地产

■ 卑诗省部分城镇促请省府允许城镇自行决定是否征收投机税。图为拥有许多美国业主的度假胜地威斯勒。资料图片   星岛日报记者报道 卑诗省部分城镇促请省政府，延后原订今年秋天立法的投机税（Speculation Tax）政策，并允许各城镇自行决定，选择加入或退出有争议的投机税，及有权各自制订对空置物业的征税政策。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，橡树湾(Oak Bay)市长詹森(Nils Jensen)表示：“对本省来说，这是一个至关重要的问题，它不仅仅是房屋问题，与我们的经济直接相关。” 詹森指出，由于各地区情况不一，让各城镇自行决定是否征收投机税，能够更好解决房屋可负担问题。 部分城镇靠度假物业支撑 卑诗省府在今年2月财政预算案中公布投机税政策，定于明年对省内大温地区、菲沙河谷、维多利亚、那乃磨（Nanaimo）、基隆拿(Kelowna)与西基隆拿(West Kelowna)等城镇，拥有空置房屋的业主，按物业2018年估值征收0.5%的投机税，其后在2020年将外国物业业主投机税增加至2%。不过，主要住所及长期出租房屋获得豁免；凡不住在卑诗的加拿大公民和永久居民业主则征收1％，住在卑诗的则仅征收0.5％。 由于秋季省议会将对立法进行投票，卑诗城镇联会（Union of B.C. Municipalities，简称UBCM）东库特尼(East Kootenay)地区主席布思(Wendy Booth)指出：“在这方面，本省某些地区肯定会出现一些阻力。” 橡树湾市要求修改投机税，允许地方政府对空置房产征税，并将收入用于非市场性的住房单位上。 詹森说：“虽然省府希望通过减少空置房屋数量确保住房供应，但我们认为应该通过让自己社区的地方政府决定，如何最好地实现这些目标。”他说，建议已经得到卑诗城镇联会决议委员会批准，希望得到大会的支持。 低陆平原城镇协会（Lower Mainland Local Government Association）要求卑诗省府在社区提出请求的情况下，推迟引入投机税，允许各城镇不是在“一刀切”情况下处理此问题。该协会包括大温地区、菲沙河谷、史戈米殊利鲁厄特地区(Squamish Lillooet...

星报图加通社报道，加拿大最大的地产局上诉，阻止成员在自己网站上发布房屋销售数据，然而，加拿大最高法院已拒绝地产局的上诉。今天，加拿大最高法院宣布，拒绝代表5万安省地产经纪人的多伦多地产局（TREB）申请的上诉。起初，竞争局（Competition Bureau）对TREB禁止地产经纪发布信息的制度表示质疑，认为该制度阻碍公平竞争和数字化创新。于是，TREB从2011年开始这场旷日持久的法律战。地产局表示，如若允许地产经纪私自发布房屋销售信息，则会侵犯消费者隐私和版权。多名律师和地产经纪人曾表示，在网上公布这些信息，有利于买家和卖家学习如何给房屋定价、如何谈判，使其不用依赖于地产经纪来得到这些信息。由于法庭拒绝受理本案，律师们相信，TREB很可能无法再继续法律战争，或阻止销售信息被发布到网上。（智苏编辑）

最多人在办公桌上摆放的植物可能是非洲紫罗兰African Violet。这种小小的植物开花不断，而且由紫、蓝、洋红、粉红、到白色、甚至双色花都有，所以一直以来都受欢迎。 其实非洲紫罗兰与紫罗兰一些关系都没有，不属于viola 类植物。而属于苦苣苔科，所以应当叫非洲紫苣苔，或是非洲菫。不过紫罗兰这名字够好听，所以错误延续了一个多世纪，都没有人想到要改。 原种的非洲紫罗兰很不好种，但是现代种的已经改良过，在一般家庭及办公室都能适应。夏天时它喜欢凉爽气温，一般有冷气的家庭在夏天时白天有20 摄氏度就很理想。而冬天时，只要不放在暖气风口，应当都没有问题。所以现在有空调的室内，就很适合。 光照充分才开花 非洲紫罗兰最需要的就是光照。有充分光照才会开花。专家种植都是使用人工光照，园艺店还有专门为非洲紫罗兰准备的太阳灯。如果你有向东、南或是西向的窗口，也都可以收到很好效果。不过在夏天炎热光猛的天气，要避免放在窗口直晒。   非洲紫罗兰的浇水方式有几个诀窍。 第一，不喜欢冷水，所以最好是将水放室内一天之后，才用来浇灌。一方面达到室温，一方面使自来水中的矿物质散掉。此外非洲紫罗兰的叶子也不喜欢沾水，所以不要将水浇到叶子上。最好由下面浇。偶尔可以使用盆浸法，就是将盆浸在水中，使水渗入土内。不过这样做必须注意，不能 浸太久，最多不超过半小时就要取出，并且要将多余的水滤尽。因为土中如有积水，根就会泡烂。 为避免多浇水，最重要的原则还是，表土有些干了才再浇水。每一次都充分浇水，但一定要将多余的水滤去。 如果光照充足，一年可以开花半年以上。每年只要2个月时间使之冬眠，冬眠期减少浇水次数，同时不要施肥。 繁殖 非洲紫罗兰很易繁殖。一个方式是选一片健康的叶子，底部沾一些生根素（rooting hormone），有粉状﹑也有液体。然后将之插入水中或土中，几星期后就会生出根部，并且发芽、长出新的子株。子株够壮时，就可以移植。这样的作法很易引起儿童兴趣，培养他们对大自然的兴趣。   ▲将一片紫罗兰的叶子插入水中，一个月内就会生出根来 将一片紫罗兰的叶子插入水中，一个月内就会生出根来。插时注意叶片不要沾到水。当根部生到一公分以上时，就可以植入盆土中。 ▲几星期后，扦插的叶子底部已生出两片新的小叶 非洲紫罗兰也可以用叶子扦插繁殖。将叶片插入盆土中，保持高湿度及一定温度，不久会生出子株(见到子株在叶子边生出)，当子株够大时，就可以独立栽植。为保持高湿度，可以用透明罩罩住，不过要不时打开盖子，以免过分潮湿会霉烂。为防叶子散发水分，可以将部分叶子剪去. 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。  

