地产情报

根据北美租屋网站PadMapper发表的最新租金数字显示，温哥华租金略见回落，其中一房柏文单位租金下调至少于2,000元水平，但较去年同期则上升超过一成(见附表)。 ■ 2017年8月一房单位租金比较  周三公布的全国房屋租金报告指出，2017年8月份，温哥华一个一房单位的中位数租金，由对上一个月的2,090元，减少4.8%至1,990元，较2016年同月则增加了13.7%。 至于两房单位方面，8月份在温哥华租住一个两房单位的月租为3,200元，较7月份微跌0.9%，比起一年前则上升3.2%。温哥华租金仍然高居全国榜首。 加国最大都会区──多伦多，继续仅次于温哥华，成为全国租金第2高都会区，8月份一房单位租金平均为1,850元，少于温哥华差不多8%。比起7月份，多伦多在8月份的一房单位租金则录得2.8%的升幅，较一年前则上涨了8.8%。 多伦多8月份两房单位租金为2,450元，较7月份微升0.8%，比去年同期上升14.0%。多伦多市两房单位租金低于温哥华同类单位租金约30%。 至于卑诗省会区维多利亚，8月份一房单位中位数租金为1,100元，比7月份回落1.8%，但是较一年前则上涨12.2%。两房单位的同期租金则为1,480元，较对上一个月上升5.0%，比去年同期则减少3.3%。 PadMapper分析全国人口最多的25个都会区，正在放租或空置出租单位的数据。本报记者

如果经纪的承诺或协议与业务有关，就必须坚守（星报资料图片） 作者：Joe Richer（Reco Registrar） Q：我有意聘请一位表示愿意给予回扣的房地产销售人员。但是我怎样保证能拿到回扣？ A：在活跃的市场中，试图脱颖而出的销售人员和经纪可能会提供回扣或者其它奖励，以吸引潜在买家和卖家与他们合作。在安省，允许房地产专业人士使用这类推广策略，这可以为客户节省开支。 如果你因为经纪提供的回扣很吸引而选择与其合作，在承诺合作前，你应该考虑几件事情。 经纪与销售人员需遵守的规定是，必须公正诚实地对待每个人，并对他们的财务承诺负责。换句话说，如果他们的承诺或协议与业务有关，就必须坚守。 首先，房地产代表必须明确回扣的细节。成交后，回扣会通过经纪公司转给你，还是你的代理人在得到公司支付的佣金后再向你付款？明确理解有助于避免日后的误会或冲突。 第二，如果房地产专业人士向你做出承诺，获取书面签署的回扣细节。书面文件可以附加在你和经纪的代理协议中，或者作为一个完全单独的文件。 无论哪种方式，在签署之前，请阅读并彻底了解。如果你不确定所订立的协议，请寻求独立的法律意见。 如果你最终签署协议，则文件往来将作为查验回赠条款的参考。 即使有书面形式，也可能会出现分歧。如果你无法解决与经纪的争议，那么下一步是负责确保员工遵守省立法与公司规则的经纪公司。另外，请记住，你的代理协议是与经纪公司签署的，而不是与经纪个人。 如果在与经纪交谈之后争议仍未解决，或者你仍然不满意结果，那么可以告诉RECO。 在某些个案中，一旦我们评估情况和证据，投诉可能适用于解决争议。有时可能透过“调解”解决，这是通过有关各方之间的相互协议来重点解决问题的好办法。 根据情况，当收到投诉时，我们还可能会采取步骤对销售员或经纪公司进行纪律处分或制裁。 关于回扣的最后一个注意事项：最便宜的交易不一定是最好的交易。回扣的确很诱人，但在聘请一个房地产专业人士之前，应该先约见多名专业人士才是上策。 总之，你应该对你的代表的经验和服务感到满意，而不仅仅是回赠优惠。

■ 卑诗省7月份房销减少，但屋价则持续攀升。资料图片   本报记者报道 根据卑诗地产协会(BCREA)发表的最新一份报告显示，卑诗省7月份房屋成交量，较去年同期下跌6.3%，但屋价则持续攀升，按年上涨5.3%，其中大温地区则录得2.2%的温和升幅(见附表)。 ■ 卑诗省主要地区平均屋价 据BCREA指出，卑诗省在7月份透过俗称电脑盘(MLS)售出的房屋数目，有9,275个单位，比去年同期回落6.3%。其中大温地区易手房屋则占3,012个单位，较一年前下调8.8%。 在成交额方面，全省上月房屋销售总额达到64.8亿元，比去年同期减少1.3%。至于大温地区方面，今年7月份房屋成交总值达31亿元，比一年前下跌了6.8%。 BCREA首席经济学家缪尔(Cameron Muir)分析，经济增长强劲、人口持续增长，以及供应短缺等多个因素，继续在今个夏季带动全省楼房销售及价格。 料年底前楼市趋平稳 他补充说，不过，从今年5月份以来，房销量减少了4%，而楼盘数目则由20年新低逐渐回升。因此，若这个趋势持续，今年年底前的楼市可望会呈现较为平衡的状况。 卑诗省在今年7月份的挂牌房屋共有31,089个单位，较去年同期减少3.7%。至于大温地区方面，7月份楼盘供应量为9,869个单位，比一年前增加9.1%。 卑诗省平均屋价近70万元 屋价方面，今年7月份，卑诗省平均屋价为69.9万元，较去年同期的上升5.3%，其中大温平均屋价由去年7月的100.8万元，增加至今年7月的103万元，微升2.2%。 另一方面，分析二手独立屋市场的加拿大国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）最新数据显示，大温地区7月份房销攀升7.8%，屋价则按年上涨8.56%。

