专栏观点

自4月安省政府增收海外买家税、银行收紧房地产按揭贷款，以及央行调高利率等各项为加国以及大多伦多地区楼市降温的政策出台后，已经签署房屋买卖合约却未能按Offer订下的日期顺利交割的个案有所增加。由于买卖双方均不希望对簿公堂，因此想出各种各样的解决方案。 买卖无法交割的原因，有些是房贷收紧贷款困难导致；有些是因为4月前通过各种手段高价购入的物业，目前房价回落房屋估值下降，导致无法足额贷款；还有些是换房买家的现住房降价，未能及时售出。 地产经纪黎宇昌表示，目前那些以高价抢购物业，而未能如期成交的个案真的不少。当初这些物业在签订买卖合同时，双方都是充满诚意及有一定的财力支持，但最近大多市及邻近地区房地产市场出现变化，令买卖双方都失了预算，未能顺利完成交易。买卖双方一般都不愿意见到因违约挞订和引致诉讼官司情况出现，于是买家卖家会寻求令双方满意的解决方案。 黎宇昌称，他的一个客人于3月份以200多万元抢购了一间面积十分大的残破旧屋，当时他付了10万元作为定金。买家本来准备成交后，立刻将旧屋推倒，然后改建成为一间豪宅推出市场出售，希望在豪宅建成之日，房价亦随之上升，届时就可以获得十分丰厚的利润。然而，在向银行申请房屋按揭贷款时，银行对他要购买的房屋估价偏低，令他未有足够资金完成交易。这名客户其他资产都是一些固定资产，一时未能立刻套现来支付这次购屋交易。在这情况下，黎宇昌代表买家向卖方提出，将成交日期押后3个月，而对方在了解到买家只是一时周转不灵，于是亦答应了买家的要求，但提出要求买家多付15万保证金，并强调这并不是订金，如果买家于3个月后仍然未能如期成交的话，卖方可以立刻没收这15万元保证金，并会循法律途径没收在最初签署Offer时交付的10万元定金，及再从民事诉讼程序，追讨因未能如期及如价地出售其手上物业的损失。黎宇昌的客人答应了上述条款，并且在Offer上重新加上以上各项条款，并向对方律师交付15万元保证金，事情才算是顺利解决了。 协议解约或卖家放贷 黎宇昌强调，近日出现房地产交易未能在成交日期完成交易的事件十分普遍，当然有些个案是买方没收了定金，并考虑循民事诉讼索偿，但这样对买卖双方都不是最佳解决方案。他指出，在双方有意和解的情况下，还有几个方法，一个是双方谈判解约，卖方可以不经过法律程序没收定金，有时买方还会附加给卖方若干金额作为未能及时完成交易的补偿；另外是原业主为令到买方能够及时完成交易，愿意提供买方部分按揭贷款，例如成交价为200万元，卖方愿意先收一半钱，另外的100万元卖方不用立即支付，双方在律师楼签署贷款合约，以该间物业作为抵押担保，并拟定了利率、还款方法及年期，原业主变相在这次房屋出售交易中担任了银行房屋按揭贷款的角色。 黎宇昌又称，由原业主提供按揭贷款，卖家变成一按的银主，买家再向银行申请房屋按揭贷款是十分困难的。有时买家能够向银行申请到的房屋按揭贷款金额，与交易成交的金额只差10-20%，由于向银行贷款的利息较低，所以会要求卖方容许买方先向银行申请房屋按揭贷款后，不足的金额，再向卖家借贷，在此情况下卖家就成为二按，如果买家将来出售房屋，就得先还清银行贷款后，有余款才清还二按贷款。然而为了物业能顺利成交，有很多卖家愿意接受这类提案。 “收保证金延交易合法” 大律师许九思表示，在房地产交易中，若买方未能如期完成物业交易要求将交易日期延长若干时间，卖方要求对方多付若干金额作为对方在延长日期到达时能如期交易的保证金，这类契约是完全合法的。当延长交易日期再次到达时，若仍无法及时交割，卖方是有权不用经过任何法律程序就没收这个保证金，当然如果双方在日后能够如期成交，这些保证金就可以作为房价定金处理。 许久思又称，如果买卖双方是聘用了有经验的地产经纪作为房地产买卖的中介人的话，他们应该有足够能力及经验去修订或重签房屋买卖条款的，这并不需要由律师去草拟文件。直至双方完成房屋交易时，律师才有需要介入。 卖家提供一按 银行恐拒二按 按揭及财务公司总裁何启新表示，在业主提供卖家按揭贷款的案件中，一线银行是肯定不会接受买方再向他们用同一栋房屋作二按贷款。 何启新称，但作为二线房屋贷款公司就不同，他们不管买方是二按或三按，只要这栋房屋的所有按揭贷款（包括他要向其公司申请的贷款数额），不超过其抵押房屋市值的80%，便会考虑其贷款申请。 何启新指出，按揭贷款利率是跟随其按揭次数而定，通常一按的利率约为8至10%，二按就要到12至14%，而三按则要到16至18%。

■ 特朗普背后，还有一大堆政商利益左右加美贸易前景。图为今年2月，杜鲁多到白宫与特朗普首次官式会面。 资料图片  一个刚曝光的泄露电话纪录显示，美国总统特朗普在今年1月的私谈中，对美加贸易持非常积极态度，这与他后来砲轰加国乳品业和林木业的表现大相迳庭，反映了不仅特朗普的立场会变，而且加美贸易并非特朗普说了算；开拓多元化市场乃确保加国经济发展的急务，唯加国近年与亚太贸易数字并不理想，去年对亚太出口下降1.4％，联邦政府亟需加把劲，加强开拓亚太商机的力度。 泄露的电话纪录显示，特朗普刚上任时，对加美贸易的状况非常正面，认为“加拿大是没有问题的”，又说“我们与加拿大有着非常公平的关系，更为平衡和公正，所以别担心加国，甚至毋须考虑他们”。这种积极态度，跟他2月时与总理杜鲁多在白宫首次官式会面时的说法相符，谈及《北美自由贸易协议》(NAFTA)时，特朗普和颜悦色表示只对协议内容作“微调”(tweak)，此言当时令不少加国商贸业人士松一口气，以较乐观心情等待“微调”的具体意思浮现。 不过，到了4月，特朗普态度急转直下，先是在毫无预警下“突袭”加国乳品业，放狠话指加国“有系统地无视”贸易义务，损害美国奶农利益。在不到10天后，他又向加国林木业发炮，批评加国业界伤害美国业界，在白宫椭圆形办公室严正表示美国政府不能坐视不理，“让加拿大或任何人占便宜，也不能让他们这样对待我们的工人及农夫。那些包括软木、木材与能源，我们必须非常、非常快速地与加拿大重新谈判”，并表示要向加国开征平均20%的“反补贴税”，部分企业更可能被征收高达24%税率；这一宣布，等同揭开史上第五次加美软木贸易战的战幔 。 立场大变 牵涉美政商利益 特朗普这种立场大转变，反映加美贸易问题看来不是特朗普“一言堂”，背后还牵扯一大堆政治和商业利益。以乳品业为例，特朗普对加国奶农开火场合，是他上任后首次到访威斯康辛州，在一工具制造商总部签署“雇美国人，买美国货”行政命令期间，突矢言要为美国奶农出头，指责加国奶品制度是“单向交易”，NAFTA中的加美条款“根本是场灾难”。 细察之下，威州是美国其中一个工业重镇，1988年起一直是民主党票仓，特朗普去年竞选时以“把就业带回美国”为口号，成功夺得该州的选举人票。再加上威州是美国其中一大奶农州份，该州众议员正是共和党众议院议长赖恩（Paul Ryan）。特朗普选在威州向加国开出经贸战首炮，有明显的政治和商业算计。 至于加美软木争拗更是由来已久，早于1982年开始，在2002年美国商贸部更宣布，向加国业界开征高达18.79％补贴税和8.43％反倾销税，综合利率为27.22％，所幸世界贸易组织（World Trade Organization）一个月后判加国得直，到8月世贸一个小组再指美国所定税率不合理。不过该争拗一度令加国流失多达15,000个林木业职位，其中主要在卑诗省。 渥京拓亚太市场进度不大 从加美乳品业和林木业经年的商贸战可见，不论共和党还是民主党掌政，商贸博弈都存在，因为在美国总统背后还有巨大政商利益和压力。特朗普的保护主义主张，更被持份者视为针对加国业界的大好时机，利用特朗普强横谈判姿态夺取最大利益。这情况料将持续，特别是特朗普政府不时出现政治危机，加国市场或随时成为转移美国民众视线或拉拢业界的手段。  明白到在特朗普管治下，美国市场特别不靠谱的现实，联邦政府不能只消极等待特朗普发难才应变，而须加快步伐开拓多元化市场，以确保本国经济稳定发展。唯加国近年与亚太贸易数字欠理想，美国去年占加国所有商品出口额75％，亚洲地区则为11％（见附表1），与过去5年的比例基本一样。 ■ 加国2016年出口比例  加拿大联邦工业部（Industry Canada）资料显示，本国去年对亚太的进口增长2.6％，出口下降1.4％。对中国出口方面，2014年下跌6.66%，去年上升2.46%，但在2015年至2016年间，在17个亚太经济体中，有10个出口呈下降，其中以香港最为显著，大跌44％（见附表2）。 ■ 加拿大与亚太双边贸易按年同比增长  加国加快开拓多元市场，实属确保本国经济发展的急务，联邦亟需加把劲，在应付美国市场变量的同时，加大力度去扩阔亚太商机，才能在不稳定的经济大气候之下，保障国民生活，甚至降低被特朗普政府玩弄股掌中的风险。撰文：廖长仁

