地产情报

■罗宾 本报记者 近来加拿大主流媒体，对中国富裕的投资移民群体多有关注，环球新闻网的调查更把多伦多和温哥华两地的房价上涨，归因于这一群体，并指出他们是通过魁北克省的后门进入多、温两地。 对此，罗宾移民顾问公司总裁罗宾昨日接受本报访问时指出，不应戴着有色眼镜、偏激地看待投资移民群体，更不应用他们来作为房价上涨的替罪羊。 他称，魁北克省的投资移民的居留意向问题由来以久，但无论是移民还是公民，在加拿大都享有自由迁徙的权利，这也是基本人权。透过各省的投资移民计划移民加拿大时，政策规定，只要申请人是在该省登陆，并承诺在该省长期居住即可。但究竟住多久才算长期并没有明确的规定。同时，移民前的承诺也并非一个法律意义上的合约，所以，尽管搬到其他省份的投资移民，可能有钻空子的嫌疑，但并不违法。 至于投资移民推高房价之说，罗宾认为有将投资移民当作替罪羊之嫌。因为，房地产市场近几年的火热实际上是一个全球的现象，很重要的原因是许多国家都纷纷实行的量化宽松政策，使大量资金流入了房地产市场。单就魁省的投资移民是无法影响房市的。 另外，他也认为近年来随中国的崛起，中国威胁论也甚嚣尘上，显示出很多西方人还不适应中国的转变，往往带着有色眼镜来看富有的中国移民。其实，还应看到他们把资本带入加拿大，对加拿大经济作出的贡献，虽然他们在此地的报税收入可能不多，但所交的地税和消费税，及对房地产和股票等的投资，也是对经济的贡献。 另外，对于投资移民在申请时所申报的个人资产，只要是合法所得，加拿大都允许他们把钱转来加拿大，并不须报税，因为这是他们在移民前的资产。至于资产移出时是否符合当地的外汇管制和税务规定，则是原居地的事情。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）预计今年的房屋销售量在85,000到95,000之间，与2017年相比或将减少，但平均销售价格将上涨。2018年房屋平均销售价格预测在八十万至八十五万元之间，两者的中间值比2017年的822,681元略有上升。多伦多房屋销售去年开始出现热潮，但安省政府出台了一些措施以冷却市场，房屋销售随之放缓。这一机构还表示，预计今年前四个月交易量同比下滑将更为明显，但到春末和夏季，预计销售量将比去年有所增长。（Grace编译）

■ 房屋是卑诗省许多省民的主要资产。资料图片 本报记者报道 大温楼价高企，即使是中产及收入不俗的省民也难以负担。温哥华一位地产分析师指出，目前大温房屋危机，源于不公平税制，令外资涌入投机炒卖。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，已被诊断出患有癌症的著名温哥华地产分析师沃兹尼(Richard Wozny)，曾发表一份名为《大温低收入高楼价》(Low Incomes and High House Prices in Metro Vancouver)的报告。 支持中产阶级 每人应缴分额税款 沃兹尼表示，自己是个财政保守者，相信支持卑诗省中产阶级人士的最佳方法，就是让每个人都缴纳他们分额的税款。 然而在大温，这方面变得不公平，令到市民的平均收入与楼价脱节。 沃兹尼又指出，卑诗省的政界人士一直以来倚赖外资来鼓励大温迅速发展，而这方面需要基建。假如每个大温居民都能分担公共基建的负担，那么届时楼价会下降到市场正常运作的水平，而中产人士就可以找到较能负担的房屋。 此外，沃兹尼认为，政府应该保障市民或国民争取个人目标的自由。容许房地产价格上升至不合理水平，政府无疑会令中产人士变成“按揭奴隶”。

■ 温哥华东区里奥大剧院的物业，有意对外放售。Google截频图片 本报记者 有报道指，温哥华东区里奥大剧院(Rio Theatre)的物业，有意对外放售，据报估价为400万元。 剧院租期还有8年 位于温市百老汇东街（East Broadway）里奥大剧院是一个多媒体场所，又能播放电影，也是持完整酒牌可卖酒。 据英语电台News 1130报道，大剧院东主Corinne Lea说，她很幸运，她还有8年的租期。“所以这给了我们一些安全感。理想情况下，我们希望购买它。业主知道这一点，他也想卖给我们。但我怕竞相标价战。” 她说生意一直很好，这可能会帮助他们提供报价。“里奥大剧院去年一直表现不错。我们有创纪录的销售，我们能够节省一些现金。但是我们肯定需要和一众投资者共同做这件事。” 她表示，该物业被评估为400万元。

星岛资料图 根据A1电台消息，今早最新一份报告指出,  去年大多伦多地区新的Condo销量打破纪录。 建造业及土地发展协会发表的报告指出，去年大多伦多地区卖出四万几间新屋,  其中超过八成是新落成的Condo单位。  去年十二月, 新Condo单位平均售价为七十万元，比对上一年同期升四成。新屋价格平均为 122 万元，比对上一年同期, 升超过百份之二十三。 协会相信楼市蓬勃主要同供应少及楼价高有关。（Grace编辑）

