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【加拿大都市网】 本周二，苹果公司正式将APPLE PAY引进加拿大，皇家银行与CIBC宣布100加元以下的交易中都可以使用这种支付方式，这就意味着银行的客人，可以将自己的借记卡或是信用卡信息存储在自己的SMART PHONE里。PHONE除了打电话，IMESSAGE,发微信，还可以用APPLE PAY，作为一个电子钱包。 随着RBC以及CIBC 走出第一步，加拿大五大行中其它三个在今年晚些时候，也将加入到这个行列里。不仅是五大银行，ATB financial 和Canadian Tire的信用卡也提供苹果支付。 加拿大五大银行接受APPLE PAY，可以说是走向FINTECH的又一个里程碑。2008年后，过去一贯以稳定著称的加拿大银行，目前在全球主流银行的资本充足率水平，已经明显滞后。截止今年一月31日，根据巴塞尔协议三的标准，即巴塞尔协议三所定义的核心股本（从财务准则的角度只包括普通股以及RETAINED EARNING）占总体风险资产的比例（包括各类的商业或是住房贷款）看，加拿大银行资本充足率明显不足。 加拿大银行的行业平均资本充足率为3.9%，其中最低的是TD，为3.7%，即使最高的皇家银行也只有4%，相比欧洲前15大银行资本充足率平均水平4.6%，以及美国六大银行6.6%相比，加拿大银行的资本充足率令监管部门眉头紧锁。加拿大一直以谨慎的房贷制度和稳定的金融体系建立起了良好的信誉。如今才八年的时间，加拿大银行应对危机的能力，在发达国家中却沦落到较低的水平，到底发生什么事情了？ 最大的问题集中在杠杆率的分母部分（也就是总的风险资本敞口），银行业内人士认为：虽然加拿大的总的房贷规模已经达到了1.37万亿，但是40%已经有CMHC的保险。从风险转移的角度出发：即使出现房贷违约，那么赔付的责任在CMHC，不在银行，这部分风险资产应该从银行移除，那样就大大提高资本充足率，降低了银行的总体杠杆。 随着加拿大楼价见涨，温哥华以及多伦多地区的房价在去年两次降息后进一步火热了起来，温哥华的平均房价220万，多伦多120万，许多买房者贷款需求量大增，令加拿大银行潜在巴塞尔协议三定义下的风险资产敞口更大。 APPLE PAY在加拿大的流行，本质上是FINETECH对传统银行的挑战。在另外一个战场，消费支付方面则受到苹果等公司FINETECH的竞争。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将越来越少，裁剪冗员，缩减开支，关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。银行必须小心翼翼的在服务质量与成本控制和存在感之间取平衡。银行在科技革新方面也是不遗余力的，比如在2012年BANK OF SCOTIA （丰业银行）当时收购了原ING CANADA的所有业务，并且将其改为TANGERINE 的子品牌。TANGERINE的运作模式就是数码银行，没有固定的实体银行，可以提供比其它银行更高的存款利率。  如果用在夹缝中求生存，来形容当前看似红火的加拿大银行业一点都不为过。过去披露的盈利水平都不错，时不时会有增发分红的记录。但是很大一部分归结于加拿大独立的监管体系下，对于国际银行平均的杠杆水平视而不见。目前加拿大OSFI的最低资本充足率要求为3%，因此TD等银行的水平都属于正常。 但是，如果要想欧洲和美国的银行看齐，这一水平就要达到5%。提高资本充足率，降低杠杆，加拿大银行只能选择两条路，一是增加股票发行提高分子，二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛，增加Retain Earning，降低或者停止分红，以及增发新股，对于银行的股东绝不会答应。 减少贷款发放，银行的盈利增长受到限制，更重要的是，贷款是水，房价是船，水流变弱或者枯竭，房价的小船还不是说翻就翻？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 CPP退休金的改革本周终于尘埃落定，加拿大财政部长比尔莫奈宣布，各省经过讨论，达成了CPP退休金的改革方案，仅魁省和曼省未参与新的CPP计划。 CPP具体方案希望将退休人士的收入增加三分之一，到这项改革在2019年全面实施的时候，退休人士每年的CPP收入将从13,110元，增加到17,478元，增加退休的收入额约4,300元，从比例上看则增加三分之一。 CPP起始于上世纪1965年，最初的供款额度是3.6%，其中雇主和雇员各分担一半。但是，事实证明这样的供款额度，相对于退休所需的资金只是杯水车薪。上世纪80年代后CPP开始改革，截止1997年，CPP依旧还有4280亿加元的资金缺口。加拿大联邦政府从2003年开始，进一步将CPP供款率从6%再提升到9.9%，即企业出资4.95%，员工出资4.95%。这正是前财长担心的，提高CPP供款，会让企业增加负担影响就业市场。 CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。在目前政府人为制造的零利息环境下，退休金越来越难以支撑巨大的退休金支出。可以说，CPP今天的困境，是低利息政策一手造成的。房地产市场在低利息政策下收益，退休金CPP则在同样的低利息政策下被碾压，退休老人为此买单。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 在2009年以后，一个新的趋势令财经分析师大跌眼镜，分析师们普遍认为过去的baby boomer将卖掉房子筹集现金，来弥补退休资金的不足。但实际情况却是截然相反，许多临近退休的人们，积极参与到这几年的房地产热潮中，不仅没有卖掉旧房，反而买了新的物业，退休时节债务满身。虽然房地产价格的暴涨，令这些退休人士的淨资产飙升，但实际可支配的现金流却大幅下降，使得退休人员的困境毫无改善。 现在每年由于物价上涨而侵蚀的购买力让退休人员苦不堪言。2009年10月大约11000名前北方电讯的退休员工因生活拮据到国会山抗议，游行队伍中竟然有公司的前总裁Robert，将尤如此，兵何以堪？退休人员的困境可见一斑。 CPP改革谁受益，谁买单？ CPP改革方案定格后，无疑是老年退休人员最受益。当然，领取CPP的老人必须是年轻时曾经工作，并且每月给CPP供款的，如果从来没有参加工作的老人，则只能领取政府的老人金OAS。另外一个受益者则是加拿大政府，如果CPP的供款增加，将来退休收入增加，则领取老人金的数目将会减少，从而给债务压力山大的政府减压。 这些福利当然是有代价的，每位加拿大在职员工，在CPP改革实施后，每月要多交7元CPP供款。其后供款逐年上涨，一个年薪55,000元收入的人士，至2023年每月多交34元，相当于每年一共要多交408元的税（将近1%）。当中产阶级（年收入4.4万至8.9万加元的朋友们）还沉浸在自由党上台的减税福利喜悦中时，突然发现减税带来的红利大部分将会被抵消。 现在加拿大退休金CPP计划所面临的危机，是我们早晚要面对的，政府下决心改革也是必由之路。 CPP退休金的stakeholders，化繁为简其实就一句话，正如失业金的平台体系的是失业人员和在岗职工的互动关系一样，养老金这个平台，是目前有能力工作的年轻人和退休者之间的一种清算。现在的老人是过去的年轻人，他们逝去的青春为加拿大上一代老人的退休生活打下了坚实基础，赢得加拿大高福利国家的美名。但他们在积蓄多年CPP的养老金后，轮到自己有领取需要时，政府的养老金却在低利息的环境下苦苦挣扎，现在需要新一代的年轻人为他们撑起一把伞，度过风雨人生的最后阶段。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 进入2016年以来，美元走势疲软的不成样子，即使日本央行在二月份意外执行负利率，也没能够阻止美元兑日元的跌势，汇率从 1美元兑 120日元下行至 110日元的关口。同样实施负利率的欧元区，在欧洲央行又一次地压低利息，把利息从-0.3%降至-0.4%，依旧未能提振美元兑欧元汇率。 市场对于美元的强弱的判断主要都集中在美国是否会通过加息而进入货币紧缩周期，质疑美元强势的投资者，无论是机构或是个人基本上都认为美联储近期加息的可能性不大。美元指数从去年第一次加息后，一度冲上100以上的高点，今年伊始突然回调。美元的走势似乎印证了交易员的那句老话，buy the rumor, sell the news。 本周美国第二大投行摩根斯坦利，在最新发布的研报中表示，即使美联储本周不加息，美元还有继续升值 10%的可能。最主要的原因还是美国强劲的就业市场：随着二月份非农就业再度增加20万人次，美国的失业率已经连续两个月维持在4.9%。就业市场修复后，薪资水平也有望开始改善。 另外一个重要因素是美国以外的国家都在拼命压低本币汇率，过去一年里，全球11个主权国家放弃了与美元的挂钩汇率，而让本币兑美元贬值，在这种大环境下，美元美股一枝独秀的局面并未发生实质性的改变。 理论上讲，美联储为了提振经济有几项重大任务，在战略层面上，如果美国保持其主权评级在较高水平，将给全世界投资者充分的信心。在具体操作层面上，最重要的是出售政府债券，只有保持筹资渠道的畅通无阻，美国经济才可以在贸易和财政双赤子的情况下走出衰退。尤其是美联储当前通过量化宽松政策持有大量国债，必须维持美元汇率强大。为了道出资产负债表上的庞大规模债券，美国政府需要提供一个非常有吸引力的债务利息，因此在美国经济可以勉强承受的情况下，美联储去年底加息并不是莽撞之举。 回顾美元这些年来的升值周期历史，自布雷顿森林解体之后，美元经历了三次下行周期和两次上行周期，平均的长度在7年左右。1968-1978年下行周期，布雷顿森林体系的解体引发了美元最长的一次熊市。1978-1985年，时任美联储主席的保罗沃克尔为了对抗通胀，推出严厉的货币紧缩政策，开启了美元的牛市。1985-1992年，美国未来解决巨额贸易赤字，签署了广场协议，引发了第二次美元熊市。1992-2001年，受到美国长时间的经济繁荣的支撑，美元踏上第二次牛市的征程。2001-2008年，随着互联网泡沫破灭后，美元又一次步入长达七年的熊市，直到2008年金融危机爆发。自2008年4月的历史低点以来，美元处于波段型的牛市，美元指数一直在74至84内震荡。直到2014年下半年，美元开始疯狂上涨，非美货币特别是新兴市场货币纷纷兑美元贬值，加元去年出现三十年来最大规模的贬值。 加元兑美元汇率经历了年初的暴涨后，本周有所缓解，国际油价从40美元关口跌下，目前在36.33美元一桶，与石油密切相关的加元汇率今日下跌0.7%，跌破兑美元75美分大关。此时说加元汇率反弹结束尚早，本周三美联储议息会议结果公布后，加元暴涨，又一次返回75美分上方。 如果从目前对于美国加息的预测看，计划的加息已经从四次降至两次，美联储的鹰派气息大幅减弱。这也反应出另外一种可能性，随着全球央行的集体降息甚至在负利率上越走越远，美联储独自在加息路上能走多远？美联储主席耶伦（Janet Yellen）在一个月前的国会证词中也提到：深入探讨美国实施负利率的可能性，但只是在评估的程序中。一系列的蛛丝马迹，似乎暗示着：如果美联储加入欧洲和日本的负利率行列，市场有理由相信美元有走弱的可能。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 Q：卖方经纪拒绝向卖家递交我的霸王出价（bully offer），为什麽可以这样做？ A：在回答你的问题之前，我想解释先发制人出价（pre-emptive offer）的概念，它俗称为霸王出价（bully offer）。 通常，当买家提交书面Offer时，他们可能期望卖家立即就见到。不过，卖家有时会向经纪公司、销售人员提供书面指引，指示其代理经纪在某个特定日期和时间之前，要扣留所有Offer，不呈交任何出价。 为什麽卖家想推迟接收Offer呢？在大多数情况下，卖家这样做，可令他们的房子获得更多曝光时间吸引更多买家，就像一部新电影或新书提前发布上映日期一样，引起人们的期待。最终目标往往是鼓励具竞争性的Offer或引起竞价战。 尽管卖方已提供书面指示延迟收到Offer，仍有买家会提出先发制人的Offer，并指明这类出价的有效期在其他出价被呈交之前，所以称之为霸王出价。 卖方经纪有义务向其客户呈交先发制人出价，除非他们获得卖家非常明确具体的指示，要求他们不要这样做。这一切都取决于卖家提供的书面指引细节。 电脑盘（MLS）的放盘会在“备注”栏显示具体信息。如果不是在MLS上放盘，可以请你的经纪帮助查询。 这就是我建议卖家要作出非常具体指示的原因，以便明确行动方向。我想强调这些书面指引是基于知情所做的决定，卖家在决定怎样做之前，必须与他们的代理人就各种选项展开全面的对话。 如果卖家设下统一收Offer的日期和时间，他们还应该就是否想提前看到霸王出价做出指引。如果卖家的书面指示不清晰，他们的经纪若在统一呈交Offer日之前，收到令人难以置信的出价，就应该就具体情况征询卖家的指引。 在任何情况下，经纪都必须向卖家解释愿意或拒绝看霸王出价的好处和风险，并就行动方向获得知情卖家的书面指示。 如果你或者你的经纪已经向地产公司及其代理人表达了对房子有兴趣（最好以书面形式），一旦卖家改变他们的书面指示，卖方经纪必须及时把任何改变知会身为潜在买家的你。所有这一切都可能发生得很快。 如果你正考虑提交霸王出价，与地产专业人士讨论，了解这种方法与等到指定日期和时间才出价的利弊。 《共管物业法》问答 储备金有没有规定最低保有额？ 问：我所住镇屋属于公共元素的牆面板需要更换，而且需要比储备基金研究（reserve fund study）中估算的更换日期大幅提前，该研究已经有两年没有被要求更新。储备基金足够支付预计的牆板更换成本，但之后其它即将需要维修的公共设施却面临资金短缺。储备基金是否有最低保有额的规定？法团可以通过借贷填补未来的资金不足吗？ 答：《共管物业法》没有为储备基金规定一个最低金额。法律要求对基金的供款，要保持资金在合理预期下足够在未来30年进行重大维修和置换。 供款是依据储备基金研究而估算，并且必须在不超过3年内更新估算。更新将增加必要的储备基金供款，以补偿基金的不足。假如资金即将短缺，法团可能需要提前更新估算，或者必须进行特别评估以应对资金不足。 法团可以选择借入所需资金，但首先必须在大多数业主投赞成票下通过特别附例，现行的普通借贷附例并不足够。 问：我们对业主委员会的一些成员不满，为了罢免这些成员，我们尝试利用委托书来获得足够的票数，但是票数还是差一些。现在委员会又推出一个新的委托表格，委任一名副主席作为总代理人，委托表上还有两个选项，注明“如果没有他（failing him）____主席”，以及“如果没有他____一名由业主签署委托书任命的人”。我这样理解是否正确：如果副主席或主席中的任何一人出席会议，他们将是代理人，而由业主委任的人不会是代表？ 答：是的！“failing him”的意思就是，副主席和主席其中一人将作为代理人，单位业主不能选择代表，除非上述两人都不在场。 使用这种形式的委托书，将使业主不可能获得足够的投票罢免委员。不过，目前你不需要使用法团印发的委托表格，但可以准备自己的委托书，其中第二个“failing him”改为用“我选择这名委托人____代替前面提到的名字（instead of the foregoing I name…）”来替换。 作者Gerry Hyman为星报《共管物业法》专栏作家 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 当你试图挑战大公司一些对你不利的条款时，往往会出现争拗。虽然你要求得到不同的对待，对方却会充耳不闻。 死亡与旅游积分：我最近协助Diana Baxter处理她亡夫的Capital One Aspire Travel World Elite信用卡。亡夫是主要持卡人，她则是次持卡人。她说：“当我知会信用卡公司时，他们马上取消那张信用卡，令我在那个关键时刻无卡可用。他们又说所有累积的分数都会作废。”Baxter说尽管她向客户服务经理投诉，但诉求未被理会。  加拿大的积分奖励计划对于主卡持有人过身后，把积分转让与仍在生配偶的条例各有不同，例如Shoppers Drug Mart的规定就十分严格，绝不容许转让。公司的网站上列明：“根据服务条款与细则，当会员过身，帐户会关闭，当中所有Shoppers/Pharmaprix Optimum Points将作废。” Capital One亦设有类似条例，公司在回答有关积分到期的问题时表示：“你的奖赏里程终生有效，不会过期，但若你的帐号关闭，所有未兑现的奖赏里程将取消。” 我曾向Captial One的发言人Andrew Clarke查询何如何解决Baxter的问题，之后Baxter得到满意结果：“我马上收到回覆，Capital One将旅游积分兑换成2,400元，并答应免费给我发出新卡（信用卡年费150元）。” 与别人共用信用卡时，必须了解自己的权利与责任。Capital One发言人Sandra Decarvalho表示：“例如在原本的申请副署的副持卡人（有承担债务的责任）与只有购买权力的授权使用者就有重要区别。若主要持卡人辞世，副接卡人通常可以接管帐户和忠诚积分，而授权使用者则没有这项选择。” 我的建议：细阅忠诚积分计划的条款与细则，若你不了解这些精细打印的法律术语，可以致电相关公司，查询积分在配偶去世后的处理方式。若你发现积分会被没收，而不是转让予在生的一方，尽快用完就是最明智的做法。 电器烦恼：Suzanne Clune-Taylor在与加拿大西尔斯（Sears Canada）交涉时向我求助。她在西尔斯购入所有大型家电，以及选用了延长保养期，对方表明，若她没索偿，可得到折扣券。她说：“我在原本的家居居住了25年，去年12月迁出。我致电西尔斯索取折扣券，对方却说已过期。西尔斯说保证书上大字写明，必须在90天内申请折扣券，但在推销期间却无人提及这点。”对方亦淡化了另一个事实：要使用折扣券，你必须花费相等于折扣金额两倍的金钱。 在2014年的一期专栏中，我写过一名男子发现他必须在西尔斯购买满450元，方可以得到电视机3年维修保养的225元回扣。那位男士跟我说：“我曾和客户服务中心主任交谈过，她甚至不能在那长长的保养书中找到确切的段落。她说找出那段和接受相关条件，是我而不是她的责任。” 西尔斯发言人Vince Power最终解决了问题，并恢复了该位男士对百货公司的信心。西尔斯向他送出一张没有限期的150元礼物卡，同时不强迫他消费450元。那位男士表示：“虽然少了75元，但我接受。” 我代Clune-Taylor联络西尔斯后，她发现对方有诚意合作。她得到100元礼物券而非折扣券，而她不再使用的两件电器余下的两年保养期亦获退款。她说：“购买电器时不会看到书面的保养条款，只能相信推销员的说话。若我注意到有90天限期，我会早一点处理。” 我的建议：百货公司很喜欢游说客户延长保险期，那是他们的摇钱树，不要在未得到所有资料时就答应。《Consumer Reports》去年5月一篇有关使用延长保养期的文章曾说：“这些合约收费，有五成以上是落到公司口袋中，利润远较销售产品高。”　 此外，服务方案一般亦有许多以小字印刷的免责情况，令供应商可拒绝索偿。《Consumer Reports》建议：“虽然这类服务方案有时可帮你一把，但整体来说，不使用这种服务，寻找其他方法处理问题更能节省金钱。”星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】大型网上旅行社Expedia协助消费者进行各种旅行安排，包括预订机票、酒店房间和租车服务。不过出了问题时，谁会负责退款？是直接与旅游服务供应商对质吗？还是可以由旅行社出面调停？答案是“视乎情况而定”。 在我处理过的两宗个案中，Expedia向与旅游服务供应商周旋失败的消费者退款，但在第三个个案中，尽管顾客在下单数分钟后已发现自己出了问题，但Expedia仍拒绝向一宗取消不予退款的酒店预订。 个案一：Cortney Cassidy以998元向TAM航空公司订机票，12月24日出发。在1月6日，即距离她回程前两星期，她收到52岁的母亲猝逝的消息。 她说：“我和TAM及Expedia在电话上商讨了几小时不果，只好向联合航空订全新的机票，以求尽快回家。许多代理研究过我的情况后，都建议我先这么做，然后在回国后要求Expedia和TAM退款。” Cassidy一直不获退款，她请我帮忙，说对于致电两间公司时，电话一直在待接状态或被挂断感到洩气。 建议顾客购买保险 解决方法：Expedia表示，由于Cassidy那张前往多伦多的联合航空单程机票的价格，较TAM机票的未用价值更贵，所以不能获得退款，又称联合航空修改了乘客家属出现紧急情况的退款条件，顾客应购买保险，以弥补因为行程突然改变而出现的开支。 加拿大Expedia品牌推广总监Adam Francis表示，考虑到Cassidy的状况实属情有可原，故“公司决定应客户要求，退还1,500元，以表善意”。 个案二：Chuck与Mary Lou Simmons在新西兰订了为期一周的汽车租赁服务，Expedia的预约页表示：“所有价钱以加元显示”。然而，他们回国后收到租车公司的发票，上面却指收费以美元计算。 一名汽车代理在电邮中向两人表示：“似乎许多加拿大人都混淆了。你以非常相宜的价钱得到一辆上好的汽车，我已复查过收费，正确无误。” Expedia却有第二个答案，它向二人表示该公司以新西兰元向他们收费，这种货币与加元的汇价大致相同。 解决方法：Expedia同意退还加币23.07元，这是他们预订时网站的报价，以及信用卡实际被收取款项之间的差额，并赠送50元优惠，供未来旅行时使用。 个案三：Joan Fowler向苏格兰格拉斯哥的Argyll宾馆订了4晚房间，5月底入住。她说：“我收到确认后7分钟，已马上通知Expedia我出了错，我们不会在那个时段到苏格兰。” 可惜她回复的是无须回复式的电邮，Expedia收不到她的信息。她联络旅馆，对方表示只要Expedia同意，宾馆愿意取消这个不可退款的预订。 最终决议：Expedia表示，当预订一经确认，酒店就会收取全数款项。总经理称已联络有关顾客，说明预约不可退款。Expedia亦称没有Fowler寄送、要求更改预订内容的电邮记录，又表示Expedia作为服务旅游服务供应商的第三方机构，须要遵守和执行伙伴的服务条款，对于在这个个案中无法协助顾客表示歉意。 我建议提前很多时间预约的人士一定要买旅游保险。你不会知道在引颈以待的假期来临前后，会不会出现健康危机。 交还租用汽车时，应要求对方发出以当地货币显示收费的收据。在这种情况下，租车公司修改发票，以显示不同货币。 最后，预订旅游安排时要问问题：出错后可获退款吗？预订后24至48小时内改变主意，可以不收更改费吗？当你交出信用卡资料后，预订可能会落实，所以要确保自己给出正确资料，不要等到确认电邮发出后才后悔。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 安省议会秋季会议开幕，执政的自由党政府宣布一项新福利，政府将拿出十亿加元，用于免除省民电费中8%的HST（the harmonized sales tax，统一销售税），平均为每个安省家庭节约大约130元的电费，省府还承诺为部分乡村地区用户一年额外节约大约540元，这项福利从2017年的1月1日开始执行。 近几年来，安省经济未见起色，但是房价高企，各项费用拼命上涨，安省电费的上涨幅度甚至超过房价增幅。 电费暴涨并不意外，在安省政府去年将第一电力私有化的时候，大批财经分析师都认为这将促使电费上涨，毕竟股东是要效益，政府控股时电费都压不住，电力公司到了私人手上，还不得涨上天？无奈，安省政府面临巨额债务压力，坚决的变卖省政府的祖产，在电力公司私有化第一阶段的收益中，16.6亿加元的募集资金里，有超过9亿用于偿还债务。你可能觉得政府这样做不明智，卖掉现金牛还债，不仅损害政府将来的盈利能力，还让民众受到电老虎的欺凌。换个角色想一下，在这种环境下，电费高涨比起省政府债务违约，哪个事情更大？两害相权取其轻吗。 翻翻电费账单，你会发现电费中的大部分费用有个奇怪的名字，叫做“全球调整费用”。这一费用正是安省上一次基础设施建设的硕果！金融海啸最黑暗的时刻，安省为了刺激经济，创造就业机会，通过了一项法案，称为“绿色能源法案”，根据当时省政府的估计，这不仅会提供新的就业机会，还能够采购新的机器设备从而提振制造业。但后来问题来了，政府主道的基础设施建设，不考虑实际情况，风能、太阳能等项目快速上马，高出市价几倍的价格购买机器设备，这种做法确实创造了数以千计的就业岗位，但这些岗位并不是私有经济创造的，因此是缺乏根基的。政府为这些项目担保，他们未来20年的收益是以guarantee Feed In Tarrif（FIT）费率的形式，即无论市场价格如何，他们都将得到担保的收益，以这样的代价创造的就业岗位，无疑要有人买单。对于这类行业，政府往往会通过补贴的形式来填补资金缺口，那么垄断行业也很自然地将其转嫁给消费者。 根据独立电力系统的数据评估，安省电费每100元中，竟然有77元是“全球调整费用”。安省审计署的数据显示，安省家庭的平均用电量比上一个十年少了25%，但是在过去的八年，安省省民比真实市场价多支付370亿加元的电费！这笔钱用到哪里呢？ 举个例子就明白了，建立太阳能、风能发电的费用，要远高于常规发电，在常规电力以23分千瓦时可以提供给民众时，政府却开发绿色能源，创造就业来拯救经济，所以这些岗位的工作人员创造的电力费用要80仙每千瓦时，其中的资金缺口政府就是以“全球调整费用”的形式平摊给每个省民。我们不仅要问，这样的基础设施建设，投入越多，虽然创造了就业岗位，却是以普通人更大的代价换来的，是否有点得不偿失呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 安省政府自己筹备了六个月的 ORPP计划终于走到尽头，上周宣布就地解散，一场不该发生的故事就此终结。 为什么说这是不该发生的事情呢？首先，联邦政府一直在讨论关于CCP退休金改革的事情，随时可能达成协议。安省省长韦恩坚持认为，既然没有联邦的一致行动，就在安省执行的强制性退休储蓄计划 Ontario Registered Pension Plan （ORPP ），帮助没有足够退休储蓄的企业员工存钱。从经济学的角度看，ORPP 如果实施，对安省的发展影响是不利的。安省的许多中小企业在近十年来的高油价和高加元汇率煎熬下，盈利前景看淡，雇佣员工意愿下降，ORPP无疑是安省的就业路上的拦路虎。 这项安省退休计划，要求雇主和员工每年向 ORPP账户平均公款额高达工资的 1.9%。ORPP已经成为一种对中小企业的变相税收，也许 ORPP的执行真能为退休员工增加 15%的收入，但每年多交 1643元，这些资金本可以缓解被房贷压得气喘吁吁的员工，或者用于现在的消费而刺激安省经济， ORPP却将这些资金沉淀，并且增加企业负担道致雇佣意愿下降，实在得不偿失。 其次，ORPP如果建立起来，投资选项将会非常困难，执行层面有诸多障碍。关于这点，看看加拿大退休金计划的情况就知道大概。CPP面临的压力来自两个方面：首先是投资收益太低，CPP退休基金经理们过去一贯的做法，都是购买政府或者公司的债券，但那些舒服惬意的日子一去不复返了。从2008年以来，北美的利息超低，债券利息也出奇的低，收益仅仅是象征性的，实际利率（扣除通胀后）基本为负值。 对CPP形成压力的另一个原因是，很多人都提前从CPP中取款，而不是等到65岁，尽管提前取要少拿最多大约30%，大多数人还是选择从60岁就开始拿钱。CPP的长期投资前景，主要取决于老年人口的数目，和他们的寿命长短，从现在看来，人们寿命超过80岁不是一件很难的事情，这是当时设立CPP时没有完全考虑到的因素。 看看加拿大二十年后将面临的困境——超过20%的人将步入退休年龄，生活在贫困线下老年人的比例会逐年上升。安省退休金计划就是在这种情况下筹备的，其初衷是好的，针对的症状也是对的，可是解决方案却有问题。在如此艰难的投资环境下，建立起一个全新的退休金计划，需要大量人力物力投入却有许多未知数。 省政府把ORPP描绘成一番美好的景象：ORPP将费用低廉，比现行零售基金投资费用低得多；ORPP将专业管理，比现在的零售基金更加专业，可以帮助企业的普通员工管理好退休金；ORPP将如同CPP一样成规模管理，有规模效应，有全球视角等等许多优势。 眼看这个地方色彩浓郁的退休计划就要开始执行之际，联邦达成了关于CPP的一致方案，ORPP这才算作罢。安省退休金虽然淡出历史舞台，大家却开心不起来，正如专家们所担心的那样，ORPP其实真的是耗资巨大，得不偿失。上周出炉的数据显示，安省的退休金计划虽然一分钱都没有存进来，但是为了建立这个计划，在过去的六个月内，竟然花费了7千万加币，这个数据让省民惊讶得说不出话来。 7千万如何花掉的，其中竟然有近一半3千万加元是白白浪费在建立退休金管理公司（ORPPAC）上。不仅如此，据最新解密的文件显示，6名管理退休金的高层官员合计获得280万加元的赔偿金。这还未包括该公司的27名员工，每个人获得62522加元的遣散费。 不知道政府是否想过削减公共部门的开支，或者适当控制开支，把钱用在刀刃上呢？从安省退休金计划这个不该发生的故事看来，实在让人心疼。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 英国央行行长，加拿大人卡尼（前任加拿大央行行长）不负众望地宣布降息25个基点至0.25%，这是七年来头一遭。英国降息，首先对加拿大有所冲击，一些朋友可能会问，加拿大不是与美国关系密切吗，大洋彼岸的英国与我们有什么相关？ 历史上加拿大与英国渊源颇深，经过全球一体化后，货币政策的变化对于金融和经贸之间的影响也就更为明显了。 英国央行的降息不出人意料，但是扩大资产购债规模，在未来的6个月内，英国央行扩大600亿国债购买规模。这一招着实将英镑的汇率狠狠地打压下去。英镑兑美元已经连续两天贬值300个基点，眼看又将打穿1.300这个整数关口。  虽然，加拿大的主要贸易伙伴是美国（占出口总额的70%），但是2015年加拿大对英国的出口总额达到151.5亿，其中安省就占据了其中80%。出口的主要产品都集中在矿产和石油，特别是黄金占加拿大对英国出口62%。看看BARRICK GOLD, YAMANA, KINROSS全球10大黄金生产商3家总部在多伦多。如今英镑贬值后，对加拿大的进口需求恐怕会有所下降。 反观加拿大的进口部门，对英国的进口主要集中在汽车，飞机，直升机部件等高端制造业。英镑大幅度的贬值对加拿大的制造业出口的影响不容小觑。今年加元在1月份阶段性见底后，出现了一波波澜壮阔的行情。加元兑美元汇率从68美分一路升值突破75美分，代价也是相当惨重的，好不容易缩窄的贸易赤字再度放大：加拿大贸易赤字从去年的高位20亿加元，在今年的一月份本来缩减到6.6亿，但是随着加元的升值，贸易赤字快速膨胀，最新六月居然创下36.3亿加元的记录水平。金融海啸以来加拿大出口恶化，至今非但没有明显改善，反而问题越来越大。 面临贸易赤字膨胀，出口形势不断恶化，在英国降息后，无疑将引发另一轮新的货币战争。 加拿大央行又一次面临艰难抉择：到底出手还是不出手？加拿大央行在2015年降息两次后，已经公开表示，下一步刺激经济的措施应该由政府的财政政策来主道。但是，从各国目前的情况看，没有一个国家在财政政策上敢于下手，因为这将会影响到诸多利益集团，是一项危险行动，精明的政客门没有人傻到会抛头露面来冒这个风险。即使日本的安倍经济学，只是看到安倍到处炫耀所谓的三支箭，但是我们也看不到财政政策出台，而只是货币政策这支箭变成连环箭，不断的让日本央行QE，然后再QQE，总之让货币政策来解决一切问题。参照全球各国情况，加拿大也不例外，央行很快就会扛不住压力，在出口下降，失业率上升的情况下，宣布降息来拯救经济。 在全球央行都利用货币政策寻求利息极限之际，固定收益市场存在巨大的投资机会。从金融层面看：英国主权国债的收益率进一步下滑，英国各个期限的国债收益率都出现了下滑，10年期国债收益率已经下滑到了0.67%。在当今金融一体化的环境下，机构投资者看到英国国债收益率下滑后，追逐收益的本性会促使这些资金流入美债，加拿大国债，推高美国和加拿大国债的价格。毋庸置疑，国债固有的固定收入的特点，促使全球国债收益率进一步下滑。10年期美国国债收益率在非农收据公布前一直低于1.5%，而加拿大10年期国债的收益率也从年初1.5%的水平下滑到了1.06%。 也许有朋友会讲，黄金可能是最大的受益者，也许吧，但是别忘了，黄金是被囚禁的货币之王。央行货币政策用到这份上，黄金要想闪闪发光，完全靠央行的仁慈，而不是投资者的臆想。 对于加拿大人来讲，大家最牵肠挂肚的还是房地产市场。英国的降息，其实带来了福音，全球货币战争硝烟四起，加拿大无法独善其身，早晚会加入降息大军。今天公布的贸易帐赤字创下历史记录，而加拿大的失业了上升至6.9%，7月份一共丢失了31200个就业职位。 许多分析师对于今年的经济增长都表示担忧，如果像去年那样连续出现两个季度的GDP萎缩，加拿大央行祭出降息政策是毫无悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。  

