地产情报

■ 市场供应量仍然短缺，推动卑诗省屋价继续攀升。加通社  本报记者报道 大温楼价飙逾两成 平均107万 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新报告显示，本省房地产市场表现持续强劲，10月份房销量及价格，均较去年攀升近两成，其中大温区楼价更录得逾两成的升幅，平均约达107.5万元(见附表)。 卑诗地产协会指出，卑诗省在10月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，达8,677个单位，比去年同期上升了19.3%。 大温房销升34.5% 其中大温区易手房屋则有3,073个单位，较一年前的2,284个单位，上涨了34.5%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到62.5亿元，比去年10月份急升了41.6%。至于大温区方面，今年6月份房屋成交总值达33亿元，比一年前攀升了62.2%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，市场继续缺乏供应，而楼房需求持续强劲，导致楼价持续上扬。 供应少 需求增 楼价续扬 卑诗省在今年10月份的挂牌房屋共有27,987个单位，较去年同期减少5.1%，但比过去5年则回落了49%。 同时，售出房屋的数量与挂牌求售房屋的比例，则由2016年10月份的24.7%，上升至上个月的31%。缪尔指出，本省地产市场仍然算是维持平衡。 今年10月份，卑诗省平均屋价为720,129元，较去年同月上升18.7%，其中大温平均屋价由去年10月的891,705元，增加至今年10月的1,074,834元，攀升20.5%。 今年头10月房销量同比跌一成 至10月份为止，全省住宅成交量累计90,290个单位，按年减少10.7%，其中大温区今年首10个月房销总量为31,704个单位，比去年同期下跌了14%。 屋价方面，今年首10个月，卑诗省平均屋价为706,881元，比一年前微升1.4%，而大温区首10个月平均屋价则约为1,030,830元，按年上升0.3%。

■ 邻近UBC校园的租户，近七成难以负担日益高昂租金。图为UBC附近高层柏文林立。资料图片  本报记者张文慈报道 在卑诗省，不仅温哥华市的租金高涨到难以负担的程度，如今连许多其他城市，同样有租客为著每月缴付租金而烦恼。温市的卑诗大学（UBC）附近地区，近七成租客居住在租金难以负担的单位，在西温则接近六成，就连温岛多个城市也超过五成。有本地学者认为，温岛部分城市因为长者聚居，长者收入低关系，益发反映交租困难程度。要解决整体问题，恐需开始考虑适度调高物业税，好让更多单位投入租务市场，舒缓租住单位的供需矛盾。 据加拿大广播公司（CBC）报道，租金高涨问题，已由温哥华地区蔓延全省。人口普查数据显示，卑诗最难负担租金的10个城市，仅两个在大温地区，几乎逾半的租客难以负担单位租金（见附表一）。   西温月租中位数逾3,000元 在温哥华市，虽有44％的租户不能负担租金，但却非最难负担的首10个城市之一。按加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的定义，居住成本低于家庭税前收入的30％，才叫做可负担的居所。这也是加拿大统计局(Statistics Canada)用来衡量本国不同地区家庭房屋负担能力的标准。 统计显示，卑诗大学（UBC）校园及附近地区的大温A选区（Electoral Area A），为全省租金最难以负担的地区，有三分二租户去年为交租烦恼。 至于西温的租户，也同样面临高昂的住房成本；在那里，租金中位数（median rent）每个月超过3,000元。 根据统计局的一份地图，显示出2016年大温地区的租金中位数情况，较深紫色意味要交的租金数额更高（见地图）。 内陆温岛多个城市同样面临困境 然而，卑诗内陆克雷斯顿（Creston）、盐泉岛（Salt Spring Island）以及温岛城市帕克斯维尔（Parksville）、夸利坎滩(Qualicum Beach)等城市的租客，也同样面临困境。在这些地区的住房一般比大温地区便宜，但居民收入也较低。 有居住在温哥华岛阿伯尼港（Port Alberni）的租客，就讲述她挨贵租的苦况，抱怨租金高达她月入的四分三左右。 温市亟需第二套间投入租务市场 另外，除威斯勒（Whistler）以外，大温10个城市的业主和租客，同样也承受难以负担的住房贷款或租金压力。根据统计显示，几乎超过3成业主、6成租客都难以负担（见附表二）。 研究温哥华短期出租物业影响的研究员萨瓦茨基（Karen Sawatzky）说，人口普查数据显示，它们须倚赖第二套间（Secondary Suites）来填补出租单位的库存：“我们真的需要更加重视，在小型社区以及像温哥华这样的大型社区里，提出长期租赁住房来源的思路。”