■多伦多Condo租务市场持续炽热，最近更出现抢Offer现象。资料图片 综合报道 共管Condo是多伦多愈来愈昂贵的租赁市场中最火热的部分，甚至出现租房都要抢Offer的现象。据房地产经纪反应，对于抢手的物业，愈来愈多的房东会得到高出要价的额外租金收入。去年第四季有17%的租赁房源收益超过了叫价。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，长期以来，竞价战一直是多伦多的重售房市场的特点，而且现在通过房地产经纪人管理的MLS系统，进行Condo租赁的现象比以往任何时候都多。据Urbanation Inc.的数据显示，2017年在大多伦多地区通过MLS租赁了27,200套Condo，打破了以往的纪录，比2016年增长1%。 据一线地产经纪称，抢Offer和盲目拍卖已成为过去两年愈来愈紧缩的市场一个特点。Sage地产公司的经纪Dena Shiff说：“租赁市场已经失控，在我刚开始入行时，一卧室Condo的租金为1,600至1,700元，现在则要2,050至2,100元。这太疯狂了。” Shiff现在每年大约能完成200套Condo的租赁交易。她表示：“如果我看到一个位于King West的一套一卧室的Condo的租金要价为1,800元，我会知道这应该是叫低了，房东将会得到多个Offer，这些地方很多都会以超过叫价出租，我曾经遇过一个客户给出超过要价250元的报价。” 17%租出单位超过叫价 Urbanation Inc.表示，在2017年第四季度，至少有17%的租赁房源收益超过了叫价。这显示，Condo出租市场每年有大约5,000个抢Offer的情况，占租户总交易量的五分一。两年前，MLS发布的交易中，只有大约7%的租赁超出叫价。 根据Urbanation的数据，最有可能高出要价的出租单位是相对可负担的一睡房单位，大约有20%这类出租单位会高出叫价，平均每月高出85元，或平均2,000元租金的4％。 住房专家也认为，多伦多伦多16年租金涨幅最高的根源，是由于市场缺乏库存。租金增长趋势与Condo价格走势高度相关，而且滞后。由于2016年和2017年初公寓的价格快速上涨，其影响是推动一些潜在买家却步转而进入租赁市场，进一步增加租金上涨压力。 业内人士也认同，价格的飞涨和竞标策略是不健康的租赁市场表现，但许多人认为，如新规或执法等解决方案，是不足以减缓租金的快速上涨。

