地产

原标题：共管物业窗户属公共元素 更换费用业主须分摊 我们物业的立案法团向业主征收特别费用，以更换楼房的窗户。但我们认为，窗户属于“公共元素”(common element)，法团有责任更换，为甚么业主要支付该笔费用？ 共管物业的窗户确实属于公共元素，因此如果窗户出现问题，共管物业立案法团有责任更换。 更换窗户的费用，属于法团的共同费用，每位业主都须要按照法团的声明，分摊该项共同费用。 如果法团的储备金充足，便毋须向业主要求分担更换窗户的费用。不过，假如储备金在扣除该笔费用后，变得低于规定水平，则业主就需要付钱，使储备金回复到规定水平。 如果楼房的窗户本身没有问题，而法团只是希望使用更漂亮的窗户，或使用具有更佳开关功能和更新式的窗户，那么法团只可按照《共管物业法》(Condominium Act)第97条的规定，对公共元素进行改动工程。第97条允许法团，按照互用协议(mutual use agreement)的条文，对公共元素进行改动工程。如果该些改动的目的，是要确保共管物业使用者的安全，第97条会允许。此外，如果改动费用不超过法团年度财务预算的1%，第97条亦会允许。 法团的储备金，只可用于支付公共元素的维修工程，不可用于改动工程。 如果改动工程不符合“毋须通知业主”的条件，那么法团必须在预先通知业主情况下，才可以进行改动工程。向业主发放的通知，须说明改动工程的目的，并列出估计的费用，以及解释法团如何支付该笔费用。 该份通知亦必须向业主说明，他们在收到通知后的30天内，有权要求召开业主会议，对建议的改动工程进行投票。要召开业主会议，必须获得至少15%的单位业主签署同意。 只有在业主不要求召开业主会议，或在业主投票赞成的情况下，法团才可以进行改动工程。 如果改动工程庞大，法团不能透过发送通知的方式批准进行工程，而是必须获得至少66%的单位业主投赞成票。“庞大”的定义是，如果估算的工程费用，超过法团年度预算共同费用的10%，或者超出《共管物业法》的规定金额，或者业主委员会决定将该笔费用视为“庞大”。 Gerry Hyman是多伦多共管公寓的专业律师

多伦多市议员提案对售价300万元以上房屋加征税项。苏富比 原标题：市议员提案征豪宅税 业界反对称削竞争力 针对多伦多市议员最近提出征收豪宅税和房屋空置税的议案，专注豪宅市场的苏富比(Sotheby)国际地产加拿大公司认为，此举虽不会像温哥华类似的税法那样击垮多伦多的房地产市场，但会削弱吸引人才的能力。 据《星报》报道，苏富比国际地产加拿大公司首席执行官柯堤克(Don Kottick)表示，“我认为征税不是正确的方法。我们缴纳的税款已经超过了其他国家/地区的人们所支付的税款。如果继续加税，就会成为反竞争。” 多伦多住房事务方面的重要人物，市议员贝理奥(Ana Bailao)支持推出类似温哥华的空置税。该税项去年为温哥华市府增收约4,000万元。她还赞成开征豪宅税。一些多伦多市议员已提案对售价在300万元或以上的房屋征收3%的税。 促加快建案审批增住房供应 另外，多伦多是安省唯一在省级土地转让税外，还征收自己的土地转让税的城市。因此，柯堤克认为，税项已经够多了，政府不应该对房地产加税，而应该加快计划和建筑审批，以增加各个价位的住房供应。 苏富比昨日发布《年末顶级房地产报告》显示，豪宅的销售已从2018年疲软的状态中恢复过来，并在2019年逐步增长。与2018年相比，大多伦多地区售价在200万至400万元之间的房屋（包括柏文），同比增长12%；售价在100万至200万的独立屋和柏文上涨了25%。 大多伦多地区市场相对较小的超豪华住宅市场（售价400万元或以上的物业）去年销量下降了3%，为228套。但苏富比认为，这个数字可能反映出卖家不想在MLS网站上公布价格，而是转移到专为高端物业挂牌的平台。 柯堤克还称，多伦多、温哥华和满地可于去年秋天的销售都超过了传统上是旺季的春天。但在温哥华，去年下半年，由于空置税、300万元以上的豪宅税，以及外国买家税，400万元以上物业的销售额仍比2018年低了12%。多伦多市价格在100万至200万元之间的房屋销售额，在2019年同比增长23%。价格在400万元以上的房屋销售额增加了5%。 苏富比的报告还称，过去十年来的股票市场看涨，全球经济增长放缓，经济衰退也威胁著加拿大高端房地产市场。 多市拟征房屋空置税 增300万豪宅转让税阶 多伦多市政府起草2020年度预算之际，一些市议员加紧推动多市出台新政策，征收房屋空置税(Empty Homes Tax)，并对300万元以上的高档住宅交易，增加征收土地转让税的数额。他们计划将所得收入，用于对贫困人士提供住房津贴，声称这是一种“以房养房”(housing paying for housing)的政策。 加拿大广播公司(CBC)报道，市议会预算委员会上周五通过市议员布拉德福德(Brad Bradford)的一项动议，要求市府职员进一步研究对高档住宅增设新的多市土地转让税(Municipal Land Transfer Tax，MLTT)税阶，可以为多伦多增加多少收入。 众所周知，多伦多市的房屋交易，买家要在安省土地转让税之外，向多伦多市政府多缴一份土地转让税。MLTT採取按房屋交易价格进阶式征税法，目前分为5个税阶。价格超过200万元以上的部分处于最高一层税阶，一概征收2.5%。早在2019年，布拉德福德与另外两名市议员贝理奥(Ana Bailao)及周凯捷(Joe Cressy)，提出再增加一个新的税阶，即房价超过300万元的部分，税率提高至3%。 400万房屋转让将多缴税5千 以一幢400万元的房屋为例，依现有的税率，买家在交易过程中要支付给多伦多市的土地转让税是86,475元（同时要缴给省政府土地转让税也是86,475元）。若多市在300万元以上的部分增加新税阶，则400万元的房屋交易要多缴给多市5,000元土地转让税，总额达到91,475元。 三位市议员声称，透过上述方式增加的市府收入，每创造100万元收入可以为200户贫困人家提供住房津贴。布拉德福德表示，这就是以房养房的概念。 三位市议员亦支持多市向业主征收房屋空置税。市长庄德利早在2017年开始谈论这种可行性。布拉德福德指相信在随后的预算会议上，这项政策也会很快被提出来。他早前曾表示，温哥华市在2016年首年推出房屋空置税时，为温市带来了约3,800万元的收入。此外这一税项还有一个好处，可降低房屋的空置率。 他指市政府应该同时考虑这两项政策。而相比之下，土地转让税是一个不完美的机制，因为房市的动盪会直接影响收入的多少，令其不能成为市府稳定的财源。 市长庄德利表示，在市府职员提供完善信息之前，不会急于改变税率或开征新税。不过市府职能部门已经对改变MLTT税率展开研究，庄德利则努力促使省府立法做出必要改变，为多市开征空置税开绿灯。

多伦多房价虽然并非全国最高，但住宅租金绝对领跑全国各大城市。最新数据显示，尽管按年升幅不算惊人，多伦多一卧室单元月租已高达2,300元。有报告指出，出租公寓单元空置率创历史新低，加上以千禧一族及新移民为主导的强劲需求，预计2020年住宅租务市场会持续紧张，多伦多租金可能再升7%。 根据地产网站PadMapper的1月份全国租金报告，本国24个大城市中，有9个城市出现一卧室单元租金按月上扬，包括本拿比(Burnaby)、满地可、巴里(Barrie)、基秦拿(Kitchener)、奥沙华(Oshawa)、哈利法斯、伦敦(London)、温尼泊(Winnipeg)及圣约翰斯(St John's)。另外有5个城市租金维持不变，10个出现租金下调。 最昂贵租房市场多伦多独占鳌头 根据该份报告的数据，全国租务市场最昂贵的5大城市中，安省及卑诗省各占两个，魁省有一个。多伦多继续稳占一哥之位，1月份仍然是全国租金最贵的城市。现时一卧室平均月租达2,300元，按年微升1.8%，但与一个月前比较则没有升跌。反而两卧室单元的租金比上月微跌1.7%，平均月租2,950元水平，按年升3.5%。 温哥华全国第二贵 西岸的温哥华，是全国第二贵租的城市，一卧室单元平均月租为2,150元，按月减少了2.3%，按年则有0.9%增长。至于两卧室单元，比多伦多稍贵，平均月租达3,000元，按年跌了7.1%。 基秦拿奥沙华挤身全国十大 在各大城市中，有些城市的租务市场比以前更受关注，租金也急起直追上来，特别是安省城市。例如巴里市，以1,530元的一卧室租金而打进五大，基秦拿及奥沙华市，亦挤身全国十大。虽然基秦拿的一卧室单元平均月租只是1,310元，与多伦多比较便宜了近千元，但其租金升势不容小觑，按月有3.1%，按年也有13.9%升幅。至于租金升势最凌厉的，要算是伦敦市。与一个月前相比，一卧室租金升了5.4%至1,180元，按年比较更出现15.7%涨幅，两者皆是全国最高的升幅。 安省空置率创历年新低 安省住宅租金节节上升，与出租住宅单元空置率创历史新低不无关係。根据Central 1 Credit Union一份经济分析报告，对安省2019至2022年房市作出预测，指安省的住宅出租市场会持续紧张，主要原因是强劲的移民人口增长，以及相对有限的出租单元数量。 从1991至2018年这27年间，安省的出租单元每年平均新增1,500个，空置率平均约2.6%。过去3年，新建出租单元增加了超过7,000个，虽然稍为抒缓租务市场的需求压力，但从空置率可以看出，数量依然不足。2018年10月，出租单元空置率已跌至1.8%。预计到了2022年，空置率可能会再创新低至1.5%。 多市每年需增3万单元始达健康水平 尽管政府增加投资兴建更多出租房屋，冀为出租住宅市场减压，但预计未来两年，空置率只会继续停留在低于历史平均的水平。除了因为大量移民选择在安省定居的刚性需求，很多现有的租客选择继续租住，直至他们储够首期以符合房贷要求。皇家银行(Royal Bank of Canada)最近一份报告便指出，多伦多每年要兴建2.68万个出租单元，方能使空置率提升至3%的健康水平。 多市今年租金会升7% Rental.ca就2020年租务市场作出的预测指，本国住宅租金整体上会有3%升幅，单是多伦多则会升7%。数据分析公司Local Logic行政总裁Vincent Charles Hodder表示，越来越多家庭会放弃买房，转而继续租住。那些租住较大单元的家庭，宁愿住近质素较好的学校，多于选择靠近公车、购物、饮食及娱乐。因此，邻近好学校的社区，租务市场表现将更加强劲。 在紧张的租务市场中，可预见的是，租金不停攀升，升幅更远超通胀率。2018年，安省住宅租金升了4.8%。Central 1 Credit Union的报告认为，在未来几年，一些吸引新移民定居的重点城市，例如多伦多、渥太华、伦敦、基秦拿、滑铁卢、咸美顿等，租客要在租盘短缺的情况下展开竞价战，租金升幅也可能会在这幅度以上徘徊。 顾问公司Bullpen Research & Consulting总裁Ben Myers表示，加国整体的租务市场，在2020年会继续受供应不足的问题困扰。房贷压力测试、扩阔租金管制、修改Airbnb规例、急速的人口增长、破纪录的出租房屋兴建量等房屋政策，都影响著全国租务市场的供求平衡。 Central 1 Credit Union区域经济师Edgard Navarrete指出，省府现行的租金管制政策，虽然可诱使私人投资者进入次级住宅租务市场，从而抒缓租盘供应紧张的情况，但可能要等上好几年后，才会见到成效。原因是现时纵有不少高密度的共管公寓大厦兴建中，但由于一般要两至三年施工期，可以说，不到2022年后，主要住宅租务市场的供应压力也不会得到改善。

虽然联邦政府提高让首次买屋人士，动用RRSP户口的金钱上限，但仍追不上大城市的房价。 资料图片 联邦政府的置业计划(Home Buyers’ Plan)，让首次买屋的人，动用注册退休储蓄计划(RRSP)户口的资金上楼，对积蓄有限的打工仔，无疑是一大帮助，尤其是一些有雇主给予对等供款的员工更有利。虽然政府已经提高款项的上限（由2.5万元调高至3.5万元），但仍追不上大城市的房价。 依据税务条例规定，合资格的买家最高可以从注册退休储蓄计划提取3.5万元买屋，如果是配偶或两名合资格的人共同置业，则合共可以动用7万元；所动用金额，必须已经储存在户口内最少90日。买家要符合资格，必须是买屋前的连续4年没有住宅物业。如果是离婚或关系破裂，也可以恢复首次置业资格。 买家置业必须是用于自住，并且在成交或新楼落成后一年内迁入居住。买家从户口提取款项的翌年便必须开始分15年期偿还款项入RRSP的户口。如果买家未能偿还最低限额，提出的款项将被视为是该年收入的一部分，需要纳税。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，由于首次置业计划有很多限制，只有狭小的一群买家，利用注册退休储蓄计划买屋。全国有35％打工仔有注册退休储蓄计划，但只是35至54岁，并且收入介乎8万至10万元以下的人，有50.8％利用RRSP置业。收入较低的人，只有20.1％会用RRSP的积蓄买屋；他们更倾向动用免税储蓄户口(TFSA)的存款置业。因为没有条件限制，也不必依时填补金钱入户口。 在多伦多不足付首期 她说，联邦政府在2019年度的财政预算案，把首次置业计划的提取金额由2.5万元调高至3.5万元，但由于各地的房屋价格有很大差异，同样的一笔款项对买家的帮助也有极大差别。 以个人最高可动用3.5万元计算，只是相当于温哥华房屋基准价的3.5％，或多伦多的4.3％，远低于置业最少要有5至7.5％首期的要求；但对于屋价最能够负担得起的沙省利斋拿，则已经占屋价的13.5％。 她说，要利用首次置业计划买屋，首先要有RRSP户口，但储蓄的增长往往追不上屋价或通胀压力。RRSP的供款上限为去年收入的18％或不超过26,500元。以一个城市最高收入的50％工薪阶层的收入中位数，以及用尽RRSP的额度计算，温哥华的打工仔要储蓄5.7年才有3.5万元，维多利亚和卡加利的人也要4.8年。多伦多的打工仔更要储蓄6年，但外围的咸美顿和基秦拿-滑铁卢，则只是要5.2年，渥太华因为公务员多，收入中位数偏高，所以只要4.3年。蒙特利尔也要5.8年。 不过，如果以当地最高入息的10％人计算，蒙特利尔的88,400元收入，要积蓄2.2年，是时间最长；卡加利10％打工皇帝的122,300元收入，是全国最高，所需的1.6年自然是时间最短。