■■最新数字显示，大多区新建柏文销售量，较去年同期大跌52%。星报资料图片 星岛日报记者 上月大多伦多地区新建楼房价格虽维持稳定，但新屋销售量较去年同期明显放慢脚步，新屋销售数字平均较去年7月下跌44%，其中近年被视作楼房新贵的共管柏文单位，新建单位销售量较去年同期下跌约52%，但共管柏文平均价接近77.5万元，不过低密度新建独立楼房销售量，则较去年同期升了85%，显示独立楼房销售渐见明朗化。 根据建造业及土地发展协会（BILD）最新公布数字，上月大多伦多地区新楼房出售数字合共有1,071间，较去年7月份的1,915间，下跌了44%﹔其中较意想不到的，是新建共管柏文单位上月总销售量仅得855个单位，较去年同期新共管柏文单位出售量近1,800间，跌幅达52%。 至于整个大多伦多地区低密度新楼房包括独立屋、半独立屋及镇屋等之新建造房屋销售数字，则共有216间，较去年同期只有117间，上升了85%，其中以皮尔区及荷顿区数字最为出众，皮尔区上月新建低密度房屋销售数字为88间，去年同期该区的低密席新屋销售是“零交易”，实不能同日而语。 柏文价格同比涨16.5% 即使上月新建楼房销售数字再次放慢了脚步，但楼房价格依然“企硬”，尤其以共管柏文单位叫价非凡，现时新建共管柏文单位平均价为77.5万元，较去年同期上升了16.5%﹔而低密度独立屋之平均价，则约为114万元，较去年同期上升了13.2%。 分析该楼房数据之机构行政副总裁阿辛诺特（Patricia Arsenault）指出，一般而言夏季楼市较春季淡静，给予市场一个暂时喘息机会，上月也不例外，特别当市场见到连一向被视为“上车”准置业者较易负担的共管柏文单位，也开始变得不太易于负担时，市场观望态度更甚。 建造业及土地发展协会主席兼行政总裁韦杰斯（David Wilkes）指，上月份大多伦多地区仅得2个大楼盘开盘发售，令整体楼盘减少至只有14,700而已。他形容共管柏文单位剩余货盘持续不足，令共管柏文单位平均价有升无跌，加上建造成本价上涨，以及政府收取之发展费用上升，亦推高共管柏文单位楼价。

■ 卑诗地产协会预测，今年房销量将会比去年大幅减少两成。资料图片 星岛日报综合报道   卑诗地产协会（British Columbia Real Estate Association，简称BCREA）周一发布第3季楼市报告，预测到今年房屋销售量将会大幅减少两成，屋价则微升约2%，其中占全省房地产主要部分的大温地区，房销量更会录得约25%的跌幅（见附表)。 ■ 卑诗地产协会第3季楼市预测报告数据 卑诗楼市仍存在有利因素 BCREA预测，2018年全省房销量累计仅有8.2万个单位，比2017年创纪录的约10.4万个，下挫21%。不过，到了2019年，卑诗省楼市可望回升，销售量将会上调8.2%，至大概8.9万个单位。至于大温地区，预计今年约有2.72万个单位易手，比去年减少25.7%，但到2019年，市况可望有明显复苏，销量估计会回升13%，至3.08万个单位。 房屋价格方面，根据BCREA最新预测，卑诗省今年易手房屋平均价格为72.32万元，较2017年升1.9%，明年可望再升5.3%，至76.16万元。而今年大温房屋平均价格，则预计达到105万元，同样地录得1.9%的按年升幅。到了2019年，屋价将会进一步上调3.3%，至108.5万元。 BCREA首席经济师缪尔（Cameron Muir）表示，受到政府收紧压力测试的按揭申请规例影响，卑诗省房地产市场正在出现明显的调整，特别是屋价难以负担的都市区。无论如何，本省房屋需求继续支持市场发展。BCREA分析，卑诗省仍然存在多个有利因素，包括：千禧世代人士陆续踏入成家立室的人生阶段，再加上失业率维持在低企水平。

■ 温哥华市中心公寓呎价名列全球第11位。星报   星岛日报综合报道 温哥华与多伦多的房价常被指责居高不下，然而其价格与全球其他高房价的国家及地区相比，仅列中游。其中，温哥华市中心公寓每平方呎价为770美元，位居第11名(见附表)。有专家认为，加拿大楼房性价比相对较高，而且更加宜居。 ■ 市中心公寓呎价排行榜 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道，国家银行财务（National Bank Financial）副首席经济师亚闪拿(Matthieu Arseneau)指出，据2018年的统计数据显示，加国四大城市温哥华、多伦多、满地可与卡加利的房价，在“加拿大房屋相对可负担性”（The relative affordability of Canada）排行榜中，与全球其他24个城市相比，均居中游偏下，远低于香港、纽约、巴黎等高价城市。 其中温哥华市中心公寓每平方呎价格为770美元，位居第11名；而多伦多市中心公寓为每平方呎708美元，列第15位；而满地可与卡加利排名更低，分别为第20名与23名。 经济师：加拿大公寓性价比仍高 亚闪拿表示，相比全球房价，加拿大房屋的性价比依然较高。虽然与往年相比，加拿大7月的公寓售价已上涨10.1%，例如：购买多市中心一个645平方呎的柏文，价格目前为46万美元。 亚闪拿表示，据经济学人智库（Economist Intelligence Unit）报告，2018年全球宜居城市排名中，卡加利排第4，温哥华第6，而多伦多则排第7名。他称，有人认为房价高涨就意味着好的生活质量，其实不然；加拿大四大城市较高的宜居水平，使其楼房更为吸引。

荷花又称莲花，因其出淤泥而不染、圣洁美丽等优点深得人们的赞美与喜爱。越来越多的养花爱好者选择盆养荷花，希望在家中也可以欣赏到花的美。蓝莓酒庄根据在多年摸索的经验，继续手把手教您种荷花！ 荷花的栽培方法 1、莲子发苗栽培 首先要挑选来源可靠的莲种。不同品系的莲子外观、形状、大小、色泽一般不相同。应选择粒大，饱满，表皮光亮的莲子。 莲子是长寿种子，外壳十分坚硬。但它的种子无休眠期，只要温度高于22度，破壳后浸入水中即可发芽。丰花型莲子在温度、光照适宜的条件下，从育苗到开花，需要50-60天，可以采取分期分批育苗，可以使盆栽荷花的观花期从6月上旬延续到10月下旬。 在加拿大特定气候条件下，可在三月中旬开始准备培育第一批荷花苗。首先要对莲子进行破头浸种，把有凹点的端部在水泥地上磨破，或仔细用枝剪剪破，注意力度，剪破种皮即可，不要损伤到种子内膜，随后用20- 30度温水浸种，每天换水两次，注意水质清洁，忌油污和肥害。浸泡3-6天种子就会出芽，出芽后放在向阳处，加强日照，夜晚注意保温，不可缺水。 两周后，种子长出2-3片幼嫩的小荷叶，以后陆续向上长出荷叶，向下长出藕鞭。三周后浮叶展开，藕鞭也开始生根。 藕鞭长10厘米时，即可移栽，定植盆中央，加水以下淹没小荷叶为度，不可缺水，一次定植，当年均能开花。 栽培藕苗时，将藕苗平放或者顶端斜向下呈20度至50度角倾斜，沿着容器内壁将种藕埋进泥土中，注意要将尾端露出在泥外，一个花盆里面仅放一只种藕即可。 荷叶也不可以搭到盆边或埋到泥里。 （中）

