地产

2019年大多地区的房地产市场基本是在原有放缓的层面回头微弱上行，这得益于加拿大稳定的人口增长以及减压降息。2020年新年开始，多方数据显示大多伦多地区的房市步入回暖的迹象。有专家和业内人士预测，多伦多2020年的房屋市场将会正向反弹。 大多伦多地区的房地产市场在经历了2017年的政策打压、2018年疲软和2019年的平稳发展后，2020年开年展现出恢复活力的迹象。多个区域的房价都有缓步上升。大多伦多地区全职地产经纪余浩表示："2020年，大多伦多大多数地区的房产市场应该是量价齐升，表现优于2019年，但不大可能像2017年的市场一样疯狂，否则政府一定会再次出手干预。同时，我认为海外买家税在未来10年也无法取消。本国购买者应该利用这段时间，巧用银行贷款优势，实现多套房的投资，在5到10年的短期内实现财富越级才是最重要的事。" 大多伦多地区全职地产经纪余浩 condo带领楼市发展上行 余浩认为，2019年的房地产市场是稳中有升，尤其独立屋市场逐渐显现出回暖的迹象。"150万以内的房产只要价格相对理性，销售得还是很快的。70-100万之间的房产还经常出现抢offer的现象。2019年的秋冬季市场，由于房源比较少，刚需买家大多数都是硬著头皮上，也有极少数出现成交价高于市场理性价格的情况，颇有一点2016年疯狂的样子。" 对于2020年房地产市场的展望，余浩称："我相信2020年绝对是2019年多伦多房地产的2.0版本，稳中有升。2019年年末的3个月，根据成交记录，已经在发出强烈的市场信号：中低价位的买家急于入市，市场上在卖的房源紧缺。这些都使得2019年年末秋冬季的市场相比较2018年和2017年冰冷的市场，有楼市小阳春的感觉。" 至于持续火热的condo市场，多个地区都出现了一房难求的现象，在市中心（downtown）区域的condo尤其明显。余浩对此表示："市中心的condo挂牌之后，收到3至5个offer都是正常的现象。很多condo的单元年初居然会比年末少了5%以上成交量。我曾见过市中心city place的一个单元2019年比2018年多卖出了10万元。Condo市场的火热也让众多建筑商在下半年发了好多楼花盘，看来大家对未来condo的信心还是很足的。"   余浩预测，Condo市场在2020年应该还会有一定程度的涨幅，尤其是位于市中心的楼盘。"因为市中心的生活圈本来就是一个自给自足的生态圈，downtown的人住在市内、生活在市内、工作在市内，所以他们只有选择在市内居住，有房住或者有房租就成了最重要的因素。而住在市裡就一定是步行，举步地铁、公交、工作地点就成了非常重要的因素。可以预见C1 / C8的城市圈东至church，西至Bathurst，南至湖边，北至Bloor这个大区域将成为未来买家和地产商争抢和厮杀的大范围。这个地区的condo单元尺价和租金一定会随著刚需继续往上。不同于downtown北面的北约克（North York）和万锦（Markham）等地的condo，因为大多数住户有车的缘故，变得购买主观因素并没有那么集中。所以我认为在2020年的增值方面应该没有市中心的condo增速快，但仍会因为其属低价位的缘故，会处在刚需和投资购买者的入门级选择。大多数一房在50至60万，两房都在65至80万左右。因此我觉得2020年仍有增加的可能性。毕竟要在北约克居住的话，买独立屋或者半独立也要在80万以上的。我也建议大家，如果选择购买condo作为自住房，应尽早下手购买，因为condo市场仍然处在上升通道内，还没有到最高点。" 今年换屋时机好 余浩认为，独立屋以及freehold房屋的市场，在2019年秋冬季因为房源很少，造成了有一些看上去还不错的房源出来就吸引了很多买家竞标的现象，因此成交价自然高出标价很多。"这说明了目前的市场有很多选择独立屋的刚需买家。之前也有一些卖家挂低价吸引买家竞标，但是多半是底气不足，抱著差不多价格就能卖掉的心态去卖。现在的卖家则有绝对主动权（power）。价格一定要到位，不然宁可继续等。而结果是，这些卖家大多数也等来了他们想要的价格。所以我认为2020年的卖家谈判的实力应该是高于买家，卖家在谈判桌上应是掌握著绝对权力，而不像2018年那样多半是以割肉的心态去卖房。" 从2018年到2019年，卖家心态的改变会在一定程度上影响市场。余浩称：“只要有一到两个坚挺的、较高的成交价格，接下来的卖家一定是以此为标准。事实上，2016年和2017年疯狂的市场，也是因为一个比一个更高的价格而抢上去的。虽说2020年的市场大概不会重现2016、2017年的疯狂现象，但是市场的反转是肯定的。也就是说买家想要在一定程度上在2020年的市场上抄底的可能性很低了。可能你尝试的每一个offer卖家都把价格咬得很死。” 很多有换房需求的人，都会思考2020年是否是一个换房的好时机。余浩对此表示，因为卖家的权力反转，在价格谈判上逐渐拥有优势，因此这时如果是尝试换房的人，应属于机会到来。“因为此时卖掉房子，一定是过去三年内最好的价格。而要买的房子，虽然可能比2018年的价格要低，但仍有小概率的机会淘到宝。如果是小房换大房，我建议先卖再买。市场逐渐回暖证明了小房能以最好的价格在最短的时间内成交，而且可以把交接的时间放3个月之后，再去选择买新的房子。这有点像2016、2017年我处理换房客户的案例了。而在2017、2018甚至是2019年，我都建议换房最好先买好自己的房子，再去卖房。因此对于换房的客户们，2020年会是过去三年裡，换房时机最好的一年了。” 至于单纯想要卖房或者买房的人，余浩也认为2020年也依然合适。“最健康的供需平衡、最优惠的贷款政策、最稳定的移民政策和人口流向以及最充足的开发项目这几个因素，将会构成2020年房地产市场的稳定。 坦白说，如果2017年出台了海外买家税之后，房地产走势是下坡路，那么2018年是最低的坡底。走过了2018年，2019年已经开始往上回暖，但都是平缓的平直的状态。如果不出甚么新的政策，2020年将是过去三年来多伦多房市最健康发展、最稳定向上的一年。” 新屋动工量是重要标志 大多伦多地区的人口流入量位于加国所有的城市之首。由于新移民、留学生、工签持有者的大量涌入，对住房的需求往往供不应求。根据统计数字显示，大多伦多地区每年新建房屋的数量远远赶不上大多伦多地区每年约15万的人口涨幅。由于全年有许多购房者进入市场，为市场提供了稳定的需求。但房屋市场重要的健康标志之一仍是每年房屋的建筑数量。 安省的新建房屋数量在2019年有所下降。由于2017和2018年的房地产市场震动，让许多建筑商延期了建房计划，步伐有所缓慢。人们不可不免地看到了房屋开工数量的下降。但这只是一个暂时的下降。有经济学家预计房屋建筑数量将反弹，2020年将是重振多伦多房屋市场的繁忙的销售年。2020年及之后会恢复强劲的增长。 经济学家 Edgard Navarrete在一分给安省的住房预测中写道：“2019年房地产市场的疲软数字可以归因于前几年的市场不佳表现，以及联邦政府的相关政策降低了房地产市场需求后，市场产生的后续反应。鉴于新房的建设性质，新屋市场的动工滞后的现象不足为奇。” 他解释称：“在项目动工之前，建筑商通常会发售新的单元。因此，2017年和2018年的相关地产交易活动并不能显示那段时期的新住房需求，而是展示过去一段时间市场不受贸易紧张局势和政策衝击影响时候的需求。” 从整个安省的角度来看，经济学家Navarrete预计，到2020年将有74,100个新屋开工，比2019年的69,400个增加6.8％。接下来2021年将进一步增加6.2％至78,700个。而后在2022年，预计会下降0.9％，有78,000个新屋开工。 经济动力的持续强势也会给房屋销售带来火花，这将使建筑商在2020年能够提高房屋建设数量。多伦多地区的人口将在未来继续保持强劲的增长势头，而政府的政策是旨在通过扩大住房供应和解决可负担住房的问题来增加房屋建设数量。 如果如上的专家预测得以实现，那意味著2020-2022年的房屋建设数量将会和2016-2018年的基本相同，那么2019年低迷状况就只是昙花一现。

原标题：买房需仔细考虑勿心急  确保房屋没有含铅水管 我目前正在选购房屋，最近经常看到有关“含铅水管”的新闻，对于水管问题，请问应该向我的经纪及屋主提出哪些问题？ 最近有关含铅水管的报导确实很多。省内几个地区，都发现当地市政府的含铅水管，将有问题的水输入住宅楼宇。 虽然1950年代中之后建造的许多房屋，都是使用无铅水管，但亦不要掉以轻心，应采取适当步骤，确保房屋内没有含铅水管，并将您所关注的问题，告诉您的房屋经纪。 买屋者往往最关注的是房屋的外观和装修，例如厨房是否有花岗岩台面，以及是否铺设硬木地板等，但买屋者经常会忽略墙后和地板下的装置。 首先，您应该选择一名专业的地产经纪，协助您搜寻合适的房屋，并对您有意置业的社区和有意购买的房屋，进行全面评估。在选择经纪时，您可以询问该名经纪，对旧屋的相关事项是否有深入了解，以及如何对您有意购买的房屋，进行尽责的调查。对于您所关注的问题，不妨向经纪直说，您所选择的房屋经纪，应该有能力为您进行专业的调查。 向卖方出价之前，您应该采取一些“预防措施”，例如向您的经纪提出要求，调查房屋的管道系统是否曾进行过升级。如果房屋的内部和外部管道曾经更换，那麽卖方或市政当局应该有相关的记录。 请注意，虽然安省法律以“买者自负”为原则，但卖方仍有义务披露他们所知道的房屋隐藏缺陷，这些缺陷有可能危害到居住者的健康，或使房屋变得危险。 您和房屋经纪可以向卖家提出有关水管系统的问题。如果卖方拒绝回答这些问题，您可能要进行进一步的调查，例如聘请有经验的技师详细检查房屋。 如果您想确定房屋的供水安全，您的房屋经纪可以征求卖方同意，进行相关测试，该项测试结果亦可作为出价条件之一。 当然，水管只是其中一部分，房屋的电力、地基、供暖及制冷系统等，都需要进行测试。 购买房屋时，每一步都需要仔细考虑，特别是哪些您非常重视的事情，千万不要著急。 如果您对买卖房屋的程序有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca查询。

烈治文山市府通过动议，促请约克区政府合并区内8个消防服务。Metroland 原标题：配合警队 紧急救护 更有效率(烈市议会通过动议促 整合约克区8消防服务) 烈治文山市府通过动议，促请约克区政府把区内8个消防服务合而为一。市议员陈志辉表示，向来支持这个建议，并非单看节省开支，实际上还可弹性调配人力资源，配合警队和紧急救护工作，更有效率服务居民。 据新闻网站yorkregion.com报道，烈治文山市府会议，通过动议要求约克区政府把区内8个消防服务整合为一。 这是在亚罗拉市长马洛嘉斯(Tom Mrakas)提出动议通知，于1月16日的区域议会会议上探讨整合消防服务的可能性，几天后烈市区域议员柏华里(Carmine Perrelli)提出此项议案。 更有弹性调整人力资源 柏华里的提议比马洛嘉斯打算提出的议案迈进一步，因为后者说将会要求一份职员报告，以研究未来合并的可能性。柏华里的动议指，约克区议会主席艾马逊(Wayne Emmerson)支持区域消防服务，认为工作更有效率。 从烈治文山2018年度报告所得，消防部门在2018年接获5,774个电话，比2016年增加11%。按全国消防协会的标准规定，第一辆消防车应在4分钟之内到达现场占事故的90%；相对该市仅为61%。 市议员陈志辉称，一直支持合并消防服务，早于两年前市议会也有这个意向，在上届任期他担任统筹消防服务委员会，与纽马克和亚罗拉商讨此计划。其实，就地理方面来看，三个市镇沿央街北上，有合并服务的优势，只是未有成事。 他指出，目前警队和紧急救护已经纳入区域服务，消防加入便成为一个整全的队伍。当市民拨打911求助时，这三个队伍互相配合，可以更灵活及有弹性地调整人力资源，迅速直达救援现场。 陈志辉解释，这并非从节省成本来看，而是以服务速度和效率为前提，对居民和商户带来益处。因为目前市镇消防服务受地区的界限，假设A市某地点发生事故，邻近B镇的消防局比前者的更近。如能打破这个界线，消防车以更快的速度回应，在现场进行救助工作。 就地理位置救急或更及时 他认为，既然警队和救护已在约克区系统，增设区域消防也不会是从零开始，据悉该市的消防人员协会也同意合并为一。是次市议会通过议案将会呈交约克区议会，可能有待安排在议程中讨论；其他城镇同样会收到这个议案结果。 陈议员表示，如果约克区议会同意合并建议，还需要9个市镇中50%人口赞成，才可以继续讨论细节，包括整合资源及服务。他补充，烈市、万锦市和旺市占全区总人口逾50%，未知其他城镇是否认同这个议案。

