地产情报

省长福特去年在记者会上，讲述地铁安大略线的工程计划。星报资料图片 原标题：居民担心失去家园 未知赔偿是否合理 省府拟加快环评 征收土地拓交通 安省进步保守党政府，计划加快环境评估，以便为新的交通项目征收土地，使工程尽快开始。此举引起这些计划路线的邻近居民关注，担心失去现有居所，也未知政府会否作出合理的赔偿。 据星报报道，交通厅长穆朗尼（Caroline Mulroney），日前出席活动致辞时透露加快建造交通项目，并且在省议会复会时提出新措施。她只提及少许的内容，形容这是实际及负责任的计划，如获得通过，保证很快动工。 有关措施将会要求订立新法例和改变监管模式，而且只适用于省内在大多伦多地区，四项优先建造的交通项目，分别是地铁安大略线、央街北延线、士嘉堡延线和艾灵顿西轻铁线。 强调改进审批效率 穆朗尼指出，现行环境评估制度欠缺灵活性，无法迅速建立新的交通项目。她强调，并非减少保护环境的措施，而是改进审批的效率。 按照现时安省法例，所有大型公交项目都必须进行环境评估。评审目的是确定项目对环境造成的影响，同时还要考虑经济和社会因素，并提出谘询要求；现有法例容许在六个月内完成交通评估。 在征收土地方面，穆朗尼表示，承建商及时获得建造车站和隧道所需的土地为关键因素，过去曾经因延迟征地而妨碍建造项目按时进行。政府有权为项目征地，同时向业主作出公平的对待。 此外，省府计划解决延迟铺设地下的设施如媒气和电话线，光纤电缆和主要水管等，并要求业主获得任何可能影响附近交通项目发展工作的许可证。 穆朗尼称，如果所有拟定的措施能提早实施，那么艾灵顿跨镇轻铁线（Eglinton Crosstown LRT）的工程，可能会比原定在2021年9月正式启用日期早三年完成。 在莱斯维尔，椰菜镇及沿安大略线地铁线的居民，就交通项目已向省府表达关注。福特政府于去年4月宣布，耗资110亿元的地铁线项目，由国家展览馆至安省科学馆全长15.5公里。 当局承诺在2027年完成，众多专家相信这是当局的乐观看法。而政府希望在2029年至2031年间，开展其他三项优先项目。 在Minton Place夹Pape Avenue附近居住的勤鲁（Paul Cnudde）说，都会联通计划在他的居所一带，建造隧道和天桥，以便让安大略地铁线横越当河谷。他担忧其居所因该项目而被征收，未知是否获得应有的赔偿。

今年大多地区市场需求持续旺盛。 星报资料图片 原标题：大多房市今年需求续旺 量价料重现双位数增长 多伦多地区地产商会（Toronto Regional Real Estate Board，简称TRREB），日前公布2020年度大多地区房地产市场展望报告指，今年市场需求持续旺盛，而挂牌量与去年持平或进一步减少。供求对比之下，今年大多区房屋销量和平均价格，均会回到两位数增长。增长的主要动力来自半独立屋、镇屋和公寓。如果独立屋的涨幅能够跟上，总体的涨势将更强劲。 今年是大多区地产商会连续第五年公布《年度市场回顾及展望报告》（Annual Market Year in Review and Outlook Report）。今年报告的标题是“是时候了：为大多区房市增长作准备”（The Time is Now：Planning for Growth in the GTA）。TRREB昨天在多伦多召开市场高峰会正式推出报告，并邀请到安省市政事务及房屋厅长克拉克（Steve Clarke）、多伦多市政规划负责人林晨（Gregg Lintern）与业界分享大多区未来交通、基建及住房建设的长期规划。 TRREB市场报告预测，受市场需求驱动，2020年大多区房屋总销量将突破9万间关口，预测会达到9.7万间，相比2019年全年销量87,825间增长10.5%。销量的增长主要集中半独立屋及镇屋这类低层中密度类型房屋，以及共管公寓大厦这类高密度房屋。这些房屋类型在价格上更易负担。在目前房贷压力测试仍大行其道的情况下，买家考虑上述类型房屋的机会更高。 买家之间竞争趋激烈 在房屋均价方面，TREBB预测2020年各类型房屋均价将达到90万元，相比2019年的均价81,9139元也有接近10%的增长。这一预测同样基于房价的主要增长点，仍继续集中于价格相较平的中密度低层住宅及高层公寓。如果独立屋的价格升幅能够追赶上其他类型的房屋，则综合各类型房屋的均价，还会有一个更大的飞跃，将大大高过90万元大关。 TRREB主席科林斯（Michael...

近期，安省政府更新了一个法案（Bill），未来会对地产经纪出台更多相关的规管以及交易规则的改变。该法案将赋予负责房地产行业监督机构安省房地产委员会（RECO，Real Estate Council of Ontario）更多的权力，以更为严格地惩罚地产经纪在地产交易中的违规和渎职行为。对于该法案的改变，其中最为吸引消费者的一项变化是，允许房地产经纪人根据卖家的意愿披露房屋的竞标价格（bid offers）。当前的规则是要求各方（all parties）在共享任何竞争之前要达成协议（agree）。 本报记者 文琪 安省消费者服务厅长Lisa Thompson早前对传媒表示，这项法案是对2002年的旧规《房地产和商业中介法》进行必要的更新。因为该法案已经有近20年没有更新。政府从2019年初就开始进行公众咨询工作，涉及参与的民众参高达7,000人，同时也听取了安省地产协会的建议。即便未来根据卖家的意愿可以披露竞标的所有Offer价格，但业内和民间对房屋竞价的过程和公开度依然有所不满。 摸著石头过河式的变法 针对Bill 51中卖方可公开抢offer的竞价信息的规定改变，安省房地产监管委员会（RECO）注册官（Registrar）Joseph Richer在接受本报记者的访问时表示，拟议的变更（the proposed change）必须在法规中进一步发展，但其目的是在卖方希望如何处理报价过程中为卖方提供更多的灵活性。 提及这样的改变有甚么利弊，Richer表示：“目前尚不完全瞭解立法变化的程度，因此我们无法评论其利弊。允许卖家的代表披露所有offer的出价是可用的一种工具。但是，对于卖方及其地产经纪来说，重要的是在使用该工具之前瞭解其优缺点。” 大多伦多地区资深全职地产经纪Ben Zhang在接受星岛记者访问时表示，在卖家允许的情况下可以披露的这项改变，本身是留有余地的。“很多事情人们往往都只看到一面。政策是基于很多人的呼声去做的。但结果怎么发展，很难在这个时候作出预判。我认为，首先，之前不允许披露其他Offer的价格，但现在也并不是改成要求一定得披露房屋的竞价。卖家是不是披露，并不是取决于买家想不想让卖家披露，而是卖家愿不愿意。其实如果是卖家希望披露的情况下，并不是之前不允许，地产经纪是可以按照卖家的意愿去披露的。” 经纪认为不见得对买家好 记者询问这是否等于这项规定等于没有变，Ben予以否认。“有变。因为之前这些东西大部分的消费者是不知道的，而且也不可能去提出这种要求。现在消费者可以向卖家提出这种要求：我想知道别的offer出了多少钱。但是卖家可以说我不愿意告诉你。” Ben认为，这其中有很大的风险。“之前很多地产经纪在卖房的时候，也许会通过说谎去抬高价格。比如说，来了8个offer，但其实只有两或三个，这个时候作为买家会怀疑。在法案要求必须披露offer数量的规定出来之前，买家的警惕性是很强的。不一定相信有8个offer。但是等新规出来以后，不排除买家的警惕性就降低了。客人相信的成分会更大。因为等于信息在明面上了。但是你怎么知道他说的是真的呢？消费者不能要求真的看那些文件，只能靠经纪的职业道德。这个时候如果卖家经纪骗他，说来了8个offer，而实际只有2个，买家可能会把价格加得很高，这时买家其实是更容易受到伤害的。此外除了价格，还有很多其它的条件在offer里。就算消费者真的去投诉（complain），也不知道offer里面很多东西怎么谈的。最关键的是，假如这里面还有些经纪的朋友、合作伙伴或有关係的offer在里面，再有一些桌下的交易，你就更难判断这里面到底是甚么情况了。” Ben举例称：“一旦卖家经纪说了谎话，假如有4个offer进来，你是第五个，现在进来的最高的Offer是93万8，你现在的价格是92万5，你愿意买的话还要往上加钱。这个时候你继续买的话，真的有可能会把价格拉到94万。但实际上你可能已经是一个最高的价格了。” 由于新规尚未实施，目前，唯一可以找到关于该项法规即将改变的详细信息就是安省政府目前在网站上公佈的那些信息。安省房地产监管委员会（RECO）注册官（Registrar）Joseph Richer称：“更改将在法规（regulations）中进行，目前仍然是其禁止共享offer的细节（prohibition to share the details of offers currently resides）。一旦制定并确定了最终的法规，如何遵循的细节会有所公佈。需要注意的是，在2021年之前，不会进行相关的更改。” 鼓励还是削弱了抢offer？ 至于这项改变是会鼓励还是削弱抢offer大战，Joseph Richer回应称：“在竞购战（bidding...

原标题：修改房产陈述内容不能靠附例  须至少80%单位业主投票赞成 案例一 我们的城市发展商，通过了一项修改业主立案法团声明的附例。根据新附例，发展商在屋苑内增加49个停车位，又修改了单位业主分担共同开支的比例。上述修改的前提是，必须获得90%业主投票同意，才可以更改共同开支的分担方式。请问这是否需要90%的票数？ Dreamstime image of people voting by a show of hands, for Gerry Hyman col, homes, jane vdv hands up for vote on meeting...

