地产情报

图片来源：加通社据A1电台报道，加拿大9月份房屋销量比8月上升，但同比去年9月下降。加拿大地产局的数字显示，9月份网上放盘的房屋销量，对比8月，主要受大温哥华和大多伦多地区带动，上升2.1%。但同比去年同期则下跌1.1%。全国平均房价上升大48万加元，比去年同期上升2.8%。但除多温两处房价外，全国平均房价仅为37万加元。C02 

■ 雷建华（右三）、芬克博纳（右二）等嘉宾参加破土动工仪式。 图文:本报记者张文慈 温哥华商业地产市场需求强劲，办公室空置率预计到2019年，达3%历史新低，为弥补供不应求，市中心一幢33层AAA级办公大楼，周三正式破土动工，目标是吸引亚马逊（Amazon）及谷歌（Google）等高科技企业进驻。                 ■ 芬克博纳说，亚马逊、谷歌未来都可能入驻Vancouver Centre II项目。 温哥华代市长雷建华、及代表开发的房地产投资机构GWL Realty Advisor总裁芬克博纳（Paul Finkbeiner）、业主代表安省保健系统退休金计划（HOOPP）副总裁泰勒（Stephen Taylor）等，出席了位在温市中心西摩街（Seymour Street）753号的Vancouver Centre II项目，破土动工仪式。HOOPP是安省保健系统退休金计划基金。   33层高AAA级办公楼动土兴建 雷建华说：「该幢33层AAA级办公大楼项目提供温市急需的办公空间，项目有助全球各类企业在温市中心设立据点，不但可促进温市创新经济蓬勃发展，同时可为本市创造就业机会。」他指，温市中心商业地产项目约有10个左右，Vancouver Centre II是首个完成更改土地用途（rezoning）申请项目。        ...

大多伦多地区和大温哥华地区曾经是两大异常火热的房地产市场，在安省和卑诗省政府相继推出调控房地产市场组合拳措施之后，这两个房地产市场先后冷却，不过最近一段时间似乎又有了升温的迹象。 然而，新的冷却房地产市场的重磅措施可能会再度给房地产市场降温。 月底出台明年实施 据加拿大广播公司CBC记者报道，加拿大联邦金融机构监理办公室Office of the Superintendent of Financial Institutions 推出的名为B-20的住宅房屋贷款指道原则将在月底出台，并在明年年初开始实施。 这一指道原则将包括对那些不需要保险的房贷申请进行压力测试，并禁止“合作房贷”、co-lending等绕过金管局房贷限制措施的高风险房贷。 目前金融机构监理办公室的规定是，购房首付超过房价20%的房贷申请者不需要房贷保险，也不需要通过银行的压力测试。更严厉的房贷审批规定的细节仍未出台，有报道称将对首付超过20%的房贷申请中进行收入压力测试，确定其是否有还款能力。  据报道，收紧按揭是为了保护银行等放贷机构，以免在利率上升时违约个案急增。OSFI曾在2014年调整了银行放贷的文件审核，包括更严格鉴定贷款人的收入，主要是应因Home Capital Inc.等次贷机构发现的问题。  金融机构监理办公室负责人鲁丁Jeremy Rudin 表示，面对加拿大人负债过高、若干城市房地产市场房价超高的风险，严格贷款审批，对于持续不确定的房地产市场非常关键。并称办公室不能等出了问题再采取措施，而是要提前采取限制房贷的措施以防患于未然。  按揭机构登广告 促勿收紧房贷  按揭机构Dominion Lending Centres  10月3日在报章刊登全版广告，力促联邦政府切勿颁布新一轮收紧按揭规例，以免进一步令加拿大人的置业梦想破碎，以及扼杀地产市场对经济的贡献。 Dominion Lending Centres在广告中要求联邦总理杜鲁多和联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）修订按揭规例，因为现行按揭管制已经把加拿大家庭的购买力平均降低20%。 行政总裁莫里斯（Gary Mauris）表示联邦政府若进一步收紧按揭，将会道致更多加拿大人无法获得房屋按揭。他指出加拿大人的拖欠债务比率，处于全球偏低水平。 莫里斯指出联邦政府一旦进一步收紧按揭规例，将会需要约6个月评估新制度对置业者和经济的影响，而过去一年的转变，包括安省政府引进海外买家税，已经造成巨大影响。对于首次置业人士，他们希望把房屋加按已因早前推行的压力测试而遭到重击。 Dominion Lending Centres曾经求助联邦政府委员会和国会议员，但去年联邦政府不承认收紧按揭犯了错误。 资料来源：星报 银行界：投资楼花应量力而行 收紧按揭和加息因素不容忽视 一名在某大银行任房屋按揭贷款的经理表示，大银行这几个月不断收紧房地产按揭贷款，经济能力差的客户几乎已经没办法向银行申请到房贷。 对于近年有大批人士投资在大厦单位楼花的情况，他认为是另一种风险很大的投资。因为近几个月大多市独立屋及镇屋售价出现跌势，很多交易都无法完成，部分原因是楼价升至泡沫价，银行为自保，收紧房地产按揭贷款，一串连锁反应之下，造成今天的跌市。 他指出，一些投资人士手上有20至30万元，由于楼花首期不高，又能远期才成交，于是大胆购入一至两个Condo楼花。Condo单位除了价格及交投量仍处于上升期外，还可以以时间来换取更大的升值回报。这些投资者以为是万无一失的投资项目，不料市场变化令他们始料不及。 这名银行业人士又称，目前房地产按揭贷款利率确是处于低位，加上这个月加拿大经济不算好，所以央行不敢再次加息，但大势所趋，加息或迟或早，是势在必行之 事。美国立刻便会加息，并扬言明年会加息2次。看来加拿大亦不能不跟随加息。因此，现购入Condo楼花，最大危机是于3至5年后成交时，房地产按揭贷款利率可能加了2-3%，甚至更高。 另一方面，短期按揭贷款利息为6-7%，同时Condo单位可能因供过于求而大幅跌价，投资者以高价购入，想在成交前脱手亦会损失30-40%，甚至无法脱手。在银行利率高企及对其按揭单位估价偏低的双重压力下，投资者的困境不容忽视。除非投资者手上有足够的财力抵挡这个冲击。本报记者