【加拿大都市网】 进入2016年，关于加拿大国库中黄金储备的事情闹的沸沸扬扬。加拿大财政部的数据显示，库存黄金从去年持有的两吨，到年初则只有0.62吨黄金储备。许多人对此表示不解，加拿大的一些黄金厂商和分析师更是提出了反对意见。但是，加拿大财政部对于坊间的舆论毫不在意，本周干脆卖掉所有黄金，让你们说去吧，我还是走自己的路。截止目前，根据最新的加拿大国际储备的报告显示，加拿大已经卖空了所有的黄金。很难想象一个主权国家的国库中只有区区77盎司的黄金作为储备，从现在起，加拿大正式告别了“黄金灿烂的日子” 在货币战争烽烟遍地的今日，世界各国都在大规模增持黄金。加拿大却是G7国家中唯一没有黄金储备作为货币硬通货的国家。从某种意义上讲，加拿大已经成为了一个不折不扣的法币体系的国家，因为没有一吨黄金作为加币的背书（仅剩下77盎司黄金，可以忽略不计）。没有了硬通货的加拿大国库中，充斥着其它国家的货币，包括相当于486亿加元等值的美元，以及相当于225亿等值的其它国家货币，简而言之都是纸币。 就在加拿大清空了最后一点黄金后，2016年的黄金价格却创出了最大一波行情，从去年 1050的低点反弹到了 1270美元一盎司。这一轮大幅上涨行情，使得黄金价格录得自1974年以来最好的开年记录。 货币战争，银行负利率，这个世界没有章法可言。乱世买金，恒古不变的真理，2016年伊始，英国最大的在线黄金交易商BullionByPost表示，“我们的单日黄金交易额达到了创记录的560万英镑。隔夜我们收到了数百个电话黄金订单，今早收到了更疯狂的订单来电。”总部位于伦敦的交易商表示，这是自2012年来业绩最好的一个开年，实体店里等待下单的顾客已经排队到街区了。 金价反弹，主权国家持有黄金的热情在增加，在这样的环境下，只有加拿大和另外一个“奇葩国家”委内瑞拉卖掉黄金来换取流动性。 当前的加拿大，从政府到民间的举债水平都已经非常高，当债务水平达到当前的水平，黄金相比政府票据更吸引力。试想在这样的环境下，加拿大政府的票据显然不如黄金这样的硬通货具有吸引力，依靠卖金度日填补赤字嫣然成为坊间最流行的猜测。 这样的猜测是否成立，在缺乏数据的情况下难以回答。但是，一个无可辩驳的事实是，无论在上世纪80年，还是过去几年的大幅减持黄金，背后一个共同的特点就是联邦债务水平的上升。上世纪80年代初，政府赤字从70年代中期2%，一路飙升至90年代初达到了8%。加元汇率在80年代以前与美元处于稳定的平算，一路贬值到了85美分。 如今20多年过去了，加拿大还是面临一样的问题。商品周期终结，油价大跌造成加拿大荷兰病的病症凸显。加拿大的财政赤字再度上升。去年11月加拿大新任财长 BillMorneau表示，自由党政府2015至 2016财政年度将面临30亿加元赤字，下一个财政年度赤字将升至 39亿加元。 未来加拿大还需要每年增加基础建设的投入，预计未来三年一共举债超过250亿，未来政府债务负担还将大幅的提升。这次所不同的是，我们的国库里已经没有黄金了！ 至于谁动了我们的奶酪已经不重要了，国库里黄金今天的稀缺局面，是过去几届政府集体努力的结果。加拿大国库黄金已空却是不争的事实。许多人都在为今年加币的反弹所欢欣鼓舞，作为加元，过去一直具有商品的属性，因此也被称为石油加元，今年的油价大幅反弹令加元兑美元汇率冲上75美分。从理论上讲，虽然黄金与货币汇率没有直接的关系，但是，没有黄金作为背书的加币，又怎让人不揪心呢！加元借着石油价格走高的这一轮反弹能走多远，我们拭目以待。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 加拿大五大银行之一的道明银行周二宣布，即刻提高房屋贷款利率15个基点，将贷款基准利率提高至2.85%。这是自2015年七月以来首次提息，而且是在中央银行降息的环境里，实在让人费解！ 道明银行无端加息为那般？首先是政府重拳打压房市，要求银行审慎贷款，提高贷款收入门槛。根据网站RateHub的数据，现在10万元年收入的买房者，首期4万加元，可以享有2.17%的低利率，贷款后可以买到665,435元的房子。但是，根据新的法规，同样一个买房者，却只能买到价值505,762元的房子。不难看出，政府的政策使得合格的贷款者减少，这样一来，银行的贷款规模效应下降，必须将增加的成本转嫁给消费者。 其次，银行被要求分担风险。加拿大房屋贷款中心CMHC，将要求银行对于房屋贷款担保部分分担风险。这次的政府房贷收紧，就给加拿大商业银行房贷引入垫底费机制，即房贷违约损失的前5%-10%先由银行承担，超过这个损失的部分政府才会担保。 这个“馊”主意来自国际货币基金组织，从IMF的角度而言，他们建议加拿大政府不要让纳税人会成为房地产的最后买单的人。加拿大银行家协会主席惊呼，这次政府彻底改变了加拿大房贷市场的运作机制。这个政策使得银行被动地提高资本充足要求，由于银行是高杠杆的金融机构，资金一旦被占用，费用相当高，这部分额外的费用，银行将会把增加的房贷成本转嫁给贷款人。 这个5%-10%的银行贷款垫底费用，立刻会影响到银行资金的流动性：根据国际银行法规，银行必须保持自有流动资金可以运作30天的水平，主要目的是防止出现2008年金融海啸时信用冻结的情况。为了达到这个水平，银行必须留足资金，这些资金不能用于生意周转。银行这部分“流动资本”立刻缺失5%-10%等额的资金缺口，不得不从其他地方挤出更多资金填补空缺，必然会影响到银行的流动性和整体盈利，银行一定会将这些成本转嫁给贷款消费者。 最近一段时间，大家只是看到房地产的红火，其实加拿大股市非常火爆，TSX指数眼看就要冲上15000点，准备冲刺记录高位。这种情况下，资金流向资源、黄金、和股票市场，加拿大债券市场大幅失血，造成债券收益率飙升，这种情况在进来的四周表现尤其明显，加拿大十年期债券收益率上升了20个基点。 银行的房屋贷款是与债券收益率挂钩的。10年期的固定利率已经上升到了1.2%，比9月29日的低点上升了25个基点。加拿大与加拿大长期国债的收益率直接挂钩。由于美国今年12月份启动加息的预期非常强烈，加拿大国债收益率也随着美国国债收益率上升；固定房屋贷款利率也相应上调。 当投资者对国债需求下降，为了吸引更多的投资者就必须提升利率，这就造成银行固定贷款产品损失，必须要从消费者特别是浮动贷款的消费者那里把损失夺回来！银行浮动利率的贷款本身属于Flow through的性质，浮动利率的基准则是有一个PRIME RATE。由于商业银行的PRIME RATE是与中央银行的基准利率挂钩，那么央行降息对于商业银行本身属于政策红利，但是政策红利并非能够完全传道给贷款人。以去年加拿大中央银行两次降息为例子，去年加拿大央行总的降息幅度为0.5%，但是各大商业银行最终只是把PRIME RATE 从3%降至2.7%。相反，如果商业银行面临贷款紧缩政策所带来的政策成本却一定会完全传道，来保证银行的盈利和资本充足率。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 加拿大本周与中国签订重要贸易协定，双方宣布到2025年实现双边贸易额在2015年基础上翻一番，并且强调双向投资对经济增长和创造就业的重要性。 今年以来，中国对对加拿大油菜籽的质量提出质疑，加拿大是全球最大的油菜籽出口国，而中国是加拿大油菜籽的第一大出口目的地，总额高达20亿加元。本周，双方就中加油菜籽贸易签署了谅解备忘录。 其实，在此之前，为了增加对中国的出口，加拿大总理在中国参加G20杭州会议期间，就签署了12亿加元的贸易协定。总理杜鲁多与中国电商巨头马云会晤，通过这个平台，以后加拿大的四大国宝——枫叶糖浆、油菜籽油、鲜活龙虾、橡木冰酒，很容易就能够出现在中国家庭的饭桌上。加拿大GDP60%来自贸易，但加拿大在中国的贸易伙伴中排在十余名后加拿大出口中国的都是自然资源类别产品，如菜籽油、牛肉、纸张、矿产品、木材、海鲜、谷物等。而中国出口到加拿大的是电子产品、机械设备、家具玩具、橡胶塑料、陶瓷玻璃、纺织服装等。加拿大不是G7工业国家吗?加拿大与中国的贸易，怎么会处于这样一种局面？  从国家经济发展的角度，及加拿大在国际贸易和汇率政策上所处的地位看，去资源化后的加拿大经济发展面临着两个方向：一是让货币升值，要保持政策的贸易盈余发展经济，加拿大必须要发展生产力，提高技术革新水平；另外一个是让货币贬值，用国际资金的流入来刺激经济，避免陷入赤字和经济停滞。从经济发展的角度看，加拿大应该走产业升级和技术革新的道路，但看看加拿大近半个世纪的历史，每当遇到发展瓶颈时，政府无一例外地选择让加币贬值来刺激经济。 加拿大的人文地理环境非常优越，吸引着各国投资，但是从加拿大本土情况看，加拿大民意调查对于与中国的贸易和投资方面并不乐观。加拿大亚太基金会的最新调查显示，大约46%的加拿大人愿意与中国扩大贸易，但是只有11%的加人愿意看到中国企业投资和收购加拿大公司。当初，中国企业收购尼克森石油公司时的艰辛历历在目，后来的加拿大钾肥干脆就任其凋零，也不愿意卖给包括中国在内的任何海外买家。中国企业在加拿大比较成功的是华为，在渥太华雇佣300人，万锦市有350名工作人员，其他中国企业在加拿大投资则凤毛麟角。 最近安省两家地产协会，多伦多地产局Toronto Real Estate Board和安省地产协会Ontario Real Estate Association，同时向安省政府谏言， 不要学BC省针对海外买家征税。两家协会分析认为， 海外买家税将使得资金涌向中低价格的地产板块，从而加重对中产阶级的伤害。例如，多伦多征税，买家将去周边城区购房，使得当地价格暴涨，如果周边价格上涨，不仅伤害中低收入人群，而且由于城市边缘的涨价最终还是会带动多伦多市的地产价格继续上涨，对于地产调控无济于事。两家地产协会还认为，征收海外买家税同样会使得多伦多的房屋租金上升。因为不少买家买楼就是为出租，针对他们加税后，出租单位将减少，而供应减少将道致出租市场价格上涨。 如果加拿大要扩大与中国的贸易和投资，其实在投资方面，特别是对待海外买家的态度方面值得商榷。加国房地产不让买，企业不让买。那么，就只有在贸易方面多下功夫。可是，加拿大对中国的贸易完全处于下风，中国对加拿大的出口不断上升，而加拿大对中国的贸易逆差则不断膨胀，目前已超过400亿，我们对中国出口总额才不过约200亿。因此，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，继续选择货币贬值，让外资进入加拿大应该是不出意外的。那么，加拿大对于外资进入加拿大的投资，特别是对于进入加拿大房地产市场的资金，征收额外15%的奢侈税，在这个大框架下，实际上是自相矛盾的。征税真该三思而后行。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 多伦多最近的房价涨得吓人，街头巷尾热议，各类专家支招，加拿大智库Simon Fraser 一语惊人，新近出炉的加拿大菲莎学院报告认为，多伦多的房价上涨虽然有需求的因素，但是主要是被海外买家和国内买家的炒房欲望驱动，而不是被基本面的房源短缺所驱动。 菲莎学院的这份报告认为，把房价上涨归咎于房屋供量不足，这种结论有一个明显的问题：现有房屋的上市量确实大幅降低，但主要原因是房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 现有二手房的上市量短缺造成房价上升不假，但这种短期是人为造成，并不是基本面的供给问题。在一个交易量稀薄的市场上，很少的几个交易就可以把整个房地产市场炒的火热，但是这种价格飙升就像焰火般靓丽却不持久。 菲沙学院认为，许多买房者被价格诱惑入市，将会陷入无可挽回的财政困境。菲莎学院报告中提出这样的警告。特别是对于多伦多的年轻人，这些人看到房价上升急于置业，他们将是为这场房地产泡沫买单的牺牲品，虽然他们并没有任何错误。 这份报告独出心裁，与大多数主流媒体的分析都不同，更使得菲沙学院与多伦多地产协会和从业者为敌：因为地产专业人士异口同声地表示，多伦多的土地和房屋稀缺将使得房价持续上涨。多伦多地产协会一直都将房价上涨归咎于土地供应，并且认为绿化带阻碍了多伦多房地产开发，供应端的问题造成房价疯涨。 但是， 菲莎学院尖锐的指出：自从2012年以来，多伦多的人口与新房比例正在逐年下降，这说明房屋开工数目，不要说跟上人口增长，数据显示其实超过人口增长速度 。因此，多伦多的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发。这才是房价上涨的真正原因。 许多拥有自住房的当地人都选择买多一栋房子作为投资，因此无端增加了需求端的紧张情况。加拿大本地许多普通人家现在不仅给自己购买投资房，而且开始给下一代购买将来的居住房屋，使得房地产投资成为一场群众性的热潮，房屋价格哪有不上涨的道理呢？ 但这种低利息造就的，群众普遍参与的，海外买家火上浇油的疯狂房市，还能把价格非理性上涨归咎于基本面的供应不足吗？要治理房地产市场，根本用不着开发新地建新房，无端破坏环境，只要把人们的疯狂预期浇灭，把投机贪欲打消，房价自然可以得到控制。 如何扭转人们对于房地产价格上升的预期呢？加息无疑是个非常有力的重拳。这样做无疑会伤害加拿大的经济。因为加息是无差别的打压，而且加息会提高所有行业的借贷成本。在房地产独大的经济形势下，加拿大所有其他行业都奄奄一息，央行这个时候如果重拳加息，后果会不堪设想。 根据菲莎学院的建议，解决问题的唯一办法，就是让安省政府效彷温哥华，对海外买家征税，因为海外买家数量虽少，对于整个房地产系统的价格影响确实火上浇油，要灭火，首先要打击海外买家。 菲莎学院的报告，最后还建议一条更狠的招数，对于在加拿大拥有房地产，而不在加拿大本地工作的房地产业主征收额外的物业税，估计这条建议通过的可能性很低。不要低估了政府的决心，安省财政厅长苏善民（Charles Sousa），对于海外买家税的态度上周发生喜剧性反转。苏善民说，增加海外房屋买家税是控制房价增长过快的方法之一。苏善民略带悔意的表示，在去年八月BC省针对海外买家征税后，安省按兵不动，本意是想让房地产市场自行调控，但随后发生的事情让他非常担忧，多伦多已经成为房地产炒家的战场，到处都是抢offer大战。 本地普通人已经一房难求，财长再也不能对此漠视了。由此可见，省选在即，人气低迷的自由党，选择海外买家亮剑，挽回一点人心，似乎是不需要多少悬念的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