原标题：租金回报率不足养房 柏文市场料5年逆转 尽管目前多伦多的共管公寓市场仍有大批等候入市的投资者，但有房地产专家警告说，随著公寓成本继续攀升，而租户对租金的负担能力已达到极限的迹象开始出现，租金无法支付养房费用，公寓投资前景将在不到5年时间内发生转变。 据《多伦多星报》报道，公寓市场研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand称，当租金将无法支付每月的养房成本后，将对房地产投资者产生重大的现金流影响。 他表示，他不确定最近一直在积极购买公寓楼花的投资者，是否充分理解公寓市场目前的供求情况，以及这将如何影响到他们对回报的预期。 预计租金涨幅每年降至5% Hildebrand还说， 2016年至2018年间，多伦多的租金每年大约增长10%，在可预见的未来，可能会是每年5%的温和增速。 他说，"在今后一小段时间内，我们会感觉到我们建立足够的出租单位，因为会有很多投资者把单位出租，但是这将是暂时的。比如今年就将少有地看到大量租赁单位涌现。" 公寓约占多伦多租赁住房市场的35%。Hildebrand透露，今年会有3万套公寓竣工。相比之下，去年大约有2万套。仅在今年第一季度，就有多达1万套新公寓可入伙。除此之外，今年还将有3,579套专门出租单位竣工。虽然数量不算多，但比过去20年要多。 他还说，到2023年至2024年，当下一波落成单位交付使用时，以25%的首付和3.5%的利率计算，公寓投资者将需要每月约4,000元才能负担这些单位。然而，他并不认为，房客会支付比目前平均水平(约2,500元)高出60%的租金，即使新公寓没有租金控制。 租客倾向廉租地区及旧楼 Urbanation的研究显示，由于去年第二季度至第三季度房租几乎没有上升，租金可能已经接近达到临界点。微型单位、小型工作室的需求正在发生巨大变化，这两者是当今市场上月租低于2,000元的仅有类型。 开始看到一些从市中心到更便宜的905地区的市场转移；租房者也更倾向于旧式建筑。 根据多伦多地产局的数据，11月份的公寓平均重售价格为617,658元。住房建筑商协会则称，同月，新建或预售单位的平均售价为866,827元。 Hildebrand认为，投资者要等到月底看到赤字时才会改变行为。但即使这样，对公寓市场也不会产生重大影响，因为那些新公寓投资人对未来非常乐观。在3年内价格上涨50%之后还在投资的，必然对市场前景充满乐观。除非经济形势有所转变，才会使投资者的行为开始转变。

原标题：安省大部分地区处于卖家市场 首置人士主宰大多地区房市 大多地区2019年最后一个月的二手住宅市场数据，价量齐升，令人憧憬2020年地产市道将继续向好发展。地产公司Re/Max的《2020年加国楼市展望》，对全国多个地区的房市进行详细分析。该报告指出，虽然安省大部分房市正处于卖家市场状态，但相信房价只会保持平稳的增长步伐。首次置业人士、年轻家庭、小屋搬大屋买家等，将主宰多伦多、密市、杜咸区等地的房市生态。 多伦多： 基于对独立屋市场的需求增加，更佳的就业率及经济增长，加上过去3年大多地区房市的整体可负担性得以改善等因素，多伦多房市在2020年会更有利于卖家，估计住宅的平均售价会有6%增幅至93.4万元。 2019年多伦多房市属于卖家市场，这趋势将在2020年持续。导致市场上行压力的，主要是新建房屋量追不上急速增长的人口。房贷利息、就业与入息增长等因素，将大大影响今年的房市走势。 目前多伦多的二手房库存量有两个月，带动需求的主要是小屋搬大屋的上移买家。因此，除了共管柏文，独立屋与镇屋都会很受买家青睐。 士嘉堡西端以至邻近杜咸区的社区，将成为2020年最灸手可热的购房热点，主要是受惠于更容易负担的房价、邻近公共交通、方便到市中心上班等优点。 密西沙加： 自2017年房价大跌后，密西沙加房市在过去两年稳步增长，已慢慢恢复过来。在房屋升值及消费者信心增加的利好因素下，预计密市的大部分物业种类，都会倾向于卖家市场，房价有望增长5%至79.3万元。不过，由于二手住宅库存量紧张，加上房价有上行压力，房价可负担性仍然是买家关心的议题。 根据CMHC的数据，去年在大多地区动工兴建的新住宅单位，有13%位于密市。预计这个建筑趋势会在2020年继续，除有助抒缓区内房盘短缺的问题，亦可令密市共管柏文楼价接近双位数涨幅稍稍降温。 方便连接多伦多市中心的主要干道及GO运输系统，是影响房市的关键。由于该市提供大量相对容易负担的共管柏文单位，预计2020年密市房地产将由首次置业者推动。 热门置业社区之一，是环绕Square One购物中心的地区，该处有大量适合上车的共管柏文单位。此外，Lisgar/Churchill Meadows需求亦高，因该区有不少价钱适中、楼龄较新的住房。Clarkson社区除了房价相对较低，还邻近GO车站及QEW高速公路。 宾顿： 过去两年宾顿市房市交投畅旺，价格攀升，导致消费信心强劲，加上区内二手房盘库存量不足，2020年卖家仍然处于有利位置，预计房价会上涨5%至76.1万元。 与大多地区其他城市相比，虽然宾顿市的房价仍算容易负担，但压力测试依然是很多买家的障碍。该市失业率低，私人投资强劲，人口急速增长，但市府已加快基建兴建以追上需求。由于地理上靠近多伦多，房价仍低，造就了该市强劲的房地产市场。 首次置业及上移买家，都是带领宾顿房市的驱动力。房价上涨，甚至已重回2017年初的高位，使更多屋主对市道重拾信心，将赚到的房价用来小屋搬大屋，同时间亦腾空出适合首置人士的上车盘。 有意于宾顿市置业的话，可留意Northwest Brampton、Credit Valley及Brampton East等热门置业社区。前两个社区邻近GO火车站，后者则邻近427高速公路。 奥克维尔： 虽然没有任何经济因素转变，但由于库存量低、有大量潜在买家群，估计奥克维尔房市会有5%升幅至117.6万元，并继续处于平衡市场状态。 目前当地的二手住宅库存量有3个月，但随著进入2020年后，投入市场放售的房盘会有所增加。小屋搬大屋的上移买家，是奥克维尔房市的高需群体。不过，整个市场的买卖都很平均，没有那一个社区特别出众或卖得较快，但相信房价100万元以下的物业，将非常受欢迎。 奥克维尔的豪宅市场继续受追捧，主要销售对象是上移买家及来自区外的买家。很多来自如多伦多等大城市的买家，都被当地的高生活质素吸引，迁进如奥克维尔等城郊地区。 杜咸区： 区内房价于2019年只录得2.6%升幅，相信新一年亦会继续合理地上升。在健康及平稳的市况下，预计2020年杜咸区平均屋价会上升3%至62.8万元，并维持在平衡市场。 希望进入杜咸区房市的买家，都关注当地的房价可负担性。然而，随著人口增长，更多买家从多伦多东移至杜咸区等因素，可以预见当地的房价可负担性将进一步被削弱。 房贷压力测试导致不少多伦多买家来到房价较低的杜咸区置业，补替了那些没能力在区内入市的首次置业者的位置。预计这一年杜咸区房市仍然受首置人士带动，高需社区是Bowmanville及Newcastle。 咸美顿-伯灵顿： 去年房价平均上升4.3%，今年预计会再有3.8%升幅，至61.4万元。目前咸美顿及伯灵顿的二手住宅库存量，分别只有1.9及1.6个月，属于卖家市场。受房贷压力测试影响，很多买家都要另觅途径借钱买楼，例如私人贷款。现时伯灵顿市中心的兴建发展遭冻结，延迟了该区的未来发展。咸美顿的工业界正逐步复甦过来，相信会对新一年的经济构成正面影响。为了寻找更容易负担的房价，以及更大的居住空间，来自大多地区的置业人士，将成为该地区的房市生力军。 增加GO火车服务、相对大多地区更好的房价可负担性，都是影响咸美顿及伯灵顿房市的最大因素。咸美顿最火热的社区，是Leckie Park、Waterdown West、Fifty Point等。而Brant Hills、Central及The Orchard，则是伯灵顿最高需的社区。 基秦拿-滑铁卢： 去年基秦拿及滑铁卢地区一直处于卖家市场状态，并已经历了8%房价升幅，预计今年也会跟去年差不多，加上房源紧张、常有多个买家竞价的情况，房价可能再升7%至49.9万元。 过去一年，房价可负担性成为该地区房市的的主要问题。虽然已有可负担房屋的兴建，但数量远追不上市场需求。移民、供应短缺及压力测试后遗症，都对当地房市构成压力及影响。 首次置业买家及外国买家，都是去年房市的最大需求群体。进入新一年，不断的人口增长及强劲的就业数字，同样会推动基秦拿及滑铁卢房市。大热社区包括Doon、Laurentian Hills及Huron Park。 尼亚加拉： 虽然当地属平衡市场状态，但去年尼亚加拉出现了高达13%的历史性房价升值幅度，预计今年升幅放缓，但仍然会升7%至45.7万元。目前当地二手房盘库存量达3.5个月，估计房市会由平衡市场慢慢转移至卖家市场。 正当省内多个房市的房价可负担性都困扰著置业人士，在尼亚加拉反而不是问题。因为对来自大多地区的买家来说，当地房价不高，有在此置业的人，甚至每天驱车前往多伦多上班。 在尼亚加拉瀑布南端及Fort Erie的商住发展项目，相信可对当地房市带来正面影响。而St. Catherines汽车组装工厂的重建工程，也会进一步改善当地经济情况。 除了首置人士，想大屋搬小屋的退休人士，将是2020年推动当地房市的主要需求。值得留意的社区包括Prince Charles、Lincoln及Stamford。

Reserve Properties与Westdale Properties揭晓了untitled的整个设计及发展计划，这是两大发展商与Pharrell Williams合作的一个全新项目。在untitled项目团队的新闻发布会后，这个中城地带项目的设计绘图亦全面亮相。 该项目的设计历经多重雕琢，是Reserve与Westdale连同Williams、IBI Group的建筑师及U31的设计师通力合作的结晶，共同实现了该项目的愿景。 “与Pharrell 合作的决定源于一个理念，我们都想为将来的住户、这个城市及整个建筑界呈献一个独特无比的发展项目。我们相信，从地产界以外的领域，引入一位具卓识远见的文化偶像，能让我们打破多伦多在多户住宅发展项目上的传统束缚。” Reserve Properties行政总监Sheldon Fenton在今早的新闻发布会上说道。 项目团队与Pharrell合作制定的一套总体原则，成为整个设计过程的轴心。这些原则包括在设计不同地方之前，先透彻了解人们置身其中的感受；注重既具美学启发性又有实用性的设计；以及在整个大厦裡处处融入自然元素的感觉。 这个双大厦住宅开发项目将提供751个豪华住宅单位，包括开放式单位至三睡房单位，还有32,000平方英呎的康乐空间。 untitled的建筑风格灵感，源自于IBI Group首席建筑师Mansoor Kazerouni的文化背景。Kazerouni引入了印度古典音乐表演jugalbandi的概念，其特色是两位独奏者联手演绎複杂的二重奏。jugalbandi一词意指“缠绕在一起的双胞胎”，而对于Kazerouni来说，这让他知道自己的作品，能如何与Pharrell的歌曲旋律融会交织。他採用了参数化设计，遵循著Pharrell热门歌曲《Gust of Wind》的音波韵律，塑造出流水行云般的阳台形态，将音乐的视觉抽象，以建筑的形式清晰地展现出来。 室内空间的设计则由 U31的Kelly Cray掌舵，旨在阐述公共区域、康乐设施及住户单位处处尽显的通用概念。设计的目标不是将一种生活风格强加于住户身上，而是将每个单独的空间，化身成使用者亲身体验的生活环境。Cray运用不同的植物、水、光和各种形态的结合，来探索自然、本质主义及源自日本的极简主义之间的相互作用。 大堂的地板和墙壁均选用深木炭色石材，融合得完美无瑕。层层叠叠的水幕设计，从礼宾大堂一直延伸到接待处，增加了动感体验。迎接住户回家的水景，旨在让您从踏入大厦的一刻，便唤醒心中的能量和衝劲，这种体验让人回味无穷。 大量的康乐设施，遍及整个建筑的首层，并一直延伸到高层，各式室内和室外空间贯穿其中，包括能共享办公的花园起座间、放映室、活力健身中心、儿童游戏室、娱乐室、社交起座间，以及一个私人餐厅；餐厅附设清酒试酒区，一直延伸至户外露台。 康体中心内则设有水疗中心及室内外泳池。泳池的中间用落地玻璃屏风分隔成两侧，当您望向屏风外，高达三十英尺的水景浮现眼前，缓缓流下泳池的尽头。 “在我眼中，水和空间是关键的元素。随著水在大厦内的不停流动，源源不断的水流为住户带来了活力。有些地方著实动人心弦，提醒我们尚活在这天地之间。”Williams说道。 作为街区总体规划的一部分，发展团队还将在毗邻 untitled的地方，另外建造一座包括413个单位的专用出租大厦，以及一个新的公园。出租大厦将包括200个廉租单位、165个中档单位及49个市场价单位，提供各种居住选择。 untitled将提供开放式单位至三睡房单位，售价由$40余万起。欲了解详情，请到untitledtoronto.com登记。