有粗粗树干的Yucca carnerosana (Yucca faxoniana)是加州常见的野生植物 一般庭园中种的丝兰，学名是Yucca filamentosa L.，俗名是Adam’s Needle亚当的针，属于龙舌兰科Agavoideae。中文名之所以叫丝兰，是因为叶子的周边会有细细丝线一样的东西(其实filamentosa这个拉丁文字也是英文丝线thread的意思)。 看起来像兰花植物的狭长叶子，其实很硬，像剑一样，只是由基部放射状生出，是唯一跟百合科植物相似的地方。 繁殖：根系强壮易蔓延，可分株 丝兰寿命很长，而且地下的根会蔓延，并在另一处生出子株，除了可以将子株挖出另植，也可以将蔓延的部分挖出分株。最好是每三四年就分株一次，否则等到植株太大时，挖掘的功夫就很大。为减少挖掘时的功夫，可以在下大雨后进行，或是事先浇很多水再挖。 丝兰的根部生命力很强，随时挖出一段根部，都可以在另一处繁殖。即使剩一截根部在地里，不久都会有子株在地面生出。不过包括种子株在内，都需要至少3年时间才会成株开花。 另外也可以用地下茎繁殖。花谢后掘出地下茎，将之切割成3寸的长度，全部横着摆放埋入盆土中，保持盆土潮湿，但不可以有积水，大约3-4个星期就会生出根部，成为新株。 如果是有茎的Yacca (Yucca gigantea 之类)，也可以用茎繁殖，将茎剪成一截截泡水，使之生根。又或是照扦插方式，种入潮湿盆土中。 如果是种种子，就需要很多耐心，因为要等种子发芽至少要一个月，有时要好几个月，至于长大成株更要几年时间，所以开始时最好是同时种很多种子，确保其中有些会发芽。因为每一棵丝兰的花都有几十上百朵，而每一朵花又有几十粒种子，因此不要怕种子不够。 通常是秋天收集种子，之后就可以开始室内播种，播种方式与一般播种方式一样。但最好是先将种子浸在温水中24小时再种，可以帮助发芽，由于需要较长时间才会发芽，因此整个冬天都要放在室内较温暖地方。注意是否发芽，期间要注意保持盆土潮湿。即使发芽之后，都要继续放在室内，因为生长缓慢。当植株生长到第一对叶子生出后，可以逐渐换到稍为大的小盆中。 盆栽丝兰最容易的繁殖方式是将自己生出的子株掰下来，种到小盆中 等到植株约4-6寸时，可以放到室外，使其逐渐适应户外环境。大约总共经过两年半的时间后的春天，到无霜害危险后，才适合移植到花圃中。不过由种子播种到植株开花，中间可能要4-5年时间。   盆栽丝兰：开花难 盆栽丝兰多数属于Yucca gigantea，外型很像龙血树Draceana (巴西铁树)，都是像竹一样的树干(有节)，顶端有像兰花或百合一样的长长绿叶。但丝兰的叶子就较粗及较硬，更像剑，因此叶子不会下垂，多数是向上伸。不过盆栽丝兰的叶子边缘一般都没有卷卷的丝线。 最常见的盆栽丝兰，树干多数较粗，最高2呎余，这一类属于Yucca elephantipes，在野外时像小型棕榈树，做为盆栽，一般树干仅一呎余，最高3呎左右。另一种树干较细长，可以高达4、5呎以上，这一类属于Y. aloifolia。在户外，丝兰多数会抽出很长的花茎，开很多花朵。但室内盆栽因为光线不足，很少会开花。除非是种在像温室一类的房间，有来自多方面的 阳光。 盆栽丝兰最容易的繁殖方式是将自己生出的子株掰下来，种植到小盆中。等生根之后(必须是春天无霜害危险之后)才移植到土里。子株移殖时按正常浇水方式，但不要施肥，也不要太多光。 种丝兰时会发现，茎顶基部的叶子会逐渐变黄脱落，新的叶子由顶部生出，这样的新陈代谢，导致茎逐渐加长。因此在见到底部叶子变黄时，无须担心。 不过枝干不断往上生长，会导致秃脚的现象，所以很多人都是将不同高度的几枝(通常是3枝)一起种，当最高的一枝下部无叶时，其它较短的可以补足视觉上的缺陷。 当这些丝兰真的过高时，下面秃脚就很难看。一个解决办法就是，将整个枝子腰斩，变成两截，然后再种入盆里。这样枝子就会比原来短一半。不过腰斩时不要两截一样长，最好一枝较长，一枝较短，比较好看。重植的下半截，很快(几个星期后)就会在顶部生出新的叶子。 至于上截最好先剪去顶部叶子，这样才较容易生根。扦插之前，要等下部切口有些干了再种，及抹些生根素 rooting hormone。而顶部则可以涂上些腊封住(grafting wax)。 至于这样做最好的时间是在早春，植物刚要开始生长时，就事半功倍。但其实丝兰很容易生根，如果非得在其它时间做时，亦都可以。 同样的方式也可以繁殖。将一根枝子剪成一截截，分别种入湿土中，这样就可以变成很多株了。不过种时必须记得上下的位置，切勿颠倒。   照顾：少施肥，少病虫害 盆栽丝兰需要很多光照，所以向西向南的窗边最理想。在较暗的地方生长会很慢，甚至较易有病虫害。盆栽丝兰属于温热带植物，室内温度不要低于摄氏7度(华氏45度)。一般住家都应当适宜。 浇水的原则与多数喜旱植物一样，都要等表土感觉很干了才浇水，每次浇充分的水，并让多余的水排光，直到下一次表土干时再浇水。在冬天时，最好等表土一公分以上都干了再浇水，较大的盆要等一寸。而夏天又热又干时，浇水次数可能要频繁些。 开黄色花的丝兰俗名香蕉丝兰Banana Yucca，因为果实像香蕉，这张正在开花的相是我在大峡谷见到的 丝兰是沙漠植物，因此无须太高湿气。丝兰亦无须很多肥，如果要施肥，可以在4-7月间，每个月于浇水时施一次很薄的平均肥。要知道，丝兰最需要的是光照，而非人工肥。换言之，丝兰不需要太多照顾，否则有害无益。 较粗茎的丝兰可以两三年换盆一次，最好在春天。因丝兰植株较大，最好用瓦盆，承受得住。瓦盆亦较透气，减少积水及烂根机会。最重要是盆的排水孔必须大，而且必须畅通。此外每次换盆无须太大，每次最多只大一号盆，以免盆过大时会积水导致烂根。 丝兰很少有病虫害，多数害虫都不喜欢丝兰。唯一有时候惹介壳虫scale，可以用手除去，最多使用 楝树油 Neem Oil 或insecticide soap一类喷剂。 如果家里养有猫狗，最好别种丝兰，特别是猫。丝兰的茎，及茎叶的汁液，对猫特别有害。此外对于狗、马及牛，丝兰都有毒素。中毒的症状是下泻、呕吐、流口水、瞳孔放大、抽搐、行动不协调等。 可以吃的丝兰果 Yucca...