网络图 亚马逊的掌门人贝索斯7月28日经历了半天的好时光，亚马逊公司股票市值一度接近900亿，令他身价首次超过比尔盖茨成为美国首富。不过，也只是半天的时光，第二天股票市场开盘后，由于亚马逊的盈利预期减弱，股票价格大幅下跌4%，收盘时跌幅收窄股价最终下挫2.5%，贝索斯应声跌下首富宝座。 2000年互联网泡沫破灭后，科技板块经历了10多年的洗礼，几家欢喜几家愁，能坚持下来的往往都是真正的强者，美股目前市值最大的5个公司里，前4位都属于科技板块——苹果、谷歌、微软、亚马逊。亚马逊经历了6月份的调整，再次反弹至历史高位，其市值已经超过了美孚石油成为美股市值第四大个股。 当今科技从个人电脑向云计算转型，这个时代的一个巨头就是亚马逊，创始人贝索斯通过挤压供应商压低价格，摧毁零售业的工作岗位，使得自己的身价也上升到900亿美元的天文数字，成为半天的美国首富。 亚马逊股价的飙升的主要原因来自于三方面。首先，不断创新的商业模式。从1994年，贝索斯开始投身于创业工作，亚马逊诞生问世之初只是一个电商平台。从书籍到影碟，然后又扩展到服饰、珠宝。 2003年后，公司除了传统电商模式外又开发一些实体的电子产品例如Kindle E-reader、Fire Tablet及Fire TV。在不断的创新中，这两年公司把云计算作为重要的增长主题，抓住了市场的脉搏。其次，不断地收购扩张令亚马逊的公司不仅产品多元化，市值也在不断扩张。从1998年到2015年，亚马逊平均每年收购3、4个公司或其部分股份，以激进地收购来扩张公司，这一点与微软颇为相似。最后，亚马逊在华尔街的人缘超好，千里马还需伯乐赏识，虽然亚马逊没有任何分红的记录，但是公司的股票却受到华尔街分析师的追捧。 我们过去所依赖的一些信念又一次面临全面颠覆，传统的零售业依靠庞大的运输、配送、销售体系所实现的价值，现在被亚马逊等电商毫不留情的夺走。  所有的物流配送最终必须要实现价值，同样都是仓库，货物送到客户手上才能盈利，电商在这方面占有成本优势，在零售销售的整个环节里，电商有点截胡的味道。 亚马逊的模式，使得消费者和商品之间只隔着一间仓库。人们现在对于购物环境，零售服务越来越不在意，实用主义之风兴起，好看不如好用，只要买到手上的东西物有所值，谁会在意是否有导购服务人员的微笑服务呢？ 这种思想潮流下，电商颠覆式的营销就占据上风，在销售环节中，如果把仓库和消费者直接联系在一起，中间所有的服务都舍去的话，成本自然降低。 商场上潮起潮落，本来没有什么可以值得唏嘘一番的，这个现像的背后，确实显示了非常残酷的现实：在渠道为王、股权当道、房地产就是一切的大时代，劳动者何处安身？  自从2008年以来，量化宽松政策创造的财富全部都在房地产和股票市场，劳动者的收入在GDP比例中逐步下降。都说劳动最光荣，可是，在这个大颠覆的时代，你会发现只有劳苦，却没有功高。劳动者不要说同工同酬，就是想要保住微薄的收入都越来越难。 亚马逊的这种颠覆，意味着零售业残酷的竞争，消费者的天堂，劳动者的噩梦。亚马逊创造的商业奇迹，将会使许多人失去工作机会。我们今年以来看到的加拿大零售企业的连续倒闭，影响许多人的工作岗位。 ...

▲ 美国汽车业为「谷」销售，伙拍金融机构大肆向还款能力成疑的消费者批出贷款当中不少更包装成次贷证券在金融市场出售，危机一触即爆。 由美国引爆的金融海啸，只是十年前的事。源头在于金融机构滥批房屋按揭贷款，进而包装成貌似稳阵的「有毒」投资产品。当楼市泡沫爆破，便成为几乎摧毁全球金融市场的核弹。 十年过去，一场新的危机山雨欲来。风眼虽然同样在美国，不同的是主角不再是住宅按揭， 而是更加普及的汽车次级贷款（Subprime Auto Loan），估计涉及金额过万亿港元。 近年美国汽车业为「谷」销售，不惜伙拍金融机构大肆向还款能力成疑的消费者批出贷款。随着一手销情下挫，二手车价格暴跌，愈来愈多汽车次贷沦为不良贷款，危机一触即爆。 先使未来钱是美国人生活一部分。截至今年第一季，全美家庭总负债高达十二点七二万亿美元，相等于约九十九万亿港元，占国内生产总值大概三分之二。其中汽车贷款占一点一七万亿美元，占家庭总负债约百分之九点二，保守估计当中一成六属于次级贷款，涉及金额超过一万四千亿港元。 ▲ 先使未来钱是美国人生活一部分，汽车贷款目前占家庭总负债约百分之九点二。 与当年的次级房贷一样，金融机构把这些次级贷款包装成证券出售，将风险转嫁给全球投资者。 O九年，美国的汽车贷款证券发行额仅二十五亿美元，即约一百九十五亿港元。今时今日已翻了十倍，激增至二百六十亿美元，即超过二千亿港元。 ▲占美国次级车贷证券三成市场的桑坦德银行，早前支付罚款与美国马萨诸塞州检察院和解，起因是该行在次级车贷证券化中严重违规。 评级机构穆迪更发现，承造次级车贷的大户桑坦德银行美国分行，早前捆绑发行的十亿美元车贷证券，只得百分之八个案事先被审核过。换言之，有九成二申请「话过就过」，反映问题的严重性。有州检察官在提交法庭的文件中更直言，部分车行在贷款申请流程中做手脚，让高风险贷款人也能获得汽车贷款。 金融机构滥批贷款 业内人士表示，近年美国汽车业为催谷销售，与金融机构合作，大肆向缺乏还款能力的消费者批出贷款，刺激无论一手抑或二手车贷，都出现爆炸性增长。 过去几年，至少有二十四家机构，包括Sierra Auto Finance和SkoposFinancial等小型贷款机构，先后推出次级车贷证券，而被捆绑在一起的贷款，往往是借给根本没有偿还能力的人。例如占次级车贷证券三成市场的桑坦德银行，早前便支付了二千六百万美元和解费予美国马萨诸塞州检察院，起因是该行在次级车贷证券化中严重违规操作。 ▲美国汽车制造业开始吹淡风，八大车厂中，七间销售都不符预期，经销商的库存更创下O八年金融海啸以来最高水平。   近期美国汽车业开始吹淡风，八大车厂中，七间销售都不符预期，其中福特汽车已预告，今年的销售将按年下跌，明年亦不乐观；经销商的库存创下O八年金融海啸以来最高水平，不少经销商的财务出现问题。此外，二手车价格开始暴泻，投行摩根士丹利甚至警告，二手车价未来四至五年的平均跌幅或高达五成。 ▲ Tesla老板马克斯为刺激销售，公司与金融机构合作，大举向消费者提供借贷。 事实上，虽然美国股市大升，但财富效应仅惠及小部分有钱阶层，低收入人数反而爆炸性急增。目前有超过一百万名美国人并无如期偿还汽车贷款，情况比金融海啸时更夸张。 忧变「完美风暴」 联储局的数字显示，最新一季美国汽车贷款的拖欠比率突破了百分之二，对上一次拖欠比率达到此一水平，正是O八年金融海啸期间。当中最令投资界担心的，是次级汽车贷款的拖欠比率和减值损失已飙升至O八年以来最高水平。   随着情况急速恶化，金融界开始担心车贷危机，甚至将其严重性提升至当年次级房贷的高度看待。有分析 更警告，另一次「次按」危机正蓄势待发。 按目前形势分析，美国的汽车次按问题，远不如十年前的房地产次按严重。当年房屋市场的按揭总值达十万亿美元，其中七成按揭被包装成证券出售。比起当年的房按，现时美国的车贷及相关证券规模实在「无得比」。就算二百六十亿美元次级车贷全数违约，对金融市场构成的系统性风险以至对整体经济的直接影响，都远低于当年的次按危机。 ▲ 十年前由次按引爆的金融海啸，依然历历在目。 另一方面，金融机构汲取了金融海啸的教训，已开始收缩车贷的规模。例如一年前仍活跃于车贷市场的富国银行，其汽车贷款占整体贷款比例已降至不足一成，涉及总额由原本排行美国第二跌至第七。投行摩根大通今年发行的车贷证券约为八十亿美元，按年下跌一成七。 专家更担心的是，若汽车次按危机爆发时撞正美国经济下滑，就会令破坏力倍增，皆因汽车制造及相关行业仍是美国经济支柱之一。届时肯定更多工人饭碗不保，连锁效应下，会加深经济下滑的力度，最终可能变成一场「完美风暴」。 何谓次贷? 在美国，每位贷款者都有一个信贷评分。评分准则是按其个人还款能力，以及借贷历史计算而得出的数字。当然评分愈高，即表示其质素愈高，还款能力愈强。 ▲ 不少华尔街大行汲取了金融海啸的教训，今年开始缩减车贷规模。 在这个准则下，信用评分在六百分以下的贷款者，即为「次级贷款者」（Subprime Borrower）；评分介乎三百至五百，更会被评为「极次级贷款者」（Deep Subprime Borrower），反映其拖欠还款的风险极高。任何借给这类贷款者的贷款或按揭，往往被界定为「次级贷款」或「次按」。 低评分仍然获得贷款，贷款条件自然严苛得多，包括利息会很高，但仍然不乏愿意「落搭」的人。根据Experian的数据，借给「极次级贷款者」的款额于对上一年增长了近一成五。当然，这类贷款者的还款纪录普遍极差。评级机构标准普尔指出，一五年至今，不少次贷客户都曾经录得连续延迟还款，甚至被罚款的纪录。