租客Shirley Gastis称，去年11月已开始投诉电梯坏了。CBC 原标题：柏文业主不维修电梯 政府无跟进苦了租客 多伦多东约克1幢5层高公寓，电梯已经坏了数个月，即使市政府曾勒令业主要尽速修理，但业主提出上诉，要求延后维修工作至2020年7月，当局至今未有任何反应，电梯继续未有维修，令租客，尤其年长体弱者十分不方便。 该幢座落于东约克Cosburn大道185号的低密度公寓，根据网上平台Kijiji的广告显示，1加1单位每月租金1,650元，租客须负责支付水电费。 去年底已开始投诉 该幢5层高公寓自2019年秋季起，至今一直没有电梯服务，部分租客，当中大部分是年长及体弱的居民，于2019年底已作出投诉。 根据多伦多市政府的资料显示，市政府于2019年11月19日曾派出人员到该公寓检查，且已向业主发出通知，勒令在4个星期内完成维修工作。 但总部位于满地可的业主──Golden Equity Properties提出上诉，要求将完成维修工作延后至7月1日。 居住在该公寓4楼1个单位的租客Jane Smart表示：“这实在太荒谬”，租客每月交租金，但没有获得应有的服务。 Smart患有心绞痛及心脏病，2019年12月刚完成手术，在心脏置入1个支架，上落楼梯十分困难。 该幢公寓目前居住了大约65至70人，当中有家庭育有6名子女，且育有的子女仍然要坐婴儿车，另有不少年长租客，有部分患病租客更需要在上楼梯时停了很多次才可走回家中。 Golden Equity被传媒问到该幢公寓的维修工作时，发言人表示，最快要到2020年4月或5月才可完成。有社区人士表示，基本上已没有任何办法，可以令维修工作加快完成，唯一一个办法是市政府採取行动。 安省政府于2018年已立法确保公寓业主要在电梯出现故障时尽快进行维修。 大多伦多新独立屋 去年销量涨逾150% 由于现有房屋库存量减少，加上与新建公寓价格差距进一步收窄，去年大多伦多地区（GTA）新建独立屋销量大涨逾150%。 据《星报》报道，建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）和Altus Group周四公布的报告指，去年GTA的新屋销量跃升了45％，达到36,471套，远高于现房交易量13％的增幅。而带动新房销量增长的主要是独立屋类型，去年涨幅高达157％，达到9,523套，2018年新建独立屋的销量仅为3,831套。 Altus数据解决方案行政副总裁亚仙诺特（Patricia Arsenault）指，2019年，新建单户住宅与新建共管公寓之间的价格差距缩小，二手房因库存量减少导致市场上的竞争选择减少，这些因素均推动了去年新独立屋销售的改善。 新独立屋价格去年跌5％ 新建独立屋仍然是GTA住宅房地产市场中最昂贵的房型，并且是近年来最动荡的市场区段之一。继2015年至2017年间经历了狂飙之后，新建独户屋价格自2017年以来已大幅下跌，去年的下跌幅度为5％，价位已比峰值期低了近20％。 新公寓的价格随著每平方呎价格的持续升高而不断攀升，2019年的上涨幅度为15％。去年底大多伦多地区新建独户屋的基准价格为109万元，而公寓的基准价格为接近91.7万元，差距仅为17.2万元。

原标题：大多地区基准房价按年升6%  中位数升值等于家庭税后年收入 2019年大多伦多地区房地产市场，销售活跃，房价回升，可谓从2018年的10年最低位掉头回升过来。大多地区基准房价年涨幅6%，部分地区的房价中位数升值金额，甚至等于当地一般家庭一整年的税后收入。 根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的资料，大多地区2019年共有87,825间物业通过多重放盘系统(MLS)转手，相对于2018年的78,015间，增加了12.6%。从这个销售数字看出，大多地区的房市，已从2018年的10年低位复苏过来。有几个原因导致强劲的销售量，包括买家渐渐适应房贷压力测试新例的影响、低利率、投资者入市意欲增加、移民带来的人口增长等。 另一方面，放盘量减少导致供不应求，更有助推高房价。去年大多地区平均房价升了4%至81.9万元。即是说，买家平均要比2018年多准备3.2万元购房预算。在多伦多市，平均房价要88.4万元，与一年前比较也升了5.6%。 不过，如果以房价中位数来看，这个升值幅度会更高。以整个大多地区而言，2019年比2018年升了6%至71万元，差价是4万元。楼价攀升，对于想在多伦多购买共管柏文的买家最受影响。而在大多地区其他城市，想细屋换大屋的买家也会感到压力。 薪金升幅追不上楼价升幅 事实上，本国几个房市最炽热的地区，本地买家的薪金升幅，早已追不上当地的楼价升幅。想身家年年有增长，可能真的要靠房屋增值来带动。地产网站Zoocasa将多伦多地产局发布的房价中位数，以及加拿大统计局(Statistics Canada)发布的家庭税后入息中位数这两组数据相比较，看看究竟不同地区的业主，在这一年的房价升幅当中，身家进帐了几多，而这增多了的房价，又等于当地家庭税后入息中位数的多少百分比。当然，若房屋属于自住，最近又没放盘打算，纵使房价升，只要一日未卖，亦不过是帐面有赚而已。不过单是看看自己间屋升了几多，心理上还是高兴的吧。 多伦多市房价升值最多 在整个大多地区，房价升值最多的，要算是416地区，即多伦多市。2019年房价中位数升了8%至72万元，帐面赚了5.5万元。以多伦多家庭税后入息中位数5.8万元来说，即差不多是入息的94%。 多伦多中区业主升浪中赚最多 如果再细分，多伦多中区(Toronto Central)的业主在这一年的楼价攀升浪潮中赚得最和味。2019年当地房价中位数是70.6万元，升幅达9%，帐面赚5.6万元，是一个家庭整年收入的96%。多伦多西区(Toronto West)也不差，升8%至71.5万元，差价是5.5万元，相当于一个家庭一年收入的94%。但多伦多东区(Toronto East)则相形见绌了。当地房价中位数为74万元，按年升6%，差额只有4.5万元，但也相当于家庭年收入的77%。 皮尔区平均升价6% 楼价升幅排行大多地区第二位的是皮尔区，去年升6%至70万元，即约有4万元进帐。但由于皮尔区家庭税后入息中位数较高，有约7.6万元，所以帐面多出的4万元，不过是收入的53%。不过，以个别城市来看，密市的房价按年升了7%至68.5万元，差额相当于当地工薪一族税后薪金的64%。 约克区表现中规中矩 华人聚居的约克区，表现不过不失。以2019年房价中位数85万元、按年升2%计算，房产增值了两万元左右。以约克区内近8.3万元的家庭税后入息中位数来看，才相当于入息的24%。这个百分比最高的约克区城市，要算是烈治文山市。该市的房价中位数由前一年的90万元，升至去年的94.2万元。以烈市家庭税后入息中位数7.7万元计算，升值金额等于一年收入的54%。 不过，区内也有未能从房市升浪中得益的城市。房价冠绝大多地区的皇帝镇(King)，2019年房屋中位价是127万元，比前一年微跌了两万元。以当地居民接近10万元的家庭税后入息中位数来比较，即等于不见了入息的两成。 闪高县房价大跌 事实上，大多地区房价录得下跌的城市，只有两个。其一是上文所写的皇帝镇，另一个跌得更劲的，是闪高县(Simcoe County)的Adjala-Tosorontio。当地房价中位数由前年的70万元，下降10%至去年的63万元。7万元的跌价，相当于当地家庭税后入息中位数8.6万元的81%。即是说，年收入的8成被房价蒸发掉。当然，只要坚守升跌也不卖屋的原则，这亦不过是帐面上的数字游戏而已。

现在的新闻反转实在是太快了，前一天还在报道说比尔盖茨花6亿美元（约合41.8亿人民币）买下了世界首艘氢动力游艇。 结果第二天剧情就直接反转，荷兰氢动力游艇公司出来辟谣称游艇还是一个正在开发的概念，并未出售给盖茨。各路媒体也纷纷再发消息逆转剧情，这下好了，一个新闻能写两篇稿子，血赚不亏。 那这个号称是世界首艘的氢动力游艇到底是什么样的呢？听说还有无边泳池、直升机停机坪、水疗中心和健身房，现在就来看看。 光看外观，确实是挺豪华大气的，银色的金属外壳配上上方的玻璃窗。一看就充满了未来式的科技感，配得上它世界首艘氢动力游艇的称号。尖尖的船头劈开海浪，整个艇身呈现出完美的流线型，非常优美。 游艇前段是封闭式的，后边则是几层露天的甲板，上层比下层短，下层部分露天，部分则是左右通透的空间。艇身的颜色还泛着那么点海蓝色，就和艇上的无边泳池一样的色调。 无边泳池就位于下层的甲板上，露天的。泳池里的水和海水颜色一致，矩形的泳池两侧，摆放了很多躺床，在海面上游完泳，晒日光浴的感觉，一定比在海边舒服吧。 露天甲板往里走，就是休闲区。整个空间摆满了白色的布艺沙发，大气舒适。沙发上靠枕的颜色和天花板的颜色相仿，相互呼应。沙发的摆放方式都是好几张围着一个小茶几，很方便游客们三五结伴地放松闲聊。 休闲区再稍微往里面一点，是一个圆形的大厅。四周环绕的是玻璃窗，但是可以选择把窗帘放下，当窗帘和中间的大幕布同步放下之后。这里就成了一个小型的观影厅，中间的环形沙发再适合不过了。 在甲板的下方，藏着整艘游艇的动力核心：两个28吨的真空密封罐，里面储存着的是冷却至-253度的液态氢，它们为整艘游艇提供动力，它们的供能过程仅产生电和水，所以是非常好的清洁能源。不过由于并没有加氢站的存在，所以游艇上还配备了备用的柴油。 来源：网易家居

31岁的首置族帕拉纽克（左）和他的地产经纪张康妮。星报 据蒙特利尔银行的报告显示，大多伦多地区首次置业者的平均年龄正逐渐提高，2014年为27岁，2019年提高到32岁。年轻的购买者对房屋市场望而却步的原因，包括收入不足、房租高、学生贷款的债务繁重、抵押贷款条件收紧等，而其中最主要的原因，是房地产市场的可负担能力危机。 据《星报》报道，现年31岁的帕拉纽克（Kyle Paranuik）是一名会计师，他的父母当年在20多岁时，就以4.5万元在安省小镇上买了第一套房子；35年后，帕拉纽克在多伦多市中心买下了自己的第一套房子，不过与父母的首套房子相比，不仅面积要小得多，只有540呎，而且价格也贵出十几倍，高达69.15万元。 房价今年预计上涨5％ 帕拉纽克早在读大学时，就设定了长远的购房目标，并从2010年得到第一份工作起，便开始了储蓄。他逐渐意识到买房比支付不断上涨的租金更具有经济意义，于是在去年秋天决定不再犹豫，在自己有能力之时晋身“首置族”。 帕拉纽克的地产经纪张康妮（Connie Truong，译音）称，客户中约40％是首置族，通常是30岁左右的年轻专业人士或夫妇，他们一般寻找价格在40万至60万元之间的物业。张认为，首次购房者年龄提高的最主要原因，是他们还没有做好财务准备，而储蓄首付最令他们苦恼。 昂贵的租金是导致这种苦恼的一个重要因素，因为现时多伦多一卧房公寓单位的平均租金，是每月2,300元，而两卧房单位高达2,900元。此外，据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）预测，多伦多地区的房价今年预计将上涨5％，达到平均765,300元至898,400元之间；到2021年底，房屋均价将上涨到949,400元。 CMHC发言人基孔吉（Colette Kikongi）表示，房价的持续螺旋式上升，无疑阻碍了买家。她指出，可负担性是最受关注的问题。去年的CMHC调查发现，贷款买家在新买家中所占的比例，从2018年的56％下降到47％。 抵押贷款保险公司Genworth Canada，对25至40岁首置族进行的一项调查显示，现在越来越多的人在置业时，从父母那里获得经济帮助，2015年的比例为31％，2019年已升至37％。 星报综合报道