罗渣士（Rogers）电信本周表示将会终止自行研发的下一代电视平台Internet protocol television （IPTV），把有关费用从财务报表中减记，并将与美国传媒巨头康卡斯特Comcast合作，在加拿大开发云端电视平台X1，预计在2018年底之前推出。 近年来，罗渣士的股票表现不错，但公司经营策略方面就让人嬉笑皆非： 2010年温哥华冬季奥运会上夺冠，每年冰球NHL联赛吸引着加拿大爱好冰球的人士。这股热潮使得罗渣士公司也跟着发烧，在2013年11月份斥资52亿加元，将加拿大未来12年NHL冰球的转播权买下。2014年，罗渣士推出在线SHOMI，从2014年11月到今年11月底正好两年的时间就偃旗息鼓，公司亏损上亿加元。 罗渣士可以这样肆无忌惮，就在于其独裁性，即双重股权的结构。所谓的双重股权，也就是常说的同股不同权。一般上市公司会发行两类股票，其中一类股份被称为A类股，很少在市场上流通，往往掌握在公司创始人和其家族成员手上。而另一类在二级市场流通的被称为B类股，但是，公司创始人和家族成员手上公司同样股份的投票权，是B类股的几倍甚至几十倍。 设计这样的股权，目的显而易见，本意就是不希望“外人”过多地干预公司的运作，决策权和话语权集中在少数人的手里，不需要通过董事会投票，总之就是一言堂。因此双重股权的公司，很容易被贴上家族企业的标签，一般都与公司领道层的专制分不开，许多喜欢“民主”的投资者都会对这类公司敬而远之。在加拿大TSX主板上市的有24家这类独裁公司，如Fairfax 、庞巴迪及加拿大轮胎等等。 加拿大TSX的大部分上市公司都是“民主”的，没有这种专制的双重股权结构。机构投资者既然注入了资金，就希望投资的股票能够有稳定的表现，也希望他们的声音能够让董事会听到。因此，机构投资者都会进入董事会，保证公司的运作符合投资人的利益。即使小散户，每年也会收到股东大会的通知。 普通公司需要满足投资者的民主需求，前提就是一股一权。相反，同股不同权，投资者的投资额与实际的话语权不成正比，这正是双重股权结构的核心——独裁。这种双重股权结构，很难想让机构投资者将其纳入法眼。比如加拿大养老金CPPIB的投资要求，首先就要排除双重股权结构的投资。机构投资者不愿意投资双重股权结构，除了话语权和投资不成不比例，另一个问题就是董事会缺乏优胜劣汰的良性循环。 双重股权结构显然就是让公司的话语权永远地留在家族成员手上，甚至董事会主席和CEO是同一个人。公司的成败都集中在这个家族，对于其它股东显然显得有些专制。然而，有时候独裁可能是更好的选择。如果我们把加拿大上市的这24家双重股权结构的公司做成一揽子投资指数，与TSX大盘指数进行对比，投资者会诧异的发现：在过去十年里，一篮子双重股权结构企业股价的10年期年化收益达到了3.7%，显著超过TSX大市1.1%的表现。而近五年加拿大TSX指数股年化出现0.9%的亏损，但是一篮子双重股权机构企业的股票却逆市上涨了4.2%高度集权化的企业比较成功，民主反而会对投资者不利，究竟是什么原因？从企业运作角度看，集权专制是一把双刃剑，如果运营得当，有一个像Fairfax公司Perm Watsa这样英明的领道人，可以为其投资者带来丰厚的回报。相反，公司集权体制下，错误的决定会毁了一家企业，例如像庞巴迪、AGF都是如此。 普通公司的同股同权的民主体制看起来不错，但是反过来，许多建设性的建议也很难获得通过，企业很容易趋于平庸化。冷静地想一下，究竟是在行业里天天摸爬滚打的圈内人更了解市场的市场运作呢，还是普通的投资人更了解市场呢？如果让外行过多地干预，来指挥和约束内行，就会适得其反。换言之，独裁企业不一定好，但是优秀企业一定是独裁的。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