大多地区房地产市场，受到安省公平房屋计划的影响，自去年4月开始降温，价量齐跌。根据苏富比地产公司的年中报告，大多地区豪宅市场大受影响。 100万元以上住宅及400万元以上豪宅的销量，按年比较均大跌5成，重返2015年健康水平。报告更指，近期加美贸易紧张关系，将严重影响本国豪宅市场的消费者信心，为本国高端房屋市场带来隐忧。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的“2018年中期高端地产市场报告”(2018 Mid-Year Top-Tier Real Estate Report)，对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析，当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及满地可。这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型作出分析，比较其销售量、待售日及超叫价成交百分比等数据。 此外，报告亦对以上4个大地产市场的个别豪宅区提供更深入的数据，从而窥探这些地区的市场走势及表现。 值得留意的是，报告所指的共管住宅，是包括所有共管式住房类型，例如共管柏文(condo apartment)、共管镇屋(condo townhouse)、共管半独立屋(semi-detached condo)、共管独立屋(detached condo)等。至于相连住宅，则包含排屋(row house)、镇屋(townhouse)、半独立屋(semi-detached)、复式房屋(duplex)等。而单一家庭住宅，则包括独立屋(detached)、连屋(links)等。 多项政策令高端房产支离破碎 报告指出，经历了央行多次加息，还有OSFI引入房贷收紧政策，以及多项针对解决房屋可负担性的政策及税项，加国高端地产市场在2018年的前半年，显得支离破碎，不同城市之间的表现各有不同。正当满地可的100万元以上住宅市场持续看涨，大多地区则从2017年尾的淡静，到现在开始见到消费信心复兴，而温哥华及卡加里的100万元以上楼房销售量，却因为一些外来压力而出现衰退。 虽然安省在去年4月推出安省公平住房计划，令房市淡静下来，但从2018年首半年的消费者需求、消费者信心及市况来看，大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、多伦多及约克区)的高端地产市场，已经开始恢复过来。虽然暂时复元的地区只出现在多伦多市以外，但明显地，100万元以上住房的买卖已见复苏。 事实上，加息及收紧按揭政策，以100万元左右的楼房买卖最受影响，由于购买力大降，逼使很多买家转投共管柏文市场。不过，200万元以上住宅市场的受影响程度较低，原因是买家都有较佳的能力去应付额外的开支。 过去几年升幅惊人 过去几年，大多地区100万元以上房地产市场每年都见到惊人的升幅。例如2015年比2014年升了56%、2016年比2015年升了65%、2017年比2016年升41%。不过，来到2018年上半年，100万元以上住宅的销售量，比2017年大跌46%，400万元以上豪宅更有堕崖式的51%下滑。尽管如此，报告认为目前市况与2017年历史性高位比较确是有所下跌，但已返回2015年健康市况的水平。 收紧按揭加息削弱购买力 由于房屋按揭政策收紧，加上利息上升，双管齐下地削弱了买家的购买力，令大量在多伦多及温哥华的买家，将购房目光转移至已经非常火热的高端共管住宅及相连住宅市场。今年首半年，温哥华100万元以上共管住宅的销售共有708间，从2017年的历史性高位再按年攀升9%，400万元以上的销售量有23间，按年升35%。 大多地区的共管住宅市场，销售主要来自本地买家，当中包括大量婴儿潮一代，他们从外围城市重返多伦多市中心，而年轻家庭则因为负担不起低幢房屋，只好把置业目光放到共管柏文市场。强劲的升势同时吸引本地及海外投资者，购入物业后长期持有。 去年豪宅跑赢大市 2017年可说是大多地区高端共管住宅市场成绩辉煌的一年，表现跑赢各大加国城市。 100万元以上及400万元以上的高端共管住宅销量，录得按年59%及91%的骄人升幅。若单看多伦多市，亦分别录得35%及83%的涨幅。 然而，到了2018年前半年，市场掉头向下，大多地区100万元以上的高端共管住宅销量，只得658间，与去年同期的历史性纪录比较，下跌了13%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上等共管住宅销量，则分别按年减少15%、增加8%及跌了40%。报告预计，未来高端共管住宅仍然会维持高需求，因为这部分市场继续在转型，以回应年轻人、都会家庭及大屋换小屋人士的住房需求。 在相连住宅方面，温哥华、多伦多及满地可，都面对着房盘持续供不应求的问题。现时，温哥华及多伦多的高端相连住宅销售量，已从2017年的历史高位大幅回落。不过，跌幅主要是供应不足导致，此类房屋仍然极受买家追捧，因为这可说是独立屋以外的次选之一。虽然成交量跌，但房盘得以超叫价成交的百分比大增，是所有房屋类别中表现最好的。此外，房盘的待售日期也是所有住宅类别中最短的。 在2018年前半年，大多地区100万元以上相连住宅的销售共有806间，比去年同期少了42%，当中687间位于多伦多市，跌幅也有25%。尽管如此，大多地区近57%价值100万元以上相连住宅的成交价，都能高于叫价，此比率在多伦多市更高达65%，平均待售日只是12天。 单一家庭住宅方面，与2017年历史性高位比较，今年首半年大多地区100万元以上住宅销售大跌49%至只有6,220间。当中包括5,280间是100至200万元、824间是200至400万元，按年跌幅分别为46%及60%。 大多地区400万元以上豪宅只有116间易手，按年跌幅52%，当中有80间位于多伦多市内。不过值得高兴的是，两成放盘在成交时都能以超叫价成交，这个比率在多伦多市更高达36%。 纵使目前的房市走势，反映出去年的升值已有部分被回吐，单一家庭住宅价格仍然不菲。以今年5月份的数据为基础，大多地区一间典型的单一家庭住宅，均价为104.6万元，跌幅8.2%。若单是多伦多市，虽然已有按年5.6%收幅，但平均价仍然要142.6万元。传统的豪宅区如Bridle Path、Rosedale-Moore Park、Lawrence Park等，均价分别为506.2万元、354.1万元及214.7万元。 2018年1月至6月大多地区高端住宅市场走势 相连住宅 价格 销售量 按年升跌幅度 100-200万元...

荷花又称莲花，因其出淤泥而不染、圣洁美丽等优点深得人们的赞美与喜爱。越来越多的养花爱好者选择盆养荷花，希望在家中也可以欣赏到花的美。在大温地区应该如何着手种植荷花呢？蓝莓酒庄根据在温哥华多年摸索的经验，手把手教您种荷花！ 荷花一身都是宝，荷叶、荷花、莲子、藕都是优良的珍贵的蔬菜，藕节可以做药。越来越多的养花爱好者选择盆养荷花，希望在家中也可以欣赏到花的美。 在大温地区应该如何着手种植荷花呢？蓝莓酒庄根据在温哥华多年摸索的经验，手把手教您种荷花！ 选择优良品种 最好选择满江红、小仙女、碗莲这一类观赏性强的品种。这些品种株型较小、开花较多、花色艳丽，已经栽培驯化多年。 选择容器 花盆的选择很有讲究，通常是选用口径在30到60厘米之间，高度不超过50厘米，外形美观的花盆。 土壤要求 荷花喜肥，但太肥也不利于开花。选择适合的盆泥对种植的效果非常重要。种植荷花土壤最好选用腐殖质丰富的，通常是陈年湖塘淤泥。也可以用50%的菜园土和50%的河沙的拌匀进行配制。为防止土壤中的小虫滋生，可以用微波炉加热的方法对配好的泥进行消毒灭虫处理。配制时要反复漂出浮出的渣子，千万不要使用下水道的污泥。 种植时间 由于温哥华处于纬度较高的寒冷地区，发苗时间应推迟至3月下旬，在20度左右的室温下用清水培育藕苗，待5月中旬左右室外日平均气温升至18度左右，再移栽到室外的花盆里。有条件的情况下，可以在5-6月份把荷花苗放在温室里培育，以提早开花。 （上）