■ 公寓等多户房屋成为带动大温新屋动工的主力。图为温哥华市中心。加通社 本报记者冯瑞熊 有专门研究大温房屋市场的学者表示，去年8月省府实施海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)后，不单未能解决大温地区房屋可负担性问题，更连中价及低价市场的可负担性也转差。他指在未来2至3年，每年约有2万个公寓单位陆续落成进入市场，有可能令公寓价格出现明显的调整(correction)。 卑诗大学(UBC)尚德商学院(Sauder School of Business)教授达维多夫(Thomas Davidoff)称，不能判定中价及低价市场的可负担性转差，与PTT的关系，有可能是部分豪宅市场的外国投资者，在PTT实施后，未有离场而转到中低价市场，但这不是很容易去证实。 海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)对大温地区房屋可负责性问题，他认为是没有帮助，但究竟两者的关系是怎样，他指这是一个很难回答的问题。 建议向没交税或工作人士征税 要解决房屋可负担性问题，达维多夫指长远来说，不外是征税与增加房屋供应两方面。对于征税，他一直建议向没有在本地交税或工作，不论是其么国籍的人征税，所以温市推出的住宅空置税（Empty Homes Tax），对解决房屋可负担性应该是有帮助。另外，他认为应该兴建更多不同类形的可负担房屋，包括入住较大家庭的城市屋及公寓，而城填政府也应该加快速度，容许居住密度提高而不是禁止它。 达维多夫称，房屋价格上升会引起两种关虑：一是令负担不起的中产阶层搬离该区；另一个市民付出高于房屋的价值，导致房屋价格有可能下泻。他指出，未来2至3年，每年约有2万个公寓单位将进入市场，有可能令公寓价格出现明显调整。

2016年8月2日， 温哥华政府宣布 海外买家买房要多交15%的海外买家税 从而引起了不小的风波 整个温哥华的房屋交易量瞬间暴跌... 过了1年，在温哥华房市渐渐缓过来的时候，市长Gregor Robertson今天又放了一个大招：温哥华所有住宅物业业主须申报其物业的用途，到明年2月2日，没有申报的业主将被视为拥有空置屋，必须缴纳房屋空置税（Vacant Home Tax），外加$250的罚款。 市长Gregor Robertson表示，本周开始温哥华市府将向全市超过18万住宅物业业主，发出提前物业税通知。 业主收到信件后，可直接上网申报物业用途，网页链接为：http://vancouver.ca/home-property-development/declare-property-status.aspx?utm_campaign=eht-declare&utm_medium=Vanity&utm_source=eht-declare_Vanity。 市民若需要帮助，可拨打311查询电话，或在工作时间前去温哥华市府由市政员工协助完成，温哥华市所有图书馆也将为市民提供技术及信息服务。 如果住宅物业不是业主的主要住宅，而且一年内有超过6个月的时间因未出租而空置，温哥华市府将以该物业2017年物业估价值的1%征收空屋税。而且此后每年均以业主最新物业估价值，按1%收税。 如何界定物业是否空置？ Gregor Robertson称，温哥华市府将聘请核查员对疑似虚假申报的物业进行检查。市政府的工作人员将查看水务局、水电局等资料，剖析相关数据，来确保这些房屋的真实情况。虚假申报的业主将被罚款1万加元。 Gregor Robertson同时也表示，市府对一些处于特殊状况的房屋（如等候开发许可状态或者遗产认定状态的房屋...）给予空屋税豁免，市民可浏览上述市府网页了解详情。 曾多次向省府提出征收房屋空置税的Gregor Robertso认为，“毫无疑问，温市房屋可负担性危机迫在眉睫，去年(大温独立屋)房价上升37%，出租空置率是0.6%，这是不利经济，也令市民特别是家庭及年轻人难在市内觅得居所。” Gregor Robertso称：“房屋主要用途是居住，若有人把房屋作商业用途拿来挣钱，那就应该付出相应的税款。” 多伦多也曾打算征收空置税 今年4月初，多伦多也曾拟向市内大约65000套空置房征收空置税。市长庄德利表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。 多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题，不过这个提议最后也不了了之。 温哥华市长Gregor Robertso在发布会最后指出，绝大多数温哥华业主不会被征空屋税，这个税款主要针对不自住也不出租，拿来坐等升值的房屋。 希望该政策能刺激业主出租房屋以缓解温哥华租房难 状况。不过，也有华裔地产经纪认为，空屋税对现有楼市影响应该不大。