原标题：央行密切关注地产市场动态 加拿大央行行长波洛兹最近发表重要讲话称，目前加拿大地产市场的反弹，已引起央行的高度关注。在温哥华的经贸展望论坛上，波洛兹行长认为最近温哥华、魁北克和安省的地产强势反弹，虽然说是基本面需求造成的，例如加拿大经济健康、就业市场和薪资增长强劲、新移民不断涌入等等，但也需要引起警觉，不要再次引发地产市场的投机行为！ 上一次加拿大央行行长发表类似声明是在2016年底，当时多伦多和温哥华房价正在火箭式上涨。在今年6月份即将离职的行长波洛兹，突然对地产市场发出警告，让许多分析师都感觉意外。波洛兹认为，地产市场的强势复甦，令人担心一些不健康的因素引发潜在的投机行为，这种情况在过去出现过，然后就是价格的大幅逆转，对加拿大整个经济造成影响。 分析师本来猜测加拿大央行今年可能会打开降息之门，但是2020年新年第一次亮相，波洛兹行长的发言，似乎仍是担心降低利息，会引发房地产市场过度投机。 对于房地产市场的疯狂牛市，加拿大智库菲莎学院的报告曾揭示出基本面的原因：房价上涨主要是被炒房投资的欲望驱动，而不是被房源短缺所驱动。随着房价不断上涨，房主预期房价还是要继续上涨，因此出现惜卖情绪，不想把房子卖便宜了。所以，按照这种逻辑房屋建筑量再多，还是无法满足需求。 菲莎学院尖锐地指出：多伦多和温哥华的房价飙升，其实就是人们在低利率促使下，一种买房赚钱的投资需求大爆发！这才是房价上涨的真正原因。 菲莎学院的报告涉及了一个关键问题，许多人都没有注意到：信用周期。 根据费雪的“信用与通缩”原理，无论经济还是房地产都受到信用周期的影响。那么，在2008年金融海啸爆发时，整个社会的债务水平过度扩张，加拿大央行面临选择，通过清偿债务降低杠杆就可以结束一个信用周期，然后从头再来。 但是，如果让过度扩张的企业倒闭、大批工人失业、房地产贷款无人偿还、银行体系遭受冲击，这对于经济的打击非常沉重。于是，央行为了延长信用周期，大幅降息让企业可以喘息，获得大量的信用，又能够进行正常的再生产，就业市场稳固了，人们的房屋贷款还可以照样支付，银行体系保住了。 皆大欢喜的情况下，每个人都会问到底谁来承担责任呢？责任就别想了，上一个信用周期的过度扩张，大家谁都有份，谁也没有责任。但是，必然有人要承担后果，央行通过降低利息释放流动性，把利润让给企业和房地产，把损失转嫁给储蓄和退休人员。 信用是一个容易上瘾的产品，在低利息的刺激性，资产价格原本应该下跌，却被人为的托住；为了不让资产价格下跌，就要不断的增发信用，延长信用周期。随着时间的流逝，储蓄和退休人员开始感到自己的不利局面，大规模的将银行资金取出，投入到杠杆最高的行业裡面，这就是房地产。这些年的房价暴涨，其实就是资产荒的表现。 从过去的经验看，无论美联储还是加拿大央行的资产负债表都会不断扩张，加拿大从政府到民间的负债都拚命增长，这代表着延长信用周期是必然的手段，政府不能承担信用周期破灭带来的大萧条通缩后果。 问题是加拿大家目前的家庭负债水平一直维持在175%以上，美国的房地产在2007年家庭负债水平还低于这个位置时候就撑不住了，作为相对美国小很多的经济体，加拿大地产和经济的微妙关係如履薄冰。 在加拿大人负债严重情况下，加拿大央行过去十二个月都咬牙按兵不动，并未跟随全球央行的降息步伐降，Bay street 的分析师一直都呼吁，加拿大央行2020年至少应该来一次保险性降息。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

相对多伦多、约克区、皮尔区等，属于大多地区外围重镇的基秦拿及滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo)，房市可负担性还算在可接受范围内。但有数据分析显示，一个只有中等收入的家庭，想在两市30多个社区中购房，平均也要用上9至12年，才能储够符合贷款要求所需的首期。 对于想在多伦多、万锦市、密市等地区入市的置业人士来说，若购房预算只得60多万元，除了小户型的共管公寓单位，也许已别无选择。如果目标地点是市中心，甚至只能买到一个不连泊车位及储物柜的一睡房单位。 在这种环境下，不少首次置业人士、退休人士、投资者，都将购房目标转投放到距离多伦多一个多小时车程的滑铁卢及基秦拿市。根据最新的资料显示，当地独立屋的平均售价，也不过是60多万元。 销售量去年下跌9% 根据基秦拿及滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)刚发布的12月份二手住宅市场报告，月内共有244宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量按年下跌9%。 以整个2019年计算，全年共有5,925宗二手住宅交易，较2018年全年销售量高出16%。不过，2019年的销售量还是低于过去5年平均数2.3%，但却高于过去10年平均数3%。 该协会主席Colleen Koehler表示，整体来看，2019年基秦拿及滑铁卢地区房屋销售保持稳定步伐。以全年近6,000宗二手楼房买卖来说，也算得上是强劲的房市。 在所有成交中，销售量最多的是独立屋，年内共有3,590间二手独立屋成交，按年增加5.9%。其次是自由业权镇屋，销量达1,266间，但按年跌了3.7%。包括半独立、镇屋、公寓及独立屋等建筑种类的共管物业，年内卖出了648间，跌幅达7.8%。半独立屋的跌幅最小，只有0.7%，一年共卖出421间。 独立屋销售量一枝独秀 虽然成交量录得跌幅，但价格却有不错的升幅。综合所有于2019年出售的住宅物业，平均价为52.8万元，与2018年比较，升了9.3%。独立屋可说是获得价量齐升的物业种类，与2018年相比升了7.1%，均价为61.5万元。 同期，共管公寓也录得9.6%价格升幅，均价为33.2万元。镇屋及半独立屋均价分别为41万元及44万元，升幅分别有10%及11%。 市场二手楼盘供应短缺 Colleen Koehler续说，由于市场上二手楼盘供应短缺，对所有类型的购房人士，包括首次置业者、希望细屋搬大屋的业主、想大屋搬细屋的退休人士等，都构成障碍，亦是令去年屋价不断上涨的原因。她预计，在利率保持低位，加上滑铁卢地区持续发展的带动下，未来一年房价与销售量两方面，将会继续见到涨幅。 虽然当地二手住房供应短缺，但总括全年上市求售房盘的资料，平均要23日才能售出，不过已经比2018年的平均24天少了，也比过去10年平均的38天大幅减少。 二手楼房库存量仅剩0.7个月 从当地二手楼房库存量(months of inventory)，也可看到供应紧张的情况。以2019年整年计算，平均库存量只得1.5个月。去年5月是库存量最高的月份，有2.1个月，但去到年底，库存量只剩0.7个月。而往常滑铁卢地区的正常库存量，大约有3至4个月的供应量。 看过以上资料，无可否认，以房价可负担性而言，基秦拿及滑铁卢地区依然是极具吸引力的入市点。不过，对于中等收入家庭来说，这两个城市的房价可负担性，究竟有多高？ 为了找出答案，地产网站Zoocasa分析了这两个城市各个小区的房价，看看一个中等收入家庭，能够合资格贷款多少，需要预备几多首期，以及以每月储蓄20%收入的进度，究竟需要储几多年才能储够所需首期。 分析数据颇令人感到意外。整体来说，滑铁卢家庭收入中位数为8.3万元，2019年1月至11月的房价中位数是52万元，以这两个数据为基础，能够借到的最高房贷额为36.5万元，即买家大约要准备近16万元首期方能入市。要储到这个金额，大概要储9.4年。 3个小区可在5年内储够弹药入市 不过，由于不同区域的房价不同，能够借到的房贷额度也不尽相同，在滑铁卢共13个小区中，能够在5年内储够弹药入市的，只得3个小区。当中以Beechwood/University入场门槛最低。该地区平均房价40万元，买家需要准备大约3.2万元首期，即只需1.9年便可储够钱。其次是平均房价约41.3万元的Glenridge/Lincoln Heights，约需储2.6年。另一个房价44万元的Uptown Waterloo/North Ward，也不过4.4年。相反，在房价较高的小区，例如Colonial Acres/East Bridge、Columbia Forest/Clair Hills及Erbsville-Laurelwood，房价平均要63.5至65万元，买家要储18年钱才足以支付首期。 在基秦拿，情况似乎也差不多。以当地家庭收入中位数7.1万元、平均房价47.2万元计算，，买家能够借到的最高房贷额为30.5万元，意味著买家需要储蓄11.8年，方够首期入市。 在基秦拿19个小区中，只得两个小区，可以让中等收入家庭在5年内储够首期入市，可负担性绝对不算高。当中的Chicopee/Freeport及Downtown Kitchener/West Ward，平均房价不过31及37万元，买家可分别在1.7及4.2年内储足首期。至于房价稍高的Victoria Hills小区，房价约39万元，所需时间要5.5年。 不过，当地房价最高的小区Hidden Valley/Pioneer Tower，屋价中位数高达112万元，以中等收入家庭的入息与储钱速度，可能要用上接近64年，绝对超乎现实。

大多伦多地区的房地产市道继续量价齐升，去年12月的成交量较2018年同期增加17.4%至4,399间，平均楼价也上调至837,788元，升幅11.9%；多市独立屋价格劲升19.5%至1,363,357元(见附表)。挂牌日数也比前年缩减2日至平均29日。 多伦多地产局主席高连斯(Michael Collins)指出，2019年有87,825间房屋经电脑盘(MLS)交易，较2018年10年低谷的78,015间回升了12.6%，恢复至过去10年来全年成交量的中位数。楼市在去年开始复苏，特别是下半年更为活跃，很多持观望态度的买家陆续在春季入市。良好的地域经济和房屋贷款利率下调均有助增强消费者信心。 预料今年屋价继续攀升 虽然销售畅旺，但去年12月的新挂牌数量为3,531间，比前年同期减少18.1%；令销售与新放盘的比率上升38%至125%。全年的新挂牌总数也下跌2.4%。过去10年来，每年新放盘房屋大约有15至16万间。 地产局首席市场分析师麦士(Jason Mercer)表示，地产局在过去10年一直非常关注大多伦多地区的房屋供应。政府、研究机构和各利益团体均认识到，缺乏多元化的房屋供应，以及租赁市场继续打击区内房屋的可负担能力。2019年正是一个典型的例子，市场销售强劲但供应量却下降。市况紧张会令楼价急升。如果不能够纾缓房屋供应，今年的屋价将继续攀升。 多伦多地产局周二公布，12月份最新楼房买卖数字，销量及楼价都上升。有业界人士表示，上月有不少港人置业，带动楼市造好。 地产公司东主李志云周二接受星岛A1中文电台时事节目《A1出击》访问时表示，2019年上半年较淡，但下半年，或多或少受香港修例事件影响，9月开始多了港人陆续到多伦多置业，一些货尾都被港人扫了。这个情况在12月越来越厉害，尤其是一些地点较佳的楼花，呎价1,300至1,400元，也没有令港人却步。公司同事都很忙碌，不断有香港客透过电话，或找代理人在本地置业。地点较好的楼花，例如近地铁站的楼盘等，都卖得很快。 大部分港人拟买楼转移资金 他举例，多伦多市中心Wellington一个楼盘上个月做得非常好，去年7至8月较便宜的80万至90万元的楼花已被抢购一空，剩下130万至180万元的货尾，其实本地市场较难消化，但对港人来说，不算很贵，因此这些楼盘，买家主要以港人为主。他的公司12月做了几十宗港人这类买楼的交易，但拒绝透露实际数字。 李志云又说，共管公寓楼花的好处，是让港人可以迟点才到本国定居，因为大部分港人透过买楼来转移资金，不是想在两、三年内移居本国，有些甚至未有移居计划，只是想把部分资金转走。而且租务市场好，港人也不担心租不出。他又说，自11月以来，不断仍然有港人打算来置业，周二早上也有同事的亲人，打算来准备买楼。“根本客很多，都是正在看。” 他表示，业界预期今年的楼市都会稳定和畅旺，港人是其中一个刺激楼市的原素，但不能全靠港人，去承托新楼盘项目的需求，需要靠本地客。但他续称，由于12月份平均楼价逾80万，共管公寓价格也可能去到一般市民未必能负担的地步，楼价升幅可能减慢。他估计，一些贵价共管公寓可能销量会放缓，例如市中心一些呎价1,600元的地王地段楼盘。但由于独立屋及镇屋现时楼价合理及见底，因此他估计，这些楼宇今年楼价上升速度比共管公寓快也不出奇。 特约记者杨婉文