资料图 据REM地产杂志报道，大麻合法化日期将近，有不少买家、卖家和地产经纪给地产专家Mark Weisleder打电话，询问新大麻法案对房屋租住买卖会有何影响。 Weisleder总结了5个最常见问题，如下： 1. 大麻合法后，每户人家能合法种植多少株？ 每户最多能种4株大麻，这其中也包括共管公寓单元和柏文单元。根据联邦法案，房屋外花园内种植的大麻也被算在这个数量限制内。每个省份会分别规定，是否允许在屋外种植大麻。 2. 怎样才算“安全”种植大麻？是否会有规范？ 目前尚未有关于“安全”定义的法规。你可能会需要请专业电工来安装合适的通气、排气设备，来确保植物不会长霉。 3. 大麻合法化后，卖家和地产经纪人是否还需要向买家公开此处曾经种植大麻的事实？ 这或将成为一个棘手的问题。如果过去种植大麻的历史被确定为“材料潜在缺陷”，那就必须公开。如果卖家明知道这座墙后面有霉，却不公开，可能会招来买家诉讼。 4. 可否阻止租户吸食或种植大麻？ 虽然大麻合法，但你可以在租屋合同中加入条款，禁止租户在室内吸食或种植大麻。如果租户在签署合同后做出这些事情，会让你在驱逐他们时更容易一点。虽然使用医用大麻的租户可能会提出人权问题，但在合同中加入这项条款有利于你的辩护。 5. 共管公寓（Condo）需要如何阻止租户吸食或种植大麻？ 个别共管公寓现在已经立下规矩，禁止一切吸烟、吸大麻、种植大麻的行为。也有公寓在场地内设置吸烟专区，或医用大麻吸食专区。其他人可能要等到公寓法规定不能对邻居构成骚扰，届时，如果邻居抽大麻影响到你，你可以采取相关制止行动。 （智苏编辑）

▲专家建议，消费者在购物前必须了解清楚不同店铺的退款或换货规定。星报 加国不少消费者对零售店铺的退款或换货规例感到混淆。专门处理消费者投诉的《多伦多星报》（Toronto Star）专栏作家罗斯曼（Ellen Roseman）指出，消费者在购买货品时，等同与零售商签订合约，须要遵守一些规定。在加国，零售店有责任为顾客更换本身是破损的货品，但在货品并无损耗的情况下，店铺则有权自行厘定相关规定，包括拒绝退款或换货。 有消费者表示，最近购买了两对凉鞋，后来发现其中一对在穿着时感到不舒服，返回鞋店退货时，发现该对凉鞋刚巧在减价促销。结果，店员仅愿意给予减价后价格的90元店铺记账款项（credit），而非购买时所缴付的110元原价。 罗斯曼指出，尽管看来并不公平，但该间鞋店却没有违法。根据加国大多数省份的货品销售法例，在货品出现破损或有问题时，零售店铺必须为顾客提供退款或更换货品。不过，假若是顾客本身改变主意，而货品本身并无任何问题时，店铺则有权自行制定退款或换货等相关规条。 罗斯曼说，今年较早时接获多个读者对平价货品连锁店集团Dollarama的投诉，不满其“货物出门，恕不退还”的不退款政策欠缺弹性。 Dollarama发言人拉德曼洛维（Lyla Radmanovich）强调，若是产品有破损，消费者可以联络位于满地可的总部，免费长途电话1-888-755-1006，或登入网址www.dollarama.com/ about_us/contact-us。 罗斯曼透露，几个读者后来告诉她，提供购物单据和破损货品照片等资料后，获得该公司给予面值10元的礼物卡。 近年越来越多人喜欢透过网上购物。有消费者以170元，从Cookstore.ca购买了一个厨用刀座，但后来发现货品并不合用。可是，根据该公司规定，只接受顾客退回包装盒未开启的货品。 罗斯曼指出，购物网站的退款或退货规例，往往比实体零售店铺更为严格。 因此，消费者在网购前，必须详细阅读相关资料，然后才决定是否购买。她建议，消费者在光顾店铺前，应该清楚了解每个零售商的退款或退货条款，从而避免事后有问题出现。 星报专栏作家︰ Ellen Roseman

■ 温哥华的新屋动工量在7月份处于低位，独立房屋及多户式住宅的项目只有数个。资料图片 星岛日报综合报道   加拿大按揭及房屋公司(CMHC)报告指出，7月份新屋动工量为219,988个单位，相对于上一个月份的221,738个单位，虽然显示有下降趋势，但维持在历史平均水平之上。 该公司首席经济分析师道根(Bob Dugan)表示，全国新屋动工在7月份有下降趋势，可以从大都会多单位房屋的季度调整的年度比率(SAAR)，在6月近乎历史高位向下调反映出来。即使出现下降情况，多户式住宅（multi-unit）房屋仍在主要市场上升，正好抵销独立房屋减少兴建数目。 报告指出，多伦多新屋兴建数目在7月没有改变，新的独立屋正在下降，而公寓单位不断上升。高昂的房价令置业者由购买低层房屋，转向可负担的豪华公寓单位，结果令后者自2005年以来攀升最高的月份。当中有60%的动工量在多伦多市中心、密西沙加19%，旺市11%及奥克维尔10%。 温哥华的新屋动工量在7月份处于低位，独立房屋及多户式住宅的项目只有数个。密集城市温哥华，本拿比(Burnaby)及北温市，在该月主要是兴建多户式住宅房屋。即使在温哥华面对房屋供应至价格改变的回应普遍疲弱，特别是根据人口普查资料，该个大都会地区人口正在增长，房价上涨及需求强劲，但2018年以来新屋动工量的上升水平，与2017年头7个月所得相同。 魁北克地区出租房升近5成 至于魁北克地区，新屋动工量相比2017年同期，则减少10%，出现下降情况是公寓单位，以及独立屋、半独立屋及排屋等。出租房屋类别却持续上升，相对去年同期，传统出租屋或长者大厦单位上升48%。 其他地区如奥沙华，新屋动工处于低水平，无论是独立屋或柏文大厦单位的数目下降。独立屋在7月是自1992年以来最低。由于人口及经济情况向好，正在兴建的单位数量也是25年来最高，新项目的速度正在放缓。 而彼得堡整体新屋动工量在7月保持不变，在过去19个月内接近最高水平。这是从2017年强劲新屋动工量，推动2018年头7个月独立屋兴建，加上价格较安省其他地方更容易负担，令需求有上升趋势。