■ 列治文将兴建多达80个可负担房屋单位。市府图片 列治文将兴建80个可负担房屋单位，供中低收入及有精神健康问题的人士入住。该幢柏文大楼将坐落于二号路桥(No. 2 Road Bridge)以西，近多佛公园(Dover Park)，并会在明年春天开始兴建。 省府宣布，此项目是省府与列治文市政府及Pathways Clubhouse Society合作，其中省府会提供1,200万元现金及1,040万元融资，而列治文市政府则会提供220万元现金及价值580万元的土地。列治文市长马保定(Malcolm Brodie)表示，该项目是市府可负担房屋策略(Affordable Housing Strategy)的一部分。 列市市政府发言人唐善泰(Ted Townsend)称，市府一直保留该块土地作日后兴建可负担房屋之用，而现在正是时候。 该大楼所在处，附近会有城市屋及其他柏文，而当局亦会在该大楼南面兴建一间小学。上述省府负责提供的金钱，来自5亿元可负担房屋基金。本报记者

无论是地产业界人士还是在安省拥有住宅物业的人士，都从数据分析、亲身感受等多​​方面讨论目前安省，特别是大多伦多地区的地产市场状况，大都得出“哀鸿遍野”的结论。但如果深入细致作具体审视，还是有一个亮点可以给我们一些振奋的。 大多地区6月份二手楼房的房价及销售量，已从4月份的高峰连续两个月下跌。独立屋市场价量齐跌的幅度，更令人咋舌。现时尚算可以在淡市中站得住脚的，要算是共管柏文市场，虽然销量也有下跌，楼价升幅亦见收窄，但至少不及独立屋市场般惨不忍睹。 市场转变早有苗头 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的6月份二手楼房交易报告，大多地区二手楼房的均价为79.4万元，与去年6月比较上升6.3%。然而，综合各类型房屋的销售量，则只有7,974宗，较去年6月下跌37.3%。同时，正在放盘求售的所有类型楼房，多达19,680间，比去年6月劲升接近6成，显示市场上新货源源不绝。 普遍分析认为，大多地区的二手楼房市场，是于今年4月省府宣布楼市辣招以后，才开始步入冷却。但事实上，早于省府公布各项辣招前的4月初，市场已弥漫怪异气氛，买卖双方的主次地位悄悄逆转。如果以3月份及6月份的数据相比，3个月内二手楼房销售量大跌34%，平均价亦下挫了13.4%。那些房价年升幅高达33%的美好岁月，已经离我们而去了。 柏文市场跌势较温和 地产网站Condos.ca，早前在其网站内进行了一个简单的读者意见调查，问题是：“对多伦多共管柏文市场有何看法？”结果发现，在1,000个回应者中，四成表示房地产市场不时有起有跌，多伦多也不例外。只有不到三分之一回应指，多伦多共管柏文市场仍然强劲，并对未来充满信心。其他回应则认为多伦多共管柏文市场脆弱，也有人表示对此并不关心。 事实上，由于房价高企，首置人士及年轻家庭都转投较易上车的共管柏文市场，令二手共管柏文仍不乏买家。相对于包括独立屋、半独立屋及镇屋等的低幢房屋，共管柏文的跌势已算“温和”得多。 以情况最恶劣的独立屋市场来看，根据TREB的报告，6月份包括416及905地区的独立屋二手销量，比未有楼市辣招的3月份，下跌了41.4%。平均售价亦从3月份的121.4万元，回落至6月份的105.6万元，跌幅达13%。 相反，共管柏文的情况比较反复，尽管4月份共管柏文的销售量与3月份相比已出现跌势，但平均价反而出现4%升幅。可是，升势却仅止于此。往后两个月，共管柏文逐步价量齐跌。按年计算的销量跌幅进一步扩大，楼价按年升幅不断收窄。但好消息是，与低幢房屋相比，共管柏文的销量跌幅是最少的，而楼价年升幅却是最高的。以6月份为例，独立屋平均价按年升幅只剩7.8%，但共管柏文仍然有23.2%升幅，算是不错了。 柏文市场秋季有望回升 Condos.ca最新一篇市场报告中指出，7月份多伦多共管柏文单位的呎价为628元，与60天前相比，下调了6.03%。不过，与去年7月相比，呎价还是有近2成增长。该网站认为，楼市放缓之势已定，但共管柏文市场只是面临正常化的影响，并反回可维持的增长趋势。普遍相信，目前的放缓情况会在秋季前回升，而且长远的楼价增长，也不会令人们在今次楼市放缓中感觉出来。 根据该网站的数据，6月份多伦多共管柏文单位呎价为649元，与去年6月的524元相比，升幅达23.9%，显示卖家依然能在楼市中获利，买家亦正在进入一个健康增长的市场。不过毫无疑问，买卖双方的态度都比以前更审慎。 大多区Condo叫价仍在涨 以多伦多市各个区域来分析，市中心共管柏文平均呎价最贵，达813元，与士嘉堡区的384元相差超过两倍。该网站去年9月曾对多伦多的共管柏文平均呎价作出分析，按照资料显示，市中心地区的共管柏文平均呎价，自去年9月起，已上涨了128元。 在正常市况下，挂牌求售的二手楼盘应该可在25至30日内找到买家。但该网站分析，在7月份，共管柏文业主最好预期要56日左右，才等到买家出现及达成交易。不过，这情况在7月份属于正常，因为很多人都会出外旅游，消费都集中在度假而非买楼。 纵使房市有点呆滞，但业主放盘时的叫价还是继续上升。目前大多区一睡房共管柏文单位的平均叫价为46.3万元，两睡房单位的平均叫价为65.9万元。