安省62岁居民奥弗伯里（Stephen Overbury）计划重返居住了15年的日本过退休生活，但在离开加拿大前，他希望把自己位于小镇史密斯瀑布（Smith Falls）附近的农场，交托给一个全心全意打理这个农场的有心人。 　　 据CBC报道，农场现有饲养的动物种类，包括乳牛、小鸡、鸭子和羊。奥弗伯里无意出卖或出租农场，因为他觉得“买卖”总会令人从个人利益出发，而且出卖农场可能导致其饲养的动物被舍弃，尤其是老弱或有特殊需要的动物。 奥弗伯里较早在分类广告网站Kijiji张贴了一个广告，内容是寻求一个刻苦耐劳的人接管他的农场，而这名接管人无需向他付出分文。获委以重任的有心人将可永久享用这个农场的一切设施，还有一幢在1830年建成但仍状况良好的石屋供他居住。 　　 奥弗伯里将继续支付农场内动物的膳食和医疗费用，但接管者打理农场将是一件非常辛苦的任务，至今奥弗伯里网上广告的浏览次数约40,000次，并且接获了数百申请。 　　 奥弗伯里盼望早日找到这个接管农场的人选，让他可以安心前往日本。他对接管人的最基本条件是必需衷心热爱动物，而且不辞劳苦照顾和关爱牠们。他本身是一名素食主义者，但却不要求对方也是素食主义，只需要注重环保。