近期收到不少问题在讨论卖家、买家、与房产经纪应如何为新版《大麻法案》（Cannabis Act）做准备。该法案将在10月28日正式实施，我已透过地产局在大多伦多地区未来数月中准备了讲座，详细介绍相关信息。以下是5件你需要知道的事情。 1.一旦大麻合法化，每户住宅中将被允许种植多少株大麻？ 每户住宅中将被允许种植4株大麻植物，柏文与共管物业也是如此。根据联邦法律规定，作房屋一部分的户外花园也应包括在内，但这需经各省政府决定是否可在屋外种植大麻。 2.安全种植大麻有什么标准吗？ 目前还看不到有任何规定准备就绪，显然，在市场上已经能看到为此上市的各种工具箱、室内帐篷等种植大麻的工具。营销广告称，这些工具可帮助避免墙后发霉等等。此外，可能还会要求由专业电工操作，安装合适的通风设备，促进室内外空气流通，进一步防止房屋产生霉菌。 3. 如果种植大麻已合法，卖家和房产经纪是否仍应披露过去存在的大麻屋？ 在我看来，无论这是否会被界定为房屋潜在的重大缺陷，都必须告知买家。若卖家知晓房屋墙内因种植大麻而发霉，却未告知买家，那么在交屋后很可能引起诉讼。 4.房东是否有权要求房客停止吸食或种植大麻？ 即使大麻合法，房东在出租房屋时依然有权在租约内包含一个条款，注明拒绝任何吸食和种植大麻的房客。这一条款应加入所有的租约中。如果房客在规定之后，依然吸食大麻，便可以此为理由将其驱逐。但对于药用大麻使用者，将会涉及人权问题。因此要在出租房屋之初规定清楚，可提前避免问题发生。 5. 共管物业如何限制住客吸食或种植大麻？ 部分共管物业已经通过了相关规定，禁止住客吸食烟草、大麻，以及禁止种植大麻。部分共管物业可能会在建筑旁边划出一块特定区域，给大麻或仅仅是药用大麻使用者使用。还有一些仍在等待观望，或者试图依赖《共管物业法》来规管，该法中规定，住户不能对邻居施加烦恼。因此，如果吸烟骚扰到邻居，他们就可以采取阻止行动。 作者Mark Weisleder为多伦多房地产律师 签署“买家代理协议”前注意事项 Q：如果我签署了“买家代理协议”（Buyer Representation Agreement)，我的责任是什么？ A：买家代理协议是在进入市场购买房产时，签署的具有法律效益的合同，承诺买家与房地产经纪在特定期间共同合作。协议上会显示买家的权益与责任。当然，房产经纪和买家也可以不签署该协议。 一旦你成为某经纪公司的客户，公司作为受托人，对你的房产购买事宜负有责任，他需要遵循你的指示，保护买家机密信息，并注重保护客户利益。作为回报，买家也需要承担一些合约责任。 作为某房地产经纪公司客户，买家承诺只能通过该公司提交所有购房Offer，然后由该经纪公司代表买家与卖家或卖家代理人进行沟通。同时买家还同意配合房产经纪，提供准确的资金信息，表述自己的需求，甚至关于曾看中哪些房产，希望购买等此类信息。 在“买家代理协议”生效期间，即使买家完全靠自己选中了想要购买的房产，并且没有通过房产经纪提交购房offer，但是一旦卖家接受了offer，买家依然欠房产经纪公司佣金。如果买家在第一份协议仍然有效时签署了第二份“买家代理协议”，那么当购买房屋时，就很可能需要向两间经纪公司支付两份佣金。 买家代理协议是一份合约，与房屋买卖协议（agreement of purchase and sale）一样。买家需记住，在合同协议期内，你不是必须买房，可一旦提交了Offer并且被卖家接受，只要offer中所列的条件得到满足或者被取消，买家就有责任完成交易。 尝试不守信用取消交易的买家，将可能面对法律诉讼，以及被买方经纪公司（很可能还有卖方代理公司）要求支付佣金。 买家代理协议过期之后，如果买家在当初签协议时双方同意的一段时间之内，购买了买家经纪在协议期内曾展示过的房产，那么买家依然需要支付经纪人佣金。 作为买家，也需尽到自己的责任。因此我总会建议消费者在决定前至少约见3位房地产经纪，找到最适合自己的选择；并且在签署协议前，认真阅读理解其中内容；仔细检查房屋各方面特点，积极提出问题，并进行充分检测。

丝兰叶片大，覆盖面也较大，一般需要3呎范围种植空间。而高度只计叶子，并不算高，大约2呎高，但是开花时，可以高到4-7呎 一般庭园中种的丝兰，学名是Yucca filamentosa L.，俗名是Adam’s Needle亚当的针，属于龙舌兰科Agavoideae。中文名之所以叫丝兰，是因为叶子的周边会有细细丝线一样的东西(其实filamentosa这个拉丁文字也是英文丝线thread的意思)。 看起来像兰花植物的狭长叶子，其实很硬，像剑一样，只是由基部放射状生出，是唯一跟百合科植物相似的地方。 Agave filiera   丝兰原产地在美国南方的干旱地区，此外中美洲一带也常见。丝兰总共24种，在墨西哥湾的多雨区、美国亚里桑那的沙漠区，及亚伯达省的酷寒区，都可以生长。不过沙漠地区的丝兰，与潮湿地区的品种可以很不相似，而很多时又与龙舌兰很相似，容易搞混。加上龙舌兰本身就有一种带丝线的Thread Agave，就更易搞混了。 丝兰除了花好看，一些品种的花朵、茎、种子，及根部还可以吃，甚至入药。一些较粗的茎、叶、及根部的纤维都可以当做工业原料。 丝兰属于阔叶常绿树，一般花园种的丝兰，每年会抽出长长的花茎，并在顶部开出像倒吊铃铛一样乳白色的花。每一串花可以多到100朵以上，最大的花一朵就可以有2寸。所以一朵朵花开上去，可以开好几个星期。 另一种有些像棕榈树：Yucca Elephantipes，这一类也非常耐旱，经常在美国西南方较干热地区的路边见到，也常在亚历桑那州，或是南加州庭园中常见到。但其实在亚里桑那、南 加州这一类干热地区种丝兰时，反而可以使用一些好的有机土，因为自然雨水一定不多，无须一定使用过分沙质的土壤。 每一串丝兰花可以多到100朵以上 种植：多光照，沙质土 丝兰属于沙漠植物，必须有相当的光照，及排水非常好的土壤，有这两样，种起来就事半功倍。此外看品种，一般在5-10区都可以种。 丝兰比起一般庭园花卉需要较多空间，因为叶片大，覆盖面也较大，一般需要3呎范围。而高度只计叶子，并不算高，大约2呎高，但是开花时，可以高到4-7呎。沙漠品种可以高到8呎以上。种丝兰的土壤，最好是像种庐荟Aloe或龙舌兰Agave 的土壤，除了一般土壤外，多些沙质土，甚至细粒的沙砾都不妨，主要是为了排水好。所以种之前，最好挖较大的洞，然后换上新土。 照顾：少浇水勿施肥 虽然丝兰可以忍受些许荫，但在较凉地方，最好种在全日照地区，只有在干热地区，可以种在稍荫的地点。除了第一年种下之后要定期浇水，成年的丝兰，只在长期不下雨时，才要浇水，否则天雨应当就够。 事实是，种丝兰时最好不要经常浇水，更不要施肥，亦无须覆土mulch，行家说，过分照顾有害无益。因为太多水时，会引来湿霉及害虫。 此外丝兰几乎无病虫害，连小动物都避之。加上一般无须浇水，可以说是最易种的植物之一。唯一要做的是，花谢后将花茎剪断(在离地约3-4寸的部位剪断)，同时要不时将枯黄的叶子剪去。地面堆积的枯叶也要不时清除。 丝兰很适合石头花园，一般不易种其它花卉的地方，也都适合。因为植株高大，也适合单独种植，但就不适合与其它花卉密密种在花圃内。因为其它的花卉多数需要经常浇水，需要较肥沃的土壤，可以说彼此相克。 沙漠品种丝兰开花可以高到8呎以上 花谢后立即将花茎剪去，让植株开始储存明年的养分。除了树型丝兰以外，一般庭园丝兰都无须修剪。 丝兰的一个问题是种了之后很难消除，因为根部生长非常快速，也很会蔓延，要完全清除是一个问题。较易的方式是，将叶子都剪去，阻止植株继续生长，然后才逐渐除根。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者。 （http://www.ritagiang.com/）