我们经常看到各式各样的建筑师、设计师设计出来的房子，或温馨舒适，或个性炫酷。但是这些通常都是作为工作，满足业主要求的设计。那他们自己的房子会是怎么样呢？家居君今天就来带大家看一看建筑师为自己设计的豪宅。 洛杉矶建筑师Clive Wilkinson一直梦想着能给自己设计房子，去年他终于有了这个机会，买下了洛杉矶西部的一块地皮，于是就开始动手做方案。这栋房子是他为自己和家人设计的独栋住宅，位于洛杉矶西部，房子总占地面积为696㎡，建筑面积为343㎡。 房子一共有三层，下两层是比较常规的混凝土结构，棱角分明的感觉。但是顶层却是一个箱型涵洞结构，一整个儿被包裹在黑色的锌板中，与下面两层看起来有那么点不统一。但也正是这种强烈的对比，让顶层看起来有点像一个浮在半空中的立体箱子，非常炫酷。 入户的木门也做的很有创意，正面看起来像是一道普通的木门，但是站得稍微斜一点，就会发现这是一条条的木条镶在黑框里面。这样看起来轻盈通透很多，而且也能保护隐私。果然建筑师给自己设计的房子，从一开始就是天马行空的创造力啊。 主要的起居室被设计在了顶层的“大箱子”里，这里的天花板是一排排的冷杉木，一道道的椽子向下延伸到墙上，把人的视觉也拉伸了开来。这种结构的设计，本身就有着很好的观赏性，而且原木结构和室内的木地板、木家具非常和谐统一。 一侧墙壁采用了落地窗的设计，空间中间是一个楼梯围栏，由铁艺打造。把整个房间分成了餐厨区和起居区，左边的餐厨区，又用一个大理石中岛分出来了料理区和用餐区。这个餐桌可是了不得，是用世界上最重的铁木切割而来的。 房子中层的外围，环绕着一个全方位的开放式露台。并且装有玻璃围栏。合着这不就是一个360度焕然的超级阳台嘛，这也太棒了吧。露台上摆放着懒人沙发，背后是玻璃墙，前面是玻璃围栏，光线贼棒。 豪宅嘛，总是要有一个奢华的大泳池的。设计师家里也不例外，房子外面就是一个石头砌成的无边泳池露台，周围环绕着的是花园。这里视野非常开阔，流水再加上周围的绿植，绝好的景观打造出一个超惬意的空间。 来源：网易家居

国际有组织爆窃集团正以游客身份进入加拿大犯案。CTV 原标题：智利团伙 不需签证 即可入境 查获多宗国际贼党“犯罪旅游” 来加专爆窃豪宅财物 国际有组织爆窃集团以游客身份进入加拿大犯案，目标是加国社区，特别是富裕的社区。 警方称，这是国际犯罪浪潮的一部分，起源于南美，之前越过大西洋，瞄准多个欧洲国家，现正进入北美。国际执法机构表示，这是一个令人不安的趋势，因为国际爆窃集团变得越来越大和越来越有组织。 据CTV报道，在美国，联邦调查局甚至为此起了个名字叫“犯罪旅游”。 加拿大、美国和欧洲的警察机构报告表示，这些不请自来的游客大多数是智利人。他们不需要签证便可以用游客身份进入加拿大。 各省均出现类似案例 加拿大也有不法份子从事犯罪旅游的例子。其中一个较早的例子是在2015年，当时多伦多警方逮捕了12个智利人，并提出了97项指控。 在卑诗省雷夫托克(Revelstoke)，皇家骑警拘捕了3个智利人，并起出数千元的被盗珠宝和现金。 在满地可，警方逮捕了至少6个智利人。警方称，他们属于一个犯罪集团，仅从一所房屋中便偷走了超过21万元的现金和珠宝。 2018年，安省荷顿区警方采取代号“埃斯特鲁恩多行动”(Project Estruendo)，拘捕15个智利人，起出270万元被盗物品，其中14人被裁定爆窃罪名成立及被递解回智利。警方指出，爆窃集团得手后，要么把偷走的物品典当，要么邮寄回智利。 2019年10月，安省约克区警方拘捕了3个智利人，并落案起诉他们逾60项罪名。 白天趁屋主上班爆窃入屋 不但加拿大遇到国际旅游犯罪问题，欧洲也一样，包括荷兰，而荷兰警方更因此成立特别工作小组，来打击犯罪旅游。 其中在阿姆斯特丹，国际爆窃集团的犯案手法之一是在日间，趁著屋主上班，不在家里，便爆窃掠走屋内的财物。 当被问到该等智利不法份子如何进入加拿大，并且通过移民和海关官员时，加拿大联邦公共安全部长办公室在书面声明中称，政府的最大责任是确保国民安全。 儘管该部门无法对个案件置评，但是该部门了解到加拿大边境服务局（CBSA）知道加拿大可能有南美爆窃集团，并且已经制定了有效的程序来辨别和拦截这些不法分子，以确保所有加拿大人的安全。 该声明没有详细列明程序是什么，或如何确定程序能发挥作用。

原标题：多市去年平均房价达80万元 首置回赠限40万元屋 议员倡提高助年轻族 多伦多市是大多伦多地区唯一可以徵收土地转让税的地方政府，同时为首次置业者提供限定金额回赠，有市议员认为只让屋价不高于40万元首置者获回赠，脱离多市楼价近年水涨船高之现实，提出私人草案指应增加首置者屋价上限及回赠额，鼓励首置者在多市居住；但有评论认为此举会更推高多市楼价。 根据多市地产商会数字，2019年底多伦多市平均屋价约为80万元，多市市府鼓励首次置业者在市内置业的回扣优惠，只限制购买40万元或以下楼房，才享有限定金额回赠，设定脱节“离地”。 据加拿大广播公司(CBC)报道，多市议员佳明斯(Mark Grimes)早前向市府提出私人草案，建议市府应放松首置者置业屋价上限及增加回赠额，盼市府官员研究放宽屋价上限可能性，其私人草案获市议员布拉德福特(Brad Bradford)和议。 多市市府获省府批准可自行徵收土地转让税，市府在此方面鼓励首置者购买多市楼房，只要他们购房屋价40万元或以下，则获回赠与土地转让税相同的金额约为4,475元，等同免收土地转让税；但逾此楼价上限的首置者，则不获上述回赠。 盼留住年轻族群定居多市 佳明斯形容市府首置者回赠计划，自2017年至今没有改变，但市内楼价经过3年后已不同，屋价上升不少，他认为市府有必要因应现实市内屋价状况，调整相关政策，吸引首置者在市内置业。 其交予市府的私人草案内表示：“很多有置业意欲的年轻一族及夫妇，即使想在多市市内置业，但鑑于市内高楼价，市府回赠鼓励首置者计划，又不能对首置者具吸引力的优惠，他们或需支付高昂土地转让税，令首置者却步不在市内置业。” 怀雅逊城市建筑研究院行政总监柏达(Cherise Burda)认为，现时市府所推行协助首置者政策，过于强调助首置人士买屋，却忽略了有何因素导致市内屋价与租金，愈来愈难以负担。 早前多市市府财政委员会，拟增设物业空置税及针对高楼价房屋而设的高比例土地转让税，增加市府收入，并用于建设可负担房屋预算。 她指出放宽首次置业者买楼及支付土地转让税现金回赠之楼价上限，或适得其反，令原本已极难负担的多市屋价，更加飙升，不能惠及想于多市买屋的首置者。 佳明斯表示明白学者忧虑，他所提的私人草案，是促请市府官员就此现实情况提供研究空间，这是市议员的权利与义务。

从多方面数据可见，2019年加国地产市道续渐走出阴霾，豪宅市场亦不例外。尤其大多地区，更带领著全国高端物业市场。100万元以上住宅销售量增加超过两成，四分之一成交个案更能以超叫价成交。 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)于今年1月中发布的《2019年高端地产市场年终报告》，对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析，当中包括温哥华、卡加利、大多伦多地区及蒙特利尔。 这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)等3大住房类型，根据其销售量、超叫价成交百分比等数据，分析当地市况。此外，报告亦对以上4大地产市场的个别豪宅区，分别就3大住宅类型，提供更深入的数据，如成交量、平均售价、平均待售日期等，从而窥探这些地区的市场走势及表现。 大多大温高端地产市场渐返正轨 从全国范围来看，大多伦多及温哥华这两个加国最大的高端地产市场，于2019年已续渐返回正轨。大多地区的豪宅买卖活动及房价持续稳定增长，加上区内强劲的人口增长、健康的经济增长、劳动力市场蓬勃等因素，均使大多地区成为带动全国豪宅市场表现的火车头。在供应紧张的市况下，买家对优质物业有著强大需求，往往导致多个买家出价，引发竞价战。可以说，所有高端住宅类别，都处于卖家市场状态，特别是多伦多市范围内。 蒙特利尔共管类别显著转变 西岸的温哥华，则克服了过去几年由政府监管及干预措施所带来的不稳定性，在2019年下半年，重振100万元以上住宅市场的信心及销售活动。蒙特利尔豪宅市场方面，共管住宅类别获得了显著的转变，尽管市内的豪宅库存有限，高端物业市场有了破历史的表现。卡加里方面，50万元以下住宅物业的市道已见改善，但当地不平均的经济表现及政治风暴，大大打击已经因为供应过剩而大受影响的高端物业市场，也令复苏之路继续滞后。 大多地区百万元以上住宅销售大升23% 至于大多地区(包括杜咸区、荷顿区、皮尔区、约克区及多伦多)，尽管冬季较往年长，延迟了春季地产周期的开始，但2019年的高端物业市场仍然蓬勃发展。回想2017年安省公平住房计划推出，随后又有房屋按揭收紧政策，2018年市道回落，相比较之下，2019年大多地区100万元以上住宅市场的销售按年大升23%。 单计多伦多市，该价位物业销售量也有两成增长。不过，越来越多豪宅业主离弃多重放盘系统(MLS)而选择以独家销售(exclusive sale)或在其他营销平台放盘，以保护其私隐，令相关数据被搞乱。在这情况下，大多地区及多伦多市内透过MLS放盘的400万元以上豪宅，销售量分别出现按年下跌3%及上升5%。 100至200万元物业买卖最活跃 若以全年计算，大多地区售价100万元以上的住房(包括共管住宅、相连住宅及单一家庭住宅)，2019年销售量为17,532间，比2018年的14,255间，增加了23%。环顾整个大多地区，100至200万元之间的物业，买卖最为活跃，佔整体成交量的87%，全年共有15,202宗转手纪录，较去年的12,139间，增加了25%。 去年价位在200至400万元之间的物业买卖，共有2,102宗，按年增加12%。超过400万元的豪宅，亦只有228间售出，与2018年相比减少了3%。但正如前文所指，部分超级豪宅不再经MLS放盘，所以录得成交数据，可能未能反映实际情况。 多伦多高端物业销售不断升温 多伦多市的高端物业销售活动，在2019年可谓不断升温。2019年1月1日至12月31日期间，100万元以上住宅的买卖宗数为7,877宗，比2018年整年的6,562宗，多出了20%。当中100至200万元及200至400万元两大价位类别的销售量，按年分别增加23%及10%。然而在400万元以上类别，则只有5%升幅，全年销量为178间。 事实上，大多地区100万元以上楼房买卖活动，应该是2019年中之后才算复苏过来。买家以至地产业界的信心，也是在下半年才开始进入佳境。从2019年7月1日至12月31日，区内有近9,000宗100万元以上物业成交个案，较前一年同期升36%。如果细分为100至200万元、200至400万元、400万元以上，则分别有40%、14%及17%的增幅。 报告指出，买家对区内的传统楼房以至高端楼房市场恢复信心，导致房价稳步上扬。根据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)的数据，大多地区综合所有房屋类别的平均房价，在2019年11月录得按年7.1%升幅至84.4万元。

原标题：业主对公共元素进行加建或改动 必须获立案法团批准并签订协议 我们的共管物业业主立案法团发现，一名正在出售单位的业主，曾经改动楼房的公共元素(common elements，例如窗户等)，但该名业主没有按照《共管物业法》(Condominium Act)第98条的规定，在改动前与立案法团签订协议，请问这种情况应该如何处理？ 《共管物业法》第98条允许业主对公共元素进行加建、改动或装修工程。不过，业主必须先获得立案法团的批准。 第98条也规定，业主必须与立案法团签订协议，该份协议并须登记入业主单位的业权资料内。协议必须注明，相关的改动工程费用如何分摊，以及在维修和保险事务上，业主和法团所应负的义务和责任。　 如果法团不批准(或不准备批准)业主的改动申请，又或者如果改动申请获得批准，但业主未能达成所需的协议，则相关的改动可能被要求拆除。　 假如单位准备出售，在提供给买方的物业状况证明书(status certificate)内可以注明，如果现有业主未有进行所要求的拆除工程，新的业主将要承担相关的拆除工程。 业主立案法团最近批准了一项非常昂贵的窗户更换计划。请问业主立案法团能否在未经业主投票同意下这样做？ 法团可以在下列情况下，毋须经过业主同意，便可进行更换窗户工程： 窗户已经损坏，需要更换； 业主立案法团的声明没有按照最新的《共管物业法》进行修改，令每一位单位业主均有责任分担窗户的维修或替换费用。 如果不需要更换新窗户，或如果每位业主都有责任更换窗户，法团仍可以按照《共管物业法》第97条的规定，更换窗户。 如果这样做，业主委员会必须向业主发出通告，解释建议中的更换窗户工程详情。该项通告必须注明工程的评估成本，以及法团建议如何支付该笔费用。 同时，通告亦必须说明，单位业主有权要求召开业主会议，就更换新窗户一事进行投票。如果业主在通告发出后30天内没有要求召开会议，法团便可以进行相关工程。　 如果法团按要求召开会议，而业主没有投票反对更换窗户，法团亦可以展开更换窗户工程。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