位于大多伦多北部的一处房龄25年、地上面积两千余呎、叫价89.8万的双车库独立屋，近期在上市两个多月后黯然下市。看到这些基本条件，很多人会觉得这个价位在一个平均房价达到百万的社区相当吸引人，为什么却无人问津？ 这是一栋装修未完成的房屋，内饰已全部被打掉，只剩一些基本墙体和轮廓。上市的挂牌信息显示，屋主因个人财务原因，无法继续进行装修，因此低价转手。而该屋主2017年2月买入该房时，买入价为94万。这是自2017年4月省府接连出手管控房地产市场后，众多翻修房屋的工程中典型的失败案例。有专家预测，2018年这样的案例将会逐渐增多。买旧房翻修转手就能赚取数万甚至数十万元的火热时代一去不复返。 管控严 类似个案看增 不愿透露姓名的刘姓地产经纪在看过《都市地产》记者展示的案例房屋一年前后的变化后，评论该房屋为2017年安省房地产市场开始管控后“损失比较惨重”的案例之一。“2017年2月这个屋主买入的时候，正是市场最热的时候。现在这套房子退出市场了，不难看出是因为完全卖不掉。粗略估计这个卖家前后一年多时间里的损失要在20万以上，亏得一塌糊涂。”“我预计，随着各项管控政策发挥它们的作用和互相影响，这种案例应该会慢慢多起来。” 案例房屋2016年11月出售时内部情况资料图片 刘经纪表示，一般这种房子因为个人财政原因无法继续装修，是因为翻修者（flipper）不一定都是非常有经济实力的人。“近些年，做翻修的相当一部分人都是没有经济实力的。他们往往是看到前几年这个市场能挣钱，几个人合伙，一起去做这个生意。还有一些是房地产经纪忽悠客户，或者他们搭伙一块做翻建、翻修。这行的水其实是很深的。” 刘姓地产经纪表示自己特意查询了该案例房屋所在的区域，看到这个地点附近有一套房屋正在售卖，也是刚刚装修过的，要价108万，已经卖了38天，并且地点比案例房屋稍好，但还是没有卖出去。“我认为，这个房子如果还在市场上，再砍价会相对容易，砍个3、4万是正常的。因为从现在来看，如果装修要达到这个小区另外在卖的那栋108万的房屋的程度，接手以后后期的装修连工带料没有15万是下不来的。现在的情况是卖家只是把旧东西打掉了，想重新来过。一楼二楼加地下室全部重新弄，大概15万。而售价89万的价格还是太贵。旁边有修好的才卖一百零几万。除去十几万的装修费，成本就是90万。和89.9万一样。那我为什么要花个十几万、再花半年时间和精力那么累呢？所以我认为，这个卖家至少还要再有大几万的空间，才能让潜在买家觉得有利可图，才可能会有人去接手。”   满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry） 装修一半的房子贷款难 在看过本报记者提供的该房屋2017年2月交接时的样式，与2017年11月再度上市售卖的状态对比图后，满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，案例中的情况非常棘手。从贷款从业人员的角度来看，这样的房屋一般人根本“入不了，没法买”，因为财务（Finance）上的问题解决不了，除非有人全款买房。在多年的数千宗房贷申请案例中，王红雨只遇到过一次类似的情况。在银行进行评估前就开工装修房屋不但是大忌，并且一旦出现案例中这样装修一半、资金断裂的情况，会道致难有买家接手，因为银行不会予以这样的房屋“房屋抵押贷款”（mortgage）。 王红雨解释称，“当一个房子没有厨房的情况下就不能叫做房子。有一次，来找我做贷款的房屋买卖双方有些亲戚关系，两家人早就商量好，下offer之前，接手买家趁夏天天气暖先开始装修。银行的人去评估的时候稍微有些晚，到了以后，发现他们已经提前开始动工了。当时厨房没了（demolish、tear down），内部拆得比较厉害，只剩下石膏板墙（drywall）和外壳，其它都没了。虽然卧室结构都在，但是一楼基本分辨不出来哪儿是哪儿。我们帮助他们做贷款的时候，批的时候是按照房贷交上去的，但评估报告（appraisal report）回来以后就变成借款（loan）了，高达6点几的利息。当时利率还算是便宜的时候。” 王红雨表示，这种借款是银行拥有的另外一种产品叫作HELP，并且每个银行叫法不一样。“这种HELP最多可以借给申请人土地价值（land value）的65%的款项。也就是说，在评估中，房屋的价值比较少，最多只有35%。当时我的客人在这种情况下借了65%以下，因为他要求的金额很少。实际上这种情况等于没有房子，只有地。这种借款就不是房贷，因为房贷是以房子做抵押，这是最基本的原则。因此这个产品叫HELP loan，现在没有具体利率，但一般来说最少也要6.5%。” 记者随即向王红雨提出，案例中89万出售、未装修完的房屋，如果接手买家到银行做贷款，是会得到借款（loan）还是房贷（mortgage），王红雨则表示这个完全要看评估报告。“再建工程既不符合工程借款（construction loan），也不是跟房产抵押相关的个人借款（personal loan）。这个案例也不算翻新（Flipping house），因为翻新要全部弄完。” 房屋2017年11月再次出售时装修未完工的资料图片 同时，银行在评估这类房屋时，还涉及到保险的问题。王红雨说，“做贷款申请评估时，假如发现房屋是前任屋主推翻重建的，银行可能会要求建筑商保险（builder warranty），在安省就是Tarion的保险。如果建筑商就是卖家，也要出一个保障的东西，比如最低保7年这类。” 王红雨指出，银行借贷这样房屋的贷款申请，要看这个买家“够不够强大”。强大是指，买家本身没有什么债务、各种记录良好、和银行有良好关系、本身按照正常房贷（mortgage）的申请流程能够得到贷款。“申请贷款时，在贷款还没批时就要提前做好评估报告，连评估报告一起交上去，让贷款审批人（underwriter）决定做不做，如果可行做什么产品。文中这种案例，房子内部已经拆成那个样子，能拿到土地价值的65%就是这个申请可以得到的最好上限，前提还是这个买家的经济背景要足够强大。” 该案例房屋已于本报报道前两周下市。之所以现在这个房屋下线不卖了，王红雨认为不排除有人下过附带贷款条件（finance condition）的offer，但去银行申请贷款根本无法获批，所以交易流产。“很可能是因为普通老百姓并不是很懂这样的房子在银行贷款时可能遇到的问题和审批的难度。大家碰上这种情况太少了。我做两千多个申请才有一个是这种情况。犹豫买这样的房子是正常人的想法，因为这样的房子接手，再投入装修都要花费至少要十几万。” 私贷是否可以解决问题？ 多伦多鑫联资本合伙人刘先生表示，如果接手买家有意寻求贷款，私贷的确可以帮助解决，但评估方法更为严苛。“这种案例去银行贷款会做类似“现有状态”（as is）的评估。银行做的话，每个银行不一样。大多不是按照房屋装修好了去评估它的价值，而是看装修一半的这种现状值多少钱。的确最后大部分会以地的价值去做。做私贷的大部分也是以地的价值做，但是这个房子还有框架在里面，大部分框架的基础都做完了，市场价当然是远远高过地的价值的。从私贷的角度来说，我们会给他比地的价格多一些，我们会有特殊的算法。 记者向刘先生提出，为这样的房屋做私贷，会否觉得风险很大？刘先生则予以否定答案。“因为评估价值时，我打折会打得很厉害。房子的评估价会压得很低。假设我现在算好这个案例中的房子，完全装修完以后，可以卖105万。但是我要刨除掉所有装修费用、中间各种花销，然后我还要打个折，再减一部分才算现在的‘现有状态’的价值。最后，现有状态的价值我还要再打一个对折或7折左右，才能放贷给你。总的借款最高只能达到我评估价值的7折。” 刘先生不否认，这种情况下接手买家根本拿不到太多的借贷。“如果接手买家的一贷（first mortgage，即银行已经批的贷款）有少量的钱，我们才能加一些给他。如果他的一贷已经很高了，可能我们就不能给了。其实在过去，很多做翻修的都是从事装修行业的人，他们又往往很难在银行借到贷款。他们做翻修的确是可以省一些人工费，但是贷款是很难的。很多人都是走私贷这条路。” 提及是否会有人用现金全款买下翻修房屋，刘先生表示很少，因为这是非常不划算的。“翻修，都是速战速决。从事翻修的人往往预期是短期就可以做完工程出手，所以他们去借一些利息高的借贷，实际上也没有花多少钱，成本可能就是几万块。但是3个月出手就赚十几万、甚至几十万块钱。 没有人会拿100万的现金去做这个，因为没有杠杆和利润。” 这样的房屋如何才能卖掉？ 不愿透露姓名的刘姓地产经纪表示，案例中的房屋最快出手的办法只有价位低廉。“现在卖89万，如果有人出80万也许就能买下它。打个比方，如果卖给我，我不会支付超过80万的价格购买。因为我装修十几万，周围的房屋才卖100万出头。更多人不愿这么做，因为现在的市场，更多人在观望，不知道买下来以后市场是往上还是往下走、怎么个走法。这种情况下，还是不动为好。因为一旦有风险，也还是脱不了手。” 尽管如此，刘姓地产经纪鼓励有自住需求的人可以考虑入手案例房屋。“如果是自己买来住，价格比市场价便宜，完全可以做。因为作为买家，在这个时候肯定是会去狠狠砍价的。买的价格加上装修的钱一定要低于市场上同类房屋价格，入手才有意义。花3-6个月的时间去折腾装修，耗费精力，这些都是要钱的。所以一定要价格低，才能有可能卖掉。” 同时，刘姓地产经纪指出，案例中的翻修房屋，作为翻修目的入手的房产，地点选择不够好。“在大多地区北部的房子，市场很好的时候小赚一把是可以的。但是这么偏远的地方，市场一有风吹草动就会非常脆弱。做翻修就是要找最热闹的地方，找旧的破房子，越旧、越破越好。市中心（Downtown）很多做翻修的人会去入手。往很北边去的很少，不是一个好选择。翻修应该往人流集中的地方去，因为即使市场有变、出了价钱问题，还可以出租或有别的选择可以保持（keep）住。而案例中的房屋，这样偏远的地方也很不容易出租。” 一年大概损失多少钱？ 案例中的房屋2017年2月以94万元的价格入手，同年11月以装修一半的状态、89万的价格出售未果又下市。刘姓地产经纪表示，买入时，经纪费、土地转让税、律师费、杂费的开销大概3万左右。这一年没有出租，损失的租金 大约2万左右。如果有贷款，贷款的利息可高可低，取决于借贷方式，可能又要3-5万。一年的地税 6千，这些加在一起大概94万买的房子等于投入了100多万。如果运气好，能以80多万的价格卖掉，中间已经差十几万了。卖出时，还有各种手续费用、银行贷款的罚金等，加上已经在做没做完的翻新装修花费，总损失预计至少20万以上。 刘经纪表示，“房屋是用来住，不是用来炒的。市场短期内还未知会如何，不排除还会跌。案例中的卖家这一年亏得非常惨，因此这样情况下有可能会发生卖家不要房子跑掉的极端情况。“因为这一年期间，他已经亏了十几、二十万。如果损失的钱已经达到他25-35%的首付的钱数话，同时如果这个人是个没有信用、或者借高利贷、没有特别好的信用记录的话，他完全有可能最后放弃这个房子，不还贷款，因为他要止损。最后银行收走房屋。已经亏了这么多钱的极端情况下，这种结果很有可能会发生。”      