■ 大温区公寓等多户房屋市场，仍然炽热。资料图片  本报记者 根据卑诗地产协会(BCREA)最新公布的一份报告预测，明年大温区多户房屋落成数量，可望较平均上升五成，而公寓建筑期则由温市市中心的35.7个月，至素里的12.5个月(见附表)。 BCREA周二发表的上述报告分析，随着发展商越来越多兴建公寓等多户房屋项目，令到建筑时间延长。 越来越多发展商兴建公寓 2016年，大温新建多户房屋数量达2.27万个单位，较对上一年攀升了40%。上述报告估计，今年新建多户房屋约有1.97万个单位。至2018年，多户房屋新建数量则会再增多1.9万个单位。 同时，BCREA报告引用加拿大按揭及房屋公司(CMHC)资料显示，大温区公寓由动工至完成，整体所需建筑时间超过20个月，而不同地区的公寓建筑期也有明显差异，其中温市市中心估计需时近3年(35.7个月)，其次是温市东南区（26.5个月)、固兰湖南/渥街区(South Granville/Oak)(24.8个月)、北本拿比(21.9个月)，而列治文则须时21个月。 不过，在素里市，全新公寓项目的建筑时间仅须约一年（12.5个月)，而温市基斯兰奴／格雷岬区（Kitsilano/Point Grey）和三角洲，也只须14.2个月，至于兰里（Langley）柏文建筑也仅须要14.3个月的时间。 报告指出，由于大部分仍在兴建中的多户房屋单位已经售出，随着明年多个项目竣工，新业主陆续入伙，可望有助大温区出租房屋供应量的增加。

■ 华埠行动小组和唐人街关注组成员，知道奇化街建高厦项目遭否决后，高声欢呼。 图文：本报记者张文慈 温市发展许可委员会（Development Permit Board，简称DPB）周一以2比1票，否决备受争议的华埠高厦发展项目“105 Keefer”，到场旁听的华埠行动小组(Chinatown Action Group)及唐人街关注组成员，高声欢呼，并希望市府未来争取在该地皮兴建百分百廉租单位。不过，发展商Beedie Living代表则拒绝表示意见。 由4人组成的DPB下午5时开会后不久，成员之一的温市府工程部总经理布罗沃尔尼(Jerry Dobrovolny)就提出动议，强调这是一个艰难的决定，但毕竟该项目位在华埠重要公共空间，附近又是中山公园及华工纪念碑，希望申请方重新考虑计划，所以他必须提出反对动议，否决市府职员所做的批准建议。 规划师称尊重居民反对意见 温市首席规划师凯利（Gil Kelley）也表示，虽然该建筑方案符合华埠历史区域HA-1A地区的建筑准则，但必须尊重区内居民表达的反对意见，继续与市府讨论后，提出可接受的建筑计划，他必须支持反对动议。 在DPB会议主席Andrea Law主持表决下，最终以以2比1票否决。温市府市政副经理莫切尔（Paul Mochrie）则未投票支持动议。 到场旁听的华埠行动小组、唐人街关注组超过30名市民在会场外高声欢呼。华埠行动小组发言人刘成皿、唐人街关注组发言人梁泳诗相继说：“今天是新的一天。我们非常高兴，DPB终于停止Beedie的发展项目，反而保护了低收入居民。但是，这只是第一步。我们要求未来建百分百低收入廉租单位和免费的社区空间。” 前官员指发展商或提法律挑战 不过，发展商Beedie Living副总裁拉菲（Houtan Rafii）在会后则拒绝接受采访，随即离开现场。这是Beedie在过去4年的第5次提出申请，修正项目已由120呎下调至90呎，新大楼将有9层，提供111个住宅单位、零售商店、文化设施和三层地下停车场。其中长者文娱中心保证以市场价格一半，租出至少10年。但就取消原本计划的廉租单位。 发展商曾与卑诗房屋局（BC Housing）及市府讨论由政府购买地皮或换地，但未达成协议。根据申请书，Beedie Living指这项发展不会阻挡中山公园庭院的视线，高厦阴影也不会遮住华工纪念碑。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，一位前市府规划主任说，DPB否决这项建筑方案，是前所未有的，或可能最终招致发展商的法律挑战。 在2005年一个案件中，温哥华市府被一名房地产业主起诉，结果原告胜诉。当时一家石油公司在其所拥有的加油站附近，计划修建一条街道，但遭市府反对，法院后来裁定市府所订条件太过分。