最新数据显示，自2015到2019年，阿尔伯塔省油砂重镇麦梅利堡（Fort McMurray）的法院拍卖屋数量已经出现8倍增长。 加拿大广播公司（CBC）文章指，根据阿省司法及检察厅（Alberta Justice and Solicitor General）数据，2015到2016年财政年度，麦梅利堡的法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）共有26个，而到2018至2019年度，数字上升到220个。而最新一个财政年度里，截止到去年11月就有219个。 法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）是指银行因债务人无法偿还房贷，向法院申请强制执行，将名下房屋拍卖，所拍金额可用于偿付债务。最后将由法官裁决是否执行法拍程序。 大火后房价不断下跌 文章指出，自2016年遭遇大火之后，该城市的房价不断下降，保险成本不断上涨，给房主带来不小压力，这些人中很多都是在房价较高时期买入，当时麦梅利堡的石油和天然气产业兴旺，为当地带来很多工作机会，但现在这些工作已经逐渐消失，家庭收入水平下降，很多人不得不到其他地方寻找工作机会。 据阿省防止房屋法拍机构（Alberta Foreclosure Stoppers）创始人切尼斯基（Ryan Chernesky）表示，他们约有15%的业务来自麦梅利堡。他指出，很多屋主的物业价值下跌了50%，即使能够出售，也难以偿清房贷，不少业主在期待房市的回温。同时，公寓保险在过去几年出现爆炸性的增长，加上房价下跌，也令公寓业主面临困境。 综合报道

  各 省 冬 季 度 假 屋 市 场 表 现 各 异      加国几个主要省份最受欢迎的冬季度假屋市场，表现有非常明显的差别，当中以魁省翠湖山庄(Mont-Tremblant)价格升势最为凌厉，按年劲升近4成。安省两个冬季度假胜地Collingwood及蓝山(Blue Mountain)，受来自大多地区婴儿潮一代买家追捧，房价也有健康增长。至于闻名世界的卑诗省威士拿(Whistler)，独立屋市场大跌，买家信心受挫。      被视为奢侈品的度假屋物业市场，一向有价有市。到了冬季，买家都聚焦加国各个滑雪胜地的度假物业，买家也不限于本地人，海外也有不少买家购入度假屋用作投资。在加国各滑雪胜地当中，独立度假屋价冠绝全国的，是举世知名的威士拿。据皇家地产公司(Royal LePage)最近一份有关冬季度假屋市场的报告，截至2019年9月30日，威士拿的独立屋价高达239万元。相反，全国独立度假屋价最相宜的，要算是魁省的Baie-Saint-Paul及Saint-Faustin/Lac-Carre地区，平均只需约19万元。      除了独立屋，滑雪度假胜地也有共管公寓式的度假物业市场。全国最昂贵的共管度假物业，同样在威士拿，均价约88万元。魁省虽然拥有全国最多的滑雪胜地，但并不是每个地区都有共管公寓式的度假物业。然而这类别房价最便宜的也是在魁省的Stoneham-Tewkesbury，均价也不过是19万元。　 安 省 婴 儿...

有专家建议年轻的置业者不要去触碰共管公寓市场。 资料图片 加拿大的房市在今年冬天似乎出现逆市增长，令许多人感觉房价已走出低谷。但另一方面，加国整体经济前景仍不明朗，多伦多等地的房价，仍被一些全球权威金融机构列为虚高及有泡沫爆破危险，特别是在加国一旦出现深度经济下滑时。CBC指对房市持悲观悲态度不占主流，但不妨当作防止头脑过热的“免疫针”。专家也劝喻年轻人不要急于入市，可继续关注租屋市场。 11 月 涨 幅 或 令 人 迷 失 据CBC报道指，加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association，简称CREA)本周一公布数字显示，加国平均房价在今年11月份比去年同期上涨了8.4%。这一数字当然比不上当年温哥华房市疯狂时期，一年涨30%的幅度，但是在经历房市急冷之后仍属可观。而在目前利率偏低、没有其他更好投资渠道下，令人觉得房产仍不失为高稳定回报的投资。况且CREA预期明年平均房价仍会上涨6.2%。 但房市并非永远都向好的。CREA经济师克拉姆(Gregory Klump)表示，如果仔细审视8.4%的增长会发现，是以今年11月的峰值与去年11月房市处于价格低谷时比较而得出的。如果比较2018年全年与2019年全年的价格，按年涨幅只有2.3%。所以赚多少钱取决于房屋何时买、何时卖，以及在哪里买卖。 此外，瑞士联合银行(UBS)近期发布的全球房地产市场泡沫指数报告，将多伦多列为全球泡沫风险第二高城市，处于慕尼黑和香港之间。温哥华则名列全球第6位。 如果认为自己对加国房市过于乐观并因此感到担忧，认为自己需要降一下火，不妨读一下财富管理专业人士麦克白(Hilliard MacBeth)的著作《泡沫何时破裂》(When the Bubble Bursts) 。他对CBC表示，CREA新近公布的涨幅是基于二手房的销售，有许多影响房价的重大因素没有考虑进去。比如新建房屋在加拿大一些地区价格急跌，不少业主因付不起房贷而被债主贱卖其房屋，一些卖家因收不到所期望的理想报价而宁可暂时摘牌不卖，这些情况都没有被考虑。 阿 省 经 济 衰 退...

多伦多饶舌巨星德雷克的庄园豪宅 图片来源：CTV 世界巨星，多伦多饶舌歌手德雷克在Instagram上发布视频，展示了他位于多伦多市北约克、占地两英亩的庄园豪宅内部情况。这幢庄园得到市政府特批，围栏可以修建得比其他住家高两倍。为了营造私密性，德雷克还花费了超过100万元移植多棵20英尺的参天大树围绕围栏种一圈。 这位多伦多饶舌巨星在Instagram上自拍展示了自己位于北约克富豪区Bridle Path的豪宅内部起居室和厨房。           德雷克 图片来源：CTV 奢华的起居室中成列着灰色高档沙发，上面用装饰枕头点缀。起居室中还有一架钢琴及燃烧着火焰的壁炉。从天花板上垂吊下来一盏巨大的水晶灯。 粉丝们还可以窥探到厨房的景象，厨房里有大理石橱柜和一个硕大的中央岛。 在视频中，通过镜子的映射，可以看到活泼的德雷克边唱边跳。 德雷克在2015年花费670万元买下了这栋占地两英亩的位于北约克传统富豪区Bridle Path的庄园豪宅，并且雇用安大略省知名豪宅设计与建筑师Ferris Rafauli来改造他的住家。 今年9月份，他得到多伦多市政府特批（special permission by the city） ，为了保护他的安全，这幢豪宅的围栏可以修建得比其他住家高两倍。他还花费了超过100万元移植多颗20英尺的参天大树围绕围栏种一圈，以便他的宅邸“能融合入周围的环境”。 图片来源：CTV 这幢三万五千平方尺的巨宅，有一部内部电梯，可以停放10辆车的超豪车库，4个客卧，一个荣誉展示房，一间钢琴房，一个家庭影院，一个健身房，一个篮球大事年鉴房和一个室内的标准尺寸的NBA球场。 都市网 Daisy编译 Ref：https://toronto.ctvnews.ca/drake-shows-off-living-area-and-kitchen-inside-his-luxury-bridle-path-mansion-1.4716947

加国楼市到年尾继续表现畅旺，11月二手物业成交量增加11.3％，成交价则上升8.4％。 加拿大地产商会公布，11月全国二手物业平均成交价为52.9万元，较去年同期上升8.4％，若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，二手物业平均成交价为40.4万元，较去年同期上升6.9％。 至于11月全国二手物业成交量为37,213宗，较去年同期的33,437宗，上升11.3％。 地产商会表示，预计2019全年二手物业成交量会达48.68万宗，平均成交价则录得2.3％升幅；该会之前预测2019年二手物业成交量为48.2万宗，全国平均成交价预料仅上升0.5％。 另外，地产商会亦预测，2020年全国二手物业成交量会较2019年增加8.9％，至53万宗，全国平均成交价则预期上升6.2％，至53.1万元。 （资料图片） T02

月光族还是要懂得适度理财。 日常消费越来越高，加拿大打工族压力日渐增大，越来越多的人进了月光族的行列。今年年中，有调查称，有四成多受访者属于“月光族”，每月薪水都花光，情况令人忧虑。月光族到底是什么样的一个群体？他们为何能花光每个月的薪水？本期《都市报》就访问了一些月光族年轻人或家庭，希望能够给读者一个月光族的素描画像。 文：本报记者张誉 超4成加拿大人是月光族 通常意义上，月光族（Moonlight）是指每月赚的钱还没到下个月月初就被全部用光、花光的一群人。同时，也用来形容赚钱不多，每月收入仅可以维持每月基本开销的一类人。 “月光族”是相对于努力攒点钱的储蓄族而言的。 “月光族”们还拥有自己的口号：挣多少用多少，吃光用光，身体健康。 “月光”现象在加拿大实则很普遍，由加拿大薪酬协会（Canadian Payroll Association）所做、共有4,284名在职人士网上参与的调查显示，有超过40%的加拿大人每月都会花光薪水。同时，有43%的受访者认为，若薪水迟发一星期，他们会“有麻烦”，有13%更认为，“情况会非常困难”。 在加拿大，我们往往会羡慕一些成功人士的生活。他们靠自己的努力开上了豪车，住上了独立屋，你会认为他们生活无忧无虑，殊不知其实他们也是“月光族”。 也许你看到的是账面上月入过万的收入，却忽视了超高比例的收入税，忽视了每月数千元的房屋贷款和养车费用，忽略了子女的教育以及其它开销……    每月钱包空空，所剩无几。 房贷、车贷、学费不光也难 家住列治文的华裔移民刘君告诉记者：“月光这种事，都不用说，车贷、房贷、孩子学费，这三项最大家庭开支摆在面前，想不光都难”。刘君是一名自雇人士，妻子经营一家小店，两人税后的年收入约有12万元，这已是标准的中产收入了。 不过，刘郡也叹气道：“可即便如此，每个月该光也得光。我和妻子拥有一套小型独立屋，当年买得早，贷款额度大约60万，每个月还2800元左右，地税分摊至每个月后大约是300元；家里一共两辆车，一辆最新租赁，每月还款897元，另外一辆约525元。两部车子保险费大概500元，油费约400元。孩子在私校上学，一年学费约2万，每个月即是1,666元。再加上，家里的每月网络、手机费、电费、燃气费约350元。这都还没算平时吃饭、购物的花销，这都已经花出去7,438元。如果再算上1000元左右的伙食费，就基本所剩无几了。购物这类花销，自从孩子上学后，基本已当成是可有可无的活动了。更别说，自己还没算上孩子各种补习的花销。” 对于月光的窘境，刘君也常常安慰自己，虽然每月钱花光了，但在所有花销中，房贷也算是变相储蓄的一种，学费则视作对孩子的投资。他也说道，自己和太太并非物质欲望很强烈的群体，平日的花销他们基本也是能省就省，避免铺张浪费。不过，即使这样，每个月的固定开支也必然让他们成为月光族。当然刘君也坦言，有朋友曾建议他们通过削减车子租赁费用降低开支。他也承认，花在车上的钱确实多了些，如果两辆车租赁费控制在500元就比较理想。至于为何成为月光族这一问题，刘君简单地回应称：“说到底是赚得太少了！” 有目的性的月光族 现年28岁的Ashley Li目前是一家公司的广告策划，税后年收入约4万元，也就是说她实际上每月能支配的薪水是3,333元。 她告诉记者说，自己多数情况下是月光族，和很多人比，她是幸运的，因为父母给她全款买了一个一睡房公寓，所以她不用支付房贷和房租。但每个月至少要花费1,200元，用在车子租赁费用、保险、地税、房屋保险，以及电话费和网络费。余下2,100元中，有700元会用在吃饭上面。剩下1,400元，则会用于购物、旅游或者学习。 Ashley说：“我认为月光族分两种。一种是无所作为的月光族，纯单纯为了享受与快乐。另外一种是有所目的的月光族，为了社交、学习，以及为了遇见更好的自己，发现更多机会。我自认为自己属于后者。我平时热衷旅游，我每次从旅游中得到工作灵感，我会留意其他城市的商业和广告，这一切都与我的工作有关系。那时，我是一枚月光族，但我在公司策划的广告一直都是上佳水平。” Ashley又说，她现在还会把每月多出来的钱报读一些投资课程。 “我一直认为，像我还算年轻的情况下，把钱投资在大脑和见识上，是不错的选择。虽然看起来，每月我也是月光，但实际上，我是在进步。” 消费型月光族 年初从西门菲沙大学毕业的Jasper Yang则说，每个人的消费观念不一样，月光只是个结果或者生活状态。而从他的角度来看，几乎所有的月光族背后或许都有一个实力的仰仗。他们或者不需要赡养爸妈，或者无需支付房贷、车贷，所以就可以尽情地花。 Jasper说：“或许我现在就处于这种生活状态。自己目前到手工资3,000元每月。税后可支配的薪水是2,300元左右。房租850元。车子没有贷款，剩下的钱基本就是想花就花，想买鞋子就买鞋子，想吃顿大餐就吃顿大餐。也许就像自己所言，现阶段的状态我没有后顾之忧，没有任何压力，因此完全就可以尽情享受。但我也告诫自己，月光可以但觉得不可以变成“月欠族”，绝对不可以负债去消费。 当然Jasper也坦言，未来要是成家了，自己不希望成为一枚消费型的月光族，即大手大脚，不懂开源节流后的月光群体。 ” 这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了。今年年初时，华人社交论坛上，有一位多伦多的网友晒了自家16万年收入的月开支明细单，曾引来热烈讨论。家人有一对夫妇，两名分别是3岁和5岁的孩子，和两位老人住在一起。两口子年收入总共16万，每月到手1万加币，看起来足以让许多打工族羡慕了，但是一项项开销花费算下来，最后竟然所剩无几。 看看年薪16万的月开支，房贷：2,350元、地税：570元、两部车lease月付：1,200元、所有保险（两车、房屋、人身）：500元、汽车油费：300元、买菜（Costco+大统华）：1,700元、每月下馆子1-2次：250元、娱乐（KTV、酒吧、健身）：400元、全家人服装、日用：500元、老婆化妆品、衣服首饰（非奢侈品）：300元、每年回国旅游一次：月均500元、大娃数学班及学钢琴：500元、水电气宽带手机：600元、男主私房钱：300元，最后就剩30元了。 一个月薪水到手，还完车贷、房贷、学费就剩领钱了。张誉摄 网友们随后发出长串跟帖，有人说两辆车的开支1,200元，贵了。但当事人回复说：“一台日本小车、一台minivan，老实惠了。”而且账单里还没有算上孩子的日托费，因为有老人过来帮忙，否则至少1800元一个月。 有年入5万的网友感叹：“你们有钱人的世界，真的不懂。”他称自己“年入5万，都可以存下2.5万。” 也有网友给出精辟的分析：这就是加拿大的生活方式，只要不欠钱就对了，要存钱干嘛呢？买车？买房？看病？旅游？你已经都全有了不是吗。你就是年薪30万还是剩不下什么钱的，会升级房子车子，每年多两次旅游，存款主要看奖金。 从上述的个案中，我们大体可以将月光族分成三类。第一种，被迫性月光族，他们的收入，为了维持所处环境基本消费，就已经将收入花光了。这类人群的理财问题不是出在消费上，而是在收入上。他们的重点应该放在增加收入，在职场上获得提升，而非如何省钱。这类月光危害不大，而且一般随收入提高就会改变窘境。 第二种，选择性月光族。他们一般都是乐观主义者，无论收入低还是高，他们都热衷消费，将每个月的收入全部花掉，是因为他们选择这样的生活方式。对于这类月光一族，很多人认为他们生活最大的危害不是当前，而是退休后的生活。因为赚多少花多少的前提是可以赚钱，可当失去赚钱能力，依然要维持高消费的时候问题就来了。当然还有一种选择性的月光族是Ashley口中的有目的性月光，他们拥有理性消费头脑，平时多余的钱用在了投资自己，进行自我增值，这类月光族即使现在月光，但将来也有很大的潜力去赚更多的钱。 如何避免成为月光族？ 正如最新的调查显示，多数加拿大人过着月光的生活，但相信谁也不愿意当月光族，可是怎样才能让手里的钱存下来呢？ 1．认清自己实际收入 听起来太明显吧，但其实这点十分重要。我们往往会有一个假象，以为自己真的了解自己的收入。但其实我们的实际收入是比想象中低的。如果你月入多于7100元，那你薪金的20%就会被用来交税。这意味你只有80%的薪金可用，而且还要应付租金电话费水费等事项。 月光族要学会分清必要和不必要的开支。 2．把你的支出分类 恭喜你，你已经认清了你实际的收入。你首先要把你的支出分类，例如分为饮食、娱乐或购物等。这点对避免过分花费尤其重要。如果你发现自己花费太多，你便可以借此得知最花钱的项目。之后你就可以调整支出、降低那项目的使费。 3．开始储蓄吧！ 假设你每月1万元可供使用，切忌把钱全数花掉。个人理财最常见的错误之一就是不储蓄。以下几个原因可说明储蓄的重要性：首先，储蓄能为你提供突发事件时所须的应急钱及安全感。而且，储蓄可以帮你达成长期或短期的理财目标，例如去旅行、去working holiday甚至买车。 从现在开始， 开始为自己设定一个每月储蓄的金额（或因应自己的收入模式而定），并且要持之以恒。很快你就会见到你的财富慢慢增长。当你已经有一定的储蓄时，你便可以考虑开始进行低风险的投资以增加回报。 4．切忌借钱购物（供楼除外） 不购买自己负担不起的东西是常识吧。虽然我们年轻人赚钱不多，但是仍然有一定的财政自由。享受这自由时理应记住一点：金钱是一种资源。消费是生活中正常和必须的一部分，但凡事都不可过火。风平浪静时也要记得未雨绸缪。 5. 勤劳“开源” 年轻人理财要拓宽视野，多学习一些投资理财的知识，充分利用业余时间，使自己和财富同时提升。投资自己其实也是一种理财的方法，能力上升，薪水自然也会提高，收入也就多了。 6.制定理财目标 根据自身家庭经济状况和自己未来的预期，定好一个短、中、长期的理财目标。有目标才有动力，理财也是这样的，制定适合自己的理财目标有助于我们更好的理财。 综上所述，月光族手里资金较少，那就赶紧来学习怎样理财吧，平时没事多抽空学习一些理财小知识，从而提高自己的理财能力，让自己从财务的困扰中逃脱，不说实现财富自由，至少不要成为月光族！