说到加拿大经济的支柱产业，你首先会想到什么？石油、农业、制造业、矿业等，这些当然都是很有力的组成部分，但它们却都不像房地产业那么重要。房地产行业在过去许多年里，不止是加拿大，也是世界上很多国家国内生产总值（GDP）数字增长背后的重要因素。房地产行业对加拿大经济的重要性也许超出了许多人的想象。 在2008年全球金融危机时，加拿大是西方七国集团中受金融危机影响最小的国家。美国房地产市场的危机导致对木材需求大幅减少，依赖美国市场的加拿大木材业受到重创。全球经济衰退的加剧，使加拿大的能源、矿业、材料商品等行业也面临严峻形势。随即，加拿大央行（Bank of Canada）采用削减利率的方式，以挽救经济。这很大地降低了借钱的成本，尤其是对于房地产行业中的房贷申请者来说，更是利好消息。因此，很多加拿大人利用了超低利率，在金融危机前后的时间里投身到加国房地产市场中。 住宅约为GDP增470亿加元 ▲加拿大统计局显示，近年来石油的价格暴跌，到目前为止都没有完全恢复。 根据加拿大统计局（Statistics Canada）的数字，房地产及其相关的衍生行业，现在占加拿大总GDP的约五分之一。加国其它行业都没有这样好的涨势。石油的价格暴跌，到目前为止都并没有完全恢复。制造业也因多种因素陷入麻烦，例如来自国外的竞争。制造业在经济危机之后的年份中趋于平缓。而根据加拿大统计局出示的按行业划分的国内生产总值增幅表，房地产行业与加拿大的其它经济支柱相比，增长速度更快，成熟度更高。 也许很多人都认为，房地产行业对经济的影响对于地大物博的加拿大来说可能并不明显，但是当人们买房时，会与许多不同行业产生交集。房地产行业所产生的衍生服务业的效益不容小觑。首先，在加拿大建造独立屋和公寓是一项巨大的业务。目前，住宅类型建筑（residential constructions）的花费超过了加国所有其它形式的建筑，为加拿大的GDP增加了约470亿加元的产值。 楼市热令建筑从业员短缺 以多伦多为例，自1990年以来，正在建设的condo单位比任何时候都多。即便2017年多伦多的房地产市场因政府连续出台政策的打压而有所放缓，freehold类型房屋受影响颇大，但condo的热度依旧不减。这使行业中的木匠、管道工人、电工、墙壁工人等从业人员工作繁忙，甚至一度出现短缺的情况。目前，加拿大建筑行业的就业人数比以往任何时候都多。 房贷提供银行稳健利润 接下来，大部分人买房都需要房贷。加国的五大银行非常乐意提供这样的服务。住房抵押贷款是银行利润相对较大、又颇为稳健的一个部门，而且这些抵押贷款的规模（portfolios）正在逐渐壮大。目前，根据加拿大统计局数字显示，五大银行中每家银行都持有约100-200亿加元的抵押贷款。加拿大没有仿效美国和欧洲对金融管制放松，相反一直采取严格管理金融体制的老派作风。随着2016年房价飙升，2017年加拿大就收紧了房屋贷款政策，出台了史无前例的压力测试（B20），伴随着上涨的利率，这让申请房贷的门槛更高，可贷的数额更少。加拿大的银行对财务稳健、资本充足率有很高的要求，金融衍生工具较少，所以至今还没有出现大的次级贷款危机和金融机构破产。 同时，近年来保险行业也从房地产业的蓬勃发展中分得了一杯羹。买房就需要房屋保险。很多人也许还需要额外的保险保障家中贵重物品。投资的物业用于出租，房东、租客都需要投保。这些对保险公司的生意也起到了积极的作用。 而真正购买一处房产，还需要地产经纪、贷款经纪、律师、以及验屋师，所有这些行业的人都会从房地产行业中赚到钱。根据加拿大统计局显示，在2017年，购买和出售房地产相关的项目费用占到了全国GDP的1.9％。这是一个历史新高。 房价攀升业主感觉更富有 ▲制造业在经济危机之后的年份中发展趋于平缓。 最后，一旦人们搬进了自己所买的房屋，自然而然就必须为房屋进行必要的维护和添置。也许人们会买新的电器、更新电线、修理屋顶、换地板、打理园艺等，甚至可能让承包商完全翻新或装修房子。一旦人们买了房，就更倾向于在上面花钱。房价的不断攀升会让人们感到自己更加富裕，他们会更倾向于钱花，这被称为财富效应（wealth effect）。相关机构已经进行了研究，找出高升的房价和消费支出之间的联系有多强。在加拿大，这个关联相当强大。因此，在过去10年中，房价不断上涨，让消费者在房屋相关方面的支出也在不断地增加。 如果拥有一栋房屋的时间足够长，你甚至可以将房产变为“自动提款机”，有机会花更多的钱。房屋净值信贷额度（home equity line of credit）或简称为HELOC，让人们可以借出房屋价值中的一部分。它一直是加拿大为数不多的金融衍生工具中，非常受人们欢迎的一种。加拿大统计局的数字显示，自2000年以来，未偿还的HELOC贷款价值翻了5番，超过200亿加元。 ▲房地产行业与加拿大的其它经济支柱相比，增长速度更稳定、更快。 重要的是，房地产在经济好的时候振兴经济，促进相关行业发展。而当经济不好或因某些因素房市受到打击时，它会成为一种拖累。 2017年4月房地产市场受到打压至今，不断有人赔钱卖楼花；有些在高房价时入手买房的人，现今因入不敷出而不得不降价卖房等情况屡有发生。如果房地产市场继续受到冲击，如上谈到的一切，如消费者支出、借贷、新房建设等指标都可能从全国的GDP中被拉下来。目前大多数人正在观望的大多伦多地区的房地产市场的发展状况，尤其是freehold类型的房屋涨幅堪忧。考虑到房地产行业在加国GDP中的重要性，很多人希望安省保守党上台后，会出台政策让大多伦多地区房地产市。