■ 全国9月新屋动工量回落，但依然维持在超过20万间之上。资料图片 本报记者报道 连续上升8个月后首度放缓 全国新屋兴建量连续上升8个月后，9月的新屋动工量回落，由8月的220,573间下跌至214,821间，按月减少了5,752间。加拿大按揭及住房公司指出，每个月的新屋数字变化主要受多层共管大厦兴建所影响。 首席经济学家Bob Dugan指出，虽然9月新屋兴建量放缓，但依然是连续第4个月动工量维持在超过20万间之上。 据加拿大按揭及住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC）的报告显示，大多区9月新屋较8月少7%，主要因为大型多层共管大厦项目受阻，但独立屋、半独立屋和镇屋维持强劲。由于区内对新屋的需求持续，因此新屋兴建量仍然稳定。而宾福特（Brantford）的独立屋兴建量大增，是由于当地独立屋的价格在今年初只介乎55至70万之间，吸引很多没有能力在大多伦多地区或咸美顿置业的人。伦敦市的人口增长和收入上升，令当地独立屋和多层住宅的动工量，在9月达到2006年以来的最高位。 温哥华新屋兴建量受镇屋和多层共管大厦减少所影响，况且去年录得破纪录的新屋动工量，这批屋多数仍在兴建当中。 人口增长、强劲的经济情况和低息均有利当地的新屋项目。魁省新屋兴建量上升主要是多层共管大厦增多，尤其是满地可和魁北克城的出租公寓大厦大幅增加，带动全省今年的新屋数量上升。

■ 近年大温柏文市道持续畅旺。资料图片  联邦法院法官已颁下至少一项法庭命令，要卑诗省发展商向税务局提供楼花买家在公寓兴建前及兴建期间摩货的资料，以便税务局查核买家在摩货获利后是否如实缴付相关税项。报道指，除此之外，税务局亦正提出其他数项同类申请，这反映出联邦政府致力打击在楼花市场里可能出现的瞒税情况。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，在9月，联邦国家税收部长就两个公寓项目，向法院提出申请，要求法院颁下命令，发展商要提出上述楼花买家摩货的资料。该两项项目分别是协平世博集团(Concord Pacific)的One Pacific，以及Westbank Corp.在市中心的Telus Gardens。 该两个发展商表示，会遵照法庭的命令。其中Concord Pacific Developments Inc.的规划副总裁米汉(Matt Meehan)强调，客户的资料是受到私隐法保障，发展商不能随便透露，除非法庭下令披露。 等候法庭命令 米汉续道，为了保护客户的资料及确保披露资料是合乎法例，该公司已要求加拿大税务局提供法庭命令的内容，一俟该公司取得，便依照法庭命令而行。 Westbank Corp.亦在电邮回复道，会遵照法庭命令。 在某个公寓项目建成入伙前，楼花单位有可能被转手及摩货数次。根据目前做法，加拿大税务局只会知道向卑诗田土厅登记的最终买家的资料，而不知道在此之前的其他买家的身分和资料，亦无从查核其他买家在该等交易中是否已缴交相关税项。 温哥华移民律师李克伦（Richard Kurland）表示，楼花买家可能是非加拿大居民，举例说，一个来自伊朗的人士以10万元买入一个楼花，然后于一个月后以12.5万元成功售出，帐面上获利2.5万元。根据入息税法，如不是加拿大税务居民，该笔利润可能要支付25%预扣税。不过，如无人知道该人来自伊朗及并非税务居民，该人最终可能没有支付预扣税。 李克伦指出，假如买家身分的资料要常规地向当局提供，当局可以更容易作出查核。 当被问到是否希望卑诗省作出修订，诸如规定发展商要例行披露楼花买家的资料时，加拿大税务局发言人阿尔瓦雷斯(Bradley Alvarez)称，额外的资料有助税务局查核违规行为。 城市发展研究所(Urban Development Institute)主席麦克马林(Anne McMullin)表示，纵使发展商支持加拿大税务局打击瞒税的目的，但是须要考虑到是否会侵犯私隐。 卑诗新民主党在今年5月省选运动期间，承诺过会设立由多个机构组成的特别工作小组，打击地产市场的税务欺诈及洗黑钱活动。省府称，正密切留意联邦政府的法律行动。 本报记者