多伦多市议会周三就财政预算及多市未来十年建设预算进行会议，并作出议决。议事内容包括审议增聘更多警员、护理人员和TTC操作员的预算经费，这些事项今天提交给市议会作最终批核。 当中包括135.3亿元的运营预算及434.6亿元的十年建设的预算，在周三的市议会特别会议上都需要作出辩论及决定。 运营预算包括将物业税提高2％，大会以21对3票通过加物业税。多伦多市议会在去年12月已批准增加城市建设税1.5％，以及其他相关政策税款，意味着物业税的总增幅为4.24％，多市居民平均每年多交税128元。 以多伦多平均房屋价703,000元计算，2020年每户的地税计为3,141元。 CP24报道，市长庄德利在周三开会前见记者时承认，这些“适度的加税”会使一些居民生活更加困难，但他强调：“我们非常关注（加税对居民的影响），但同时我们也要知道，如果我们现在不投资公共交通、可负担住房和社区安全，未来的成本可能会更高 ...... 如果我们今天不进行这方面的投资，我们可能要付出更大的代价，而市民可能会发现生活的城市存在更多危险。”  

网络上各种各样的豪宅，什么奢华的设计都已经不足为奇了。但是想不到的是，别墅设计竟然还能用草棚做顶，用木栅栏当墙，问题是不仅不土气，反而还特别高级。 这栋别墅位于墨西哥芝华塔内欧，它有一个特别简单的名字，叫做“Z House”，坐落于芝华塔内欧最高的山上，山脚下就是海湾。因为是山地地形，不好找平，所以建在了一个500㎡的梯形地块上，而建筑面积达到了470㎡。 因为地理位置非常高，所以视野相当的好，在露台上可以俯视整个海湾的美景。想要去海滩游玩，也就是下山的路程。房子周围是山上的各种绿植，可谓是远水近山，这样的自然环境，真是得天独厚啊。 别墅的用料选择都选用了结实耐用的永久性材料，包括混凝土、钢、当地的石灰石以及柱子。塑造出一个非常有现代感的建筑本体，但是当地绿植和草木元素的运用，又使得整个别墅融合了当地的热带特色，建筑与自然相互交融。 别墅中层的外面，就是一个长方形的无边泳池，算不上特别大，但是胜在位置好。泳池的一侧是无边无际的大海，一边是山水交界的海湾。泡在这样的泳池里，欣赏着远处的海景，仿佛泳池真的变成了“无边”的一样。 中层大大的起居室中，裸露的天花板、黑色的柱子和黑色灯具都是明显的工业风味道，但是一面大大的玻璃墙，使得自然景色充分涌入了这个空间，再加上绿植和木头的元素，整个空间开起来一点都不“冷”，反而在酷酷的感觉中融入了温度。 室内外空间融合的位置，搭了一个草棚，黑色的钢架顶上是一层干枯呈现黄色的当地植物。三面都无遮拦，棚下是简单的原木桌椅，也有大理石桌面。吊灯洒下暖黄色的光芒，非常的温馨。这里用来当成餐桌或者喝酒的地方，再适合不过了。 草棚还不算什么特别奇特的设计，上层的卧室里，床头背景墙竟然是透风的。并不是钢筋水泥，而是用一根根木头排成排，做成的一面墙，阳光还能透过缝隙洒进室内呢。不过斑驳的光影还真是挺好看的，而且因为当地的气候特别好，这样透气的设计，也绝对是毫无问题的，木头元素也充分融合了当地的自然特色。可谓是绝佳的设计了。 来源：网易家居

联邦政府宣布，由4月6日开始，调整保险按揭贷款的压力测试审批利率标准，最能获益的是首付低于20%的按揭贷款。 渥太华表示，有关变动将会令到压力测试更能代表借贷机构所提供的按揭利率，并且对市场状况更加敏感。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。 莫奈：保障借贷者因应个人状况 目前，压力测试采用的最低审批利率，为加拿大中央银行根据加国六大银行公开按揭息率，而设定的5年基准按揭利率。 联邦政府宣布调整保险房贷按揭的压力测试利率，4月6日起生效。 星报 联邦财政部长莫奈（Bill Morneau）表示，政府希望籍调整压力测试利率，更好配合市场实况。他补充说，这是一个积极举动，以确保压力测试方法对加国国民仍然有效，并且可以应对不断变化的市场状况。 莫奈强调，对政府而言，最重要的是保障国民在作出房产这项重大投资时，都会选择最适合个人状况的按揭贷款方法。 具体操作 2016年，联邦政府要求所有保险按揭贷款者，须接受压力测试。事实上，加拿大的家庭债务已接近创纪录水平，部分原因是房贷按揭金额增加。政府希望透过压力测试，确保国民在利率上升时，仍然能够继续负担按揭贷款。 加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率目前为5.19%，而在皇家银行网站上公布的五年期固定优惠利率为3.09%，有少数借贷机构提供的利率更低。加拿大央行于每周三发表新的基准利率，而调整后利率则于随后的周一生效。 根据新规定，保险按揭贷款的最低审批利率标准，相等于按揭保险申请中的每星期的5年期固定保险按揭息率中位数，再加两个百分点。以皇家银行五年期固定优惠利率3.09%为例，接受压力测试时，利率假定为3.09%+2%=5.09%，比加拿大银行发布的五年基准按揭贷款利率5.19%低，有助于贷款申请者获得更多贷款。

皇帝镇市长佩莱格里尼与约克区警方出高招，将退役警车停放镇内令司机减速。星报 原标题：皇帝镇打击超速试验计划居民欢迎（退役警车泊街有妙用  有效吓阻司机开快车） 为了解决皇帝镇日益严重的超速问题，市长佩莱格里尼（Steve Pellegrini）与约克区警方商讨一个妙法，把退役的警车停在某些地点数月至半年不等，目前这个试验计划的成效显著。有居民对此表示欢迎，认为有助打击超速。 据新闻网站yorkregion.com报道，由于皇帝镇的车辆超速问题严重，市长佩莱格里尼与约克区警方构思新的方法，使用已退役的警车停在镇内某些地点，没有人坐在车内，此举可以令司机减速。他们的想法是，当驾车者看见警车，认为警车内有警员执勤，自然会放鬆油门。 佩莱格里尼表示，现时该镇其中一个大问题是车辆超速，需要急谋方法解决。该镇拥有优秀的居住环境，即使面对这个严重问题，这里仍然是一个安居的好地方。 安装减速坡未达明显效果 位于安省东部的Fairfield社区，也有一辆旧款警车泊在路旁。佩莱格里尼指，每当司机路经时自然会慢驶，即使他们知道该部警车可能停放20年。其实，约克区警方与皇帝镇曾经尝试打击超速司机及交通违规事件，例如安装减速坡（speed bumps）和标牌，但没有带来明显的效果。 佩莱格里尼说，该镇要实行任何可行方法来减低司机的车速。于是他联繫警方，是否可以向对方购买不会使用的警车。 其后警方提供多部退役的巡逻车作为试验计划，在镇内多个地点停泊，为期约三至六个月。 退役的警员称，这个试验计划很棒，而且看到显著的效果。 此外，约克区警方收集发出超速告票的数据，以便分析违例事件是否减少。佩莱格里尼认为，司机不会看见旧款警车停泊而习以为常，因为这些巡逻车转到其他地方停放，而且可以随时换上由警员坐在真正的警车执勤，司机无法知道是真的还是假装的旧警车。该镇可能安装超速摄影机，但他指现时需要即时的解决方案。 居民韦舒娜（Victoria Raschilla）支持这个试验计划，认为超速问题甚为严重，镇内停放这类警车确实有助解决问题，司机会小心驾驶，而且令市民感到安全。 另一居民嘉云斯（Jeff Cairns）认同这个方法，他说任何打击超速的措施都是好的。司机本来不应该超速，因为容易造成意外，导致他人受伤。

原标题：买房需仔细考虑勿心急  确保房屋没有含铅水管 我目前正在选购房屋，最近经常看到有关“含铅水管”的新闻，对于水管问题，请问应该向我的经纪及屋主提出哪些问题？ 最近有关含铅水管的报导确实很多。省内几个地区，都发现当地市政府的含铅水管，将有问题的水输入住宅楼宇。 虽然1950年代中之后建造的许多房屋，都是使用无铅水管，但亦不要掉以轻心，应采取适当步骤，确保房屋内没有含铅水管，并将您所关注的问题，告诉您的房屋经纪。 买屋者往往最关注的是房屋的外观和装修，例如厨房是否有花岗岩台面，以及是否铺设硬木地板等，但买屋者经常会忽略墙后和地板下的装置。 首先，您应该选择一名专业的地产经纪，协助您搜寻合适的房屋，并对您有意置业的社区和有意购买的房屋，进行全面评估。在选择经纪时，您可以询问该名经纪，对旧屋的相关事项是否有深入了解，以及如何对您有意购买的房屋，进行尽责的调查。对于您所关注的问题，不妨向经纪直说，您所选择的房屋经纪，应该有能力为您进行专业的调查。 向卖方出价之前，您应该采取一些“预防措施”，例如向您的经纪提出要求，调查房屋的管道系统是否曾进行过升级。如果房屋的内部和外部管道曾经更换，那麽卖方或市政当局应该有相关的记录。 请注意，虽然安省法律以“买者自负”为原则，但卖方仍有义务披露他们所知道的房屋隐藏缺陷，这些缺陷有可能危害到居住者的健康，或使房屋变得危险。 您和房屋经纪可以向卖家提出有关水管系统的问题。如果卖方拒绝回答这些问题，您可能要进行进一步的调查，例如聘请有经验的技师详细检查房屋。 如果您想确定房屋的供水安全，您的房屋经纪可以征求卖方同意，进行相关测试，该项测试结果亦可作为出价条件之一。 当然，水管只是其中一部分，房屋的电力、地基、供暖及制冷系统等，都需要进行测试。 购买房屋时，每一步都需要仔细考虑，特别是哪些您非常重视的事情，千万不要著急。 如果您对买卖房屋的程序有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca查询。