■ NDP政府一上台马油即宣布退出卑诗的LNG项目，难免猜测四起。图为马油一艘运送液化天然气的船只。网上图片  撰文：廖长仁 马来西亚国营石油公司（Petronas，又称马油公司）日前宣布，搁置360亿元的卑诗省太平洋西北液化天然气计划（Pacific NorthWest LNG），理由是国际LNG价格持续低迷，不过，在省新民主党（NDP）政府一上台即打退堂鼓，难免让人推测除国际市场变化，本省政坛变化也影响马油对该项目前景的评估。NDP强调这是一次纯粹出于经济考虑的决定；反对党省自由党则指因为NDP一向对该能源开发项目不友善，导致马油急急“运路走”。两种说法都没错，可却都是片面之词。 该项巨额能源业开发项目原定在鲁拔太子港附近的莱路岛(Lelu Island)，兴建一座LNG厂房，然后把LNG产品输往亚洲市场，预计每年可以出口1,900万吨液化天然气到亚洲。 该计划去年获联邦“开绿灯”，但太平洋西北液化天然气集团董事局周二发表声明，指主要投资者马油宣布，由于市场情况转变，对天然气价格持续低迷以及能源业环境改变均感失望，决定搁置计划，令项目胎死腹中。 项目进度多年来都拖泥带水 自由党省议员屈洁冰表示，马油与前自由党政府关系良好，如今忽然“缩沙”是因感受到新NDP省政府不重视天然气开发，又指在NDP还是反对党期间，多个NDP省议员都公开抨击液化天然气计划，又呼吁联邦不要批准该项目。不过她未有详细解画的是，为什么在自由党执政期间，马油这项计划一直未启动落实。 在2013省选期间，液化天然气是自由党主打的经济发展项目，不过当选后未能顺利展开。其实早于2011年，加拿大蚬壳石油公司(Shell Canada) 总裁米切尔摩亚（Lorraine Mitchelmore）曾表示，争取天然气市场时机或转瞬即逝，并指当时的自由党政府不明白事情的迫切性。 2014年9月，时任马油行政总裁阿巴斯（Shamsul Abbas）接受英国《金融时报》访问时，以“不确定、拖延和短视”来形容卑诗天然气市埸当时的景观。他所说的不确定因素，包括建造成本、相关税务和法规、原住民地区的法律诉讼威胁，以及省和联邦监管机构延迟批准。 放生横山油管 或向LNG开刀？ 阿巴斯甚至不客气表示，省府须知道，卑诗天然气市埸比澳洲等主要国际竞争对手“落后40年”，也曾声言该公司或退出在卑诗的液化天然气项目。说前自由党政府与马油关系良好，有点言过其实；把自由党处理多年仍未能落实的项目全怪罪新政府，也不尽公平。 那么马油搁置LNG项目，只是个纯粹出于经济考虑的决定吗？分析之下，可知也不尽然。 NDP在5月省选期间，曾称一旦当选将提高太平洋西北液化天然气项目的碳税，又承诺对项目使用水力压裂这受争议的提取天然气方式，作出科学评估，并拒绝排除暂禁使用水力压裂法的可能性。  ■ 贺谨日前到渥太华与杜鲁多会晤期间，两人都避免谈及油管扩建上的分歧。资料图片  贺谨（John Horgan）今年2月表示，该LNG项目选址不好，如当选将“选一个更好的地点和更好的方法”去开发液化天然气。 以上种种说法，一旦实行，都可能威胁开发项目的进度。过去省自由党当政期间，项目进度尚且拖泥带水；如今新省府上场，根据NDP多年来的态度，情况会有可能突飞猛进吗？所以从商业投资的角度出发，马油感到的忧虑并非无因。 再加上NDP政府目前对横山输油管扩建计划（Trans Mountain pipeline project）的立场似有所软化，对LNG取态可能转向。省选期间，NDP誓言要使用一切可用工具，终止康德摩根横山输油管扩建计划。贺谨日前到渥太华与总理杜鲁多会晤期间，两人避免公开谈及油管扩建计划。卑诗律政厅长尹大卫（David Eby）周二虽表示，贺谨责成他研究阻止扩建计划的可能选择，但同时指出由于计划已获联邦及刚下台的自由党政府批准，如果NDP政府故意停发许可证，将冒高昂诉讼风险。难道NDP在省选前不知诉讼风险吗？这明显属推托之词。 尹大卫又说，在发许可证时会要求康德摩根公司把漏油机率降至最低，以及须以保护环境方式施工。此话重点不在“环保”而在于“施工”，NDP显然是有所软化，倾向容许该油管扩建计划在他们眼皮底下动工。 在这种情况下，NDP要避免因为未落力阻止横山输油管扩建而流失选票，很可能拿太平洋西北液化天然气计划开刀，高调地确立环保形象，并显示出与前自由党政府的不同风格。 马油突宣布搁置液化天然气项目是否破釜沉舟之计，也未可知，但该计划过去几年一波三折，迟迟未能上马确是事实；如果NDP新政府真的有心继续支持天然气行业在本省大力开发，现正是时候规划全面蓝图，让能源公司有信心在卑诗规划相关的巨额投资项目，从而使加西这个资源大省得以大展鸿图。

本周二加元兑美元触及80美分，这是过去两年来的最高水平。加元取得如此的成绩，原因是加拿大央行的开启加息之门。 七月的首次加息后，加元汇率继续飙升。目前分析师认为，加拿大今年十月加息的概率高达80%。从加元汇率上也能反映出加拿大央行的鹰派气息，在第一次加息后，加元上涨的脚步并未停歇，一般而言，在买消息卖事实的外汇市场上，加息过后，加元汇率大幅回调属于正常交易形态，但加元汇率在没有油价上涨配合的情况下如此坚挺，则证明大多数分析师都认为，加拿大央行今年第二次加息的概率很大。加元汇率的上升，使得加拿大人去美国旅游消费的兴趣大增。但对加拿大出口企业而言，这并不是一个好消息，今年三月加元汇率低迷时刻，出口贸易逆差大幅缩小，随着加元汇率的提高，分析师预计加拿大出口贸易赤字今年会大幅增加。 加拿大央行如此的鹰派，让许多人感到有些吃惊。今年加拿大的经济增长数据靓丽，可其中大部分是靠便宜信贷刺激的消费，房地产以及相关行业对GDP的贡献不菲。目前加拿大人的债务总额近两万亿加元，大部分为房屋按揭贷款，一旦房屋价格出现下降，对于家庭消费会产生极大的负面影响。加拿大央行的加息，令一些银行分析师不安。 多伦多5月、6月连续两个月出现房价调整，大家对7月数据格外关心。据多伦多地产局的初步数据，7月前两个星期的房屋同比销售继续下跌，成交量为2670栋房屋，较去年同期下跌39%。独立屋销售萎缩最严重，下跌幅度为45%。 7月前两周房价较6月的平均价格793,915元进一步下跌4.2%，买方市场的形势进一步明确。 这样的局面与加拿大央行的加息政策是分不开的。现在各种迹像看来，加拿大央行今年内第二次加息的概率正在直线上升。一般而言，加拿大央行关注的两个指标，就业率和通胀数据。最新出炉的六月通胀数据为1%，较五月份的1.3%还低。在连续两个月的通胀数据大幅降息时加息，令人有些惊讶。 另外一个指标，经济增长和就业市场方面，加拿大第一季度的GDP增长达到3.7%，确实为G7工业国中表现最好的。但是，就业数据方面的改善却差强人意，失业率降低至6.5%，但是许多工作都是自雇和临时工，薪资收入水平并不高。 谈到就业市场，安省政府即将推出的最低工资法案，也成为劳动力市场的杀手。明年1月1日开始，安省的最低时薪将从11.4元增加至14元，然后会继续上涨到15元。雇主是否能够承担这样的负担？增加最低工资，可能会令许多工人失去工作。加拿大中小企业联合会（CIFB）的调查报告更显示，如果安省最低时薪为15加元，三分之一的中小企业表示将会转向美国生产，或者干脆关闭生意。剩下的三分之二中小企业表示，公司虽然会继续经营，但是将会裁减员工数目，不再雇佣新人手，对于现有员工也将减少他们的工作时间。 在加元触及两年来最高水平之际，加元汇率则是这两个月来，主要国家货币中，唯一领头上涨的货币。分析师们正在焦虑的关注这个现像，到底是加拿大经济基本面向好造成的汇率高企，还是仅仅因为针对加拿大央行今年再次加息的预期，将加元汇率推高到至今的水平，如果是后者的话，我们以后面临的不仅是加元汇率大幅汇率，而且还有相应的经济风险。无论从通胀水平，私有部门经济，还是从当前的房地产形势看，加拿大能否再承受一次加息的打击都是值得怀疑的。 我们正处于一个非常微妙的时期，一个季度的靓丽经济增长数据，背后却掩盖着疲弱的通胀数据，非常脆弱的就业市场，加拿大央行却在这种情况下，采取如此鹰派的加息态势，不得不说让人十分疑惑。高举的加息大棒落下时，加拿大央行行是否想过，这对于加拿大房地产市场这座沙之堡的影响有多大呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

