地产情报

多伦多每天大约有1,400个廉租单位空置。星报资料图片   多伦多审计长的新报告发现，多伦多每天大约有1,400个廉租房单位处于空置状态，但廉租单位的轮候名单却资料不完整或有问题，市府无法确切知道到底什么人真正需要这些补贴住房。 据《星报》报道，多伦多的廉租房包括多伦多社区公屋公司（Toronto Community Housing Corporation，简称TCHC）的单位、合作社房屋（co-operative housing）和通过其他住房提供者提供的租金与收入挂钩单位（rent-geared-to-income，简称RGI）。 空置的单位并非没有成本。根据该审计报告，即使一个单位处于空置状态，住房提供商仍然可以通过市府获得RGI资金，市府在这方面的损失仅2018年就达到约700万元。报告指，这笔资金原本可以更好地用于帮助那些需要住房经济援助的家庭。 吁建立一套更完善跟踪系统 审计报告显示，轮候名单上共有超过10.6万个家庭，轮候期为2到14年，取决于他们需要的单位类型和申请人的优先需求。 审计确认，有近6万个家庭正在等待住房，市府在过去18个月内与他们进行了联系；5,000个家庭已经获得了RGI住房但正申请转让；2.7万个家庭的状态未知；6,700个状态不活跃、6,400个申请资料不完整，另有1,000个家庭不合资格。也就是说，轮候名单上仅有56%的家庭合资格并处于活跃状态。 审计报告呼吁建立一套更好的跟踪系统，并根据收到的回复，将相关申请转至不活跃或不合格的类别。报告还建议市府改善与申请人的联系方式，通过文本、电话或电子邮件而不是邮件。 市府管理层回应这份审计报告称，认同其中的所有建议，并承诺在2020年底前，处理检视轮候系统中的积压问题。 综合报道

■最新地产报告显示，预测全国度假物业价格明年增长4.7%。网上图片 加拿大婴儿潮一代陆陆续续退休，这表示市场对度假屋的需求越来越大，这令度假物业价格也高速上涨！加拿大皇家地产公司（Royal LePage）公布加国度假物业市埸情况，指出本国大部分热门的度假物业地区，年轻家庭与婴儿潮人士争相购买度假屋。 该公司总裁苏柏（Phil Soper）表示，较年轻的婴儿潮尚有10年多才退休，而年长一辈正展开退休生活，他们对退休物业的需求大增。 加西地区需求及价格平稳 苏柏称，传统上年轻家庭对度假物业需求占市场很大一部分，因为他们希望为孩子创造一个特别的成长地方。如今年轻一辈与父母一辈争购度假屋，不少婴儿潮人士由城市迁往郊区居住。在安省及魁省的需求大增而导致价格上升；加西地区的需求及价格保持平稳。在安省和亚省的价格上升超过其他省份，升幅分别是7.2%和10.2%。亚省的增长主要是在较大市场坎莫尔（Canmore）的回升率为11.4％，该省在其他地区的单位数增长率基本保持稳健。 该公司预测加拿大度假屋地区单一家庭房屋销售价格，在2020年春季上升4.7%，由411,471元升至429,714.2元。大部分省份度假屋物业销售按年下跌，其中安省因缺乏存货难以配合需求，因而零销售下降；卑诗省销售放缓反映该省住宅物业市场趋势，只有魁北克省单一家庭物业销售按年增长6.3%，度假屋市场供求能够配合。 安省单一家庭房屋价格升7.2% 以省份来看，安省度假屋地区销售下跌7.9%，单一家庭房屋价格上升7.2%至393,253元。专家认为，因为这类房屋存量低企导致价格上升， 加上年青家庭与退休人士打算迁离城市居住。 在马斯科卡（Muskoka）地产经纪克拉克（Bob Clarke）说，该处有不少50至60多岁人士出售房屋套现， 以及那些有钱并想要摆脱竞争压力的人。在祖尔湖南面一个300呎长的地段曾经约160万元价格，如今如果发现向西的物业可能值300万元，这对于100呎屋地和200呎屋地的物业带来压力。由于安省的需求什高，买家未有因为春末不稳定天气，带来雨水什至洪水而推迟购买。该公司预计该省内度假屋单户住宅的总价，将会在未来12个月个内进一步上涨8％，升至424,905元。 度假屋全年可住 自住或投资皆宜   安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，现时多种类型的度假屋，可以全年或部分时间自住，不少有经济实力的客人为其家庭作为消闲用途，或是长远投资方法。由于需求量增加，估计未来价格将会上调。他指出，以前人们购买的度假屋居住时间有限，到了秋季便要把房屋的水管关掉，冬天不会前来使用。现时有全年可住的，约两至三层高的度假屋建在湖滨，吸引客人选购。其中一类是退休人士，他们喜欢宁静休闲的居住环境，从热闹的城市搬进度假屋地区。另有经济实力的人士建立家庭，可以进行钓鱼、划船等户多活动，享受天伦之乐。 可交由专门公司营运管理 吴树声说，省内一些着名度假胜地如Blue Mountain，该处不仅可滑雪，还有建造度假屋及购物商场等设施，配合家庭成员不同需求。另有一种是共享形式的度假屋，按个别需要如购买全年特定两至三个星期作为度假居所，其他时间有不同人士购买入住。早于十多年前有度假区营运度假村的公司，在附近建造镇屋供客人购买，部分时间自住，其余时间出租，并由这类公司管理。他称，购买度假屋视乎个人需要及经济能力，并要了解专门营运的公司管理情况，留意投资物业的地点，周边环境及配套设施，收租所得利益按政府规定申报及缴税。  

本国新屋建设步伐5月放缓。加通社

曾经热卖的旺市Icona Condo设计图 大多伦多地区置业门槛高昂，让相对便宜的Condo受到热捧。然而，即使在楼花发售时抢购到了心仪的单位，也不意味着能如愿拿到钥匙入住。去年开始，待建楼盘取消的消息一个接一个，多数买家仅仅能取回定金，却失去等待数年期间的房屋增值和定金利息。有开发商承认，被取消的楼盘数目虽然相对较少，却让整个行业的声誉受到影响。有律师表示，Condo的升值部分应属于买家，建筑商应以市价从买家手中回购所取消的单位。关于保护买家利益，政府监管机构、法律界、开发商各有什么说法？ 根据市场研究公司Urbanation的数据，2018年大多地区有17个condo开发项目4,672个单位被取消，数量比上年增加了不止一倍。 2016年只有379个，2017年为1,678个，今年项目取消的势头未减。被取消的有发售当时大热的Gupta Group的Icona、Liberty Developments的Cosmos、DIAM Developments的On the Danforth等。最新一宗个案，是位于Islington夹Finch W.的Step Condos，于上市3年111个单位全部售罄之后，在今年4月初宣布取消。 买家们支付了数万元的定金购买预建Condo单位，然后开始等待，有时候甚至是长达数年时间的等待。但最终，他们没能拿到房子钥匙，等来的却是楼盘项目取消，建筑商退还定金的噩耗。 多伦多地区的Condo买家表示，楼盘取消令他们被遗弃在房地产市场之外，而建商只需要转身去开发另一个楼盘。 买家发起法律行动 Tarion的职责原本是保护消费者，却一直因站在开发商一边而广受批评。 希望看到一些改变的买家潘尼西亚（Rob Paniccia）说，建商应该承担责任，作为消费者，他不应该受到伤害。潘尼西亚在旺市购买的Icona Condo楼盘去年被取消。他说，“我只是图腾柱上的一个小人物，而他们却高高在上。” 目前在旺市都会中心（Vaughan Metropolitan Centre）的Icona楼盘原址上，有一个类似的住宅和酒店项目正等待申请。包括潘尼西亚在内的一群买家已经聘请了律师，试图阻止Icona楼盘的开发商Gupta Group在旺市申请开发其他楼盘。 今年3月份，On the Danforth楼盘被DIAM Developments取消，楼盘买家发起了一个脸书群组，并向律师咨询如何为他们被放入一个信托账户长达3年的定金寻求赔偿。 怀特夫妇（Dave and Laura Wright）3年前支付48,650元定金，购买了该楼盘的一套32万元单位。现在他们将获得定金的退款，但为支付定金而借贷产生的3,000元利息却未获赔付。此外，怀特还认为，如果该楼盘建成，而他选择将预先购买的单位卖出，应该有大约5万元的获利，这笔获利开发商也应赔偿。 楼盘取消 建商土地仍升值 怀特说，问题在于，在如此炙热的房地产市场，建商如何能以一些非常值得怀疑的理由取消楼盘。而这期间，建商的土地还在继续升值。这并不是说买家购买房地产的风险出现了偏差，而是一个有关消费者保护的问题，因为延迟和取消楼盘的建商本身毫发无损。 怀特认为，应该要求取消楼盘的建商清算资产，并向买家赔偿失去的机会。他说，“我按照购买产品的要求做了所需的一切，而他们却没能交付产品。” 政府着手重组Tarion 安省政府表示，已经开始着手改善买家的保护措施，包括重组Tarion，以消除消费者保护措施与建商法规之间的冲突。该机构还必须在Tarion附录中，加强对购买预建Condo风险的披露。 Tarion附录附在Condo单位买卖协议中的标准表格，其中列出了付款时间表、入住日期和协议终止理由等。 安省政府与消费者服务厅长沃克(Bill Walker)的发言人伍雷（David Woolley）表示，Tarion附录中还应包括可能导致一个楼盘取消的事项，如：未获批准、楼盘融资或产权限制性契约等。 Tarion发言人卡恩斯（Melanie...