烈治文山市府通过动议，促请约克区政府合并区内8个消防服务。Metroland 原标题：配合警队 紧急救护 更有效率(烈市议会通过动议促 整合约克区8消防服务) 烈治文山市府通过动议，促请约克区政府把区内8个消防服务合而为一。市议员陈志辉表示，向来支持这个建议，并非单看节省开支，实际上还可弹性调配人力资源，配合警队和紧急救护工作，更有效率服务居民。 据新闻网站yorkregion.com报道，烈治文山市府会议，通过动议要求约克区政府把区内8个消防服务整合为一。 这是在亚罗拉市长马洛嘉斯(Tom Mrakas)提出动议通知，于1月16日的区域议会会议上探讨整合消防服务的可能性，几天后烈市区域议员柏华里(Carmine Perrelli)提出此项议案。 更有弹性调整人力资源 柏华里的提议比马洛嘉斯打算提出的议案迈进一步，因为后者说将会要求一份职员报告，以研究未来合并的可能性。柏华里的动议指，约克区议会主席艾马逊(Wayne Emmerson)支持区域消防服务，认为工作更有效率。 从烈治文山2018年度报告所得，消防部门在2018年接获5,774个电话，比2016年增加11%。按全国消防协会的标准规定，第一辆消防车应在4分钟之内到达现场占事故的90%；相对该市仅为61%。 市议员陈志辉称，一直支持合并消防服务，早于两年前市议会也有这个意向，在上届任期他担任统筹消防服务委员会，与纽马克和亚罗拉商讨此计划。其实，就地理方面来看，三个市镇沿央街北上，有合并服务的优势，只是未有成事。 他指出，目前警队和紧急救护已经纳入区域服务，消防加入便成为一个整全的队伍。当市民拨打911求助时，这三个队伍互相配合，可以更灵活及有弹性地调整人力资源，迅速直达救援现场。 陈志辉解释，这并非从节省成本来看，而是以服务速度和效率为前提，对居民和商户带来益处。因为目前市镇消防服务受地区的界限，假设A市某地点发生事故，邻近B镇的消防局比前者的更近。如能打破这个界线，消防车以更快的速度回应，在现场进行救助工作。 就地理位置救急或更及时 他认为，既然警队和救护已在约克区系统，增设区域消防也不会是从零开始，据悉该市的消防人员协会也同意合并为一。是次市议会通过议案将会呈交约克区议会，可能有待安排在议程中讨论；其他城镇同样会收到这个议案结果。 陈议员表示，如果约克区议会同意合并建议，还需要9个市镇中50%人口赞成，才可以继续讨论细节，包括整合资源及服务。他补充，烈市、万锦市和旺市占全区总人口逾50%，未知其他城镇是否认同这个议案。

租客Shirley Gastis称，去年11月已开始投诉电梯坏了。CBC 原标题：柏文业主不维修电梯 政府无跟进苦了租客 多伦多东约克1幢5层高公寓，电梯已经坏了数个月，即使市政府曾勒令业主要尽速修理，但业主提出上诉，要求延后维修工作至2020年7月，当局至今未有任何反应，电梯继续未有维修，令租客，尤其年长体弱者十分不方便。 该幢座落于东约克Cosburn大道185号的低密度公寓，根据网上平台Kijiji的广告显示，1加1单位每月租金1,650元，租客须负责支付水电费。 去年底已开始投诉 该幢5层高公寓自2019年秋季起，至今一直没有电梯服务，部分租客，当中大部分是年长及体弱的居民，于2019年底已作出投诉。 根据多伦多市政府的资料显示，市政府于2019年11月19日曾派出人员到该公寓检查，且已向业主发出通知，勒令在4个星期内完成维修工作。 但总部位于满地可的业主──Golden Equity Properties提出上诉，要求将完成维修工作延后至7月1日。 居住在该公寓4楼1个单位的租客Jane Smart表示：“这实在太荒谬”，租客每月交租金，但没有获得应有的服务。 Smart患有心绞痛及心脏病，2019年12月刚完成手术，在心脏置入1个支架，上落楼梯十分困难。 该幢公寓目前居住了大约65至70人，当中有家庭育有6名子女，且育有的子女仍然要坐婴儿车，另有不少年长租客，有部分患病租客更需要在上楼梯时停了很多次才可走回家中。 Golden Equity被传媒问到该幢公寓的维修工作时，发言人表示，最快要到2020年4月或5月才可完成。有社区人士表示，基本上已没有任何办法，可以令维修工作加快完成，唯一一个办法是市政府採取行动。 安省政府于2018年已立法确保公寓业主要在电梯出现故障时尽快进行维修。 大多伦多新独立屋 去年销量涨逾150% 由于现有房屋库存量减少，加上与新建公寓价格差距进一步收窄，去年大多伦多地区（GTA）新建独立屋销量大涨逾150%。 据《星报》报道，建筑业及土地发展协会（Building Industry and Land Development Association，简称BILD）和Altus Group周四公布的报告指，去年GTA的新屋销量跃升了45％，达到36,471套，远高于现房交易量13％的增幅。而带动新房销量增长的主要是独立屋类型，去年涨幅高达157％，达到9,523套，2018年新建独立屋的销量仅为3,831套。 Altus数据解决方案行政副总裁亚仙诺特（Patricia Arsenault）指，2019年，新建单户住宅与新建共管公寓之间的价格差距缩小，二手房因库存量减少导致市场上的竞争选择减少，这些因素均推动了去年新独立屋销售的改善。 新独立屋价格去年跌5％ 新建独立屋仍然是GTA住宅房地产市场中最昂贵的房型，并且是近年来最动荡的市场区段之一。继2015年至2017年间经历了狂飙之后，新建独户屋价格自2017年以来已大幅下跌，去年的下跌幅度为5％，价位已比峰值期低了近20％。 新公寓的价格随著每平方呎价格的持续升高而不断攀升，2019年的上涨幅度为15％。去年底大多伦多地区新建独户屋的基准价格为109万元，而公寓的基准价格为接近91.7万元，差距仅为17.2万元。

现在的新闻反转实在是太快了，前一天还在报道说比尔盖茨花6亿美元（约合41.8亿人民币）买下了世界首艘氢动力游艇。 结果第二天剧情就直接反转，荷兰氢动力游艇公司出来辟谣称游艇还是一个正在开发的概念，并未出售给盖茨。各路媒体也纷纷再发消息逆转剧情，这下好了，一个新闻能写两篇稿子，血赚不亏。 那这个号称是世界首艘的氢动力游艇到底是什么样的呢？听说还有无边泳池、直升机停机坪、水疗中心和健身房，现在就来看看。 光看外观，确实是挺豪华大气的，银色的金属外壳配上上方的玻璃窗。一看就充满了未来式的科技感，配得上它世界首艘氢动力游艇的称号。尖尖的船头劈开海浪，整个艇身呈现出完美的流线型，非常优美。 游艇前段是封闭式的，后边则是几层露天的甲板，上层比下层短，下层部分露天，部分则是左右通透的空间。艇身的颜色还泛着那么点海蓝色，就和艇上的无边泳池一样的色调。 无边泳池就位于下层的甲板上，露天的。泳池里的水和海水颜色一致，矩形的泳池两侧，摆放了很多躺床，在海面上游完泳，晒日光浴的感觉，一定比在海边舒服吧。 露天甲板往里走，就是休闲区。整个空间摆满了白色的布艺沙发，大气舒适。沙发上靠枕的颜色和天花板的颜色相仿，相互呼应。沙发的摆放方式都是好几张围着一个小茶几，很方便游客们三五结伴地放松闲聊。 休闲区再稍微往里面一点，是一个圆形的大厅。四周环绕的是玻璃窗，但是可以选择把窗帘放下，当窗帘和中间的大幕布同步放下之后。这里就成了一个小型的观影厅，中间的环形沙发再适合不过了。 在甲板的下方，藏着整艘游艇的动力核心：两个28吨的真空密封罐，里面储存着的是冷却至-253度的液态氢，它们为整艘游艇提供动力，它们的供能过程仅产生电和水，所以是非常好的清洁能源。不过由于并没有加氢站的存在，所以游艇上还配备了备用的柴油。 来源：网易家居

31岁的首置族帕拉纽克（左）和他的地产经纪张康妮。星报 据蒙特利尔银行的报告显示，大多伦多地区首次置业者的平均年龄正逐渐提高，2014年为27岁，2019年提高到32岁。年轻的购买者对房屋市场望而却步的原因，包括收入不足、房租高、学生贷款的债务繁重、抵押贷款条件收紧等，而其中最主要的原因，是房地产市场的可负担能力危机。 据《星报》报道，现年31岁的帕拉纽克（Kyle Paranuik）是一名会计师，他的父母当年在20多岁时，就以4.5万元在安省小镇上买了第一套房子；35年后，帕拉纽克在多伦多市中心买下了自己的第一套房子，不过与父母的首套房子相比，不仅面积要小得多，只有540呎，而且价格也贵出十几倍，高达69.15万元。 房价今年预计上涨5％ 帕拉纽克早在读大学时，就设定了长远的购房目标，并从2010年得到第一份工作起，便开始了储蓄。他逐渐意识到买房比支付不断上涨的租金更具有经济意义，于是在去年秋天决定不再犹豫，在自己有能力之时晋身“首置族”。 帕拉纽克的地产经纪张康妮（Connie Truong，译音）称，客户中约40％是首置族，通常是30岁左右的年轻专业人士或夫妇，他们一般寻找价格在40万至60万元之间的物业。张认为，首次购房者年龄提高的最主要原因，是他们还没有做好财务准备，而储蓄首付最令他们苦恼。 昂贵的租金是导致这种苦恼的一个重要因素，因为现时多伦多一卧房公寓单位的平均租金，是每月2,300元，而两卧房单位高达2,900元。此外，据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）预测，多伦多地区的房价今年预计将上涨5％，达到平均765,300元至898,400元之间；到2021年底，房屋均价将上涨到949,400元。 CMHC发言人基孔吉（Colette Kikongi）表示，房价的持续螺旋式上升，无疑阻碍了买家。她指出，可负担性是最受关注的问题。去年的CMHC调查发现，贷款买家在新买家中所占的比例，从2018年的56％下降到47％。 抵押贷款保险公司Genworth Canada，对25至40岁首置族进行的一项调查显示，现在越来越多的人在置业时，从父母那里获得经济帮助，2015年的比例为31％，2019年已升至37％。 星报综合报道