■ 今年楼市发展预料放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。网上图片 图文: 本报记者李群报道 城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）年度楼市展望午餐会周四举行。大温3家知名地产发展商大致认同，今年楼市发展将放缓，主要原因包括按揭利率上扬，经济发展及就业增长有所放缓，以及省府政策等因素。他们同时呼吁市镇政府展示领导能力制订房屋政策，不应被少数反对者主导政策走向，而忽略社区大多数人的需求及利益。 每年UDI都会在年初就全年楼市发展，邀请专家进行分析及预估。今年的展望午餐会周四在温市中心一家酒店举行，全部餐券提早销售一空，共有1,200人参加会议，包括政客、发展商及建筑商、都市规划者及感兴趣人士。专家演讲内容包括楼市走势预估、政策改变及影响、市镇选举、移民增长及房屋供应等。 省府将出台的政策料打击楼市 今年主办单位邀请的3位发展商是Wesbild Holdings Ltd . 总裁莱登（Kevin Layden）、Ledingham McAllister Properties总裁麦卡利斯特（Ward McAllister）以及比迪发展集团（Beedie development Group）工业发展总裁阮托德（Todd Yuen，译音）。 麦卡利斯特说：“今年楼市发展势头预计较早放缓，按揭利率上升、房贷政策收紧等都是原因。此外，卑诗新民主党（NDP）政府将在2月20日公布财政预算，省府早前曾透露，将在一定程度限制需求及打击投机，我也对省府将出台的具体政策产生的影响感到担忧。” 对于NDP省府早前提出10年内兴建11.4万个房屋单位计划，麦卡利斯特对该目标的实现不具信心。他认为，省府预计今年可能兴建约2,000个单位。 莱登对楼市的展望与麦卡利斯特大致相同。 他特别向大温各市镇喊话，指各市镇民选官员应在社区开发上提供更多资源，政策制订也要展现领导能力。比如，如果一个楼市开发计划遭到社区仅约5%人士反对，开发许可颁发虽要考虑反对者意见，但不可被其左右，因为大多数95%市民的利益更应被考虑。 阮托德发言时提及其公司温市华埠奇化街105号（105 Keefer）柏文发展项目遭否决一事。他还说，大约8年前各市镇工业地盘开发关注人士并不多，但近来有反对地产开发社区人士，密切监察发展商动向。他说：“就有社区人士经常手持相机在我们地盘附近，观察我们是否有违规之处，他们在等待我们犯错误向政府报告。” 阮托德也认为，目前各市府普遍存在审批及发放建筑许可人手不足问题，影响了发展商的计划。 演讲者也提及与楼市发展密切相关的交通问题。 UDI现场对与会者进行民调，其中一项结果显示，多数人认为2020至2021年，百老汇走廊（Broadway corridor）地铁工程有望展开（见附表）。

■ 罗品珍（前）宣布，拨款8,300万元，兴建450个中低收入可负担出租单位。达尔茜（右后一）、罗品信(右后二），以及李佩珍(左后一)都表示肯定。 图文: 本报记者张文慈 卑诗市政事务及房屋厅长罗品珍（Selina Robinson）周二宣布，拨款8,300万元， 资助温哥华市中心东端(Downtown Eastside，简称DTE)四个项目，兴建约450个中低收入可负担出租单位，协助中低收入人士。温哥华市长罗品信(Gregor Robertson)感谢省府，认为这有助改善DTE“鸦片类药物危机”。 罗品珍在记者会上表示：“我们正规划住房组合，帮助那些在努力寻找居所的人。市中心东端居民不应该因为缺乏合适住房而离开社区，省府会确保省民可获得可负担房屋，才能培养出健康社区。”  租金将介乎375至1,272元b 未来这些单位的租金，将在375至1,272元之间，并通过政府2017年更新预算获得资金支持，包括承诺2.08亿元，在未来四年内，兴建1,700个出租单位。 省府正与温哥华市、温哥华沿岸卫生局（Vancouver Coastal Health，简称VCH）、和四个非牟利服务机构合作，提供适当住房。 该四个廉租屋项目分别位于：由华埠基金会营运的温市喜士定西街（W. Hastings St.）58号、由 PHS Community Services Society营运的科多瓦西街（W. Cordova St.）23-51号、由联合福音差会 (Union Gospel Mission)妇女家庭中心营运的科多瓦西街（W. Cordova St.）616号、及营运单位待 确定的喜士定东街（E. Hastings St.）301号。 其中温市喜士定西街58号，及喜士定东街301号两个单位，VCH将设立社区健康中心。 罗品信强调：“协助本地人觅得可负担租屋，是市府优先施政目标，谢谢省府拨款，此举除可减少露宿人士，并有助改善鸦片类药物危机。” 省精神卫生及癖瘾厅长达尔茜（...