买家主导的市场下，卖家该如何让自己的房子顺利脱手呢？财富管理专家Mark Ting在CBC撰文提供几个小贴士：如果有心卖房，不要在低迷市场中定价太高，否则房屋难以顺利出售。将房屋里里外外彻底清洁。一个蓬乱的房子给人的印象不好，可能让人感到你没有妥善保样房子，或者可能衍生其他问题。如果需要，聘请专业人员进行深层清洁，消除令人不愉快的气味。可以做一些小装修，因为在低迷的市场中，一些房屋破碎缺陷可能都不是买家愿意接受的。简单作一些清洁、油漆和修复，在厨房或浴室填上一层新的填缝剂，就有很好的效果，不会让买家找到借口来砍价。不建议做重大装修，应该装修需要时间又要费大钱。但可以考虑聘雇家居陈设专家(Staging)来帮助美化房屋，吸引潜在买家。如果几个月之后，您的房产很少或根本没有买家的兴趣，那么可能是时候进行重新检讨销售策略，或可考虑换一个房地产经纪人。若有出价，即使价格太低不合心意，不需立刻拒绝，应考虑让经纪人尝试谈判。从长远来看，所有的清洁、涂装和修理都会带来巨大的回报，不要低估第一印象的重要性。选择房地产经纪人时要有选择性。不要错误地选择那些他们说可以为你赚到最多钱的房地产经纪人。经纪人应该要实质地能证明他们的评估是合理的，他们还需要强大的谈判技巧。v01   

■各城市房屋基准价及所需家庭收入   根据一个本国金融资讯网站分析，温哥华房屋基准价(Home Benchmark Price)大大抛离其他城市，达到1,441,000元，能负担购买的家庭每年收入需24万元，而大温家庭年入中位数仅是75,400元，也就是说房价超出一般家庭所能负担；而在多伦多，房屋基准价是873,100元，能负担家庭年入是16万元。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，这项分析是由独立金融资讯网站RateSupermarket.ca进行，引述本国地产网站Zoocasa列出全国12个大城市的房屋基准价，再计算出可以负担这价钱的家庭年入(见附表)，从而显示多个大城市如温哥华、多伦多和满地可的房屋，只有高收入阶层才能负担。 RateSupermarket.ca计算家庭收入的方法是，假设该家庭付上两成首期，按揭年期是25年，五年按揭定息是3.25%，10,000元债务，每月要供车300元，而据此计算，能够负担多伦多873,100元房价的家庭收入是16万，温哥华1,441,000元房价则家庭收入是24万元；前者是家庭收入最高10%才能负担，后者更是家庭收入最高1%才能负担。 首置房屋亦难负担 该网站执行总编辑布莱克(Jacob Black)表示，令他意外是距离多伦多70公里外的咸美顿(Hamilton)，要拥有一间63万元的房屋，家庭收入需要12万元。 事实上，房屋不可负担性也出现在“首置房屋”(Starter Homes)上。在温哥华，“首置房屋”基准价是656,900元，多伦多则是522,300元，前者是家庭收入最高25%才能够负担。 布莱克称，潜在业主需要有可以花费的实际概念，也要从以前未想过的方向去思考。他提议业主不妨考虑共住(cohabitation)，多家庭房屋，以及在主要城市外寻找柏文或较小单位的选择。他更提醒买家要懂得善用物业市场的资源。 综合报道

■■联邦税务部长勒布蒂耶昨日公布最新审查资料。Twitter   联邦税务部长勒布蒂耶(Diane Lebouthillier)昨日公布，加拿大税务局(CRA)审查的最新资料显示，发现地产业自2015年起逃漏税款逾10亿元；同一期间，税务局审查了安省及卑诗省超过41,700宗地产个案，涉及逾1亿元罚款。 当局指出，去年加拿大税务局处理与地产界有关的未缴纳税款，较上一年增加65%，为1.71亿元。罚款总计超过5,700万元，比上一年增加逾一倍。 联邦在2019年财政预算案计划在未来5年投放5,000万元，以及持续拨款1,000万元设立查缉地产工作小组，专注追查大多伦多及大温地区的逃漏税。此举将会直接影响地产市场，遏止不合规定的税项。 这些额外税收将会资助社会计划，并由联邦政府管理，对国民带来益处。 与安省卑诗省府共同合作 过去数年加拿大税务局与安省和卑诗省共同合作，以回应有关地产界增加的逃漏税风险。例如收集及交换资料，以及改善汇报税务问题，确保税务局更有效处理税务风险及改善审核结果。 此外，卑诗省与加拿大税务局通过参与地产业工作小组（Canada-BC Ad Hoc Working Group）共同合作，寻求处理有关数据收集及分享需要，规管漏洞，执行税务法律，标准及教育工作，改善执法及检控程序。 勒布蒂耶表示，联邦政府承诺确保本国提供稳健楼房，使国民获得益处。今年财政预算案计划拨款于税务局处理地产业个案，并会创立一个全新的地产税务工作小组，加强打击不合规例的报税，实行正确的税务条例。  据当局规定，新建和装修住宅或出租物业、再出售、首次出租，或作个人用途，须要向加拿大税务局申报及支付销售综合税。此外，当购买新住宅单位时，申请新屋回扣时须遵守有关规定。 本报记者报道

记者：文琪 入行虽难，回报却好。加拿大老龄化加速，投资养老院有利可图，银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 在加拿大，老年人是所有年龄组中增长最快的一个群体。人口老龄化，正在为老人住房以及带有特殊用途、医疗保健用途的房地产市场（Residential Care Homes/senior housing）创造新的投资机会。伴随着婴儿潮一代逐渐步入退休年龄，加拿大的养老类型房地产市场也将进入蓬勃发展期。银行、机构投资者、房地产投资信托、私人投资者，都对加拿大养老行业的潜在规模颇感兴趣，加拿大老人住房领域正在得到越来越多人的关注。 根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会有1040万老人年龄在65岁或以上。到2051年，大约1/4加人会在这个年龄段内。不断增长的老人群体，需要在近期或不久的中期内进入拥有老人住房设施的房子。 2018年12月，一个新成立的名为Oxford Living，LLC的加拿大老人住房平台，宣布以1亿元价格收购了9个安省退休社区（retirement communities），共计648个套房。该公司总部位于美国芝加哥，在养老院的运营方面拥有丰富经验。加拿大老人住房融资领域的专家Brian Kimmel去年曾讨论了加拿大养老住房需求的变化，以及行业竞争如何影响开发商的命运。作为该领域20年的资深人士，Kimmel认为现在是开发和经营加拿大老人住房产业的最佳时机，也是最具挑战性的时刻，因为这个行业的资本从未如今天这般密集。 养老院种类多 在加拿大，养老院的概念和中国并不相同。根据老人需要护理的程度和能否自理等情况，相关服务也划分细致。有收购养老院经历的尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产的创始人林丽霞，在接受本报记者访问时介绍道，“加拿大养老院大概分为4个类型，有特殊护理院（Homes for Special Care）、援助之家（Housing with support）、老人公寓（Retirement Homes）以及长期护理院（Long Term Care/Nuring Homes）。类型不同，但都是给老人提供住宿和护理，包括一日三餐、24小时实时监控、药物监管和家政服务。但根据护理程度不同，房间的大小、配套设施、收费也不同。比如老人公寓的住户基本都可以自理，长期护理院的老人就需要更多的护理。” 好的养老院床位可谓“一床难得”，等待时间长达数年，而护理院更是如此。林丽霞向记者阐述，在大多伦多地区，一些华人经营的护理院，每个床位每月租金大约在5000元左右，有些等待期（waiting list）高达5年之上。这些动辄数千元花销的养老床位，即便是贵，却也依然求大于供。 老龄化并未真正到来 目前加拿大人对于老龄化的感受，更多的可能只停留在纸面数据和对将来的担忧。真正的人口老龄化社会其实尚未到来。随着科技发展和人类寿命的增加，60多岁、行动自如的老人已经不能够算作完全意义上的“老人”。时至今日，服务窗口还能常见白发苍苍的人在坚持工作。 时至今日，想要投资养老院行业的人非常多。提及原因，林丽霞对记者表示，“二战之后的婴儿潮一代在逐渐老去。我翻过加拿大统计局2018年的数字，数据显示这批人目前大概到65岁了。但是在以前，65岁的人是需要照顾的，而现在大家健康状况都比较好。因此，现在的老人住到养老院的年龄就推迟到了75岁以上。银行商业贷款部门也跟着统计局的数字做了调研。2018年的数据显示，婴儿潮一代和养老行业的真正挂钩可能是在8-10年后。从现在看来，大概就是2026-2028年，很可能会突然间出现有一大批人需要住养老院，而养老院完全没有床位的问题，供需关系紧张更胜以往。” 尼亚加拉地区商业地产公司亿龙地产创始人林丽霞 投资养老院越来越热 林丽霞居住在大瀑布一带，最初移民加国时从事旅游行业，随后成为地产经纪，涉足商业物业的买卖。大瀑布一带的酒店、旅馆、酒庄和农场生意她都参与过收购。而真正涉足养老院的买卖，是从2017年起。 “从最初帮助朋友买养老院，学习分析财报（financial statement）开始，我发现这个行业收入稳定，需求逐年增长，回报相对其他行业来说还是很高的。在收购养老院的过程中，从买卖双方获得了很多信息，因为他们都有这个行业的相关经验。也是从那以后，我自己也陆续开始找这个行业的资源。到现在为止，我前后去过至少50多家各式养老院进行实地考察。在这两年中，我也发现关注这个领域的人越来越多。不止是华人在投资这个行业，包括其他族裔，甚至没有太多相关经验的人也会愿意去了解，甚至大手笔投资。” 老人公寓收费取决于市场 林丽霞与记者分享，老人公寓（Retirement Residence）对于投资者来说，入手更为容易，因为此类养老物业主要是照顾无需护理的老人，在不同类型的养老物业中属于经营最简单的。 “这类物业经营完全靠租金收入，入住的老人完全自费。护理上政府可以派一个人来，在租金收入上经营者完全要自给自足。根据商业地产服务和投资调查机构CBRE所公布的2015 年养老物业资本回报率调查报告，大部分老人公寓每个床位每月的价格在2500-4000加币之间，服务费另计。” 老人公寓是给退休居民提供的住宅，它必须拥有老人公寓监管局（Retirement...