我们经常看到各式各样的建筑师、设计师设计出来的房子，或温馨舒适，或个性炫酷。但是这些通常都是作为工作，满足业主要求的设计。那他们自己的房子会是怎么样呢？家居君今天就来带大家看一看建筑师为自己设计的豪宅。 洛杉矶建筑师Clive Wilkinson一直梦想着能给自己设计房子，去年他终于有了这个机会，买下了洛杉矶西部的一块地皮，于是就开始动手做方案。这栋房子是他为自己和家人设计的独栋住宅，位于洛杉矶西部，房子总占地面积为696㎡，建筑面积为343㎡。 房子一共有三层，下两层是比较常规的混凝土结构，棱角分明的感觉。但是顶层却是一个箱型涵洞结构，一整个儿被包裹在黑色的锌板中，与下面两层看起来有那么点不统一。但也正是这种强烈的对比，让顶层看起来有点像一个浮在半空中的立体箱子，非常炫酷。 入户的木门也做的很有创意，正面看起来像是一道普通的木门，但是站得稍微斜一点，就会发现这是一条条的木条镶在黑框里面。这样看起来轻盈通透很多，而且也能保护隐私。果然建筑师给自己设计的房子，从一开始就是天马行空的创造力啊。 主要的起居室被设计在了顶层的“大箱子”里，这里的天花板是一排排的冷杉木，一道道的椽子向下延伸到墙上，把人的视觉也拉伸了开来。这种结构的设计，本身就有着很好的观赏性，而且原木结构和室内的木地板、木家具非常和谐统一。 一侧墙壁采用了落地窗的设计，空间中间是一个楼梯围栏，由铁艺打造。把整个房间分成了餐厨区和起居区，左边的餐厨区，又用一个大理石中岛分出来了料理区和用餐区。这个餐桌可是了不得，是用世界上最重的铁木切割而来的。 房子中层的外围，环绕着一个全方位的开放式露台。并且装有玻璃围栏。合着这不就是一个360度焕然的超级阳台嘛，这也太棒了吧。露台上摆放着懒人沙发，背后是玻璃墙，前面是玻璃围栏，光线贼棒。 豪宅嘛，总是要有一个奢华的大泳池的。设计师家里也不例外，房子外面就是一个石头砌成的无边泳池露台，周围环绕着的是花园。这里视野非常开阔，流水再加上周围的绿植，绝好的景观打造出一个超惬意的空间。 来源：网易家居

国际有组织爆窃集团正以游客身份进入加拿大犯案。CTV 原标题：智利团伙 不需签证 即可入境 查获多宗国际贼党“犯罪旅游” 来加专爆窃豪宅财物 国际有组织爆窃集团以游客身份进入加拿大犯案，目标是加国社区，特别是富裕的社区。 警方称，这是国际犯罪浪潮的一部分，起源于南美，之前越过大西洋，瞄准多个欧洲国家，现正进入北美。国际执法机构表示，这是一个令人不安的趋势，因为国际爆窃集团变得越来越大和越来越有组织。 据CTV报道，在美国，联邦调查局甚至为此起了个名字叫“犯罪旅游”。 加拿大、美国和欧洲的警察机构报告表示，这些不请自来的游客大多数是智利人。他们不需要签证便可以用游客身份进入加拿大。 各省均出现类似案例 加拿大也有不法份子从事犯罪旅游的例子。其中一个较早的例子是在2015年，当时多伦多警方逮捕了12个智利人，并提出了97项指控。 在卑诗省雷夫托克(Revelstoke)，皇家骑警拘捕了3个智利人，并起出数千元的被盗珠宝和现金。 在满地可，警方逮捕了至少6个智利人。警方称，他们属于一个犯罪集团，仅从一所房屋中便偷走了超过21万元的现金和珠宝。 2018年，安省荷顿区警方采取代号“埃斯特鲁恩多行动”(Project Estruendo)，拘捕15个智利人，起出270万元被盗物品，其中14人被裁定爆窃罪名成立及被递解回智利。警方指出，爆窃集团得手后，要么把偷走的物品典当，要么邮寄回智利。 2019年10月，安省约克区警方拘捕了3个智利人，并落案起诉他们逾60项罪名。 白天趁屋主上班爆窃入屋 不但加拿大遇到国际旅游犯罪问题，欧洲也一样，包括荷兰，而荷兰警方更因此成立特别工作小组，来打击犯罪旅游。 其中在阿姆斯特丹，国际爆窃集团的犯案手法之一是在日间，趁著屋主上班，不在家里，便爆窃掠走屋内的财物。 当被问到该等智利不法份子如何进入加拿大，并且通过移民和海关官员时，加拿大联邦公共安全部长办公室在书面声明中称，政府的最大责任是确保国民安全。 儘管该部门无法对个案件置评，但是该部门了解到加拿大边境服务局（CBSA）知道加拿大可能有南美爆窃集团，并且已经制定了有效的程序来辨别和拦截这些不法分子，以确保所有加拿大人的安全。 该声明没有详细列明程序是什么，或如何确定程序能发挥作用。

原标题：多市去年平均房价达80万元 首置回赠限40万元屋 议员倡提高助年轻族 多伦多市是大多伦多地区唯一可以徵收土地转让税的地方政府，同时为首次置业者提供限定金额回赠，有市议员认为只让屋价不高于40万元首置者获回赠，脱离多市楼价近年水涨船高之现实，提出私人草案指应增加首置者屋价上限及回赠额，鼓励首置者在多市居住；但有评论认为此举会更推高多市楼价。 根据多市地产商会数字，2019年底多伦多市平均屋价约为80万元，多市市府鼓励首次置业者在市内置业的回扣优惠，只限制购买40万元或以下楼房，才享有限定金额回赠，设定脱节“离地”。 据加拿大广播公司(CBC)报道，多市议员佳明斯(Mark Grimes)早前向市府提出私人草案，建议市府应放松首置者置业屋价上限及增加回赠额，盼市府官员研究放宽屋价上限可能性，其私人草案获市议员布拉德福特(Brad Bradford)和议。 多市市府获省府批准可自行徵收土地转让税，市府在此方面鼓励首置者购买多市楼房，只要他们购房屋价40万元或以下，则获回赠与土地转让税相同的金额约为4,475元，等同免收土地转让税；但逾此楼价上限的首置者，则不获上述回赠。 盼留住年轻族群定居多市 佳明斯形容市府首置者回赠计划，自2017年至今没有改变，但市内楼价经过3年后已不同，屋价上升不少，他认为市府有必要因应现实市内屋价状况，调整相关政策，吸引首置者在市内置业。 其交予市府的私人草案内表示：“很多有置业意欲的年轻一族及夫妇，即使想在多市市内置业，但鑑于市内高楼价，市府回赠鼓励首置者计划，又不能对首置者具吸引力的优惠，他们或需支付高昂土地转让税，令首置者却步不在市内置业。” 怀雅逊城市建筑研究院行政总监柏达(Cherise Burda)认为，现时市府所推行协助首置者政策，过于强调助首置人士买屋，却忽略了有何因素导致市内屋价与租金，愈来愈难以负担。 早前多市市府财政委员会，拟增设物业空置税及针对高楼价房屋而设的高比例土地转让税，增加市府收入，并用于建设可负担房屋预算。 她指出放宽首次置业者买楼及支付土地转让税现金回赠之楼价上限，或适得其反，令原本已极难负担的多市屋价，更加飙升，不能惠及想于多市买屋的首置者。 佳明斯表示明白学者忧虑，他所提的私人草案，是促请市府官员就此现实情况提供研究空间，这是市议员的权利与义务。

有报告指，多市拟建的出租公寓大楼数量大增。星报 在2019年最后一个季度，多伦多拟建专供出租公寓大楼的数量，达到1970年代以来最高水平。但有专家指出，出租公寓由规划至建成往往需时多年，估计多市的出租房屋市场仍会紧俏。 多伦多房地产市场研究公司Urbanation主席希尔德布兰（Shaun Hildebrand）表示，根据该公司的第四季报告，去年底共有12,367间出租公寓单位正在兴建。而在80年代及90年代期间，建成出租公寓单位仅18,602间，当年安省政府正实行租金管制措施。 报告指，去年的出租公寓大楼发展申请个案，比前一年大幅上升43%，情况令人鼓舞。 归功于撤租金管制及空置率低 但希尔德布兰说，虽然有近7万个出租公寓单位正在兴建或处于规划阶段，但这些单位仍需要至少7年时间，才会全部进入租务市场，而且大多数项目仍处于初期计划阶段，房屋租务市场的紧张情况，在短期内不会出现明显纾缓。 希尔德布兰认为，出租公寓兴建数量大增，主要归功于省府在2018年撤销租金管制，加上近年出租单位空置率低，令发展商觉得有利可图。 根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp.）的资料，大多伦多地区2019年的出租单位空置率只有1.5%，稍高于2018年的1.2%。健康的出租单位空罝率，一般被认为约3%。 希尔德布兰指，多市的空置率在过去约10年间，从未超过2%。 他说，从实际数字来看，虽然去年的空置出租单位数量，比前一年增加了1,300个，但目前市场对出租单位的需求，每月增加2,000多个单位，需求仍远高于供应。 此外，出租单位的租金亦居高不下，以多市一间751平方呎的出租单位为例，即使不包括水电费或停车位，平均月租仍达到2,491元。 出租单位惨变垃圾房 新省屋主料破财数万 将物业出租的屋主，最担心的应该是遇到不良租客；而新斯科舍省（Nova Scotia）的两位屋主，不幸地遇到1名不良租客，除要花时间清洁外，估计要花费数万元为单位重新装修。 史密芙及Renee Smith在新斯科舍省拥有1个用作出租的物业单位，但突然间收到出租单位的邻居致电投诉，指他们的单位发出恶臭，于是两人到单位查看，才发觉自己的出租物业已经变成1个垃圾房。 两人表示，经营10年出租业务，这是首次见到这种情况，除了清洁要花数星期，单位还须重新装修，估计要花6万余元。 Renee Smith表示，当第1眼看到单位内的情况时，能做的只是哭泣，觉得辛苦所得已荡然无存，而且装修费用十分昂贵。 遭蓄意破坏情况堪比恐怖片 Tim Smith表示，当看到洗手间的情况时，几乎昏倒，情况比恐怖电影更差。 他表示，他们将单位租予1名50余岁的女子居住，而同一幢大厦其他单位，尚有40名长者居住。 但他们遇到的不幸并未就此完结，当Renee Smith查询保险公司时，保险公司不会赔偿单位内的损毁，因为是租客蓄意破坏；他们强调，在购买保险时，未有察觉到这点。 两人已报警，并驱逐了租客，僱用清洁公司共花了2个多星期才将单位清理好。 Renee Smith表示，大约1年前曾到过单位观察，但当时完全没有问题，相信情况是发生于近1年内。 她表示，此事给两人造成极大压力及焦虑。