■ 位于温哥华布拉德街夹德雷克街的柏文One Burrard Place，预计2019年竣工。网上图片  本报记者报道 大温近年柏文市道畅旺，价格上升不少，有指一些购买了柏文楼花的人士，在柏文未落成前把合约转让，赚取金钱。温哥华一个大型地产发展商把旗下一个位于温市中心的预售楼盘“合约转让”费用提高，为利润的25%，防止有越来越多楼花买家在楼宇未落成前把合约转让。部分楼花买家对此表示愤怒，认为楼花买家也要承受风险，所购买的单位不一定会升值，而现在发展商欲在利润上分一杯羹。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，在2015年底，Reliance Properties Ltd.与Jim Pattison Developments，开始预售该两家公司位于温哥华西端布拉德街(Burrard St.)夹德雷克街(Drake St.)的柏文One Burrard Place。该柏文楼高53层，预计2019年才竣工，落成后会成为温市其中一幢最高及豪华柏文。 当时450平方呎的柏文单位，售价由40万元起，即大约890元一平方呎。在2016年初，全部354个单位售罄。 地产经纪称，现时同类单位每平方呎的价格已升至1,250元左右，换言之上涨了360元，约40%。 在过去数个星期，Reliance Properties Ltd.已告诉欲在柏文落成前，把自己的单位转让的楼花买家，他们需要签署修订协议，规定他们要支付从中获利的25%予发展商，而非原先购买价的1.5%。 买家不满费用突然调高  举例说，如果某买家以50万元购买了一个柏文楼花，而该买家现欲在柏文未落成把该单位以60万元售予他人。在之前，该买家要支付原先购买价50万元的1.5%，即7,500元予发展商，不过现在该买家要支付赚取的10万元的25%，即2.5万元予发展商，换言之，该买家要多付1.75万元。 Reliance Properties Ltd.总裁斯托韦尔(Jon Stovell)指出，该公司不鼓励炒卖投机。他说，该公司近月收到买家把单位转让的要求大幅增加。 不过，有转让楼花的买家就表示不满，认为发展商突然提高收费，只是想从他们要承受风险的利润上分一杯羹。 发展商一般收取的相关费用，为购买价的1.5%至2%。

■ 大温上月柏文市道依然炽热。资料图片  大温柏文和城市屋市道继续活跃，带动区内上月住宅物业销售量比过去10年同月平均销量为高，其中柏文及城市屋平均在市场分别推出22天及24天便售出，比独立屋的42天为快。 大温地区上月各类住宅物业综合基准价超过103万元，较去年上升近一成一。 大温地产局(Real Estate Board of Greater Vancouver，简称REBGV)发表最新报告，指出大温上月售出852间独立屋、518间城市屋及1,451间柏文，合共2,821间，较去年9月总销量2,253间增加25.2%，也比过去10年9月平均销量上升13.1%，但较前一个月(即今年8月)的3,043间减少7.3%。 REBGV表示，独立屋市场现时处于平衡，而柏文和城市屋依然是卖家市场。 在屋价方面，低陆平原独立屋、柏文及城市屋上月的综合平均基准屋价为936,400元，较一年前上升12.4%；大温上月的综合平均屋价为1,037,300元，比去年上涨11.1%。 温西独立屋基准价达365万 在独立屋方面，大温上月的平均基准价为1,617,300元，按年计上升2.9%，比10年前更上升112.1%。当中以温哥华西区的基准价最高，上月为3,653,500元，与上月无起跌，但较去年上升0.8%；西温紧随其后，上月基准价为3,136,600元，比一年前下跌8.5%；本拿比南区上月的基准价是1,728,600元，较上月上涨0.6%，也比去年上升2.3%；而列治文及温哥华东区上月的基准价分别是1,695,000元及1,564,900元（见附表）。 至于城市屋，大温上月基准价为786,600元，比去年上涨14.5%，其中以温哥华西区为最高，达到1,265,100元，按年计上升11.7%，北温上月基准价也接近100万元，为964,700元。 柏文方面，大温上月基准价录得635,800元，较去年上升21.7%，当中西温上月基准价逾100万元，为1,153,700元，按年计上升15.2%。 此外，上月大温透过俗称电脑盘(MLS)新挂牌的独立屋、城市屋及柏文共5,375间，较今年8月的4,245间增加26.6%，比去年同月的4,799间亦增加12%。本报记者