安省政府宣布寻找国际合作伙伴，协助重建已有48年历史的安省游乐宫（Ontario Place）；省政府强调，该块土地日后不会兴建住宅及赌场。 安省旅游、文化及体育厅长蒂博洛（Michael Tibollo）表示，安省游乐宫的重建计划，主要考虑范围由体育，公共场所，以至娱乐设施及零售等；但蒂博洛强调，考虑范畴不会包括住宅开发及兴建赌场。 由于省政府的收入下降，及面对财政紧张等问题，省政府已计划在2012年关闭安省游乐宫。 根据上届自由党政府的数据，到安省游乐宫的人数，已由1971年开园时的250万，跌至近年只有大约30万。 自保守党政府宣布关闭安省游乐宫以来，已出现不少建议，当中包括兴建水上乐园，赌场、酒店及住宅项目。 （图片：Global News） T02

据两份最新的住房租金调查显示，多伦多的一房柏文平均租金逾2,200元冠全国，而两房柏文平均租金以温哥华为全国最高，大约3,000元。根据Rentals.ca收集的2019年5月的数据，多伦多一睡房柏文5月份的平均租金为2,242元，较温哥华的1,828元高出414元。不过，据温哥华区报《乔治亚海峡报》（The Georgia Straight）报道，两睡房柏文平均租金方面，温哥华仍然是加拿大最昂贵的市场，每月平均租金2,915元，比多伦多的2,731元多184元。另一个租盘网站PadMapper显示，今年5月，多伦多一睡房柏文本月平均租金2,250元，而温哥华则是2,130元。至于两睡房柏文，温哥华高踞榜首，5月份平均租金3,090元，比多伦多的2,850元高出240元。(资料图片)V06

■■加拿大地产商会公布全国最新的房屋销售于4月按月升3.6%。CREA   大多区这次势头很猛啊！加拿大地产商会(CREA)公布最新的全国房屋销售情况，4月份按月升3.6%，未经季度调整的实际交易，按年升4.2%。新放盘的楼房按月攀升2.7%，多重电脑放盘系统房屋价格指数(HPI)则按年下降0.3%，全国楼房平均售价按年升0.3%。 报告指出，4月通过加拿大多重电脑放盘系统的房屋销售，比上一个月升3.6%。在2月下跌至自2012年最低水平后，两个月的销售反弹，但仍比去年下半年大部分所得的数据为低。全国有60%的当地市场在4月录得销售额增长，大多伦多地区占全国增长的一半。 4月份未经季节性调整的实际销售活动，按年增长4.2%，这是自2017年12月以来首次出现按年增长，也是两年多以来最大的增幅。这个升幅反映大多伦多地区及满地可增长，超越卑诗省低陆平原的过度跌幅。 新盘供应量占约六成 CREA总裁史提芬(Jason Stephen)称，房市在某些地区正在改善，但其他未见明显改变。所有房屋销售情况均属地区性，购买或出售房屋时，最重要仍需向业界专业人士寻求资讯及指导。CREA首席经济分析师甘尔(Gregory Klump)表示，加国成交量最大的五个大都会楼房市场，销售保持稳定。但名单中已不再包括大温地区，这是自经济衰退以来首次跌出前五名，并且已进入买家市场领域。由于按揭贷款压力测试，以及卑诗省政府改变房屋政策，致申请按揭减少，买家买屋的负担能力面临挑战，销售情况呈下降趋势。 4月份新放盘的房屋数量增长加2.7%，3月份增长3.4%。在大多伦多地区和渥太华的带动下，新增的供应量占所有当地市场约60%。由于4月份销售额超过新放盘数目，全国销售额与新放盘的比率，从3月份的54.3%小幅收紧至54.8%。自2018年初以来，这种市场平衡措施一直维持接近其长期平均值53.5%。 公寓单位房价唯一按年上升 根据销售额与新放盘楼房比率与长期平均值的比较，4月份大约四分之三的当地市场属于平衡市场。按地区情况有所不同，安省及海洋省份楼房供应量长期平均偏低，在买家之增加竞争力，导致价格上升。 在金马蹄地区楼房市场，多重放盘系统房屋价格指数显示尼亚加拉地区上升6.2%，贵湖升5.1%，咸美顿-伯灵顿4.6%，大多伦多地区3.2%，以及奥克维尔-米顿2.5%；相反，巴利则下调5.3%。 以房屋类别来看，公寓单位房价在4月份唯一按年上升0.5%，两层单一家庭房屋、镇屋和排屋价格，分别略为下调0.3%及0.2%。相对一层的单一家庭房屋价格按年下跌1.4%。 本报记者报道

人们在纽约华盛顿公园里休憩。法新社图 纽约市人口在10年来首次出现下滑趋势，主因是人口外流与国际移民人数锐减，但纽约房屋租金创新高，更让人住不起。 美国人口普查局日前数据显示，美国最大城市纽约市2017年与2018年的人口数目出现十年来首度下滑，主因在于当地人口外流与国际移民人数锐减。该市五大行政区仅有史泰登岛人口小幅增加，其余四区居民人数皆呈净迁出。 数据显示，截至2018年7月为止的一年间，纽约市人口年跌0.47%至840万人。《工商时报》报道，而人口普查局原预估2017年纽约市人口增加7000人，如今则下修为减少3.8万人，较前一年同期下降0.45%。 纽约市都市计划官员表示，过去10年来年轻居民迁入速度趋缓，导致纽约市人口成长受限。但从2010年至2018年来看，该市五大行政区居民人数成长2.7%。 另一方面，美国总统特朗普力行排外的移民政策，先前甚至发表“美国已容不下更多移民”的言论，浇熄外国移民迁入意愿，连带导致纽约市人口数目减少。 人口普查局先前预估，2010年至2017年，迁入纽约市的外国移民每年平均增加约7.8万人，但后来将此数目下修至5.4万人。 人口学家指出，外国移民持续迁入有助于防范美国人口老化。美国政府为了照料老年人提拨大笔经费，这笔支出占联邦预算的比例不断攀升。 此外，都市计划官员指出，人口普查局近来改变国际移民人数算法，导致移民人数下滑，而这可能是纽约人口减少的原因之一。若以过去几年来新屋兴建数目来看，纽约实际居民人数应比官方预估来得高。 事实上，美国其他都市人口数目也日益下滑，加州洛杉矶2018年人口减少0.1%、伊利诺州芝加哥下滑0.2%，而宾州的匹兹堡与俄亥俄州的克里夫兰也出现相同情况。 特朗普政府的税改法案虽给了美国企业不小甜头，却苦了纽约客，饱受租金恨天高的压力。房地产税扣除额有上限，加上投资客担心房市过热，纽约买房不如租房的风气盛行，曼哈顿、布鲁克林及皇后区第1季公寓租金创历史新高。 特朗普2017年底获国会通过的税改法案，对一般家庭可扣抵的州及地方税设下一万美元上限，住户能扣抵的房贷利息也有一定额度，大大降低纽约富豪买房的诱因。 房地产租售网站StreetEasy发现，曼哈顿住房租金已创下2016年来最大涨幅，反观曼哈顿公寓售价写下2010年来最大跌幅。 StreetEasy资深经济学家Grant Long就指出：“今年春天房东明显占上风。其实早在冬季，租屋市场竞争就异常激烈，很多租客发现他们的议价地位，比起过去几年明显处于劣势。” 受豪华公寓新建案饱和的冲击，曼哈顿复合式公寓与商业公寓的销售停滞。不少潜在买家改变心意宁租不买，一举扭转纽约多年来租金平稳的局面，过去房东甚至自愿降租，或开出免费入住几个月的条件招徕房客。 根据纽约不动产中介商Douglas Elliman，今年第一季曼哈顿公寓租金中位数，上涨3.3%达3400美元。同时间新签租约数量激增21.4%，租屋库存下滑10.3%，房屋空置率也微幅走跌。 布鲁克林区公寓租金中位数，上涨5.5%至2900美元。皇后区公寓租金中位数则上涨4.8%，达到2800美元。