Foster Martin 是由Landmark Premiere Properties Ltd精心设计发展的、独一无二豪华海景高层公寓，位于白石市核心区域，临近各种餐饮、购物、康乐及养生服务，距离Semiahmoo海滩只相距几个路段。可远眺美国华盛顿州Blaine市及温哥华岛的周围全景。住户可乘搭便利的私人专有班车前往附近的海滩，从不同高度的位置饱览优美海景，漫步于向水面伸延的怀旧码头，享受微风吹送的海洋气息。 Foster Martin设有三栋外形优雅的高楼以及对外开放的白石广场，一共334个豪华精装公寓住宅，为这个受欢迎的海边城市提供全新的居住体验。白石市正在该区规划一个市区核心地带，Foster Martin必将成为白市中心的一颗璀璨明珠。IBI Group设计的高楼，本身已极具气势，建筑优雅，海浪形的大厦墙体与周边环境完美融合在一起。全方位海景，让您足不出户享受海风与阳光。亦可从每个露台赏览到海上日落美景更觉怡人。Foster Martin 不但外形富于动感，住宅内部亦优美宽敞，装潢瑰丽。 Foster Martin住户在选择室内设计方面有相当自由度，首先是选择「海滨传统」或「海滨现代」两种不同的生活方式设计，然后从该组中挑选浅色或深色的色调组合。住宅小至806平方呎，大至3,748平方呎，售价介乎四十多万元至六百万元以上。 Foster Martin住宅品质卓越，更配备同样精采的配套设施，令住户生活更丰盛，更充满活力。其中最可圈可点的是10,000平方呎的休闲会所。 室内/室外暖水泳池，延伸到室外的露天阳台附 设热水按摩浴池、及舒适休闲躺椅区 蒸气室和桑拿浴室 健身区域设有瑜伽室及伸展运动空间，以及设备 齐全的健身训练室 多用途室附设厨房和乒乓球桌 设有工作站和会客座椅的商务中心 游戏室 住户私人专属班车 奢华的大堂，设有私人管家服务与休闲区及邮件室  私人管家服务，可代住户收发包裹及其他便利服务 各式零售商店及服务中心 电动汽车充电站 Foster Martin即将动工，预计将于2019年底落成。查询详情点击这里。

■ 网上图片 卑诗省政府一年前在大温地区推出海外买家税，有地产界人士指，这项措施显然未能处理房屋可负担性的问题。同时，过去11个月期间，大温逾万个预售房屋单位迅速被市场吸纳，预测下半年将再有约9,000个新楼盘推出。 据地产市场推广公司MLA Canada周二公布的市场分析报告分析，向大温区海外买家征收额外15%物业转让税(PTT)的楼市“辣招”，对遏止地产持续升温，未能产生长远效果。 下半年料有逾9千新楼盘推出 报告指出，由2016年8月至2017年6月的过去11个月期间，大温区预售楼盘超过1.07万个，其中超过九成已经售出。 报告分析，大温区楼花迅速地被市场吸纳，预测今年7月至12月会有多9,390个新预售楼盘推出市场。而最活跃的市场将会包括高贵林、北温、列治文、温哥华及本拿比，其中本拿比区占超过4,000个。 另外，RE/MAX加西区执行副总裁阿什(Elton Ash)指出，海外买家税推出至今已有一年，但明显未能产生预期效果。他促请新上台的卑诗NDP省政府，广泛咨询联邦政府、各城镇，以及地产业界，从而制订有效增加房屋供应的新措施，真正处理目前大温楼价不断高涨的问题。本报记者