据CBC新闻，安省一名女子Terri-lynn Robison站在她被烧毁的房间里，始终不敢相信她的丈夫竟然真的放了这把火。 　　 Robison说去年，她和她的丈夫发生了一次争执，她告诉她的丈夫他们11年的婚姻已经结束，她开始收拾衣服。她的丈夫上了楼，她以为丈夫要离开，然而她的丈夫拿著烧烤点火器回到房间，点燃了床单。Robinson抱著她的狗和手机立刻逃离，她的丈夫当晚被捕，被控纵火及无视生命，被判入狱两年少一天。 　　 Robison很庆幸自己及时跑出了家门，没有受伤。然而好运并没有继续伴随她：她的保险公司Allstate拒绝了她的索赔要求，尽管她是这场纵火事件的受害者。Allstate公司表示：她的“VIP”房主计划是“无效的”，因为她的丈夫也在这个计划中，并且是蓄意点火的。 伴侣的行为“故意或犯罪” 保险公司可以不赔 虽然听起来很不合理，但是从法律的角度，Allstate的做法并没有违法。在安大略省，当受害人和伴侣同在一个保险计划中，如果伴侣的行为被视为“故意或者犯罪”，那么保险公司可以拒绝受害人的理赔请求。 调查发现，罗宾逊的遭遇并不是个案。在多个案例中，伴侣烧了共同财产，无辜的受害人不仅要自掏腰包支付维修费用，而且更糟的是，可能落得无家可归的结局。 　　 腐烂的房子与焦灼的生活 从外面看，罗宾逊的两层小楼和其他房子一样，整齐干净。事发近一年来，罗宾逊自觉履行义务，为房子铲雪，修剪草坪，收邮件。 但是房子里面，冰箱里爬满了蛆虫。 房间散发着令人作呕的烟雾恶臭。地下室也发了霉。 这座房子正在从内向外腐烂，再也无法居住。 罗宾逊住在一个妇女的庇护所已将近一个月。 如果她的保险索赔得到批准，她将会留在酒店，直到准备好临时房屋，而这些花销都将由保险公司来负责。 　　 而实际上，保险公司Allstate给了罗宾逊 10,000加币，但其在公司出具的信件中表明“Allstate没有义务去解决这个问题”。 维修房屋的花销至少在16万加币左右，这不是一个在养老院当厨师的人能够负担得起的。直到今年一月，罗宾逊尚可支付房屋贷款，但是租房子的钱和汽车的开销已经将她的财政状况走到极限。她猜想，银行可能很快就要关闭她的财产了。让她最绝望的是，由于她生活在一个执行了如此保险法的省份，她不得不为这一切付出代价。