卑诗省绝不姑息楼市洗黑钱行为，右为詹嘉路。 卑诗省府周四公布的两份最新洗黑钱报告显示，去年约有74亿元脏钱在卑诗“洗白”，而其中约50亿元是通过房地产交易，这导致全省楼市平均价格上涨5%，而大温等楼市兴旺的都会区，洗黑钱导致的楼市涨幅更高。 有关报告并为卑诗及联邦提出29项建议，卑诗律政厅长尹大卫（David Eby）直指，加大监察执法将让不法分子体会到“洗黑钱的派对已结束”。而帮助罪犯洗黑钱的隐形物业代持人，将面对巨额罚款，省府也在努力修改相关法律，同警方及税务执法部门合作，充公以黑钱购买的物业。 卑诗省府报告指出，国际黑钱经常试图通过卑诗楼市来漂白。图为温市中心公寓。资料图片 两份调查报告均由省府在去年9月，委托独立调查机构进行，一个由西门菲沙大学（SFU）教授、前卑诗副法务厅长马洛尼（Maureen Maloney）领导的委员会，就洗黑钱对楼市影响进行调查；另一个由执业律师、前皇家骑警副总长杰曼（Peter German）负责，杰曼已在去年6月公布了名为《脏钱》（Dirty Money）的报告，主要分析赌场洗黑钱，他将最新公布的报告命名为《脏钱2》，主要讲述楼市、豪车市场及赛马行业的洗黑钱情况，其中豪车市场内容已在数日前公布。 周四公布的两份报告内容丰富，合计共长达538页，马洛尼、杰曼、尹大卫及卑诗财政厅长兼副省长詹嘉路（Carole James），当日在维多利亚举行记者会，介绍两报告内容 马洛尼表示，卑诗去年74亿元洗黑钱金额还是保守数字，而加拿大全国的数字则高达470亿元。她说：“卑诗在预防洗黑钱犯罪上迈出重要一步，就是计划推出土地受益所有人登记系统。” 全国洗黑钱高达470亿 尹大卫在记者会结束后，接受《星岛日报》记者电话专访，他说，以往海外买家或不法分子以犯罪所得，在卑诗寻找信任的人购买并代持物业，这种隐形代持行为将无所遁形。他说：“比如本地工薪人士赚取5万元年薪，却突然购买了数百万元的物业，此人就要解释清楚资金来源或如何获得贷款。我要告诉他们现在这样做十分危险，将面对至少5万元或物业估价值15%的巨额罚款。” 杰曼报告揭示楼市洗黑钱活动触目惊心。例如，杰曼调查团队发现一位学生身分的买家，物业登记地址为卑诗以外的租赁办公室，居然能在同一幢公寓大楼内购买总值2,900万元的15个单位。一位家庭主妇，3年时间先后购买了价值410万元、约12个排屋（row house）。 一学生购买15个公寓 一个二手豪华车销售商，在大温地区拥有总值860万元的3处物业，这些物业有多个按揭，不过，每个新按揭的利率都比前一个低。还有一个案例为，494个不同物业分别有4至29个按揭，登记后以迅速方式还贷，这是楼市交易可能涉及洗黑钱的警示信号（见表一）。 楼市可能洗黑钱情况 尹大卫说：“杰曼报告发现了缺乏监管、信息蒐集不足，以及政府莫不关心导致的严重后果的坚实证据，这些直到现在都是我们经济体系及社区的毒瘤。” 他籍此批评前自由党省政府不作为，导致事态恶化，也表示卑诗面对的洗黑钱问题十分独特，需要联邦联手行动。 詹嘉路说：“通过卑诗房地产市场洗钱的严重性，大大超过人们的想像，我们的房屋市场是为居民服务的，不是用来为犯罪所得漂白。” 马洛尼的报告，为省府及联邦提出了29项建议（见表二）， ■马洛尼报告建议摘要 卑诗省府已开始实施了其中的部分建议。尹大卫指出，将同联邦政府沟通，以便所有可行建议能尽早落实。有温市反洗黑钱律师表示，报告中很多建议有助堵上洗黑钱的漏洞。 本报温哥华记者李群报道

房地产买家和卖家必须遵守买卖合约中的所有条款细节（星报图片） 如果房屋买卖合约（Agreement of Purchase and Sale）中关于房屋状况的描述，与多重电脑放盘系统(MLS)的信息存在显著差异，会发生什么情况？ 一单发生在2015年3月的房屋买卖个案就出现了这个问题，买家斯瓦苏布拉曼尼姆（Shripragas Sivasubramaniam）签下合约，以52.5万元的价格，从穆罕默德（Yar Mohammad）和库德巴什（Jamila Khudabakhsh）手中买下位于安省亚积士（Ajax）Cragg Cres的一处物业。 该房屋买卖合约中，以标准条款写明：“过户时，除非本协议另有规定，否则应向买方交付腾空的吉屋（vacant possession）。”而协议中并没有其它与“交吉”相关的条款。 合约第26段还有安省几乎所有买卖合约都会使用的标准“完整协议条款”（entire agreement clause），其中指出：“本协议构成买卖双方之间的完整协议，除本文所述之外，不存在影响本协议的陈述、保证、附属协议或条款。” 斯瓦苏布拉曼尼姆当时买房是为了与妻子、两个孩子以及他母亲一起居住。由于他正在腾出当时居住的公寓，因此得到一栋腾空的房子也就成为购房合约中非常重要的一个条款。 然而，这一物业在MLS放盘系统中的声明却写着：“AAA租客”。 当买方经纪向卖方经纪提交合约时，卖方经纪告诉他：租客将会在过户时或过户之前搬走。但是，在买方验房时，租客才惊讶地得知他需要迁出的消息。 买卖双方的律师通过信函对此进行了激烈的争辩。买方律师坚持认为该物业应在过户时腾空交吉，而卖方律师则回应说，因为MLS中已经写明有租客，因此租客仍将继续住在该房屋内，且买方必须接受租客。 过户手续未能如期于2015年4月29日完成，双方都指责对方违反合约。租客终于在12月份迁出。 2016年5月10日，该物业重新以64.99万元挂牌上市，但原买家斯瓦苏布拉曼尼姆对该房屋所有权登记了一个警告，以防止房屋被转售，之后物业取消了放盘销售。 最后，斯瓦苏布拉曼尼姆向高级法院提起申请，要求确定究竟哪一方违反了合同，并强制卖方完成交吉。 2018年4月，大法官查尼（Robert Charney）在判决中指出，放盘系统MLS中指明有租客住在房屋内这个信息与交易完全无关。买卖合约中关于空屋交吉的条款清晰明确、毫不含糊。他得出的结论是卖方违反了合同。法官下令强制执行买卖合约，买方应在60天内获得房屋所有权，或者买方可以在不经卖方准许的情况下登记自己的房契。 不过，当笔者11月中旬进行所有权搜索时，该房屋的业主仍显示为原来的卖家。 这一案例为买家、卖家和房地产经纪提供了两个宝贵的经验教训： •没有写入买卖合约中的条款或规定无效； •买卖合约中的条款优先于放盘系统中的声明或任何口头承诺。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

星报图 星岛都市网报道：加拿大4月房地产市场回暖，235,460个年度单元在上个月开始动工，这是10个月以来的最高水平，比3月的191,981个单元上涨了23%。该增长是由多伦多和温哥华地区新建的多单元建筑所驱动的。 据彭博社报道，加拿大银行发言人Stephen Poloz说，对于今年晚些时候房地产回暖并重新增长感到有信心。 去年，随着官方收紧按揭制度，征收海外买家税等控制房价的手段，多伦多和温哥华的房地市场曾一度转冷。但今年4月，新房的水平远远高出近期平均值。

■■最新数据显示，多伦多的房销量和屋价在4月份同比均有上升。星报资料图片 根据多伦多地产商会（TREB）公布的最新数据，多伦多的房屋销量在4月份同比攀升了近17%，价格也小幅上涨，这表明虽然房地产市场日益紧缩，但购房者仍在积极入市。 据《星报》报道，多伦多地产商会的数据显示，4月份大多伦多地区（GTA）共有9,042宗住宅交易，比去年同期的7,744套住宅成交量增长16.8%。与此同时，相对于2019年前3个月的房价，4月份GTA的平均房价与去年同比有所上涨。 MLS房价指数显示基准价格上涨3.2%，这也是一年多以来的最高增长率。多伦多房屋的平均售价也从804,926元上涨了1.9%，至820,148元。这是2019年迄今为止最强劲的年增长率。 唯独立屋均价同比下降 价格上涨主要是由高密度细分市场推动的，例如共管柏文和低层柏文。柏文的平均价格同比上涨5.1%至588,168元。相反，地产商会录得独立屋的平均价格下跌。独立屋的均价同比下降1.3%至1,018,147元，主要是受到905地区的拖累。在416地区，独立屋的均价稳定在1,355,764元，同比增长0%。而905地区价格下跌1.7%至914,249元。 根据TREB的说法，对独立屋的价格压力，部分来自于购房者不得不努力应对更严格的借贷规定。由联邦金融机构监管局（OSFI）授权的压力测试于2018年推出，旨在让只有超过20%首付的人士有资格获得抵押贷款，从而为多伦多过热的住房市场降温。该规则也减少了买家可获得贷款的最高金额。 地产商会首席市场分析师梅萨(Jason Mercer)表示，许多潜在的购房者，可能会因为压力测试而重新评估他们的贷款选择，并保持观望态度。另外，虽然房屋新上市的数量同比增长了8%，从去年的15,933套增加到17,205套，但新上市的年增长率仍低于销售增长率。根据地产局说法，这表明紧缩的市场可能会导致价格的上涨。 梅萨认为，这标志着大多伦多地区仍存在住房供应问题，安省政府新的住房立法可能有助于减少繁文缛节，改善住房类型的组合。 安省上周四推出的《更多住房，更多选择》议案的一部分，旨在为增加住房密度创造机会，例如允许房主可以将后巷和车库等改造出租。 TREB报告称，一卧公寓的年平均租金年均上涨7.3%至2,150元。两居室柏文租金上涨4.1%至2,815元。 料未来2月价量续涨 百万元独立屋回温 多伦多地产商会有关4月份房地产市场的最新报告，似乎为日渐疲软的市场带来了希望。 本地资深地产经纪徐华飞昨日在接受本报访问时表示，他也明显感觉到这一点，并预计这一趋势在5、6月份仍将持续。 徐华飞称，他已经感觉到4月份的房屋交易量明显上升，在价格方面，柏文和镇屋的价格还在上涨，但涨幅较去年有所减缓。大多伦多柏文的平均价格4月份同比上涨5%左右，去年的涨幅都是超过10%的两位数增长。从独立屋来看，百万元左右的独立屋销量和价格开始回升，而豪宅的市场则在回缩。 他预计5月和6月的交易量会继续保持上涨的态势，但不同的区域差异会很大。他认为，交易量的上涨主要将是由低端市场的需求来带动。另一方面，主要是由换房的买家带动，因为从目前的市场价位来看，从柏文换镇屋，或镇屋换独立屋的差价比过去有所减小，也相对以往更容易负担。 至于新上市房屋的增加，说明经历了两年多的市场调整之后，卖家已经开始逐渐消化了市场的变化，并开始转变心态，过去可能因为感觉心理落差太大而不愿意卖，现在则更容易接受市场的现状。总体来说，他认为，目前的市场还是买家市场，许多地区供给量仍超过需求。目前的销售上涨，相对于2018年，而与2017和2016年相比，只能算是恢复性的补涨。 本报综合报道