■ 大温房销降温，楼盘数量回升至今年首次出现的超过9,000个。加通社 本报记者报道 大温地产局（REBGV）周三公布最新报告指出，区内房屋销售情况回复至较接近过去正常水平。今年7月份大温物业易手数量，较对上一个月减少24%，比起一年前则回落8.2%。屋价方面，基准价格(benchmark price)则升至超过100万元，较去年涨8.7%，其中本拿比及高贵林更有逾一成的按年升幅（见附表）。 据REBGV报告表示，今年7月份包括独立屋、城市屋和柏文的各类住宅物业易手数量，共计2,960个，较过去10年的同月平均数上升0.7%。REBGV主席奥迪尔(Jill Oudil)分析，房屋销情回落至较正常水平，令到楼盘数量回升至今年首次出现的超过9,000个。 大温地区7月份电脑盘(MLS)挂牌房屋单位总数为9,194个，较今年6月份增加10.1%，比起去年同期则上扬8%。 大温房销按年减8.2% 基准价破百万 屋价方面，7月份大温所有住宅物业的电脑盘房屋价格指数综合基准价格为101.94万元，较去年同期上升8.7%，比对6月则上调2.1%；整体房销则比一年前下降8.2%。 7月份的独立屋成交量有949幢，较去年同期减少11.9%，基准价格则较一年前微升1.9%，达161.24万元。 大温地区7月份售出柏文单位共1,468个，较去年同期下调8.4%，基准价格则增加18.5%，至61.66万元。至于城市屋成交量则有543个单位，较去年7月份微跌0.7%，基准价格则较一年前增加11.9%，至76.37万元。 菲沙河谷区同现量跌价升 另一方面，菲沙河谷地产局（Fraser Valley Real Estate Board）公布，7月份售出房屋共有1,937个单位，较去年同期微跌1.3%，比今年6月份则减少24.7%。 独立屋基准价格为96.6万元，比一年前攀升一成。城市屋屋价为48.59万元，按年上升18.1%。至于7月份柏文基准价格则为34.1万元，按年跃升33.3%。

■ 今年年初开始，大温楼房价格再攀升。  卑诗省去年中引入15%海外买家物业转让税(Property Transfer Tax，简称PTT)，实施刚好一年，有业界人士认为，当初自由党政府匆忙引入该税项，更多是出于政治目的，没有改善大温房屋的可负担程度，促NDP省政府重新检讨房屋政策时，应提高住宅供应量，同时发展经济、增加就业以加强民众购买力，而非一味打压楼市。 年初重拾升轨 6月按年升8% 去年8月2日，省府向购买大温住宅的海外买家加征15%的PTT正式生效，期间屋价一度回落。惟大温屋价今年年初开始回升。据大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver)数据显示，今年6月份大温房屋基准价位为99.87万元，比去年同期上升8%。 据满地可银行资本市场（BMO Capital Markets）宏观策略师莱瑟斯（Benjamin Reitzes）表示，PTT主要对投资者造成心理影响，令他们一度采观望态度：“富裕的海外买家，可以通过现金购买数百万元的住房，也完全有能力承担15％的额外税款，然而该税项的引入，却造成一些不确定性，令这些投资者不敢贸然行事。” 大温资深地产经纪杜洪周二接受《星岛日报》采访时表示，省府去年推出PTT，完全出于政治考量，给地产业造成一些不确定因素：“当时省府突然出台这项政策，事先并无充分咨询业界意见，对市场造成很大震动；很多海外投资者马上就急踩刹车，采取观望态度。” ■ 大温地产经纪杜洪。受访者提供  她指出，其实真正受影响的还是本地业主：“海外买家是比较灵活的，可以把资金转投商业楼盘、农地，或者其他省份，但对本地业主就造成冲击，影响到他们的物业价值；这对当时的省府在政治上可能起到正面作用，但对房地产业影响就十分负面。” 杜洪还表示，目前PTT的影响已消化得差不多，它没有改善本地住房可负担程度，大温房价今年以来继续攀升。那些去年无法负担购买房屋的人，今年情况并无改变。她呼吁NDP政府重新检讨房屋政策时，须从更全面格局着手，而非只针对楼市：“要解决可负担程度问题，省府应多考虑发展经济，增加就业，特别是提高年轻人的就业能力。否则，柏文价格即使从100万降到50万，买不起的还是买不起。” 业界促省府全面发展经济 她强调：“温哥华是个非常国际化的城市，你不可能不让海外资金进来，也不能一味打压房地产行业。当局须全面发展经济，同时提高各类房屋供应量。只要人民富裕了，就买得起房子。” 卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）日前表示，省府正在检讨PTT，以及协助首次置业人士的免息贷款计划，分析该两项由前朝自由党政府所引入政策，在实施后的地产交易数据，以确定相关措施对稳定大温楼市，和调控楼价方面的效用如何，继而决定应该保留、修订还是取消该两项政策。 图文：本报记者庄昕 PTT是自由党省府引入遏炒风 2016年7月25日， 当时执政的卑诗省自由党政府突然宣布，自当年8月2日起，向购买大温住宅的海外买家，加征15%物业转让税(PTT)，冀遏制炽热的楼市炒风。同时，税收所得将投入一个基金，用于发展可负担房屋及租赁住房等项目。违例人士会被罚款最高20万元，或者入狱2年。 据时任卑诗财政厅长麦德庄（Mike de Jong）在省议会引入的房屋优先倡导(Housing Priority Initiatives)《28号法案》(Bill 28)，非加拿大公民或非永久居民的海外人士，由2016年8月2日起登记所购买大温住宅物业时，都要在支付现行的PTT后，再额外付15%的PTT。 资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。但海外买家税出台后，至去年底，海外买家比例降至2.6%。