问：当我向别人说，我正在寻找房屋时，他们总是提醒我，一定要问经纪该所房屋是否曾有“坏事”发生。请问他们所指的是什么？ 在房屋买卖中，“坏事”所指的是房屋的一种无形特质，可能令潜在买家感到不安。这些“坏事”可能在屋内或附近发生，虽然这对房屋的外观或功能没有影响，但或会影响到某人对该所房屋的感觉。 “坏事”其实是一种主观感觉，某一位潜在买家很忌讳的东西，另一位买家可能毫不在意。房屋过往发生的“坏事”，包括以下例子： • 房屋曾发生重大罪案； • 房屋的上一手业主是一个名声很差的人； • 屋内发生过可疑的死亡事件； • 据称屋内闹鬼，或； • 房屋曾经用作种植大麻，在当地的卫生或建筑部门要求下已修复。 安省并没有相关的法律或判例，要求房屋卖方或其代理人，披露有可能被视为“坏事”的事项。根据“买者自负”的法律原则，安省的房屋买方有责任确保，该所房屋符合他们的需要。 如上所述，所谓“坏事”其实很主观，某个人认为完全不可接受的东西，另一个人可能毫不在意。因此，您应该考虑的问题是，您对该所房屋曾发生的“坏事”，有怎样的看法。不妨与您的房屋经纪和房产律师商谈这个问题，确保他们进行一切必要的咨询，避免买入一间令您感到不安的房屋。 安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)建议，房地产专业人员和买家，都应该尽职地调查，该所房屋是否发生过可能影响购屋决定的“坏事”。调查的方法，包括直接询问卖方或卖方代表，进行网上搜索，以及与附近居民交谈等。 在某些情况下，房屋经纪可能在出价合同(offer)上列明买方的关注事项(包括“坏事”)，并要求卖方对该些事项作出保证。例如，买方可提交一份包含卖方担保的出价合同，表示根据卖方所知，该所房屋没有出现与“坏事”有关的事件。 您的房屋经纪和房产律师，可以向您提供相关的专业指引。最重要的是采取主动，确保您获得正确的资料，这样才能作出明智的决定。祝您早日找到理想的房屋。 如果您有任何关于房屋买卖的疑问，请电邮到information@reco.on.ca。

约克区的房地产市场在过去几年非常活跃，但受到联邦和省政府双重打击下市道回软。多伦多地产局最新统计发现，区内独立屋的平均放盘日数较3年前延长一倍，奥罗拉镇出售的物业，挂牌时间更是以往的3倍多。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)说，毗邻多市北面的约克区近年人口急剧增加，区域政府的发展规划，预期到2041年时，区内人口将由目前的110万人增至180万人，就业市场也会提供额外的90万个就业机会。 由于通勤到多伦多工作相当方便，令约克区的房地产市道在过去几年发展蓬勃。 不过，联邦政府的房贷压力测试和省府的公平房屋计划(Fair Housing Plan)，均对约克区的物业造成相当大的冲击。 原因是区内不少房屋的价位较高，也有很多豪宅涌现。根据多伦多地产局的10月份统计，约克区的独立屋平均价格为1,163,668元，与多伦多的1,323,015元相差无几。 省政府在2017年3月推行的海外买家税和租金管制，令纽马克市的房屋销售量，从2017年4月至今下跌30%，烈治文山的成交量也减少27%。现时约克区的独立屋平均挂牌32日，2016年时只是16日。 葛咸说，放盘日数固然是一个市场的重要指标；但目前的规例容许卖家随时取消挂牌，等一段时间之后，才重新以新的号码和价格当作是新盘，再次放出市场。 况且，挂牌时间长有可能是因为有条件交易的阻滞，或业主不满意买家开出的价格，而成交迅速也有可能是价位偏低。 烈治文山物业挂牌时间长近2倍 地产网站分析多伦多地产局的统计发现，皇帝镇的放盘日数最长，平均要79日；烈治文山出售的物业，挂牌时间也几乎是以往的3倍；奥罗拉(Aurora)出售的独立屋在3年前，平均挂牌日数是全约克区最短，只是11日，目前要37日，在9个市镇中排倒数第三位。 旺市物业的平均放盘时间也比2016年增加一倍多至25日；但多伦多新的地铁延长线令当地的地产市道相当活跃。 有地产经纪指出，对于挂牌日数较长的地区，业主如果计划在仍然留在区内小房换大房，最好是先卖后买。 一般卖家要顺利放盘，除了要备妥各种文件，尤其是房屋贷款未清的物业；其次是作适当的修葺令房屋在市场上更突出。

一位安省的老人家陷入财务困境，起因是她的丈夫在70岁零40天的时候过世，生前投保的TD保险公司以合同中隐藏的一款年龄限制为由，号称投保人年龄已经超过70岁，合同自动失效，拒绝支付被保人身故后的房屋贷款保险。 Aileen Moxley家住安省的Uxbridge，最近，她为丈夫的过世而伤心欲绝，还必须承担财务重荷，独力偿还房屋贷款。 她说：“我的心在剧痛。我发现失去共同生活了42年的丈夫是如此令人难以承担，雪上加霜的是，我还必须面对经济大麻烦。这种困境是如此的难。”       图片来源：CTV截屏 Moxley与她的丈夫Jim已经结婚42载，在他们共渡的大部分时间，两人都是租房过活。12年前，Moxley与她的丈夫Jim终于下定决心买一所自己的房子。 她说，银行暗示他们，为了保护自己，他们应该购买房屋贷款保险。因而他们购买了保险，如果有一方发生意外，保险能帮助另一半清还剩余的房屋贷款。     Moxley的丈夫Jim  图片来源：CTV截屏 当Jim今天七月突然过世的时候，Moxley接到了一份TD保险公司的来信。 这封信写道：“我们的保险条款包含一条年龄限制的规定，如果投保人的年龄超过70岁，保险合同自动失效。” 她的丈夫在70岁零40天的时候过世，如果他在未满70岁的时候，也就是早41天以上过世，就能获得房屋贷款保险赔付。       图片来源：CTV截屏 由于Moxley与她的丈夫买房时间较晚，她还有十六万的贷款未能付清。 Moxley说，银行告诉她之前已经发出几份通知，告知他们夫妻贷款保险即将过期，但是她从未收到任何一份通知。 她说：“我对贷款保险在我丈夫满70岁的时候会作废一点都不知情。” TD银行的发言人说他们很同情顾客的处境。 “我们正和顾客一道努力，看看能否提供经济上的协助或者建议来帮助她摆脱困境。”           图片来源：CTV截屏 TD银行告诉CTV的记者，类似于信用保护或者生命保险等保险的现行政策，都有到了特定年龄保险失效的行业标准。 失去了丈夫，Moxley非常害怕她没有办法保住自己的家。 都市网 Daisy 编译 Ref:https://toronto.ctvnews.ca/woman-fears-losing-home-after-mortgage-insurance-expires-due-to-age-limit-1.4724495

Global News 北温一名华裔女业主，利用名下城市屋单位非法作短租用途。她近日被法院下令强制出售该物业，除非她可以缴付超过14万元的欠款。 据Global News报道，卑诗最高法院一个法官周一裁定，英文名埃米莉的姓余的女业主（Emily Yu），必须向城市屋屋苑业主立案法团缴付5.2万元罚款，并再向省政府支付9万元的欠款，否则她必须出售该物业。 埃米莉被指利用其位于北温西13街(West 13th St.)The Beeches的城市屋单位，开设名为Oasis Hostel旅馆。根据短租网站刊登的招租广告，屋内设有共14个床位及多个共用区。 不理法庭禁令 裁定蔑视罪成 经营旅馆一事惹来屋苑住客大量投诉。据悉，有邻居不满许多人经常进出，晚间更不时传出噪音，也有短租租客在后院饮酒，甚至吸毒。 2018年10月份，埃米莉未有理会法庭禁令，并继续经营旅馆，最终被判蔑视法庭罪。尽管埃米莉支付了罚款，但一直没有支付业主立案法团的法律费用，并屡次错过付款期限。另外，她亦拖欠与两项法庭裁决有关的省销售税（PST）。 今年夏季，埃米莉曾经要求卑诗人权审裁处推翻法院裁决。 她辩称，2011年后多次遇上车祸，导致脑震荡，并且患上精神疾病，无法工作，因此须要经营旅馆作为维持生活的主要收入。不过，人权审裁处最终推翻她的申请。除此之外，2017年9月，屋苑业主立案法团就有关问题，状告至民事审裁处。埃米莉最终也败诉。 专门处理分契房屋纠纷的律师门德斯（Paul Mendes）表示，业主立案法团入禀法院控告业主，而法庭最终下令强制出售物业，这个情况并不寻常，但也不是闻所未闻。 他指出，这样做往往涉及大笔的法律费用。不过，当索偿金额较大时，业主立案法团便可能采取这个方法。同时，过去也有一些案例，业主立案法团最终胜诉，获得较大笔罚款，并且成功地迫使业主出售单位。 埃米莉拒绝就上述裁决置评。 本报综合报道