有报告指，多市拟建的出租公寓大楼数量大增。星报 在2019年最后一个季度，多伦多拟建专供出租公寓大楼的数量，达到1970年代以来最高水平。但有专家指出，出租公寓由规划至建成往往需时多年，估计多市的出租房屋市场仍会紧俏。 多伦多房地产市场研究公司Urbanation主席希尔德布兰（Shaun Hildebrand）表示，根据该公司的第四季报告，去年底共有12,367间出租公寓单位正在兴建。而在80年代及90年代期间，建成出租公寓单位仅18,602间，当年安省政府正实行租金管制措施。 报告指，去年的出租公寓大楼发展申请个案，比前一年大幅上升43%，情况令人鼓舞。 归功于撤租金管制及空置率低 但希尔德布兰说，虽然有近7万个出租公寓单位正在兴建或处于规划阶段，但这些单位仍需要至少7年时间，才会全部进入租务市场，而且大多数项目仍处于初期计划阶段，房屋租务市场的紧张情况，在短期内不会出现明显纾缓。 希尔德布兰认为，出租公寓兴建数量大增，主要归功于省府在2018年撤销租金管制，加上近年出租单位空置率低，令发展商觉得有利可图。 根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的资料，大多伦多地区2019年的出租单位空置率只有1.5%，稍高于2018年的1.2%。健康的出租单位空罝率，一般被认为约3%。 希尔德布兰指，多市的空置率在过去约10年间，从未超过2%。 他说，从实际数字来看，虽然去年的空置出租单位数量，比前一年增加了1,300个，但目前市场对出租单位的需求，每月增加2,000多个单位，需求仍远高于供应。 此外，出租单位的租金亦居高不下，以多市一间751平方呎的出租单位为例，即使不包括水电费或停车位，平均月租仍达到2,491元。 出租单位惨变垃圾房 新省屋主料破财数万 将物业出租的屋主，最担心的应该是遇到不良租客；而新斯科舍省（Nova Scotia）的两位屋主，不幸地遇到1名不良租客，除要花时间清洁外，估计要花费数万元为单位重新装修。 史密芙及Renee Smith在新斯科舍省拥有1个用作出租的物业单位，但突然间收到出租单位的邻居致电投诉，指他们的单位发出恶臭，于是两人到单位查看，才发觉自己的出租物业已经变成1个垃圾房。 两人表示，经营10年出租业务，这是首次见到这种情况，除了清洁要花数星期，单位还须重新装修，估计要花6万余元。 Renee Smith表示，当第1眼看到单位内的情况时，能做的只是哭泣，觉得辛苦所得已荡然无存，而且装修费用十分昂贵。 遭蓄意破坏情况堪比恐怖片 Tim Smith表示，当看到洗手间的情况时，几乎昏倒，情况比恐怖电影更差。 他表示，他们将单位租予1名50余岁的女子居住，而同一幢大厦其他单位，尚有40名长者居住。 但他们遇到的不幸并未就此完结，当Renee Smith查询保险公司时，保险公司不会赔偿单位内的损毁，因为是租客蓄意破坏；他们强调，在购买保险时，未有察觉到这点。 两人已报警，并驱逐了租客，僱用清洁公司共花了2个多星期才将单位清理好。 Renee Smith表示，大约1年前曾到过单位观察，但当时完全没有问题，相信情况是发生于近1年内。 她表示，此事给两人造成极大压力及焦虑。

原标题：共管物业窗户属公共元素 更换费用业主须分摊 我们物业的立案法团向业主征收特别费用，以更换楼房的窗户。但我们认为，窗户属于“公共元素”(common element)，法团有责任更换，为甚么业主要支付该笔费用？ 共管物业的窗户确实属于公共元素，因此如果窗户出现问题，共管物业立案法团有责任更换。 更换窗户的费用，属于法团的共同费用，每位业主都须要按照法团的声明，分摊该项共同费用。 如果法团的储备金充足，便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过，假如储备金在扣除该笔费用后，变得低于规定水平，则业主就需要付钱，使储备金回复到规定水平。 如果楼房的窗户本身没有问题，而法团只是希望使用更漂亮的窗户，或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户，那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定，对公共元素进行改动工程。第97条允许法团，按照互用协议(mutual use agreement)的条文，对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的，是要确保共管物业使用者的安全，第97条会允许。此外，如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%，第97条亦会允许。 法团的储备金，只可用于支付公共元素的维修工程，不可用于改动工程。 如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件，那么法团必须在预先通知业主情况下，才可以进行改动工程。向业主发放的通知，须说明改动工程的目的，并列出估计的费用，以及解释法团如何支付该笔费用。 该份通知亦必须向业主说明，他们在收到通知后的30天内，有权要求召开业主会议，对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议，必须获得至少15%的单位业主签署同意。 只有在业主不要求召开业主会议，或在业主投票赞成的情况下，法团才可以进行改动工程。 如果改动工程庞大，法团不能透过发送通知的方式批准进行工程，而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是，如果估算的工程费用，超过法团年度预算共同费用的10%，或者超出《共管物业法》的规定金额，或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

多伦多市议员提案对售价300万元以上房屋加征税项。苏富比 原标题：市议员提案征豪宅税 业界反对称削竞争力 针对多伦多市议员最近提出征收豪宅税和房屋空置税的议案，专注豪宅市场的苏富比(Sotheby)国际地产加拿大公司认为，此举虽不会像温哥华类似的税法那样击垮多伦多的房地产市场，但会削弱吸引人才的能力。 据《星报》报道，苏富比国际地产加拿大公司首席执行官柯堤克(Don Kottick)表示，“我认为征税不是正确的方法。我们缴纳的税款已经超过了其他国家/地区的人们所支付的税款。如果继续加税，就会成为反竞争。” 多伦多住房事务方面的重要人物，市议员贝理奥(Ana Bailao)支持推出类似温哥华的空置税。该税项去年为温哥华市府增收约4,000万元。她还赞成开征豪宅税。一些多伦多市议员已提案对售价在300万元或以上的房屋征收3%的税。 促加快建案审批增住房供应 另外，多伦多是安省唯一在省级土地转让税外，还征收自己的土地转让税的城市。因此，柯堤克认为，税项已经够多了，政府不应该对房地产加税，而应该加快计划和建筑审批，以增加各个价位的住房供应。 苏富比昨日发布《年末顶级房地产报告》显示，豪宅的销售已从2018年疲软的状态中恢复过来，并在2019年逐步增长。与2018年相比，大多伦多地区售价在200万至400万元之间的房屋（包括柏文），同比增长12%；售价在100万至200万的独立屋和柏文上涨了25%。 大多伦多地区市场相对较小的超豪华住宅市场（售价400万元或以上的物业）去年销量下降了3%，为228套。但苏富比认为，这个数字可能反映出卖家不想在MLS网站上公布价格，而是转移到专为高端物业挂牌的平台。 柯堤克还称，多伦多、温哥华和满地可于去年秋天的销售都超过了传统上是旺季的春天。但在温哥华，去年下半年，由于空置税、300万元以上的豪宅税，以及外国买家税，400万元以上物业的销售额仍比2018年低了12%。多伦多市价格在100万至200万元之间的房屋销售额，在2019年同比增长23%。价格在400万元以上的房屋销售额增加了5%。 苏富比的报告还称，过去十年来的股票市场看涨，全球经济增长放缓，经济衰退也威胁著加拿大高端房地产市场。 多市拟征房屋空置税 增300万豪宅转让税阶 多伦多市政府起草2020年度预算之际，一些市议员加紧推动多市出台新政策，征收房屋空置税(Empty Homes Tax)，并对300万元以上的高档住宅交易，增加征收土地转让税的数额。他们计划将所得收入，用于对贫困人士提供住房津贴，声称这是一种“以房养房”(housing paying for housing)的政策。 加拿大广播公司(CBC)报道，市议会预算委员会上周五通过市议员布拉德福德(Brad Bradford)的一项动议，要求市府职员进一步研究对高档住宅增设新的多市土地转让税(Municipal Land Transfer Tax，MLTT)税阶，可以为多伦多增加多少收入。 众所周知，多伦多市的房屋交易，买家要在安省土地转让税之外，向多伦多市政府多缴一份土地转让税。MLTT採取按房屋交易价格进阶式征税法，目前分为5个税阶。价格超过200万元以上的部分处于最高一层税阶，一概征收2.5%。早在2019年，布拉德福德与另外两名市议员贝理奥(Ana Bailao)及周凯捷(Joe Cressy)，提出再增加一个新的税阶，即房价超过300万元的部分，税率提高至3%。 400万房屋转让将多缴税5千 以一幢400万元的房屋为例，依现有的税率，买家在交易过程中要支付给多伦多市的土地转让税是86,475元（同时要缴给省政府土地转让税也是86,475元）。若多市在300万元以上的部分增加新税阶，则400万元的房屋交易要多缴给多市5,000元土地转让税，总额达到91,475元。 三位市议员声称，透过上述方式增加的市府收入，每创造100万元收入可以为200户贫困人家提供住房津贴。布拉德福德表示，这就是以房养房的概念。 三位市议员亦支持多市向业主征收房屋空置税。市长庄德利早在2017年开始谈论这种可行性。布拉德福德指相信在随后的预算会议上，这项政策也会很快被提出来。他早前曾表示，温哥华市在2016年首年推出房屋空置税时，为温市带来了约3,800万元的收入。此外这一税项还有一个好处，可降低房屋的空置率。 他指市政府应该同时考虑这两项政策。而相比之下，土地转让税是一个不完美的机制，因为房市的动盪会直接影响收入的多少，令其不能成为市府稳定的财源。 市长庄德利表示，在市府职员提供完善信息之前，不会急于改变税率或开征新税。不过市府职能部门已经对改变MLTT税率展开研究，庄德利则努力促使省府立法做出必要改变，为多市开征空置税开绿灯。