卑诗省房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）表示，省府正在检讨大温地区的海外买家税，以及协助首次置业人士的免息贷款计划。 罗品珍周一称，她会与财政厅长詹嘉路（Carole James），分析该两项由前朝自由党政府引入的政策在实施后的地产交易数据，以确定该等措施对稳定大温地区楼市，和调控楼价方面的效用如何，从而决定应该保留、修订抑或是取消该两项政策。 检讨PTT及首置贷款计划 省NDP在省选之前提出，引入相当于房屋估值百分之二的炒卖税，不过，罗品珍指出，会同时研究这个建议。 前自由党省政府于去年8月，向购买大温住宅物业的海外买家征收额外15%物业转让税，目的是要稳定区内楼市。资料显示，去年6月10日至8月1日，大温地区涉及海外买家的楼宇交易，占13.2。至去年底，海外买家比例降至2.6%。近月房屋价格继续上升，特别是柏文。大温房屋今年6月综合基准价为998,700元，比去年同期上升7.9%。本报记者

由Landmark Premiere Properties开发的 Foster Martin 豪华公寓位于白石核心地带，临近Semiahmoo海滩和各种餐饮、购物、康乐及养生服务。住户可从自家阳台远眺美国Blaine市及温哥华岛周围全景，亦可乘搭专用班车到附近的海滩，漫步伸延水面的怀旧码头，享受海风气息。  Foster Martin设有三栋高楼和白石广场，共334个豪华住宅，提供全新的海边城市居住体验。紧随市府最新规划，必将成为白石中心的璀璨明珠。   IBI Group的设计将海浪型墙体与周边环境完美融合，让您拥有海景、海风与阳光。宽敞的住宅内部提供「海滨传统」或「海滨现代」两款室内设计，每款都各有浅、深两种色调组合。您更可以用其他多样化选择进一步自订室内设计。  住宅户型最小一卧加书房、最大五卧室加书房，还有多户拼接方案，定能满足各种家庭需求。售价介乎四十多万元至六百万元以上。 请游览www.fostermartin.ca，电邮info@fostermartin.ca，致电604.531.7111或亲临152街1688号105室的展示中心。周六至周四10am-6pm，周五12-4pm开放。

■ 现今不少家庭斥资建造泳池，在炎炎夏日可留在家中享受游泳的乐趣。 本报综合报道 大都会楼价升业主豪掷数万打造城中绿洲 夏日炎炎，不少人会想到泳池畅泳解暑。加拿大就有愈来愈多业主选择足不出户，斥资在后院兴建私人泳池。适逢去年夏季全国多个地方受热浪袭击，大多伦多泳池工程宗数更大幅急升，造价由7.5万至10万元不等。不过专家提醒业主私人泳池虽然吸引，但不一定能够为物业增值，投资前应该仔细考虑。 根据加拿大统计局资料显示，去年全国建造泳池申请宗数急升22%，增至13,054宗，为过去50年来的第三高，单就夏秋两季的宗数已经等如2015年的总和，大多区等大城市申请宗数更按年增加25%，相对2015年总申请宗数增加1,894宗。 有分析指度假屋的价格急升，是令愈来愈多业主选择在后院建泳池消暑的因素之一。居住多伦多Bennington Heights区豪宅的设计师范施（Tracey Fines）说，虽然喜欢到名下的度假屋物业消暑，但经常要长途跋涉，令她难以忍受，所以去年便在后院斥资建造了私人泳池，该泳池还有特别造景，加入瀑布装置。她说：“后院泳池是位处我们家中的城中绿洲，我可以足不出户，在后院尽享游泳乐趣。” 基本工程需时3至6周 多市豪华泳池建造商BonaVista Pools发言人甘农（Jennifer Gannon）指出，目前正值泳池工程旺季：“去年天气好得人人都想建造泳池，不过今年年初的暴雨成灾，加上水浸拖延了挖掘工程，时至现在天气逐渐转晴，业界便加紧追回落后的工程进度。” ■ 范施指，后园的泳池是城中绿洲。  她指出，基本水泥泳池建造需时3至6周，实际竣工日期则取决于附加设施的复杂程度，例如恒温泳池、全自动池配日光浴躺架、池中酒吧，以及假山流水等等，选择琳瑯满目。温泉泳池（Swim Spa）由于占地不大，因此近年亦大受欢迎。 升级厨浴可为物业增值 业主克劳德（Tory Crowder）早前就受到大雨影响，令泳池工程进度减慢，现时工程仍在初步阶段：“我们的房子就近Park Lawn坟场，原本的泳池形状也像棺木，经常被取笑。未来新泳池将会是长形的，并移到后园的一旁。” ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  ■ 克劳德的泳池受年初大雨影响建造进度，目前工程已经重启。  后园泳池无疑能为家庭带来享受，不过加拿大估价学会（AIC）行政总裁兰卡素（Keith Lancastle）提醒业主，泳池投资动辄数7.5万至10万元，但却不一定能够为物业增值，因为买家未必一定需要泳池。 ■ 能为物业增值的包括将厨房及浴室升级，改善屋顶也是增值之选。星报资料图片  他建议业主如果要为物业增值，可选择将厨房及浴室升级，又或者改善屋顶。图片及资料来源：星报