据多伦多星报：这栋位于多伦多154 Hamilton St.的骨瘦嶙峋独立屋缩在两排房子中间，就像一个三明治的夹心，门口距离人行道足足有十多米远。 这栋靠近Dundas St. E. 和 Broadview Ave交叉口的独立屋挂牌价是惊人的300万加币。到底值不值这个价？分歧严重！有的人认为它的现代艺术风格让它物有所值，有的人认为它就是一个与周边环境完全不搭的丑陋怪物。       鸟瞰图 网络截图 让我们看看这所引发争议的房子的内部情况，它的面积为1300英尺，落地窗，足足有四层，为悬臂式结构。 它的施工过程是业主同当地议员以及附近邻居们的一场艰巨的拉锯战。 三年前，一名隔壁邻居指控其院内百年树龄的枫叶树枝在该屋施工过程中被砍去，严重威胁到枫树的存活。此事还曾登上新闻。 多伦多14区区议员Paula Fletcher (Ward 14, Toronto-Danforth)饱含苦涩滋味地吐槽：“这就是一个悲剧，每个人都受到这所特立独行屋的影响。” 这所屋子的所在地很久很久以前只是一个小车库，后来被翻修成一个带有一个卧室的小度假屋。 2012年的时候，市政府委员会同意由当时的屋主、多伦多当地的建筑师Michael Mantzoris提出的房屋微调计划。2016年，Michael Mantzoris同他的生意伙伴haGordon Kipping一道，将此屋出售给现任屋主Cyril Borovsky。Cyril Borovsky兴建了现在的这幢四层民宅，并于近期将其推向市场。再次引发大众对该屋的关注。 编译：Daisy Ref：https://www.thestar.com/news/gta/2018/12/26/for-sale-a-skinny-3-million-toronto-home-that-neighbours-and-critics-say-doesnt-fit-in.html

安省于2002年颁布的地产和商业经纪人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.简称REBBA 2002）及其附属规定，在过往近二十年间，一直是规范安省房地产行业、监管房地产从业人员行为的主要立法。可是说是保障安省地产经纪行业正常顺利运行的基石。 但是自2002年以来,地产业及其从业人员都发生了巨大变化,对该行业的法律法规进行更新势在必行。一部取代REBBA 2002的新地产法《安省地产业信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),于11月25日在省议会通过二读。 撰文：记者文琪 实施细则尚需时拟定      这一被称为「145号法案」(Bill 145)的文件目前还只是立法草案。在二读通过之后,将交由省议会专业委员会进行逐条审议,然后付诸三读。三读通过后再由省督签署成为法律。在该法正式实施之前,与之配套的一系列法规(Regulations)也必须同时完成。145号法案一旦成为法律,会对整个安地产业业、地产经纪公司及经纪的经营活动,以及广大消费者的地产交易过程,都产生深远影响。      安省政府在这一领域相应的主管机构是政府及消费服务厅(Ministry of Government and...

在加拿大，大城市的土地是稀缺资源。目前，很多大都市都面临着墓园危机。随着供给的减少，墓地的价格逐渐飞涨。尤其是交通方便、大多伦多范围内的墓地，价格更是昂贵。近年来，许多人也把目光投向了殡葬类物业的投资。大多伦多地区墓园的发展如何？华人墓园是否能满足华人的祭祀需求？  记者 文琪 早前CTV曾报道，土地规划公司LEES Associates总裁Erik Lees表示，加拿大的墓地危机从20到25年前就已经浮现，只是由于缺乏关注，所以问题越来越大。加中集团加华置业总裁吉斌在接受星岛《加拿大都市报》记者访问时表示对此观点认同。“问题的主要在于一块地的审批规划。墓园一般都是通过变更原来的土地用途才变成墓园，或城市附例（bylaw）里原本就写了这块地是可以做成墓园。绝大部分审批规划是很漫长的申请过程。更改土地用途为墓地，周围的邻居也有很多并不同意。申请週期会很长，琐事较多，批准非常麻烦。所以墓地的供给有限，大型的墓园会越来越稀缺。” 墓地价格年涨一成 吉斌分享道，“很多主流族裔经营的墓园，越是好的地方，越是会出现惜售。很多时候市场上不是没有供给，而是作为一个墓园经营者不想马上都卖完。造成这种危机的可能是墓园的经营者在囤积，不急着卖，就造成了市场的饥饿。买家买不到，就给价钱高。其实我觉得不会出现完全没有产品的情况，主要是墓地的价钱涨得快，每年的涨幅都会超过10%。10%只是一个和大家所说的常规性数据。具体的地区，这5年在GTA，亲眼看到的，是涨了好几倍。但是你会发现在墓园涨那么多也不可怕，只是个几万的范围，比房子的涨幅好多了。” 吉斌所带领的加华置业于2014年买下犹太人的一块佔地210亩、位于列治文山Bayview 和Bloomington的墓园，历经5年，正在打造安省第一家华人墓园“中华纪念园”。该墓园分为火葬墓地、土葬墓地以及家族墓地定制。能够获得这个机会将华人的殡葬文化和加拿大的多元文化相结合，吉斌表示并不容易。“在特别好的地区，批准一块墓地的难度是非常大的。我们并不是买了地以后重新改的，重改也几乎不可能。周围都是邻居，谁会让你随便去做这个呢？原来这个墓园的所有者是犹太人，是完全西方的设计。当时犹太人已经有5个自己的墓园，但是他们只有30万的人口。但是那是我们很少听到华人有一块自己的墓园。华人多是葬到各个族裔综合到一起的地方。所以我们买来，希望建设华人自己的墓园，毕竟我们人口更多。买了以后我们彻底修改，变成完全的中国元素、中式设计。” 加中集团加华置业总裁   吉斌 提及这些设计上的改动是否涉及到政府的规管，吉斌表示有很多挑战。“的确是有一些要求的。所有的设计都要符合当地的法律法规，市政府有自己的整个的设计要求规划。符合了要求才能批准。更改的过程非常不易。比如西式的墓碑设计风格造型都是比较特殊的，凌乱、自由。中式的墓地讲究中正，所以完全不同。中国人讲究主轴线，就要修路（walkway）。讲究风水，就要修塔。所以成本会比其他族裔的墓地要高。我们这次有建三个塔，塔的高度上政府都有指引（guideline），因此在设计上的确有些挑战，要考虑到未来的布局。” 华人墓碑的特色在于都是立着的，而老外的墓碑躺碑比较多。吉斌表示：“老外的设计还是本地风格多一些。中国的传统设计是墓碑前面有供奉、祭祀的空间。华人会更喜欢带前台的设计。从历史角度来说，殡葬文化，华人是跟随本地的概念。老外一般是教会来操办的，看不出来太多的变化，西式墓园都是比较自由一点，有大有小，没什么规律。华人到这裡以后，会希望做出自己的文化特色。每个墓园前多有过道，也是因为讲究阴阳两隔。因为草地就是阴，是放埋棺材或者骨灰的地方。每个墓地的前庭，人是可以走的，阴阳就分得比较清楚。这是比较好的一个设计。” 把身后事及早准备好 中华纪念园目前已经有逝者下葬，但园区依然处在边施工、边服务的状态。吉斌称：“大概要明年初规模会做起来。在这裡墓园的经营都是组建的，即一块一块的开发。我们的第一期是开发1,200块，一共有大概2万块。根据园区的设计，一种是土葬的，一种是火葬的。火葬的需要的地小，做火葬数量就提高了。土葬的，用地面积大一点。具体数字来讲，最后要根据客户的使用情况来定。” 土葬和火葬的数量比例并不受政府的限制。吉斌表示：“都是根据土地大小来做。我们希望两方面都兼顾。安省做墓园的土地越来越少，火葬的可能性也越来越大。第一个在我们这裡安葬的逝者也是火葬的。他的安葬也给我们感觉，也许会有越来越多的人选择火葬。有数据显示，在多伦多，土葬和火葬的比例是一半一半。华人的观念来看，的确会对土葬很感兴趣，因为在中国没有这样的机会。” 在中国，不到80岁就不允许在生前购买墓地，而在加拿大没有任何的限制。甚至国外人士也可以在加拿大落葬。 吉斌称：“你想买的话，年龄没有限制要求，也不需要死亡证明书之类的。作为没有加拿大身分的中国人，想做土葬，一旦手续齐全，我们也可以接受外国人葬在中华纪念园。能争取到土葬的机会，在中国不太可能。土葬对于华人来说，还是有一些期望的。” 吉斌提及，本地人在选择土葬或火葬时，除了个人意愿，更多还会涉及到家庭条件。“土葬和火葬价格还是有差别的。土葬的费用大概要1万7，火葬只有大约7千。这个价格连同了买墓地、修好墓碑的价钱。总的来看，我感觉倾向于土葬的比较多，有些没办法的也就火葬了。因此，现在来买一块墓地，基本等于把死后的所有东西都提前安排好了。只是最后还需要再花一个出殡的钱，这个数目是不确定的。多大场地、什么仪式、来多少人等都会有价格的不同。但下葬的部分可以全部锁定，不用再准备一分钱，是个不错的身后安排。” 提供永久的服务 无论是土葬还是火葬，墓地的购买是永久的，而且包含了管理费，无需再额外交钱。吉斌表示：“交给我们买墓地的钱中，折算30%的钱要放到一个管理基金里去，这个基金产生的利息来维护墓园的运作。平均1万元1个墓地的话，2万块墓地就是2亿元的销售额，大概可能有大概7、8千万元的钱在储备基金裡，产生的利息来维持墓园永久的运作。墓地不用交税，也没有物业管理费。这个和中国的墓园经营模式完全不同，不用续费。” 吉斌表示，在加拿大，就安省来讲，购买墓地后不用再交任何管理费，也是法律规定必须建立这样的维护基金模式去经营。“这样的基金模式很稳健，也不会赔钱，因为不允许做高风险的产品。我们保守的话，可以和银行去谈，大概一年有二点几的利息。也可以找到基金公司，但一定是非常保守的公司，一年回报率在3%以下。” 维护墓园的工作主要就有剪草、除雪、维修墓碑、清洁动物粪便以及园区的基本维护等工作。大型的墓地有管理的办公室。吉斌表示中华纪念园的规模，大概5个左右的工人负责维护就够了。“较好的给工人工资在8至10万元，一年的维护费用在人工这裡50至100万元最多。 再有重大的维护、保养。按照之前说的加入有7,000万元的钱在储备基金裡，回报3%也是大约有200万元的利息收入。全卖完之后，能够永远维持下去。我们墓园的维护和保养不会特别多，大部分以园林绿化为主。” 提及中华纪念园如何处理华人喜欢烧纸的习惯，吉斌表示，会有两个地方做焚烧。“有冥币统一烧纸的地方，只要符合消防的规定，政府就会允许。我们还设计了一种全新的用来焚烧的炉子。跟烤肉的炉子很像，只是烤肉的炉子是煤气的或碳的，这个是透明的。这样不会对环境产生问题，因为纸在裡面烧。这个炉子是带轮子的，客人可以在坟前烧这纸，不会产生很多烟。烧纸一定要完全能控制住焚烧程度。消防方面要通过相关部门的检验。 中国人的烧纸习俗，都是开放式（open）的烧，有很多灰，也不受控制，纸也易燃。老外其实也烧东西，比如烧木头。但是他们有铁网罩住，灰出不去。烧纸也一样，罩（cover）住，才不会有消防的隐患。” 安葬在加国 尽管华人传统文化中对于殡葬事宜都比较忌讳，但购买墓地投资的人大有人在。吉斌表示，在kijiji上经常可以看到有转手墓地的交易。“MLS上基本没有。墓地转手的渠道没有投资房产那么容易和方便。一般墓园的销售都是很规范的。今天就卖这一块，卖完了再开一块新的地。很多人去了以后，发现好的地都被人挑完了，剩下的可能不喜欢。就等新开。墓园的销售也很有季节性，一般都是清明、重阳节等，会有大量的开盘销售。懂的人就把好的位置先买了。就像买古董一样，赌风水位的话，有的就涨得很厉害。很多人也喜欢做这种投资。毕竟钱不多，不像买个房子，6位数起，还要贷款，还有地税、管理费等持有成本，卖了还有增值税。投资墓地没有什么额外的成本。卖的时候增值部分不用交税，因为相当于自用。政府这方面没有规管，也是它优势所在的地方。” 目前的大部分华人移民，很多都是没有到考虑生老病死的年龄。吉斌表示，现阶段很多人买墓地都是为父母在买。“很多老人也同意葬在加拿大。我们子女在这裡，不可能经常回国。这裡的墓地不用交管理费，比国内更吸引老人。我见到很多老人是很愿意葬在这裡的。他们也会想，如果在国内，30年以后你不给我交钱我这个位置是不是就没了？在加拿大没有这个问题，而且还可以土葬。回报又好，所以很多华人非常中意。” 墓地的买卖模式需要通过销售人员，和地产经纪经手买卖房产非常相似。吉斌表示：“在墓葬销售裡，有两部分牌照。一个是我们作为墓园经营者，通过安省丧亲管理局（Bereavement Authority of Ontario，BAO）获得经营许可证。RECO（安省房地产理事会）是监管房地产经纪的，也给地产公司和经纪人发牌照。BAO也是同样的给经营者发牌照，也给销售人员发许可证书。如果是卖墓地，地产经纪可以销售但是不能卖广告。报纸上刊登墓地广告的销售人员都是BAO的持牌销售在做广告。地产经纪可以做一些推荐。作为墓地的销售，必须需要持牌。我们已经给十几个人做了销售牌照。BAO会要求这些持牌人挂靠在某个墓园。这个是安省的销售管理方法。” 墓地的转手，也依赖于这些持牌的销售人员。“这些sales（销售人员）有自己的殡葬业网络，很多买卖都是内部的，exclusive（独家）的销售网络。支付给这些人的费用和卖房子很相似，付个中介费用就可以了。具体的销售人员和持有者可以谈。只要有钱赚就行。但是它的确不像房地产有2.5%或者5%的标准。这个行业独家的渠道的多一点。通常墓园买家，销售佣金给的比房地产多一点，因为单价比较小。” 潜在的投资市场 墓地到底是不是一个投资机会？吉斌表示，投资墓地其实不像投资房产。“一般来说，墓地投资的优点是，我们总会用到她，它是个使用性产品。很多人自用，是因为早投资，不给子女添麻烦。很多时候没有这种身后安排，真到了那一天，才会知道那个成本是很贵的。所有的墓园到那个时候都觉得是好机会来赚钱，因为着急，价格就会贵。家人在那个时候往往也不会再讨价还价，所以墓园收多少就是多少，失去了讨价还价的机会。生前安排，是投资最重要的亮点。毕竟这个钱早晚都要花。” 相关数据显示，温哥华墓地的涨幅已经超过房地产，成为最火热的投资市场。某墓园在过去30年裡疯狂涨价200倍，一块人体大小的墓地要价25,000。吉斌分享道，从1999年到现在，中国大城市的墓地价格，涨了80倍。“这是什么概念呢？中国的房地产从1999年到现在，一线城市涨了20倍。我做过一些调查，尤其是都市的墓园和都市的房地产的比较。在多伦多，或世界各大城市，基本呈现这样的普遍规律。墓园价格涨幅都是正常房地产的3-4倍。从投资角度来说，墓园的投资回报率远好于正常的房地产。但是大部分人，毕竟不是所有人都愿意来做这件事的原因，多少会有些顾虑。投资人住的房子才好，这是心理上的东西。但是很多聪明人，或者早期来的移民，他们早就投资了。早期墓地的价格只有一两千，两三千，很便宜。现在都过万了。甚至那些indoor condo（室内屋子大小）的墓地更贵，涨的非常多。5年涨了至少3至4倍，比房子涨得快。” 墓地的购买类似购买房产，是可以分期付款的，但时间段通常较短。吉斌表示：“有的人会想贷款买墓地，因为手头比较紧的。我们通常只给两年的分期付款。有的墓园给三年。 几年前，墓地还比较便宜，大家不考虑分期付款。现在一看上万了，就想贷款了。很多人是家裡的顶樑柱，突然去世了。家中不是没有钱，而是正在处理财务。一下子拿不出那么多现钱，因为涉及到其他芳年的费用也很多。这段时间财务比较紧，需要我们的帮助，我们会予以分期付款。还有人是真的条件有限，会需要社会和政府的帮助进行丧葬。” 建立移民纪念馆 吉斌表示，会在中华纪念园中建立一个移民文化馆。“华人移民历史从1850年开始，第一批从大陆来的华裔，从华工纪念碑，纪念修铁路1880年来的一大批华人开始，我们希望把这些历史写出来。因此我们正在和当地的大学教授合作，成立服务中心，里面建设移民文化馆，会把这些历史和可以纪念的展品都留下来，给我们的后代去看。虽然孩子会成为加拿大人，但是我们有这个地方让他们了解祖先是这么来的，对自己的文化感兴趣。移民文化馆是中华纪念园的最重要的元素。”