星岛资料图根据CP24消息，多伦多市长庄德利支持的一项新提案将在2018年将企业和多户单位的房产税增长限制在百分之十的水平，而不管某一房产的估值是否增长。该议案将在本月晚些时候审议，现在越来越多的央街企业正在担心税收增长问题。如果该建议最终得到理事会的批准，多伦多市将限制所有商业、工业和多户单位的房产税在2018年的最大涨幅为10％。（Grace编译）

■蒙特利尔地税高涨，带动租金也可能上升。CBC电视图片 蒙特利尔上周宣布大涨地税，房主的地税率平均提升3.3%，但各区不同，例如Rosemont-Petite-Patrie区的增幅是5.6%，Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension区的增幅是5.4%。 尽管从表面上看是有房子的人才要交地税，但租客实际上也难逃一劫，因为税涨了，房东可以加房租。魁省房东协会（CORPIQ）的发言人Hans Brouillette指出，虽然协会还没有就此进行调查，但已经听到很多房东说将会加租。 他表示，房东加租是有道理的，因为市政府加税，用在城市的公共服务、道路维修、供水系统、城市活动等方面，任何市民，无论是租客还是房东都是受益者，既然是受益者，当然也有交税的义务。 但是，虽然房东有权加租金，但房客也有拒绝的权利。如果房东和房客不能达成协议，则要提交给魁省房管局Regie du Logement进行裁决。 资料来源：RCI

■发展商有意在芬街以南建造八栋公寓大厦及办公大楼的提案已被市政府否决。 P.I.T.S.Developments Inc.提供 综合报道 多市及东约克社区议会（Toronto and East York Community Council）昨日投票，否决由发展商联盟P.I.T.S. Developments有意在芬街（Front Street）以南的巴佛士街（Bathurst St.）和蓝鸟径（Blue Jays Way）之间的路轨上盖建造八栋公寓及办公大楼的提案。 士巴丹拿选区市议员周凯捷（Joe Cressy）表示：“任何开发商都可以提出任何可笑的计划，但是最终由市政府接受或中止这个计划。谢天谢地，多市及东约克社区议会一致投票决定停止这个项目。市府职员早已表示这是一个糟糕的项目。” 多市市议会本月底会举行会议，就发展项目作出最终决定，目前还不清楚P.I.T.S. Developments会否上诉到专责土地规划仲裁的安省市政委员会（Ontario Municipal Board，OMB）。 多市市议会原则上批准在路轨上盖兴建一个21英亩的公园Rail Deck Park，预算计划花费约16.6亿元，而P.I.T.S. Developments的商住物业提案与公园方案有矛盾。Rail Deck Park由多市市府牵头，并得到市长庄德利支持。 资料来源：星报

■ 全国房屋销售量在12月份上升4.5%。 网上图片   本报记者 全国房屋销售量在12月份上升4.5%，通过多重放盘系统（MLS）转手的住宅数量，连续第5个月增加；平均楼价较去年同期升5.7%，升至约496,500元。加拿大地产商会（Canadian Real Estate Association，CREA）认为，房地产市场已经从去年夏天的低潮全面恢复。 全国楼市在大多伦多地区、爱民顿、卡加利、菲沙河谷、温哥华岛、咸美顿-伯灵顿和温尼辟的带动下，约有60%市场成交量增加。全年交投量与去年同期比较升4.1%。虽然大多伦多地区的市道仍追不上2016年，但得到卑诗省低陆平原、温哥华岛、卡加利、爱民顿、渥太华和满地可的市道活跃所弥补。 商会总裁柏克（Andrew Peck）表示，全国房屋成交量在去年下半年，每个月都节节上升。虽然预期中央银行会加息，但经济好景和就业增加将推动今年市道畅旺。不过，各市镇和不同种类房屋的走势呈个别差异。 买家指赶收紧房贷前入市 12月份全国房地产销售增加，除了受季节性调整因素影响外，也有不少买家赶在联邦政府今年收紧房屋贷款之前入市。商会首席经济师克兰普（Gregory Klump）表示，尚要观察今年1月份实施新按揭规定后的销售情况。 全国住宅挂牌量在12月上升3.3%，与11月情况相同，都是因为大多伦多地区的放盘增加。受去年夏季之后销售量增加所影响，12月份全国住宅转售的库存量为4.5个月，略低于平均水平。安省金马蹄地区的库存量由3月份的0.9个月，大升至2.1个月；但比长期平均的3.1个月，仍有1个月存货的差距，也是连续7个月陷于低位。 报告又显示，去年12月全国平均屋价达496,500元，按年升5.7%。安省金马蹄地区的独立屋价格升幅放缓，两层独立屋较去年同期升4.5%，独立平房升5.5%，镇屋升13%，而以多层共管大厦的20.5%升势最强。虽然大多伦多地区、贵湖和渥维尔-米顿的屋价放缓，但大多伦多地区屋价仍比去年同期升7.2%，贵湖升13.1%，渥维尔跌0.8%。 卑诗省低陆平原的综合屋价，在去年下半年回复并升至新高。大温地区升15.9%，菲沙河谷升20.9%。维多利亚市升14%，温哥华岛其他市镇升19%。

加通社图片根据美联社消息，加拿大房地产协会（The Canadian Real Estate Association，CREA）表示，12月份全国房屋销售量比前一个月上涨4.5％，与去年同期相比上涨了4.1％。12月市场上房屋数量也较11月份上涨了3.3％。同时，全国房屋平均价格达到49.65万元，比上年同期上涨5.7％。CREA表示，这一反弹可能原因在于1月1日更加严格的无保险按揭压力测试生效。Grace编译