■ 拥有出租的后巷屋物业在出售时，后巷屋获利部分需缴付资本增值税。资料图片  本报记者张誉报道 为推动独立屋社区的房屋出租率，大温不少城市开始鼓励民众兴建后巷屋，或是允许自住房屋内增设出租套间等。不过，有会计师指出，类似房屋出租后，未来出售时，可能无法享受自住房的免税政策，相反需缴付资本增值税（Capital Gain Tax）。 据《温哥华商业》（Business Vancouver）杂志报道，温哥华、北温、高贵林和满地宝这几个城市，现在或即将允许在自住房屋内增设两至三套出租套间，以及兴建后巷屋。此举是为了满足日益增多的房屋租赁需求，同时让业主透过租金外快，减轻生活负担。 不过，在2017年，加拿大税务局首次要求业主报告销售“主要居所”（principal residences）的讯息。根据规定，业主售卖主要居所而获得的利润是无须缴税，但针对拥有后巷屋，并透过出租后巷屋获利的主要居所，在出售时理论上是需要缴付资本增值税。 不少不符豁免资格者从不报税 报道举例指出，一幢位于温哥华拥有后巷屋和两个出租套间，总价值在360万元的独立屋，如果按严格规定，在转售时可能需要就100万元征收资本增值税。税务律师库珀（William Cooper）表示，如果以卑诗省最高税率计算，100万元的资本增值税大约是23.85万元。 库珀指出，主要居所的税务豁免是加国所得税法例中最大的税务漏洞之一。他说，虽然加拿大税务局更改要求是防止海外投机者滥用税务豁免政策，但真正的问题是加国国民中本身有很多人根本不符合税务豁免资格，但他们却从来没把收益报税。 温哥华孙鹏英特许会计师在接受《星岛日报》记者访问时表示，出租的主要居所分两种情况，一种是拥有后巷屋的住宅，另一种就是出租房间处于住宅内的。 她指出，针对第一种情况，后巷屋建成后，通常有一个独立的地址，但业主在卖屋时，都会把住所和后巷屋一起售卖，至于资本增值税，住宅部分获得利润无须缴税，但后巷屋的利润，则在减去建筑成本后，最终利润的50%，需按卑诗省税率要求缴税。 孙鹏英又说，针对第二种情况，例如独立屋两层，一层业主自住，另外一层用来出租，这样的房屋在转售时可当成主要居所，从而豁免资本增值税，但前提是业主每年要如实申报租金收入，且不能把房屋的折旧额作为费用抵扣。 此外，房屋出租的部分要确保不能有任何结构上的改动，同时业主必须住在房屋里。

本报记者 大多伦多地区房地产销售虽然下滑，但有40%地区的独立屋平均价格在第2季维持升势。多伦多布尔街以北的Annex和卡萨罗马古堡一带的C02区的楼价上升27.95%，较第二位多出一倍。地产代理RE/MAX认为，安省经济的利好因素将令房地产市道在第4季回升。 据RE/MAX的季度报告显示，905地区独立屋均价能在今年第2季维持上升的，是100万元价位以下的物业；多伦多则略呈两极化，100万元以下和400万元以上的房屋平均价格上升。不过，地段的差异极大，玫瑰谷的C09区，独立屋平均价由第1季的4,249,438元，滑落至第2季的3,331,250元，跌21.61%；但湾景大道的C12区，平均价由4,183,675元上升至4,237,132元。 E01和W02区均升值 公司区域总监亚历山大（Christopher Alexander）指出，大多区楼市在今年第一季逾25,000间房屋的成交量，打破多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）的纪录，较去年同期增加12%，平均价格也上升29%。省政府的辣招令市道在第2季回软，但仍有40%地区的屋价，超越第1季的平均价格。 报告显示，杜咸区的Brock镇独立屋第2季的平均价格，比第1季升11.73%，至562,711元；皮尔区卡列顿（Caledon）则第1季的1,037,997元，升至第2季的1,127,414元，升幅达8.61%；荷顿区荷顿山（Halton Hills）升7.75%，均价由780,644元，升至841,155元；多伦多市E01区和W02区也各有7.59%和6.91%的升幅，平均价分别上调至1,298,439元和1,390,342元。 消费者信心回升 他说，6月份的挂牌日数为15天，是一个相当健康的情况，目前市道可说是多年来的最佳入市时机，买家如果要等候热门地段有较理想成交价的可能性很低，但毗邻地区则更有吸引力。第3季受暑假影响，要到第4季才有活力。他指安省经济好，大多区失业率徘徊在6.8%，消费者信心也缓步回升。由于预期在未来将调升利率，也促使一些买家及早置业。 他说，独立屋和单一家庭住宅的兴建受政府限制，买家对独立屋的需求将促使这类房屋的价格继续攀升。