■ 温市中心采用被动式节能技术的两幢柏文设计图。受访者提供  本报记者李群报道 全球最高的被动式节能屋（Passive house）或落户温市中心。两座逾40层高的出租柏文开发计划，已向温哥华市政府申请改变土地用途（rezoning），温市议会预计1至2年内对该绿色建筑开发计划给予审批。该新型建筑可把能源消耗降低近90%，温市府绿色建筑管理部门负责人指出，该建筑有助温哥华实现到2030年，市内全部新建楼宇达到零碳排放的目标。 被动式节能屋技术1990年代源自德国，目前全球拥有该技术标准的最高建筑位于西班牙北部城市毕尔包（Bilbao），为两座分别28及31层高的大厦。温市该开发计划的地盘位于温市中心阿伯尼街（Alberni St.）1400号，现为一幢1970年代兴建的老旧出租柏文。如果新开发计划获得批准，该地盘将兴建两座楼高分别为43及48层的出租柏文大厦，也将成为全球界最高的被动式节能建筑。 新大厦分别为43及48层 该计划由发展商Landa Global Properties及Asia Standard Americas共同提出，前者周一发布新闻指出，新开发柏文大厦的命名，将于本月4日在加州召开的全球被动式节能屋大会上宣布。 被动式节能屋在世界很多城市均可见到，目前世界各地共有1,151个符合标准的此类建筑，但在北美洲却属较新事物。加拿大首个被动式节能屋在威斯勒（Whistler）出现，目前本国共有7个被认可的此类建筑，其中6个位于卑诗省，且大多集中在大温地区，包括独立屋、孖屋及低层多户住宅等。 发展商Landa Global Properties行政总裁张凯文（Kevin Cheung）说：“该类型的建筑是发展的趋势，我们希望参与向该领先技术的转变。我们希望成为先行者，也要为目前尚不存在的很多设施作典范。” 有助2030年新建筑达零排放 温市府都市规划、设计及可持续发展总经理凯利（Gill Kelley）对两家发展商能推动该创新计划表示欢迎，他说：“我们希望到2030年，温哥华全部新建筑达到零碳排放污染的目标，这个计划将帮助我们实现这一目标。” 温市府绿色建筑管理部门经理潘德（Sean Pander），周一接受《星岛日报》记者采访时表示，该两幢大厦如果成功兴建，无疑将成为温市的“绿色建筑”。潘德表示，温市将对该计划展开公众咨询，加上市议会的各项程序，预计重新区划申请将在一两年内给予审批。 潘德说：“温哥华冬季不太冷、夏季不太热的气候环境，特别适合兴建被动式节能标准建筑。该建筑主要靠独特设计，以及墙壁、窗户的施工安装等，令能源使用更高效。与普通标准建筑相比，被动式节能建筑成本约高出3%至7%，不过建筑节省的能源开支及简单的维修成本，完全可以抵消高出的建筑成本。” 计划兴建的两幢柏文共有129个出租单位，总建筑面积65万平方呎，另拥有一个1万平方呎的托儿中心。   1990年首批房屋建成 被动式房屋源自德语Passivhaus，其概念最早源于瑞典隆德大学（Lund University）教授阿当森（Bo Adamson）与德国被动式房屋研究所博士法斯特（Wolfgang Feist）在1988年5月的一次讨论。在德国当地政府支持下，1990年最早的一批被动式房屋在德国达姆施塔特建成。1996年在德国成立的被动式房屋研究所致力推广和规范此类房屋的标准，越来越多的被动式房屋落成。 室内二氧化碳可维持低水平 据维基百科资料，被动式房屋在国际上所定义的健康和舒适的居住环境，会把室内二氧化碳维持在较低水平，进而达到减少室内结露所造成的黑霉菌发生。以室内舒适温度来说，夏天维持在25度以下，在冬天则维持在20度以上，并且避免冷风的出现。与传统建筑物比起来，不仅舒适而且达到极高的能源节约。 被动式房屋需要很少的能源即可维持舒适的室内环境，因为其优异的保温隔热性能和高效率的热回收系统，使房屋全年几乎不需要主动提供暖气和冷气需求。因此，这类建筑是采取一种“被动”的方式，极少能源投入甚至是零投入，就能达到能源节约目标。

(资料图片) 据大温哥华房产协会在10月3日星期二发出的报告显示，区内9月份的住宅成交数量为2821间，较2016年同期上升25.2%，但较8月份下跌7.3%，其中以城市屋和柏文成交占多数。 大温地区9月份有5375间住宅新放盘，较去年同期增加12%，较8月份也上升26.6%。 住宅指标价为例$103.73万，较去年同期和8月份分别上升10.9%和0.7%，其中独立屋是$161.73万，较2016年同期及8月份，分别增加2.9%和0.1%

南素里完善的社区配套使之在过去数年越来越备受家庭追捧。由于独立屋房价波动，开发商Essence Properties看准机会，把传统的城市屋生活推向更高层次。Evolve是The Hampton大型规划社区的最后一期城市屋系列，其设计为业主带来一个既豪华而且维护简便的生活空间。这个城市屋社区能提供媲美独立屋的宽敞、舒适与豪华，但毋须费神管理大量繁琐的外在保养。 Evolve位于南素里宁静社区，数分钟即达Grandview Heights中心地带，购物、学校与文娱康乐设施应有尽有，The Shops at Morgan Crossing大型购物中心、名牌私校Southridge School与全新的Grandview Heights水上活动中心触手可及，日常生活所需不假外求，即使要前往大温各区，公共交通与高速公路网络亦非常便利。 Evolve这一系列精致的四卧室配四卫浴城市屋，每套室内面积高达2,400平方呎。室内设计强调功能性，高端细节包括多项天然气设置，例如风热暖气系统，能令室内各处保持均衡温度，另有全屋空调的升级选项。此外，还有高效能天然气热水炉、5炉头燃气煮食炉灶、预接烧烤炉燃气喉管及主卧卫浴铺设地热地板。美食厨房配备名牌KitchenAid家电组合、石英枱面、触感顺滑的入墙焗炉、强力抽油烟机、方便收纳小型家电的储物柜及大量储物空间。主客厅建有精美的入墙火炉与视听区，令宴客或家庭聚会更开怀。现仅余4套，即可入住，售价由$85万余起。 请于即日起莅临参观Evolve全新装潢的华美示范屋（地址：素里2239 – 164A Street），开放时 间为每日中午12时至下午5时（星期五除外）。查询详情点击这里或请电604-723-4497。