虽然联邦政府提高让首次买屋人士，动用RRSP户口的金钱上限，但仍追不上大城市的房价。 资料图片 联邦政府的置业计划(Home Buyers’ Plan)，让首次买屋的人，动用注册退休储蓄计划(RRSP)户口的资金上楼，对积蓄有限的打工仔，无疑是一大帮助，尤其是一些有雇主给予对等供款的员工更有利。虽然政府已经提高款项的上限（由2.5万元调高至3.5万元），但仍追不上大城市的房价。 依据税务条例规定，合资格的买家最高可以从注册退休储蓄计划提取3.5万元买屋，如果是配偶或两名合资格的人共同置业，则合共可以动用7万元；所动用金额，必须已经储存在户口内最少90日。买家要符合资格，必须是买屋前的连续4年没有住宅物业。如果是离婚或关系破裂，也可以恢复首次置业资格。 买家置业必须是用于自住，并且在成交或新楼落成后一年内迁入居住。买家从户口提取款项的翌年便必须开始分15年期偿还款项入RRSP的户口。如果买家未能偿还最低限额，提出的款项将被视为是该年收入的一部分，需要纳税。 地产网站Zoocasa执行编辑葛咸(Penelope Graham)表示，由于首次置业计划有很多限制，只有狭小的一群买家，利用注册退休储蓄计划买屋。全国有35％打工仔有注册退休储蓄计划，但只是35至54岁，并且收入介乎8万至10万元以下的人，有50.8％利用RRSP置业。收入较低的人，只有20.1％会用RRSP的积蓄买屋；他们更倾向动用免税储蓄户口(TFSA)的存款置业。因为没有条件限制，也不必依时填补金钱入户口。 在多伦多不足付首期 她说，联邦政府在2019年度的财政预算案，把首次置业计划的提取金额由2.5万元调高至3.5万元，但由于各地的房屋价格有很大差异，同样的一笔款项对买家的帮助也有极大差别。 以个人最高可动用3.5万元计算，只是相当于温哥华房屋基准价的3.5％，或多伦多的4.3％，远低于置业最少要有5至7.5％首期的要求；但对于屋价最能够负担得起的沙省利斋拿，则已经占屋价的13.5％。 她说，要利用首次置业计划买屋，首先要有RRSP户口，但储蓄的增长往往追不上屋价或通胀压力。RRSP的供款上限为去年收入的18％或不超过26,500元。以一个城市最高收入的50％工薪阶层的收入中位数，以及用尽RRSP的额度计算，温哥华的打工仔要储蓄5.7年才有3.5万元，维多利亚和卡加利的人也要4.8年。多伦多的打工仔更要储蓄6年，但外围的咸美顿和基秦拿-滑铁卢，则只是要5.2年，渥太华因为公务员多，收入中位数偏高，所以只要4.3年。蒙特利尔也要5.8年。 不过，如果以当地最高入息的10％人计算，蒙特利尔的88,400元收入，要积蓄2.2年，是时间最长；卡加利10％打工皇帝的122,300元收入，是全国最高，所需的1.6年自然是时间最短。

Reserve Properties与Westdale Properties揭晓了untitled的整个设计及发展计划，这是两大发展商与Pharrell Williams合作的一个全新项目。在untitled项目团队的新闻发布会后，这个中城地带项目的设计绘图亦全面亮相。 该项目的设计历经多重雕琢，是Reserve与Westdale连同Williams、IBI Group的建筑师及U31的设计师通力合作的结晶，共同实现了该项目的愿景。 “与Pharrell 合作的决定源于一个理念，我们都想为将来的住户、这个城市及整个建筑界呈献一个独特无比的发展项目。我们相信，从地产界以外的领域，引入一位具卓识远见的文化偶像，能让我们打破多伦多在多户住宅发展项目上的传统束缚。” Reserve Properties行政总监Sheldon Fenton在今早的新闻发布会上说道。 项目团队与Pharrell合作制定的一套总体原则，成为整个设计过程的轴心。这些原则包括在设计不同地方之前，先透彻了解人们置身其中的感受；注重既具美学启发性又有实用性的设计；以及在整个大厦裡处处融入自然元素的感觉。 这个双大厦住宅开发项目将提供751个豪华住宅单位，包括开放式单位至三睡房单位，还有32,000平方英呎的康乐空间。 untitled的建筑风格灵感，源自于IBI Group首席建筑师Mansoor Kazerouni的文化背景。Kazerouni引入了印度古典音乐表演jugalbandi的概念，其特色是两位独奏者联手演绎複杂的二重奏。jugalbandi一词意指“缠绕在一起的双胞胎”，而对于Kazerouni来说，这让他知道自己的作品，能如何与Pharrell的歌曲旋律融会交织。他採用了参数化设计，遵循著Pharrell热门歌曲《Gust of Wind》的音波韵律，塑造出流水行云般的阳台形态，将音乐的视觉抽象，以建筑的形式清晰地展现出来。 室内空间的设计则由 U31的Kelly Cray掌舵，旨在阐述公共区域、康乐设施及住户单位处处尽显的通用概念。设计的目标不是将一种生活风格强加于住户身上，而是将每个单独的空间，化身成使用者亲身体验的生活环境。Cray运用不同的植物、水、光和各种形态的结合，来探索自然、本质主义及源自日本的极简主义之间的相互作用。 大堂的地板和墙壁均选用深木炭色石材，融合得完美无瑕。层层叠叠的水幕设计，从礼宾大堂一直延伸到接待处，增加了动感体验。迎接住户回家的水景，旨在让您从踏入大厦的一刻，便唤醒心中的能量和衝劲，这种体验让人回味无穷。 大量的康乐设施，遍及整个建筑的首层，并一直延伸到高层，各式室内和室外空间贯穿其中，包括能共享办公的花园起座间、放映室、活力健身中心、儿童游戏室、娱乐室、社交起座间，以及一个私人餐厅；餐厅附设清酒试酒区，一直延伸至户外露台。 康体中心内则设有水疗中心及室内外泳池。泳池的中间用落地玻璃屏风分隔成两侧，当您望向屏风外，高达三十英尺的水景浮现眼前，缓缓流下泳池的尽头。 “在我眼中，水和空间是关键的元素。随著水在大厦内的不停流动，源源不断的水流为住户带来了活力。有些地方著实动人心弦，提醒我们尚活在这天地之间。”Williams说道。 作为街区总体规划的一部分，发展团队还将在毗邻 untitled的地方，另外建造一座包括413个单位的专用出租大厦，以及一个新的公园。出租大厦将包括200个廉租单位、165个中档单位及49个市场价单位，提供各种居住选择。 untitled将提供开放式单位至三睡房单位，售价由$40余万起。欲了解详情，请到untitledtoronto.com登记。

相对多伦多、约克区、皮尔区等，属于大多地区外围重镇的基秦拿及滑铁卢地区(Kitchener-Waterloo)，房市可负担性还算在可接受范围内。但有数据分析显示，一个只有中等收入的家庭，想在两市30多个社区中购房，平均也要用上9至12年，才能储够符合贷款要求所需的首期。 对于想在多伦多、万锦市、密市等地区入市的置业人士来说，若购房预算只得60多万元，除了小户型的共管公寓单位，也许已别无选择。如果目标地点是市中心，甚至只能买到一个不连泊车位及储物柜的一睡房单位。 在这种环境下，不少首次置业人士、退休人士、投资者，都将购房目标转投放到距离多伦多一个多小时车程的滑铁卢及基秦拿市。根据最新的资料显示，当地独立屋的平均售价，也不过是60多万元。 销售量去年下跌9% 根据基秦拿及滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)刚发布的12月份二手住宅市场报告，月内共有244宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量按年下跌9%。 以整个2019年计算，全年共有5,925宗二手住宅交易，较2018年全年销售量高出16%。不过，2019年的销售量还是低于过去5年平均数2.3%，但却高于过去10年平均数3%。 该协会主席Colleen Koehler表示，整体来看，2019年基秦拿及滑铁卢地区房屋销售保持稳定步伐。以全年近6,000宗二手楼房买卖来说，也算得上是强劲的房市。 在所有成交中，销售量最多的是独立屋，年内共有3,590间二手独立屋成交，按年增加5.9%。其次是自由业权镇屋，销量达1,266间，但按年跌了3.7%。包括半独立、镇屋、公寓及独立屋等建筑种类的共管物业，年内卖出了648间，跌幅达7.8%。半独立屋的跌幅最小，只有0.7%，一年共卖出421间。 独立屋销售量一枝独秀 虽然成交量录得跌幅，但价格却有不错的升幅。综合所有于2019年出售的住宅物业，平均价为52.8万元，与2018年比较，升了9.3%。独立屋可说是获得价量齐升的物业种类，与2018年相比升了7.1%，均价为61.5万元。 同期，共管公寓也录得9.6%价格升幅，均价为33.2万元。镇屋及半独立屋均价分别为41万元及44万元，升幅分别有10%及11%。 市场二手楼盘供应短缺 Colleen Koehler续说，由于市场上二手楼盘供应短缺，对所有类型的购房人士，包括首次置业者、希望细屋搬大屋的业主、想大屋搬细屋的退休人士等，都构成障碍，亦是令去年屋价不断上涨的原因。她预计，在利率保持低位，加上滑铁卢地区持续发展的带动下，未来一年房价与销售量两方面，将会继续见到涨幅。 虽然当地二手住房供应短缺，但总括全年上市求售房盘的资料，平均要23日才能售出，不过已经比2018年的平均24天少了，也比过去10年平均的38天大幅减少。 二手楼房库存量仅剩0.7个月 从当地二手楼房库存量(months of inventory)，也可看到供应紧张的情况。以2019年整年计算，平均库存量只得1.5个月。去年5月是库存量最高的月份，有2.1个月，但去到年底，库存量只剩0.7个月。而往常滑铁卢地区的正常库存量，大约有3至4个月的供应量。 看过以上资料，无可否认，以房价可负担性而言，基秦拿及滑铁卢地区依然是极具吸引力的入市点。不过，对于中等收入家庭来说，这两个城市的房价可负担性，究竟有多高？ 为了找出答案，地产网站Zoocasa分析了这两个城市各个小区的房价，看看一个中等收入家庭，能够合资格贷款多少，需要预备几多首期，以及以每月储蓄20%收入的进度，究竟需要储几多年才能储够所需首期。 分析数据颇令人感到意外。整体来说，滑铁卢家庭收入中位数为8.3万元，2019年1月至11月的房价中位数是52万元，以这两个数据为基础，能够借到的最高房贷额为36.5万元，即买家大约要准备近16万元首期方能入市。要储到这个金额，大概要储9.4年。 3个小区可在5年内储够弹药入市 不过，由于不同区域的房价不同，能够借到的房贷额度也不尽相同，在滑铁卢共13个小区中，能够在5年内储够弹药入市的，只得3个小区。当中以Beechwood/University入场门槛最低。该地区平均房价40万元，买家需要准备大约3.2万元首期，即只需1.9年便可储够钱。其次是平均房价约41.3万元的Glenridge/Lincoln Heights，约需储2.6年。另一个房价44万元的Uptown Waterloo/North Ward，也不过4.4年。相反，在房价较高的小区，例如Colonial Acres/East Bridge、Columbia Forest/Clair Hills及Erbsville-Laurelwood，房价平均要63.5至65万元，买家要储18年钱才足以支付首期。 在基秦拿，情况似乎也差不多。以当地家庭收入中位数7.1万元、平均房价47.2万元计算，，买家能够借到的最高房贷额为30.5万元，意味著买家需要储蓄11.8年，方够首期入市。 在基秦拿19个小区中，只得两个小区，可以让中等收入家庭在5年内储够首期入市，可负担性绝对不算高。当中的Chicopee/Freeport及Downtown Kitchener/West Ward，平均房价不过31及37万元，买家可分别在1.7及4.2年内储足首期。至于房价稍高的Victoria Hills小区，房价约39万元，所需时间要5.5年。 不过，当地房价最高的小区Hidden Valley/Pioneer Tower，屋价中位数高达112万元，以中等收入家庭的入息与储钱速度，可能要用上接近64年，绝对超乎现实。