美国贸易代表本周向加拿大正式提交关于北美贸易协定的谈判清单，长达18页的单子里，包含近100个美国希望达成的目标，关于农产品、奶制品、软木等自然不会被遗漏，一些新的条件，则让加拿大觉得非常苛刻。 美国代表要求取消现行的北美自由贸易区仲裁委员会，因为这个委员会大部分时候，在贸易争端上都偏向加拿大。 美国所谓的公平指的是什么呢？也许从其贸易代表的要求上就可以看出来：美国要求加拿大政府为美国公司创造条件，使得美国公司可以参与到加拿大政府项目中，但是，反过来，却要加拿大承认，美国有权利阻止加拿大公司参与美国政府项目，原因是美国有“Buy America”条款。 美国是加拿大最重要的贸易国，从美国的角度看（实物商品，不含服务），主要的贸易国为加拿大，贸易量5767亿美元，逆差155亿美元，中国贸易量5994亿美元，墨西哥贸易量为5321亿美元，逆差606亿美元，日本贸易量为1936亿美元，逆差686亿美元，德国贸易量为1748亿美元，逆差749亿美元！ 在美加贸易问题上，特朗普对加拿大态度是非常强硬的。最近，加拿大央行七年来的首次升息，恰逢美国与加拿大之间进行关键的贸易谈判，让人不得不怀疑，迫于某种压力，加拿大央行被动加息抬高加元汇率，为这次谈判的进行表现出诚意。 从过去的经验看，美国是货币战争的高手。 1985年9月22日，美国召集当时的主要贸易伙伴，日本、德国、英国、法国等，在美国纽约的广场饭店开会，最后达成著名的广场协议，会议的主要内容就是让美元兑这些国家的货币进行贬值，增加美国出口竞争力，改善美国收支不平衡的问题。 会议结束后，在这些国家的央行干预下，日元、德国马克、法国法郎、英国英镑应声上涨，美元汇率则大幅下挫。按照道理讲，根据协议内容，大家都升值，没什么特殊的，可是日本却遭到沉重打击。 首先，我们可以看到，协议签订后，日元的升值幅度较大，一年后日元汇率从一美元兑238日元，下降到一美元兑168日元，这么大的外汇波动，使得日本遭受一个意想不到的损失。 日本购买了大量的美国国债，折算汇率后，发生严重的账面亏损，于是大量资金流回日本，推高了房地产价格。最疯狂的时刻，日本东京的地价可以购买全美国的总和。当年的短暂欢愉，带来的是日本长期停滞的经济，日本一直到现在都没有走出那场大衰退的阴影。 时光倒流二十年，在1990年之际，加拿大利息水平为13%，这些年利率一路走低，最低至0.5%的水平，现在加拿大央行突然加息，使得利息上升至0.75%，很多分析师都认为，加拿大央行将会在年底前第二次加息，利息水平将回归1%！ 由此看来，加拿大利息水平似乎进入一个上升通道， 如果说低利息带来的流动性盛宴使得加拿大房地产和经济发展到今天的盛况，那么，作为大部分资产都在房地产上面的加拿大人，利息上升会给每个加拿大人的家庭资产带来影响。 对于加拿大央行的这次突然加息，许多分析师都持有保留意见。加拿大马上面临与美国的贸易谈判，特朗普总统要求重新修订北美贸易协定，特别是对区域内部的汇率操纵行为制定更为严厉的法规。 ...

加拿大全国瞩目的央行会议举行，波洛兹行长将加拿大基准利率提高25个基点，这是加拿大七年以来的首次加息，为加拿大收紧货币政策来开序幕。 十年宽松一朝收紧，所有鸽派都变脸，加拿大央行也不例外，在阳光明媚的七月，这次加息无疑是一场夏日雷暴。对那些习惯于躺在央妈呵护的低利息温床上，准备边数着钱，边度假的房地产投资者，这显然不是一个好消息。 加拿大央行过去一直都采取置身事外的角色，不断的以放嘴炮的形势威胁房地产市场却从未行动，今天的加息行动，证明加拿大央行也加入这一新的政策潮流。 现在加拿大全民皆房，债务杠杆武装到牙齿，政府行政措施打压，加拿大央行也从过去的鸽派和风细雨，突然变成狰狞的鹰派模样，难道低利息的狂欢派对即将曲终人散？ 加拿大央行将基准利率提高至0.75%，仅仅25个基点，对于市场有那么大的影响吗？过去多年的房地产盛宴中，凡是大胆加杠杆的人都赚得金玉满堂，凡是小心谨慎储蓄，量力而行的人们都遭受最严厉的惩罚，有些甚至还在租房。这个残酷的事实，令加拿大人开始疯狂堆积债务，截止目前，加拿大的民间债务超过两万亿加元，房地产按揭也高达1.5万亿加元！加拿大已经是G7工业国中民间负债水平最高的国家，但是经济增长却不尽人意。 许多人房地产按揭债务作为财富的良药，认为这才是财富增长的源泉，特别是在多伦多地区的房奴们的平均按揭额度达到50万加元！信用按揭专家早就提出警告：许多加拿大人对于他们所欠下的债务了解甚少，随着房价的上涨，盲目认为他们欠下的高额房贷是良好资产！ 破产重组专家道格拉斯表示，现在的社会让人看不懂，人们不仅不害怕债务，反而以能借到最大额度为荣；过去几年负债最深，购房最多的人群获得利益最大化，这些活生生的成功案例，鼓励人们疯狂借贷。现在随着利息成本上升，情况将大不一样。 现在消费者的债务水平进入史无前例的危险水平，对于许多处于债务悬崖边缘的加拿大人而言，加拿大央行选择现在加息，让人感到不解，这不是要跟房地产过不去吗？ 也许吧，但如果加拿大不加息，美国一路加息，加币贬值将使得资金流入加拿大，而这些流入加拿大的资金基本都进入房地产市场，让房价暴涨，令普通人一房难求，令大街小巷成为抢offer的战场！今天公布的数据显示，在安省的海外买家只有4.7%，但是在多伦多市区，海外买家比例为7.2%，在列治文山，万锦两个属于大多伦多地区的城市，海外买家的比例高达9.1%！ 相反，美国加息情况下，一些资金也会流出加拿大进入美国，但这些资金却是实体经济需要的资金，如果公司不能获得资金，再生产就成为问题，产业升级更难上加难，因为我们的大部分设备要从跟美国进口，加币越低，进口成本越高！ 不难看出，在美联储加息，加拿大央行硬挺着不跟的情况下，流入加拿大的都是不太需要的资金，只能让加拿大经济虚火上升；而流出加拿大的却都是急需的资金，企业和经济赖以生存的精华。 目前，许多分析师都在为加拿大中央银行今年加息两次做准备，普遍的预计是，加拿大央行的第二次加息可能在十月份。 过去几年的房地产价格大幅飙升，在利息上涨周期中，可能不会再重现。加拿大房地产的辉煌，基于很多因素，最关键的因素就是低利息政策。OECD曾经多次劝加拿大央行加息，国际经济合作组织认为，一旦加息则加拿大的房地产淘金浪潮就会结束。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

最近有数位买家向我咨询，他们之前购买房子时，Offer中没有附带任何条件。现在可能由于省府出台的控市政策，令房地产市场上放盘数量增加，贷款条件改变，以及抢Offer情况减少，导致他们无法售出现住的房子。 面对这种局面，买方经纪需要对可能出现的所有问题和后果有所了解，并及时提出建议，采取必要措施保护你的客户和交易。下面5点需要了解： 1. 如果买家无法完成交易会发生什么？ 如果买方不能成交，很可能他们会选择放弃定金。假若卖方再以比之前买家同意支付的价格更低的售价卖出该物业，那么可能会导致卖方起诉未能完成交易的买家，索赔差价。 2. 买家有哪些选择？ 选择之一是接触卖方请求延期交割，以便有更多的时间，不会匆忙出售他们现有的房屋。另一个选择是将购买协议出售或转让给第三方买家，让另一个买家接管他们的协议，并返还定金，然后直接与卖方成交。 3.将购买协议转让给另一位买家是否需要卖方许可？ 根据OREA转售协议的条款，不需要获得许可。不过，基于下面这些原因，最好是与卖家合作：也许卖方经纪掌握已经看过该物业的买家名单，这些人有可能愿意接管这笔交易。此外，所有买家都希望能看到房子，而由于房子尚未过户，所以你的客户无权向新来的买家展示这栋房子。如果获得卖方的协助，你可以展示房子，并期望有新的潜在买家愿意接手。 4.佣金由谁支付? 两笔交易均需支付佣金。因此，原始买家若想保本，很可能需要以超过他们付出的金额卖出。根据我的经验，当试图以高于原始价格转售房子时，应该向原始卖家明确说明，买方在这次转售中不会有任何盈利，只是寻找有人接管他们的购买契约。 5. 谁支付土地转让税？ 土地转让税只需要支付一次。在这种情况下，由最终与卖方完成交易的新买家支付。根据我的经验，最好在交易流程的早期处理所有这些问题，提前并坦诚地告知卖方，找到对双方都适合的解决方案。通过合作，可以减少各方面的潜在损失，在大多数情况下，完成交易令大家都满意。 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师  