■上图为艾灵顿大道发展前照片，多年后已铺上柏油路面和设有交通灯（下）。 ■芬治大道同一位置未发展（上）及多年后的模样（下）。 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 ■1967年市民从高楼望向弥敦菲腊广场。星报 本报记者   过去十年来大多伦多及邻近地区的房地产市场炒得火红火热，有不少华人亦在房地产价格狂升时赚到不少利润，由于最近政府出招将这股房屋价狂升潮压下来，华人及其他族裔房地产投资者，已经慢慢转到另一条战线上，就是购买一些偏远地区但有潜在发展价值的土地。有地产经纪指，万锦市的土地从60年代至今每亩售价升值了20倍以上。 其实这个转变是有迹可寻，现时多伦多及邻近地区约克区等大地产商，及凭着土地发达的富豪们，能够有今天腰缠万贯的身家，很多是托父母甚至是祖父母在移民加拿大后的祖荫，他们有长远眼光，以低价购入市区北边的土地，于三、四十年或更远时候，城市逐步发展到已拥有的土地上，于是就升值百倍甚至千倍。如果不将土地出售自行发展，时至今日升值可能是以千倍计。 从历史上可看到多伦多市真正发展，是于第二次世界大战之后，由于欧洲被战火毁坏，意大利、葡萄牙及中国人涌入，于1951年人口突破100万，于是多市向四周围近郊发展。到1971年多市人口达200万时，范围就更加扩阔。 犹太欧裔移民早着先机 当时城市规划北至士嘉堡市，很多犹太及其他欧洲裔早期移民，早就看中这块宝地，在50年代购入大量土地（当时是荒地或农地）给刚出生的子孙，子女们随着城市发展而长大，当政府决定发展士嘉堡，及有计划作城市规划时，他们子孙名下的土地立刻升价百倍。由于这些地主已经成年，加上祖先有经商及发展智慧，很多人将土地自行发展，最终摇身变成大地产商或商家。这是有眼光在多伦多投资大块土地而致富的第一商机。 于80年代大批华人移民到多伦多定居，其实他们亦有第二个投资土地发达的商机，但是似乎只有少数人能洞察到，或加入投资发展土地行列。记者于1982年移民多伦多，当时在史刁士大道（Steeles Avenue）以北的太古广场一带仍是粟米田，只有一个俗称“鸡场”农庄式出售西洋纪念品剧院商店，店内还有一家西餐厅。 再往北行的16街及麦坚士少校大道更是荒野一遍，由东到西都是丛林、荒地及农地。如果当时在这些地区购买大幅土地，时至今日价格至少升值1,000至3,000倍。 60年代至今升价逾20倍 近年华人在加拿大及大多伦多邻近地区投资房地产收获丰富，吸收到不少经验，他们从大多伦多市及邻近地区房地产发展历史吸取教训，很多华人以及其他族裔移民开始着眼北上，只要有财力及耐性，可能会在安省未来城市发展中获利。 购买一幅土地的升值潜力究竟有多大，地产经纪黎宇昌选择有第二次购买土地，价格可以作出比较的万锦市旧坚尼地路（Old Kennedy Road）3个楼盘作例子，这些土地于60年代仍然是荒地，到城市将这地段规划化及批准建筑上盖，地主已赚了一大笔钱。这3个例子是到了万锦市全面发展的阶段。 第一个例子是旧坚尼地路一幅面积1.91亩土地。于1994年10月17日成交，业主叫价75万元，以62万元成交。当时每亩售价为30万元。 第二个例子是旧坚尼地路168号土地，面积亦是1.91亩，于2006年10月31日成交。业主叫价150万元，以130万元售出，每亩平均售价为65万元。 第三个例子是旧坚尼地路186号，面积9亩。于2016年4月27日成交，业主叫价3,240万元，成交价为3,200万元。每亩平均售价为350万元。 黎宇昌指出，由于3个土地转让都在同一段街，但出售时间不同，以此作为比较就可以明白到购买面积大的土地，持有一段长时间后，增值能力有多大。 以第一个例子售价与第三个例子售价作比较后，发现第一个例子每亩售价于22年内升值11倍。第二个例子与第三个例子比较，发现第二个例子每亩售价于10年内升值5.5倍。从比较得知，若于1960年在旧坚尼地路购入土地持有至今天，每亩售价肯定升值20倍以上。 黎宇昌强调购买土地当然是要靠眼光，亦需要一定财力和耐性。但只要加拿大政治局势稳定，移民政策不变，作为长远投资肯定是稳赚的。