■市场研究机构指出，多市物业要等更长时间才能租出。 星报资料图片 本报记者 多伦多市中心住宅空置率跌至16年来低位，令租金在去年第4季上升超过12%至平均2,392元；迫使很多人搬到密西沙加、旺市和奥克维尔租住新落成的多层共管大厦。 市场研究机构Urbanation高级副总裁Shawn Hildebrand指出，经电脑多重放盘系统（MLS）的出租情况发现，即使是最细的单位，多伦多物业要等更长时间才能租出。多伦多市中心的租金节节上升，905外围地区则不断有新Condo落成。905地区去年第4季放租增加26%；但多伦多反而较前年同期少11%，是2010年开始统计以来最大跌幅。 报告显示，多伦多第4季的租金平均升9%至2,166元，市中心升12.4%至2,392元，相当于每平方呎3.37元。905地区的租金只是升8%至1,867元，或每平方呎2.45元。 Hildebrand指出，多市的租屋市场在过去几个季度已经出现放缓，但未有大幅滑落。这个情况主要是新楼落成少，造成供应不足。预测今年的租金会继续上调，但加幅收窄到4%至5%左右。 安省新租金管制法例将多层共管大厦纳入监管范围，令租客更不愿意搬屋。去年第4季的租屋合约平均为23个月，较2016年同期延长3个月，与2015年比较更多了6个月。 加拿大按揭及住房公司（CMHC）的报告指出，多伦多的空置率只有1%，是16年来最低。 有地产业人士表示，楼价高企令很多人要继续租屋住。如果留在现时租住的单位，每年加租1%至2%左右，但搬新屋即时面对20%的升幅。因此租客不愿搬走。 他指省府加强租金管制令发展商搁置多幢大厦的兴建计画，但空置率低和租金上涨抵消地产商的顾虑。去年底共有7,184个出租单位动工，是25年来最多，相信有助纾缓市场压力。

■ 外国买家对大温楼市的影响备受关注，财政厅长向本报明言：不会禁外国人购本省物业。图为大温房屋挂出已售牌。资料图片   本报记者李群报道 卑诗省财政厅周三向本报证实， 省府在2月公布2018年度财政预算案中，不会纳入限制外国人购买本省物业的内容，更指省府关注外资在卑诗房屋市场的投机问题，但维持开放的社会有助卑诗更强大。卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）教授达维多夫（Thomas Davidoff）则建议，卑诗应实行卑诗可负担房屋基金（BC Housing Affordability Fund，简称BCHAF）计划，指此举是阻止外国买家在卑诗炒楼的最佳方案。 卑诗财政厅长及副省长詹嘉路（ Carole James，上图）曾多次表示卑诗新民主党（NDP）省府将采取措施，打击楼市投机及炒买炒卖行为。 《星岛日报》记者周三向卑诗财政厅发出电邮，询问省府是否有意考虑限制或禁止外国人购买本省物业，财政厅长回覆本报，明确否定这种可能，亦即不禁止外国人购本省的物业。 制订预算案前 将评估各项税制 财政厅回覆时表示：“我们的政府关注外国投机在卑诗房屋市场中担当的角色，而且也随时评估目前实施的额外物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT）统计数据。在准备2018年财政预算案的过程中，省府会评估现存及建议实施的所有房屋税制计划，以改善省民的房屋可负担状况。”  问到会否限制外国人购买本省物业时，财政厅长回应：“这些检讨包括卑诗楼市投机问题。不过，禁止外国人拥有(本省)物业，在卑诗2018财政预算案中不会加以考虑。卑诗省民以每年欢迎成千上万新居民而自豪，这也帮助本省变得更强大。”  学者倡设可负担房屋基金政策 UBC学者达维多夫（下图）曾协助美国总统奥巴马拟订房屋政策，他周三接受本报记者采访时，建议詹嘉路实施卑诗可负担房屋基金政策。 他指出，来自UBC及卑诗西门菲沙大学（SFU）逾50位本地经济学家，一致认同这项方案，强调这做法从房屋需求方面着手，才是限制外国买家的最佳办法。 达维多夫建议的计划，是根据物业用途向业主每年征收物业价值1.5%的“物业附加税”（property surcharge）。那些居住本地并且纳税的居民绝大多数都不受影响，而不在本地缴交入息税的业主将被征税，冀以此来限制外国买家。 外国买家被指推高本地楼价之说，多年来广受关注，而加拿大统计局最近发表的报告显示，非居民购房者的住屋价值，高于本地居民的房产超过四分一。在温市，非居民所拥有独立屋平均价值为363.9万元，比起本地居民家庭高26%。 与加国同为移民国家的新西兰、澳洲等，面临同样问题，这些国家近年纷纷推出针对外国人购房的限制。例如，新西兰2018年起全面禁止外国人在新西兰购房；而在澳洲，外国人只可购买新建房屋，但禁止介入该国二手楼房买卖。 卑诗绿党坚持 应全面禁外资购楼 据报道，禁止外国人购买卑诗物业的提议，由卑诗绿党党领韦弗（Andrew...