多伦多房价虽然并非全国最高，但住宅租金绝对领跑全国各大城市。最新数据显示，尽管按年升幅不算惊人，多伦多一卧室单元月租已高达2,300元。有报告指出，出租公寓单元空置率创历史新低，加上以千禧一族及新移民为主导的强劲需求，预计2020年住宅租务市场会持续紧张，多伦多租金可能再升7%。 根据地产网站PadMapper的1月份全国租金报告，本国24个大城市中，有9个城市出现一卧室单元租金按月上扬，包括本拿比(Burnaby)、满地可、巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)、奥沙华(Oshawa)、哈利法斯、伦敦(London)、温尼泊(Winnipeg)及圣约翰斯(St John's)。另外有5个城市租金维持不变，10个出现租金下调。 最昂贵租房市场多伦多独占鳌头 根据该份报告的数据，全国租务市场最昂贵的5大城市中，安省及卑诗省各占两个，魁省有一个。多伦多继续稳占一哥之位，1月份仍然是全国租金最贵的城市。现时一卧室平均月租达2,300元，按年微升1.8%，但与一个月前比较则没有升跌。反而两卧室单元的租金比上月微跌1.7%，平均月租2,950元水平，按年升3.5%。 温哥华全国第二贵 西岸的温哥华，是全国第二贵租的城市，一卧室单元平均月租为2,150元，按月减少了2.3%，按年则有0.9%增长。至于两卧室单元，比多伦多稍贵，平均月租达3,000元，按年跌了7.1%。 基秦拿奥沙华挤身全国十大 在各大城市中，有些城市的租务市场比以前更受关注，租金也急起直追上来，特别是安省城市。例如巴里市，以1,530元的一卧室租金而打进五大，基秦拿及奥沙华市，亦挤身全国十大。虽然基秦拿的一卧室单元平均月租只是1,310元，与多伦多比较便宜了近千元，但其租金升势不容小觑，按月有3.1%，按年也有13.9%升幅。至于租金升势最凌厉的，要算是伦敦市。与一个月前相比，一卧室租金升了5.4%至1,180元，按年比较更出现15.7%涨幅，两者皆是全国最高的升幅。 安省空置率创历年新低 安省住宅租金节节上升，与出租住宅单元空置率创历史新低不无关係。根据Central 1 Credit Union一份经济分析报告，对安省2019至2022年房市作出预测，指安省的住宅出租市场会持续紧张，主要原因是强劲的移民人口增长，以及相对有限的出租单元数量。 从1991至2018年这27年间，安省的出租单元每年平均新增1,500个，空置率平均约2.6%。过去3年，新建出租单元增加了超过7,000个，虽然稍为抒缓租务市场的需求压力，但从空置率可以看出，数量依然不足。2018年10月，出租单元空置率已跌至1.8%。预计到了2022年，空置率可能会再创新低至1.5%。 多市每年需增3万单元始达健康水平 尽管政府增加投资兴建更多出租房屋，冀为出租住宅市场减压，但预计未来两年，空置率只会继续停留在低于历史平均的水平。除了因为大量移民选择在安省定居的刚性需求，很多现有的租客选择继续租住，直至他们储够首期以符合房贷要求。皇家银行(Royal Bank of Canada)最近一份报告便指出，多伦多每年要兴建2.68万个出租单元，方能使空置率提升至3%的健康水平。 多市今年租金会升7% Rental.ca就2020年租务市场作出的预测指，本国住宅租金整体上会有3%升幅，单是多伦多则会升7%。数据分析公司Local Logic行政总裁Vincent Charles Hodder表示，越来越多家庭会放弃买房，转而继续租住。那些租住较大单元的家庭，宁愿住近质素较好的学校，多于选择靠近公车、购物、饮食及娱乐。因此，邻近好学校的社区，租务市场表现将更加强劲。 在紧张的租务市场中，可预见的是，租金不停攀升，升幅更远超通胀率。2018年，安省住宅租金升了4.8%。Central 1 Credit Union的报告认为，在未来几年，一些吸引新移民定居的重点城市，例如多伦多、渥太华、伦敦、基秦拿、滑铁卢、咸美顿等，租客要在租盘短缺的情况下展开竞价战，租金升幅也可能会在这幅度以上徘徊。 顾问公司Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers表示，加国整体的租务市场，在2020年会继续受供应不足的问题困扰。房贷压力测试、扩阔租金管制、修改Airbnb规例、急速的人口增长、破纪录的出租房屋兴建量等房屋政策，都影响著全国租务市场的供求平衡。 Central 1 Credit Union区域经济师Edgard Navarrete指出，省府现行的租金管制政策，虽然可诱使私人投资者进入次级住宅租务市场，从而抒缓租盘供应紧张的情况，但可能要等上好几年后，才会见到成效。原因是现时纵有不少高密度的共管公寓大厦兴建中，但由于一般要两至三年施工期，可以说，不到2022年后，主要住宅租务市场的供应压力也不会得到改善。

虽然联邦政府提高让首次买屋人士，动用RRSP户口的金钱上限，但仍追不上大城市的房价。 资料图片 联邦政府的置业计划(Home Buyers’ Plan)，让首次买屋的人，动用注册退休储蓄计划(RRSP)户口的资金上楼，对积蓄有限的打工仔，无疑是一大帮助，尤其是一些有雇主给予对等供款的员工更有利。虽然政府已经提高款项的上限（由2.5万元调高至3.5万元），但仍追不上大城市的房价。 依据税务条例规定，合资格的买家最高可以从注册退休储蓄计划提取3.5万元买屋，如果是配偶或两名合资格的人共同置业，则合共可以动用7万元；所动用金额，必须已经储存在户口内最少90日。买家要符合资格，必须是买屋前的连续4年没有住宅物业。如果是离婚或关系破裂，也可以恢复首次置业资格。 买家置业必须是用于自住，并且在成交或新楼落成后一年内迁入居住。买家从户口提取款项的翌年便必须开始分15年期偿还款项入RRSP的户口。如果买家未能偿还最低限额，提出的款项将被视为是该年收入的一部分，需要纳税。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，由于首次置业计划有很多限制，只有狭小的一群买家，利用注册退休储蓄计划买屋。全国有35％打工仔有注册退休储蓄计划，但只是35至54岁，并且收入介乎8万至10万元以下的人，有50.8％利用RRSP置业。收入较低的人，只有20.1％会用RRSP的积蓄买屋；他们更倾向动用免税储蓄户口(TFSA)的存款置业。因为没有条件限制，也不必依时填补金钱入户口。 在多伦多不足付首期 她说，联邦政府在2019年度的财政预算案，把首次置业计划的提取金额由2.5万元调高至3.5万元，但由于各地的房屋价格有很大差异，同样的一笔款项对买家的帮助也有极大差别。 以个人最高可动用3.5万元计算，只是相当于温哥华房屋基准价的3.5％，或多伦多的4.3％，远低于置业最少要有5至7.5％首期的要求；但对于屋价最能够负担得起的沙省利斋拿，则已经占屋价的13.5％。 她说，要利用首次置业计划买屋，首先要有RRSP户口，但储蓄的增长往往追不上屋价或通胀压力。RRSP的供款上限为去年收入的18％或不超过26,500元。以一个城市最高收入的50％工薪阶层的收入中位数，以及用尽RRSP的额度计算，温哥华的打工仔要储蓄5.7年才有3.5万元，维多利亚和卡加利的人也要4.8年。多伦多的打工仔更要储蓄6年，但外围的咸美顿和基秦拿-滑铁卢，则只是要5.2年，渥太华因为公务员多，收入中位数偏高，所以只要4.3年。蒙特利尔也要5.8年。 不过，如果以当地最高入息的10％人计算，蒙特利尔的88,400元收入，要积蓄2.2年，是时间最长；卡加利10％打工皇帝的122,300元收入，是全国最高，所需的1.6年自然是时间最短。

原标题：租金回报率不足养房 柏文市场料5年逆转 尽管目前多伦多的共管公寓市场仍有大批等候入市的投资者，但有房地产专家警告说，随著公寓成本继续攀升，而租户对租金的负担能力已达到极限的迹象开始出现，租金无法支付养房费用，公寓投资前景将在不到5年时间内发生转变。 据《多伦多星报》报道，公寓市场研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand称，当租金将无法支付每月的养房成本后，将对房地产投资者产生重大的现金流影响。 他表示，他不确定最近一直在积极购买公寓楼花的投资者，是否充分理解公寓市场目前的供求情况，以及这将如何影响到他们对回报的预期。 预计租金涨幅每年降至5% Hildebrand还说， 2016年至2018年间，多伦多的租金每年大约增长10%，在可预见的未来，可能会是每年5%的温和增速。 他说，"在今后一小段时间内，我们会感觉到我们建立足够的出租单位，因为会有很多投资者把单位出租，但是这将是暂时的。比如今年就将少有地看到大量租赁单位涌现。" 公寓约占多伦多租赁住房市场的35%。Hildebrand透露，今年会有3万套公寓竣工。相比之下，去年大约有2万套。仅在今年第一季度，就有多达1万套新公寓可入伙。除此之外，今年还将有3,579套专门出租单位竣工。虽然数量不算多，但比过去20年要多。 他还说，到2023年至2024年，当下一波落成单位交付使用时，以25%的首付和3.5%的利率计算，公寓投资者将需要每月约4,000元才能负担这些单位。然而，他并不认为，房客会支付比目前平均水平(约2,500元)高出60%的租金，即使新公寓没有租金控制。 租客倾向廉租地区及旧楼 Urbanation的研究显示，由于去年第二季度至第三季度房租几乎没有上升，租金可能已经接近达到临界点。微型单位、小型工作室的需求正在发生巨大变化，这两者是当今市场上月租低于2,000元的仅有类型。 开始看到一些从市中心到更便宜的905地区的市场转移；租房者也更倾向于旧式建筑。 根据多伦多地产局的数据，11月份的公寓平均重售价格为617,658元。住房建筑商协会则称，同月，新建或预售单位的平均售价为866,827元。 Hildebrand认为，投资者要等到月底看到赤字时才会改变行为。但即使这样，对公寓市场也不会产生重大影响，因为那些新公寓投资人对未来非常乐观。在3年内价格上涨50%之后还在投资的，必然对市场前景充满乐观。除非经济形势有所转变，才会使投资者的行为开始转变。

原标题：安省大部分地区处于卖家市场 首置人士主宰大多地区房市 大多地区2019年最后一个月的二手住宅市场数据，价量齐升，令人憧憬2020年地产市道将继续向好发展。地产公司Re/Max的《2020年加国楼市展望》，对全国多个地区的房市进行详细分析。该报告指出，虽然安省大部分房市正处于卖家市场状态，但相信房价只会保持平稳的增长步伐。首次置业人士、年轻家庭、小屋搬大屋买家等，将主宰多伦多、密市、杜咸区等地的房市生态。 多伦多： 基于对独立屋市场的需求增加，更佳的就业率及经济增长，加上过去3年大多地区房市的整体可负担性得以改善等因素，多伦多房市在2020年会更有利于卖家，估计住宅的平均售价会有6%增幅至93.4万元。 2019年多伦多房市属于卖家市场，这趋势将在2020年持续。导致市场上行压力的，主要是新建房屋量追不上急速增长的人口。房贷利息、就业与入息增长等因素，将大大影响今年的房市走势。 目前多伦多的二手房库存量有两个月，带动需求的主要是小屋搬大屋的上移买家。因此，除了共管柏文，独立屋与镇屋都会很受买家青睐。 士嘉堡西端以至邻近杜咸区的社区，将成为2020年最灸手可热的购房热点，主要是受惠于更容易负担的房价、邻近公共交通、方便到市中心上班等优点。 密西沙加： 自2017年房价大跌后，密西沙加房市在过去两年稳步增长，已慢慢恢复过来。在房屋升值及消费者信心增加的利好因素下，预计密市的大部分物业种类，都会倾向于卖家市场，房价有望增长5%至79.3万元。不过，由于二手住宅库存量紧张，加上房价有上行压力，房价可负担性仍然是买家关心的议题。 根据CMHC的数据，去年在大多地区动工兴建的新住宅单位，有13%位于密市。预计这个建筑趋势会在2020年继续，除有助抒缓区内房盘短缺的问题，亦可令密市共管柏文楼价接近双位数涨幅稍稍降温。 方便连接多伦多市中心的主要干道及GO运输系统，是影响房市的关键。由于该市提供大量相对容易负担的共管柏文单位，预计2020年密市房地产将由首次置业者推动。 热门置业社区之一，是环绕Square One购物中心的地区，该处有大量适合上车的共管柏文单位。此外，Lisgar/Churchill Meadows需求亦高，因该区有不少价钱适中、楼龄较新的住房。Clarkson社区除了房价相对较低，还邻近GO车站及QEW高速公路。 宾顿： 过去两年宾顿市房市交投畅旺，价格攀升，导致消费信心强劲，加上区内二手房盘库存量不足，2020年卖家仍然处于有利位置，预计房价会上涨5%至76.1万元。 与大多地区其他城市相比，虽然宾顿市的房价仍算容易负担，但压力测试依然是很多买家的障碍。该市失业率低，私人投资强劲，人口急速增长，但市府已加快基建兴建以追上需求。由于地理上靠近多伦多，房价仍低，造就了该市强劲的房地产市场。 首次置业及上移买家，都是带领宾顿房市的驱动力。房价上涨，甚至已重回2017年初的高位，使更多屋主对市道重拾信心，将赚到的房价用来小屋搬大屋，同时间亦腾空出适合首置人士的上车盘。 有意于宾顿市置业的话，可留意Northwest Brampton、Credit Valley及Brampton East等热门置业社区。前两个社区邻近GO火车站，后者则邻近427高速公路。 奥克维尔： 虽然没有任何经济因素转变，但由于库存量低、有大量潜在买家群，估计奥克维尔房市会有5%升幅至117.6万元，并继续处于平衡市场状态。 目前当地的二手住宅库存量有3个月，但随著进入2020年后，投入市场放售的房盘会有所增加。小屋搬大屋的上移买家，是奥克维尔房市的高需群体。不过，整个市场的买卖都很平均，没有那一个社区特别出众或卖得较快，但相信房价100万元以下的物业，将非常受欢迎。 奥克维尔的豪宅市场继续受追捧，主要销售对象是上移买家及来自区外的买家。很多来自如多伦多等大城市的买家，都被当地的高生活质素吸引，迁进如奥克维尔等城郊地区。 杜咸区： 区内房价于2019年只录得2.6%升幅，相信新一年亦会继续合理地上升。在健康及平稳的市况下，预计2020年杜咸区平均屋价会上升3%至62.8万元，并维持在平衡市场。 希望进入杜咸区房市的买家，都关注当地的房价可负担性。然而，随著人口增长，更多买家从多伦多东移至杜咸区等因素，可以预见当地的房价可负担性将进一步被削弱。 房贷压力测试导致不少多伦多买家来到房价较低的杜咸区置业，补替了那些没能力在区内入市的首次置业者的位置。预计这一年杜咸区房市仍然受首置人士带动，高需社区是Bowmanville及Newcastle。 咸美顿-伯灵顿： 去年房价平均上升4.3%，今年预计会再有3.8%升幅，至61.4万元。目前咸美顿及伯灵顿的二手住宅库存量，分别只有1.9及1.6个月，属于卖家市场。受房贷压力测试影响，很多买家都要另觅途径借钱买楼，例如私人贷款。现时伯灵顿市中心的兴建发展遭冻结，延迟了该区的未来发展。咸美顿的工业界正逐步复甦过来，相信会对新一年的经济构成正面影响。为了寻找更容易负担的房价，以及更大的居住空间，来自大多地区的置业人士，将成为该地区的房市生力军。 增加GO火车服务、相对大多地区更好的房价可负担性，都是影响咸美顿及伯灵顿房市的最大因素。咸美顿最火热的社区，是Leckie Park、Waterdown West、Fifty Point等。而Brant Hills、Central及The Orchard，则是伯灵顿最高需的社区。 基秦拿-滑铁卢： 去年基秦拿及滑铁卢地区一直处于卖家市场状态，并已经历了8%房价升幅，预计今年也会跟去年差不多，加上房源紧张、常有多个买家竞价的情况，房价可能再升7%至49.9万元。 过去一年，房价可负担性成为该地区房市的的主要问题。虽然已有可负担房屋的兴建，但数量远追不上市场需求。移民、供应短缺及压力测试后遗症，都对当地房市构成压力及影响。 首次置业买家及外国买家，都是去年房市的最大需求群体。进入新一年，不断的人口增长及强劲的就业数字，同样会推动基秦拿及滑铁卢房市。大热社区包括Doon、Laurentian Hills及Huron Park。 尼亚加拉： 虽然当地属平衡市场状态，但去年尼亚加拉出现了高达13%的历史性房价升值幅度，预计今年升幅放缓，但仍然会升7%至45.7万元。目前当地二手房盘库存量达3.5个月，估计房市会由平衡市场慢慢转移至卖家市场。 正当省内多个房市的房价可负担性都困扰著置业人士，在尼亚加拉反而不是问题。因为对来自大多地区的买家来说，当地房价不高，有在此置业的人，甚至每天驱车前往多伦多上班。 在尼亚加拉瀑布南端及Fort Erie的商住发展项目，相信可对当地房市带来正面影响。而St. Catherines汽车组装工厂的重建工程，也会进一步改善当地经济情况。 除了首置人士，想大屋搬小屋的退休人士，将是2020年推动当地房市的主要需求。值得留意的社区包括Prince Charles、Lincoln及Stamford。