■今年2月及5月比较 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)发表最新楼房市场评估报告指出，经过连续10个季度后，加国整体楼市已变为温和状况，这个改善是因整体价格放缓所致。 该份报告以去年12月为止的数据(年度出租公寓空置率从2018年10月开始)，在全国进行楼市评估，总括15个人口普查大都会地区的情况。 虽然温哥华、维多利亚，多伦多和咸美顿的房价，继续接近住宅市场基本支撑的水平，例如是人口、个人可支配收入和利率等，但仍然看到这些地区在总体评估中，显示高度的脆弱性。 多伦多温哥华楼市过热情况改善 其中温哥华楼价已从高位调整至中等水平，过热情况改变，过去数年房价增长明显高于收入，由于经济持续增长和转售房价较低，这些不平衡现象正在减退。在多伦多楼价过高情况也持续减低，楼价更接近市场水平。今年首季市场淡静，销售及放盘比率维持平衡，多重电脑放盘系统价格持续下降。 在爱民顿、卡加利、沙斯卡通、利斋拿和温尼辟的楼市，保持中等的脆弱程度，但这些地区就继续出现过度建设。在爱民顿的出租单位市场紧张，自置居所的供求不平衡现象加剧。至今年2月为止，亚省七个最大的楼市，有61%独立屋及半独立屋存量集中在爱民顿。 至于渥太华、满地可、魁北克市、蒙顿(Moncton)，哈利法斯和圣约翰斯维持低脆弱的水平。 其中满地可和蒙顿的二手楼房市场明显过热，主要是供求收缩引致。后者去年人口增长是全省平均比例的三倍，楼市销售创新高纪录。虽然需求保持强劲，但新放盘数量创历史新低。 是次报告考虑楼市的过热情况、价格升幅、价格过高及过度建设这四个因素而进行分析，每个因素有其测试框架。其中过热情况及价格升幅各有独立的指标，颜色由绿色和黄色驱分(见附图)。整个评估以绿色、黄色及红色反映不平衡的程度。 此外，报告参考人口分布、个人可使用收入及利率，作为计算各2019地区楼市的脆弱情况。同时，参考二手楼市及宅建筑等近期楼房发展。 本报记者  

星岛日报讯 大多伦多地区的新屋销售继续畅旺。建筑业及土地发展协会（BILD）最新报告指出，3月份有2,314间新屋成交，虽然仍比10年平均成交量少36%，但已经较去年同期上升20%。 协会委托统计的Altus顾问公司表示，上月的独立屋、半独立屋、连屋和镇屋在内的单家庭住宅销售量为886间，大幅抛离去年同期的295间，但较过去10年的平均水平少38%。这是单家庭住宅连续第5个月的销售量超过去年同期。不过，中、高层柏文、堆叠镇屋（Stacked Townhouse）和复式单位（Loft）的成交量，则比去年同期减少13%，也较过去10年的平均水平少34%。 Altus顾问公司行政副总裁亚仙诺特(Patricia Arsenault)表示，市场上对单家庭住宅的需求一直未有减少，但过去两年有很多准买家持观望态度。单家庭住宅仍普遍存在可负担能力的问题，令价格有优势的其他类型房屋更受入市买家的青睐。 市场需求一直未有减少 3月份单家庭住宅和共管物业的基准屋价较2月份略有调整。新单家庭住宅的基准屋价为1,116,640元，较去年下跌7.6%。新共管柏文(Condo)单位的基准屋价在过去12个月升5.1%至780,839元。 协会总裁兼行政总裁韦基斯（David Wilkes）表示，虽然新屋价格近期稍有调整，但对大多伦多地区很多民众而言，可负担能力仍然是一个大问题；除非大多伦多地区的房屋供应能够作出结构性的改变。加快新屋兴建、减少阻滞和降低成本，均需要业界、政府和公众三方共同合作寻求解决方案。 运亨地产物业代理黎宇昌认为，新屋销售情况好转是一个很合理的现象，毕竟市场沉静了两年时间。况且，独立屋、半独立屋和镇屋新盘的叫价比两年前低，因此促使新的单家庭住宅成交量增加。他指联邦政府的房屋贷款压力测试已经实施有一段时间，加上中央银行近期维持利率不变，各大银行并且减低息口。因此市场上有预期政府将在未来放松压力测试，令不少买家选择买新屋楼花，以便有更多时间等待政策改变。本报记者

星岛都市网金石报道：BMO近日公布的一份调查结果显示，加拿大11个大城市中的6个已经被列为买方市场，它们分别是：卡尔加里（Calgary），埃德蒙顿（Edmonton），萨斯卡通（Saskatoon），里贾纳（Regina），温哥华（Vancouve）和维多利亚（Victori）。 据多伦多星报报道，这项调查是BMO委托调查公司Pollara Strategic Insights进行的。报告还显示如下数据： 1、加拿大约10％的首次购房者，希望买房时能获得亲友8-10万的资助。在安省有这个想法的人占13％。加拿大千禧一代（出生于1980年-1994年）依赖性更强，多与父母同住，平均得到超过6万元的资助。 2、全国有42%被调查者认为房价可负担。安省认为房价可负担的仅为32%。 3、在安省首次购房平均需要443,705元，卑诗首次购房平均需要则需要445,294元。相比大西洋省份至少多支付10万。

很多人问我投资楼花的重中之重是什么？到底是什么决定楼花的投资价值和升值潜力？那一定是： 地段和位置 说到地段和位置任何城市的Downtown一定是最为核心的地段，多伦多楼市也是如此。多伦多的Downtown自然不用说，周边城市比如： 位于North York Downtown (Yonge&Finch)附近的Azura Condo 位于Vaughan Downtown (Jane St& Hwy 7) 附近的Mobilio Condo 位于Markham Downtown (Warden&Hwy 7)附近的Riverview Condo 都是近期大卖的Condo， 楼盘一经放出，就被抢购一空，足可见投资者对这类楼盘的信心，不论是自住还是投资！   冯山∣您的置业好靠山！ 说到多伦多周边城市，Scarborough肯定不得不提。众所周知，Scarborough近年来发展迅速，商城、学校、娱乐设施、餐饮美食等生活设施一应俱全，生活十分方便，但常年只有一条地铁通至Scarborough，使这边的公共交通并不是非常方便！当伴随着政府的SmartTrack计划推进，Scarborough地区的社会生活环境将发生翻天覆地的巨大变化。想必熟悉多伦多的居民们一定都听说过这项计划，该项计划致力于为多伦多的道路交通系统分担压力，也同时希望可以让多伦多市民们通勤出行更加方便快捷，建成之后将直接连接Scarborough、Etobicoke和多伦多市中心地区。SmartTrack新增的六站之中，Finch-Kennedy这一站在Scarborough显得尤为关键，SmartTrack建成后, Scarborough的居民将可以直接从居住社区抵达多伦多Downtown，甚至在未来还可以直达皮尔逊机场。那么Scarborough的核心地段在哪呢？那一定非401&Kennedy莫属了临近Scarborough最核心的三个大型Plaza： Scarborough Town Center Kennedy Commons Agincourt Mall 三大名校： University of Toronto Scarborough 百年理工 Seneca College 未来SmartTrack设定的公交站点也就在附近，Scarborough Downtown就在这里！   现在机会来了，温哥华著名开发商Kingdom Development将在Scarborough地区开发新的公寓项目—K...