■ 有地产经纪预料大温楼价将趋于冷却。网上图片。 本报记者 过去几年，大温不少省民表示，楼价之高，他们实在遥不可及，若这情况持续，恐怕他们无法置业。现有地产经纪认为，温哥华的楼房价格会趋于冷却。 PTT或增至30% Sutton Group-West Coast地产公司经纪及Vancity Condo Guide撰写人萨雷兹基(Steve Saretsky)表示，楼房市场的调整绝不是一下子就会有翻天覆地的改变，而是慢慢进行的，不过当然有可能大变也说不定，例如一旦省府作出宣布，向购买大温住宅房屋的海外买家所征收的物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，不再是目前的15%，而是30%时，就会造成钜大的心理影响。 萨雷兹基又称，楼房价格可能不是下降，而是楼价不再增加。

■ 素里最具房地产投资潜力，位列十大城镇的榜首，是为投资首选。网上图片。 本报记者 在许多人心目中，卑诗省的“第一大城市”是温哥华，素里是“第二大城市”，不过最新公布的一份报告指出，在未来5年，本省素里市将成为最具房地产投资潜力，位列十大城镇的榜首，是为投资首选。 该报告指，推动素里成为投资首选的原因包括，邻近主要交通运输及贸易路线、去年商业增长6%，以及相对温哥华等城市，房屋可负担程度较高。 撰写该报告的地产投资网络(Real Estate Investment Network)高级分析员坎贝尔(Don Campbel)表示，从人口增长、工职增长及运输网络发展的因素来看，素里潜力很大，故此在未来5年被看好，表现会优于本省其他城市。 至于紧随素里的是阿波斯福(Abbotsford)及二埠，至于第四至第十依次序是维多利亚(Victoria)、甘碌、基隆拿(Kelowna)、芝里华克(Chilliwack)、三联市(高贵林、高贵林港及满地宝)、本拿比及温哥华(见附表)。

■ 物业占地14英亩，四周树木参天。网上图片  本报记者 坐落于北温深湾(Deep Cove)苍翠树林的一幢占地14英亩住宅物业，最近以3,620万元放售，是北温有史以来挂牌价格最高的住宅物业。卖家的地产代理称，现时已有来自本地及海外的买家表示有兴趣。 室内面积9,000平方呎 该三个相邻土地位于印第安人河路(Indian River Cres.)2250号，加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)日前代卖家挂牌，叫价3,620万元。根据资料，该幢于1980年代兴建的度身订造房屋，面积广达9,000平方呎，还有一个独立的宾客房屋、一个温室、一个谷仓、一个足够容纳12匹马的牧场、一个池塘和灵感来自日本的美丽花园。 该主要居所采用天然材料，包括石和冷杉，设有4个睡房、5个浴室、6个壁炉、一个私人健身室和偌大厨房。根据上一个物业估价，该3幅土地的地价为1,146.7万元。去年，该家族把房屋所在的5.6英亩物业，以2,500万元挂牌，不过其后没有出售。 据区报《温哥华信使》(Vancouver Courier)报道，地产代理米切尔(Steve Mitchell)表示，截至目前为止，北温售出的最昂贵房屋通常是1,200万元左右，然而该等房屋主要是海滨物业，占地多数少于三分一英亩。 724万首期 月供14万 米切尔续道，今次这幢物业不但漂亮和宽大，而且私隐度高，同时距离温哥华只有大约20分钟车程，非常方便。 以3,620万元售价计算，若支付了首期20%，即724万元，余下款项做按揭，25年期每月要供138,392元。 米切尔称，要知道在温哥华帜热的市场，占地半亩土地的房屋起码要2,500万元。