Reserve Properties与Westdale Properties揭晓了untitled的整个设计及发展计划，这是两大发展商与Pharrell Williams合作的一个全新项目。在untitled项目团队的新闻发布会后，这个中城地带项目的设计绘图亦全面亮相。 该项目的设计历经多重雕琢，是Reserve与Westdale连同Williams、IBI Group的建筑师及U31的设计师通力合作的结晶，共同实现了该项目的愿景。 “与Pharrell 合作的决定源于一个理念，我们都想为将来的住户、这个城市及整个建筑界呈献一个独特无比的发展项目。我们相信，从地产界以外的领域，引入一位具卓识远见的文化偶像，能让我们打破多伦多在多户住宅发展项目上的传统束缚。” Reserve Properties行政总监Sheldon Fenton在今早的新闻发布会上说道。 项目团队与Pharrell合作制定的一套总体原则，成为整个设计过程的轴心。这些原则包括在设计不同地方之前，先透彻了解人们置身其中的感受；注重既具美学启发性又有实用性的设计；以及在整个大厦裡处处融入自然元素的感觉。 这个双大厦住宅开发项目将提供751个豪华住宅单位，包括开放式单位至三睡房单位，还有32,000平方英呎的康乐空间。 untitled的建筑风格灵感，源自于IBI Group首席建筑师Mansoor Kazerouni的文化背景。Kazerouni引入了印度古典音乐表演jugalbandi的概念，其特色是两位独奏者联手演绎複杂的二重奏。jugalbandi一词意指“缠绕在一起的双胞胎”，而对于Kazerouni来说，这让他知道自己的作品，能如何与Pharrell的歌曲旋律融会交织。他採用了参数化设计，遵循著Pharrell热门歌曲《Gust of Wind》的音波韵律，塑造出流水行云般的阳台形态，将音乐的视觉抽象，以建筑的形式清晰地展现出来。 室内空间的设计则由 U31的Kelly Cray掌舵，旨在阐述公共区域、康乐设施及住户单位处处尽显的通用概念。设计的目标不是将一种生活风格强加于住户身上，而是将每个单独的空间，化身成使用者亲身体验的生活环境。Cray运用不同的植物、水、光和各种形态的结合，来探索自然、本质主义及源自日本的极简主义之间的相互作用。 大堂的地板和墙壁均选用深木炭色石材，融合得完美无瑕。层层叠叠的水幕设计，从礼宾大堂一直延伸到接待处，增加了动感体验。迎接住户回家的水景，旨在让您从踏入大厦的一刻，便唤醒心中的能量和衝劲，这种体验让人回味无穷。 大量的康乐设施，遍及整个建筑的首层，并一直延伸到高层，各式室内和室外空间贯穿其中，包括能共享办公的花园起座间、放映室、活力健身中心、儿童游戏室、娱乐室、社交起座间，以及一个私人餐厅；餐厅附设清酒试酒区，一直延伸至户外露台。 康体中心内则设有水疗中心及室内外泳池。泳池的中间用落地玻璃屏风分隔成两侧，当您望向屏风外，高达三十英尺的水景浮现眼前，缓缓流下泳池的尽头。 “在我眼中，水和空间是关键的元素。随著水在大厦内的不停流动，源源不断的水流为住户带来了活力。有些地方著实动人心弦，提醒我们尚活在这天地之间。”Williams说道。 作为街区总体规划的一部分，发展团队还将在毗邻 untitled的地方，另外建造一座包括413个单位的专用出租大厦，以及一个新的公园。出租大厦将包括200个廉租单位、165个中档单位及49个市场价单位，提供各种居住选择。 untitled将提供开放式单位至三睡房单位，售价由$40余万起。欲了解详情，请到untitledtoronto.com登记。

原标题：央行密切关注地产市场动态 加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称，目前加拿大地产市场的反弹，已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上，波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹，虽然说是基本面需求造成的，例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等，但也需要引起警觉，不要再次引发地产市场的投机行为！ 上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底，当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹，突然对地产市场发出警告，让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为，地产市场的强势复甦，令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为，这种情况在过去出现过，然后就是价格的大幅逆转，对加拿大整个经济造成影响。 分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门，但是2020年新年第一次亮相，波洛兹行长的发言，似乎仍是担心降低利息，会引发房地产市场过度投机。 对于房地产市场的疯狂牛市，加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因：房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动，而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨，房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 菲莎学院尖锐地指出：多伦多和温哥华的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。 菲莎学院的报告涉及了一个关键问题，许多人都没有注意到：信用周期。 根据费雪的“信用与通缩”原理，无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么，在2008年金融海啸爆发时，整个社会的债务水平过度扩张，加拿大央行面临选择，通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期，然后从头再来。 但是，如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击，这对于经济的打击非常沉重。于是，央行为了延长信用周期，大幅降息让企业可以喘息，获得大量的信用，又能够进行正常的再生产，就业市场稳固了，人们的房屋贷款还可以照样支付，银行体系保住了。 皆大欢喜的情况下，每个人都会问到底谁来承担责任呢？责任就别想了，上一个信用周期的过度扩张，大家谁都有份，谁也没有责任。但是，必然有人要承担后果，央行通过降低利息释放流动性，把利润让给企业和房地产，把损失转嫁给储蓄和退休人员。 信用是一个容易上瘾的产品，在低利息的刺激性，资产价格原本应该下跌，却被人为的托住；为了不让资产价格下跌，就要不断的增发信用，延长信用周期。随着时间的流逝，储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面，大规模的将银行资金取出，投入到杠杆最高的行业裡面，这就是房地产。这些年的房价暴涨，其实就是资产荒的表现。 从过去的经验看，无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张，加拿大从政府到民间的负债都拚命增长，这代表着延长信用周期是必然的手段，政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。 问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上，美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了，作为相对美国小很多的经济体，加拿大地产和经济的微妙关係如履薄冰。 在加拿大人负债严重情况下，加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动，并未跟随全球央行的降息步伐降，Bay street 的分析师一直都呼吁，加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

相对多伦多、约克区、皮尔区等，属于大多地区外围重镇的基秦拿及滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo)，房市可负担性还算在可接受范围内。但有数据分析显示，一个只有中等收入的家庭，想在两市30多个社区中购房，平均也要用上9至12年，才能储够符合贷款要求所需的首期。 对于想在多伦多、万锦市、密市等地区入市的置业人士来说，若购房预算只得60多万元，除了小户型的共管公寓单位，也许已别无选择。如果目标地点是市中心，甚至只能买到一个不连泊车位及储物柜的一睡房单位。 在这种环境下，不少首次置业人士、退休人士、投资者，都将购房目标转投放到距离多伦多一个多小时车程的滑铁卢及基秦拿市。根据最新的资料显示，当地独立屋的平均售价，也不过是60多万元。 销售量去年下跌9% 根据基秦拿及滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)刚发布的12月份二手住宅市场报告，月内共有244宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量按年下跌9%。 以整个2019年计算，全年共有5,925宗二手住宅交易，较2018年全年销售量高出16%。不过，2019年的销售量还是低于过去5年平均数2.3%，但却高于过去10年平均数3%。 该协会主席Colleen Koehler表示，整体来看，2019年基秦拿及滑铁卢地区房屋销售保持稳定步伐。以全年近6,000宗二手楼房买卖来说，也算得上是强劲的房市。 在所有成交中，销售量最多的是独立屋，年内共有3,590间二手独立屋成交，按年增加5.9%。其次是自由业权镇屋，销量达1,266间，但按年跌了3.7%。包括半独立、镇屋、公寓及独立屋等建筑种类的共管物业，年内卖出了648间，跌幅达7.8%。半独立屋的跌幅最小，只有0.7%，一年共卖出421间。 独立屋销售量一枝独秀 虽然成交量录得跌幅，但价格却有不错的升幅。综合所有于2019年出售的住宅物业，平均价为52.8万元，与2018年比较，升了9.3%。独立屋可说是获得价量齐升的物业种类，与2018年相比升了7.1%，均价为61.5万元。 同期，共管公寓也录得9.6%价格升幅，均价为33.2万元。镇屋及半独立屋均价分别为41万元及44万元，升幅分别有10%及11%。 市场二手楼盘供应短缺 Colleen Koehler续说，由于市场上二手楼盘供应短缺，对所有类型的购房人士，包括首次置业者、希望细屋搬大屋的业主、想大屋搬细屋的退休人士等，都构成障碍，亦是令去年屋价不断上涨的原因。她预计，在利率保持低位，加上滑铁卢地区持续发展的带动下，未来一年房价与销售量两方面，将会继续见到涨幅。 虽然当地二手住房供应短缺，但总括全年上市求售房盘的资料，平均要23日才能售出，不过已经比2018年的平均24天少了，也比过去10年平均的38天大幅减少。 二手楼房库存量仅剩0.7个月 从当地二手楼房库存量(months of inventory)，也可看到供应紧张的情况。以2019年整年计算，平均库存量只得1.5个月。去年5月是库存量最高的月份，有2.1个月，但去到年底，库存量只剩0.7个月。而往常滑铁卢地区的正常库存量，大约有3至4个月的供应量。 看过以上资料，无可否认，以房价可负担性而言，基秦拿及滑铁卢地区依然是极具吸引力的入市点。不过，对于中等收入家庭来说，这两个城市的房价可负担性，究竟有多高？ 为了找出答案，地产网站Zoocasa分析了这两个城市各个小区的房价，看看一个中等收入家庭，能够合资格贷款多少，需要预备几多首期，以及以每月储蓄20%收入的进度，究竟需要储几多年才能储够所需首期。 分析数据颇令人感到意外。整体来说，滑铁卢家庭收入中位数为8.3万元，2019年1月至11月的房价中位数是52万元，以这两个数据为基础，能够借到的最高房贷额为36.5万元，即买家大约要准备近16万元首期方能入市。要储到这个金额，大概要储9.4年。 3个小区可在5年内储够弹药入市 不过，由于不同区域的房价不同，能够借到的房贷额度也不尽相同，在滑铁卢共13个小区中，能够在5年内储够弹药入市的，只得3个小区。当中以Beechwood/University入场门槛最低。该地区平均房价40万元，买家需要准备大约3.2万元首期，即只需1.9年便可储够钱。其次是平均房价约41.3万元的Glenridge/Lincoln Heights，约需储2.6年。另一个房价44万元的Uptown Waterloo/North Ward，也不过4.4年。相反，在房价较高的小区，例如Colonial Acres/East Bridge、Columbia Forest/Clair Hills及Erbsville-Laurelwood，房价平均要63.5至65万元，买家要储18年钱才足以支付首期。 在基秦拿，情况似乎也差不多。以当地家庭收入中位数7.1万元、平均房价47.2万元计算，，买家能够借到的最高房贷额为30.5万元，意味著买家需要储蓄11.8年，方够首期入市。 在基秦拿19个小区中，只得两个小区，可以让中等收入家庭在5年内储够首期入市，可负担性绝对不算高。当中的Chicopee/Freeport及Downtown Kitchener/West Ward，平均房价不过31及37万元，买家可分别在1.7及4.2年内储足首期。至于房价稍高的Victoria Hills小区，房价约39万元，所需时间要5.5年。 不过，当地房价最高的小区Hidden Valley/Pioneer Tower，屋价中位数高达112万元，以中等收入家庭的入息与储钱速度，可能要用上接近64年，绝对超乎现实。