     大多伦多地区全职地产经纪余浩(Gary)在接受本报记者访问时表示,很多人都会对Home Staging以及软装存在一定的误解,觉得在卖房的时候花钱去包装是浪费金钱。      我自己几年前也有这样的误解,觉得很多时候家居摆设是不需要的,因为那时候市场好、买家多,容易卖。这两年我完全改变了看法,尤其是在市场并没有那么火热的时候,包装过的房子会在众多的挂牌之中脱颖而出。Staging是专业人士做的,和设计人的品味有关。Home Stager(售前美化设计师)不能是半路出家。现在市场上这一行的从业者鱼龙混杂,很多人并不专业。甚麽样风格的房子配什么家具,都是有说法的。最好找寻经验多的stager配合卖房。 售前美化有助卖房但非万能      New Concept Home Staging负责人兼设计师Ariel Fu在接受本报记者访问时表示,近两年staging的生意的确好一些。但并不是说市场好了staging的生意就淡,其实反而会更好,因为人们的意识有了提高,卖家也越来越重视这样的服务。      Airel表示,很多房子是卖家本身住在里面的,做staging最大的挑战就是要整理杂乱的物品(decluttering)。「因为卖家住在这里,他看房子的角度是以一个居住者的身份,很多东西他意识不到是多馀的或要搬走。其次,staging起到多少作用,要看多方面的因素。没有staging可能看房的(showing)会更少,开放屋(openhouse)的次数会更少,在网上的曝光率可能也更少。三个月以后可能都没有卖掉。      Staging虽然被验证能够有助于房产销售,但并非能够解决所有专业的问题。想要在低迷的市场中让房屋尽快脱手,仅仅有staging配合是不够的。余浩分享道:首先,staging并不是万能的。想快速卖掉房屋,房子的定价一定是要在市场中属于价格合理,甚至相比同区在卖的房子价格还要稍低一点,才能显出最大的优势;第二, staging并不是简单的家居摆设,其实它还包括一整套的挂牌之前需要做的工作。比如,内部清洁、牆面或者其他地方的维修、灯泡置换等。所以专业的地产经纪,在挂牌之前一定会请专业staging公司的人进行一次专业的评估。除了一部分需要打胶和刷漆的地方之外,还包括哪些家具需要增添和重新归置,以及哪些墙上需要挂上画等。      余浩认为,staging是在营造一种气氛。就像去相亲,女孩子都要化妆,其实和staging一样的。这体现了我们对工作以及卖家尊重的程度。如果为潜在买家呈现的是空房子,很难让他们想像在这个空间中可以做什么,或在那个空间里可以放什么搭配。如果能摆上一些家具,就有了很好的画面感。或者卖家本身就住在房子里,那就是一种天然的staging。我们这样做的目的是为了给买家一种实际的感官。相对来说,staging过的房子肯定比什么都不放、没有任何感觉的空屋要好。这就像我们开车所使用的GPS(导航系统),是给我们一个路线的导向。 Staging是一种投资      社区中许多有人觉得staging的花费很贵。余浩对此表示认同。Staging是一种比较先进的东西。从国内过来的移民会觉得这样做比较虚,因为摆完了就没有了,就是这几天的使用权。有些人买了一、两百万的好房子,大几千的好家具不捨得买,也是大有人在的。不捨得花钱staging的人有很多,因为他们看不到这种意识形态。和拥有先进一点的思想的人或者本地人相比,移民的确对staging的意识会不太一样。因为他们认为经济利益会达不到。      余浩表示,如果大家能反方向去思考staging,把它看成是一种投资(investment),而不是开销(cost),就会好一些。这和大家租车一样。如果花了几百块租车出去玩几天,租车费就是花费。但如果这几天你租了车去拉了几个客人赚了钱,那这几百块就是投资。看事物的角度不一样。Staging如果以投资的角度看,假如花费三千元,房子可以卖得更快,也可能卖得更多,这就是投资。  ...

不少地产广告会强调有物业录得高于业主叫价成交；但根据一项调查指出，高于叫价成交的物业个案，与广告声称的情况实际不符，过去11个月内，多伦多市只有大约29％成交物业售价高于叫价。 城市土地经济分析员兼持牌物业经纪Igor Dragovic表示，分析今年1月至11月的11个月内，多伦多市录得的4,230宗物业成交个案，发现只有大约29％成交个案录得高于业主叫价。 Dragovic表示，多伦多市西端地区（北至Bloor街，南至海滨，东至Yonge街，北至Lansdowne大道）的大部分物业成交个案，成交价低于业主叫价。 他表示，对多伦多市西端地区物业成交价低于业主叫价的情况感到惊讶，因为这个地区的物业市场一般会相对炽热。 Dragovic表示，分析主要以多伦多地产局的数据作基础，分析的物业包括半独立屋、独立屋、柏文及镇屋。 他表示，从分析所得，发现Bay街一带物业的成交价高于叫价的比例相对较低，在610宗成交个案中，只有84宗，比例为14％；至于介乎Dufferin Grove与Trinity Bellwoods的社区，比率约50％；而Trinity Bellwoods地区，期内有76个物业成交，当中75个物业的成交价全低于业主叫价。 Dragovic表示，以物业种类分析，半独立屋共录得173宗成交，高于业主叫价的物业达106间，比率为61％；镇屋录得208宗成交，有90宗成交价高于业主叫价，比例为43％；柏文录得3,541宗成交，934宗成交价高于叫价，比例为26％。 （图片：星报） T02

  在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区 近一年来，大多地区二手住宅平均价，虽然只维持相对温和的按年涨幅，但从房盘库存量(months of inventory)以及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)两个楼市探热针提供的数据来看，大多地区超过30个城镇的楼市，都较为倾向于卖家市场。唯独是约克区的King City，堪称买家天堂。 多伦多地产局主席Michael Collins在发布大多地区10月份二手住宅市场报告时指出，强劲的区域性经济，助长了人口增长。所有新迁入的家庭，不单有着住房的刚性需求，不少更以购房为目标。但问题是，二手住宅放盘量在不断下降，供应不足导致市况紧张，并驱使房价升温。根据该份报告，10月份二手住宅销售量录得14%按年升幅，相比之下，新放盘量却出现9.6%按年跌幅。 二手房盘紧缺 供求失衡 然而，与2017年楼市高峰期的楼价升幅相比，近年的楼价升幅都维持在温和的水平。犹记得两年多前的二手住宅均价，每每出现十几甚至廿几个百分点的惊人按年升幅。今年10月份大多地区综合所有住房类别的均价为85.2万元，按年升幅5.5%。多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer认为，即使目前房价升幅温和，但若销售增长步伐持续超越新放盘的上市步伐，不久将会见到更强劲的房价升幅。 诚如以上两位专家所言，导致房价上涨的原因之一，是推出市场的二手房盘不足，令供求失衡。目前，整个大多地区的房盘库存量(Months of Inventory)，只需2.2个月，便可被买家完全消化。 一般来说，楼盘库存量的高低，是衡量属于买家市场还是卖家市场的指标之一。简单来说，即在没有新盘供应的情况下，现有的上市楼盘需要多少个月才会售罄。基本的解读是，库存量低于4个月，会被视为卖家市场，高于6个月，便是买家市场，介乎4至6个月，属于健康的平衡市场。 包含多伦多、约克区、杜咸区、皮尔区(Peel Region)、荷顿区(Halton Region)等超过30个城镇的整个大多伦多地区，以多伦多市东、德化林郡(Dufferin County)的奥兰治维尔市(Orangeville)与及荷顿区的米尔顿市(Milton)，二手楼房库存量最低，只有1.5个月。库存量同样少于两个月的城镇，还有皮尔区的宾顿市(1.6)和密市(1.7)、多伦多市西(1.7)、杜咸区的亚积士市(Ajax)(1.6)及韦比市(Whitby)(1.9)。 King City 10月份的销售与新挂牌比率只有27%，是明显的买家市场 仅有7城镇属平衡市场 以整个区域来看，皮尔区及多伦多市的情况最为严重，前者平均库存量只有1.7个月，后者则平均有1.8个月。观乎两者的平均上市日(days on market)也是最少的，皮尔区平均为21日，多伦多平均19日，当中又以多伦多市东的平均上市日为全大多地区最少，楼盘平均待在市场上17日，便会被买家吸纳。 在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区。除了杜咸区的布克市(Brock)及舒格市(Scugog)，以及闪高郡(Simcoe County)的Innisfil，约克区的东贵林(East Gwillimbury)、佐治拿市(Georgina)、烈治文山及史托维尔市(Whitchurch-Stouffville)，二手房盘的库存量都有4至4.4个月。 多市城东房屋上市两周售出 如果详细分析多伦多市不同地区，截至10月底，综合35个区域的平均房盘库存量，只有1.8个月。当中二手楼盘比较紧张的，以城东较严重，尤其E01、E02及E09地区，库存量分别只有0.9、1.1及1.2个月，平均上市日亦只得9至14日。 多伦多全市库存量最多的，是包括Bridle Path、Sunnybrook、York Mills、St. Andrew、Windfields等小区的C12地区，库存量高达8个月。不过，约克区King City的二手住宅库存才是冠绝整个大多地区，足足有9个月之多。 另一个也可用来厘定一个地方是属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的重要指标，就是销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。 根据加拿大地产协会(Canadian...