最新数据显示，自2015到2019年，阿尔伯塔省油砂重镇麦梅利堡（Fort McMurray）的法院拍卖屋数量已经出现8倍增长。 加拿大广播公司（CBC）文章指，根据阿省司法及检察厅（Alberta Justice and Solicitor General）数据，2015到2016年财政年度，麦梅利堡的法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）共有26个，而到2018至2019年度，数字上升到220个。而最新一个财政年度里，截止到去年11月就有219个。 法院拍卖屋申诉（Foreclosure statements of claim）是指银行因债务人无法偿还房贷，向法院申请强制执行，将名下房屋拍卖，所拍金额可用于偿付债务。最后将由法官裁决是否执行法拍程序。 大火后房价不断下跌 文章指出，自2016年遭遇大火之后，该城市的房价不断下降，保险成本不断上涨，给房主带来不小压力，这些人中很多都是在房价较高时期买入，当时麦梅利堡的石油和天然气产业兴旺，为当地带来很多工作机会，但现在这些工作已经逐渐消失，家庭收入水平下降，很多人不得不到其他地方寻找工作机会。 据阿省防止房屋法拍机构（Alberta Foreclosure Stoppers）创始人切尼斯基（Ryan Chernesky）表示，他们约有15%的业务来自麦梅利堡。他指出，很多屋主的物业价值下跌了50%，即使能够出售，也难以偿清房贷，不少业主在期待房市的回温。同时，公寓保险在过去几年出现爆炸性的增长，加上房价下跌，也令公寓业主面临困境。 综合报道

多伦多饶舌巨星德雷克的庄园豪宅 图片来源：CTV 世界巨星，多伦多饶舌歌手德雷克在Instagram上发布视频，展示了他位于多伦多市北约克、占地两英亩的庄园豪宅内部情况。这幢庄园得到市政府特批，围栏可以修建得比其他住家高两倍。为了营造私密性，德雷克还花费了超过100万元移植多棵20英尺的参天大树围绕围栏种一圈。 这位多伦多饶舌巨星在Instagram上自拍展示了自己位于北约克富豪区Bridle Path的豪宅内部起居室和厨房。           德雷克 图片来源：CTV 奢华的起居室中成列着灰色高档沙发，上面用装饰枕头点缀。起居室中还有一架钢琴及燃烧着火焰的壁炉。从天花板上垂吊下来一盏巨大的水晶灯。 粉丝们还可以窥探到厨房的景象，厨房里有大理石橱柜和一个硕大的中央岛。 在视频中，通过镜子的映射，可以看到活泼的德雷克边唱边跳。 德雷克在2015年花费670万元买下了这栋占地两英亩的位于北约克传统富豪区Bridle Path的庄园豪宅，并且雇用安大略省知名豪宅设计与建筑师Ferris Rafauli来改造他的住家。 今年9月份，他得到多伦多市政府特批（special permission by the city） ，为了保护他的安全，这幢豪宅的围栏可以修建得比其他住家高两倍。他还花费了超过100万元移植多颗20英尺的参天大树围绕围栏种一圈，以便他的宅邸“能融合入周围的环境”。 图片来源：CTV 这幢三万五千平方尺的巨宅，有一部内部电梯，可以停放10辆车的超豪车库，4个客卧，一个荣誉展示房，一间钢琴房，一个家庭影院，一个健身房，一个篮球大事年鉴房和一个室内的标准尺寸的NBA球场。 都市网 Daisy编译 Ref：https://toronto.ctvnews.ca/drake-shows-off-living-area-and-kitchen-inside-his-luxury-bridle-path-mansion-1.4716947

加国楼市到年尾继续表现畅旺，11月二手物业成交量增加11.3％，成交价则上升8.4％。 加拿大地产商会公布，11月全国二手物业平均成交价为52.9万元，较去年同期上升8.4％，若扣除大多伦多地区及大温哥华地区，二手物业平均成交价为40.4万元，较去年同期上升6.9％。 至于11月全国二手物业成交量为37,213宗，较去年同期的33,437宗，上升11.3％。 地产商会表示，预计2019全年二手物业成交量会达48.68万宗，平均成交价则录得2.3％升幅；该会之前预测2019年二手物业成交量为48.2万宗，全国平均成交价预料仅上升0.5％。 另外，地产商会亦预测，2020年全国二手物业成交量会较2019年增加8.9％，至53万宗，全国平均成交价则预期上升6.2％，至53.1万元。 （资料图片） T02

不少地产广告会强调有物业录得高于业主叫价成交；但根据一项调查指出，高于叫价成交的物业个案，与广告声称的情况实际不符，过去11个月内，多伦多市只有大约29％成交物业售价高于叫价。 城市土地经济分析员兼持牌物业经纪Igor Dragovic表示，分析今年1月至11月的11个月内，多伦多市录得的4,230宗物业成交个案，发现只有大约29％成交个案录得高于业主叫价。 Dragovic表示，多伦多市西端地区（北至Bloor街，南至海滨，东至Yonge街，北至Lansdowne大道）的大部分物业成交个案，成交价低于业主叫价。 他表示，对多伦多市西端地区物业成交价低于业主叫价的情况感到惊讶，因为这个地区的物业市场一般会相对炽热。 Dragovic表示，分析主要以多伦多地产局的数据作基础，分析的物业包括半独立屋、独立屋、柏文及镇屋。 他表示，从分析所得，发现Bay街一带物业的成交价高于叫价的比例相对较低，在610宗成交个案中，只有84宗，比例为14％；至于介乎Dufferin Grove与Trinity Bellwoods的社区，比率约50％；而Trinity Bellwoods地区，期内有76个物业成交，当中75个物业的成交价全低于业主叫价。 Dragovic表示，以物业种类分析，半独立屋共录得173宗成交，高于业主叫价的物业达106间，比率为61％；镇屋录得208宗成交，有90宗成交价高于业主叫价，比例为43％；柏文录得3,541宗成交，934宗成交价高于叫价，比例为26％。 （图片：星报） T02

■大多伦多所有类型住宅价格，10月按年升5.5%。 星报 由于多伦多地区的经济强劲及人口增长，继续以平均楼价推地产成本。据多伦多地产商会(TREA)最新的报告指出，大多伦多所有类型的房屋及公寓单位价格，于上月按年升5.5%，达到852,142元。 《多伦多星报》报道，是次的报告显示，随着新放盘单位数量持续下跌，按年下降了9.6%。10月共有8,491个住宅单位，相比去年同期的7,448个，销售额增长14%。对比9月份，经季度调整价格上升0.1%。 商会总裁迪米沙(John Di Michele)以报告数据，促请新一届联邦政府为消费者提供更容易的方法购买房屋。在竞选期间，保守党要求延长分期偿还期限，并放宽按揭压力测试规则，该规则要求消费者有资格获得比银行收取的利息高2%的利率。新民主党还支持更长的摊还期限。迪米沙认为，这些及其他与楼房有关的政策选择，应在新的少数政府议会中提出。 如销售续超放盘 屋价将升 该商会首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)指出，如果销售持续超过放盘数量，房屋价格将会继续攀升，从而导致买家之间的竞争加剧。今年至现在为止，多伦多地区有141,656个新放盘的二手楼转售单位数目，仅略低于2018年首十个月的140,558个。 该区的独立屋平均售价为105万元，相比2018年10月高出3%。在多伦多有后园的独立屋平均售价为132万元，增长为1.1%。其实，该区独立屋的平均价格为952,574元，比去年同期高4.2%。 此外，该地区公寓单位价格上涨仍然快速，10月份平均价格按年上升9.6%，至617,419元。而皮尔区公寓单位上月的价格涨幅最大，达到14.95%。根据多重自动放各服务房屋价格指数(Multiple Listings Service Home Price Index)的资料，即使在楼市复苏速度较慢的约克地区，所有房屋类别的价格也比去年高出1.23%。 至现在为止，多伦多地区一睡房单位平均租金，今年上涨了5.8%，平均为2,209元；两两睡房单的平均租金为2,888美元，增长为4.7%。 综合报道