■ CMHC报告指出，温哥华楼市仍处过热状态。资料图片 加拿大按揭及房屋公司（CMHC）发表的最新报告显示，温哥华楼市仍处于过热状态。对此，卑诗大学（UBC）学者就指，大温城市屋和柏文需求强劲，导致市场再度炽热。温市房价的确被高估，或会面临大幅度价格下跌的风险。另有地产经纪则表示，随着央行加息和省新政府上台，大温楼市已有冷却迹象。 UBC商学院教授达维多夫（Thomas Davidoff）接受《星岛日报》记者访问时表示，房屋供应跟不上需求，市场自然会过热。他也认可报告中所认为的本地房价被高估了。价格被高估，高估愈多，修正幅度就会愈多。 不过，达维多夫表示：“自己不敢说温哥华的楼市存有泡沫，因为我们有很多理由去相信会有人愿意接手温哥华的房子。”他举例说，未来数年，大量新移民将涌入加国，适宜居住的温哥华必定是新移民首选之地，他们到来后自然会买房，满足自住要求。另一方面，温市正朝着国际都市方向发展，大都市通常都有房价高、负担性差的特点。 经纪:市场已开始转淡 地产经纪苏娴雅则说，从平日带客户的情况来看，感觉市场已开始转淡，尤其是高价位的独立屋，而柏文和城市屋虽然早前经历一波涨幅，但由于目前价位已经不便宜，许多买家变得相对理性些。 此外，这个7月发生不少大事情，包括加拿大央行加息、中国收紧外汇，以及省新民主党上台，该党早前多次指会透过加税等方式调整房价，不少买家选择开始观望。 苏娴雅指省府若再征税，或者市场转淡，对炒家风险相对大些，加上联邦政府开始针对楼花炒家展开调查，这些都令到投资者变得很谨慎。市场冷却，对购买自住房的人来说当然是好事，不过，苏娴雅认为，楼价下跌，除非跌幅很大，例如达到30%，否则基本上对改善民众的住房可负担程度是没有影响。本报记者张誉

■ 加拿大按揭和住房公司报告，指温哥华、维多利亚及多伦多楼市状况问题严重。资料图片  本报记者报道 根据加拿大按揭和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）昨日发布新一季的房地产市场评估报告，对全国及几大中心城市的房地产市场的总体评估继续亮红灯，显示在今年第一季度，房地产市场总体状况问题严重，尤其是在温哥华、多伦多、咸美顿和维多利亚市。 由于青年的成年人口增长缓慢，加上人均可支配收入下降及房价高涨，意味着CMHC还是有强有力的证据证明房地产市场的问题状况。 CMHC报告的评估框架共有4个方面，包括价格高估、过度建设、市场过热和价格炒作。 有证据显示问题存在 如果这4个方面的某些综合状况，严重偏离了历史平均水平，就会被定义为住房市场失去平衡，也就是有强大证据显示问题的存在。 报告指出，价格高估的问题在全国范围仍然比较温和，但在多伦多、温哥华、咸美顿和维多利亚比较显著；至于过度建设的问题，魁北克的情况在恶化，大量出租公寓的动工已经超过需求；温哥华的市场过热变得比较温和，原因是镇屋和公寓需求增加，导致多重报价和该类房屋的价格升高；而草原省份的市场还是有中度到强度的证据显示出现过度建设的情况。 分析料冷却短暂 CMHC在昨天的媒体电话会议上指出，本季评估报告采用的数据是截至到今年3月底，当时安省还没有推出房地产新政。CMHC发言人表示，该评估报告并非一个政策评估的工具，不会评估某一项政策，但可从今后的趋势看到政策给房地产市场带来的影响，正如卑诗省去年实施的外国买家税，确实起到了减少外国买家的作用，现在温哥华的外国买家已经从5%降到4%。但由于温哥华良好的经济增长和需求强劲，已经使得市场再次回升，所以多伦多市场否能回升，也要看经济发展和就业的情况。 ■ Dana Senagama  CMHC大多伦多市场首席分析师Dana Senagama(图)进一步补充说，正如多伦多在2007、08年提高土地转让税后，市场也持续低迷了9到10个月，当然也有金融危机的因素，但到2009年，市场则重新起飞。现在的情况亦类似，市场对新政策可能更多是一种情绪反映，如果经济保持强大，目前的冷却现象应该只属于短暂性质的。本报记者

据A1新闻报道，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）称多伦多房屋股价过高，房价快速增长，楼市过热，种种迹象表明楼市高风险。 公司最新的一份今年四月至七月的季度报告指出,  多伦多年轻人增长数目, 同税后收入都有所下降，但楼价依然很高。 报告指出,  多伦多及咸美顿市, 因为供不应求而令楼价及租金过高，楼市过热。 该报告是在省府向海外买家征收百份之十五附加税后, 而得出结果。 C09

■ 列治文市议会三读通过，修改独立屋建筑附例，有利业主加盖第二套间的出租房。资料图片  本报记者报道 列治文市议会周一晚上三读通过修改独立屋建筑附例，适度采纳建商意见，略为放宽地积比率，把后院深度改为建筑物宽度六四比例计算，而非原本一刀切改为总土地面积25%。放宽附例之后，这令许多华裔独立屋业主可方便加盖第二套间或中式厨房，附例通过后将立刻生效实施。北美华人建筑企业协会表示，这是妥协下的结果，大家只有接受。 由于市议会上周已完成一、二读，所以周一会议上顺利通过修改后的附例。其中最受争议的后院深度，改为按建筑物宽度比例计算，建筑物宽度的60％部分，后院深度需达土地深度的20%；其余建筑物宽度的40％部分，后院深度需达土地深度的25%；也就是相当后院深度最少不得短于6米，最深可达10.7米。 前院须有55％绿化地带 北美华人建筑企业协会副会长尤子明指，按照市府通过附例，不会再令正层建筑完全被迫往二楼发展。他说：“这允许华裔独立屋业主可做中式厨房，或加盖第二套间的出租房。”尤子明又表示，修改的新建筑附例，又要求位于主干道的独立屋，未来前院电动大门需后退至与独立屋主建筑相距20呎的位置，以确保安全。 ■ 尤子明指出，按照市府通过附例，不会再令正层建筑完全被迫往二楼发展。资料图片    此外，新建筑附例要求前院必须有50％至55％活的植物，以维持园林绿化。尤子明说：“其实目前已要求45％的前院必须绿化，新例等于增加10%。” 尤子明表示，不少西裔业主支持大幅增加后院深度比例，认为可增加隐私，同时也可令市容更美观。建商协会认为市府已作出让步，经过商议后，只有接受目前妥协修改后的建筑附例。 列治文市议员区泽光接受《星岛日报》记者访问时说，其实相关附例曾在2015年修改过，把建筑空间减少，并加上高度限制，这次是延续上次进行检讨修订，市议会采纳许多业主意见，为方便物业主加盖出租第二套间，才最终采纳增加后院深度比例的规定。