根据加拿大房地产贷款中心的最新评估报告，加拿大地产风险最高的两个城市多伦多和哈密尔顿风险级别降低，分别从高风险High risk，高估值Overvalue，降低至中等风险Moderate。 CMHC认为现在的两个城市的地产价格已经更好的反映出经济情况的基本面，在这份报告的更新后，加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍旧高居风险评估的榜首。 关于市场过热，CMHC的衡量标准是，销售量是否明显超过挂牌量；价格上涨方面，则要看价格上涨的斜率是否超过平均值，过快的上涨往往代表投机市场；价值评估方面，CMHC关注的是房价上涨是否超过收入水平，按揭利率是否开始走势等其他基本面；楼市供应方面，则要看房屋租赁市场空置率，新屋建成的未成交量是否超过平均水平。 根据这些标准，CMHC则用不同的颜色显示房地产市场当前的状态，绿色代表地产市场一切正常，黄色代表有证据显示地产市场存在问题，红色表示地产市场存在严重问题。 在过去4年里，多伦多一直都被CMHC排在价值高估的名单上，这次摘下高风险的帽子，对于多伦多地产市场无疑是个好消息。 CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，我们看到明显的见好迹象，房地产市场的不平衡性得到改善。 这次报告的数据依据是今年六月底的地产市场信息，自从6月以来，多伦多和温哥华的地产市场大幅反弹，买家蜂拥而入价量齐升。 自从2015年多伦多地产市场被列入高风险市场后，随着后来的价格调整，多伦多地产已经触底反弹价值凸显。十月份多伦多房屋销售暴涨14%，平均房价也上涨5.5%！安省的哈密尔顿市也是自2016年第三季度以来，首次被移出地产高风险城市的名单，CMHC认为现在的价格与当地的经济基本面相符。 不过，似乎还嫌利好不够，本周的十月份就业数据公布后，净损失1800个就业岗位，加拿大央行在年底降息的概率开始上升。对利息政策最敏感的加元汇率，本周出现大幅走低，一下子从76美分上方跌落。 加元汇率的下跌，令许多人产生外资流入加拿大房地产的遐想！ 2015年加元的大幅贬值，海外资金流入加拿大，造成连续两年的房地产疯涨，如果今年加元再次出现大幅贬值，两年前的美好情形是否会重现呢？ 除了多伦多以外，Hamilton市的房地如此火爆，恐怕也是没有多少人可以想到的事情。由于多伦多房价奇高，大批华人涌入周边城市，哈密尔顿房价的疯涨程度也在全加房价排名中非常靠前。由于当地有着名的麦克马斯特大学，很多买房的华人，基本上都是留学生和退休长者。 房子买在大学边上，有一笔非常稳定的租金收入。一个失业人口众多的城市里，哈密尔顿在这股风潮的带动下，房价竟然也大幅上涨，可谓经济学中的一个奇观！似乎加拿大所有的结构性经济问题，都被房地产市场的炽热温度化解。 纵观过去十年，加拿大政府自2009年以来的低利息政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！那么，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，最终还要回到货币政策的老路，基本都会选择货币贬值。 汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府过去两年在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，现在的后果已经显现出来。随着全球经济的放缓，美联储不断降息，加拿大政府对房价的态度矫枉过正的问题越来越明显。 新当选的少数政府一定会在这方面有所改善，如果不能放宽按揭贷款的压力测试，加拿大央行的货币利息政策就要走到前台，降息已经是写在墙上的标记，任何人都可以看到。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果多伦多市府认真看待住屋短缺问题，为什么要向多伦多业主收取30万元费用，才让他们房屋的3个开放式单位(bachelor)合法化？ Patrick和Susan在多伦多市中心拥有一间3层楼的房屋。在2001年，他们在地库修建了3个开放式单位，但在修建前未获得建筑许可证。 该些单位在2001年底至本年初一直出租，每月租金为700元，租金包含暖气、水电、上网及洗衣等费用。几年前，两人决定在房屋后面加建，以增加空间，并在一楼进行装修工程。 他们聘请了一间工程公司，来预备申请建筑许可证所需的图则。他们之后向市府的调整委员会(Committee of Adjustment)，提交单户住宅的土地变更(Zoning Variance)申请。申请顺利获批。 不过，当他们申请建筑许可证时，市府职员注意到图则上有3个开放式单位。因此，他们必须以4单位建筑物的形式，重新提交申请。向调整委员会提交的第二次申请获批后，这对夫妇再次申请建筑许可证。 就在这段时间，他们收到市府的一张巨额账单；他们被要求缴付72,450元的发展费，1,793元的教育发展费，以及高达228,431.55元的公园税。 Patrick跟我说，该账单简直可以用“疯狂”来形容。 在聘请一位房屋规划专家后，Patrick和Susan才知道，这些费用与开放式单位的合法化程序有关。由于要支付该笔高昂费用，才能获批建筑许可证，这对夫妇在别无选择下，只能拆除该些单位，并要求租客迁出。 市府最终批出新的单户住宅建筑许可证，目前正进行修建工程。 Patrick给我发电邮称，这种情况是“三输局面”，他们本来愿意向市府支付一笔合理的费用，令3个单位合法化，但市府收取的30万元费用简直无法接受，市府最终收不到这笔钱，成了“输家”。 Patrick本来以为，市府有意鼓励兴建可负担房屋，但现在却失去了这三个优质的可负担单位(这类单位通常租给学生或刚开始就业的年轻人)，单位距离地铁站不到一个街区，又靠近多伦多大学和乔治布朗学院(George Brown College)。 多伦多市府目前收取的单户住宅发展费为60,739元，但到11月1日将加至71,432元，到2020年更会加至80,227元。 此外，市府亦会征收相等于物业估值5%至10%的公园税，对于较大规模的房产发展项目，该比率可高达15%到20%。 允许像Patrick和Susan这样的业主在自己的房屋修建地库单位，本来有助于纾缓多市的可负担房屋严重不足的问题，而且市府毋须支付任何费用。但市府向业主收取30万元的“合法化”费用，却只会使情况变得更差。 市府仿佛在告诉业主，只有在业主负担得起巨额费用的情况下，才可以合法地增建单位。想请问市长庄德利(John Tory)，难道这就是你增加可负担房屋的方法吗？ （作者Bob Aaron是多伦多房地产律师）

正当加拿大多个城市都闹着住房供应不足的问题，同时间全国竟有134万间空置房屋，单是多伦多也有6.6万间。全国150个大城市房屋空置率最高的首10位，安省便占了6席。 一般来说，人口增长率较高，房屋空置率也会降低。好像约克区的史托维尔市，过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。不过，荷顿区的米尔顿市10年间人口增长翻倍，冠绝安省，房屋空置率竟增长了近5成。 地产网站Point2Homes一份有关加拿大房屋空置情况的分析报告指出，根据2016年加拿大统计局的数据，估计全国共有134万间空置及临时居住的房屋，空置率达8.7%，略高于2006年的8.4 %。事实上，本国政府自2001年起，才首次对全国房屋空置情况作出数据收集。当年的分析，全国约有7.8%房屋被闲置。 不少舆论认为，加国的房屋问题，除了外国买家推高房价、大城市的房价可负担性等，投机炒卖与短租，都是造成空置率高的元凶，尤其在多伦多及温哥华等大城市，问题更甚。当然，在本国其他城市及地区，人口减少、本地经济波动，都会推高当地的房屋空置率。 多伦多逾6.6万间房屋闲置 该报告指出，以数量来说，多伦多有超过6.6万间房屋被闲置，属全国最高。排第二的满地可，也有大约6.4万间空置房屋。卡加利、渥太华与爱民顿，亦分别有超过2万间房屋被空置。不过，以空置率来说，温哥华属全国几个最大城市中的最高，空置房屋占所有房屋的比例为8.2%，即大约有2.5万间空置房屋。 美国房屋空置率仅1.7% 与邻国相比，按美国联邦储备银行(Federal Reserve Bank)的数据，美国的房屋空置率从未高于2.8%。以2016年来说，美国的房屋空置率仅1.7%，与加国的8.7%，差距达5倍。 以全国范围来看，从2006年至2016年，加拿大10个最大城市中，以温尼泊的空置率增幅最大，10年间上升了42.7%，其次是满地可(36.3%)及爱民顿( 32.5%)。虽然多伦多有数量最多的空置房屋，但其实多伦多的空置率呈下降趋势，过去10年便减少了4.7%。尽管温哥华的空置房屋数量比多伦多少两倍有多，但空置率却在上涨，过去10年便增加了9.6%。 以下便来看看全国不同省份的房屋空置情况： 安省56个最大城市中，有14个城市的空置率显著下降，有16个的空置率不到3%，5个高于10%。 安省以Kawartha Lakes问题最严重，差不多每5间屋之中，便有一间是空置的。度假胜地Collingwood，2006年亦曾是这种状况，但10年后，房屋空置情况稍有缓和，但空置率仍然有17.7%，为全安省空置率第二高城市。  不过，论增长幅度，空置率增幅最高的，是North Bay、Milton和Waterloo，10年间分别增长了68.2%、46.5%和29.9%。相反，近几年受置业人士欢迎的Ajax，房屋空置率纵然只是全省最低之一，但降幅非常惊人，与Burlington一样，10年间房屋空置数量大降超过5成。有趣的地方是，尽管Milton在过去10年间人口爆升一倍，但房屋空置率竟不跌反升。反而Whitchurch-Stouffville过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。 卑诗小镇10年激增逾8成 North Cowichan及Port Moody，可以说是卑诗省的两个极端例子。前者房屋空置率在过去10年间激增8成有多，后者则减少了超过5成。虽然省内所有城市都有不错的人口增长率，研究中的28个城市，只有10个城市的房屋空置率呈下降趋势。全省房屋空置率最高的城市，是空屋比例占9.2%的West Vancouver，升幅亦有近4成。 Surrey是全省人口增长最多的城市，10年间人口华膨胀了3成有多，然而房屋空置率仍见到6.9%增长。 自2018年起，温哥华向拥有投资物业或在过去半年内没有把房屋出租的业主，征收相当于房价1%的税项，希望籍此鼓励业主，将空置房屋投放到租赁市场，从而增加房屋供应量。预计单是去年，此税项会为库房带来3,800万元税款。 房屋拥有率魁省全国最低 单从房屋空置率来看，魁省各个城市都不超过10%。空置率最高的，是占9.4%的Shawinigan，当地人口在10年间减少了5%，导致房屋空置增加了超过5成。不过，代表魁省的两个极端城市，是空置率在10年间升了超过6成的Baie-Comeau，以及跌了近​​5成的Saint-Georges。 事实上，魁省是全加拿大房屋拥有率最低的地区，省内多个城市的居民都倾向租屋多于买屋。从种种迹象看，这种住房特性在短期内不会有太大转变，尤其是房价较高的满地可。当地差不多半数家庭都是租户，市内空置房屋也多得惊人。报告指，满地可有大约6.4万间房屋空置。 亚省3市空置房屋10年增近两倍 亚省的3个城市Grande Prairie、Leduc及Fort Saskatchewan，从2006年到2016年间，空置房屋率增加了接近两倍，也是全国空置房屋增长幅度最高的3个城市。但如果单以空置率来看，最高的是亚省Wood Buffalo及Grande Prairie，分别有16.5%及9.6%。空置率最低的，是Okotoks、St. Albert及Airdrie，分别为1.8%、2%及3.3%。 在经济不明朗及越见艰难的就业市场两大因素影响下，空置房屋的数量增加了，当中更有不少是新建的房屋。尽管加息及更严格的贷款政策也是因素之一，但影响相对轻微。据统计，爱民顿的新建房屋空置量已达到历史新高，市内有近2,000间新屋建成却没卖出。今年1月，卡加里也有891间新屋未卖出。

移民是加国人口增长的重要组成，更是本国房市的主要动力。有报告指出，本国每5名置业人士中，便有一人是新移民。预计未来5年，新移民会在全国购入68万间房屋。接近5成新移民，会选择到安省落脚，是全国最热门的省份。可以说，新移民是继千禧一族以外，另一班令地产业界磨拳擦掌去争取的购房大军。  功不可没 加拿大是一个移民国家，新移民对推动加国人口及经济增长，功不可没。在加国房市，也是不可忽视的重要群组。根据皇家地产(Royal LePage)一份有关新移民购房状况的调查报告，全国房屋销售中，每5个买家，便有一个买家是新移民。该公司估计，若维持目前的移民水平，未来5年，新移民买家将会购入68万间房屋。无怪乎皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper指，新移民是促进加国地产市场的重要动力。 8成新移民3年内置业 调查又发现，超过8成新移民，会在他们首次落脚的城市继续居住，并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是共管柏文(18%)、镇屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 近5成新移民选择定居安省 差不多46%移居加国的新移民，会选择安省定居，当中以大多地区及渥太华人数最多。在这两个地区，新移民拥有物业的比率均为32%。调查发现，高达84%的安省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市定居。目前，安省所有购房者中，新移民买家便占21%。按照目前的移民水平来估算，未来5年，新移民会在省内购买28.6万间房屋。 新移民带动大多地区经济 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，在安省，特别是大多地区，尤其受惠于新移民。他们在不同社区寻找优良的学校，寻找工作机会，亦带动社区兴旺起来。市中心的生活虽然吸引新移民定居，但在市中心以外的社区，却有大量可负担住房选择。 渥太华的Royal LePage Team Realty发言人Jason Ralph指出，渥太华对于新移民来说，是非常吸引的落脚地，不仅有一流的医疗、学校、安全及友善的城市，房价更比多伦多便宜近半。在新移民及首次置业人士的需求下，令房价30至50万元之间的楼房，构成价格上行压力。 在安省，6成新移民的首间住房都是租住的，只有16%甫抵步便置业，也有两成新移民，会先在亲戚朋友家中暂住。 两成新移民选择定居魁省 魁省是继安省之后，最受新移民欢迎的定居省份，比率为19%。目前，省内所有购房人士中，19%为新移民，预计未来5年，会有超过10万间房屋被新移民买入。调查发现，高达83%的魁省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市生活。 皇家地产魁省地区副总裁及总经至Dominic St-Pierre表示，在魁省，尤其是大满地可地区，房屋需求状况健康。然而，魁省人人外流及人口老化问题明显，新移民正好振兴当地人口增长率，从而支持健康的经济及房地产市场需求。 在魁省，71%新移民会在抵步后先租房，比率是全国最高。只有1成新移民会在抵步后便置业，14%则会在亲友家中暂住。尽管全省总人口中，6成拥有房产，新移民人口中，却只有25%为业主，置业率为全国最低。一般来说，新移民平均来加4年内，便会购买他们的首间房屋。 逾3成卑诗省新移民有置业 卑诗省是全国第三名最受新移民欢迎的定居省份，超过3成新移民都有置业。 Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温哥华是全球最理想居住城市之一，自然吸引新移民选择到此定居。 根据调查，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房。他表示，新移民对所有房屋类别都有需求，一家大小的会在家庭友善社区寻找住房，单身的则喜欢共管柏文，贪其地点方便，不用打理，楼价亦较易负担。 虽然85%受访者认为，在卑诗省购房是很好的投资，但省内所有购房者之中，只有15%是新移民。预计未来5年，新移民会在省内购买9.1万间房屋。 亚省新移民置业率高 只有8%来加移民，会选择在亚省定居。不过，亚省新移民的置业率显著地高，45%都拥有房产，这可能与9成移民都相信，置业是最好的投资项目有关。 在亚省的所有购房者当中，18%为新移民。以目前的移民水平估计，5年后大约有7.6万间房屋，会由新移民购入。 Royal LePage Benchmark东主Corinne Lyall表示，对于来自世界各地的新移民来说，亚省极具吸引力。卡加里属于比较年轻的城市，对新移民态度友善，社区支援充足，所以大部分卡加里人口，都不是在当地出生。 根据调查，19%新移民抵步后会立即置业，55%会先租房，13%会在亲友家中暂住。他们平均在抵步3年后，便会购买他们的首间房屋。