自从加拿大政府推出免税账户以后，给予投资者的福利是显而易见的。TFSA的投资开始于2009年，只要当年满足18周岁的加拿大税务居民就可以办理。目前每年的额度是5,500加元，总额度累积已经达到了52,000加元。TFSA跟传统的RRSP不同，TFSA支取现金时不会被记为当年的收入；更不会影响其它社会福利的领取额度，对于步入退休阶段的投资者优惠多多。 不过，随着联邦政府囊中羞涩，加拿大税局的税务稽查日益趋紧。本周公布的数据显示，加拿大税务局通过严查加拿大人近五年来TFSA免税账户的投资，追回7,500万加元税款，税局特别关注的是频繁交易来获利的TFSA投资人。 根据加拿大税务局的说法，这次的7,500万追回税款中，20%的TFSA账户操作被界定为生意收入，主要是频繁的日间交易Day Trading。从税局的角度出发，认为这种交易属于职业的投资者，依靠交易作为营生。而税局设计免税账户TFSA的初衷，还是为那些长期稳定投资的收入免税。 这些被审查的账户共同特点是资金超过允许额度的数倍，税局从这些账户中抽查1%的样本进行审计，然后根据以下特征决定是否罚款：买卖股票证券的频率，持有证券时间长短；持有证券的类别，是否为正常分红股票，还是投机性股票；账户持有人相关的证券知识，账户资金是否为借贷资金。 可见，如果TFSA的投资涉及到贷款或是用杠杆资金操作，附加上频繁的日间交易，马上会引起税务局的注意，非常容易被界定为Business income，从而不能获得免税。由此看来，TFSA免税账户投资什么标的资产，如何投资，不仅涉及投资回报，还可能因此被税局审计追查失去免税功能。 TFSA的投资，如果仅仅是被动收入的话，投资GIC定期存款比较适合，但是随着央行的货币宽松政策，一方面造就房地产的牛市，另外一方面却最大限度的牺牲了存款人的利益。因此，很多人而言都不喜欢GIC这个选择。 一些朋友在免税账户里投资中，选择 ETF的投资，为什么ETF会获得一部分投资者的喜爱呢？首先，投资者觉得 ETF每天都能够交易买卖。其次，ETF必须非常 SEXY，能够满足人们的特殊爱好， 特别是能提供那种驰骋沙场，攻城拔寨的刺激，因此杠杆 ETF是最流行的。现在市场上流行的 ETF大多带有杠杆乘数（两倍或者三倍），它的回报率比一般非杠杆的 ETF对市场走势的反应更为敏感。 杠杆指数ETF往往会被分为看涨型或看跌型基金。看涨类的 ETF基金可能会实现相当于道琼斯工业平均指数或标准普尔 500指数每日回报的 2倍或是 3倍。看跌类的 ETF基金可以在每日市场指数下跌的时候盈利两倍或是三倍；这意味着如果方向做反了，它的损失会是市场的双倍甚至三倍。 ETF的这些特征，短期交易并且带有杠杆，如果用在免税账户里，是要被税局所关注的。当然，税局只是关注那些赚钱的！ 这无疑提醒一些偏好ETF的投资者，需要重新审视TFSA投资策略和产品选择。根据税局的数据显示，只有0.1%的TFSA账户可以翻几倍甚至十几倍，因此，我们可以看出，利用短期交易和杠杆投资获得高收益的仅仅是极少数人。 根据数据的审计数据，除了因为频繁交易被罚款，剩下TFSA的罚款是因为投资超额 Over contribution ，按照税务局的条例：超额供款免税账户每个月会被征收超额部分1%的罚金，罚金将会被累积直到将超额部分取出来为止。所以，如果发现自己的免税账户已经供超，应该立即取出来。 关于这点，其实普通人有许多“冤案”，举个例子，如果一个投资者在TD有一个免税账户希望能够转到RBC，不熟悉规则的朋友往往会把在TD的资金提现，然后在RBC银行再开一个免税账户。这样就存在一个重复供款的一个问题，使得资金被双倍计算从而超过应有额度。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

■ 贺谨领导NDP省府要洗刷不善理财污名，在制订经济政策或推动大型基建项目时，亟需时刻以省民的福祉为依归。 资料图片  撰文：廖长仁 经过16年沉潜后调整竞选策略，卑诗新民主党（NDP）获绿党支持下重掌省政。在目前形势下，新的省府属于少数政府，恐难以完成4年任期。再坐进权力宝座，对NDP就是个洗脱当年“散财童子”不良形象的机会。回顾NDP在1990年代执政十年，经济数字虽不亮丽，却非如政敌所描绘般差劲，但建造快速渡轮项目严重失误事件，说明权力欠缺制约，且更成为该党理财不善的铁证。今天获得选民委托管治省政，NDP真要汲取教训，推动经济项目时力免理念先行，须做足功课，审慎评估，严格监督过程确保不浪费公帑，进而做到比前朝自由党政府更好，一洗颓名。 省NDP刚宣布委任温哥华市议员麦杰士（Geoff Meggs），担任候任省长贺谨（John Horgan）的幕僚长。《温哥华太阳报》有评论认为，这项人事安排难免让人觉得，NDP的执政方针，尤其在房屋可负担程度与运输这两大议题上，或将与温市府一贯中间偏左的做法，亦步亦趋。 宜公平回顾各届省府成绩 过去每次省选中，不善理财往往成为NDP的软肋。平心而论，NDP在1990年代执政的经济成绩单并不特别难看。 卑诗商业议会（Business Council of British Columbia）所做的报告，把卑诗NDP在1990年代执政十年数据，对照1980年代社信党（Social Credit）和2000年代卑诗自由党的经济数据，显示三党互有长短。 上述报告显示，在国民生产总值（GDP）方面，社信党执政十年平均增长是2.12％、NDP为2.72％、自由党有2.36％。出口增长方面，卑诗出口到其他省份的商品和服务，在30年内基本维持不变，但以1990年代增长最强劲，2000年代最弱。创造就业上，社信党十年平均是1.91%、NDP为2.17%、自由党有1.58%。在失业率方面，社信党十年平均是11.48%、NDP为8.87%、自由党有6.63%。对比加拿大统计局数字，省NDP当家的十年中，1992年乃本省失业高峰期，失业率达10.1%；到2001年自由党政府开始执政时期，下调至7.7%。 纵观经济数据，省NDP在90年代执政十年间，两度出现超过4%（1993年4.5%、2000年4.6%）的经济增长，只有一年低过2%（1998年，1.3%），其余均在2%至4%之间，成绩中规中矩。NDP执政前半段时间，经济增长较理想，基本上与加国整体经济状况吻合，甚至超越全国。不过在最后4年卑诗经济明显追不上全国（见附表），虽然当中包含一些外在因素，但也反映NDP经济政策效果欠佳，成了该党被抨管理无方的证据，其中简嘉年（Glen Clark）出任省长时推动快速渡轮计划，更被视为“铁证如山”。 1996年省长简嘉年计划在本省建造3艘快速渡轮，每艘7,000万元，整个计划原预算2.1亿元，却最终严重超支至4.6亿元。渡轮原打算往返温哥华与温哥华岛之间，但由于新船耗油量太大、频频出现机械故障，以及行驶时引起巨大波浪，决定停驶，渡轮放置在干坞多年；到2001年自由党上台后，于2003年以巨大折让价1,940万元把3艘快速渡轮售给以北温为基地的华盛顿海洋集团公司（Washington Marine Group），后转售予阿联酋（UAE）一买家。此事被形容为省NDP当年经济计划“坚离地”的事件。 草率推行计划 徒然浪费公帑 在二战期间，卑诗省造船业一度非常兴旺，不过到了上世纪90年代，因为材料费用激增，劳资纠纷频繁以及亚洲造船厂竞争剧烈等因素，整个行业濒临死亡。在业界和工会压力下，卑诗NDP匆匆上马。卑诗审计总长(Auditor General)就计划所做的调查报告指出，NDP推动该计划前，根本没有充分研究导致卑诗造船业衰落因素；没有按程序完成风险评估；在未有完成设计规范和选择承包商之前，即已批准财政预算和建造时间表。 ■ 简嘉年时期草率上马快速渡轮计划，成了省NDP的政治负资产。网上图片  展开大型基建计划，必须有详细业务规划，确保不致因逾期而引起额外开支。简嘉年领导的省府，在快速渡轮的业务规划尚未完成前已批准动工，导致诸多管理失误，项目迟了3年才完成。 当年卑诗渡轮（BC Ferry）最初建议租赁类似的渡轮，在沿海水域试验；可NDP政府为著不阻碍计划，决定放弃测试程序，结果出现“有船用不着”的可笑局面。 市场研究、风险分析、业务规划，以及绩效管理，都是推动大型基建计划的基本动作。绕过了这些基本程序的原因，是当年简嘉年政府急于回应业界和工会的压力，以一厢情愿的心态轻率推动造船计划，严重损害党的形象事小，浪费公帑事大。当年省NDP政府如此行事方式，形象地说明了奥地利经济学者海耶克（Friedrich August von Hayek）的名言：通往地狱之路，都是由善意铺成的。 新省府紧记不能绕过基本程序 汲取过往教训，贺谨领导的NDP省府要洗刷不善理财污名，在制订经济政策或推动大型基建项目时，有三个“必须坚持”：第一、不轻易受业界和工会压力左右判断； 第二、推出计划前先从事严谨的市场研究和风险分析；第三、项目展开过程要推动严格的绩效管理。新的省府不要再向个别压力团体及行业组织的利益倾斜，选民是要求政府照顾最大多数人的最大利益。这样以省民福祉作为制订政策的唯一依归，今天的NDP才算是洗心革面。