■ 近甘比街的45街上，已见有独立屋成功出售（图右方），看板上显示为开发商所收购。图左方为渥列治商场。  图文：本报记者张文慈 温哥华市星期日宣布提出新计划，将要求开发商未来在新项目中，至少保留20％的可负担房屋单位，这也将是温南甘比走廊(Cambie Corridor)第三期发展计划中一部分，希望可提供至少1,000个新的可负担住房。 ■ 海德（左）与罗品信，星期日公布温哥华市府可负担房屋新计划。  温哥华市长罗品信（Gregor Robertson）星期日在记者会表示，可负担房屋的定义是不超过租客税前收入的30％。他说：“我们希望确保新发展计划中，区域租金可符合这一考验。这将是我们的目标。” 温市府计划在甘比走廊第三期发展计划中，打造渥列治镇中心(Oakridge Municipal Town Centre)，成为市中心外的另一个市镇中心。发展计划预计兴建1.1万个住宅，把该区靠近加拿大线（Canada Line）的低密度住宅，转变成较高密度的住宅。 罗品信说，渥列治试验计划，可为年收入3到8万家庭，提供至少1,000个新的可负担住房；并在2041年之前，令甘比地区达到4,000个。他说，市府职员正在规划分析，希望将租金与租客收入直接挂钩，令单人房租金仅为850到1,000元（见附表）。 ■ 温市府倡议各类单位合理租金  用多项措施鼓励发展商 罗品信同时透露，本周二将进一步宣布可负担房屋相关计划。 温哥华城市规划副主任海德（Susan Haid）表示，为鼓励开发商兴建可负担房屋单位，未来可允许开发商提高建筑密度，放宽停车场要求、或免除新的建筑税项。 计划中的渥列治镇中心，主要位在渥列治中心商场(Oakridge Centre Mall)以东，直到哥伦比亚公园（Columbia Park），及商场东北及北部街区（见图）。 ■ 渥列治镇中心规划草图。网上图片  海德说，配合渥列治中心商场改建，因为新商城未来区内最高楼层可达44层楼，因此渥列治镇中心区内最高楼层可达28到32层楼高。她说：“由于区内目前多为独立屋区域，市议会预计在今年底，或明年初以前，制订土地用途变更的附例，容许开发商改建高楼。” 她表示，正草拟的甘比走廊第三期计划，将举办开放日，向公众解释及讨论该项计划。试点计划如果成功，可以在全市范围内扩大实施，以提供更多可负担住房。 ■ 图中渥列治商场附近甘比街沿线，未来可能出现28到32层高的住宅大厦。  目前近甘比街（Cambie St.）的45街(45 Ave.)上，已见有独立屋出售，看板上显示为开发商收购，未来估计将改建为高楼。

■莱韦斯克称不想等加元回升才在美国置业。CBC 加拿大楼价飙升下，部分加人选择转到美国投资置业。最新统计数据显示，即使加元持续疲弱，过去一年加人到美国的买屋量仍然创下历史新高，投资美国住宅的资金达到破纪录的190亿美元。 根据加拿大广播公司（CBC）报道，居民纽宾士域省（New Brunswick）的半退休人士莱韦斯克（Joel Levesque），不等加元汇价回升，变卖在加国的住所，搬到较小的单位居住之余，又把所得金钱在美国佛罗里达州购入一间两睡房、两浴室和一个泳池的全新住宅，并计划未来每年花5个月时间与妻子到美国生活：「我们在有生之年都不再想见到冰雪。」 料22%国际交易涉加卖家 美国地产代理协会（NAR）的报告指出，2016年春季至今年春季，加人共花了190亿美元在美国购房，是仅次于中国的第二大住宅境外买家，而佛州是最吸引加国买家的地点。 NAR 经济师Lawrence Yun 指加国房市炽热，令加人资产升值，加上加国房价仍在上升，他们于是寻求到其他地方作投资，并选择有不少廉价房屋的美国市场。 NAR 的调查亦指，加人主导美国卖楼市场，估计有22% 的国际交易涉及加国卖家。美国地产经纪Diane Olson 说，不少加国卖家是在2010 年加元汇率几乎与美元等值、美国楼市暴跌时购入，不少物业的价值现在已翻倍。另一名经纪Jay Phillip Parker 说，加人富起来后，亦趋向在美国在购买更昂贵的物业。综合报道