在刚刚过去的2017年，安省房地产市场瞬息万变，一系列与楼市相关的政策相继出台，对包括租房、买房、炒房在内的所有人都带来不同程度的影响。许多人在政府接连出招的影响下，对房地产市场的走向产生了犹豫和怀疑。未来房价到底会如何，新的一年利率的变化会给家庭财务带来什么影响？我们跟随房地产贷款专家一起回顾过去、展望未来。 2017年4月20日安省政府宣布在金马蹄地区向非居民征收15%的房地产投机税（NRST， Non-Resident Speculation Tax），并修改了《民用出租法》（Residential Tenancies Act，2006），为租客的权益提供更多保障；随后加拿大央行于7月12日和9月6日连续两次加息，总计加息0.5%；而10月17日加拿大金融机构监管办公室（OSFI）更是宣布从2018年1月1日起，向所有房贷申请者实施压力测试（B20）。 满地可银行房屋贷款专家王红雨 投机者将被挤出楼市 满地可银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）在接受本报记者访问时，对过去一年房地产市场政策的变化对未来房市走势的影响进行了总结。王红雨认为，经过政府各项政策的干预、房贷的收紧和加息，加拿大房地产市场终于结束了连续7年的上涨，市场逐渐恢复平静。“房子是用来居住的，也是用来租的，但不是用来炒的。我预测在未来的1-2年内，加拿大的房地产市场会出现一个痛苦的转型期：一批财务实力弱的房主出售自住房或投资房，财务强健的家庭买入这些房产。同时，为了让财务实力弱的人不能轻易拿到贷款，银行监管当局以及贷款金融机构不会放松房贷政策，直到边缘买房者、投机者完全退出房地产市场。” 建议“加速偿还自住房贷款” 王红雨表示，加拿大央行在2017年的7月和9月加息，是所有商业银行2017年6月之前都没有预料到的。“加息是为了跟上美国加息和缩表（即资产负债表缩小）的步伐，防止加元贬值引发的资本外逃，并不是因为加拿大的就业和通胀有了本质的变化。随着美国进一步缩表和加息，加拿大央行还会继续跟进，给我们普通人带来的结果就是：即使不再借入新贷款，由于利率上涨，要偿还的债务负担也会变得更重。便宜的债务，借得越多越好，现在债务涨价了，也就到了该加速偿还的时候。浮动利率涨了0.5%，固定利率涨得更多。因此，我建议所有借款人，加速偿还自住房债务，可以使用大金额还款（lump sum），或增加月供的方法，使原来每月的还款改为每两周还款（accelerated bi-weekly）的加速方式，从而减少加息道致的利息支出增加。” 加息以及提高贷款标准对经济产生的效果就是信贷收缩。王红雨称，“这个阻力作用会使整个国家进入债务周期中的还债时段。在加息的岁月里，每个人都会去忙着还债，我们的消费和支出就会减少。你的支出是另一个人的收入，因此，经济中的交易总量以及所有人的收入都会减少。这就是经济进入负债周期中还债时段所出现的基本特征。” 王红雨分析，由于这种驱动的模式会道致整个社会中流通的货币减少、消费低于产出，经济发展会因此降温，大家捂住钱袋的意识会增强，并且最重要的是资产会出现贬值。“基于以上情况，我提示大家，不要主动对房屋做资本性投入，例如大规模装修、翻建等。大家手中有钱时，就更应提前和加速偿还自住房贷款。” 对于房地产市场未来的情况，王红雨表示称“依然乐观”，因为央行、联邦政府和省政府在一年内采取的各种房地产降温政策，是有利于房地产市场长期健康发展的。“房地产炒家会发现，房地产市场已经不是一个可以快进快出捞大钱的行当，因此会逐渐远离这个市场。只有财务状况稳健、对房地产长期看好的买家才会长期持有房地产。” 王红雨认为，大多伦多地区房地产市场在过去近8年的量化宽松政策，使得大量货币流入房地产和股市，进而推高了房价和股价。很多人也许会用美国和加拿大做比较，但加拿大和美国的情况完全不同。“美国股市更容易使家庭资产保值、增值，因为美国的企业保持了创新活力和高效率；而加拿大经济发展缺乏活力和创新，老百姓选择把钱放到最古老、最原始、最保守的资产——房地产，因此房地产价格连续上涨，吸引了投资者和财物能力弱的家庭购买房产。” “买方市场是暂时的” 很多人对不久前移民部提出的“未来3年将吸纳100万移民人口”的激进移民计划能够给房地产市场带来的影响持积极态度。再加上加拿大国内自身不间断向大多伦多地区流入的人口，每年增加的净人口是房地产市场中一股强大力量。王红雨称，加拿大是个移民国家，房地产的内在价值就是居住价值。新移民来到加国首先要有地方住，要么买或租新建的增量房产；要么买或租存量的二手房。“人类越是文明，对居住的要求越高，而不是越低。以大多伦多地区为例，每年交易的房产有70%是存量二手房交易。人口普查结果也显示安省拥有自住房的家庭占总人口的比例为69%。因此，从长期看，现有房主对二手房有定价权，买方市场是暂时的，卖方市场才是长久。我认为房主应该气定神闲，因为买得早，过去8年借贷成本较低，房主们已经积累了房屋净值，时间站在房主这一边。我认为大家不要着急卖房，尤其是自住房。大家需要记住，自住房不要拿来玩高抛低吸的游戏，要相信房产的内在价值，长期持有，做房产的所有者，做时间的朋友，更要做能够驾驭房贷的主人。” 分辨好债务和坏债务 王红雨引用罗伯特清崎（Robert Toru Kiyosaki）的《穷爸爸富爸爸》系列丛书中的财商观念。罗伯特说，房子不是资产，是负债。王红雨指出，这里的“房子”特指“自住房”。罗伯特的书中阐述，所有需要自己扛的债务，例如自住房按揭贷款、汽车贷款、学生贷款，信用卡和信用额度欠款，都需要用税后收入去偿还，皆属于‘坏债务’。而由其他人帮你偿还的债务才是‘好债务’，例如投资房的房贷。王红雨称，“银行也是这样看待债务的：你的借款能力取决于收入，具体能借多少钱取决于收入能负担多少‘坏债务’，因为好债务可以用其自身创造的收入进行抵减。我经常被问到，为什么有些人收入不是很高却可以投资7、8套房地产？秘密就是：当借款人持有‘好债务’时，可以持有更多。例如，当你的自住房贷款付清了之后（坏债务没有了），已经有了一套投资房，来申请第二套投资房贷款时，第一套投资房的租金收入就可以抵减其对应的债务。同理，申请第三套投资房贷款时，第一和第二套投资房的债务可以被其对应的租金收入抵减。” 王红雨举例称，一位10万年收入的投资者，如果首付款足够，付清了自住房之后，理论上讲，可以申请到许多笔40万的贷款。“地产投资，是一个债务游戏，分清好债务和坏债务是财商水平的重要标志。北美居民，无论先后，都是怀揣财富和自由梦想踏上这片土地的。善用金融杠杆，灵活驾驭负债，才能开启财商之门，拥有财富自由的人生。 美国的次贷危机，简单说就是美国金融机构用‘次贷’这个创造性的工具，把房贷发放给了边际买家和穷人，再挖空心思去分散风险。但穷人在利率提高情况下的房贷违约风险只可以分散，不能消除，而累积的风险最终戳破了地产泡沫。加拿大银行监管当局未雨绸缪，提高贷款标准，快刀斩掉了边缘买家的买房可能性，打碎了地产投机者的发财梦，坚壁清野，这是还房主和真正有财务实力的地产投资者一个朗朗晴空。”  