时近晚秋，多市可能随时迎来今冬第一场雪。人行道的积雪清理是近年来市民投诉最多的市政服务之一。市长庄德利早前要求市府就此做出检讨。市府职能部门提交的最新报告，建议将今年冬天铲雪服务范围增加250公里；但一些市议员、倡权团体和市民认为扩展幅度太小，令他们失望。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多伦多市有7,900公里的人行步道（sidewalks）。市府交通服务局目前能提供铲雪服务的范围，主要集中在市中心以外地区，全市还有大约1,400公里人行道的积雪不能被清理，约占全部道路里程的18%。 市府职能部门昨天向市议会基建委员会提交的一份报告，建议今年试行增加250公里人行道的铲雪范围。往年在一些没有铲雪服务的路段，如果有耆老及残障人士向市府致电特别要求铲雪，市府会单独处理。 市府今次建议扩展服务的250公里街道，主要分布在这些路段。报告指这次试验将进行4个月，耗资30万元，将给部分市民带去更及时的服务，改善可靠性。 铲雪服务扩展规划不足挨批 报告指受限于铲雪设备的数量，以及对于以往未铲雪路段受侵蚀的情况不够了解，目前市政府只能将铲雪服务扩展到上述规模，不可能再扩大范围。报告希望市政府进一步查看目前未铲雪路段的规模和路况，做出详细记录。也许未来会进一步扩大铲雪区域范围。报告也指出，就算是以目前现状，多市也超过了宾顿、咸美顿及密西沙加等许多大多区城镇提供铲雪服务的标准。 一向批评市政府铲雪服务只面向市中心以外区域的市议员马特劳(Josh Matlow)，对于市府今年只建议增加250公里街道的铲雪范围表示非常失望。他指在原多伦多市范围内，以及原约克及东约克市部分地区，都没有铲雪服务。现时所提出的服务扩展规划远远不够。他质疑多市为何不能在所有地区提供铲雪服务，惠及到所有市民。 “对于老人、残障人士及推婴儿车躲避结冰路面的父母而言，这是一个安全问题。” 他表示，仅在那些市民已经可以致电要求特别铲雪服务的路段增加服务意义并不大。市府仿佛认为人们只需要在自家门口的一小段人行道上活动。 “这非常荒诞。老年人也需要走出自己的街区，前往其他地方。” 市长庄德利办公室在上一个冬天接到过约150个与铲雪有关的投诉电话。今年3月，庄德利要求市府部门检讨冬季铲雪的操作流程。昨天提交的建议报告就是根据市长指示检讨之后做出的。庄德利表示，在报告做出之后，相信基建委员会对于改进铲雪服务将做出最好的决定。 「事实是，在现时没有提供铲雪服务的路段提供服务，需要添置不同类型的铲雪设备。这是由于该些地区的路况、结构和社区设置所决定的。」庄德利表示，他同时也非常清楚，市民对于市府改善铲雪服务的期望不仅限于住宅区人行道，他们也期望改进公路及自行车道的铲雪服务。 「有许多城市，根本不提供任何人行道的铲雪。」 1.人行道的积雪清理是市民投诉最多的市政服务之一。星报资料图片

基秦拿及滑铁卢房市入秋后开始发力，所有类型住宅价量齐升，更创下历史新高。有数据分析显示，两市合共30个小区中，只有两个属于买家市场。房价较便宜的小区，供求更见紧张。 对于生活在多伦多的购房人士来说，60余万元购房预算，可能只能在市中心买到一个一睡房单位，还要不连泊车位及储物柜。不过，如果换转在距离一小时车程的滑铁卢及基秦拿市，已经够买一间不差的独立屋，难怪当地楼房越来越受买家欢迎，销量与二手价节节上升。 根据基秦拿-滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)的9月份二手住宅市场报告，月内共有526宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量比去年9月份大增近18% 。综合所有住宅类别的平均房价为54.2万元，与去年同期相比，升了一成有多。 低幢房屋销售量大幅攀升 在所有成交中，销售量出现大幅攀升的，都是低幢房屋类别，尤其是入场费较低的镇屋。当然，卖得最多的始终是独立屋，一个月内共卖出330间，按年升两成；半独立屋33间，按年升一成；镇屋125间，按年大增34.4%。不过，共管公寓只得38宗成交个案，与去年比较大跌两成半。 成交价创历史新高 该协会主席Brian Santos指出，今个9月份，是有纪录以来销售量第二高的9月，亦是第二次成交量多于500宗的9月份。另一方面，成交价不断刷新纪录，市内所有住宅类型的平均价及中位价，都创下历史新高。 独立屋方面，9月份均价为61.3万元，按年升7.1%﹔半独立屋均价46万元，按年升18.9%﹔镇屋44万元，按年升16.3%；共管公寓均价33.5万元，按年只微升3%。 虽然当地房屋受追捧，但房屋平均还是要22日才能售出，不过已经比去年同期少了3日。 9月份，当地共有811间住宅物业放售，数量虽较去年同期为少，但仍比10年平均数增加了5.2%。 9月尾，市场上共有775间在售二手住宅，比上年9月跌超过两成，甚至比过去10年9月份的平均放盘量1,458间低得多。在这情况下，当地二手楼房库存量只得1.6个月，较往年减少了23.8%。过去10年的9月份平均库存量，是3.16个月。 房屋供应紧张成新常态 Brian Santos表示，紧张的房屋供应已是新的常态，对房价亦造成一定程度的上行压力。目前市况对首次置业人士来说，更是挑战重重。 滑铁卢基秦拿8成属卖家市场 地产网站Zoocasa.com早前对滑铁卢及基秦拿于6月至8月期间的销售数据进行了分析，以销售及新放盘比率(sales-to-new-listings ratio，SNLR)为基础，从而判断一个区的房市属于买家市场、卖家市场还是平衡市场。报告发现，基秦拿及滑铁卢两个城市合共30个小区中，8成都属于卖家市场，房价较便宜的小区，供应与需求更是极度不平衡。 一般来说，销售及新放盘比率在40-60%之间，属于平衡市场，高于60%为卖家市场，低于40%为买家市场。在分析报告中，滑铁卢市13个小区里，完全没有买家市场。就算是符合平衡市场定义的两个小区，Erbsville/Laurelwood及Upper Beachwood，比率分别为60%及56%，都偏向了卖家市场。 个别地区销量急增逾5成 Lakeshore North是销售及新放盘比率最高的社区，高达131%，与去年同期飙升近7成。导致这个状况，一方面是该小区的销售量急增5成多，但同时间新上市的放盘量却减少超过两成，形成供求极度不平衡。尽管如此，该社区房价仍然保持不错的可负担性，且与去年同期微跌了6%至目前的48.4万元平均价。 市场增长速度稍没那么急速的Lakeshore/Parkdale，销售及新放盘比率也达到100%，但该区房价算是保持平稳增长，目前均价约43.9万元。 销售及新放盘比率也高达96%的Glenridge/Lincoln Heights社区，也是市内另一供求不平衡的典型例子。与去年同期相比，该区销售量升了15%，但新放盘量却减少近一成。然而，这情况并未对该区房价构成太大影响，目前均价为43.3万元，只微升2.5%。 基秦拿方面，19个小区里，有14个属于卖家市场，3个属于平衡市场，分别是Downtown Kitchener/West Ward、Pioneer Park/Doon/Wyldwoods及Downtown/Rockway/S. Ward。不过，3个区的SNLR都在54%至59%之间，平衡得来始终是偏向了卖家市场。 当地硕果仅存的两个买家市场，是Hidden Valley/Pioneer Tower及Trussler，其SNLR分别是35%及14%。尽管如此，出现买家市场是有原因的。首先，作为基秦拿市最贵价的社区，平均房价要115万元，Hidden Valley的买家群非常狭窄。整个7月及8月，只有11间房屋放售，当中7间卖出。至于Trussler小区，平均房价虽然亲民得多，只是49.5万元，但销售活动极少，两个月来只得5间屋上市，并只有一宗交易个案。 在基秦拿的卖家市场中，以Grand River North社区的SNLR最高，有120%，较去年同期多出57%。这是因为当地销售量增加了两成，同时间新放盘量又下跌近4成，致使供应量短缺。不过，却未有影响房价大升，只微升1.8%至51.6万元。