■ 卑诗基隆拿东南部这幢豪宅，定于10个月初公开拍卖。Platinum Luxury Auctions官网  本报记者报道 卑诗省内陆基隆拿市(Kelowna)东南部，一幢叫价650万元的豪宅，将于下个月初公开拍卖，不设底价。 据负责拍卖的Platinum Luxury Auctions表示，该幢豪宅距离基隆拿市中心仅15分钟车程，住客可以观赏到当地著名奥卡纳根湖（Okanagan Lake）自然美景。物业占地14英亩，室内总面积达一万平方呎。设有5个睡房及5个半洗手间。 准买家须事先办理登记手续 同时，有私人大闸和专用行车道通往物业，并且设有一个可容纳3车的车库、特色长廊，以及全屋装有特大玻璃窗。除了设备齐全的大型厨房之外，屋内更设有一个私人酒吧，包括酒吧和一个台球台。 该幢物业附有一个出租苹果园，租期至2017年的年底，每年的净回报约有1万元至2.5万元。新业主可以选择改装为网球场等其他设施。 据Platinum Luxury Auctions透露，原有业主打算更换面积较小的住所，并且希望有较多时间旅游。 基隆拿这幢豪宅的最新物业估价为320万元，但对上一次有买家出价为650万元。 拍卖时间将会在10月5日太平洋时间晚上7时开始。买家必须事先办理登记手续，详情可以致电1-800-419-1629，或登入Platinum Luxury Auctions的官网http://platinumluxuryauctions.com/listings/kelowna-british-columbia/浏览。

■ 多伦多首次被选为全球房地产泡沫风险最高的城市。 星报资料图片  本报综合报道 瑞银财富管理（UBS Group AB）昨日发布2017年全球房地产泡沫指数（Global Real Estate Bubble Index）指出，多伦多成为全球房地产泡沫最高风险城市，直至今年第二季为止，房产价格在一年内上升20%，但瑞银表示加元走势转强及央行进一步加息，可望消减多伦多楼市泡沫。 瑞银对全球20个城市的住宅房地产价格进行分析，多伦多首度占据全球房地产泡沫指数首位，加拿大另一个炽热的房地产温哥华排行第4位。香港排行第7位，为亚太区风险第二高城市。 指全球8房市出现泡沫 瑞银指出，包括多伦多在内的全球8个房地产市场在过去5年均出现泡沫，房价平均由2011年起已经上升50%，其中以多伦多风险最高，但不少买家仍担心楼价进一步上升，因此不惜高价入市。 报告指出：“房地产如果每年上升10%，相当于房产价格在每7年上升一倍，这是无法持续的升势。”报告又指，多伦多和温哥华未被上一次全球金融海啸或商品价格积弱拖垮，加速过去10年的楼价升势。 加拿大按揭利率持续低企，舒缓买家在高楼价下的负担压力，但为了压抑过热楼市，安省政府早前颁布一系列“辣招”，其中4月引进15%非居民投机税（Non-Resident Speculation Tax，NRST），立即令5月房屋销售宗数按年跌37.3%，平均价格亦下跌13.8%。 路透社报道指，大多伦多区整体平均房屋价格于4月见顶，高见920,791元。 多伦多地产商会（TREB）数据则显示，8月多伦多平均房屋价格为732,292元，虽然已经较4月下跌约20%，但仍然较1年前上升3%。 瑞银这个泡沫指数以抑制（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk）来衡量全球金融中心的楼市泡沫风险。评分高于1.5分的属泡沫风险，今年有8个城市上榜，去年则只有6个；而评分在0.5至1.5分属估值过高，去年三藩市和阿姆斯特丹在这组别是头两名。 亚洲区中泡沫风险最高的是雪梨和香港，报告提到除了这些主要城市拥有地利优势和富户数目快速增长的基本条件外，来自海外特别是中国买家的需求，以及过去3年平均近两成的楼价升幅，进一步刺激投资者的乐观情绪。

■ 有地产界人士指本地房屋成交下跌，但屋价未出现大跌幅。星报资料图片  地产公司Re/Max昨日公布加国两大房屋市场-温哥华及大多伦多地区，在今年1至7月份的表现，显示本国豪宅市场似乎仍受两省政府冷却楼市措施影响，不仅售价超过300万元的豪宅出现成交量下跌趋势，连售价100至200万元的房屋相比去年同期，成交量跌幅颇严重。 据调查报告显示，今年1至7月期间，温哥华逾300万元豪宅成交量较去年同期下跌40%，此类豪宅转手宗数，由去年同期838宗下跌至今年的499宗。大多伦多区此类豪宅，成交则下跌14%，转手宗数由去年1至7月份的860宗，下跌至今年同期的738宗。 至于大多伦多地区100至200万元的房屋，成交量较去年1至7月份下跌26%，但在温哥华此类价格房屋成交量仅下跌10%。 大多区及温哥华地区200至300万元房屋成交额，相比去年同期则分别下跌16%及27%。 是次楼市走向调查的Re/Max安省及大西洋省份地区总监亚历山大（Christopher Alexander）形容，结果显示欲入市购置房屋的准买家，至今仍受省府冷却楼市的辣招影响，对楼市继续处于观望态度。 买家青睐大多区周边城市 不过亚历山大表示纵使本地房屋成交下跌，但房屋价格似乎没出现大跌幅，显示卖家对自己所持物业质素甚有信心，认为买家观望实属市场正常反应，卖家并未因而出现恐慌性抛售。 虽然大多区整体百万豪宅成交下跌，不过大多区边缘位置的城市，百万豪宅则有价有市。据调查结果显示，奥克维尔市（Oakville）300万元以上豪宅，去年1至7月期间，销售量只有15幢，但今年同期则有24宗成交，显示买家对大多区周边城市深感兴趣。本报记者