■10月份大温楼市，以公寓成交量最高。网上图片  本报记者报道 卑诗省主要房地产市场在过去一个月持续活跃，据大温地产局(REBGV)最新报告显示，本年10月份该地区录得3,022宗房地产交易。按年激增35.3%；另外，菲沙河谷地产局(FVREB)也发表报告指出，同期有1,642幢住宅物业成交，按年劲升26%。 据大温地产局总裁奥迪尔(Jill Oudil)表示，上月份的交投量比过去10年的10月份平均线高出15%。她说：“销情视乎住宅类型而定， ……独立屋由于库存充足，此类物业价格有下调压力；相反，城市屋和公寓市场则出现供不应求情况，买家能选择的有限，价格自然升。” 分契式住宅供不应求 大温10月楼市销情普遍上升，公寓基准价逾64万元，按年增幅为22.7%。奥迪尔指出，大温地区上月住宅物业成交量达到3,022宗，公寓物业所占比率达51%。 尽管大温地区独立屋价格升势已显著放缓，但今年10月份录得940宗交易，比去年同期上升44.2%，但就比前年同期减少34.6%。目前，大温地区独立屋基准价(Benchmark price)达到1,609,600元，按年增长4%(附表一)。 奥迪尔又认为，卑诗省经济强劲，就业市场前景乐观，带动本省住屋需求上升。 她说，大温各类型住宅物业的销售对挂牌楼盘比率(sales-to-active listings ratio)达33.1%；其中柏文最抢手，销售对挂牌楼盘比率高达66%。 菲沙河谷地产局总裁萨霍塔(Gopal Sahota)表示：“菲沙河谷的柏文市场交投量非常畅旺，销售对挂牌楼盘比率高达105%，换句话说，此类物业供不应求，挂牌不用多久即成交。  萨霍塔还指出，菲沙河谷今年10月份房地产成交量，创下菲沙河谷地产局成立以来的第二最高纪录。该地区独立屋基准价目前达到97.2万元，按年上升11.8%(附表二)。

■ 图为素里的高层柏文。网上图片  图文：本报记者张文慈 有专家指大温房屋可负担程度正在急剧恶化，就连郊区公寓价格也在飙升。不过，对住在温市中心的租客而言，还是有机会购买大温郊区公寓，情况比多伦多好。多伦多近日公寓价格涨到新高。 卑诗西门菲沙大学（SFU）与城市土地学会(Urban Land Institute，简称ULI)周三举行论坛，邀请SFU城市项目主任甄瑞谦、房地产投资机构GWL Realty Advisors顾问华特斯（Wendy Waters）、大温区域局、统计局代表，分析加拿大统计局2016年人口普查数据与大温住房关系。 大温30%家庭居住柏文 华特斯表示，由于大温移民人口增加，加上千禧一代的年轻人更多选择居住在公寓，令温哥华超过30%的家庭住在公寓里，而多伦多只有21%，卡加利仅22%，也导致公寓供不应求，价格水涨船高。 她表示，虽然大温房价持续增长，就连郊区公寓价格也在上升，但毕竟比温市中心便宜，部分原住在温市中心的租客，还是有机会到本拿比、素里、兰里等郊区购买公寓。这比目前住在多伦多市中心的租客，想购入公寓，可说是容易多了。 不过，甄瑞谦表示，虽然民众可在素里等郊区购买公寓，但如果考虑交通等隐性成本，大温地区房屋可负担程度正在急剧恶化。他说：“考虑长期交通成本的话，逃避市中心高房价的居民，并没有在成本上省下多少。” 温哥华和多伦多大约有三分一的家庭无法负担他们的居住花费。加拿大按揭和住房公司(CMHC)认为，一个家庭如果把家庭收入的30%以上花费在贷款、租金、水电费、其他市政服务、地税、和公寓管理费上，那他们的居住成本就是无法负担的。