■ 电动汽车近年成了环保城市一项象征，各级政府推出补助以催谷销量，但这类做法对大部分纳税人不公平。加拿大自然资源部 温哥华市议会周二通过了两个有关电动汽车试验计划，一项是为商铺及业主设置更多路边充电站，另一项实施充电站收费。在环保大旗帜下，各级政府相继推出针对电动汽车的补贴和优惠措施，包括免费使用充电站，却鲜有正视巨额资助特定车主对其他纳税人是否公平的议题。随着电动汽车数量增加，充电站需求上升，但政府从汽油税所得收入相应减少之下，公共充电站收费是个合理做法，惟充电站收费远不足以弥补推动电动汽车政策的支出。政府斥巨资通过鼓励民众转用电动汽车以打造绿色城市，这种做法其实难以维持，亟需另觅更可持续方法，去减低汽车废气的排放量。撰文：廖长仁 温市除加强鼓励民众使用自行车，电动汽车近年成了市府新的“最爱”，而协助推广，使成为环保城市的一个象征。目前各级政府抛出优惠，务求提振电动汽车销量。建立环保城市是值得推动的方向，但政府推动电动汽车的政策，却存在一个“难以持续”的死穴。 仿佛变相惩罚燃油汽车车主 电动汽车价格较高，购买电动汽车人士的经济能力一般较高。为鼓励民众放弃使用燃油汽车，政府往往大手笔提供不同形式优惠和补贴，以吸引民众转用电动汽车。卑诗省府2月宣布为清洁能源汽车计划（Clean Energy Vehicle Program）提供4,000万元，向购买电动汽车人士提供2,500元至6,000元优惠，造成有能力买贵车者获数千元优惠、无能力者反得不到资助的奇怪现象。 除提供不同形式补助，政府更斥公帑装设置电动汽车配套设施。联邦创新科技及经济发展部长贝恩（Navdeep Bains）5月宣布与省及地方伙伴合作，包括业界和其他持份者，制订全国策略，务求2018年增加零排放车辆数量。联邦在2016年预算拨出6,250万支持推广，在2017年的预算再加码，拨1.2亿元给加拿大自然资源部（Natural Resources Canada），用于部署电动汽车充电和取代加油站的设施上。卑诗省环境厅上周宣布，未来5年拨款5,000万在全省增辟充电站，包括321个快速和4,211个二级水平的充电站。 ■ 魁省去年起实施充电站收费，图为该省路边收费充电站。网上图片 在鼓励民众转用电动汽车的前提下，政府大花公帑设置充电设施，为车主免费供电。有能力选购电动汽车人士不仅买车时获数千元优惠，连驾驶所需的能源费也省回。 矛盾的是，汽油税是政府取得道路基建资金主要来源之一，电动汽车车主毋须入油，无形中对道路基建贡献更少；政府收入也因多了电动汽车而减少，维持和发展道路所需资金更加落到燃油汽车车主身上，无力购买电动汽车者面对更不公待遇，仿佛因不放弃使用燃油汽车而变相受罚。 政策困局：补助减 销量往下掉 这种政府斥巨资通过鼓励民众转用电动汽车以强化绿色城市做法，长远委实难以负荷，各地政府近年苦苦寻觅解脱之道，公共充电设施收费是个新尝试。魁省去年起实施充电站收费，慢速充电站每次收2.5元，另加每小时1元泊车费；快速充电每小时则收10元。温市府周二通过，市内16个电动汽车充电站收费计划，慢速充电每小时收两元，另加正常泊车费；快速充电每小时收16元，另加泊车费。即使通过落实该建议，以这种充电站收费水平，对库房收益有限。 政府会减少补助或增加充电收费，可减轻纳税人因电动汽车政策承受的开支吗？恐怕不会。现行政策的死穴是，民众愿转用电动汽车往往基于政府大手笔资助；如果优惠减少，使用电动汽车民众数量就往下掉。 须以新方法创建绿色城市 唯一反对收费试验计划的温市议员郑慧兰(Melissa de Genova)，就担心费用太贵，反而不利鼓励民众购买电动汽车。她说：“尤其是每小时收费16元，对于一些人会是笔不小的开支。这些人既然已不愿花在汽油上，那又怎会乐意贡献给温哥华市政府呢？” 丹麦过去多年是世界上其中一个积极鼓励电动汽车的国家，2015年，丹麦政府免除电动汽车180%进口税，令电动汽车销量大升；惟传出了政府计划在2020年之前逐步取消减税优惠，今年首季的电动汽车销量比2016年同期劲跌60.5%，当局遂宣布改变有关计划。 在中国，政府近年大量补贴电动汽车车主，导致过去两年中国电动汽车销量锐升。2017年起当局把补贴降低，中国最大电动汽车制造商比亚迪（BYD）销量跌34%，导致花旗银行调低该公司目标价。 电动汽车补贴减少导致销量往下掉的情况，在不同国家和地区都出现，只是倚靠政府巨额支持的电动汽车政策，可持续程度低，且对大部分纳税人不公平。公共充电设施收费乃大势所趋，惜所得收入杯水车薪，政府现要检讨催谷电动汽车政策，不能再以增加非电动汽车车主负担，以补贴绿色车主了。所以寻求经济上更合理公平政策，去创建绿色的城市，才是可持续的王道。

网上图片 日本最大的车用安全气囊制造商高田公司因深陷质量门泥淖，最终债台高筑无力翻身，于本周在日本和美国同步申请破产。高田鼎盛时期在业界声名赫赫，但因未严格控制产品质量，令十七名用户死于非命，如今痛饮破产苦酒，只能说是咎由自取。 高田公司生产的安全带、安全气囊等产品，占全球市场份额高逾两成，是宝马、平治、大众、福特、通用、丰田、本田等一众著名车企的长期合作伙伴，在全球二十个国家拥有五十六个生产基地，四万多名员工。 然而就是这样一家世界知名的大企业， 在二00九年美国发生首例因气囊缺陷致死事故之后，却一直没有作出及时的技术补救，反而以推诿、搪塞甚至说谎的方式一拖再拖，以致短短数年间类似事故一再发生，前后共造成十七名用户身亡。到最后拖无可拖，终于将自己拖入了关门歇业的境地。 中国古人讲有关自欺欺人的故事，有两个著名的成语，一是「一叶障目」，一是「掩耳盗铃」。西方也有个著名的童话故事，叫做「皇帝的新衣」。然而这些就连黄口小儿都懂得的道理，一个事​​业遍及全球、责任关乎人命的大企业，却从上至下都充耳不闻，有眼如盲，实在令人震惊。 这样自欺欺人的企业文化，是否仅只高田这一家公司独有，还是一种值得注意的业界现象；是仅存在于企业界，还是日本社会近年某些文化嬗变之下的产物，真是颇为费人思量。别的且不说，回看日本两届政府在对待福岛核泄漏一事上的颟顸、拖延、隐瞒，是否已能发现与高田公司的做法有惊人的相似之处？ 高田的自欺，多少是倚仗了自己「店大」的强势，但最终搬石砸脚，教训惨痛。这个教训对各国的企业，尤其是知名的大企业来说，尤其有其现实意义。 拿中国企业来说，这些年店大欺客的事例实在不少。像通讯领域的巨头华为，凭借过硬的技术实力和强大的研发能力，在短短数年间迅速崛起于全球智能手机制造版图，赢得了越来越多的市场份额。然而就在今年四月，华为一款名为P10的手机发布不到一个月，就被踢爆同款手机采用了两种不同的闪存方案，一时引爆社会舆论。 然而初始华为方面虽承认此事，但却将责任归咎于供应链严重缺货，且姿态摆得很高，因而越发激起消费者不满，认为华为有意欺瞒，要求立即道歉并召回相关产品。事件虽以华为致歉收场，然而过程中其所展现的傲慢，还是令消费者印象深刻。 如今对比高田这一案例，这些在商场上纵横驰骋的所谓大公司、大企业，是否应当有足够的警醒，毕竟「水能载舟，亦能覆舟」，不以诚信对待消费者，最终只会让消费者用脚投票，弃你而去。 高田公司的破产，使得日本企业长期苦心积累、经营的优质高效、管理严格的整体形象，受到很大冲击。对日本企业的国际声誉无疑是不小的伤害。兼之高田的「身后事」是个巨大的烂摊子，日前已有多家日本汽车制造商声明：他们召回故障汽车所花费的数十亿美元将因此打水漂，而这还仅仅是一些汽车大厂的损失而已。 一般而言，大公司的抗风险能力会较其他企业高些，数百家长期依附高田生存的上游中小企业，显然就那么有底气。随着高田的破产，这些企业会否遭遇经营危机，又能否平稳度过，也是令人瞩目的所在。 同时，此事也说明，迷信名牌的思路并不靠谱。办企业、做经营，任何时候，维持对合作方的质量检测体系的正常运作，都是必不可少的，否则既是对用户的不负责任，同时也是将自己企业的安全生命线拱手交予他人，令风险变得不可控制。