■ 温市公寓平均呎价约1,170加元，为全球第6高。资料图片  本报记者报道 根据一项全球地产研究结果显示，温哥华市中心的公寓价格，属于全国第六高（附表一），至于独立屋价格则排第八(附表二)。 而香港其中3个地区，无论是公寓还是独立屋，平均呎价均占据前三位。 据加拿大地产公司Century 21周三发表的全球楼市报告，分析了全球29个国家共75个城市或地区的房地产数据。温市公寓平均呎价为1,172.80元(加元，下同)，为全球第六高。毫无疑问，香港则是全球楼价最贵的城市，其中港岛公寓平均呎价2,330.81元，高居榜首；仅次其后的九龙区，平均呎价1,911.20元；新界区平均呎价1,804.59元，名列全球第三位。 独立屋方面，温市独立屋的平均呎价为824.47元，名列全球第八位。而九龙区独立屋的平均呎价则高达3,570.23元，成为全球独立屋屋价最高的地区；第二高的香港岛，平均呎价为3,254.71元，新界区独立屋平均呎价1,327.50元，名列第三。 香港3地区包办最贵独立屋前三名 香港是整体楼价最高的城市。以独立屋为例，九龙区的屋价是北京的3.5倍。北京独立屋平均呎价为1,005.31元，屋价是全球第四贵。 报告同时指，新加坡楼价近年急速攀升，其中公寓平均呎价达1,038.78元，为全球第八高，而独立屋平均呎价则为921.48元，在全球独立屋屋价排名榜上，名列第七。

■ 联邦政府于今秋公布全国住房策略。星报资料图片  联邦政府官员近期连番暗示，今秋将会公布全国住房策略，而相关官员现正修例，尝试改变目前住房津贴“跟屋不跟人”的做法，把津贴直接交予受助人，好处是让部分受助人不会因特别原因离家而得不到房屋津贴，譬如面对家暴的妇女便不会因为恐怕丧失津贴而不敢分居。 据加拿大按揭及住房公司（CMHC）行政总裁西多尔（Evan Siddall）表示，公司目前正与各省和地区合作，研究在可负担住屋供不应求的地区上，如何发放有关津贴，但又不推高租金。 西多尔认为，全国住房政策的重点放在增加供应，包括兴建新单位和翻新现有单位。 在多伦多和温哥华等供应紧绌的地区，需求高企令买房和租房成本上升，导致低收入住户进一步受压，因此确保“跟人不跟屋”的住房福利不会进一步推高租金和房价至为关键，否则福利将不能惠及任何人。 西多尔建议可以“规定津贴只适用于指定地区”，以避免租金和房价在部分地区进一步被推高。 CMHC人员表示，个别供应较充裕的市场，可应付这种“跟人不跟屋”的津贴所带动的需求，同时不推高市场价格。 西多尔指，由于每个市场的情况不同，因此要设计适用于不同地区的“跟人不跟屋”津贴十分棘手。他又认为增加可负担房屋的供应，同时能有助减贫及改善民众整体健康情况。资料来源：加通社

■ 温市中心西端土地供应稀缺，成为地产商热门投资地点。网上图片 香港上市公司嘉年华国际26日宣布，斥资2.45亿加元（约15.5亿港元），收购一项位于加拿大温哥华的地产项目。该项目位于温市中心西端(West End)，地皮面积约4.16万平方呎，并连同建筑物的可销售永久业权。 嘉年华国际称，上述交易的代价是参考了附近相若物业的市值、独立估值师的评估，再经公平磋商而订出。至于购买该项物业所需款项，将由该集团借款及内部资源拨付。根据购买协议，该集团应付最高金额将不会超过3亿加元。嘉年华国际的新闻稿未有说明该地产项目的地址。 此外，收购上述项目的交易，还有待完成若干先决条件后方可落实。买卖双方计划在今年12月11日进行交易，而在双方同意之下，也可以另订日期。 嘉年华国际主要从事主题休闲及消费业务，包括开发及经营各种一体化大型旅游综合项目，如主题公园、酒店、购物及休闲设施等。该集团董事会认为，收购上述温哥华物业，有助加强物业发展业务及提升集团于物业市场的地位。此外，收购符合集团发展全球物业市场的策略，通过在不同国家投资，还可以分散外币及流动性风险。所收购的物业位于温市中心，该地区土地资源极为稀缺，有巨大发展潜力，交易符合整体股东利益。本报讯