■ 4月至9月房屋交易中，海外买家微升。网上图片 本报记者 卑诗省政府公布的最新物业转让资料显示，在今年4月至9月大温住宅物业转让中，海外买家所占比率微升。 数据显示，在今年9月大温共6,105宗住宅物业转让里，海外买家占5%，较今年4月海外买家所占的2.5%上升了2.5个百分点。不过，这与去年8月1日前，海外买家占大温物业转让宗数百分比相差甚远。 据省财政厅之前公布的数字，在去年6月10日至8月1日为止，海外买家占大温住宅物业转让宗数13.2%。为了冷却炽热的楼市，当时的自由党省政府在去年8月初，向购买大温住宅物业的海外买家加征15%物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)。 4月至9月海外买家在列市比率8% 此外，在今年4月1日至9月30日，卑诗共录得84,139宗住宅物业转让，海外买家占其中2.8%，涉及金额逾20亿元，其中列治文所占的海外买家的比率最高达8%，而维多利亚市及省会地区局的海外买家皆占4.3%。 尽管省府试图改善房屋的可负担程度，但是大温地产局的资料显示，现时大温综合类住宅物业的基准价已超过100万元。

■ 图为设计师笔下的佐治西街新商厦，外形犹如一盏灯。网上图片  本报记者 温哥华市中心的商业大厦空置率，在过去18个月大跌一半至5%，成为北美商厦空置率第二低，加速了新一轮商厦的兴建。 据《温哥华商业》(Business in Vancouver)杂志报道，由安大略医疗保健退休金计划（Healthcare of Ontario Pension Plan，HOPP）、Great-West Life Real Estate Fund，以及London Life Real Estate Fund所支持的33层Vancouver Centre 2大楼，标志着温市新一轮的高级商厦兴建潮已经展开。 紧随其后的是由安省市政雇员退休系统退休金(Ontario Municipal Employees Retirement System)旗下Oxford Properties所支持的9层高商厦，坐落于佐治西街(W. Georgia...

■ Airbnb（图）  最近有人设立一个新推特(Twitter)账户，以举报Airbnb在温哥华怀疑不合法的短租服务为目标。 不过，温哥华市政府发言人哈奇森(Kira Hutchinson)表示，市府不会监控有人在推特所作出的投诉，若有市民相信某个短期出租属违法，请致电311与市府联络。 设立该个推特户口@VISITRO11的人士表示，温市府在执行现行相关法例上做得很少，而他透过资讯自由法所取得的资料，市府可能只对所接到的设诉中的百分之一，采取行动。 市府称不会监控推特投诉 温哥华市府现在正试图监管市内短期租房市场，较早前，市长罗品信(Gregor Robertson)公布监管计划，包括业主要领取营业执照，而市府也会向Airbnb等公司，收取每笔最高3%的交易税。 然而，该个推特户口持有人认为市府做得不够，而且好像在试图把不合法的事情合法化。本报记者

■ 国际生及外劳等非永久居民增加，令大温租屋市场吃紧。资料图片  本报记者报道 根据最新资料，前来大温的临时居民，即非永久居民，尤其是国际生和外劳，令到大温本已吃紧的租屋市场更为紧张。有团体和专家建议，卑诗省兴建更多出租单位，而大温的大学和专上学院亦应兴建更多宿舍，供国际生居住。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，加拿大统计局上周三公布的数字显示，去年，本国非永久居民有多达89.1万个，是2006年总数逾两倍，其中大约14万人居住在大温。 14万非永久居民住大温 由于他们是临时居民，基本上会选择租屋住，以卑诗省及大温为例，每4个非永久居民便有3个的年龄介乎在15至29岁之间，他们更有可能会选择租屋住，令本已炽热的温哥华以至大温的租屋市场更为吃紧。 其中在温哥华，租客所占百分比达到53%，较全国平均百分比30%高出23个百分点。 组织“本地纳税人房屋行动组”（Housing Action for Local Taxpayers)的研究员Gary Liu表示，国际生及其他临时居民是推升大温租金的主要因素，在过去5年，租金大幅上升，其中位于大学和学院附近的租金，一年里上涨5至20%。举例说，距离西门菲沙大学(SFU)不远的本拿比洛歇商场(Lougheed Mall)的附近，基本上一个两睡房单位的租金，在不足两年之内便上升500元至每月大约2,100元。 在大温，除了非永久居民之外，每年亦有逾3万新移民涌入，而大温楼房价格上升不少，令到一些本身是永久居民的新移民也暂时租屋住，因此租屋市场更为吃紧。