万众瞩目之际 ，中国A股冲关明晟MSCI成功，MSCI本周宣布将中国A股纳入MSCI的全球新兴市场指数，这意味中国股市走向国际化的重要一步。预计明年6月份，中国A股将会有222支大盘股，正式被纳入MSCI指数。基于5%的纳入因子，这些A股约占MSCI新兴市场指数0.73%的权重。 中国股市跟国际接轨一直是一个老生常谈的问题。中国股市起步于上世纪90年代，起步时间晚只是一方面，另一方面中国股市相对比较封闭。过去海外的资金如果要申购中国企业的股票一般只有两个主要途径。第一申购在香港上市的内地企业H股，也就是所谓的红筹股，或是申购在美国发行的ADR 。第二种方式就是通过QFII （境外合格投资者）项目申购，但是额度相对有限。 全球资本市场主要指数提供者MSCI、FTSE、S&P DOW JONES三大家公司中，从指数ETF资金追踪的规模看，MSCI排名全球第二，吸引着全球无数被动投资者。如果加上指数基金和指数ETF，全球10.5万亿美元的资金在跟踪MSCI指数，其中约有1.6万亿美元跟踪新兴市场指数。 0.73%的权重看似只是像征性的，但是背后却是数以百亿计算美元的资金将会流入中国股市。 相比欧美等全球成熟的交易市场，中国股市始终被诟病为散户主导，机构参与不足。散户相对于机构投资，最大的缺陷就是缺乏投资的纪律性，在市场急剧波动的情况下，很难控制情绪。为了维稳市场，中国政府两年前曾引入熔断机制。不过事与愿违，对于散户占主导的中国股市，中国式的熔断，非常容易出现恐慌性抛售，然后休市。政府的一片好心，不仅影响了中国市场的效率，而且不利于投资者情绪的稳定。从试验到暂停，中国式的“熔断机制”仅仅四天就淡出了历史舞台。中国不改变散户占主导的格局，市场本身波动性较大的特点也难以改变，照搬欧美股市的任何措施效果都有限。 目前中国股市每日成交量大致在500亿美元，入围MSCI后有望增加200亿，进一步改善中国股市的流动性，更重要的是全球被动型的投资者并非完全是那些整日围在交易大厅内的“散户”，而是包括退休金都机构投资者。中国内地股市有望从“散户市”逐步过渡到“机构市”。在低利息时代推升资产价格后，全球被动投资的资金管理规模也在逐年地提升，截止2012年就达到了11万亿，其中6万亿来自于机构。根据PWC的预计，到2020年末，全球被动投资的规模有望扩容到22亿，一半资金来自于机构。 欧美股市中，机构占据主导。这一类投资者具有纪律性，当市场触发熔断，不会自乱阵脚。相反会乘股价“打折”的时候入场扫货，久而久之纪律性强的机构投资者与缺乏纪律性的散户形成了对手盘。在机构投资者的熏陶下，“散户”开始回到基金投资，搭上机构的大船。未来中国股市如果能够协调好资本项目的技术问题，逐步增加MSCI权重的比例，中国股市未来真正演变成机构市，对股市长期发展显然是一个利好。 中国指数走向国际化是资本市场长足发展的一大步。跨过明晟MSCI这一步后，它的竞争对手，及大型机构和其它大型资产管理公司都会效仿。未来我们能在新兴市场指数ETF中看到中国A股的影子，中国的资本市场的春天就来了。一个充满盲目投资者、相对稚嫩的市场，与比较成熟的国际市场接轨，对中国市场的结构性改革会有很大帮助。中国A股加入明晟指数，不仅ETF等被动投资会参与到中国A股中去，北美的基金经理们未来也会增加其中国的持仓。 在中国并不缺乏优质的企业，阿里、腾讯、百度这些都是中国内地企业的骄傲。不过，BAT三家没有一家在中国内地上市。随着中国指数纳入MSCI，中国市场多了机构的参与，过去一些寻求海外上市的中国本土的优质企业，将会留在上证或是深证交易所，从而提高股市的整体质量。 中国A股这次冲关明晟的成功，让许多中国投资者欢心鼓舞，中国加油！中国股市加油！ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：Joe Richer 问：我兄弟是名房地产销售员，如果他无偿协助我卖房，他仍然需要遵守地产专业守则吗如果他以家庭成员身份帮助我，是不是只属于私人服务？ 答：如果你有一位可靠朋友或家人是经纪或销售员，当你想卖房的时候，与他们合作也许是好的选择但是，正如你不能接受不符合专业操守的“私家手术”或“私家法律建议”一样，不存在不合规的私家地产服务。 尽管是你的兄弟，也不能改变他是注册地产专业人员的事实，意味着他必须遵守安省政府用来保障消费者的规则与规定。 其中一项最重要的条款，经纪和销售人员需要向代表的买卖双方，提供勤勉认真和符合要求的服务，另外，他们必须公平，诚实和正直地对待每宗地产交易涉及的每一个人。 一些有用的建议你和你的兄弟需谨记： 首先，你的兄弟必须以书面形式，向所有潜在买家披露他与你的关系，他必须在买家叫价之前尽早做这件事。 第二，你兄弟只能代表就职的经纪行进行房地产交易，这意味他必须向公司提交涉及交易的所有文件副本。 第三，你兄弟的经纪行可能有佣金政策，那意味你兄弟如果有意免收佣金，必须获得经纪行的批准。同时，若买家聘有经纪，你可能要支付买家经纪的佣金。 最后，你们兄弟俩应该坐下来，讨论他将会提供哪些服务，这点很重要。他会安排准买家观看单位，或者将楼盘放上Realtor.ca吗？这些都是地产专业人员通常会提供的服务。 进行一次彻底的倾谈，逐条审阅放盘协议的细节，并且将所有商谈内容付诸文字。如果有些协议内容你不明白，让他解释至你满意为止。 委托可靠亲友放售房子可以是个好方法，但要事先调整好期望值，如果大家看法一致，你应该会有一个很好的卖房体验。

本周虽然平静开局，但实质上是个“超级央行周”，主要国家央行都将公布最新的议息会议结果，美联储、日本央行、瑞士央行和英国央行将闪亮登场，美联储在周三的会议上加息似乎已成定局。 从CME利率期货数据显示来看，美联储在6月14日加息的概率高达95.8%。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周表示，鉴于加国经济增长稳定，央行已经在考虑当前的货币刺激政策是否还有必要。市场分析师则将其解读为，如果去除货币刺激性的低利息政策，加拿大央行则已经有了加息议程。 加拿大债券市场本周大跌，从债券市场的分析认为年内加息的概率已经上升为56%，甚至下个月加拿大央行加息的概率都从零升至11%！ 市场之所以狐疑，因为在沟通方面不够透明，加拿大央行的货币政策走势让许多人一头雾水。与美联储不同，加拿大央行的议息会议并不是大家投票议点状图公布，每次加拿大议息会议后并没有具体的会议纪要公布，这就造成分析师和市场对于加拿大央行的态度摸不到脉。 加拿大央行副行长Carolyn Wilkins 本周在发言中还是表现出谨慎，央行在7月12日利息会议前，会征求多方面人士的意见，进一步关注经济数据。无论怎样，这表明加拿大央行自从2015年以来，首次在加息问题上动了心思。 加拿大央行官员讲话后，加元汇率暴涨，兑美元上升至75美分上方。加拿大加息，央行官员如何面对一元银行？ 加拿大央行如果加息，债券市场的收益率将会暴涨，那么，对于房地产投资者的影响巨大，成本将会大幅上升。因此，一般认为加拿大央行加息，房地产市场将会出现下跌。 加拿大的房屋贷款利率主要分为两类，浮动贷款利率和固定贷款利率。加拿大央行加息会影响浮动利率，当人们看到浮动利率涨，就赶紧换成固定利率。 固定利率则是与五年期国债收益率所挂钩。虽然固定利率是可以锁定期限内的房贷利率，但是银行是把它跟国债市场挂钩的，因此固定利率更市场化：在期限内，如果债券收益率大涨，银行遭受损失。因此，如果加拿大国债收益率持续飙升，新的五年期固定贷款利率必然上涨。 那些要续房贷的人们将会遭遇涨价！去年十一月，当五年期加拿大国债收益率达到0.95%时候，皇家银行和TD银行都提高了固定贷款利率。现在五年国债收益率突破1%，是否意味另一轮固定利率提价来临呢？ 加拿大央行在加息方面尤其要谨慎，上周出现的西班牙人民银行的案例，令分析师担忧加拿大央行贸然采取鹰派加息政策，将会引发加拿大地产和银行业更大的问题。 上周，西班牙人民银行（Banco Popular），以1欧元的价格被欧洲第二大的西班牙最大银行桑坦德银行（Banco Santander）收购。 没搞错吧，这么大的银行才卖了一块钱欧元！是的，只有一块钱欧元，一点都没有错：西班牙房地产泡沫破裂，Popular因不良房地产贷款蒙受巨额亏损，Banco Popular曾经是西班牙最大的银行之一。 现在，加拿大央行虽然有意向加息，其实心理也是左右为难：不加息吧，被美联储的加息脚步渐行渐远，从历史上看，这种情况不会一直存在，早晚要被市场纠正。 如果来真的，干脆加息吧，就像OECD所指出的那样：加拿大的所有房地产问题，通过加息立即可以解决。但是，加拿大央行又害怕操作不当，地产下跌拖累银行倒闭，使得西班牙式的一元银行在加拿大涌现！ 所以，当具备政府角色的中央银行，亲手通过加息政策把商业银行逼到死角的时候，所有的加拿大银行角色就要与政府同化，都是从你手里拿钱，没有机会在将来还给你，这是谁也不希望看到的吧。加息还是不加息，这确实是个让波洛兹头痛的问题！ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