与世界各大发达国家相比，加拿大整体的住屋成本相对容易负担。但如果仔细分析本国不同地区的房价，又是另一种讲法了。加国各省市的房价不尽相同，就算同样是大城市的共管公寓，呎价都可以相差4倍有多。 根据加拿大世纪21地产公司的全国楼房呎价调查报告，不同地区及不同楼房类别，去年经历的房价升跌情况，都有各自的图画。其中卑诗省多个地区的房价最为动荡。今年1月至6月这半年间，温哥华及多个大温地区的近郊市镇，都见到呎价出现按年下跌一成甚至两成以上的情况。在亚省及草原省份，跌幅则相对温和。与此同时，满地可的共管公寓呎价，急升两成半，多伦多市中心共管公寓呎价，也有一成涨幅。至于海洋省份城市，也有温和增幅。 不同地区价格差异大业界感惊讶 对于全国不同地区及不同物业种类的价格差异如此广阔，该公司行政副总裁Brian Rushton都感到惊讶。他表示，居住在加拿大不同地区的置业人士，都有着不同的置业经历。但对于温哥华房市出现大幅度跌价，并不感到惊奇，尤其在大温城郊，如西温哥华，以及一些卑诗省二线市场，如Vemon及基隆拿(Kelowna)。满地可房市抬头，独立屋呎价已升至一个点，比多个大温城郊房屋呎价更高，亦比卡加里高出两倍有多。 温哥华虽下跌10强仍占7席 该公司自3年前开始进行这项呎价调查以来，西温哥华独立屋呎价首次跌破1,000元大关。与去年同期的1,147元比较，目前呎价为990元，按年下跌13.7%。不过，以全国范围而言，前10名呎价最贵的地区，卑诗省便占了7个席位。 温哥华市中心共管公寓呎价，虽然已经历8.4%按年跌幅，但仍高踞全国所有物业种类呎价最高的第一位，达1,241元。另外几个挤身10强之列的卑诗省地区，分别是温哥华西区(990元)、温哥华市(769元)、西温哥华(738元)、温哥华东区(647元)、北温哥华(613元)及列治文(598元)。 多伦多呎价位列第二 安省方面，多伦多市中心共管公寓以呎价994元，排在第2位，也是10强榜上唯一的安省城市。与去年同期的903元比较，尽管呎价已有1成升幅，但相对大多地区城郊以至省内其他社区的呎价增幅，只能算是中规中矩。 多市呎价快跟温哥华看齐 Brian Rushton表示，多伦多市中心共管公寓呎价逐步攀升，很快便会跟全国房地产价格最昂贵的温哥华看齐。无可置疑地，这类物业是很多买家都追求的置业选择。 不过，如果愿意走得远少少到城郊地区，会发现很多房子的呎价都可便宜一半，甚至只是三分一价钱。尽管很多城郊地区房价也在不断攀升，但相对来说他们仍然属可负担范围。好像渥太华的房价，今年有近15%升幅，但整体上还算容易负担。根据报告，渥太华独立屋呎价为258元，共管公寓呎价485元，按年升幅分别为14.7%及9.7%。 巴里伦敦独立屋呎价升逾两成  在安省各大房市中，多个大多地区城郊市镇的独立屋价都有温和增长，包括贵湖、咸美顿、彼德堡、剑桥、巴里等城市。这些社区的房价仍然亲民，呎价由贵湖的409元至伦敦的237元都有。其中巴里市及伦敦市的独立屋呎价按年增幅都超过23%，表现不俗。 咸美顿不断升温 置业人士对咸美顿的关注程度虽不及多伦多、密市、万锦市或烈市，但近年咸美顿房市不断升温，尽管呎价不是全省最贵，但升幅最惊人。共管公寓呎价按年升6成，镇屋呎价也升近4成。目前，该两类物业的平均呎价，分别是376元及350元。反而当地独立屋市场表现平平，最新呎价为378元，按年升4.4%而已。 如果纯粹综合各住宅类型的呎价来进行安省的排名，多伦多市中心共管公寓以呎价994元排首位，紧随其后的是旺市独立屋呎价503元，渥太华共管公寓呎价485元排第三，第四及第五位，则为烈市独立屋呎价465元及贵湖独立屋呎价409元。 卑诗小镇镇屋呎价仅55元 有趣的是，全国呎价最便宜的十大城市排名榜，竟然有5个是在卑诗省。当中包括排首位的Quesnel，镇屋呎价只需55元，第二位的Tumbler Ridge，独立屋呎价只是84元。此外，Quesnel的独立屋呎价121元、Prince George独立屋呎价128元、Fort St. John独立屋呎价152元，都是全国呎价最便宜的卑诗省城镇。

土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量师于2015年进行的一项名为“保护边界”（Protect Your Boundaries）的研究显示，大多伦多地区有120万套永久产权的住宅物业，估计有49%存在重大边界问题，其中大部分涉及围栏、树篱和挡土墙，不在产权保险保障范围。 各种奇葩的边界错误 交易可以在没有进行土地测量的情况下成交，但是业主要承受风险，例如房屋没有坐落在契约涉及的同一块土地上，或者邻居房屋的一部分位于买家的土地上。 我的爱好之一是收集奇特的涉及土地测量问题的法庭案件，当中有一例，买家沿着街道从自己确实拥有的土地开始建了一座房屋，他自认所拥有的土地尺寸比实际测量值宽了10呎，所以他的新屋有5呎建在了邻居的土地上。 欠缺土地测量对房屋交易可能是致命的。我曾在专栏写过关于卖家所拥有的房子实际在街道的另一边；还有一位半独立屋卖家实际拥有其隔壁那一半房子。我还写过一个交易，由于一个拙劣的拆分，我的客户拥有房子的一半，而邻居拥有1-1/2的房子。我为这个方向偏移的围栏和移位的海岸线争议，很是忙碌了一阵。 更多的个案是，度假屋建在市政府拥有的岸边道路宽限或道路保留地上。在邻近的土地上建了化粪池和游泳池，被法院下令拆除。甚至有不少买家成交后愕然发现，进入其房屋的车道不归他们所拥有。 产权保险不覆盖土地价值减少 不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。我认为这是误导性的观点。 产权保险能为某些问题提供赔偿，但与获得最新土地测量不同。多数政策对于土地测量所披露的违规、变动或不利情况提供保护。 如果业主进行的房屋改善工程侵占了他人的土地，例如车库、泳池或化粪池（但不包括边界墙或栅栏），被法院或市政当局下令拆除，则产权保险将承保业主的工程费用。但它通常不会赔偿物业价值减少的损失。 产权保险是值得购买的，但产权保险不会赔偿买家在交割前已知道的缺陷。也不会对买方失去改进工程的资格做出赔偿，例如在后院加建游泳池等。一宗个案里，拉杰维奇（Boro Radjevic）发现与自家物业毗连的一条宽2.21米的土地并不属于自己，反而是属于多伦多市政府，这才意识到土地测量图的重要性。 拉杰维奇2009年买入一栋位于丹福思大街（Danforth Ave）夹克拉文道（Craven Rd）的三层镇屋时，电脑盘(MLS)的挂牌资料和购买协议都描述，土地包括勘测员登记的基准计划（reference plan）第24、25和26号地块，协议同时显示房子临Danforth Ave的前宽是21.09呎。他的地税单以及物业评估公司(MPAC)的纪录上，也都标示基准计划第26部分属于拉杰维奇。 然而实际情况是，第26号部分（也就是拉杰维奇屋旁边的水泥路）由多伦多市府拥有，拉杰维奇却一直以为这条水泥路属于他。 2017年，电讯商贝尔为这块地上的设备进行升级，拉杰维奇试图阻止有关升级，这才得知水泥路由市政府拥有，而且有基准计划佐证。拉杰维奇的房契则显示，他只是拥有第24和第25号部分，房屋前宽仅13.94呎。不幸的是，房契显示了正确资料，拉杰维奇不拥有这块土地。 市政府职员其后确认拉杰维奇的地税单有错，职员会采取补救方法。估计拉杰维奇可以取回多年来为一直以为是属于自己的土地多付的物业税，但也同时“失去”这块土地的贵重价值。产权保险拒绝承保，现在他被迫起诉他的律师、卖方和地产代理。 多个迹象被忽略 笔者曾与加拿大广播公司多伦多新闻的记者John Rieti讨论这宗个案。其实在拉杰维奇的买房交易完成前，已有迹象显示交易亮起红灯，只是相关人士都错过了。 •买卖协议显示拉杰维奇买入的土地，属于注册的基准计划第24、25和26部分，不过房契仅显示了第24和25部分。 •基准计划（reference plan）其实是物业的土地测量。 •购买协议提及的土地尺寸，显示物业前宽21.09呎，然而房契上显示，第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比较这些尺寸便可发现差异，就可以用来作为谈判降价的筹码。 笔者认为，房地产律师对买家最重要的职责，就是检查旧地契、任何能找到的土地测量报告和分割计划、以及购买协议中的土地详细资料，借此查明准备购入的土地准确尺寸和位置，并且要在交易完成前与买家核实。 买家需要与房地产经纪人和律师进行公开坦率的讨论，讨论土地测量的价值和重要性。只有这样，买方才能决定是进行土地测量，还是在没有测量图的情况下承受风险进行交易。现存的土地测量数据库，可通过protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com获取。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

多伦多湖滨发展高科技社区计划，社区反应渐感不信任。星报 一项针对多伦多湖滨的研究显示，就谷歌姊妹公司Sidewalk Labs计划在该处发展一个以高科技主导的社区，受访的居民由有条件接受这个构思，至部分人士对该公司感到不信任。 据《多伦多星报》报道，该份多伦多湖滨报告根据7月份举行公众咨询会时，从出席逾千居民所收集的意见而得。 Sidewalk Labs于今年春季公布一个超过1,500页的文件，讲解在湖滨东面的发展计划。这个项目有待三级政府伙伴机构多伦多湖滨公司（Waterfront Toronto）审批，当中包括一个以高科技为本的区域，如自行车、自动融雪路面及收集公众资料的感应器。 该项目沿码头湖滨，介乎皇后码头东及国会街（Queens Quay E. /Parliament St.）12英亩土地，Sidewalk Labs进行多用途计划，包括建筑物以木材兴建。双方设定10月31日前解决有关问题，包括早前提出在湖滨建轻铁线，但多伦多湖滨公司表示没有能力承诺。 担心在社区收集数据 公众咨询工作包括四场公众会议，在多伦多公共图书馆设七次咨询摊位，写信或网上提交意见。是次报告指每场会议的出席者就计划提供构思，如应对气候及持续发展，有助推动交通项目，创造新的工作职位，税收与可解担房屋，以及有机会创立一个领导世界的数码管理框架。 报告称，在会议上人们提出疑虑和问题，包括担心在社区收集数据，监察及不能获得市民的许可。有多位出席者对Sidewalk Labs的计划表示怀疑，认为其项目扩展到码头以外地区。如果该公司能够证明其湖滨项目成功，有意扩展至港口土地。 此外，报告说参加咨询会人士对Sidewalk Labs，谷歌及母公司Alphabet显示缺乏信任，指出这些公司在其他城市营运欠缺透明度。 Sidewalk Labs没有直接参与咨询，只派出代表在现场观察。多伦多湖滨公司发言人杜万迪（Andrew Tumilty）在声明中表示，在进行全面评估之前，需要解决对这些基本问题的关注，而在公众咨询期间收到的回应，正是民众关注的问题点。 湖滨区高科技项目 省府须检讨私隐法例 就Sidewalk Labs将会发展多伦多市皇后码头湖滨地区，安省私隐专员关注该处收集个人资料问题，促请政府更新私隐条例。有时评人认为，省府应该检讨现行法例，加强监管措施以防省民私隐被滥用。 据加拿大广播公司（CBC）报道，谷歌姊妹公司Sidewalk Labs负责把多伦多市湖滨部分地区发展成高科技区域，提议建立一个独立的城市数据信托，以便监督收集的数据以及其他私隐措施。 安省私隐专员比密斯（Brian Beamish）致函多伦多湖滨公司（Waterfront Toronto），指出Sidewalk Labs数据管理建议缺乏独立的公共监督，与现有监管机构工作重叠，并且未有足够经验，可以担当多伦多市服务公众的角色。 比密斯说，省府应趁此机会更新有关私隐及个人数据法例，而不是倚靠Sidewalk Labs担任领导工作。 Sidewalk Labs发言人兰格（Keerthana...