卑诗省政府约一年前向大温区海外买家征收额外15%物业转让税（Property Transfer Tax，简称PTT），引致独立屋销售量一度急跌44%。有分析指出，海外买家税对西温、列治文及温西等地区独立屋市场所发挥的效应，至今仍未减退。 据《温哥华商业》(BIV)报道，在省府去年8月2日实施海外买家税之前，西温、列市及温西都是海外买家喜爱的热门房地产市场。 PTT实施经过一年之后，这些地区的独立屋销量依然低于2016年水平。根据大温地产局（REBGV）公布，其中西温及列治文市的独立屋屋价，更比一年前下调，而温西则未有任何明显上落。 今年8月，西温易手独立屋仅52幢，低于去年同期录得的72幢，而基准价格则下跌6.3%，是跌幅最大的大温地区。有地产经纪指，豪宅的跌幅尤为明显。 RE/MAX西温地产经纪艾勒斯(Brent Eilers)指出，价格高昂的豪宅跌幅更高达两至三成。 温西独立屋销售降42% 以位于西温拉西特路（Russet Way）一个有观景的独立屋为例，去年挂牌出售时的叫价为460万元，最近的易手价格下跌至280万元。 省政府研究结果显示，在未实施海外买家税之前，海外买家占列市房屋交易的一成。今年8月，列市独立屋的基准价格比一年前回落了0.9%。在新税推出前，列市独立屋屋价在12个月内一度录得43%的升幅。 至于温西区，踏入2017年至今，独立屋成交量比去年同期减少了42%。 8月份基准价平均下跌13.5万，跌至350万元。 Macdonald Realty Ltd.高级物业顾问咸美顿(Neil Hamilton)分析，过去几年，中国大陆买家一直是推高温西区地产市场的主要动力来源。近期中国政府收紧法例控制资金外流，对大温区豪宅市场造成冲击。本报记者

Vancouver House(图) 大温柏文市场近日火速升温，温哥华市中心一幢豪华柏文大厦几个楼花单位有意求售，其中一面积400呎的单位就叫价62万元，每平方呎售价超过1,500元。 这座被大家誉为将会成为温市一个新地标、外型呈「扭纹」状的豪华柏文大厦Vancouver House(图)，位于固兰湖街桥（Granville Street Bridge）北端，预计于2019年春季竣工。 据温市地产经纪萨雷特克（Steve Saretzky）的网站Vancity Condo Guide显示，Vancouver House位于3楼、面积400呎的一个一房单位楼花，正以62万元出售，平均呎价为1,550元。温市柏文8月份平均呎价约为1,000元。 Vancouver House另一个楼花，较早时以相若呎价易手。该个位于36楼的单位设有3个睡房及4个卫生间，总面积差不多2,100平方呎，最终以320万元转手，每平方呎价为1,470元。 Vancouver House楼高151米，将会成为温市第5高的摩天大厦，仅次于香格里拉（Shangri-La，201米)、特朗普国际酒店大厦(Trump International Hotel and Tower，188米)、Telus Garden Residential Tower(167米)，以及Private Residences at Hotel Georgia(158米)。本报记者

■ Chevron在温市中心乔治亚街一个已售出的油站。 CBC电视图片  有商业地产经纪指出，随着温哥华地价不断攀升，油公司把辖下油站地皮出售已是大势所趋，市内人口密集地区的油站无可避免地不断减少。不过，温哥华旅游局(Tourism Vancouver)表示，来温市旅游的游客大多是徒步，因此暂时未收到有游客找不到油站的投诉。 Colliers International加西市场资讯经理斯科特(Curtis Scott)表示，由于油站多设于主要十字路口的角落，所以它的资本机会成本会逐年递增，这是很合理。他指出，油公司出售这些地皮，从地产业的角度，是把资本解封，这是一个难得的机会。 雪佛龙月初宣布出售5油站 今个月初，油公司雪佛龙(Chevron)证实将关闭及出售温市另外5个油站。加拿大Chevron发言人布赖恩向Postmedia记者证实，这些油站的位置包括甘比街(Cambie St.)夹西16街(W 16th St.)以及渥街(Oak St.)夹西41街(W 41st St.)等。 雪佛龙在加国的发言人表示，其中两个油站已停止运作，其余3个正在放售，亦将于未来4至6星期内停止营运，但日后在温市仍会有17个油站经营。 对于市中心区可能没有油站，温市发言人以电邮表示，温哥华市内仍有不少油站，不少均在市中心区一公里范围内，无论市民及游客仍可以得到油站的服务。 温哥华旅游局发言人塞申斯(Amber Sessions)称，大部分来温哥华的游客都是徒步，据统计显示，商务旅客大多不会租车。至于来度假的游客，租车也是到市外地点例如威斯勒(Whistler)或奥卡纳根（Okanagan）。她表示，在市场推广时，都会推介在温市旅游不需要驾车，就算要驾车，也有GPS科技可以帮助旅客很容易找到油站的位置。本报记者