■ 加拿大有可能陷入楼市危机。 网上图片 负责监测全国住房市场的加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC），昨日发布的数据显示，加拿大房屋市场由于过度建设、价值高估和升值太快等原因，极易受冲击。 据加拿大广播公司（CBC）报道，CMHC对多伦多、汉密尔顿、温哥华、维多利亚和沙斯卡通5个地区的房屋市场给出红色警告，将其归为在多项参数上都“非常脆弱”的类别。 据悉，CMHC一年分4次监察全国15个最大城市的住房市场，并依据4个指标做出判断，分别是： 市场过热：销售量显著超出新上市的数量，即供不应求； 价格飞升：快速上涨的价格通常是投机活动的标志； 价值高估：价格高于收入、抵押贷款利率和其他基本面的综合估值； 过度建设：租赁市场空置率或未售出新建楼盘数量高于正常水平。 在每项指标中，CMHC会给各市场一个颜色标记的等级：绿色意味着没有出问题的证据，黄色是有证据显示有中等程度的问题，红色表示该类别有强有力的证据显示出问题。 多伦多、咸美顿、温哥华、维多利亚和萨斯卡通5个城市总体呈红色警戒状态，并且因该5个市场的总体规模已经足够大，导致全国房屋市场也呈现红旗状态。 CMHC指多伦多房价被高估，不能被诸如收入和人口增长等基本经济驱动因素所解释，而咸美顿被认为是连续5个季度都处于非常脆弱的状态，其房价增长速度持续脱离了经济和人口基本面的支撑。在温哥华，除了过度建设之外，该市在每一个类别上都呈红色或黄色。其附近的城市，维多利亚亦如此。而萨斯卡通在价值高估方面出现了温和象，该市最大的问题是过度建设，但该市还是在整体上得了红旗。 CMHC还表示，其他城市包括卡加利、爱民顿、利斋拿和圣约翰斯都有过度建设的证据。 据代表全国各地的房地产经纪的加拿大房地产商会（Canadian Real Estate Association）的最新数据，上个月出售的全国平均房价为48.7万元，比去年上涨了3%。该机构预计，未来两年的数字还将上升。 CMHC在一份新闻稿中说，2017年的平均房价在493,900元到511,300元之间，而在2019年将达到499,400元到524,500元之间。综合报道

■ 过去10年大温各市镇租房增幅远高于拥有房屋的增幅。网上图片 本报记者 李群 回应加拿大统计局周三公布2016年人口普查数据，卑诗西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan）分析加国各大都会地区，尤其是大温居民住房状况时发现，过去10年大温各市镇租房增幅远高于拥有房屋的增幅，而兰里区（Langley District）、满地宝和素里等地的租房增幅，远高于中心地带的温哥华、列治文及本拿比等地（见附表）。 甄瑞谦指出，这反映出柏文投资者以及租客心态，显示转向都会外围地区投资房产趋势。 甄瑞谦周三接受《星岛日报》记者采访时表示，他对统计局刚公布的一批数据，特别针对居民拥有还是租住房屋进行了专项研究。这能从一个侧面真实反映加国各地尤其大温的楼市状况，以及居民面对的房屋可负担问题，从中心区向外围的乡郊地区扩散，以寻找更佳投资机会。 温市维市房屋可负担能力最差 他指出，1970至2011年的每10年统计数据显示，温市居民所租住房屋比率都高于拥有房屋比率；房屋中间价与家庭收入的比例，在全国15个大都会地区，温哥华及维多利亚居前两名，安省多伦多紧随其后，显示这些地方的房屋可负担能力最差。 甄瑞谦特别指出，兰里区、满地宝和素里过去10年市民的租房增幅比例最大，个中原因值得分析。 甄瑞谦说：“这说明在大温较为周边的市镇，近年兴建的柏文多用于出租。一方面投资者可能认为较中心地带柏文价格过高，转而把目光投向较偏远地区；另外，租客被周边城市较为低廉的租金及较多可供选择的柏文单位所吸引。不过，这些租客也要面对交通问题，比如尽管每月省下200元房租，但可能每天要多耗费数小时在通勤交通方面。”