大多伦多地区的房地产市道继续量价齐升，去年12月的成交量较2018年同期增加17.4%至4,399间，平均楼价也上调至837,788元，升幅11.9%；多市独立屋价格劲升19.5%至1,363,357元(见附表)。挂牌日数也比前年缩减2日至平均29日。 多伦多地产局主席高连斯(Michael Collins)指出，2019年有87,825间房屋经电脑盘(MLS)交易，较2018年10年低谷的78,015间回升了12.6%，恢复至过去10年来全年成交量的中位数。楼市在去年开始复苏，特别是下半年更为活跃，很多持观望态度的买家陆续在春季入市。良好的地域经济和房屋贷款利率下调均有助增强消费者信心。 预料今年屋价继续攀升 虽然销售畅旺，但去年12月的新挂牌数量为3,531间，比前年同期减少18.1%；令销售与新放盘的比率上升38%至125%。全年的新挂牌总数也下跌2.4%。过去10年来，每年新放盘房屋大约有15至16万间。 地产局首席市场分析师麦士(Jason Mercer)表示，地产局在过去10年一直非常关注大多伦多地区的房屋供应。政府、研究机构和各利益团体均认识到，缺乏多元化的房屋供应，以及租赁市场继续打击区内房屋的可负担能力。2019年正是一个典型的例子，市场销售强劲但供应量却下降。市况紧张会令楼价急升。如果不能够纾缓房屋供应，今年的屋价将继续攀升。 多伦多地产局周二公布，12月份最新楼房买卖数字，销量及楼价都上升。有业界人士表示，上月有不少港人置业，带动楼市造好。 地产公司东主李志云周二接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，2019年上半年较淡，但下半年，或多或少受香港修例事件影响，9月开始多了港人陆续到多伦多置业，一些货尾都被港人扫了。这个情况在12月越来越厉害，尤其是一些地点较佳的楼花，呎价1,300至1,400元，也没有令港人却步。公司同事都很忙碌，不断有香港客透过电话，或找代理人在本地置业。地点较好的楼花，例如近地铁站的楼盘等，都卖得很快。 大部分港人拟买楼转移资金 他举例，多伦多市中心Wellington一个楼盘上个月做得非常好，去年7至8月较便宜的80万至90万元的楼花已被抢购一空，剩下130万至180万元的货尾，其实本地市场较难消化，但对港人来说，不算很贵，因此这些楼盘，买家主要以港人为主。他的公司12月做了几十宗港人这类买楼的交易，但拒绝透露实际数字。 李志云又说，共管公寓楼花的好处，是让港人可以迟点才到本国定居，因为大部分港人透过买楼来转移资金，不是想在两、三年内移居本国，有些甚至未有移居计划，只是想把部分资金转走。而且租务市场好，港人也不担心租不出。他又说，自11月以来，不断仍然有港人打算来置业，周二早上也有同事的亲人，打算来准备买楼。“根本客很多，都是正在看。” 他表示，业界预期今年的楼市都会稳定和畅旺，港人是其中一个刺激楼市的原素，但不能全靠港人，去承托新楼盘项目的需求，需要靠本地客。但他续称，由于12月份平均楼价逾80万，共管公寓价格也可能去到一般市民未必能负担的地步，楼价升幅可能减慢。他估计，一些贵价共管公寓可能销量会放缓，例如市中心一些呎价1,600元的地王地段楼盘。但由于独立屋及镇屋现时楼价合理及见底，因此他估计，这些楼宇今年楼价上升速度比共管公寓快也不出奇。 特约记者杨婉文

最新数据显示，自2015到2019年，阿尔伯塔省油砂重镇麦梅利堡（Fort McMurray）的法院拍卖屋数量已经出现8倍增长。 加拿大广播公司（CBC）文章指，根据阿省司法及检察厅（Alberta Justice and Solicitor General）数据，2015到2016年财政年度，麦梅利堡的法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）共有26个，而到2018至2019年度，数字上升到220个。而最新一个财政年度里，截止到去年11月就有219个。 法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）是指银行因债务人无法偿还房贷，向法院申请强制执行，将名下房屋拍卖，所拍金额可用于偿付债务。最后将由法官裁决是否执行法拍程序。 大火后房价不断下跌 文章指出，自2016年遭遇大火之后，该城市的房价不断下降，保险成本不断上涨，给房主带来不小压力，这些人中很多都是在房价较高时期买入，当时麦梅利堡的石油和天然气产业兴旺，为当地带来很多工作机会，但现在这些工作已经逐渐消失，家庭收入水平下降，很多人不得不到其他地方寻找工作机会。 据阿省防止房屋法拍机构（Alberta Foreclosure Stoppers）创始人切尼斯基（Ryan Chernesky）表示，他们约有15%的业务来自麦梅利堡。他指出，很多屋主的物业价值下跌了50%，即使能够出售，也难以偿清房贷，不少业主在期待房市的回温。同时，公寓保险在过去几年出现爆炸性的增长，加上房价下跌，也令公寓业主面临困境。 综合报道

  各 省 冬 季 度 假 屋 市 场 表 现 各 异      加国几个主要省份最受欢迎的冬季度假屋市场，表现有非常明显的差别，当中以魁省翠湖山庄(Mont-Tremblant)价格升势最为凌厉，按年劲升近4成。安省两个冬季度假胜地Collingwood及蓝山(Blue Mountain)，受来自大多地区婴儿潮一代买家追捧，房价也有健康增长。至于闻名世界的卑诗省威士拿(Whistler)，独立屋市场大跌，买家信心受挫。      被视为奢侈品的度假屋物业市场，一向有价有市。到了冬季，买家都聚焦加国各个滑雪胜地的度假物业，买家也不限于本地人，海外也有不少买家购入度假屋用作投资。在加国各滑雪胜地当中，独立度假屋价冠绝全国的，是举世知名的威士拿。据皇家地产公司(Royal LePage)最近一份有关冬季度假屋市场的报告，截至2019年9月30日，威士拿的独立屋价高达239万元。相反，全国独立度假屋价最相宜的，要算是魁省的Baie-Saint-Paul及Saint-Faustin/Lac-Carre地区，平均只需约19万元。      除了独立屋，滑雪度假胜地也有共管公寓式的度假物业市场。全国最昂贵的共管度假物业，同样在威士拿，均价约88万元。魁省虽然拥有全国最多的滑雪胜地，但并不是每个地区都有共管公寓式的度假物业。然而这类别房价最便宜的也是在魁省的Stoneham-Tewkesbury，均价也不过是19万元。　 安 省 婴 儿...

有专家建议年轻的置业者不要去触碰共管公寓市场。 资料图片 加拿大的房市在今年冬天似乎出现逆市增长，令许多人感觉房价已走出低谷。但另一方面，加国整体经济前景仍不明朗，多伦多等地的房价，仍被一些全球权威金融机构列为虚高及有泡沫爆破危险，特别是在加国一旦出现深度经济下滑时。CBC指对房市持悲观悲态度不占主流，但不妨当作防止头脑过热的“免疫针”。专家也劝喻年轻人不要急于入市，可继续关注租屋市场。 11 月 涨 幅 或 令 人 迷 失 据CBC报道指，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)本周一公布数字显示，加国平均房价在今年11月份比去年同期上涨了8.4%。这一数字当然比不上当年温哥华房市疯狂时期，一年涨30%的幅度，但是在经历房市急冷之后仍属可观。而在目前利率偏低、没有其他更好投资渠道下，令人觉得房产仍不失为高稳定回报的投资。况且CREA预期明年平均房价仍会上涨6.2%。 但房市并非永远都向好的。CREA经济师克拉姆(Gregory Klump)表示，如果仔细审视8.4%的增长会发现，是以今年11月的峰值与去年11月房市处于价格低谷时比较而得出的。如果比较2018年全年与2019年全年的价格，按年涨幅只有2.3%。所以赚多少钱取决于房屋何时买、何时卖，以及在哪里买卖。 此外，瑞士联合银行(UBS)近期发布的全球房地产市场泡沫指数报告，将多伦多列为全球泡沫风险第二高城市，处于慕尼黑和香港之间。温哥华则名列全球第6位。 如果认为自己对加国房市过于乐观并因此感到担忧，认为自己需要降一下火，不妨读一下财富管理专业人士麦克白(Hilliard MacBeth)的著作《泡沫何时破裂》(When the Bubble Bursts) 。他对CBC表示，CREA新近公布的涨幅是基于二手房的销售，有许多影响房价的重大因素没有考虑进去。比如新建房屋在加拿大一些地区价格急跌，不少业主因付不起房贷而被债主贱卖其房屋，一些卖家因收不到所期望的理想报价而宁可暂时摘牌不卖，这些情况都没有被考虑。 阿 省 经 济 衰 退...

多伦多饶舌巨星德雷克的庄园豪宅 图片来源：CTV 世界巨星，多伦多饶舌歌手德雷克在Instagram上发布视频，展示了他位于多伦多市北约克、占地两英亩的庄园豪宅内部情况。这幢庄园得到市政府特批，围栏可以修建得比其他住家高两倍。为了营造私密性，德雷克还花费了超过100万元移植多棵20英尺的参天大树围绕围栏种一圈。 这位多伦多饶舌巨星在Instagram上自拍展示了自己位于北约克富豪区Bridle Path的豪宅内部起居室和厨房。           德雷克 图片来源：CTV 奢华的起居室中成列着灰色高档沙发，上面用装饰枕头点缀。起居室中还有一架钢琴及燃烧着火焰的壁炉。从天花板上垂吊下来一盏巨大的水晶灯。 粉丝们还可以窥探到厨房的景象，厨房里有大理石橱柜和一个硕大的中央岛。 在视频中，通过镜子的映射，可以看到活泼的德雷克边唱边跳。 德雷克在2015年花费670万元买下了这栋占地两英亩的位于北约克传统富豪区Bridle Path的庄园豪宅，并且雇用安大略省知名豪宅设计与建筑师Ferris Rafauli来改造他的住家。 今年9月份，他得到多伦多市政府特批（special permission by the city） ，为了保护他的安全，这幢豪宅的围栏可以修建得比其他住家高两倍。他还花费了超过100万元移植多颗20英尺的参天大树围绕围栏种一圈，以便他的宅邸“能融合入周围的环境”。 图片来源：CTV 这幢三万五千平方尺的巨宅，有一部内部电梯，可以停放10辆车的超豪车库，4个客卧，一个荣誉展示房，一间钢琴房，一个家庭影院，一个健身房，一个篮球大事年鉴房和一个室内的标准尺寸的NBA球场。 都市网 Daisy编译 Ref：https://toronto.ctvnews.ca/drake-shows-off-living-area-and-kitchen-inside-his-luxury-bridle-path-mansion-1.4716947

加国楼市到年尾继续表现畅旺，11月二手物业成交量增加11.3％，成交价则上升8.4％。 加拿大地产商会公布，11月全国二手物业平均成交价为52.9万元，较去年同期上升8.4％，若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，二手物业平均成交价为40.4万元，较去年同期上升6.9％。 至于11月全国二手物业成交量为37,213宗，较去年同期的33,437宗，上升11.3％。 地产商会表示，预计2019全年二手物业成交量会达48.68万宗，平均成交价则录得2.3％升幅；该会之前预测2019年二手物业成交量为48.2万宗，全国平均成交价预料仅上升0.5％。 另外，地产商会亦预测，2020年全国二手物业成交量会较2019年增加8.9％，至53万宗，全国平均成交价则预期上升6.2％，至53.1万元。 （资料图片） T02

