间，该房产没被用于种植或制造非法物质(大麻)，而且根据他们最佳认知与信念(to the best of the seller's knowledge...