多伦多房价今年持续上涨，2月份各类房屋的均价达到创历史的$875,983，独立屋则超过了$150万大关；GTA其它地区独立屋均价也超过百万，从1月份的$999,102升至$$111万，一年涨幅更达35.4%。 而安省一名50岁的铁路退休职工斯蒂尔（Bill Steele）却在如此高的房价中淘到了宝，只用15万就买到了一栋有两层楼高和大后院的“豪宅”。 这个物业并不在GTA，也不在安省，而是在新省（New Brunswick）的Dorchester。这幢“豪宅”是一栋两层楼的旧监狱，面积约1,200平方米，其中有15个曾经作为囚室的单间，1个健身房，还有1个主人住的单元。 斯蒂尔说他对这幢楼“一见钟情”，一眼就看中了它，立即拍板买下，交接日是今年6月1日，价格$159,900。 　　 斯蒂尔自言喜欢收集古董和古灵精怪的东西，因此想打破传统，而且在接近他父亲成长的地方终老：“大家都选择住在一间小屋，我却厌倦了这种玩法。" 　　 斯蒂尔买的这座监狱历史悠久，1936年曾经以绞刑处决一对恶名昭彰的杀人兄弟，分别为时年20岁青年班尼斯特（Daniel Bannister）和他19岁弟弟阿瑟（Arthur Bannister），两人被指掳走一名女婴，并且杀死女婴30岁的父亲。根据美国《纽约时报》报道形容，两兄弟当年行刑时背靠背，狱卒将他们绞死后放入一个灵柩，然后安葬在监狱的花园。 斯蒂尔计划买入这座前监狱后，将部分空间改建为博物馆，并且找回班尼斯特兄弟的安葬位置。

  加拿大连锁百货零售商Sears Canada创立已65年，但在过去10年Sears Canada的经营状况每况愈下，年营业额亦下跌。为了应对这个持续不济局面，Sears Canada寻求透过在市中心开设期间限定店（pop-up shop），大力推广其新设立的廉价商品部门。 ■史特兰治带领Sears Canada变身，力求转亏为盈。 星报 这间计划营业数月的期间限定店位于多市皇后街西（Queen Street West），区内有不少时装店林立，包括潮流服饰品牌店Aritzia及瑜珈服饰店Lululemon。 Sears Canada期间限定店供应的衣饰走年轻人路线，希望能对准他们的口味，改变他们认为Searts Canada走高档路线的观感,当中最大的卖点是商品价格，与速销时装店相若。店内出售的商品，无论是衣履、家居用品抑或小型傢俬，都离不开以廉价招徕消费者，例如100%棉质T恤只售10元，而羽绒夹克的售价则为50元。 营业额仅10年前一半 现在，Sears Canada一年营业额仅略超30亿元，远低于10年前的60亿元水平。Sears Canada为此新成立一个廉价部门，主要是为消费者提供价格廉宜物美的时装、必需品和家具。 在当今零售销售气候下，廉价商店的生意兴旺，反而传统高档零售商却被消费者冷落，甚至无法经营下去。Sears Canada寄望从廉价商店市场大行其道的潮流分一杯羹，协助公司重回增长轨道。 行政主席史特兰治（Brandon G. Stranzl）表示，Sears Canada原本旗下有多达64个品牌，但是每个品牌缺乏明确或独特定位，于是Sears决定把全部品牌归纳为一个具独特性的品牌，令到消费者一看见Sears便觉得这是出售全球最高质素商品的地点，而且售价是大众能够负担。 Sears尚未公布2016年全年业绩，但从去年第3季净亏损及收入较一年前下跌估计，全年业绩或难以乐观。零售业顾问威廉斯（John Williams）表示，Sears现在转型是迎合时势，但可能起步较迟及不够大刀阔斧。

  ■早前有报道指，渣打银行的私人银行业务转型主打超高净值客户。 早前有报道指，渣打银行的私人银行业务转型主打超高净值客户，主力吸纳至少具3000万美元可投资资产的超高端客户，期望可以减少对每个客户进行尽职调查成本，同时有机会裁减负责资产净值较低客户银行家。香港多家银行均表示不会跟随，因私人银行业务仍存在潜力，会继续增聘人手。 英国《金融时报》引述知情人士报道，渣打打算在今年将旗下投资客户的可投资资产门槛要求由200万美元提高至500万美元，今后亦会集中服务具备至少3000万美元（约2.34亿港元）投资资产的个人或家庭客户，估计渣打后续会有一轮人事调整。 业界续增聘人手 中银表示，目前会积极拓展私人银行业务，继续增聘私人银行业务人员。该行与母行中国银行会紧密合作，通过转介机制，持续加强个人客户的跨境银行服务，尤其是高资产值的全球客户，亦会联同中国银行的内地及海外分行，为客户提供一站式环球跨境金融服务。 瑞银表示，资深的银行家在行内向来匮乏，因此竞争对手的银行家亦是瑞银的吸纳对象，而前线的客户经理在最近两年都有增聘，但数目不及2014年聘请100名多。另外，积极拓展私人银行业务的星展银行，去年收购澳新银行私人银行业务。星展私人银行北亚区董事总经理陈健元表示，高端及超高端客都是该行重视的，去年的资产管理总值（AUM）按年上升8%。加上在收购后，AUM中有大约60亿坡元（约332亿港元）来自新的高净值客户，他指星展会继续发展该业务。

自三星Galaxy S8 4月7日在韩国开启预售，到现在两天内的预售量已超过55万部，打破了此前Note7 13天在韩预售40万部的纪录。三星早前在纽约召开发布会，正式推出全新旗舰手机Galaxy S8/S8+，采用Dream Infinity Display 全视曲面屏、超高屏占比、取消了实体home键、后置指纹识别、新的Bibxy人工智能助手。 之前的 Note7 爆炸事件让三星不得不对召回并停产该款手机，而此次的S8系列手机有望让三星重振旗鼓，与其他手机厂商抢夺市场份额。韩联社报道，手机实体卖场里，午夜黑和兰花灰配色的S8最受欢迎。 三星方面也表示S8不会出现供应短缺的情况。三星移动部门负责人Koh Dong-jin称，新旗舰Galaxy S8第一波将提供强劲的初始供应链，至少相当于去年Galaxy S7和S7 Edge的两倍，完全“不会有供不应求发货延迟”的问题。S8在韩国的上市时间为4月17日。