月光族还是要懂得适度理财。 日常消费越来越高，加拿大打工族压力日渐增大，越来越多的人进了月光族的行列。今年年中，有调查称，有四成多受访者属于“月光族”，每月薪水都花光，情况令人忧虑。月光族到底是什么样的一个群体？他们为何能花光每个月的薪水？本期《都市报》就访问了一些月光族年轻人或家庭，希望能够给读者一个月光族的素描画像。 文：本报记者张誉 超4成加拿大人是月光族 通常意义上，月光族（Moonlight）是指每月赚的钱还没到下个月月初就被全部用光、花光的一群人。同时，也用来形容赚钱不多，每月收入仅可以维持每月基本开销的一类人。 “月光族”是相对于努力攒点钱的储蓄族而言的。 “月光族”们还拥有自己的口号：挣多少用多少，吃光用光，身体健康。 “月光”现象在加拿大实则很普遍，由加拿大薪酬协会（Canadian Payroll Association）所做、共有4,284名在职人士网上参与的调查显示，有超过40%的加拿大人每月都会花光薪水。同时，有43%的受访者认为，若薪水迟发一星期，他们会“有麻烦”，有13%更认为，“情况会非常困难”。 在加拿大，我们往往会羡慕一些成功人士的生活。他们靠自己的努力开上了豪车，住上了独立屋，你会认为他们生活无忧无虑，殊不知其实他们也是“月光族”。 也许你看到的是账面上月入过万的收入，却忽视了超高比例的收入税，忽视了每月数千元的房屋贷款和养车费用，忽略了子女的教育以及其它开销……    每月钱包空空，所剩无几。 房贷、车贷、学费不光也难 家住列治文的华裔移民刘君告诉记者：“月光这种事，都不用说，车贷、房贷、孩子学费，这三项最大家庭开支摆在面前，想不光都难”。刘君是一名自雇人士，妻子经营一家小店，两人税后的年收入约有12万元，这已是标准的中产收入了。 不过，刘郡也叹气道：“可即便如此，每个月该光也得光。我和妻子拥有一套小型独立屋，当年买得早，贷款额度大约60万，每个月还2800元左右，地税分摊至每个月后大约是300元；家里一共两辆车，一辆最新租赁，每月还款897元，另外一辆约525元。两部车子保险费大概500元，油费约400元。孩子在私校上学，一年学费约2万，每个月即是1,666元。再加上，家里的每月网络、手机费、电费、燃气费约350元。这都还没算平时吃饭、购物的花销，这都已经花出去7,438元。如果再算上1000元左右的伙食费，就基本所剩无几了。购物这类花销，自从孩子上学后，基本已当成是可有可无的活动了。更别说，自己还没算上孩子各种补习的花销。” 对于月光的窘境，刘君也常常安慰自己，虽然每月钱花光了，但在所有花销中，房贷也算是变相储蓄的一种，学费则视作对孩子的投资。他也说道，自己和太太并非物质欲望很强烈的群体，平日的花销他们基本也是能省就省，避免铺张浪费。不过，即使这样，每个月的固定开支也必然让他们成为月光族。当然刘君也坦言，有朋友曾建议他们通过削减车子租赁费用降低开支。他也承认，花在车上的钱确实多了些，如果两辆车租赁费控制在500元就比较理想。至于为何成为月光族这一问题，刘君简单地回应称：“说到底是赚得太少了！” 有目的性的月光族 现年28岁的Ashley Li目前是一家公司的广告策划，税后年收入约4万元，也就是说她实际上每月能支配的薪水是3,333元。 她告诉记者说，自己多数情况下是月光族，和很多人比，她是幸运的，因为父母给她全款买了一个一睡房公寓，所以她不用支付房贷和房租。但每个月至少要花费1,200元，用在车子租赁费用、保险、地税、房屋保险，以及电话费和网络费。余下2,100元中，有700元会用在吃饭上面。剩下1,400元，则会用于购物、旅游或者学习。 Ashley说：“我认为月光族分两种。一种是无所作为的月光族，纯单纯为了享受与快乐。另外一种是有所目的的月光族，为了社交、学习，以及为了遇见更好的自己，发现更多机会。我自认为自己属于后者。我平时热衷旅游，我每次从旅游中得到工作灵感，我会留意其他城市的商业和广告，这一切都与我的工作有关系。那时，我是一枚月光族，但我在公司策划的广告一直都是上佳水平。” Ashley又说，她现在还会把每月多出来的钱报读一些投资课程。 “我一直认为，像我还算年轻的情况下，把钱投资在大脑和见识上，是不错的选择。虽然看起来，每月我也是月光，但实际上，我是在进步。” 消费型月光族 年初从西门菲沙大学毕业的Jasper Yang则说，每个人的消费观念不一样，月光只是个结果或者生活状态。而从他的角度来看，几乎所有的月光族背后或许都有一个实力的仰仗。他们或者不需要赡养爸妈，或者无需支付房贷、车贷，所以就可以尽情地花。 Jasper说：“或许我现在就处于这种生活状态。自己目前到手工资3,000元每月。税后可支配的薪水是2,300元左右。房租850元。车子没有贷款，剩下的钱基本就是想花就花，想买鞋子就买鞋子，想吃顿大餐就吃顿大餐。也许就像自己所言，现阶段的状态我没有后顾之忧，没有任何压力，因此完全就可以尽情享受。但我也告诫自己，月光可以但觉得不可以变成“月欠族”，绝对不可以负债去消费。 当然Jasper也坦言，未来要是成家了，自己不希望成为一枚消费型的月光族，即大手大脚，不懂开源节流后的月光群体。 ” 这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了。今年年初时，华人社交论坛上，有一位多伦多的网友晒了自家16万年收入的月开支明细单，曾引来热烈讨论。家人有一对夫妇，两名分别是3岁和5岁的孩子，和两位老人住在一起。两口子年收入总共16万，每月到手1万加币，看起来足以让许多打工族羡慕了，但是一项项开销花费算下来，最后竟然所剩无几。 看看年薪16万的月开支，房贷：2,350元、地税：570元、两部车lease月付：1,200元、所有保险（两车、房屋、人身）：500元、汽车油费：300元、买菜（Costco+大统华）：1,700元、每月下馆子1-2次：250元、娱乐（KTV、酒吧、健身）：400元、全家人服装、日用：500元、老婆化妆品、衣服首饰（非奢侈品）：300元、每年回国旅游一次：月均500元、大娃数学班及学钢琴：500元、水电气宽带手机：600元、男主私房钱：300元，最后就剩30元了。 一个月薪水到手，还完车贷、房贷、学费就剩领钱了。张誉摄 网友们随后发出长串跟帖，有人说两辆车的开支1,200元，贵了。但当事人回复说：“一台日本小车、一台minivan，老实惠了。”而且账单里还没有算上孩子的日托费，因为有老人过来帮忙，否则至少1800元一个月。 有年入5万的网友感叹：“你们有钱人的世界，真的不懂。”他称自己“年入5万，都可以存下2.5万。” 也有网友给出精辟的分析：这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了，要存钱干嘛呢？买车？买房？看病？旅游？你已经都全有了不是吗。你就是年薪30万还是剩不下什么钱的，会升级房子车子，每年多两次旅游，存款主要看奖金。 从上述的个案中，我们大体可以将月光族分成三类。第一种，被迫性月光族，他们的收入，为了维持所处环境基本消费，就已经将收入花光了。这类人群的理财问题不是出在消费上，而是在收入上。他们的重点应该放在增加收入，在职场上获得提升，而非如何省钱。这类月光危害不大，而且一般随收入提高就会改变窘境。 第二种，选择性月光族。他们一般都是乐观主义者，无论收入低还是高，他们都热衷消费，将每个月的收入全部花掉，是因为他们选择这样的生活方式。对于这类月光一族，很多人认为他们生活最大的危害不是当前，而是退休后的生活。因为赚多少花多少的前提是可以赚钱，可当失去赚钱能力，依然要维持高消费的时候问题就来了。当然还有一种选择性的月光族是Ashley口中的有目的性月光，他们拥有理性消费头脑，平时多余的钱用在了投资自己，进行自我增值，这类月光族即使现在月光，但将来也有很大的潜力去赚更多的钱。 如何避免成为月光族？ 正如最新的调查显示，多数加拿大人过着月光的生活，但相信谁也不愿意当月光族，可是怎样才能让手里的钱存下来呢？ 1．认清自己实际收入 听起来太明显吧，但其实这点十分重要。我们往往会有一个假象，以为自己真的了解自己的收入。但其实我们的实际收入是比想象中低的。如果你月入多于7100元，那你薪金的20%就会被用来交税。这意味你只有80%的薪金可用，而且还要应付租金电话费水费等事项。 月光族要学会分清必要和不必要的开支。 2．把你的支出分类 恭喜你，你已经认清了你实际的收入。你首先要把你的支出分类，例如分为饮食、娱乐或购物等。这点对避免过分花费尤其重要。如果你发现自己花费太多，你便可以借此得知最花钱的项目。之后你就可以调整支出、降低那项目的使费。 3．开始储蓄吧！ 假设你每月1万元可供使用，切忌把钱全数花掉。个人理财最常见的错误之一就是不储蓄。以下几个原因可说明储蓄的重要性：首先，储蓄能为你提供突发事件时所须的应急钱及安全感。而且，储蓄可以帮你达成长期或短期的理财目标，例如去旅行、去working holiday甚至买车。 从现在开始， 开始为自己设定一个每月储蓄的金额（或因应自己的收入模式而定），并且要持之以恒。很快你就会见到你的财富慢慢增长。当你已经有一定的储蓄时，你便可以考虑开始进行低风险的投资以增加回报。 4．切忌借钱购物（供楼除外） 不购买自己负担不起的东西是常识吧。虽然我们年轻人赚钱不多，但是仍然有一定的财政自由。享受这自由时理应记住一点：金钱是一种资源。消费是生活中正常和必须的一部分，但凡事都不可过火。风平浪静时也要记得未雨绸缪。 5. 勤劳“开源” 年轻人理财要拓宽视野，多学习一些投资理财的知识，充分利用业余时间，使自己和财富同时提升。投资自己其实也是一种理财的方法，能力上升，薪水自然也会提高，收入也就多了。 6.制定理财目标 根据自身家庭经济状况和自己未来的预期，定好一个短、中、长期的理财目标。有目标才有动力，理财也是这样的，制定适合自己的理财目标有助于我们更好的理财。 综上所述，月光族手里资金较少，那就赶紧来学习怎样理财吧，平时没事多抽空学习一些理财小知识，从而提高自己的理财能力，让自己从财务的困扰中逃脱，不说实现财富自由，至少不要成为月光族！

问：当我向别人说，我正在寻找房屋时，他们总是提醒我，一定要问经纪该所房屋是否曾有“坏事”发生。请问他们所指的是什么？ 在房屋买卖中，“坏事”所指的是房屋的一种无形特质，可能令潜在买家感到不安。这些“坏事”可能在屋内或附近发生，虽然这对房屋的外观或功能没有影响，但或会影响到某人对该所房屋的感觉。 “坏事”其实是一种主观感觉，某一位潜在买家很忌讳的东西，另一位买家可能毫不在意。房屋过往发生的“坏事”，包括以下例子： • 房屋曾发生重大罪案； • 房屋的上一手业主是一个名声很差的人； • 屋内发生过可疑的死亡事件； • 据称屋内闹鬼，或； • 房屋曾经用作种植大麻，在当地的卫生或建筑部门要求下已修复。 安省并没有相关的法律或判例，要求房屋卖方或其代理人，披露有可能被视为“坏事”的事项。根据“买者自负”的法律原则，安省的房屋买方有责任确保，该所房屋符合他们的需要。 如上所述，所谓“坏事”其实很主观，某个人认为完全不可接受的东西，另一个人可能毫不在意。因此，您应该考虑的问题是，您对该所房屋曾发生的“坏事”，有怎样的看法。不妨与您的房屋经纪和房产律师商谈这个问题，确保他们进行一切必要的咨询，避免买入一间令您感到不安的房屋。 安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)建议，房地产专业人员和买家，都应该尽职地调查，该所房屋是否发生过可能影响购屋决定的“坏事”。调查的方法，包括直接询问卖方或卖方代表，进行网上搜索，以及与附近居民交谈等。 在某些情况下，房屋经纪可能在出价合同(offer)上列明买方的关注事项(包括“坏事”)，并要求卖方对该些事项作出保证。例如，买方可提交一份包含卖方担保的出价合同，表示根据卖方所知，该所房屋没有出现与“坏事”有关的事件。 您的房屋经纪和房产律师，可以向您提供相关的专业指引。最重要的是采取主动，确保您获得正确的资料，这样才能作出明智的决定。祝您早日找到理想的房屋。 如果您有任何关于房屋买卖的疑问，请电邮到information@reco.on.ca。