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域（星报资料图片） 过去两年本国房价飙升，尤其多伦多及温哥华两地，很多人都将房价被推高的责任，归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字，比例上并非如人们想像般可怕，但若只聚焦新建楼房市场，比例立即倍增。以多伦多为例，最近两年推出的新建住房，大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局，首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指，大多伦多地区的所有房产物业中，海外买家占3.4%，单独看多伦多市的话，该比例最高，达到4.8%。由于一直以来，海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽，所以当相关数据出来后，一些媒体的文章，以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过，真实情况是否就是如此？ 根据加拿大统计局的结论，非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数，他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示，非居民在大多地区拥有45,277间住房，仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中，有29,091间在多伦多市内，即3.86%的多伦多住房，是由外国人拥有。可以说，多伦多市是外国买家最集中的区域，但越向外围走，这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇，非居民拥有住房业权比例最高的，是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有，比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有，共2,746间，不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市，非居民拥有1,378间住房，占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例，好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”，亦不如想像般严重。不过，如果大家聚焦在新建住宅市场上，可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据，制作了一份地图，显示了在2016至2017年间，于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出，非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍，亦不是大趋势，直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场，会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内，非居民购买了674间建于这两年的新建住宅，是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市，相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说，差不多每10间售出的新建住宅，便有1间是被外国人买去。 从地图上看，除了多伦多市，非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间，皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去，但由于期内只有80间新建造住宅发售，非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐，大家应该不感意外。在万锦市，该两年内建造的新房共有633间，被非居民买去的有36间，占总数的5.7%。至于烈市，364间新建住宅中，有17间被非居民购买，比例是4.7%。 此外，近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora)，亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中，便有10间是被非居民买家买去，比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市，于2016至2017年间建造的745间新屋中，便有25间由非居民购买，比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例，数字上好像不太惊人，但他们在加拿大住房可负担性的问题上，影响还是有的。根据统计局的数据，在多伦多人口普查都会区，本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元，但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓（星报资料图片） 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面，非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业，44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位，被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出，非居民在本地占据了比例不少的可负担住房，意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士，除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘，还要与非居民买家竞争，无形中增加了入市难度。 事实上，统计局的这份数据，还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度，中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加，相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是，统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上，在海外销售的楼花数量，比重不低。由于建筑物并未完成，预售的单位并未被视作一个物业，所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上，不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱，跳过拥有业权的阶段。因此，非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...

■ 省独立咨询委员会发表中期报告，建议在农地房屋面积方面设置上限。资料图片 星岛日报综合报道   卑诗省政府今年初成立的一个独立咨询委员会，日前提交中期报告，建议农地上兴建房屋面积必须设置上限，并且建议加强惩处违例者。 今年1月份，省农业厅长布娴妮(Lana Popham)宣布，成立一个由9人组成的独立咨询委员会，负责就如何“振兴”农业保留用地(Agricultural Land Reserve，简称ALR)向省府提出建议，从而保护农地及鼓励农业，检讨范围包括农地上兴建房屋的大小问题。 咨询委员会近日向省府提交的中期报告，就立法及规管提出13项改革建议，其中建议政府在农业保留用地房屋面积方面设置上限。委员会指出，限制农地上房屋面积不单有助保护本地农业，更可有效防止炒风。 四分三省民支持加强执法 同时，委员会更建议省政府，加强对有关农业保留用地的执法，以及进一步惩处性质较轻微的违规情况。 根据委员会通过咨询所收集到的省民意见，占四分三表示，支持加强对农业保留用地上的执法工作。 现时，根据省府定出的市政指引，农地上建屋的面积为5,382平方呎。 去年，列治文市议会定立新附例，容许在逾0.5英亩的土地上，兴建最大10,764平方呎的房屋。 在这附例通过前，列市内有数十间超过1.5万平方呎的农地房屋，当中有房屋甚至超过2万平方呎。 此外，上述咨询委员会建议，政府应该禁止在农业保留用地上的水泥地温室内种植大麻。

■ 一份地产调查报告指出，加国有17%的婴儿潮人士，即大约140万人计划在未五年购买新居。加通社 星岛日报记者   据最新地产报告发现，加国有17%的婴儿潮人士计划在未来5年购买新居，有32%预期搬入柏文单位，这群代表140万名买家和卖家将会影响加国楼市。研究又显示，有59%的受访者倾向翻新旧居多于买新楼房居住。 加拿大皇家地产公司发表《婴儿潮人士趋势调查报告》，总裁苏柏(Phil Soper)表示，不能忽视这批潜在买家和卖家，对加国楼市带来的影响，他们由现时至2023年将会买卖居所，并会增加购买柏文单位的竞争力。 是次研究显示，细小的城市较大城市有更大的投资吸引力，因为有众多婴儿潮人士感到难以在大城市过退休生活。 子女迁出后搬入公寓居住 调查指出，44%受访者有孩子同住的，预期子女在21至25岁迁出；21%的人表示，预计孩子在26至30岁搬走；18%预计子女年过30岁才会迁出；9%认为孩子在35岁或以后才会分开居住，在卑诗省比率则是24%。 相比去年该公司研究千禧世代的报告，有14%新世代人士仍与父母同住。苏柏称，去年报告访问首次置业的千禧代，显示有众多年轻人仍居住在父母家里。此点可以确定婴儿潮人士容许子女成年后继续居住；当他们迁出，父母便寻找公寓单位。 调查问及退休计划，每5名婴儿潮人士有一人打算购买新居所，71%的受访者表示不会买新的楼房。有41%说在退休时会迁入较细小的寓所，52%未有换细屋的打算。 以省份的情况来说，安省楼价上升迅速，有49%的婴儿潮人士计划在退休时，搬进较细小的居所，也是各地区比率最高。有80%受访者自置物业，20%打算在未来五年购买新居。 近5成愿为子女付首期 此外，有50%婴儿潮人士愿意付出金钱，协助子女自置居所。这些人士中代子女付首期，有44%会支付房价25%。相对全国调查数字，有47%的受访者会资助子女买楼房。当中41%会支付房价25%以下；5%支付25%或更高的房价。   24%卑诗婴儿潮父母称 子女35岁前仍会同住 星岛日报综合报道 根据周三发表的最新一项研究结果显示，24%的婴儿潮出生父母相信，他们的成年子女在35岁前，会继续与他们同住，比率远远高于全国平均的9%，反映本省住房成本高昂的问题严重。 由加拿大房地产公司皇家立百基（Royal LePage）公布的研究报告指出，1946至1964年期间出生的婴儿潮父母中，24%预计，他们的子女至少到35岁后，才能够置业或自行租屋居住。卑诗省的比率远超于全国平均录得的9%，反映卑诗省住房成本高昂的问题。另有9%的受访父母相信，就是子女到了35岁后，他们也会继续与父母同住。   ■ 卑诗省有四分一的婴儿潮出生父母相信，子女在35岁前会继续与他们同住。网上图片   同时，54至72岁的受访卑诗省婴儿潮出生父母中，仅四成(42%)表示，愿意在财政上协助子女置业安居，比率低于全国平均(47%)5个百分点。是次研究也发现，七成的卑诗省婴儿潮出生人士拥有个人物业，低于全国平均（77%），也是各个省份中录得的最低比率。 宁售独立屋换流动资金 除此之外，近九成（88%)的卑诗省婴儿潮出生人士认为，购买房屋是一项很好的投资。不过，26%坦言，已经把超过一半的退休储蓄投放在房地产上。 皇家立百基Northstar Realty高级地产经纪特里蒂斯(Michael Trities)分析，越来越多本省婴儿潮人士，把名下的独立屋出售，转为居住在城市屋或柏文单位，从而获得一笔流动现金，作为日常生活或健康医疗上的开支。