星报图 星岛都市网智苏报道：据Macleans杂志消息，今年2月，是加拿大自2012年以来房地市场发展最慢的一个月，房地产协会公布的数据显示，虽然本国平均房价有所下降，但各大城市房价相差很多。Macleans杂质总结了在加拿大5大城市（魁北克城、哈密尔顿、温哥华、Regina、埃德蒙顿）中，50万加元能买到的房屋类型如下。 魁北克城 - 50万加元 新建的4层共管公寓，面积1342平方尺，天花板离地面14尺，有两间卧室和私人阳台。楼里还有健身房、顶层露台。Macleans表示，同类型的房屋在多伦多或温哥华要更贵。 哈密尔顿 - $499,999 四室平房，含2间浴室，面积869平方尺，还有新装修的厨房和完工的地下室，木结构阳房朝向后院。 温哥华 - $499,900 共管公寓，面积仅435平方尺，位于温哥华市中心。建于2014年，现代风格的厨房和浴室，有露台。如果出租的话吗，月租大概有1800加元。 Regina - $499,900 两层独立屋学区房，1582平方尺，含3室、3浴室。建于2018年，附近有公园。 埃德蒙顿 - $499,999 独立屋，面积2470平方尺，有4间卧室、3间浴室，新装修的厨房和实木地板。建于2013年。

Zoocasa图片 星岛都市网智苏报道：据Dailyhive消息，地产平台Zoocasa最近收集了大多区66个GO火车站附近2千米之内的2018年平均售出房价，并参照GO公交系统提供的工作日早晨8:30之前抵达市中心联合车站的时间数据，制作了一份图表。该图标显示了大多区GO火车站沿线最可负担、最难以负担的房屋价格。 房价最低的5个GO火车站： 第一名，West Harbour 铁路线：Lakeshore West 房价：$365,927 通勤时长：71分钟 第二名，Kitchener 铁路线：Kitchener 房价：$403,907 通勤时长：111分钟 第三名，哈密尔顿 铁路线：Lakeshore West 房价：$414,372 通勤时长：72分钟 第四名，Allendale Waterfront 铁路线：Barrie 房价：$467,152 通勤时长：105分钟 第五名，Cooksville 铁路线：Milton 房价：$473,874 通勤时长：33分钟 房价最高的5个GO火车站： 第一名，King City 铁路线：Barrie 房价：$1,595,656 通勤时长：43分钟 第二名，Port Credit 铁路线：Lakeshore West 房价：$1,361,029 通勤时长：25分钟 第三名，Lincolnville 铁路线：Stouffville 房价：$1,308,108 通勤时长：79分钟 第四名，Centennial 铁路线：Stouffville 房价：$1,040,488 通勤时长：52分钟 第五名，Maple 铁路线：Barrie 房价：$1,021,813 通勤时长：35分钟

诸如酒店式spa设施、代客泊车服务、私人庭院，以至屋顶游泳池和明信片般的景观，只是加国最豪华并且昂贵顶层公寓的部分设施，每个豪华住宅单位都有其独特的卖点。Daily Hive引述网站Point2Homes.com资料，列出了目前在加拿大销售的十大最昂贵的顶层公寓名单。根据这个国际房地产搜索门户网站指出，该十大最昂贵的顶层公寓的售价可以从700万元到3000万元不等。温哥华不仅拥有全国最昂贵的顶层公寓，并且在“十大”中拥有其中的四个，多伦多和满地可亦林立著众多贵价顶层公寓的选择，另外排名第八的卑诗省一个豪华单位，则拥有华丽的海景。以下是十大最昂贵的顶层公寓的相关资料：第10位 多伦多地址：#5401 -16 Harbour Street, Toronto售价：7,250,000元 (呎价1,600元)规格：4,616平方呎、3睡房、5卫浴间------------------------------------------------------------------------------第9位 多伦多地址：SPH1 – 261 Queens Quay East, Toronto售价：8,800,000元 (呎价1,900元)规格：4,622平方呎、3睡房、6卫浴间------------------------------------------------------------------------------第8位 维多利亚地址：1201 – 21 Dallas Road, Victoria售价：8,900,000元 (呎价1,900元)规格：4,810平方呎、2睡房、4卫浴间------------------------------------------------------------------------------第7位 温哥华地址：PH2501...

(加通社图片)加通社于3月24日星期日报道，卑诗省阿波斯福一间豪宅正采取新颖的网上拍卖方式卖屋，引起不少人注意。有专家认为，即使这对房屋市场没有任何显著影响，但可能激发新的销售。竞投在周二开始，该间豪宅前身是名为Sumas Powerhouse的火车发电站，位于旧耶鲁路(Old Yale Rd.)，土地面积2.35亩，室内面积12,993平方呎，设有12个睡房和10个浴室，之前以500万元挂牌，上一个在卑诗物业估价处的估价达220万元。这是加拿大在环球公司Concierge Auctions网站上列出的3个房产之一。新闻稿称该物业主要以中国买家为对象。Concierge项目销售经理佩特((Scott Pate)表示，豪宅属买家市场，在美国和加拿大已经有相当长一段时间，拍卖是一种让卖家更加确定的方式。常用的传统方式来销售房地产，就是把物业放在市场上，等待报价，这可能需要一段颇长的时间。房地产采用拍卖的方式在澳洲和新西兰相当普遍，但这种模式在加拿大并不常见。卑诗大学(UBC)城市经济与房地产中心主任达维多夫(Tom Davidoff)表示，在目前市场放缓的情况下，大家会尝试不同的方法来销售产品。然而，拍卖形式除了为潜在买家提供另一种买屋方式之外，未必能对房价或竞争方面对市场产生影响。V06

随着经济疲软，卑诗省房屋市场行情走淡、价量齐跌，越来越多屋主无法支付房贷，导致被银行法拍的房屋数量逐渐增多。过去10年，市场上几乎难以看到房屋被银行拍卖的情况，因为房地产价值不断上升，交易热络，付不出房贷的屋主可以轻松转卖或以再融资的方式来缓解资金压力，但盛况不再，大温和菲沙河谷地区的法拍屋数量逐渐增加。温哥华房地产经纪人麦克纳伯(Russ Macnab)表示，过去的三、四年时间中，任何时候，大温哥华地区和菲沙河谷都可以找到20至30个被法拍的物业，尽管有不少买家想找法拍屋，但由于房价不断上涨，也很难发现心仪的目标。但去年11月起法拍屋市场嗅到了不一样的变化，数量逐渐上升到50、70，甚至是100个。房地产经纪人沃伊特（Gary Voigt）统计，目前大温和菲沙河谷地区在MLS挂盘的独立屋挂售总数8,406间，其中42间是法拍屋，如果加上连排/城市屋，则共有9,466间挂盘，共68间是法拍屋。从屋主第一次无法正常缴付房贷到最后被银行拍卖，至少要半年的时间，而去年下半年开始房价回落，若延续著这股跌势，代表可预见的未来，法拍屋只会多不会少。地产经纪瓦特(Ian Watt)长期追踪法拍屋动态，他统计发现，2010年大温地区有752间独立和连排法拍屋，这个数字一直保持稳定；直到2015年降到605；2016年房地产价格飙升，进一步降至327；2017年低至214，2018年仅剩195。但今年已经有26间独立屋和公寓被法拍，如此推算，明年的法拍屋数量将升至550间。网上图片v01

▲警方通常会在邻近学校的街道(school zone)加强巡逻及执法，图为开学日，警员在学校周围测速（星报资料图片） 购房人士寻觅新居，一定懂得“地点、地点、地点”这条金科玉律。不过，很多人会考虑房屋所在位置是否交通方便，生活设施是否一应俱全，以至房屋是否邻近电缆，是否路冲，有没有行人路等。可是，有没有想过，如果心仪房屋与一所学校近在咫尺，又有那些好处及坏处呢？ 住处附近就是一所学校，究竟是好是坏，其实真的没有一个标准答案，只能够说，一切取决于个人取向及家庭需要。理论上，有孩子的家庭、有生育计划的年轻夫妇、为了名校校网的家长，因为自家孩子是“受惠者”，所以都是不介意什至乐于见到学校就在住家附近的群体。不过，“一个银币有两面”，附近是学校，对某些家庭来说可以是最完美的，但对某些家庭来说也可能是最可怕的噩梦。） 近学校居住学童无需接送 住得近学校的好处之一，是每天可以步行上学放学，不用家长驾车接送或乘坐校巴，节省不少通勤时间及金钱。年纪大一点的孩子，甚至不用家长陪伴，也可安心地让他们独自步行上学放学。不过，这也要视乎孩子的年纪，以及学校的类形。如果孩子已上高中，但住家附近却是小学，此优势便变得无意义了。 很多买家都心仪学区房，对于注重教育的华人家长来说，如果住所附近那所学校是名校，更是无懈可击。因为从个人及家庭角度来看，孩子可入读名校，自己可以受惠；从房地产投资角度来看，日后要卖房，靠近名校是一大卖点，有机会更多潜在买家争抢，卖得更好价钱。如果业主是将房屋出租的投资者，亦不难找到为了靠近名校而愿意出价更高的长期租客。 很多学校都拥有大大的操场、草地、球场、跑步径、游乐场等户外设施。由于这些设施多数没有围栏锁上，一般来说，上课时间以外，公众可进出使用这些设施，不过这也要视乎每间学校的规定。此外，很多学校在课外时间，会借出场地供社区团体举办活动，例如成人进修班、儿童兴趣班、康体活动等。如果想参与这些活动而又住得很近，便更感方便。   ▲中午休息时间不长，学校门口只能见到极少几位学生离校回家，这位住在学校对面的小学生得以由家长接回家吃饭 警勤巡逻治安好 邻近学校的街道，一般被列作“学校区”(school zone)，车速限制会较一般住宅街道更低。为了学童安全，警方亦会在校区加强巡逻及执法，打击在校区超速驾驶、不遵守“停”牌、不在校巴四周停车等违规行为。警察出现更频密，除了道路较安全，社区治安也较好。 有一所学校做“邻居”，其实会感觉到它存在的日子并不多。扣除周末、圣诞新年假期、春假及暑假，学校真正“运作”的日子，一年中只有180日左右。更何况，在这180日中，也不过上下午时间是充满人气的。如果不是外借场地或有其他活动举行，学校大部分时间都是一位很安静的邻居。 对于没有孩子或暂时没有生育计划的家庭来说，以上描述的优点，可能不是那么重要，但却会看出一些缺点来。 喧嚣声浪高 其中一个缺点，是声浪的问题。学校上课的钟声、小息时学生嬉戏的叫嚣声、学校户外喇叭高峰的广播声、上学与放学期间校巴及家长汽车发出的声音等，会在整个上课天不停出现。就算是不用上课的晚上和周末，也不代表完全安宁。如果学校借出场地予社区团体举行体育活动，除了噪音，还可能用上光猛的射灯。对声音比较敏感，或经常在家工作的人，想有个宁静的环境，会是一个难题。如果要轮班工作，或上夜班为主的打工仔，想在日间静静地睡一觉，也是一项挑战。 返学放学车难行 返学放学的繁忙时间，学校外面一定出现长长的车龙，还有接送子女的家长，把汽车停泊在街边，都令附近街道变得水泄不通。加上这些时间过路行人较多，要驶过十字路口，会比平时花上更多等候时间。路面的混乱情况，可想而知。如果需要出门上班的时间，刚好是附近学校的返学时间，会觉得是一场噩梦。要从自家车道驶出马路，也非轻而易举。此外，汽车流量大，加上次数频密的汽车引擎开关或汽车引擎空转，都会造成空气污染。 虽然学校运作的日子只有180日左右，但若学校借出场地供社区团体在晚间或周末举办活动，附近民居的生活亦免不了受到影响，例如噪音、灯光、汽车流量、陌生人进出区内等。另一方面，学生放学后可能会在校外流连聚集，步行回家的路上，更有机会踏入别人的物业范围，或不小心践踏人家种植在前园的花卉。 将来想卖房时，以上所述的缺点，也许会吓怕一些潜在买家，继而拖长卖出的机会，甚至不能卖得好价钱。如果附近的学校声誉不太好，买家心目中的印象分更会大打折扣。 究竟住得近学校是好是坏？结论真是很个人的，正所谓“吾之蜜糖，汝之砒霜”。购买前，应按个人生活方式，细心衡量所有利弊之处。最好是在学校上课的日子，在最繁忙的时间，亲自到区内视察及感受一下实际环境。 ▲校区附近常能见到提醒驾驶者减速的标志（星报资料图片） 本地房地产专业人士Vicky Zhou表示，多数买家还是喜欢紧邻学校的房子，因为如果学校与住房相差不足1000米，是没有校车提供的，那么住得离学校更近，上学或接送更方便。也因为方便，紧邻学校的房子房价会稍贵一些。仍有些买家认为紧邻学校太吵，不喜欢正对着学校的房子，不过她认为其实吵仅是上学和放学很短时间，反而正对或者背对学校的房屋，有更多的隐私。 最近在忙着看房买房的孟先生表示，选房时自己是特意绕开临近学校的房子。除了上面所说的喧闹、行车限速、上学放学交通混乱拥堵的原因外，可能还存在：有学生课余吸烟吃东西，将饮料瓶、食品包装和烟头四处乱扔；路过学校周边住宅时，有的学生会顺手牵羊，或者破坏物品等。他说，之前居住过的一栋房子，车道很长并且向外倾斜，每天都有七八个孩童在车道上玩儿滑板，刚刚劝走转身又回来了，不胜其烦。 是不是选紧邻学校的房子，每个买家情况不同，结论也不相同。总之，这是不容忽视的一个条件，在买房时应该被列入需考虑的因素。