■ 最新报告指出，大温需要更多新的出租大楼。网上图片 本报记者 一份最新发表的报告指出，尽管大温近年一直都有兴建出租用的住宅大厦，但依然不足够，需要更多新的出租大楼。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该份由总部设于温哥华的商业地产公司HQ Commercial所发表的最新报告《Goodman Report》，举出多个出租住宅单位短缺的原因，包括住宅物业价格高昂，多了人觉得拥有一幢自己的物业越来越遥不可及，只好面对现实，租屋居住、温哥华市政府审批过程，拖慢了兴建出租单位的时间，以及联邦政府实施的按揭压力测试措施，令部分没有那么有钱，但希望置业的人士，暂时搁置买屋计划，继续租屋住。 发展商觅低密度高龄柏文重建 报告指出，在今年头9个月，大温售出的柏文大厦的数目由148幢减少至114幢，较去年同期下降23%。然而，今年迄今整体涉及的金额增加35%，一些发展商现时寻找楼龄较高及低密度的柏文大厦重新发展，作出租或售卖之用。 根据估计，在今年截至目前售出的114幢柏文大厦之中，有大约28幢，即25%左右会被重新发展，而非继续保持现状。 在新出租单位方面，相关柏文大厦主要分为几类，分别是完成、正在兴建、已获审批及提出建议等。在大温，合共可提供7,724个出租单位的有89项工程，不是最近完成，就是正在兴建、得到审批或提出建议。纵使这些工程已全部发展，大部分最早也要2022年才落成。 在今年，大温库存量只能增加7个项目的837个单位，而在城郊则有多70个项目共8,454个单位，它们目前处于不同程度的审批阶段。

■ 市府建议对Airbnb作出一些规范，包括规定经营短期出租单位者要领取牌照及支付费用。网上图片 本报记者李群 温哥华市府周二晚就短期房屋出租建议附例举行公听会。市府通过该活动听取公众意见，作为制定规管例如房间短租平台Airbnb市政附例的参考。 曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策的卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）副教授达维多夫（Thomas Davidoff）认为，向该生意开征上至20%的税率，应是一项较好选择。 市府建议是对Airbnb作出一些规范，包括规定经营短期出租单位者要领取牌照及支付费用。 温市府开公听会征民意 达维多夫周二稍早于公听会开始前，就该议题接受《星岛日报》记者采访时表示：“按照温哥华目前如此低的物业税税率，对短期房屋出租应该额外收税或者立法管理。我总体来说倾向于支持收税，市府应要求所有类似Airbnb通过互联网招徕租客的生意，在客人订房时就开征此税，我认为上至20%的税率较为合理。” 达维多夫是研究大温及加国楼市的学者，此前针对空置房屋的争议，他建议征收物业附加税。该税项是向屋主每年征收物业价值1.5%的税款，然后因应房屋是否空置，在业主申报个人入息税时作出调整。在本地纳税的业主可得到物业附加税豁免，由此就是变相开征“空置税”。

■ 根据最新一项调查，温哥华西区的楼房呎价为全国最高。 根据一项全国最新的调查显示，温哥华西区的楼房的呎价为全国最高，紧随其后的是温哥华市中心，而多伦多市中心位列第三。 平均呎价1,201元 该个由著名地产公司CENTURY 21 Canada就本国主要城市的楼房资料所做的2017年全国调查，发现在全国十大呎价最昂贵地区中，7个坐落于大温，另外3个分别是多伦多市中心、安省奥克维尔（Oakville）及安省列治文山。 调查显示，根据最新的资料，温哥华西区楼房的平均呎价为1,201元，高居全国首位；第二位是温哥华市中心，平均每平方呎962.75元；第三位是多伦多市中心，平均每平方呎818.86元；第四位是西温，平均每平方呎816.61元；第六位是奥克维尔，平均每平方呎627.33元；而列治文山位列第十位，平均每平方呎585.31元。 至于其他城市，满地可占第十二位；维多利亚第十八位；卡加利西南区第十九位；沙斯卡通第三十一位；爱民顿第三十二位；温尼辟第三十七位；以及渥太华第四十一位。 此外，该项调查也搜集1997年及2006年的资料，与2017年的资料作比较，结果温哥华西区在过去20年来楼房平均呎价增长400%、北温增长367%及西温增长455%，但全国增长最高的城市是奥克维尔。在奥克维尔，独立屋在1997年的平均每平方呎为105.77元，到2017年增加493%至627.33元。本报记者