作者：Joe Richer 并非所有房地产交易都如预期那般顺利，若有针对房地产专业人士的投诉属于安省地产议会（RECO）的监管范畴，并且我们又能够找到足够证据去处理，那么就有下面这些可能的作法。以下是假设的情况： 误解和简单争议 这类情况出现在房地产专业人士犯轻微错误，例如丢失钥匙，有时导致消费者在时间和金钱上有所损失。安省地产议会此时会安排双方见面解决。在这个例子中，经纪可能会同意赔偿丢失钥匙的损失和换锁，只要消费者满意解决方法，便不需要采取进一步行动。 如果问题相对轻微但双方无法达成和解，RECO可以向地产代理发出警告，以及要求当事人参加相关议题的学习课程。常见的例子是，经纪公司或代理人员未有符合广告相关法律的技术要求。 严重问题 想像一下，如果销售人员未有透露重要资讯，并且给予其中一名买家好处，那是严重违反“道德准则”的情况。因此RECO会在纪律委员会要求对违规者处以罚款，委员会有权施加高达25000元的罚款。 最严重的投诉是，销售人员或经纪公司涉嫌诈骗或其它严重罪行，例如从事房地产交易却未有在安省地产议会注册。在这种情况下，除了罚款和交由法庭判处，我们也会吊销有关人士牌照或暂时停职，意味他们无法再在房地产市场从事交易活动。 2016年RECO采取了28次这类行动，除此之外，还提出过79项检控，召开41次纪律听证会。 值得注意的是，RECO会采取行动惩戒各种不良行为，但在大多数个案中，我们不能为消费者取得经济补偿。我们也不能取消消费者与代理之间，或者与其他人之间签署的任何有约束力合约。要取回金钱或解决合约争议，则需要采取法律行动。 安省地产议会的角色是确保经纪公司和销售人员遵守规则，遇到违规情况消费者也会受到保障。消费者投诉是我们了解市场问题的主要方法，提出投诉将会有助我们履行工作，找出问题所在，这最终会保障消费者的利益。

国际国币基金组织IMF近日紧急呼吁加拿大政府，针对房贷债务问题采取更多行动，以防止房地产大幅下跌给经济造成严重影响。 在年度巡查加拿大的经济状况后，IMF官员警告加拿大房地产存在严重风险，一旦房价下跌将会扩展到整个经济体，并且阻碍加拿大经济的增长。 IMF的声明中说：“穆迪最近降低加拿大6大银行信用评级，显示出一种担忧，民间债务水平过高，房价上涨过快，影响到加拿大的经济前景。 对于加拿大最近执行的海外买家税，IMF认为非居民购买房地产，并不是加拿大房价上涨的主要因素。因此，联邦政府和省政府应该采取更严厉的政策，例如祭出针对本地居民的房地产投机税效果更佳。 IMF特别对多伦多和温哥华两个城市房价和债务水平表示担忧，最近两个地方政府分别采取措施打压房市，但仅仅起到收紧房贷的作用，对于房价的实质性影响甚微！ 当然，IMF也承认，任何政策的执行都有个过程，针对房贷市场的紧缩政策，使得购房者获得贷款的难度不断增加，也许逐步可以达到为房地产市场降温的目标。 IMF认为加拿大的经济增长在2017年达到2.5％，而2018年将会出现下降，GDP增长降至1.9％，如果这个预测准确的话，这将是上个经济周期2000 - 2008年以来的历史平均数据的最低值！ 加拿大银行业监管者OSFI今年与CMHC联手纠正这个问题，不允许银行通过房贷打包组合债券形式让CMHC保险，并且要求银行为一些已经打包的按揭与CMHC共同承担风险。 这个政策出台后，越来越多的房贷将会留存在银行的资产负债表上。这次穆迪降级所针对的加拿大银行业问题，就是针对其资产负债表上的长期债务和按揭组合债券而言。 房地产市场这几年的活跃，当然离不开信贷的泛滥，当源头活水接近干涸时，对于我们每个普通人的影响是深远的。无论人们又什么样的刚需，无论卖家想要多高的价格，信贷紧缩极大的限制了买家的购买力，有价无市的情况就会出现。 目前CMHC不接受房屋的价格在100万加元以上的按揭保险，也同样不接受房屋作为出租和投资的按揭保险！ 跟让人担心的是，即使能够获得贷款的幸运儿们，虽然央行不加息，获得房贷的成本也将明显上升！ 由于保险数额的下降，直接导致CMHC在第一季度中所获得的的保费和费用下降了8.1％，但该机构在其整个保险业务组合中所获得的保费和收费增加了2.4％。 CMHC报告表明，第一季度的总收入从去年的12加元猛增至22.5亿美元，利润从3.13亿美元攀升至3.7亿美元。 这么不合逻辑的结果只有一个解释，房屋按揭保险费用上涨！ 最后，CMHC是政府所属机构，过去CMHC一直都保留公司的所有收入，当做其运营资金。 现在政府也缺钱，今年要求CMHC要想政府开始支付股息，周二公布的报告显示，CMHC公司将向联邦政府支付1.49亿加元股息。所有这些都指向一个方向，贷款成本将大幅上涨！ 看看现在的情况，6大银行同时被降级，他们在债券市场上的融资成本就会上升.CMHC的保费上涨，银行要多支付费用; CMHC拒绝担保的按揭，银行要在按揭市场上卖出时，少了一个金字背书，要折价不少，银行又遭受损失。银行是一种流通的机构，任何形式的成本增加，都会通过费用形式转嫁给储存者和消费者。 过去，如果六大银行贷款不到款，可以去非银行的贷款机构，其中最大的一家就是Home Capital，现在看看这家公司的情况，自身都难保，恐怕想贷款给你也难，如果6大银行惜贷，B类刺激贷款机构的存款储蓄都被挤兑一空，拿什么来放贷给你呢？ 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

■ 佳兆业早前公布的销售数据不俗，兼获大行唱好，图为集团主席郭英成。资料图片 美股上周五个别发展，长假期前投资者入市态度审慎，道琼斯指数结束6连升，收市微跌2点，报21,080点；标准普尔500指数收市微升不足1点，报2,415点；至于纳斯达克指数收市则升4点，报6,210点，并与标普500指数同创收市新高。 市场继续关注美国总统特朗普政治问题，以及北韩局势会否恶化，不过，美国首季经济增长向上修订为1.2%，加上耐用品定单数据亦较预期为佳，抵销负面因素，支持美股的表现。总结全周，美股三大指数均录得升幅，其中道指升1.3%；标普500指数升1.4%；纳指升幅更超过2%。 政治风暴左右美股 不过，要留意的是资金似乎正从美股中套现离场，所以美股再升的空间有限，反而要提防如果特朗普再出现任何政治风波，可能会令美股再出现波动。 6月份面对半年结的因素，亦可能会影响美股的表现。 穆迪28年来首次将中国的评级下调，日前再将香港的评级下调，不过对港股的影响轻微，恒指上周更创出22个月的新高。至于A股亦在穆迪发表报告后显著上升，可见外围或海外因素，对A股及港股影响十分有限。 港股六月随时调整 不过，要留意的是恒指不断创出22个月新高之际，国企指数至今仍然无法突破年内高位；同时，近日不少在中国有业务的企业，因一些沽空报告影响而显著下跌，并令部分行业出现显著的波动，所以真正影响港股的绝对是中国方面的因素。故此，随6月份不少中资股要面对半年结，加上中国资金的紧张情况仍然持续，投资者须留意港股6月份或有调整。 当然，近日出现一个奇怪的现象，就是政策愈是收紧，资金愈是紧张，中港两地的楼价却愈是上升，当然这绝非一个健康的现象，长远一定要付上代价，但短期却令不少内房或本地地产股显著上升，或者会成为投资者短炒的机会，如恒大地产（3333）的升势，便令不少投资者目瞪口呆，故此一些相对落后的内房股可以多加留意。 销售不俗大行唱好 花旗刚发表报告给予佳兆业（1638）买入评级，该行保守估计佳兆业于2017年的每股资产净值（NAV），高达7.25元，当中仍未计入佳兆业拥有的大量待向市场推出的旧改项目之价值。　佳兆业早前公布的销售数据亦不错，4月总合约销售约32.72亿元（人民币，下同），按年增长12.1%，其中最大的推动力来自平均售价达每平方米1.56万元，按年增长达35.1%。 今年首4个月佳兆业总合约销售约为112.14亿元，总合约建筑面积约72.2万平方米，分别按年增长约27%​​及11.9%，可以预见今年佳兆业之核心业务将录得可观的增长，加上现价与NAV有极大的折让，且与复牌后之高位有一段差距，绝对值得吸纳。

■游客在日本东京一家药店前选购化妆品。彭博社 有资料表示，2016年日本化妆品的出口额首次​​超过了进口额。出口额在过去三年内翻番，迅速增长的访日外国游客回国后再次购买日本化妆品的趋势起到了拉动作用，尤其是中国游客。 日本化妆品出口到亚洲的占比接近九成，资生堂等化妆品厂商也相继提升其在日本国内的生产能力。据《日本经济新闻》网站报道，由日本国内主要化妆品厂商组成的日本化妆品工业联合会从日本财务省贸易统计中抽取了美容液、香水和洗发露等16类产品的相关资料，并进行了计算。 2016年日本化妆品的出口额同比增长28.8%，达到2676亿日圆。 2014年以后保持了每年同比两位数增长的发展态势，2016年的出口额比2013年的1359亿日圆翻了一番。 自1985年开始有日本化妆品工业联合会统计资料以来，以欧美化妆品为主的进口额一直高于出口额。 2016年进口额降低了3.7%，为2292亿日圆，首次被出口额反超。 日本化妆品面向亚洲的出口额占总额的88%。按不同国家和地区的出口目的地来看，面向香港的出口金额最大，占32%，其次是中国大陆（20%）、台湾（13%）、韩国（11%）、新加坡（7%）。由于对香港出口化妆品在关税方面有优惠措施，出口到中国大陆的产品多经由香港转口。 拉动出口额增长的是迅速增加的访日游客。据日本观光厅统计，约70%的中国访日游客会在日本购买化妆品。资生堂也表示，约五成的访日中国游客在回国后也会继续购买日本化妆品。虽然各化妆品公司也在中国生产和销售面向当地的化妆品，但高品质的「Made in Japan」更有吸引力。 中国人大多通过电商购买日本产化妆品。中国的电商购物比日本更加普及，淘宝等电商平台的用户也在迅速增加。