■■国家银行2月份房屋价格综合指数较1月份跌0.4%。 网上图片 国家银行2月份的房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index）较1月份跌0.4%，是除了2009年的经济衰退，在过去19年来的2月份最大跌幅。全国11个主要房地产市场之中，有9个有0.03%至2.0%下跌。 加西5个城市全线下滑。卡加利连续8个月的累计跌幅为3.2%。温哥华连跌7个月也累计达3.9%。爱民顿和维多利亚也分别连续下滑6个月和5个月，各有3.5%和2.5%的跌幅。 加拿大中部的咸美顿5个月未升，累计跌2.3%。渥太华-加蒂诺在过去5个月曾一度回升，累计跌幅0.8%。满地可继续逆市上升，过去11个月只是有单月下降，累计升5.3%。 不过与去年同期比较，只有卡加利、爱民顿和温哥华分别有2.7至1.1%的下跌。渥太华-加蒂诺的6.0%升幅最高，其次是满地可的5.2%和多伦多的3.56%。整体综合指数比去年同期升1.9%。 安省金马蹄地区其他市镇的指数，除彼德堡和宾福特分别有0.5%和1.5%的升幅外，基秦拿、圣嘉芙莲、奥沙华和贵湖的跌幅介乎1.3%和0.3%之间。巴里市的指数持平。 国家银行房屋价格综合指数是以2005年6月的屋价作为基准100。多伦多今年2月的指数为244.62，反映出楼价比当年上升了144.62%。 本报记者

卑诗省新开征的投机空置税逼得豪宅屋主忍痛放租，否则一年要缴上几十万的税款。以下是正在温哥华放租的五间豪宅，花个几千元就能住上几百万豪宅，让我们来瞧一瞧！ 1：4714 Drummond Avenue，温哥华。 屋主于2016年9月以1,560万元买入该物业，目前估价1,260万。现在正以每月11,995元的租金房租。每个月要1.2万元？听起来很吓人，但可享受2.6万平方呎的花园、诺大的套房和美丽的景观，价钱还可能有谈判空间。 2：4473 West 5th Avenue，温哥华。 这个新建的房屋价值400多万元，有6间卧室和浴室，现在租金为每月6,800元。 3：1491 West 46th Avenue，温哥华。 这个460万元的房子正以每月6,200元求租。地点很好，距离Kerrisdale和Oakridge商圈非常近。 4：1141 Crestline Road，西温。 屋主于2017年2月以550万元的价格购买，坐享英吉利湾的壮丽景色。拥有5,000平方呎的生活空间，室外游泳池和一个室内桑拿浴室。租金为每月5,000元。 。 5. 1163 West 39th Avenue，温哥华。 又是一间位于Shaughnessy地段的豪宅，不过过去几年它都没有买卖记录，2018年7月1日的估价470万元。近温哥华最好的私立学校，每月租金5,800元。 对豪宅主人来说，数百万的豪宅可是心头肉，哪愿意每个月以五、六千元价格租给别人呢？只不过卑诗省2%和温哥华1%的空屋税实在太骇人，若是500万的房子，一年要上缴15万的投机空置税，不得已只好割爱放租了。 v01

▲一栋房屋的外观整洁漂亮，能带给潜在买家美好的第一印象 不论地产市道畅旺还是市况淡静，都会见到有二手房盘上市不足3天便找到买家，又或放盘3个月甚至半年仍未卖出的个案。根据近期的地产数据显示，在大多地区，一个二手房盘由挂牌到成功卖出，平均需要33天。如果不想卖来卖去还是待售状态，屋主放盘时便要避免犯下一些“赶客”大忌。 1 叫价过高 当地产市场火热，抢Offer、超叫价成交等例子随处可见时，卖家的理智或多或少会被冲熏，觉得自己的物业也可卖到更好价钱，所以便开出一个比市场价要高很多的叫价。 事实上，就算是卖家市场，即买家需求较强的情况下，很多买家都会对叫价太高的房盘打了折扣，要不就抱着姑且一看的心态看房，要不索性忽略此盘，另找其它更合符自己预算的房盘。因此，寻求专业地产经纪的意见，定一个符合市场价的合理叫价，是成功卖房的一大关键。 2. 零外观 潜在买家来看房时第一眼看到的，是一栋房屋的外观(curb appeal)，这也是建立第一印象的东西。就算房屋有多强大的“内在美”，如果外在美欠缺，买家来到门口也会立即掉头走开。其实，清理好前后园草地的杂草，买两盆花，修理好有破损的围栏或墙身，已是最基本的功夫。为大门刷上新漆，也是简单又醒目的提升外观方法。 3 屋内环境不清洁 相信每一位买家去看房时，都预期屋内会是整齐、清洁、光猛的状况。如果屋内多个角落有蜘蛛网、窗台上铺满灰尘、炉灶布满油垢、地毯上污渍处处，那便真是倒胃口了。 试问这样的房屋状态，怎能吸引买家逗留看房？屋主放盘前，需认真清洁房屋每一角落，如自己做不来，花一点钱聘用专业家居清洁也是必要的。 4 凌乱不堪 与房屋清洁问题一样，满布杂物且凌乱不堪的房屋，同样是赶客绝招。对于小屋搬大屋的买家来说，房屋有多少“扩展空间”，绝对是他们考虑购买的因素之一。如果卖家展示的是满屋杂物，买家会顿时失去幻想空间。因此，放盘前，屋主应把厨柜、衣橱、抽屉、杂物架等东西清理一下，只留下少量有需要用的，其余可以捐赠、弃掉或放到储物仓。 5. 屋内充满“味”力 一间屋的气味，是住在里面的人所感受不到的，因为他们早已习惯，不以为然。但对于陌生的看房者来说，一踏入大门口，便可即时嗅得出来。煮食的气味、宠物的气味、吸烟的气味，都是常见但又不是所有人都接受得到的气味。 如果准备卖房，最好在放盘前一段时间内，避免在屋内煮食，特别是煎炸食物。不要以为在室内用空气清新剂喷几喷便可遮盖气味，布艺窗廉、布艺沙发、地毯等，都会日积月累下吸收了气味，可以的话便要清洗一下它们。 6. 过时的墙纸 虽然现时仍然时兴贴墙纸，但也要看图案花纹，如果客厅或睡房贴着的墙纸，已经有十多廿年历史，甚至更久远，获得买家欢心的机会便不大了。对于很多买家来说，老旧墙纸只是增加他们麻烦的东西，因为要额外花功夫清除墙纸。可以的话，在放盘前先把墙纸撕除，刷上新油漆，便可焕然一新。 7. 爆米花天花板 曾经非常盛行的popcorn ceiling，又称stucco ceiling，与墙纸一样，都被视为房屋装修的过时产物。由于易污糟，难清洁，再老旧一点的甚至可能含有石棉，就算想把它铲除，也是一项弄得乱糟糟的麻烦工程，因此现今的买房人士，都不喜欢这种天花板。 8. 强烈色彩的油漆 每个人对颜色的喜好都不同，所以屋主选用的墙身颜色，越偏向“个性化”，便越难找到相同品味的买家。卖房前，还是刷上色调中性的新油漆，把想象空间留给准买家吧。 9. 摆设太个人化 试代入准买家的角色，走入一间可能是未来家的房屋里，却随处看到别人的家庭照、旅行纪念品、奖状，那么幻想的泡泡就被刺破了。卖房前，把所有个人化或家庭化的东西都收起来，放一些中性一些的摆设，点缀一下便可以了。      屋主如影随形 有地产经纪带客人看房时，屋主就算正在家中，最好也不要留在屋内。出去饮杯咖啡也好，去超市逛逛也好，把空间留给买家与经纪，让他们慢慢看，慢慢商量。最忌是屋主像贴身膏药般，买家走到哪里便跟到那里，还要插嘴意见多多。这些行为，都会令买家感到浑身不自在，难以认真清楚地看房。  