■示威人士到库亚尔的办公室门外放纸飞机抗议。 加通社 综合报道 加国运输业巨企庞巴迪（Bombardier，TSX：BBD.B）涉嫌在取得政府资助后高层获得高薪事件，民众的不满似乎未有减轻迹象，昨日有民众到魁省省长库亚尔（Philippe Couillard）的满地可办公室外集会抗议，为平息民怨，庞巴迪拟最快今日向股东公布几名高层的调整薪金建议。 示威者昨日先由庞巴迪的公司总部前开始游行，他们高举抗议纸板，又叫着“太多太多了”的口号，不满庞巴迪高级管理人员获得高薪。不少示威者表示，他们希望魁省政府对接受公共资金的庞巴迪开出条件，令公司的职位得到保障，并且要限制高级管理人员的花红。 一名示威者布拉佐（Pierre Brazeau）说：“这是我们的钱，政府正在取笑我们。如果我们不上街发声，他们会像现时这样的继续剥削我们。” 近年领政府资助亿元计 庞巴迪近年领取政府资助金数以亿元计，包括联邦政府的3.725亿元贷款和魁北克政府的10亿元贷款。为节省成本，公司更曾在全球进行裁员，而自从公司公布5名行政人员的2016年薪酬加薪接近50%后，便一直受到公众的批评。 庞巴迪最快今日向证券监管机构提交文件，届时公司股东及公众便可以详细理解公司拟调整高层薪金的实际内容。　 上周魁省反对党议员曾在魁省议会动议省府向庞巴迪采取行动，但执政自由党利用议席优势令动议不获通过，库亚尔表示政府干预会向企业发出坏讯息。

【加拿大都市网】 若消费品出现缺陷，而厂商不愿意协助的话，我会要求零售商介入。Verna Harrison和Don Dolson的Oreck空气淨化机，在购入两年后失灵，我这个方法帮了他们一把。 空气淨化机的主要零件Truman Cell有三年保养，当产品接连失灵后，二人就把产品寄回制造商位于温尼辟的办事处。 Harrison在2月告诉我：“我们12月5日把产品寄出，之后一直收不到Oreck的回音。我们曾打过12至15通电话，却只收到留言，表示接待员忙于应对其他客人，叫我们留下电话号码，他们会尽快回覆。当然之后仍是音讯全无。” 在我接触Oreck Manufacturing Co.前，她跟我提及上述产品是购于多伦多东北部的加拿大轮胎分店。该连锁集团发言人Stephanie Nadalin接触位于多市东北部Uxbridge的经销商后表示，儘管问题出在制造商，但作为经销商仍希望帮助客户。后来发现产品已停售，他仍愿意送出一台（比得上旧机）的新机，不另收费。 二人两日后到居住地邻近的加拿大轮胎商店领取新的空气淨化机。Harrison说：“我们尝试接触Oreck数个月仍徒劳无功，给你发电邮是最后一。感谢你的帮助，商店确保我们满意。” 苹果客户的投诉 我甚少收到苹果客户的投诉，不过最近却接获一宗有关Jacob Thielmann的平板电脑的投诉。他的女婿Bob Romanuk说：“4年前，外父在Best Buy买了一台64 GB的iPad Mini，大家都明白保养期已过。” 去年8月，电池在没使用的情况下，仍在不足24小时内清空，之后仪器更无法启动。他的女婿于是把iPad送到苹果维修中心，对方发出更换订单，然后三天内把iPad寄回和取得新机，费用为260元。但失灵问题在10月再次出现，这次维修中心收取33元电池检验和充电费，并坚持仪器没有问题。 Romanuk说：“我把它带到就近的苹果商店，店员进行测试后马上给我一台替代的iPad。”第二台仪器有90天保养期，75天后电池再次出现无法蓄电的问题。Romanuk驱车返回那间苹果商店，另一名店员建议他把平板电脑重新设定，但依然没帮助：“那台iPad继续无法蓄电，由于对方表示可能是Gmail程式在背景持续运作，然后把电源耗光，所以我们连邮件应用程式一併删除。” 再次收取替换产品费 虽然保养期于1月14日完结，但苹果表示由于Thielmann是在90天保养期内报告仪器失灵，因此仍可获保养。Thielmann原本已经鬆一口气，但后来苹果就第三次产品替换收费，做法叫他失望。 苹果一名高级顾问在即时对话中承诺，只要Thielmann交回损坏的iPad，即可得到一台经翻新的产品。Romanuk在三周后表示：“我什麽都收不到。要我岳父出面联络和打字是个挑战，没有iPad也非常不方便。” 最终加拿大苹果发言人Tara Hendela感谢我把投诉转介给他，不出数天苹果已接触当事人和送上新iPad。Romanuk说：“苹果代表的行动恢复了我们对这间公司的信心。Jacob和我获得堪称典范的待遇。” 苹果2001年创办连锁店，创立人乔布斯曾从加拿大集团Four Seasons Hotels and Resorts的服务中取得灵感。 我渴望听取读者的意见，你使用过苹果的顾客服务吗？服务有什麽地方值得称许？什麽地方需要改善？我会在未来的专栏反映大家意见。星报专栏作家︰Ellen Roseman 刊载此文出于传递更多信息之目的，并不意味赞同其观点和对其真实性负责。都市财经所有文章提及的产品和建议仅作参考，不构成投资依据。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

【加拿大都市网】 加拿大今年以来的房价暴涨，甚至已经陷入癫狂的状态，政府的绥靖政策驱动下，市场上随处可见抢房大战，加价10万、20万加元，人们都眼皮不眨一下，政府一方面任凭房价火箭般上涨，另一方面则对于那些被房地产挤压失去工作，或者兼职工作的人们步步紧逼：这次的联邦预算没有提及资本增值税，却要对每天在街上载客挣几个糊口钱的优步（Uber）司机征收GST和HST。 政府认为，优步司机和乘客，无论使用手机还是网络应用打车，都必须为每一次行程支付加拿大两级政府的GST和HST，这样将会为政府带来300万加元的额外收入。不过就在国家财政增加了相当于一栋房子的钱，政府大动干戈来打压这些每天为几块钱奔波的人们，真是让人无语。 在2009年经济复苏以来，各国政府的刺激政策勐药下过之后，却没有达到凯恩斯的效果，政府干预市场经济的行为正在失去方向。加拿大从零售业，到银行业，处处裁员，工作不好找，房价可不饶人，于是大批房奴们，都在临时工作中疲于奔命，其实兼职是最明显的共享经济。在北美最近流行的优步（私人出租车） 以及空中食宿（Airbnb）（私人租房）就是这种趋势的突出反映，房价涨的越勐，我们似乎注定要进入共享经济时代。 零工经济原本是鼓励他们再就业的一个机会，CIBC的经济学家则评论到：“共享经济的出现会增加就业，但是并不代表会创造稳定的就业。 仅以司机收益而言，相比于传统出租车公司，如果将车辆折旧、车辆保险以及司机本人的保险都计算在内，这些优步司机并不一定能赚多少钱。现在政府在这个利润微薄的行业里再插手，以税收的形势分一杯羹，无疑让行业内人士日子更加难过。 那么，政府无端打开印钞机，将数以万亿记的资金投入市场，只见到房价飙升，却未见就业改善。原因何在呢？这就要看凯恩斯关于低利率的见解了：凯恩斯在其通论中是这样表述的，当低利息政策道致资本回报率的下降，会使纯食利阶层的利益不再增长，新增收入流量中绝大部分成为劳动收入，从而有利于缩小收入差距和社会稳定，公共资本的增加则有利于公众生活条件的改善。 他甚至乐观的认为，资本平均回报率降至接近零的水平，意味着一个社会达到了资本的“普遍丰裕”，这使得更多的人可以从经济压力中解放出来，从事更有价值和意义的创造性活动。但是从实际的执行层面看，中央银行大规模降息，确实达到存款利率下降的效果，“纯食利”阶层的利益确实不再增长，新增的流量中大部分为劳动收入也是非常正确的判断。 一个没有想到的问题尤其突出，低利息政策不但没有缩小收入差距，反而最大限度的扩大了收入差距，使得富裕阶层更加富裕。大多数的人不但没有从经济压力中解放出来，反而随着就业岗位的日益不稳定，将要进入农奴式的零工经济阶段，又何谈从事更有价值和创造性的活动呢？ 凯恩斯的理论在实际操作方面，有什么地方出了问题呢？其实，凯恩斯认为，宏观经济非出清状态是经济的常态，那么，在市场非出清状态下总供给与总需求的不平衡，背后的罪魁祸首就是有效需求不足，有效需求不足的直接原因就是企业的总投资低于社会的总储蓄。 如果企业的投资不足，就无法增加就业，然后通过提高薪资水平带动通胀上升，使得货币政策有能力回归正常化。大家不仅要问，企业投资都跑到哪里去了呢？答案就是房地产。加拿大现在已经是全民皆房，不仅普通人拼命借贷增加杠杆，各类企业也踊跃加入房地产淘金大潮。大多地区的高尔夫球场地拥有者看到房地产开发的暴利，全都跃跃欲试，比较高尔夫球场盈利有限，谁不想开发房地产多赚钱呢？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

30多岁就退休？很多人会说不可能。但魁省满地可市的亚裔女子Van-Anh Hoang和配偶Jean-Sebastien Pilotte就是这样的一对夫妇。妻子Van-Anh Hoang今年37岁，职业是药剂师，她将在几天之内退休。丈夫Jean-Sebastien Pilotte今年38岁，主要从事市场营销，将于今秋达到自己为退休而设的财务目标。 　　 这对小夫妇选择早退休，源自他们不同的文化背景，导致两人决心把“早退休”设为共同理想。丈夫Jean-Sebastien说：“我原来大手大脚，挣多少花多少，但遇到越南裔的Van-Anh后，我就改变了。”他透露，妻子不停灌输节约的理念，在越南，人们把自己工资的平均30%都存起来，而在魁省，人们最多存下工资的3%至4%。 妻子Van-Anh说：“我们把自己的生活方式设计得很简单。”两人对每天的开支都精打细算，Jean-Sebastien一直开一辆1998年的老车，没有换汽车。他说：“收入是很难增加的，而开支稍微不注意就上去了，要控制住自己的开支，那是真正的挑战。” 大力削减家庭开支 这对夫妇说，两年前二人决定要尽早退休，便去和财务顾问一起规划。Van-Anh说，财务顾问给他们一个退休至少需要的存款数额，听上去似乎很难达到，但他们很快意识到，如果大力削减家庭开支，其实能做到。两口子立即开始大省钱行动，银行里的存款随即明显上升。Jean-Sebastien指，他们把纳税后净收入的50%至60%都存起来。 　　 加拿大广播公司（CBC）报道说，Van-Anh和Jean-Sebastien的做法并不罕见，目前在北美年轻人中正出现一种趋势，就是减少开销和浪费，不买不需要的东西，很多事自己动手解决，而非花钱请别人做，由此提早实现退休的财务目标。Van-Anh和Jean-Sebastien年纪轻轻就退休，并不是想闲着没事，而要去从事自己的业余爱好。Van-Anh想实行从小的梦想：去学弹钢琴，Jean-Sebastien则想好好撰写自己的财经博客。退休后两个人也有更多时间在一起。