■ 大温百万元独立屋地图显示，以红色标记、屋价百万元的物业几布满整个温哥华市。网上图片 本报记者庄昕报道 卑诗物业估价署(BC Assessment Authority) 上周向全省业主，发出2017年物业估价单，本地学者按这份数据所绘制大温百万元独立屋地图显示，以红色标记、屋价百万元的物业几布满整个温哥华市，亦即市内难买到低过百万元独立屋；而这个趋势仿佛野火般，正“烧”向大温郊区。大温目前超过100万元的独立屋比例，已经高达73%；这比起2014年的23%，多出3倍以上。 卑诗西门菲沙大学（SFU）城市项目主任甄瑞谦（Andy Yan），自2011年起，每年都根据当年最新的物业估价，绘制大温逾百万元独立屋分布图。他以蓝色代表屋价百万元以下，以红色标注百万元以上的独立屋。 2018年最新结果显示，高达73%的大温独立屋价格超过100万，比去年的66%高出7个百分点；更比2014年的23%，超出3倍以上。 甄瑞谦周二接受《星岛日报》记者采访时表示，之所以选择以百万元作为衡量房价指标，是由于在十年前，当时房子价位只须达百万元以上，就能跻身大温10%最高价位楼房之列。 大温东部郊区百万元屋比例降 该幅百万元房屋地图还显示，在温哥华、温市大学保留地（University Endowment Lands)、西温哥华和北温哥华市，99％以上的独立屋的估价在100万元以上；其次是北温地区（North Vancouver District）、本拿比和狮子湾区(Lions Bay)，均为97％，列治文为96.8％，白石镇为93.1％。 而在菲沙河以南以及大温东部郊区，百万元房屋比例有所下降，其中素里有51%，其次是三角洲47.2％、兰里镇（Langley Township）、高贵林港34%，枫树岭11.2%，兰里市9.1，以及匹特草原5.9%。 甄瑞谦2011年发布首张大温百万元房屋地图时，温市缅街（Main St.）是明显的分界线，逾百万元独立屋集中在缅街以西，而缅街以东的房屋，物业估价就低于百万元。到了现在，估价超过百万元的独立屋在温哥华，几乎无处不在，图中红色标记更好像野火般，要向大温郊区蔓延开去。 部分地区光地皮已逾百万元 甄瑞谦又表示，其实只靠物业估价还未能完全捕捉到大温居民的生活成本，一旦计及交通及儿童教育等因素，很多地图上蓝色区域，将可轻而易举地也跻身百万元地区。 大温资深地产代理麦文华周二接受本报记者访问时指出，这个百万元房屋分布图，基本反映大温房地产现状，尤以温哥华及西温等地带为然：“像在这些地区，光地皮即已超过百万元了，（消费者）根本就买不到百万元以下的独立屋。” 她认为，这个大温百万元房屋版图，估计继续扩大中：“这个趋势，相信是不会停下来的。” 

■ 去年12月全国新屋兴建量上升至2008年以来的最高位。资料图片   本报记者 全国新屋动工量在上月再微升至226,777间，连续6个月上升，而11月全国新屋动工量是226,178间。加拿大按揭及住房公司（CMHC）首席经济学家杜根（Bob Dugan）指出，虽然各地变化不同，但整体而言，新屋兴建量平稳上升至2008年以来的最高位。 2017年大城市的多层共管大厦和出租公寓，较2016年增加6.2%。   报告显示，大多伦多地区的新屋动工量在2017年接近39,000间，比2016年降0.7%。楼价上升令买家转为选择城市屋，或搬到较能够负担的市镇。 安省贝尔维尔市的人口在2016年尚未足以纳入统计之列，但去年12月有104间新屋动工，是自2009年2月以来单月最高。 满地可在2017年有19,400个多层共管大厦和出租公寓单位动工，是1980年代末以来所未见的盛况。原因是新建或二手的多层共管大厦库存量降，都市人口更密集和出租单位空置率减少。 渥太华12月的新屋兴建是2009年以来最高。 卑诗及大温增加26% 卑诗省维多利亚市在2017年的新屋动工量打破纪录，租赁市场炽热，带动新屋兴建量推至1976年以来最高水平，主要是城市屋和大厦。去年12月的多户单位急升70%，正好反映这趋势。大温地区12月份的新屋兴建量比11月份增加，是全年单月多层共管大厦增加最多的其中一个月份。 温哥华、列治文和高贵林的转手库存量低，鼓励发展商开新盘。卡加利市独立屋和多层住宅兴建放缓，令12月份的新屋动工量降，但全年的新屋兴建量比2016年上升25%。卡加利的楼市已经走出经济放缓。消费者信心和劳工市场改善，人口持续增加，令新屋需求有支持力。

■ 列市公寓单位估价升幅最高近三成五。资料图片 本报记者 根据卑诗物业估价处(BC Assessment)提供的最新资料显示，列治文市的公寓估价升幅最高达三成五，而市内最贵物业的估价则超过1,200万元。 据区报《列治文新闻》（Richmond News）报道，位于列市西区，即Seafair至Terra Nova，一幢独立屋的估计约为270万元，维持平稳。史蒂夫斯顿（Steveston）至南湾（South Arm）的列市南区，估价约为150万元，升幅只有1%，而列市东区则攀升5%，最新估价约为100万元。 城市屋和公寓有明显升幅 相对独立屋类别，列市城市屋和公寓的估价则有明显的增升，前者上涨约12%，而公寓的升幅更由23至34%。 整体计算，列市住宅的估价上升了7.5%，商用物业升幅21.5%，而工业用物业的最新估价则上调了18.7%。 位于列市3号路(No. 3 Rd.)12911号路段的一幅土地，最新估价为1,240万元，成为市内估价最高的住宅物业。过去有报道指，该个物业由温哥华地产富商孙宏伟（Kevin Sun）持有。孙氏被指在中国大陆涉嫌诈骗28亿元人民币后移居加国。 至于市内第2贵住宅物业，则是位于4号路(No.4 Rd.)13511号路段、邻近戴克路(Dyke Rd.)街角的一幅农业保留地(Agricultural Land Reserve，简称ALR)，最新估价达1,020万元。