得益于供应紧张和40年来最低的失业率，预计2018年加拿大商业地产投资会将超过前一年360亿元的高位（星报资料图片） 2018年刚刚过去，加拿大的房地产市场在经历接近两年的调整后有了新的趋势和变化。人们对此最为明显的共同认知就是，短期内的下一轮地产投资热潮，已不再会是曾经过去10几年里稳赚不赔的民居（residential）物业。未来哪类地产会成为投资者追逐的新目标？ 在过往，商业地产（commercial）的涨幅一直落后于民居类型物业。而今，许多业内人士都认为，加国的地产投资市场，商业物业将会迎来新高峰。那么，商业物业的投资和民居相比有哪些不同？未来会超越民居的涨幅吗？ 抱走千万大单 地产经纪公司Avison Young Canada Inc.的数据显示，加拿大商业房地产繁荣预计将持续到今年，这得益于供应紧张和40年来最低的失业率。该公司称，2018年的最终数据，预期加拿大商业地产投资会达到创纪录的水平，超过前一年360亿元的高位。 万通集团总裁万小彬（Ben）在接受星岛《都市地产》记者专访时表示，非常看好未来几年的商业地产发展前景。万通集团旗下的万通商业（Wanthome Commercial Management Ltd）和万通投资（Wanthome Investment Management Ltd），在过去几年涉足了不少大多伦多地区的商业地产项目，其中包括农业用地以及办公物业投资。 2018年末，万通商业更是成交了华人社区颇为昂贵的一单listing价格超过千万元、占地面积高达3.6万平方呎的办公楼项目。 谈及这单叫价1050万的昂贵物业的成交，万小彬表示这是一个颇为漫长和包含诸多策略的过程。在过往万通集团旗下的公司接触了不同类型的商业物业，在抓住机遇的同时也收获了宝贵经验。 “商业物业一般包含零售（retail）、办公室（office）、工厂（warehouse）等不同类型。办公楼物业，因多是白领上班的地方，所以在所有商业物业里，比起其它类型会更高大上一些。工厂类型的物业相对杂一些。商业物业是靠人流量、销量。我们团队偏爱office，所以刻意去找了一些地方，最后看中了这栋当时叫价1050万的大楼。” 万小彬表示，办公类型物业与交通的关系较多，交通便利的地方商业机会更多，空置率也就较低。 “Sheppard路上未来要有轻轨，发展前景不错，所以我的团队沿着Sheppard上的几个大路找合适的物业。Steels上也找过，但发现空置率较高。2018年末，我们接触到Warden附近的这栋大楼，也是碰到了好时机。在此之前，这栋楼就卖过，叫价1500万，出租率没有达到90%。而我们找到它的时候，出租率已是90%，是很理想的情况，但价格比较之前却降到了1050万。通个这个，我判断对方急着卖。因为他的出租率都改善了，价格反而下降了。” 万通商业（Wanthome Commercial Management Ltd）2018年底拿下了这栋叫价1050万的办公大楼商业物业 商业地产谈判期长 万小彬以此判定该物业还有还价空间。 “物业的现金流状况是决定价格的因素，所以我看重出租率。当时这栋楼净租金的现金流只有24万多，如果我们控制在一个3-4%的回报率，反过来算，就是价值6-7百万。我们是和股东合作一起去运营，考虑到它的发展前景，我和团队以及股东协商后，确定我们能够出到最多800余万。因为这个位置有前景、有潜力，会把价格出高一点。所以2018年7月，我们下的第一个offer是600万，想试试他们的反应。中间我出门了，对方追着我打了几次电话，我能够感觉到对方很想卖。我们要让对方觉得我们很感兴趣，但是也并不着急买。” 除此之外，万小彬坦言下决心选这个物业，更是因为青睐此处的地理位置和对未来发展的笃定。 “当时马路对面已经有一个condo在建。现在，已经能看到那附近的condo建起来很多。因为有轻轨，沿途的物业密度会增加。我认为在未来，这个办公楼可以改成condo用地的机会也是可能有的。这些未来发展都是我们可以加价的因素。所以，我们中间又回复了更高金额的offer。再反复通电话，前后谈了一个多月，8月底又走了一个来回，才算最终把这单定下来。出于隐私原因就不在此与大家透露最后的成交价了。但是这单作为商业地产的确交割得很快，9月20几号就完成了。从整个过程看，我们掐的很准，对方的确着急用钱。” 通常商业物业的谈判“拖”的时间很长。万小彬解释道，这是因为贷款、环境报告等手续环节操 作都与民居不一样。 “民居住宅，验屋师看一下就可以了，贷款一周就能搞定。但是商业贷款有时候要一两个月，环境评估要几个礼拜。成交了谈下来，才会开始做这些事。Offer里商业物业贷款的条件期一般也是两个月。商业贷款通常很费劲，但所幸我们和股东都执行很充分，即使贷款办不下来也可以现金交易，这也加快了谈判进度。因为感觉对方着急要钱，所以这方面我们也刻意去迎合。表示可以现金交易，也是对方愿意再降价卖的原因。” 短期内商业地产走势看升 想要涉足商业地产的投资，首先应当理解商业地产和民居的需求以及租出差异。万小彬表示，“民居物业，通常依赖人口，快速涌入的人口会造成升幅快一些。而商业物业则和当地经济发展的关系更为紧密。它并不是像民居，每个人都要有个自己的窝住着。做生意，就会更依赖经济。经济发展得好，可能需要一个独立的地方。发展的不好，甚至可以窝在自己家的地下室办公。其实在2008年金融危机导致整个北美的经济受到打击后，近年来北美经济都在慢慢地恢复。这几年也看到经济形势、就业形势都非常好，商业物业的出租和成交价格都在逐步攀升。我认为未来经济的发展会有惯性，就像个大火车一样。现在看，还能够继续走一段时间。在未来的一段时间里，商业地产还会继续攀升。” 在过往，商业地产的涨幅一直是落后于民居的。提及未来商业地产的涨幅是否会超越民居，万小彬则认为这有难度。 “因为它主要靠长期的出租来赚钱。经济形势好，出租得好，回报率升高会把它的价值提升。” 商业和民居的出租规管也不一样。万小彬表示，民居出租法案（RTA）太包容租客了，而商业地产的出租对租客会相对更严格一些。 “商业物业的房东有绝对的权利。一旦欠租可以立刻赶走、封掉。民居就不能，房东租客委员会（LTB）的程序会导致拖沓。商业地产就是经济的前沿，市场的规律，正常的经济规律在这里控制了它。生意能做就做，做不了就亏损，签了合同就要承担损失。做生意都有风险，这是绝对从经济的角度保护双方利益的。” 商业物业贷款和运营费用 商业的出租，管理费、水电费以及地税（TMO， TMI）都是由租客承担。万小彬称，“这些费用都转嫁给租客，我们派出物业经理on site管理这栋大楼的运营。因此除了贷款和物业经理的开销，基本没有额外开销。为了保证有正现金流，贷款的额度上我们也进行了控制，没有最大化。目前的租金能够完全覆盖贷款开销。” 商业贷款的申请也有别于民居贷款的审核标准，更多是依赖于现金流的多少。万小彬阐述道，“银行会根据物业租金收入，去掉所有其他的费用，相应地决定给多少贷款。我们第一手给的资料是24万的现金流，批了300万元贷款。我让会计算了一下，怎样能维持正现金流，不要往里面贴钱，因此后来我们只要了270万贷款。商业贷款的批贷额度，通常会给到物业估值的50%。银行往往也不看物业持有公司的背景和收入，但是会看物业以前几年运行的状况。它的费用有多少，跟TMI相比较，能够持平或仍有结余，再看净租金收入。比如，某一年没有正租金，亏了。有一年又租得很好，有这种波动就会影响贷款。通常贷款有问题的商业物业，不止是owner本身的问题，也会反映出这个区域或者这个物业的经济来源的稳定性。波动大了，银行也觉得不踏实：贷了款给你，明年亏了，供不起怎么办？因此一般银行会连续看3年的收入。几年看下，运转比较稳定，不会有太大起落，就比较容易获得申请的贷款。” 商业物业投资需齐心合力 众所周知，华人偏爱地产投资。在民居市场颇为冷淡、涨幅堪忧的时候，很多人都动了把持有的民居资源整合，再换取参与商业物业投资的想法。过往，也有银行贷款专业人士提示过，当个人名下拥有超过10套以上的投资民居物业时，就不能再以个人名义向银行申请贷款，而会转成商业贷款。拥有多套投资民居物业的人，也多会逐渐把目光转移到商业物业的投资上。 万小彬表示，的确万通投资和万通商业会吸纳很多股东参与大型项目。 “商业物业的投资往往需要大量资金。实力不够强，就要集中零散投资，这是可取的。这也是万通金融（Wanthome...