改建一下自己的房子 住起来舒服不说 房价还蹭蹭蹭翻了好几倍 这算是每个多伦多人都向往的事 但是改建房子这事，说起来容易，做起来难度还是不小。不过多伦多有一位华裔业主，最近就完成了一个成功的案例。3年前购入一幢价值约52万元的平房，经过90万元重建后，房子变大了5倍不说，新居现时估值已升至约170万元。 　　 现年37岁的华裔男屋主Michael Lau，与35岁妻子Meagan Lau有一名5岁和一名3岁女儿，以及一名5个月大儿子。两夫妇2014年在怡陶碧谷埃尔德区Alderwood看中一幅占地5,320平方尺，但室内面积仅650平方尺的平房后，决定以519,900元购入，然后拆卸重建。 　　 平房位处Marie Curtis公园附近，附近就是怡陶碧谷溪（Etobicoke Creek）的怡人景致。Michael 计划把平房重建成楼高两层、共3,300平方呎的豪宅，并聘请设计师夫妇Lindsey Anacleto与Gerry Anacleto重建新屋。 工程起初尚算顺利，但去年5月曾有工人罢工，到差不多完工时，Enbridge又未有按原定计划于年尾铺设天然气管，声称要延至今年4月才可以完成有关工序，两夫妇于是寻求市议员Mark Grimes帮助，终于在两周后完成管道铺设。 最终新居重建工程花了8个月完成，但工程费用就由预算的65万元，超支至90万元。Michael承认，超支与坚持全屋楼梯用灰砖墙有关，称这种物料视觉效果较佳；客厅则采用格子天花板，3个浴室采用发热地板，同样增加新屋建筑成本。 　　 玻璃健身室最花钱 不过要数全屋最花钱的地方，非地下室中用玻璃墙的健身室莫属，其建筑效果可媲美豪宅。 　　 Michael说：“我们的概念来自以往看过那么多幢房屋。”开放式厨房和饭厅楼底高达11尺，长达9尺的kitchen island使用意大利名贵用料，加上导入天然光，使室内空间令人更惬意。 　　 楼上则设有5间睡房、4个浴室，主人房达400平方尺，3名小孩都有各自的空间。至于大门近入口位置则是两夫妇的家居办公室，用以经营估价服务公司。两夫妇饲养的7岁拳师犬Nevada入屋后，还有专用的大型冲洗室。 　　 两夫妇对邻舍关系也赞不绝口，Michael说很多人都陆续搬入来，社区正在转变中。太太Meagan则称赞住所附近有公园、学校、游泳池等，是个家庭友善社区。而在改建以后，房子的市场价在$170万左右，也算是改建房屋的一个成功案例。 　　

【加拿大都市网】 多伦多房地产局昨天发布了报告：大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%，创下了28年来的最高纪录独立屋均价已经直逼160万！于是加拿大政府也再也坐不住了... 联邦财长莫奈（Bill Morneau）要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨（Charles Sousa）会面，以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信，称他不仅对加拿大人的债务水平担心，也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说，房价不断升高不仅影响到民众的负担能力，而且很可能引起房市失控，因此三级政府有必要近期内坐在一起，共商对策。 　　   安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示，解决日益严峻的住房危机问题，一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究，同时希望省府考虑相关立法的可能性，称征空屋税将有利于增加上市房屋存量，打击炒房行为，并大幅减少买家抢offer的现象。 不过多伦多地产商会表示，楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。但很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。   上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在，多伦多的房市曾经崩溃过3次：在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　   而且最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　   安省在1973年曾一度征收炒地税（Speculation Land Tax），令房地产市场急泻，直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说，1974年4月9日，对多伦多的房地产市场来说，是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪，他说1973年的时候他27岁，名下拥有53套房产。 　　   1972年时多伦多的平均房价约3万元，在1973年时突然飙升25%，于是当时的省长戴维斯（Bill Davis）为了控制房市，毫无征兆的开征炒地税（Speculation Land Tax）。Lebow无奈的表示：“当我睡觉之前我还是一个百万富翁，结果一觉醒来，我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施，但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例，向外国买家开征15%附加税并不是对症下药，反而影响一般人的购买意欲，令楼市大跌40%。政府应与发展商合作，鼓励兴建出租大厦，可以有助解决部分问题。 　　 他说，大多伦多地区内看似有很多地，但问题是基建不足，食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金，也无法在短期内完成。当人口集中于城市，市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢，主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。 虽然炒房会影响房价，但市场上大多都是正常的投资者，以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看，多伦多买家大部分都是自住。就像BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）说的一样，GTA房市虽有泡沫，但不至于马上就要破了，不过政府要尽快采取行动，以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么，我们只有月底见了 ​

【加拿大都市网】 ■有市场人士认为加元汇率在未来数月会下跌。 星报资料图片 综合报道 一项最新调查显示，有市场人士认为受到经济前景不明朗影响，再加上美国利率上涨的压力，加元汇率在未来几个月将会下滑。 路透社的调查访问了近50位外汇策略师，结果显示他们认为由于预期加拿大第一季度经济有强劲增长，加元汇率在短期可能轻微上升，但估计分别在3个之内以及到年底时会下跌到每1美元兑1.35加元。目前，加元汇率已比去年同期下跌3%。 美国联邦储备局今年3月加息，为3个月内第二次，并计划在今年再加息2次，不过加拿大中央银行预期在2018年前不会加息。 丰业银行（Scotiabank）首席外汇分析师Shaun Osborne表示，两间央行的政策不同，有人会认为美国联邦储备局现在倾向全力加息，意味着加拿大在短期至中期亦会一样，他仍然现时加央行加息还言之尚早。 有受访者表示，加元汇价会在一个月内，由本周三的每1美元兑1.3434加元，略微上涨至1.34加元，但估算的汇价范围依然很阔，介乎1.28加元至1.39加元。 “来年下跌5%” Osborne说：“在接下来的几个星期里，我们可能见到加元再次被抛售，目前有很多不确定性。过去几个星期，我们见到加拿大数据的好表现，可能是不能持续的。” 美国商品期货交易委员会（CFTC）数据和路透社的估算，有投机者愈趋认为加元汇价会跌至2016年3月以来最低。路透社FX Poll首席预测员Wells Fargo称，加元汇价在来年会下跌5%，至每美元兑1.41加元。

【加拿大都市网】 ■加企趁美国房屋持续复苏，纷纷南下抢占建屋市场。 资料图片 综合报道 美国房屋持续复苏，不少加国房屋建筑商及金用品采购公司乘势南下，抢占当地建屋市场。有北美大型房屋建筑商，包括加拿大的Mattamy Homes、Brookfield Residential Properties（TSX：BRP）和Tricon Capital Group则藉美国的土地价低时买地。 Brookfield Residential Properties表示，在过去七至八年投资的20亿元中，有75%投放在美国主场。行政总裁Alan Norris接受访问时说：“我们不是不看好加国市场，但我们只是认为美国是一个更广泛和更多样化的市场。” 加国五金用品采购商Richelieu Hardware（TSX：RCH）的主席兼行政总裁罗德（Richard Lord）昨日出席公司年会时表示，美国市场占公司第一季销售额的36%，高于去年同期32%。 罗德预计，许多受欢迎的产品，如门把手和厨房收纳用品的需求正在增加，因为美国消费者信心上升和就业情况好转，令不少业主重新装修家居以及继续改善新屋设施。公司过去几年已经完成了一系列收购，准备抢占市场领先导地位：“我们应该要在美国像在加拿大一样强大，这只是时间问题。” 资料来源：加通社

■巴力克与山东黄金矿业合作开采阿根廷维拉德罗金矿。 资料图片 综合报道 加拿大金矿巨擘巴力克黄金（Barrick Gold，TSX：ABX）周四与中国山东黄金矿业股份有限公司（Shandong Gold Mining）签署战略合作协议，以9.6亿元出售阿根廷维拉德罗（Veladero）金矿的一半股权给山东黄金矿业。 总部设在多伦多的巴力克指出，巴力克与山东黄金矿业亦将进一步探讨合作开发距离维拉德罗金矿约120公里的帕斯卡拉玛（Pascua-Lama）项目，此外两间公司亦会在阿根廷与智利边境的埃尔印第奥金金矿带（El Indio Gold Belt）寻求投资机会。 巴力克行政主席桑顿（John L. Thornton）表示，山东黄金矿业是一个理想的合作伙伴，不但有助长期开发蕴藏在埃尔印第奥金金矿带的丰厚矿物，而且能够从现有维拉德罗金矿带来更大收益。展望未来，两间公司将会分享彼此在开采金矿的经验、人才及资源。 料今年产量达83万盎司 山东黄金矿业集团董事长陈玉民（Chen Yumin）表示，山东黄金矿业对能够伙拍巴力克黄金进军阿根廷的篷勃矿业感到振奋。 位于阿根廷胡安省的维拉德罗金矿估计黄金蕴藏量达到670万盎司，预期今年产量约为77万至83万盎司。 巴力克一周前亦宣布与Goldcorp Inc.（TSX：G）联合推展在智利北部多个开采项目。  资料来源：加通社

  ■多伦多1睡房柏文的平均租金，在全国排第6。资料图片 本报记者 网站RentSeeker.ca最近公布资料图，显示本国1睡房柏文的平均租金由381元至1,401元不等，相差超过1,000元。在全国10大最高租金的城市或地区中，西北地区黄刀市高踞榜首，安省奥克维尔（Oakville）排第3位，多伦多则排第6位。 该资料图是根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）的资料编列。资料显示，在全国10大柏文平均租金最高的城市或地区中，黄刀市位列首位，1睡房的平均租金为1,401元，2睡房平均租金1,636元，3睡房平均租金约为1,900元，而亚省包括以石油生产为主的麦梅利堡（Fort McMurray）的木水牛地区（Wood Buffalo）紧随其后，1睡房平均租金为1,251元。 多市1睡房平均租金1132元 较令人感到意外的是温哥华，因为温哥华一向予人租金不便宜的感觉。在温市，一睡房平均租金为1,159元，2睡房及3睡房平均租金分别是1,450元及1,630元。排第6位的多伦多，1睡房平均租金是1,132元。至于全国柏文租金最便宜的，是魁省沙维尼根（Shawinigan），1睡房租金平均为381元。由于这些都是CMHC的资料，所以现时的实际租金可能会较高。